Как перевести нежилое помещение в жилое в многоквартирном доме: Как перевести нежилое помещение в жилое? — вопросы от читателей Т—Ж

Перевод помещения в жилое и нежилое

Перевод жилого/нежилого помещения в нежилое/жилое помещение

В соответствии с ч. 1. ст. 22 Жилищного кодекса РФ (ЖК) перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности. При этом одним из оснований в отказе в согласовании перевода в соответствии со ст. 24 ЖК РФ является несоблюдение предусмотренных ст. 22 ЖК РФ условий перевода помещения.

Прямого указания на необходимость согласования перевода с другими собственниками помещений в многоквартирном жилом доме нет. Но в случае если при переводе требуется осуществить перепланировку, в результате которой может быть затронуто общее имущество, то в случае уменьшения общего имущества на это требуется согласие 100 % собственников помещений в доме (ст. 36 ЖК РФ), а в случае использования общего имущества требуется согласие большинства не менее двух третей от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме (ст.

44 , ст. 46 ЖК РФ).

На практике в случае осуществления перевода жилого помещения в нежилое в 99 % случаев требуется устройство отдельного входа с устройством крыльца на прилегающем земельном участке, что не приводит к уменьшению общего имущества, а является использованием общего имущества жильцов дома.

Таким образом, при обращении в комитет строительного контроля администрации г. Кемерово (г. Кемерово, ул. Красная, 9) за согласованием перевода жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение, в случае если в результате выполняемой в рамках перевода перепланировки (реконструкции) будет затронуто общее имущество собственников помещений в многоквартирном жилом доме, заявители обязаны прилагать к заявлению, в том числе, и решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме о согласовании перевода помещения в нежилое (жилое) и использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном жилом доме, оформленное в соответствии со ст.

ст. 44-48 ЖК РФ.

Перевод нежилого помещения в жилое — 5 шагов

Перевести нежилое помещение в жилое можно, но только если оно соответствует требованиям к жилью. Вам потребуется совершить пять важных шагов. О них рассказывает старший юрисконсульт компании «Мой Семейный Юрист» Дмитрий Смаковский.

Beeboys/Fotolia

Что такое жилое помещение с точки зрения закона? Об этом говорится в статье 15 Жилищного кодекса. Это изолированное помещение, которое подходит для постоянного проживания людей, а значит, соответствует санитарным и техническим нормам. Поэтому нежилая недвижимость может получить статус жилой, только если уже отвечает этим требованиям или если можно исправить несоответствия. Кроме того, право собственности не должно обременяться правами третьих лиц.

Общая схема перевода такова.

Шаг 1

Первое, что необходимо сделать, — подготовить проект переустройства или перепланировки, так как санитарно-эпидемиологические, гигиенические и противопожарные требования к жилому помещению гораздо строже, чем к нежилому. Документ можно составить самостоятельно, но лучше поручить эту работу специалисту.

Шаг 2

В каждом городе есть свой орган, который решает, можно ли поменять статус помещения. В Москве это Департамент городского имущества.

Туда нужно подать следующие документы:

1) заявление на то, чтобы перевести нежилое помещение в жилое;

2) ваше удостоверение личности;

3) правоустанавливающие документы на недвижимость;

4) если вы проводите переустройство или перепланировку — проект;

5) если речь идет о переустройстве или перепланировке, затрагивающих общее имущество в многоквартирном доме — протокол собрания собственников;

6) заключения о том, что помещение соответствует требованиям, которые предъявлеются к жилым помещениям;

7) если собственником является несовершеннолетний ребенок — подтверждающий ваши полномочия документ из органа опеки и попечительства;

8) свидетельство о рождении.

Шаг 3

Согласно закону, вам должны ответить в письменной форме в течение 48 рабочих дней.

Если вы считаете, что отказ в переводе незаконен, — смело обращайтесь в суд. Не затягивайте: вы можете сделать это в течение трех месяцев после того как получили отрицательный ответ.

Шаг 4

Если перевод нежилого помещения в жилое согласован при условии переустройства или перепланировки, вы обязаны их провести.

После этого приемочная комиссия того органа, которая выдала вам разрешение, должна подготовить акт. Он подтверит, что перевод окончен и что помещение теперь считает жилым.

Шаг 5

Наконец, завершающий шаг — подать документы в Росреестр и получить новое свидетельство о праве собственности уже на жилое помещение.

Не пропустите:

Как перевести квартиру из жилой в коммерческую недвижимость?

Самовольное строительство — кто виноват и что теперь делать?

Какие права у арендатора при аренде с последующим выкупом?

Можем ли мы рассчитывать на поддержку от государства при покупке квартиры?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Особенности перевода жилых помещений в нежилые

29 мая 2019 г. Президент Российской Федерации подписал Федеральный закон 116-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» (в части уточнения условий и порядка перевода жилого помещения в нежилое помещение в многоквартирном доме). Указанный закон усложняет порядок изменения статуса помещения в многоквартирном доме с жилого на нежилое.

Собственник жилого помещения в многоквартирном доме, желающий перевести жилое помещение в нежилое, кроме документов, перечисленных в ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ, должен также представить в уполномоченный орган или многофункциональный центр следующие документы:

протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое;
согласие каждого из собственника помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое.

Согласно новым поправкам помещениями, примыкающими к переводимому помещению, являются «помещения, имеющие общую с переводимым помещением стену или расположенные непосредственно над или под переводимым помещением. Согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение оформляется собственником помещения, примыкающего к переводимому помещению, в письменной произвольной форме, позволяющей определить его волеизъявление. В этом согласии указываются фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица — собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению, паспортные данные собственника указанного помещения, номер принадлежащего собственнику указанного помещения, реквизиты документов, подтверждающих право собственности на указанное помещение»

Кворум общего собрания собственников по вопросу перевода жилого помещения в нежилое теперь зависит от количества подъездов в многоквартирном доме:

«При наличии в многоквартирном доме более одного подъезда в случае, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме, в том числе собственники помещений в многоквартирном доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов таких собственников;

при наличии в многоквартирном доме одного подъезда в случае, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме».

