brinmax

ЗК РФ Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение / КонсультантПлюс

ЗК РФ Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 35 ЗК РФ

1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

2. Утратил силу с 1 марта 2015 года. — Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута.

(пп. 3 введен Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ; в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 341-ФЗ)

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

5. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица — собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 настоящего Кодекса. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, сооружений, на которые это правило не распространяется.

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

Открыть полный текст документа

Статья эксперта Татьяны Лыковой в журнале «Социальная защита»: Земля и доля

Собственники квартир даже не подозревают, что они одновременно являются и землевладельцами. А точнее — сособственниками земельного участка, на котором расположен их дом. Как сказано в ч.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ, такой участок относится к общему имуществу дома и принадлежит всем собственникам помещений дома на праве общей долевой собственности.

О том, как граждане могут реализовать это важнейшее право, рассказывает руководитель сектора «Социальные проблемы жилищной сферы» фонда «Институт экономики города» Татьяна ЛЫКОВА.

Мысль о том, что земля и расположенное на ней строение представляют собой единый объект собственно­сти, в принципе не нова. Вспом­ним хотя бы закон о товарищест­вах собственников жилья (ТСЖ) и заумное словечко «кондомини­ум», под которым как раз и пони­мался комплекс «земля-здание». Теперь закон о ТСЖ отменен, многое его нормы перешли в Жи­лищный кодекс РФ, но вот поня­тие «кондоминиум» из нового за­конодательства исчезло. Почему? Закон о ТСЖ, принятый в 1996 году, был выдающимся законода­тельным актом для своего време­ни. Тогда не было еще Градостро­ительного и Земельного кодексов, закона о государственной регист­рации прав на недвижимое имущество, закона об ипотеке. Тер­мин «недвижимость» уже прочно вошел в жизнь, а его идеология не была сформулирована. И именно в законе о ТСЖ впервые было от­ражено понимание недвижимос­ти как единства земли и здания.

Однако наша страна стала, на­верное, единственной в мире, где под кондоминиумом понималась совокупность отдельных индиви­дуальных прав собственности на квартиру и на долю в общедоле­вой собственности. Во всех стра­нах, где были и есть кондоминиу­мы, этот термин обозначает право общей долевой собственности на весь объект целиком, включая землю и здания. То есть данным объектом в долях владеет весь коллектив собственников. Инди­видуальное право собственности на квартиру там отсутствует — есть право пользования кварти­рой. С другой стороны, в отноше­нии этого термина возникли раз­ночтения и в российском законо­дательстве, регулирующем право собственности на недвижимость. Так что отказ законодателей от слова «кондоминиум» был логич­ным, хотя многие граждане уже начали к нему привыкать.

Несмотря на то что единицей управления определен много­квартирный дом, мы не потеряли землю под домом. Более того, в федеральном законе о введении в действие Жилищного кодекса, в Градостроительном кодексе и в изменениях в Земельный кодекс впервые четко записано, что соб­ственники жилья в многоквар­тирном доме имеют право собст­венности на земельный участок в силу закона.

То есть это безуслов­ное право. Оно не подразумевает никакого выкупа этого участка, никакой аренды.

В законе о ТСЖ были две ста­тьи — 5 и 7, где упоминалось, что земельный участок, входящий в состав кондоминиума, передается в собственность домовладельцев бесплатно. Но эта формулировка давала лазейку муниципальным органам, которые не хотели бес­платно передавать землю собст­венникам жилья в многоквартир­ных домах: если участок по доку­ментам не включен в состав кон­доминиума, то и о передаче речи нет. В лучшем случае в некоторых городах жильцам, создавшим ТСЖ,   оформляли   бессрочное право пользования земельным участком. Дальше всех зашла Москва, где ТСЖ вообще должны были брать в аренду участок, который принадлежит им по праву собственности, и платить за него арендную плату. Теперь эта практика должна прекратиться, если муниципалитеты будут заставлять собственников жилья брать  земельный участок в аренду или выкупать его, граждане могут смело обращаться в суд.

Часто спрашивают: нужно ли создавать товарищество собственников жилья, чтобы оформить право собственности на землю? Это не обязательно.

ТСЖ создается для более эффективного управления домом. Право собственности на землю никак этим не связано. Неорганизованные собственники имеют точно такие же права и обязанности в отношении общего иму­щества дома, как и члены ТСЖ Разница в том, что права послед­них лучше защищены.

В законе о введении в действие Жилищного кодекса сказано, что право на землю считается возникшим с того момента, как участок сформирован, то есть, установле­ны границы и получен кадастровый номер этого участка. Следовательно, собственникам надо пройти эти этапы, чтобы закре­пить за собой земельный участок и иметь право использовать его так, как им выгодно. Сейчас по всей стране реализуются муници­пальные программы межевания, когда за городской счет проводит я топографическая съемка квар­тала за кварталом, определяются границы земельных участков, оформляется кадастровый учет. Как только участку будет присво­ен кадастровый номер, он бес­платно оформляется в собствен­ность собственников помещений в данном доме.

То есть в данном случае собственникам ничего платить не придется. Однако фор­мирование участков — процесс довольно долгий, и если собст­венники жилья не хотят ждать, они могут заказать внеочередные землеустроительные работы за свой счет. А стоимость их в каж­дом муниципальном образовании разная.

Как будут определяться разме­ры земельных участков под мно­гоквартирными домами? Сегодня это очень больной вопрос, осо­бенно для крупных городов. В за­коне о ТСЖ существовало поня­тие нормативных и сверхнорма­тивных размеров земельного уча­стка. В развитие этой нормы в 1997 году вышло постановление правительства № 1223, где гово­рилось, что ТСЖ и домовладель­цы могут бесплатно получить в собственность земельный участок в пределах норматива, а сверхнор­мативную площадь они должны взять в аренду, выкупить или от­казаться от нее. В 1998 году была принята методика Минземстроя по Расчету нормативов земельных Участков исходя из этажности зда­ния и типа застройки территории. Эта методика повторяла нормы СНиПа 1989 года «Правила инормы городской застройки» (они действуют и сейчас), где оп­ределяется санитарный минимум и максимум расстояний между строениями.

Нормы фактического исполь­зования теперь «прописаны» в Градостроительном кодексе. Возьмем для примера любой мно­гоквартирный дом. При нем есть какой-то земельный участок, ко­торый обслуживает данное зда­ние: подъездные пути, подходы, газоны, детские площадки. И ес­ли документами территориально­го планирования и правилами землепользования и застройки муниципального образования здесь не предусматривается ника­кого нового строительства, то эти участки будут оформляться в соб­ственность в тех размерах, в каких они сегодня существуют. В случае нового строительства все еще проще.

Новый Градостроительный ко­декс предусматривает, что с 1 ок­тября 2005 года застройщик дол­жен получать земельный участок в собственность либо аренду толь­ко на открытом аукционе. Грани­цы участка и кадастровый номер будут установлены еще до того, как инвестор его приобретет. Со­ответственно после завершения строительства и продажи дома — вместе с землей, естественно, — право собственности на этот учас­ток переходит к собственникам квартир.

Самое сложное сейчас — ра­зобраться со старой застройкой, особенно в Москве. Старый центр очень привлекателен для инвесторов с точки зрения ново­го строительства, реконструкции или замены жилищного фонда. И право собственности на зе­мельный участок дает жильцам дополнительную защиту от раз­ного рода злоупотреблений со стороны муниципалитета, от коррупции при распределении земельных участков.

Допустим, дом подлежит сно­су. Что в этом случае происходит с земельным участком и где соб­ственникам взять новое жилье? Все зависит от того, по какой причине дом должен быть сне­сен. Например, любой земель­ный участок, независимо от сте­пени износа дома, может быть изъят для государственных и му­ниципальных нужд. В этом слу­чае муниципалитет имеет право выкупить у собственников дан­ный участок (порядок выкупа подробно расписан в Жилищном и Градостроительном кодексах). Если дом ветхий — а срок износа есть у каждого дома, — то собст­венники обязаны снести его за свой счет. Но у них остается зе­мельный участок, продав кото­рый они смогут купить жилье в другом месте.

В Земельном и Градострои­тельном кодексах впервые чет­ко сказано, что основа недви­жимости — земля. И на нее приходится основная стоимость жилья в городской застройке. Дом — это техническое соору­жение. Стоимость работ по строительству этого сооружения везде примерно одинакова но квартиры в разных городах да и в разных районах одного города стоят по-разному. Почему? Да потому, что в действи­тельности основу рыночной стоимости квартиры составляет ценность и привлекательность земли, на которой стоит дом. Сам ветхий дом ничего не стоит. Но земля под ним может стоить бешеных денег. А может и стоить. Отсюда и разные спосо­бы решения этой проблемы.

Например, собственники вет­хого дома в престижном центре города могут продать участок ин­вестору, и полученных средств им с избытком хватит для покуп­ки новых квартир в любом райо­не города. Другое дело, если зе­мельный участок находится в не­престижном районе и не пред­ставляет интереса для частных застройщиков. В этом случае ин­вестором выступает муниципа­литет, который выкупает эту зем­лю для муниципальных нужд. Здесь вступают в силу нормы о выкупной цене, причем все рас­ходы собственников по поиску жилья, проживанию во времен­ном фонде ложатся на муници­палитет. Плюс платится нор­мальная рыночная цена за изъя­тый участок.

Мы с вами еще не догадываемся, сколько на самом деле сто­ит земля. А когда мы это осозна­ем, то поймем, что право собст­венности на земельный участок  под домом делает нас настоящими богачами.

Собственники квартир даже не подозревают, что они одновременно являются и землевладельцами. А точнее — сособственниками земельного участка, на котором расположен их дом. Как сказано в ч.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ, такой участок относится к общему имуществу дома и принадлежит всем собственникам помещений дома на праве общей долевой собственности. О том, как граждане могут реализовать это важнейшее право, рассказывает руководитель сектора «Социальные проблемы жилищной сферы» фонда «Институт экономики города» Татьяна ЛЫКОВА.

Мысль о том, что земля и расположенное на ней строение представляют собой единый объект собственно­сти, в принципе не нова. Вспом­ним хотя бы закон о товарищест­вах собственников жилья (ТСЖ) и заумное словечко «кондомини­ум», под которым как раз и пони­мался комплекс «земля-здание». Теперь закон о ТСЖ отменен, многое его нормы перешли в Жи­лищный кодекс РФ, но вот поня­тие «кондоминиум» из нового за­конодательства исчезло. Почему? Закон о ТСЖ, принятый в 1996 году, был выдающимся законода­тельным актом для своего време­ни. Тогда не было еще Градостро­ительного и Земельного кодексов, закона о государственной регист­рации прав на недвижимое имущество, закона об ипотеке. Тер­мин «недвижимость» уже прочно вошел в жизнь, а его идеология не была сформулирована. И именно в законе о ТСЖ впервые было от­ражено понимание недвижимос­ти как единства земли и здания.

Однако наша страна стала, на­верное, единственной в мире, где под кондоминиумом понималась совокупность отдельных индиви­дуальных прав собственности на квартиру и на долю в общедоле­вой собственности. Во всех стра­нах, где были и есть кондоминиу­мы, этот термин обозначает право общей долевой собственности на весь объект целиком, включая землю и здания. То есть данным объектом в долях владеет весь коллектив собственников. Инди­видуальное право собственности на квартиру там отсутствует — есть право пользования кварти­рой. С другой стороны, в отноше­нии этого термина возникли раз­ночтения и в российском законо­дательстве, регулирующем право собственности на недвижимость. Так что отказ законодателей от слова «кондоминиум» был логич­ным, хотя многие граждане уже начали к нему привыкать.

Несмотря на то что единицей управления определен много­квартирный дом, мы не потеряли землю под домом. Более того, в федеральном законе о введении в действие Жилищного кодекса, в Градостроительном кодексе и в изменениях в Земельный кодекс впервые четко записано, что соб­ственники жилья в многоквар­тирном доме имеют право собст­венности на земельный участок в силу закона. То есть это безуслов­ное право. Оно не подразумевает никакого выкупа этого участка, никакой аренды.

В законе о ТСЖ были две ста­тьи — 5 и 7, где упоминалось, что земельный участок, входящий в состав кондоминиума, передается в собственность домовладельцев бесплатно. Но эта формулировка давала лазейку муниципальным органам, которые не хотели бес­платно передавать землю собст­венникам жилья в многоквартир­ных домах: если участок по доку­ментам не включен в состав кон­доминиума, то и о передаче речи нет. В лучшем случае в некоторых городах жильцам, создавшим ТСЖ,   оформляли   бессрочное право пользования земельным участком. Дальше всех зашла Москва, где ТСЖ вообще должны были брать в аренду участок, который принадлежит им по праву собственности, и платить за него арендную плату. Теперь эта практика должна прекратиться, если муниципалитеты будут заставлять собственников жилья брать  земельный участок в аренду или выкупать его, граждане могут смело обращаться в суд.

