brinmax

РИА Новости Крым

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og. xn--p1ai/awards/

РИА Новости Крым

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

общество, новости

Аренда недвижимости в Испании: выгодный бизнес или бесполезное вложение?

Высокий спрос на съемное жилье также провоцирует и рост цен. В таких крупных городах, как Барселона и Мадрид, двухкомнатную квартиру в хорошем районе можно легко сдать от €600 в месяц при долгосрочной аренде и от €70 в сутки при краткосрочной.

Если вы решили приобрести недвижимость с целью последующей сдачи, необходимо ответственно подойти к его выбору и учесть все юридические аспекты интересующего вас региона.

[Обновление] С началом эпидемии коронавируса арендные контракты в Испании заключают чаще. Весной 2020 года некоторые покупки были отменены из-за неопределенности, в результате новые люди обратились к краткосрочной или долгосрочной аренде: в июле рентабельность аренды жилья в Испании выросла до 8,2% в год.

На рынке аренды сказались те же тенденции, которые характерны для рынка жилья во время Covid-19 в целом. У местных жителей теперь в приоритете хорошо проветриваемые помещения с балконами, террасами и другими открытыми зонами. Лифт остаётся преимуществом и увеличивают стоимость ренты. Если речь идёт о виллах и шале, важным является наличие бассейна. С началом эпидемии некоторые испанцы и иностранные отдыхающие переориентировались на мелкие города и острова, где отмечена самая низкая заболеваемость коронавирусом (характерно для большинства прибрежных районов с морским воздухом). Считается, что там себя лучше чувствуют люди с проблемами дыхательной системы, входящие в группу риска.

В сентябре аренда испанской недвижимости достигла исторического максимума: €11,4 за квадратный метр жилья в месяц. В октябре по Испании отмечено на 63% больше объявлений о сдаче жилья, чем годом ранее. Отели, недосчитавшись туристов в 2020 году, теперь также обращаются к аренде и сдают местным жителям рабочие места или конференц-залы.

В ноябре 2020 года Idealista сообщает о снижении цен на аренду на 1,3% за последний месяц. По оценкам эксперты, так рынок “выравнивается после стресса”. При этом в ноябре 2020 года цена на 3,6% выше (€11,2/м²), чем в ноябре 2019. Изменились и предпочтения арендаторов: теперь вместо Мадрида, Барселоны и столиц провинций на первый план вышли населенные пункты населением до 50 000 человек.

C началом 2021 года стоимость аренды продолжает стабилизироваться, при этом на съемном жилье обитает каждый четвертый испанец (26%). Продолжается тенденция по переезду из мегаполисов в менее крупные города (по данным Национального Института статистики Испании, за 2020 год Мадрид и Барселону покинули 600 000 человек), благодаря чему цена аренды в крупных городах уменьшается.

По данным Idealista, в первом полугодии 2021 года средняя доходность от сдачи испанского жилья в аренду составляет 7,2% (-0,4%, чем годом ранее). С открытием туристических границ и началом летнего сезона стоимость аренды жилья в среднем оценивается в €9.70/м² в месяц.

15 советов по аренде недвижимости для первой покупки

Думаете о покупке инвестиционной недвижимости? Недвижимость стала источником многих самых богатых людей в мире, поэтому есть много причин думать, что это хорошее вложение. Однако эксперты сходятся во мнении, что, как и в случае с любыми инвестициями, лучше быть хорошо осведомленным, прежде чем нырять с сотнями тысяч долларов. Вот вещи, которые вам следует рассмотреть и изучить.

Ключевые выводы

• Покупка инвестиционной собственности для получения дохода от аренды может быть рискованной.
• Покупателям обычно требуется внести как минимум 20% предоплату.
• Для того, чтобы стать арендодателем, требуется широкий спектр навыков, которые могут быть самыми разнообразными, от понимания основных законов об арендаторах до возможности починить протекающий кран.
• Эксперты рекомендуют иметь финансовую подстилку на случай, если вы не сдадите недвижимость в аренду или если доход от аренды не покрывает ипотеку.

1. Готовы ли вы быть арендодателем?

Вы разбираетесь в инструментах? Как вы ремонтируете гипсокартон или прочищаете туалет? Конечно, вы можете позвонить кому-нибудь, чтобы он сделал это за вас, или вы могли бы нанять управляющего недвижимостью, но это отразится на вашей прибыли.Владельцы недвижимости, у которых есть один или два дома, часто делают ремонт самостоятельно, чтобы сэкономить деньги.

Конечно, это меняется по мере того, как вы добавляете новые объекты в свое портфолио. Лоуренс Перейра, президент King Harbour Wealth Management в Редондо-Бич, Калифорния, живет на Западном побережье, но владеет недвижимостью на Восточном побережье. Как человек, который говорит, что он совсем не пригоден, он заставляет это работать. Как? «Я собрал сплоченную команду уборщиков, разнорабочих и подрядчиков», — говорит Перейра.

Это не рекомендуется для новых инвесторов, но, когда вы научитесь инвестировать в недвижимость, вам не нужно оставаться на месте.

Если вы не из тех, кто умеет пользоваться услугами, и у вас нет лишних денег, то работа домовладельцем может вам не подойти.

2. Выплата личного долга

Опытные инвесторы могут иметь долг в рамках своей стратегии портфельных инвестиций, но среднему человеку следует избегать этого. Если у вас есть студенческие ссуды, неоплаченные медицинские счета или дети, которые скоро будут учиться в колледже, то покупка арендуемой недвижимости может быть неправильным шагом.

Перейра соглашается, что осторожность является ключевым моментом, говоря: «Нет необходимости выплачивать долг, если ваша прибыль от вашей недвижимости превышает стоимость долга.Это расчет, который вам нужно сделать ». Перейра предлагает иметь денежную подушку.« Не ставьте себя в положение, когда у вас не хватает денег для оплаты своего долга. Всегда имейте запас прочности «.

3. Обеспечьте первоначальный взнос

Инвестиционная недвижимость обычно требует большего первоначального взноса, чем недвижимость, занимаемая владельцем; у них более строгие требования к утверждению. 3%, которые вы, возможно, положили на дом, в котором вы сейчас живете, не будут работать для инвестиционной собственности.Вам потребуется как минимум 20% предоплата, учитывая, что ипотечное страхование не распространяется на арендуемую недвижимость. Вы можете получить первоначальный взнос за счет банковского финансирования, например, личного кредита.

4. Найдите правильное место

Меньше всего вам хочется оставаться с арендуемой недвижимостью в районе, который приходит в упадок, а не стабильно или набирает обороты. Город или район, где население растет и выполняется план возрождения, представляют собой потенциальную возможность для инвестиций.

Выбирая выгодную арендуемую недвижимость, ищите место с низкими налогами на недвижимость, приличным школьным районом и множеством удобств, таких как парки, торговые центры, рестораны и кинотеатры. Кроме того, район с низким уровнем преступности, доступом к общественному транспорту и растущим рынком труда может означать увеличение числа потенциальных арендаторов.

5. Что покупать или финансировать?

Что лучше: купить за наличные или профинансировать инвестиционную недвижимость? Это зависит от ваших инвестиционных целей.Оплата наличными может помочь генерировать положительный ежемесячный денежный поток. Возьмем арендуемую недвижимость, покупка которой стоит 100000 долларов. С учетом дохода от аренды, налогов, амортизации и подоходного налога покупатель за наличные может получить 9 500 долларов годового дохода или 9,5% годовой прибыли от инвестиций в размере 100 000 долларов.

С другой стороны, финансирование может принести вам большую прибыль. Для инвестора, который вкладывает 20% в стоимость дома с добавлением 4% по ипотеке, после вычета операционных расходов и дополнительных процентов, прибыль составляет примерно 5 580 долларов в год.Денежный поток ниже для инвестора, но годовой доход в размере 27,9% на инвестиции в размере 20 000 долларов США намного выше, чем 9,5%, заработанные покупателем наличными.

6. Остерегайтесь высоких процентных ставок

Стоимость заимствования денег может быть относительно низкой в ​​2020 году, но процентная ставка по инвестиционной собственности, как правило, выше, чем традиционная процентная ставка по ипотеке. Если вы все же решите профинансировать покупку, вам понадобится небольшая выплата по ипотеке, которая не будет слишком сильно влиять на вашу ежемесячную прибыль.

7. Рассчитайте маржу

Фирмы с Уолл-стрит, покупающие проблемную недвижимость, стремятся получить доход от 5% до 7%, потому что, помимо прочих расходов, им нужно платить персоналу. Физические лица должны установить цель получения 10% прибыли. Оцените расходы на содержание в размере 1% от стоимости недвижимости ежегодно. Другие расходы включают страхование домовладельцев, возможные сборы ассоциации домовладельцев, налоги на имущество, ежемесячные расходы, такие как борьба с вредителями и озеленение, а также регулярные расходы на техническое обслуживание при ремонте.

8. Инвестируйте в страхование арендодателя

Защитите свои новые инвестиции: в дополнение к страхованию домовладельцев рассмотрите возможность приобретения страховки домовладельца. Этот тип страхования обычно покрывает имущественный ущерб, потерянный доход от аренды и защиту ответственности — в случае, если арендатор или посетитель получит травму в результате проблем с обслуживанием собственности.

Чтобы снизить свои расходы, выясните, разрешит ли страховая компания объединить страховку домовладельца с полисом страхования домовладельца.

9. Фактор непредвиденных затрат

Доходы от сдачи в аренду отнимают не только расходы на содержание и содержание. Всегда есть вероятность возникновения чрезвычайной ситуации — например, повреждения крыши в результате урагана или прорыва труб, разрушающего пол на кухне. Планируйте откладывать от 20% до 30% вашего дохода от аренды на такие расходы, чтобы у вас был фонд для своевременного ремонта.

10. Избегайте фиксации верха

Заманчиво поискать дом, который можно получить по выгодной цене и сдать в аренду.Однако, если это ваша первая собственность, это, вероятно, плохая идея. Если у вас нет подрядчика, который выполняет качественные работы по дешевке, или если вы не умеете масштабно ремонтировать дом, вы, вероятно, заплатите слишком много за ремонт. Вместо этого ищите дом по цене ниже рыночной и требующей лишь незначительного ремонта.