Таким образом, вводится новый кворум общего собрания собственников, который напрямую зависит от количества подъездов в многоквартирном доме. Обязательными условиями для многоквартирного дома с несколькими подъездами будет:

присутствие пятидесяти процентов собственников многоквартирного дома от общего числа собственников;
присутствие пятидесяти процентов собственников помещений, расположенных в одном подъезде, в котором планируется произвести перевод жилого помещения в нежилое.

Очевидно, что собственнику жилого помещения в многоквартирном доме с одним подъездом легче обеспечить кворум на общем собрании для перевода жилого помещения в нежилое. Для многоквартирных домов с несколькими подъездами (а таких домов большинство) проблема обеспечения правомочности общего собрания представляется весьма существенной.

Порядок принятия решения на общем собрании собственников по вопросу перевода жилого помещения в нежилое теперь также зависит от количества подъездов в многоквартирном доме:

«При наличии в многоквартирном доме более одного подъезда большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в этом собрании собственников помещений в многоквартирном доме при условии голосования за принятие такого решения собственниками помещений в многоквартирном доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающими большинством голосов от общего числа голосов таких собственников, принимающих участие в этом собрании;

при наличии в многоквартирном доме одного подъезда большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в этом собрании собственников помещений в многоквартирном доме»

Как видно из вводимых изменений, собственник жилого помещения в многоквартирном доме должен получить согласие:

большинства собственников, принимающих участие в общем собрании собственников;
большинства собственников помещений, расположенных в подъезде где планируется произвести перевод жилого помещения в нежилое, принимающих участие в общем собрании собственников.

Немаловажно отметить, что часть 2 статьи 22 Жилищного кодекса РФ дополнена следующим требованием:

«В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям». Следовательно, вход в нежилое помещение не может осуществляться из тех же помещений из состава общего имущества, из которых осуществляется вход в жилые помещения. То есть, фактически для нового нежилого помещения в доме должен быть оборудован отдельный вход

Таким образом, порядок перевода жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме значительно усложнился из-за вносимых изменений в Жилищный кодекс РФ. Пакет документов, который необходимо представить в орган, осуществляющий перевод помещений из жилых в нежилые, или многофункциональный центр, дополнен документами, получить которые собственнику жилого помещения в связи с новыми изменениями будет затруднительно, что увеличит срок самой процедуры.

Федеральный закон вступил в силу 09.06.2019.

Скачать Федеральный закон от 29.05.2019 № 116-ФЗ > > >

Изменился порядок перевода жилого помещения в нежилое

10.06.2019

Количество просмотров: 237

С 9 июня 2019 года вступили в силу изменения в Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ), установленные Федеральным законом от 29.05.2019 № 116-ФЗ. Изменения коснулись порядка перевода жилого помещения в нежилое, добавив в него новые требования и условия.

Согласно новой редакции статьи 22 ЖК РФ в помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.

Статьёй 23 ЖК РФ предусмотрен специальный порядок вынесения решений об изменении статуса помещения. Теперь дополнительно потребуется протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение и согласия каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.

Согласно изменениям примыкающими к переводимому помещению признаются помещения, имеющие общую с переводимым помещением стену или расположенные непосредственно над или под переводимым помещением.

Установлено, что согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение оформляется собственником помещения в письменной произвольной форме, позволяющей определить его волеизъявление.

Кроме того статья 45 ЖК РФ устанавливает четкое дифференцированное определение кворума общего собрания для принятия решения об изменении статуса помещения в зависимости от количества подъездов в соответствующем жилом доме.

Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо может подать заявление непосредственно в орган местного самоуправления или через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг.

Следует также отметить, что полномочиями по контролю за порядком осуществления перевода жилого помещения в нежилое помещение в многоквартирном доме, порядком осуществления перепланировки и (или) переустройства помещений в многоквартирном доме наделены органы регионального государственного жилищного надзора.

Услуги (функции) и электронные сервисы

N № пп/п	Наименование вида документа (сведений) в соответствии с нормативными правовыми актами	Унифицированное наименование вида документа <<*>>	Форма представления документа (сведений) (оригинал/копия/электронный документ), количество экземпляров	Основания представления документа (сведения)	Орган, уполномоченный выдавать документ	Источник представления документа <<**>>
1	Заявление о переводе помещения	Заявление на предоставление услуги	Оригинал/в форме электронного документа, в 1 экз.	П. 1 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ	Заявитель	Заявитель
2	Правоустанавливающие документы на переводимое помещение	Выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости	Оригинал или засвидетельствованная в нотариальном порядке копия/в форме электронного документа, в 1 экз.	П. 2 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ	Росреестр	В порядке межведомственного взаимодействия или заявитель по собственной инициативе
	Правоустанавливающие документы на переводимое помещение	Документ, удостов. права заявителя на объект недвижимости, если такие права не зарегистр. в ЕГРН	Оригинал/ копия/в форме электронного документа, в 1 экз.	П. 2 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ	Орган технической инвентаризации	Заявитель
3	Документ, подтверждающий личность заявителя, доверенного лица	Документ, подтверждающий личность заявителя	Оригинал/копия/в форме электронного документа, в 1 экз.	П. 1 Указа Президента РФ от 13.03.1997 г. № 232 «Об основном документе, удос. личность гражданина РФ на территории РФ»; п. 1 Положения о паспорте гражданина РФ, утвержденного постановлением Правительства РФ от 08. 07.97 г. № 828; Федеральный закон от 25.07.2002 № 115-ФЗ « О правовом положении иностранных граждан в РФ»	МВД РФ	Заявитель
4	Документ, подтверждающий полномочия представителя юридического или физического лица в соответствии с законод. РФ (доверенность)	Документ, подтверждающий полномочия представителя юридического или физического лица в соответствии с законод. РФ	Оригинал /копия/в форме электронного документа, в 1 экз.	Статьи 185 и 185.1 Гражданского кодекса РФ	Нотариус, иные лица, указанные в пункте 2 статьи 185.1 Гражданского кодекса РФ	Заявитель
5	План переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения)	Технический план __________ Технический паспорт помещения	Оригинал/Копия/в форме электронного документа, в 1 экз.	П. 3 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ	Росреестр	В порядке межведомственного взаимодействия или заявитель по собственной инициативе
6	Поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение	Поэтажный план дома	Оригинал/Копия/в форме электронного документа, в 1 экз.	П. 4 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ	Росреестр	В порядке межведомственного взаимодействия или заявитель по собств.инициативе
7	Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения)	Проект переустройства и (или) перепланировки помещения	Оригинал/в форме электронного документа, в 1 экз.	П. 5. ч. 2 ст. 23 ЖК РФ	Проектная организация, имеющая членство СРО	Заявитель
8	Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение	Решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома	Оригинал/ в форме электронного документа, в 1 экз.	П. 6. ч. 2 ст. 23 ЖК РФ	Собрание собственников помещений многоквартирного дома	Заявитель
9	Согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение	Согласие правообладателей объекта недвижимости	Оригинал/Копия/в форме электронного документа, в 1 экз.	П. 7 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ	физические и юридические лица	Заявитель

Перевод жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме

Перевод жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме — процедура, которая регулируется нормативными актами, а также жилищным кодексом РФ. В процессе изменение статуса объекта меняется его назначение, правовой режим, а также порядок применения.