Часто спрашивают: нужно ли создавать товарищество собственников жилья, чтобы оформить право собственности на землю? Это не обязательно. ТСЖ создается для более эффективного управления домом. Право собственности на землю никак этим не связано. Неорганизованные собственники имеют точно такие же права и обязанности в отношении общего иму­щества дома, как и члены ТСЖ Разница в том, что права послед­них лучше защищены.

В законе о введении в действие Жилищного кодекса сказано, что право на землю считается возникшим с того момента, как участок сформирован, то есть, установле­ны границы и получен кадастровый номер этого участка. Следовательно, собственникам надо пройти эти этапы, чтобы закре­пить за собой земельный участок и иметь право использовать его так, как им выгодно. Сейчас по всей стране реализуются муници­пальные программы межевания, когда за городской счет проводит я топографическая съемка квар­тала за кварталом, определяются границы земельных участков, оформляется кадастровый учет. Как только участку будет присво­ен кадастровый номер, он бес­платно оформляется в собствен­ность собственников помещений в данном доме. То есть в данном случае собственникам ничего платить не придется. Однако фор­мирование участков — процесс довольно долгий, и если собст­венники жилья не хотят ждать, они могут заказать внеочередные землеустроительные работы за свой счет. А стоимость их в каж­дом муниципальном образовании разная.

Как будут определяться разме­ры земельных участков под мно­гоквартирными домами? Сегодня это очень больной вопрос, осо­бенно для крупных городов. В за­коне о ТСЖ существовало поня­тие нормативных и сверхнорма­тивных размеров земельного уча­стка. В развитие этой нормы в 1997 году вышло постановление правительства № 1223, где гово­рилось, что ТСЖ и домовладель­цы могут бесплатно получить в собственность земельный участок в пределах норматива, а сверхнор­мативную площадь они должны взять в аренду, выкупить или от­казаться от нее. В 1998 году была принята методика Минземстроя по Расчету нормативов земельных Участков исходя из этажности зда­ния и типа застройки территории. Эта методика повторяла нормы СНиПа 1989 года «Правила инормы городской застройки» (они действуют и сейчас), где оп­ределяется санитарный минимум и максимум расстояний между строениями.

Нормы фактического исполь­зования теперь «прописаны» в Градостроительном кодексе. Возьмем для примера любой мно­гоквартирный дом. При нем есть какой-то земельный участок, ко­торый обслуживает данное зда­ние: подъездные пути, подходы, газоны, детские площадки. И ес­ли документами территориально­го планирования и правилами землепользования и застройки муниципального образования здесь не предусматривается ника­кого нового строительства, то эти участки будут оформляться в соб­ственность в тех размерах, в каких они сегодня существуют. В случае нового строительства все еще проще.

Новый Градостроительный ко­декс предусматривает, что с 1 ок­тября 2005 года застройщик дол­жен получать земельный участок в собственность либо аренду толь­ко на открытом аукционе. Грани­цы участка и кадастровый номер будут установлены еще до того, как инвестор его приобретет. Со­ответственно после завершения строительства и продажи дома — вместе с землей, естественно, — право собственности на этот учас­ток переходит к собственникам квартир.

Самое сложное сейчас — ра­зобраться со старой застройкой, особенно в Москве. Старый центр очень привлекателен для инвесторов с точки зрения ново­го строительства, реконструкции или замены жилищного фонда. И право собственности на зе­мельный участок дает жильцам дополнительную защиту от раз­ного рода злоупотреблений со стороны муниципалитета, от коррупции при распределении земельных участков.

Допустим, дом подлежит сно­су. Что в этом случае происходит с земельным участком и где соб­ственникам взять новое жилье? Все зависит от того, по какой причине дом должен быть сне­сен. Например, любой земель­ный участок, независимо от сте­пени износа дома, может быть изъят для государственных и му­ниципальных нужд. В этом слу­чае муниципалитет имеет право выкупить у собственников дан­ный участок (порядок выкупа подробно расписан в Жилищном и Градостроительном кодексах). Если дом ветхий — а срок износа есть у каждого дома, — то собст­венники обязаны снести его за свой счет. Но у них остается зе­мельный участок, продав кото­рый они смогут купить жилье в другом месте.

В Земельном и Градострои­тельном кодексах впервые чет­ко сказано, что основа недви­жимости — земля. И на нее приходится основная стоимость жилья в городской застройке. Дом — это техническое соору­жение. Стоимость работ по строительству этого сооружения везде примерно одинакова но квартиры в разных городах да и в разных районах одного города стоят по-разному. Почему? Да потому, что в действи­тельности основу рыночной стоимости квартиры составляет ценность и привлекательность земли, на которой стоит дом. Сам ветхий дом ничего не стоит. Но земля под ним может стоить бешеных денег. А может и стоить. Отсюда и разные спосо­бы решения этой проблемы.

Например, собственники вет­хого дома в престижном центре города могут продать участок ин­вестору, и полученных средств им с избытком хватит для покуп­ки новых квартир в любом райо­не города. Другое дело, если зе­мельный участок находится в не­престижном районе и не пред­ставляет интереса для частных застройщиков. В этом случае ин­вестором выступает муниципа­литет, который выкупает эту зем­лю для муниципальных нужд. Здесь вступают в силу нормы о выкупной цене, причем все рас­ходы собственников по поиску жилья, проживанию во времен­ном фонде ложатся на муници­палитет. Плюс платится нор­мальная рыночная цена за изъя­тый участок.

Мы с вами еще не догадываемся, сколько на самом деле сто­ит земля. А когда мы это осозна­ем, то поймем, что право собст­венности на земельный участок  под домом делает нас настоящими богачами.

Правильное оформление документов на дом – залог быстроты и успешности сделок.

В последнее время такие понятия как покупка недвижимости и ипотека стали практически не разделимы. И это понятно, ведь всегда хочется приобрести жилье хотя бы чуть-чуть получше и соответственно подороже, чем можешь себе позволить. Так же стало популярным при выборе недвижимости отдавать предпочтение частным домам с земельными участками, а не городским квартирам. И это не удивительно: к примеру, 1-2 комнатная квартира «хрущевской» планировки и небольшой частный дом пусть с крошечным, но своим земельным участком, расположенные в равной удаленности от центра города, находятся в одной ценовой категории. Поскольку в Саратове частный сектор является уверенным участником рынка недвижимости, банки активно выдают ипотечные кредиты на частные дома с земельными участками. Естественно, ипотека под залог частного дома выдается при выполнении определенных требований банка к документам на приобретаемую недвижимость. Чтобы получить ипотечный кредит на покупку жилого дома необходимо, чтобы как дом, так и земельный участок были в индивидуальной, а не в долевой собственности.

Вот тут зачастую возникает препятствие: большинство частных домов и земельных участков оформлено в долевую собственность, даже если по факту – это отдельно стоящий жилой дом на изолированном земельном участке. Такие объекты не представляют интерес для кредитных организаций в качестве предмета залога и ими не рассматриваются. Таким образом, получить ипотечный кредит на покупку такого объекта – невозможно.

Поскольку, подобрать жилой дом с землей в Саратове или Энгельсе намного сложнее, чем выбрать типовую квартиру, потенциальный покупатель, долгие месяцы, а порой и не один год, просматривая объекты, акцентирует свое внимание не только на самом доме и участке, но и на его правовом статусе, не забывая про необходимый пакет документов для покупки с привлечением заемных средств.

Таким образом, индивидуальный жилой дом с земельным участком, с правоустанавливающими документами, не соответствующими требованиям банка, теряет большую часть покупателей, автоматически попадая в категорию — НЕЛИКВИД. Как известно, в условиях экономического спада, продать недвижимость гораздо сложнее, чем ее купить, поэтому в проигрыше остается в первую очередь продавец — собственник недвижимости с неликвидными документами.

К счастью, эта проблема решаема! Законом предусмотрено, что долевой собственник имеет право выделить свою долю в натуре, то есть, прекратить право общей долевой собственности и оформить земельный участок и дом в частную (индивидуальную) собственность.

Если все собственники долей домовладения согласны на такой раздел, то возможно заключить соглашение, которое будет основанием для регистрации права в соответствии с требованиями закона. А если Ваши соседи не желают участвовать в разделе, либо не являются собственниками, либо не проживают в доме, и вы не знаете, где их искать, то выделить Вашу долю в доме и земельном участке возможно только через суд.

В случаях, когда земельный участок под индивидуальным жилым домом не оформлен в собственность, банк не выдаст кредит под залог такого жилого дома, поэтому прежде, чем выставлять свой дом на продажу, следует оформить земельный участок под ним.

При оформлении права на земельный участок, следует обратить внимание на наличие самовольных построек и (или) пристроек к вашему дому. Если ваш дом расположен на общем земельном участке, то значение имеют «самоволки» всех ваших соседей.

Самовольные постройки на придомовом участке будут служить препятствием для оформления права собственности на землю, поэтому сначала придется их узаконить.

В настоящее время существует два способа легализации самовольных построек.

Способ первый:

— воспользоваться правом на уведомительный порядок. Такое право предусмотрено законодательством при условии, что строительство начато до 04 августа 2018 года и до настоящего времени не окончено. Такое оформление можно отнести к упрощенному порядку — оно обойдется гораздо дешевле и осуществится в более короткий срок, чем второй способ;

Способ второй:

— оформление «самоволок» в судебном порядке. Здесь необходимо будет пройти часть пути по первому способу, получить отказ, и только потом обратиться в суд. Длительно, дорого и не всегда результативно, поэтому прибегать к нему стоит только в крайнем случае.

Стоит отметить, что и в первом, и во втором случае вам потребуется согласие всех долевых сособственников.

Итак, стоимость индивидуального жилого дома с полным комплектом документов на все постройки и земельный участок существенно возрастает. Такой объект сразу приобретает статус предпочтительного как для покупателей с заемными средствами, так и для обычных покупателей (особенно когда покупка Вашего дома становится звеном большой «цепочки» покупок-продаж недвижимости).

Уважаемые собственники частных домов и земельных участков!

Если вы решили продать свой дом, внимательно изучите документы на недвижимость, ведь если они не соответствуют требованиям действующего законодательства, не подходят под требования банков, то вы автоматически теряете более половины покупателей!

Специалисты нашей фирмы могут подготовить Вам полный комплект документов для продажи Вашей недвижимости по самой привлекательной цене, а также для оформления ипотеки под покупку Вашего дома.

Если в документах на частный дом указана квартира, что это значит?

https://realty.ria.ru/20210723/kvartira-1742500182.html

Если в документах на частный дом указана квартира, что это значит?

Если в документах на частный дом указана квартира, что это значит? — Недвижимость РИА Новости, 23. 07.2021

Если в документах на частный дом указана квартира, что это значит?

В соответствии с п. 2 ст. 16 Жилищного Кодекса РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений… Недвижимость РИА Новости, 23.07.2021

2021-07-23T10:39

2021-07-23T10:39

2021-07-23T10:39

вопрос-ответ – риа недвижимость

другое — вопрос-ответ — полезное

оформление собственности и купля-продажа — вопрос-ответ — полезное

жилье

загородная недвижимость

/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content

/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content

https://cdnn21.img.ria.ru/images/sharing/article/1742500182.jpg?1627025998

В соответствии с п. 2 ст. 16 Жилищного Кодекса РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. А вот многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.Если исходить из вопроса, говорить о том, что читательница обладает жилым домом на праве долевой собственности, не приходится, так как в свидетельстве о праве собственности указано, что она владеет квартирой, а не долей в праве общей собственности на жилой дом. Доказать обратное невозможно. Проще говоря, это не частный дом, а дом, в котором квартиры в собственности (то есть многоквартирный).А вот тот факт, что жилой дом не является многоэтажкой (не путать с многоквартирным домом) можно подтвердить техпаспортом БТИ.Все отказы надо требовать в письменном виде, чтобы была возможность их обжаловать.

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2021

Недвижимость РИА Новости

internet-group@rian. ru

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

другое — вопрос-ответ — полезное, оформление собственности и купля-продажа — вопрос-ответ — полезное, жилье, загородная недвижимость, задать вопрос

Вопрос:

Доброе время суток! В свидетельстве о праве собственности на жилой дом написано – ул. Пушкина, д. 36, кв.2. Это дом на два хозяина. Я решила оформить землю под домом. Мне отказали, так как слово «квартира» подразумевает, что это многоэтажный дом. Как мне быть, с чего начать?

