brinmax

Об этом говорится в совместном заявлении, обнародованном на сайтах внешнеполитических ведомств четырех стран 6 января, сообщает «Немецкая волна».

«Несмотря на все наши усилия за последние два года и многочисленные попытки урегулировать этот вопрос путем переговоров, международная группа пришла к выводу, что дальнейшие попытки обсуждать компенсации за сбитый самолет, выполнявший рейс PS752, на данный момент бесполезны», — сказано в документе.

Теперь министры четырех стран, входящих в Международную группу по координации помощи жертвам рейса PS752, «сосредоточатся на последующих мерах, которые необходимо принять для решения этого вопроса в соответствии с нормами международного права». О каких именно мерах идет речь, в заявлении не уточняется.

Ранее на этой неделе суд в канадской провинции Онтарио постановил, что родственникам шести пассажиров украинского Boeing 737-800, сбитого военными из Корпуса стражей исламской революции (КСИР), должны быть выплачены свыше 107 млн канадских долларов (74 млн евро).

Лайнер «Международных авиалиний Украины», летевший рейсом PS752 из Тегерана в Киев, был сбит 8 января 2020 года вскоре после взлета. Погибли все 176 человек, находившиеся на его борту: граждане Афганистана, Ирана, Канады и Украины, а также подданные Великобритании и Швеции. Лишь через несколько дней ответственность за катастрофу взял на себя КСИР, признав, что самолет был сбит по ошибке.

В марте 2021 года МИД Украины раскритиковал отчет Ирана о крушении лайнера, назвав его «сборником манипуляций» и «циничной попыткой скрыть истинные причины катастрофы». В мае 2021 года канадский судья Эдвард Белобаба допустил, что ракетная атака на украинский лайнер могла быть «намеренным актом терроризма».

Как арендовать бизнес-пространство: десять основных моментов, которые следует учитывать

Перемещение вашего бизнеса в новое помещение может быть захватывающей возможностью, но стоит подумать о том, что нужно вам и вашему бизнесу. Прежде чем арендовать новое бизнес-пространство, необходимо подумать о некоторых важных вещах. Во-первых, спросите себя, можете ли вы просто улучшить существующее местоположение? Если некоторые ремонтные работы и улучшения будут соответствовать вашим потребностям, это может быть гораздо более рентабельным, чем переезд. Во-вторых, не исключаете ли вы использование какого-либо другого пространства, которое у вас уже есть? В частности, малые предприятия могут работать из дома, а даже более крупные предприятия могут использовать недвижимость, которой они уже владеют.

Если ремонт вашей существующей собственности просто не сработает, а переезд — единственная реальная альтернатива, то пришло время сесть и подумать о том, что действительно важно, прежде чем отправиться исследовать новые бизнес-объекты.

Вот десять важных соображений, которые следует взвесить и взвесить при принятии решения об аренде коммерческого помещения для вашего нового малого бизнеса.

1. Деловые потребности : Потенциальные арендаторы обычно имеют в голове представление о том, чего они хотят, но часто не находят времени, чтобы сесть и разобраться, что является потребностью, что является желанием, а что просто неприемлемо.Потратьте время, чтобы записать эти три категории и заполнить их как можно более подробно. Например, может быть, вам нужно определенное количество квадратных метров, вы хотите здание, построенное за последние 20 лет, и считаете неприемлемым арендовать здание без современного кондиционера.
2. Финансовая реальность : В конечном счете, площадь, которую вы можете арендовать, зависит от того, сколько у вас денег. Не просто держите в уме приблизительную цифру, сядьте и действительно обработайте цифры, чтобы установить реальные цели того, сколько вы ожидаете потратить на аренду, залог, страховку, налоги на бизнес, техническое обслуживание и т. д.
3. Местоположение, местоположение, местоположение : Проще говоря, местоположение имеет такое же значение в коммерческом контексте, как и на рынке жилой недвижимости. Однако не просто арендуйте в зависимости от того, находится ли ваше здание в более престижном районе или нет. Вместо этого принимайте во внимание логистические факторы, такие как расстояние между местом расположения и поставщиками, дистрибьюторами, клиентами, деловыми партнерами и транспортными коридорами.
4. Размер: Количество места, которое вам требуется, может быть основным фактором при определении того, с чего начать, поэтому точно определите, сколько места, по вашему мнению, вам понадобится сейчас и в обозримом будущем.
5. Расширяемый : Каким бы важным ни был размер, трудно определить, каковы могут быть ваши будущие потребности, поэтому примите во внимание, можно ли расширить пространство за счет близлежащих офисов или нет. В конечном счете, вы занимаетесь бизнесом, чтобы добиться успеха, поэтому вам, вероятно, следует планировать расширение в будущем и избавить себя от головной боли, связанной с необходимостью переезжать снова и снова.
6. Соседи : Кто ваши соседи, имеет большое значение для некоторых предприятий, при этом некоторые предприятия действуют как якоря для области, поэтому подумайте о других предприятиях, которые вы обычно ожидаете увидеть рядом со своим собственным.Это не только создает потенциальные связи с соседними предприятиями, но и помогает клиентам найти группу связанных предприятий в этом районе.
7. Срок аренды : Обратите внимание на условия аренды. Поскольку переезд требует много времени и денег, серьезно подумайте, на какой срок вы хотите арендовать помещение. Поиск идеального здания для вашего бизнеса не принесет вам много пользы, если вы снова переедете через два года.
8. Доступность : Учитывайте все аспекты доступности, от парковки и доступа для инвалидных колясок до близости близлежащих автомагистралей.Также проверьте, насколько ваш бизнес доступен для больших грузовиков и его расположение по отношению к любым грузовым или распределительным центрам.
9. Внешний вид : Для некоторых предприятий внешний вид чрезвычайно важен, а для других почти не имеет значения. Выясните, каким бизнесом вы занимаетесь. Если вы розничный продавец, то внешний вид может преобладать над другими факторами, тогда как, если вы поставщик или посредник, простое промышленное предприятие может иметь больше смысла.
10. Безопасность : Очевидно, что важно, чтобы ваши сотрудники и клиенты чувствовали себя в безопасности, находясь в вашем бизнесе, поэтому всегда просматривайте отчеты о преступлениях в любой области, в которую вы планируете перенести свой бизнес.Безопасность также влияет на доступность и внешний вид — в районах с высоким уровнем преступности у вас может быть обязательство поставить решетки на окна, поставить охранников и внедрить более обширные системы безопасности.

Когда обращаться за юридической помощью 

Как владелец малого бизнеса, вы, скорее всего, будете совмещать множество задач одновременно. Попытка расшифровать сложные законы бизнеса не должна быть одной из них. Позвольте адвокату по бизнесу и коммерческому праву помочь вам арендовать ваше следующее бизнес-пространство.

Аренда коммерческих помещений | Бизнес-шлюз

4.Виды договора аренды имущества

Вы можете арендовать коммерческие помещения, сдав их в аренду. Если вам требуется помещение на короткий срок — например, для выполнения крупного заказа — рассмотрите лицензию, а не аренду.

Лизинг

Договоры аренды обычно заключаются на срок от трех до 25 лет и могут обеспечивать долгосрочную стабильность. Однако продолжительность аренды становится короче, и недавние исследования показывают, что средняя продолжительность аренды бизнеса составляет менее восьми лет.

