brinmax

Перевод жилого помещения в нежилое и нежлого в жилое

Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса РФ и законодательства о градостроительной деятельности.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких‑либо лиц. В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Перевод жилого помещения в наемном доме социального использования в нежилое помещение не допускается.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение в целях осуществления религиозной деятельности не допускается.

Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких‑либо лиц.

Адреса и часы приема:

МКУ «Городской жилищный фонд», ул. Некрасова, д. 9/15, каб. № 9 тел. 31–74–33.
Приемные дни: с понедельника по четверг: с 9.00 до 17.00; перерыв с 13.00 до 14.00.

ГАУ БО МФЦ, пр. Славы, 25, ул. Есенина, 9, тел. 42–42–42.

Перевод жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение

№	Тип документа	Вид документа	Примечание
1.	Протокол по результатам собрания собственников данного дома, разрешение на перевод помещения	Оригинал	ст.40 главы 6 Жилищного Кодекса РФ
2.	Заявление о переводе на имя Председателя Комитета городского хозяйства Администрации города Улан-Удэ (по установленной форме)	Оригинал
3.	Правоустанавливающие документы на переводимое помещение	Копия с предъявлением оригинала
4	План переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения)	Копия с предъявлением оригинала
5.	Поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение	Копия с предъявлением оригинала
6.	Договор на оказание технического надзора	Копия с предъявлением оригинала	Заключается со строительной организацией, осуществляющей надзор при работе с капитальными стенами
7.	Договор на проведение авторского надзора от проектировщика	Копия с предъявлением оригинала
8.	Выписка из лицевого счета переводимого помещения	Оригинал
9.	Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения)	Оригинал	— Лицензия проектной организации с составом деятельности — Генеральный план — Архитектурно-строительные и конструктивные решения в 2-х экземплярах — Электрообеспечение и пожарно-охранная сигнализация — Водопровод, канализация, вентиляция — Охрана окружающей среды (проект, согласованный с отделом экологией) — Охранно-пожарная сигнализация — Устройство крыльца и пандуса должно быть согласованно с Фондом создания безбарьерной среды в Республике Бурятия -Технические условия с ОАО «Улан-УдэЭнерго», Улан-Удэнская   энергетическая компания, филиал ОАО «ТГК-14», ООО «БКС» — если переводимый объект магазин продовольственных товаров, общепит, стоматология, аптека)
2.	Документ, удостоверяющий личность заявителя (заявителей), являющегося физическим лицом, либо личность представителя физического или юридического лица	Копия с предъявлением оригинала	Копии страниц: лицевая сторона, место регистрации
3.	Документ, удостоверяющий права (полномочия) представителя физического или юридического лица, если с заявлением обращается представитель заявителя (заявителей)	Копия с предъявлением оригинала
4.	Согласие с банка, если объект недвижимости находится в ипотечном кредите	Оригинал
5.	Согласие с МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию» (ул. Бабушкина д.25 каб.512), если объект недвижимости является муниципальным имуществом	Оригинал	Имеется договор социального найма  или ордер

Как перевести жилое помещение в нежилой фонд в 2021 году

Жилье в старых домах намного дешевле, чем в новостройках, тем более если речь заходит о первых этажах. Но определенный спрос такие жилые квадратные метры имеют. Спрос на такое жилье у предпринимателей, которые выкупают квартиры с целью перевода жилого помещения в нежилой фонд и дальнейшего ведения собственного бизнеса или сдачу в аренду. Хотя перевод фонда из одной категории в другую – трудоемкая и затратная процедура, но все же возможная.

Этапы проведения работ

Первый этап – сбор документов и получение разрешения. Если проведена перепланировка, то ее необходимо предварительно узаконить. Для межведомственной комиссии потребуются следующие документы:

• экспликация и поэтажный план, документы можно получить в бюро технической инвентаризации, на эту процедуру в среднем уходит около 1 месяца;
• технический паспорт, если он не актуальный, то придется его переделать;
• заключение пожарников, которое будет подтверждать возможность использовать квартиру под коммерческую деятельность и соответствие всем действующим нормам;
• заключение СЭС, такое разрешение берется в районном органе;
• справка от управляющей компании жилым домом, где будет описано предназначение соседних помещений;
• согласие собственников соседних квартир;
• документ о функциональном состоянии всего дома, выдается также управляющей компанией. Оно должно содержать заключение о том, что дом не является аварийным и не подготовлен под снос;
• выписка из домовой книги, на переводимой площади не должно быть прописанных лиц, действие такого документа только 14 дней;
• проект на переоборудование жилья.

Если жилье находится в собственности нескольких лиц, то логичнее, чтобы сбором документов занимался один собственник. Для этого, все остальные лица должны оформить на него доверенность. К работам можно привлечь и постороннее лицо, на которое оформляется доверенность.

Описанный выше перечень документов не является исчерпывающим, поэтому предварительно рекомендуется обратиться в местный департамент управления имуществом за получением консультации. Срок рассмотрения заявления – 45 дней. Если решение положительное, то после получения протокола комиссии на руки, можно переходить на 2 этап.

Второй этап. Необходимо определить стоимость перевода недвижимости в другую категорию. Для получения документа, собственники или доверенное лицо обращаются в отдел по приватизации жилого фонда БТИ с соответствующим прошением, прилагают все требуемые документы, включая протокол межведомственной комиссии. После получения справки, потребуется оплатить разницу, которая насчитывается по множеству параметров, в зависимости от месторасположения, планировки, от категории соседних помещений и так далее. После оплаты протокол БТИ выдается на руки владельцу.

Третий этап – регистрация изменений в УФРС.

Некоторые условия к помещениям, выводим из жилого фонда

Перед подачей на комиссию документов, необходимо сделать отдельный вход, либо должна быть реальная возможность его создания. Если общая площадь жилья более 100 кв.м., необходимо создать еще и пожарный выход. Ни в коем случае, нежилое помещение не должно иметь вход через подъезд, только аварийный. Недопустимо вывести из жилого фонда часть или долю помещения. Никаких прописанных лиц не должно быть в жилье, оно не должно находиться в залоге или под арестом.

Когда можно обойтись без перевода

При необходимости – зарегистрировать ООО можно на домашний адрес. Также гражданин, оформивший на себя ИП, имеет право на использование своего жилья под осуществление своей предпринимательской деятельности, без изменения категории недвижимости. Это может быть кабинет психотерапевта или нотариус, юрист. Осуществлять бизнес можно только при соблюдении нескольких условий:

• нельзя нарушать интересы и спокойствие соседей;
• все нормы действующего законодательства должны быть соблюдены, от мер пожарной безопасности до санитарных;
• нельзя в квартире размещать производство, даже по изготовлению мягких игрушек.

Прежде всего, возникнут проблемы с фискальными органами. Жилищная инспекция может обвинить жильца в нарушении порядка использования жилого помещения и наложить штраф на собственника. Даже если соседи дадут предварительное согласие на то, что сосед будет принимать у себя в квартире пациентов, то это не говорит о том, что через полгода они не передумают. Недовольные соседи могут обратиться к прокурору или даже в суд. Как правило, такие споры заканчиваются тем, что предпринимателя заставляют отказаться от предпринимательской практики в своей квартире.

Опасно, когда предприниматель уже предупрежден о прекращении предпринимательской деятельности, но продолжает ее – такое жилье могут выставить на публичные торги, через судебное разбирательство. Поэтому, перед тем как решаться на осуществление собственного бизнеса в своем жилье, следует «сто раз» подумать, возможно, безопаснее сделать все по установленной процедуре и не переживать, что кто-то оштрафует или попытается продать жилье.

