brinmax

Раздел приватизированной квартиры \ Акты, образцы, формы, договоры \ Консультант Плюс

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Раздел приватизированной квартиры (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов: Раздел приватизированной квартиры

Судебная практика: Раздел приватизированной квартиры Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 36 «Имущество каждого из супругов» СК РФ
(Р.Б. Касенов)Суд отказал в удовлетворении требований истца к ответчику о разделе совместно нажитого имущества — квартиры. Как указал суд, в силу п. 1 ст. 36 Семейного кодекса РФ имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. Спорная квартира, приобретенная ответчиком в период брака по безвозмездной сделке приватизации, являлась собственностью ответчика. На момент приватизации истец не был зарегистрирован в спорном жилом помещении, соответственно, в приватизации не участвовал, зарегистрирован собственником — ответчиком как член семьи уже после приватизации. Каких-либо доказательств того, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества истца либо его труда были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость спорной квартиры, и наличия оснований для признания квартиры ответчика совместной собственностью не представлено. При указанных обстоятельствах основания для раздела спорной квартиры как совместно нажитого имущества отсутствуют.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Раздел приватизированной квартиры

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Особенности наследования жилых помещений по совместному завещанию и наследственному договору
(Цокур Е. Ф.)
(«Наследственное право», 2020, N 3)Вследствие проведенной приватизации в 1990-х гг. многие граждане стали собственниками квартир, домов, жилых помещений, и теперь настало время, когда такая недвижимость переходит в наследство к следующему поколению. Наследование приватизированных квартир имеет определенные особенности, проблемы могут возникать, когда квартира приватизирована не в долевую собственность, такая практика существовала до 2001 г., квартира оформлялась в собственность нескольких членов семьи без определения долей. В случае смерти одного сособственника такой приватизированной квартиры невозможно было установить, какая доля достанется в наследство его наследникам. Учитывая негативную практику раздела приватизированных квартир, законодатель путем принятия ст. 3.1 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» регламентировал, что в таких случаях доли в приватизированной квартире следует признавать равными.

Нормативные акты: Раздел приватизированной квартиры «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2017)»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017)Из приведенных выше положений следует, что юридически значимым обстоятельством при решении вопроса об отнесении имущества к общей собственности супругов является то, на какие средства (личные или общие) и по каким сделкам (возмездным или безвозмездным) приобреталось имущество одним из супругов во время брака. Имущество, приобретенное одним из супругов в браке по безвозмездным гражданско-правовым сделкам (например, в порядке наследования, дарения, приватизации), не является общим имуществом супругов. Приобретение имущества в период брака, но на средства, принадлежавшие одному из супругов лично, также исключает такое имущество из режима общей совместной собственности.

Приватизация муниципального жилья. Официальный портал Администрации города Омска

Порядок передачи одноквартирных жилых домов, ранее находившихся в муниципальной собственности города Омска

Что такое одноквартирный дом, почему дом на одного хозяина получил такое определение?

Ранее действовавший Жилищный кодекс РСФСР не выделял понятия «многоквартирный дом» и «одноквартирный дом», так как в этом не было необходимости.

Однако уже в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее – ГК РФ) появилось понятие многоквартирного дома, смысл которого в указанном документе законодатель не раскрыл. В 2004 году в Жилищном кодексе Российской Федерации также упоминается словосочетание «многоквартирный дом» без раскрытия понятия. Только в постановлении Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47 раскрывается понятие многоквартирного дома как совокупности двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

Про одноквартирные дома законодатель как будто забывает. Тут внесла свои коррективы приватизация жилья. Так называемые одноквартирные дома возникли в связи с нормой Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», в соответствии с которой приватизация жилых помещений – это бесплатная передача занимаемых жилых помещений, а не жилых домов (старый Жилищный кодекс РСФСР данные понятия различал). Таким образом, приватизировать дом на земле было нельзя, и стали приватизировать квартиру в указанном доме, иногда нумеруя ее цифрой 1.

Есть одноквартирные и многоквартирные дома. В чем отличие для собственников квартир в указанных домах во владении и пользовании такими объектами недвижимости помимо очевидной разницы в необходимости обслуживания многоквартирных домов управляющими организациями и самостоятельного обеспечения эксплуатации в одноквартирных домах?

Основная разница и одновременно проблема – в оформлении земельных участков под одноквартирными домами.

Люди, приватизировавшие квартиры в одноквартирных домах, рано или поздно начинают оформлять свои права на земельный участок, на котором расположен данный дом. Это даже более актуально, чем оформление земельного участка, на котором располагается многоквартирный дом. В первом случае собственник квартиры будет в дальнейшем самостоятельно решать, как ему использовать этот участок – для возведения других построек, выращивания растений или продажи. При оформлении земельного участка, на котором располагается многоквартирный дом, принятие решений происходит на общем собрании и использование земельного участка в интересах конкретного гражданина практически невозможно.

Для оформления земельного участка гражданину-собственнику квартиры в одноквартирном доме необходимо подтвердить право собственности на весь дом. Однако при оформлении технического паспорта выясняется, что дом продолжает числиться за каким-нибудь муниципальным предприятием жилищного хозяйства или департаментом недвижимости администрации города Омска. Кроме того, дом учитывается в Реестре муниципального имущества города Омска.

Как собственнику квартиры можно подтвердить свои права на одноквартирный дом?

Ранее оформить право собственности на одноквартирный дом было возможно только в судебном порядке. С принятием 13 июня 2007 года Омским городским Советом Решения № 20 «Об управлении муниципальной собственностью города Омска» для одноквартирных домов, которые учитываются в Реестре муниципального имущества города Омска, ситуация изменилась.

В соответствии с указанным Решением департамент имущественных отношений Администрации города Омска оформляет распоряжение об исключении одноквартирного дома из Реестра муниципального имущества города Омска и акт приема-передачи собственнику квартиры одноквартирного дома, за исключением приватизированной квартиры.

На основании вышеуказанных документов Управление Федеральной регистрационной службы по Омской области оформляет за собственником квартиры право собственности на весь одноквартирный дом.

Какие документы необходимо представить для оформления права собственности на одноквартирный дом. И куда их предоставлять?

Заинтересованному лицу необходимо обратиться в департамент имущественных отношений Администрации города Омска, расположенный по адресу: г. Омск, ул. Краснофлотская, 8, каб. 7, с заявлением об исключении одноквартирного дома из Реестра муниципального имущества города Омска и подписании акта приема-передачи собственнику квартиры указанного одноквартирного дома.

К заявлению необходимо приложить копию технического или кадастрового паспорта на одноквартирный дом, копию свидетельства на квартиру в одноквартирном доме (или несколько свидетельств при наличии нескольких сособственников).

Насколько эта тема актуальна для омичей?

Конечно, актуальность для всего города может быть и не велика – с 2007 года департаментом имущественных отношений Администрации города Омска передано по акту приема-передачи в собственность граждан чуть более 50 одноквартирных домов, в которых указанные граждане приватизировали квартиры. Однако для тех, кто еще не успел этого сделать, будет интересно.

Если дом под снос а квартира приватизирована

В редакцию пришло письмо: читатель, который назвался Виктором, рассказал, что дом, где он живет в приватизированной квартире, признан ветхим. Здание идет под снос — на его месте построят новый дом. Его переселяют: взамен собственного жилья — в арендное. И это Виктору кажется несправедливым.

Адвокат Татьяна Цыпурко

Адвокат, редактор журнала «Юрист в строительстве» Татьяна Цыпурко, объясняет:

— По действующему законодательству, если гражданину принадлежит на праве собственности жилое помещение, находящееся в многоквартирном или блокированном жилом доме, признанном не соответствующим санитарным и техническим требованиям и непригодным для проживания (либо аварийным, грозящим обвалом и т.д.), ему полагается именно так называемое арендное жилье. И денежная компенсация.

Решение о предоставлении жилья принимает местная администрация. Жилье по закону должны предоставить в течение одного года с момента признания дома непригодным для проживания.

К арендному жилью есть требования: жилое помещение коммерческого использования государственного жилищного фонда должно быть типовых потребительских качеств, не уступающее по благоустройству и по общей площади ранее занимаемому жилому помещению. (То есть если в аварийном доме туалет и вода были на улице, вам не обязаны давать арендную квартиру с санузлом в ней.

— TUT.BY.)

Адвокат согласна: то, что вместо жилья в собственности получаешь жилье, которое нельзя продать или подарить и за которое нужно ежемесячно платить, переселенцам может показаться новостью.

— Такой порядок реализации жилищных прав собственников помещений при сносе домов, признанных непригодными для проживания, сложился относительно недавно, — уточняет Татьяна Цыпурко. — До 1 апреля 2014 г. в аналогичной ситуации собственнику обязаны были предоставить в собственность жилое помещение типовых потребительских качеств, равноценное по благоустройству и по общей площади не менее ранее занимаемого жилого помещения, либо выплатить денежную компенсацию, что предусмотрено ст. 160 Жилищного кодекса Республики Беларусь.

Однако со вступлением в силу указа № 563 «О некоторых вопросах правового регулирования жилищных отношений» от 16.12.2013 года с 1 апреля 2014 правила изменились.

Адвокат уточняет: если дом признан непригодным для проживания до 1 апреля 2014 года, квартиру взамен должны предоставить в собственность.

— Вместе с тем указ № 563 дополнительно предусматривает, что, помимо предоставления «арендного жилья», за принадлежащее на праве собственности жилое помещение, признанное непригодным для проживания, собственнику выплачивается денежная компенсация в размере рыночной стоимости данного жилого помещения, определяемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Квартира или деньги

Наш дом идет под снос. У нас 3 собственника, в доме проживают 3 отдельные семьи. Имеем ли мы право на получение трех квартир?

Левчук, Минск

— Права граждан при сносе домов регулируются Указом президента Республики Беларусь от 2 февраля 2009 г. № 58 «О некоторых мерах по защите имущественных прав при изъятии земельных участков для государственных нужд». Так, собственник квартиры вправе рассчитывать на получение в собственность другого жилого помещения типовых потребительских качеств или денежной компенсации в размере рыночной стоимости сносимого домовладения.

Если гражданин выбирает жилье в собственность взамен имеющегося, то оно предоставляется из расчета не менее 15 кв.

м на самого собственника и на каждого зарегистрированного на момент принятия решения члена его семьи. При этом общая площадь новой квартиры должна быть не менее общей площади подлежащего сносу жилого дома (квартиры).

В указе также сказано, что в случае невозможности предоставления одной квартиры, жильцам предоставляется несколько квартир.

Если, например, сносят жилой дом площадью 150 кв. м, где зарегистрированы 2 человека, то предоставленное жилье должно быть не меньшей площади. Если сносят жилой дом площадью 100 кв. м, где зарегистрированы 2 человека, то предоставленное жилье также должно быть не меньшей площади. Но если в доме площадью 100 кв. м зарегистрованы 10 человек, то расчет следующий: 10 умножается на 15 кв. м. В таком случае собственнику должны выделить жилье площадью не менее 150 кв. м. Если такая квартира есть в наличии (что бывает редко), то людям дают одну квартиру. Если нет – застройщик предложит несколько квартир.

Если по техпаспорту в вашем доме три отдельные квартиры, вы можете претендовать на несколько квартир. Если же нет, то новое жилье предоставляется по вышеописанной схеме.

В указе № 58 предусмотрен вариант переноса усадьбы на другой участок и предоставление участка для строительства нового дома. Можно ли рассчитывать на такой вариант в Минске?

Евсеев, Минск

— Да, указом предусмотрены перенос и восстановление жилого дома, строительство и предоставление жилого дома, предоставление вне очереди без проведения аукциона земельного участка в иных населенных пунктах Республики Беларусь с выплатой денежной компенсации собственнику жилого дома. Но, к сожалению, на практике у нас реализуются два вида компенсации: предоставление квартиры или денежная компенсация.

В вашем случае не стоит рассчитывать на предоставление участка в Минске.

Мы живем в неприватизированной квартире, наш дом идет под снос. Какие у нас варианты?

Гаевский, Витебск

— Порядок действий в этом случае определен указом № 563 и предусматривает предоставление нанимателю и проживающим с ним гражданам жилого помещения из расчета 15-20 кв. м на человека на условиях ранее заключенного договора найма.

Если на момент сноса кто-то из проживающих состоит на очереди на улучшение жилищных условий, это как-то учитывается? Как скоро можно будет продать или разменять жильё, предоставленное при сносе?

А. Лавринюк, Минск

— Нет. Это в законодательстве не прописано. При сносе дома взамен имеющегося жилья предоставляется квартира (жилое помещение) из расчета не менее 15 кв. м на самого собственника и на каждого зарегистрированного на момент принятия решения члена его семьи. Так как в соответствии с указом № 563 состоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий могут граждане, обеспеченные жильем общей площадью меньше 15 кв. м (в Минске – меньше 10 кв.м.) на одного человека, то вас снимут с очереди.

После того как вы получили взамен сносимого другое жилье, оформили право собственности на него, вы имеете право распоряжаться квартирой по своему усмотрению.

На все про все 2 года

N, Минск

— Местный исполнительный комитет первоначально принимает решение о предстоящем изъятии земельного участка для государственных нужд. Срок между принятием такого решения и решением об изъятии и предоставлении земельного участка не может быть менее трех месяцев и более двух лет.

По истечении указанного срока решение о предстоящем изъятии земельного участка считается утратившим силу. На основании этого документа в течение трех рабочих дней местный исполнительный орган или лицо, которому предоставлен земельный участок, заказным письмом уведомляет гражданина о том, что в течение месяца тот должен определиться с видом компенсации. Потом застройщик предлагает конкретные варианты.

Таким образом, в вашем случае застройщик укладывается в установленные законодательством сроки.

Наш частный дом идет под снос. У меня есть квартира (общая площадь 50 кв. м., 3 комнаты) в блокированном доме. В квартире прописаны я и мой 14-летний внук. Дом разделен согласно документам на две квартиры. На участке имеются гараж и сарай, а также зеленые насаждения и колодец. Что мне должны предложить взамен?

С. Хританова, Минск

— Если есть документы из БРТИ, подтверждающие что в вашем доме несколько квартир, то каждому собственнику будет предоставлена отдельная квартира.

Без выбора?