Вероятно, вы сможете договориться об этом со своим арендодателем и, безусловно, должны проверить это перед подписанием контракта.

Помимо самой арендной платы, ключевые области контракта, которые вам следует изучить, включают:

• продолжительность аренды
• условия перерыва
• плата за обслуживание
• ветхость (сумма, подлежащая уплате арендодателю в конце срока аренды)
• ответственность за техническое обслуживание и ремонт здания и внешних территорий

продолжительность аренды

Арендная плата обычно выплачивается ежеквартально вперед.Тем не менее, вы можете платить ежемесячно. Это может стать частью переговоров с вашим арендодателем. Если ваш бизнес новый, вы можете рассмотреть возможность краткосрочной аренды на три года или менее или попросить оговорку о перерыве.

Плата за обслуживание

Проверьте, сколько они стоят и какие услуги они покрывают, например, уборку и отопление. Определите, какие помещения вы можете делить с другими арендаторами. Плата за обслуживание является дополнительной стоимостью аренды и может быть дороже, чем если бы вы организовывали ее самостоятельно. Вы имеете право оспорить плату за обслуживание.

Лицензирование

Лицензия может быть полезной для малого бизнеса, который ищет краткосрочное решение по недвижимости на срок до одного года. Лицензии обычно обеспечивают большую гибкость и обычно могут быть прекращены в короткие сроки с обеих сторон. Однако у вас не будет автоматического права на продление лицензии, и всегда рекомендуется обратиться за профессиональной консультацией, например, к дипломированному инспектору или адвокату.

Поиск адвоката от Юридического общества Шотландии.

New York Forward Small Business Lease Assistance Partnership

При успешном проведении пересмотра условий аренды без выселения могут быть выгодны как арендодатели, так и арендаторы.

Для арендаторов:

• Получите скидку на аренду, чтобы помочь вашему бизнесу в это беспрецедентное время 
• Избегайте выселения вашего бизнеса 
• Улучшить непрерывность доходов от бизнеса
• Уменьшить стресс и неуверенность

Для арендодателей:

• Избежать судебных издержек
• Низкая доля вакантных квартир 
• Улучшить непрерывность арендных платежей арендаторов 
• Сохранить стабильность соседства
• Избегайте воздействия порчи на свойства области 

Каждый договор аренды между арендодателем и арендатором уникален. Эти отношения различаются с точки зрения того, как долго действует соглашение, тип бизнеса, которым занимается арендатор, денежная позиция бизнеса и последствия, связанные с COVID-19.

Признавая эти различия, LAP предоставляет неисчерпывающий список возможных условий аренды, которые могут быть включены в договор аренды. Некоторые из приведенных ниже примеров можно рассматривать по отдельности или в сочетании друг с другом, чтобы предоставить обеим сторонам временную структуру, превосходящую выселение.

С этой целью никакая информация, представленная в приведенных ниже примерах , не представляет собой юридическую консультацию, и как арендодатели, так и арендаторы должны проконсультироваться с консультантом при увековечивании и осуществлении любого из этих пересмотров условий аренды, будь то посредством изменения условий аренды или другими юридическими средствами. .

Возможность пересмотра условий аренды	Описание	Пример
Прощение аренды	Прощение невыплаченной арендной платы арендатору.	Арендодатель отказывается от обязанности арендатора оплачивать всю или часть невыплаченной арендной платы. Арендатор по-прежнему должен платить любую непрощенную арендную плату и должен продолжать платить арендную плату в будущем, начиная с согласованной даты.
Отсрочка по аренде	Обязательства арендатора по уплате арендной платы откладываются на более поздний срок.	Арендодатель соглашается предоставить арендатору больше времени для оплаты арендной платы. Когда арендная плата возобновляется, арендаторы должны погасить всю причитающуюся арендную плату в рассрочку, например, погасить шестимесячную невыплаченную арендную плату в течение 12 месяцев в дополнение к базовому обязательству по арендной плате.
Снижение арендной платы	Арендная плата арендатора снижена.	Арендодатель и арендатор договариваются о сокращении ежемесячных обязательств. Либо на оставшийся срок аренды, установленный срок в месяцах, либо до тех пор, пока не будет выполнено внешнее предварительное условие (, т. е. , снятие всех ограничений на собрания в помещении в коммерческих учреждениях).
Продление аренды	Арендатор продлевает договор аренды.	Арендодатель и арендатор соглашаются продлить срок аренды, возможно, в качестве условия других вариантов пересмотра условий аренды.
Участие в прибылях	Арендатор платит арендную плату в зависимости от продаж.	Арендодатель и арендатор переходят с фиксированной ежемесячной арендной платы на арендную плату, основанную на проценте от продаж арендатора.
Участие в прибылях со сниженной базовой арендной платой	Арендатор платит более низкую фиксированную арендную плату и дополнительную арендную плату в зависимости от объема продаж.	Арендодатель и арендатор договариваются о снижении фиксированной месячной арендной платы в качестве базового уровня и заключают соглашение о разделе прибыли на основе продаж арендатора.
Прощение пени	Пени или проценты за просрочку платежа арендатора уменьшены или списаны.	Арендодатель отказывается от уплаты процентов или пени за просрочку платежа или уменьшает их.
Использование залогового депозита	Гарантийный депозит Арендатора уменьшается и/или применяется в качестве арендной платы.	Арендодатель и арендатор соглашаются использовать часть или весь гарантийный депозит для оплаты арендной платы или других финансовых обязательств.

Пересмотр договоров аренды является полностью добровольным, и арендодатели и арендаторы не обязаны заключать такое соглашение. Однако, учитывая вышеупомянутые преимущества и широкий спектр вариантов, многие арендодатели и арендаторы могут счесть пересмотр условий аренды взаимовыгодным.

Пересмотр условий аренды может быть инициирован либо арендатором, либо арендодателем. В зависимости от того, какая сторона инициирует обсуждение, ниже приведены шаги, которые могут быть предприняты.

1. Проанализируйте свои финансы и перспективы, чтобы определить размер арендной платы, который вы можете себе позволить, и определить, могут ли какое-либо одно или комбинация различных изменений, описанных выше, позволить вам оставаться открытыми.
2. Найдите свой договор аренды и подготовьте его для обмена с Start Small Think Big и любым адвокатом, которого вы используете.
3. Просмотрите варианты пересмотра условий аренды, чтобы определить те из них, которые лучше всего позволят вам продолжать вести свой бизнес.
4. Свяжитесь с Start Small, чтобы обсудить варианты пересмотра условий аренды, которые позволят вам продолжить работу.
5. Достигните соглашения с арендодателем о взаимоприемлемых вариантах пересмотра условий аренды.
6. Зафиксируйте выбранные варианты пересмотра условий аренды в поправке к договору аренды или другом юридически обязательном документе.
7. Повторите этот процесс в случае изменения финансовых обстоятельств.

1. Проверьте свои финансы, чтобы определить уровень вариантов пересмотра, которые вы можете предложить.
2. Разработайте возможные варианты повторных переговоров для разных категорий арендаторов.
3. Свяжитесь с консультантом, чтобы обсудить предпочтительные варианты пересмотра условий аренды.
4. Достигните соглашения с арендаторами по взаимоприемлемым вариантам пересмотра условий аренды.
5. Зафиксируйте новые условия аренды в поправке к аренде или другом юридически обязательном документе.
6. Повторите этот процесс в случае изменения финансовых обстоятельств.