* Перевод из нежилого помещения в жилое / Услуги / Мои документы

	Описание Услуга предоставляется физическим и юридическим лицам – собственникам помещения. Услугу можно получить в электронном виде. Перейти к оформлению услуги
	Получатели Физическое лицо Юридическое лицо Индивидуальный предприниматель
	Ведомство Межведомственная комиссия по использованию жилых и нежилых помещений
	Стоимость и порядок оплаты
	Срок оказания 45 к.д. + 3 р.д. на обработку документов центром «Мои Документы»
	Результат оказания Распоряжение и уведомление о переводе нежилого помещения в жилое (МФЦ Аммосова, 18) Распоряжение и уведомление о переводе нежилого помещения в жилое (МФЦ Винокурова, 21)
	Условия отказа в предоставлении Отказ в приеме документов: заявитель не входит ни в одну из перечисленных выше категорий получателей; состав, форма или содержание поданных документов не соответствуют требованиям. Отказ в предоставлении услуги: представления неполного пакета документов; несоблюдение условий перевода помещения; несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
	Нормативно-правовые акты Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ Административный регламент Окружной администрации города Якутска по предоставлению муниципальной услуги по оформлению разрешительной документации на перевод нежилого помещения в жилое помещение, утв. Постановлением Окружной администрации г. Якутска №47п от 26.03.2010 года.

Государственные услуги в Республике Татарстан. / Услуги / Выдача разрешения на перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Описание:

Уведомление о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение.

Расчётное время:

Не более 33 дней с даты регистрации заявления

Результат предоставления услуги:

Уведомление о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение.

Распоряжение главы администрации соответствующего района Исполнительного комитета г. Казани о переводе жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение оформляется на бланке утвержденной формы.

Основания для отказа:

Основания для приостановления предоставления муниципальной услуги не предусмотрены.

Основания для отказа в предоставлении муниципальной услуги:

1) заявителем представлены документы не в полном объеме, либо в представленных заявлении и (или) документах содержится неполная и (или) недостоверная информация;

2) поступление ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для предоставления муниципальной услуги, если соответствующий документ не был представлен заявителем по собственной инициативе;

3) несоблюдение условий перевода помещения, указанных в статье 22, пункте 10 статьи 23 ЖК РФ;

4) Несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства

Способы обжалования:

Досудебное обжалование.

1. Получатели муниципальной услуги имеют право на обжалование в досудебном порядке действий или бездействия сотрудников, участвующих в предоставлении муниципальной услуги, в досудебном порядке в Администрации.
Заявитель может обратиться с жалобой в следующих случаях:
1) нарушение срока регистрации запроса заявителя о предоставлении муниципальной услуги;
2) нарушение срока предоставления муниципальной услуги;
3) требование у заявителя документов, не предусмотренных нормативными правовыми актами Российской Федерации, Республики Татарстан, муниципальными правовыми актами г. Казани для предоставления муниципальной услуги;
4) отказ в приеме документов, предоставление которых предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации, Республики Татарстан, муниципальными правовыми актами г. Казани для предоставления муниципальной услуги, у заявителя;
5) отказ в предоставлении муниципальной услуги, если основания для отказа не предусмотрены федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами Республики Татарстан, муниципальными правовыми актами;
6) затребование от заявителя при предоставлении муниципальной услуги платы, не предусмотренной нормативными правовыми актами Российской Федерации, Республики Татарстан, муниципальными правовыми актами г. Казани;
7) отказ Администрации, должностного лица Администрации в исправлении допущенных опечаток и ошибок в выданных в результате предоставления муниципальной услуги документах либо нарушение установленного срока таких исправлений;
8) нарушение срока или порядка выдачи документов по результатам предоставления муниципальной услуги;
9) приостановление предоставления муниципальной услуги, если основания для приостановления не предусмотрены федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами Республики Татарстан, муниципальными правовыми актами.

2. Жалоба на решения и действия (бездействие) органа, предоставляющего муниципальную услугу, должностного лица органа, предоставляющего муниципальную услугу, муниципального служащего, руководителя органа, предоставляющего муниципальную услугу, подается в письменной форме на бумажном носителе или в электронной форме.
Жалоба может быть направлена по почте, через МФЦ, с использованием сети интернет, официального портала Мэрии г. Казани http://www.kzn.ru, а также может быть принята при личном приеме заявителя.

3. Срок рассмотрения жалобы — в течение 15 дней со дня ее регистрации. В случае обжалования отказа органа, предоставляющего муниципальную услугу, должностного лица органа, предоставляющего муниципальную услугу, в приеме документов у заявителя либо в исправлении допущенных опечаток и ошибок или в случае обжалования нарушения установленного срока таких исправлений жалоба рассматривается в течение пяти дней со дня ее регистрации.

4. Жалоба должна содержать следующую информацию:
1) наименование органа, предоставляющего муниципальную услугу, должностного лица органа, предоставляющего муниципальную услугу, или муниципального служащего, решения и действия (бездействие) которых обжалуются;
2) фамилию, имя, отчество (последнее — при наличии), сведения о месте жительства заявителя — физического лица либо наименование, сведения о месте нахождения заявителя — юридического лица, а также номер(-а) контактного(-ых) телефона(-ов), адрес(-а) электронной почты (при наличии) и почтовый адрес, по которым должен быть направлен ответ заявителю;
3) сведения об обжалуемых решениях и действиях (бездействии) органа, предоставляющего муниципальную услугу, должностного лица органа, предоставляющего муниципальную услугу, или муниципального служащего;
4) доводы, на основании которых заявитель не согласен с решениями и действиями (бездействием) органа, предоставляющего муниципальную услугу, должностного лица органа, предоставляющего муниципальную услугу, или муниципального служащего.

5. К жалобе могут быть приложены копии документов, подтверждающих изложенные в жалобе обстоятельства. В таком случае в жалобе приводится перечень прилагаемых к ней документов.

6. Жалоба подписывается подавшим ее получателем муниципальной услуги.

7. По результатам рассмотрения жалобы принимается одно из следующих решений:
1) удовлетворение жалобы, в том числе в форме отмены принятого решения, исправления допущенных опечаток и ошибок в выданных в результате предоставления муниципальной услуги документах, возврата заявителю денежных средств, взимание которых не предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Республики Татарстан, муниципальными правовыми актами г. Казани;
2) отказ в удовлетворении жалобы.
Не позднее дня, следующего за днем принятия решения, указанного в настоящем пункте, заявителю в письменной форме и по желанию заявителя в электронной форме направляется мотивированный ответ о результатах рассмотрения жалобы.

8. В случае установления в ходе или по результатам рассмотрения жалобы признаков состава административного правонарушения или преступления должностное лицо, работник, наделенные полномочиями по рассмотрению жалоб, незамедлительно направляют имеющиеся материалы в органы прокуратуры.

Жилое – в нежилое. Переводим по новым правилам

Уточнен порядок перевода жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме. Президент РФ Владимир Путин подписал соответствующий Федеральный закон от 29 мая 2019 г. № 116-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации».

Согласно поправкам, теперь для перевода жилого помещения в нежилое потребуется представить в орган, осуществляющий перевод помещений:

— протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение о согласии на перевод жилого помещения в нежилое;

— согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое.

Под примыкающими планируется понимать помещения, имеющие общую стену с переводимым помещением или расположенные непосредственно над или под ним. Предполагается, что такие согласия будут оформляться в письменной, но произвольной форме, с указанием ФИО собственника примыкающего помещения, а также номера этого помещения и реквизитов документов, подтверждающих право собственности на него.

Поправки вступят в силу с 9 июня.

Значит ли это, что любое жилое помещение можно будет перевести в нежилое, если вышеизложенные условия будут соблюдены? Или есть исключения из правил?