Должен ли застройщик предлагать жильцам несколько вариантов на выбор?

— Законодательством не предусмотрено предоставление вариантов на выбор. Но в указе №58 прописано, что права реализуются в пределах населенного пункта, то есть Минска. Вместе с тем застройщик вправе при наличии возможности предложить собственнику иной вариант жилого помещения.

Застройщик должен предлагать квартиру площадью по СНБ или по общей площади жилого помещения? Вправе ли застройщик требовать денежную доплату за лишние метры?

Семенов, Минск

— Есть три вида площади жилого помещения: общая площадь по СНБ (Строительные нормы Республики Беларусь), общая площадь жилого помещения (без учета лоджии и балконов) и жилая площадь. Квартира предоставляется по общей площади жилого помещения, т.е. без учета лоджии и балконов.

Законодательством не предусмотрена денежная доплата за так называемые «лишние метры». Когда в качестве компенсации предоставляется квартира, в любом случае делается рыночная оценка сносимого и предоставляемого жилья. Если рыночная стоимость сносимого жилья выше стоимости предоставляемого, то выплачивается денежная компенсация в размере этой разницы. Если наоборот – собственник ничего не доплачивает.

Жилье под снос что взамен?

Напишите свой вопрос и наш юрист перезвонит вам в течение 5 минут и бесплатно проконсультирует. Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течение 5 минут. Представьте, что вы проживаете в приватизированной квартире или в частном доме, а вам сообщают, что здание подлежит сносу. Действительно, власти имеют право на такое решение. Но только в случаях, предусмотренных Жилищным законодательством.

Если дом сносят а квартира приватизирована

В данном случае помощь будет представлена в виде изучения материалов и документов по делу. Достаточно просто заполнить специальную форму и указать данные для связи. Юрист рассмотрит ваш вопрос уже в ближайшее время и направит ответ. Получить правовую помощь можно круглосуточно: в ночное время на ваши вопросы отвечают дежурные юристы.

Как правило, под снос попадают бараки, старые 5-этажки и иные дома, Если квартира приватизирована и вы – собственник, то у вас есть два. Можно ли.

Снос приватизированного жилья

Это возможность прочувствовать опытность юриста, степень его квалификации и просто уровень осведомленности в вопросе. Нам очень важно, чтобы Вы чувствовали, что мы сделаем все возможное и решим ваш вопрос.

Приватизированная квартира в доме под снос

Нас 10 человек, которые купили по участку вдоль трассы, для проведения малого бизнеса, кафе, гостиницы. Все вместе протянули линию электропередачи, складывались все одинаково. Оформил эту линию один из 10 человек на. Но документально, это нигде не подтверждено.

Как разделить имущества до развода Гк рф статья 301 Юридически правильный договор купли продажи автомобиля Что делать соседи мешают спать Куда обратиться по защите прав потребителей в москве Сумма авансового отчета Консультация юриста по недвижимости екатеринбург уралмаш Займ под залог Цена ликвидация ооо. Выбивание долгов Ст 183 Консультация юриста в омске онлайн бесплатно Вопрос автоюристу онлайн бесплатно круглосуточно Договор дарения между юр лицами Соглашение о реальном разделе жилого дома Психиатрическая статья 14б Бесплатная помощь адвоката екатеринбург Авто консультация юриста онлайн.

Как приватизировать квартиру — Глеб Сегида / ЛІГА.Блоги

1.      Какие выгоды дает приватизация жилья?

До тех пор, пока квартира или дом не являются приватизированными, ее владелец может в ней лишь проживать, но не может эту недвижимость продать, обменять, подарить, или передать в наследство, или же оформить кредит под ее залог.

Особенно актуально это становиться для пожилых людей – квартира, ради которой человек трудился всю жизнь, в итоге, перейдет в собственность государства (то есть чиновников), а не детей, или внуков.

2.      Какое жилье может быть приватизировано?

Согласно Закону «О приватизации государственного жилищного фонда» приватизации подлежат квартиры в многоквартирных домах, одноквартирные дома, жилые помещения в общежитиях, комнаты в квартирах, где живут два и более нанимателей.

При этом не может быть приватизировано такое жилье, как: квартиры-музеи; помещение в общежитиях на территориях закрытых поселков и заповедников; служебные квартиры; жилые помещения, пребывающие в аварийном состоянии.

3.      Сколько стоит приватизация?

Каждый гражданин Украины может бесплатно приватизировать жилье в расчете 21 квадратный метр на одного человека. На семью дополнительно выделяются 10 квадратных метров.

Однокомнатные квартиры приватизируются бесплатно независимо от площади.

Также в Законе выделены ряд льготных категорий, которым предусмотрена бесплатная приватизация вне зависимости от площади жилья.

Впрочем, за превышение указанной нормы необходимо доплатить чисто символическую сумму — 18 копеек за метр, независимо от района города или категории жилья.

Таким образом, приватизация является, де-факто, бесплатной в любом случае. Например, даже если человек живет один в квартире площадью 100 кв. м. (не забываем, что квартира должна была быть построена до 1991 года, а на тот момент квартиры такой площадью были редкостью), то ему надо будет заплатить 12 гривен 42 копейки (100-(21+10).

4.      Какова процедура проведения приватизации?

Вся процедура состоит из нескольких этапов, которые не являются сложными, но них придется выделить время.

На первом этапе будет необходимо оформить в ЖЭКе (или ОСББ) форму 4 (если приватизируется отдельная квартира) или форму 5 (если квартира коммунальная). Для этого паспортисту в ЖЭКе предоставляются паспорта всех взрослых членов семьи и свидетельства о рождении, если проживающим еще не исполнилось 16 лет.

Далее получаете в ЖЭКе технический паспорт на квартиру, который выдает мастер или техническая служба ЖЭКа. Если квартира старая и документации на нее нет, необходимо будет сделать новый техпаспорт на квартиру в БТИ. Если была проведена перепланировка – ее придется узаконить.

Затем начальнику ЖЭКа подается заявление вместе с заполненной формой 4 (или 5) и техпаспортом на квартиру.

С подписанным в ЖЭКе заявлением, а также паспортами и свидетельствами о рождении (при наличии детей), ИНН и техпаспортом квартиры обращаетесь в отдел приватизации местной райадминистрации.

В течение месяца с момента регистрации заявления выдается свидетельство о праве собственности на квартиру.

На последнем этапе свидетельство о праве собственности надо обязательно зарегистрировать в Государственном реестре. Сделать это можно в органах Госрегистрации или у нотариуса.

Раздел приватизированной квартиры при разводе супругов

Кстати: Знаете о нашей услуге «Развод без стресса»? Подробнее

Согласно ст. 39 СК РФ, при разводе все, что нажито в браке, делится между супругами поровну, если иные условия не определены брачным договором. Однако из данного правила есть исключения — они приведены в ст. 36 СК РФ: к ним, например, относятся те активы, которые приобретены безвозмездно. Разделены они быть не могут и останутся в собственности изначального владельца.

Но какое отношение это имеет к приватизации? Дело в том, что приватизация жилья как раз является безвозмездной сделкой. Суть ее состоит в безвозмездной (бесплатной) передаче государственной или муниципальной жилплощади в частное владение. Воспользоваться такой возможностью допускается только один раз в жизни.

Как приватизированное жилье можно поделить при разводе?

Приватизированное в пользу одного из супругов жилье может быть включено в общую массу супружеского имущества лишь в случаях, когда оно было модернизировано за счет общих доходов или личного вклада (усилий, средств, материала) второго супруга в период брака таким образом, что его стоимость на рынке недвижимости значительно возросла.

Если квартира приватизировалась обоими супругами в равных долях или без определения долей, то раздел квартиры будет происходить по нормам ЖК РФ и ГК РФ, но не как совместно нажитая собственность. Если доли не были определены изначально, то считается, что приватизация должна происходить в равных долях, поэтому каждый получит по ½ доле жилья, а при наличии иных участников приватизации – в равных долях между ними.

Подобная форма раздела не является делением квартиры как общего имущества по нормам СК РФ. По сути, деления как такового и не происходит — за супругами сохраняются их доли в праве собственности, возникшие в момент приватизации.

Когда приватизированное помещение разделить при разводе нельзя?

Во всех остальных случаях, если приватизация был осуществлена при участии только одного супруга. При этом какая-либо компенсация может быть затребована лишь тогда, как если второй супруг докажет и документально подтвердит, что вкладывал в нее собственные (а не общие) средства.

Например, когда был произведен ремонт, но он не внес существенных изменений в технические или значительные качественные параметры жилья. В этом случае компенсации подлежат только эти расходы.

Если нет доли в собственности приватизированной квартиры, можно ли там жить второму супругу после развода?

Для сохранения права пользования приватизированной квартирой после развода должны быть соблюдены следующие условия:

• Переход прав из государственной/муниципальной формы в частную происходил в период брака;
• Второй супруг был зарегистрирован в это время в помещении и заявил отказ от участия в приватизационном процессе, пожелав воспользоваться своим правом на приватизацию в будущем.

При соблюдении всех перечисленных условий не имеющий собственной доли в приватизированном жилье супруг приобретает бессрочное право пользование приватизированным жильем и выселить его оттуда невозможно будет даже через суд. Однако разделить жилье все равно не получится, можно лишь определить правила и порядок использования помещением и/или требовать вселения, и не чинить препятствий в пользовании жильем.

Что делать супругу, оставшемуся без доли?

Для членов семьи, самостоятельно отказавшихся от приватизации, закон предусматривает защитные механизмы: такие граждане могут жить в квартире без ограничения по времени, хотя собственниками считаться не будут. Но для этого закон выдвигает условия: граждане официально зарегистрированы в квартире и другого жилья у них нет.

Конечно, вынужденное нахождение рядом создает определенные сложности для ставших чужими людей. Ситуация эта непростая, и разрешить ее проблематично даже через суд. И опять-таки важную роль здесь играет наличие детей. В качестве альтернативы суд может обязать владельца квартиры обеспечить бывшего супруга другим жильем.

Вынужденное совместное проживание бывших супругов — всегда источник конфликтов

Помощь юриста

Приватизированное жилье после расторжения брака остается у того, кто участвовал в приватизации. Однако, как вы успели убедиться, нюансов тут множество — и для собственника, и для членов его бывшей семьи.

Вопрос возможности дележа приватизированной квартиры в любом случае необходимо уточнять у юриста, поскольку без соответствующего юридического опыта граждане часто неправильно понимают нормы законы и неверно их истолковывают. В итоге, как результат – отказ в удовлетворении исковых заявлений и лишние затраты времени и средств на последующее обжалование судебных решений.

Специалисты юридической компании «Планета Закона» готовы оказать полный комплекс правовой помощи по вопросам раздела приватизированного жилья, а также в поиске возможных компромиссов в случаях, когда такой раздел невозможен. Звоните нам прямо сейчас + 7 (495) 722-99-33 или пишите в WhatsApp.



Я – наследник. Оформление квартиры в наследство.

Я – наследник. Оформление квартиры в наследство.

 

Управление Росреестра по Курской области информирует.

 

Получив в наследство недвижимое имущество, наследник неизбежно сталкивается с вопросами его оформления.

Обращение к нотариусу с заявлением о принятии наследства — начало процедуры оформления прав наследования на недвижимость.

Наследнику, претендующему на имущество, нужно подать заявление в шестимесячный срок с момента смерти наследодателя по месту расположения квартиры. Заявление может подать как сам наследник, так и его представитель, действующий по доверенности.

При открытии наследственного дела к заявлению прилагаются документы.

До подачи заявления нотариусу важно ознакомиться с перечнем необходимых документов для вступления в наследство. Представленные документы нотариус проверяет и определяет круг наследников, в том числе их доли в наследуемом имуществе. При отсутствии спорных ситуаций относительно наследства через полгода будет выдано свидетельство о наследовании квартиры.

Право наследования квартиры подлежит государственной регистрации. Для этого необходимо обратиться в орган регистрации прав.

При государственной регистрации оплачивается пошлина.  

Оформление в наследство приватизированной квартиры

Если приватизированная квартира является объектом наследования, то, нотариусу для оформления свидетельства о наследстве нужно представить договор приватизации.

Не всегда наследодатель владеет жилым помещением (квартирой) единолично. Поэтому необходим указанный договор, так как он содержит информацию обо всех участниках приватизации или, наоборот, отказавшихся от нее. Если в договоре приватизации доли владельцев не устанавливались, то квартира была приватизирована как общая совместная собственность.

Согласно статье 3.1. Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в случае смерти одного из участников совместной собственности на жилое помещение, приватизированное до 31 мая 2001 года, определяются доли участников общей собственности на данное жилое помещение, в том числе доля умершего. При этом, указанные доли в праве общей собственности на данное жилое помещение признаются равными.

Полученная в наследство приватизированная квартира оформляется по общим правилам, которые регламентирует Гражданский Кодекс.

Оформление в наследство неприватизированной квартиры

Неприватизированная квартира является государственной или муниципальной собственностью, и наследодатель проживает в ней на условиях социального найма.

На практике часто возникают споры по поводу включения такого жилого помещения или его части в наследственную массу.

Вместе с тем, в случае, когда наниматель (умерший) подал заявление о приватизации и необходимые для этого документы, но умер, не получив договор на передачу жилого помещения в собственность, то это обстоятельство не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника включить квартиру в состав наследства.

В случае смерти нанимателя квартиры один из проживающих в ней членов семьи заключает договор с собственником жилого фонда.

После заключения договора социального найма наследники вправе обратиться за передачей в собственность жилого помещения в порядке приватизации в уполномоченный орган, ответственный за жилой фонд.

Основанием для регистрации права собственности на квартиру в этом случае будет данный договор.

 

 

Ведущий специалист-эксперт

отдела организации, мониторинга и контроля

Управления Росреестра по Курской области

Азарова Юлия Валерьевна

 

квартиры с участием материнского капитала, приватизированные и унаследованные квартиры — Блог Райффайзенбанка R-Media

Чаще всего семьи используют эту сумму на улучшение жилищных условий. В регионах, где жилье стоит не так дорого, она может покрыть значительную часть стоимости жилья или первоначальный взнос по ипотеке.

В чем риск. Если для покупки или строительства жилья продавец использовал материнский капитал, то такое жилье должно быть оформлено в собственность всех членов семьи (п. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ).