Чтобы инициировать пересмотр условий аренды, перейдите СЮДА.New York Forward Small Business Lease Assistance Partnership предоставляет бесплатные юридические услуги малым предприятиям, в том числе арендодателям, по кодификации измененных договоров аренды. Эта Инициатива способна: 

• Помочь вам лучше понять условия вашего текущего договора аренды  
• Проанализируйте варианты пересмотра условий аренды, чтобы определить, какая структура лучше всего соответствует вашим обстоятельствам 
• Помогите вовлечь арендодателя/арендатора в переговоры 

По возможности волонтеры могут также:

• Представление ваших интересов на переговорах
• Разработка юридически обязывающей поправки к договору для кодификации согласованных условий 
• Убедитесь, что вы полностью понимаете условия нового контракта как с юридической, так и с финансовой точки зрения 

Empire State Development («ESD») предоставляет веб-сайт New York Forward Small Business Lease Assistance Partnership исключительно в информационных целях.Несмотря на то, что ESD прилагает усилия для размещения точной и надежной информации, она не гарантирует, что информация на этом веб-сайте является полной, точной или актуальной. ESD не несет ответственности за использование или применение любого размещенного материала любым лицом или предприятием. Веб-сайт New York Forward Small Business Lease Assistance Partnership предназначен исключительно для электронного предоставления общественности информации о концепциях пересмотра условий коммерческой аренды и разъяснения преимуществ как для арендодателя, так и для арендатора, а также возможных способов пересмотра условий аренды. структурирован, процесс пересмотра условий аренды и доступ к партнеру ESD по оказанию юридических услуг на безвозмездной основе.ESD не несет ответственности за любые ошибки, упущения или другие несоответствия между информацией, размещенной здесь и на веб-сайте любого поставщика.  

На веб-сайте New York Forward Small Business Lease Assistance Partnership есть ссылки на веб-сайты, поддерживаемые другими организациями. Принимаются разумные меры предосторожности, чтобы давать ссылки только на соответствующие веб-сайты, поддерживаемые авторитетными организациями. Тем не менее, эти веб-страницы не находятся под контролем ESD, и ESD не дает никаких гарантий или заявлений относительно точности, ценности, качества или пригодности для определенной цели продуктов, услуг или образовательного, обучающего и/или информационного контента. и материалы, которые могут быть предложены такими организациями или размещены на их сайтах.Любое использование продуктов, услуг, веб-сайта или платформы партнера New York Forward Small Business Lease Assistance Partnership любыми лицами или предприятиями является транзакцией, соглашением или действием, совершаемым таким партнером и таким лицом или предприятием. ESD не является стороной какой-либо такой сделки, соглашения или действия и не несет никаких обязательств в отношении любой такой сделки, соглашения или действия.  

ESD не рекламирует продукты или услуги; никакое такое одобрение не должно подразумеваться идентификацией какой-либо организации на ее веб-сайте.ESD не гарантирует и не может гарантировать конфиденциальность или безопасность информации, передаваемой бизнесом или физическим лицом любой электронной платформе, поставщику или исполнителю.  

ESD не может предоставлять индивидуальные советы или рекомендации, будь то деловые, юридические или иные. Если вам нужен конкретный совет или консультация, вам следует обратиться к юристу или другому специалисту.  

Start Small Think Big, Inc. — независимая некоммерческая организация, не связанная со штатом Нью-Йорк, работающая с волонтерами для оказания бесплатной поддержки малому бизнесу.Никакому индивидуальному бизнесу не гарантируется какая-либо конкретная услуга. Все услуги Start Small Think Big предоставляются в исходном виде, по мере доступности и по собственному усмотрению Start Small   Think Big.

Если вы предоставляете бесплатные юридические услуги как арендодателям, так и арендаторам и заинтересованы в участии в программе New York Forward Small Business Lease Assistance Partnership, свяжитесь с нами по адресу [email protected].

Налог на коммерческую аренду бизнеса — CRT

Начиная с 1 июня 2018 года налогоплательщики могут претендовать на налоговый кредит для малого бизнеса.

Кредит фактически освобождает арендаторов с «общим доходом» в размере 5 000 000 долларов США или менее И «годовой базовой арендной платой до снижения арендной платы» менее 500 000 долларов США от налога на коммерческую аренду.

Налогоплательщики с «общим доходом» более 5 000 000 долларов США, но менее 10 000 000 долларов США и «годовой базовой арендной платой до снижения арендной платы» более 500 000 долларов США, но менее 550 000 долларов США, получают кредит по скользящей шкале против налога.

Налогоплательщики с «общим доходом», равным или превышающим 10 000 000 долларов США, или «годовой базовой арендной платой до снижения арендной платы» менее 250 000 долларов США или равной или превышающей 550 000 долларов США, не имеют права на получение этого кредита.

Налогоплательщики с несколькими помещениями и «общим доходом» менее 10 000 000 долларов США могут иметь право на получение этого кредита в отношении некоторых из их помещений, но не имеют права в отношении других.

Базовая арендная плата за налоговый кредит для малого бизнеса

«Базовая арендная плата за налоговый кредит для малого бизнеса» — это базовая арендная плата до снижения арендной платы на 35% (сумма на странице 2, строка 7 годовой декларации по налогу на коммерческую аренду в г. Нью-Йорке), разрешенная в соответствии с разделом 11-704 Административного кодекса. (ч)(2).Примечание. Не используйте «Годовая базовая арендная плата до снижения арендной платы (стр. 2, строка 12 NYC Form CR-A)».

Общий доход

«Общий доход» определяется в соответствии с разделом 11-704.4 Административного кодекса как сумма, указанная в Налоговой службе для целей федерального подоходного налога (например, строка 11 Федерального закона 1120; строка 6 Федерального закона 1120S; строка 8 Федерального закона 1065). налоговый год, непосредственно предшествующий периоду, за который арендатор подает заявку на получение этого кредита, который равен валовым поступлениям или продажам физического лица, траста, имущества, товарищества, ассоциации, компании или корпорации за вычетом доходов и надбавок за вычетом стоимости товаров. продано плюс сумма любых дивидендов, процентов, валовой арендной платы, валовых роялти, чистой прибыли от прироста капитала, чистой прибыли или убытка от продажи коммерческой собственности, чистой прибыли или убытка фермы, обычного дохода или убытка от других товариществ, поместий или трастов или другой доход или убыток. «Общий доход» — это доход, указанный в вашей федеральной налоговой декларации, независимо от того, как вы подаете налоговую декларацию города Нью-Йорка.

 Арендная плата, уплачиваемая арендатором за каждое помещение
 – Арендная плата, полученная или причитающаяся от субарендатора
 = Базовая арендная плата*

*Если базовая арендная плата составляет менее одного года (или менее трех месяцев при ежеквартальном отчете), вы должны пересчитать ее в годовом исчислении в течение всего периода возврата. Годовая базовая арендная плата используется для определения соответствующей налоговой ставки.

Руководство по запросам на снижение арендной платы и другим вопросам арендаторов/арендодателей коммерческой недвижимости

Пандемия COVID-19 продолжает нарушать здравоохранение и экономическую деятельность во всем мире. Хотя полное воздействие вируса еще предстоит увидеть, специалисты по коммерческой недвижимости должны быть готовы к тому, что это может быть трудным временем.