Такое помещение должно функционировать автономно. То есть после перевода должна быть исключена возможность доступа в нежилое помещение с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям. Также нежилое помещение должно быть обеспечено самостоятельными инженерными коммуникациями.

Отразятся ли изменения в законе на проектировочной деятельности?

Могут появиться заказы на перепланировку и организацию самостоятельных входов. На проектировании новых зданий это никак не отразится.

Почему эти изменения необходимы?

Квартиры на первых этажах в старом фонде, которые сейчас не соответствуют нормам комфорта, так как люди фактически вынуждены жить с окнами на уровне глаз прохожих, могут быть достаточно легко переведены в нежилые (проблем с коммуникациями нет, т.к. они расположены непосредственно над подвалом, самостоятельный выход организовать легко). Продажа таких квартир без перевода в нежилое помещение затруднена.

10 впечатляющих преобразований нежилой недвижимости

Мы собираем наши лучшие инновационные идеи преобразования нежилых зданий, объясняя, как они были преобразованы в дома с пространством и характером.

Изображение: Брайан Грей, Richard Gibson Architects

Теперь, когда правила планирования смягчены, легче получить разрешение на проекты преобразования. С октября 2017 года появилась возможность переоборудовать здания легкой промышленности (в том числе некоторые сельскохозяйственные постройки) только с подачей заявки на «предварительное одобрение», а не с полным планированием.

Нежилые объекты, особенно старые, часто обладают изобилием характера, пространства и очарования. Однако, поскольку они не были построены для проживания во многих, может потребоваться существенная переделка, чтобы сделать их пригодными для жилья, поэтому хитрость заключается в том, чтобы модернизировать, не жертвуя тем, что изначально делало их особенными.

Мы подводим итоги десяти самых популярных преобразований при смене использования, которые вдохновят вас на преобразование уникального здания в стильный дом.

Реконструкция винодельни ХХ века в Лиссабоне

Изображение: Fernando Guerra, Extrastudio

Португальские архитекторы Extrastudio переоборудовали эту винодельню начала 20 века в деревне к югу от Лиссабона, сохранив или перепрофилировав как можно больше оригинальной ткани.Кровельная черепица была сохранена, старый камень был превращен в подоконники, а удаленная деревянная конструкция крыши была преобразована в наружный настил. В то время как с двух сторон дома вообще нет окон, чтобы сохранить уединение соседей, на западном фасаде был добавлен проем длиной 14 метров на уровне земли, чтобы обеспечить тесную связь между домом и его фруктовым садом.

Архитекторы создали драматизм в интерьере, включив карманы двух- и трехуровневых пространств, чтобы не потерять грандиозный масштаб здания.Снаружи дом был окрашен в характерный красный цвет с использованием традиционного известкового раствора, чтобы сохранить воздухопроницаемость ткани.

Переделанная часовня в дом отдыха

Изображение: Брайан Грей, Richard Gibson Architects

В живописном месте на Шетландском острове Макл Роу легко понять, почему владельцы этой бывшей часовни хотели превратить ее в дом для отпуска. Архитекторы Ричарда Гибсона отремонтировали каменную часовню, построенную в 1911 году, добавив ступенчатую деревянную пристройку, которая отражает оригинальную собственность.

В новом здании есть гостиная / кухня / столовая открытой планировки с большими площадями остекления, а в старой часовне — ее меньшие окна заменены новыми моделями в симпатичном стиле — есть спальни. Напольное отопление обеспечивается воздушным тепловым насосом. Внешне оригинальная шиферная крыша часовни была сохранена, а шиферная крыша на пристройке визуально связывает их вместе, а интерьер предлагает несколько намеков на церковное прошлое здания, например, витражи 1950-х годов и одну из оригинальных скамеек. в вестибюле.

Переделанный колл-центр в компактную двухкомнатную квартиру

Изображение: Cheffins

Домовладелец Роджер Дин преобразовал эту телефонную станцию ​​в Кембриджшире в компактную виллу с одной спальней, что показывает, как много можно выжать из небольшого пространства. Роджер купил недвижимость с уже имеющимся разрешением на изменение использования и схематическим планированием, и использовал архитектурную практику, которая уже достигла схемного планирования, чтобы увидеть подробные проекты.

Он потратил около 65 000 фунтов стерлингов на превращение его в дом, что включало укрепление крыши, замену балок потолка и добавление французских дверей, мансардных окон и двустворчатых дверей. Простая форма здания диктует столь же простую планировку, с кухней на одном конце, жилым пространством в центре и спальней в мезонине над ванной; конец антресоли укреплен стальным каркасом, поэтому балки потолка не препятствуют возвышению спальни. Этот отель в настоящее время продается через Cheffins.

Переделанный магазин шин в современные лондонские квартиры

Изображение: Hogarth Architects

Hogarth Architects увидели возможность развития, когда за покупками выступил шинный магазин в Фулхэме, на юго-западе Лондона. Получив разрешение на изменение использования для магазина на первом этаже, они построили две квартиры: одну на первом этаже и в недавно вырытом подвале, а также одну на первом и втором этажах.

В нижней квартире удачно применена хитрая планировка: спальни находятся на уровне первого этажа, их две.Высота потолков составляет 4 метра, в то время как жилые помещения на цокольном этаже имеют высоту 2,8 метра, поэтому они кажутся более просторными. Дневной свет проникает в подвал через световой колодец, примыкающий к витрине магазина, который теперь представляет собой непрозрачное стекло, и через внутренний двор, вырезанный одновременно с подвалом. Открытые балки крыши, сделанные из окрашенных в белый цвет деревянных железнодорожных шпал и ярко-желтой стали, придают производственный вид, намекающий на прошлое магазина.

Переоборудование сельскохозяйственного здания в многоцелевое имущество

Изображение: Тим Соар, PH Plus Architects

В самом сердце Кентишской страны, где выращивают фрукты, архитекторы ph + превратили сарай для упаковки яблок в единый дом вместе со студиями и рабочими местами.Эта цель смешанного использования помогла проекту достичь планирования (некоторые виды коммерческого использования были предусмотрены рядом с жилой частью), что может быть полезной моделью для других, стремящихся переоборудовать сельские здания.

Сельскохозяйственный характер старого яблочного магазина был в значительной степени сохранен снаружи — с его гофрированной крышей он по-прежнему похож на склад издали — в то время как для интерьера были использованы простые материалы, такие как березовая фанера и полированный бетон. по мнению архитекторов, эстетика «доступной роскоши».Промышленная крыша со свободным пролетом позволяет создавать большие и открытые внутренние пространства с возможностью изменения конфигурации в будущем.

Период преобразования водонапорной башни

Изображение: Найджел Ригден, Pad Studio

В первый раз конверсии обычно не происходят в доброжелательной манере, но всегда есть шанс исправить ситуацию. Владельцы этого дома в Хэмпшире попросили PAD Studio переосмыслить водонапорную башню начала 1900-х годов, которая была частью собственности, которая, хотя ранее была преобразована, пришла в упадок и не использовалась в полной мере.

Дом находился в национальном парке, районе исключительной природной красоты и заповеднике, поэтому проект требовал деликатного подхода. PAD Studio убрала предыдущий декор, чтобы показать историческую ткань, и добавила две важные новые функции: скульптурную лестницу, сделанную из стали, как дань уважения промышленному прошлому здания, и большое выступающее окно на первом этаже, которое действует как соблазнительный взгляд на зрелый сад. Внешняя кирпичная кладка также была тщательно очищена.

Переоборудованный завод в роскошные семейные дома

Изображение: Александр Северин, Fogarty Finger

Бывшая фабрика по производству пропеллеров площадью 790 кв. М в Джерси-Сити, США, теперь превратилась в просторный дом на одну семью благодаря архитектурному бюро Fogarty Finger из Нью-Йорка. Расположенный в историческом районе, дом сохраняет большую часть старинного очарования оригинальной фабрики, включая вывески с ручной росписью.