Под членами семьи понимается распорядитель материнского капитала — тот, кому выдается сертификат на него, обычно это мама, а также ее супруг и все дети мамы. В данном случае под супругом понимается только официальный супруг, а под детьми — все дети распорядителя маткапиталом, в том числе совершеннолетние. Если у супруга мамы есть дети от другого брака, то они никакого отношения к маткапиталу не имеют. Если у мамы есть дети от другого брака — они имеют право на долю.

Если владелец сертификата не выделил доли на всех, кому положено по закону, присутствует нарушение законодательства, а еще — прав несовершеннолетних. Претензию может заявить прокуратура, органы опеки или Пенсионный фонд. Сам ребенок, когда вырастет, тоже может заявить о нарушенных правах. Супруг, которому не досталась доля в купленной квартире, тоже может предъявить свои претензии.

Если продавец не выделил доли тем, кому положено, и решил продать жилье, где использован материнский капитал, то покупатель может столкнуться с исками от прокуратуры, ПФР, опеки, супруга или выросшего ребенка продавца. Если сумма маткапитала намного меньше стоимости квартиры, то, скорее всего, суд обяжет родителей вернуть маткапитал государству или положить деньги детям на счет, но нервы покупатель себе точно попортит.

Как минимизировать риск. С материнским капиталом не все так просто. Чтобы снизить свои риски, покупателю нужно проверить, использовался ли материнский капитал продавца для покупки этой квартиры. Вот что можно сделать:

1. Проверить договор приобретения у продавца — это обычная практика: для оценки законности права собственности продавца всегда запрашиваются правоустанавливающие документы. Если там есть отсылка к средствам материнского капитала, например прямо указано, что для оплаты покупки квартиры использовался маткапитал, то смотрим, выделены ли доли всем, кому нужно.

Если договор приобретения оформлен только на одного родителя, то выделения долей еще не было. В этом случае перед продажей продавец обязан:

• выделить доли всем, кому положено;
• запросить разрешение органа опеки и попечительства, если на момент продажи среди собственников есть несовершеннолетние дети.

Только после этого он может продавать жилье.

2. Выяснить наличие детей у продавца — проверьте паспорт продавца на странице с информацией о детях и подходит ли возраст детей под программу материнского капитала. Если второй или последующий ребенок родился в 2007 году и позже или если первый ребенок родился начиная с 2020 года, то у продавца есть право на маткапитал. В этом случае нужно понять, как он им распорядился.

3. Запросить у продавца справку о наличии права на материнский капитал. Продавец может взять такую справку онлайн через личный кабинет на сайте Пенсионного фонда. Для этого нужно зайти в личный кабинет в раздел «Материнский капитал» → «Заказать справку (выписку)»:

Получить справку о наличии права на материнский капитал продавец может через личный кабинет Пенсионного фонда

Если права на материнский капитал нет, то в справке так и будет указано, и далее проверка не нужна. Если в справке указано, что сертификат на маткапитал выдан, то нужно выяснить, использовал ли продавец эти деньги.

Так выглядит справка о наличии права на материнский капитал

4. Если продавец покупал квартиру с использованием ипотечного кредита — запросить у него справку из банка о погашении кредита, в которой часто прямо указывают, был использован материнский капитал или нет.

Так выглядит справка из банка о погашении ипотечного кредита

Если банк не может или по каким-то причинам не хочет предоставить такую справку или если квартира покупалась без ипотеки, то нужно запросить у продавца справку об использовании материнского капитала. Ее можно заказать онлайн через личный кабинет на сайте Пенсионного фонда, лично через отделение ПФР или через «Госуслуги».

Так выглядит справка об использовании материнского капитала (Постановление Правления ПФР от 16. 05.2019 № 276п)

Частные апартаменты Herrick House

Планы этажей нашей квартиры

Квартиры в The Herrick House современные и уединенные, и все они выходят на тщательно ухоженные сады и территорию, предлагая как живописный вид, так и естественное освещение. Каждая квартира имеет мини-кухню с местом для шкафа, раковиной, холодильником и микроволновой печью. Отопление и кондиционирование воздуха регулируются в отдельных квартирах. Окна также можно открыть, чтобы обеспечить приток свежего воздуха.

Мы будем рады помочь вам решить, какой стиль квартиры лучше всего подходит для вас.Пожалуйста, позвоните нам по телефону 978-922-1999, чтобы узнать больше.

Апартаменты-студио

Венам

Апартаменты-студио

Уютная однокомнатная квартира площадью 360 кв. футов, которую можно легко организовать со спальной и гостиной зонами. Большой шкаф и просторная ванная комната подчеркивают это хорошо спроектированное пространство.

Глостер

Большая студия

Равная по площади The Beverly, эта квартира открытой планировки площадью 417 кв. футов предлагает удобную спальню и гостиную, а также удобный уголок для завтрака.

---

Квартиры с одной спальней

Беверли

Квартира с одной спальней, площадью 417 кв. футов. Комбинация гостиной и столовой позволяет создать открытую и гибкую жилую зону, идеально подходящую для наслаждения стилем жизни The Herrick House.

 

Манчестер

Этот апгрейд с одной спальней площадью 516 кв. футов предусматривает множество вариантов меблировки. Он может оставаться двухкомнатным блоком с просторной спальней и просторной гостиной, совмещенной со столовой, или жилые помещения могут быть разделены на две комнаты, чтобы создать вторую спальню или кабинет/кабинет.

---

Квартиры с двумя спальнями

Рокпорт

Две спальни, две ванные комнаты

Эти улучшенные апартаменты площадью 834 кв. фута могут похвастаться двумя спальнями, двумя ванными комнатами, отдельной гостиной и столовой. Его просторная планировка включает в себя четыре встроенных шкафа, в том числе большую гардеробную. Сочетая просторную жилую площадь с современным дизайном, эта квартира создает ощущение высокого класса.

Когда Private Equity становится вашим арендодателем — ProPublica

ProPublica — это некоммерческая служба новостей, которая занимается расследованиями злоупотреблений властью.Подпишитесь, чтобы получать наши самые важные истории, как только они будут опубликованы.

Дэниел Купер едва мог позволить себе крошечную квартирку в 13-этажном здании Olume в центре Сан-Франциско. Но обширный вид с террасы на крыше очаровал его.

Выросший в маленьком городке в штате Кентукки, Купер был поражен величием горизонта перед ним, от парящей ввысь башни Salesforce, самого большого небоскреба Сан-Франциско, до сверкающих золотыми куполов на вершине собора Святого Павла.Иосифа, одна из исторических достопримечательностей города.

Чувство возможности, которое он ощутил, глядя на свой новый родной город, помогло убедить инженера-программиста стать одним из первых арендаторов стеклянного нового здания в 2016 году. чтобы переехать. Она восхищалась высокими потолками в своей новой детской студии на шестом этаже, которую она делила со своей ши-тцу, Рокси-Джоли.Несколько месяцев спустя «Спец» Титус, предприниматель, чьи очки вдохновили ее прозвище, счастливо поселилась в угловой квартире на восьмом этаже со своей дочерью. Она выиграла его в лотерею на квартиры с арендной платой ниже рыночной.

Но потенциальные арендаторы были не единственными, кто присматривался к новому многоквартирному дому с его 121 квартирой, тренажерным залом и местами для костра на крыше.

В июле 2017 года Купер получил электронное письмо, в котором сообщалось, что Greystar, гигант по управлению недвижимостью и инвестициям в недвижимость, захватывает здание.Фирма, поддерживаемая частным капиталом, покупала владельца Olume, Monogram Residential Trust, и его инвестиции в четыре дюжины объектов недвижимости, разбросанных по 10 штатам. Купер беспокоился, что его новое сообщество вот-вот изменится.

Когда Серая Звезда взяла на себя ответственность, его тревога усилилась. Арендная плата взлетела. По словам Купера, мусор собирается в коридорах и на террасе на крыше. Охранник появлялся реже. Одна арендаторша сказала, что испугалась, когда столкнулась с крупным, на вид пьяным мужчиной, которого она не знала, танцующим в купальнике и балетной пачке в гараже.Другая арендаторша рассказала, что ей приходилось греть воду в ванне на плите после того, как она несколько раз просыпалась и обнаруживала, что из крана течет только холодная вода.

«Я понимаю, что арендная плата растет, стоимость жизни растет, все растет», — сказал Купер. «Но при этом мы ожидали, что качество здания и качество управления останутся прежними, а это было не то, что мы видели».

Greystar не ответила на вопросы о жалобах арендаторов, заявив лишь, что удовлетворенность жителей «очень важна» для компании.

0″> Согласно первому в своем роде анализу, проведенному ProPublica, Купер и его товарищи-квартиросъемщики на собственном опыте испытали на себе последствия резкого, хотя в основном незамеченного, перехода контроля над жизненно важной частью жилого фонда Америки.

Согласно анализу ProPublica данных Национального совета по многоквартирным домам о крупнейших в стране многоквартирных домах, за последнее десятилетие фирмы, поддерживаемые частными инвестициями, такие как Greystar, ворвались на рынок многоквартирных домов, скупая тысячи квартир и становясь крупными арендодателями в американских городах. собственники многоквартирных домов с пятью и более квартирами.

Частные инвестиционные компании стояли за 85% крупнейших сделок Freddie Mac по жилым комплексам

Анализ показал, что в настоящее время частный капитал является доминирующей формой финансовой поддержки 35 крупнейших владельцев многоквартирных домов. В 2011 году около трети квартир, принадлежавших крупнейшим владельцам, были обеспечены частным капиталом. Десять лет спустя половина из них была такой.

Анализ показал, что в прошлом году

частных компаний, входящих в топ-35, в совокупности владели примерно миллионом квартир.Скорее всего, это занижение, потому что гиганты прямых инвестиций, такие как Blackstone, Lone Star Funds и другие, не участвуют в ежегодном опросе Национального совета по многоквартирному жилью.

Частные инвестиционные компании часто действуют как корпоративная версия домохозяйки: они ищут сделки по многоквартирным домам, сокращают расходы или повышают арендную плату, чтобы увеличить доход, а затем продают здания по более высокой цене.

Приток частного капитала происходит во время национального кризиса доступного жилья и имеет ужасные последствия, говорят арендаторы и их защитники. По словам защитников арендаторов, такие фирмы используют эффект масштаба, чтобы более агрессивно выжимать прибыль из своих зданий, чем это обычно делают традиционные арендодатели. Тактика фирм может включать резкое повышение арендной платы или сборов и пренебрежение содержанием. Иногда арендодатели вытесняют существующих арендаторов и заменяют их теми, кто может платить больше.

Размер компаний позволяет им влиять на рыночные ставки и лоббировать реформы, которые могут ослабить их влияние. И их цели — быстро увеличить прибыль от здания, чтобы продать его подороже, — часто расходятся с целями арендаторов, которым необходимо в них жить.Напротив, так называемые семейные арендодатели обычно ищут стабильные потоки арендного дохода с течением времени, пока их здания растут в цене.

Еще одно отличие заключается в прибыли. Частные инвестиционные компании хвастаются огромными доходами, а самые агрессивные фонды стремятся получить прибыль в размере 20% или более от вклада инвесторов за вычетом платы за управление. Это сопоставимо с публично торгуемыми инвестиционными фондами недвижимости, которые в среднем выплачивают годовой дивидендный доход в размере 4.33% и позволяют инвесторам удерживать стоимость акций траста.

ProPublica обнаружила, что бум покупки частного капитала частично подпитывался Freddie Mac, крупнейшим в стране финансистом арендного жилья.

Штаб-квартира Freddie Mac в Маклине, штат Вирджиния. Кредит: Эндрю Харрер/Блумберг/Getty Images

Freddie Mac — это публично торгуемая корпорация с уставом Конгресса, которая помогает поддерживать покупку домов и квартир, покупая ссуды у частных кредиторов, чтобы они могли свободно делать больше ипотечных кредитов.В 2008 году было создано новое федеральное агентство по надзору, Федеральное агентство по жилищному финансированию, после того как проблемы с ипотечными кредитами на одну семью едва не привели к тому, что Freddie Mac и Fannie Mae оказались в государственном эквиваленте банкротства.

Согласно анализу ProPublica данных отраслевого издания Commercial Mortgage Alert, на крупные частные инвестиционные компании приходилось 85% 20 крупнейших сделок Freddie Mac по финансированию покупки жилых комплексов одним заемщиком.

Все эти сделки, кроме одной, были совершены в 2015 году или позже, поскольку низкие процентные ставки побудили частные инвестиционные компании искать миллиарды в кредитах, обеспеченных Фредди, для массовых покупок квартир.

Данные показывают, что в 2016 году крупнейшие кредиты с участием частных инвестиционных компаний составили не менее 11% от общего объема сделок Freddie. В 2017 году на их долю приходилось не менее 6%.

Покупка Greystar Olume в том же году была частью сделки на сумму почти 1,8 миллиарда долларов, которая установила рекорд как самая крупная сделка, которую Freddie Mac когда-либо делал с одним заемщиком, по данным Commercial Mortgage Alert.

Последствия всплеска таких ипотечных кредитов продолжаются и сегодня.Исследователи и адвокаты опасаются, что крупные кредиты частным инвестиционным компаниям способствуют концентрации отрасли и повышают стоимость аренды. Кредиты, как правило, не включают положения, которые повышают защиту арендаторов или удерживают арендную плату за доступное жилье на низком уровне в долгосрочной перспективе.

Условия кредита

Freddie обычно позволяют владельцам зданий повышать арендную плату в течение нескольких лет после выдачи кредита. Freddie не отслеживает уровни арендной платы с течением времени в зданиях, которые она финансирует.Федеральное агентство жилищного финансирования не требует от компании делать это.

«Почему бы нам не установить хотя бы минимальную защиту арендаторов?» сказала София Лопес, заместитель директора кампании по жилищному строительству Чикагского Центра действий по вопросам расы и экономики. По ее словам, отсутствие таких правил вызывает вопросы о приоритетах регулятора Freddie Mac. FHFA «кажется, гораздо больше заинтересована в защите прибыли, чем в обеспечении базовой защиты людей, живущих в жилье, которое они помогают финансировать.