Отношения между арендаторами и арендодателями будут нарушены, поскольку миллионы людей укрываются на месте, тысячи предприятий закрывают свои двери, а США.Экономика Южной Америки столкнулась с самой большой проблемой со времен Великой рецессии 2007-2009 годов.

Благодаря вкладу инструкторов Института CCIM Синтии Шелтон, CCIM, и Марка Сайперта, CCIM, а также Capital Rivers Commercial, мы собрали некоторые ресурсы, которые помогут вам разобраться с потенциальными проблемами между арендаторами, арендодателями и кредиторами.

Что могут ответить арендодатели

В связи с закрытием торговых точек по всей стране арендаторы обратятся к арендодателям по поводу переговоров об арендной плате — это лишь вопрос времени. Когда бизнес внезапно закрывается, даже если это временно, арендатор не может вносить арендную плату, а это означает, что у арендодателя могут возникнуть трудности с выплатой ипотеки (если она есть). Победителей в этой ситуации нет. Вот несколько жизнеспособных альтернатив для смягчения этой проблемы:

• Снижение арендной платы. Арендодатель может уменьшить арендную плату арендатора на часть или весь оставшийся срок аренды. Обычные формы снижения арендной платы заключаются в снижении базовой арендной платы, операционных расходов или того и другого. Что касается розничной торговли, то можно преобразовать базовую арендную плату в процентную арендную плату.
• Отсрочка по аренде. В этом случае арендодатель может отсрочить часть арендной платы арендатора, но потребует от него выплатить отсроченную арендную плату позднее либо единовременно, либо путем увеличения последующих платежей.Разновидностью отсрочки арендной платы может быть ограничение или установление базового года для операционных расходов на короткий или продолжительный период времени.
• Снижение арендной платы. Если арендатор значительно просрочил платежи по арендной плате, арендодатель может согласиться простить определенную сумму просроченной арендной платы, если арендатор после этого останется на месте.
• Преобразование кредита. Вместо того, чтобы уменьшать просроченную арендную плату, арендодатель может согласиться преобразовать просроченную арендную плату в ссуду, подлежащую выплате с течением времени.Однако арендатор будет продолжать платить текущую арендную плату. Затем кредит подтверждается векселем, который перекрестно невозможен с арендой.
• Заявка на депозит. Если арендодатель имеет депозит, эта сумма может быть зачтена в счет текущих обязательств арендатора.
• Субаренда. Привлечение нового арендатора (для части или всей арендованной площади) может уменьшить или отменить обязательства по аренде, заменив при этом доход арендодателя.

Что могут ответить арендаторы

• Просмотрите договор аренды, чтобы определить, является ли ваша арендная плата просто базовой арендной платой или она включает в себя транзитные расходы. Насколько велики эти расходы и будут ли они увеличиваться?
• Когда заканчивается ваша аренда? Какие варианты продления доступны?
• Что представляет собой невыполнение обязательств по аренде? Какие инструменты доступны арендодателю в таком случае (штрафы, выселение, проценты и т. д.)?
• У вашего арендодателя есть залог? Если да, то сколько это стоит?
• Пересмотрите операционные договоры и условия совместной аренды.
• Поговорите со своим страховым агентом, чтобы узнать, какое покрытие поддерживает каждая из сторон. Знайте свои варианты подачи претензии в рамках существующей страховки.
• Включает ли договор аренды форс-мажор, оправдывающий действия стороны в связи с внешними обстоятельствами?
• Изучите правительственные программы помощи, которые могут появиться быстро, для налоговых льгот, доступа к кредитам, смягчения ограничений/правил и т. д.
• Подумайте о том, чтобы проконсультироваться с юристом, чтобы узнать о возможных вариантах ограничения ваших финансовых обязательств.
• Основываясь на нашем текущем финансовом положении, поймите, какие уступки вам потребуются от вашего арендодателя как в лучшем, так и в худшем сценарии, связанном с COVID-19.
• Свяжитесь со своим арендодателем и подробно опишите, как пандемия COVID-19 повлияла на ваш бизнес. Организуйте встречу и подготовьте данные для открытого разговора, чтобы определить решение или комбинацию решений.
• Дополнительные ресурсы для арендаторов см. на веб-сайте Capital Rivers Commercial Ресурсы сообщества и помощь в условиях COVID-19.

Изучение проблем, с которыми сталкиваются различные секторы рынка

• Розница: Розница увидит раздвоенную реакцию на этот экономический спад. Витрины, продающие товары первой необходимости, такие как Walmart, CVS и продуктовые магазины, будут процветать, в то время как рестораны, где можно пообедать, например, могут оставаться закрытыми в обозримом будущем.
• Гостеприимство: Неудивительно, что гостеприимство было уничтожено национальной реакцией на пандемию.Главный экономист Института CCIM К.С. Конвей рекомендует тем, кто работает в этом секторе, задать себе несколько основных вопросов. «Для тех, кто владеет гостиничными активами и инвестирует в это пространство, вам нужно сделать шаг назад и подумать о том, что привело вас к этому типу недвижимости. Почему? Куда вы направлялись в этот конкретный период? На рынке были почти рекордные доходы на доступную комнату, среднюю дневную заполняемость и арендные ставки. … Независимо от того, являюсь ли я REIT гостиничного бизнеса, владельцем отеля или владельцем недвижимости, я хочу вести переговоры со своими кредиторами о реструктуризации долга.
• Офис: Рынок аренды офисов, вероятно, пострадает в краткосрочной перспективе из-за COVID-19, поскольку увольнения снижают общую потребность арендаторов в площадях и, во многих случаях, отменяют планы расширения, которые у них могли быть. Кроме того, арендаторам, которые остаются на рынке дополнительных площадей, будет трудно перемещаться по объектам. Отвращение офисных работников к открытой офисной среде, вероятно, усилится, поскольку болезнь легче передается в открытой среде.Многие работодатели уже осознали, что в борьбе за привлечение и удержание лучших талантов зажатие рабочих во все более тесных пространствах не является устойчивой стратегией. Теперь упор на социальное дистанцирование и надлежащие методы охраны здоровья, продолжающиеся в той или иной степени даже после того, как кризис миновал, может помочь обратить вспять тенденцию к уплотнению с меньшим количеством общих площадей и меньшим количеством рабочих на арендованный квадратный фут.
• Многоквартирный дом: Аналогичным образом, сектор многоквартирных домов может столкнуться со значительными потрясениями по мере роста безработицы.В закрытом бизнесе работают люди, которым теперь будет сложно платить за аренду. Это аналогичная ситуация с розничной торговлей, только в этом случае арендатором является физическое лицо или семья, потерявшие источник дохода. Что характерно, Freddie Mac анонсировал общенациональный план помощи текущим многоквартирным заемщикам и резидентам.
• Industrial: Industrial, тем временем, находится в двоякой ситуации, аналогичной розничному сектору. Например, продукты питания и медицинские товары разлетаются с полок, поэтому недвижимость в этой цепочке поставок гудит. Но другие отрасли промышленности могут ожидать трудные времена, в зависимости от того, какие области национальной экономики замедлится или остановятся.

Точка зрения кредитора

Реакция отдела кредитования и коммерческой недвижимости на пандемию COVID-19
Облегчение кредита является еще одним насущным вопросом. Журнал Коммерческая инвестиционная недвижимость составил контрольный список облегчения кредита и краткие вопросы и ответы, в которых подробно изложен взгляд одного управляющего портфелем на ситуацию в целом.