Архитекторы увеличили размер жилища более чем вдвое, раскопав подвал и добавив цинковую пристройку к одноэтажному зданию, отодвинутую назад, чтобы не изменить исторический вид фасада.Деревянный каркас с состаренными колоннами и балками на крыше придает интерьеру неповторимый характер, нейтральные стены, белая металлическая лестница и современная мебель создают максимальный контраст с состаренным деревом. Роскошь изобилует как палитрой материалов, включая мрамор, латунь, белый дуб и камень, так и такими функциями, как крытый бассейн, моторизованный автомобильный лифт и две кухни на открытом воздухе.

Переоборудование жилого дома

Изображение: Джон Коул, Gardener Architects

Gardner Architects выпотрошили и отремонтировали этот каретный дом начала 20-го века в Вашингтоне, округ Колумбия.C., который когда-то служил соседнему особняку. В то же время практика добавила застекленный третий этаж, который теперь является просторной главной спальней.

В рамках проекта было также восстановлено два проема, которые ранее были заблокированы: оригинальные большие двойные двери, через которые должны были проходить вагоны, и окно над ним; Благодаря этому боковой фасад превратился в нечто более узнаваемое, как историческое здание, которое когда-то служило определенной цели. Эти изменения также придают дому большее присутствие в окружении высоких городских зданий.

Переделанные конюшни в экологически чистый дом для отпуска

Изображение: Найджел Ригден, Строительная мастерская

С их привлекательным арочным фасадом и красивой каменной кладкой эти сельскохозяйственные постройки в Пертшире казались созревшими для проекта переоборудования. Домовладельцы живут в фермерском доме на том же участке и хотели создать экологически безопасную аренду на время отпуска из этого кластера зданий, в который входили конюшни и лесной магазин.

Они воспользовались услугами архитекторов Строительной мастерской для ремонта ветхого дома, местами без крыши.Деревянный комплект был построен внутри каменных стен, с использованием овечьей шерсти для изоляции этой новой внутренней обшивки; сантехника, электрика, окна и двери — все новые, с черепицей повторно, где это возможно. Причудливые особенности включают пол в спортивном зале, восстановленный с Олимпийских игр 2012 года в Copper Box Arena, и снаружи блестящий металлический бункер, в котором находится котел на биомассе и хранилище пеллет.

Переоборудование киностудии

Изображение: Джон Оффен, Powell Tuck Associates

Просторная и уникальная находка в центре Лондона, Camden House от Powell Tuck Associates была построена по заказу как киностудия в 1980-х годах для комедийного коллектива Монти Пайтон.Дом площадью 930 кв. М включает в себя бывшую главную студию площадью 370 кв. М с открытой металлической крышей, которая привносит в интерьеры классическую эстетику склада.

Powell Tuck Associates улучшили то, что уже было, и сделали его более пригодным для жизни, добавив большую застекленную крышу поверх этого основного жилого помещения. Архитекторы также внесли дополнительный дневной свет в другие помещения, добавив дополнительные светильники на крыше или увеличив существующие; Также есть новая пристройка к входу вместо открытого крыльца, новая застекленная перемычка вместо открытого моста и терраса на крыше, построенная над студией.

слов: Эмили Брукс

Вы переоборудовали старинное здание в семейный дом, загородный дом, квартиру или офис? Напишите нам в Твиттере или оставьте комментарий на нашей странице в Facebook.

СТАТЬИ ПО ТЕМЕ

Превращение уникального здания в стильный дом

Идеи переоборудования чердаков из реальных домов

Руководство по разрешенным правам на застройку

Переоборудование коммерческих помещений в жилые · Fontan Architecture

Адаптивное повторное использование — это практика повторного использования здания для одного использования и преобразования в другое.Переоборудование зданий — это гораздо более рациональная практика строительства, чем снос здания и строительство нового. Если здание находится в достаточно хорошем состоянии, вы сэкономите много ресурсов и денег, если сохраните его. Преобразование коммерческого использования в жилое достаточно распространено, что может иметь смысл во многих ситуациях. Мы рассмотрим несколько вещей, которые вам нужно знать, прежде чем переводить коммерческую недвижимость в жилую. Преобразование коммерческой недвижимости в жилую требует анализа существующих условий, а также местных норм зонирования и строительных норм.

Преобразование коммерческого здания в жилое — довольно распространенное явление. Необходимо будет изучить вопросы зонирования и строительных норм. Вам нужно будет оценить существующее здание, чтобы определить, подходит ли оно для использования в жилых помещениях, и определить бюджет на переоборудование здания.

Переоборудование коммерческой недвижимости в жилую

Первое, на что вам нужно обратить внимание при планировании переоборудования коммерческого помещения в жилое, — это зонирование.Вам нужно знать, позволяет ли текущий район зонирования использовать жилое помещение или оно ограничено коммерческим. Если зонирование позволяет использовать жилые помещения, тогда вы можете сделать коммерческое преобразование в жилое «по праву». Если зонирование не позволяет использовать жилое помещение, у вас будет 3 основных варианта. Первый вариант — отказаться от переоборудования здания и оставить его для коммерческого использования. Второй вариант — подать заявку на отклонение от зонирования . Отклонение от зонирования — это специальное разрешение или разрешение делать что-то, что не соответствует букве закона.Это очень сложный процесс, и нет никаких гарантий, что он будет одобрен. Третий вариант — запросить изменение зонирования. Если город открыт для изменения зонирования территории на такое зонирование, которое позволит использовать его в жилых помещениях, вы можете продолжить преобразование. Во многих случаях это может быть маловероятным. Это будет зависеть от ваших местных условий. гарантий по переназначению не будет. Зонирование станет основой перевода коммерческой недвижимости в жилую.

Переоборудование коммерческих помещений в жилые в Нью-Йорке

В Нью-Йорке почти все коммерческих района зонирования имеют жилого эквивалента .Это означает, что жилое использование обычно разрешено в районах коммерческого зонирования Нью-Йорка. Коммерческая зона совпадает с жилой эквивалентной зоной. Прежде чем вы решите переоборудовать коммерческое здание в жилое, необходимо пересмотреть зонирование. Мы постоянно проводим анализ зонирования для клиентов, чтобы определить различные проблемы зонирования. Если зонирование позволяет, можно приступать к проекту.

Пока вы выясняете зонирование, вы также должны оценивать здание.На мой взгляд, никогда не рано привлекать подрядчика. Как архитектор, мы и наши инженеры оцениваем существующие условия в здании, чтобы определить, что необходимо сделать, чтобы облегчить переоборудование здания.

Переоборудование коммерческой недвижимости в жилую

Мне нравится идея поддерживать здание в хорошей форме для преобразования. Это хорошая идея для методов устойчивого строительства . Всегда лучше использовать здание повторно, если это возможно.Будьте готовы к тому, что переоборудование здания потребует капитального ремонта. Если оболочка здания в форме бога, вам, возможно, придется только отремонтировать интерьеры. Недавно отремонтированное здание должно будет соответствовать всем применимым строительным нормам и правилам.

Требования Нью-Йорка к переоборудованию коммерческих помещений в жилые

Если вы перестраиваете здание, оно всегда будет зарегистрировано как Тип изменения 1 или Альтернативный вариант 1 , некоторые альтернативные варианты 1 должны соответствовать требованиям Новое здание .По завершении вашего проекта вам необходимо будет получить новый сертификат о занятости. Вот список того, что вам понадобится:

• Доступность ADA.
  • Если это многоквартирное здание, вам потребуется доступность для инвалидов в соответствии с рекомендациями ADA.
• Лифты
  • Если здание более 4 этажей, вам понадобится лифт, если у вас его еще нет.
• Пожарная сигнализация
  • Если здание более 3-х этажей, потребуется пожарная сигнализация.
• пожарные спринклеры
  • Зданию потребуются спринклеры для пожаротушения в Нью-Йорке.
• Множественные пути выхода
  • Возможно, вам потребуется добавить лестницу в зависимости от размера и конструкции здания.
• Естественный свет и воздух
  • Каждой «жилой комнате» нужен естественный свет и воздух. Для этого могут потребоваться новые оконные проемы в здании, а может и не потребоваться. Как архитекторы, мы стараемся работать в существующей оболочке, чтобы минимизировать внешние работы, или мы можем изменить ее, добавив окна, если это необходимо.