Дэниел Купер (справа) и его партнер Кевин Хейни были арендаторами здания Olume в центре Сан-Франциско. Кредит: Лора Мортон, специально для ProPublica

Доступность должна занимать центральное место в миссии Freddie Mac, сказал Джим Бейкер, чья организация Private Equity Stakeholder Project отслеживает набеги отрасли на владение квартирами. «В той мере, в какой они финансируют покупки частными инвестиционными компаниями, которые затем резко повышают арендную плату, они работают прямо вопреки этой цели», — сказал Бейкер.

Представитель Freddie Mac преуменьшил значение крупных сделок с частными инвестициями, заявив, что его программа кредитования имеет гораздо более широкий охват. По его словам, средний размер кредита Freddie для многоквартирных домов составляет 6,4 миллиона долларов, и обычно он обрабатывает только две или три крупных кредитных сделки «портфеля» в год. В 2020 году, омраченном волатильностью рынка из-за пандемии, такие транзакции составили менее 1% от общего объема сделок Freddie на сумму 82,5 млрд долларов.

«В дополнение к нашей миссии доступности, Freddie Mac был создан для обеспечения ликвидности и стабильности на рынках жилья и должен оказывать постоянную поддержку на всем рынке для достижения этой цели», — сказал представитель, который отказался назвать свое имя, сославшись на правительство. поддержал политику корпорации.

Представитель FHFA отказался от комментариев.

Greystar не ответила напрямую на список вопросов от ProPublica. В кратком заявлении компания заявила, что уделяет пристальное внимание проблемам жителей.

«Удовлетворенность жителей очень важна для нас, и мы регулярно опрашиваем наших жителей, чтобы оценить уровень их удовлетворенности, чтобы помочь нам решить проблемы и определить возможности для улучшения наших услуг», — говорится в заявлении.

Но это не было опытом Купера или других бывших арендаторов, которые говорили с ProPublica.

«Наше здание недавно было приобретено новой фирмой, которая не проявила ничего, кроме презрения к существующим жильцам, — написал Купер в онлайн-обзоре через год после того, как Greystar завершила покупку, — и стремления увеличить прибыль».

Новый способ получения прибыли

0″> Великая рецессия, закончившаяся в 2009 году, стала финансовой дырой для миллионов американцев.Более 3,7 миллиона домохозяйств подверглись лишению права выкупа. Но для компаний, поддерживаемых частными инвестициями, это не было такой уж катастрофой.

По бросовым ценам фирмы скупили десятки тысяч домов на одну семью, потерянных из-за потери права выкупа, и сдали их в аренду.

Эта практика вызвала негативную реакцию. Защитники жилья и арендаторы заявили, что компании взимают непомерную арендную плату и сборы, пренебрегают ремонтом и запугивают арендаторов, агрессивно угрожая выселением.Сделка Fannie Mae на 1 миллиард долларов с принадлежащей Blackstone компанией по аренде жилья в 2017 году вызвала столько критики, что Fannie Mae и Freddie Mac прекратили финансирование таких сделок в следующем году. Blackstone отрицает причастность к злоупотреблениям арендаторами и больше не владеет компанией.

Но к тому времени частные инвестиционные компании нацелились на другие типы жилья, расширяясь на общежития для пожилых людей и студентов, промышленные дома и большие многоквартирные дома, сказал Патрик Вудалл, старший научный сотрудник организации «Американцы за финансовую реформу», беспристрастной некоммерческой организации, выступающей за меры, такие как защита прав потребителей и подотчетность банков.

Большие жилые комплексы не являются символами американской мечты, как дома на одну семью. Но в них проживает значительная часть из 44 миллионов домохозяйств, которые арендуют жилье. И новый домовладелец Купера за несколько десятилетий до этого нашел способ превратить этот спрос в наличные деньги.

Еще до того, как на рынок ворвались другие частные инвестиционные компании, Боб Фейт, основатель и генеральный директор Greystar, был пионером в привлечении крупных инвесторов к рынку для покупки, продажи и управления большими жилыми комплексами. Он привлек средства из самых крупных фондов Уолл-стрит: институциональных инвесторов, таких как пенсионные фонды, хедж-фонды и компании по страхованию жизни. Деньги от таких инвесторов известны как частный капитал.

Боб Фейт, председатель и главный исполнительный директор Greystar Real Estate, во время интервью Bloomberg Television в 2020 году. Кредит: Кристофер Гудни / Bloomberg / Getty Images

Деньги хлынули в отрасль после рецессии, когда стало много финансирования и арендаторов.В период с 2016 по 2021 год Greystar почти удвоила размер своего портфеля квартир до более чем 75 000, поднявшись по ступеням крупных владельцев и став шестым по величине в стране.

Фэйт хвастался своей способностью выжимать деньги из зданий, которые он покупает и которыми управляет.

0″> «Много раз мы берем на себя актив, которым, возможно, управляла, знаете ли, небольшая организация, которая не была сосредоточена на чистой прибыли», — сказала Фейт во время интервью на конференции в 2010 году.«Мы можем добиться значительной экономии за счет расходной части уравнения, даже при неизменном или даже слегка падающем рынке».

Серая Звезда отказалась предоставить Фейт для интервью.

Арендаторы обвинили компанию в использовании сомнительной тактики для получения прибыли. В одном иске в Калифорнии утверждалось, что компания взимала незаконные сборы сверх арендной платы, чтобы общая сумма задолженности арендаторов увеличивалась каждый месяц — практика, которая в иске называется «пирамидированием».

Серая Звезда отвергла обвинения, заявив, что не занималась незаконными действиями. Дело продолжается.

Другие частные инвестиционные компании сосредоточились на повышении доходов за счет процесса, который некоторые в отрасли называют «повторным арендатором», когда новые арендодатели вытесняют существующих арендаторов, чтобы освободить место для других, которые могут позволить себе более высокую арендную плату.

В 2018 году компания Lone Star Capital, финансируемая частными инвесторами (которая не имеет отношения к Lone Star Funds), купила жилой комплекс в Хьюстоне, где многие арендаторы просрочили платежи или платили по ставкам ниже рыночных.По словам компании, все они были выселены или ушли в течение года.

«Если вы не платите, найти новых арендаторов довольно просто», — сказал Роб Бердсли, основатель и директор Lone Star Capital.

Защитники говорят, что агрессивное стремление частного капитала к краткосрочной прибыли заставляет их быстрее выгонять арендаторов.

«Некоторые из худших участников с точки зрения выселений, которые мы видели, принадлежали частным акционерным обществам», — сказал Бейкер из проекта Private Equity Stakeholder Project.

Фонды прямых инвестиций обычно имеют продолжительность жизни около 10 лет, сказал Джеффри Гук, бывший инвестиционный банкир, профессор бизнес-школы Johns Hopkins Carey Business School и автор недавно опубликованной книги «Миф о прямых инвестициях». Это дает фирмам всего несколько лет на то, чтобы выбрать недвижимость для инвестиций, а затем еще несколько лет, чтобы внести изменения, которые повысят доход перед продажей.

0″> — Это очень короткий срок, — сказал Гук.«У вас должен быть результат».

Эмили Шиллингер, пресс-секретарь Американского инвестиционного совета, отраслевой группы прямых инвестиций, заявила, что фирмы улучшают перспективы для арендаторов. «Эти инвестиции помогают улучшать недвижимость, укреплять экологическую устойчивость и поддерживать рабочие места в местных сообществах», — сказала она.

Но квартирный бум частных инвестиций происходит на фоне нехватки жилья, что делает многих арендаторов уязвимыми.Страна нуждается в 328 000 новых единиц жилья в год, чтобы не отставать от спроса, сказала вице-президент Национального совета по многоквартирным домам Кейтлин Сугрю Уолтер. Строители терпели неудачу большую часть лет после Великой рецессии.

0″> Арендная плата почти удвоилась во многих крупных городах за десятилетие, несмотря на медленный рост заработной платы, который часто не соответствовал растущей стоимости жилья. Это поставило арендаторов в финансовые тиски: Объединенный центр жилищных исследований в Гарварде сообщил, что почти половина уплаченной арендной платы составляет 30% или более их дохода в 2019 году.Это по сравнению с 2001 годом, когда примерно 4 из 10 домохозяйств платили столько.

Когда арендная плата повышается, состоятельные арендаторы покупают более дешевую недвижимость, которая в противном случае была бы доступна людям, зарабатывающим меньше денег. Арендаторы с наименьшим иногда вообще не могут найти жилье.

Исследования показывают, что уровень бездомности увеличивается, когда средняя арендная плата в сообществе превышает порог примерно в 32% от дохода. Еще одно исследование показало, что повышение арендной платы всего на 5% может привести к появлению тысяч новых бездомных в таком городе, как Нью-Йорк.

«Внизу этой лестницы большая конкуренция», — сказал Крис Глинн, соавтор исследования бездомности и старший менеджер Zillow.

Арендная плата растет

После переезда в Olume — всего за несколько месяцев до покупки Greystar — Спекс Титус был в восторге. Свет из двух высоких угловых окон освещал одну из ее двух спален. Она подумала, что купила хорошую квартиру у хорошего домовладельца.

Monogram, публичный инвестиционный фонд недвижимости, казалось, предан своим арендаторам. Эти трасты часто владеют недвижимостью дольше, потому что, в отличие от частных инвестиционных компаний, они не пытаются перепродать ее за большие деньги всего через несколько лет.

«Я обожала Monogram, у меня с ними были прекрасные отношения, — сказала она. По ее словам, персонал проводил собрания для арендаторов, заботясь о том, чтобы запастись едой и напитками, подходящими для детей, такими как фруктовый пунш, для ее дочери-школьницы.«Они были очень, очень внимательны», — сказал Титус.

По словам Ариэль МакГенри, которая работала агентом по аренде в Argenta, еще одном здании Monogram, расположенном всего в нескольких кварталах от Olume,

Monogram призвала своих сотрудников реагировать на запросы арендаторов. По ее словам, компания предлагала сотрудникам скидки на проживание в ее квартирах, «чтобы вы могли говорить о проблемах и сопереживать». МакГенри переехал в квартиру с одной спальней в Olume вскоре после открытия здания.

0″> По словам МакГенри, Olume был немного дешевле, чем Argenta. В то время как большинство жителей Аргенты были одинокими профессионалами и семьями, зарабатывающими не менее 100 000 долларов, Олуме привлекал больше людей, которым нужны были соседи по комнате для оплаты аренды.

Район, известный как СоМа (к югу от Рынка), был частью криминогенного района города. Совсем недавно, в 2020 году, город подал в суд на 28 предполагаемых торговцев наркотиками, пытаясь изгнать их из района.

Но по мере роста числа технологических предприятий и ресторанов этот район приобрел репутацию многообещающего. В 2013 году Twitter перенес свою штаб-квартиру в массивное здание в стиле ар-деко. Жилые башни, такие как Olume, с высокими группами окон, обрамленными ярко-оранжевыми прямоугольниками, напоминающими мост Золотые Ворота, вскоре выросли среди более старых зданий с более низкой посадкой.

Вскоре после продажи Monogram арендная плата жильцов начала расти.

Договор аренды МакГенри был заключен вскоре после того, как компания Greystar вступила во владение. «Скорость обновления была чрезвычайно высокой», — сказала она. Как и Greystar, Monogram использовала алгоритм ценообразования для установления арендной платы за квартиру, но, по ее словам, была готова вести переговоры с арендаторами. Грейстар не был. Ее арендная плата выросла примерно до 3000 долларов после продажи Monogram, и, по ее словам, она снова подскочит почти до 4000 долларов.

Она обнаружила, что больше не может позволить себе жить в этом здании.

«На самом деле не было места для переговоров», — сказал МакГенри, который ушел в другую квартиру.

Арендная плата других жильцов тоже подскочила. «Студии разлетались как горячие пирожки, — сказал Мусбе.

Первоначальная арендная плата за квартиру Купера площадью 535 квадратных футов, в которой была раздвижная дверь между гостиной и спальней, составляла 2800 долларов в месяц. К 2018 году он и его партнер платили 3400 долларов и ожидали еще одного увеличения. Содержание собаки в квартире также обходится дороже.

« Арендная плата за домашних животных даже выросла на 25%», — вспоминал Купер в электронном письме.

Но он и его соседи обнаружили, что повышение арендной платы было не единственной проблемой после прихода к власти Greystar.

0″> Охранник надежно дежурил в вестибюле Олуме по ночам и в выходные дни, когда персонал здания отсутствовал. После продажи, сказал Титус, Олуме и Аргента делили охрану. «Я такая: «Вау, этот человек теперь отвечает за 600 человек», — вспоминает она.

Она чувствовала себя в меньшей безопасности. Бездомные разбили несколько лагерей в этом районе. Иногда, по ее словам, люди, которые не были арендаторами, забредали через дверь гаража, которая иногда давала сбой и оставалась открытой. В здании не требовалось удостоверение личности, чтобы войти в коридор квартиры через эту дверь. Титус была той, кто сказал, что однажды она обнаружила незнакомца, дико танцующего в балетном костюме в гараже.

Количество звонков в полицию из Олуме немного увеличилось, как показывают записи управления чрезвычайными ситуациями, в некоторые месяцы регистрировалось до восьми звонков — число, которое никогда не достигалось в рамках Monogram.

Титус был не единственным жителем Олуме, который чувствовал себя в меньшей безопасности. Однажды на закате, когда Дэниел Купер был на крыше, которую он так любил, с соседями, появился пьяный мужчина и сказал, что ему нужно место для ночлега. Другие жильцы проводили его вниз и наружу.

А бывший жилец Джастин Скорый сказал, что однажды открыл дверь на лестничную клетку на 11-м этаже, чтобы подняться на крышу, и обнаружил на лестничной площадке корзину с вещами бездомного.

По словам арендаторов, в Олуме произошли и другие изменения.

По словам Купера, в здании была служба доставки мусора, но по выходным она не работала. После того, как сотрудники Greystar заперли мусорный контейнер, которым жильцы пользовались, когда служба не работала, в его коридорах, в лифте, на крыше и в спортзале появились мешки с мусором. По его словам, такие удобства, как костровая яма на крыше, телевизор и площадка для выгула собак, также часто оставались грязными или в аварийном состоянии.