Посмотреть статью

Юридический взгляд

Юридический взгляд на коммерческую аренду и кризис COVID-19 см. «COVID-19 в США: коммерческая аренда — обязательства по аренде в США» от Bryan Cave Leighton Paisner LLP. Обратите внимание: этот документ содержит общие сведения и предназначен только для информационных/образовательных целей. Он не претендует на то, чтобы быть исчерпывающим, и не является юридической консультацией. Прежде чем предпринимать какие-либо действия или воздерживаться от них, всегда следует обращаться за конкретной юридической консультацией.Совместное использование Институтом CCIM избранных ресурсов не является рекламой этой организации или компании.

Для получения дополнительных ресурсов посетите страницу ресурсов и рекомендаций CCIM Institute Coronavirus (COVID-19).

Борьба малого бизнеса за аренду: вот 4 истории

Доброе утро. Я Рэйчел Шнальцер, Л.A. Редактор отдела взаимодействия с аудиторией Times Business, вернулся с нашим еженедельным информационным бюллетенем. На этой неделе давайте начнем углубляться в влияние пандемии на малый бизнес — тему, которую мои коллеги и я продолжим отслеживать в ближайшие недели и месяцы.

Если вы являетесь членом сообщества малого бизнеса, , пожалуйста, сообщите нам , с чем вы боретесь, какие у вас есть вопросы и какой трудный выбор вы сделали, а также о любых успехах в адаптации к COVID -19 или победы, ставшие возможными благодаря изменениям, вызванным пандемией.

Сегодня мы рассмотрим аренду.

Мораторий на выселение дает некоторую передышку многим малым компаниям, позволяя им прекратить платить арендную плату, не теряя при этом своего бизнеса, или дает им возможность вести переговоры об отсрочке платежа со своими арендодателями.

Но такие договоренности просто выигрывают время: владельцы бизнеса по-прежнему остро осознают, что они накапливают долги. Если их компании выживут, в конечном итоге они столкнутся с очень большими ежемесячными счетами, покрывающими не только обычную арендную плату, но и часть просроченной арендной платы.

В некоторых случаях владельцы бизнеса подписывали личные гарантии, обещая, что, если их компания не сможет выплатить свои долги, кредиторы могут забрать их дома, сбережения и другое личное имущество.

Мы поговорили с четырьмя владельцами малого бизнеса, чтобы узнать об их опыте арендной платы во время пандемии. Вот их истории.

Кантина подонков и злодеев

Это голливудское заведение, которое самопровозглашается как «ваш дружелюбный соседский гик-бар», просрочило арендную плату на 147 000 долларов.

Если не считать непродолжительного повторного открытия, он был закрыт с середины марта. «Мы пытались вести переговоры с нашими арендодателями, но безуспешно», — говорит совладелец Джей Си Рейфенберг. «Поэтому мы вообще не платили арендную плату с момента закрытия».

В баре и ресторане рассматривали возможность обедать на открытом воздухе, как в других заведениях, но это не сработало, говорит Рейфенберг: за пределами Голливудского бульвара, который находится на Аллее славы, не так много места для столов, и люди слоняться вокруг было бы слишком близко для комфорта.

У него нет конкретного плана, как изменить ситуацию, и он боится, как много может потерять. Рейфенберг объясняет, что он и другие владельцы Scum и Villainy подписали личные гарантии, соглашаясь на их аренду.

«У нас с невестой через [несколько] недель должен родиться ребенок, и в настоящее время мы вместе с еще одним деловым партнером берем на себя всю просроченную арендную плату, плюс у нас осталось еще пять лет аренды», — сказал он. говорит. «Мы обеспокоены тем, что в дополнение к потере нашего бизнеса и нашего дохода, на нас будут подавать в суд с использованием подписанных личных гарантий, и наши личные сбережения и, возможно, дома будут преследоваться в дорогостоящем судебном процессе.

Итальянская кухня Марии

До того, как пандемия обрушилась на Южную Калифорнию, Мадлен Альфано управляла 10 ресторанами итальянской кухни Марии. Теперь сеть сократилась до восьми точек. «Это был вызов, — говорит она.

Альфано пыталась договориться об арендной плате со своими домовладельцами, не забывая при этом и об их нуждах.

«Я стараюсь быть как можно более изобретательным, чтобы помочь домовладельцам остаться в бизнесе.

«Некоторые [арендодатели] ведут себя очень хорошо и позволяют мне платить только 50% арендной платы, но они не снижают арендную плату.Они откладывают арендную плату», — объясняет она. «Теперь ты должен пинать банку по дороге. Откуда возьмутся эти деньги? Вы не можете компенсировать эти дополнительные 50% плюс 100%. Это неприемлемо для такого большого количества малых предприятий».

Переговоры Альфано окупились, в частности, в ее офисе в Пасадене. Она говорит, что ее арендодатель согласился снизить ее арендную плату за апрель, май и июнь и дал разрешение установить места для сидения на открытом воздухе на стоянке — вариант, который изучает Альфано.

Она призывает другие малые предприятия открыто сообщать своим арендодателям и поставщикам о своих трудностях.«Некоторые более сговорчивы и понимающие, — говорит она. «А некоторые нет… но вы должны попробовать».

Cruel N Revolve Clothing Co.

Магазин Cruel N Revolve Clothing был открыт всего около месяца, прежде чем пандемия вынудила его закрыться.

Совладелец Кристиан Трухильо, работающий механиком по дизельным двигателям и вливающий деньги в компанию по производству одежды, говорит, что первые несколько месяцев он мог относительно комфортно платить за аренду магазина в Санта-Фе-Спрингс.С финансами стало сложнее после того, как его деловой партнер потерял работу, но Трухильо говорит, что смог позволить себе арендную плату, используя деньги, которые он отложил в качестве подушки безопасности для бизнеса.

По словам Трухильо, арендодатель не согласился снизить арендную плату за магазин, но не был строг в отношении графика платежей.

«Хозяин хорошо отнесся к этому… Если мы опаздывали, может быть, на неделю или две, он работал с нами», — говорит он.

После открытия магазина в июне, по словам Трухильо, платить за аренду стало «немного легче».Cruel N Revolve продолжает продавать свою одежду в Интернете и в нескольких других магазинах, торгующих этим брендом. Трухильо планирует продолжать в том же духе еще несколько месяцев, а затем все переоценить.

«Мы работаем во всей отрасли уже пару лет, но впервые открыли собственный флагман», — говорит он. «Мы пытаемся держаться крепко».

Бутик Centerstage

Бутик Centerstage, открывшийся 13 лет назад в Инглвуде, перешел на продажи только через Интернет.

Владелец Мэтти Чизхолм попробовала вариант самовывоза с тротуара, когда клиенты размещали заказы онлайн. «Люди нервничали и боялись. Они не хотели выходить», — сказала она. Интернет-клиенты начали просить ее отправить их заказы.

В конце концов она решила работать из дома.

«Мне не нужно было сидеть в бутике», — сказала она, а задолженность по арендной плате за несколько месяцев была бы слишком стрессовой: «Я не хочу, чтобы это было над моей головой».

По ее словам, домовладелец довольно легко освободил ее от аренды.