11. Расчет операционных расходов

Эксплуатационные расходы на вашу новую недвижимость будут составлять от 35% до 80% вашего валового операционного дохода. Если вы берете 1500 долларов за аренду, а ваши расходы составляют 600 долларов в месяц, вы получаете 40% операционных расходов.Для еще более простого расчета используйте правило 50%. Если арендная плата, которую вы взимаете, составляет 2000 долларов в месяц, рассчитывайте заплатить 1000 долларов в качестве общих расходов.

12. Определите свой доход

Какова ваша прибыль на каждый вложенный доллар? По акциям доходность наличными может составлять 7,5%, а по облигациям — 4,5%. Прибыль в размере 6% за первый год работы арендодателем считается нормальным явлением, особенно потому, что со временем эта цифра должна расти.

13. Купите недорогой дом

Чем дороже дом, тем больше будут ваши текущие расходы.Некоторые эксперты рекомендуют начинать с дома за 150 000 долларов в многообещающем районе. Кроме того, эксперты советуют никогда не покупать самый красивый дом на продажу в квартале, как и худший дом в квартале.

14. Знайте свои юридические обязательства

Владельцы аренды должны быть знакомы с законами об арендодателях и арендаторах в своем штате и регионе. Например, важно понимать права ваших арендаторов и свои обязанности в отношении гарантийных депозитов, требований к аренде, правил выселения, справедливого жилья и многого другого, чтобы избежать юридических проблем.

15. Взвесьте риски и награды

Принимая каждое финансовое решение, вы должны определить, стоит ли отдача от возможных рисков. Имеет ли для вас смысл инвестировать в недвижимость?

• Поскольку ваш доход является пассивным, несмотря на первоначальные инвестиции и расходы на содержание, вы можете зарабатывать деньги, вкладывая большую часть своего времени и энергии в свою обычную работу.

• Если стоимость недвижимости возрастет, ваши инвестиции также вырастут в цене.

• Вы можете сдать недвижимость в самостоятельную ИРА (SDIRA).

• Доход от аренды не включается в ваш доход, облагаемый налогом на социальное обеспечение.

• Проценты, которые вы платите по ссуде на инвестиционную недвижимость, не облагаются налогом.

• Если не считать очередного кризиса, стоимость недвижимости в целом более стабильна, чем фондовый рынок.

• В отличие от инвестирования в акции или другие финансовые продукты, которые вы не можете увидеть или потрогать, недвижимость является материальным физическим активом.

• Хотя доход от аренды является пассивным, с арендаторами может быть сложно иметь дело, если вы не пользуетесь услугами компании по управлению недвижимостью.

• Если ваш скорректированный валовой доход (AGI) превышает 200 000 долларов США (холостой) или 250 000 долларов США (совместная подача документов в браке), то с вас может взиматься дополнительный налог в размере 3,8% от чистого инвестиционного дохода, включая доход от аренды.

• Доход от аренды может не покрывать полную сумму ипотечного платежа.

• В отличие от акций, вы не можете мгновенно продать недвижимость, если рынки ухудшаются или вам нужны наличные.

• Стоимость въезда и выезда может быть высокой.

• Если у вас нет арендатора, вам все равно нужно оплатить все расходы.

Последнее слово

Будьте реалистичны в своих ожиданиях. Как и в случае с любыми другими инвестициями, аренда недвижимости не принесет сразу большой ежемесячной зарплаты, и выбор неправильной собственности может стать катастрофической ошибкой.

Если вы хотите арендовать первую недвижимость, подумайте о сотрудничестве с опытным партнером.Или сдавайте на время собственный дом в аренду, чтобы проверить свою склонность стать домовладельцем.

Может стать арендодателем больше проблем, чем оно того стоит?

Аренда жилья — это способ заработать деньги, по крайней мере, так утверждают некоторые. На первый взгляд, это похоже на безошибочную ставку; на самом деле, это обычно больше головная боль, чем того стоит. Проблемы начинаются рано и почти всегда требуют времени и денег.

Вот шесть классических проблем, с которыми сталкиваются новые арендодатели, которые, возможно, необходимо будет изучить, прежде чем выходить на рынок жилой недвижимости.

Ключевые выводы

• Инвестиции в арендуемую жилую недвижимость могут быть прибыльным способом увеличения вашего благосостояния, хотя и сопряжены со многими трудностями.
• Проблемы, связанные с владением арендуемой недвижимостью, включают поиск подходящей собственности, подготовку квартиры, поиск хороших арендаторов, проблемы с обслуживанием, возникающие проблемы и изменение процентных ставок, влияющих на стоимость аренды.
• Есть способы упростить процесс, например, приобрести базовую недвижимость, жить в непосредственной близости от квартиры и сделать это занятием полный рабочий день.
• Наем управляющего недвижимостью может облегчить бремя управления арендуемой недвижимостью, но снизит любую прибыль.
• Удаление арендаторов может быть трудоемкой и дорогостоящей задачей.
  

Задача 1: Найти недвижимость

О поиске подходящей жилой недвижимости для сдачи в аренду написаны целые книги из-за ее критической важности. Купите слишком дорогое место, и вы никогда не заработаете денег. Но попытка заключить сделку тоже может быть хлопотной.Покупка фиксирующего верха требует, чтобы у вас были навыки, время, инструменты и деньги, чтобы произвести необходимый ремонт и ремонт.

Если вы никуда не торопитесь, это может быть способом получить выгодную сделку по вложению средств; если у вас уже есть постоянная работа и семья, каждая минута, потраченная на ремонт арендованного жилья, — это минута, не потраченная на более прибыльное или приятное занятие. Однако в настоящее время управляющие компании могут выполнять большую часть этой работы — от поиска недвижимости до ее восстановления — за вас, конечно, за определенную плату.

Задача 2: Подготовка отряда

Чтобы сдать в аренду практически любой объект недвижимости, часто требуется как минимум свежий пол и краска, а на то и другое нужно время и деньги. Оконные сетки, пятна на палубе и уход за газоном — другие повседневные потребности. Каждый раз, когда арендатор уезжает, эти вопросы тоже нужно пересматривать.

Задача 3: Поиск арендаторов

Интернет — это быстрый и недорогой способ найти потенциальных арендаторов.Вы также можете зарегистрироваться в компании по недвижимости, которая будет проверять арендаторов за вас. В некоторых городах риэлторы покажут квартиру от имени домовладельца за комиссию за аренду. Еще один способ найти арендаторов — поделиться этой информацией с друзьями и членами семьи, которые могут дать рекомендации.

Когда вы проверяете арендаторов самостоятельно, вам нужно будет провести проверку кредитоспособности и биографию, что может быть дорогостоящим, но часто является разумной идеей.

Ответственные арендаторы вовремя вносят арендную плату, не злоупотребляют недвижимостью и не требуют от вас участия в дорогостоящем и трудоемком процессе выселения.

Вызов 4: Проблемы

Даже у хороших арендаторов и отличной арендуемой недвижимости возникает множество неприятностей. Сломанные трубы, забитые водостоки, сломанные пружины гаражных ворот, домашние животные и соседи по комнате — вот лишь некоторые из возникающих проблем. Даже хорошие арендаторы нуждаются в вашем полном и немедленном внимании, когда сточные воды попадают в их дом или когда кабельная компания случайно отключает телефонные линии.

Сложные арендаторы — еще более серьезная проблема. Ежедневные звонки и просрочка или невыплата арендной платы могут добавить к хлопотам.День переезда — еще одно непростое время. Повреждение стен, полов, ковров и других компонентов дома может привести к спорам и дорогостоящему ремонту.

Поскольку каждый потраченный впустую момент спора — это момент, когда дом остается пустым, вам часто лучше прикусить пулю и заплатить за ремонт самостоятельно.

Задача 5: Техническое обслуживание

Техническое обслуживание важных компонентов и удобств — дорогостоящая задача. Новая техника стоит сотни долларов; новая крыша или подъездная дорога могут стоить тысячи долларов.Если арендная плата составляет 1500 долларов в месяц, а крыша — 10000 долларов, вы можете быстро потерять деньги. Добавьте ковер или новые паркетные полы, краску и новую печь, а также арендаторов, которые останутся ненадолго, и собственность может потерять деньги на долгие годы.

Задача 6: процентные ставки

При чем тут процентные ставки? Множество. Когда ставки падают, часто дешевле купить, чем арендовать, и поэтому спрос на ваши апартаменты может упасть. Снижение арендной платы для сохранения конкурентоспособности может серьезно подорвать вашу способность зарабатывать деньги.

Как делаются деньги

Сможете ли вы зарабатывать на аренде недвижимости со всеми проблемами, которые необходимо преодолеть? Да, но для этого нужен план. Ниже представлены четыре прибыльных подхода:

1. Прибытие

Разделение пространства путем покупки дуплекса (или другой легко делимой конструкции) часто является прибыльным делом. Поскольку вы находитесь на месте и планируете все равно позаботиться об имуществе, дополнительные деньги являются бонусом. Конечно, все проблемы по-прежнему актуальны, и проживание на территории означает, что вы всегда доступны и будете в тесном контакте с арендаторами.Тщательно планируйте и тщательно проверяйте.

2. Перейти на базовый уровень

Покупка и сдача в аренду спартанской квартиры без дополнительных удобств может упростить процесс аренды, но вы должны знать свой рынок. Например, предположим, что вы в основном сдаетесь в аренду студентам колледжа. В этом случае вам может не понадобиться или вам не нужна высококлассная техника или декоративные элементы, которые могут сломаться во время студенческой вечеринки или смены молодых соседей по комнате.

Еще один способ заработка — это работа с государственными жилищными программами.Вы можете сдать в аренду простую чистую квартиру с необходимой бытовой техникой, которая также может быть использована для проживания семей в рамках субсидируемых государством программ, таких как жилье по Разделу 8. Участвуя в таких жилищных программах, вы можете предоставить безопасное жилье нуждающимся семьям, а также зарабатывать деньги за счет своих инвестиций.

3. Долгосрочное владение

Многие инвесторы в недвижимость скажут вам, что они окупаются по арендной плате и расходам. Их подход состоит в том, чтобы купить недвижимость по выгодной цене, позволить арендаторам погасить ипотеку, а затем продать через 30 лет, надеясь воспользоваться некоторым повышением цен.

Хотя это разумный подход, прибыль, скорее всего, будет небольшой, а налог на прирост капитала может быть значительным (учитывая вашу низкую стоимость). И это по-прежнему требует времени и усилий, которые лучше было бы потратить на что-то другое.