«Нам неделями говорили, что запросы на ремонт ожидают корпоративного одобрения, — сказал Купер. Даже мелочи, казалось, пали жертвой сокращения бюджета. По его словам, кофеварка в вестибюле несколько недель висела на табличке «не работает», и в конце концов машина исчезла.

Партнер

Купера, Кевин Хейни, сказал, что Olume стал «похож на общежитие колледжа». «Это был такой абсурд, что мы платили столько денег, чтобы жить в такой среде», — сказал Купер.

Дон Вуд, еще один бывший жилец, живший там в то время, сказал, что заметил, что на крыше устраиваются более шумные вечеринки. «Внезапно это начало напоминать общежитие».

Когда холодильник Титус, а позже и ее стиральная машина, сломались, она сказала, что персонал дома просто забрал запчасти из других квартир вместо того, чтобы чинить сломанные или покупать новые. Перетасовка была настолько обширной, что, когда у нее возникла проблема с заменой холодильника, и сотрудники принесли в ее отделение еще один, она заглянула внутрь и обнаружила этикетки, которые сама наклеила туда несколько месяцев назад.Она поняла, что сотрудники вернули ей ее оригинальный прибор. Он все еще протекал, отметила она.

В какой-то момент сотрудники посоветовали ей пользоваться стиральными машинами в пустых помещениях. Называя себя «кочевником с грязным бельем», Титус рассказывала, что в течение восьми-десяти месяцев она поднималась на 11-й этаж и спускалась на второй, чтобы постирать одежду для себя и дочери. Иногда ее одежда двигалась или пропадала, когда она приходила забрать ее из сушилки.

Некоторые общедомовые службы тоже вышли из строя. Мусбе не раз просыпалась утром и не находила в своей квартире горячей воды. Она выросла одной из 12 детей на Сейшельских островах, островном государстве и туристическом рае в Индийском океане. В самые холодные месяцы ее семья обычно грела воду на плите для ванн. Вот что она сделала. «Я назвала это моментом своей пещерной женщины», — сказала она.

Жалоба одного жильца на проблему с горячей водой вызвала откровенную перепалку между Greystar и городскими властями, которым поручено следить за соблюдением жилищного кодекса.

Арендатор, который анонимно подал жалобу в строительный департамент Сан-Франциско, жаловался на то, что «это заставило меня принять душ в квартире друга через улицу». По словам арендатора, управляющий зданием сказал, что один из двух котлов вышел из строя, но не может сказать, когда его починят.

Городской инспектор посетил и обнаружил другие нарушения, как показывают записи, в отношении элементов здания, включая панель управления пожарной сигнализацией и систему отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха.Хотя некоторая работа была проделана, в здании все еще не были устранены все проблемы, когда инспектор посетил здание несколько недель спустя или еще раз через несколько месяцев после этого, что побудило городские власти провести слушание.

После того, как городские власти издали приказ о сокращении выбросов, все нарушения в здании были наконец устранены, как показывают записи.

Реакция Greystar на принудительные меры резко отличалась от того, как действовала Monogram. Записи строительного департамента показывают, что в соответствии с Monogram две жалобы на неисправности здания — протечку и сломанный дверной замок — были разрешены в течение нескольких дней без повторных визитов инспектора или слушаний.

Несмотря на недовольство жильцов, Olume показался Greystar успешным.

В период с 2018 по 2019 год, как показывают данные Freddie Mac, прибыль комплекса выросла до 2 330 407 долларов в год, увеличившись на 24%. Согласно данным, здание добилось такого прироста как за счет сокращения расходов, так и за счет увеличения доходов.

«По сравнению с прошлым годом это значительный рост», — сказал Кевин Риордан, эксперт по финансам и профессор недвижимости в Государственном университете Монклера.

1″> Это всего лишь одно здание. Общий доход инвесторов Greystar публично не известен.

Greystar не прокомментировала жалобы жильцов.

Freddie Mac и Fannie Mae помогают большим парням

Лишь несколько частных инвестиционных компаний выиграли от большинства мегасделок, заключенных Freddie Mac за последние годы.

Greystar, базирующаяся в Чарльстоне, Южная Каролина, была одной из пяти таких компаний, которые более одного раза фигурировали в списке 20 крупнейших сделок Фредди с отдельными заемщиками.Четыре других — Lone Star Funds, Starwood Capital, Brookfield Asset Management и Harbour Group International — были бенефициарами половины сделок из списка. В совокупности они заняли около 16 миллиардов долларов.

Сделки были масштабными, в них участвовали тысячи квартир и несколько штатов. Согласно отчетам Freddie Mac, приобретение Greystar Olume было частью сделки, включающей более 8500 квартир в 10 штатах и ​​​​Вашингтоне, округ Колумбия.Закрыт в конце 2017 года.

Вход в штаб-квартиру Freddie Mac. Кредит: Алекс Вонг / Getty Images

В рамках другой крупной сделки гигант прямых инвестиций Lone Star Funds купил Home Properties, также инвестиционный фонд недвижимости, в 2015 году, частично используя пакет ипотечных кредитов, обеспеченных Фредди, на сумму почти 1,5 миллиарда долларов для примерно 10 400 квартир в семи штатах.

К 2019 году Lone Star уже продала недвижимость — многие покупателям, которые также получили финансирование Фредди. Компания отказалась от дальнейших комментариев по поводу этой истории.

Starwood Capital, Brookfield Asset Management и Harbour Group International не были доступны для комментариев.

Финансирование от Freddie and Fannie предлагает преимущества, с которыми частные банки часто не могут сравниться, включая более низкие процентные ставки. Корпорации, поддерживаемые государством, обычно покупают многоквартирные ссуды у частных кредиторов, оформляют их в облигации и перепродают инвесторам.

Хотя эти инвесторы разделяют риски, а массовые дефолты маловероятны, в конечном счете, за большей частью долга стоят американские налогоплательщики.Две корпорации нуждались в финансовой помощи в размере 190 миллиардов долларов после последнего жилищного кризиса, но позже вернули деньги.

Но некоторые эксперты сомневаются, что Freddie и Fannie выдают слишком много кредитов слишком небольшому количеству игроков, и помогают ли эти кредиты поддерживаемым государством корпорациям выполнять свои обязательства по созданию стабильного и доступного жилья.

«Если они финансируют в основном крупных парней, — сказал Дэниел Иммерглюк, профессор недвижимости и государственной политики в штате Джорджия, — это действительно вызывает политические вопросы о том, почему.

Хотя для Freddie имеет смысл обслуживать широкий круг владельцев квартир, по словам Иммерглюка, его финансирование может не обеспечивать достаточных условий для достижения его целей в области доступного жилья, когда он кредитует крупных игроков в сфере прямых инвестиций. По его словам, такие фирмы должны соблюдать определенные меры защиты арендаторов, например, ограничивающие выселение, а также следует выявлять, предупреждать и отказывать в дальнейшем финансировании злоумышленникам.

Для таких условий есть прецедент. В июле FHFA объявила, что арендодатели многоквартирных домов, финансируемых Freddie Mac и Fannie Mae, должны будут уведомлять арендаторов, которых выселяют, не менее чем за 30 дней, прежде чем заставлять их уехать.

В середине сентября Фредди пошел еще дальше в отношении другого типа жилья, представив новые меры защиты для арендаторов, арендующих площадки для своих готовых домов у владельцев парков, получивших финансирование Фредди.Они включали требование 30-дневного уведомления о повышении арендной платы и пятидневного льготного периода для просроченной арендной платы, а также право компенсировать пропущенные платежи.

Несколько групп по защите жилищных прав призвали Фредди и Фэнни принять аналогичные меры для арендаторов многоквартирных домов, которые они финансируют. В октябрьских письмах в FHFA, регулирующий орган Freddie и Fannie, защитники жилищного строительства заявили, что корпорациям следует предпринять шаги, чтобы свести к минимуму выселения, например, потребовав льготных периодов и разрешив субаренду.Группы хотят, чтобы Freddie и Fannie реализовали свои рекомендации в рамках новых планов финансирования справедливого жилья, которые, как ожидается, будут обнародованы в этом году.

Штаб-квартира Fannie Mae в Вашингтоне, округ Колумбия. Кредит: Эндрю Харрер/Блумберг через Getty Images

Фредди и Fannie также должны убедиться, что ожидания прибыли, лежащие в основе их кредитов, не настолько велики, что владельцы должны резко поднять арендную плату, чтобы удовлетворить их, сказал Дэвид Дворкин, президент и главный исполнительный директор Национальной жилищной конференции, некоммерческой организации, продвигающей безопасное и доступное жилье. .Дворкин сказал, что агентства не должны выдавать ипотечные кредиты на жилой проект, «который явно требует повышения арендной платы, чтобы он был жизнеспособным», сказал он.

Критики также задаются вопросом, нуждается ли частный капитал в помощи Freddie Mac и Fannie Mae.

По данным исследовательской компании Preqin, в 2020 году

частных инвестиционных компаний сообщили о рекордной сумме нераспределенного капитала, который в бизнесе называют «сухим порошком», для недвижимости.Общая сумма на конец года составила 389 миллиардов долларов. По словам Прекина, 10 частных инвестиционных компаний, участвующих в крупнейших сделках Фредди, владеют 74 миллиардами долларов.

Группа, занимающаяся частными инвестициями, Американский инвестиционный совет, заявила, что «сухой порошок — это просто пенсия по старости и деньги на пожертвования колледжа, которые еще не были инвестированы».

Представитель Fannie Mae отказался от комментариев.

Представитель Freddie Mac заявил, что более 95% сдаваемых в аренду единиц, обеспеченных кредитами, приобретенными Freddie, обеспечивают арендную плату по рыночным ставкам, которая доступна для домохозяйств с низким, очень низким и средним доходом.

Представитель также сказал, что Freddie требует от заемщиков соблюдения законов и правил о защите арендаторов, которые распространяются на недвижимость с ипотечными кредитами, которые он поддерживает.

«Миссия Freddie Mac — обеспечить ликвидность, стабильность и доступность на рынке жилья при любых экономических условиях, и вся наша деятельность направлена ​​на достижение этой цели», — сказал он.

Консолидация и политическая власть

0″> Многочисленные крупные сделки с Freddie, заключенные несколькими крупными фирмами, вызывают вопросы о том, способствуют ли эти сделки консолидации отрасли аренды в целом.

В 2015 году доля квартир, собственниками которых были физические лица, упала ниже 50%, как показало исследование переписи населения США, поскольку семейные домовладельцы были вытеснены корпоративными игроками, особенно в более крупных зданиях. Три года спустя тот же опрос показал, что доля квартир, принадлежащих отдельным домовладельцам, продолжала падать до 41%.

Целями были и некоторые крупные землевладельцы. Частные инвестиционные компании скупили публично торгуемые инвестиционные фонды недвижимости, такие как Home Properties и Monogram.«Консолидация, о которой мы говорили, наконец-то начинает происходить», — сказал один из руководителей Brookfield в интервью Multifamily Executive в 2015 году.

Это явление практически невозможно отследить, поскольку право собственности на каждый жилой комплекс обычно скрыто за слоями корпораций с ограниченной ответственностью.

Но за последние пять лет общее количество квартир, принадлежащих 50 крупнейшим фирмам из списка Национального совета по многоквартирным домам, неуклонно росло.В 2017 году они в совокупности владели чуть менее 2 миллионов единиц. К 2021 году это число выросло до 2,3 миллиона, что составляет около 10% национального фонда квартир в домах с пятью и более квартирами. Пятерке крупнейших владельцев принадлежало 439 118 квартир, что на 22% больше, чем у пяти крупнейших владельцев в 1990 году.

Общее количество квартир, принадлежащих 50 компаниям, владеющим наибольшим количеством квартир, выросло на 16,4% за пять лет

0″> Исследователи и защитники прав арендаторов говорят, что эффект консолидации наиболее заметен на местном уровне.

Сара Миклебаст, директор по исследованиям сети «Торговля общим благом», инициативы профсоюзных и общественных групп, работала с Вудаллом из организации «Американцы за финансовую реформу» над исследованием объектов, принадлежащих крупным корпоративным арендодателям в крупных городах по всей стране. в 2019 году. Миклебаст и Вудалл интересовались, смогут ли они задокументировать консолидацию рынка аренды на одну семью, готовых домов и квартир.

Myklebust сказал, что они обнаружили более высокую концентрацию квартир, принадлежащих крупным домовладельцам, в 10-15 городах, включая Атланту; Феникс; Денвер; Сиэтл; Бостон; Вашингтон, Д.С.; Хьюстон; Даллас; Остин, Техас; и некоторые крупные города во Флориде и Калифорнии.

«В многосемейных компаниях в целом много компаний, но эти действительно крупные компании, которые, как правило, принадлежат частным инвестиционным компаниям или связаны с ними, специализируются на определенных регионах», — сказала она. «И тогда они владеют многими в этих регионах».

Некоторые из этих крупных арендодателей, по ее словам, оказались законодателями моды, чьи сигналы в отношении арендных ставок следуют более мелким операторам.Это означает, что арендодатели с большими деньгами, по-видимому, могут повышать арендную плату, даже если их доля на рынке невелика.

По ее словам, еще одним преимуществом арендодателей, поддерживаемых Уолл-стрит, является их способность оказывать влияние на политику штата и на местном уровне, принимая решения, которые оказывают большое влияние на арендаторов.

Например, в 2018 году Blackstone потратила более 6,2 млн долларов на борьбу с избирательной инициативой, которая позволила бы контролировать арендную плату в городах Калифорнии.

Руководители

Blackstone заявили, что, хотя необходимы шаги для решения проблемы доступности жилья, эта мера усугубила бы нехватку жилья в штате, препятствуя новому строительству.

В целом противники потратили почти 83 миллиона долларов на отмену этой меры, что более чем в три раза превышает сумму, которую потратили сторонники.

Инициатива по ограничению арендной платы провалилась: 60% избирателей против и 40% за.

«Вытолкнули за дверь»

0″> В Олуме жильцам пришлось принимать болезненные финансовые решения.В 2018 году Купер знал, что его арендная плата увеличится еще на 400 долларов до 3800 долларов, если он и его партнер, менеджер по информационным технологиям в компании по производству автономных автомобилей, продлят аренду.

