brinmax

Все о строительстве доходных домов СПб – от материалов до планировок

После основания новой столицы Петр Первый издал ряд указов, в которых запрещал строить каменные здания везде, кроме Петербурга — там должны были возводиться только кирпичные дома. Это оказалось неосуществимым. К первой половине XIX века здания из кирпича составляли только треть городской застройки — остальные дома были из дерева. Большинство кирпичных доходных домов располагалось в центре, где Комитет городских строений запретил деревянную застройку.

В 80-е годы XIX века в градостроительной истории Петербурга кирпичных домов впервые стало больше, чем деревянных. К началу 90-х годов в Северной столице ежегодно возводили в среднем 480 домов — по 220 деревянных и 260 каменных. К концу XIX века в центре города, на участке от Крюкового канала до Фонтанки, количество кирпичных доходных домов составляло около 96%. А поскольку каменные дома зачастую были многоквартирными, уже в конце XIX века четверо из пяти петербуржцев проживали в таких зданиях.

Интересно, что визуально Петербург все же казался каменным градом, поскольку от 30 до 70% деревянных домов оштукатуривались. Это продлевало срок службы древесины в условиях повышенной влажности и поднимало престиж зданий, а значит — стоимость аренды квартир.

Как строили доходные дома

Здания с квартирами для сдачи внаем возводили максимально быстро. Российский историк и краевед Иван Пушкарев так описывал строительство зданий: «положат фундамент, а через 5 месяцев уже стоит большой дом из кирпича в три и более этажа. А на следующий год в нем проживают постояльцы». В 1845 году для надворного советника В. Г. Жукова всего за 50 дней был возведен четырехэтажный доходный дом, побивший рекорды скорости строительства. Новые дома заселялись очень быстро, практически сразу по готовности, с нарушением годичного правила просушки.

Материалы для строительства

Дерево

Наиболее часто для строительства использовали сосновые бревна из кондового леса. Такие бревна долго не гнили, и дома могли простоять до 200 лет. Крыши были тесовыми, двускатными. Во второй половине XIX века стали делать железные крыши. Оконные рамы и двери также были из древесины и обрамлялись наличниками. Дерево использовалось и при возведении кирпичных домов — до второй половины ХХ века из него делали межэтажные перекрытия.

Кирпич

Это второй по популярности материал для строительства доходных домов. В XVIII веке кирпичи в Санкт-Петербурге производились вручную на заводах, принадлежащих государству. В XIX веке появляется много частных заводов. В качестве сырья используются разные виды глины. Особенно ценной считается ижорская. С конца XIX века на заводах появляются кирпичеделательные машины, которые производили до 3 тысяч кирпичей в час. Но механизмы нередко выходили из строя, поэтому ручное формирование оставалось главным.

Природный камень

В XIX веке природный камень используется не для строительства, а для облицовки зданий. В Петербурге были популярны:

• мрамор,
• гранит,
• песчаник,
• известняковые плиты,
• горшечный камень,
• туф.

Впервые вместо привычной штукатурки использовали мраморную и гранитную облицовку при строительстве дворца графа Г. Г. Орлова по проекту А. Ринальди, из-за чего дом был назван Мраморным.

Мраморный дворец — шедевр архитектуры раннего екатерининского классицизма. Построен в 1768—1785 годах по проекту итальянского архитектора Антонио Ринальди.

 

Стекло

С 30-х годов XIX века на петербургских доходных домах появляются эркеры — остекленные выступы, прозванные жителями города «фонарями». Знаменитыми витражами дома Северной столицы стали украшать в конце XIX века, а их повсеместное распространение пришлось на начало ХХ века с расцветом архитектурного стиля модерн. В жилых домах витражи устанавливали в вестибюлях и на парадных лестницах.

Основные архитектурные стили

Классицизм

Когда бум строительства доходных домов еще не начался, в архитектуре Петербурга преобладал классицизм. Поэтому некоторые здания с квартирами для сдачи внаем оснащались роскошными колоннами, портиками, пилястрами, фронтонами. Но основной принцип классицизма — симметричная система здания с подчеркнутым центром — плохо сочетался с назначением доходных домов, где не было единой внутренней структуры. Почему? Читайте здесь. Постепенно архитекторы стали отходить от привычного стиля.

Стилизаторство

В 30-х годах XIX века при возведении доходных домов пытаются совместить практичность и экономичность, поэтому фасады практически не декорируют. Желание архитекторов бороться с однообразными обликами зданий приводит к рождению историзма или «ретроспективного стилизаторства». Начинается период использования мотивов барокко, ренессанса, готики. Современники говорили, что это дома в мавританском, русском, греческом вкусе.

Дом Мурузи — самый известный доходный дом в мавританском стиле. Здание было оснащено пятью парадными лестницами, а на пяти этажах располагались редкие для того времени квартиры с водопроводами. Жилье в этом доме снимали основатели русского символизма — Зинаида Гиппиус и Дмитрий Мережковский. А с 1955 по 1972 год в доме Мурузи проживал Иосиф Бродский.

Дом был построен в 1877 гг. по проекту архитектора Серебрякова для «миллионера и византийского князя» А. Д. Мурузи.

 

«Кирпичный стиль»

В последней четверти XIX века набирает популярность «кирпичный стиль» с неоштукатуренными поверхностями кирпичной кладки. Этот способ строительства позволял удешевить возведение и обслуживание доходных домов, поскольку в условиях повышенной влажности штукатурка быстро портилась и нуждалась в регулярном восстановлении. Позже фасады кирпичных зданий начали украшать полихромным кирпичом и керамической плиткой.

Северный модерн

В начале XX века формируется новый архитектурный стиль — модерн. В Петербурге получил распространение северный модерн, зародившийся в Финляндии и Швеции. Особенности стиля — лаконичные архитектурные облики зданий с фасадами, облицованными гранитом. Особую красоту домам придают нестандартные формы оконных проемов и растительные орнаменты в оформлении.

Один из наиболее известных представителей северного модерна — архитектор Ф. И. Лидваль. Он спроектировал и построил для графа М. П. Толстого один из лучших образцов нового стиля — жилой комплекс с тремя арками. Именно здесь были запроектированы первые петербургские квартиры-студии со скромной передней и альковом, разделенными перегородками. Кухни и уборные оставались общими — по одной на блок из 12 квартир.

Доходный дом графа М. П. Толстого. Строительство завершено в 1912 году. Для постройки выделен узкий участок между Троицкой улицей и Фонтанкой.

 

Виды планировок

Галереи

Галерейными были первые доходные дома Петербурга, созданные по образцу европейских зданий. Входы в квартиры или каждую комнату располагались на открытых галереях. Но даже с остекленными галереями из-за особенностей петербургского климата в таких домах было холодно и неуютно. Преимущества галереи, которую можно было использовать как общий коридор, жители Северной столицы не оценили, поскольку привыкли к анфиладам.

Двусторонние анфилады

Уличные корпуса доходных домов с анфиладами всегда были двусторонними — с окнами на улицу и во двор. В каждой квартире располагались две параллельные анфилады: вдоль дворового фасада шли жилые помещения, а вдоль уличного — парадные. Двустороннее жилье пользовалось повышенным спросом из-за наличия престижного уличного фасада.

Односторонние анфилады

Вдоль границ участков доходных домов строили флигеля с одним дворовым фасадом. Стены, выходившие на соседние участки, делали глухими, поскольку к ним примыкали флигеля других домовладельцев. Квартиры были односторонними, с окнами во двор. Но комнаты также располагались анфиладно: от парадной лестницы шли квадратные парадные комнаты с 2-3 окнами, за ними располагались вытянутые жилые комнаты с одним окном, а возле черной лестницы была кухня, которая замыкала анфиладу.

Квартиры с коридорами

В доходных домах такое жилье появляется в 60-х годах XIX века. Анфиладная планировка остается, а коридоры используются как помещения для прислуги. В уличных корпусах коридоры находятся между анфиладами, а в дворовых — вдоль глухой стены. В середине 80-х годов в доходных домах появляются первые квартиры с изолированными комнатами.

Секционная планировка

Изначально кухни могли быть где угодно, на усмотрение квартиросъемщиков. Разделение комнат с учетом их функций появляется только к середине XIX века, когда рукомойники и уборные соединяют системой труб с выгребными ямами.

Тогда начали располагать хозяйственные помещения строго друг над другом. Так сформировался новый и все еще актуальный вид планировки — секционный, при котором кухни поэтажно находятся одна над другой.

Прародители хрущевок

В начале ХХ века с появлением общедомовых систем канализации и отопления отпала необходимость в черных лестницах. А сами квартиры стали теснее: потолки уменьшились с 4,2 до 2,8 метров, средняя площадь комнат стала около 11 м². Появляются совмещенные санузлы, а вместо полноценных кухонь в однушках делают кухонные ниши. Но такое жилье было исключением. Массовыми подобные квартиры станут спустя 60 лет, когда начнут возводить хрущевки, подробно описанные в этой статье.

Краткий вывод

Хотя основатель Санкт-Петербурга Петр I и мечтал о каменном граде, до конца XIX века большую часть городской застройки составляли деревянные дома. Каменные здания, большинство из которых были доходными домами, располагались только в центре. Но постепенно все больше зданий возводится из кирпича. В связи с этим происходит и поэтапная смена архитектурных стилей: на смену классицизму приходит историзм, затем «кирпичный стиль», за ним — северный модерн. Планировки доходных домов также претерпевают изменения. От галерей, распространенных в Европе, быстро отказываются в пользу привычных анфилад, которые по мере развития бытовых удобств сменяются секционной планировкой, используемой в строительстве современных домов.

Подпишитесь на новые статьи о продаже квартир

Проблемы и тенденции развития строительства доходных домов в России Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Проблемы экономики и менеджмента

УДК 365. 286

В.В. Веселков

студент,

кафедра организации и управления в строительстве, ФГБОУВО «Санкт-Петербургский государственный

экономический университет », г. Санкт-Петербург

ПРОБЛЕМЫ И ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ДОХОДНЫХ ДОМОВ В РОССИИ

Аннотация. В статье рассматривается актуальная проблема развития доходного домостроения в России. Анализируются проблемы развития рынка арендного жилья. Оцениваются перспективы строительства доходных домов в России.

Ключевые слова: жилая недвижимость, аренда, инвестиции, доходные дома.

V.V. Veselkov, Saint-Petersburg State University of Economics, Saint Petersburg

PROBLEMS AND DEVELOPMENT TRENDS OF THE CONSTRUCTION OF DWELLING HOUSES IN RUSSIA

Abstract. The article deals with the actual problem of development of apartment housing construction in Russia. Analyzes the problems the development of the rental housing market. Evaluates prospects of construction of apartment houses in Russia.

Keywords: residential property, rent, investment, apartment houses.

Одна из основных проблем, с которой сталкивается современный студент, состоит в поиске жилья на время обучения в высшем учебном заведении. Однако не все институты и университеты располагают необходимым количеством мест в общежитиях, а на балансе некоторых учебных заведений таковые объекты вообще отсутствуют. И единственным выходом является аренда квартиры или, в крайнем случае, комнаты в ней. Этот вариант, в принципе, представляет собой по всем параметрам оптимальное решение, если бы не высокая арендная плата. Владелец арендуемой квартиры заинтересован в получении максимальной прибыли, и ни один из них не войдёт, что называется, в положение, не сделает скидку на студенческий статус квартиросъёмщика и отсутствие у него доходов, достаточных для оплаты жилья.