Аренда недвижимости дает вам гибкость в том, когда продавать недвижимость, избегая слабого рынка недвижимости, сдавая недвижимость в аренду и ожидая ее продажи на быстрорастущем рынке.

4. На полный рабочий день

Серьезные арендодатели подходят к делу серьезно.Они объединяются, покупают несколько зданий и значительную часть работы выполняют сами. Это образ жизни, требующий серьезных затрат времени и энергии, а также стратегии покупки и продажи, чтобы максимизировать перенос и списание налоговых убытков и минимизировать доход.

Наем управляющего недвижимостью

Управляющий недвижимостью может выполнять многие обязанности по управлению арендуемой недвижимостью. Это включает в себя маркетинг, выбор арендаторов, техническое обслуживание, составление бюджета и сбор арендной платы.Вы можете подумать о найме управляющего недвижимостью, если хотите делегировать эти задачи, хотя это снизит вашу прибыль.

Роль управляющего недвижимостью

Управляющие недвижимостью могут выполнять самые разные роли. Что именно, решать вам, чтобы обсудить это со своим менеджером. Важно определить их роль и составить список обязанностей и ответственности. Ваш менеджер по недвижимости найдет арендаторов? Или они будут заниматься повседневным обслуживанием и сбором арендной платы?

Управляющий недвижимостью может быть независимым подрядчиком или сотрудником.Вам следует поговорить со своим налоговым бухгалтером, чтобы определить наиболее благоприятный подход и определить конкретные обязательства, которые могут у вас возникнуть.

Вы также можете нанять компанию по управлению недвижимостью — фирму, с которой вы заключили контракт, чтобы напрямую заниматься всеми аспектами аренды недвижимости. Это может быть дорого, но может быть идеально, если у вас есть несколько объектов для аренды.

Выбор управляющего

Убедитесь, что любой управляющий недвижимостью, которого вы рассматриваете, соответствует соответствующим местным и национальным требованиям лицензирования.

Опытный менеджер должен помочь вам с рекламой, маркетингом, отношениями с арендаторами, сбором арендной платы, составлением бюджета, сдачей внаем и обслуживанием. Хороший управляющий недвижимостью также хорошо осведомлен о местных и государственных законах. Как владелец недвижимости, вы можете нести ответственность за действия вашего менеджера, поэтому вам может быть предъявлен иск, если ваш менеджер нарушит какие-либо законы о справедливом жилищном обеспечении.

После того, как вы определитесь с управляющим имуществом и условиями соглашения, вам следует написать соглашение об управлении имуществом, в котором определены обязанности, компенсация и условия прекращения действия управляющего.

Итог

Стоит ли усилий стать арендодателем? Только вам решать. Просто обязательно посмотрите, прежде чем прыгать и начинать новое дело с реалистичными ожиданиями и твердым планом игры.

Знание того, во что вы ввязываетесь, до того, как это сделаете, поможет вам лучше подготовиться к тому, с чем вы столкнетесь, и с большей вероятностью получить удовольствие от этого опыта.

Как рассчитать рентабельность инвестиций в аренду

Одна из основных причин, по которой люди вкладывают средства, — это увеличение своего богатства.Хотя мотивация у разных инвесторов может быть разной — некоторые могут захотеть получить деньги для выхода на пенсию, другие могут захотеть откладывать деньги на другие жизненные события, такие как рождение ребенка или свадьба, — зарабатывание денег обычно является основой всех инвестиций. И неважно, куда вы вкладываете деньги, будь то фондовый рынок, рынок облигаций или недвижимость.

Недвижимость — это материальная собственность, состоящая из земли и обычно включающая в себя любые постройки или ресурсы, находящиеся на этой земле.Инвестиционная недвижимость — один из примеров инвестиций в недвижимость. Люди обычно покупают инвестиционную недвижимость с целью заработать деньги за счет дохода от аренды. Некоторые люди покупают инвестиционную недвижимость с намерением продать ее через некоторое время.

Независимо от намерения, для инвесторов, которые диверсифицируют свой инвестиционный портфель за счет недвижимости, важно измерить рентабельность инвестиций (ROI), чтобы определить прибыльность собственности. Вот краткий обзор рентабельности инвестиций, как рассчитать ее для арендуемой собственности и почему важно знать рентабельность инвестиций в недвижимость, прежде чем совершать покупку.

Ключевые выводы

• Рентабельность инвестиций (ROI) показывает, сколько денег или прибыли было получено от инвестиций в виде процента от стоимости этих инвестиций.
• Чтобы рассчитать процентный ROI для покупки за наличные, возьмите чистую прибыль или чистую прибыль от инвестиций и разделите ее на первоначальную стоимость.
• Если у вас есть ипотечный кредит, вам нужно будет учесть первоначальный взнос и ипотечный платеж.
• Другие переменные могут повлиять на рентабельность инвестиций, включая затраты на ремонт и техническое обслуживание, а также ваши регулярные расходы.

Что такое возврат инвестиций (ROI)?

Рентабельность инвестиций показывает, сколько денег или прибыли было получено от инвестиций в процентах от стоимости этих инвестиций. Он показывает, насколько эффективно и рационально инвестиционные доллары используются для получения прибыли. Знание рентабельности инвестиций позволяет инвесторам оценить, является ли вкладывать деньги в конкретную инвестицию разумным выбором или нет.

ROI можно использовать для любых инвестиций — в акции, облигации, сберегательный счет и недвижимость.Расчет значимой рентабельности инвестиций для жилой недвижимости может быть сложной задачей, потому что расчетами можно легко манипулировать — определенные переменные могут быть включены или исключены в расчет. Это может стать особенно трудным, когда у инвесторов есть возможность заплатить наличными или оформить ипотеку на недвижимость.

Здесь мы рассмотрим два примера расчета рентабельности инвестиций в аренду жилья: покупка за наличные и покупка, финансируемая за счет ипотеки.

Формула рентабельности инвестиций

Чтобы рассчитать прибыль или прибыль от любых инвестиций, сначала возьмите общую прибыль от инвестиций и вычтите первоначальную стоимость инвестиций.

Чтобы рассчитать процентный ROI, мы берем чистую прибыль или чистую прибыль от инвестиций и делим ее на первоначальную стоимость.

р О я знак равно грамм а я п о п я п v е s т м е п т — C о s т о ж я п v е s т м е п т C о s т о ж я п v е s т м е п т Рентабельность инвестиций \ text {} = \ text {} \ frac {Прибыль \ от \ инвестиций \ text {} — \ text {} Стоимость \ инвестиций} {Стоимость \ инвестиций} ROI = Стоимость инвестиций Прибыль от инвестиций — Стоимость инвестиций

Например, если вы покупаете акции ABC за 1000 долларов и продаете их через два года за 1600 долларов, чистая прибыль составит 600 долларов (1600 — 1000 долларов).Рентабельность инвестиций в акции составляет 60% [600 долларов (чистая прибыль) ÷ 1000 долларов (стоимость) = 0,60].

Расчет рентабельности инвестиций в аренду

Вышеприведенное уравнение кажется достаточно простым, но имейте в виду, что существует ряд переменных, влияющих на недвижимость, которые могут повлиять на показатели рентабельности инвестиций. К ним относятся расходы на ремонт и техническое обслуживание, а также методы расчета финансового рычага — суммы денег, взятых в долг под проценты для первоначальных инвестиций. Конечно, условия финансирования могут сильно повлиять на общую стоимость инвестиции.

Рентабельность инвестиций в кассовые операции

Рассчитать рентабельность инвестиций в недвижимость довольно просто, если вы покупаете недвижимость за наличные. Вот пример аренды недвижимости, купленной за наличные:

• Вы заплатили 100 000 долларов наличными за аренду.
• Затраты на закрытие составили 1000 долларов, а затраты на реконструкцию — 9000 долларов, в результате чего ваши общие инвестиции в недвижимость составили 110 000 долларов.
• Вы собираете арендную плату в размере 1000 долларов каждый месяц.

Год спустя:

• Вы заработали 12 000 долларов дохода от аренды за эти 12 месяцев.
• Расходы, включая счет за воду, налоги на имущество и страхование, составили 2400 долларов за год. или 200 долларов в месяц.
• Ваш годовой доход составил 9600 долларов (12000 — 2400 долларов).

Чтобы рассчитать рентабельность инвестиций:

• Разделите годовой доход (9600 долларов) на сумму общих инвестиций, или 110 000 долларов.
• ROI = 9600 $ ÷ 110 000 = 0,087 или 8,7%.
• Ваш ROI составил 8,7%.

Рентабельность инвестиций по профинансированным операциям

Расчет рентабельности инвестиций по финансируемым транзакциям более сложен.

Например, предположим, что вы купили ту же арендную недвижимость за 100 000 долларов, что и выше, но вместо того, чтобы платить наличными, вы взяли ипотеку.

• Первоначальный взнос, необходимый для ипотеки, составлял 20% от покупной цены или 20 000 долларов (цена продажи 100 000 долларов x 20%).
• Затраты на закрытие были выше, что типично для ипотеки, составив 2500 долларов авансом.
• Вы заплатили 9000 долларов за реконструкцию.
• Ваши общие личные расходы составили 31 500 долларов (20 000 + 2 500 + 9 000 долларов).

Существуют также текущие расходы по ипотеке:

• Предположим, вы взяли ссуду сроком на 30 лет с фиксированной процентной ставкой 4%. По заимствованным 80 000 долларов ежемесячная выплата основной суммы долга и процентов составит 381,93 доллара.
• Мы добавим те же 200 долларов в месяц на покрытие расходов на воду, налоги и страховку, в результате чего ваш общий ежемесячный платеж составит 581,93 доллара.
• Доход от аренды в размере 1 000 долларов в месяц составляет 12 000 долларов в год.
• Ежемесячный денежный поток составляет 418,07 долларов (аренда 1000 долларов — 581 доллар.93 ипотечный платеж).

Год спустя:

• Вы заработали 12 000 долларов США в виде общего дохода от аренды за год из расчета 1 000 долларов США в месяц.
• Ваш годовой доход составил 5 016,84 доллара (418,07 доллара за 12 месяцев).