---

Благодарим вас за чтение нашего сообщения в блоге о преобразовании коммерческой недвижимости в жилую.

Надеюсь, это было полезно. Пожалуйста, не стесняйтесь оставлять вопросы или комментарии ниже. Если вы хотите обсудить конкретный проект, например, преобразование коммерческой недвижимости в жилую, вы можете связаться с нами напрямую. Мы желаем вам удачи в ваших проектах.

Связаться с Fontan Architecture

Хорхе Фонтан

Этот пост написал Хорхе Фонтан AIA, зарегистрированный архитектор и владелец нью-йоркской архитектурной фирмы Fontan Architecture.Хорхе Фонтан получил 3 степени в области изучения архитектуры, включая две степени Городского университета Нью-Йорка и степень магистра в области передового архитектурного дизайна Колумбийского университета. Хорхе имеет опыт работы в строительстве и занимается архитектурой в течение 15 лет, где он проектировал реконструкцию и новые разработки для различных типов зданий.

Planning Toolbox: Переоборудование жилых домов

Переоборудование жилых домов

«Переоборудование жилых помещений» означает изменение здания, которое использовалось в настоящее время или ранее, в жилое.Это может включать преобразование коммерческого или институционального здания в жилое помещение для одной или нескольких семей или преобразование большого жилого дома для одной семьи в два или более жилых дома.

Преимущества

Переоборудование жилых домов может дать следующие преимущества:

• Энергоэффективность: Переоборудование жилых домов может привести к лучшему использованию больших старых построек и использованию их «воплощенной энергии». Многие из этих построек расположены в районах округа Честер, в городских и пригородных ландшафтах, а также в других развитых районах, которые находятся в непосредственной близости от услуг и объектов.
• Финансовые выгоды: переоборудование помогает владельцам этих более крупных сооружений покрывать расходы на эксплуатацию и техническое обслуживание.
• Выполнение жилищных обязательств: преобразование жилья может помочь муниципалитетам выполнить свои «справедливые» обязанности по предоставлению возможностей для различных форм жилья, причем с относительно низким уровнем воздействия.
• Муниципальные налоговые преимущества: Переоборудование жилых домов может увеличить муниципальные налоговые поступления.
• Возможности доступного жилья: Переоборудование жилых домов может предложить возможности доступного жилья для пожилых, одиноких и молодых супружеских пар.

Ограничения

Переоборудование жилых домов может столкнуться со следующими проблемами:

• Расходы на реконструкцию: некоторые более крупные конструкции могут нуждаться в существенной модификации для соответствия требованиям Единого строительного кодекса Пенсильвании для многоквартирного проживания, включая требования к отдельному доступу, кухне, ванной и коммунальным услугам, а также требованиям Закона об американцах с ограниченными возможностями. Могут потребоваться значительные капитальные вложения.
• Потенциальные конфликты в области землепользования: Соседние землевладельцы могут возражать против перехода от использования для одной семьи к использованию для нескольких семей из-за опасений, связанных с предполагаемой потерей стоимости собственности, активизацией местной деятельности, переходом в многоквартирный район, увеличением трафика , и повышенные требования к парковке.
• Нормативные ограничения: Муниципальные постановления о зонировании и разделении, а также о землеустройстве могут ограничивать использование переоборудованных жилых домов.

Как использовать этот инструмент

Политика

: Муниципалитеты должны изучить следующие вопросы политики, поскольку они рассматривают возможность преобразования жилья.

• Муниципалитет, желающий переоборудовать жилые дома, должен сначала убедиться, что в сообществе существует очевидная потребность в этом типе жилья.В этом вопросе можно найти рекомендации в комплексном муниципальном плане.
• Если есть такая необходимость, то муниципалитет должен определить, где эти преобразования должны быть разрешены. Следует провести инвентаризацию структур, которые потенциально могут быть преобразованы. Исторические жилища, которые часто представляют собой большие постройки, могут предоставить возможности для переоборудования жилых помещений. Более старые (но не обязательно исторические) жилища, такие как те, что были построены во второй половине 20-го века, также могут предлагать возможности преобразования.Нежилые сооружения, такие как бывшие промышленные здания, коммерческие и офисные здания, также могут быть потенциальными кандидатами на переоборудование жилья.
• Необходимо проанализировать близлежащие улицы, чтобы определить, может ли уличная парковка удовлетворить потребность в дополнительной парковке. Если имеются задние служебные переулки, они могут разрешить доступ к парковке на заднем дворе. Доступ к общественному транспорту следует оценить.
• Доступ к инженерным сетям следует учитывать, потому что каждая дополнительная единица должна иметь независимые коммунальные услуги, включая канализацию и водоснабжение.
• Муниципалитет должен определить соответствующее соотношение односемейных жилищ и многоквартирных домов, а также соотношение многоквартирных домов, занимаемых владельцем, к многоквартирным домам, сдаваемым в аренду, поскольку эти соотношения могут влиять на характер района. Муниципалитет должен внимательно следить за районом, чтобы оценить влияние, которое преобразования могут иметь на характер района.
• Муниципалитет должен оценить потребности в муниципальных услугах, которые возникнут у дополнительного населения в связи с его способностью предоставлять эти услуги.

Правила: после того, как муниципалитет установит правила, регулирующие переоборудование жилых помещений, можно рассмотреть вопрос о формулировках нормативных требований.

• Муниципалитету следует определить районы зонирования, в которых разрешена перестройка жилья. Это может быть показано на карте единого назначения, добавлено в качестве особого исключения или условного использования в определенных районах зонирования или добавлено к карте муниципального зонирования в качестве наложенного района.
• После определения района (районов) необходимо сформулировать конкретные параметры, относящиеся к размеру лота, приемлемым структурам и размеру единицы преобразования.Муниципалитету следует использовать существующие постановления для определения площади и основных положений, которые будут применяться к переоборудованным жилым домам. Этот язык должен содержать ссылку на Единый строительный кодекс Пенсильвании для описания технических деталей переоборудования. Муниципалитеты также должны ссылаться на требования Закона об американцах с ограниченными возможностями.
• Общие правила, используемые муниципалитетами для переоборудования жилых помещений, требуют, чтобы внешний вид существующего жилища оставался таким, как если бы он был домом для одной семьи, за исключением дополнительных дверей и пожарных лестниц; эти требования помогают смягчить восприятие того, что характер района находится в переходном состоянии.Однако внешние модификации могут быть осложнены историческими мерами по сохранению, которые могут быть применимы к потенциальным кандидатам на преобразование.
• Следует установить максимальную плотность застройки, используя максимальную плотность на лот, минимальную площадь пола и (косвенно) за счет минимальных требований к открытому пространству на территории и стоянке.

