Кредит доходный дом: Кредит на строительствоОформите заявку на кредит

как менялось историческое здание под влиянием времени / Новости города / Сайт Москвы

Доходный дом братьев Третьяковых — здание в самом центре Москвы, которому уже почти 130 лет. За это время интерьеры и назначение помещений неоднократно менялись. Когда-то там издавали журнал «Русский вестник», затем работали магазины, банк, антикварный салон. В советский период в здании располагалась прокуратура, а также снова издавали журналы. В наши дни доходному дому вернули исторический облик. Специалисты восстановили внутренние интерьеры по чертежам XIX века.

Типография и медицинские кабинеты

В середине XVIII столетия на месте пересечения улиц Рождественки и Кузнецкий Мост находились каменные жилые палаты, частично принадлежавшие семьям Волынских, Воронцовых, а позднее — Бекетовых во главе с Платоном Бекетовым, известным российским издателем. Он организовал здесь типографию, где печатали Д.И. Фонвизина, А.Н. Радищева, В.А. Жуковского и многих других.

Наполеоновское нашествие комплекс зданий пережил уже в статусе

анатомических кабинетов Московской медико-хирургической академии. По преданию, в одном из домов в 1812 году останавливался Стендаль, тогда еще не писатель, а офицер интендантской службы французской армии, участвовавший в наполеоновском походе. В середине XIX века академия переехала в Санкт-Петербург, а в зданиях разместились клиники Московского университета, где одно время работал знаменитый хирург Н.В. Склифосовский.

Банк, магазины и антикварный салон

В 1891 году участок покупают купцы-меценаты братья Третьяковы. Они приглашают сюда своего шурина архитектора Александра Каминского — автора первого здания Третьяковской галереи. Каминский на месте каменных палат строит дом с фасадами в русском стиле, островерхими кровлями и ажурными решетками. Функционал здания был определен заранее — здесь создавался

доходный дом.

Инженер-реставратор Андрей Филиппов, долгое время изучавший историю постройки и архитектуры дома братьев Третьяковых, рассказывает, что внутренние интерьеры контрастировали с фасадом.

«Они были выполнены в архитектуре Возрождения и барокко. Полы в парадных помещениях сделали паркетными и мозаичными, стены оформили рустовкой, деревянными панелями, филенками из искусственного мрамора, а потолки украсили лепниной», — отмечает эксперт.

В те времена Кузнецкий Мост имел славу самой французской улицы Москвы

— там работало большое количество французских магазинов. Коммерсантам нужно было хранить где-то свою выручку, поэтому правую часть здания занял банк «Лионский кредит» — на тот момент единственное иностранное учреждение, допущенное царским правительством к финансовым операциям в России. До нашего времени сохранилась дверь с барочной резьбой и надписью: «Отделения специальных текущих счетовъ, аккредитивовъ и несгораемых шкафовъ».

Другую часть здания занимали магазин Товарищества Ж. Блок, торговавший различной техникой, и магазин акционерного товарищества фабрики железных изделий «Вл. Гостынский и Ко». А еще здесь находился Московский клуб лыжников.

В подвале доходного дома расположились кладовые магазинов и банка, дворницкая и технические помещения. А сейфовые ячейки «Лионского кредита» защитили необычным способом.

«По легенде, архитектор здания Каминский разработал уникальную систему защиты банковских хранилищ: сейфовые ячейки в них были герметичны и после рабочего дня закрывались и затоплялись на ночь, для чего специально вырыли резервуары для наполнения и слива воды в Неглинку», — рассказывает Андрей Филиппов.

По его словам, второй этаж здания заняли конторы и служебные помещения, а третий — жилые квартиры. Известно, что здесь долгое время проживали знаменитые московские фотографы К.А. Фишер и А.Ф. Эйхенвальд.

В 1908 году Товарищество Ж. Блок переехало на Мясницкую улицу, а освободившиеся помещения занял художественный салон-магазин «И. Дациаро». Для его нужд сделали огромные витрины, куда ежедневно выставлялись репродукции, картины, открытки, эстампы, принадлежности для черчения и многое другое.

Прокуратура и парикмахерская

После революции 1917 года частную собственность национализировали, деятельность банка «Лионский кредит» в России прекратилась, магазины закрылись. А в доме разместился Народный комиссариат юстиции.

В 1925–1926 годах в здании сделали ремонт, чтобы приспособить помещения под нужды наркомата: были разобраны старые и установлены новые перегородки, пробиты новые дверные и оконные проемы. Одно время вместе с наркоматом там работали редакции журналов «Октябрь» и «РОСТ».

Во второй половине прошлого столетия в бывшем доходном доме располагалась прокуратура, а в позднесоветскую эпоху — парикмахерский салон. В конце ХХ века здание заняла Генеральная прокуратура Российской Федерации.

«К этому времени состояние здания сильно ухудшилось. Фасады никогда не чистились, не подвергались даже минимальной смывке, начались протечки кровли, произошло разрушение венчающего карниза. В ходе многочисленных мелких ремонтов первоначальная внутренняя планировка была искажена, сильно пострадала художественная отделка интерьеров: мозаичные полы были залиты бетоном, а лепнина сбита», — говорит Андрей Филиппов.

Промораживание стен, наличие сауны, устроенной в подвале в 1990-х годах, отсутствие вентиляции привели к повреждению строительных материалов и многочисленным трещинам.

Снова банк и современное офисное пространство

В 2007 году при участии Департамента культурного наследия Москвы было принято решение начать историческую реставрацию, которая завершилась через четыре года.

Специалисты усилили фундаменты здания, укрепили стены с вычинкой кирпичной кладки и устройством гидроизоляции в подвале. Фасадам вернули первоначальный облик со всеми особенностями авторского оформления — согласно чертежам Каминского

. Восстановили ажурную решетку ограждений кровли. Подлинные стальные фигурные ворота в проездной арке также отреставрировали, а парадную дверь в торце воссоздали по авторским чертежам.

Внутри здания были обнаружены фрагменты первоначальных мозаичных полов с художественными вставками из растительного орнамента. Из отдельных частей собрали участок пола площадью 16 квадратных метров, который смонтировали в холле. На его основе отреставрировали и остальные полы.

Дубовые панели в помещениях, которые занимал банк «Лионский кредит», воссоздали по сохранившимся фрагментам, а обивку заменили на гобеленовые обои с орнаментом. Они были произведены на фабрике Zuber в Лионе по традиционной технологии на старинных деревянных планшетах. Кроме того, восстановили

дубовые двери и парадную лестницу из чугуна с перилами из натурального мрамора.

«В ходе реставрации эксперты установили, что люстры, находившиеся на тот момент в вестибюле бывшего банка, являются ровесниками самого здания. Однако первоначальному интерьеру они не принадлежали, совершенно не соответствуя размерам помещения. Они появились здесь в период нахождения в здании Прокуратуры РСФСР, причем одна из люстр датирована экспертами 1892-м за вероятным авторством выдающегося архитектора Бенуа», — рассказывает Андрей Филиппов.

После реставрации осветительные приборы разместили в помещении бывшего антикварного салона «И. Дациаро».

После завершения работ зданию вернули первоначальный облик. До недавнего времени там, как и сто с лишним лет назад, размещался банк, однако теперь офисные и торговые площади ждут новых арендаторов.

отзывы клиентов и покупателей о компании

Абакан

Абу-Даби

Агрыз

Адлер

Азов

Айхал

Аксай

Актобе

Алапаевск

Алейск

Александров

Алексеевка (Белгородская область)

Алексин

Алматы

Алушта

Альметьевск

Амстердам

Анапа

Ангарск

Анкара

Апатиты

Арамиль

Аргун

Армавир

Арсеньев

Артём

Архангельск

Асбест

Асино

Астана

Астрахань

Атырау

Ачинск

Баку

Балаково

Балашиха

Барнаул

Батайск

Бежецк

Белгород

Белово

Белорецк

Белореченск

Белоярский

Березники

Берёзовский

Берлин

Бийск

Биробиджан

Бишкек

Благовещенск

Благодарный

Бобруйск

Боготол

Бодайбо

Бокситогорск

Бологое

Болхов

Большой Камень

Боровск

Братск

Брянск

Бугульма

Буденновск

Бузулук

Бухара

Валуйки

Великие Луки

Великий Новгород

Верхний Тагил

Верхний Уфалей

Верхняя Пышма

Видное

Вильнюс

Винница

Витебск

Владивосток

Владикавказ

Владимир

Волгоград

Волгодонск

Волжск

Волжский

Вологда

Володарск

Волхов

Вольск

Воркута

Воронеж

Воскресенск

Воткинск

Всеволожск

Выборг

Выкса

Вытегра

Вышний Волочек

Вязники

Вязьма

Вятские Поляны

Гагарин

Гатчина

Геленджик

Георгиевск

Глазов

Гомель

Горно-Алтайск

Гороховец

Горячий Ключ

Грайворон

Гродно

Грозный

Грязи

Губкин

Губкинский

Гулькевичи

Гусев

Дедовск

Десногорск

Дзержинск

Димитровград

Дмитров

Днепр (Днепропетровск)

Долгопрудный

Домодедово

Донецк

Дрезна

Дубна

Душанбе

Дюртюли

Евпатория

Егорьевск

Ейск

Екатеринбург

Елабуга

Елец

Еманжелинск

Ереван

Ессентуки

Жезказган

Железногорск

Железнодорожный

Житомир

Жуковский

Забайкальск

Заволжье

Заозерск

Запорожье

Зарайск

Звенигород

Зеленоград

Зеленодольск

Зеленокумск

Зима

Златоуст

Знаменск

Иваново

Ивантеевка

Ижевск

Избербаш

Иланский

Инта

Иркутск

Исилькуль

Истра

Ишим

Ишимбай

Йошкар-Ола

Казань

Калининград

Калтан

Калуга

Каменск-Уральский

Каменск-Шахтинский

Каменское

Камышин

Канаш

Канск

Караганда

Карпинск

Карши

Касимов

Качканар

Кашира

Кемерово

Керчь

Киев

Кимовск

Кимры

Кингисепп

Кинешма

Кириши

Киров

Киров (Калужская область)

Кировград

Кисловодск

Кишинев

Климовск

Клин

Клинцы

Ковров

Ковылкино

Когалым

Коломна

Колпино

Комсомольск-на-Амуре

Конаково

Кондопога

Копейск

Коркино

Королёв

Корсаков

Костомукша

Кострома

Котлас

Краков

Краматорск

Красногорск

Краснодар

Красноперекопск

Красноуральск

Красноуфимск

Красноярск

Кривой Рог

Кропоткин

Крымск

Кстово

Кубинка

Кумертау

Курган

Курск

Кущевская

Кызыл

Кыштым

Лабинск

Лангепас

Лениногорск

Ленск

Лермонтов

Лесной

Ликино-Дулёво

Липецк

Лобня

Лондон

Луга

Луховицы

Лыткарино

Люберцы

Магадан

Магнитогорск

Майкоп

Малаховка

Малоярославец

Мантурово

Мариуполь

Маркс

Махачкала

Мегион

Межвежьегорск

Междуреченск

Миасс

Минеральные Воды

Минск

Минусинск

Мирный

Михайлов

Михайловка

Михайловск

Мичуринск

Могилёв

Мончегорск

Москва

Московская Область

Муравленко

Мурманск

Муром

Мытищи

Мюнхен

Набережные Челны

Навашино

Надым

Назарово

Назрань

Нальчик

Наро-Фоминск

Нахабино

Находка

Невинномысск

Нерюнгри

Нефтекамск

Нефтеюганск

Нижневартовск

Нижнекамск

Нижнеудинск

Нижний Новгород

Нижний Тагил

Нижняя Тура

Николаев

Нововоронеж

Новокузнецк

Новомосковск

Новороссийск

Новосибирск

Новотроицк

Новоуральск

Новочебоксарск

Новочеркасск

Новый Уренгой

Ногинск

Норильск

Ноябрьск

Нюрнберг

Нягань

Нязепетровск

Обнинск

Обухово

Одесса

Одинцово

Озерск

Октябрьский

Оленегорск

Омск

Онега

Опочка

Орел

Оренбург

Орехово-Зуево

Орск

Осло

Осташков

Оха

Павлово

Павловск

Павловский Посад

Папенбург

Певек

Пенза

Первоуральск

Переславль-Залесский

Пермь

Петрозаводск

Петропавловск

Петропавловск-Камчатский

Печора

Питкяранта

Плавск

Пласт

Подольск

Подпорожье

Покров

Полевской

Полысаево

Полярный

Поронайск

Посёлок Афипский

Посёлок Ахтырский

Поселок Белоозёрский

Поселок Любучаны

Поселок Таксимо

Прага

Прокопьевск

Протвино

Прохладный

Псков

Пугачев

Пушкин

Пушкино

Пыть-Ях

Пятигорск

Радужный

Райчихинск

Раменское

Рассказово

Ревда

Реутов

Речица

Ржев

Родники

Рославль

Россошь

Ростов-на-Дону

Рубцовск

Рыбинск

Ряжск

Рязань

Саки

Салават

Салехард

Сальск

Самара

Санкт-Петербург

Саранск

Сарапул

Саратов

Саров

Саяногорск

Севастополь

Северобайкальск

Северодвинск

Северск

Сегежа

Село Дубовское (Ростовская область)