В этом контексте актуальным является вопрос строительства так называемых доходных домов. Эта тема довольно активно обсуждается в обществе, и не только, кстати, студенчеством, но и обычными гражданами, которые в силу тех или иных причин не могут позволить себе приобретение жилья в собственность.

Многоквартирный дом называется доходным в том случае, если все помещения в нём предназначаются для сдачи в аренду. В западных странах такое жильё занимает до 65% суммарного жилого фонда [1]. Как правило, этим объектом владеет один собственник — физическое лицо или бизнес-структура. Поскольку квартиры в таких домах сдаются как бы оптом, владелец получает возможность предлагать немного более низкие цены на аренду по сравнению с, так называемыми, розничными арендодателями. Доходный дом принципиально не отличается от любого другого

16

№ 7 (47) — 2015

Проблемы экономики и менеджмента

многоквартирного жилого здания. Единственное, чем арендная недвижимость может отличаться, это более дешевыми стройматериалами, которые используют застройщики для снижения себестоимости и, следовательно, арендной платы [2]. Хотя истории известны и обратные случаи. В 2007 году в Москве был построен элитный доходный дом «Барклай Плаза», месячная аренда квартиры в котором стартует с 10 тысяч долларов.

В России эти жилые объекты были широко распространены примерно 100-150 лет назад. Особенно много доходных домов было построено в крупных городах [3]. Данная тематика даже нашла отражение в русской литературе «золотого периода». Например, доходные дома Санкт-Петербурга часто описывал в своих произведениях Ф.М. Достоевский. Недвижимые жилые объекты данного типа в нашей стране исчезли как явление после революции 1917 года. И даже переход в начале 90-х годов XX века к рыночной экономике не вызвал доходные дома обратно к жизни. Первые робкие попытки возрождения этой специфической недвижимости были предприняты в нулевых — после начала реализации Приоритетного национального проекта «Жильё» [4].

Тогда во исполнение воли политического руководства страны в строительную отрасль хлынули государственные инвестиции, и должностные лица разных уровней заговорили, в том числе, и об институте доходных домов. В то время идея строительства и эксплуатации этих объектов вполне могла бы стать конкурентом ипотеке. Однако этого не произошло по ряду причин. Одни из них связаны со спецификой строительной отрасли в нашей стране, другие напрямую отражают ментальность нашего населения [5].

Застройщики не проявляют интереса к возможности возведения таких объектов по причине длительного срока их окупаемости. Когда дом строится под продажу квартир, строительная компания получает денежные средства практически мгновенно -сразу же после заключения договора купли-продажи жилья. Совсем иначе дело обстоит с доходным домом. Данные объекты являются инвестицией долгосрочной и возводятся, как правило, под заказ. Риэлторские же фирмы, а также физические лица, которые могли бы быть заказчиками такого строительства, рыночного потенциала в доходных домах не видят [6].

И самое досадное, что с ними согласны и банки, которые способны финансировать данные проекты. Поэтому заказы на возведение этой недвижимости отсутствуют в портфелях застройщиков.

Интересно отметить, что в течение истекших лет случались «проблески» вроде инициативы московского правительства, которое в 2011 году приняло программу возведения так называемых социальных доходных домов [7]. Однако эти случаи похожи, скорее, на пиар, чем на реальный разворот в сторону масштабного использования данной недвижимости в качестве постоянного жилья. По мнению экспертов, слабый интерес к получению прибыли с доходных домов обусловлен отсутствием культуры проживания в жилых объектах этого типа. Так устроено мировоззрение россиян, что они лучше будут десять-пятнадцать лет тянуть лямку ипотеки и ощущать себя собственником, чем жить в квартире, которая номинально ему

№ 7 (47) — 2015

17

Проблемы экономики и менеджмента

не принадлежит. И всё же, несмотря на трудности, которые порой кажутся непреодолимыми, идея доходных домов остаётся жизнеспособной и при определённых обстоятельствах может потеснить на рынке недвижимости частное жилье. И будущий успех этих недвижимых объектов закладывается уже сейчас. Понемногу меняется менталитет россиян. Всё больше и больше людей положительно воспринимает возможность постоянного проживания в съёмной квартире [8]. Среди них как раз студенты и молодые специалисты из числа выпускников вузов. И, во-вторых, «зелёный свет» доходным домам открывают, как ни странно, негативные явления в экономике, которые произошли в течение последнего года. Экономический кризис, в основе которого лежат геополитические причины, ударил по банковскому сектору, из-за чего резко поднялась стоимость ипотечных кредитов [9]. В долгосрочной перспективе это чревато тем, что достаточно большое количество людей, нуждающихся в жилье, не смогут его купить. Единственным выходом для таких граждан станет аренда квартиры, и рост спроса на съёмную жилую недвижимость может спровоцировать строительство доходных домов.

Другой фактор, очерчивающий позитивные перспективы

недвижимости данного типа, заключается в наведении порядка на рынке арендного жилья. Государство в лице чиновников разных ведомств, включая полицию и налоговые службы, давно ведёт работу по упорядочиванию сектора аренды жилых помещений [10]. В этом контексте оказание господдержки проектам доходной недвижимости уже не кажется невозможным. И если риэлторские компании получат содействие со стороны государственных структур, то доходные дома получат свое должное развитие в России.

В заключение отметим, что доходные дома представляют собой рациональное решение для проживания студентов во время обучения в высших учебных заведениях. Отсутствие недвижимости этого вида объясняется нулевым интересом инвесторов к таким проектам. Поэтому их реализация возможна лишь при государственной поддержке. И поскольку студенчество является самой заинтересованной стороной, молодёжные объединения должны оказывать определённое давление на чиновников, заставляя государство переходить от слов к делу. Для этого должны использоваться все форматы, включая различные молодёжные форумы, на которых, кроме других вопросов, должна подниматься и проблема строительства доходных домов. Её эффективное решение усилит приток в высшие учебные заведения талантливой молодёжи из регионов.

Список литературы:

1. Корчагин А.П., Казейкин В.С. Новое направление жилищной политики в России — социальное арендное жилье // Политика, государство и право. 2014. № 9.

С. 69-74.

2. Селютина Л.Г. Комплексные реконструктивно-строительные программы в жилищной сфере мегаполиса // Вестник ИНЖЭКОНа. Серия «Экономика». 2014. № 1 (68). С. 24-28.

3. Селютина Л.Г. Моделирование процесса аккумуляции инвестиционных ресурсов в жилищную сферу // Экономика строительства. 2002. № 12. С. 25-33.

18

№ 7 (47) — 2015

Проблемы экономики и менеджмента

4. Селютина Л.Г., Песоцкая Е.В. Управление жилищным строительством и реконструкцией жилой застройки: монография. СПб.: ВВМ, 2006. 272 с.

5. Широков А.С. Повышение доступности жилья и качества жилищного обеспечения населения России // Молодой ученый. 2015. № 12.

6. Петренко Т.Н., Горобец И.К. Перспективы в строительстве доходных домов в России // Гуманитарные научные исследования. 2014. № 9. С. 121-125.

7. Селютина Л.Г., Булгакова К.О. Развитие некоммерческого жилищного фонда как способ формирования доступного и комфортного жилья в Санкт-Петербурге // Теория и практика общественного развития. 2014. № 1. С. 374-376.

8. Рохманова Д.А. Селютина Л.Г. Современные аспекты процесса управления инвестиционной деятельностью в сфере воспроизводства жилищного фонда // Paradigmata poznani. 2014. № 2. С. 28-30.

9. Особенности инвестирования строительства в современных условиях // Международный научно-исследовательский журнал. 2015. № 3-3 (34). С. 86-87.

10. Барышева Ж. А. Новые тенденции развития строительства доходных домов в России // Приволжский научный вестник. 2015. № 6-2 (46). С. 5-7.

№ 7 (47) — 2015

19

На месте доходного дома Чепышевой в Замоскворечье будут строить элитные апартаменты — Москвич Mag

Город, 1 мин. на чтение

На месте доходного дома Чепышевой в Замоскворечье будут строить элитные апартаменты

Редакция Москвич Mag 21. 11.202024.11.2020

Прямо по соседству с монументальным жилым домом Электродного завода на Космодамианской набережной стоит бывшая ведомственная гостиница «Росатома». Теперь до нее добрались руки девелоперов.

Трехэтажный особняк был построен в 1901 году Николаем Благовещенским (среди других его работ, например, первый проект кинотеатра «Художественный», училищный дом А. А. Бахрушина и торговый дом «Трехгорной мануфактуры»). Изначально здание было доходным домом с трактиром и принадлежало госпоже П. К. Чепышевой. Позже здание сделали основным корпусом гостиничного комплекса «Байкал», а в 1989 году в ведение гостиницы был передан еще один корпус — для зарубежных специалистов.

«Ведомости» сообщают, что участок для организации новых апартаментов выкупила структура компании «Галс», основным акционером которой является банк ВТБ. Как утверждает «Коммерсантъ», по состоянию на начало года здание было последним свободным участком на набережной Москвы-реки в пределах Третьего транспортного кольца.

Строить на месте «Байкала» будут, конечно, премиум-апартаменты. Общая площадь проекта — 10 тыс. кв. метров. К нему относятся несколько зданий суммарной площадью 2,4 тыс. кв. метров.

Пока что не до конца ясно, насколько изменится вид самой гостиницы. Еще зимой ходили слухи, что место с удобным расположением на набережной присмотрела для себя компания Sminex. Тогда тоже планировали делать апартаменты (здесь прослеживается полная преемственность), только с оговоркой, что внешние стены сохранят — у здания статус ценного градоформирующего объекта. У компании «Галс», разумеется, окончательного проекта еще и близко нет — территорию только выкупили.

Фото: скриншот Яндекс. Карты

Доходные дома начала XX века вошли в реестр объектов культурного наследия

Ансамбль доходных домов начала XX века, принадлежавших промышленнику-старообрядцу Григорию Горбунову, внесен в реестр объектов культурного наследия регионального значения.

Новый статус получили здания, расположенные по адресу: улица Девятая Рота, дом 16; улица Девятая рота, дом 16, строения 2, 3, 4, 5. Они вошли в реестр под названием «Доходные дома Г.К. Горбунова, 1905 год, архитектор Ю.Ф. Дидерихс, 1906–1911 годы, архитектор О.Г. Пиотрович».

«Застройка этого владения сохранилась в полном объеме и представляет собой ценный образец ансамбля недорогих доходных домов начала ХХ века. Здания участвуют в формировании красных линий улицы Девятая Рота и Ковылинского переулка, а также играют заметную роль в сохранении и воспроизведении исторического контекста района “Преображенское”», — рассказал руководитель столичного Департамента культурного наследия Алексей Емельянов.

Строительство доходных домов в районе нынешней улицы Девятая Рота началось в 1905 году, когда небольшой земельный участок перешел в собственность Григория Горбунова, представителя костромской старообрядческой предпринимательской династии. Его фабрики во Владимирской и Костромской губерниях занимались производством бумажной пряжи и хлопчатобумажных тканей.