Примеры

• Городок Франклина разрешает переоборудование жилья в районе V-Village (раздел 27-801) Постановления о зонировании поселка.Деревенский район Франклина Тауншипа расположен в непосредственной близости от Кемблсвилля и Честервилля. Конкретные положения, касающиеся переоборудования жилых помещений, включены в Дополнительные стандарты (Раздел 27-1711) Постановления о зонировании.
• Pennsbury Township разрешает переоборудование жилых помещений в районе MU-Multi-Use (Статья XIV) путем условного использования, но переоборудованное жилище должно быть квалифицированным историческим сооружением. Конкретные положения, касающиеся преобразования, содержатся в главе, озаглавленной «Район наложения исторических ресурсов» (статья XVII).В определение термина входит преобразование сарая на две квартиры.
• Городок Тредифрин разрешает переоборудование существующих односемейных домов в Район проживания и Район природоохранного сельского хозяйства за особыми исключениями. Конкретные положения перечислены в разделах 208-106 «Общие положения» Постановления о зонировании.

Ссылки по теме

• Раздел 604. (4) Закона 247, Кодекс муниципального планирования (MPC), требует, чтобы положения постановлений о зонировании были разработаны (среди других целей) «для обеспечения использования земли в муниципалитете для жилого строительства различные типы жилья, охватывающие все основные формы жилья, в том числе односемейные и двухсемейные жилища, а также разумный выбор многоквартирных домов в различных вариантах… »
• Единый строительный кодекс Пенсильвании

Сопутствующие инструменты

Глава 17.52 ПРЕОБРАЗОВАНИЕ НЕРЕЗИДЕНЦИАЛЬНЫХ ЗДАНИЙ В КОНДОМИНИУМ ИЛИ АНАЛОГИЧНЫЕ ВИДЫ СОБСТВЕННОСТИ

Глава 17.52

ПРЕОБРАЗОВАНИЕ НЕРЕЗИДЕНЦИАЛЬНЫХ ЗДАНИЙ В КОНДОМИНИУМ ИЛИ АНАЛОГИЧНЫЕ ВИДЫ СОБСТВЕННОСТИ

Ячейки:

17.52.010 Определения.

17.52.020 Требования к карте и плану.

17.52.030 Плановая комиссия и критерии утверждения городского совета.

17.52.010 Определения.

A. «Преобразование» означает предлагаемое изменение права собственности на земельный участок или участки земли или воздушного пространства вместе с существующими или добавленными строениями, некоторые или все из которых были ранее заняты, от установленного к типу собственности, определенному в подраздел B этого раздела.

B. «Преобразование нежилых зданий в кондоминиумы или аналогичные формы собственности» означает разделение земельного или воздушного пространства для одного или комбинации следующих элементов:

1.Проект, в котором безраздельная доля владения землей сочетается с правом исключительного владения любым офисом, квартирой, апартаментом или частью здания, расположенного на земле;

2. Недвижимость в недвижимом имуществе, состоящая из отдельной доли участия в здании на такой недвижимости, вместе с неразделенной долей участия, общей с другими частями той же собственности, причем владельцы являются грантополучателями единиц, причем каждый грантополучатель владеет отдельные интересы в его квартире и интересы как арендатора в общих помещениях;

3.Корпорация, которая создается или используется в первую очередь с целью владения правовым титулом, либо за простую плату, либо на срок в несколько лет, на улучшенную недвижимость, если все или практически все акционеры или члены такой корпорации получают исключительное право занятие части недвижимого имущества, право собственности на которое принадлежит корпорации, право владения которой может быть передано только одновременно с передачей доли или акций или членства в корпорации, принадлежащей лицу, имеющему такое право заполняемость.(Приказ 890 § 1 Исх. A (часть), 1980)

17.52.020 Требования к карте и плану.

В дополнение к требованиям, предъявляемым к предварительной карте, как указано в главе 17.24, для всех предлагаемых преобразований нежилых зданий в кондоминиумы или другие подобные формы собственности должны быть представлены следующие документы:

A. Примерный план и расположение всех офисов, блоков, апартаментов или частей зданий, которые будут индивидуально заселены; общие зоны; места для хранения вещей вне каждого блока; общие части, зарезервированные для исключительного использования владельцев; парковочные места; и объекты и удобства, предоставляемые в пределах общей территории;

Б.Расчетная площадь здания, каждого блока и количество комнат в каждом блоке;

C. Предлагаемые ковенанты, условия и ограничения, влияющие на владельцев квартир в рамках проекта;

D. План, демонстрирующий соответствие стандартам застройки участков и плотности основного района зонирования участка и правилам, относящимся к управлению транспортным спросом (TDM), озеленению, парковке и погрузке, заборам и стенам, освещению и освещению, вывозу мусора и утилизации области, все в соответствии с Разделом 18, Зонирование;

E.Отчет об имуществе с подробным описанием состояния и срока службы крыши, фундамента, механических, электрических, сантехнических и конструктивных элементов всех существующих зданий и сооружений, подготовленный квалифицированным инженером или служащим строительства. Копия этого отчета должна быть предоставлена ​​каждому потенциальному покупателю заявителем до продажи единицы;

F. Отчет о ремонтах и ​​улучшениях, которые будут выполнены до продажи единиц. (Приказ 1439 § 4 (Исх.F (часть)), 2011: Ор. 890 § 1 Пр. А (часть), 1980)

17.52.030 Плановая комиссия и критерии утверждения городского совета.

Никакое предлагаемое преобразование нежилого здания или его части в кондоминиум или другие подобные формы собственности не должно быть одобрено или условно одобрено полностью или частично, если только Комиссия по планированию или городской совет не сочтут, что предлагаемый проект соответствует всем следующим требованиям. Чтобы обеспечить соблюдение требований, Комиссия по планированию или городской совет могут устанавливать такие условия, которые необходимы для реализации духа и целей данной главы.

A. Предварительная карта или предварительная карта участка соответствуют требованиям согласно Разделу 17.24.110 (D).

B. Минимальные стандарты земельного участка и плотности застройки нижележащего района зонирования были выполнены в соответствии с Разделом 18 «Зонирование».

C. Управление транспортным спросом (TDM), озеленение, парковка и погрузка, заборы и стены, освещение и освещение, зоны для сбора мусора и вторичной переработки согласованы, или были приняты положения, соответствующие правилам, указанным в Разделе 18, Зонирование, если иное не одобрено Плановой комиссией.

D. Соглашения, условия и ограничения. Каждое преобразование нежилого здания в кондоминиум или аналогичные формы собственности должно иметь договоренности, условия и ограничения (далее именуемые «CC&R»), которые, если они будут одобрены, должны быть зарегистрированы Регистратором округа во время записи окончательной карты. или карту участка.

E. Подача окончательной карты и карты участков. После утверждения или условного утверждения предварительной карты или предварительной карты участка, подразделение должно провести обследование рассматриваемого участка и улучшений, а также подготовить окончательную карту или карту участка в соответствии с предварительной картой или предварительной картой участка. , как одобрено или условно одобрено, и в соответствии с положениями Закона о картах подразделений и Раздела 17.План кондоминиума, как это предусмотрено в Разделе 6, Глава 1 Гражданского кодекса Калифорнии, не может использоваться в соответствии с положениями этой главы. В дополнение к положениям главы 17.28, Окончательные карты и карты участков, должна быть представлена ​​следующая информация:

1. Дизайн и улучшения. Следующие элементы дизайна и улучшения должны быть выполнены до записи окончательной карты или карты участка:

а. Осмотр помещений должен проводиться для подтверждения того, что конструкции соответствуют требованиям общественного здравоохранения и безопасности, и должен быть завершен за счет заявителя городом или уполномоченным им городом.Опасные и небезопасные условия должны быть устранены и / или устранены.

г. Преобразование нежилого здания или сооружения в кондоминиум или другой аналогичный проект формы собственности должно соответствовать стандартам городских норм, действующих на дату принятия заявки на преобразование для подачи Городскими властями, включая, помимо прочего, строительство ( несмотря на Раздел 104 (a), (b), (c), (d) и (e) Единого строительного кодекса 1976 года или любое подобное положение любого будущего Единого строительного кодекса, принятого городом), а также противопожарные нормы и правила зонирования .