Село Кожевниково (Томская область)

Село Сабетта

Сергиев Посад

Серов

Серпухов

Сибай

Симферополь

Скопин

Славгород

Славянск-на-Кубани

Сланцы

Смоленск

Сморгонь

Снежинск

Советск

Советская Гавань

Соликамск

Солнечногорск

Сорочинск

Сосновый Бор

Сочи

Ставрополь

Станица Динская

Станица Ильская

Станица Ленинградская

Станица Отрадная

Станица Северская

Станица Холмская

Старая Русса

Старый Оскол

Стерлитамак

Стрежевой

Струнино

Ступино

Суджа

Суздаль

Сургут

Сызрань

Сыктывкар

Таганрог

Талдом

Тамбов

Ташкент

Таштагол

Тбилиси

Тверь

Темрюк

Тимашевск

Тихвин

Тихорецк

Тобольск

Тольятти

Томилино

Томск

Топки

Троицк

Туапсе

Туймазы

Тула

Туринск

Тучково

Тында

Тюмень

Удомля

Улан-Удэ

Ульяновск

Урюпинск

Усинск

Уссурийск

Усть- Илимск

Усть-Илимск

Усть-Лабинск

Уфа

Ухта

Феодосия

Фрязино

Фурманов

Хабаровск

Ханты-Мансийск

Харьков

Хасавюрт

Херсон

Химки

Цюрих

Чайковский

Чебоксары

Челябинск

Черемхово

Черепаново

Череповец

Черкесск

Черняховск

Чехов

Чистополь

Чита

Чкаловск

Шадринск

Шарыпово

Шахты

Шимановск

Шимкент

Шлиссельбург

Шумерля

Шуя

Щелково

Щербинка

Щецин

Электросталь

Элиста

Энгельс

Югра

Южно-Сахалинск

Южноуральск

Юрьевец

Якутск

Ялта

Ялуторовск

Янаул

Ярославль

Ясногорск

Яхрома

Кредиты под залог недвижимости

СРОК РАССМОТРЕНИЯ ЗАЯВКИ:	до 3 (трех) рабочих дней
СПОСОБ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ КРЕДИТА:	Кредит предоставляется путем зачисления денежных средств на счет заемщика, открытый в Банке «ВБРР» (АО) после государственной регистрации ипотеки в пользу Банка
ОТКАЗ ОТ ПОЛУЧЕНИЯ КРЕДИТА:	Заемщик вправе отказаться от получения кредита: до подписания кредитного договора в любой день, без оформления письменного отказа после подписания кредитного договора, но до фактического получения денежных средств, на основании письменного отказа заемщика
СПОСОБ ВОЗВРАТА КРЕДИТА:	Погашение кредита осуществляется путем размещения денежных средств на текущем счете заемщика в банке, пополнение текущего счета осуществляется любым из следующих способов: путем внесения наличных денежных средств на счет заемщика через кассу Банка «ВБРР» (АО) (бесплатно) путем безналичного перечисления денежных средств, в том числе из другого банка на счет заемщика
НАЧИСЛЕНИЕ ПРОЦЕНТОВ:	Проценты за пользование кредитом начисляются с даты, следующей за датой фактического предоставления кредита и по дату платежа в последнем месяце кредитования (дата окончания кредита) или датой фактического полного исполнения обязательств по кредиту (обе даты включительно)
ПЕРИОДИЧНОСТЬ ПЛАТЕЖЕЙ:	Погашение кредита и уплата процентов осуществляется ежемесячно равными платежами в течение срока пользования кредитом, за исключением первого и последнего платежа: сумма первого платежа включает только проценты, а размер последнего платежа определяется в сумме, необходимой и достаточной для полного погашения задолженности по возврату кредита
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗАЕМЩИКА:	В случае ненадлежащего исполнения обязательств по кредитному договору кредитор вправе взимать неустойку, которая начисляется на сумму неуплаченной в срок задолженности по дату погашения просроченной задолженности включительно в размере ключевой ставки ЦБ РФ на день заключения кредитного договора
ИНЫЕ ДОГОВОРЫ, ЗАКЛЮЧАЕМЫЕ ПРИ ОФОРМЛЕНИИ КРЕДИТА:	Договор банковского (текущего) счета. Заключается в случае отсутствия у заемщика действующего договора банковского (текущего) счета Договор/полис страхования квартиры от рисков, связанных с утратой (гибелью) или повреждением квартиры (имущественное страхование) Договоры, заключаемые по желанию заемщика, от заключения которых заемщик может отказаться:
ИНЫЕ ПЛАТЕЖИ ЗАЕМЩИКА ПО КРЕДИТНОМУ ДОГОВОРУ:	оплата необходимых издержек, связанных с государственной регистрацией залога (ипотеки) недвижимого имущества, включая, но не ограничиваясь, уплатой государственной пошлины в соответствующем для физического лица размере, тарифа за нотариальное удостоверение необходимых доверенностей и документов (в том числе копии). оплата страховой премии по договору имущественного страхования (обязательное страхование), страховая сумма по которому в каждую дату срока действия договора страхования составляет не менее остатка суммы кредита, увеличенного на 10 (десять) процентов. По желанию заемщика: оплата страховой премии по договору личного страхования (добровольное страхование), страховая сумма по которому в каждую дату срока действия договора страхования составляет не менее остатка суммы кредита, увеличенного на 10 (десять) процентов. оплата страховой премии по договору титульного страхования (добровольное страхование) в течение 36 месяцев с даты регистрации перехода права собственности, страховая сумма по которому в каждую дату срока действия договора страхования составляет не менее остатка суммы кредита, увеличенного на 10 (десять) процентов. В случае оформления кредита в валюте, отличной от валюты получаемого дохода, заемщик несет повышенные риски, связанные с колебанием курса валюты.
ЗАПРЕТ ПЕРЕХОДА ПРАВ КРЕДИТОРА ПО ДОГОВОРУ:	Кредитор вправе передавать принадлежащие кредитору права третьим лицам на основании кредитного договора и закладной путем заключения договора купли–продажи. Передача прав на закладную влечет передачу всех удостоверяемых ею прав в совокупности
ПОДСУДНОСТЬ СПОРОВ:	по искам кредитора к заемщику: условие подсудности рассмотрения споров согласовывается сторонами в кредитном договоре по искам заемщика к кредитору: в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Особенности инвестиций в доходные дома в Германии — Новости — JA Real Estate

Доходная недвижимость в Германии представляет собой целый пласт в коммерческом сегменте рынка. По своей сути, она представляет собой дом или несколько квартир, приобретаемых исключительно с целью сдачи в долгосрочную аренду. В силу этого основные особенности инвестирования в этот вид недвижимости заключаются не только в оформлении самой сделки, но и в дальнейшем управлении собственностью, отношениями с арендаторами.

Как купить доходный дом в Германии

Доходные дома в Германии – востребованный вид недвижимости. В первую очередь, потому что он способен обеспечить владельцу стабильный доход. С другой стороны, заключение подобной сделки требует немалых вложений. Немецкие банки охотно предоставляют иностранцам ипотечный кредит. В результате приобрести доходный дом в Германии можно и с ограниченным бюджетом, при условии, что и объект покупки, и заемщик будут соответствовать требованиям банка. Нельзя не отметить и того, что кредитование в немецких банках отличают весьма выгодные для клиентов процентные ставки.

Как правило, агентства недвижимости, занимающиеся подбором подходящего объекта и сопровождением сделки, оказывают помощь и в получении кредита. Специалист агенства не просто подберет банк с наиболее подходящими условиями кредитования, но и поможет собрать и оформить все необходимые для получения кредита документы. Если банк оценивает покупаемый объект, как высоколиквидный, препятствий к получению ипотечного кредита, как правило, не бывает.

Обслуживание дома

Погашение ипотечного кредита, если использовались заемные средства, составляет только одну статью расходов по обслуживанию приобретенной недвижимой собственности. Как правило, эта статья с лихвой окупается арендной платой. Другими важными расходными статьями будут:

Налоги. Налоговая ставка рассчитывается индивидуально. Из налогов можно вычитать суммы на ремонт дома, покупку необходимых предметов, расходы на управляющую компанию и т. д.
Затраты на техническое обслуживание дома (около 10% от размера совокупной арендной платы).

Полезные советы по покупке доходной недвижимости в Германии

Покупая или только еще планируя приобрести доходный дом в Германии, необходимо учитывать несколько нюансов, характерных для оформления подобных сделок в этой стране. В первую очередь, не стоит рассчитывать найти нужный объект без риелтора. Сделки без посредника практически никогда не совершаются. Большинство собственников, решивших продать свою недвижимость, сразу обращается к риелтору и не занимается сделкой самостоятельно. Поэтому первый шаг покупателя – поиск надежного немецкого агентства недвижимости.

Прежде чем сделка будет оформлена, предстоят траты, полеты в Германию, получение официальных документов и многое другое. К этому нужно быть готовым. Все билеты, чеки, бумаги нужно сохранять. Не стоит бояться инвестирования в немецкую доходную недвижимость по причине высокой налоговой ставки. Германское налоговое законодательство дает немало абсолютно легальных и законных возможностей снизить ее.

Доверить посреднику стоит не только выбор дома, но и его дальнейшее управление. Можно заключить договор с тем же агентством недвижимости, которое занималось оформлением сделки. Большинство риелторских компаний предоставляет комплексные услуги. В пакет таких услуг, как правило, входит и управление недвижимостью.

Управляющая компания будет оперативно решать все возникающие в процессе эксплуатации дома вопросы, окажет помощь в поиске арендаторов, заключении договоров с ними, подаче документов в налоговую и многое другое. Поиском арендаторов, конечно, можно заниматься и самостоятельно, но для владельцев немецкой недвижимости, не проживающих в стране, это может быть затруднено.

Полезная информация

Ипотека в Германии

Недвижимость и вид на жительство в Германии

Коммерческая недвижимость в Германии

Доходный дом Альберта Пуни: сохраним историю вместе

В марте в Центральной районной библиотеке им. А.С. Пушкина состоялась лекция «История доходного дома Альберта Пуни».

Председатель Совета дома по адресу Гатчинская ул., 1/56 Евгений Коноплин рассказал об истории дома, познакомил участников встречи с интереснейшими фактами из жизни бывших владельцев – семье Пуни, давшей ему имя.

Евгений и члены Совета дома Антипина Евгения и Бондаренко Диана подробно рассказали о ремонтных и восстановительных работах, проведенных и требуемых, о проблемах управления домом и сложностях, которые испытывают его обитатели в настоящее время.

Особое внимание Е. Коноплин уделил планам членов Совета дома, которые помогают делать дом лучше, сохраняя историческую память места, и призвал всех жителей района ценить и любить дома, в которых они проживают.

История дома

В 1800-х годах на углу нынешней Гатчинской улицы стоял одноэтажный особняк, который в отличие от соседних деревянных строений был выстроен из камня. Владельцем его был надворный советник Александр Андреев.

К каменному особняку со стороны Лахтинской улицы (где сейчас располагается ТЦ «Априори») примыкал деревянный корпус, которым владел Андрей Петров — муж всеми известной петербургской Святой Ксении Блаженной.