Причины перевода могут быть различны, но чаще всего они связаны с обустройством офисов, магазинов или других торговых помещении в объектах, которые ранее были предназначены для проживания. Кроме того, одним из главных оснований для перевода жилой квартиры в нежилую недвижимость является признание помещения непригодным для использования с целью проживания.

Ниже рассмотрим пошаговую инструкцию по переводу в 2017 году, условия выполнения такой задачи, требуемый пакет бумаг и основания. Кроме того, уделим внимание вопросу согласования мероприятий с собственниками другого жилья в многоквартирном доме. Знание этих нюансов упрощает процесс перевода и позволяет избежать проволочек по времени при реализации процедуры.

Содержание страницы:

Как можно перевести жилое помещение в нежилое?

Чтобы разобраться с тонкостями процесса, важно понимать особенности каждой из категорий помещения. По ЖК РФ (ст. 15, ч. 2) к жилым зданиям относятся изолированные объекты, в которых на постоянной основе могут проживать люди. Это значит, что недвижимость должна отвечать действующим санитарным и техническим нормам.

В состав общей площади жилого помещения входят все помещения (в том числе вспомогательные), которые необходимы для создания комфорта при проживании в определенном доме, квартире или комнате.

Что касается нежилого помещения, четкого определения термина в законодательстве нет. По этой причине возникает множество споров и непонятных ситуаций, которые разрешаются в судебных органах. Многие исходят от обратного определения и квалифицируют нежилое помещение, как тот объект недвижимости, который не предназначен для проживания людей. Такой подход ошибочен.

К главным характеристикам нежилого помещения стоит отнести:

Изолированность. В таких объектах предусмотрен отдельный выход (вход) и имеются границы в виде пола, стен и потолка.
Вхождение в категорию нежилого фонда. При этом объект может быть внутри жилого многоквартирного здания.
Принадлежность к категории недвижимость (наличие регистрации в госорганах права собственности).
Запрет на проживание физлиц.
Применение для общественных целей или производственных процессов.

С учетом рассмотренных определений ясно, что перевод помещения из категории жилого в нежилое проводится путем официального изменения его функции (назначения). Сам перевод подразумевает сбор необходимого пакета бумаг и обращение в уполномоченный орган для одобрения перевода с необходимым пакетом документов. Каков порядок, и какие бумаги потребуются, рассмотрено ниже.

Условия

Перевод жилой недвижимости в статус нежилого объекта разрешен по законодательству только при выполнении ряда условий. Так, в ЖК РФ имеется ряд ограничений для решения подобной задачи:

Перевод объекта, который находится в многоквартирном здании, в статус нежилого допускается при условии, если квартира расположена на 1-м этаже или находится выше, но все объекты над переводимой квартирой являются нежилыми.
Запрещено переводить жилой объект в нежилой, если:

Попасть в помещение удается только через технические помещения, обеспечивающие доступ к жилой недвижимости.
Отсутствует возможность создания отдельного помещения, которое не связано с жилой недвижимостью. К примеру, нет возможности выделения отдельного входа.
Помещение, перевод которого в нежилое применяется хозяином или другими людьми для проживания на постоянной основе.
Право владения на недвижимость предусматривает обременение со стороны 3-их лиц.
Переводимый объект не соответствует требованиям законодательства и регламенту, позволяющему решить поставленную задачу.
У владельца недвижимость нет возможности привести объект к требованиям, которые предъявляются к нежилым помещениям.

В ЖК РФ не указано главное основание, позволяющее перевести помещение из категории жилого в нежилое. Речь идет о непригодности объекта для проживания. Этот нюанс рассмотрен в специальном Положении под номером 47, утвержденном постановлением Правительства в 2006 году. С учетом бумаги основанием для перевода является непригодность для проживания, а если объект находится в многоквартирном доме, то его нахождение в аварийном состоянии и необходимости сноса. Распознается такой объект по следующим критериям:

Снижение эксплуатационных характеристик жилого дома или отдельного помещения. Сюда включается физический износ, который имел место в процессе применения. Как результат, снизилась надежность, устойчивость оснований и элементов здания до уровня ниже установленного законодательством.
Присутствие в помещении факторов, которые несут опасность для здоровья и жизни граждан, а также не позволяют им проживать в конкретном помещении.
Изменение окружающей среды, в том числе показателей микроклимата внутри помещения, что исключает возможность соблюдения санитарных и эпидемиологических норм и требований, которые касаются следующих параметров — уровня радиации, атмосферного воздуха, наличия на объекте опасных биологических и химических веществ.

Порядок перевода

Чтобы перевести жилой объект в категорию нежилой недвижимости владелец обращается в местные органы власти, которые занимаются такими вопросами. Ему необходимо лично прийти с бумагами в упомянутый орган или МФЦ, который предоставляет соответствующие услуги населению.

Чтобы изменить статус объекта, потребуется пакет бумаг, а именно заявление, правоустанавливающая документация, техпаспорт недвижимости, паспорт заявителя, поэтажный план помещения и так далее. Подробно о документах, которые потребуются для оформления перевода, поговорим ниже.

По ЖК РФ уполномоченный орган не имеет права требовать от заявителя больший пакет бумаг, чем тот, который определен законодательством. После передачи документов человек получает расписку о приеме. По ЖК РФ у уполномоченного органа имеется 45 суток для рассмотрения обращения заявителя и принятия решения по интересующему его вопросу. Если оформление осуществляется через МФЦ, этот срок может быть немного выше, ведь точкой отсчет является не момент подачи заявления в многофункциональный центр, а факт передачи бумаг в муниципальный орган, осуществляющий перевод недвижимости в категорию нежилых объектов.