Чтобы рассчитать рентабельность инвестиций в недвижимость:

• Разделите годовой доход на ваши первоначальные личные расходы (первоначальный взнос в размере 20 000 долларов США, закрытие расходов в размере 2 500 долларов США и реконструкция на сумму 9 000 долларов США), чтобы определить рентабельность инвестиций.
• ROI = 5 016,84 $ ÷ 31 500 $ = 0.159.
• Ваш ROI составляет 15,9%.

Домашний капитал

Некоторые инвесторы добавляют в уравнение собственный капитал. Собственный капитал — это рыночная стоимость собственности за вычетом общей суммы непогашенного кредита. Имейте в виду, что собственный капитал — это не наличные деньги. Вам нужно будет продать собственность, чтобы получить к ней доступ.

Чтобы рассчитать размер собственного капитала в вашем доме, просмотрите график погашения ипотечного кредита, чтобы узнать, какая часть ваших платежей по ипотеке пошла на выплату основной суммы кредита.Это увеличивает справедливость в вашем доме.

Сумма собственного капитала может быть добавлена ​​к годовому доходу. В нашем примере график погашения кредита показал, что в течение первых 12 месяцев была выплачена основная сумма в размере 1408,84 долларов США.

• Новый годовой доход, включая долю капитала, составляет 6 425,68 долларов (5 016,84 долларов годовой прибыли + 1 408,84 долларов на капитал).
Рентабельность инвестиций
• = 6 425,68 долларов США ÷ 31 500 долларов США = 0,20.
• Ваш ROI составляет 20%.

Важность рентабельности инвестиций в недвижимость

Знание рентабельности любых инвестиций позволяет вам быть более информированным инвестором.Перед покупкой оцените свои затраты и расходы, а также свой доход от аренды. Это дает вам возможность сравнить его с другими подобными объектами.

После того, как вы сузили круг, вы можете определить, сколько вы будете зарабатывать. Если в какой-то момент вы поймете, что ваши затраты и затраты превысят рентабельность инвестиций, возможно, вам придется решить, хотите ли вы выжить и надеяться, что снова получите прибыль, или продать, чтобы не потерять.

Прочие соображения

Конечно, могут возникнуть дополнительные расходы, связанные с владением арендуемой недвижимостью, такие как расходы на ремонт или техническое обслуживание, которые необходимо будет включить в расчеты, что в конечном итоге повлияет на рентабельность инвестиций.

Также мы предполагали, что недвижимость сдана в аренду на все 12 месяцев. Во многих случаях возникают вакансии, особенно между арендаторами, и вы должны учитывать в своих расчетах отсутствие дохода за эти месяцы.

Итог

Рентабельность инвестиций в сдаваемую в аренду недвижимость отличается от рентабельности других инвестиций: она может сильно различаться в зависимости от того, финансируется ли недвижимость через ипотеку или оплачивается наличными. Как правило, чем меньше денежных средств, выплаченных авансом в качестве первоначального взноса за недвижимость, тем больше будет остаток по ипотечной ссуде, но тем выше будет ваша рентабельность инвестиций.

И наоборот, чем больше денег выплачивается авансом и чем меньше вы занимаетесь, тем ниже будет рентабельность инвестиций, поскольку ваши первоначальные затраты будут выше. Другими словами, финансирование позволяет повысить рентабельность инвестиций в краткосрочной перспективе, поскольку ваши первоначальные затраты ниже.

При измерении рентабельности инвестиций для нескольких объектов важно использовать последовательный подход. Например, если вы учитываете собственный капитал дома при оценке одного объекта недвижимости, вы должны включать капитал других объектов при расчете рентабельности инвестиций для вашего портфеля недвижимости.Это может обеспечить наиболее точное представление о вашем инвестиционном портфеле.

Как приобрести и организовать аренду недвижимости

kate_sept2004 / Getty Images

Покупка второго дома для сдачи в аренду может быть отличной пассивной инвестиционной идеей: вы покупаете дом, ваши арендаторы выплачивают вторую ипотеку, и вы получаете дополнительный доход от арендной платы арендаторов. Инвестиционная собственность — это недвижимость, которую вы покупаете с целью получения дохода от инвестиций за счет дохода от аренды, продажи дома и / или перепродажи в будущем.

Данные, опубликованные Бюро переписи населения США в 2017 году, показывают, что 47 процентов арендной платы принадлежало индивидуальным инвесторам, а арендная недвижимость может приносить 31 процент годового дохода среднего арендодателя.

Покупка второго дома заслуживает серьезных размышлений. В конце концов, владение арендуемым имуществом сложнее, чем время от времени устанавливать водопроводный кран в раковине или ремонтировать кондиционер, когда он выходит из строя в самый жаркий день года. Вот несколько соображений, которые вы, возможно, захотите взвесить, прежде чем сделать решительный шаг.

Первоначальные соображения при покупке второй собственности

Вот несколько вопросов, которые следует задать себе, прежде чем вы серьезно относитесь к покупке второй собственности.

Местоположение имеет значение

Помните, что проще заглянуть в недвижимость в другом конце города, чем в двух или более часах езды. Конечно, вы всегда можете использовать местного менеджера, чтобы поддерживать дом в отличном состоянии, но это съест ваш ежемесячный доход от аренды.

Учитывайте все финансовые последствия

Сколько денег у вас под рукой, чтобы внести первоначальный взнос или даже полностью оплатить дом? Не забудьте рассчитать приблизительную рентабельность инвестиций (ROI) перед покупкой недвижимости.Оцените, какой доход вы получите от собственности и каковы будут ваши расходы. Вычтите свои расходы из своего дохода, чтобы найти чистый операционный доход.

Также необходимо учитывать другие сборы, в том числе:

• Страхование
• Сборы ТСЖ
• Коммунальные услуги
• Реклама
• Дорожные расходы до объекта и обратно
• Очистка, техническое обслуживание и ремонт
• Амортизация
• Профессиональные гонорары (юридические и управленческие сборы)
• Проценты по ипотеке
• Налоги

Знать законы

Знаете ли вы законы, когда ваши арендаторы не платят? Например, в некоторых штатах требуется льготный период, если арендатор просрочил арендную плату.Другими словами, вы не можете выселить арендатора до истечения льготного периода, но вы все равно можете взимать штраф за просрочку платежа.

Изучите законы своего штата, прежде чем сдавать в аренду свое пространство, и ознакомьтесь с некоторыми другими моментами, прежде чем вы решите сдавать свой дом, в соответствии с NOLO:

• Не используйте устаревшие формы аренды или формы аренды, которые не не соблюдают законы вашего штата.
• Знайте о законах о дискриминации, чтобы случайно не отказать семье в аренде дома и не получить иск о дискриминации.
• Действуйте в соответствии с тем, что вы обещаете своим арендаторам, в противном случае они могут подать на вас в суд или удержать арендную плату за невыполнение того, что вы обещали сделать.
• Не нарушайте право арендаторов на неприкосновенность частной жизни.
• Знайте законы о залоге, особенно когда вам разрешено оставить залог.
• Разрешите любые опасные ситуации в арендуемой собственности и вокруг нее, например, обрушившийся фундамент или неисправные ступеньки.

Определите, что вы будете делать, если не можете сдать его в аренду

Вы не всегда сможете сдать свой дом в аренду.У вас могут быть проблемы с поиском арендаторов, возможно, вам придется порвать ковер и залатать гипсокартон. Члену семьи может понадобиться бесплатное место для проживания в течение трех месяцев и т. Д. Другими словами, может быть любое количество причин, по которым доход от вашего дома может иссякнуть. Как это повлияет на ваше финансовое положение? Внимательно подумайте, какие будут последствия, если вы действительно будете полагаться на этот постоянный денежный поток.

Налоги на инвестиции и дома для отдыха

IRS рассматривает арендуемую недвижимость иначе, чем основное место жительства, и по закону вы обязаны сообщать обо всех полученных вами доходах от аренды.Поговорите со своим бухгалтером или налоговым юристом, чтобы узнать, как аренда недвижимости может повлиять на вашу налоговую ситуацию.

«Подоходный налог должен уплачиваться за все деньги, заработанные на собственности. Конечно, все думают о ежемесячной арендной плате. Однако доход также включает в себя любые другие собранные вами деньги, такие как штрафы за просрочку платежа, плату за домашнее животное или даже работу арендатора вместо арендной платы », — говорит Трент Эллингфорд из Института знаний о недвижимости.

Он говорит, что налоги на имущество могут включать в себя городские, окружные и / или государственные налоги.С другой стороны, вы можете делать вычеты, которые могут снизить ваш доход и компенсировать другие расходы. Сохраняйте квитанции на рекламу, проезд в собственность и обратно, уборку, ремонт, страхование, коммунальные услуги и т. Д.

Инвестиционная недвижимость для дополнительного дохода

Думаете, вы готовы нажать на курок на инвестиционной собственности? Вот шаги, которые вы можете предпринять.

Узнайте, чем отличаются ипотеки для вторых домов и инвестиционной собственности

Думали, что вы могли бы получить ссуду USDA, FHA или VA для ипотеки на свою инвестиционную недвижимость? К сожалению, вы не можете использовать эти обеспеченные государством ссуды для покупки инвестиционной собственности, потому что вы можете получить только один из этих ссуд, если покупаете основное место жительства.

Это оставляет следующие варианты для инвестиционной покупки дома:

• Обычный заем
• Джамбо-кредит
• Кредит жилищного строительства
• Кредитная линия собственного капитала
• Рефинансирование при обналичивании

Ваша процентная ставка также может быть выше по ипотеке на арендуемую недвижимость, чем по вашему основному месту жительства, поскольку это дополнительный риск для кредитора. Другими словами, это более рискованно для кредитора, потому что в большинстве случаев вы будете платить свою основную ипотеку, но если денег не хватит, вы, скорее всего, сначала перестанете платить за свою инвестиционную недвижимость.

Кэти Феттке, генеральный директор Real Wealth Network, ведущая подкаста Real Wealth Show и автор книги Retire Rich with Rentals, говорит, что интересно думать о возможностях, доступных каждому, кто хочет арендовать недвижимость. «Fannie и Freddie позволяют получить до 10 обычных кредитов на аренду недвижимости. Для многих людей на дорогих рынках, таких как Сан-Франциско или Нью-Йорк, гораздо легче получить право на инвестиционную недвижимость в более доступном метро, ​​чем на получение основного места жительства в своем родном городе », — говорит Феттке.