К 40-м годам 19 века каменный дом уже имел два этажа с мезонином и принадлежал титулярному советнику Василию Ильичу Сафонову.

Здесь же в 1860-х годах снимал квартиру архитектор Фёдор Иванович Нестеров, автор проекта перестройки колокольни церкви св. Екатерины на Кадетской линии Васильевского острова.

В 1875 году Лидия Михайловна Пуни — жена Альберта Цезаревича Пуни (виолончелиста Мариинского театра), приобрела полностью дом (тогда еще двухэтажный) на свои личные сбережения.

История семьи Пуни

Лидия Михайловна Пуни родилась 3 мая 1848 года. В девичестве носила фамилию Ломакина и принадлежала к земельной аристократии. До замужества с Альбертом Пуни Лидия Ломакина уже побывала в браке. Известно, что в шестнадцатилетнем возрасте мать Лидии Клавдия Николаевна Ломакина фиктивно выдала дочь замуж за собственного любовника Салтыкова Сергея Евграфовича (брата писателя Михаила Салтыкова-Щедрина) из практических соображений.

Овдовев в возрасте двадцати четырех лет, она унаследовала очень большое состояние и вышла замуж за Альберта Пуни, молодого виолончелиста, красивого мужчину с ярким и блестящим умом, встретившись с ним в императорском театре.

В момент женитьбы на Лидии Ломакиной Альберт работал в Санкт‑Петербургском театральном оркестре. Это не помешало ему отдаться увлечению строительством, что сделало его одним из крупных домовладельцев города.

О хозяине дома вспоминал академик Д. С. Лихачев: «Альберт Пуни, принявший православие с именем Андрей (поэтому часть его детей были Альбертовичи, а другие — Андреевичи), виолончелист Мариинского театра, был сыном автора балетной музыки и владельцем большого доходного дома на углу Гатчинской улицы и Большого проспекта Петроградской стороны. Его сын стал известным живописцем во Франции и до конца жизни любил писать пляжи, напоминавшие ему о его счастливом детстве».

В 1880 году у четы родилась дочь — Мария Пуни, а в 1892 году родился сын — будущий художник Иван Альбертович Пуни.

В 1899 году супруги Пуни решили надстроить дом 2 этажами по проекту архитектора О. Л. Игнатовича. Спустя 5 лет архитектор И. Б. Калиберда надстроил пятый этаж, а вровень с ним, со стороны Гатчинской улицы, был возведен еще один корпус.

В 1905 году Альберт Цезаревич овдовел, после чего принял христианство в Церкви апостола Матфия и Покрова Пресвятой Богородицы (которая находилась в Матвеевском саду), получив после крещения имя Андрей. В том же году Андрей Пуни женился на гувернантке своих детей Юлии Михайловне Кауль, от которой у него уже было две дочери: Юлия и Ольга.

В своих воспоминаниях Дмитрий Сергеевич Лихачев отмечал, что «сейчас принято ставить ударение на последнем слоге фамилии Пуни, но семья эта была итальянской, а не французской». Ударение же в итальянском языке обычно падает на предпоследний слог.

В 1908 году в доме появилась мансарда, позднее превращенная в полный шестой этаж. Позднее дом был продлен по Гатчинской улице по проекту архитектора И. И. Долгинова.

В 1910-х годах в доме размещался детский сад, низшее (смешанное) учебное заведение 3-го разряда А.Ф. Афанасьевой, Петровское общество взаимного кредита.

Одним из жильцов дома этого периода был И. Я. Комаров, стенограф Александра Ивановича Куприна.

В 1913 году Иван Пуни после возвращения из Парижа, где он учился в разных художественных студиях, вместе со своей женой, художницей Ксенией Богуславской, поселился в доме № 1 на Гатчинской улице, в квартире своего отца на 6-ом этаже. Именно здесь Иван Пуни открыл свою художественную мастерскую. Она стала местом встреч художников и поэтов, авангардистов и футуристов. Сюда приходили Маяковский, Хлебников, Репин, Малевич и многие другие.

В период 1913-1915 годов Иван Альбертович Пуни пишет картину «Воздушный мост». На картине он изображает балкон 2-го этажа, расположенный во дворе дома и сохранившийся по сегодняшний день.

В 1915 году Иван с Ксенией переезжают из семейного доходного дома, а в 1917 году после ссоры между Иваном, его отцом и мачехой, Иван с Ксенией решают бежать во Францию, где Иван становится известным художником по фамилии Пунье (фр. Jean Pougny).

1917-1937

В 1917 году у Альберта Цезаревича дом забирают большевики и открывают в нем дом терпимости. В народе его начинают называть «Гатчинский дворец» из-за системы коридоров (в дом можно было войти с Большого проспекта, а выйти на Гатчинской улице).

В 1920-х годах дом терпимости был закрыт и заселен обычными жильцами. В период с 1936 по 1937 год несколько жителей дома были репрессированы.

Война

Во время блокады погибло 223 жителя дома. В период с 1920 по 1950 годы в доме располагалась булочная, которая работала и в военное время. Про эту булочную писал в своих воспоминаниях Д.С. Лихачёв: «На Большом проспекте около Гатчинской улицы разгромили хлебный магазин. Как это могли сделать? Ведь любая продавщица (среди них не было сильно истощенных) могла справиться с целой толпой истощенных людей. Но власть в городе приободрилась: вместо старых истощенных милиционеров по дороге смерти прислали новых – здоровых. Говорили – из Вологодской области».

1956-2017

В 1956 году в доме был проведён капитальный ремонт: система длинных коридоров была ликвидирована, площадь квартир увеличилась до 60-250 кв. м.

На первом этаже дома в 1960-1980-х годах располагались: слева — ателье пошива верхней одежды, расширенное за счет булочной, а справа — винный магазин «Советское шампанское», расширенный за счет театральной кассы, и кафе-мороженица.

В 2000-х годах на месте ателье долгое время находился магазин кожи и меха «Дубленки на Неве», магазин «Золото», а с 2008 года — магазин по продаже керамической плитки «Мозаичное заведение. Смальта». В центре фасада — бистро «Барракуда», а справа — бутик «Диана Галези».

В 2006 году во время строительства торгово-офисного центра «Apriori», доходный дом Пуни серьезно пострадал, в результате чего на доме были установлены стяжки.

В 2017 году дом был переведен под управление компании «Финансовый Центр ГЦКС» без учета мнения большинства жителей.

В ноябре того же года инициативная группа дома провела проверку законности смены управляющей компании, в результате которой решение о переходе дома к УК ФЦ ГЦКС было отменено.

24 декабря 2017 года был избран новый состав Совета многоквартирного дома, который работает на благо дома по сегодняшний день.

Планы

Совет многоквартирного дома в ближайшее время планирует установить на фасаде дома таблички памяти репрессированных граждан, стенд с именами жителей дома, погибших в годы блокады на дворовой территории, флюгер на шпиле башни в виде герба семьи Пуни, мемориальную доску чете Пуни, разместить на 6 этаже дома галерею с репродукциями картин Ивана Пуни и его жены.

Евгений Коноплин, председатель Совета МКД

Ольга Козулина, сотрудник ЦРБ им. А.С. Пушкина

Доходный дом вместо виллы — PBWM.RU

В 2015 году спрос русскоговорящих инвесторов на коммерческую недвижимость за рубежом вырос на 20%, в 2016-м этот показатель может увеличиться еще на 20–30%. Интересующихся жилыми домами и квартирами станет на 20–30% меньше, при этом число владельцев жилой недвижимости, которые выставят свои объекты на продажу, вырастет. Однако общее число желающих избавиться от своей недвижимости за рубежом будет по-прежнему незначительным, так как сдавать в аренду проще и эффективнее, чем продавать. Больше будет и покупателей, инвестирующих для сдачи в аренду (на 20–30%). Такие данные приводит в своем исследовании компания Tranio.

Если до 2013 года инвесторы больше стремились к спекулятивному извлечению прибыли, то в 2015–2016 годах их интересует сохранение капитала. Согласно опросу, проведенному Tranio в 2015 году, 52% покупателей отметили, что не планируют в будущем продавать недвижимость, а рассчитывают владеть ею на протяжении долгого времени и впоследствии передать по наследству. Среди тех, кто намерен продать объект, 55% собираются сделать это только через десять лет после покупки, 35% – через пять лет и лишь 3% – через три года. Для сравнения, в 2013 году 40% инвесторов, планирующих продать доходную недвижимость, намеревались сделать это в течение двух-трех лет.

Подтверждение лидерства

В 2016 году самыми востребованными рынками коммерческой недвижимости у русскоязычных инвесторов были Германия, Великобритания, США и Испания. Согласно статистике Tranio, в январе 2016 года на Германию пришлось 35% заявок на коммерческие объекты, на Испанию – 17%.

Как и в 2015 году, в 2016-м будет расти спрос на коммерческую недвижимость в странах, где русскоязычные инвесторы раньше покупали курортное жилье для себя – в Италии, Франции и Черногории. Спрос на объекты в Турции может понизиться из-за охлаждения русско-турецких отношений. Из-за ужесточения процедуры получения ВНЖ менее востребованной для инвесторов из России станет и недвижимость в Латвии: до 2014 года возможность получения вида на жительство была основным мотивом российских покупателей в Латвии.

Рост бюджета

Средняя сумма сделки русскоязычных покупателей в 2016 году может вырасти. Как показывает статистика заявок Tranio на покупку коммерческой недвижимости, в январе 2015-го медианный бюджет инвесторов составил 1 млн евро, а в январе 2016-го – уже 1,2 млн. Это связано как с удорожанием недвижимости в европейских странах и США, так и с растущим желанием покупателей приобрести более качественный и ликвидный объект.

Продолжит увеличиваться спрос на кредиты. Доля риелторов, отмечающих, что большая часть покупателей коммерческих объектов берет ипотеку, выросла с 10% в 2013 году до 27% в 2015-м. Повышающийся интерес к займам объясняется тем, что инвесторы стали компетентнее: кредит помогает оптимизировать налогообложение и повышает доходность на вложенный капитал. Помимо этого, сейчас ипотека стоит дешево.

Что ждет глобальный рынок

Международные инвесторы будут по-прежнему активны на глобальных рынках коммерческой недвижимости, но в 2016 году рост инвестиций замедлится и составит не более 5% по сравнению с 2015-м. Основными драйверами спроса окажутся низкая стоимость банковского финансирования и потенциал роста арендных ставок. Как и в предыдущие годы, больше всего инвестиций привлечет рынок США , а в Европе – Германия. Среди отдельных рынков будут наиболее востребованы Лондон и Нью-Йорк.

В 2015 году наиболее популярными объектами среди русскоговорящих инвесторов были частные квартиры для сдачи в аренду, отели, доходные дома, кафе и рестораны. Несмотря на замедление мировой экономики, спрос на офисы, магазины и жилье для сдачи в аренду останется высоким, а стремительный рост электронной коммерции (+20% в 2016 году) будет способствовать процветанию рынка складской недвижимости. Офлайн-магазины начнут все больше вытесняться онлайн-аналогами. Бытовая техника, мебель, обувь, одежда и туристические путевки станут все чаще продаваться через интернет. В сегменте стрит-ритейла останутся продуктовые магазины, рестораны (в том числе формата take away), кофейни и фитнес-центры.

Банковская транспарентность, законы о противодействии отмыванию денег (инициативы ОЭСР, пакет BEPS), закон о контролируемых иностранных компаниях и валютный контроль в России несут дополнительную административную и налоговую нагрузку инвесторам. В то же время потенциал повышения учетных ставок создает неопределенность относительно перспектив дальнейшего роста цен на недвижимость в США и Европе. Сейчас 80% покупателей выбирают простой арендный бизнес, однако, по моему мнению, в будущем все больше инвесторов будут вкладывать деньги в проекты добавленной стоимости (редевелопмент, строительство), так как именно они могут создавать высокий уровень доходности, мотивирующей брать риски.

Атлас

Будущий доходный дом АИЖК в Саратове получил охранную зону

Приказ областного управления по охране объектов культурного наследия от 12 декабря установил охранные зоны для хорошо известного в Саратове старинного дома по улице Советской,5. Это так называемый доходный дом Яхимовича, он же дом с кариатидами.

