brinmax

На что нужно обращать внимание при покупке жилья в ипотеку — Российская газета

Практически все крупные банки уже снизили ставки по ипотеке либо снизят их в ближайшее время. Вскоре средние ставки по ипотеке могут упасть ниже 9%, что может усилить спрос на жилищные кредиты. О том, на что обращать внимание при получении ипотеки и почему в ней может быть отказано, рассказали «Российской газете» представители банков.

На что обращать внимание при подборе недвижимости?

— Это цена и месторасположение жилья, — говорит руководитель отдела развития и сопровождения обеспеченных кредитных продуктов Райффайзенбанка Оксана Матюшенко. — Если купить квартиру на раннем этапе строительства, цена будет ниже.

Раньше с этим были связаны значительные риски: застройщик мог направить полученные деньги в другой проект, а строительство дома заморозить. Теперь с появлением системы эскроу-счетов (спецсчета, на которых банки учитывают и блокируют деньги покупателей за оплату недвижимости по договору долевого участия для передачи их застройщику) деньги привлекаются на конкретный проект. Если дом не будет построен, вы получите их обратно.

Чем отличаются условия покупки жилья на первичном и вторичном рынке?

— При покупке жилья на первичном рынке стоит поинтересоваться, есть ли спецпредложения по субсидированию ставки или другие бонусы, — советует управляющий директор продаж подразделений сети Абсолют-банка Иван Любименко.

При покупке вторичного жилья, по его словам, важно, чтобы оно имело надежные конструкции, не было поставлено на капитальный ремонт или ему не был присвоен статус аварийной недвижимости. Также могут возникнуть сложности с оформлением ипотеки при покупке комнаты в коммуналках, домах гостиничного типа, квартир в «хрущевках», добавляет Любименко.

Какими должны быть первый взнос и ежемесячные платежи по ипотеке, чтобы заемщик чувствовал себя относительно комфортно?

— Первый взнос в идеале должен быть не менее 20% от стоимости жилья, — говорит Матюшенко. — Это позволит быстрее выплатить кредит и сэкономить. При первом взносе менее 20% ставка будет выше.

Ежемесячный платеж должен быть сопоставим или меньше стоимости аренды нового жилья, указывает Матюшенко. Будет лучше, если этот платеж составит не более 40% зарплаты — отдавать больше каждый месяц в течение многих лет будет тяжело.

При оформлении ипотеки стоит узнать, соответствуете ли вы условиям спецпрограмм — это, например, «детская» или военная ипотека, ипотека для молодых семей — по таким кредитам ставки ниже среднерыночных, добавляет Любименко.

Почему банки могут отказать заемщику в ипотечных кредитах?

— Основная причина отказов — плохая кредитная история, — говорит замруководителя «Росбанк Дом» Алексей Просвирин. — Банки обращают внимание на число просрочек, их продолжительность, и если они длительные, например больше 90 дней, то, скорее всего, это будет стоп-фактором.

Вторая причина отказа — высокий уровень закредитованности. Третья причина — предоставление недостоверных сведений, например, об уровне доходов, месте работы, контактных данных. Четвертая причина — небольшой трудовой стаж. Длительный трудовой стаж дает основания считать заемщика надежным.

Пятая причина — возраст: отказать в ипотеке могут тем, кому еще нет 21 года, и тем, кто старше 65 лет на момент погашения кредита. Но возможны частные исключения для платежеспособных клиентов, — говорит Просвирин.

Семейные тайны: у россиян возникают проблемы при покупке унаследованных квартир | Статьи

Эксперты предупредили россиян об опасностях покупки квартиры на вторичном рынке. К примеру, сделка по продаже наследуемого жилья может быть оспорена в суде, если на нее появятся новые претенденты. С какими подводными камнями можно столкнуться, покупая жилье у наследников, и как избежать ненужных проблем, выясняли «Известия».

Риски покупки квартир на вторичном рынке

Эксперты предупредили россиян об опасностях покупки квартиры на вторичном рынке. К примеру, сделка по продаже наследуемого жилья может быть оспорена в суде, если на нее появятся новые претенденты, рассказал руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Григорий Скрипилев.

По словам юриста, чаще всего россиянам в наследство достается недвижимость. Дом или квартиру можно унаследовать как по завещанию, так и по закону (если оно не было составлено). При этом в завещании могут быть указаны любые наследники, не только родственники владельца жилья.

В случае если завещания нет, имущество делится между наследниками в порядке определенных законом очередей в зависимости от степени родства. К наследникам первой очереди относятся дети, родители и супруги, а второй — братья, сестры, бабушки и дедушки.

Фото: ТАСС/URA.RU/Вова Жабриков

Наследники могут заявить о правах в течение полугода после смерти наследодателя. Если же они не успеют в указанный срок, можно обратиться в суд для восстановления прав — понадобятся лишь паспорт и посещение нотариуса по месту последней регистрации наследодателя.

Если впоследствии выяснится, что наследовать недвижимость могут сразу несколько человек, они имеют право оспорить сделку в суде. При этом один из наследников может разрешить спор, предложив другому выкупить свою долю, объяснил Скрипилев.

Именно поэтому, посоветовал в беседе с «Известиями» директор аналитического отдела Dominfo.ru Артур Меркушев, покупать унаследованную недвижимость лучше после того, как пройдет год с момента оформления наследником титула на собственность.

Опасные сделки

По словам адвоката Людмилы Никифоровой, есть несколько способов попасть на «опасную» сделку — и не все они связаны с наследниками. К примеру, стоит быть осторожнее, покупая приватизированную квартиру.

— Нужно проверить всех, кто был зарегистрирован в ней на момент приватизации. Обязательно обратить внимание, если кто-то отказался от приватизации — они будут иметь право пожизненного проживания в квартире. Избавиться от таких граждан вы потом не сможете даже через суд, — говорит юрист.

Фото: РИА Новости/Евгений Одиноков

Кроме того, следует проверить, не покупалась ли квартира в браке — даже если он давно расторгнут, могут появиться варианты оспорить договор с бывшим супругом. В таком случае может понадобиться нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу квартиры.

— У меня был случай, когда договор купли-продажи признали недействительным по иску бывшей супруги через 10 лет. Но для этого, конечно, нужны весомые аргументы — например, регистрация или проживание в спорной квартире после расторжения брака, — рассказывает собеседница «Известий».

Также, добавляет генеральный директор «Юридического бюро № 1» Юлия Комбарова, при покупке жилья на вторичном рынке возникает риск потери квартиры из-за банкротства продавца. Вероятность этого можно снизить, приобретя жилье в ипотеку: банки проверяют продавцов и при плохой репутации не одобрят кредит.

— Самому человеку перед покупкой квартиры следует проверить продавца на сайте ЕФРСБ и в картотеке арбитражных дел. Это публичная информация, представленная в открытом доступе. Когда продавец находится в процессе банкротства, его сделки незаконны, если не получено согласие финансового управляющего

, — объясняет Комбарова.

Фото: РИА Новости/Антон Денисов

В случае если продавца признают банкротом уже после продажи жилья, сделку тоже можно оспорить — потому необходимо проводить ее по рыночной стоимости, чтобы у суда не было повода объявить ее «притворной». Кроме того, юрист советует попросить у продавца ознакомиться с его кредитной историей, чтобы понимать долговую нагрузку и вероятность банкротства в будущем.

Наследственные квартиры

Особой внимательности требует покупка наследственной квартиры — ведь покупатель при совершении сделки не имеет возможности проверить всех потенциальных наследников, говорит юрист Европейской юридической службы Людмила Старовойтова.

— Не исключен риск того, что впоследствии появится наследник, который не знал о смерти наследодателя, и попытается оспорить состоявшуюся сделку. Есть много случаев, когда суд признавал покупателя спорной квартиры добросовестным приобретателем, одновременно разъясняя вновь объявившемуся наследнику его право на обращение в суд к продавцу квартиры (наследнику, принявшему наследство) с требованием о денежной компенсации, — рассказывает она.

В постановлении от 29.05.2012 № 9 «О судебной практике по делам о наследовании» Верховный суд РФ отметил, что, если при принятии наследства после истечения установленного срока, с соблюдением правил ст. 1155 ГК РФ, возврат наследственного имущества невозможен из-за отсутствия у наследника этого имущества, наследник, принявший наследство после истечения установленного срока, имеет право лишь на денежную компенсацию своей доли в наследстве.

Фото: ТАСС/Валерий Шарифулин

— При этом приобретатель признается добросовестным, если докажет, что в момент сделки не знал о неправомерности отчуждения имущества продавцом

, — поясняет юрист.

По ее словам, позиции многих судов сводятся к тому, что добросовестный приобретатель при покупке жилья должен полагаться на данные ЕГРН и в законном порядке зарегистрировать переход права собственности, а не вникать во все нюансы предшествующей юридической судьбы квартиры. В случае каких-либо опасений он может оформить титульное страхование.

Анализ без стеснения

Для того чтобы не попасть в неприятную ситуацию с наследниками, юристы советуют перед покупкой детально изучить пакет документов на квартиру.

В него прежде всего входит выписка ЕГРН (не старше месяца с момента получения) и паспорта собственников, которые должны совпадать с теми, что указаны в ЕГРН. При этом проверить данные паспортов можно на сайте МВД России.

Копия лицевого счета квартиры и выписка из домовой книги помогут узнать, есть ли в квартире временно прописанные жильцы. Юристы также рекомендуют сделать выписку из ЕГРН о переходе прав собственности, где прописаны все собственники, когда-либо владевшие конкретным жильем.

Также, уверены собеседники «Известий», не будет лишним поговорить с соседями — узнать, какая семья там проживала и сколько в ней было человек.

Фото: ТАСС/Сергей Бобылев

— Не нужно бояться и стесняться, когда дело касается покупки недвижимости, — говорит Артур Меркушев. — Не забывайте о детях, особенно если квартира покупалась за счет материнского капитала: им полагаются доли. Пожилые люди должны подтвердить свою дееспособность справкой из ПНД или копией актуального водительского удостоверения. В случаях с ними часто объявляются мошенники и разыгрывают схемы, когда пенсионер продает квартиру, а потом появляется якобы родственник со справкой, что бабушка «не в себе». Поэтому лучше перестраховаться и попросить доказательства недееспособности.

В случае если на пороге купленной квартиры окажутся новые наследники, юристы советуют не пытаться откупиться от них, а отправить в суд. В случае разбирательства новому владельцу нужно будет собрать доказательства того, что он добросовестный приобретатель. И даже если суд окажется на стороне наследника, покупатель не останется ни с чем — согласно закону, ему полагается компенсация за утраченную недвижимость в размере кадастровой стоимости или причиненного в связи с этим ущерба.

На что обратить внимание при покупке «вторичной» квартиры

Сколько у квартиры собственников и с кем вы ведете переговоры?

Что такое обременение жилья, и почему это важно?

Кто еще зарегистрирован в квартире?

Что должно насторожить при покупке?

1. Слишком низкая цена. Да, бывают обстоятельства, в которых владельцам проще сделать скидку и продать быстрее, нежели ждать. Например, необходимость приобрести другое жилье, переезд за границу, предполагаемые большие траты, и так далее. Но доверять только словам не стоит. Если вы видите, что квартира без видимой причины слишком дешевая, это должно насторожить и побудить внимательнее изучить обстоятельства предполагаемой сделки.

2. Странное поведение продавца. Очень широкое понятие, но если говорить в общем: если вас что-то настораживает в том, как продавец общается и ведет себя, не отмахивайтесь от этих ощущений. Дело в том, что сделку с недвижимостью можно признать недействительной постфактум, если собственник или его родственники подадут заявление о том, что он был недееспособным на момент подписания договора. «Недееспособность» — это и болезнь, и наркотическая зависимость, и даже тяжелые жизненные обстоятельства, которые помешали человеку ясно мыслить.

Нередко ссылаются не возраст (и следовательно, вызванную им невозможность принимать осознанные решения), но тут, к счастью, вы можете и сами заметить возможные будущие проблемы.

Что же касается всех остальных аспектов — к сожалению, многие нюансы абсолютно непредсказуемы. Вы можете подстраховаться только запросом в Росреестр, но в нем содержатся только данные о недееспособности гражданина, признанные в суде. Если до такого ситуация не доходила, поможет только экспертиза, заключение которой перед сделкой и будет вашей гарантией того, что продавец был дееспособным на момент продажи квартиры. К сожалению, не все могут попросить продавца о таком напрямую.