Нужно ли согласие собственников других квартир в доме?

Главные трудности перевода жилого помещения в категорию нежилого связаны с получением одобрения от владельцев других объектов недвижимости в многоквартирном доме. Существует мнение, что такое согласование необходимо во всех случаях. Это представление ошибочно. На практике процедура обязательна в тех ситуациях, когда процесс перевода затрагивает общую собственность хозяев других квартир в доме, к примеру, лифтов, лестничных площадок, подвальных помещений, техэтажей и иного имущества, которое применяется для обслуживания группы жилых помещений.

К примеру, если владелец недвижимости в многоквартирном доме принял решение обустроить пристройку или занять участок возле дома, он должен согласовать вопрос с владельцами других квартир (тех людей, которые проживают в объекте на данный момент). Практика показывает, что с получением разрешения не возникает трудностей в домах, где имеется ТСЖ. В этом случае заинтересованная сторона действует следующим образом:

Пишет заявление в ТСЗ или управление о включении вопроса по внесению изменений на собрании владельцев дома. Если такое собрание не планируется в ближайшее время, пишется заявление о необходимости его проведения. При таком созыве требуется письменное извещение владельцев квартир с указанием дня и причины собрания. Каждый хозяин должен быть уведомлен не позже, чем за 10 суток.
Дожидается решения собрания. Последнее считается правомочным, если на нем собралось больше половины владельцев квартир в доме. Решение принимается в случае, если более 2/3 голосов отдано «ЗА». После составляется протокол по определенному образцу. Стоит отметить, что в ряде городов требуется согласие всех участников собрания. Отказ любого из них приводит к невозможности проведения переделки.

Нормативная база

Нюансы перевода жилого объекта в нежилое помещение подробно рассмотрены в ЖК (Жилищном Кодексе) РФ. Ключевые моменты изложены в ФЗ №188 (статье 22) с изменениями, которые действуют с начала 2017 года. В положении указано, что перевод квартиры в нежилой фонд возможет в таких случаях:

Соблюдены требования градостроительной деятельности и ЖК РФ.
Имеется отдельный вход.
Нет обременений с позиции 3-их лиц.
Объект является собственностью заявителя, что подтверждается правоустанавливающими бумагами.

Перевод помещения из категории жилого в нежилое запрещено, если хотя бы одно из перечисленных требований нарушено. С учетом действующей нормативной базы перед тем, как приступать к рассматриваемым мероприятиям, стоит убедиться в отсутствии ограничений и препятствий, которые не дадут довести начатую работу до конца. Это позволяет ускорить время оформления и снизить стоимость переделки.

Возможные причины для перевода жилого помещения в нежилое

Процедура перевода, как таковая, не дает дополнительных привилегий владельцу объекта. Изменению подвергается только содержание техпаспорта, в котором делается соответствующая запись о переводе объекта в нежилой фонд. Проживать в таком помещении и даже вести бизнес запрещено.

По законодательству для начала деятельности требуется признание объекта, как помещения, предназначенного для ведения коммерческой деятельности, получения выгоды. Для этого в техпаспорте должна быть запись «торговое помещение». Чтобы получить такой статус как раз и требуется затевать процесс перевода, о котором говорится в статье. Практика показывает, что иногда проще приобрести квартиру и переоборудовать ее для бизнеса, чем покупать готовую недвижимость под офис.

Пакет документов

Выше кратко выделялись бумаги, которые требуются для изменения статуса помещения. Рассмотрим эти нюансы подробно. Стоит отметить, что сбором бумаг занимается владелец недвижимости или доверенное лицо (с нотариальным оформлением). Передача документов, как правило, осуществляется в Департаменте, занимающимся вопросами управления имуществом.

Пакет документов:

Поэтажный план и экспликация помещения (выдается в БТИ). Для его оформления требуется оформить заявление, предъявить паспорт, правоустанавливающие бумаги и договор основания на объект (требуется в редких случаях). Выдача бумаг производится в срок до 30 дней.
Техпаспорт помещения и техплан. Также заказывается в БТИ.
Заключение пожарного надзора. Работники составляют акт, подтверждающий соответствие объекта действующим нормам в сфере пожарной безопасности. Документ оформляется в Управлении госпожнадзора ГУ МЧС РФ после подачи заявления и осмотра помещения.
Заключение СЭС. Для получения стоит обратиться в санитарно-эпидемиологическую станцию региона, заполнить заявление и дождаться приезда работника организации для осмотра и оформления акта.
Справка ДЕЗ. В бумаге имеется информация о других объектах, находящихся на одном этаже с помещением, статус которого планируется изменить.
Документ выдается ТСЖ, ЖЭУ или домом управления по факту оформления заявления и пакета бумаг (паспорта, правоустанавливающих документов, договора основания).
Согласие соседей (если требуется).
Техзаключение (также выдается управляющей компанией). В бумаге указано техсостояние здания в целом.
Выписка из домовой книги (выдает паспортный стол). Документ подтверждает отсутствие прописанных граждан в помещении. Период действия — до 2-х недель.

Также потребуется проект на переустройство объекта из жилого в нежилое. За создание такой документации берется специализированная проектная компания.

Перевод в Брянске жилого помещения в нежилое — Агентство недвижимости «Ваш Дом»

Нередко гражданам требуется сделать из жилого помещения нежилое. Обычно это нужно для бизнеса, например, когда вы хотите открыть на первом этаже жилого дома магазин. В агентстве «Ваш дом» данную процедуру вам помогут провести юристы с большим опытом работы. Более того, мы всегда предварительно консультируем своих клиентов и информируем их о сложностях, которые могут возникнуть.

Нормы закона

Такие отношения регулируются ЖК РФ. Согласно этому закону, чтобы квартиру в многоквартирном доме можно было перевести в нежилой фонд, она должна находиться на первом этаже здания. Либо все помещения под квартирой также должны быть нежилыми, иначе в соответствующем ведомстве вы получите отказ.

Однако это не единственные ограничения, с которыми приходится считаться. Так, жилое помещение нельзя перевести в нежилое, если:

Попасть в нежилое помещение будет невозможно, без прохода через жилые помещения других жильцов.

Нельзя сделать отдельный вход.