Им обоим было меньше 30 лет, и они любили городской образ жизни Сан-Франциско. Но стоимость не имела смысла. Поэтому они собрали свои вещи и переехали из своей однокомнатной квартиры. Они переехали со своей собакой Мэллори, помесью далматина, в большую квартиру во Фримонте, к юго-востоку от Сан-Франциско, где платили почти на 1000 долларов в месяц меньше.

В конце концов они переехали в частный дом, который снимают у местной пары за 3400 долларов в месяц. Арендная плата не повышалась ни разу за два с половиной года.

1″> «Это как-то горько-сладко», — недавно сказал Купер. «Мы наслаждались преимуществами жизни за городом, но мы скучаем по городу».

Купер и Хейни в своем новом районе за пределами Сан-Франциско. Кредит: Лора Мортон, специально для ProPublica

Даже пандемия не смогла полностью остановить рост арендной платы во многих домах по всей стране.Согласно данным Yardi Matrix, с января по июль 2021 года запрашиваемая цена арендной платы подскочила на 8,3% по всей стране, что стало самым резким ростом за последние десятилетия.

В конце 2020 года Титус поняла, что достигла своего предела в Олуме. Проблемы с безопасностью, проблемы с бытовой техникой и то, что она считала неэффективной уборкой во время пандемии, больше не стоило того, что она платила, даже с учетом сниженной арендной ставки. Она и ее дочь решили отправиться в пригород.

В декабре она отказалась продлить аренду. Управляющий недвижимостью в Olume сказал ей, что отменит любые штрафы, если она съедет в феврале. Он сказал, что ее дом быстро сдадут в аренду. Но после того, как она написала неблагоприятный отзыв, который, по ее мнению, был анонимным, она сказала, что менеджер накричал на нее в присутствии других арендаторов. Затем Грейстар сказал ей, что она должна еще 1400 долларов сверх своих обычных расходов, заявив, что арендная плата выросла за то короткое время, что она была в ежемесячной аренде, сказала она.

Серая Звезда отказалась вернуть ей депозит в размере 1000 долларов. Тит попытался возразить. «Я была очень расстроена тем, что они сохранили все мои деньги», — сказала она. Когда она отказалась платить дополнительные 400 долларов, здание передало ее счет коллекторам, которые начали звонить ей три раза в неделю. В конце концов она сказала им, что ищет адвоката, и они остановились. Грейстар не ответил на вопросы о деле Титуса.

Для Мусбе пандемия вызвала немедленный кризис занятости.Она работала водителем в компании, которая подвозила детей, направляющихся в школу или из школы или на мероприятия. Отсутствие гонщиков во время блокировки означало отсутствие зарплаты.

Четыре с половиной месяца у нее не было дохода. Она быстро сожгла свои сбережения. «Мы ни от кого не получали никаких поездок», — сказала она. — Я как бы отстал.

Работодатель

Мусбе снова начал работу в середине 2020 года, требуя от водителей устанавливать перегородки в своих автомобилях и запасать дополнительные маски и дезинфицирующее средство для рук.Мусбе снова начал водить машину и устроился на вторую работу, заботясь о детях.

Она сказала, что пыталась погасить задолженность по квартплате в рассрочку, три раза в месяц, чтобы наверстать упущенное. Но с просроченными платежами, усугубляющими то, что она должна, это было слишком много. Она спросила, может ли она подать заявление на получение помощи в аренде за пропущенные месяцы в соответствии с Законом CARES. Менеджер сказал ей, что в здании нет бланков.

Наконец, в декабре 2020 года менеджер сказала, что она должна 18 000 долларов (эта цифра вызывает у нее сомнения).Он сказал, что здание может выселить ее, и она должна уйти до того, как Серая Звезда примет меры. Greystar не ответил на вопросы об этом обмене.

Мусбе сдался. Она снова начала платить вовремя и все еще надеялась получить помощь в аренде за просроченную арендную плату (в конце концов она заполнила формы). Она знала, что Центры по контролю и профилактике заболеваний ввели временный мораторий на выселение из-за пандемии, но она беспокоилась о том, что предпримет Грейстар.«Я чувствовала себя так, будто меня вытолкнули за дверь», — сказала она.

Она осмотрелась в окрестностях и нашла квартиру с одной спальней дешевле, чем она платила Greystar. Сан-Франциско был одним из немногих городов, где арендная плата снизилась во время пандемии.

«Серая Звезда на самом деле не заботится о арендаторах, — сказала она. «Все дело в деньгах. Когда нам что-то нужно, это все равно, что вырывать зубы, чтобы что-то сделать».

Он снес мотели, в которых жили бедняки во время жилищного кризиса. Руководство города ничего не сделало.

Управляющий сказал ей, что она вернет свой залог, и что она может использовать его для оплаты переезда, сказала она. Но Greystar сохранила 3100 долларов плюс проценты. Она до сих пор пытается вернуть его.

Теперь у нее двухкомнатная квартира в доме L Seven, в полумиле от Олуме. Ее новый арендодатель, Brookfield Properties, уступал только Blackstone в рейтинге 100 лучших фирм, составленном Private Equity Real Estate.

---

Методология

В анализе ProPublica использовались данные ежегодного списка корпораций, владеющих наибольшим количеством квартир, составляемого Национальным советом по многоквартирным домам. Чтобы определить, какие фирмы были поддержаны частным капиталом, ProPublica также использовала описания источников финансирования компаний, собранные из PitchBook, Crunchbase, Private Equity Real Estate, отраслевых публикаций и собственных веб-сайтов фирм.

У вас были проблемы с арендой квартиры, и вы не понимаете, почему? Это может быть ваша оценка проверки арендатора.

Компания по проверке арендаторов, такая как LeasingDesk, On-Site, Credco или RentGrow, отправила вам оценку или отчет? Мы хотим понять их влияние на арендаторов.

Расширять Коррекция

февр.7, 2022: В этой статье неправильно описана Ярди Матрица. Компания предоставляет данные и исследования по многоквартирным домам, студенческим общежитиям, офисным, промышленным и складским помещениям в Соединенных Штатах. Это не управляющий недвижимостью.

Эрин Смит предоставила репортаж, а Алекс Мирески — исследование.

Обновление, февр.7, 2022: После того, как эта история была опубликована, представитель Freddie Mac сказал, что он основывает свой андеррайтинг на арендной плате в момент предоставления кредита, чтобы убедиться, что недвижимость может выполнять обязательства по обслуживанию и другим обязательствам без необходимости увеличения арендной платы.

Полное руководство по квартирам с частным входом

Автор: ROS Team 8 июня 2021 г.

Жизнь в многоквартирном доме имеет свои преимущества, но зачастую одним из них является неполная конфиденциальность.Вы делите общие пространства, такие как коридоры здания, вестибюли, лестницы и лифты, с другими жителями здания. Но для арендаторов, для которых уединение является обязательным, квартиры с отдельным входом могут быть именно тем, что вы ищете.

Квартиры с отдельным входом — это квартиры, в которых у вас есть прямой доступ к вашей квартире. Большинство квартир с частным входом представляют собой дома на одну семью или таунхаусы.

Плюсы квартир с отдельным входом:

Квартиры с отдельным входом идеально подходят для людей, которые заинтересованы в максимальной конфиденциальности и ограничении времени, проводимого в общем пространстве с другими жильцами.Помимо конфиденциальности, квартиры с частным входом предлагают множество других преимуществ, в том числе:

• Вы получаете преимущества проживания в отдельном доме без хлопот и дополнительных обязанностей по содержанию.
• В большинстве квартир с частным входом есть дополнительное пространство, такое как патио или сад для отдыха на свежем воздухе.
• Стало намного проще получать и отправлять посылки.
• Вам не нужно ждать лифт.
• Легкий доступ к вашей квартире без необходимости подниматься по лестнице.

Минусы квартир с отдельным входом:

• Без вида на горизонт.
• Ваша квартира будет подвергаться меньшему естественному освещению.
• В квартире может быть прохладно круглый год, что является недостатком в зимние месяцы.
• В них может быть много шума от транспорта, так как частные входы часто расположены на уровне улицы.
• Квартиры с частным входом обычно дороже.

Поиск квартир с отдельным входом:

При поиске квартир с частным входом в Интернете вы, вероятно, обнаружите, что в большинстве объявлений квартира четко описывается как квартира с частным входом.Вы также можете узнать у своего агента по недвижимости, есть ли в квартире отдельный вход. Эти типы квартир также часто встречаются в новостройках, расположенных в крупных городах.

Ищите доступные частные квартиры на сайтах недвижимости, в социальных сетях или рассмотрите возможность найма агента по недвижимости, чтобы помочь вам. Агенты знают рынок вдоль и поперек и знают, где находятся свободные квартиры с частным входом. Если в интересующей вас области их нет, агент может сообщить вам, когда они станут доступны.

Площадь квартир с отдельным входом:

Квартиры с отдельным входом могут быть довольно большими. Они часто занимают целый этаж в многоквартирном доме и включают в себя эксклюзивные открытые пространства.

Сколько стоит снять квартиру с отдельным входом?

Аренда квартир с отдельным входом зачастую дороже, чем аренда традиционных квартир. Вы захотите установить бюджет, прежде чем начать поиск квартиры.

Финансовые эксперты не советуют снимать квартиру, если арендная плата составляет более 30% вашего месячного дохода.Предположим, вы зарабатываете 20 000 долларов в месяц; вам следует рассматривать только квартиры с отдельным входом, арендная плата которых составляет 6000 долларов или меньше в месяц.

Заключительные слова:

Квартиры с частным входом — редкость, но если вы ищете такую, вам повезет найти ее в крупных городах. Квартиры, у которых есть отдельный вход, будут описаны как таковые в списках недвижимости.

Насколько безопасен лифт, ведущий прямо в вашу квартиру?

Частный лифт, ведущий прямо в вашу квартиру в Нью-Йорке, звучит шикарно, если вы можете себе это позволить.Но безопасно ли это?

В этой книге «Любопытно купить» Брик обращается к Джеффу Гарлину, агенту Corcoran, чтобы узнать, где можно найти квартиры с такими удобствами, кто обычно их покупает, какие меры безопасности вам следует ожидать и что делать, если кто-то, кого вы не Не знаю, поднимается на лифте, направляющемся к вашей квартире.

---

[Примечание редактора: предыдущая версия этого поста была опубликована в декабре 2018 года. Мы снова представляем ее с обновленной информацией за август 2021 года.]

---

Вопрос:

Я думал о покупке квартира с личным лифтом, но я беспокоюсь о безопасности.Нужно ли мне беспокоиться о том, что незнакомцы войдут со мной в лифт? Как это работает?

Реальность:

Гарлин жил в многоквартирном доме с лифтом, закрывающимся на ключ, и не понаслышке знает о плюсах и минусах этой функции.

РайондзманахАТАНБРОНКБРУКЛЫНКЕЕНСШТАЦАТЕН ЛЮСТРОКВЕСТЧАЩЕСТРЕЙНЕЙНЕЙНЕЙСКИЙ ПРОИЗВОДИТЕЛЬСКИЙ

На целях до 500 000 упад до $ 750 000UP до $ 1 000 000UP до $ 1250 000UP до $ 1 500 000UP до 2 000 000UP до $ 3 000 000UP до $ 5 000 000up до $ 6 000 000UP до $ 7 000 000 000UP до $ 8 000 000 000 000 000 US не менее чем на $ 70005

. Спальня спальнине менее 3 спаленне менее 4 спален5 и более спален

Ванные комнатыминимум 1 ванная комнатаминимум 1.5 ванных комнат не менее 2 ванных комнат не менее 2,5 ванных комнат не менее 3 ванных комнат не менее 3,5 ванных комнат не менее 4 ванных комнат 4,5 или более ванных комнат

Представлено  

«Из вестибюля лифт ничем не отличается от традиционных лифтов, выходящих в обычные коридоры», — говорит он. «Впервые посетители часто очень удивляются, обнаружив, что смотрят прямо в нашу квартиру, когда двери открываются».

Как именно они работают?

Чтобы предотвратить несанкционированный доступ людей в дома жильцов, большинство лифтов такого типа имеют систему блокировки с ключом, говорит Гарлин. Ключ жильца позволит получить доступ только к его конкретному этажу.

Существуют различные варианты, такие как магнитные карты в панели управления лифта, клавиатуры с кодами и даже считыватели отпечатков пальцев. Дверь лифта не откроется, если вы не введете правильную комбинацию или не войдете с правильным ключом.

Где их найти?

Это роскошные удобства, поэтому вы можете ожидать, что квартиры будут большими, в основном полноэтажными и пентхаусами.

«Поскольку частные лифты с ключом обычно встречаются в зданиях с одной или, возможно, двумя квартирами на этаже, эти дома обычно занимают больше квадратных метров, чем квартиры, доступ к которым осуществляется через общий коридор», — говорит Гарлин.

Эта функция встречается в основном в новых многоквартирных домах, а также в зданиях, переоборудованных из промышленных в жилые, в Сохо, Трайбеке и Челси на Манхэттене, а также в Вильямсбурге и Бушвике в Бруклине.

Pro TipPro Совет:

Знаете ли вы, что можете получать скидку покупателя от своего брокера? Покупая с Prevu, вы получаете скидку в размере двух третей комиссии, уплаченной брокеру покупателя при закрытии сделки. В квартире за 1,5 миллиона долларов вы получите до 30 000 долларов. Нажмите здесь, чтобы узнать о программе Prevu Smart Buyer Rebate.

Будете ли вы чаще находить их в кооперативах или многоквартирных домах?

Однозначно квартиры. Гарлин считает, что это связано с проблемами ответственности в случае прекращения обслуживания.

«В принципе, в кооперативном или арендуемом здании потеря лифта может рассматриваться государством как нарушение спокойного пользования, которое считается правом жильца», — объясняет он. «В многоквартирном доме такого нет. Государство не распространяет те же права на собственника отдельных единиц.Прекращение обслуживания лифта не позволяет этим владельцам воздерживаться от общих обвинений или предпринимать другие аналогичные действия против совета директоров, поскольку государство считает это прямым нарушением устава, регулирующего собственность кондоминиума».

Эти квартиры более безопасны?

Большинство таких квартир находятся в шикарных домах со швейцарами. В собственном здании Гарлина есть видеодомофон, который можно активировать, чтобы увидеть внутреннюю часть лифта.