В любом случае, обращайте внимание на видимые странности. Если что-то настораживает, лучше отказаться от такой сделки.

3. Категорическое нежелание продавца ждать или отвечать на дополнительные вопросы. Если продавец, например, слишком торопит вас с выбором и не согласен ждать, это должно насторожить. Не обязательно это говорит о его недобросовестности, возможно, собственник торопится, чтобы заключить другую сделку, если он покупает новое жилье.

Но в том случае, если для вас важно не торопиться и все как следует проверить и обдумать, если смысл обратить внимание на другие предложения.

Если вы видите, что продавец что-то замалчивает или старается обходить какие-то темы (касающиеся истории квартиры, причин, по которым он продает, и так далее), это тоже повод задуматься.

Будьте бдительны при покупке квартиры, и тогда вы сможете избежать многих досадных неприятностей и заключить выгодную и законную сделку!

 

Самые актуальные новости Росконтроля в Telegram. Подписывайтесь!

Поделиться с друзьями

Алгоритм покупки квартиры по военной ипотеке

24.10.2018

Военная ипотека в основном реализуется участниками НИС на вторичном рынке. Покупка квартир в новостройках занимает менее 20% от общего объёма сделок, проводимых военнослужащими.

Квартиры «с рук» имеют ряд неоспоримых преимуществ, однако и в этом сегменте встречается масса сюрпризов: задолженности по коммунальным платежам и капитальному ремонту, незаконные перепланировки, регистрация несовершеннолетних — далеко не полный список возможных проблем.

Напомним алгоритм покупки вторичных квартир по военной ипотеке.

Получение свидетельства

При планировании приобретения жилья военнослужащий в первую очередь обязан подать рапорт на получение свидетельства о предоставлении целевого жилищного займа (ЦЖЗ). Средний срок ожидания 3–4 месяца. Однако не редко этот срок может достигать и полугода. Проверять выписку свидетельства можно на официальном сайте Росвоенипотеки в первых числах месяца. При появлении информации об оформлении свидетельства можно начинать предварительные поиски объекта недвижимости. Если военнослужащий не получил свидетельство по истечении 40 дней с даты оформления оригинала, в личном кабинете на сайте Росвоенипотеки можно запросить дубликат и начинать проведение сделки по нему.

Материалы по теме

Обращение в банк

Получив свидетельство в оригинале или в виде дубликата, участник НИС обращается в банки, работающие по военной ипотеке. Здесь также есть свои нюансы. После выбора программы и подачи заявки на кредитование, сотрудники банка рассчитывают сумму кредита, доступную для военнослужащего. Расчет всегда проводится индивидуально с учётом возраста участника, наличия у него сторонних долговых обязательств и его кредитной истории. Стоимость покупки участника военной ипотеки состоит из суммы накоплений и суммы кредита. При необходимости можно добавить собственные средства для увеличения стоимости покупки – это могут быть как личные сбережения, так, например, и потребительский кредит, и коммерческая часть военной ипотеки. Совместить военную ипотеки с гражданской для покупки одной квартиры невозможно.

При оформлении ипотечного договора банки требуют обязательное страхование залога в соответствии с законом об ипотеке. Страховка оплачивается за счет средств заёмщика-участника НИС. Оплачивать страховку необходимо на протяжении всего срока кредитования. Размер страхового взноса зависит от стоимости квартиры, года постройки дома и остатка долга по ипотеке. При покупке квартиры «с рук» не лишним будет потратиться на титульное страхование от возможного риска утраты права собственности на квартиру.

Самостоятельный поиск квартиры

При самостоятельном поиске подходящего жилья стоит сразу пояснить собственнику о том, что покупка проводится по военной ипотеке, которая отличается от обычной ипотеки сроками проведения сделки, так как требуется дополнительное согласование с Росвоенипотекой. Именно поэтому военнослужащий должен сам понимать весь алгоритм сделки.

Квартира нравится. Продавец согласен. Теперь главное не спешить. Внимательно изучите предоставленные документы и тщательно всё проверяйте. Заинтересовать должно любое несовпадение. Например, нередкое явление — перепланировки, не отраженные в техническом паспорте, а значит незаконны. Ознакомьтесь с документами, подтверждающими права на жилое помещение – договор купли-продажи, приватизации, дарения, свидетельство о вступлении в наследство или решение судебной инстанции. В выписке из ЕГРН обратите внимание на обременения, ограничения или аресты. В документах по оплате услуг ЖКХ и капремонта убедитесь в отсутствии задолженности, например, долг по капитальному ремонту остаётся на квартире, а значит перейдёт на нового собственника.

Если собственников несколько, заручитесь согласием каждого. Удостоверьтесь в дееспособности продавцов. Уточните информацию о зарегистрированных в квартире лицах – где они, почему не принимают участия в сделке, возможно они находятся в местах лишения свободы, возможно выехали заграницу. При наличии детей необходимо уточнить о наличии согласия опеки на проведение сделки. Надеяться на то, что сотрудники банка или Росвоенипотеки будут досконально проводить проверку документов на квартиру, не стоит – проверка будет проводиться по «чек-листу», который акцентирует проверяющего на каких-то стандартных требованиях.

В целом процесс покупки квартиры «с рук» по военной ипотеке занимает порядка 1–2 месяцев с учётом времени взаимодействия с ФГКУ «Росвоенипотека». Внимательное изучение всех документов, в том числе подписываемого кредитного договора, договора ЦЖЗ и купли-продажи, позволит минимизировать сроки сделки.

Покупка квартиры с несовершеннолетними собственниками — Вторичное жильё

Кого закон считает несовершеннолетними и когда они могут участвовать в сделках сами 

По закону, все несовершеннолетние делятся на 2 группы — до 14 лет (малолетние) и младше 18 лет, но старше 14 лет. За малолетних все сделки с недвижимостью совершают их родители или другие законные представители: опекуны или усыновители. Дети постарше могут заключать сделки сами, но им нужно письменное согласие своих законных представителей.

Но если подросток эмансипирован (то есть считается взрослым и дееспособным), то вправе сам продать квартиру без участия родителей и органов опеки. Решение об эмансипации принимают органы опеки и попечительства или суд.

Согласие органов опеки на продажу квартиры 

Если несовершеннолетний не эмансипирован, то на продажу квартиры или его доли понадобится разрешение от органа опеки и попечительства. Его должны получить представители ребёнка. Обычно для получения разрешения нужно гарантировать, что у ребёнка есть альтернативное жильё, условия жизни в котором не окажутся хуже, чем в продаваемой квартире, либо что это альтернативное жильё будет куплено. 

Основное требование к альтернативному жилью для несовершеннолетнего — чтобы оно было равноценным (или лучше) по площади и по стоимости. При этом доля ребёнка в праве на новую квартиру должна быть не меньше той, какой он владел в продаваемой квартире.

Если альтернативное жильё для ребёнка уже есть 

Получить одобрение органа опеки будет проще — главное, чтобы продавец показал, что у ребёнка есть условия для комфортной жизни.

Если доля ребёнка в продаваемой квартире небольшая, орган опеки может разрешить не тратить эти деньги на покупку нового жилья, а положить их на специальный счёт для несовершеннолетнего. 

В такой ситуации покупатель защищён больше: можно не переживать о том, купят ли продавцы-родители альтернативное жильё для сына или дочери.

Если продают одну квартиру, чтобы купить другую 

В таких случаях орган опеки и попечительства выдаёт разрешение на сделку только при условии, что несовершеннолетнему обеспечат жильё взамен проданного. Как правило, требуют, чтобы сделки по продаже старой квартиры и покупке новой проходили одновременно. В новой квартире доля ребёнка выделяется сразу же, при подписании договора купли-продажи. 

Такое одновременное проведение сделок защищает и права несовершеннолетнего собственника, и права покупателя — он может быть уверен, что дети не останутся без нового жилья, а он — без квартиры и денег. 

Орган опеки может давать два согласия: предварительное — когда квартиру собрались продать, но альтернативу ещё не нашли, и окончательное — когда подыскали квартиру для покупки.

Как снизить риски при покупке квартиры с несовершеннолетними собственниками

Главное — проверить и убедиться в том, что все права детей соблюдены, а документы в порядке.

Узнайте, есть ли в квартире несовершеннолетние

Есть разница между ситуацией, когда ребёнок просто зарегистрирован (прописан) в квартире, а когда — является её собственником или сособственником. Регистрация в квартире не даёт квартиранту прав на квартиру при её продаже.

Проверьте документы на квартиру — выписку из Единого государственного реестра недвижимости и выписку из домовой книги. В первом документе будут перечислены все собственники жилья, а во втором — зарегистрированные в нём люди. Эти списки могут вообще не иметь пересечений — это нормально.

Если несовершеннолетнего нет в списке собственников, но он зарегистрирован в квартире, узнайте, есть ли у продавцов другое жильё, в которое можно «выписать» ребёнка. Желательно до сделки. Если это по каким-то причинам невозможно (например, ребёнка собираются зарегистрировать в квартире, покупаемой вместо прежней), можно попросить у родителей нотариально заверенное обещание выписаться в течение определённого срока после регистрации сделки и указать это условие в договоре купли-продажи.  

Узнайте историю квартиры и получал ли продавец маткапитал

То, что ребёнка нет в числе собственников, ещё не означает, что его не должно там быть. При покупке квартиры на материнский капитал от родителей требуется выделить долю своим детям в этом жилье — это обязательное условие господдержки. 

Бывает так, что родители не выполняют это требование, например, если квартиру приобретали в ипотеку. Банки неохотно соглашаются на оформление кредита с несовершеннолетними собственниками, поэтому берут с родителей обязательство оформить доли после выплаты долга. Не все помнят о такой процедуре, а кто-то — игнорирует намеренно. Выполнение этих обязательств никто не контролирует.

Если при покупке квартиры продавец использовал материнский капитал, но ребёнку не выделена доля, покупка такой квартиры — рискованная сделка. Продажу доли ребёнка могут признать недействительной, потому что на это не получено согласие органа опеки. К тому же есть риск, что сам обделённый несовершеннолетний в будущем предъявит свои права, когда станет дееспособным и узнает о нарушении.

Как узнать, использовался ли маткапитал при покупке квартиры

Обычно это прописано прямо в договоре купли-продажи, особенно, если квартиру брали в кредит. Если даже в договоре нет информации об этом, но вы сомневаетесь в продавце, то попросите его взять справку из Пенсионного фонда о размере оставшегося материнского капитала — если ему нечего скрывать, то проблем с такой справкой не возникнет.

Проверьте, что получено разрешение органа опеки и попечительства

Обычно «прохождение опеки» занимает до 15 дней. Орган опеки не может запретить сделку просто так,  для этого должны быть веские причины. Если продавцы в состоянии доказать, что действуют в интересах детей, то с получением согласия не возникает проблем.

Уточните условия согласия органа опеки

Обычно орган опеки и попечительства не просто даёт согласие, но и описывает дополнительные требования, при которых это согласие работает. В исключительных случаях разрешение могут дать и на получение денег на счёт ребенка, но чаще орган опеки требует, чтобы несовершеннолетнему взамен была куплена равноценная доля, если такой доли ещё нет на момент сделки.

Будьте внимательны: если продавец не выполнит условия разрешения и не приобретёт альтернативное жильё, получив деньги, то сделку могут признать недействительной, и на этот счёт уже есть судебная практика. 

Проверьте, есть ли равноценное жильё для ребёнка

Если у несовершеннолетнего уже есть другая квартира, то с продажей и получением согласия от органа опеки не должно возникнуть проблем. Права ребёнка не нарушаются, а значит, договор на покупку квартиры можно смело подписывать.

Спросите у продавца, где живёт ребенок сейчас и есть ли на нём другая недвижимость. После того, как вы получили адрес второй квартиры, закажите выписку из ЕГРН, это поможет вам убедиться в словах продавца.