Хотя Чисхолм не получила никакой помощи, на которую она просила, она надеется найти финансирование, которое позволит ей вновь открыть свой магазин.

«Вопрос только в том, чтобы найти средства на помещение», — говорит она. Многие клиенты «любят зайти и примерить свою одежду… Мы хотим иметь возможность их обслуживать».

Подумайте о подписке на Los Angeles Times

Ваша поддержка помогает нам сообщать самые важные новости. Стать подписчиком.

Другие истории, которые могут быть вам полезны

◆ Имеет ли смысл расширение контроля за арендной платой в условиях рецессии, вызванной COVID-19? Эндрю Хури объясняет , что вы должны знать о предложении 21 , прежде чем голосовать.

◆ Предложение 24 предназначено для того, чтобы предоставить людям больше прав в отношении того, как используются их данные. Но почему против него выступает ACLU и Федерация потребителей Калифорнии? Сэм Дин разбивает сложную меру .

◆ Вызов Uber или Lyft, вероятно, будет выглядеть иначе в Калифорнии после 3 ноября.

◆ Может ли Предложение 16 стимулировать калифорнийских компаний, принадлежащих латиноамериканцам, чернокожим, азиатам и женщинам ? Марго Рузвельт рассказывает о недавней истории государства с позитивными действиями, а также о потенциальных последствиях меры для бизнеса.

◆ Вы пожилой родитель, приближающийся к пенсионному возрасту ? Сертифицированный специалист по финансовому планированию Лиз Уэстон объясняет , как учитывать пособие на ребенка при определении того, когда вы начнете подавать заявки на пособия по социальному обеспечению.

◆ Закон CARES спас миллионы американцев от бедности, вызванной пандемией — , но это больше , пишет обозреватель Майкл Хилтзик. «С мая … целых 7,9 миллиона американцев снова оказались за чертой бедности .”

◆ Поскольку рабочие места исчезли во время пандемии, иммигрантов покинули Калифорнию . Вопрос в том, сколько, говорит Лоуренс Дармьенто. Он описывает 90 476 суровых реалий, с которыми столкнулись иммигранты в Калифорнии 90 477.

◆ «Даже после предложения держателям полисов сокращения страховых взносов и доплат крупнейшая в стране коммерческая медицинская страховая компания по-прежнему получала более 1 миллиарда долларов в месяц », — пишет обозреватель Дэвид Лазарус. Он спрашивает: Сколько прибыли достаточно , когда речь идет о медицинском страховании?

◆ Чтобы уменьшить свой углеродный след, авиакомпании могут перейти на водородное топливо.Саманта Масунага объясняет , как это может работать .

Еще

Может ли ваш автомобиль уберечь вас от COVID-19? Некоторые автомобили высокого класса оснащены передовыми системами фильтрации воздуха, сообщают Дэниел Миллер и Расс Митчелл. Но , могут ли эти функции защитить от коронавируса, сомнительно.

У вас есть вопрос о работе, бизнесе или финансах во время пандемии COVID-19 или советы по преодолению трудностей, которыми вы хотели бы поделиться? Отправьте нам электронное письмо по адресу [email protected], и мы можем включить его в будущий информационный бюллетень.

Как рост коммерческой арендной платы угрожает независимым предприятиям и что с этим делают города – Институт местной самообеспеченности

ILSR рассматривается, как высокая арендная плата приводит к закрытию предприятий и сдерживанию предпринимательства, а также исследуются 6 стратегий, которые города используют для создания доступной застроенной среды, в которой местный бизнес может процветать.

В таких разных городах, как Нэшвилл и Милуоки, Чарлстон и Портленд, штат Мэн, розничная арендная плата только за последний год выросла на двузначные проценты.По мере роста стоимости пространства городские кварталы, которые долгое время представляли собой плотную и разнообразную среду, в которой процветали предприниматели, становятся для них все более негостеприимными. Местные предприятия, которые обслуживают повседневные потребности своих сообществ, вытесняются и заменяются национальными сетями, которые могут договориться о более высокой арендной плате или позволить себе субсидировать место с высокой посещаемостью.

Этот новый отчет ILSR предлагает избранным должностным лицам информацию о том, что вызывает стремительный рост коммерческой арендной платы, и исследует шесть общих политических решений с практическими примерами, которые города могут использовать, чтобы сохранить коммерческие площади подходящими, доступными и доступными для независимых предприятий.

В отчете показано, что резкое повышение арендной платы происходит в ряде сообществ, при этом наиболее сильное давление приходится на предприятия в районах с низким доходом. Эта тенденция не ограничивается розничными торговцами. Цены на промышленные площади также быстро растут, ставя под угрозу зарождающийся ренессанс городского производства.

Существует общественный интерес к коммерческой стороне застроенной среды, делается вывод в отчете, и политика умного города играет важную роль в создании городского ландшафта, в котором могут процветать местные предприятия.

Читать: ОДНОСТРАНИЧНЫЙ ИНФОРМАЦИОННЫЙ БЮЛЛЕТЕНЬ  | Пресс-релиз  | Полный отчет  |   ОТОБРАЖЕНИЕ РАСТУЩЕЙ РЕНТЫ

В течение 22 лет Лиза Монсон вела свой бизнес в здании, которое она арендовала в 15-м и 15-м деловых районах Солт-Лейк-Сити. Помещение площадью 2800 квадратных футов было хорошим размером для ее парикмахерской, и ей нравилось находиться по соседству с местными предприятиями.

Однако, как и многие владельцы бизнеса, чем больше Монсон продолжала инвестировать в свой бизнес, тем больше она опасалась потерять свое место.Ее арендодатель не предлагал ей долгосрочную аренду, и каждые три года она сталкивалась с жесткими пересмотрами условий. Тем временем по соседству начали перемещаться национальные сети, в том числе Starbucks и Einstein’s Bagels, которые выкупили местный магазин рогаликов.

«Это удерживало меня в таком месте, где я был полностью подвержен риску быть выброшенным», — объясняет Монсон. «Я знал, что если он получит предложение намного больше денег, я не смогу соответствовать ему».

Стоимость коммерческих площадей стремительно растет по всей стране, чему способствуют как безудержные спекуляции недвижимостью, так и растущая популярность урбанизма.По мере того, как новое поколение открывает для себя привлекательность пешеходных и многофункциональных районов[1], спрос на небольшие коммерческие площади в этих районах намного превышает предложение, и арендная плата растет в соответствии с этим. Местным предприятиям, которые процветают в этих районах, все чаще угрожает вытеснение из районов, которые они оживили, и их замена национальными сетями, которые могут договориться о более высокой арендной плате или позволить себе субсидировать место с высокой посещаемостью. Поскольку высокие арендные ставки закрывают старые предприятия, они также создают все более высокий барьер для входа на рынок для новых предпринимателей, ограничивая возможности и приводя к нехватке стартапов в городах, когда-то известных своей деловой динамикой.

«Арендная плата стала самой важной проблемой для выживания местных предприятий», — говорит Бетси Бертон, президент Американской ассоциации книготорговцев и основатель независимой группы по защите интересов бизнеса Local First Utah.