Окна будут выходить во двор дома.

Две трети жильцов дома не подпишут согласие (это требуется, если квартира находится в кооперативе или ТСЖ).

Право собственности на жилье обременено правами прочих лиц.

Если же у вас таких проблем нет, то можете готовить следующие документы:

Поэтажный план помещения и экспликация.

Технический план и техпаспорт квартиры.

Заключение, выданное санитарно-эпидемиологическим надзором.

Заключение, выданное пожарными.

Согласие от ваших соседей.

Справку ДЕЗ.

Выписку из вашей домовой книги.

Проект на переустройство квартиры.

Техзаключение.

Обращайтесь в нашу компанию, и мы возьмем подготовку документов и всю эту непростую процедуру в свои руки. Опытные специалисты обязательно помогут вам решить ваши проблемы.

Как перевести квартиру в статус нежилого помещения?

Довольно распространенным явлением на сегодняшний день является размещение офисов, магазинов, медицинских кабинетов в переоборудованных и перепланированных квартирах. Аренда офисных помещений в Сакет или других коммерческих помещений в крупных городах зачастую обходится очень дорого, поэтому многие предприниматели, особенно начинающие, не могут позволить себе арендовать такие помещения. В этом случае желательно купить квартиру в многоквартирном доме на первом этаже и переоборудовать ее под офис или магазин.

Вначале необходимо передать эту квартиру в нежилой фонд.

Имеется исчерпывающий перечень документов, необходимых для перевода, и оснований для отказа в переводе. В Индии действуют региональные нормативно-правовые акты, регулирующие порядок перевода помещений из жилого фонда в нежилой.

Не допускается перевод жилого помещения в нежилое, если:

— Доступ в передаваемое помещение невозможен без использования помещения, обеспечивающего выход в жилое помещение, либо отсутствует техническая возможность обустроить такой доступ в это помещение.

— Передаваемое помещение является частью жилого помещения или используется собственником помещения или другим гражданином в качестве места постоянного проживания.

— Право собственности на помещение обременено правами любого лица.

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в том случае, если такая квартира находится на первом этаже указанного дома или над цокольным этажом, а помещения, расположенные непосредственно под квартирой, находятся переведены в нежилое помещение не жилое.

Для передачи жилого помещения нежилому собственнику соответствующего помещения или уполномоченному им лицу в орган, осуществляющий передачу жилого помещения, по месту нахождения переданного помещения должны быть представлены следующие документы:

1. Заявление о передаче помещения.

2. Юридические документы на предоставленное помещение (оригиналы или нотариально заверенные копии).

3. План перемещаемого помещения с его техническим описанием (в случае перемещения помещения жилого, технический паспорт такого предложения).

4. Поэтажный план дома, в котором расположены помещения.

5. Проект реорганизации и (или) перепланировки передаваемого помещения, подготовленный и оформленный в установленном порядке (в случае, если реорганизация и (или) перепланировка необходимы для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения ).

Если работы по переводу сдаваемых в аренду объектов недвижимости в Нойде в нежилое помещение не требуется, положительное решение является основанием для использования помещения в качестве нежилого.

Если для перевода в нежилой фонд в помещении необходимо произвести реконструкцию и (или) перепланировку, в указанном решении перечислены необходимые действия. В этом случае выбор является основанием для изготовления соответствующей работы. Завершение реорганизации и (или) перепланировки подтверждается актом приемочной комиссии, выданным администрацией района. Акт приемочной комиссии констатирует окончание передачи помещения и является основанием для использования переданного помещения в качестве нежилого.

Жилая и коммерческая недвижимость

Фрэнк Галлинелли

ср часто слышите это: «Что лучше сделать? Жилой или коммерческий инвестиционная недвижимость? » Неудивительно, что нет односложный ответ на этот вопрос. Вы придете к своему лучшему выбору — тот, который максимизирует ваши шансы на успех — работая через процесс принятия решений, который включает некоторые «глобальные» проблемы, некоторые местные и некоторые из них полностью личные.

Определения

Let’s Начнем с терминологии. Для целей нашего обсуждения мы определять как жилую недвижимость любую недвижимость, в которую входят все или почти все доход от жилых единиц. Дома на одну семью, на несколько семей, многоквартирные дома, квартиры, кооперативы все жилые. (К вашему сведению, налог Кодекс классифицирует любую недвижимость, в которой 80% или более валового дохода происходит от жилых единиц как жилых, поэтому многие объекты смешанного назначения могут быть классифицированы как жилые для целей налогообложения.)

Для коммерческой недвижимости, мы будем использовать типичное определение непрофессионала: собственность который получает доход из нежилых источников, таких как офисы, торговые площади и промышленные арендаторы.

Почему я так говорю это определение непрофессионала? Потому что оценщики и кредиторы считать большие (> 4 квартир) многоквартирные дома коммерческими инвестиционной собственности, поскольку они покупаются и продаются строго для способность приносить доход, а не в качестве потенциального личного места жительства для собственник / инвестор. Однако для нашего обсуждения больше подходит рассматривать все многоквартирные дома как жилую недвижимость.

Продолжайте читать эту статью в нашем блоге ->

Информация, представленная в этой статье, отражает мнение автора и не обязательно отражает мнение RealData® Inc. Материалы, содержащиеся в статьях на сайте realdata.com, являются не предназначены для предоставления юридических, налоговых или других профессиональных консультаций или заменяет надлежащий профессиональный совет и / или должную осмотрительность.Мы призываем проконсультироваться с юристом, CPA или другим подходящим профессионалом прежде чем предпринимать какие-либо действия в отношении вопросов, обсуждаемых в любой статье или размещение. Размещение любой статьи и любой обратной ссылки на автор и / или компания автора не означает одобрение или рекомендация продуктов или услуг автора.
Вы не можете воспроизводить, распространять или передавать какие-либо материалы на этот сайт без явного письменного разрешения RealData® Inc. или другие правообладатели.Содержание веб-сайтов, отображаемых или связанных с сайта realdata.com является защищенным авторским правом материалом соответствующих места.
советов по переезду в другую квартиру в том же комплексе

Если вы снимаете квартиру в Лавленде, может наступить время, когда ваши потребности изменятся, и вы будете вынуждены переехать. Однако часто в таких ситуациях люди хотят новую квартиру, но не обязательно хотят переезжать в новый комплекс. К счастью, многие жилые комплексы предлагают квартиры с различными функциями, которые могут стать идеальным решением.
В таком случае важно знать, чего ожидать при передаче квартир в том же здании. Вот несколько советов, которые помогут сделать переход плавным.