Если квартиру только планируют покупать, узнайте все детали сделки: когда и как она будет проходить, почему продавец решил продать эту квартиру и купить новую. Если цена новой квартиры или её площадь меньше нынешней, а продавец не может чётко объяснить, для чего покупает такое жильё, — это повод задуматься, не нарушает ли он интересы ребёнка и не ставит ли под угрозу вашу сделку. Не всегда лучшими условиями для ребёнка признают квартиру большей площади — это может быть квартира пусть и меньше размером, но расположенная в лучшем районе. Например, ближе к центру или хорошей школе, рядом с парком, детскими площадками или другой инфраструктурой, заметно улучшающей жизнь детям. Органы опеки учитывают и другие обстоятельства: например, если супруги новую квартиру покупают из-за раздела жилья при разводе и ребёнок остаётся с одним из них — в таких ситуациях новая квартира тоже может быть меньше прежней.

Если доля ребёнка в праве на квартиру зарегистрирована, согласие органа опеки получено и у семьи продавцов уже есть квартира больше и лучше нынешней, либо они покупают её одновременно с продажей, то сделки можно не бояться. Но если вас все равно пугает перспектива потерять право собственности, воспользуйтесь титульным страхованием — оно как раз страхует от утраты права собственности.  

Сложные случаи с покупкой квартиры с несовершеннолетними собственниками 

Если согласие опеки получили, но не купили равноценную квартиру для ребёнка

Такая ситуация способна обернуться отменой сделки.  

Если родители продали квартиру с долей ребёнка в ней, но не обеспечили равнозначную замену доли сына или дочери, то сделку по продаже квартиры могут признать недействительной. Верховный суд разъяснил, что договор по продаже жилья будет недействительным сразу по двум основаниям: потому что он заключён без согласия госоргана и противоречит закону.

После признания сделки недействительной каждая сторона должна вернуть друг другу всё, что она получила по сделке: продавец отдаёт покупателю деньги, а покупатель — квартиру.

Но на практике всё не так просто: продавцы могли потратить деньги, в том числе деньги за долю ребёнка, и получить их обратно будет сложно. 

Внимательно проверяйте условия сделки и следите за тем, чтобы несовершеннолетний получил свою долю взамен проданной. Ещё лучше — соглашайтесь только на одновременное проведение всех сделок.

Если продавец — несовершеннолетний инвалид

В этой ситуации играет роль не инвалидность сама по себе, а то, признан ли этот ребёнок недееспособным.  

·       Если инвалидность вызвана заболеванием, которое никак не влияет на способность несовершеннолетнего понимать смысл своих действий, то сделки с долями таких детей ничем не отличаются от сделки с долями любого другого несовершеннолетнего. Для этого всё так же потребуются согласие органа опеки и попечительства и выделение равноценной доли в новом жилье. 

Если ребёнку исполнилось 14 лет, то он заключает договор сам в присутствии законного представителя. За детей младше 14 лет подпись ставят законные представители от имени несовершеннолетнего.

·       Если инвалидность вызвана заболеванием, которое привело к тому, что ребёнок не понимает смысл своих действий, то несовершеннолетнего признают недееспособным в судебном порядке. Все решения за него принимают его законные представители — опекуны, которых назначит суд. Сделки за него тоже проводят опекуны, получив согласие органов опеки, и это не зависит от возраста ребёнка. Опекуны совершают сделки и подписывают договор от имени недееспособного ребёнка, даже если ему уже исполнилось 14 лет.

Совершение сделки зависит от заболевания ребёнка, которое привело к инвалидности. Если суд не лишил его дееспособности, то сделка ничем не отличается от обычной покупки доли у несовершеннолетнего. Если ребёнок-инвалид признан недееспособным, то все сделки от его имени проводят его опекуны.

Если родители-продавцы не выделили долю ребёнку и продали квартиру

Если родители должны были выделить долю ребёнку (например, при покупке жилья на материнский капитал), но не сделали это и продали квартиру, то такую сделку могут признать частично недействительной.

При продаже подобной квартиры продавец нарушает закон и право ребёнка на долю: суд может признать продажу доли несовершеннолетнего недействительной, и дети станут сособственниками квартиры наравне с покупателем. 

За доли детей продавец должен вернуть деньги. Но вряд ли такая ситуация устроит добросовестного покупателя, который рассчитывал стать полноправным собственником всей квартиры. 

Внимательно изучайте историю квартиры перед покупкой: если у продавца есть несовершеннолетние дети, уточните, получали ли они материнский капитал и на что использовали его. Если по документам видно, что маткапитал пошёл на покупку квартиры, проверьте, что детские доли выделены в ней, и не начинайте сделку до тех пор, пока продавцы не оформят эти доли. 

Коротко о покупке квартиры с несовершеннолетними собственниками

1. Сделки с покупкой долей несовершеннолетних не так страшны, как об этом рассказывают.
2. Перед сделкой проверьте документы на квартиру и наличие согласия органов опеки. 
3. Убедитесь, что несовершеннолетний получит равноценную замену своей доли. 
4. Если у продавцов ещё нет альтернативного жилья для ребёнка, проводите сделки продажи и покупки новой квартиры одновременно.
5. Если квартиру купили с использованием материнского капитала, ребёнку должны выделить долю. 
6. Ребёнок участвует в сделке, если он — собственник. Регистрация несовершеннолетнего в квартире никак не влияет на сделку, но лучше убедиться, что родителям есть, куда его «выписать».

Авторы: команды Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Оля Левина.

пошаговая инструкция для новостроек и вторичного жилья

Когда, наконец, накапливается сумма на покупку квартиры (или на первый взнос по ипотеке), будущий собственник неожиданно сталкивается с проблемой, о существовании которой он ранее даже не задумывался.

В условиях ограниченного бюджета крайне желательно приобрести жилье, не привлекая посредников, что на деле оказывается непростой задачей. В настоящей статье представлена пошаговая инструкция как купить квартиру без риэлтора, которая позволит достаточно быстро и выгодно приобрести жилье, как в новостройке, так и на вторичном рынке.

Вопросы безопасности: крупные суммы привлекают мошенников

Покупка жилья без риелтора оказывается намного более рискованной операцией, чем продажа недвижимости. Покупатель деньги, а значит, является очень привлекательной фигурой для мошенников, которые имеют в своем арсенале немало способов оставить неосторожного покупателя без квартиры и без денег. Кроме того, несовершенство законодательства не позволяет в ряде случаев потерпевшему отстоять свои права даже в судебном порядке, несмотря на очевидность факта мошенничества.

Немало вопросов связано с проверкой юридической чистоты каждого документа, эта мера позволяет убедиться в том, что недвижимость продается на абсолютно законных основаниях. Если проигнорировать такую проверку или провести ее недостаточно тщательно, можно столкнуться с тем, что следствием продажи стало ущемление прав несовершеннолетних (имеющих права на собственность или пользование), или оказаться перед невозможностью выписать кого-то из прежних жильцов.

В целях защиты от злоумышленников, владеющих современными технологиями и активно их использующих, специалисты рекомендуют приобрести новую сим-карту, предназначенную только для звонков, касающихся приобретения недвижимости.

Знающие люди, в свою очередь, рекомендуют о наличии денег на руках лучше лишний раз не распространяться, в общении со знакомыми придерживаясь версии о встречной покупке, банковской ячейке или о предварительно одобренном кредите.

Кстати, одной из распространенных махинаций является продажа квартиры от имени человека, которого уже нет в живых. Не менее распространена продажа недвижимости по поддельным документам (доверенность), от имени владельца.

Стоит понимать, что сделка во многих случаях может оказаться незаконной с самого начала. Во избежание любой неприятной ситуации, стоит изначально продумать все аспекты проверки юридической чистоты квартиры. Если нет достаточного опыта или знаний, стоит привлечь на помощь специалистов – услуги профессионального юриста стоят денег, однако в этом случае речь идет о намного меньших суммах, чем деньги, предназначенные для покупки жилья.

Если говорить о прочих недостатках самостоятельного поиска квартиры, кроме риска чего-то недоглядеть в документах, очень велика вероятность того, что этот процесс затянется, и на поиск, осмотр, подготовку, оформление документов потребуется намного больше времени, чем ожидалось. Занятым людям, которым приходится отвлекаться на это от важных дел, бывает намного выгоднее воспользоваться услугой профессионала.

Определение потребностей, возможностей и поиск вариантов

Тем не менее, купить квартиру без риелтора и прочих посредников вполне реально. Для этого, как отмечалось, достаточно привлечь грамотного юриста, который проверит все документы, и более внимательно относиться к личной безопасности. Итак, формируем требования и ищем варианты…

Прежде всего, необходимо определиться с собственными требованиями к приобретаемому жилью и узнать среднюю цену, за которую можно купить недвижимость. Важно сразу сделать выбор — это будет жилье в новостройке или квартира на вторичном рынке. В первом случае нужно найти надежного застройщика и конкретный проект в котором будет приобретаться квартира, после чего подписать договор с девелопером.

Вопрос наличия достаточных средств, конечно, очень важен. Если очевидно, что денег не хватает для покупки жилья в полной мере соответствующего потребностям, можно еще подкопить, взять кредит или поискать продавца, которому необходимо продать жилье настолько быстро, что он готов сбросить цену. Последний вариант (если речь идет о вторичном рынке), является наиболее рискованным и требует тщательной проверки документов.

Кроме того, это могут быть не предложения от реальных собственников, а уловки посредников, когда снижение цены используется только как приманка для будущих клиентов. Значительно сниженная цена относительно рынка также может оказаться приманкой мошенника. Таким образом, лучше не рисковать, делая ставку на поиск жилья по низкой цене.

Ищем варианты: хороши все каналы

Разобравшись с требованиями и финансами, стоит приступить к поиску наиболее подходящего варианта. Профессионалы рекомендуют не ограничиваться только сайтами с досками объявлений, но купить последние газеты, поскольку многие собственники по-прежнему используют этот способ продажи жилья. Среди агентств недвижимости немало тех, которые держат в открытом доступе собственные базы. При желании и возможности можно воспользоваться также платной базой. Не помещает также подать собственное объявление или по старинке расклеить много листочков в людных местах на специальных досках – это дополнительно расширит охват продавцов.

Есть и другие, менее традиционные, но зачастую весьма эффективные способы поиска квартиры для покупки:

• извещение родственников, друзей, коллег и просто знакомых;
• размещение информации о вашем намерении в социальных сетях;
• общение с консьержками домов, где может найтись подходящая квартира, а также с бабушками у подъездов, которым, как мы знаем, известно многое.

Нередко на объявление о покупке откликаются представители агентств недвижимости или посредники-одиночки. Их достаточно просто сразу проинформировать, что вы ищете собственника и не готовы платить процент.

Осмотр квартиры: когда дотошность избавляет от расходов

Когда попадается интересный вариант, приходит время осмотра жилья. Здесь важно не теряться и оставить за дверью природную скромность — привередливость и дотошность помогут избежать множества проблем в будущем. Потенциальный покупатель имеет право буквально заглянуть во все углы, пройтись по квартире с видом хозяина, задать любые вопросы и попросить документы, подтверждающие:

• личность продавца;
• его право собственности на квартиру;
• количество людей, зарегистрированных на жилплощади;
• законность выполненной перепланировки и так далее.

Многие владельцы жилья знают, как представить его в максимально выгодном свете и скрыть значимые недостатки, например, играя освещением или закрыв картинами дыры в стенах. Поэтому лучше осматривать квартиру днем и с открытыми шторами, чтобы были видны явные изъяны. Важно обратить внимание на работоспособность всех коммуникаций, выяснить степень их износа, оценить состояние радиаторов отопления, окон и балконов. Не помешает также познакомиться с будущими соседями или, по крайней мере, получить о них всю интересующую информацию.

Если жилье полностью устраивает, стоит прогуляться по микрорайону, чтобы убедиться в удобном расположении важных объектов инфраструктуры. При покупке квартиры в доме, который построен совсем недавно, можно рассмотреть перспективный план развития территории. Это поможет сделать осознанный выбор и избежать разочарований в будущем.

Риски и вопросы владельцу

Вопросы могут быть любыми, но есть те, ради которых стоит еще раз вернуться к продавцу, чтобы непременно их задать, желательно конспектируя ответы:

• Кто собственник, и состоит ли он в браке?
• Когда была куплена квартира, или каким образом получена в собственность?
• Есть ли среди собственников нетрудоспособные и несовершеннолетние?
• Есть ли какие-то обременения?
• Владелец будет участвовать в сделке лично или воспользуется услугами доверенного лица?
• Были ли какие-то судебные разбирательства, связанные с этой недвижимостью?