В 1905 году он приобрел восемь построек и один незастроенный участок. По проекту архитектора Ю.Ф. Дидерихса (автор проекта Рижского вокзала) там построили первый каменный жилой дом, который был предназначен под сдачу квартир внаем. Затем в течение пяти лет возвели остальные здания. Строительством занимался архитектор О.Г. Пиотрович. По его проектам в Москве построено более 100 жилых домов.

С 1904 по 1917 год во владении размещалась типография Г.К. Горбунова, с 1908-го по 1917-й — типография по печатанию старообрядческой литературы.

Здания доходных домов Григория Горбунова не имеют выраженного декоративного убранства, фасады не оштукатурены, а все элементы декора сделаны из кирпича — это характерно для недорогой доходной застройки начала ХХ века. При этом главные фасады, выходящие на прилегающие улицы, а также ограда с воротами выполнены с использованием сложных элементов декора: на слуховых окнах на крышах зданий есть фигурные украшения, на воротах — башенки с треугольным завершением.

Нижневартовск планирует создать сеть доходных домов /ФОТО/

Нижневартовск планирует создать сеть доходных домов /ФОТО/

Перспективы развития проекта по строительству в городе домов подобного типа руководитель муниципалитета Василий Тихонов обсудил во время встречи с генеральным директором АО «Ипотечное агентство Югры» Евгением Чепелем. Сегодня, 5 марта, между администрацией города и ипотечным агентством подписано соглашение о вводе первого доходного дома в Нижневартовске. 

«Мы договорились о строительстве меньше, чем год назад. Благодаря совместной работе администрации города и застройщика, через 9 месяцев мы уже подписываем соглашение. Ранее в такие короткие сроки соглашение об открытии дома мы не подписывали. Это наш удачный опыт», — отметил генеральный директор АО «Ипотечное агентство Югры» Евгений Чепель.

Как подчеркнул руководитель муниципалитета Василий Тихонов, возведение домов подобного типа необходимо продолжить.

«Есть земельные участки, на которых можно строить доходные дома. Но мы рассматриваем и другие варианты. Проект можно реализовать на имеющихся объектах незавершенного строительства – такие дома у нас тоже есть. Ведем переговоры о том, чтобы использовать одну из так называемых недостроенных «коробок» дома под доходный дом, проведя необходимую реконструкцию. Важно, чтобы в городе не было незавершенных объектов, которые не красят облик Нижневартовска», — подчеркнул Василий Тихонов.

Сегодня же состоялся первый этап заселения дома, построенного по улице Мира. Он расположен в пешей доступности от строящейся Нижневартовской центральной больницы на 1100 коек, где в дальнейшем будут работать приглашенные в город медицинские работники.

Напомним, изначально дом планировалось заселять летом 2019 года. Но, отмечая необходимость скорейшего решения вопроса дефицита узких специалистов, глава города Василий Тихонов во время совещания, которое состоялось на строящейся площадке в январе, рекомендовал ускорить процесс ввода жилого дома. В результате один из двух подъездов дома готов к новоселью в марте. Сегодня ключи от квартир получили пять семей. Это стало подарком властей города, предприятия-застройщика ЗАО «Нижневартовскстройдеталь» и АО «Ипотечное агентство Югры» (заказчик объекта).

«Я надеялась, что к 8 марта пройдет заселение. Это прекрасный подарок. Огромную радость испытываю, потому что в данный момент для нашей семьи жилищный вопрос – первостепенный, как и для многих молодых семей. Тем более я готовлюсь стать мамой. Я вышла в декретный отпуск, и для меня было очень важно знать, где я буду жить. Этот вопрос успешно решился. Мы с коллегами познакомились с программами Ипотечного агентства, выбрали себе квартиры. Очень довольны созданными условиями. Во-первых, чисто, аккуратно, ремонт, меблированная квартира. Кроме того, цена аренды квартир гораздо ниже рыночной. Также, как сказал наш главный врач, больше половины стоимости за жилье будет компенсировать работодатель. Мы с супругом будем оплачивать гораздо меньше, чем за съемную квартиру сейчас», — поделилась эмоциями новосел, врач-анестезиолог Лейсан Серикова.

В двухподъездном доме 178 квартир общей площадью более шести тысяч кв. м. (студии, евро-студии, однокомнатные и двухкомнатные квартиры, частично или полностью меблированные). Каждая квартира укомплектована кухонным гарнитуром, вытяжкой, холодильником и другой бытовой техникой. Ремонт выполнен с так называемой чистовой отделкой с возможностью индивидуального дизайна (обои под покраску). Строительство дома, напомним, началось по инициативе главы муниципалитета Василия Тихонова.

«Задуманное девять месяцев назад сегодня реализовано. В первую очередь жилье необходимо для наших медицинских работников. Уверен, что в этом доме будут счастливо проживать жители нашего города», — сказал глава города.

«От Думы города хочу поблагодарить администрацию города, ипотечное агентство, застройщика за такой прекрасный подарок жителям города в преддверии праздника. Этот дом первый, но он поможет решить многие вопросы, которые не получалось решить ранее», — сказал председатель Думы города Максим Клец.

Стоимость аренды жилья предполагается ниже рыночной. Варианты различной формы компенсации оплаты аренды рассматриваются работодателями.

В долгосрочную аренду благоустроенные квартиры будут предоставляться преимущественно приглашенным медицинским работникам, что позволит дополнительно привлечь в город узких специалистов. В результате жители получат возможность посещать специалистов, которых сейчас в городе не хватает (например, кардиологов). Это будет способствовать сокращению очередей в поликлиниках. В перспективе предполагается выделять квартиры в доходном доме и другим специалистам бюджетной сферы, например, учителям.

Добавим, развитие рынка так называемого арендного жилья в Югре ведется с 2014 года. Как отмечала губернатор Югры Наталья Комарова строительство доходного жилья – процесс непростой, но необходимый. Введение практики доходных домов позволяет решать вопросы социального характера. К примеру, предоставлять недорогое арендное жилье нуждающимся в улучшении жилищных условий югорчанам.   

Строительство доходных домов под ключ от строительной компании

Строительство доходных домов

Сдачу в аренду недвижимости на сегодняшний день можно отнести к самому прибыльному и беспроигрышному способу заработать достойную сумму денег. По мнению многих инвесторов подобный бизнес не совсем удобный, так как прибыль может поступать на протяжении долгого количества времени в небольших объемах. Но все же, если просчитать все нюансы и подойти к проекту максимально серьезно, можно обеспечить постоянный доход в течение многих лет. Отличный вариант для инвестиции денежных средств с целью дальнейшего заработка в более крупных размерах – строительство доходных домов. Таким образом, вы сможете обеспечить себе пассивный доход.

Быстрое и качественное строительство коммерческой недвижимости

Заказать строительство коммерческой недвижимости рекомендуем, обратившись к услугам специализированной компании DNIPROBUD. Высококлассные специалисты предлагают широкий спектр услуг данного направления, при этом цены, предложенные компанией, неизменно адекватные.

Приняли решение заказать строительство коммерческой недвижимости в Украине? Первым и наиболее важным этапом воплощения задумки в реальность является разработка проекта. Грамотный технический проект представлен важной документацией, нужными расчетами и экономическими сметами. Предварительно перед разработкой проекта необходимо ознакомиться с научными данными и современными технологиями. Вам не придется думать, какие материалы, оборудование и прочие дополнения необходимо купить для обеспечения бесперебойной и качественной работы специалистов.

Абсолютно любая коммерческая недвижимость должна соответствовать определенным требованиям. Здания должны быть прочными и надежными в связи с большими ежедневными нагрузками. Заказать строительство коммерческой недвижимости в компании DNIPROBUD – это наиболее грамотное решение для тех, кто планирует возведение надежного, прочного и соответствующего всем стандартам здания.

Строительство коммерческой недвижимости в Киеве осуществляется высокопрофессиональными мастерами. В процессе выполнения работ используются исключительно высококачественные строительные материалы. Проекты и другие важные документы составляются грамотными и опытными специалистами.

Важные особенности проекта доходного дома

Доходные дома в Украине и других странах представлены недвижимостью, возведенной специально под сдачу в аренду. На территории нашей страны строительство коммерческой недвижимости под ключ пользуется большой популярностью.

Какие типы доходных домов существуют? К основным типам относятся:

• многоквартирные дома. В данном случае пассивный доход возможен по истечении нескольких лет.
• Двух или трехэтажные гостевые дома с проживанием в них владельцев.
• Хостелы. Такие здания особенно популярны в крупных мегаполисах. В данном случае доход поступает в кратчайшие сроки после начала работы.

Строительство коммерческой недвижимости под ключ возможно с помощью квалифицированных специалистов нашей компании. У нас можно заказать строительство коммерческой недвижимости под ключ любого типа.

Основные виды объектов коммерческой недвижимости

Здания коммерческой недвижимости представлены несколькими видами. К основным объектам следует отнести:

• предприятия, осуществляющие деятельность различных направлений;
• офисные здания;
• отели;
• помещения, деятельность которых связана с общественным питанием;
• склады;
• помещения, основным направлением деятельности которых является торговля;
• административные постройки.

Высококачественное строительство коммерческой недвижимости от DNIPROBUD

Цена на строительство коммерческой недвижимости в компании DNIPRIBUD всегда адекватная. Предварительно специалисты компании проводят тщательные расчеты, предоставляют смету и прочую документацию на дальнейшее выполнение работы. Мы предлагаем максимально выгодные условия сотрудничества для каждого заказчика. В индивидуальном порядке мы разработаем проект и предложим интересные и прибыльные варианты.

Концепция строительства доходных домов разрабатывается в регионе

8 декабря 2008 года, 12:56

Министерством жилищной политики и жилищного фонда Нижегородской области разрабатывается концепция строительства доходных домов, которая будет вынесена на рассмотрение регионального правительства в январе-феврале 2009 года. Об этом сообщил министр жилищной политики и жилищного фонда региона Никита Гурьев на пресс-конференции в понедельник, 8 декабря.

Как рассказал Н. Гурьев, доходные дома на ряду с разрабатываемой в регионе социальной ипотекой будут призваны удовлетворить потребность населения в доступном жилье. По его словам, снимать квартиру в доходном доме будет приблизительно на 20% дешевле, чем в обычных многоквартирных домах. При этом доходные дома будут отличаться от гостиниц, представляя собой типичные жилые многоквартирные дома. Однако, они будут выгодно отличаться и от привычного нижегородцам жилья: инвестор предоставит жильцам различные услуги на придомовой территории — от химчистки до магазинов.

Министр пояснил, что концепция облправительства предполагает строительство социальных доходных домов государством либо на основе государственно-частного партнерства. Окупаемость одного доходного дома, по словам министра, составит от 7 до 10 лет. В разрабатываемой концепции будут учтена господдержка инвесторов. По словам Н. Гурьева, возможно, земля под строительство им будет предоставляться на льготных условиях, не исключены и другие меры поддержки. «Мы должны создать комфортные условия для бизнеса», — сказал Н.Гурьев.

Помимо концепции, приветствуется и строительство доходных домов исключительно силами частных инвесторов. В последнем случае, по мнению Н. Гурьева, будут возводиться доходные дома элитного класса, доступные обеспеченным гражданам. «Частные инвесторы, конечно, больше заинтересованы в доходных домах такого класса как более выгодных для них. Наша же задача — эконом-класс, чтобы обеспечить жильем наиболее нуждающиеся слои населения, которые не могут позволить себе ипотеку», — сказал министр.