Как следует из документа, охранной зоной, то есть территорией, где исключено любое капстроительство и другие работы, способные повредить охраняемому зданию, стал двор дома Яхимовича. Со стороны улицы Советской охранная зона прочерчена по отмостку.

Напомним, дом Яхимовича был передан в собственность области. Регион будет в свою очередь передавать его в собственность Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), которое намеренно полностью отреставрировать его и превратить в доходный дом, каким он и был в начале XX века. Сейчас дом полностью расселен.

АИЖК намеревается выкупить дом после того как будет подготовлен проект его реконструкции и подсчитана стоимость всех необходимых работ. К арендному жилью новый собственник обещает приложить все сопутствующие сервисы, включая прачечную.

В середине сентября управление по охране памятников утвердило предмет охраны для дома Яхимовича — сберегать в целости предписывается уже порядком разрушенных кариатид у входа, фигуры полурусалок на фасаде, расстекловку окон, карнизы и балконы.

Тем же документом от 12 декабря утверждены охранные зоны и для соседнего здания — дома по Советской,3, известного как доходный дом Пташкина. Этому дому гораздо больше повезло в плане границ охраняемой зоны, она занимает весьма обширное пространство позади дома, хотя со стороны Советской также указана по фасаду. В охранную зону дома Пташкина попадают еще 2 здания, расположенные в глубине квартала. Они входят в единый комплекс старинных построек и взяты под охрану вместе с ним.

Кроме того, 12 декабря областное управление по охране памятников окончательно защитило от перестройки дом Блюм на проспекте Кирова 20/31, который включили в областной перечень объектов культурного наследия только 25 августа. В ранее утвержденный документ об охране этого здания, сейчас занятого кафе и магазинами, добавлен пункт о запрете любого капитального строительства в пределах охранной зоны или изменения характеристик самого здания.

Отдельный приказ управления от 12 декабря устанавливает охранные зоны для еще одного памятника культуры — бывшего здания мужского начального городского училища построенного в конце XIX века по улице Большая Горная. Учебное заведение было открыто в 1890 году и содержалось на средства Общества купцов и мещан. Во флигеле позади здания проживала семья его учителей — Николай Георгиевич Соколов с супругой Агриппиной Владимировной и взрослыми детьми Алексеем и Валентиной. Преподаванием занимались и родители, и дети.

Сейчас это детская музыкальная школа №7 по улице Большой Горной, 236. Охранная зона, как и в случае с домом Пташкина, занимает значительное пространство позади здания и включает в себя его флигель.

В документе также подробно, с приложением фотографий, указывается, что именно должно сохраняться в самом здании: габариты и объемно-планировочная композиция, декор и цвет фасада, карниз и профиль подоконных филенок. Не подлежит изменению также внутренняя планировка здания, сохранившаяся с момента его постройки.

Как купить и профинансировать многоквартирные дома

Ссуды на жилищное строительство во многом похожи на другие виды финансирования жилой недвижимости. Все начинается с собственности, заемщика и кредитора, и все заканчивается, если все идет хорошо, закрытой ссудой и недавно приобретенной или рефинансируемой недвижимостью.

Вот руководство, которое нужно знать заемщикам о том, как покупать и финансировать многоквартирные дома:

Что представляет собой многоквартирный дом?

Отдельные дома, кондоминиумы, дуплексы, триплексы и четырехэтажные дома обычно классифицируются как одноквартирные дома на четыре или четыре квартиры.Недвижимость с пятью и более жилищами классифицируется как многоквартирные дома или многоквартирные дома.

Кредит на дуплекс, триплекс или четырехплекс не сильно отличается (если вообще) от ссуды на частный дом, но ссуды на более крупную недвижимость включают «немного другое андеррайтинг, немного более высокую квалификацию», — говорит Дэн Борланд, офис-менеджер по коммерческой недвижимости в Wells Fargo в округе Ориндж, штат Калифорния.

Как пройти

Одно из отличий заключается в том, что до утверждения ссуды на квартиру кредитор может рассмотреть более качественную информацию, чтобы попытаться понять опыт заемщика как владельца или управляющего арендуемой недвижимостью.

«Мы посмотрим на кандидата и скажем:« Чем владеет этот человек и каков его управленческий опыт: сбор арендной платы, управление недвижимостью и управление проектом такого размера? » — говорит Borland.

Кредитный рейтинг заемщика, налоговые декларации о доходах и личных и коммерческих налогах будут рассматриваться вместе с отчетами о деятельности за два года и текущим списком арендной платы за недвижимость.

Наиболее важные показатели собственности:

Чистый операционный доход: годовой доход за вычетом расходов, которые объект недвижимости генерирует от своей деятельности
Покрытие долговых обязательств: Измерение денежного потока относительно обязательств по выплате долгов
Отношение ссуды к стоимости (LTV): мера суммы ссуды по отношению к стоимости собственности

«Недвижимость должна обслуживать свой долг с приемлемой маржой», — говорит Борланд.

Заемщики, которым требуется большая гибкость, могут захотеть обратиться в небольшой банк, — говорит Блейк Кройц, специалист по коммерческим кредитам в County Commerce Bank в Вентуре, Калифорния.

«Обычно мы ищем 30-процентный первоначальный взнос, и кредитный рейтинг важен, но это не является препятствием для сделки», — говорит Кройц. «Если кто-то сильнее в одной области и слабее в другой, мы можем обойти это».

Объекты смешанного и частично заселенного назначения

Объекты смешанного использования могут быть классифицированы как коммерческие или жилые, частично в зависимости от пропорций каждого использования.Типичная конфигурация многих квартир в несколько магазинов рассматривается как квартирный кредит.

«Если будет 50 на 50 или намного больше коммерческих, андеррайтинг изменится, и структура станет немного более консервативной», — говорит Борланд.

Могут быть профинансированы пустующие или частично заселенные многоквартирные дома; однако ссуда может быть краткосрочной и иметь переменную ставку с ожиданием, что она будет заменена долгосрочным финансированием после стабилизации состояния собственности.

Если арендная плата не поддерживает долг, может помочь денежный поток заемщика; однако «потребуется довольно сильный заемщик, чтобы поддержать целое здание с ипотекой», — говорит Кройц.

Соответствие или портфолио?

Как и ссуды от одного до четырех, ссуды на квартиры бывают стандартных типов, которые кредиторы могут продать Fannie Mae или Freddie Mac, и индивидуальных типов, известных как портфельные ссуды, которые кредиторы хранят в своих собственных книгах.

Стандартные или соответствующие ссуды обычно имеют несколько более низкую процентную ставку, но правила более жесткие.

Условия и виды кредитов

Квартирные ссуды могут быть долгосрочными (25 или 30 лет) или краткосрочными (пять, семь или 10 лет).

Процентные ставки могут быть фиксированными, переменными или гибридными, которые сначала фиксируются, а затем сбрасываются или становятся переменными по истечении определенного периода времени.

Краткосрочные ссуды могут быть продлены или рефинансированы в конце первоначального срока, хотя процентная ставка, вероятно, изменится, и могут потребоваться некоторые комиссии.

«Когда наступит срок погашения кредита, ставка, вероятно, изменится», — говорит Кройц.«Он может быть зафиксирован на три или пять лет, а затем в какой-то момент скорректирован. Вы, вероятно, будете иметь дело по крайней мере с одним изменением ставки в течение этого периода времени».

Сумма кредита

Большинство l enders предлагают ссуды на квартиры от 1 миллиона долларов или 2 миллионов долларов до многих миллионов. Максимальный LTV составляет 70 или 75 процентов, что означает, что заемщику требуется 25 или 30 процентов первоначального взноса для покупки (или такой же суммы капитала для рефинансирования). Более низкий LTV обычно получает более низкую ставку.

Комиссии

Заемщики обычно оплачивают комиссию за выдачу кредита и обычные затраты на закрытие, включая затраты на оценку, право собственности и условное депонирование, а также расходы на любые инспекции, экологические или другие отчеты о комплексной проверке.Страхование имущества — необходимость. Страхование от наводнения потребуется, если недвижимость находится в зоне затопления, установленной правительством.

Собственность

Большинство покупателей приобретают многоквартирный дом через корпорацию с ограниченной ответственностью или ООО.

«Очень редко люди имеют титул в своем имени», — говорит Борланд. «Обычно это ООО».

ООО делают то, что подразумевает их название: ограничивают ответственность.

«Большинство заемщиков владеют своей отдельной недвижимостью, принадлежащей их собственному специализированному предприятию, или SPE», — говорит Борланд.«Они делают это так, чтобы, если у одного объекта недвижимости есть проблема, (например, авария поскользнуться и упасть, она не может попасть на другие активы (владельца)».

Еще один уровень сложности, который может потребоваться для очень большого жилищного кредита, — это единое предприятие, удаленное от банкротства, которое защищает имущество от личного банкротства заемщика и банкротства его или ее другой собственности.

«Актив защищен для нас, — объясняет Borland, — поэтому в случае, если он перестанет выплачивать проценты по нашей ссуде, мы можем добиться взыскания права выкупа в отношении нашего здания, и нам все равно, что вы и другие ваши организации объявили о банкротстве.«

Штрафы за досрочное погашение

Некоторые ссуды на покупку квартир имеют штраф за досрочное погашение, известный как поддержание доходности. Если заемщик выплачивает всю или большую часть ссуды, кредитор применяет формулу, чтобы определить, сколько заемщик должен заплатить, чтобы возместить упущенные проценты.

У других квартирных ссуд есть схема предоплаты, известная как пониженная. Формат 3-2-1 является примером.

Borland объясняет: «Если вы выплачиваете ссуду в первый год, вы должны 3 процента от суммы, которую вы предоплатили.Год два, это 2 процента. На третий год это 1 процент. Начиная с четвертого года, с 37-го месяца или позже, вы можете погасить его с нулевой предоплатой ».

Та же схема может быть применена с форматом 5-4-3-2-1.

«Это определенно хорошая вещь, о которой можно спросить и попытаться договориться», — говорит Кройц.

Предположение

Некоторые жилищные ссуды являются допустимыми, что означает, что новый заемщик может взять на себя ссуду первоначального заемщика. Допущение может быть использовано для продажи собственности и избежания штрафа за предоплату.

«Те же правила кредитования, что и первоначальный заемщик, будут наложены на нового заемщика», — говорит Борланд. «Если это будет одобрено, этот заемщик будет пользоваться оставшимися условиями предполагаемой ссуды».

Не все ссуды допускаются к погашению, поэтому заемщикам следует спросить, есть ли у ссуды эта функция.

Кредиты без права регресса, без права регресса

Если ссуда является «полным регрессом», кредитор может арестовать личные активы заемщика (или поручителя), если ссуда не погашена.Если речь идет о невозвращении права регресса, единственный вариант для кредитора удовлетворить ссуду в случае дефолта — это выкупить и забрать имущество.

«Стоимость кредита без права регресса будет немного выше, потому что банк берет на себя немного больше риска, поэтому ставки выше», — говорит Борланд.

Документация

После того, как решение о подаче заявки на ссуду принято, заемщик должен предоставить кредитору всю информацию, необходимую ему для принятия решения, — говорит Фрэнк Бэрфилд-младший, президент компании Abbey Residential, Бирмингем, Алабама. которой принадлежит 8 500 квартир в Алабаме, Техасе и Флориде.

Вместо того, чтобы заставлять кредитора извлекать информацию по частям, Barefield готовит 30- или 40-страничный пакет, предназначенный для предоставления кредитору всей необходимой информации об имуществе. В комплект входит:

Фотографии объекта недвижимости
Описание объекта: размер участка, год постройки, количество квартир и существующие удобства
Планы по модернизации, такие как парк для собак, детская площадка, новая бытовая техника, столешницы, сантехника или осветительные приборы, и сколько будут стоить эти улучшения
Карта, показывающая расположение собственности и близлежащих конкурирующих объектов
Объяснение того, как конкурирующая недвижимость сравнивается с приобретаемой недвижимостью
Арендные ставки и сколько они будут повышены или понижены
Копии планов этажей
Сводная информация об источниках и использовании средств для транзакции
Закупочная цена и затраты на закрытие
Сумма кредита и сумма денежных средств
Сумма резервного фонда
Имена брокеров по недвижимости, титульных компаний, адвокатов и других специалистов, участвовавших в сделке

«Я хочу предоставить именно ту информацию, которая кому-то нужна», — говорит Бэрфилд.«Не слишком много и не слишком мало».