Ответ:

Сергей Тимошенко

Адвокат юридической компании «Генезис»

В соответствии с п. 2 ст. 16 Жилищного Кодекса РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

А вот многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

Если исходить из вопроса, говорить о том, что читательница обладает жилым домом на праве долевой собственности, не приходится, так как в свидетельстве о праве собственности указано, что она владеет квартирой, а не долей в праве общей собственности на жилой дом. Доказать обратное невозможно. Проще говоря, это не частный дом, а дом, в котором квартиры в собственности (то есть многоквартирный).

А вот тот факт, что жилой дом не является многоэтажкой (не путать с многоквартирным домом) можно подтвердить техпаспортом БТИ.

Все отказы надо требовать в письменном виде, чтобы была возможность их обжаловать.

Задать вопрос

Общая долевая собственность на земле

«Расскажите о порядке оформления права общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом». В. Ванина.

По вопросам оформления права общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены многоквартирный жилой дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, сообщаем следующее.

1. Земельный участок, сформированный до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме; если земельный участок не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Любое уполномоченное лицо вправе обратится в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (согласно части 2,3 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 189-ФЗ)). То есть, с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Закон № 189-ФЗ связывает момент возникновения права общей долевой собственности на земельный участок с датой осуществления государственного кадастрового учета такого земельного участка и не связывает с датой осуществления государственной регистрации прав. Государственная регистрация носит правоподтверждающий, а не правообразующий характер. Право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на объекты недвижимости, входящие в состав общего имущества в таком многоквартирном доме, на котором расположен многоквартирный дом, возникает в силу закона при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме.

Таким образом, в отношении ранее учтенного земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, независимо от наличия в государственном кадастре недвижимости сведений о координатах характерных точек границ такого земельного участка, право общей долевой собственности у собственников помещений в таком многоквартирном доме возникает:

— с даты его государственного кадастрового учета, при наличии оформленных в установленном порядке прав на помещения в таком многоквартирном доме;

— с момента государственной регистрации права на помещение, расположенное в таком многоквартирном доме в случае, если земельный участок был поставлен на государственный кадастровый учет до момента оформления прав на помещение в таком многоквартирном доме.

Дополнительно необходимо отметить, что в отношении ранее учтенного земельного участка могут быть проведены кадастровые работы по уточнению местоположения его границ и (или) площади с последующим изменением соответствующих сведений государственного кадастра недвижимости в порядке государственного кадастрового учета изменений.

2. Земельные участки, расположенные в границах закрытых административно-территориальных образований, относятся к участкам, ограниченным в обороте (подпункт 6 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации) и не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, прямо предусмотренных федеральным законом (пункт 2 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации).

Однако, согласно статье 16 Закона № 189-ФЗ с момента образования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходят бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном жилом доме. Кроме того, согласно пункту 2.2 постановления Конституционного суда Российской Федерации от 28.05.2010 №12-П «По делу о проверке конституционности частей 2,3 и статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», частей 1 и 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Е.Ю. Дугенец, В.П. Минина, Е.А. Плеханова» переход в общую долевую собственность земельного участка, на котором расположен жилой дом, не предполагает принятие органами государственной власти и органами местного самоуправления специального решения о предоставлении конкретного земельного участка. А согласно пункту 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права долевой собственности на общее имущество.

Таким образом, право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, относящийся к землям, ограниченным в обороте, и являющийся согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Рос­сийской Федерации общим имуществом собственников помещений в таком многоквартирном доме, возникает с момента государственного кадастрового учета такого земельного участка.

Выдел в натуре доли частного дома и участка

Межевание – это работы по  установлению местоположения участка, его границ и его площади. Результатом проведения межевания является межевой план земельного участка.

Кадастровый паспорт содержит данные из государственного кадастра недвижимости. Кадастровый паспорт может быть у вас на руках, даже если  процедура межевания не проводилась. Информация о большинстве земельных участков содержится в государственном кадастре и может вноситься туда без межевого плана.

Если бы спор между Вами и сособственником отсутствовал, то кадастровые инженеры провели бы геодезические измерения, установили бы временные межевые знаки границ, а после этого можно ставить новый участок на кадастровый учет, получать новый кадастровый паспорт (постановка на учет всех образуемых земельных участков осуществляется одновременно п. 1 ст.24 Закона о кадастре), а затем регистрировать право собственности. Но если второй собственник против раздела участка, Вам необходимо обращаться в суд, приложив все необходимые документы, подтверждающие право 1/2 доли, межевой план, доказательства несогласия сособственника и просить суд назначить проведение экспертизы.

При этом, в отсутствие реальных границ всего (существующего сейчас) участка судебный эксперт, делая заключение в рамках рассматриваемого дела, может столкнуться со сложностями в решении вопроса о том, как лучше данный участок и строение на нём поделить. В связи с этим процедуру межевания участка проводить, скорее всего, необходимо. Рекомендуем Вам предварительно обратиться к какому-либо эксперту, делающему землеустроительные экспертизы, в целях выяснения вопроса о том, а возможен ли раздел в принципе.

Как правило, вынося решение, суд основывается на выводах эксперта о возможности выдела доли в натуре. Если технически участок и дом разделить реально (т. е. будет доступ для каждого из собственников на свою часть участка, размер участка соответствует минимальным требованиям, соблюдены требования противопожарной безопасности, имуществу не причиняется ущерб и т.д.), доля может быть выделена в натуре.

Кроме того, в Вашем случае открытым остаётся вопрос о том, можно ли будет разделить участок, на котором фактически стоит одно строение (с одним фундаментом и крышей). Ответить на этот вопрос можно только после изучения конкретных документов.

Если будут обеспечены все условия для выдела/раздела, то отступление от идеальной доли (в Вашем случае от 1/2) допустимо, но лишь при невозможности выделения или определения порядка пользования земельным участком в соответствии с долями. В этом случае у Вас возникает право на компенсацию.

Что касается самовольной постройки, то это отдельный большой вопрос, отвечать на который желательно также после изучения документов. В целом можно просить о ее сносе, если она нарушает ваши права либо признать право собственности на нее за вторым собственником, построившим ее своими силами.

Еще одно препятствие, которое может возникнуть у вас при разделе, это то, что Ваш дом обладает признаками многоквартирного и, не смотря на то, что в нем всего две квартиры может являться таковым.  

В соответствии с пунктом 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным (пригодным) для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на прилегающий к жилому дому земельный участок, либо в помещения общего пользования.

При этом наличие отдельного входа и капитальных перегородок не являются критериями для отнесения жилого помещения к жилому дому или его части.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. К общему имуществу относятся крыша, фундамент, земля, коммуникации.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, относится к общему имуществу дома, принадлежащему на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме.

В силу статьи 37 собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

То есть, если Ваш дом является многоквартирным по документам, то выдел в натуре не возможен. Узнать какой статус у дома, можно только увидев документы, как на дом, так и на участок. Если статус у вашего дома как у индивидуального жилого помещения, то вышеназванная проблема не возникнет.

Долевая собственность на дом в 2020

В России граждане имеют право на приобретение имущества любыми способами, самым распространенным из которых является купля – продажа, однако нередко дом переходит человеку и в результате получения наследства. Чаще всего, наследников несколько, и дом делится между ними в  равных или не равных долях.

Что это такое

Выделяют два типа собственности – делимая или неделимая. В случае с делимыми объектами проблем чаще всего не возникает, они распределяются между гражданами. Иная ситуация с неделимыми объектами, каким несомненно является и дом.

Невозможно поделить на части строение, как и землю, на котором оно было построено, а значит, единственный способ – установить несколько собственников, каждый из которых имеет определенную долю в объекте недвижимости.

Основания, при наличии которых возникает право долевой собственности на жилую постройку:

1. Граждане или организация совершила сделку с домом – например, был оформлен договор купли – продажи, или имущество передано в дар, по наследству.
2. При наследовании имущества чаще всего определяются равные доли на нескольких граждан.
3. Право собственности на недвижимость может также быть установлено по решению суда.

Продавать, менять или пользоваться долей в доме гражданин не может до тех пор, пока не будет произведено официальное выделение его доли в объекте. В российском законодательстве содержится  норма, в соответствие с которой любой гражданин, в том числе и не совершеннолетний, может претендовать на свою долю в общем имуществе, которая положена ему по закону, например, если осуществляется передача имущества по наследству.

После того, как долевая собственность будет закреплена за человеком, то есть, он официально признается собственником и получает соответствующий документ, он может использовать объект так, как посчитает нужным.

В частности: для проживания, сдачи в аренду, передачи по наследству или дарению. Последние три действия разрешены законом, но они могут осуществляться только после получения разрешения от других дольщиков, в особенности, если они проживают в доме.

Если гражданин планирует продать свою часть доли в общем доме, ему следует в первую очередь предложить выкупить ее остальным дольщикам. При этом рекомендуется отправлять уведомление в письменном виде, которое нужно также отксерокопировать и сохранить.

Кроме той комнаты, которая выделена в качестве личной доли для гражданина, каждый из проживающих в доме, имеет право пользоваться помещениями общего типа, такими, как кухня, кладовка, туалетная и ванная комнаты.

Также совместно могут использоваться те помещения, которые не предназначены для проживания, но были созданы для удовлетворения нужд всех жильцов, например, комната для занятий спортом, гостиная, комната для отдыха и чтения книг, просмотра телевизора.

Права дольщиков

У каждого из собственников дома, который был фактически поделен на несколько долей и принадлежит сразу нескольким гражданам, имеются свои права и обязанности.

Права лиц, имеющих долю в недвижимости:

1. Возможно заключение договора купли – продажи, дарения или мены, а также его регистрация в государственном регистрационном органе.
2. Осуществлять продажу своей доли, передавать ее другим лицам по наследству, дарить или менять на другой объект недвижимости.
3. Пользоваться всеми общими помещениями в доме – ванной и туалетом, кухней, а также земельным участком.
4. Получить денежную компенсацию в том случае, если будет осуществлено отчуждение доли или другие собственники дома пожелают снизить количество владельцев.

Также следует помнить, что помимо прав существуют и обязанности, которые обязательно должны соблюдаться. Так, дольщик должен ежемесячно осуществлять плату за пользование электроэнергией, водой, газом, следить за тем, чтобы дом находился в пригодном для проживания состоянии. Во избежание серьезных проблем, граждане, владеющие одним имуществом, должны предпринимать попытки мирно находить ответы на накопившиеся вопросы.

Как оформить

Оформление части дома в собственность, а также участка, который к нему прилегает – не сложная юридическая процедура, на которую требуется около 5  — 10 дней, при условии, что между сторонами сделки не возникло никаких споров.

Оформить долю в доме необходимо, прежде всего, для того, чтобы:

• снять все действующие ограничения и получить возможность распоряжаться имуществом;
• получить документ, подтверждающий право собственности на часть дома.

Самый первый шаг, который нужно предпринять, собираясь получить свидетельство о праве собственности на дом или часть дома, это посещение отделения Бюро Техинвентаризации и постановка объекта на учет, а также оформление технической и кадастровой документации.

Нужно учесть, что если дом был построен на дачном участке, ставить его на кадастровый учет не нужно, можно приступать к сбору документов.

Бумаги предоставляются  в государственную организацию, основная задача которой  — накапливание информации о недвижимом имуществе и его владельцах. На сегодняшний день эту функцию выполняет Росреестр.

Документы, которые должны быть представлены гражданином для оформления собственности на долю в доме, который в данном случае является общим имуществом:

1. Российский паспорт гражданина для удостоверения сотрудником отделения Росреестра личности заявителя.
2. Подлинник и копия доверенности, которая была заверена у нотариуса. Этот документ нужно предъявлять только в том случае, если регистрацией права собственности занимается не тот гражданин, на которого будут оформлены бумаги, а доверенное лицо.
3. Кадастровый паспорт на жилье.
4. Полученное от уполномоченной организации разрешение, подтверждающее ввод строения в эксплуатацию.
5. Документы, в которых зафиксирован факт собственности заявителя на земельный участок, на котором был построен дом.
6. Заявление, составленное по установленной форме и подписанное гражданином, обращающимся для оформления свидетельства. Скачать пример заявления для заполнения можно по ссылке.
7. Платежная квитанция, в которой стоит печать кассира, принявшего деньги за оплату государственной пошлины.