При этом Н. Гурьев уточнил, что на данный момент строить доходные дома эконом-класса в Нижнем Новгороде уже изъявила желание одна московская строительная компания. «Они уже разрабатывают проект будущего дома. Это известная строительная компания, для которой доходные дома — новое направление. Думаю, что местные предприниматели тоже им заинтересуются», — отметил министр. Он добавил, что опыт возведения доходных домов есть в Москве, однако это жилье элитного класса. «Наша главная задача — другая, в первую очередь обеспечить жильем людей со средними доходами. Хотелось бы, чтобы наш регион стал в этом направлении пилотным», — подчеркнул Н.Гурьев. По его мнению, как минимум одна треть молодых нижегородских семей будут заинтересованы в аренде квартиры именно в доходном доме. Квартиры в доходном доме эконом-класса будут небольшие по площади и будут представлять собой квартиры-студии, что, по словам Н. Гурьева, наиболее востребовано только что создавшейся молодой семьей.

Министр считает, что в перспективе доходные дома должны появиться в каждом районе Нижнего Новгорода, а в дальнейшем — и в городах области. Сейчас рассматривается два потенциальных участка под доходные дома в Нижнем Новгороде — в районе парка «Швейцария» и в центральной части города.

Текст: Корр. Екатерина Харченко

Подписывайтесь на канал ИА «Время Н» в Яндекс. Дзен

Сколько стоит построить жилой комплекс?

В области архитектуры каждый проект уникален — и вместе с каждым отдельным проектом появляются свои собственные программные элементы, определяющие затраты.

Многоквартирные дома не являются исключением из этого правила, поскольку они могут быть как простыми, как трехэтажный дом, так и сложными, как градостроительный проект с различными конструктивными ограничениями.

На начальном этапе бюджетирования данные RSMeans могут быть использованы для справочной информации.Однако затраты на строительство многоквартирных домов не всегда можно определить в абсолютных цифрах, особенно в районах, где жилищный бум резко увеличил затраты на строительство и нехватку квалифицированной рабочей силы.

Во многих случаях фирмы будут использовать исторические данные из прошлых проектов и извлекать общие элементы из предлагаемого проекта. Поскольку затраты на строительство многоквартирных домов варьируются в зависимости от таких переменных, как экономические и рыночные тенденции в текущем году и место, в котором они построены, определение средней стоимости по стране может оказаться труднодостижимым.

В этой статье мы рассмотрим переменные, встречающиеся в коммерческом строительстве в США, а также дадим советы и инструменты для оценки стоимости строительства многоквартирного жилого дома.

Коммерческое строительство: оценка стоимости квартир в США

Когда дело доходит до определения стоимости коммерческих квартир, необходимо учитывать множество факторов, включая методы строительства, стоимость рабочей силы, стоимость земли и, в некоторой степени, стоимость материалов.

Поскольку эти косвенные затраты могут значительно отличаться от места к месту и зависеть от характера конкретного многоквартирного дома, трудно дать универсальный ответ.

Хотя Национальная ассоциация строителей жилья (NAHB) может дать общее представление о стоимости строительства среднего дома, она не идеальна для оценки затрат на коммерческий многоквартирный дом.

Компании, которые предоставляют более точную оценку затрат, обычно за плату, включают RSMeans и Marshall & Swift.

Эти затраты включают все затраты строителя, относящиеся к конкретной статье, включая затраты на рабочую силу, оплачиваемые непосредственно генеральным подрядчиком, наем субподрядчиков, а также стоимость материалов.

Итак, сколько стоит построить жилой комплекс?

Как уже упоминалось, существует множество переменных — например, квартиры бывают малоэтажными, среднеэтажными и многоэтажными.

Для этого обсуждения мы рассмотрим среднеэтажные здания с пятью и более квартирами в каждом.

По данным Управления энергетической информации США, размер средней квартиры составляет 861 квадратный фут, что предполагает площадь примерно 24×35 футов.

Строительство единого многоэтажного комплекса никогда не было бы проектом «сделай сам». Обычно для выполнения работы в течение календарного года требуется опытный подрядчик, архитектор, группа субподрядчиков и владелец кооператива.

Двенадцати квартирный комплекс

Использование материалов среднего уровня, обычный фундамент с полным подвалом, эффективными дверями и окнами, всей бытовой техникой и отделкой «под ключ» будет стоить в среднем 64 575 долл. США – 86 100 долл. США за единицу, не включая приобретение земли .

Приведенные выше цифры показывают, что стоимость этого сооружения составляет 85 и 200 долларов за квадратный фут. Однако средний показатель по стране для большинства подрядчиков составляет 125 долларов. Эта структура ценообразования предполагает, что плотники, каменщики и экскаваторы берут в среднем 70 долларов в час, электрики — от 65 до 85 долларов в час, маляры — от 20 до 35 долларов в час, а сантехники — от 45 до 65 долларов в час.

Это здание не будет стоить всего 85 долларов за квадратный фут; это связано с чрезмерной конструкцией интерьера.

Трехэтажное каменное здание с двенадцатью квартирами обойдется примерно в 9,4 миллиона долларов.

Стоимость не включает приобретение земли и благоустройство территории (например, парковку, озеленение и игровые площадки). Материалы будут стоить около 4,65 миллиона долларов, оплата труда — примерно 4,51 миллиона долларов, стоимость оборудования — примерно 232 тысячи долларов, а подрядчик возьмет на проект более 1,3 миллиона долларов.

Структура затрат: что включено?

Большинство владельцев полагаются как на архитектора, так и на подрядчика, и архитектору потребуется примерно 10-17% от общего бюджета здания.

Ниже приводится разбивка услуг, которые традиционно предоставляет каждый профессионал, а также обзор того, чего можно ожидать от обычной коммерческой застройки квартиры:

Архитектор:

• Определите объем проекта и составьте предварительный бюджет
• Черновик списка предлагаемых работ, бюджета и набросков планов
• Создайте схематический проект и черновые планы этажей с чертежами фасада
• Работа с инженерами-строителями и встреча с планированием агентствами для проверки любых требований
• Завершить чертежи и включить все детали о материалах и отделке, любых приспособлениях или оборудовании, и всех системах в конструкции
• Выступать в качестве менеджера проекта и просматривать планы с любыми необходимыми местными агентствами, а также получать необходимые разрешения (если будут использоваться подрядчики, именно на этом этапе они должны быть выбраны)
• Выступать в качестве консультанта при выборе подрядчика и помогать клиенту в процессе рассмотрения предложений
• Заполнить строительную документацию и получить разрешение на строительство
• Управлять строительством, следить за тем, чтобы запросы подрядчика на оплату были точными te, и подтвердить, что все окончательные детали исправлены или доработаны подрядчиком

Подрядчик будет:

• Предоставлять услуги и материалы, необходимые для всей работы
• Нанимать субподрядчиков в соответствии с потребностями
• Предложить архитектору / владельцу планы и идеи, чтобы помочь им в достижении целей
• Выполнить окончательную очистку всей рабочей площадки
• Получить все разрешения для работы и инженерные коммуникации

Общий проект строительства квартиры будет охватывать такие объекты, как:

• Сантехника
• Встроенная техника
• Шкафы
• Ковровое покрытие
• Столешницы
• Двери
• Земляные работы
• Наружная отделка
• Наружная отделка
• Окончательная очистка
• Отделка столярных изделий
• Отделка оборудования
• Фундамент, опоры, плоские конструкции
• Системы отопления и охлаждения
• Изоляция
• Страхование
• Внутренняя отделка стен
• Осветительная арматура
• Покраска
• Разрешения и коммунальные услуги
• Планы и спецификации
• Сантехника
• Сантехника Черновая и Подключение
• Кровля, оклад, фасция
• Грубые столярные изделия
• Грубое оборудование
• Блок отопления и охлаждения
• Окна
• Электропроводка

Знаете ли вы…

Форма внешнего периметра также является важным фактором при оценке общей стоимости строительства.

Как правило, чем сложнее форма, тем дороже конструкция на квадратный фут площади пола.

Классификация формы многоэтажных или многоуровневых структур основана на контуре, образованном самыми внешними внешними стенами, независимо от уровня. Большинство конструкций имеет 4, 6, 8 или 10 углов. Мелкие вставки, не требующие изменения формы крыши, можно не учитывать при определении формы.

Интересные места: Изучение цен на строительство квартир на основе недвижимости

• Только половина затрат приходится на физическое строительство (37%) и землю (19%), которую вы можете увидеть и потрогать в здании.Остальная часть общей суммы — это мягкие затраты (24%) и ожидаемая доходность капитала для инвесторов (25%).
• Застройщик теряет примерно 15% общей площади здания из-за неэффективности и общих зон (например, холлов, лифтов и вытяжных шахт, жилого вестибюля и т. Д.). Таким образом, конструкция площадью 1000 квадратных футов превращается в квартиру площадью 850 квадратных футов с 2 спальнями и 2 ванными комнатами. Фактор потерь 15% увеличивает цену за квадратный фут, что эквивалентно примерно 65000 долларов за единицу площади, которую каждый использует в здании, но никто не думает, что они платят за квартиру, покупая квартиру.
• Прибыль инвестора в акционерный капитал является вторым по величине фактором роста цен на жилую недвижимость. Хотя застройщик может руководить проектом и управлять им и часто является лицом застройки, он, как правило, не является основным поставщиком капитала в проекте.

Например, в описанном выше жилом комплексе из 30 квартир застройщик должен будет инвестировать 4 500 000 долларов в капитал (т. Е. 150 000 долларов за квартиру или 35% от общей стоимости).

Большинство девелоперов не стали бы инвестировать весь капитал сами, особенно если у них одновременно есть несколько проектов в сфере недвижимости.Вместо этого они привлекают акционерный капитал, обычно из инвестиционного фонда, и внешние инвесторы вкладывают 80-90% денег (например, от 3 600 000 до 4 050 000 долларов от общей суммы).

Оставайтесь активными, чтобы избежать перерасхода средств

Очень важно подготовиться к перерасходу средств при определении затрат на строительство нового многоквартирного дома.

Если вы хорошо помните, что стоимость готовой квартиры часто превышает первоначальную цену предложения, вы можете работать, чтобы избежать такого исхода.В некоторых случаях бюджеты могут быть быстро съедены на высококачественные материалы, такие как полы, сводчатые потолки, сложный ландшафтный дизайн и т. Д.

Однако вложения, сделанные в такие предметы роскоши и материалы, могут окупиться, поскольку цена вашей собственности экспоненциально растет как по стоимости недвижимости, так и в качестве источника дохода (т. Е. Более высокого арендного потенциала).

«Заказ на изменение» относится к выбору чего-либо, выходящего за рамки контракта. Если вы работаете с опытным строителем, они должны измерить эти дополнительные расходы за вас, чтобы вы могли принять обоснованное решение.

Начните с работы со строителем вашего нового дома, чтобы составить как можно более подробный контракт на строительство. Чем больше подробностей сообщит этот контакт, тем точнее будет ваша предполагаемая стоимость нового многоквартирного дома и тем больше вероятность того, что вы останетесь в рамках своего бюджета.