Изображение: iStock (Gesundheit)

Почему мой банк не сотрудничает с финансами?

Распечатать страницу

Руководство инвестора — Multifamily.loans

Перед покупкой многоквартирной собственности важно определить, как долго вы планируете ее удерживать. Коммерческие и многосемейные инвесторы обычно выбирают одну из двух стратегий: краткосрочную стратегию добавления / исправления и переворота или долгосрочную стратегию покупки и удержания. Краткосрочные инвесторы обычно надеются купить собственность, внести улучшения и корректировки, которые могут увеличить чистый операционный доход (NOI) собственности, и перепродать собственность с целью получения прибыли в течение 1-5 лет.Напротив, инвесторы, занимающиеся покупкой и удержанием, обычно планируют сохранить собственность в течение длительного периода, скажем, 20-30 лет, при этом получая годовой доход, который она обеспечивает. После этого они могут продать имущество или, в некоторых случаях, передать его своим наследникам.

Хотя запланированный период владения может меняться в зависимости от предпочтений инвестора или рыночных условий, по-прежнему важно создать надежную стратегию внедрения. Для инвесторов, которые знают, что они будут сидеть на собственности только в краткосрочной перспективе, такие вещи, как Необходимо принять во внимание штрафы за досрочное погашение (комиссионные за досрочное погашение кредита), а также то, следует ли брать ссуду с фиксированной, регулируемой или гибридной ставкой.Напротив, долгосрочные инвесторы, занимающиеся покупкой и удержанием, обычно меньше заботятся о штрафах за досрочное погашение и, когда это возможно, будут искать более долгосрочные ссуды с фиксированной ставкой. Хотя как краткосрочные, так и долгосрочные периоды владения могут быть прибыльными, если вы инвестируете с одним или несколькими партнерами, вам нужно убедиться, что все понимают, когда следует продавать собственность. Например, инвестору, который хочет перевернуть собственность за 18 месяцев, вероятно, не следует инвестировать с партнером, который хочет, чтобы их внуки унаследовали их долю в собственности.

Стратегии создания добавленной стоимости при инвестировании в квартиры

Во многих случаях инвесторы, впервые инвестирующие в квартиры, захотят найти недвижимость, которая нуждается в значительном улучшении, будь то физическая модернизация или более высокое управление. Эти свойства обычно называют «добавленной стоимостью». Например, инвестор может захотеть приобрести квартиру, заменить управляющую компанию, модернизировать квартиры, повысить арендную плату и использовать другие методы для сокращения затрат и увеличения прибыльности.

Кроме того, владельцы могут пожелать, чтобы арендаторы платили за собственный кабель (если он уже оплачивается зданием), а также за большую долю своих коммунальных услуг. Другие возможности создания добавленной стоимости включают поиск новых дополнительных источников дохода для вашей собственности, таких как торговые автоматы, складские помещения или новые парковочные места. Для менее интенсивных сделок с добавленной стоимостью, требующих лишь незначительного капитала, инвесторы могут выбрать самофинансирование ремонта. Однако для более крупных сделок с добавленной стоимостью, требующих значительного ремонта или восстановления собственности, инвестор может захотеть получить дополнительное финансирование.

Выбор места

Старая пословица «местоположение, местоположение, местоположение» одинаково верна как для многоквартирного дома, так и для дома на одну семью. Независимо от того, где вы решите инвестировать в квартиру, чрезвычайно важно быть уверенным в выборе места. Прежде чем выбрать место, инвестор должен ознакомиться с информацией о регионе, в том числе:

Данные о занятости и экономике
Экономическое состояние местных работодателей (особенно для небольших рынков)
Тенденции роста населения и населения
Данные о преступности и безопасности

Поскольку для того, чтобы квартира стала прибыльной инвестицией, очень важно, чтобы ее стоимость с течением времени росла, инвесторы должны обращать внимание на рынки, на которых стоимость, вероятно, значительно вырастет в течение ожидаемого периода владения недвижимостью.Например, инвестор с горизонтом в 3-4 года может быть готов заплатить больше за многоквартирный дом в районе, где в настоящее время растут затраты. Напротив, инвестор с 20-летним горизонтом может искать недвижимость по более низкой цене в районе, который, по всей видимости, готов к росту в течение следующих 5-15 лет. Хотя невозможно предсказать будущее, создание ряда обоснованных рыночных предположений может помочь сузить вероятные возможности. Со временем это означает снижение рисков — и более высокую потенциальную прибыль.

Инвестиции рядом с вашим домом

Хотя покупка многоквартирной собственности рядом с вашим нынешним домом не обязательно идеальна, это может иметь определенные преимущества. Во-первых, вы, скорее всего, уже знакомы с местным рынком, поэтому вы можете знать то, чего не знают другие инвесторы, что дает вам определенное преимущество. Кроме того, вам будет проще лично контролировать свою собственность, если вы живете поблизости, что делает вещи более удобными, особенно если вы сами управляете имуществом.

Поиск маклера по продаже коммерческой недвижимости

Большинство людей, покупающих дом на одну семью, будут делать это через агента по недвижимости; Точно так же большинство инвесторов, покупающих многоквартирный дом, захотят работать с брокером по коммерческой недвижимости.Хороший коммерческий брокер может помочь вам определить качественные квартиры в вашем районе, будет хорошо разбираться в основах инвестирования в недвижимость и, возможно, даже сможет помочь вам договориться о цене продажи. Хотя обращение к брокеру обычно облегчает процесс поиска здания, это не единственный способ. Вы также можете напрямую связаться с владельцами многоквартирных домов в вашем районе, чтобы определить, заинтересован ли владелец в продаже. Это может быть случайный процесс, но таким образом вы сможете найти скрытый драгоценный камень, особенно если продавец хочет быстро избавиться от собственности из-за внешних обстоятельств.

Поиск брокера по коммерческой / многоквартирной ссуде

Если вы собираетесь использовать ссуду для покупки многоквартирного дома, возможно, вы захотите работать с брокером по многоквартирному ссуду и / или консалтинговой фирмой. Хотя каждый индивидуальный инвестор решает, хотят ли они использовать брокера или обратиться к кредитору напрямую, использование опытного посредника может иметь множество преимуществ, особенно для новых заемщиков. Хороший консультант может использовать свой опыт и отношения, чтобы помочь вам выбрать лучший вариант финансирования для вашей индивидуальной ситуации и целей.Они также могут помочь с более обременительными и запутывающими аспектами процесса подачи заявки на коммерческий кредит, такими как документация и отчеты третьих сторон, а также поиск сделки с несколькими кредиторами, чтобы добиться лучших условий для заемщика.

Это особенно характерно для многосемейных займов Freddie Mac, Fannie Mae и HUD, поскольку эти займы обычно включают более сложную документацию и процесс подачи заявки. Консультационные фирмы по вопросам долга обычно взимают от 0,75% до 2% от общей суммы кредита, что может показаться большой суммой, но, по нашему опыту, в целом это отличное вложение.Конечно, это то, что мы делаем, поэтому у нас может быть некоторая предвзятость, но, по правде говоря, получение правильного кредита может значительно сэкономить вам на выплатах процентов, штрафах за досрочное погашение, затратах на рефинансирование и других сборах в течение срока ваших инвестиций. .

Право на получение многоквартирной ссуды

Как мы уже упоминали ранее, подавляющее большинство многоквартирных домов приобретается в ссуду. Долг увеличивает кредитное плечо, а это означает, что чем меньше денег вам нужно вложить, тем большую относительную прибыль вы получите от инвестиций.Подумайте об этом так: вы бы предпочли вложить 4 доллара и получить 8 долларов позже, или вы бы предпочли положить 1 доллар и получить те же 8 долларов позже? Большинство умных инвесторов выберут второй вариант, так как это означает, что они могут реинвестировать остальные 3 доллара в такие же прибыльные инвестиции. Хотя проценты и сборы могут сделать ссуды на квартиру дорогими (это означает, что ваши 8 долларов могут быть больше похожи на 6,50 долларов), с правильной ссудой инвесторы могут получить экспоненциально большую прибыль от собственности.

Однако, чтобы получить многоквартирный кредит, вам сначала нужно получить одобрение.Критерии утверждения варьируются в зависимости от кредиторов и типов ссуд, но в целом заемщикам необходимо иметь хороший кредит (обычно лучше 660+) и 25-30% от общей суммы ссуды в качестве первоначального взноса. Кроме того, сама недвижимость должна иметь коэффициент покрытия долга или DSCR 1,25–1,30x. Это означает, что доход здания должен будет превышать годовое обслуживание долга как минимум на 25-30%.

Документация для подачи заявки на получение ссуды на квартиру

В процессе подачи заявки заемщикам также потребуется значительный объем документации, включая оценку и другие необходимые отчеты сторонних организаций.Заемщикам, как правило, придется оплачивать все это самостоятельно. Требуемая документация и отчеты обычно включают:

Оценка: Оценка пытается определить текущую рыночную стоимость собственности. Как правило, он должен проводиться профессиональным оценщиком, имеющим в настоящее время лицензию в районе, в котором расположена недвижимость. Оценщики обычно используют комбинацию методов, в том числе:
- Доходный подход, который оценивает стоимость недвижимости на основе ее дохода.
- Подход сравнения продаж, который оценивает стоимость недвижимости на основе недавних продаж аналогичных объектов поблизости.
- Затратный подход, который оценивает стоимость собственности на основе оценочной стоимости ее восстановления, плюс стоимость земли и минус любые амортизационные отчисления.
Оценка физических потребностей / Отчет о состоянии собственности / Технический отчет: В этом отчете рассматривается текущее состояние квартиры, чтобы определить, когда необходимо отремонтировать или заменить определенные компоненты.Это используется для расчета требуемых резервов замены, которые представляют собой средства, ежегодно откладываемые на ожидаемые будущие затраты на ремонт. Эти отчеты могут быть запрошены множеством квартирных кредиторов, но чаще всего они требуются для многоквартирных ссуд HUD и Fannie Mae / Freddie Mac.
Экологическая оценка фазы I: Экологическая оценка фазы I (ESA) исследует объект на предмет экологических проблем, таких как загрязнение, которые могут представлять угрозу для нынешних / будущих жителей или окружающего сообщества.ESAs фазы II и фазы III могут потребоваться, если при первоначальной оценке фазы I были обнаружены проблемы или свидетельства загрязнения. ESAs этапа I не всегда могут требоваться кредиторами, но часто требуются.
Отчет о праве собственности: Отчет о праве собственности гарантирует, что нет никаких юридических претензий на право собственности, которые могли бы заменить ваши собственные.
Обследование собственности: Обследование фиксирует границы собственности, а также определяет какие-либо сервитуты и / или другие проблемы с правом собственности, которые могут повлиять на использование собственности.Это не всегда требуется кредиторами, особенно если имеется отчет за последние несколько лет, однако это чаще требуется, когда известно, что существуют потенциальные проблемы с правом собственности.
Отчет о сейсморазведке: Обычно требуется только в районах с частыми землетрясениями, например в Южной Калифорнии.
Отчет о зонировании: Иногда может потребоваться, когда есть потенциальные проблемы или путаница в отношении статуса зонирования собственности.

Квартирные ссуды без права регресса и без права регресса

Прежде чем рассматривать отдельные типы ссуд, очень важно определить ссуду с регрессом или без регресса. Если ссуда является регрессом, кредитор может вернуть ваши личные активы, чтобы потребовать погашения неоплаченного долга. Например, в большинстве штатов домашняя ипотека полностью подлежит регрессу. Напротив, многие ссуды на коммерческую недвижимость не имеют права регресса, что означает, что кредитор может вернуть только определенное обеспечение по ссуде (т.е. многоквартирный дом) и не может преследовать личные активы заемщика, такие как дом или автомобиль, для погашения долга заемщика. Однако почти все ссуды без права регресса идут со стандартными исключениями «плохих парней», которые предусматривают, что если заемщик совершает определенные действия «плохих парней», например, намеренно вводит кредитора в заблуждение, ссуда становится финансовым инструментом с полным правом регресса.