Изучите свои инвестиции

Самое важное, что вы можете сделать, — это найти агента по недвижимости, который знает свое дело. «Не используйте только агента по недвижимости», — говорит Феттке. «Лучше всего искать агента, который специализируется на инвестициях в недвижимость. В идеале поищите поблизости того, кому они принадлежат. Часто у управляющих недвижимостью есть в офисе брокеры ».

Лучшие агенты будут знать, как помочь вам провести исследование, понять стоимость и провести вас через весь процесс покупки.Они также помогут вам выбрать тип недвижимости, который лучше всего подходит вам и вашим потребностям.

Типы недвижимости

Как правило, вы можете выбрать три типа инвестиционной собственности: дома на одну семью, квартиры кондо или многоквартирные дома.

• Дома на одну семью предлагают более низкую денежную доходность, чем единицы недвижимости, в которых могут проживать несколько арендаторов. Учитывайте свой потенциал денежного потока по большинству соображений.
• Вам нужно будет взять на себя все обслуживание дома на одну семью, кроме ассоциации домовладельцев (ТСЖ), которая принимает решения и регулирует положение членов, проживающих в этом доме.
• Нет убедительных доказательств того, что дома на одну семью увеличивают доходность ваших инвестиций, но определенные районы и объекты недвижимости могут со временем увеличить потенциал возврата ваших инвестиций.

Инвестиционные стратегии

Следите за развивающимися рынками, оценивайте почтовый индекс и район. Определите, выросли или снизились продажи существующих домов, выросла ли арендная плата в том типе жилья, который вы рассматриваете, и проверьте общий рост в этом районе. Построен ли новый школьный округ, а также много нового строительства? Если это так, вы можете быть на правильном пути к лучшему месту для сдачи в аренду.

Как признательность вписывается в общую картину? Другими словами, спросите себя, считаете ли вы, что окончательная окупаемость ваших инвестиций окупится в долгосрочной перспективе.

Другая стратегия — избегать чрезмерно раздутых рынков недвижимости, на которых вы будете много платить за объект недвижимости, но не будете иметь особой гибкости с точки зрения ценообразования на аренду, поскольку рынок будет определять цены на аренду (хорошие примеры Калифорния и Нью-Йорк). Изучите недвижимость, которая имеет более низкую первоначальную стоимость и имеет больший потенциал для увеличения и возврата инвестиций.

Найдите подходящую недвижимость

Эллингфорд говорит, что, пытаясь занять свою нишу на рынке аренды, вы являетесь владельцем бизнеса и должны думать так же. «Недвижимость, которую вы покупаете, должна быть такой, которую легко сдавать в аренду и которая, вероятно, будет оценена по достоинству. Это не обязательно будет дом, который вы купили бы, чтобы создать семью », — говорит он.

Вот несколько факторов, которые следует учитывать при оценке арендуемой недвижимости, согласно Эллингфорду:

Вакансии: Район с большим количеством вакансий не может быть хорошим местом для сдачи в аренду.

Район: Район, который вы выберете для сдачи в аренду, привлечет определенный тип арендаторов. Например, у вас останутся студенты, снимающие жилье, если вы купите дом рядом с колледжем или университетом.

Школьный округ: Это важно, если вы планируете сдавать в аренду семьям. Дом с хорошей школьной системой позволит вам брать более высокую арендную плату, но цены на жилье, как правило, будут выше.

Уровень преступности: Узнайте уровень преступности в этом районе.

Доступность: недвижимость должна быть рядом с основными транспортными развязками и возможностями трудоустройства.

Удобства: Насколько близко находится отель к городским паркам, фитнес-центрам и магазинам?

Прежде всего, Эллингфорд рекомендует не привязываться эмоционально к дому, который не приносит достаточного дохода.

Финансирование второй собственности

Ответив на все вышеперечисленные вопросы, вы, вероятно, получите довольно хорошее представление о том, как вы будете финансировать свою вторую собственность. Одна из самых важных вещей, которую вы можете сделать, — это получить предварительное одобрение ипотеки, чтобы вы знали, сколько банк готов предоставить вам ссуду.Предварительное одобрение ипотеки — это как зеленый свет при покупке дома. Вы предоставляете своему кредитору информацию о своем доходе, долгах и активах, а кредитор проверяет ваш кредит. После утверждения вы получите оценку кредита с указанием суммы, которую вы сможете получить у этого кредитора.

Внесите значительный первоначальный взнос: вам нужно будет внести не менее 20 процентов за арендуемую недвижимость, но если вы хотите выглядеть более привлекательно для кредитора, вы можете внести более 20 процентов.

Будьте сильным заемщиком. По словам Fannie Mae, вам также понадобится кредитный рейтинг не ниже 640 и отношение долга к доходу (DTI) не более 45 процентов. DTI — это ваши ежемесячные платежи по долгу, разделенные на ежемесячный валовой доход. Хотите улучшить свой кредитный рейтинг? Получите несколько советов.

Держитесь подальше от крупных банков: крупные банки могут не ссудить вам столько же, сколько небольшой банк, или предложить вам желаемые условия ссуды. Сравните бок о бок как большие, так и маленькие банки, прежде чем привлекать кредитора.

Запросить финансирование от собственника. Финансирование от собственника означает, что продавец соглашается принимать платежи непосредственно от вас, вместо того, чтобы требовать от вас получения ипотечной ссуды. Это может принести пользу как вам, так и продавцу, но сопряжено с определенными рисками. Продумайте этот вариант, прежде чем решиться.

Итог

Аренда недвижимости может быть разумным вложением средств, особенно если получаемый вами доход от аренды дает вам дополнительный доход. Однако лучше взвесить все аспекты покупки второго дома, включая финансовые последствия, налоги, которые вам придется платить, действующие законы и количество свободного времени.

Эллингфорд говорит, что вторая собственность как источник дохода — не единственный способ разбогатеть. «Недвижимость со временем дорожает. Конечно, в экономике бывают спады, во время которых собственность может терять ценность », — говорит он. «Но собственность, находящаяся в хорошем состоянии, обычно будет стоить больше в течение нескольких лет».

Плюсы и минусы аренды недвижимости

Когда я был маленьким, мой двоюродный брат владел несколькими арендуемыми объектами недвижимости в маленьком городке недалеко от моего дома.В основном это было его средством к существованию, поскольку он тратил время на уход за недвижимостью по мере необходимости, сбор арендной платы и так далее. Он тратил около 20 часов в неделю на свою коллекцию собственности, которая была разбросана по всему городу.

Я всегда думал, что этот парень кое-что выяснил. В конце концов, ему нужно было работать всего около 20 часов в неделю. Он постоянно получал доход от собственности, плюс ему принадлежали все те дома, которые он мог продать, если бы захотел.

Но на самом деле все было иначе.Когда я приходил к нему домой, мне часто казалось, что он скреплен изолентой. Он был в худшем состоянии, чем некоторые из домов, которые он сдавал в аренду. В 1993 году наводнение уничтожило большинство домов и трейлеров, которые он арендовал, и оказалось, что собранных им страховых денег недостаточно для восстановления.

Вместо этого он умер с очень небольшими остатками денег и решительным существованием из рук в уста в последние годы своей жизни. Фактически, оглядываясь назад, было совершенно очевидно, что у него никогда не было много денег, даже когда его арендная «империя» была в отличной форме.

Это оставило у меня нечто вроде двойного взгляда на владение арендуемой недвижимостью. С одной стороны, казалось, что они могут заработать много денег, плюс вы будете владеть недвижимостью. С другой стороны, похоже, что затрат было больше, чем я ожидал, а также были другие большие риски.

Это было то, о чем я мог бы подумать когда-нибудь, когда «смогу себе это позволить».

В последние несколько лет этот день медленно настал. Прямо сейчас мы с Сарой могли бы приобрести одну или две квартиры для сдачи в аренду, чтобы получить прямой доход и диверсифицировать наши инвестиции.Об этом нам писали многие читатели.

Как мы с Сарой всегда делаем, когда думаем о таком важном решении, как это, мы составляем большой список плюсов и минусов, а затем используем его для принятия решения.

Начнем с основ. Арендуемая собственность — это любая собственность, которой вы владеете, которую вы сдаете в аренду арендаторам. Если у вас есть дом и вы сдаете его в аренду семье, или у вас есть квартира, которую вы сдаете в аренду через Airbnb, вы владеете арендуемой недвижимостью.Это приносит вам доход, но вам также придется иметь дело с проблемами, создаваемыми арендаторами, что может потребовать много работы.

Преимущества владения арендуемой недвижимостью относительно немногочисленны, но они значительны. Проще говоря, , если все будет хорошо, вы можете заработать много денег на аренде недвижимости.

Доход от арендаторов

Самым большим преимуществом владения арендуемой недвижимостью является то, что арендаторы обеспечат вам прямой поток дохода.Эти ежемесячные чеки за аренду поступают прямо на ваш бизнес-счет, в идеале более чем для компенсации любых расходов за месяц.

Например, если у вас есть дом, который вы сдаете в аренду за 1000 долларов в месяц, этот дом, когда он полностью заселен, будет возвращать на ваши счета 12000 долларов в год.

Трудно спорить с таким прямым источником дохода. Однако ничего не стоит, что такие цифры оптимистичные , и вы не должны просто погружаться в ожидание этих результатов.Тем не менее, даже частичные результаты могут быть очень хорошими. Если вы можете держать недвижимость в аренде всего на 75% в год, в конце концов, это все равно 9000 долларов дохода в год.

Доход от роста стоимости собственности

Кроме того, поскольку вы владеете недвижимостью, вы можете получить выгоду от увеличения стоимости собственности с течением времени в связи с изменением спроса в районе, даже если собственность не претерпевает никаких изменений.

Очевидно, что это будет переменная вещь, поскольку она сильно зависит от района, в котором находится ваша арендуемая недвижимость.В некоторых областях стоимость может значительно вырасти в течение нескольких лет, в то время как в других областях она может оставаться неизменной. В идеале этот рост стоимости как минимум идет в ногу с инфляцией. Если вы окажетесь в районе выше среднего, вы можете обнаружить, что справитесь с инфляцией; с другой стороны, действительно застойная зона может даже не выдержать инфляции.