Некоторые ключевые компоненты, которые следует указать в вашем контракте, должны включать:

• Затраты на зеленые материалы
• Как гараж, пристройка или подвал могут быть включены / обработаны в контракте
• Как вы определяете отапливаемые или неотапливаемые помещения
• Если земля включена в стоимость квадратных метров
• Инфляция для отсроченного сборка
• Затраты на ландшафтный дизайн
• Затраты на страхование ответственности
• Реалистичные надбавки
• Затраты на септическую систему
• Затраты на тротуары
• Затраты на субподрядчик
• Затраты на подключение инженерных сетей

Резюме

Несмотря на то, что существуют большие различия в стоимости строительства коммерческих квартир, одно можно сказать наверняка — при правильном планировании и составлении бюджета в начале вашего проекта вы можете достичь своих целей, не выходя за рамки бюджета. В конце концов, для бизнеса имеет смысл потратить дополнительные 10% на покрытие непредвиденных расходов; тем не менее, опытный коммерческий строитель сможет помочь вам уложиться в свой бюджет.

Использование таких инструментов, как данные о стоимости строительства зданий RSMeans от ProEst, может быть полезным для отслеживания изменений затрат как на рабочую силу, так и на материалы — наша база данных содержит ключевую информацию, необходимую на каждом этапе вашего строительного проекта. От данных о гражданских расходах на строительство до данных о затратах на коммерческое строительство — у нас есть оценочные продукты и услуги, которые помогут вам создавать прибыльные и конкурентоспособные предложения.

Сколько стоит строительство квартиры?

В среднем строительство многоквартирного дома в 2020 году обходится в 22 миллиона долларов. Хотя вначале эта цифра может показаться завышенной, как только у вас будет возможность увидеть, куда идут ваши деньги, скорее всего, это будет начинает иметь больше смысла. С этой целью ниже приводится обзор различных затрат, которые идут на строительство многоквартирного дома, а также некоторые средние цифры, которые помогут вам начать составление бюджета для вашего следующего крупного инвестиционного шага в сфере недвижимости.

Что входит в стоимость строительства многоквартирного дома?

Прежде чем вдаваться в подробности того, сколько стоит строительство квартир, важно внимательно посмотреть, куда пойдут ваши деньги, когда вы начнете строить многоквартирный дом. Имея это в виду, мы взяли на себя смелость разбить три самые большие категории расходов, которые вам необходимо включить в свой бюджет.

Для этого мы опирались на последние данные, предоставленные программой Metropolitan Policy Program в Brookings, некоммерческой организации, занимающейся государственной политикой.Вот что они обнаружили в ходе своего исследования:

Стоимость земли

Стоимость земли — первая крупная статья расходов в многоквартирном строительстве. Согласно данным Брукингса, затраты на землю обычно составляют от 10% до 20% бюджета. Хотя это конкретно не упоминается в отчете, местоположение, вероятно, имеет прямое отношение к этому проценту. Например, для здания, расположенного в центре городского района, вероятно, будет более высокая стоимость земли, чем для здания в сельской местности.

Жесткая стоимость

Как правило, можно ожидать, что жесткие затраты составят большую часть бюджета.Что касается стоимости строительства, то здесь твердые затраты включают затраты на материалы и рабочую силу. В частности, он может включать инженерные расходы, а также любые предложения подрядчиков и субподрядчиков. Данные Брукингса предполагают, что затраты на твердое строительство составят от 50% до 70% бюджета.

Мягкие расходы

По данным Brookings, последние 20–30% бюджета составляют мягкие расходы. Мягкие расходы обычно включают любые дополнительные сборы, такие как архитектурные сборы, сборы за дизайн интерьера и судебные издержки.

Интересно, что данные Брукингса классифицируют все, кроме стоимости земли, материалов или рабочей силы, как мягкую стоимость. Другие оценки могут разбить эти затраты на другие категории. Например, отделка может быть разбита на другую категорию, известную как «Мебель, приспособления и оборудование (FFE)». Некоторые оценки также выделяют стоимость разработки в отдельную категорию.

Разбивка затрат: кто какую роль играет в процессе строительства?

Когда вы строите жилой комплекс, двумя самыми большими расходами обязательно будут ставка вашего подрядчика и гонорар архитектора.В то время как гонорар подрядчика будет составлять большую часть ваших материальных затрат, гонорар архитектора будет составлять большую часть ваших мягких затрат. Имея это в виду, ниже приводится разбивка различных ролей, которые эти два профессионала играют в процессе строительства.

Архитектор

• Обозначает объем проекта.
• Создает начальный бюджет.
• Создает набор планов зданий.
• Завершает все чертежи и выбор материалов и отделки.
• Наблюдает за процессом приема на работу.
• Завершает оформление строительных документов.
• Выступает в роли менеджера проекта и обеспечивает плавное продвижение проекта.

Подрядчик

• Поставляет необходимые материалы.
• Осуществляет собственно подрядные работы.
• При необходимости привлекает субподрядчиков.
• Дергает все разрешения.
• Работает с архитектором и владельцем здания для реализации проекта в соответствии с бюджетом и графиком.
• Выполняет окончательную очистку рабочей площадки после завершения работы.

Какова средняя цена за квадратный фут для жилого комплекса?

Теперь, когда вы немного больше знаете о затратах, которые могут возникнуть при строительстве многоквартирного дома, мы можем рассмотреть более конкретные затраты. Однако, поскольку стоимость строительства многоквартирного дома может сильно различаться, может быть полезно начать с детального уровня.

В данном случае мы имеем в виду сравнение цены квадратного фута со стоимостью здания в целом.Таким образом, у вас будет лучшее представление о том, как рассчитать стоимость строительства вашего здания на основе предполагаемой площади в квадратных футах.

По данным Brookings, средняя цена за квадратный фут для каждого уровня многоквартирного дома составляет:

• Малоэтажное здание (5–50 квартир): 150–225 долларов.
• Среднеэтажные (50-200 шт.): 175-250 долларов.
• Высотное здание (200+ единиц): от 225 до 400 долларов.

Тем не менее, в данных Brookings также отмечается, что приведенные ими цифры относятся к квартирам по рыночной цене, которые могут сильно различаться в зависимости от географического положения, поскольку от этого также могут зависеть материальные и трудовые затраты.В нем конкретно упоминается, что эти данные могут быть неприменимы к проектам доступного жилья, которые получают субсидии от местных органов власти. Эти типы строительных проектов соответствуют собственным стандартам затрат.

Посчитаем: сколько стоит средний многоквартирный дом?

Имея в виду эти цифры, легко придумать более четкое число для того, сколько будет стоить строительство среднего многоквартирного дома. Для целей данного упражнения предположим, что средняя площадь квартиры составляет 882 кв.футов, как показывают самые последние данные Управления энергетической информации США.

На основе этих цифр ниже приводится диапазон средних затрат для каждого типа многоквартирных домов:

• Малоэтажные дома (5–50 квартир): 661 500 — 9 922 500 долларов.
• Среднеэтажные (50-200 единиц): 7 717 500 — 44 100 долларов США.
• Высотное здание: (200+ квартир) 39 690 долларов США.

Однако учтите, что это только средние цифры. Хотя они должны дать вам представление о том, на что вы можете рассчитывать потратить, они не учитывают тот факт, что не каждая квартира в многоквартирном доме будет площадью 882 кв.футов. Также не учитываются дополнительные расходы на такие удобства, как тренажерный зал или бассейн.

Итоги

Строительство многоквартирного дома может стать большим шагом вперед в инвестировании в недвижимость. Однако, прежде чем вы сможете сделать этот шаг, важно иметь четкое представление о возможных расходах, чтобы вы могли гарантировать, что это предприятие будет приносить достаточный доход от аренды. С этой целью используйте приведенные выше цифры, чтобы лучше понять, на что вы можете рассчитывать потратить.

Подъезд к многоквартирному дому

Почти во всех городских районах страны застройщики и подрядчики изо всех сил стараются удовлетворить растущий спрос на аренду квартир.В 2014 году начато строительство около 350 000 квартир. По данным Национальной ассоциации домостроителей, эта цифра увеличилась почти на 14% по сравнению с 2013 годом. Однако даже при большом количестве реализуемых проектов, безусловно, нет недостатка в проблемах, связанных со строительством квартир, и есть ряд переменных, которые следует учитывать при рассмотрении общей стоимости строительства коммерческих квартир.

От того, какие удобства вы включите в здание, до доступности здания для пешеходов в окрестностях и таких переменных строительства, как рабочая сила, погода, торговые тарифы, может быть сложно построить здание своей мечты, не выходя за рамки бюджета.

Строительство квартир: 3 вещи, которые нужно знать

Как можно успешно сориентироваться в проекте строительства квартиры, не попав ни в одну из многочисленных ловушек? Вот несколько вещей, о которых следует помнить.

Удобства квартиры для рисования арендаторов

По мере того, как размеры квартир сокращаются, арендаторы обращаются к удобствам, чтобы удовлетворить все их потребности во время проживания в них, и вынуждают владельцев недвижимости делать все возможное, чтобы включить необходимые удобства для всех.Но когда дело доходит до разработки пакета удобств и выбора того, какие удобства включить, часто приходится сталкиваться с большим трудом. Это тщательное упражнение по планированию пространства. Согласно опросу, проведенному в 2015 году Национальным советом по многоквартирным домам, такие удобства, как фитнес-зоны, бассейны и стиральные машины, представляли больший интерес для миллениалов, чем для бэби-бумеров, и почти 60% из опрошенных 120000 человек заявили, что заинтересованы в них. иметь гостиную или комнату для вечеринок в многоквартирном доме.

Владельцам и застройщикам важно знать, какие удобства принесут наибольшую отдачу от инвестиций. При проектировании нового проекта квартирного строительства стоит быть в курсе тенденций потенциальных арендаторов. Некоторые удобства требуют не только выделения места, но и значительного текущего обслуживания и затрат, в то время как другие могут быть установлены с небольшими первоначальными или текущими затратами. Некоторые даже могут сэкономить вам деньги со временем. Тип удобств, которые вы должны включить, будет зависеть от того, какие удобства наиболее ценны арендаторами, а также от возрастной группы и образа жизни.

Расположение и доступность

Определение того, какие удобства подходят для любого конкретного сообщества, может быть сложной задачей, но некоторые удобства могут быть уменьшены, если квартира существует в соседнем сообществе. Для некоторых арендаторов расположение — это удобство номер один. В общенациональном опросе, проведенном Национальной ассоциацией риэлторов в 2015 году, примерно восемь из 10 человек заявили, что при выборе нового жилья для них очень важно находиться в пешей доступности от таких общественных мест, как магазины и парки.Арендаторы заботятся о доступности их жилого помещения. Если арендаторы живут в нескольких минутах ходьбы от ресторанов, баров и тренажерных залов, отказ от некоторых из этих функций может сэкономить на стоимости строительства квартиры.

Однако строительство квартиры в городе, где можно ходить пешком, может быть проблемой из-за ограниченного пространства. Более того, стоимость земли также намного выше для пешеходных городских районов, чем для сельских районов. Как застройщик, вы захотите найти способы работать с муниципалитетом, чтобы предоставить пригодные для использования тротуары, тропы и открытые пространства, чтобы привлечь новых арендаторов и поощрять удобство для пешеходов для всех.