Если лицо, которому необходимо получить документ, не может лично явиться в отделение Росреестра или многофункциональный центр, возможен другой вариант – оформление документов через сайт регистрационной организации или на портале Госуслуги.

Упрощенная схема оформления документов и получения права собственности на долю в доме:

1. Подготовка документов к рассмотрению.
2. Предоставление пакета бумаг и заявления специалисту в Росреестр, МФЦ или онлайн.
3. Ожидание принятия решения.

Данная схема действительная лишь в том случае, если не требуется подготовительная работа, а все нужные справки и свидетельства уже имеются у дольщика и являются действительными.

Оформлять право собственности по упрощенному порядку можно, если нужно получить документ на следующие типы недвижимости:

• жилой дом, построенный на дачном участке;
• частный дом, возведенный на территории, предназначенной для частного – индивидуального строительства;
• дома, построенные в черте города на территории, принадлежащей городу;
• небольшие постройки, строительство которых может быть осуществлено без получения специального разрешения.

После того, как документы приняты специалистом регистрационной организации или МФЦ, клиенту должен быть выдан талон, на котором указана дата получения свидетельства. Без этого талона забрать документ не удастся, что обязательно следует учесть.

Как выйти из долевой собственности на дом

Когда осуществляется наследование и оформление документов на долю в общем имуществе, не все граждане понимают, что это может оказаться не очень удобным вариантом для проживания, а сдавать дом, в котором живут несколько человек в аренду, также не всегда возможно.

В связи с этим многие собственники желают отказаться от данного права, и могут сделать это в любой момент. Самый простой способ – если другие дольщики согласятся выкупить часть объекта недвижимости. В таком случае их доля увеличивается, а человек, продавший свою часть, выписывается из дома и теряет права на пользование, распоряжение объектом.

Для того, чтобы выйти из долевой собственности, необходимо обратиться в МФЦ и написать соответствующее заявление. Факт передачи денежных средств за объект недвижимости должен быть зафиксирован.

Самый простой способ выхода из доли – продать ее одному или нескольким собственникам дома. Однако, делать это нужно по правилам. В первую очередь гражданин должен позаботиться о том, чтобы у него имелось письменное подтверждение того, что другим собственникам была отправлена оферта по выкупу доли  в доме.

Также существует другой, менее  подходящий для большинства случаев способ выхода из доли – выделение объекта в натуре, то есть совершение каких – либо преобразований с домом для того, чтобы отделить долю одного человека  от остальных долей.

Это можно сделать не всегда, но в некоторых ситуациях достаточно лишь построить плотную стену и поделить дом на две части. Выделяя долю, собственник должен позаботиться о том, чтобы не были нарушены права других собственников.

Особенности прописки

Прописка должна быть у каждого человека, поскольку она, прежде всего, является подтверждением его места жительства.

Чтобы зарегистрироваться в доме, в котором имеется несколько собственников, нужно собрать следующие документы:

1. Паспорт регистрируемого гражданина.
2. Заявление, составленное по шаблону, предложенному работником МФЦ.
3. Документы, подтверждающие право собственности на долю.

Также в доме может быть прописан человек, не являющийся собственником, при условии, что у владельцев имущества не возникло возражений.

Регистрация собственника или его несовершеннолетних детей может быть осуществлена без получения согласия. Размер доли при этом не имеет никакого значения, она может быть даже самой меньшей из всех, прописка все равно осуществляется.

Если кто – то из наследников желает получить дом целиком, он может получить его по договоренности с остальными родственниками, и только после того, как выплатит денежную компенсацию. Также нужно учитывать, что долевая собственность выражается, прежде всего, в множественности субъектов, но при этом она не является коллективной или смешанной.

Видео: Прекращение долевой собственности на земельный участок

форм собственности | Разработчик решений Ag

Формы собственности на имущество

Одна из основных целей любого имущественного плана — распределить или избавиться от собственности после смерти. Чтобы принимать решения в этом отношении, важно понимать классификацию собственности, а также различные способы владения имуществом. Передача собственности в случае смерти может зависеть от формы собственности. В частности, когда собственность находится в совместном владении двух или более человек, метод совместного владения может определять, кто в конечном итоге будет владеть имуществом.

Две классификации имущества

Недвижимость включает землю, а также все, что на ней построено или прикреплено к земле. Сюда могут входить здания, заборы и внутренняя черепица. Права на добычу полезных ископаемых также могут быть рассмотрены в отношении недвижимости.

Личное имущество может быть материальным или нематериальным. Материальная личная собственность включает все, к чему можно прикоснуться — от предметов домашнего обихода, ювелирных изделий и одежды до домашнего скота, машин, хранимого зерна, транспортных средств и предметов инвентаря.Нематериальная личная собственность включает такие активы, как банковские или брокерские счета, акции, облигации и страховые полисы. Эти нематериальные свойства могут быть представлены на листе бумаги, но фактическое имущество нематериально.

Способы владения собственностью

Хотя собственность обычно принадлежит физическим лицам, при планировании недвижимости важно знать формы совместного владения недвижимостью. Два широко используемых типа совместной собственности — это общая аренда и совместная аренда.

Комиссия Простое владение недвижимостью
Если физическое лицо владеет недвижимостью с полным контролем над ней, это можно назвать абсолютным владением. Однако такой тотальный контроль над собственностью на самом деле не существует в Соединенных Штатах. Согласно законодательству США, некоторые интересы в собственности закреплены за властями штата или местного самоуправления. К ним относятся права выдающегося владения, осуждение, налогообложение и зонирование. Известный домен позволяет правительству забирать собственность, если она необходима для общественного пользования (например, шоссе), с компенсацией владельцу посредством процесса, известного как осуждение.Налогообложение собственности разрешено для сбора средств на госуслуги. Зонирование и другие меры контроля за землепользованием также разрешены местными органами власти. Помимо этих полномочий, сохраняемых за правительствами, наиболее близким к абсолютному владению недвижимостью является понятие платного простого титула на собственность. Когда собственность хранится на простом платеже, владелец имеет право продать собственность, заложить собственность, сдать ее в аренду другому лицу или передать другим лицам в случае смерти владельца.

Общая аренда
Общая аренда (иногда сокращенно TIC) — это форма совместного владения недвижимостью, при которой два или более собственника имеют отдельный, но неразделенный интерес в собственности.Каждый собственник имеет право владеть всей собственностью, но не может исключать других арендаторов. Например, если четверо братьев и сестер (Джон, Мэри, Сью и Билл) наследуют четверть земли, каждый из них имеет четвертую долю во всех 160 акрах. Они не могут решить между собой, что Джон владеет сорока акрами на северо-западе, Мэри владеет сорока акрами на юго-западе и так далее. Такое разделение 160 акров потребует судебного разбирательства по разделу собственности для определения и разделения собственности на отдельные участки.При совместной аренде также возможно, что владельцы имеют неравные права на землю. Например, если есть три брата и сестры (Джон, Мэри и Сью), Джон может владеть половиной доли в собственности, в то время как Мэри и Сью владеют четвертью доли в собственности. Доля в имуществе может передаваться каждым собственником отдельно при жизни или по завещанию. Таким образом, в приведенном выше примере Джон мог бы завещать свою половину доли своим детям Тому и Терезе в равных долях.Тогда Том, Тереза, Мэри и Сью будут владеть четвертью долей в собственности. Тип совместного владения определяется проверкой языка на титульном листе, документе или сертификате акций. Чаще всего слова «и» и «или» создают общую аренду, как в «Джон и Мэри, и Сью и Билл», или в таких словах, как «Том Смит или Тереза ​​Джонс». Совместная аренда не имеет права наследования, как при совместной аренде.

Как группа или пара владельцев собственности, арендаторы вместе могут продавать всю собственность, а также сдавать ее в аренду, закладывать или делить доход от нее.Общий индивидуальный арендатор может занять (или заложить) долю владения арендатора, если кредитор примет эту долю владения в качестве залога. Тем не менее, кредитор будет знать, что если заемщик не выполняет свои обязательства по ссуде и кредитору потребуется взыскать залог по ипотеке, кредитор получит только пропорциональную долю арендатора в собственности. Чтобы продать долю в собственности, кредитору потребуется обратиться в суд с иском о разделе.

Совместная аренда
При совместной аренде (JT), иногда также называемой совместной арендой с правом наследования (JTWROS), два или более человека совместно владеют собственностью в равных долях.Как и в случае с арендой в общей собственности, каждый совместный арендатор имеет безраздельный интерес в собственности, и каждый совместный арендатор может запросить постановление суда о разделе и продаже, если этот владелец желает прекратить совместную аренду. Основное различие между совместной арендой и совместной арендой становится очевидным после смерти одного из собственников. Совместная аренда дает право на наследство, которое контролирует, что происходит с собственностью в случае смерти совместного арендатора. Когда совместный арендатор умирает, имущество переходит к другому совместному арендатору (-ам).Даже если совместный арендатор имеет завещание, которое пытается передать собственность этого совместного арендатора другим, закон совместной аренды имеет преимущественную силу.

В Айове, как и в большинстве штатов, создание совместной аренды как формы совместной собственности требует особого языка. Слова, обычно создающие совместную аренду недвижимости, — «Джон Смит и Мэри Смит как совместные арендаторы с правом наследования, а не как общие арендаторы». Более конкретные инструкции можно найти в Кодексе штата Айова §557.15. Для нематериальной личной собственности, такой как банковские счета, язык собственности может быть следующим: «Джон Смит и Мэри Смит или оставшаяся в живых из них». Совместная аренда дает оставшемуся владельцу немедленный доступ к собственности без каких-либо дополнительных действий. Таким образом, если банковский счет или аналогичный финансовый актив находится в совместной аренде, оставшийся в живых совместный арендатор может немедленно продолжить использовать счет после смерти одного владельца. Хотя совместный арендатор может продавать или закладывать долю в собственности, необходимо получить разрешение других совместных арендаторов.

Что касается имущественного планирования, то совместные арендаторы должны знать о возможной стоимости имущества, поскольку это может повлиять на последствия для федерального налога на имущество. Если имущество пары приближается к стоимости, при которой федеральные налоги на наследство могут подлежать уплате после смерти, для супругов может быть предпочтительнее владеть имуществом как частные лица, а не как совместные арендаторы. Кроме того, совместные жильцы должны быть готовы принять любой приказ о смерти. Обычно мы ожидаем, что первыми умрут пожилые люди; однако, если родитель и ребенок владеют собственностью как совместные арендаторы, и ребенок неожиданно умирает первым, родитель становится единственным владельцем.Это может поставить оставшегося в живых супруга и детей ребенка в трудную и непредвиденную ситуацию, и это следует учитывать при планировании наследства.

Двумя другими формами собственности или владения являются аренда целиком и пожизненное владение.

Полная аренда
Штат Айова не признает аренду в целом как форму владения недвижимым имуществом. Тем не менее, он упоминается здесь, потому что некоторые соседние штаты (например, Иллинойс) могут признать это формой владения недвижимостью.Полное владение недвижимостью аналогично совместной аренде, при которой каждый из супругов владеет неделимым имуществом с правом наследования, так что после смерти одного из супругов переживший имеет право на все имущество. Однако с арендой в полном объеме кредиторы отдельного супруга не могут прикрепить и продать долю должника. Это защищает супруга, не являющегося должником, в случае, если другой супруг имеет долги или заявляет о банкротстве. Если это признано, эта форма собственности ограничивается супружескими парами.Опять же, аренда в целом не признается законом штата Айова.

Life Estates
Пожизненное имущество — это не настоящая форма собственности, а, скорее, способ владения имуществом. Пожизненное имущество создается, когда владелец недвижимости передает собственность другому лицу, но сначала резервирует пожизненное имущество для третьей стороны. Получатель пожизненного имущества (известный как «пожизненный арендатор») полностью владеет имуществом на протяжении всей жизни арендатора. Однако пожизненный арендатор не может передать имущество после его смерти, потому что оно уже было передано другому лицу, известному как «оставшийся человек».»Имущество, находящееся в пожизненном имуществе, может избежать завещания, потому что пожизненный арендатор не имеет права передавать имущество после смерти; однако, поскольку пожизненный арендатор в полной мере использовал и пользовался имуществом в течение жизни, оно будет включено в налогооблагаемую недвижимость пожизненного арендатора. . Оставшееся лицо приобретает законный интерес в имуществе после смерти пожизненного арендатора. «Остаток» может быть отдан в залог, передан или прикреплен. Кроме того, оставшийся арендатор приобретает повышенную основу после смерти пожизненного арендатора.