Когда некогда процветающие кварталы становятся колониями общенациональных брендов, местные владельцы бизнеса проигрывают. Но таковы города и люди, которые в них живут. Предприятия, находящиеся на переднем крае роста арендной платы, — это бакалейщики и хозяйственные магазины, предприятия, обслуживающие районы, продающие товары повседневного спроса с небольшой наценкой.Когда эти предприятия вытесняются, жители теряют возможность ходить в магазин за покупками, натыкаться на соседей и общаться с владельцами бизнеса, которые часто занимаются различными общественными потребностями, выходящими далеко за рамки продаж.

Города также могут проиграть, потому что сила независимого делового сектора тесно связана с другими целями политики. В то время, когда более 30 крупных городов и округов США взяли на себя обязательство сократить выбросы парниковых газов на 80 процентов и выше, было показано, что наличие местных продовольственных рынков, аптек и других магазинов по соседству резко сокращает количество выбросов парниковых газов. домохозяйств за рулем, и даже побуждать больше людей ездить на работу на общественном транспорте.[3] Местные предприятия также поддерживают большую часть социальной структуры районов, и недавние исследования обнаружили тесную связь между их распространенностью и благополучием сообщества, включая более высокий рост доходов и более низкий уровень бедности, а также повышенный уровень гражданской активности. .[4] А для городов, стремящихся увеличить количество рабочих мест, создание застроенной среды, небольшой по масштабу и гостеприимной для местных предприятий, как было показано, поддерживает более высокий уровень положительной экономической, социальной и культурной активности по всем показателям, от количества рабочих мест на квадратный фут до разнообразия жителей. .[5] Нажмите, чтобы загрузить информационный бюллетень на одну страницу с выводами.

Вытеснение местных предприятий — проблема не только модных, богатых районов. Среди районов Нью-Йорка в Бронксе наблюдался самый большой скачок числа выселений малых предприятий по решению суда,[6] и за последний год здесь также наблюдался наибольший процентный рост числа сетей[7]. Среди этих недавно появившихся сетей — Бостонский рынок, который должен открыться на оживленном углу, ранее занимаемом пекарней Zaro’s Bakery, любимым бизнесом, основанным польской семьей в 1927 году и получившим всего за несколько недель уведомление о том, что аренда не будет продлена.[8] Через реку Гарлем, в Вашингтон-Хайтс, многие давние предприятия недавно были выселены или получили значительное повышение арендной платы. Одним из них является доминиканская продуктовая лавка Liberato Foods, которой почти 40 лет, в которой работает два десятка сотрудников, и, как сообщается, арендная плата в ней утроится.[9]

«Я думаю, что доступность является очень серьезной проблемой, если не самой серьезной проблемой, с которой сталкиваются предприятия», — говорит Вики Вайнер, заместитель директора Центра общественного развития Пратта, занимающегося местными предприятиями в Нью-Йорке.«То, что они зарабатывают по сравнению с тем, что они должны платить за аренду, кажется запредельным в каждом районе, независимо от рыночных условий».

Некоторые города и общественные лидеры начинают сомневаться в том, что государственная политика может предложить решения. Они выдвигают инновационные идеи, от налоговых льгот для новых застроек, которые отводят место для местной розничной торговли, до программ кредитования под низкие проценты, которые помогают местным предприятиям покупать их здания, и все это с целью создания и поддержания застроенной среды, доступной и подходящей. и доступным для местных предприятий.

«Мы знаем, что малые предприятия, особенно те, которые расположены по соседству, вносят важный вклад в самобытность Сиэтла, разнообразие и то, что делает его привлекательным для проживания», — объясняет Кен Такахаши, работающий в Управлении экономического развития. в Сиэтле, перспективы одного города. «Поэтому мы не хотим просто позволять рынку делать то, что делает рынок, и мы хотим посмотреть, есть ли способы, которыми мы можем вмешаться».

«Наша цена не соответствовала почтовому индексу, в котором мы работали последние 18 лет», — написал местный розничный торговец в Остине в комментариях к опросу независимых предприятий, проведенному ILSR в 2016 году.

Этот владелец бизнеса не исключение. В этом опросе, который был распространен среди местных предприятий по всей Северной Америке, 59 процентов ритейлеров сообщили, что обеспокоены ростом стоимости аренды, а каждый четвертый назвал это главной проблемой.[10]

«Мне звонят каждую неделю, — говорит Ребекка Мелансон, исполнительный директор Austin Independent Business Alliance. «Наши члены не видят роста на 10, 15, 20 процентов.Их арендная плата удваивается, утраивается и учетверяется, и экономика в порядке, но они не приносят в четыре раза больше своего дохода. По сути, это их вытеснение».

Некоторые местные предприятия, например, с несколькими офисами или более дорогим продуктом, могут справиться с этим увеличением. «Мне кажется, что во многих отношениях город пострадал от более старых и мелких предприятий, которые действительно построили город», — говорит Мелансон. Это также влияет на то, кто может начать бизнес. «Остин чрезвычайно предприимчив, но если у вас нет глубоких карманов, порог входа значительно повысился», — продолжает Мелансон.«Нет никого, на кого бы это не повлияло».

Средняя годовая арендная плата за магазин площадью 2000 квадратных футов в США увеличилась на 2 процента в 2015 году, по данным компании по статистике недвижимости Reis, Inc. Начните изучать города и поселки, и цифры будут расти быстрее. В Чарльстоне, например, общегородская арендная плата в магазинах резко выросла на 26% в период с февраля 2015 г. по февраль 2016 г.[11], в Кливленде этот показатель составил 12%[12], а в Нэшвилле — 20%[13]. Даже в небольших населенных пунктах, таких как Гранд-Рапидс, штат Мичиган., розничная арендная плата «беспрецедентна».[14]

Посмотрите на арендную плату за пешеходные районы смешанного использования, которые традиционно обеспечивали наилучшие условия для местного бизнеса, и цифры снова подскочили. В Луисвилле, штат Кентукки, например, арендная ставка для больших торговых площадей в конце 2015 года составляла 7,28 доллара за квадратный фут. 129-процентная надбавка.[15] Исследование 2012 года, проведенное Институтом Брукингса, показало, что Вашингтон, Д.C., районы, получившие хорошие оценки по индексу пешеходной доступности и городского дизайна, называемому индексом состояния места, также имели более высокую стоимость недвижимости. «Увеличение состояния района на один пункт было связано с увеличением… 0,35 доллара за кв. футов розничной арендной платы, [и] четыре процента доходов от розничной торговли», — говорится в отчете. «Группы районов с индексом состояния выше среднего располагали почти… на 47% больше арендной платы за торговлю… чем район с индексом состояния выше среднего, который «стоял в одиночестве».’”[16]

В определенных деловых районах, часто в тех, которые местные предприятия сделали живыми и ценными благодаря собственным инвестициям и труду, рост арендной платы является самым резким из всех. В центральном районе Филадельфии, Центр-Сити, арендная плата за первоклассные торговые площади выросла на 87,5% за семь лет, в том числе на 15% только за 2015 год. На некоторых улицах рост составил 214 процентов за последнее десятилетие. «Некоторые местные торговцы были вытеснены из Walnut [St.] по мере продвижения международных и национальных брендов», — отмечается в отчете компании CBRE, занимающейся коммерческой недвижимостью.[17] «Center City предлагает уникальное разнообразие розничных магазинов, услуг и ресторанов в легкодоступном, густонаселенном, пешеходном и безопасном месте… в отличие от этого, многие торговые центры и торговые центры устарели».