Различная смета строительства

Удобства и пешеходные зоны — не единственное, с чем борются застройщики и подрядчики, когда дело доходит до строительства квартир, поскольку есть множество других факторов, которые могут повлиять на окончательную цену. Многие застройщики борются с повышением цен из-за нехватки рабочей силы, погодных условий и строительных материалов из-за международных торговых тарифов. Фактически, согласно данным Бюро статистики труда (BLS), даже угроза торговых тарифов может повлиять на цены на сталь и пиломатериалы.В августе 2018 года индекс цен производителей на сталеплавильную продукцию подскочил на 19 процентов по сравнению с предыдущим годом, а на пиломатериалы и фанеру также произошел резкий рост весной и в начале лета.

Если вы планируете построить многоквартирный дом или являетесь текущим владельцем недвижимости, желающим провести модернизацию, нажмите ниже, чтобы связаться с нами сегодня!

Сколько стоит построить квартиру?

В строительстве квартир задействовано множество различных переменных, поэтому без конкретных деталей ценообразование на этот тип работ может быть затруднено. Новый строительный проект — это серьезное мероприятие, и важно знать все его аспекты, чтобы получить наиболее точную оценку.

Управление энергетической информации США сообщает, что средняя площадь квартиры составляет 861 квадратный фут, что соответствует площади 24 на 35 футов. Для здания с 12 единицами среднего размера средняя стоимость строительства по стране составляет около 125 долларов за квадратных футов. Некоторые подрядчики, однако, могут взимать до 200 долларов за квадратный фут в зависимости от требуемых работ и ставок субподрядчиков.

Этот проект потребует помощи архитектора и генерального подрядчика. Услуги архитектора потребуют около 10-15% от общего бюджета проекта, в то время как на подрядчиков приходится около 200000 долларов США в виде гонораров за выполнение повседневных обязанностей по управлению проектом, включая получение разрешений, наем субподрядчиков, поиск материалов и хранение проект по задаче.

Строительство квартиры будет включать в себя рабочую силу и материалы для всех внешних и внутренних работ, в том числе: строительные материалы, арматуру и бытовую технику, полы, двери и окна, системы отопления и охлаждения, сантехнические и электрические работы, кровельные работы, отделочные и отделочные работы, а также уборку.

Квартирное строительство : трехэтажный каменный блок на 12 квартир, средние материалы, цокольный этаж, отделка под ключ.

Артикул	Стоимость за единицу	Стоимость
Услуги архитектора		600 000–900 000 долл. США
Гонорары подрядчиков		200 000 долл. США
Затраты на оплату труда	125 долларов за квадратный фут	1 миллион долларов
Общая стоимость		2 доллара — 2 доллара.2 миллиона на проект
12 квартир площадью 871 квадратный фут		10 452 квадратных футов
На удельную стоимость		64 500–86 000 долларов

Прочие соображения и затраты

• Хотя вы можете потратить в среднем 75 000 долларов на единицу для завершения строительства из материалов среднего класса, вы также должны учитывать стоимость земли. Однако ставка за квадратный метр не покрывает такие вещи, как внутреннее строительство и отделка, приобретение земли, автостоянки и детские площадки, а также другие расходы. Принимая во внимание все эти затраты, трехэтажная кладка с 12 квартирами на самом деле будет стоить 9,4 миллиона долларов без учета улучшений земли или участка.
• Стоимость строительства квартиры и фактическая цена завершения многоквартирного дома сильно отличаются. Убедитесь, что вы получили подробную смету от подрядчика, которая покрывает все затраты, сборы и материалы.
• Ознакомьтесь с нашим руководством, если вам нужна ссуда для вашего проекта по благоустройству дома
• Если вы строитель и нуждаетесь в страховке, ознакомьтесь с нашим Руководством по страхованию от рисков для строителей

Рекомендации для самостоятельной работы

• Строительство многоквартирных домов никогда не бывает делом своими руками из-за огромного объема работ, а также требований строительных норм, разнообразия выполняемых работ и работ, а также других сложных аспектов.

Список литературы

• Сметная книга для мастеров, полная серия за 2019 год.
• Последние цены на сайте Home Depot и других поставщиков.
• Обзор литературы по сайтам «сделай сам».

Почему все новостройки выглядят одинаково?

Волна однообразия захлестнула новую жилую архитектуру. Города США заполнены многоквартирными домами прямоугольной формы и несколько скучными фасадами, часто сделанными из цветных панелей и плоских окон.

Из-за подпитываемого Амазонкой бума жилищного строительства за последнее десятилетие Сиэтл стал эпицентром этой новой школы структурных симулякров.Но Сиэтл не одинок. Почти в каждом городе, от Шарлотты до Миннеаполиса, наблюдается рост однородных квартир, поскольку строительство снова увеличилось после финансового спада.

Запрос в Твиттере, пытающийся назвать этот вездесущий стиль, оказался золотой жилой. Некоторые предложения, казалось, были вдохновлены единообразием дизайна в компьютерных программах и играх: Simcityism, SketchUp Contemporary, Minecraftsman или Revittecture. Некоторые оценили, как эти здания выглядели экономически выгодными, чтобы максимизировать прибыль: девелоперский модерн, макурбанизм или быстрая повседневная архитектура.Затем есть вызовы эстетического осуждения: современное презрение, вежливость, LoMo (низкий модерн) и Spongebuild Squareparts.

«Отчасти люди реагируют не на само здание, а на то, что многие из них так быстро возводятся в одних и тех же местах города», — говорит Ричард Молер, доцент кафедры архитектуры в Вашингтонский университет.

Shutterstock

Во многих ответах на звонок в Твиттере просто указывалось, что эти здания — это жилье, причем очень необходимое жилье.Хотя их можно определить или классифицировать с точки зрения эстетики, эту волну новых квартир, пожалуй, лучше всего описать как символ сегодняшних жилищных проблем: отсутствие земли под застройку; рост земельных, материальных и трудовых затрат; и острая потребность найти более доступные места для проживания людей.

«В конце концов, если вы выстроите в ряд многоквартирные дома из Бостона, Сан-Франциско и Майами, которые были построены за последнее десятилетие, вы увидите очень сильную закономерность», — говорит Скотт Блэк, старший вице-президент. президент Bristol Development, фирмы из Нэшвилла, которая занимается строительством квартир на юго-востоке.

Хорошая архитектура всегда должна реагировать на локальный контекст. В случае с этими зданиями местный экономический контекст оказывается одинаковым практически во всех крупных городах США.

«Критики не понимают, с чем мы работаем, параметров и финансовых ограничений», — говорит Блэк. «Это похоже на любой другой бизнес: если вы продаете автомобили или продаете виджеты, есть определенные затраты и определенная прибыль, которые вам необходимо получить, чтобы вести бизнес в будущем».

Shutterstock

Все сводится к кодированию, затратам и крафту

Возможно, самая большая проблема в городском U. Рынок квартир S., ежегодная промышленность которого оценивается в 61 миллиард долларов, — это объем доступной площади. Во многих городах преобладает предпочтение отдельно стоящих домов на одну семью с небольшими коридорами в центре города или в густонаселенных районах, отведенных под большие многоэтажные башни. В Сиэтле, например, примерно три четверти жилой земли отведено под строительство домов на одну семью. Это означает, что новые квартиры вынуждены группироваться в небольших районах города, что усиливает влияние целого ряда новых похожих зданий.

Сами здания — это попытка вписаться в небольшие ниши, предоставленные местными строительными и зональными нормами.По словам Мохлера, из-за ограничений по высоте и требований безопасности / противопожарной безопасности большинство этих структур известны как «5 на 1» или «один плюс пять»: конструкции с деревянным каркасом, которые содержат квартиры и известны как Тип 5. в Международном строительном кодексе — над бетонным основанием, которое обычно содержит торговые или коммерческие помещения, или парковочные конструкции, известные как Тип 1. Некоторые нормы также предписывают модульный фасад или изменение внешнего вида в соседних зданиях, чтобы избежать повторения.

Доски обзора дизайна

Cities могут усилить давление, вызванное зонированием.В идеале эти группы работают с архитекторами и застройщиками, чтобы улучшить будущие здания и сделать их более совместимыми с окрестностями. Молер говорит, что это не всегда так; в некоторых городах существует тенденция штамповать уже зарекомендовавшие себя конструкции, что приводит к шаблонному ощущению.

Ограничения кода, которые разрешают строительство на ограниченных участках, помогают создать второе серьезное ограничение: стоимость. Причина, по которой в наших городах так много однотипных зданий, заключается в том, что это самый дешевый способ построить квартиру.В данном случае это легкая деревянная конструкция, в которой часто используются плоские окна, которые легко установить; процесс, называемый облицовкой дождевым экраном, для создания обшивки здания; а также панели Hardie, фасадное покрытие из фиброцемента.

По словам Блэка, необходимость сокращения расходов ограничивает возможности выбора фасада. Стоимость панелей Hardie Panels составляет примерно 16 долларов за квадратный фут, примерно столько же, сколько кирпича. Следующее обновление — металлический сайдинг — стоит от 25 до 50 долларов за квадратный фут, что потенциально более чем в три раза дороже.

«Поскольку мы сталкиваемся с кризисом доступности жилья, имеет определенный смысл построить здание по максимально доступной цене», — говорит Мохлер.

По словам Блэка, вариация стоит дорого. Многие квартиры имеют стандартный размер, например, спальни шириной 12 футов. Повторите это несколько раз для каждого этажа, увеличивая до максимума, чтобы создать арендуемое пространство, и вы начнете эффект домино в отношении общей архитектуры, потому что плиты пола в конечном итоге очень похожи. После того, как интерьер будет спланирован, есть способы сделать внешний вид более интересным, используя неудачи, материалы и массирование. Но отказ от места для блоков и создание более сложных планов строительства снижает рентабельность.

«Более серьезная проблема заключается в том, что стоимость строительства значительно выросла за последние два года», — говорит Блэк. «Нам необходимо доставить продукт по установленной цене. Люди не всегда понимают, с какой прибылью мы работаем. Мы действительно хотим создать что-то, что будет сверкать, сиять и отлично смотреться снаружи. В конце концов, мы чувствуем, что можем это сделать ».

Некоторые критики отвергают проблему стоимости как небольшую часть более крупной проблемы.Майкл Паглиа, писатель для Westword в Денвере, написал популярную статью о порыве плохого дизайна своего города: «Денвер тонет в ужасной архитектуре». Он считает, что архитекторы не только ограничены в затратах, но и исключены из уравнения. Компьютерное проектирование привело к снижению роли архитектора, утверждал Паллиа, заменив благородное ремесло серией уравнений, которые выжимают из объекта все до последней капли, черт возьми, эстетика. Формульные планы этажей рентабельны, в то время как хороший дизайн считается недоступной роскошью, сосредоточенной, как и многое другое, среди 1 процента.

«Я не думаю, что вы можете называть проектировщиков этих зданий дизайнерами или архитекторами», — сказал он Curbed. «Я думаю, что бухгалтеры проектируют эти здания».