причин, по которым вы можете захотеть переехать в другую квартиру
Жизнь может измениться в мгновение ока, и ваши жилищные и финансовые потребности тоже могут быстро измениться. Возможно, вам понадобится дополнительная спальня для вашей растущей семьи, или, возможно, вы понимаете, что одна ванная комната просто не подходит для детей.У вас также могут быть физические потребности, из-за которых вам трудно попасть в квартиру на третьем этаже, или вы устали от шума соседей наверху. У вас могут быть непредвиденные расходы, которые вынуждают вас экономить деньги любым возможным способом, или, возможно, вы получили повышение и хотите вознаградить себя большой квартирой.
Независимо от причины вашего переезда в другую квартиру, вы должны знать, что делать, чтобы облегчить переезд.
Советы по перемещению в одном жилом комплексе
Если вы готовы переехать в другую квартиру, вы можете сэкономить немного хлопот, посмотрев на апартаменты в вашем существующем комплексе. При переводе следует помнить о нескольких вещах.
Поговорите со своим менеджером по недвижимости: Прежде чем вы сможете переехать, вы должны узнать, есть ли в вашем комплексе доступная квартира. Сообщите своему управляющему, что вы заинтересованы в поиске другой собственности, и узнайте, каковы их процедуры и требования для переезда.Возможно, вас поместят в список ожидания, если другая квартира недоступна, или вам, возможно, придется прыгнуть в квартиру, прежде чем кто-то другой потребует ее. Тем не менее, разговор с менеджером квартиры может дать вам правильное направление.
Задайте важные вопросы: Даже если вы переезжаете в один и тот же комплекс, вам, вероятно, придется подписать новый договор аренды. Однако от вас может не потребоваться выполнение некоторых других типичных шагов при аренде новой квартиры, таких как проверка арендаторов или внесение нового залога.Переезд в пределах вашего текущего жилого комплекса может сэкономить ваше время и деньги, но убедитесь, что вы хорошо осведомлены о том, что ожидается и что требуется.
Не недооценивайте хлопот переезда: Независимо от расстояния между вашей старой и новой квартирой, убедитесь, что вы готовы к переезду. Спустившись по лестнице, вы не сможете выбраться из двери и спуститься по узкой лестнице с большого негабаритного дивана, так что будьте готовы. Наем транспортной компании может стоить дороже, но они могут помочь вам выполнить работу быстрее и эффективнее.
Не думайте, что вам не нужно упаковывать: Опять же, расстояние, которое вам нужно преодолеть со своими коробками, не означает, что вам не следует их упаковывать. Упаковка предметов в коробки сделает переезд более плавным. Вы можете сделать упаковочные материалы более гибкими и креативными. Используйте корзины для белья или ящики комода вместо ящиков и одежды или полотенец вместо пузырчатой пленки, чтобы ограничить количество мусора, который у вас остается после переезда.
Перемещайте вещи понемногу, когда это возможно: Если ваша новая квартира в настоящее время пустует, спросите своего управляющего, можете ли вы начать перемещать свои вещи раньше срока. Это может быть невозможным, но если это так, вы можете медленно переносить более мелкие вещи, чтобы сделать большой переходный день более управляемым.
Вы по-прежнему будете нести ответственность за передачу коммунальных услуг: Всякий раз, когда вы снимаете квартиру, независимо от ее местоположения, вы несете ответственность за передачу ваших текущих услуг и создание новых. Отмените оплату коммунальных услуг, кабеля и Интернета в своей старой квартире и настройте эти услуги в новой, чтобы избежать неудобных ситуаций.
Перезонирование из жилого в коммерческое
В последнее время популярно преобразование коммерческой недвижимости в жилое — например, превращение гаража в кондоминиум. А как насчет перевода жилого помещения в коммерческое?
Коммерческая недвижимость — это доход. На его строительство ежегодно тратится около 90 миллиардов долларов.
Если у вас есть жилая недвижимость, стоит потратить время на ее преобразование в коммерческую. Но с чего начать?
Есть несколько вещей, которые нужно учесть, и многое сделать, прежде чем вы получите необходимое зонирование для вашей собственности.Продолжайте читать, чтобы узнать все, что вам нужно знать о преобразовании жилой недвижимости в коммерческую.
Оценка жилого фонда
При изменении зонирования жилого помещения на коммерческое у вас есть те же соображения, что и при строительстве коммерческой недвижимости с нуля: получение необходимых разрешений, выбор планировки офиса, заполнение форм изменения адреса и т. Д.
А вот с жилой недвижимостью ваши соображения немного другие.
Чтобы переоборудовать жилую недвижимость в коммерческую, нужно не просто повесить вывеску на улице и установить пандус для инвалидных колясок. Вы полностью меняете назначение структуры, а это значит, что, возможно, придется изменить и саму структуру.
Вот несколько вещей, которые следует оценить перед тем, как начать:
Влияние на сообщество : Если недвижимость еще не предназначена для коммерческого использования, подумайте о том, как шум или движение транспорта, вызванные вашим бизнесом, негативно отразятся на школах, семьях и т. Д.
Стоимость : Получите расценки на преобразование собственности. В зависимости от того, с чем вы работаете, может быть легко превысить бюджет.
Доступ: Даже если недвижимость является коммерческой зоной, могут существовать физические ограничения, которые затрудняют вход и выход клиентов и сотрудников.
Независимо от того, какую землю или здание вы выберете, проверка коммерческого здания имеет решающее значение для вашей оценки собственности.
Надежный, опытный строительный инспектор может предоставить вам понимание и информацию, которую вы иначе не имели бы, например, ожидаемые эксплуатационные расходы, возможные будущие ремонтные работы, наличие любых неразрешенных работ и соответствие ADA.
Это не место, чтобы срезать углы. Чем опытнее и тщательнее инспектор строительства, тем точнее будет отчет, а это значит, что вы будете точно знать, во что ввязываетесь.
Но есть еще одна вещь, которую следует учитывать: процесс переназначения.
Перевести недвижимость из жилого в коммерческое помещение
Даже самая готовая недвижимость в мире не может стать хорошим офисным помещением, если ее не использовать для коммерческого использования. И если здание изначально было спроектировано для использования в жилых помещениях, есть большая вероятность, что его придется перенести на новую зону, прежде чем вы сможете сделать из него новую штаб-квартиру.
Вот как можно изменить зонирование недвижимости из жилой в коммерческую.
Знакомьтесь, соседи
Прежде чем приступить к реализации своих планов, вам нужно получить одобрение правительства и сообщества. Посещение ассоциации соседей может помочь вам наладить отношения с вашим сообществом.
Выслушайте их опасения по поводу дорожного движения, загрязнения и других воздействий на территорию. Покажите, что вы готовы работать над решениями, которые сделают вас счастливыми.Если вы уже предвидели и спланировали против этих возражений, даже лучше.
Перейти на собрания по зонированию
Так же, как вы хотите встретить тех, кто по соседству будет принимать решения, влияющие на вашу собственность, вам следует ходить на собрания по зонированию. Вы получите ценную информацию о законах о зонировании и познакомитесь с теми, кто может сказать «да» или «нет» на ваши запросы о зонировании.
Узнайте о местном зонировании
Встречи по зонированию — отличное место для начала, но вам все равно придется делать домашнюю работу.Изменение зонирования жилья из жилого в коммерческое часто зависит от политики и местных тенденций.
Произошел ли переход на какой-либо другой объект собственности? Узнайте, как и почему они добились успеха.
Глубоко погрузитесь в демографические данные, преимущества для сообщества, историю зонирования и многое другое. Все, что вы можете найти, укрепляет вашу позицию, поможет.
Сделайте ваш запрос
После того, как вы проинспектировали вашу собственность, самое время подать запрос. Подайте документы с вашим предложением и дождитесь ответа от комиссии по зонированию и сообщества.
Внесите какие-либо изменения в запросы соседей или правительства. Составьте «План Б», если корректировки невозможны.
Если вы все сделали правильно, окончательное голосование должно быть в вашу пользу!
Правильное изменение зоны собственности
При изменении зонирования жилого помещения на коммерческое необходимо учитывать множество деталей. Наше руководство поможет вам отслеживать все, что вам нужно для успешного переключения.