Существует множество форм владения недвижимостью, иногда называемых законом будущих интересов. Например, пожизненное имущество создается, когда владелец недвижимости передает собственность другому лицу, но передает пожизненное имущество третьей стороне. Это может произойти после смерти супруга, который передает землю детям, но дает пожизненное имущество оставшемуся в живых супругу. После смерти второго супруга имущество полностью переходит к детям. Другой пример пожизненного имущества может иметь место, когда живое лицо дарит активы наследникам, но сохраняет пожизненное имущество (пожизненное использование) до своей смерти, после чего имущество полностью переходит к наследникам.Пожизненное владение может быть создано на основании акта, завещания или в рамках трастового документа. Как и во всех сделках с недвижимостью, следует получить юридическую консультацию у юриста относительно правильного использования жилой недвижимости.

Отдел расширения и поддержки государственного университета штата Айова не предоставляет юридических консультаций. Любая предоставленная информация предназначена для ознакомления и не предназначена для замены юридической консультации компетентного специалиста, нанятого для этой цели частным лицом или организацией.
Этот материал основан на работе, поддержанной USDA / NIFA под номером награды 2010-49200-06200.

Мелисса О’Рурк, специалист по расширению фермерских хозяйств и управлению агробизнесом, 563-382-2949, [email protected]

Как обращаться с недвижимостью в совместном владении

Недвижимость в совместной собственности . Совместное владение недвижимостью может возникать по-разному. Часто стороны решают вместе владеть собственностью из самых лучших побуждений. Совместное владение часто возникает из-за:

• Завещание или передача Доверительным фондом нескольким лицам в качестве совладельцев;
• Деловое решение, например, совместное владение недвижимостью партнерами;
• Семейное решение совместно владеть недвижимостью для отдыха, инвестиционной недвижимостью или семейной недвижимостью;
• Семейное решение передать недвижимость, находящуюся в семейном владении, последующим поколениям;
• Инвестиция в недвижимость, когда несколько человек вместе решают инвестировать в недвижимость;
• Результат развода.

Совладельцы недвижимости, как правило, являются соарендаторами или совместно арендаторами. [1] Оба предполагают совместное владение недвижимостью как минимум с одним человеком. Независимо от источника совместного владения недвижимостью, причина владения обычно бывает либо добровольной (в случае решения лица совместно владеть недвижимостью с другим), либо недобровольной (человек оказывается соарендатором через чужое решение).

В любом случае у вас всегда есть право прекратить совместное владение недвижимостью и потребовать взыскания разрешенных денежных требований к другим совладельцам.Денежные претензии, которые могут у вас возникнуть, могут включать:

• Уплата (или неуплата) налога на имущество;
• Ремонт или техническое обслуживание для сохранения собственности;
• Выплата арендной стоимости соарендатором, владеющим недвижимостью или контролирующим ее;
• Претензии о возмещении ущерба имуществу из-за небрежности или расточительства;
• Претензии в связи с лесом, урожаем, арендой или соответствующими доходами от земли.

Проблема .Проблемы обычно возникают при совместном владении недвижимостью, когда:

• Один соарендатор или владелец «берет на себя» недвижимость, либо принимая все решения, за исключением некоторых или всех других владельцев, либо физически занимает недвижимость, исключая некоторых или всех других владельцев;
• Некоторые или все соарендаторы больше не могут позволить себе владеть недвижимостью;
• Личностные различия мешают сотрудничеству в вопросах собственности и управления ею;
• Некоторые владельцы решают, что они больше не хотят владеть недвижимостью;
• Некоторые или все владельцы решают исключить других владельцев;
• Некоторые собственники решают выкупить других владельцев;
• Менее чем все собственники решают, что они хотят продать собственность.

Многие соарендаторы совместной недвижимости чувствуют себя в ловушке этих сценариев. Они продолжают совместно владеть недвижимостью, которую не контролируют, не владеют, не получают прибыли, при этом наблюдая, как другой соарендатор занимает собственность и ведет успешный бизнес, не платя арендную плату, или другой владелец проживает в собственности и платит. нет ренты, или земля просто остается недоиспользуемой, но растут налоги и счета за ремонт. Часто из-за того, что собственность находится в совместной собственности с семьей, друзьями или деловыми партнерами, решения, которые обычно трудно принять, становятся невозможными, а дискуссии «о земле» быстро превращаются в противоречивые встречи.К счастью, есть способ распутать паутину совместной собственности и прав соарендатора.

Решение . При решении этих проблем есть два основных средства.

Первый и самый мощный — это раздел. Раздел — это средство правовой защиты, которое позволяет одному или нескольким совладельцам разделить или ликвидировать находящуюся в совместной собственности недвижимость в соответствии с интересами каждого владельца, а также распределение связанных требований, таких как аренда, как описано ниже, налоги, ремонт, и отходы.Процесс раздела полностью предусмотрен в Правилах гражданского судопроизводства Пенсильвании, с описанием каждого этапа процесса. Тем не менее адвокаты, которые не знакомы с этим процессом, часто полностью игнорируют это пошаговое руководство, содержащееся в собственных процессуальных правилах суда. Процесс раздела даже предусматривает право на частную продажу между сторонами, если один или несколько соарендаторов желают выкупить других владельцев. Следует помнить, что каждому соарендатору недвижимости разрешается разделить находящуюся в совместном владении собственность, если между всеми совладельцами нет соглашения, ограничивающего эти права.

Второе средство правовой защиты — право на арендную стоимость. 68 П.С. Раздел 101 прост и предусматривает:

Во всех случаях, когда какая-либо недвижимость сейчас или будет в дальнейшем принадлежать двум или более лицам в качестве общих арендаторов, и один или несколько из указанных арендаторов будут или в дальнейшем будут владеть указанной недвижимостью, она будет законно для любого одного или нескольких из указанных арендаторов совместно, но не во владении, предъявлять иск и взыскивать с таких арендаторов, владеющих, его или их пропорциональную часть арендной стоимости указанной недвижимости за то время, когда такая недвижимость находилась во владении как указано выше; и в случае раздела такой совместно используемой недвижимости, как указано выше, стороны, владеющие недвижимостью, должны вычесть из своих распределительных долей в указанной недвижимости ее арендную стоимость, на которую имеют право их соарендаторы или арендаторы.

Хотя арендная плата может быть взыскана в рамках иска о разделе, сама арендная плата может быть предметом независимого иска против другого соарендатора, находящегося во владении соарендатора, который не владеет им. Таким образом, соарендатор, не владеющий недвижимостью, может реализовать свое право на долю арендной стоимости независимо от того, собирается ли арендная плата на самом деле.

Аналогичные права существуют между соарендаторами в отношении выращивания сельскохозяйственных культур или лесозаготовки земли и добычи угля. Кроме того, в надлежащем случае соарендатор может запросить бухгалтерский учет по этим вопросам.

Предупреждение . Прежде чем добровольно вступить в совместное владение недвижимостью, обязательно ознакомьтесь с вашими правами и ограничениями в отношении недвижимости и между соарендаторами. Точно так же помните, что каждый соарендатор, даже самой маленькой его части, имеет право владения и владения 100% собственности, если только это не ограничено письменным соглашением. Таким образом, например, владелец с 5% долей в недвижимости может пользоваться 100% собственности 100% времени, даже если это противоречит желанию совладельцев, которым принадлежат остальные 95%. интереса к собственности.Несчастный сожитель всегда может обратиться за разделом.

Если у вас есть вопросы относительно ваших прав, связанных с недвижимостью, находящейся в совместном владении, свяжитесь с Эриком Б. Смитом, Esquire, 215-540-2653 или [email protected]. (2 января 2019 г.)

[1] Разница между соарендаторами и совладельцами здесь не объясняется. Если у вас возникнут вопросы о различии этих двух форм собственности, обратитесь к автору.

Совместная собственность | Правовая помощь штата Мичиган

Собственность, находящаяся в совместной собственности, — это собственность, принадлежащая более чем одному лицу.Обычно он не входит в наследство умершего. Примерами частной собственности, находящейся в совместном владении, могут быть вы и другое лицо, указанные в названии автомобиля, или если у вас есть совместный банковский счет. Если другой человек умирает, вы автоматически получаете полную собственность на это имущество.

Иногда совместная собственность более сложна. Если вы владели недвижимостью с умершим или если вы владеете какой-либо собственностью с умершим и кем-то еще, после смерти может быть трудно понять, что такое право собственности.

В Мичигане вы можете совместно владеть недвижимостью четырьмя способами:

Все четыре формы совместной собственности оставляют выжившему собственнику разные права. Когда вы имеете дело со сложными ситуациями, связанными с совместной собственностью, вы можете поговорить с юристом. Используйте Руководство по юридической помощи, чтобы найти адвоката или юридические услуги в вашем районе.

Выживание и правило 120 часов

Выживание (пережиток вашего совладельца) влияет не только на четыре типа совместной собственности. Это также может повлиять на права наследования наследников и наследников.В Мичигане человек должен прожить более 120 часов после смерти совладельца, чтобы право на выживание вступило в силу. Как правило, любой, кто умирает в течение первых 120 часов после смерти умершего, считается умершим раньше (умершим раньше) умершего. Когда это происходит, они теряют интерес к собственности умершего. В результате наследники и завещатели этого лица не получат доли в имуществе умершего. Правило 120 часов не соблюдается, если:

• Завещание, акт, титул или доверие касаются одновременных смертей или смертей в общем бедствии;

• В завещании, документе, титуле или доверии указывается, что человеку не требуется выживать в течение определенного времени, или указывается другой период выживания;

• Правило затронет интересы, защищаемые законом штата Мичиган; или

• Правило вызовет сбой или дублирование при распределении собственности.

Общие арендаторы (недвижимое имущество)

Совместная аренда создается, когда недвижимость передается (передается) двум или более лицам, не состоящим в браке друг с другом, и нет ссылки на совместную аренду или право наследования. Все общие арендаторы имеют равное право использовать или занимать всю собственность до тех пор, пока право аренды остается неизменным. После того, как арендатор умирает или продает свою долю, оставшиеся арендаторы получают право только на свою дробную долю.После смерти доля каждого арендатора переходит в его имение; нет права на выживание.

Вот пример:

Боб, Мэри и Келли владеют коттеджем вместе как арендаторы. Мэри умирает. Ее 1/3 часть коттеджа достается ей, а не Бобу и Келли. Бобу и Келли принадлежит по 1/3 доли коттеджа.

Совместные арендаторы (недвижимое и личное имущество)

Совместная аренда создается, когда имущество совместно передается двум или более лицам. Что касается недвижимого имущества, то в передаче (обычно в праве собственности) должно быть прямо указано совместное владение недвижимостью.Однако, когда два человека указаны на финансовых счетах (банковских, кредитных или сберегательных) или когда они указаны в праве собственности на транспортное средство, они автоматически владеют недвижимостью совместно. Если фраза «Полные права выжившего» появляется в учетных документах или праве собственности на транспортное средство, право собственности становится правом собственности после смерти одного из совместных арендаторов. Это означает, что выживший совместный арендатор получает полную собственность. Если эта фраза не появляется, то имущество будет либо завещано вместе с остальной частью имущества умершего лица, либо оно будет разделено между ближайшими родственниками (наследниками) этого человека.

Вот пример:

У Мэри и Келли есть автомобиль, который назван в их именах с надписью «Полные права выжившего». Келли умирает. Теперь Мэри автоматически становится владельцем транспортного средства, даже если имущество Келли проходит процесс завещания.

С недвижимостью все сложнее. Если собственность передается только в качестве совместной аренды — без упоминания права на наследство — право на наследство может быть прекращено владельцами. Один арендатор мог продать свою долю в собственности.Или все арендаторы могут согласиться разделить совместную аренду, сделав ее общей. (См. Выше раздел «Общие арендаторы»).

Вот пример:

Боб, Мэри и Келли вместе владеют коттеджем как совместные арендаторы. Келли продает свою 1/3 доли собственности Джону. Это уничтожает ее долю совместной аренды и превращает ее в общую аренду. Мэри умирает (с сохранением ее совместной аренды с Бобом). Ее 1/3 доли достается Бобу, а , а не — ее имению или Джону.Если Джон умрет, его доля перейдет в его имение.

Совместные арендаторы с полным правом наследования (недвижимое имущество)

Совместное владение недвижимостью с полным правом наследования создается, когда недвижимость передается двум или более людям, и в передаточном документе (обычно акте) конкретно упоминается о праве собственности. Когда совместный арендатор умирает, его доля переходит к остальным арендаторам. Ни один собственник не может продать или передать свою долю в собственности без согласия других совместных арендаторов.