Типы ссуд: HUD, агентские ссуды, банки и CMBS

Банковские ссуды — не всегда лучший вариант

Как купить жилой комплекс

Готовы ли вы вывести свою игру в сфере недвижимости на новый уровень? Если в прошлом вы баловались инвестициями в одну семью, вы можете задаться вопросом, что будет дальше.Таким образом, это только вопрос времени, прежде чем вы обнаружите, что исследуете, как купить жилой комплекс в качестве вашего следующего коммерческого проекта аренды.

Покупка многоквартирного дома может показаться сложной задачей, но это может быть разумное вложение, особенно для инвесторов в недвижимость, которые уже имеют некоторый опыт в приобретении арендуемой собственности. Читайте дальше, чтобы узнать больше о финансах жилого комплекса.

Преимущества покупки жилого комплекса

Жилой комплекс — это многоквартирная недвижимость, состоящая из пяти и более квартир.Покупка жилого комплекса — важное решение, но у него есть несколько преимуществ перед дуплексом или подобной жилой недвижимостью.

Меньший риск

Жилые комплексы дороги, но они снижают риск и увеличивают потенциальную прибыль из-за большого количества квартир. В отличие от владельцев частных домов, владельцы квартир по-прежнему будут получать доход от аренды других зданий, если арендатор переезжает.

Возможность защитить свой поток доходов за счет более широкого набора арендаторов.
Даты начала договора аренды Stagger для управления вашей арендной платой / управлением недвижимостью (т.д., вы не хотите, чтобы срок действия договора аренды для всех помещений наступал одновременно).

Экономия на масштабе означает более низкие эксплуатационные расходы на единицу

Более низкие эксплуатационные расходы на единицу. Неожиданные затраты, такие как необходимость замены крыши, вызывают меньше проблем, поскольку они распределяются между всеми блоками.
Ratio Система выставления счетов за коммунальные услуги (RUB). Во многих старых многоквартирных домах единицы не имеют индивидуального учета коммунальных услуг, поэтому владельцы недвижимости используют эту систему.Это метод определения счета за коммунальные услуги жителя на основе единицы площади в квадратных футах, количества людей, проживающих в квартире, или их комбинации.
Улучшения юнита. Покупка оптом иногда может обеспечить более низкую стоимость единицы, необходимой для улучшений.

Квартиры экономичны с точки зрения налогообложения

Несмотря на то, что квартиры считаются коммерческой недвижимостью, они остаются жилыми и имеют немного более быстрый график амортизации, чем другие коммерческие объекты.

Квартиры застрахованы от инфляции

Средний срок аренды квартиры обычно составляет один год, что позволяет домовладельцу отслеживать рыночные ставки арендной платы.Ставки аренды имеют тенденцию расти вместе с инфляцией. Напротив, коммерческая аренда обычно блокируется на три или пять лет или увеличивается на 1% ежегодно.

Утверждение ссуды основывается на финансовых характеристиках собственности

Кредиторы, как правило, больше внимания уделяют потенциалу получения прибыли, чем финансам инвестора. Их основная проблема заключается в том, не превысит ли доход от собственности требуемые платежи от инвестора.

Валовая арендная плата за вычетом расходов = Чистая операционная прибыль (NOI).Чистая операционная прибыль — это то, что оплачивает ваш кредит и дает вам возможность распределять доход между владельцами / инвесторами.

Возможности для получения дополнительного дохода

Инвесторы имеют множество возможностей для получения дополнительного дохода от таких удобств, как прачечная, тренажерный зал, бассейн или офисное помещение. Стоимость инвестиций в эти удобства распределяется по всем единицам. Затраты довольно легко окупить, взимая плату за эти удобства.

Такая простая вещь, как передача счета за мусор от арендодателя к арендатору, может увеличить вашу инвестиционную стоимость на несколько тысяч долларов за счет эффекта масштаба.

Типы жилых комплексов

Прежде чем инвестировать, важно понять четыре типа жилых комплексов.

Зданиям класса А, как правило, меньше десяти лет, и в них есть множество удобств.
Зданиям класса В не исполнилось 20 лет.Они содержатся в хорошем состоянии, но в них меньше удобств, чем в зданиях класса А.
Зданиям класса C не более 30 лет, в них практически отсутствуют удобства и могут потребоваться некоторые ремонтные работы.
Здания класса D — это старые квартиры, как правило, в районах с низкими доходами. В них нет удобств и часто требуется значительный ремонт.

Финансы, которые следует учитывать при выборе недвижимости

Когда вы начинаете рассматривать различные коммерческие объекты, необходимо учитывать несколько финансовых факторов.

Прокат рулонов. Этот документ поможет вам определить проблемы с денежными потоками в будущем на основе истории вашего арендатора. В нем указаны текущие суммы арендной платы за каждую квартиру, а также количество кроватей и ванных комнат. Он также содержит информацию об именах нынешних арендаторов, условиях каждого договора аренды и суммах гарантийного депозита.
Показатели заполняемости. Этот расчет показывает, сколько вашего времени занимают арендаторы, платящие за квартиру. Это также помогает контекстуализировать стоимость обслуживания, которая обычно составляет 40% дохода, получаемого от аренды и других источников.
Количество вакансий. Кредиторы, оценщики и андеррайтеры используют этот расчет для оценки эффективной арендной платы (валовой потенциальный доход за вычетом вакансий).
В зависимости от рыночных условий, класса активов и других факторов можно было ожидать 5-15%.

Анализ местоположения и стоимости

При выборе местоположения следует учитывать несколько важных моментов. Эти факторы включают данные о занятости и экономике в этом районе, данные о преступности и безопасности, а также возможность повышения стоимости собственности в течение следующих нескольких лет.

Помимо соображений местоположения, вы должны учитывать несколько важных элементов стоимости.

Счет за коммунальные услуги

Общие коммунальные услуги могут создать проблему, если арендаторы, которые не оплачивают счет, сами чрезмерно используют коммунальные услуги и увеличивают ваши расходы. Во многих случаях собственники внедряют систему пропорциональных коммунальных услуг, в которой ежемесячные коммунальные расходы делятся на количество единиц. Часть счета каждого арендатора определяется размером, количеством спален, ванных комнат и т. Д.

Риски для здоровья

Как упоминалось в разделе документации, недвижимость необходимо проверить на предмет потенциальных рисков для здоровья. Старые объекты, как правило, более опасны, поскольку могут подвергаться воздействию таких загрязняющих веществ, как свинцовая краска или асбест. Новый владелец несет ответственность за решение этих проблем, которые могут оказаться дорогостоящими. Вы должны подумать, стоят ли эти расходы для вас или вам следует поискать в другом месте.

Расходы на страхование

Старые здания или здания в более ветхих районах, как правило, имеют более высокие затраты на страхование.Рассматривая недвижимость, вы всегда должны спрашивать о текущих расходах на страхование. Вам также следует проконсультироваться с несколькими другими страховщиками, чтобы убедиться, что текущий владелец не переплачивает или недоплачивает.

Проблемы с оборудованием

Есть еще несколько проблем с оборудованием, которые могут вызвать дополнительные расходы для инвесторов. Сантехника, требующая ремонта, может быть дорогостоящей, а также увеличивает риск загрязнения. Проблемы с кровлей, например плоская крыша, могут вызвать утечку. По сравнению с кирпичными или бетонными фасадами здания с деревянными каркасами более подвержены гниению и более подвержены возгоранию.

Инвестиционные стратегии

Помимо первоначальных затрат, определенные типы собственности могут быть лучше в качестве краткосрочных или долгосрочных инвестиций.

Стабилизированная недвижимость или недвижимость на покупку и удержание. Эти свойства обычно описываются как 90% физического использования на срок более 90 дней. Важно понимать разницу между физической и экономической занятостью (например, аренда квартиры или сбор арендной платы).
нестабилизированные или добавленные свойства.Эти свойства обычно нуждаются в улучшенном управлении для решения проблемы отложенного обслуживания, неработающих единиц, проблем с оплатой арендаторами и т. Д. Владельцы отказываются от немедленного денежного потока сегодня, надеясь, что как только будут сделаны «улучшения», они узнают будущий прирост капитала и / или больший денежный поток завтра.

Получение ссуды

Вам, вероятно, потребуется получить коммерческую ссуду для финансирования покупки жилого комплекса. Источники ссуды включают коммерческие банки, финансирование продавцов и частные ссуды.

Традиционное банковское кредитование (банки или кредитные союзы)
Кредитор, финансируемый государством (Fannie Mae или Freddie Mac)

Квартирные ссуды варьируются от нескольких лет до 25 лет. Ссуды могут иметь фиксированную или регулируемую процентную ставку и, в зависимости от кредитора, могут сопровождаться штрафами за досрочное погашение.Это норма в сфере коммерческой недвижимости. Кредитное учреждение является вашим партнером и вашим лучшим помощником в правильной оценке всех пунктов комплексной проверки.

Обеспечение ссуды с регрессом означает, что кредитор может наложить арест на личное имущество заемщика в случае невыполнения обязательств. Ссуды без права регресса — это когда кредитор не может воспользоваться личной собственностью заемщика в случае дефолта.

Поиск брокера

Хорошая идея — работать с брокерской фирмой или консалтинговой фирмой, предоставляющей многосемейные ссуды.Хороший консультант будет использовать личные отношения и поможет вам найти лучший вариант финансирования, соответствующий вашей ситуации и целям. Они также могут помочь с аспектами финансирования, которые сбивают с толку, включая документацию, и убедиться, что вы получаете наилучшие условия заимствования.

Право на получение ссуды

Поскольку долг увеличивает кредитное плечо, чем меньше денег вы вкладываете вначале, тем большую относительную прибыль вы можете получить. Критерии одобрения различаются в зависимости от типа ссуды, но, как правило, кредитору требуется хороший кредит (660+), чтобы его рассмотрел кредитор.

Заемщикам также часто приходится вносить около 25% от общей суммы кредита в качестве первоначального взноса. Ваш кредитный рейтинг и ваш депозит будут играть ключевую роль в определении вашей процентной ставки.

Необходимая документация

Может быть сложно разобраться в более сложных заключительных этапах покупки жилого комплекса. Вы подошли к заключительному этапу, поэтому обязательно выполните следующие действия, чтобы подготовить необходимую документацию для закрытия объекта.

Оценка

Перед покупкой необходимо пройти профессиональную оценку объекта недвижимости.Оценщики могут использовать несколько методов:

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости на основе ее потенциального дохода.
Подход сравнения продаж оценивает стоимость комплекса на основе продаж аналогичных объектов недвижимости.
Затратный подход учитывает предполагаемую стоимость восстановления собственности плюс стоимость земли за вычетом амортизации.

Оценка физических потребностей

В этом отчете указывается текущее состояние собственности и определяется, что необходимо отремонтировать или заменить.Исходя из этой информации, вы можете рассчитать запасы замены, которые, как ожидается, потребуются вам каждый год для ремонта.

Этап I экологическая оценка

В этом отчете проводится проверка объекта на предмет экологических проблем, которые могут представлять угрозу для жителей и общества. Если при первоначальной оценке обнаружено загрязнение, могут потребоваться оценки фазы II или фазы III.

Обследование собственности

В этом отчете фиксируются границы собственности.Он принимает к сведению любые проблемы с титулом, которые могут повлиять на использование собственности.

Заключение

Жилые комплексы не дешевы. Тем не менее, если вы находитесь на этапе своей карьеры инвестора в недвижимость, когда вы готовы сделать следующий шаг, они могут стоить вложений. Прежде чем сделать решительный шаг, поговорите с другими людьми, которые сделали решительный шаг в сфере коммерческой недвижимости. Используя этот список в качестве отправной точки, вы можете обнаружить, что ваше исследование открывает двери, которые, по вашему мнению, в противном случае были закрыты.