Если оказалось, что квартира куплена совсем недавно и снова выставлена на продажу, стоит насторожиться и выяснить все обстоятельства до конца. Быстрая перепродажа может говорить о том, что вскрылись какие-то проблемы, которые были неизвестны текущему собственнику до момента покупки, и теперь он хочет переложить эти проблемы на вас.

Когда жилье продается по доверенности, необходимо дополнительно убедиться в подлинности документа и непременно связаться с собственником, если не он сам представляет квартиру на осмотре.

Стоит быть осторожнее с жильем, недавно полученным в наследство, поскольку сохраняются риски появления новых претендентов на собственность.

Задаток перед сделкой: время повторно обдумать решение

Внесение аванса – это не только гарантия для продавца, но и залог взаимной дисциплинированности сторон сделки. Если предварительная договоренность по какой-либо причине будет отменена, эта сумма послужит компенсацией. Передумав приобретать квартиру, несостоявшийся покупатель должен быть готов (согласно действующему законодательству) к тому, что задаток останется у продавца. В случае если собственник жилья решит в итоге продать его третьим лицам или оставить себе, он обязан вернуть аванс в удвоенном размере.

Таков общепринятый порядок, однако, стоит знать, что сделка с авансом имеет свою специфику. Согласно Гражданскому кодексу РФ, соглашение об авансе (это не синоним задатка) не влечет за собой выше указанных обязательств. Более того, оно не действует, если подписано до того, как заключен договор купли-продажи. Важно знать, что полным завершением сделки является ее государственная регистрация. Выплаты аванса не запрещены, но юридическая сила подобных соглашений весьма сомнительна.

Правильным вариантом будет сразу заключить предварительный договор купли-продажи, который послужит определенной защитой в случае, если продавец найдет более подходящего претендента на свое жилье. В таком официальном договоре необходимо прописать все нюансы, назвать реальные суммы и зафиксировать дату выселения и снятия с регистрации прежних жильцов.

Подготовка к сделке: важные нюансы

Перед подписанием договора необходимо предельно внимательно ознакомиться с документами на квартиру и сверить все данные о совладельцах с реальными паспортами собственников. Стоит знать, что каждый из них должен дать согласие на продажу квартиры. Если доля в квартире принадлежит ребенку или лицу недееспособному (с ограниченной дееспособностью), органы опеки должны дать письменное согласие на продажу жилья.

Необходимо убедиться, что сам собственник является дееспособным, в противном случае через суд сделка может быть признана недействительной на основании того, что при подписании договора собственник не отдавал себе отчет в своих действиях. Суд отменит сделку, и квартира вернется прежнему владельцу. А вот деньги вернуть будет сложно, недееспособный просто может заявить, что он их «потерял», и предъявлять к нему какие-либо претензии будет совершенно бессмысленным занятием. В этом случае покупатель останется без квартиры и без денег.

Подтверждением дееспособности могут служить свежие справки из городского психоневрологического диспансера. Не будет лишней и справка из нарко-алко-дипансера, так как наличие склонности к употреблению веществ, изменяющих сознание, суд также будет принимать во внимание, и если продавцу удастся доказать, что он в момент подписания сделки находился под воздействием каких-то веществ – это будет весомый аргумент в его пользу.

Обязанность продавца – предоставить полный пакет документов, который требуется для заключения договора:

• свидетельство о госрегистрации права собственности;
• паспорта всех, кто значатся в документах как собственники жилья;
• документацию, где указано, на каком основании было получено право на жилье;
• при необходимости – разрешение органов опеки.

Если нет хотя бы одного из этих основных документов, о заключении сделки не может быть и речи. Кроме того, очень желательно увидеть техпаспорт на квартиру и выписку обо всех, кто зарегистрирован на отчуждаемой жилплощади. Стоит потребовать также кадастровый паспорт. Все документы должны быть только подлинными – если предлагается копия, надо тут же просить оригинал.

Важно также обратить внимание на то, что если продавец квартиры состоит в браке, чтобы сделка была легитимной, понадобится письменное согласие супруга на продажу квартиры, либо судебное решение, где зафиксировано разделение имущества.

Выписка из ЕГРП позволит убедиться в том, что покупаемое жилье не находится под обременением. Если вы хотите приобрести квартиру без коммунальных долгов, запросите документальное подтверждение их отсутствия.

Договор лучше удостоверить в нотариальном порядке, перед подписанием очень внимательно перечитайте документ, проверьте все данные и реквизиты. Настоятельно рекомендуется указывать реальную сумму продажи, так как в случае неприятностей и судебных разбирательств вы сможете претендовать только на возврат официально оговоренной суммы. Важно помнить, что квартира будет стопроцентно вашей только после государственной регистрации и получения на руки документа о собственности.

Передача денег и оформление сделки

В последнее время для передачи денег все чаще арендуются банковские ячейки, и это действительно эффективная мера безопасности. С банком можно договориться о том, что бывшие владельцы квартиры получают доступ к ячейке с деньгами лишь после того, как завершилась государственная регистрация, и право собственности перешло к новому владельцу.

Заключение

Итак, мы описали все основные моменты, на которых стоит заострить внимание. Важно сохранять бдительность и помнить о существовании мошенников и просто недобросовестных продавцов. Проверяйте все, что можно проверить, используйте все доступные ресурсы (юрист, рекламные площадки, пр.) и в этом случае достаточно скоро вы найдете и выгодно приобретете недвижимую собственность желаемого формата и качества.

Эту пошаговую инструкцию лучше распечатать или создать на ее основе собственную «дорожную карту» и спланировать каждый этап вместе со списком задач, которые надо решить, и вопросов, нуждающихся в прояснении.

Игорь Василенко

Юридические риски при покупке жилья на вторичном рынке

Покупка жилья на вторичном рынке связана с рядом рисков. Большинство из них касается притязаний на недвижимость третьих лиц. Разберёмся, на что стоит обратить внимание, чтобы обезопасить себя от возможных проблем в будущем.

Основные опасности

Недвижимость на вторичном рынке всегда имеет историю. Покупатели перед совершением сделки эту историю должны тщательно проверить: не были ли ущемлены интересы третьих лиц, которые могут заявить права на имущество. Чаще всего речь идёт о нарушениях при наследовании или приватизации, но не только – каждый переход права собственности должен соответствовать закону. Это касается и проводимой сделки – необходимо убедиться в отсутствии оснований для признания её недействительной.

Если вы приобретаете квартиру в ипотеку, то проверку юридической «чистоты» обычно проводит банк.

Чтобы исключить возможность недосмотра или ошибки, стоит либо участвовать в этом процессе самостоятельно, либо обратиться за помощью к юристу. Иногда для этого не обязательно искать юридическую компанию. Например, при оформлении ипотеки в Сбербанке заёмщикам доступен сервис «Правовая экспертиза». Услугой могут воспользоваться покупатели и продавцы недвижимости, в том числе не претендующие на ипотечный заём.

Далее рассмотрим подробнее юридические риски, с которыми может столкнуться покупатель «вторички».

Наследники

Для начала ознакомьтесь с правоустанавливающими документами. Если квартира получена по наследству, проверьте соблюдение прав наследников. Установите состав семьи на момент вступления в наследство и количество лиц, имевших право на обязательную долю. Если такие лица объявятся после проведения сделки, то суд может признать за ними долю в квартире.

Перед заключением договора изучите документы, которые относятся к наследству.

Также распространённый на практике случай, когда умирает один из супругов, и второй не вступает в права наследования, считая, что квартира автоматически переходит в его собственность. В этом случае Росреестр вынесет отказ в регистрации, так как 1/2 доля в праве на квартиру не будет принадлежать продавцу. Конечно, такая ситуация решаема, но процесс оформления недвижимости затянется.

Обременения

В отношении квартиры, приобретённой на вторичном рынке, у третьих лиц могут быть притязания на собственность или право проживания в помещении. Во-первых, это касается приватизации. Так, на момент передачи жилья в собственность в квартире могли быть зарегистрированы лица, которые не участвовали в приватизации, но сохранили право проживания. Избежать проблемы просто – запросите архивную справку, в которой будут перечислены все зарегистрированные в квартире на момент приватизации.

Говоря о приватизации, стоит выделить отдельно и случай, когда в жилом помещении был зарегистрирован ребёнок. Если он не получил долю в квартире, то впоследствии может заявить о нарушении своих прав и подать иск о передаче доли в квартире либо о признании сделки недействительной. Это грозит судебными спорами и шансом остаться без денег, которые будет сложно получить от продавца, учитывая низкое качество работы исполнительных инструментов в России.

Заранее убедитесь в том, что права третьих лиц соблюдены при приватизации.

Также обременение в виде права проживания третьих лиц возможно, если недвижимость приобреталась по договору дарения или ренты. Такие права будут указаны в выписке ЕГРП, но во избежание ошибок и неожиданностей лучше внимательно изучить правоустанавливающие документы (договор дарения или ренты). Эти лица сохраняют право проживания в квартире и после перехода права собственности.

Основания для признания сделки недействительной

Если квартира оформлена в собственность с нарушением закона, сделка может быть признана недействительной (ст. 168 ГК РФ). Также это касается сделки, совершённой недееспособным человеком. Этим объясняется требование кредитных организаций предоставить при оформлении ипотеки справку, подтверждающую, что продавец не является недееспособным из-за психического расстройства. Такая справка пригодится в суде, если кто-то попробует оспорить сделку на этом основании.

Признание сделки недействительной означает возврат каждой из сторон полученного по ней  (ст. 167 ГК РФ). Но продавец может потратить средства, которые переданы за квартиру. В этом случае возврат денег зависит от того, будет ли приставами выявлено имущество, на которое обращается взыскание. Если такового нет, то покупатель останется с исполнительным листом, но без денег.

Сделка может быть оспорена по требованию кредиторов, если в отношении собственника жилья инициирована или будет инициирована в течение 1 года процедура банкротства.

Предугадать это сложно, так как продавец не обязан извещать о своём финансовом положении. Но оспорены могут быть только сделки, цена которых серьёзно отличалась от среднерыночной, и если есть доказательства того, что квадратные метры продавались с целью вывода активов должника. Нельзя сказать, что такие случаи часто встречаются, но лучше проверить наличие исков к продавцу квартиры на сайте районного суда по месту его регистрации.

Какая бы ни была ситуация при покупке квартиры, главное – внимательно изучить документы и убедиться, что при получении недвижимости продавец не нарушил ничьих прав. Если есть сомнения в законности предыдущих сделок с имуществом, лучше обратиться к юристу. Не забудьте и о подготовке доказательств того, что вы являетесь добросовестным покупателем. Такими доказательствами будут документы, свидетельствующие об отсутствии оснований для признания сделки недействительной (архивная справка, подтверждение дееспособности продавца и т.д). Если дело дойдёт до суда, это сыграет роль для принятия решения в вашу пользу.

Как работает вторичный ипотечный рынок

Freddie Mac является частью вторичного ипотечного рынка, который объединяет кредиторов, покупателей жилья и инвесторов со всего мира в единую эффективную систему, которая делает возможным получение жилья для миллионов американских семей и арендаторов.

Создание вторичного ипотечного рынка

Конгресс США создал вторичный ипотечный рынок в 1930-х годах, чтобы предоставить кредиторам более крупный, стабильный и более равномерно распределенный поток ипотечных денег для стабилизации национальных ипотечных рынков и расширения возможностей для домовладения и доступного арендного жилья.

Для поддержки вторичного ипотечного рынка Америки Конгресс США в 1970 году поручил компании Freddie Mac поддерживать денежный поток через ипотечную систему как в хорошие, так и в плохие экономические времена.

Цикл вторичного ипотечного рынка

Вторичный ипотечный рынок — это непрерывный цикл, в котором триллионы долларов движутся по всему миру и глобальные инвесторы обращаются к местным кредиторам, заемщикам по всей стране и обратно.

1. Кредитор продает вашу ссуду

   Когда вы берете ипотечную ссуду для покупки дома, ваш кредитор может либо держать ссуду в своих бухгалтерских книгах, либо продать ее.