Вот пример:

Боб, Мэри и Келли вместе владеют коттеджем как совместные арендаторы с полными правами на наследство. Мэри умирает. Боб и Келли теперь владеют всем коттеджем. Имение Марии не получает доли в коттедже.

Аренда недвижимости целиком (недвижимое и личное имущество)

Полное право аренды возникает, когда собственность передается супружеской паре в одно и то же время. В передаче (обычно в документе) нет необходимости упоминать создание права аренды в целом или упоминать супружескую пару как таковую.Поскольку передача была связана с супругами, состоявшими в браке в то время, договор аренды создавался полностью.

Этот тип аренды почти всегда касается недвижимости. Но бывают случаи, когда аренда целиком может включать в себя личное имущество, например сертификаты акций.

Каждый из супругов имеет право на наследство, и предполагается, что каждый из них владеет всем имуществом. Ни один из них не может продавать или передавать свою долю в собственности без согласия другого.Кредиторы одного из супругов не могут удерживать имущество. Однако, если оба супруга несут ответственность по одному и тому же долгу, кредитор может связаться с имуществом.

Если супружеская пара разводится, право на аренду в целом становится общим, если в их решении о разводе не указано иное.

Владение недвижимостью в Оклахоме

Опубликовано в феврале 2017 г. | Id: AGEC-784

К Марсия Л.Тилли, Долорес Уиллетт

Право собственности на недвижимость определяет типы прав, которыми владеет владелец. Возможно разделить полное владение собственностью на множество различных подгрупп на основе совместное текущее владение двумя или более людьми или на основе разделения настоящего и будущее владение. В этом документе OSU Facts обсуждаются некоторые из распространенных форм недвижимости. собственность и права, связанные с этими формами собственности.

Недвижимость в собственности

Право собственности на землю иногда классифицируется как собственность в собственность или аренда. Freehold Поместья — это права собственности, которые существуют вечно или на неопределенный срок. Арендованная недвижимость сохраняется в течение определенного периода времени. Аренда недвижимости дает обладатель права использовать имущество в целях и в течение периода времени, указанных в договор аренды.Настоящие Факты OSU будут касаться прежде всего недвижимого имущества, находящегося в полной собственности. обычно считается долей собственности.

Fee Simple Absolute (Полное владение)

Полное владение недвижимостью обычно называют простым абсолютным владением за плату, или просто платно. Этот тип собственности означает, что владелец имеет все законные права. связано с владением.Владелец может использовать имущество для любых законных целей, может продать его кому-то другому, может отдать или оставить наследникам.

Сбор простой собственник имущества может также разделить свои права собственности между несколькими люди. Собственность может быть разделена на настоящие и будущие интересы, включая жизнь. имущество с остатком или возвратом, простая процентная ставка, определяемая с возможностью возвратных или исполнительных интересов, а также простой сбор при условии, что после право повторного входа или право на прекращение.

Life Estate

Полное владение может быть разделено таким образом, что одному человеку предоставляется пожизненное имущество. Этот дает право владельцу пожизненного имущества использовать землю, как если бы он владел ею в течение указанного промежуток времени. Мы называем человека, который владеет недвижимостью, арендатором life .

Как правило, срок службы, используемый для измерения продолжительности владения, равен сроку службы пожизненный жилец. Однако это не обязательно, и любое лицо может быть указано в качестве измерение жизни. Если продолжительность жизни измеряется жизнью кого-то кроме пожизненного арендатора, пожизненное имущество иногда называют пожизненным имуществом «pur autre vie» , что означает «для жизни другого».

Пожизненный арендатор может продать или заложить свою долю участия или передать ее кому-то другому, но передача не изменяет время жизни, которое используется для измерения периода времени. Пока не оставшийся человек присоединяется к перевозке, пожизненный арендатор может передавать только то, что он владеет, что означает право владеть имуществом и использовать его как свою собственность в течение указанный срок службы.Пожизненный арендатор не может передать полную собственность на имущество если владелец оставшейся доли не присоединяется к передаче.

Из-за неопределенности относительно того, как долго может прожить пожизненный арендатор, иногда трудно найти человека, готового приобрести пожизненное имущество или принять его в качестве залога. Если покупатель найден, цена может быть снижена с учетом неопределенности. Таблицы ренты могут использоваться для прогнозирования вероятной продолжительности жизни.

Будущий интерес, сосуществующий с пожизненным имуществом, называется возвращением , если он принадлежит первоначальному владельцу, или остатком , если он передан кому-то другому. По окончании срока жизни этот будущий дольщик будет гонораром простому собственнику всего поместья.

Согласно английскому законодательству преобладал другой тип поместья — поместье с уплатой гонорара . Это было похоже на серию жилых имений и позволяло физическое лицо, создавшее комиссионное наследство, чтобы контролировать, кто будет владеть имуществом для многие будущие поколения. Обычно, но не всегда, право собственности держал старший сын.В США эта форма собственности была отменен в большинстве штатов, включая Оклахому. Наша правовая система имеет тенденцию препятствовать контроль права собственности из могилы для будущих поколений и предпочитает позволять владельцам свобода и гибкость продавать или передавать свои интересы, если они того пожелают.

Комиссия, определяемая простым способом

Если полная собственность разделена так, что одно лицо имеет право на текущее использование и владение имуществом с определенной целью, но автоматически теряет все права, если указанное использование прекращается, мы говорим, что лицо владеет простой определяемой недвижимостью с уплатой пошлины .

Например, земля может быть передана под железную дорогу до тех пор, пока она используется для железной дороги. целей. Если земля больше не используется как железная дорога, первоначальный владелец или кто-то указанный первоначальный владелец может иметь право на полное владение недвижимостью. Это позволяет лицу, передавшему землю железной дороге, контролировать использование свойство и убедитесь, что оно по-прежнему используется по назначению.

Поскольку владельцы платных простых определяемых имений владеют не полными правами собственности, баланс прав, связанных с полной собственностью, должен принадлежать другому лицу. Это физическое лицо имеет право получить полную собственность на имущество, если назначенное использование прекращается. Мы называем это будущим интересом.Такие права могут принадлежать лицу кто создал плату за простое определяемое имущество или передать кому-то другому. Если первоначальный владелец владеет правами, доля собственности называется , возможность возврата . Если будущий интерес принадлежит кому-то другому, он называется исполнительским интересом .

Простая комиссия при условии, что последующие

Эта доля владения очень похожа на простую определяемую имущественную комиссию.Это обычно создается, когда земля используется для определенной цели. Различия между двумя поместьями возникает из-за того, что право собственности автоматически передается когда использование по назначению прекращается в виде платы за простое определяемое имущество.

Напротив, владелец простой комиссии при условии, что последующий процент не потеряет его права собственности, даже если условие нарушено, если только будущие интересы владелец подает в суд для защиты своих прав.Будущий интерес в этом деле называется правом на повторный вход , если он принадлежит лицу, предоставившему право, или правом на прекращение действия , если оно передано кому-то другому. Формулировка акта иногда имеет решающее значение в определение того, какой тип недвижимости создается. По этой причине важно проконсультируйтесь с юристом, который поможет вам в создании такого типа недвижимости.

Простая пошлина при предварительном условии или условном остатке

Если первоначальный владелец земли продолжает владеть ею, если не наступает определенное условие, мы говорим, что потенциальный будущий владелец имеет простую процентную ставку при условии прецедента или условный остаток процентов.Например, Гарри может зарезервировать пожизненное имущество. для себя и оставался в интересах Джейсона, если Джейсон выживет Гарри с положение о том, что собственность перейдет к Рут, если Джейсон не переживет Гарри. Без положение на случай непредвиденных обстоятельств, собственность обычно перешла бы к наследникам Джейсона если Джейсон сохранил оставшуюся долю, но не пережил пожизненного арендатора.

Совладение

Кроме того, несколько владельцев могут владеть настоящими долями в земельном участке. имущество.Существует несколько форм совместного владения, и к каждой из них предъявляются свои требования. и права собственности.

Общая аренда

Самая распространенная форма совместной собственности — это общая аренда. Этот вид совместной собственности создается, когда имущество передается совместно нескольким лицам в завещании или может быть создано по делу.В большинстве штатов предполагается совместная аренда, если собственность передается. совместно нескольким лицам, и никакая другая форма совместной собственности не предусмотрена.

Совместные арендаторы владеют безраздельной долей в собственности соответственно. Они могут владеют равными или неравными долями. Например, одному владельцу может принадлежать 1/3 доли и другой собственник может владеть 2/3 долей в собственности.Собственники равные право владеть имуществом, но не может исключать других совладельцев. Арендная плата обычно делятся согласно доле владения.

Владельцы не обязательно должны приобретать свои доли одновременно. Для Например, мать может передать половину доли одному сыну в течение своей жизни и оставить 1/2 доли другому в ее завещании.Любой совладелец может продать, заложить, отдать или иным образом передать свою долю собственности другому лицу. Такая передача затрагивает только его долю и не оказывает никакого влияния на других совладельцев, за исключением того, что теперь у них появился новый совладелец. В случае смерти одного из совладельцев его доля переходит к наследникам, указанным в его воля. Если не останется завещания, доля будет передана наследникам по закону в соответствии с законом. законы о наследстве.

Если общие арендаторы не могут договориться об управлении собственностью, любой арендатор может просить суд о разделе или разделе имущества. Это абсолютное право, даже если другие общие арендаторы не желают, чтобы имущество было разделено. Если возможно, суд физически разделит имущество.Однако в некоторых случаях, например, когда собственность представляет собой дом, физическое разделение собственности может оказаться непрактичным весьма. В таких случаях суд назначит продажу имущества и раздел. от выручки.

Совместная аренда с правом наследования

Другой популярной формой совместной собственности является совместная аренда с правом наследования. Эта форма распространена среди супругов, но может принадлежать любым совладельцам. Ключевая особенность данной формы собственности — это право наследования . Последний из умерших совладельцев получит право собственности на недвижимость за простую абсолютную плату. индивидуальная собственность независимо от того, что предусматривает завещание умершего совладельца и независимо от того, является ли оставшийся в живых совместный арендатор родственником умершего со-арендатора. Поскольку это право на наследство является таким важным правом, суды требуют чтобы язык документов о совместной аренде был очень конкретным и в целом требовать, чтобы право на наследство было конкретно упомянуто в акте.

Суды иногда ссылаются на четыре единицы времени, титула, интереса и владения , необходимые для создания действительной совместной аренды.Эти единства требуют, чтобы совместное арендаторы приобретают право собственности на одном и том же акте и в то же время владеют равные доли владения и равные права владения имуществом. Если Если любое из этих требований не выполнено, действующая совместная аренда не будет создана. Результатом такой неудачной попытки, вероятно, будет создание общей аренды. без права на выживание.

Требование равной доли владения не обязательно требует, чтобы все совместные арендаторы платят ровно такую ​​же часть покупной цены. Любая излишек, выплаченная на одного сторона часто считается подарком другой стороне, если иное не показано. Ключевым фактором, касающимся равного владения, является то, говорится ли в документе, что каждый из них владеют равными долями.

При совместной аренде каждый совладелец оставляет за собой право продавать, отдавать или передавать его или ее доля, но передача доли без передачи всех акций прекращает совместное владение переданной долей. Больше не будет иметь право на наследство между переданной акцией и любыми не переданными акциями. Это верно, даже если доля переходит к одному из других совместных арендаторов. Следовательно, переданная доля перейдет к наследникам нового владельца. Совместная аренда также включает в себя право просить суд о разделе имущества. Этот — это то же право, которое описано в разделе об общей аренде.

Хотя совместная аренда может быть использована кем угодно, ее часто используют супружеские пары. как форма собственности.Преимущество этого вида собственности в том, что передача владения недвижимостью в случае смерти одного из совладельцев — это довольно простой процесс. Если земельный участок принадлежит супружеской паре в качестве совместного арендатора с правом наследования, нет необходимости проходить стандартный процесс завещания для передачи права собственности на смерть. Все, что требуется для передачи права собственности в случае смерти в Оклахоме, — это для оставшийся в живых подать клерку округа копию свидетельства о смерти и письменные показания под присягой. что умерший является совместным арендатором имущества с оставшимся владельцем, как указано в указанном документе и что умерший состоял в браке с оставшимся в живых совместным квартиросъемщиком.

Если умерший не состоял в браке с выжившим совместным арендатором, суд должен определение смерти и свидетельство об отсутствии налоговой ответственности должны быть поданы, чтобы очистить титул к собственности. Это все еще гораздо менее сложная процедура, чем завещание.