Кроме того, он говорит: «У меня есть дополнительная стальная дверь с засовом.Когда лифт останавливается на моем этаже и открывается, если эта второстепенная дверь не открыта, вход в квартиру невозможен. Вторичная защитная дверь очень невзрачная; она выглядит как любая входная дверь в квартиру и хорошо сочетается с нашим декором».

Иногда сразу за лифтом стоят стальные ворота. А для дополнительной безопасности также часто используются камеры с несколькими видами и сигнализацией.

Дополнительные меры предосторожности также должны быть приняты, если у вас есть маленькие дети. У Гарлина двое детей, и в его доме лифт издает стук, прежде чем прибыть на его этаж.«Это необходимо для меня, чтобы я знал, звонили ли мои дети», — говорит он. «Если бы звонок замолчал, они могли бы легко спуститься вниз без моего ведома».

Вам нужно беспокоиться о том, что незнакомец войдет с вами в лифт?

Не совсем так. В многоквартирных домах новой постройки есть швейцар, который контролирует доступ в здание. А лофты, как правило, небольшие — всего одна квартира на этаж, — так что вы, скорее всего, узнаете большинство людей в вашем здании.

И в том случае, если вы все-таки окажетесь в лифте с незнакомым человеком, помните, что без специального ключа доступа дверь на вашем этаже не откроется.

Увеличивает ли стоимость частный лифт?

«Почти каждый [покупатель] воспринимает это как бонус и готов признать, что это увеличивает стоимость квартиры», — говорит Гарлин. «Возможно, они не искали этого, но почти все почувствуют, что это добавляет к общему восприятию квартиры больше щегольства.”

Что касается того, сколько это может добавить к цене, Гарлин считает, что это можно определить только в каждом конкретном случае. «Если здание шикарное и недавно переоборудованное, вы можете немного подтолкнуть его. Но если вы слишком сильно опередите своих конкурентов без ключей, ваше объявление может продержаться дольше, чем хотелось бы», — говорит он.

Знаменитости, состоятельные люди и люди, заботящиеся о безопасности, больше всего заинтересованы в этом типе удобств.

Итак, если вам интересно, посмотрите на эти апартаменты с лифтами, ведущими в них:

Эти две спальни и одна ванная выставлены на продажу за 1 100 000 долларов.Он имеет частный доступ к лифту, паркетные полы, встроенное освещение, технику Thermador и Bosch, мраморные столешницы, систему кондиционирования, стиральную машину и сушилку, балкон и систему безопасности. Ежемесячные общие расходы составляют 614 долларов США.

Эти апартаменты с двумя спальнями и двумя ванными выставлены на продажу за 1 575 000 долларов. В квартире есть лифт с ключом, окна от пола до потолка, система кондиционирования, бытовая техника из нержавеющей стали, два балкона, стиральная машина и сушилка Miele. Ежемесячные общие расходы составляют 1952 доллара США.

Эта квартира с двумя спальнями и двумя ванными стоит 2 000 000 долларов. В кондоминиуме есть частный лифт, паркетные полы, сквозной кондиционер, нестандартные шкафы, большие окна, бытовая техника из нержавеющей стали, а также встроенная стиральная машина и сушилка. Ежемесячные общие расходы составляют 1939 долларов США.

Эти три спальни, три ванные комнаты выставлены на продажу за 2 750 000 долларов. В квартире № 3 есть прямой доступ к лифту, высокие потолки, паркетные полы, бытовая техника из нержавеющей стали, система кондиционирования, большие окна, балкон, гардеробная, стиральная машина Bosch и сушилка.Ежемесячные общие расходы составляют 641 доллар США.

Эти четыре спальни, две с половиной ванные комнаты выставлены на продажу за 2 850 000 долларов. Пентхаус имеет частную площадку с лифтом, паркетные полы, пять частных открытых пространств, технику Bosch и Liebherr, зональное отопление и охлаждение, окна с двойной изоляцией, гардеробные и большие окна. Ежемесячные общие расходы составляют 717 долларов.

 

Что такое квартира? Кондоминиум, квартира или дом, объяснение

• Что такое кондоминиум?
• Как работают квартиры
• Сколько стоит плата за квартиру?
• Что такое оценка?
• Кондо vs.квартира: какая разница?
• Квартира или дом: в чем разница?
• Как купить квартиру
• Вопросы, которые можно задать совету директоров

 

Что такое кондоминиум?

Что такое квартира? Сокращенно от «кондоминиум», кондоминиум — это частная резиденция в более крупном здании или комплексе.

Первая квартира в Соединенных Штатах была построена в Солт-Лейк-Сити в 1960 году, согласно Мэтью Гордону Ласнеру , автору книги «Светская жизнь: жизнь в кондоминиуме в пригородном веке. «С тех пор этот стиль проживания действительно стал популярным. В настоящее время в США насчитывается около 17 миллионов частных кондоминиумов.

Кондоминиумы могут выглядеть как многие другие типы недвижимости, о которых вы, возможно, слышали, например, квартиры, кооперативы или таунхаусы, но у кондоминиумов есть свои отличительные черты. , правила, плюсы и минусы. Вот что такое квартиры и чем они отличаются от других структур, в которых вы можете жить.

Как работают многоквартирные дома

Поскольку многоквартирный дом является частью более крупной жилой структуры (хотя также существуют «отдельные кондоминиумы»), жильцы многоквартирных домов обычно делят определенные общие помещения и удобства со своими соседями.

Что это значит для владельца квартиры? Это означает, что вы и ваши соседи можете парковаться на общей стоянке или в гараже. Вы можете использовать одну и ту же комнату отдыха или террасу на крыше или столкнуться друг с другом в бассейне или тренажерном зале жилого комплекса.

Кроме того, этими общими зонами и удобствами пользуются все члены кондоминиума без необходимости содержать их самостоятельно. Вместо этого владельцы кондоминиумов платят взносы совету (обычно состоящему из избранных владельцев кондоминиумов), который затем занимается наймом ландшафтных дизайнеров, чистильщиков бассейнов и других специалистов для всего, что необходимо обслуживать или ремонтировать, от неисправных лифтов до нашествия сусликов в местах общего пользования. .

Сколько стоит плата за квартиру и что она покрывает?

Средняя плата за квартиру варьируется от 100 до 700 долларов в месяц, хотя эта плата может быть намного выше в зависимости от того, какие удобства они покрывают. Если в кондоминиуме есть общие удобства высокого класса, такие как бассейн, тренажерный зал и спа, плата за квартиру может составлять несколько тысяч в месяц.

В некоторых комплексах есть бассейны.

(typhoonski/Getty Images)

Как правило, плата за квартиру покрывает содержание любых удобств за пределами вашей личной жилой площади, которую вы делите с соседями.

«Плата за квартиру — это ваша процентная доля в расходах на эксплуатацию здания в целом», — объясняет Дженис Пинн , президент Simerra Property Management.

И если вы считаете, что плата за квартиру слишком высока, знайте: никто не кладет себе ни цента из ваших чеков и не разбогатеет на взносах за квартиру.

«Они не являются источником прибыли для управления зданием; на самом деле каждое здание зарегистрировано как некоммерческая корпорация», — отмечает Пинн. Другими словами, эти сборы идут исключительно на повышение стоимости вашей недвижимости, и это хорошо!

Вот услуги и удобства, которые вы можете рассчитывать на покрытие платы за квартиру:

• Внутреннее обслуживание: Владельцы квартир разделяют расходы на содержание общих частей здания, таких как парковки, кладовые, прачечные, игровые комнаты, фитнес-центры. , сауны и коридоры, а также механические системы, такие как отопление, охлаждение, электричество, газ, водопровод и обслуживание лифтов. Если бригада регулярно приезжает для уборки мест общего пользования, ее гонорары также включаются.
• Внешнее техническое обслуживание: Владельцы кондоминиумов также разделяют расходы на внешние общие зоны, такие как заборы, стены, ворота, бассейны, озеленение и мытье окон, а также сезонные расходы, такие как уборка снега, подготовка к зиме и очистка водосточных желобов. Если садовая бригада регулярно приезжает для ухода за ландшафтом, ее гонорары также включаются.
• Охрана: Это может варьироваться от камер на входе до штатных охранников, патрулирующих территорию.Если посетители должны быть вызваны в здание, эта система будет покрыта вашей платой за квартиру.
• Коммунальные услуги: Плата за квартиру в большинстве жилых комплексов включает коммунальные услуги, такие как вода, канализация и вывоз мусора. В некоторых зданиях есть отопление, электричество, кабель и Wi-Fi. Помните, что чем больше коммунальных услуг оплачено, тем выше, вероятно, будет ваша плата за квартиру.
• Страховка: Большинство сборов за квартиру включают страховой полис домовладельца, который покрывает экстерьер и общие помещения.В зависимости от того, где расположены апартаменты, страховые полисы могут также покрывать ущерб от наводнения и/или землетрясения. Здесь хорошо то, что владельцам квартир нужно только приобрести страховые полисы, которые покрывают внутреннюю часть их дома и их имущество.
• Резервный фонд:  Есть расходы, которые не возникают ежемесячно или даже ежегодно, и которые необходимо учитывать, поэтому хорошо управляемый совет кондоминиумов взимает с владельцев определенную сумму в месяц, которая в резервный фонд.Он будет охватывать такие вещи, как мощение, замена кровли, замена водонагревателей, наружная покраска, полы в прихожей и вестибюле, их редизайн и многое другое.

Что такое оценка?

Помимо ежемесячной платы за квартиру, могут взиматься специальные сборы. Время от времени что-то крупное (например, крыша или лифт) дает сбой, а резервных средств на это не хватает. В этом случае владельцам квартир придется платить дополнительную плату за эти дополнительные расходы, обычно добавляемые к обычным ежемесячным платежам за квартиру небольшими суммами до тех пор, пока оценка не будет выплачена.

В такие моменты лучше помнить, что, как и в случае с любым типом домовладения, возникают непредвиденные расходы, и выполнение необходимого ремонта в ваших же интересах. Другими словами, вы получаете то, что вкладываете.

Помимо сбора взносов, совет по кондоминиумам также следит за соблюдением правил и норм, которые владельцы соглашаются соблюдать при покупке своего кондоминиума. Доска может регулировать все, начиная от размера и количества домашних животных, которые вам разрешены, и заканчивая возрастом людей, живущих в вашем подразделении.Например, сообщества кондоминиумов для пенсионеров могут по закону требовать, чтобы все долгосрочные жители были старше 55 лет. условия и ограничения или CC&Rs) и сборы.

Кондо и квартира: в чем разница?

В то время как кондоминиумы и апартаменты могут выглядеть совершенно одинаково — резиденция в большом здании, — ключевое различие заключается в том, кому принадлежит собственность. Кондоминиумы — это дома, которые вы можете покупать, владеть и продавать, когда захотите. Квартиры — это места, которые вы можете арендовать, но не владеете ими.

Еще одно ключевое различие между кондоминиумом и квартирой связано с обслуживанием и ремонтом имущества. При аренде владелец квартиры, которого часто называют арендодателем, обычно несет ответственность за любое техническое обслуживание и ремонт как внутри квартиры, так и снаружи. Так, например, если у арендатора капает кран или у него есть проблемы с вредителями, такими как мыши или тараканы, все, что им нужно сделать, это позвонить арендодателю, чтобы он решил проблему.

Владельцы квартир, напротив, несут ответственность за любой ремонт или техническое обслуживание внутри своей квартиры.

Кондо или квартира: что лучше для вас?

Покупать квартиру или арендовать квартиру может быть трудным решением, поскольку каждый сценарий имеет свои плюсы и минусы. Например, аренда квартиры отлично подходит, если вы не уверены, как долго вы пробудете в этом районе, или не хотите хлопот, связанных с содержанием вашего дома.

Однако покупка квартиры имеет больше смысла, если вы планируете остаться в этом районе, по крайней мере, на несколько лет и готовы обслуживать свою собственность (оплачивая ремонт профессионалам или выполняя работу самостоятельно).

Вот некоторые другие факторы, которые следует учитывать.

• Стоимость квартиры: Квартиры предназначены для покупки. Даже если вы получаете ипотечный кредит, квартиры обычно требуют первоначального взноса (обычно от 3,5% до 20% от стоимости недвижимости). Если вам не хватает денег, чтобы предложить аванс, вам, вероятно, придется арендовать, что обычно требует меньших первоначальных затрат (например, арендной платы за первый и последний месяц и залога за один месяц). Тем не менее, в зависимости от инвентаря, доступного в конкретном районе, ежемесячные расходы на аренду и аренду.владение может быть аналогичным. Таким образом, стоит сравнить эти два варианта с онлайн-калькулятором аренды и покупки.
• Собственный капитал:  Вероятно, главное преимущество владельцев квартир перед арендаторами заключается в том, что владельцы квартир со временем получают долю в своей недвижимости. По мере того, как они постепенно выплачивают свою ипотеку и меньше должны за свою собственность, они владеют немного большей своей квартирой бесплатно и чисто, месяц за месяцем. После полного погашения ипотеки (что может занять до 30 лет) они полностью владеют недвижимостью.Это резко контрастирует с арендой, когда вы ежемесячно платите арендодателю арендную плату, но не получаете долю в капитале.
• Свобода: Владельцы квартир могут вносить изменения в собственность от покраски стен до ремонта кухни. Между тем, арендаторам не разрешается вносить какие-либо постоянные изменения без разрешения арендодателя.
• Качество жилья:  Поскольку домовладельцы, как правило, больше заботятся о своем имуществе, чем арендаторы, квартиры, как правило, строятся и обслуживаются лучше, чем сдаваемые внаем.

Квартира или дом: в чем разница?

Но что, если ваш спор о недвижимости заключается в том, покупать ли квартиру или дом? Взгляните на различия между этими двумя популярными вариантами жилья и на преимущества, которые каждый из них может предоставить вам и вашей семье.