   Продавая вашу ссуду, ваш кредитор пополняет свой запас ипотечных средств, позволяя выдавать ссуды большему количеству заемщиков. Продажа ссуды также устраняет риск, который берет на себя кредитор, предоставляя ссуду.

   Для остальных шагов в этом примере предположим, что ваш кредитор продает вашу ссуду Freddie Mac.

2. Инвесторы покупают акции объединенной ипотеки

   Freddie Mac объединяет покупаемые ипотечные кредиты, объединяя похожие типы. Затем он продает акции пула инвесторам со всего мира, например,

   .
   • пенсионные фонды
   • паевые инвестиционные фонды
   • страховых компаний
   • банков, включая иностранные центральные банки

   
   Инвесторы готовы покупать эти акции, потому что Freddie Mac гарантирует, что они будут получать стабильный поток дохода в течение всего срока действия закладных в пуле.

3. Вы вносите ипотечные платежи

   Когда вы ежемесячно вносите ипотечный платеж, банк, который управляет вашей ссудой, известный как обслуживающий персонал , отправляет платеж Freddie Mac, который в этом примере владеет вашей ссудой.

   Обслуживающий персонал удерживает небольшую часть вашего платежа в обмен на управление вашей ипотечной ссудой.

   Если вы сдаете дом в аренду, ежемесячная арендная плата обычно используется для выплаты ипотечного кредита на недвижимость. И этот платеж по ипотеке затем проходит через систему вторичного ипотечного рынка так же, как и для жилищного кредита на одну семью.

4. Инвесторы получили доход

   Freddie Mac связывает ваш платеж с другими платежами по ипотеке и отправляет их инвесторам. Сумма дохода, которую получат инвесторы, зависит от основной суммы и процентов, начисленных по ипотеке.

Где Фредди Мак берет деньги для покупки ипотечных кредитов

Freddie Mac получает деньги для покупки ипотеки и финансирования аренды жилья:

• Плата за управление и гарантию за принятие и управление рисками, связанными с покупаемыми ипотечными кредитами.
• Продажа облигаций инвесторам по всему миру.

Как часть вторичного ипотечного рынка, Freddie Mac обеспечивает стабильный, постоянный источник ипотечного финансирования и поддерживает рынок жилья США.

Как вторичный ипотечный рынок приносит пользу покупателям жилья

Вторичный ипотечный рынок приносит пользу покупателям жилья разными способами, в том числе:

• Сохранение ставок по ипотеке на низком уровне.
• Обеспечение одинаковых процентных ставок по ипотечным кредитам по всей стране, как в хорошие, так и в плохие времена.
• Предоставление заемщикам ипотечных кредитов на более длительный срок, например, на 15 и 30 лет.
• В большинстве случаев разрешение заемщикам на рефинансирование в любое время без штрафных санкций.

Короче говоря, вторичный ипотечный рынок делает домовладение доступным для большего числа квалифицированных заемщиков Америки.

Для получения дополнительной информации о том, как Freddie Mac делает домовладение и съемное жилье более доступными и доступными по всей стране, см. Нашу страницу «О Freddie Mac».

Небольшая ложь в заявке на ипотеку может обойтись вам дорого

Кредиторы используют новые способы выявления покупателей, которые говорят, что планируют жить в собственности, чтобы получить более высокую ставку (iStock)

Это одна из самых распространенных лжи, которую говорят покупатели жилья. ипотечные кредиторы, и это может быть на подъеме: чтобы получить более низкую процентную ставку и первоначальный взнос, заявители говорят, что они планируют занять дом в качестве основного места жительства, хотя на самом деле у них нет такого намерения.

По данным последней выборки кредитов крупного инвестора Fannie Mae, связанной с известным мошенничеством, количество случаев искажения фактов о занятости выросло на 20 процентов в период с 2011 по 2013 год.

Кредиторы и кредитные специалисты подтверждают, что они регулярно сталкиваются с ложными сведениями о занятости. Пол Скинс, президент Colonial Mortgage Group в Уолдорфе, штат Мэриленд, говорит: «Наверное, кто-то пытается сказать мне, что [дом] будет занимать хозяин дважды в месяц, и [я] чертовски хорошо знаю, что это не так. . » Скинс говорит, что затем пытается «объяснить им нюансы» — искажение фактов о занятости незаконно и не стоит риска.

Freddie Mac, второй по величине инвестор в ипотечный кредит, говорит, что в последнее время не наблюдал всплеска мошенничества с арендой жилья, «но это всегда было постоянное искажение информации в кредитных файлах, и мы обеспокоены этим», — заявила Дженни Броули, следователь по расследованию мошенничества в компании.

Попытки уговорить планы заселения давно стали соблазном для мелких инвесторов, которые покупают и ремонтируют дома на одну семью для сдачи в аренду, а также для покупателей второго дома, которые планируют сдавать свою недвижимость в аренду на часть года. В зависимости от кредитора покупатели могут сэкономить от половины до полного процентного пункта от процентной ставки по ссуде, назвав свою покупку основным местом жительства. Кроме того, они могут сэкономить тысячи долларов на первоначальном взносе, который в случае ипотеки, обеспеченной Федеральной жилищной администрацией, может снизиться до 3.5 процентов вместо 10–20 процентов или выше на обычном негосударственном рынке.

В связи с быстрым ростом групп, инвестирующих в аренду, и преобразованием домов, лишенных права выкупа, в арендуемую недвижимость после обвала жилья, неудивительно, что в последние годы, возможно, было больше искажений относительно заполняемости по сравнению с предыдущими периодами. По оценкам отрасли, в период с 2006 по 2012 год было добавлено 3,2 миллиона единиц жилья для аренды на одну семью.

Столичные районы, где наблюдалось большое количество случаев отчуждения права выкупа и коротких продаж, например, города во Флориде и Калифорнии, как правило, входят в число рынков с самыми высокими показателями. мошенничества с размещением.По данным Interthinx, аналитической фирмы по оказанию финансовых услуг, в последнем квартале 2014 года в Майами был самый высокий уровень искажения информации о заполняемости ипотечных кредитов, за ним следует Лос-Анджелес. Два других рынка Калифорнии — Сан-Диего и Фресно — вошли в десятку лучших по стране.

Но чего соискатели кредита могут не знать, так это того, что кредиторы все чаще используют более изощренные методы для выявления лжи — и они преследуют преступников. Раньше кредиторы могли нанимать группы «дверных молотков» для посещения домов, чтобы узнать, действительно ли заемщики, перечисленные в ипотеке, проживают в домах, которые они финансировали.Или они могли проводить выборочные проверки ссуд, используя базы данных налоговой, почтовой и автомобильной документации.

Теперь кредиторы перешли на высокие технологии. Такие компании, как LexisNexis Risk Solutions, недавно начали предоставлять им цифровые программы, которые мгновенно подключаются к множеству частных и общедоступных ресурсов данных, а затем используют алгоритмы для выявления заемщиков, которые, вероятно, лгали в их приложениях.

Тим Койл, старший директор по финансовым услугам LexisNexis Risk Solutions, сказал, что популярный инструмент обнаружения мошенничества с занятостью для банков и ипотечных компаний имеет доступ к 16 ресурсам данных для обнаружения искажений со стороны заемщиков.Поскольку программа является частной собственностью и находится на рассмотрении, Coyle не разглашает, какие базы данных она использует. Но он подтвердил, что они включают файлы кредитного бюро, счета за коммунальные услуги, данные о федеральных и местных налогах и множество другой информации.

Что происходит с заемщиками, которые лгут об использовании собственности и впоследствии выясняются? Обычно это некрасиво. Кредиторы могут запросить ссуду, потребовав немедленной и полной выплаты непогашенного остатка по ипотеке. Если заемщики не могут позволить себе платить или отказываются платить, кредитор обычно переходит к выкупу, разрушая любые планы долгосрочных инвестиций или аренды дома на время отпуска, которые могли быть у заемщиков.В случаях, связанных с множественным искажением фактов, кредиторы также могут передать дело в ФБР: ложь по заявкам на ипотеку является банковским мошенничеством и может привести к серьезным финансовым штрафам, судебному преследованию и тюремному заключению в случае признания виновным.

Итог: не делайте этого.

Адрес электронной почты Кена Харни : [email protected].

Как купить дом на рынке экстремальных продавцов (это происходит во время пандемии) — советник Forbes

От редакции. Советник Forbes может получать комиссию за продажи по партнерским ссылкам на этой странице, но это не влияет на мнения или оценки наших редакторов.

Весна — это обычно начало сезона покупки жилья, но 2021 год может бросить вызов старой модели, основанной на сезонности, и традиционным способам покупки дома.

Пандемия открыла новые правила для покупок и покупок для дома. Вместо того, чтобы появляться без предупреждения на переполненном дне открытых дверей — с тарелками с закусками, которые выбирают все, — потенциальные покупатели планируют личные посещения или даже проводят пошаговые инструкции через Facetime и Zoom.О, и закуски теперь нет.

Помимо пандемических изменений, большая часть страны оказалась на сверхконкурентном рынке продавцов. Все это может сделать покупку дома сложной задачей, если не невозможной.

Forbes Advisor попросил более 20 экспертов по недвижимости, включая брокеров и кредиторов, дать лучший совет для покупателей на текущем рынке. Эксперты взвесили, с чем вы можете столкнуться этой весной, о стратегиях покупки и о том, как найти лучшего агента по недвижимости.

Не удивляйтесь, если вы заплатите больше, чем запрашиваемая цена

Активность покупок жилья высока — и, вероятно, она станет еще более горячей по мере приближения весеннего сезона покупок. Вместо предпандемического весеннего всплеска покупок нетерпеливые покупатели уже выстраиваются в очередь, чтобы купить дом в течение нескольких месяцев, в том числе в течение обычно медленного зимнего сезона. Это происходило, несмотря на то, что из-за чрезвычайно низкого уровня запасов было сложнее заключить сделку, не говоря уже о получении скидки на дом.

«Мы определенно увидим больше покупок и продаж, но это не будет типичный весенний всплеск, потому что рынок уже занят, а пандемия продолжает влиять на то, как люди покупают и продают дома», — говорит Дэниел Бир, генеральный директор Beer Домашняя команда eXp Realty в Сан-Диего.«Хотя процентные ставки начинают расти, запасы по-прежнему остаются низкими. Я думаю, мы продолжим видеть множество предложений и домов, которые продаются намного выше запрашиваемой цены ».

Даже несмотря на то, что цены на жилье и ставки по ипотеке неуклонно растут (средняя ставка по 30-летней ипотеке с фиксированной ставкой все еще более чем на полпроцента ниже, чем в прошлом году), покупатели не остаются без внимания.

Продажи домов на вторичном рынке выросли в январе по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 23,7%, в то время как средняя цена листинга выросла на 14%.1%. Между тем, количество выставленных на продажу домов на рынке побило рекордные минимумы в январе (1,04 миллиона единиц), упав на 25,7% по сравнению с прошлым годом.

«Пандемия действительно изменила то, как люди смотрят на дома и расставляют приоритеты, и это мышление не изменится в ближайшее время», — говорит Крис Линдал, генеральный директор и основатель Kris Lindahl Real Estate в Миннеаполисе.

Большинство покупателей (51%) ранее владели домом, согласно отчету Национальной ассоциации риэлторов о тенденциях в области поколений покупателей и продавцов жилья за 2021 год, в то время как 37% арендовали дом перед покупкой.Большинство людей заявили, что их решение о покупке было принято из-за желания владеть домом (27%), а затем из желания иметь дом побольше (10%). Некоторые (9%) заявили, что хотят быть ближе к семье и друзьям.

География может помочь диктовать порядок покупки жилья

Многие инсайдеры в сфере недвижимости, с которыми беседовал советник Forbes, говорят, что то, что когда-то было «нормальным», может никогда больше не быть, в то время как другие говорят, что это вопрос географии. Для штатов, которые подверглись более длительным блокировкам и обязательному закрытию школ, последствия пандемии острее, чем в странах с более мягкими правилами в отношении коронавируса.Это также распространяется на то, как люди покупают и продают дома.

Флорида широко открыта

Во Флориде, где школы открыты, а в ресторанах и барах больше нет ограничений по заполнению, наблюдается большой бум открытых домов. Местные агенты по недвижимости говорят, что они ожидают, что эта весна будет во многом похожей на прошлую с личными турами на дом.