м

За этим ростом арендной платы стоит сложный комплекс причин, которые охватывают новый урбанизм и глобальный капитал. Что касается спроса, то города переживают бум, и растет спрос на небольшие магазины, в которых можно ходить пешком, в которых процветают независимые предприятия.Национальные сети также начинают охоту за площадями в городах, привлеченные растущим населением, и, заполнив пригороды, ищут новые рынки. С точки зрения предложения, поскольку старые здания, которые обычно предназначались для небольших торговых площадей на уровне земли, сносят для новой застройки, эти новые проекты часто не заменяют их, а вместо этого содержат коммерческие площади большего формата. и предназначен для национальной сети.

Для застройщиков, стоящих за этими проектами, обеспечение безопасности одного крупного арендатора на первом этаже упрощает проект.Арендатор с известным брендом — это более быстрый путь к финансированию проекта, особенно в рамках банковской системы, которая становится все более национальной и международной по своему масштабу. «То, как финансируются проекты, идет безопасный путь развития, и у них есть большие площади для арендаторов, которые радуют банки, кредитующие их», — говорит Кен Такахаши из Управления экономического развития Сиэтла. Этот уклон в сторону больших площадей в новом строительстве еще больше искажает застроенную среду в пользу более крупных компаний и усугубляет проблему роста арендной платы.«Во многих местах помещения не подходят по размеру для небольших предприятий, которым на самом деле нужна лишь часть того, что доступно, и они не могут позволить себе платить арендную плату за гораздо большую площадь», — говорит Такахаши. Еще одна проблема заключается в том, что застройщики и брокеры, которых они нанимают, часто сами имеют национальный масштаб. Им не хватает знаний о местном бизнесе на рынке, но они уже имеют постоянные отношения со многими национальными брендами.

Аналогичные стимулы, обусловленные тем, как финансируются здания, также побуждают владельцев собственности отдавать предпочтение сетям.Хотя существует мнение, что национальные сети платят более высокую арендную плату, это не всегда так. В некоторых случаях местные предприятия должны платить более высокую арендную плату, чтобы проявить себя, в то время как национальным сетям предоставляется скидка за их предполагаемую стабильность и кредитоспособность. «Розничный арендатор по формуле может и не платить больше за квадратный метр, но он увеличивает кредитоспособность арендодателя и делает ваш банк счастливым», — говорит Родни Фонг, президент Fong Real Estate Company в Сан-Франциско. и член Комиссии по планированию Сан-Франциско.Банки и другие кредиторы часто предлагают более низкие процентные ставки или лучшие условия, если владелец здания подписал национальный бренд. Фонг объясняет, что когда владельцы недвижимости и инвесторы могут получить более выгодные условия, сдав в аренду такой бизнес, как Target, «Target будет выигрывать каждый день».

Структурные стимулы и географические предубеждения, подобные этим, еще больше искажают рынок коммерческой недвижимости для местных предприятий и затрудняют их конкуренцию на собственных достоинствах. В то же время стоимость недвижимости стремительно растет по причинам, включающим финансовые спекуляции и, в нынешнем климате с низкими процентными ставками, недвижимость становится все более популярным местом для размещения капитала со стороны глобальных инвесторов.[18] В совокупности эти факторы приводят к росту арендной платы, который местный бизнес не может поглотить. Многие из них вынуждены преодолевать расходы и трудности, связанные с перемещением своего бизнеса или его полным закрытием. В ходе одного опроса предприятий вдоль Мэгэзин-стрит в Новом Орлеане 76 процентов местных владельцев бизнеса сообщили, что опасаются, что стремительный рост арендной платы заставит их уйти с улицы. [19] В отчете города Бостона за март 2016 года говорится, что среди основных пробелов в городской экосистеме малого бизнеса: «Некоторые пробелы, такие как отсутствие доступной и доступной недвижимости, широко распространены и затрагивают большинство малых предприятий в городе.[20]

Продолжить чтение: чтобы ознакомиться с шестью широкими политическими решениями проблемы и множеством практических примеров, загрузите полный отчет.

Примечания:
[1] См., например: «Города взорвались молодежным толчком: Миллениалы увеличивают население». Грег Топпо и Пол Оверберг, USA Today , 23 мая 2013 г.
[2] «Подведение итогов 2015 г.: как города США ускоряют прогресс в достижении национальных целей в области климата». ICLEI-США и Всемирный фонд дикой природы , авг.2015.
[3] «Магазины по соседству: забытая стратегия борьбы с глобальным потеплением». Стейси Митчелл, Institute for Local Self-Reliance , 19 августа 2009 г.
[4] «Ключевые исследования: почему местные вопросы важны». Стейси Митчелл, Institute for Local Self-Reliance , 8 января 2016 г.
[5] «Старше, меньше, лучше: измерение того, как характер зданий и кварталов влияет на городскую жизнеспособность». Preservation Green Lab и Национальный фонд сохранения исторического наследия , май 2014 г.
[6] «Бронкс лидирует во всех районах по судебным выселениям предприятий, рост на 30%». Peter Milosheff, The Bronx Times , 16 октября 2015 г.
[7] «State of the Chains, 2015». Центр городского будущего , декабрь 2015 г.
[8] «Пекарня Zaro’s в Паркчестере — культовый магазин в Бронксе — закрывается». Welcome2TheBronx , 22 декабря 2015 г.
[9] «Арендодатели не могут остановить выселение принадлежащих латиноамериканцам предприятий в Вашингтон-Хайтс». Анита Абедян, The Village Voice , февраль.9, 2016.
[10] «Независимый обзор бизнеса 2016». Institute for Local Self-Reliance , февраль 2016 г.
[11] «Спрашиваемая арендная плата в аренду в розницу, Чарльстон, Южная Каролина». Арендная плата за торговую недвижимость — Тенденции аренды. LoopNet . По состоянию на апрель 2016 г.
[12] «Спрашиваемая арендная плата в аренду в Кливленде, штат Огайо». Арендная плата за торговую недвижимость — Тенденции аренды. LoopNet . По состоянию на апрель 2016 г.
[13] «Запрашиваемая арендная плата в аренду в Нэшвилле, Теннесси». Арендная плата за торговую недвижимость — Тенденции аренды. LoopNet . По состоянию на апрель 2016 г.
[14] «Розничный рынок продолжает напрягаться, арендные ставки растут». CBRE Grand Rapids , h2, 2015 г.
[15] «Louisville Retail, h3, 2015 г.». CBRE Research , h3 2015.
[16] «Прогулка по этому пути: экономические перспективы пешеходных мест в столичном Вашингтоне, округ Колумбия». Кристофер Б. Лейнбергер и Мариэла Альфонсо, Brookings Institution , 25 мая 2012 г.
[17] «Растущий спрос на городскую розничную торговлю: Center City Philadelphia. CBRE , сентябрь 2015 г.
[18] См., например: «Поскольку цены на коммерческую недвижимость растут, ФРС взвешивает последствия». Джон Хилсенрат и Дэвид Харрисон, Wall Street Journal , 11 декабря 2015 г.; «Великая стена денег». Cushman & Wakefield, март 2016 г.
[19] «Сетевые магазины, повышение арендной платы могут сделать Magazine Street жертвой своего успеха». Марк Стрелла и Трэвис Мартин, The Lens NOLA , 18 апреля 2014 г.
[20] «План малого бизнеса города Бостон». Мэр Мартин Дж.Уолш, Город Бостон , март 2016 г.