Искусство дизайна превратилось в науку, говорит он, и это создало еще одно важное, но менее ощутимое препятствие для нового строительства — потерю строительных судов. Палья считает, что стандарты строительства и ожидания арендаторов от новых зданий снизились.

«Многие из арендаторов, живущих в этих зданиях, даже не подозревают, что они ужасны», — говорит он.«Что касается ценовых ограничений, поговорите с кем-нибудь во Флоренции, Италия, где существует множество ограничений на развитие. Ничто не может служить оправданием плохому дизайну ».

Молер согласен, что между сегодняшними и прошлыми квартирами есть ощутимая разница. В старых многоквартирных домах есть то, чего не хватает конструкциям, облицованным Харди, — определенная текстура и материальность.

«Сегодняшнее плоское окно может быть отличным продуктом, простым в установке и экономичным», — говорит он. «Но глубина фасада старых зданий предлагает совершенно новый уровень детализации и масштаба.”

Shutterstock

История судит об архитектуре по кривой

Поскольку ограничения, создающие условия для этой типовой многоквартирной архитектуры, практически не ослабевают, в обозримом будущем города могут застрять с такими зданиями. Новое строительство замедлилось в этом году после пика в 2017 году, но это по-прежнему означает, что к концу года ожидается завершение 283000 новых квартир, многие из которых выполнены в этом общем стиле.Что с ними произойдет дальше, через десятилетия и поколения?

«Я не думаю, что эти здания будут построены через 40 лет. Они рухнут, и возникнут проблемы с обслуживанием, — говорит Паглиа. «Мы будем помнить тот небольшой кусочек хорошей архитектуры, который строится сегодня».

Молер, однако, считает, что время сыграет злую шутку с недоброжелателями сегодняшних мягких квадратных зданий. Он указывает на районы с идентичными бунгало, знаменитые и часто сохраняемые как исторические районы. В то время, когда они были построены, в начале двадцатого века, они не были продуктом дальновидных архитекторов, стремящихся создать наполненные характером жилища, чтобы современные домовладельцы могли пускать слюни.Они учитывали стоимость, код и мастерство и создавали свои собственные уравнения, чтобы максимизировать прибыль и продукт. Размещение их над сегодняшним зданием, часто предназначенное для удовлетворения современных потребностей в доступном жилье, может быть, как писала Кейт Вагнер из McMansion Hell, формой «эстетического морализма».

«Многие из этих домов были одинаковыми, и многие были полностью идентичны друг другу, потому что их строил один застройщик», — говорит Молер о прошлых городских застройках. «В то время его критиковали за бесполезную трату земли и за то, что все выглядело одинаково. Идентичный сегодня означает характер соседства. Если он старый и выглядит так же, это хорошо, но если он новый и все выглядит одинаково, это плохо ».

Даже Молер не говорит, что эти квадратные конструкции будут отмечены в ближайшие десятилетия. Но в эпоху острой нехватки жилья, возможно, они будут привлекать китч или будут оценены за то, что они представляют: часть решения сегодняшнего жилищного кризиса.

«Я оптимистично настроен в отношении того, что мнение людей об этих зданиях со временем изменится», — говорит он.«Будут ли они отмечаться? Скорее всего, не. Но будут ли они приняты больше? Наверное.»

Почему все новые многоквартирные дома в Америке выглядят одинаково

Эти здания есть почти в каждом городе США. Они варьируются от трех до семи этажей в высоту и могут растягиваться на блоки. Обычно они полны съемных квартир, но они также могут разместить в студенческих общежитиях, кондоминиумах, отелях или учреждениях для проживания с уходом за детьми. Близко к центрам городов, они склонны к блочному, часто красочному модернизму; в пригородах их архитектура, скорее всего, будет включать в себя остроконечные крыши и исторические мотивы.Их внешние стены облицованы фиброцементом, металлом, лепниной или кирпичом.

Они действительно повсюду, я обнаружил прошлой осенью во время поездки по пересеченной местности, и они быстро растут. В 2017 году в США было построено 187 000 новых единиц жилья в зданиях от 50 и более единиц, это больше, чем с 1972 года, когда Бюро переписи начало вести учет. По моим неофициальным данным, более половины из них находились в блочных центрах. поднимается.

Распространение этих структур — одно из самых драматических изменений в искусственной среде страны за последние десятилетия.Но когда я начал расспрашивать о них, у них, похоже, не было имени. Я столкнулся с кем-то, кто назвал их «птенцами» в комментарии на веб-сайте, но, к сожалению, это не прижилось. И только после того, как застройщик описал мне стиль как пять на один — пять этажей квартир над «подиумом» парковки и / или магазина на первом этаже — я смог найти какое-то онлайн-обсуждение этого явления.

Техас средней высоты.

Фотограф: Лаура Бакман для Bloomberg Businessweek

Количество этажей и наличие подиума варьируется; Ключевой объединяющий элемент, оказывается, находится под кожей.Они почти всегда делаются из хвойных пород дерева размером два на четыре, или, на строительном языке, «палки», сколоченных вместе в рамы, как в загородных домах.

Метод ведет к Чикаго 1830-х годов, быстрорастущему городу с обширными лесами поблизости. Склеивание тонких предварительно вырезанных деревянных досок в «каркас воздушного шара» позволило быстро построить «простую клетку, которую строитель может покрывать внутри и снаружи любым желаемым материалом», — писал архитектор Уокер Филд в 1943 году. «Это пример этих близнецов. условия, лежащие в основе всего американского в нашем строительном искусстве: хроническая нехватка квалифицированной рабочей силы и почти повсеместное использование древесины.«Каркас воздушного шара и его варианты по-прежнему доминируют в домостроении для одной семьи в США и Канаде. Он также является стандартным в Австралии и Новой Зеландии и довольно широко распространен в Японии, но не в остальном мире.

В США каркас из палок, похоже, стал стандартным методом строительства и для жилых комплексов. Основная причина в том, что это стоит намного меньше — я слышал оценки на 20-40 процентов меньше — чем строительство из бетона, стали или кирпичной кладки. Эти отрасли спонсировали несколько исследований, оспаривающих этот пробел, но большинство строителей явно думают, что он существует.

Они удобны и с деревом. «Можно ошибиться и отрезать еще один кусок», — говорит Майкл Фейгин, главный специалист по строительству AvalonBay Communities Inc., четвертого по величине собственника квартир в стране. «С бетоном и сталью требуется гораздо больше работы, чтобы решить проблемы». Если запасы кончатся, добавляет Кеннет Блэнд, вице-президент торговой группы American Wood Council, строители «знают, что могут бежать к ближайшему большому ящику и получить то, что им нужно».

Они также могут бежать в ближайший крупный магазин, чтобы найти рабочих.Конструкция палки позволяет строителям использовать более дешевую временную рабочую силу, а не квалифицированных рабочих, которые часто объединяются в профсоюзы. И это облегчает жизнь электрикам, водопроводчикам и т. П., Поскольку оставляет открытое пространство, через которое могут проходить провода, трубы и воздуховоды. Тем не менее, есть причина, по которой палки не использовались по умолчанию для больших многоквартирных домов до недавнего времени и почему эти дома ограничены по высоте: палки горят.

Великий пожар в Чикаго 1871 года, уничтоживший тысячи зданий, построенных из воздушных шаров, принес этот урок домой.Вскоре город ввел запрет на деревянное строительство, который частично действует и сегодня. В начале 1800-х годов Нью-Йорк объявил центр города запретным для деревянного строительства, в конечном итоге распространив запрет на весь Манхэттен, а также на Бронкс, Бруклин и некоторые части Квинса и Статен-Айленда. К 1930 году список передовых методов огнестойкости, составленный Министерством торговли США, рекомендовал запретить использование рамок в плотных городских кварталах и двухэтажное ограничение для всех остальных.Строительство из палок было фактически изгнано в пригород.

Ко второй половине 20-го века Америка двигалась в пригороды, и по мере того, как они эволюционировали из спальных кварталов в город нового типа, здания из палки эволюционировали вместе с ними — в такие формы, как «дингбаты» в Лос-Анджелесе. Анхелес (один или два этажа над навесом для машины) и жилые садовые комплексы с множеством парковок за пределами Атланты, Далласа и других мегаполисов. Строительные нормы и правила также развивались, поскольку страховщики и производители противопожарного оборудования настаивали на научных, «основанных на характеристиках» нормах, в которых особое внимание уделялось определенным в лаборатории характеристикам огнестойкости по сравнению с конкретными материалами и включались новые технологии, такие как автоматический пожарный спринклер.

Это евангелие стремительно распространялось в стране, где кодексы были муниципальным делом, но оно распространилось при содействии трех региональных организаций, которые разработали образцы кодексов для городов, которые они могли принять или приспособить к своим собственным целям. Самым успешным органом была Международная конференция строительных служащих, основанная в Южной Калифорнии, за Единым строительным кодексом которой к 1970 году по крайней мере частично следовали 9 из 10 западных городов. UBC, обновляемый раз в три года, возвестил эру среднеэтажных жилых домов с деревянным каркасом.

Некоторые детали теряются в глубине веков или, по крайней мере, в пыльных архивах, но история, похоже, сложилась так: в первом UBC, выпущенном в 1927 году, разрешалось строительство трехэтажных жилых домов с деревянным каркасом. Риск землетрясений побудил чиновников терпимо относиться к таким каркасам, которые лучше переносят тряску, чем кирпичные стены; присутствие крупной лесной промышленности на Северо-Западе также было важным фактором. В 1950-е годы количество историй увеличилось до четырех, если была установлена ​​автоматическая спринклерная система.Ограничения по площади в квадратных футах были ослаблены, если сегменты здания были разделены брандмауэрами — сначала каменной кладкой, а затем более простыми в установке гипсовыми панелями. К 1970-м годам на бетонном подиуме можно было построить четыре этажа с деревянным каркасом. Затем, в начале 1990-х годов, произошел прорыв.

Лос-Анджелесский архитектор Тим Смит сидел на гавайском пляже, читая последние строительные нормы и правила, как это делают каждый, когда заметил, что древесина, обработанная антипиреном, классифицируется как негорючая. Он понял, что это сделало древесину подходящей для категории зданий — первоначально известной как «обычная каменная кладка», но с тех пор в нее были внесены поправки, требующие, чтобы только внешние стены были сделаны полностью из негорючего материала, что позволило построить пять этажей с дождевателями.

Его компания Togawa Smith Martin Inc. в то время работала с властями Лос-Анджелеса над высоткой доступного жилья на 100 квартир в Маленьком Токио, которую они «никогда не могли нарисовать карандашом». Поместив пять деревянных этажей на одноэтажный бетонный подиум и покрывая площадь в один акр больше, чем может заполнить высотное здание, Смит придумал, как получить 100 квартир за 60–70 процентов стоимости. Здание Casa Heiwa распахнуло свои двери в 1996 году, и здесь было изобретено здание «пять на одного».(«Скажем так, — говорит Смит. — Мне никто не предлагал сказать, что они сделали это первыми».) Публика не обратила на это внимания, а вот архитекторы и разработчики Западного побережья заметили. Теперь они могли получить почти многоэтажные дома по цене деревянного каркаса. Вскоре остальная Америка тоже сможет.