Основным недостатком совместной аренды является то, что после создания она относительно негибкий.Автоматическое право на выживание не позволяет гибкости изменять ваше мнение о том, кому будет принадлежать собственность после вашей смерти.

Аренда в полном объеме

Другой формой совместного владения является полная аренда. Эта форма собственности очень похожа на совместную аренду, но может использоваться только супружескими парами.Если там являются совладельцами, кроме мужа и его жены, полная сдача в аренду не может использоваться. Эта форма совместной собственности также отличается от совместной аренды тем, что здесь нет права на принудительное разделение. И муж, и жена должны дать согласие на любую передачу собственности. При расторжении брака все права на аренду обычно меняются. к аренде в общем.

Собственность корпораций, партнерств и совместных предприятий

Это также возможно для юридических лиц, таких как корпорации, партнерства и совместные предприятия по владению недвижимостью.Ключевые вопросы в таких случаях связаны с тем, у кого есть право передавать право собственности на недвижимость, принадлежащую бизнесу, и кому в какой степени недвижимость принадлежит компании, а не лицам, участвующим в бизнес.

В случае корпораций, конституционные положения и уставы в Оклахоме и где-либо еще ограничивают корпоративную собственность на землю, особенно собственность на сельскохозяйственные угодья. земля.Статья 22, гл. 2 Конституции Оклахомы гласит, что ни одна корпорация должен покупать, приобретать, торговать или иметь дело с недвижимостью для любых целей, кроме недвижимости который расположен в городах, поселках и прилегающих к ним поселках и поселках, за исключением такие, которые необходимы и уместны для выполнения бизнес-целей корпорации. Однако Конституция прямо разрешает корпорациям владеть недвижимым имуществом. имущество на срок не более семи лет, если право собственности приобретено путем обращения взыскания на ипотека или в процессе взыскания долгов.

Заголовок 18 O.S. П. 951-4 более конкретно регулирует корпоративную собственность на сельхозугодья. Никакая иностранная корпорация не может быть создана или лицензирована в Оклахоме с целью привлечения в сельском хозяйстве или скотоводстве или с целью владения или сдачи в аренду какой-либо доли в земле для использования в фермерском хозяйстве или скотоводстве.Иностранная корпорация — это одна организованная или сформированы за пределами Оклахомы.

Отечественные корпорации могут заниматься такой деятельностью, если:

• Все акционеры являются физическими лицами, сословиями, определенными доверительными управляющими или корпорациями. исключительно акционерами, отвечающими этим требованиям;
• Не менее 65% годовой валовой выручки корпорации приходится на сельское хозяйство, скотоводство. или позволяя другим добывать полезные ископаемые с корпоративных земель;
• У корпорации не более десяти не связанных между собой акционеров (коневодческих корпораций). может иметь до 25 акционеров).

Корпорации, организованные для целей, отличных от фермерства или животноводства, не могут владеть, сдавать в аренду, или владеть сельскохозяйственными землями сверх этого количества, разумно необходимого для перевозки в своих деловых целях. Эти запреты на корпоративную собственность не действуют. к:

• Исследования и / или кормление скота и птицы;
• Разведение домашнего скота или птицы для продажи или использования в качестве племенного поголовья, в том числе напрямую связанные операции, такие как разведение и кормление скота или птицы, не выбраны или проданы как племенное поголовье;
• Разведение домашней птицы или свиней, включая связанные с ними операции, такие как инкубаторы, разведение складские помещения, комбикормовые заводы и перерабатывающие предприятия;
• Лесозаготовительные работы;
• Корпораций, созданных с благотворительной целью;
• Обработка жидкого молока и связанные с ним молочные операции.

В случае нарушения этих требований могут применяться штрафы, гражданско-правовые или уголовные санкции. Кроме того, любой житель округа, в котором земля находится во владении с нарушением законодательства, может подать иск, чтобы заставить корпорацию отказаться от такой земли. Если корпорация организованная в Оклахоме, постоянно нарушает устав, ее корпоративная франшиза будет удалить.Дополнительные особые требования для передачи права собственности товариществами и корпорации обсуждаются в информационном бюллетене о расширении OSU AGEC-785.

Трастов

Трасты могут также владеть недвижимостью. В доверительных отношениях есть две стороны. Доверительный управляющий отвечает за управление имуществом в пользу бенефициара .Обычно доверительный управляющий подписывает договор и другие документы от имени траста. Право собственности на трастовое имущество может храниться на имя траста или на имя попечитель. Если право собственности на доверительное управление принадлежит доверительному управляющему, то доверительный управляющий является Предполагается, что имеет юридический титул , но бенефициар имеет юридический титул .

трасты, которые учреждаются на словах, называются экспресс трастами .Если они касаются владения недвижимостью, они должны быть установлены в письменной форме. подписано сторонами, удостоверено нотариусом и приложено к акту в здании окружного суда. Траст может быть отзывным или безотзывным . Отзывное доверие может быть отозвано или аннулировано лицом, создавшим его, в любое время. время. Трасты могут быть учреждены в течение жизни лица, предоставляющего право, или на основании завещания ( завещательных трастов, ).

Подставки

Также возможно вызвать интерес к земле, которая позволяет только определенное использование собственности. В таких случаях право пользования землей будет принадлежать другому лицу. для всех других, не противоречащих друг другу юридических целей. Примеры сервитутов включают: сервитуты проехать по чьей-то земле, сервитутам для линий электропередач, канализации или водопровода линии, сервитуты для трубопроводов, полосы проезда на автомагистралях и право затопления или перенаправления поток воды через другую собственность.

Послабления могут быть созданы посредством явных грантов или оговорок на деле. Они также могут возникают по рецепту, если использование продолжалось открыто без разрешения на 15 лет. Государственные органы, такие как правительственные подразделения, также могут использовать известные области производство по приобретению сервитутов. Удобства также могут подразумеваться на основании абсолютной необходимости , если к земле, не имеющей выхода к морю, требуется доступ через другую собственность, или разумной необходимости , когда доступ затруднен и ранее существовала видимая подъездная дорога на участке раз разделили две посылки.

Поверхность против прав на минеральные ресурсы

Право собственности также может быть разделено по вертикали, чтобы одно лицо могло владеть правами на землю; другой может владеть правами на недропользование; и третье лицо может владеть правами на воздух над землей. Права на эфир обычно передаются в виде сервитутов. Права на недропользование могут быть переданы в документе о недрах или может быть оставлен у прежнего владельца при передаче прав на землю. В Оклахоме права на добычу полезных ископаемых составляют бестелесных интересов . Они представляют собой право пытаться захватить полезные ископаемые, хотя сами минералы не принадлежат, пока они не захвачены.

Выводы

В этом информационном бюллетене ОГУ обсуждались некоторые из различных форм собственности на недвижимость. доступный.Форма собственности будет определять права собственника (ов).

Право собственности на недвижимость может также включать приспособлений или личное имущество, постоянно закрепленное за землей, а также принадлежности или права связанные с земельной собственностью. Право проезда по прилегающей территории и сервитуты для затопления или перенаправления потока воды через прилегающую собственность являются примерами сервитуты принадлежат.Передача права собственности на полученное имущество включает передачу принадлежностей приспособлений и сервитутов.

Право собственности на землю может также включать права на поверхностные воды, права на подземные воды, и права на воду из соседних ручьев или рек. Системы специальных разрешений имеют был разработан в Оклахоме и многих штатах для регулирования прав на воду.

Дополнительную информацию о сделках с недвижимостью можно найти в следующих Публикация расширения OSU:

Доверие, использование и соображения, информационный бюллетень о расширении OSU AGEC-771.

Марсия Л.Тилли
Бывший профессор

Долорес Уиллетт
Бывший помощник специалиста по внешним связям

Была ли эта информация полезной?

ДА НЕТ

Совместная аренда и общие арендаторы

В этой статье мы объясняем разницу между совместным владением собственностью в качестве совместных арендаторов и в качестве общих арендаторов, а также то, как это влияет на вас.Мы расскажем, как решать проблемы, в том числе как разорвать совместную аренду.

Как люди могут владеть собственностью

Владельцы могут владеть любой собственностью, такой как дом, квартира или даже лодка, или деньги на совместном банковском счете одним из двух способов: либо как совместных арендаторов , либо как общих арендаторов . Эти архаичные выражения основаны на Законе о праве собственности 1925 года, который хоть и стар, но воплощает в себе блестящую концепцию.

Разница в законе

Совместная аренда

Совместная аренда — это статус юридической собственности по умолчанию, если ни один владелец не говорит иначе.

Вы можете думать о совместной аренде как о ситуации, когда собственность не может быть поделена — когда вы не можете сказать: «он владеет этой частью, она владеет другой частью».

Последствиями совместной аренды являются:

• собственность равная. Альтернативы нет.
• если одна сторона хочет выйти, другая должна согласиться на продажу собственности или на выкуп совладельца. Другой может быть принужден к продаже по постановлению Суда, если это необходимо, и Суд назначит продажу с аукциона, если одна сторона отказывается сотрудничать.
• если один владелец умирает, то другой остается единственным владельцем ранее находившейся в совместном владении собственности. Он или она полностью владеют им.

Общая аренда

Здесь условная ситуация такова, что каждый владелец владеет своей отдельной долей и может делать с ней все, что хочет.

Последствия:

• по умолчанию доля владения составляет 50:50, но если есть доказательства того, что стороны в прошлом договорились об ином соотношении, применяется это соотношение.Таким образом, вы можете поделиться имуществом в любых пропорциях, которые захотите. Например, три человека могут захотеть вместе купить квартиру для своих учеников. Двое могут вложить по 30% каждый; остальные 40%.
• если одна сторона хочет выйти, то, как если бы собственники были совместными арендаторами, другие должны разрешить это, будь то продажа всего имущества и обналичивание всех владельцев, выкуп доли одним из других владельцев или эту акцию покупает не владелец.
• в случае смерти одной из сторон его доля распределяется в соответствии с его или ее завещанием (или в соответствии с правилами о завещании, если он или она не составили завещания).

Как устроена эта странная договоренность?

Следующее относится к совместной аренде и к совместной аренде.

Правообладателями могут быть названы до четырех человек. Если владельцев более четырех, то право собственности осуществляется через траст.

Дополнительные владельцы (а их может быть любое количество) могут быть названы бенефициарами образовавшегося траста для продажи . Законные владельцы держат землю в качестве попечителей для тех, кого вы и я рассматриваем как истинных владельцев (обычно включая самих себя).

Аналогия — подумайте о собственности как о торте, который испекут два человека. Пекари нарезают его, чтобы другие могли съесть позже, возможно, включая себя, и хранят в жестяных банках. Срезов может быть любое количество.

То же самое с землей и имуществом. Не более четырех человек могут быть законными владельцами (пекарями), но двадцать человек могут быть бенефициарными владельцами акций (едоки тортов).

Еще один важный момент: если один поедатель тортов хочет продать свой кусок, закон гласит, что все остальные должны присоединиться, чтобы продать весь торт.Затем каждый получает свою долю выручки от продажи. Точно так же, если хотя бы один бенефициар хочет выйти, попечители должны продать и разделить выручку.

Давайте теперь применим это к самой распространенной ситуации: домовладение.

Когда вы покупаете дом вместе, ваш перевозчик может даже не спросить вас о разных долях (он или она должны, но часто бывает, что он или она не спрашивает). Он или она просто предположит, что вы хотите быть совместными арендаторами и хотите владеть им «вместе», независимо от того, откуда поступают деньги на покупку или кто платит ипотеку.Конечно, реальность такова, что людям часто приходится менять это положение.

К счастью, этот рисовальщик еще в 1925 году придумал очень простой ответ на этот вопрос, и это часть закона.

Переход от совместной аренды к совместным арендаторам

Это называется , прекращение совместной аренды . Вот простой процесс, включающий регистрацию собственности или земли в Земельном кадастре.

• Напишите письмо, подписанное всеми владельцами, о согласии на изменение.В нем должно быть указано:

• адрес собственности
• номер земельного сертификата, если известен
• Имена зарегистрированных владельцев
• заявление о том, что «Мы договорились, что с сегодняшнего дня мы будем владеть вышеуказанной недвижимостью как общие арендаторы, а не как совместные арендаторы».
• дата
• подписи всех владельцев

• Если один или несколько владельцев отказываются подписывать или не могут быть найдены, вы должны приложить усилия, чтобы найти его или ее и отправить сообщение, подобное приведенному выше, но с текстом, отредактированным на:

«Сообщаем вам, что этим письмом я прекращаю совместную аренду, которая существует по закону в отношении вышеуказанного имущества».