Денежный капитал

Другой фактор, который вы должны учитывать, заключается в том, что ваш собственный капитал, вероятно, повысит ценность собственности по мере того, как вы ее обслуживаете и модернизируете.Такие вещи, как перекраска дома, добавление нового сайдинга, повторная отделка внутренней части, выполнение некоторых базовых работ по благоустройству двора и т. Д., Добавят стоимости дому без значительных финансовых затрат.

Это не только позволит вам взимать более высокую арендную плату, но и увеличит стоимость самой собственности, если вы решите продать ее в будущем.

Если вам нравятся проекты по благоустройству дома, это должно быть основным привлекательным моментом для покупки арендуемой собственности. У вас будет возможность исправить это как при приобретении, так и между арендаторами, что принесет вам очень хорошие дивиденды.

С другой стороны, существует ряд недостатков владения арендуемой недвижимостью. По отдельности эти недостатки относительно невелики, но в сумме они приводят к значительной стоимости.

Концентрация активов

Одним из недостатков инвестирования в арендуемую недвижимость является то, что для большинства людей владение арендуемой собственностью является серьезной концентрацией их активов. Чтобы полностью владеть арендуемой недвижимостью, потребуется значительная часть собственного капитала среднего американца.

Проблема с такой концентрацией в том, что она вообще не диверсифицирована. Эти инвестиции вкладываются в конкретный дом в определенном квартале в определенном районе в определенном городе. Если этот район пойдет под откос, вы потеряете много денег. Если этот блок идет под откос, вы теряете много денег. Если с этим домом случится несчастье, с которым не справится страхование, вы потеряете много денег.

Нравится вам это или нет, но, арендуя недвижимость, вы сильно привязываете себя к местному рынку недвижимости.

Концентрация активов — не лучшая инвестиционная стратегия. Однако чем больше у вас богатство, тем меньше это становится фактором и тем в большей степени владение недвижимостью становится инструментом диверсификации, а не чем-то, на чем вы сосредоточены.

Риск арендатора

Арендаторы никогда не являются гарантией выплаты арендной платы. Даже в лучшие времена и даже с (казалось бы) лучшими арендаторами этот поток доходов далеко не гарантирован.

Конечно, иногда вы получаете отличного арендатора, который платит аренду вовремя в течение многих лет и лет, но это никогда не является гарантией.Некоторые арендаторы не будут платить регулярно, а другие не будут платить вообще. Вы потеряете несколько месяцев аренды, а также время, потраченное на их неуплату и выселение.

Некоторые арендаторы также могут вызывать больший износ имущества, чем другие. Конечно, у вас будет залог, но это все равно дорого и сопряжено с риском.

Существует также риск полного отсутствия арендатора, что означает, что у вас будут периоды, когда недвижимость не приносит дохода от аренды.

Налоги, сборы и страхование

Независимо от того, есть ли у вас в доме люди или нет, вы все равно столкнетесь с расходами на налоги на имущество, стоимостью страхования собственности и стоимостью любых связанных с этим сборов ассоциации домовладельцев. с собственностью.Эти счета будут приходить независимо от того, есть ли в собственности арендатор или нет.

Это довольно стабильная стоимость, о которой вы четко знаете заранее, но как бы вы ее ни нарезали, это затраты, которые сокращают вашу прибыль. Это особенно болезненно, если у вас нет арендатора, так как это означает, что такие расходы будут покрываться прямо из вашего кармана.

Эти затраты не являются незначительными. Например, страхование арендуемой собственности обычно примерно на 25% выше, чем у обычного домовладельца, а налоги на недвижимость — не повод для смеха.Если вас поймают без арендатора или с арендатором, который не платит, это окажет прямое и серьезное негативное влияние на ваши финансы.

Активное участие

Даже в самых «невнятных» ситуациях вы все равно будете уделять этой арендуемой собственности много времени. В конце концов, потребуется ремонт. В конце концов, вам придется это проверить. В конце концов, вам придется взаимодействовать с арендаторами. В конце концов, вам придется оформлять какие-то документы.

Вы можете решить эту проблему, наняв управляющую компанию — о чем мы поговорим ниже — но при этом вы съедите прибыль от сдачи этой собственности в аренду.

Другие варианты

Какие варианты у вас есть, если вы хотите смягчить некоторые недостатки владения и аренды недвижимости, не избавившись от всех преимуществ? Вот две альтернативные стратегии.

REIT

REIT означает R eal E state I nvestment T rust. Инвестиционный фонд недвижимости — это просто компания, которая владеет недвижимостью, приносящей доход, и управляет ею. Физические лица могут инвестировать в REIT через фондовый рынок, поскольку они часто являются публичными, и они позволяют человеку взять относительно небольшую сумму денег и инвестировать в приносящую доход недвижимость.

REIT выплачивают доход в виде дивидендов. Они, как правило, выплачивают здоровые дивиденды каждый квартал, но их цена высока в соответствии с этими дивидендами. Другими словами, отдельные доли уважаемых REIT довольно высоки.

Покупка некоторых REIT вместе с другими вашими инвестициями может быть способом диверсификации для инвесторов, не имеющих больших денег. Стоит отметить, что индексные фонды с очень широкой базой, такие как Vanguard Total Stock Market Index, уже включают в себя некоторые REIT.

Управляемая недвижимость

Еще одна стратегия, которую стоит рассмотреть, — это управляемая недвижимость. Управляемая недвижимость — это собственность, которой вы владеете и сдаете в аренду, но которую вы платите другой компании за повседневное управление ею от вашего имени. В результате вы передаете часть арендной платы управляющей компании.

Это сокращает время, которое вы должны тратить на работу с недвижимостью, в обмен на сокращение потока доходов.

Это может быть хорошей идеей для тех, кто хочет попробовать владеть собственностью, но не заинтересован в повседневном управлении имуществом и может жить с ограниченным потоком доходов, чтобы избавить себя от головной боли.

Присоединение к жилищной инвестиционной фирме

Другим вариантом может быть объединение ваших денег с некоторыми другими заинтересованными сторонами и создание жилищной инвестиционной фирмы. Это небольшой бизнес, который покупает и продает недвижимость, обычно в пределах определенного района, с целью сдать ее в аренду и получить от нее прибыль.

Это требует некоторой первоначальной юридической работы, поскольку вы создаете бизнес-структуру, которая работает для всех участников, но как только это будет сделано, это может стать отличным способом получения стабильного дохода.В таких компаниях часто работает управляющий недвижимостью, который берет на себя фактические задачи на месте, позволяя партнерам по бизнесу вместо этого сосредоточиться на бизнес-решениях, которые в основном принимаются пассивным образом.

Единственным недостатком здесь является то, что для этого действительно требуются партнеры, а это означает, что вам нужно знать людей в сообществе с деловой хваткой и финансовой мощью, чтобы быть готовыми и способными вступить в такого рода договоренности.

Учитывая все это, чем мы с Сарой занимаемся?

Часть наших денег вложена в REIT. Как? Как мы уже много раз упоминали ранее, мы с Сарой вложили часть наших денег в общий индекс фондового рынка Vanguard, часть которого инвестируется в недвижимость через инвестиционные фонды недвижимости. Итак, на данный момент мы действительно владеем небольшим количеством очень диверсифицированной недвижимости.

Мы постоянно следим за местным рынком недвижимости. Мы одновременно ищем землю для строительства или дом для себя, а также потенциальную недорогую недвижимость для инвестиций.Это означает, что мы также изучаем списки отчужденных прав выкупа и аукционы недвижимости. Однако мы не нашли ничего, что было бы достаточно дорогим или требовало серьезной работы, по крайней мере, с точки зрения сдачи в аренду. Стоит отметить, что мы не рассматриваем покупку недвижимости для сдачи в аренду как высокий приоритет, но это то, чем мы бы воспользовались, если бы появилась возможность.

Итак, станем ли мы арендодателями в будущем?

На данном этапе нашей жизни покупка сдаваемой в аренду собственности только ради ее покупки — не лучший шаг для нас.

Во-первых, мы мало заинтересованы в выполнении задач, которые требуются от хорошего арендодателя. Хотя нам (в основном) нравится заниматься домашним хозяйством, мы не так заинтересованы в том, чтобы отвечать на телефонные звонки посреди ночи, чтобы справиться с кризисом. Нам также не нравится общение между мной и арендатором, если возникают проблемы.

Если бы мы могли оказаться в ситуации, когда мы могли бы нанять управляющую компанию для ухода за недвижимостью, мы бы рассмотрели это, но для того, чтобы это был хороший финансовый ход, нам нужно было бы найти очень выгодную сделку по недвижимость.

По крайней мере, для нас имеет смысл диверсифицироваться в недвижимость, покупая REIT, и мы уже делаем это с нашими личными инвестициями. Мы чувствуем, что сейчас наши личные инвестиции очень диверсифицированы.

Если бы мы были на другом этапе нашей жизни, мы могли бы наслаждаться опытом и трудностями, связанными с арендой собственности, но сейчас это просто не подходит.

Кто мог бы стать хорошим домовладельцем?

Когда я изучал все тонкости того, как стать арендодателем, мне стало приходить в голову, что некоторые люди лично предрасположены к более эффективному управлению и получению удовольствия от управления арендуемым имуществом , в то время как другие — нет. так предрасположен.Вот несколько качеств, которые могут быть полезны хорошему владельцу арендуемой недвижимости. Чем больше у вас этих качеств, тем более приятным и прибыльным может быть для вас владение арендуемой недвижимостью.

Вам нравятся небольшие проекты по благоустройству дома. Вам нравится делать такие вещи, как укладка ковров, покраска стен, устранение мелких вмятин и вмятин в шкафах, выполнение мелких сантехнических работ, установка и ремонт гипсокартона и т. Д.? Некоторым людям эти задачи действительно нравятся, особенно когда они вознаграждают свой собственный капитал большим доходом от аренды и более высокой стоимостью собственности.Другим людям совсем не нравится домашнее благоустройство, из-за чего эта часть концерта превратится в утомительную работу.

У вас есть свободное время. Вы будете нести ответственность за такие вещи, как резервные туалеты посреди ночи, затопление подвала и т. Д. В другом доме помимо вашего собственного, где арендаторы видят в вас домовладельца, который будет решать такие проблемы. Вы готовы к этому? Если у вас плотный график, это может быть очень тяжело. Даже если вы нанимаете управляющую компанию, владение арендуемой недвижимостью все равно съедает хотя бы часть вашего свободного времени.Если вы решите обойтись без него, это займет много времени.