Несмотря на усилия региональных групп, многие архитекторы, девелоперы, экономисты и федеральные жилищные органы по-прежнему находили местные кодексы ограниченными и устаревшими, обвиняя их в том, что они препятствуют инновациям и завышают затраты. Один ответ пришел от законодательных органов, которые начали усиливать полномочия штата над кодексами. Другой пришел из региональных групп, которые в 1994 году начали работу над единым национальным кодексом. Столкнувшись с серьезной проблемой разрешения разногласий по высоте и площади зданий, ответственный комитет принял несколько радикальное предписание: если здание может быть построено по любому из трех старых кодексов, оно может быть построено по новому. Согласно Международному строительному кодексу (IBC) 2000 года, среднеэтажный жилой дом с подиумом, построенный из палок, мог свободно перемещаться на восток.

Еще больше техасских средних подъемов.

Фотограф: Лаура Бакман для Bloomberg Businessweek

Эти здания, конечно, не начали бы строить, если бы никто не хотел въезжать. Растущий спрос, вызванный демографическими сдвигами, моделями роста рабочих мест и возрождением у богатых американцев вкуса к городской (или городской) жизни, сформировал бум среднего роста. Так что капризы капитала есть. Большинство застройщиков, состоящих из нескольких семей, строят для продажи инвестиционному фонду в сфере недвижимости, страховой компании, пенсионному фонду или другому институциональному инвестору.Этих владельцев не интересуют небольшие проекты, и их конечная цель определяет не только материалы, но также внешний вид и расположение.

Необходимость масштабирования диктует необходимость создания громоздких «суперблоков», а желание немного разбить эти блоки объясняет красочные панели и другие варианты внешнего вида. Эффективность диктует, что здания должны быть достаточно широкими для «двойных» коридоров с квартирами с двух сторон, но не настолько широкими, чтобы квартиры были узкими и темными. Это, в свою очередь, способствует структуре, имеющей форму прямоугольной буквы U, C, E или S.Апартаменты с двумя или тремя спальнями лучше всего подходят для углов, поэтому преобладают однокомнатные и студии.

Бум также был сформирован за счет зонирования, которое иногда оставляет деловые районы и пригородные коммерческие районы единственными практическими местами для нового жилья. Также учитываются постановления, требующие минимального количества парковочных мест на единицу квартиры: там, где минимумы относительно высоки, как в Техасе, лучшим решением может быть обертывание здания вокруг парковочной площадки, стиль, известный как техасский пончик.Там, где они ниже, подойдет подиум первого этажа. Градостроители также часто требуют, чтобы застройщики выделяли подиум на улице под магазины и рестораны.

Да, результат может быть немного повторяющимся, но повторение было характерно для каждой большой тенденции строительства нового городского или пригородного жилья в США за последние столетия или два. В невысоких зданиях есть много плюсов, которые дают новое жилье там, где оно крайне необходимо, и при этом оживляют районы. Четырехэтажный техасский пончик может получить от 50 до 60 квартир на акре земли, в то время как наиболее агрессивно спроектированный гибрид из палки и бетона Западного побережья (теперь разрешены двухэтажные подиумы, а также другие варианты) может получить почти 200. Это недалеко от диапазона, который известный урбанист Джейн Джейкобс считал оптимальным для жизненно важной уличной жизни.

Подробнее.

Фотограф: Лаура Бакман для Bloomberg Businessweek

Есть еще много достоинств, которые могут понравиться в строительстве из дерева, которое, пока деревья пересаживаются и вырастают до зрелости, теперь обычно считается чистым потребителем углекислого газа. Экологические достижения Вуда помогли стимулировать недавний всемирный толчок к большему строительству с использованием «массивной древесины» — пиломатериалов мягкой древесины, склеенных и сжатых в толстые балки, колонны и панели.Самым высоким из построенных до сих пор таких зданий является 18-этажное общежитие Университета Британской Колумбии в Ванкувере. Орегон уже изменил свой кодекс, чтобы разрешить массовые деревянные постройки такого масштаба, и IBC 2021 года собирается сделать то же самое.

Развитие среднеэтажных зданий из палочек вызвало меньше шума, и оставило местных чиновников и даже некоторых представителей строительной индустрии удивленными и обеспокоенными. «Это чума, и она случилась, когда никто не смотрел», — говорит Стивен Зирински, сопредседатель комитета по строительным нормам Нью-Йоркского отделения Американского института архитекторов.Его внимание привлек пожар, вспыхнувший в январе 2015 года в апартаментах Avalon в Эджуотере, штат Нью-Джерси, через реку Гудзон от его дома. «Когда я мог читать книгу в своей квартире у пламени этого огня, — говорит он, — я знал, что это проблема». Зажженный факелом ремонтника, огонь распространился по скрытым пространствам на этажах и на чердаке четырехэтажного комплекса, чему способствовала частичная спринклерная система, которая не покрывала эти зоны. Никто не погиб, но здание было разрушено.

Таких пожаров в завершенных среднеэтажных этажах было не так много, но здания оказались легко воспламеняемыми еще до того, как спринклеры и стены обрушились. За последние пять лет на строительных площадках средней этажности вспыхнули десятки крупных пожаров . По данным Национальной ассоциации противопожарной защиты, из 13 пожаров в США, которые привели к ущербу в размере 20 миллионов долларов и более в 2017 году, шесть произошли в строящихся деревянных жилых домах.

Эти пожары часто вызывают протесты местных жителей с требованием ограничить использование жилых домов.В пригородах Атланты, Сэнди-Спрингс и Данвуди, были введены запреты на строительство деревянных каркасных зданий выше трех этажей, но позже они были отменены законодательным собранием Джорджии. Также говорят о новых правилах в Лос-Анджелесе, Филадельфии, Массачусетсе и Мэриленде. Но место, где законодательные меры наиболее вероятны, — это Нью-Джерси.

С 2012 года в штате было выдано

разрешений на строительство 105 000 новых квартир, и, похоже, большинство из них находится в средних этажах с деревянным каркасом. Гленн Корбетт, бывший пожарный, преподающий пожарную науку в Колледже уголовного правосудия Джона Джея в Нью-Йорке, взял меня на экскурсию по некоторым «башням зубочисток» в Нью-Джерси, как он их называет, указав места, недоступные для пожарных машин. досягаемости и вещей, которые могут пойти не так, как здания стареют.«Вы вновь привносите опасность возгорания в городскую среду», — говорит он. «Мы намеренно ставим проблемы в каждом населенном пункте страны, проблемы, с которыми придется столкнуться еще не родившимся поколениям пожарных».

Самый сложный из законопроектов до законодательного собрания штата Нью-Джерси ограничивал городские застройки тремя этажами и 7000 квадратных футов на этаж. В предложениях с лучшими шансами на прохождение, среди прочего, предусмотрены противопожарные перегородки между сегментами зданий и полные спринклерные системы для многоквартирных домов от трех этажей и выше.Авалон в Эджуотере был перестроен с этими мерами; Фейгин, начальник строительства AvalonBay, владельца здания, говорит, что теперь они являются стандартом для всех новых среднеэтажных застроек компании. IBC 2018 добавляет положения, направленные на предотвращение распространения пожаров через чердаки многоквартирных домов, а предложение, одобренное в конце прошлого года, несмотря на возражения строителей и владельцев квартир, изменит кодекс 2021 года, чтобы фактически потребовать полные спринклерные системы для всех четырехэтажных домов. -один подиумный корпус.

Можем ли мы полагаться на экономические интересы разработчиков и процесс кодирования модели для решения проблем? Алекси Ассмус, который активно участвовал в дебатах в Нью-Джерси и в процессе МКБ, сомневается. Деловая женщина и гражданский активист, участвовавшая в строительстве комплекса AvalonBay с деревянным каркасом в ее родном городе Принстоне, она пыталась внести изменения в национальный модельный кодекс и не продвинулась далеко. Теоретически любой может участвовать в комитетах Совета Международного кодекса, которые представляют рекомендации правительственным чиновникам, голосующим в IBC, но на практике это делают в основном представители торговых групп.«У всех людей с особыми интересами есть деньги, чтобы поехать туда и остановиться в отелях», — говорит Ассмус. «Не думайте, что этот сторонний ICC обязательно предоставит нам коды, отвечающие общественным интересам».

Опять же, причина, по которой существует ICC, заключается в том, что установление строительных норм и правил на местном уровне также стало рассматриваться как не в интересах общества. Смертность от пожаров в жилых домах в США снизилась почти вдвое с 1980-х годов, поэтому, похоже, что-то работает. И есть отголоски, по крайней мере, в некоторых из волнений стандартного нимбизма.Некоторым частям страны требуется много нового жилья, и строители громоздких многоквартирных домов средней этажности с деревянным каркасом нашли экономическую формулу, которая обеспечивает это. Нам придется подождать, чтобы узнать, подходит ли это формула для американских городов. —Fox — деловой обозреватель Bloomberg Opinion.

Сколько на самом деле стоит строительство многоквартирного дома?

Нет сомнений в том, что каждый строительный проект уникален — ни одно здание не идентично следующему по структуре, использованию или стоимости.Эти различия зависят от рабочей силы, земли, материалов и других факторов. Тем не менее, если учесть все эти факторы, есть способ оценить, сколько должен стоить проект многоквартирного дома . Читайте дальше, чтобы ознакомиться с нашей разбивкой по расходам.

Давайте сначала посмотрим на цены на недвижимость. Вам следует ожидать, что вы откладываете 24% на мягкие расходы, такие как строительство, которое вы не видите и не трогаете. Еще 25% можно выделить инвесторам. Другой 51% приходится на физическое строительство и землю.

Если мы рассматриваем среднеэтажное здание из 5 или более квартир каждое, будут применяться следующие цены:

• От 64 575 до 86 100 долларов за единицу: материалы среднего уровня, такие как цельный подвал, двери, окна, бытовая техника и шкафы / ковровое покрытие / отделка «под ключ». Это составляет примерно 85-200 долларов за квадратный фут и предполагает, что профессионалы в области строительства берут вместе 200-255 долларов в час.
• 9,4 миллиона долларов: каменная кладка для трех этажей (без парковки, ландшафтного дизайна, игровых площадок и т. Д.)
• $ 4.65 миллионов: материалов
• 4,51 миллиона долларов: рабочая сила
• 232 000 долл. США: стоимость станка
• 1,3 миллиона долларов: для подрядчика

Выложено на столе. Похоже, много, но если вы посмотрите, что входит в каждую часть, вы ясно увидите, почему каждая часть стоит того, что она делает. Например, подрядчик берет 1,3 миллиона долларов на строительство многоквартирного дома средней этажности, потому что он возьмет на себя такие обязанности, как найм субподрядчиков, предоставление материалов, разрешение на обработку и завершение окончательной уборки.Понимание того, почему профессионалы взимают именно такую ​​плату, даст вам преимущество при составлении бюджета.

При составлении бюджета важно учитывать индивидуальные затраты. Часто стоимость квартиры будет намного выше, чем цена предложения, потому что люди забудут, насколько дорогими являются высококачественные материалы (пол, потолок, ландшафтный дизайн). Иногда заказы на изменение происходят, когда решение принимается вне контракта. Обязательно отслеживайте эти доплаты. Вот почему так важно заключить договор на строительство на раннем этапе.

Принимая во внимание все эти факторы, вы можете сделать только точную оценку.