• Если вы не можете получить подписи других владельцев, вы можете вместо этого отправить письмо, подтверждающее, что вы выполнили одно из следующих действий с уведомлением о расторжении брака:

• отдал всем остальным владельцам
• оставил его по последнему известному домашнему или служебному адресу другого владельца в Великобритании
• отправил его заказным письмом или заказной доставкой на последний известный домашний или рабочий адрес другого владельца, и он не был возвращен недоставленным

• Если другие владельцы не все согласны, загрузите форму SEV и заполните ее.Земельный кадастр захочет убедиться, что вы действительно пытались вручить оригинал письма и приложили усилия, чтобы найти своего совладельца и вручить ему «уведомление о расторжении брака».

• Также скачайте «Форму ограничения». Заполните его и отправьте вместе с оригиналом письма-соглашения, упомянутого выше.

• Какую бы процедуру вы ни выполнили, отправьте заявку по номеру:
.

HM Land Registry Citizen Center
А / я 74
Глостер
GL14 9BB

Никакой комиссии.

Новая аранжировка будет записана в вашем титульном сертификате.

Какая у вас аранжировка?

Для совместной аренды нет записи о трасте в документе, за исключением нескольких слов в документе о передаче собственности новым владельцам.

Если вы хотите другую сделку, вы должны указать это.

Есть два способа сделать это. Либо вы можете поручить своему перевозчику указать в передаточном документе, что вы владеете недвижимостью как общие арендаторы, и указать свои доли «как 45% для Джейн Джонс и 55% для Ричарда Смита», либо вы можете составить простой документ. доверительного управления или общего соглашения арендаторов, в котором изложены условия.

Самый простой и бесплатный вариант — указать свои доли в передаточном документе при покупке недвижимости. Однако сделка должна быть простой. В нем должны быть указаны только акции.

Если вам нужны условия об автомобиле, собаке или даже о выплатах по ипотеке, вам нужно будет использовать отдельный документ, например тот, который указан выше.

Каждый документ, касающийся «имущественного интереса», должен быть зарегистрирован в Земельной книге.

Почти все зарегистрированные документы открыты для общественности, поэтому любой может найти вашу собственность и прочитать ваши документы.Итак, если вы не хотите, чтобы эта информация была общедоступной, вам следует избегать загромождения любого документа, относящегося к вашему заголовку, второстепенными вопросами, касающимися ваших личных отношений.

Обратите внимание, что если документ о собственности может быть зарегистрирован, но вы его не регистрируете, он недействителен в отношении всех, кроме людей, которые его подписали. Однако в большинстве случаев это не имеет значения.

Так как же быть с переменными аранжировками, которые нельзя решить заранее? Вам нужно составить другое соглашение, соглашение о совместном проживании, подписанное вами обоими, чтобы зафиксировать все остальные элементы вашей сделки.

Примеры возможных договоренностей:

• увеличивают ли ипотечные платежи стоимость доли одной стороны за счет другой;
• что произойдет, если одна из сторон решит не жить в собственности;
• деловое использование собственности.

Таким образом, условия этого соглашения включают договоренности более личного характера. Вы можете сделать это соглашение настолько простым или сложным, насколько захотите.

Деловые договоренности должны заключаться в общей аренде

Предположим, трое друзей решили вместе купить дом в качестве инвестиционной собственности. Они не родственники, просто друзья. Каждый хочет сохранить свою долю. Они решают разделить собственность пропорционально их вкладам в общую цену покупки. Оказывается, получается 46%, 28% и 26%. Поскольку они хотят владеть разными долями, они должны стать общими арендаторами.

Однако, даже если каждый из них владеет одинаковой процентной долей, они все равно должны настаивать на покупке в качестве общих арендаторов, чтобы иметь полный контроль над своей личной долей в деньгах.

Последствия раздельного проживания или развода

Ваши права сильно отличаются, если вы состоите в официально признанных отношениях (например, в браке или гражданском партнерстве), от ваших прав, если это не так.

Если вы состоите в браке, применяется семейное право. О разводе вы можете сделать все, что захотите (используйте акт разделения), но если вы не можете убедить судью в том, что это справедливо, он или она отдаст любой приказ, который он или она сочтет целесообразным.

Если вы не состоите в браке, применяется основной закон.Ни одна из сторон не может рассчитывать на поддержку каким-либо образом, если это не согласовано и не задокументировано. Отсюда следует, что если вы покупаете собственность только на одно из имен партнера, она остается собственностью этого человека при раздельном проживании.

Единственное исключение из этого правила — если другая сторона может доказать, что было общее намерение, что они будут иметь право на долю в собственности.

Как они это делают? Вот несколько примеров:

• Это было согласовано в простой беседе (доказывая, что это обычно является проблемой!) Или в письменной форме между сторонами в какой-то момент.
• Если партнер, не являющийся собственником, внес непосредственный вклад в покупную цену, Суд, скорее всего, согласится с тем, что он или она имеет право на некоторую долю владения недвижимостью.
• Если между сторонами было «взаимопонимание» и в результате не-собственник действовал в ущерб себе (например, внес вклад в погашение ипотечного кредита, оплатил счета за домохозяйство или, возможно, продал свое предыдущее имущество, чтобы (чтобы иметь возможность жить вместе в большом доме), то Суд может согласиться с тем, что они должны участвовать в выручке от продажи собственности.

Эффект смерти

В случае смерти одного из двух совместно арендаторов доля этого лица автоматически переходит к другому из них.

По закону эта доля не является частью имущества умершего. (Конечно, HMR & C по-прежнему получают свою «долю», поскольку смена владельца рассматривается как «отчуждение» для целей расчета налога на наследство.)

Существует освобождение от налога на наследство, когда имущество (или любая его доля) переходит к супругу или гражданскому партнеру.

С другой стороны, когда один из двух или более общих арендаторов умирает, его или ее доля рассматривается как часть наследственного имущества. Это проходит так, как он или она указали в своей воле. (Освобождение супруга от налога на наследство по-прежнему применяется.)

Будьте осторожны, чтобы не лишить детей наследства, если вы являетесь совместным квартиросъемщиком. . Стороны, не состоящие в браке, также могут совместно владеть имуществом. Обычно им лучше всего держать его как общих арендаторов.

Если кто-то умирает, его доля в качестве совместного арендатора переходит к его партнеру, а не к его детям, даже если он хотел бы, чтобы дети получили ее.Если она вскоре умрет, стоимость его доли в доме переходит по ее завещанию к ее друзьям, родственникам или любимой благотворительной организации. К настоящему времени вы поймете, что этого не происходит, если они являются общими арендаторами.

Дополнительная информация

Вопросы о завещаниях освещаются в серии статей. Следует отметить, что вам может быть интересно прочитать о последствиях брака и развода, о том, как сделать так, чтобы люди, которых вы хотите унаследовать, сделали это, и как сделать так, чтобы ваша воля обеспечивала ваших детей.

форм собственности на землю | UMass Amherst MassWoods

Еще одним важным юридическим фактором при принятии решения о будущем вашей земли является определение типа юридической собственности на вашу землю. Это определяет, кто контролирует землю, как она передается, как облагается налогом и, помимо прочего, как будет распределяться ответственность.

Определение того, какая форма собственности лучше всего подходит для вас, зависит от нескольких факторов, включая количество людей, которые будут делить собственность, проблемы ответственности, то, как доход от земли облагается налогом, пока вы живы, и как земля облагается налогом, когда она переведен.Есть несколько вариантов владения землей. Доведение ваших целей или целей вашей семьи к поверенному по планированию недвижимости, имеющему опыт сохранения земель, — отличный способ разобраться, какой тип личной или деловой собственности подходит лучше всего. Ниже приведены некоторые формы собственности, которые семьи использовали для достижения своих целей:

• Индивидуальная собственность. Земельный участок находится в собственности одного лица. В случае смерти собственника земля передается по его завещанию.
• Совместные арендаторы. Право собственности на землю принадлежит двум или более лицам. После смерти владельца доли в собственности автоматически переходят к выжившим владельцам.
• Общие арендаторы. Имущество принадлежит двум или более лицам определенными акциями. Если один человек умирает, его доля переходит по его воле.

Учитывая, что многие землевладельцы владеют своей землей для личного пользования и уединения, а не для получения дохода, может показаться странным рассмотреть вопрос о передаче права собственности на землю бизнес-структуре.Тем не менее, владение бизнесом может обеспечить эффективный механизм передачи права собственности на землю от вас к вашей семье при одновременном снижении налогов и ограничении ответственности. Ниже приведен список некоторых бизнес-форм собственности, которые семья Shave использовала для достижения своих целей:

• Полное товарищество. Право собственности на землю совместное: два и более человек. Владельцы разделяют прибыль, убытки и ответственность.
• Семейное товарищество с ограниченной ответственностью. Существует соглашение о юридическом партнерстве между членами семьи по управлению и контролю над землей.Иногда это используется для минимизации налогов на дарение и наследство.
• Общество с ограниченной ответственностью. Право собственности делится на акции, а правила, регулирующие деятельность компании, заключаются в договор и согласовываются со всеми первоначальными акционерами. Иногда это используется для минимизации налогов.

Скрытые опасности долевой собственности | Жилищная сеть

Совместная собственность позиционируется жилищной благотворительной организацией Shelter и другими организациями как будущее домовладения для домохозяйств с низким и средним доходом, а также как средство поощрения инвестиций в жилищное строительство.Однако совместное владение в настоящее время представляет для покупателя ряд серьезных юридических недостатков, не в последнюю очередь из-за того, что на самом деле «долевое владение» вообще отсутствует.

Как адвокат, работающий в судебных спорах об аренде, я обеспокоен тем, что значение дела «Ричардсон против Мидленд Харт», начатого в 2007 году, не так широко известно. Ребекка Ричардсон приобрела 50% -ную долю собственности в жилищной ассоциации Midland Heart за 29 950 фунтов стерлингов в 1995 году. Типичная договоренность заключалась в том, что она платила арендную плату с остальных 50%.Существовал обычный вариант лестницы, с помощью которого Ричардсон могла заплатить больше за большую долю, вплоть до полного владения 100%, но, опять же, нередко, она этого не использовала.

К сожалению, у Ричардсона возникла задолженность по арендной плате. Несмотря на согласие на продажу собственности, Midland Heart быстро возбудила дело о владении недвижимостью в соответствии с Законом о жилищном строительстве 1988 года. Midland Heart использовала основание, согласно которому при наличии восьминедельной задолженности по аренде на момент подачи уведомления, а также на дату судебного слушания, суд должен распорядиться о хранении, но не вправе поступить иначе.

Суд неохотно установил, что у Ричардсона была гарантированная аренда на 99 лет (срок аренды). У нее не было арендного договора, который можно было бы защитить, поскольку он не касался всей собственности. Более того, она не имела права на возврат 29 950 фунтов стерлингов, которые она заплатила. Суд вынес постановление о владении недвижимостью, и Ричардсон лишился собственности.

На практике это означает, что долевая собственность — это просто аренда с дорогостоящим первоначальным взносом за опцион на покупку всей собственности в более поздний срок.Арендодатель или жилищная ассоциация остаются собственником собственности до момента 100% выкупа, а арендатор может быть выселен за задолженность по арендной плате независимо от того, какой частью собственности он предположительно владеет — и без компенсации за этот платеж. Случай в этом году предположил, что может быть подан иск о нарушении прав человека о возврате этих денег, но это не проверено.

Ричардсон заплатила за свою 50% долю авансом, но если бы это была ипотека, кредитор почти наверняка вмешался бы, чтобы погасить задолженность по арендной плате, добавив задолженность и дополнительные расходы к ипотечной ссуде, чтобы сохранить ее безопасность и избежать выселение долевого арендатора.Но правовая позиция остается прежней.

Существуют и другие проблемы, которые, хотя и не являются уникальными для собственности с долевым владением, чаще возникают с ними. Например, часто жилищная ассоциация сама сдает в аренду только несколько квартир в блоке, построенном застройщиком, которые затем сдает в субаренду людям на основе долевой собственности. В этой ситуации арендатор долевой собственности часто обнаруживает, что у него нет возможности принудительно отремонтировать здание, поскольку жилищная ассоциация не несет ответственности за его состояние.Арендатор с долевой собственностью может столкнуться с протечками, проблемами с отоплением или дефектными окнами, но не сможет заставить домовладельца или собственника провести ремонт или получить компенсацию, в то время как социальный арендатор, по крайней мере, сможет получить компенсацию от своего домовладельца.

Это основные проблемы для модели долевого владения. Проблема Ричардсон против Мидленд-Харт почти наверняка потребует внесения изменений в законодательство.