Но прежде чем идти на одно собрание, убедитесь, что вас проверил квалифицированный инспектор коммерческого строительства.
Не все инспекторы созданы равными. И когда вы собираетесь посвятить все свои средства к существованию объекту недвижимости, важно внимательно присмотреться, прежде чем прыгать. Когда речь идет о недвижимости, не существует лимонных законов, и вы несете 100% финансовую ответственность за собственность, когда она окажется в ваших руках.
Свяжитесь с нами сегодня и убедитесь, что осмотр вашего имущества проведен правильно!
Как оценить коммерческую недвижимость
Варианты покупки, продажи, заимствования или даже аренды объекта коммерческой недвижимости часто зависят от оценочной стоимости здания.Однако оценить эту ценность — непростое дело. Будь то многоквартирный дом, промышленный комплекс, торговый центр или коммерческая структура, занимаемая владельцем, коммерческая оценка, как правило, более субъективна, чем отзывы о жилом доме.
Почему? Коммерческая стоимость часто зависит от неконтролируемых факторов, таких как текущая рыночная цена, по которой арендуются помещения, меньшее количество доступных сопоставимых площадей и общие затраты на техническое обслуживание (которые могут сильно варьироваться от отрасли к отрасли).И затем, конечно, возникает непростой вопрос: сколько покупатель готов заплатить.
1. Затратный подход
Этот метод оценки учитывает затраты на перестройку конструкции с нуля, принимая во внимание текущую стоимость соответствующей земли, а также строительные материалы и другие затраты, которые будут связаны с заменой существующей конструкции.
Затратный подход обычно применяется в тех случаях, когда трудно найти подходящие сопоставимые объекты, например, когда объект недвижимости содержит относительно уникальные или специализированные улучшения, или когда модернизированные постройки увеличили значительную стоимость лежащей в основе земли.
2. Метод сравнения продаж
Также известный как «рыночный подход», этот метод во многом основан на последних данных о продажах сопоставимых объектов недвижимости. Выбирая недавно проданные здания с аналогичной недвижимостью на той же рыночной площади, покупатель надеется установить справедливую рыночную стоимость рассматриваемой собственности.
Например, 12-квартирный дом можно сравнить с другим, который был продан в том же районе всего несколькими месяцами ранее. Хотя этот метод оценки обычно используется для оценки жилой недвижимости, у него есть один существенный недостаток.В зависимости от общих и локализованных рыночных условий может быть трудно найти недавние сопоставимые объекты аналогичной недвижимости.
3. Метод капитализации доходов
Этот метод оценки основан, прежде всего, на сумме дохода, который инвестор может рассчитывать получить от конкретной собственности. Этот прогнозируемый доход может быть получен частично из сравнения других аналогичных местных свойств, а также из ожидаемого снижения эксплуатационных расходов.
Предположим, здание приобретено за 1 миллион долларов, а ожидаемая доходность составляет 5% на основе исследования местного рынка.Ожидаемый доход в размере 50 000 долларов в год может быть увеличен за счет уменьшения неэффективности или перенесения других сопутствующих расходов на арендатора, таких как использование электроэнергии или воды . Вся ожидаемая будущая прибыль дисконтируется для отражения приведенной стоимости.
4. Множитель суммы валовой ренты
Метод оценки с помощью мультипликатора валовой ренты (МРЖ) измеряет и сравнивает потенциальную оценку имущества путем деления цены собственности на ее валовой доход. Другими словами, если вы приобрели коммерческую недвижимость за 500 000 долларов, и она ежегодно приносит 70 000 долларов валовой арендной платы, ваш GRM будет около 7.14 или 500 000/70 000 долларов. Эта формула оценки коммерческой недвижимости обычно используется для определения объектов недвижимости с низкой ценой относительно их рыночного потенциального дохода.
5. Стоимость двери
Этот метод оценки коммерческой недвижимости используется в первую очередь для многоквартирных домов, а не для единичных построек. Этот метод просто определяет стоимость всего здания на основе количества единиц. Например, здание с 20 квартирами по цене 4 миллиона долларов будет оцениваться в 200 000 долларов «за дверь», независимо от размера каждого дома.
6. Стоимость арендуемого квадратного фута
Квадратный метр, сдаваемый в аренду, сочетает в себе полезные квадратные метры (площадь, которую могут занимать арендаторы) с полезными для арендаторов помещениями общего пользования, такими как лестничные клетки и лифты. Используя эту методологию, вы можете экстраполировать стоимость арендуемого квадратного фута, сравнить ее со средней стоимостью аренды квадратного фута и оценить стоимость здания.
Например, если в здании имеется 10 000 квадратных футов, которые можно сдать в аренду, а средняя стоимость аренды квадратного фута составляет 12 долларов за квадратный фут в год, то покупная цена составляет 1 доллар.7 миллионов принесут 7% валового дохода от аренды. Однако, если вы знаете, что можете взимать арендную плату в размере 14 долларов за квадратный фут в год, оценка в 1,9 миллиона долларов даст такой же валовой доход.
В конце концов, каждый покупатель оценивает недвижимость по-своему. В оценке коммерческой недвижимости есть субъективный и ненаучный компонент. Лучшие инвесторы в коммерческую недвижимость отточили свое чутье, чтобы найти наиболее привлекательные сделки и наиболее эффективные методы оценки для каждого конкретного типа сделки.Узнайте больше о том, как First Republic может помочь вам в достижении ваших целей в сфере коммерческой недвижимости.
Определение стоимости жилой и коммерческой недвижимости
Когда дело доходит до инвестирования в недвижимость, есть одна вещь, которая имеет значение независимо от того, в какой тип собственности вы инвестируете.
Хотите больше подобных статей?
Создайте учетную запись сегодня, чтобы получать лучшие статьи блога BiggerPocket на свой почтовый ящик
Бесплатно зарегестрироваться
Стоимость объекта.
Почему это важно?
Перед тем, как я объясню, мне нужно уточнить одну вещь, чтобы мы все были на одной странице: Стоимость собственности Только имеет значение, когда вы ее покупаете, продаете или рефинансируете.
Большинство из вас, вероятно, уже это знают, но, учитывая то, что я видел во время последней аварии с недвижимостью, я чувствую, что мы все могли бы использовать здоровенное напоминание. После аварии я видел, как слишком много людей паниковали, когда их дом уходил «под воду». «Они сразу же начали продавать свою собственность из-за новой сверхнизкой стоимости. Эээ, привет … вам не нужно нести убытки по собственности, которую вы не продаете!
Теперь, когда мы говорим об инвестировании в недвижимость — а покупка и продажа являются важной частью этой отрасли — давайте поговорим о роли, которую стоимость собственности играет во всем этом.
Ключевое значение стоимости недвижимости
Вот оно — при инвестировании в недвижимость, стоимости недвижимости — это то место, где вы зарабатываете большую часть своих денег.
Это верно в следующих случаях:
Если вы заключите выгодную сделку (покупка собственности по цене ниже ее стоимости), вы можете заработать много денег в форме собственного капитала. С другой стороны, если вы переплачиваете за недвижимость, отрицательный капитал может быть первым из нескольких возможных потоков потери дохода.
Если вы продаете недвижимость дороже, чем вы за нее заплатили (и вложили в нее), вы получаете прибыль. Если вы не можете продать недвижимость столько, сколько вложили в нее, вы теряете деньги.
Если стоимость недвижимости резко возрастет или упадет, очень вероятно, что и другие потоки дохода будут затронуты таким же образом — потенциал стратегии выхода, денежный поток, качество арендаторов, процент вакантных площадей — все это повлияет на вашу прибыль.
Например, если вы меняете дом, совершенно очевидно, почему стоимость собственности имеет значение — вам нужно покупать по цене ниже рыночной, а затем продавать по новой рыночной стоимости или выше. Если в какой-то момент значение упадет ниже ожидаемого, вы можете понести убытки.
Если вы покупаете недвижимость для сдачи в аренду исключительно ради денежного потока, способность собственности поддерживать стабильный положительный доход может снизиться из-за тех же рыночных условий, которые вызывают снижение стоимости собственности: сокращение населения, потеря работы или промышленности, крайняя пустота , низкое качество аренды и т. д.