Вы не против иногда сталкиваться с людьми в трудных ситуациях. Быть домовладельцем иногда означает иметь дело с арендаторами с завышенными требованиями и ожиданиями. Это также может означать иметь дело с арендаторами, которые не платят арендную плату. Такие взаимодействия могут быть трудными, и при неправильном обращении они могут перерасти в все более серьезные проблемы. Готовы ли вы время от времени сталкиваться с подобными трудностями?

У вас есть значительные ликвидные активы, которые вы можете инвестировать прямо сейчас. Как правило, брать ссуду для покупки арендуемой собственности — плохая идея из-за финансового риска, который это несет в вашей жизни. Если у вас нет финансовых средств, чтобы заплатить наличными за арендуемую недвижимость — или у вас нет налаженного бизнеса, который мог бы справиться с этим с помощью бизнес-кредита, — вам еще не следует заниматься арендным бизнесом.

Инвестиции в арендуемую недвижимость не поглотят большую часть вашего собственного капитала. Все дело в том, чтобы сконцентрировать риск и положить все свои финансовые яйца в одну корзину, что никогда не бывает хорошей идеей.Если вы собираетесь вложить большую часть своего капитала в арендуемую недвижимость, возможно, вы захотите пересмотреть свои планы.

Сравните лучших ипотечных кредиторов

Слишком долго, не читали?

Для некоторых людей аренда недвижимости может быть блестящим финансовым ходом. Если они уже находятся в хорошем финансовом состоянии, у них есть свободное время и они не прочь справиться с чрезвычайными ситуациями, связанными с обслуживанием дома, человек, который терпеливо тратит время на поиск подходящей недвижимости для аренды, может получить очень хорошую прибыль от аренда недвижимости.

Однако не все входят в эту группу. Некоторым людям может не нравиться взаимодействие между арендатором и арендодателем со стороны арендодателя. Другие могут еще не иметь финансового положения, чтобы взять в аренду недвижимость. Третьи могут не чувствовать уверенности на своем местном рынке недвижимости.

Ничего страшного. Если эти вещи описывают вас, вы все равно можете диверсифицироваться в недвижимость, инвестируя в REIT с некоторыми из своих инвестиционных фондов.

Важно помнить, что инвестирование в аренду недвижимости определенно является одним из многих вариантов, и это хороший вариант для и человек .Примите во внимание ваше собственное финансовое положение, свои личные сильные стороны и интересы и определите, является ли аренда недвижимости правильным шагом для вас.

Стоит ли (с финансовой точки зрения) быть арендодателем?

Инвестирование в недвижимость может легко принести вам много денег, но может ли физическое владение недвижимостью и владение недвижимостью сделать вас еще больше?

Вам необходимо учитывать не только дорогостоящий первоначальный взнос за недвижимость (или свойства), но и то, готовы ли вы потратить дополнительное время на ремонт, обслуживание и поиск подходящих арендаторов для ваша собственность.

Сегодня мы рассмотрим стоимость не только финансирования собственности, но и ее содержания.

Время — деньги, когда ты домовладелец

Прежде чем мы даже перейдем к финансовым аспектам работы арендодателем, важно отметить, что бросание денег в собственность ничего не будет значить, если вы не хороший арендодатель.

Владение арендуемой недвижимостью — это круглосуточная ответственность. Даже если вы наймете управляющего недвижимостью (что станет еще одним большим изменением), вы будете нести ответственность за любые жалобы, ремонт и выселение, если до этого дойдет.

Говоря о ремонте, если вы не хотите тратить время (или деньги) на необходимый ремонт или нанимать кого-то для этого, вы не сможете оптимизировать сумму арендной платы, которую можете взимать.

Это подводит нас к финансовой стороне жизни арендодателя.

Когда приходит время покупать недвижимость, есть над чем подумать. Прежде всего, давайте поговорим о финансировании аренды недвижимости.

Как получить ипотеку для сдачи в аренду?

Мы уже писали о том, что нужно для получения арендной ипотеки, и это намного сложнее, чем может показаться.

Вот почему, если вы можете внести большой первоначальный взнос, это лучший вариант. Запланируйте уплату по крайней мере 20% первоначального взноса, как если бы вы сделали это за свой собственный дом.

Итак, где взять ссуду?

Для начала ознакомьтесь с FannieMae. HomePath от FannieMae позволяет вам искать камни в отчуждении права выкупа в любой интересующей вас области, что является хорошей отправной точкой и может дать вам реалистичное представление о том, сколько вы можете себе позволить.

Вероятно, лучше всего работать с прямым кредитором, а не с брокером.Основное различие между брокером и кредитором заключается в том, что брокер обращается к вашему финансовому профилю по выбранному им списку кредиторов, где в качестве прямого кредитора выступает учреждение, фактически предоставляющее вам ссуду.

Связано: Как получить ипотеку для сдачи в аренду недвижимости

Не забываем про страховку

Страхование арендуемой собственности обойдется дороже, особенно если вы не живете в этом здании. Вы не сможете претендовать на «основное размещение» арендуемой собственности, скорее, вы будете считаться инвестором.Это означает, что вам потребуется особая политика арендодателя.

По оценке Института страховой информации, размер страховых взносов примерно на 25% больше, чем при обычном страховании домовладельцев.

Вы можете немного увеличить арендную плату, чтобы покрыть увеличение по этой политике, но в зависимости от ряда факторов это может быть невозможно.

Ремонт и обслуживание

Возвращаясь к стоимости содержания здания — это, вероятно, будет большими расходами, в зависимости от того, сколько единиц в вашем здании.Как домовладелец, вы не можете просто игнорировать протекающий туалет или другие мелкие проблемы, как если бы вы жили в своем доме и не хотели тратить деньги. Если арендатор просит вас что-то исправить, вы должны это сделать.

А между жильцами вам, возможно, придется ремонтировать квартиру просто из-за износа, связанного с проживанием. Если вы хотите продолжать взимать такую ​​же плату, как и за первоначального арендатора, квартира должна быть такой же отлично. Конечно, вы можете использовать залог арендатора, если он нанесет серьезный ущерб, но даже это может не покрыть всю стоимость.

Лучше быть готовым к худшему, чем надеяться, что каждый арендатор оставит место безупречным.

Можете ли вы взять достаточно арендной платы, чтобы окупиться?

Сколько вы можете заработать как арендодатель, зависит от района, в котором находится ваша недвижимость. Очевидно, что вы сможете взимать более высокую арендную плату в Нью-Йорке, чем в небольших сельских городках.

Место, где вы планируете покупать недвижимость, может повлиять на то, сколько вы хотите вложить в ремонт дома (если это необходимо). Попробуйте найти многообещающие районы, такие как Питтсбург, Пенсильвания или Андерсон, Южная Каролина.

И самое главное, как только вы будете готовы впустить арендаторов, не торопитесь и убедитесь, что арендаторы будут надежными и будут платить арендную плату. Если они этого не сделают, это еще одна статья расходов, которую вам нужно будет рассмотреть, и это может включать в себя поиск юридической помощи, если станет еще хуже.

Наконец, одно дело — быть арендодателем небольшой арендуемой собственности, чтобы заработать немного дополнительных денег, но если вы хотите зарабатывать на жизнь в качестве арендодателя, вам придется учитывать все, что я упомянул выше, и многое другое. В этом случае местоположение имеет еще большее значение! Если вы не можете взимать достаточно высокую арендную плату, не раздолбая людей, вы не сможете получить достаточно высокую зарплату, чтобы жить в своем основном доме.

Сводка

Работа домовладельца связана с множеством обязанностей, требующих как вашего времени, так и ваших денег. Но если вы выберете подходящий дом для инвестиций и накопите достаточно денег на случай непредвиденных обстоятельств, то, будучи арендодателем, вы можете заработать много денег и даже предложить вам работу на полную ставку.

Подробнее

крупнейших ошибок, которые приносят арендодатели, которые убивают прибыль

(Обновлено: мы недавно обновили эту статью, добавив еще 5 ошибок, которые могут убить прибыль.Смотрите ошибки 6-10 для наших последних добавлений.)

Когда вы только начинали задумываться о покупке недвижимости для сдачи в аренду, вы, вероятно, мечтали о прибыльном возврате инвестиций. В конце концов, никто не идет в бизнес, чтобы потерять деньги. Но что, если вы теряете деньги так, как даже не подозреваете? Ниже приведены некоторые ошибки, которые совершают арендодатели, которые снижают их прибыль от аренды.

1. Неправильный расчет чисел

Когда вы собираетесь купить инвестиционную недвижимость, очень важно сначала рассчитать все свои расходы и то, что вы можете разумно ожидать от арендной прибыли.Если вы пропустите этот шаг, у вас могут возникнуть проблемы, когда вы поймете, что ваш ежемесячный доход от аренды покрывает только часть ваших ежемесячных расходов на аренду. Выполнение математических расчетов может показаться болезненным, но оно того стоит, если учесть вашу прибыль.

Как только вы узнаете свои расходы, вы сможете лучше установить арендную плату, чтобы получать разумную ежемесячную прибыль. Что касается прибыльности, можно использовать правило 2%. Это объясняет, что если ваша арендная плата составляет 2% от покупной цены, у вас больше шансов получить положительный денежный поток.Но рынок влияет на цены на аренду, поэтому вам придется провести исследование, чтобы определить, что вы можете арендовать по соседству. Аренда по цене ниже рыночной может привести к падению вашей ежемесячной прибыли, как и вакансии. Если запрашиваемая цена будет слишком высокой, вы можете остаться с пустой квартирой на несколько месяцев и, скорее всего, в конечном итоге будете сдавать ее по текущему рыночному курсу.

Сделайте свое исследование заранее. Цены на аренду сопоставимых объектов недвижимости дадут вам хорошее представление о том, сколько вы сможете взимать с собственных арендаторов.Узнайте рыночную ставку аренды в интересующем вас районе, посоветовавшись с менеджерами по недвижимости, работающими с аналогичной недвижимостью, спросив агентов по недвижимости и просмотрев объявления об аренде. Вам нужно будет возвращаться к этому этапу во время каждой смены арендатора или продления аренды, чтобы быть уверенным, что вы взимаете соответствующую арендную плату и повышаете арендную плату во время продления.