«В Майами дела уже практически вернулись в норму, поэтому я чувствую, что эта тенденция сохранится и в весенний сезон», — говорит Тони Родригес-Теллахиче, управляющий брокер и соучредитель Prestige Realty Group.«Мы не заметили и намека на замедление темпов роста. По большей части люди носят маски. Некоторым покупателям iInternational все еще запрещен выезд из страны, но большинство из них смогли выехать ».

Точно так же Эрин Сайкс, главный экономист и агент по недвижимости компании Nest Seekers International, базирующейся в Палм-Бич, Флорида, говорит, что протокол покупки жилья зависит от вашего местоположения. Поэтому неудивительно, что рынок недвижимости Саншайн-Стейт работает скорее так, как до пандемии, чем в других регионах страны.

«Во Флориде мы наблюдаем беспрецедентную активность и проводим дни открытых дверей… в течение нескольких месяцев», — говорит Сайкс. «Основное отличие от [жизни] до пандемии состоит в том, что открываются более длительные сроки, и мы не подаем еду и напитки. Я считаю, что большинство штатов будут в таком же состоянии к весне, и ускорение к «нормальности» вернется к лету ».

Нью-Йорк более строгий

Путешествуйте на 1000 миль к северу от Флориды до Манхэттена, и атмосфера здесь совершенно другая.Агенты по недвижимости в Нью-Йорке сообщают, что покупателям необходимо записываться на прием, чтобы совершить поездку по дому, а некоторые агенты даже не покажут дом без предварительного одобрения ипотеки.

Столкнувшись с основной тяжестью пандемии и по-прежнему опережая остальные США по количеству новых случаев в день — согласно базе данных New York Times о случаях коронавируса — агенты по недвижимости в Нью-Йорке проявляют осторожность.

«На мой взгляд, дни открытых дверей с людьми, которые только что появляются, не возвращаются по крайней мере год, а, скорее всего, больше года», — говорит Кристофер Тотаро, агент по недвижимости в Warburg Realty на Манхэттене.«Процедура предварительной записи с предварительно подписанными формами Covid» [процедура] в некоторой степени проверяет уровень приверженности покупателя. Это также создало ситуацию, когда многие агенты, включая меня, не будут проводить показ, если покупатель не был предварительно одобрен для получения ипотеки.

«Подумайте об этом, люди по сути рискуют серьезным заболеванием и, возможно, своей жизнью; разумно знать, что покупатель всерьез ищет квартиру или дом ».

Нью-Йорк не одинок. В Калифорнии и некоторых других штатах не было открытых дверей в течение года, вместо этого должны быть запланированы показы для защиты всех вовлеченных сторон от вируса.

Как подготовиться к виртуальному домашнему туру

Если вы раньше покупали дом, вы можете быть удивлены некоторыми изменениями, связанными с пандемией, с которыми вы можете столкнуться. Например, многие агенты по недвижимости (часто по запросу продавца) проводят виртуальные обходы в качестве первой точки контакта с домом.

Виртуальные инструменты варьируются от простых до сложных. Пошаговое руководство Zoom довольно распространено, тогда как 3D-технология, такая как Matterport, — это захватывающий опыт, обычно предназначенный для роскошной недвижимости.

«С точки зрения агентов, это был утомительный год, но он оказался полезным, поскольку мы научились новым способам работы в новых условиях», — говорит Тамар Аскен, агент по недвижимости на Авеню 8 в Беверли-Хиллз. «Мы создали видеотуры по домам на наших мобильных телефонах и, вероятно, продолжим внедрять некоторые из этих методов».

Для покупателей виртуальные туры могут быть отличным способом увидеть многие дома, экономя время и сводя к минимуму воздействие Covid-19. Это особенно актуально для покупателей, выезжающих из своего города или штата и желающих поохотиться, прежде чем собираться.

Вот четыре вещи, которые вы должны знать перед виртуальным домашним туром:

1. Заранее знайте, какое приложение вам нужно, чтобы у вас было время установить его и опробовать. Например, если у вас телефон Android, вы не сможете использовать Facetime, поэтому вам придется найти альтернативное видео-приложение, такое как What’s App, которое не зависит от бренда.
2. Зарядите телефон или планшет.
3. Имейте хорошее интернет-соединение.
4. Убедитесь, что вы находитесь в месте, где вы можете слышать агентов, и они могут слышать вас (например, шумный ресторан или открытая площадка с ветром могут быть не идеальными).

Это ваш шанс решить, хотите ли вы двигаться дальше с этим домом, поэтому не бойтесь попросить агента открыть двери туалета, увеличить что-либо, подробно описать конкретные функции или любой другой запрос, который вы могли бы обычно не получается, если бы вы были там лично. Агент во многих отношениях выступает в роли вашего доверенного лица.

7 стратегий покупки для использования на конкурентном рынке

Первое, что должны знать покупатели, — это то, что они выходят на рынок продавца.Это означает, что вы вряд ли заключите сделку или получите скидки — иногда даже если дом нуждается в капитальном ремонте. Это потому, что предложение сильно отстает от спроса.

Очень важно отточить инструменты для покупки дома, если вы хотите успешно конкурировать. Вот лучшие стратегии покупки, которые рекомендуют эксперты.

1. Получите предварительное одобрение ипотеки

Несмотря на то, что продавцы могут использовать различные методы, чтобы захватить дом на сегодняшнем бешеном рынке, все эксперты согласились с одним неоспоримым правилом: получить предварительное одобрение ипотеки, прежде чем начинать поиск жилья.

Предварительное одобрение показывает продавцам, что кредитор проверил ваши финансы и кредитоспособность, и вы готовы к переезду. Например, всего за последние пару месяцев количество предварительных одобрений в Bank of America резко возросло: около двух третей соискателей являются покупателями впервые, говорит Энн Томпсон, руководитель отдела потребительского кредитования в Bank of America.

2. Ищите дома в рамках своего бюджета, чтобы можно было повышать ставки

Рассказы о нескольких, а иногда и десятках участников торгов на один дом не являются преувеличением.Это реальная жизнь на рынках жилья в США. Для покупателей это означает, что вам, вероятно, не следует искать дома с максимальной ценой в вашем бюджете, поскольку вы можете рассчитывать на то, что кто-то другой перебьет вас. Просто убедитесь, что это верно для вашего региона.

Если вы серьезно настроены купить дом сейчас, хорошей стратегией будет поиск домов с бюджетом ниже установленного вами лимита. Таким образом, у вас будет возможность повышать цену, не экономя и не выходя за рамки целевой цены.

3. Если вы занимаетесь деньгами, уделите себе дополнительное время

Не редкость, когда покупатели жилья впервые берут взаймы деньги для внесения первоначального взноса.Однако это следует учитывать в вашей временной шкале. Поговорите со своим кредитором о любых средствах, которые вы ожидаете получить, чтобы они могли помочь вам в этом процессе. Например, если кто-то дает вам деньги в качестве первоначального взноса, они должны будут написать подарочное письмо, в котором объяснят, что вам не нужно возвращать деньги.

Кроме того, многие ипотечные брокеры захотят видеть банковские выписки со счета, с которого поступают эти средства, — говорит Явар Чарли, директор отдела недвижимости в Aaron Kirman Group в Лос-Анджелесе.

«Они захотят убедиться, что средства« приправлены », — говорит Чарли.«Это означает, что средства находятся на банковском счете не менее двух-трех месяцев; это делается для того, чтобы они могли определить источник этого дохода и убедиться, что он действительно действителен ».

4. Найдите лучшего агента по недвижимости из возможных

Отличный агент по недвижимости — секретное оружие каждого покупателя. Они не только отличные переговорщики и хорошо разбираются в интересующем вас районе, но и имеют отличные связи, которые принесут вам пользу.

Перед тем, как нанять агента, обязательно ознакомьтесь с его отзывами, поговорите с людьми, с которыми он работал, и узнайте их опыт. Эксперты говорят, что после того, как вы сузите список основных претендентов, вам следует задать важные вопросы, прежде чем заключать сделку.

Перед тем, как нанять агента по недвижимости, большинство экспертов, опрошенных Forbes Advisor, сказали, что вам следует спросить об опыте агента, в том числе о том, сколько объектов недвижимости они продали за последний год. Вам также следует прочитать отзывы об агентах в Google и Yelp и получить рекомендации от людей, которые с ними работали.

Тогда обязательно задайте следующие вопросы:

• Насколько вы знакомы с интересующим меня районом?
• Какой у вас есть доступ к свойствам, которых еще нет в списке?
• Какая из заключенных вами сделок была самой сложной?
• Как вы можете сделать мое предложение сильнее / выделиться на конкурентном рынке?
• Каковы ваши сборы?

5. Не влюбляйся в один дом — но и не сдавайся

Большинство экспертов не советуют зацикливаться на одном доме, так как это может привести к серьезному разочарованию или, что еще хуже, к плохим финансовым решениям, принятым в отчаянии.Однако это не обязательно означает, что вам следует бежать в другую сторону при первом же знаке, что кто-то перебил вашу ставку или пришел с заманчивым предложением полностью наличными.

Как могут подтвердить все агенты по недвижимости с определенным опытом, сделки срываются каждый день.
«Будьте готовы быть вторым выбором», — говорит Бир. «Это может сработать для вас».

6. Дело не только в цене

Не ограничивайтесь стоимостью дома, когда вы пытаетесь выиграть дом. Вы и ваш агент должны выяснить, что (помимо объявленной цены) важно для продавца, что может дать вам преимущество.

«Вы можете выиграть на других непредвиденных обстоятельствах или удобствах для продавца», — говорит Райан Диббл, главный операционный директор Flyhomes, стартапа в сфере недвижимости из Сиэтла. «Одним из примеров может быть досрочное закрытие и предложение продавцу короткой арендной платы, чтобы им было легче переехать в свой следующий дом».

7. Расширьте область поиска

Самые популярные районы имеют самые высокие цены. Если вы хотите иметь дом и жить в определенном, но небюджетном районе, вам, возможно, придется выбирать между ними.Для тех, кто предпочитает домовладение желанному почтовому индексу, это означает поиск в других областях.

Начните с определения того, что вам нравится в районе вашей мечты. Есть ли поблизости местные рестораны и предприятия? Есть ли зеленые насаждения? Это рядом с остановками общественного транспорта? Какие бы функции вы ни ценили, постарайтесь найти их в тех областях, которые вы, возможно, не изучали раньше.

Зачем вам делать все возможное? Часто люди упускают из виду «красивые районы с отличными школами только потому, что они не шумные», — говорит Диббл.

Без рубрики — Realtor.com Economic Research

• Около четырех из десяти американцев работают удаленно в результате пандемии коронавируса
• Половина потребителей, работающих удаленно, пользуются домашним офисом
• Большинство потребителей, работающих удаленно, создали или преобразовали помещения в домашний офис
• Более половины работающих американцев предпочитают работать удаленно
• Большинство занятых потребителей ожидают возвращения в офис или сохранения гибкости в отношении местоположения
• Работодатели демонстрируют повышенную гибкость рабочих мест в эпоху пандемии
• Большинство занятых американцев рассчитывают вернуться на работу в офис в 2020 году
• Большая доля потребителей планирует купить новый дом из-за возможности удаленной работы

Пандемия коронавируса вызвала беспрецедентные изменения в реакции правительства, бизнеса и потребителей.В Соединенных Штатах пандемия привела к введению правительством карантина, в результате которого значительная часть компаний перешла на политику удаленной работы. Эти шаги происходят в рабочей среде, сосредоточенной на технологиях и пронизанной ими. Технологические платформы с поддержкой Интернета, наряду с широко распространенными коммуникационными решениями, предоставили работникам инструменты для поддержания производительности, даже когда они находятся в карантине дома, что позволяет многим компаниям идти в ногу с потребностями клиентов. В этом году удаленная работа достигла совершеннолетия, выполнив обещание, данное интернет-провидцами в середине 1990-х годов, о том, что однажды большинство сотрудников смогут работать практически откуда угодно.Хотя преимущества не были универсальными — многие работники в производственной сфере и в сфере услуг не могут выполнять свою работу удаленно, — возможность продолжать бизнес-операции без физического присутствия в офисе, вероятно, смягчила ситуацию с безработицей во время текущего спада. В то же время ожидается, что удаленная работа изменит жилищный ландшафт в ближайшие несколько лет.