Последнее обновление 20.10.20

Квартирные ссуды — Финансирование квартир для многоквартирных домов

Главная> Квартирно-ссудный центр Рефинансирование или покупка

Когда дело доходит до инвестирования в многоквартирный дом жилой недвижимости, часто в несколько раз больше, чем хорошая инвестиции и большие инвестиции — это финансирование.Crefcoa понимает это, поэтому мы разработали комплексное сочетание индивидуализированные программы кредитования многоквартирных домов и многоквартирных домов в помощь максимизируйте свою прибыль на основе индивидуальных потребностей и требований вас и ваша собственность. Доступные программы рефинансирования текущего жилищного кредита или профинансировать покупку многоквартирного дома.

Множественные кредитные программы гарантируют, что вы получите наиболее подходящее для вас финансирование и ваша собственность.
Большой объем отправления позволяет нам договариваться о наиболее выгодных условиях. выгодные ставки, сроки и стоимость.
Более двух десятилетий знаний и опыта гарантируют уверенность в исполнение.
Эффективная, удобная и упрощенная электронная кредитная онлайн-платформа экономит ваше время и деньги.

The Программа малого остатка кредита (SBL) Freddie Mac доминирует в сегменте многоквартирных ссуд от 5+ единиц и изменил способ получения квартиры заемщиками займы, предоставляя больше вариантов финансирования, лучшие условия, более низкие ставки и более быстрая, упрощенный кредитный процесс.
Основные моменты программы Freddie Mac SBL
	Доступно по всей стране До 80% LTV Амортизация 30 лет Доступны варианты с фиксированной ставкой на 5, 7 и 10 лет Преобразуется в ARM по истечении установленного срока Отсутствие минимальной ставки андеррайтинга максимизирует выручку Вывод средств до 80% на основных и стандартных рынках Налоговые декларации не требуются

Fannie Mae Multifamily Loans

С низкой процентной ставкой в отрасли ставки, индивидуальные условия и надежность исполнения, Многосемейный заем Fannie Mae DUS платформа является одним из крупнейших источников капитала для рынок многоквартирного жилья.Хеджируйте процентный риск с фиксированной сроком до 30 лет, максимизируйте денежный поток при низком ставки и только процентные платежи, и максимизировать кредитное плечо до 80% LTV.

В Апартаменты Banc Series Программа ссуды представляет собой динамичное сочетание банковского и инвестиционного программы кредитования баланса банка и кредитного союза для 5+ единичная многоквартирная недвижимость.Сотрудничая с большинством конкурентоспособные и агрессивные банки в стране, чтобы создать линейку продуктов Banc Series ™, мы можем индивидуальное финансирование в зависимости от местоположения, собственности характеристики и инвестор профиль — предоставляя вам наиболее конкурентоспособные и доступные варианты динамического финансирования квартир ваши индивидуальные цели и задачи. Программы рефинансирования и покупки квартирных кредитов имеется в наличии.

5+ многоквартирных домов
Объекты смешанного назначения (25% коммерческие)
Парки на колесах
Блокировка ставки при подаче заявки — хеджирование краткосрочных процентов тарифный риск с блокировками до 90 дней

Рынки капитала — CMBS, Life Company, REIT

Капитальные и второстепенные рынки играют важную роль в предоставлении долговых и справедливость по отношению к сообществу многоквартирных домов.С более более двух десятилетий опыт и глубокий рынок капитала отношения, мы обеспечить надлежащую ссуду структурирование и успешное исполнение на самом низком фиксированном ставки и затраты. Источники капитала включают CMBS, REIT, Life Company, хедж-фонды, пенсии и многое другое.

Размер кредита от 5 млн долларов
Исполнение с одним и несколькими активами
Долг и собственный капитал в наличии

Долгосрочные, фиксированные и плавающие опционы
Без права обращения / предполагаемого
Квартира, ученица, старшая, парк на колесах

Особые типы многоквартирных домов и программы

Отдельное студенческое общежитие Ссуды — Предназначены для особых нужд финансирование рынка студенческого жилья.Crefcoa предоставляет студенческое жилье ссуды с гибкими условия финансирования, включая дополнительные займы и структурированный сделки.
Жилищные ссуды пожилым людям — Жилье для пожилых людей ссуды на недвижимость которые обеспечивают независимую жизнь, проживание с уходом с лечением болезни Альцгеймера или без него. Облигационный кредит Улучшения, доступные для некоммерческих организаций и владельцев доступное жилье для пожилых людей.
Доступное жилье Кредиты — Доступное жилье ссуды доступны для многоквартирная, дачная квартира, высотное, новое строительство и ремонт существующие свойства. Форвардные обязательства и LIHTC долговое финансирование, повышение кредитного качества облигаций и акционерный капитал доступные решения.
Военные Жилищные займы — Целевой заем программа для собственности с более чем 20% военного концентрация арендаторов, или рынок субъекта находился под сильным влиянием военной базы.
Кооператив Квартирные ссуды — Кооператив программа финансирования предоставляет варианты финансирования для недвижимость, которой жители совместно владеют здание (я) и имущество через их доли в кооперативная корпорация. Кооператив корпорация предоставляет права владения акционеры-арендаторы через имущественные договоры аренды.
Промышленное Сообщество Жилищный кредит — Гибкие условия финансирования по выгодной цене на аренду земли промышленные жилые кварталы с минимум 50 сайтов.
Квартирные ссуды без процентов — Для квалифицированной собственности и спонсоров Crefcoa предоставляет несколько программных опций с частичным и полные фиксированные процентные ставки.
Квартирные ссуды без права регресса — Квартирные ссуды без права обращения в частном порядке (с за исключением стандартных вырезок) доступны для многие из наших многосемейных программ.
Антресоль Ссуды на квартиру — Мезонин финансирование квартир и многоквартирных домов доступен для высококвалифицированных спонсоров с активами расположены на основных рынках.

Квартирный кредит возможность рефинансирования и покупки — включая LTV, DSCR и размер кредита — могут отличаться в зависимости от объекта недвижимости. местоположение, экономические условия, подверженность и другие переменные, которые могут отрицательно повлиять на риск.Заем программ и руководств по программам (в том числе, без лимит, сборы, ставки и функции) могут быть изменены. Предоставленная информация не является предложением о предоставлении кредита и следует использовать только в информационных целях.

Фредди Мак и Freddie Mac Multifamily являются зарегистрированными товарными знаками компании Фредди Мак. Fannie Mae и Fannie Mae DUS являются зарегистрированные торговые марки Fannie Mae.

Как финансировать дуплекс или многоквартирный дом

Покупка многоквартирного дома может быть разумным способом получения пассивного дохода и накопления богатства.Многосемейная ипотека доступна покупателям дуплексов и трех- и четырехквартирных домов.

Многоквартирные дома, насчитывающие до четырех квартир, считаются жилыми с точки зрения финансирования, поэтому вы можете покупать их с помощью ипотечных кредитов, подобных тем, которые используются для покупки домов на одну семью.

С другой стороны, недвижимость с пятью и более единицами считается коммерческой недвижимостью, поэтому ее финансирование — это другой процесс. Ссуды на коммерческую недвижимость, как правило, получить труднее, они требуют больших первоначальных взносов и часто требуют более коротких сроков погашения.

Недвижимость инвестора или собственника

Варианты финансирования многоквартирных домов различаются в зависимости от того, намеревается ли покупатель занимать одну из квартир.

Владельцы-арендаторы могут выбирать между ссудой Федерального управления жилищного строительства (FHA), ссудой по делам ветеранов или обычным финансированием. Однако инвесторы ограничиваются только обычными ипотечными кредитами.

Вот три варианта многоквартирных ипотечных ссуд для дуплексов, триплексов и четырехэтажных домов.

Обычная ипотека для дуплекс и многоквартирных домов

Обычная ипотека подходит для:

Собственников-жильцов
Инвесторы

Вы можете подать заявление на получение ипотечной ссуды на многоквартирный дом в банке, кредитном союзе или ипотечном кредиторе так же, как вы бы подали заявку на получение односемейного дома. Обычные ипотечные кредиты соответствуют руководящим принципам андеррайтинга, установленным спонсируемыми государством ипотечными гигантами Fannie Mae и Freddie Mac. Когда вы подаете заявку, кредитор учитывает ваш кредитный рейтинг, кредитную историю, доход, активы и другие долги.

Какая максимальная сумма ипотеки для многоквартирного дома?

Соответствующие лимиты ссуд для обычных ссуд обычно не превышают 510 400 долларов США по всей стране в 2020 году, с более высокими лимитами для округов с более высокой стоимостью жилья. Если вы покупаете многоквартирную недвижимость, существуют более высокие лимиты по ссуде.

Максимальный лимит ссуды увеличивается в районах без дорогостоящих надстроек до 635 550 долларов для двухквартирных домов, 789 950 долларов для трехквартирных домов и 981 700 долларов для четырехкомнатных домов.

Можете ли вы использовать доход от аренды для получения ссуды?

Покупатели дуплексных или многоквартирных домов иногда могут использовать прогнозируемый доход от аренды дополнительных квартир для получения ссуды.Чтобы эти платежи были приняты во внимание, арендаторы обычно должны уже подписать договор аренды.

Кредиторы могут учитывать арендный доход от многоквартирного дома, если потенциальный заемщик может предоставить соответствующую документацию о платежах.

Согласно руководящим принципам Fannie Mae, недвижимость должна быть либо двух-, трех- или четырехъярусной резиденцией, занимаемой владельцем, либо инвестиционной недвижимостью, состоящей из одной-четырех квартир. Это означает, что если вы собираетесь жить в одной из квартир, арендная плата за квартиры, занимаемые арендаторами, может помочь вам получить право на ипотеку.Если вы инвестор, вы можете посчитать арендную плату со всех квартир.

Однако не весь доход применяется; обычно 25 процентов вычитается для учета вакансий и технического обслуживания.

Вам также необходимо предоставить документацию, подтверждающую стабильный доход от аренды. Приемлемым доказательством может быть текущий договор аренды, договор аренды или, по крайней мере, двухлетняя постоянная история аренды. Вам также может потребоваться предоставить форму IRS 1040, график E, чтобы доказать, что арендная плата была указана в вашей налоговой декларации.

Инвесторы обычно нуждаются в более высоких первоначальных взносах, чем владельцы домов

Традиционные ипотечные кредиты требуют первоначального взноса в размере 20 процентов. Иногда покупатели могут получить ипотечные кредиты с более низкими первоначальными взносами, хотя им придется платить за частную ипотечную страховку или PMI.

Если вы покупаете недвижимость в качестве инвестиции и не планируете в ней жить, вам придется соответствовать другим критериям, чтобы получить ипотеку. Инвестиционная недвижимость не соответствует критериям PMI, поэтому вам придется выложить не менее 20 процентов, а, возможно, и больше, чтобы получить традиционное финансирование.Кредиторы обычно принимают на себя больший риск с инвестиционной недвижимостью, поэтому они могут потребовать 25 или 30 процентов в зависимости от предлагаемых процентных ставок.

Ссуды FHA для финансирования дуплексов или многоквартирных домов

Если вы планируете жить в одной единице многоквартирной собственности, вы можете иметь право финансировать ее через ссуду Федеральной жилищной администрации (FHA). Эти ссуды поддерживаются государством и могут быть использованы для недвижимости, насчитывающей до четырех квартир.

Ссуды FHA могут быть подходящими для:

впервые покупающих жилье
Люди с неидеальной кредитной историей
Покупатели, у которых недостаточно накоплений на крупный первоначальный взнос

ссуд FHA предлагает следующие преимущества:

Более низкие первоначальные платежи, чем обычные ссуды — всего 3.5 процентов
Низкие затраты на закрытие
Более простая квалификация

Ссуды FHA не выдаются Федеральной жилищной администрацией. Они выдаются одобренными FHA банками и ипотечными кредиторами, а FHA гарантирует часть ссуд, защищая кредитора в случае дефолта. Благодаря этой гарантии кредиторы готовы предлагать более выгодные условия, предоставлять ипотечные кредиты заемщикам с более низким кредитным рейтингом и принимать меньшие первоначальные платежи.

Ссуды FHA, вероятно, не подходят вам, если у вас отличный кредит и достаточно денег, сэкономленных как минимум на 10-15% первоначального взноса, потому что они могут быть более дорогостоящими, чем обычная ипотека.

Но если у вас низкий кредитный рейтинг или у вас мало средств, заем FHA может быть лучшим вариантом для вас.