г. Все общественные улучшения, требуемые действующими городскими стандартами, должны быть установлены на дату принятия заявки на переоборудование для подачи Городскими властями.

г. Детекторы дыма и автоматические системы пожаротушения должны быть установлены в каждом блоке в соответствии с требованиями строительного и пожарного кодексов, действующих на дату принятия заявки на переоборудование для подачи Городскими властями в соответствии с требованиями начальника пожарной охраны и главного здания. Инспектор.

e. Электрические и газовые счетчики должны быть предоставлены для обслуживания каждого отдельного устройства в соответствии с правилами обслуживающего предприятия, хранящимися в Комиссии по коммунальным предприятиям Калифорнии, и действующими на дату принятия заявки на преобразование для подачи городскими властями.

ф. Запорная арматура для воды должна быть предусмотрена для каждого блока.

г. Структурный отчет о вредных организмах должен быть предоставлен подразделением для существующих зданий, и все улучшения, рекомендованные в этом отчете, должны быть выполнены.

F. Требования и условия для окончательных карт и карт участков. Окончательные карты и карты участков для подразделений собственности и улучшений, указанные в этом заголовке, должны соответствовать требованиям и условиям для других окончательных карт и карт участков, указанных в этом заголовке и в Законе о картах подразделений. (Приказ 1439 § 4 (Исх. F (часть)), 2011 г .: поправки, внесенные в ходе перекодификации 1989 г .; Пост. 890 § 1 Ис. A (часть), 1980 г.)

5 основных соображений: переоборудование коммерческих помещений в жилые

Мы рассмотрим наиболее важные факторы, которые следует учитывать перед преобразованием коммерческой недвижимости в жилую.

В связи с экономическим спадом в последние годы в настоящее время существует множество пустующих коммерческих объектов.Некоторые покупатели, которые ищут жилую недвижимость, пользуются этой ситуацией, покупая коммерческую недвижимость, а затем превращая ее в дом. Основное преимущество этого подхода заключается в том, что покупатели могут заключить выгодную сделку, поскольку цены могут быть значительно ниже, чем в новостройках из-за насыщенного коммерческого рынка. Однако, прежде чем вы броситесь и начнете делать ставки на ближайшем складе; Есть несколько факторов, которые вам следует знать, чтобы решить, подходит ли вам этот маршрут.

Дополнительные расходы

Хотя внесение изменений в существующее здание может показаться несложным и, следовательно, относительно дешевым вариантом, есть несколько скрытых затрат, которые вы, возможно, не учли. Возможно, самая большая из них — это стоимость рабочей силы, поскольку для выполнения работы часто требуются квалифицированные рабочие, чтобы соответствовать жилищным стандартам. Также может случиться так, что в отношении собственности действуют дополнительные строительные требования, такие как правила Части L, касающиеся экономии топлива и энергии.После того, как вы добавите эти дополнительные затраты к проекту, может оказаться, что новая сборка на самом деле окажется более дешевым вариантом.

Точки доступа

Общей проблемой многих коммерческих объектов является то, что они расположены в центре города. Это может означать, что возникнут сложности с маршрутами движения и парковкой. Вы будете очень раздражены тем, что создали идеальный дом, только чтобы обнаружить, что вам пришлось стоять в очереди в течение 15 минут, чтобы получить доступ к своей собственности, из-за недавно внедренной односторонней системы.Или, что ограничения на парковку означают, что ближайшая парковка к вашему дому находится в 15 минутах ходьбы. Эти детали всегда следует уточнять в местном совете.

Также следует учитывать, что в некоторых домах подъезды будут совмещены. Таким образом, может случиться так, что коридор также используется для доступа к существующей квартире, расположенной над вашим предполагаемым домом. Это можно уточнить у нынешнего владельца собственности, и, безусловно, стоит подумать, если вы собираетесь использовать какие-либо внутренние возможности для здания.

Внешние работы

Хотя недавно принятый правительством новый закон упрощает преобразование коммерческих зданий в дома; важно помнить, что это относится только к внутренней части собственности. Если вы ремонтируете или расширяете фасад магазина, вам, как правило, необходимо будет подавать заявление на получение разрешения на планирование. Кроме того, если вы хотите переоборудовать коммерческую недвижимость в рыночном городе, возможно, что фасад здания должен быть таким же, как и в окрестностях, в соответствии с соглашением.Это может повлиять на стоимость проекта, если для выполнения работы потребуются конкретные материалы.

Прилегающая территория

Расположение в традиционно коммерческом районе может иметь много преимуществ, например, близость к магазинам и туристическим сетям. Однако есть и некоторые недостатки, которые необходимо учитывать, например, есть ли поблизости школа или шум, которому вы можете подвергнуться, если отель расположен недалеко от пабов, клубов, баров или магазинов на вынос.Если поблизости уже есть какие-то жилые дома, вы можете даже постучать в несколько дверей и узнать, как жители живут в этом районе.

Игра ожидания

Если вы взвесили все вышеперечисленные факторы и по-прежнему считаете, что преобразование коммерческой недвижимости — правильный шаг для вас, есть еще одно последнее соображение; доступное время. Многие местные органы власти проводят политику, согласно которой они рассматривают возможность изменения использования собственности с коммерческого на жилое только в том случае, если владелец сможет доказать, что в его нынешнем состоянии рынка нет.Чтобы удовлетворить требования местных властей, недвижимость должна быть выставлена ​​на продажу не менее 6 месяцев, а для некоторых — до 12 месяцев. Итак, если вы положили глаз на небольшой магазинчик на углу, который хотите преобразовать, возможно, вам придется долго ждать, прежде чем владелец даже рассмотрит ваше предложение. Не идеально, если вы спешите в свой новый дом!

Гостевой пост от Эддисона — экспертов по управлению коммерческой недвижимостью.

Нью-Йорка переоборудования из офисных в жилые помещения в рамках бюджета на 2022 год

Gov.Эндрю Куомо (Getty, iStock)

В течение следующих пяти лет некоторые владельцы зданий в Нью-Йорке, возможно, смогут обойти некоторые местные правила зонирования для преобразования собственности в жилое использование.

В одном из законопроектов предлагаемого бюджета штата на 2022 год подробно рассматривается предложение губернатора Эндрю Куомо о стимулировании преобразования коммерческих зданий в доступное жилье. Эта мера применяется к отелям с количеством номеров менее 150 и другим формам временного проживания, а также к офисным зданиям класса B и C в Мидтауне.

В случае принятия закона владельцы такой собственности смогут избежать ограничений местного зонирования, связанных с требованиями к освещению и воздуху для переоборудования жилых помещений.

«Это действительно позволит [преобразованиям] работать намного быстрее, чем любые изменения, созданные в Нью-Йорке», — сказала Валери Кэмпбелл, партнер Kramer Levin, которая занимается вопросами землепользования.

Решение о зонировании города уже позволяет переоборудовать старые офисные здания в жилые в определенных частях города.Предложение государственного бюджета освобождает владельцев от этих ограничений, но устанавливает новые параметры.

Согласно этой мере, отели и офисы могут стать жилыми, если собственник соглашается выделить не менее 20 процентов квартир как доступных по цене, или если собственность используется в качестве вспомогательного жилья по соглашению с государством или городом. В настоящее время разработчики могут получить финансирование без налогов, если они откладывают этот процент единиц как доступный в рамках управляемой государством программы 80/20.

Но законодательство дает владельцам значительное пространство для маневра, чтобы соответствовать требованиям доступности, в то время как третий вариант, кажется, предполагает, что они могли бы вместо этого внести вклад в фонд для поддержки создания доступного или поддерживающего жилья за пределами объекта или для предотвращения бездомности. Отделу жилищного и общественного обновления штата будет поручено определить «необходимую» сумму, выплачиваемую владельцем.