По мере того, как в июне штаты двигались к возобновлению деловой активности, агентство realtor.com в партнерстве с HarrisX опросило репрезентативную на национальном уровне выборку потребителей, ищущих дом, как изменились их условия и предпочтения в сфере недвижимости.Данные показывают динамичный ландшафт, в котором люди переосмысливают роль дома в эпоху расширенной удаленной работы, домашнего обучения, исторически низких ставок по ипотечным кредитам и все еще неопределенных перспектив здоровья и экономики.

Около четырех из десяти американцев работают удаленно в результате пандемии коронавируса

Как мы выяснили в предыдущем отчете в этом году, удаленная работа стала растущей тенденцией в последнее десятилетие. Однако пандемия и закрытие бизнеса по необходимости ускорили сдвиг.Респонденты нашего опроса отметили этот сдвиг. В то время как 35 процентов потребителей работали удаленно до COVID, 37 процентов сообщили, что перешли на удаленную работу в результате пандемии.

Если смотреть сквозь призму демографии, есть несколько вариаций. Немного большая доля мужчин, сообщивших о работе удаленно из-за COVID, по сравнению с женщинами. Большая часть молодых потребителей также перешла на удаленную работу после пандемии. Кроме того, большая доля потребителей в городских и пригородных районах сообщила о переходе на работу из дома в связи с COVID по сравнению с таковыми в сельской местности.Доход также сыграл свою роль: большая доля потребителей с более высоким доходом сообщила о переходе на удаленную работу из-за COVID.

Половина потребителей, работающих удаленно, пользуются домашним офисом

Мы спросили потребителей, которые сообщили, что работают удаленно, где они проводят большую часть своей работы. Половина респондентов ответили, что работают в домашнем офисе, а 15 процентов указали, что используют спальню. Еще 13 процентов потребителей отметили, что работают в гостиной, а 12 процентов заявили, что пользуются кухонным столом.Меньшее меньшинство переезжает из комнаты в комнату, в зависимости от других членов семьи.

Ответы были схожими при рассмотрении по демографическим группам, с некоторыми нюансами. Большая доля мужчин пользуется домашним офисом, тогда как сравнительно большая доля женщин использует спальню, гостиную или переезжает из одной комнаты в другую. Возрастная когорта также показала некоторые различия: большая доля потребителей старшего возраста (65 лет и старше) использует домашний офис по сравнению с более молодыми (18-34 года). Большая сравнительная доля молодых потребителей использовали спальню по сравнению с более старыми.Больше городских и пригородных потребителей сообщили об использовании домашнего офиса по сравнению с сельскими респондентами. Кроме того, большая часть потребителей с более высокими доходами работала из домашнего офиса.

Большинство потребителей, работающих удаленно, создали или преобразовали пространство в домашний офис

Ответы на предыдущий вопрос были дополнительно уточнены изменениями, которые потребители внесли в свои дома, чтобы приспособиться к работе удаленно. Около 90 процентов респондентов указали, что они внесли изменения, чтобы приспособиться к удаленной работе: 37 процентов превратили выделенное помещение в домашний офис, 29 процентов создали домашний офис в существующем помещении, а 23 процента расширили существующее офисное пространство.

Демографически ответы содержали несколько нюансов, даже если они соответствовали основной теме. Большая часть мужчин и женщин превратили отдельную комнату в домашний офис. В то же время больше потребителей в возрастных группах 18-34 и 65+ создали домашний офис как часть существующего пространства, в то время как больше потребителей в возрастных группах 35-64 сообщили о преобразовании выделенного помещения в офисное пространство. В разных регионах большая часть жителей пригородов и сельских районов сменила целые комнаты на офисы, в то время как немного большая доля городских респондентов выделила офисные помещения из существующей комнаты.

Более половины работающих американцев предпочитают работать удаленно

Хотя значительная часть американцев была вынуждена перейти на работу из дома во время карантина, мы хотели выяснить, что они предпочитают, если у них есть выбор между работой удаленно или в офисе. Примерно один из десяти ответил, что это не имеет значения, 52 процента заявили, что предпочитают работать удаленно.

Предпочтение удаленной работы сохраняется в зависимости от демографических характеристик.Семейный доход привносит несколько нюансов в преобладающую точку зрения. Для потребителей, чей семейный доход превышал 50 000 долларов, более крупные компании предпочитали работать удаленно. Для потребителей с семейным доходом ниже 50 000 долларов доли тех, кто предпочитал работать в офисе или удаленно, были гораздо ближе к равномерному распределению.

Большинство занятых потребителей ожидают возвращения в офис или сохранения гибкости местоположения

Post-COVID, 53 процента респондентов ожидают возвращения к работе в офисе на постоянной основе.Еще 22% отметили, что ожидают сочетания работы в офисе и удаленной работы.

Ожидания потребителей в разных демографических группах в целом остались схожими, с некоторыми вариациями. В то время как преобладающие доли мужчин и женщин ожидали возвращения в офис на постоянной основе, большинство мужчин сделали это по сравнению с женщинами. Более молодые потребители также ожидали возвращения в офис по сравнению с более старыми.

Работодатели демонстрируют повышенную гибкость рабочего места в эпоху пандемии

Хотя большая часть американцев ожидает вернуться в офис, они также сообщают, что их работодатели проявляют повышенную гибкость, когда дело доходит до места работы.Менее 40% указали, что работодатель требует, чтобы они постоянно работали в офисе. Еще 54% указали, что их работодатель предлагает гибкость, предлагая либо частичную занятость в офисе, либо полный доступ к удаленному рабочему столу. Для 2% потребителей работодатель переходит на постоянную политику удаленной работы.

Тема гибкости рабочего места пронизана демографическими характеристиками в опросе. В то время как доля городских респондентов, работодатели которых требовали постоянного присутствия в офисе, была сравнительно выше, чем доля городских и сельских респондентов, частичная или полностью удаленная работа получила более 50 процентов ответов во всех регионах.

Большинство работающих американцев рассчитывают вернуться на работу в офис в 2020 году

С учетом периода времени, когда проводился опрос, и без учета повторного всплеска случаев COVID в июле, особенно в штатах Sunbelt, большинство респондентов опроса — 86 процентов — ожидали, что вернутся в офис на неполный или полный рабочий день в течение следующие шесть месяцев, к концу декабря. Еще 13% оценили, что вернутся к работе в офисе в 2021 году.

Ответы были похожи по демографическим характеристикам. В свете меняющейся ситуации в области здравоохранения и реакции бизнеса ожидания могут стать более нестабильными в течение следующих шести месяцев.

Большая доля потребителей планирует купить новый дом в связи с возможностью удаленной работы

Интересно, что возможность успешно работать удаленно в сочетании с изменением политики многих компаний меняют предпочтения потребителей.Как мы узнали в апреле этого года, во время блокировки потребители, работающие дома, ценили тихие районы, открытые пространства и близость к продуктовым магазинам. Отражая неожиданные ограничения карантина, больше места, обновленные кухни и домашние тренажерные залы возглавили список желаемых изменений для существующих домов потребителей. И на первом месте в списке желаний большинства потребителей для следующего дома были дома побольше, больше открытых пространств и обновленные кухни.

На этом фоне неудивительно, что 63 процента летних респондентов указали, что они планируют купить новый дом, учитывая их способность работать удаленно.В связи с тем, что американцы думают о том, чтобы работать, готовить, обучать детей, заниматься спортом и жить дома, дома с большим пространством, новыми кухнями и выходом на улицу, вероятно, будут пользоваться спросом в ближайшие несколько лет.

Планирование покупки нового дома в свете смены удаленной работы было доминирующим ответом для большинства демографических категорий. Единственное исключение составили 53 процента потребителей в возрасте от 50 до 64 лет, которые ответили, что не планируют покупать новый дом.

Последствия для жилищного строительства

Аспект пандемии коронавируса, связанный со здоровьем, постоянно развивается, как и реакция бизнеса, политики и американцев.Хотя еще рано говорить, как долго продлится пандемия и, следовательно, как долго в сфере занятости будет преобладать удаленная работа, карантин доказал, что физическое присутствие на рабочем месте работодателя больше не является необходимым для значительной части работников. . Более того, компании либо объявили, либо планируют продлить политику удаленной работы на вторую половину 2021 года.

Эти изменения оказывают влияние на рынок жилья в этом году. Спрос на дома сильно вырос после карантинных минимумов, поскольку покупатели стремятся использовать исторически низкие ставки по ипотеке, чтобы найти дома, более подходящие для жизни, ориентированной на дом.Значительные изменения в экономике и рабочих местах меняют предпочтения потребителей и указывают на отток от городских центров с высокой плотностью населения в сторону более зеленых пригородов или более уютных малых и средних городов, где доступность и качество жизни предлагают привлекательное предложение.

Почему эксперты говорят, что вы можете подождать, прежде чем купить новый дом

При рекордных ценах на новые и существующие дома и все еще высоком спросе потенциальным покупателям, возможно, будет лучше дождаться увеличения запасов и снижения конкуренции, говорят эксперты по жилищному строительству. .

В настоящее время дома остаются на рынке в среднем шесть дней по всей стране, согласно данным Zillow, что является впечатляюще быстрым оборотом. Это мечта продавца, но потенциально плохая новость для покупателей, которые сталкиваются с огромной конкуренцией и могут в конечном итоге платить больше и отказываться от важных частей процесса покупки жилья — например, проверок — чтобы их предложение было быстро принято.

Несколько различных факторов создали эту среду для покупки жилья, — говорит Джефф Такер, старший экономист Zillow.Наиболее очевидной из них является пандемия Covid-19, которая ускорила сроки покупки жилья многими людьми. В сочетании с исторически низкими процентными ставками покупатели хотели получить дополнительное пространство и выгодную сделку по ипотеке.

Это совпало с тем, что большая группа миллениалов, крупнейшее поколение Америки, достигла своего пика покупки жилья, говорит Такер. Он ожидает, что спрос будет оставаться высоким в течение нескольких лет, поскольку эти люди в возрасте 20–30 лет естественным образом начинают гнездиться.

Но с таким горячим рынком потенциальным покупателям жилья может быть лучше подождать до осени или даже в следующем году, чтобы купить, говорит Такер.Хотя никто не может с полной уверенностью сказать, что произойдет, он говорит, что запасы уже начинают немного восстанавливаться, что даст покупателям больше возможностей. Zillow ожидает, что цены на жилье останутся высокими, по крайней мере, в следующем году.

«Это действительно непростое время для покупателя. Рынок настолько горяч, насколько мы когда-либо видели», — говорит Такер. «Если они смогут наблюдать и ждать следующие несколько месяцев, время на их стороне».

Не позволяйте эмоциям брать верх

Конечно, многие люди могут не дождаться подходящего момента, чтобы купить дом, или они просто не захотят откладывать это еще на несколько месяцев.И ставки по ипотечным кредитам все еще достаточно низки, чтобы покупатели могли отказаться от дома своей мечты, чтобы получить более выгодное финансирование.

Но покупатели все равно должны учитывать срочность своего переезда, — говорит Кристина Моралес, риэлтор из Morales Team Real Estate из Огайо. Если вам сразу не нужно больше места, возможно, имеет смысл переждать сумасшедший рынок прямо сейчас, а не идти на уступки. В противном случае будьте готовы заплатить больше.

«Если вам нужно купить прямо сейчас, вы должны реалистично относиться к предложениям, которые вы делаете», — говорит Моралес.«Вы не заключите сделку, вы, скорее всего, заплатите больше, чем попросите». По ее словам, когда она продала собственный дом в начале этого года, она продала его за два дня на 75 000 долларов сверх ее запрашиваемой цены.

Многие покупатели также предлагают все наличные или отказываются от собственных проверок, чтобы побудить продавца принять их предложение. Но это ошибка: ни один покупатель не должен пропускать осмотр, потому что он выявит потенциально дорогостоящий ремонт, который им нужно будет сделать сразу же. А если поднять цены на стройматериалы, то ремонт будет еще дороже.

Покупатели также должны знать, что их не подлежит обсуждению в процессе покупки. Например, вы находитесь в районе с хорошими школами или в более тихом районе вдали от автострады. Хотя в дом можно внести косметические изменения, его местоположение изменить нельзя.