2. Выбор плохого места для сдачи в аренду

Местоположение очень влияет на то, почему арендаторы предпочитают снимать жилье там, где они его снимают.Если вы новый инвестор, ищущий недвижимость в аренду, поработайте с агентом по недвижимости, который знаком с этим районом и может подсказать вам некоторые из лучших районов для аренды. Как правило, арендаторы ищут районы, расположенные рядом с остановками общественного транспорта, ресторанами, магазинами, школами и университетами.

Если место аренды нежелательно, вам будет сложно найти арендаторов. Это означает, что ваша квартира будет обмениваться дольше, вы не сможете брать такую ​​сумму за аренду.Кроме того, у вас будет меньший круг арендаторов на выбор, потому что может потребоваться больше времени, чтобы найти кого-то, кто хорошо подходит для вашей аренды. Все эти факторы могут привести к потере дохода, поэтому местоположение является ключевым фактором при выборе успешной и прибыльной инвестиционной недвижимости.

3. Оборот подразделения занимает слишком много времени

Расходы на передачу единицы могут быстро возрасти (ипотека, коммунальные услуги, уборка, ремонт и реклама), и чем дольше устройство пустует, тем больше расходы начинают накапливаться.Чтобы быть прибыльным в качестве арендодателя, вы хотите быстро сдать квартиру, чтобы избежать продолжительных периодов незанятости.

С другой стороны, поспешное заполнение вакансии без тщательного отбора арендатора может оказаться дорогостоящим в долгосрочной перспективе. В среднем выселение обходится в 3500 долларов, поэтому будьте уверены, что не пропустите этот важный шаг.

4. Игнорирование проблем обслуживания

Несвоевременное решение вопросов, связанных с обслуживанием арендуемой собственности, может привести к гораздо большим проблемам в будущем.То, что могло начаться как небольшая утечка, которая не устраняется, может однажды стать огромной проблемой, когда установка будет затоплена. В случае смены арендаторов вы можете воспользоваться свободным имуществом и выполнить техническое обслуживание, не беспокоясь о конфликтах в расписании и не беспокоя текущих арендаторов. Сдается квартира, находящаяся в хорошем состоянии, когда вы ищете нового арендатора, с гораздо большей вероятностью привлечет арендатора более высокого качества.

Регулярные проверки арендуемой собственности могут помочь предотвратить гораздо более серьезные проблемы в будущем, но вам также стоит подумать о том, чтобы линии связи оставались открытыми.Хорошие отношения между арендодателем и арендатором основаны на общении и сотрудничестве. Текущий ремонт может быть неудобным для арендатора, но если он чувствует, что арендодатель будет уважать его время и быстро выполнит ремонт, он с большей вероятностью сообщит о том, что из крана капает (что может привести к появлению плесени на стене) или электрическая проблема (возможная опасность пожара). Пребывание в верхней части технического обслуживания также указывает арендатору, в каком состоянии вы ожидаете вернуть собственность. В конце концов, если вас не волнует собственность, зачем им это делать?

С учетом всего вышесказанного вы захотите эффективно выполнять ремонтные работы.Слишком много времени на подготовку устройства может привести к тому, что вы упустите доход от аренды, что может увеличить ваши оборотные расходы. Вы также не хотите чрезмерно улучшать недвижимость по сравнению с рыночной арендной ставкой, потому что маловероятно, что вы получите прибыль от этих инвестиций.

5. Пропуск проверки арендаторов

В целях быстрой передачи квартиры у вас может возникнуть соблазн пропустить проверку арендаторов, но это ошибка, которая может стоить вам гораздо дороже в долгосрочной перспективе.Проверка арендаторов дает много преимуществ. Это поможет вам убедиться, что у вас есть арендатор, который будет платить арендную плату и быть надежным арендатором. Служба проверки арендаторов, такая как SmartMove, работает быстро и легко и позволяет передать плату за проверку заявителю.

Авторитетная служба проверки арендаторов экономит ваше время, силы и деньги. Потратив немного времени и усилий на проверку арендаторов сейчас, можно предотвратить дорогостоящие выселения в будущем. Трудно назначить цену на уважительного, спокойного арендатора, который вовремя платит и заботится о собственности.

6. Недостаточное внимание к залоговой сумме

Взыскание залога для покрытия незначительного ущерба во время аренды или после съезда арендатора является стандартной рабочей процедурой для большинства арендодателей, но многие арендодатели не задумываются, кроме того, сколько нужно взыскать. Это частая ошибка при аренде недвижимости.

Есть 3 отдельные области, на которые следует обратить внимание в отношении гарантийного депозита: выяснение того, сколько нужно собрать, соблюдение законов штата и знание того, какие залоговые депозиты покрывают.

Важно собрать разумную сумму на залог. Залог может служить эффективным инструментом для предотвращения небрежного отношения арендатора или нарушения договора аренды.

Важно знать, что существуют законы, регулирующие залог, поскольку каждый штат устанавливает свои собственные ограничения на то, сколько денег арендодатель может даже собрать и при каких обстоятельствах.

Существуют реальные последствия нарушения закона государства о залоге. Во многих штатах есть штрафы, которые могут стоить домовладельцу многократной суммы залога.

Также важно понимать, что включает и не покрывает гарантийный депозит, поскольку это также зависит от штата и может быть оспорено в суде. Как правило, он не распространяется на обычный «износ», такой как новое ковровое покрытие или свежий слой краски. Однако, помимо ремонта, не подверженного износу, например, разбитого окна, во многих штатах домовладельцы часто могут использовать залог для покрытия невыплаченной арендной платы. Само собой разумеется, что домовладельцы должны хранить все квитанции и тщательно документировать работу, особенно если они делают какой-либо ремонт самостоятельно.

7. Ведение небрежной документации и бумажной волокиты

Распространенная ошибка, которую делают арендодатели с арендуемой недвижимостью при внесении залога, подводит нас к другой ловушке: ведение небрежной документации. Как и в любом бизнесе, при аренде недвижимости необходимо обращать внимание на оформление документов. Документальный след особенно важен при работе с финансами, от отслеживания расходов до учета залога и уплаты налогов. В частности, ненадлежащая уплата налогов может привести к разного рода проблемам, таким как проверки или штрафы.И наоборот, домовладелец, который ведет тщательный финансовый учет расходов, может получать налоговые льготы каждые 15 апреля.

Аренда, вероятно, является наиболее важным документом, поскольку это юридически обязательный документ между домовладельцем и арендатором. Однако многие арендодатели используют общий договор аренды, не обращая внимания на детали. Некоторые из этих договоров аренды могут учитывать местные законы и правила. Арендодатели должны либо получить профессионально подготовленный договор аренды, либо выполнить свою домашнюю работу, чтобы убедиться, что договор аренды соответствует закону и защищает их интересы.

Арендодатель должен вести файл о каждом арендаторе, который включает рекомендации, контактную информацию, гарантийный депозит и т. Д. В основном, все, что связано с этим арендатором до, во время и после аренды.

8. Непроведение инспекции при приезде и выезде

Игнорирование проверок при въезде / выселении — еще одна распространенная ошибка, которую домовладельцы с арендуемой недвижимостью могут легко избежать. Это также связано с хранением надлежащей документации и обращением внимания на залог.Проще говоря, если вы не документируете состояние собственности до въезда арендатора, становится довольно сложно доказать, что он или она причинили какой-либо ущерб, обнаруженный после выезда. Это становится ситуацией «он сказал, она сказала». Имейте в виду, что местное законодательство может регулировать, следует ли проводить инспекцию и как ее проводить.

Всесторонняя проверка арендуемой собственности может помочь защитить вложения арендодателя и уточнить ожидания арендатора. Каждый поврежденный предмет, царапина на паркетном полу или потертость на стене должны быть отмечены в отчете вместе с фотографиями.Затем приложите этот отчет к своему клиентскому файлу. Также следует провести осмотр при выезде. Надлежащая документация по осмотру будет иметь большое значение для помощи домовладельцу, если ему или ей потребуется внести залог для ремонта.

9. Инвестиции в обновления, которые не добавляют ценности

Рекомендуется обновлять арендную плату, чтобы привлекать качественных арендаторов, но некоторые домовладельцы тратят большие деньги на модернизацию дома, которая не представляет ценности для арендаторов. Изучив основные удобства и функции, которые нужны арендаторам, вы можете избежать тратить много денег на нежелательное обновление.

Например, большинство экспертов возражают против установки пула для увеличения стоимости односемейной собственности, поскольку затраты на строительство и обслуживание пула будет трудно возместить за счет арендной платы, если арендодатель не планирует удерживать собственность в течение длительного времени. Тем не менее, пул может иметь смысл в большом многоквартирном доме, где затраты на установку и обслуживание могут быть распределены между несколькими единицами. Расположение собственности также играет роль: бассейн в Майами имеет больше смысла, чем бассейн в Денвере.

Улучшения следует тщательно продумывать. Кухня — хорошая цель для модернизации бытовой техники, чтобы привлечь более высокооплачиваемых арендаторов, поскольку она часто служит центром домашнего хозяйства. Но домовладельцам следует избегать создания причудливых, нестандартных дизайнов, отвечающих их собственной эстетике. Пространство должно быть утилитарным. Вместо того, чтобы пытаться превратить небольшой неудобный уголок в офис, подумайте об установке прачечной прямо в квартире, что является гораздо более желательным обновлением.

10. Быть хорошим парнем

Есть способы быть хорошим домовладельцем и при этом вести прибыльное предприятие.Аренда недвижимости — это бизнес с финансовыми и правовыми последствиями. Арендодатель должен действовать вежливо, профессионально и обеспечивать хорошее обслуживание клиентов. Арендодатель должен пообщаться с арендатором или связаться с ним на Facebook. Легко посочувствовать арендаторам и позволить их проблемам стать вашими проблемами, а это будет мешать достижению ваших бизнес-целей, особенно когда речь идет о своевременном сборе арендной платы.

Установите четкую политику и придерживайтесь срока оплаты аренды, применяя любые применимые штрафы за просрочку платежа, как указано в договоре аренды.Один месяц просрочки арендной платы может легко превратиться в два, что означает потерю дохода до того, как арендодатель сможет даже начать дорогостоящий процесс выселения. Как всегда, ведите тщательный учет (см. Номер два выше). И, наконец, не принимайте частичные платежи, поскольку суды интерпретируют частичные платежи от арендаторов как согласие арендодателя с условиями.