• Цена: Вы задавались вопросом: «Сколько стоит квартира в месяц?» Что ж, квартиры обычно более доступны, чем дом, и, таким образом, являются отличным стартовым домом для молодых покупателей жилья.Чтобы выяснить, сколько вы реально можете потратить, попробуйте воспользоваться онлайн-калькулятором доступности жилья.
• Адрес: Если вы хотите жить в центре города, квартиры будут более распространены. Дома на одну семью примерно по той же цене можно найти, но, вероятно, дальше от городских центров, что может потребовать более длительной поездки на работу.
• Уединение: Полное уединение возможно в доме на одну семью, а проживание в кондоминиуме означает, что соседи будут довольно близко.В кондоминиумах может не быть частного открытого пространства.
• Свобода: Во многих многоквартирных домах действуют строгие правила в отношении всего: от выбора краски до времени, когда можно выносить мусорные баки. В результате комплекс кондоминиумов — не лучшая идея для отчаянно независимых домовладельцев, которые не хотят, чтобы кто-то говорил им, что они могут и не могут делать со своей собственностью. Сообщества домов на одну семью, как правило, более снисходительны.
• Техническое обслуживание: В случае с домом домовладелец должен будет заботиться о любом техническом обслуживании, в то время как в многоквартирных домах взимается плата за обслуживание, которая покрывает озеленение и (иногда) внешнее обслуживание квартиры.Таким образом, кондоминиумы часто идеально подходят для людей, которые хотят владеть недвижимостью, но не хотят беспокоиться о дворовых работах и ​​ремонте.
• Бюджет: Сколько вы готовы потратить на недвижимость? Кондоминиумы, как правило, более доступны, чем дом. Уделите этому вопросу серьезное внимание. Последнее, чего вы хотите, — это перенапрягаться в финансовом отношении. Попробуйте использовать онлайн-калькулятор доступности жилья, чтобы определить бюджет.

Как купить квартиру

Кондоминиумы часто более доступны, чем дома, что привлекает новых покупателей жилья.

(ablokhin/Getty Images)

Мы полностью понимаем, почему люди покупают квартиры: они дешевле и требуют меньше обслуживания, чем традиционный дом (без стрижки газона). Кроме того, они часто сложены с классными удобствами от бассейнов до тренажерных залов. Что не любить? Тем не менее, хотя жизнь в кондоминиуме может показаться беззаботной, покупка такой квартиры не всегда является простой задачей.

Вот как купить квартиру, чем она отличается от покупки дома, а также несколько советов, как проложить путь к собственности.

Учитывайте окружение вашей квартиры

Хотя квартира сама по себе является ключевым фактором, также важно тщательно проверять среду вокруг нее, особенно когда речь идет о шуме.Помните, что у вас будут общие стены с соседями и, возможно, даже потолки и полы.

«Я всегда советую своим покупателям заказывать показ в обычно более «громкое» время дня, например, во время обеда, когда дети дома, чтобы увидеть, насколько хорошо стены действительно гасят шум», — говорит Дэвид Нельсон из Imperial Home. Команда в Миннеаполисе. Он также рекомендует расспросить нескольких соседей об общем шуме в доме, например, насколько громким является движение транспорта и соседние районы, и могут ли они слышать своих соседей через стены.

Выбранный вами юнит также может сыграть большую роль.

«Концевые блоки имеют меньше общих стен, чем блоки в середине, что может уменьшить шум от соседей», — говорит Нельсон. Конечно, это также одна из причин, по которой устройства на верхних и верхних этажах более желанны и часто дороже, но если вы чувствительны к шуму, это может быть потрачено с пользой.

Ознакомьтесь с советом кондоминиумов и ассоциацией

Когда вы покупаете кондоминиум, вы покупаете все сообщество, включая его правила во всем, начиная с того, когда и где можно спускать собак с поводка, и заканчивая тем, разрешен ли въезд на дом на колесах. ваш подъезд.В большинстве штатов будет установлен период отмены для ознакомления с соответствующими документами. В течение этого периода вам следует внимательно ознакомиться с соглашениями, условиями и ограничениями сообщества или CC&R, а также с наказаниями за их несоблюдение.

«Когда покупатель соглашается с документами об ассоциации, он или она автоматически подчиняются правилам совета кондо», — говорит Нельсон. Обычно они включают в себя квоты на парковочные места, правила, касающиеся домашних животных, и обязанности домовладельца по ремонту и техническому обслуживанию.

«Если в уставе ассоциации есть что-то, с чем вы как покупатель не согласны, и это все еще находится в периоде отмены, вы можете отказаться от покупки дома и, как правило, получить полный возврат всех задатков, — говорит Нельсон.

Потенциальным покупателям квартир следует также провести комплексную проверку финансов ассоциации квартир, потому что это повлияет на ваши шансы на получение кредита (подробнее об этом далее).

Надежное финансирование кондоминиума

В некоторых случаях получить ипотечный кредит на кондоминиум может быть сложнее, чем на традиционный дом, потому что благополучие кондоминиума зависит от оплаты счетов несколькими владельцами.Ваш ипотечный кредитор может провести тщательную проверку комплекса кондоминиумов в целом, включая документы, касающиеся общего состояния здания и ассоциации кондоминиумов. Хорошей новостью является то, что вы можете рассматривать это как дополнительный уровень должной осмотрительности для защиты ваших собственных инвестиций.

Подготовка к собеседованию в квартире

Конечно, вы проверяете их, но они тоже проверяют вас. Как только ваше предложение будет принято, многие ассоциации кондоминиумов требуют, чтобы потенциальные покупатели прошли собеседование с советом кондоминиумов.Не беспокойтесь: эти собеседования должны соответствовать всем правилам против незаконной дискриминации — цель состоит в том, чтобы убедиться, что вы можете позволить себе дом и полностью понимаете правила проживания в квартире. Это также ваш шанс задать вопросы о любом из этих правил, а также почувствовать некоторых людей, с которыми вы будете жить, так что воспринимайте это не как расстрельную команду, а как первое свидание.

Вопросы, которые следует задать совету по кондоминиуму

«Одно из самых важных соображений при покупке кондоминиума — это то, кто им управляет», — говорит Нельсон. Вот почему, прежде чем подписать пунктирную линию, вы должны вооружиться этими вопросами для совета кондоминиумов, чтобы убедиться, что это подходит вам.

• Каковы сборы? В большинстве кондоминиумов ежемесячная плата может варьироваться от 200 до 400 долларов США (высококлассный жилой комплекс с множеством удобств будет стоить дороже). Спросите у совета директоров, что именно покрывает эта плата — в конце концов, вы будете раскошеливаться месяц за месяцем и год за годом. Что обычно включено, так это все, что за пределами вашей квартиры, от уборки общественных мест до уборки снега и обслуживания общественного бассейна.Сами владельцы обычно платят за то, что находится внутри стен их квартиры, например за покраску и бытовую технику. Убедитесь, что то, что вы получаете, соответствует тому, за что вы платите , – говорит Нельсон. И всегда спрашивайте, не предвидит ли совет повышение платы в ближайшем будущем и насколько она повышалась в прошлом.
• Могу ли я ознакомиться с финансовой отчетностью? Финансовые показатели квартиры должны быть открытой книгой (точнее, электронной таблицей). И не волнуйтесь, если вы не бухгалтер.Вы должны быстро определить, совпадают ли доходы и расходы кондоминиума — тревожным сигналом будет то, что уходит больше денег, чем поступает. Если нет — и насос в бассейне сломается — это может привести к тому, что из вашего кармана будет выплачено больше денег, чтобы решить проблему с помощью оценки (см. Наш следующий пункт).
• Предстоят ли какие-либо оценки? Взносы представляют собой периодические единовременные платежи в пользу ассоциации сверх ежемесячной платы, обычно для покрытия капитальных улучшений или ремонта.Поэтому, если ассоциация планирует заменить все окна в местах общего пользования или добавить тренажерный зал, вы можете столкнуться с огромным дополнительным счетом — если, конечно, вы не попросите об этом заранее.
• Каковы правила? Каждая ассоциация имеет свои собственные уникальные уставы и положения, с которыми все покупатели должны ознакомиться перед покупкой, так как впоследствии они должны им следовать. Поэтому убедитесь, что вы прочитали каждый . Многие правила носят обыденный характер и определяют, где жители или гости могут парковаться.Но в некоторых квартирах есть правила, которые могут варьироваться от запрета праздничных украшений на входной двери до ограничения часов для приготовления барбекю. Еще одна важная проблема в правилах кондоминиума — разрешено ли домовладельцу сдавать свой дом в аренду и на какой срок. Хотя вы можете не захотеть сдавать его в аренду, возможность сделать это — или нет — может повлиять на вашу стоимость при перепродаже. Мы упоминали, что вы должны прочитать правила? Прочтите правила.
• Есть ли незаконченные судебные процессы? Судебные иски — потенциально огромные финансовые потери для любого совета кондо, который проигрывает в суде.И даже если нет незавершенных исков, быстрая проверка страхования ответственности квартиры, чтобы убедиться, что все в порядке, не помешает.
• Кто смотритель? Недвижимость обычно имеет менеджера на месте, который наблюдает за повседневными задачами. Сотрудник, который долгое время работал в квартире, как правило, является хорошим признаком того, что на ваши звонки ответят, если возникнет проблема с техническим обслуживанием.

Должен ли я пускать частного детектива в свою квартиру?

Q. Я живу в жилом комплексе с регулируемой арендной платой в Короне, Квинс.Арендодатель нанял частного сыщика для осмотра каждой квартиры, чтобы «удостовериться в уровне качества здания». Инспекционная компания, которой руководят отставные полицейские, специализируется на уголовных расследованиях и наблюдении, а также использует полицейские методы. Арендаторы должны предъявить удостоверение личности с фотографией и подписать контрольный список проверки. Это похоже на вторжение в частную жизнь, выходящее за рамки обычных проверок, связанных с техническим обслуживанием. Должен ли я подчиняться? Если я откажусь, может ли арендодатель выселить меня?

А. Возможно, вы столкнулись с зачисткой: владелец (обычно новый) начинает проверять арендаторов с регулируемой арендной платой. В коридорах установлены камеры, чтобы следить за тем, кто входит и выходит. Онлайн-записи просматриваются в поисках альтернативных домашних адресов. Эта стратегия предназначена для отсеивания арендаторов, нарушающих договор аренды, и она может быть эффективной. Цель? Избавьтесь от арендаторов с регулируемой арендной платой.

Брэдли С. Сильвербуш, адвокат, представляющий арендодателей, сказал, что наем частных детективов для проверки арендаторов «стал стандартной практикой.

Так ты должен подчиняться? Что ж, вы не обязаны предъявлять удостоверение инспектора или подписывать контрольный список, но вы должны предоставить домовладельцу доступ в вашу квартиру, скажем, для ремонта или проверки на наличие опасных условий, по словам Сэмюэля Дж. Химмельштейна, манхэттенского юриста. кто представляет арендаторов.

Арендодатели не могут использовать пункт о доступе в договоре аренды, чтобы проникнуть в вашу квартиру в гнусных целях. Внимательно прочитайте свой договор об аренде, и если вы обнаружите, что обоснование проверок не распространяется, тогда вы и ваши соседи должны организовать ассоциацию арендаторов и отреагировать как группа. «Арендодатель хотел бы отобрать людей», — сказал г-н Химмельштейн. Так что держитесь вместе.

Ассоциация должна написать арендодателю письмо с объяснением, почему арендаторы не подчинятся требованиям. Арендодатель может отступить. Или арендодатель может привлечь жильцов, отказывающихся во въезде, в суд по жилищным вопросам в рамках так называемого судебного разбирательства по делу о запрете доступа. Если судья встанет на сторону арендодателя, жильцам придется предоставить доступ или им грозит выселение. Арендодатель не может предъявлять иск арендатору о выселении, пока арендатор не нарушит приказ судьи.Судья также мог встать на сторону арендаторов, заблокировав требование арендодателя. В любом случае имена арендаторов могут оказаться в черном списке арендаторов, что усложнит поиск другой квартиры, поскольку арендодатели используют эти списки, составленные частными компаниями, для проверки потенциальных арендаторов.

Ассоциация также может подать иск о преследовании домовладельца в суд по жилищным вопросам или в Отдел жилищного и коммунального ремонта штата, который осуществляет надзор за квартирами с регулируемой арендной платой.

Отдельная комната в апартаментах Contemporary West LA с балконом и видом на апартаменты Los Angeles, CA

Доступна отдельная комната в этом шикарном доме с 4 спальнями и 3 ванными комнатами в Западном Лос-Анджелесе.Этот блок окружен удивительными закусочными, такими как Milo и Olive, и находится всего в нескольких минутах от Whole Foods.

Эта комната находится в бунгало. С бунгало вы получаете отдельную комнату в красивом доме, мы подбираем вам отличных соседей по комнате и облегчаем совместную жизнь с такими вещами, как меблированные жилые помещения и ежемесячная уборка. Кроме того, мы берем на себя коммунальные услуги и Wi-Fi, так что вам не придется делить счета или гоняться за соседями по комнате за деньгами.

ВСЕ БУНГАЛО ДОМА ВКЛЮЧАЮТ

— Wi-Fi, коммунальные услуги и Smart TV настроены и готовы к работе

— Красиво оформленные и меблированные места общего пользования

— Ежемесячная профессиональная уборка

— Все жители проверены и проверены биографические данные

— Онлайн-встреча & Приветствуйте, чтобы познакомиться с нынешними жителями

— Встроенное сообщество через ежемесячные мероприятия и экскурсии

Теперь доступна дополнительная мебель для спальни.

О РАЙОНЕ

Расположенный менее чем в миле от Вествуд-Виллидж, этот дом идеально расположен в западной части Лос-Анджелеса. Если вы хотите немного поупражняться, вы можете отправиться на улицу в парк Дуглас на некоторое время на свежем воздухе. Whole Foods и Ralphs находятся поблизости, где можно купить товары первой необходимости, а в этом районе есть несколько замечательных ресторанов, таких как Milo and Olive, India’s Oven и La Scala. Кроме того, очень легко исследовать другие части города с легким доступом к 405 и 10 поблизости.

О бунгало: Мы стремимся избавить вас от хлопот по аренде. Когда вы живете в собственности, управляемой бунгало, вы получаете современного, технологичного и отзывчивого арендодателя с первого дня. У нас есть все ваши потребности, от настройки коммунальных услуг до гибких условий аренды, простое в использовании приложение для оплаты аренды , штатные специалисты по техническому обслуживанию, специальная группа экспертов по поддержке клиентов, а также дополнительная мебель и ежемесячная уборка.