Хотя многие покупатели могут погрязнуть в эмоциях от конкуренции со многими другими участниками торгов, Моралес советует сделать шаг назад и подумать, не отметит ли дом достаточное количество полей в вашем списке желаний. Она говорит своим клиентам: если вы сделаете предложение об этом доме сегодня, что вы почувствуете по этому поводу, когда проснетесь завтра? Это может дать некоторую перспективу.

«Не сдавайся», — говорит она. «Правильный дом придет».

Зарегистрируйтесь сейчас: Узнайте больше о своих деньгах и карьере с помощью нашего еженедельного информационного бюллетеня

Не пропустите: 64% миллениалов сожалеют о покупке своего нынешнего дома — вот почему

Готовы купить снова? Вы можете оказаться на территории JUMBO.

Что нужно знать о выходе на большой рынок…

Здесь, в Рино, мы видим довольно много покупателей, готовящихся сделать вторую покупку дома.Это те клиенты, которых мы обычно называем «покупателями, продвигающимися вперед». Их первый дом был необычным, уютным и отличным вложением средств. Они потратили несколько лет на проекты выходного дня и познали нюансы домовладения — от необходимости оплачивать все ремонтные работы до корректировок налога на недвижимость. Они также создали некоторую долю капитала. Теперь они готовы превратить этот капитал в первоначальный взнос, возможно, за более крупный дом в лучшем школьном районе для детей, которых они начинают представлять в своей жизни.

Часто, особенно на сегодняшнем рынке, более крупный и лучший дом выводит их на рынок гигантского финансирования.Соответствующий предел ссуды здесь, в округе Уошу, составляет 424 100 долларов. Если вы заимствуете больше этого, вы вступаете на огромную территорию, и есть пара вещей, о которых нужно знать:

• Требуется уменьшение минимум на 10%. Конечно, 20% — это идеальный вариант, который обеспечит лучшие условия кредита, но не бойтесь, если это просто невозможно для вас.
• Вам нужно будет показать, что у вас есть резервы на пару месяцев для выплаты ипотечного кредита (сверх вашего первоначального взноса). Резервы хороши тем, что они не обязательно должны быть ликвидными.Вы можете использовать пенсионный счет, чтобы показать, что у вас есть эти средства на случай чрезвычайной ситуации. Вам не нужно будет фактически переводить или снимать деньги.
• Будьте готовы к несколько более строгому процессу получения кредита. Банк проверит ваше дело немного больше, чем ваша последняя покупка. На вторичном рынке крупных ссуд не так подвижно, поэтому кредиторы и инвесторы будут трижды проверять каждый аспект вашего ссудного файла и, скорее всего, запрашивать у вас дополнительные документы.
• Спросите о продукции ARM. Когда вы берете в долг такие деньги, важно знать обо всех возможных вариантах ссуды.

Конечно, лучше всего начать все это исследование до того, как вы начнете смотреть на дома — поэтому вы хотите связаться со своим консультантом по ипотеке, чтобы обновить предварительное одобрение , прежде чем вы позвоните своему риэлтору или войдете в выставочный зал этого строителя.

Поделитесь этой историей, выберите платформу!

Похожие сообщения

5 фактов о покупке второго дома — советник Forbes

От редакции. Советник Forbes может получать комиссию за продажи по партнерским ссылкам на этой странице, но это не влияет на мнения или оценки наших редакторов.

Покупка второго дома — будь то для инвестиций или в качестве отпуска — может быть разумным финансовым шагом, если вы планируете использовать его несколько раз в год и сдавать в аренду для получения дополнительного дохода в остальное время.

Но если вам нужна вторая ипотека для ее покупки, будьте готовы к более жестким требованиям андеррайтинга и предоставить больший минимальный первоначальный взнос, чем при первой ипотеке.

Вот несколько вещей, которые нужно знать о покупке второго дома, включая требования, затраты и процесс получения новой ипотеки.

1. Ваш первый дом может помочь финансировать вторую

Если у вас есть большой капитал в вашем первом доме, вы могли бы получить достаточно денег, чтобы оплатить большую часть — если не всю — стоимость второго дома.

Два варианта включают:

Выплата рефинансирования

Рефинансирование с выплатой наличных — это когда вы заменяете свою текущую ипотеку новой, более крупной ипотечной ссудой, чтобы вы могли получить доступ к наличным деньгам, используя свой собственный капитал. Поскольку рефинансирование с выплатой наличных происходит по основной ипотеке дома, вы можете занять больше денег и по более низкой ставке, чем если бы вы взяли вторичную ипотечную ссуду, например, ссуду под залог собственного капитала или кредитную линию собственного капитала (HELOC). .

При рефинансировании наличными вы можете получить ссуду в размере от 80% до 85% от стоимости вашего первого дома. Тем не менее, вам следует следить за затратами на закрытие сделки, которые могут снизить сумму денег, которую вы получаете, на несколько тысяч долларов.

Заем под залог собственного капитала или HELOC

Ссуды под залог собственного капитала и HELOCs полагаются на собственный капитал в вашем основном доме в качестве залога для получения денег либо в виде единовременной ссуды, либо с кредитной линией, которую можно использовать в течение долгого времени. Взяв ссуду, вы получаете все деньги сразу и платите фиксированную процентную ставку.HELOC имеют переменные ставки и чаще используются для различных расходов с течением времени.

При использовании обоих вариантов вам может быть разрешено взять более высокую стоимость кредита, чем при рефинансировании наличными — возможно, от 85% до 90%.

Если вы хотите заплатить за второй дом наличными, все, что вам нужно, может предоставить комбинация средств рефинансирования и сбережений, индивидуальный заем или заем 401 (k). Однако, если этого недостаточно, ипотека второго дома — вероятно, лучший вариант.

2.Будьте готовы определить, как вы будете использовать дом

Предполагая, что ваш текущий дом по-прежнему является вашим основным местом жительства, вам нужно будет сообщить ипотечному кредитору, как вы будете использовать дополнительный дом. Андеррайтеры ссуды должны следовать рекомендациям Fannie Mae и Freddie Mac, финансируемых государством предприятий, которые обеспечивают около 70% ипотечных кредитов на дома для одной семьи. Кредиторы считают недвижимость, которая используется в качестве второго дома, а не в качестве инвестиционной, менее рискованной, что означает, что вы можете претендовать на более низкую процентную ставку.

Второй дом

Прежде чем вы сможете классифицировать загородный дом как второй дом для целей ипотеки, вы должны выполнить определенные требования кредитора:

• Вы должны проживать в доме хотя бы часть года и хранить его для личного пользования и удовольствия не менее полугода
• Дом может функционировать как второй дом и состоит только из одной квартиры
• Вы можете сдавать в краткосрочную аренду, но дом не может находиться под контролем управляющей компании
• Он не может быть расположен слишком близко к вашему основному месту жительства, что может лишить его права считаться домом для отдыха.

Инвестиционная недвижимость

Если вы покупаете другой дом в качестве инвестиции — будь то аренда или модернизация и перепродажа — вы можете столкнуться с более высокими первоначальным взносом и процентной ставкой, чем при ипотеке на недвижимость для отдыха.

Кредиторы считают инвестиционную недвижимость более рискованной, поскольку арендаторы могут игнорировать или усугублять проблемы с обслуживанием дома. Кроме того, кредиторы могут беспокоиться о том, что вы с большей вероятностью пропустите платежи по инвестиционной собственности, если у вас возникнут финансовые проблемы. Кредитор может запросить график аренды и / или аренды, чтобы доказать, что вы планируете сдавать недвижимость.

Кроме того, вы не сможете получить ссуду VA или FHA ни для одного из сценариев — эти кредитные продукты с государственной поддержкой доступны только для основного жилья.

3. Андеррайтинг ужесточен

Поскольку у вас уже есть одна ипотека, ожидайте, что процесс андеррайтинга будет еще сложнее, когда вы пытаетесь получить вторую ипотеку. Кредиторы могут потребовать более крупные первоначальные взносы и взимать более высокие процентные ставки. Вот посмотрите, чем отличается андеррайтинг для второй ипотеки:

• Кредитный рейтинг. Кредиторы изучат ваш кредитный рейтинг, чтобы убедиться, что он соответствует их стандартам, которые различаются. Fannie Mae установила минимальный кредитный рейтинг 640 для второго дома при условии внесения первоначального взноса в размере 25% или более, что выше минимума в 620 баллов для основного дома.
• Отношение долга к доходу. Типичное требование к заемщикам, ищущим ипотеку, — иметь максимальный уровень долга к доходу около 43%. Однако гораздо сложнее соответствовать этому стандарту, если у вас уже есть основная ипотечная ипотека и другие долги. Если вы планируете сдавать второй дом в аренду, вы можете узнать, включит ли кредитор этот доход в андеррайтинг ипотечного кредита.
• Повышенный первоначальный взнос. Первоначальные взносы по обычным займам для первичного жилья могут составлять всего 3%, но некоторые кредиторы требуют 20% или более для вторых домов.Опрос Национальной ассоциации риэлторов показал, что покупатели, которые финансируют второй дом, обычно вкладывают 20%. Заимствование капитала у вашего основного места жительства может быть идеальным способом внести достаточно большой первоначальный взнос, чтобы избежать расходов на страхование ипотеки.

4. Много дополнительных затрат

Вы можете представить себе теплые закаты на пляже, когда готовы купить второй дом. Тем не менее, вы должны учесть эти затраты, прежде чем ваши мечты станут реальностью:

• Страхование. Помимо дополнительных затрат на страхование жилья из-за местоположения вашего дома — подумайте о зонах затопления и районах с высоким риском лесных пожаров — стоимость также может быть выше, если вы работаете там только на полставки или у вас есть арендаторы. Вы можете объединить некоторые из своих полисов с полисами по основному месту жительства, например, для покрытия ответственности. Но вы можете не получить такое покрытие по полису второго дома, поскольку вы находитесь во втором доме только на полставки, и страховая компания может попросить вас указать, какие ситуации — известные как «известные опасности» — будут покрыты.
• Мебель. Вам нужно будет наполнить дом необходимой мебелью и техникой, если они не были приобретены при покупке дома. Кроме того, вам, возможно, придется потратиться на украшения, сантехнику для спальни и ванной, а также на предметы повседневного обихода на кухне.
• Техническое обслуживание. Все дома нуждаются в каком-либо обслуживании, включая уход за газонами, уборку снега и крышу, ремонт и замену проезжей части и террасы / террасы. Учитывайте эти элементы при оценке ожидаемых начальных затрат, ежемесячного бюджета и долгосрочного планирования расходов.
• Коммунальные услуги. Электричество, вода и другие коммунальные услуги являются постоянными ежемесячными расходами.
• Налоги. Даже если ваш платеж по ипотеке относительно невелик, помните, что налоги также увеличивают расходы. И не забудьте проверить налоговую политику и ставки, если вы покупаете в другом штате.

5. Вам нужно будет провести исследование и получить совет

Есть много факторов, которые могут повлиять на то, станет ли второй дом надежной инвестицией или финансовой катастрофой.Вот несколько вопросов, которые следует задать себе, своей семье и консультантам, например финансовым и налоговым экспертам:

• Сможете ли вы использовать дом достаточно, чтобы на него окупилась покупка?
• Разве дешевле остановиться в соседнем отеле или арендовать дом, чем покупать дом на время отпуска?
• Если ваш работодатель разрешит удаленную работу, действительно ли вам нужен второй дом для деловых целей?
• Достаточен ли ваш уровень дохода для поддержки двух ипотечных кредитов еще на 5, 10, 20 лет или более?
• Можете ли вы справиться с выплатами по ипотеке второго дома вместе с другими крупными расходами или долгами, такими как образование в колледже, покупка автомобилей или капитальный ремонт дома, которые могут возникнуть?
• Каковы начальные затраты на строительство нового дома, такие как меблировка и модернизация, а также текущие затраты, включая техническое обслуживание, капитальный ремонт и проезд в дом и обратно?
• Есть ли налоговые льготы, которые дает вам второй дом?

Оценка ваших финансов, составление бюджета и общение с наиболее важными участниками сделки, а именно с вашей семьей, могут иметь большое значение в подготовке вас к покупке второго дома.