Минимальные кредитные баллы по ссуде FHA

Чтобы получить ссуду FHA с понижением на 10 процентов, вам понадобится кредитный рейтинг от 500 до 579.

Для ссуды FHA с понижением на 3,5 процента вам потребуется 580 или выше.

Кредитная документация FHA

При подаче заявления кредиторы попросят вас предоставить квитанции об оплате, формы W-2, налоговые декларации и другую финансовую документацию.Если вы рассчитываете на доход от аренды, чтобы соответствовать требованиям, вам также потребуется предоставить договоры аренды, гарантии аренды или историю аренды.

Что касается ссуд FHA, то в разных юрисдикциях действует собственный коэффициент вакансии, который снижает сумму арендной платы, которая может быть добавлена к соответствующему доходу заемщика. Например, в некоторых местах заемщики могут добавить 750 долларов к своему валовому ежемесячному доходу, если они получают арендную плату в размере 1000 долларов.

VA ссуды для финансирования дуплексов и многоквартирных домов

Соответствующие критериям для U.С. Поддерживаемые государством ссуды VA являются одним из преимуществ, связанных с военной службой, и их можно использовать для финансирования недвижимости до четырех квартир, а не только домов на одну семью. Если вы или ваш супруг (а) являетесь военнослужащим или ветераном, вы можете претендовать на получение ссуды VA. Ссуды VA не предназначены для инвестиционной собственности, поэтому вы можете финансировать многоквартирную недвижимость только с одной, если соответствующий заявитель планирует жить в одной из единиц.

Кредиты

ВА подходят для:

Военнослужащих, ветеранов и их супругов

Кредиторы VA, вероятно, предоставят вам более выгодные условия, чем если бы вы в противном случае получили обычную ипотеку, из-за гарантии VA на часть ссуды.

Если вы соответствуете требованиям, получение ипотеки VA дает множество преимуществ, в том числе:

Отсутствие требования к первоначальному взносу

Займы

VA могут быть использованы для финансирования до 100 процентов покупной цены. Это означает, что первоначальный взнос не требуется.

Нет частного ипотечного страхования (PMI)

VA Кредиты также экономят ваши деньги, потому что они не требуют частного ипотечного страхования. Когда вы получаете обычную ипотеку, вкладывая менее 20 процентов, вам, как правило, придется платить по PMI.Но ссуды VA не имеют этого требования, что позволяет сэкономить значительную сумму.

Нет требований к минимальному кредитному баллу для ссуд VA

VA не имеет требований к минимальному кредитному баллу. Кредиторы должны смотреть на всю финансовую картину заявителя, и банк или ипотечный кредитор могут иметь свои собственные индивидуальные требования к заемщикам VA.

Единовременная комиссия за финансирование тоже может быть профинансирована

VA кредиты имеют комиссию за финансирование. Как правило, эти сборы варьируются от 1.От 25% до 3,3% от общей суммы кредита. Однако вам не нужно платить его при закрытии, поскольку VA позволяет включить его в ссуду. Некоторые ветераны могут иметь право на отказ, если они получают компенсацию по инвалидности VA или соответствуют другим критериям.

Заем VA Свидетельство о правомочности (COE)

Чтобы получить заем VA, вам нужен действующий Сертификат соответствия. Вы можете получить его в Интернете или попросить кредитора получить его для вас в Интернете или с помощью электронного приложения.

Покупка дуплекса или более крупного многоквартирного дома для проживания и сдачи в аренду может быть отличной стратегией для повышения благосостояния.Если вы впервые покупаете жилье или ветеран, возможно, вы сможете воспользоваться особыми преимуществами государственного займа для покупки недвижимости с минимальным первоначальным взносом и разумной процентной ставкой. Точно так же покупка многоквартирной собственности в качестве инвестиции может направить вас на путь к долгосрочной финансовой безопасности.

Как получить финансирование для многоквартирного дома, даже если вы не соответствуете требованиям

По мере того, как я продолжаю охотиться за (более крупной) сделкой с многоквартирным домом, я беру интервью у кредиторов и брокеров, чтобы лучше понять их требования к андеррайтингу.

Хотите больше подобных статей?

Создайте учетную запись сегодня, чтобы получать лучшие статьи блога BiggerPocket на свой почтовый ящик

Бесплатно зарегестрироваться

Это очень важно, если я хочу успешно заключать сделки, заключенные по контракту.

В этой статье я расскажу вам о наиболее распространенных требованиях и условиях андеррайтинга, которые вы можете ожидать от коммерческого кредитора, а также о том, как вы можете удовлетворить их требования к кредитованию, даже если вы не соответствуете требованиям.

Представьте себе сценарий, в котором вы все сделали правильно : Вы нашли хорошую сделку и заключили ее по контракту, возможно, вы получили немного денег от инвесторов, вы провели комплексную проверку и все еще довольны сделкой.

Теперь вы начинаете процесс ссуды. Ваш кредитор запрашивает ваш личный финансовый отчет, но затем сообщает, что у вас нет чистой стоимости и ликвидности для получения финансирования.

Внезапно вы понимаете, что у вас проблемы. Хотя вы гордитесь тем, что накопили за эти годы «гнездышко», вы также знаете, что у вас нет чистой стоимости, соответствующей сумме ссуды, и у вас определенно нет ликвидности в запасах на 9 месяцев.

Не имело бы смысла заранее спрашивать своих кредиторов об их кредитных требованиях?

Готово!

Когда я сидел с каждым кредитным брокером / кредитором последние несколько недель, я дал каждому несколько сценариев и спросил, что они могут потребовать для утверждения ссуды и каковы будут условия.Как бы выглядели условия для стабилизированного актива? А как насчет того, чего нет? Как будет выглядеть бридж-кредит?

Ответ, конечно, будет зависеть от ситуации, размера сделки и кредитора, с которым вы разговариваете. Вы не получите никаких гарантий, но вы увидите закономерности, которые вы сможете использовать при формировании финансирования.

Вот несколько практических правил:

Коэффициент покрытия долга

Это отношение платежа по обслуживанию долга к чистому операционному доходу.Для стабильного актива кредитор будет искать коэффициент не менее 1,25. Для более рискованного проекта коэффициент может быть выше. Для получения дополнительной информации о коэффициенте покрытия долга см. «Коэффициент покрытия обслуживания долга (DSC) — что это такое и почему это важно для вас»

Кредит на сумму

Это отношение остатка кредита к стоимости актива. Для стабилизации актива в хороших областях банки будут давать ссуду до 80% от стоимости. Я использую 75% в своих прогнозах и даже ниже, если свойство не стабилизировано.

Собственный капитал

Кредиторы ищут чистую стоимость спонсора (или спонсоров), равную сумме кредита.Если ваше личное состояние не соответствует этим требованиям, станьте партнером того, кто готов подписать с вами записку. Предложите этому партнеру дополнительную долю участия в сделке или заплатите ему комиссию при закрытии сделки.

Ликвидность

Кредиторы хотят видеть ликвидность, эквивалентную платежам по обслуживанию долга от 6 до 9 месяцев. Обычно они не требуют, чтобы вы хранили это в отдельном аккаунте, они просто хотят видеть этот уровень ликвидности в личной финансовой отчетности спонсоров. Если у вас есть партнер, подписывающий с вами вексель, банк также будет учитывать ликвидность этого человека.

Персональные гарантии

Банки любят личные гарантии. Ссуды, которые должны быть гарантированы лично, также называются «регрессными». Это означает, что в случае дефолта банк может заняться вашими личными активами.

Вы хотите избежать личных гарантий в целом не только для себя, но и для инвесторов, которых вы привлекли к сделке. Ваши инвесторы, как правило, являются «партнерами с ограниченной ответственностью» с ограниченными полномочиями по принятию решений, и они инвестируют вместе с вами не для того, чтобы взять на себя больше ответственности, чем потенциальная потеря своей основной суммы.

Для сумм ссуды менее 1 миллиона долларов банкам обычно требуется личная гарантия. Интересно, что чем выше сумма ссуды, тем больше вероятность того, что вы получите ссуду без права регресса (еще одна причина, чтобы попытаться как можно скорее стать БОЛЬШОЙ!).

Можно договориться о личных гарантиях (и других условиях примечания). Например, вы можете «истощить» гарантию, что означает, что сумма гарантии уменьшается с годами.

Промежуточные ссуды обычно требуют личной гарантии, но затем могут быть аннулированы после стабилизации актива.

Меня как синдикатора больше всего беспокоят требования к регрессу, чистой стоимости и ликвидности, потому что мой личный финансовый отчет может не поддерживать тот вид актива (3–5 млн долларов), который я ищу сейчас. Это означает, что мне тоже придется сотрудничать с кем-то, чтобы восполнить этот «недостаток».

Помните об этих ключевых моментах:

Партнер! Вам не нужно ограничивать себя личным финансовым отчетом. Если ты в этом «слаб», напарник! Найдите одного из своих инвесторов, который удовлетворит ваши требования к чистой стоимости и ликвидности.
Стань как можно быстрее . Я не хочу лично гарантировать кучу построек — а кто это делает? Максимально ограничьте личную ответственность, оговаривайте кредитные документы! Также стремитесь к более крупным активам, чтобы получать ссуды без права регресса.
Поговорите со своими кредиторами РАНЬШЕ, , задолго до заключения сделки по контракту, чтобы вы лучше понимали их требования к андеррайтингу. Это позволяет вам поставить своих уток в ряд заранее, чтобы вы могли заключить свои сделки.

Как и в большинстве случаев в бизнесе, все дело в отношениях. Постройте отношения со своими кредиторами СЕЙЧАС , чтобы они помогли вам, когда они вам действительно понадобятся.

О чем вы слышите от своих кредиторов?

Комментарий ниже, давайте обсудим!

Корпорация жилищного финансирования Аляски :: Список всех займов

Alaska Housing предлагает различные ипотечные ссуды.Чтобы узнать, имеете ли вы право на получение жилищной ссуды на Аляске, обратитесь к утвержденному кредитору.

Чтобы узнать больше, перейдите к разделу «Начало работы», контрольному списку покупателя жилья.

Одноквартирные дома

Ссуды на покупку, рефинансирование и ремонт частных домов с использованием четырехуровневой собственности для собственников и лиц, не являющихся собственниками, включая вторую ипотеку.

мой дом

My Home доступен по всему штату для заявителей или объектов недвижимости, не отвечающих особым требованиям других жилищных ссуд на Аляске.

Первый дом

Эта ссуда для покупателя жилья впервые предлагает сниженную процентную ставку правомочным заемщикам без ограничений дохода, ограничений стоимости приобретения или положений о возврате кредита по ссуде First Home Limited.

First Home Limited

First Home Limited предлагает более низкие процентные ставки для правомочных покупателей жилья впервые. Первые покупатели жилья — это заемщики, которые не владели основным местом жительства в течение последних трех лет.

Ипотечная программа для ветеранов

Квалифицированные ветераны могут получить финансирование по более низким процентным ставкам. Ветераны не могли быть уволены с действительной военной службы более чем за 25 лет до даты подачи заявления.

Уникальный аляскинский

Этот заем доступен для определенных объектов недвижимости, финансирование которых не может быть получено через частные, государственные или федеральные ипотечные ссуды.

Рефинансирование

Это позволяет заявителям получить новое финансирование для улучшения условий существующей ссуды и / или финансирования ремонта, независимо от того, финансируется ли недвижимость в настоящее время компанией Alaska Housing.

Промышленный дом

Финансирование промышленного жилья, расположенного в парке передвижных домов или на земле (не прикрепленной к постоянному фундаменту).

Сельский заем, не занимаемый собственником

Финансирование покупки или ремонта арендуемого жилья в небольших населенных пунктах. Долгосрочное финансирование также доступно для нового арендного жилья, построенного собственниками.

Сельский заем, занимаемый собственником

Финансирование покупки или ремонта частного жилья в небольших населенных пунктах.Долгосрочное финансирование также доступно для нового дома, построенного собственником.

Оптимизация рефинансирования

Заемщики, чья недвижимость в настоящее время финансируется компанией Alaska Housing, могут получить новое финансирование без получения дохода, кредита или квалификационных требований.

Алфавитный список всех жилищных ссуд и опционов на Аляску.