Подробная информация об уровнях доступности квартир или о том, как DHCR будет определять, что считается «необходимым», не была доступна сразу.Представители агентства не сразу ответили на запросы о комментариях.

Предложение также устанавливает географические ограничения на то, где могут происходить эти преобразования. Законодательство распространяется на отели, расположенные во внешних районах Манхэттена между Финансовым районом и 110-й улицей, а также офисные здания в районе, ограниченном Парком и Девятой авеню, а также 14-й и 60-й улицами.

Площадь под офисы совпадает с частью Midtown East, которая была изменена в 2017 году.Это изменение зонирования было направлено на стимулирование создания 6,5 миллионов квадратных футов новых офисных площадей в течение следующих двух десятилетий. Но рост вакансий в офисах во время пандемии коронавируса вызвал вопросы об этих целях, а также о будущем центральных деловых районов города.

Митч Корби, партнер и председатель группы Херрика по землепользованию и зонированию, отметил, что предложение штата не стимулирует новое развитие, как это делает изменение зонирования, но дает владельцам собственности еще один вариант.

«В конце концов, это очень позитивно», — сказал он. «Мы должны мыслить очень творчески и гибко».

Куомо представил преобразование коммерческой недвижимости в жилую как часть своего обращения к штату штата, следуя аналогичному предложению Совета по недвижимости Нью-Йорка, который оценил, что 14 000 жилых единиц могут быть созданы путем преобразования всего 10 процентов жилья класса B и Офисные помещения C по всему городу.

Штат ранее использовал налоговые льготы, чтобы стимулировать изменение использования жилых помещений, включая программу 421g.Это снижение способствовало преобразованию коммерческих зданий в Нижнем Манхэттене в 90-е годы.

Похоже, что в бюджет не включены какие-либо дополнительные субсидии для стимулирования конверсий. По этой и другим причинам требование доступности может не устраивать разработчиков, которые ожидают, что срок действия Affordable New York истечет в 2022 году. Эта налоговая льгота штата, ранее известная как 421a, предоставляется разработчикам в обмен на выделение 25%. 30 процентов единиц по доступной цене.Многие в сфере недвижимости утверждают, что налоговые льготы необходимы для строительства многоквартирных домов в городе.

Эта мера также не решает логистических и дизайнерских проблем, связанных с превращением офисов в жилое пространство. Корбей отметил, что другие ограничения городского зонирования, такие как требуемое расстояние между зданиями на одном участке зонирования, не затрагиваются предложением штата.

«Он не оставляет без внимания все аспекты жилого зонирования», — сказал он.

Тем не менее, перспектива уклонения от определенных местных правил зонирования может оказаться заманчивой для некоторых владельцев свободных офисов и несуществующих отелей или сделать эти объекты более привлекательными для инвестиций для потенциальных покупателей.Эта мера также может измениться, поскольку государство работает над балансированием бюджета до 1 апреля.

Свяжитесь с Кэтрин Брензель

Стратегическое преобразование свободных коммерческих площадей — выигрыш в пользу доступного жилья

Крупномасштабные кризисы позволяют обнажить неэффективность и расточительство, как ни в чем не бывало. Другая экономическая тенденция может привлечь наше часто разделяемое внимание.

Пандемия коронавируса оставила пустыми тысячи коммерческих зданий по США. Компании, которые могли перейти на виртуальную рабочее место, в то время как другие сталкиваются с перспективой разорения.Некоторые вернутся в офис, другие будут стремиться к сокращению, а некоторые могут отказаться от физических недвижимость в целом.

Между тем, многие американские семьи поддерживаются только моратории на выселение и отчуждение недвижимости. Что будет, когда линии жизни перерезаны?

В июле министр жилищного строительства и городского развития США Бен Карсон смело выступал за адаптивное повторное использование свободной коммерческой недвижимости. Он утверждал пустующие здания можно было бы использовать для решения проблемы нехватки жилья.

«Это позволит высвободить много коммерческого пространства, которое можно преобразовать доступному жилью, чтобы снять некоторую нагрузку », — сказал Карсон. Fox Business. «Мы очень внимательно следим за этим и ищем способы облегчить эту трансформацию «.

Общепринятое мнение в мире разработки обычно утверждает, что это намного проще что-то снести и начать с нуля, чем пытаться перепрофилировать существующие свойства.

Но что, если пустых свойств слишком много, чтобы их игнорировать? В соответствии с По данным Wall Street Journal, в одном только Нью-Йорке может оказаться 25 000 гостиничных номеров. опалубка навсегда.

Карсон выступает за адаптивное повторное использование. начинает укореняться в основной дискуссии. Поскольку пандемия затягивается, пора серьезно подумать о том, насколько избирательно проекты такого рода могут преобразовать сообщества по всей стране.

Эксперт по инновациям Дженнифер Кастенсон пишет для Forbes, свободная недвижимость «золотой билет» в жилищный кризис.Она изучает переоборудование небольшого отеля Days Inn в Брэнсоне. В штате Миссури от 423 гостиничных номеров до 341 доступного многоквартирного дома.

Проект под названием Plato’s Cave возглавил разработчик из Лос-Анджелеса. Репвблик и завершен в конце 2019 года.

Мало того, что проект удовлетворил острую потребность в Брэнсоне, где жилье была напряжена, но это было экономически эффективным и экологически чистым дружественный способ, уменьшающий потребность в новых строительных материалах и устраняющий значительные отходы, образующиеся при сносе.

В отчете Лаборатории исследований и политики Национального фонда за 2016 г. стоимость новой коммерческой разработки по сравнению с повторным использованием существующей строительство. За квадратный фут новая разработка стоила около 92 долларов, а повторное использование оценивается примерно в 37 долларов за квадратный фут существующего здания.

При применении к преобразованию Days Inn-Plato’s Cave повторное использование Площадь собственности 167 000 квадратных футов составила около 6 179 000 долларов. Новый рекламный ролик недвижимость такого же размера стоила бы 15 364 000 долларов.

Критики адаптивного повторного использования быстро отмечают, что многие коммерческие здания не подходят для проживания в жилых помещениях. Им может не хватать окна и соответствующая сантехника, или их планы этажей могут быть запрещающими подразделение. Есть также вопросы, связанные с зонированием, которые представляют собой уникальные препятствия, особенно в больших городах.

Даже с этими оговорками 10-20% офисных зданий могут потенциально может быть перепрофилирован под жилье, согласно Fast Company, которая поговорила с Шейлой Боттинг, президентом по Северной и Южной Америке в компания коммерческой недвижимости Avison Young.

Прелесть этой возможности как раз в том, что она потребует очень выборочный подход, гарантирующий, что только свободные объекты, отвечающие требованиям критерии для разговора когда-либо становятся жилыми.

Опыт будет исходить от узкоспециализированного девелопмента недвижимости. компании, которые продемонстрировали внимание к этому типу инвестиций и ремоделирование.

В Джексонвилле, Флорида, например, Strata Equity Group находится в процесс преобразования 103 гостиничных номеров в жилые единицы, согласно Forbes.Проект будет сдавать квартиры на 10-15% дешевле, чем квартиры. в том же районе.

Еще один проект в Клинтоне, штат Айова, преобразит школу XIX века. здание в 16 доступных многоквартирных домов. Реконструкцию проводит ASK Студии в Сидар-Рапидс.

Разработчики часто быстро ищут возможности построить на измельчены, но было бы глупо игнорировать трату пустого пространства вокруг нас в грядущие годы.

Стратегический целевой подход к адаптивному повторному использованию может дать бесчисленное множество свойства новой жизни и смягчить жилищное давление, которое обязательно становятся более очевидными по мере того, как мы углубляемся в экономические последствия пандемия.