Максимизация прибыли
Стратегии инвестирования в недвижимость позволяют инвесторам дополнительно максимизировать прибыль, если они умно работают с ценностями собственности.
Например, , побуждающий к признанию. — популярный и стратегический способ увеличения прибыли. В некоторых случаях это может быть единственный способ получить прибыль. Принуждение к повышению стоимости осуществляется путем покупки недвижимости по определенной цене и последующего ее улучшения, в результате чего ее стоимость резко превышает первоначальную покупную цену (плюс сколько денег было потрачено на ее улучшение). Допустим, вы покупаете недвижимость за 50 000 долларов (а она стоит этой суммы) и вкладываете в улучшения на 25 000 долларов: внезапно собственность стоит 100 000 долларов, а не 75 000 долларов, которые вы на нее потратили.Это вызывает признание через улучшения.
Я собираюсь подробнее поговорить о принуждении к признательности, но давайте сначала вернемся к тому, как оценивается жилая и коммерческая недвижимость.
Связанные : Почему богатые вкладывают свои деньги в многоквартирную и коммерческую недвижимость
Как определяется стоимость жилой и коммерческой недвижимости
Важно знать, как определяется стоимость недвижимости.Как инвестору вы должны понимать, как лучше всего контролировать стоимость своей собственности. Когда я говорю «контролировать стоимость», я не имею в виду, что вы всегда сможете исправить снижение стоимости. Однако, зная, как определяется стоимость, вы можете на раннем этапе принимать обоснованные решения, которые помогут вам достичь максимально возможной стоимости вашей собственности.
Часто первое, что задает себе новый инвестор, — это вложить ли деньги в жилую или коммерческую недвижимость.Есть немало факторов, которые должны влиять на решение, в какой тип недвижимости инвестировать, но одна из первых вещей, которую нужно знать, — это то, как определяется стоимость.
Напоминаем:
Жилая недвижимость содержит от одной до четырех квартир, в которых живут люди. Жилая недвижимость состоит из домов на одну семью, дуплексов, триплексов и четырехквартирных домов.
Коммерческая недвижимость — это любое здание из пяти и более квартир. В нем могут разместиться люди или предприятия.Коммерческая недвижимость включает офисные здания, рестораны, складские помещения, склады и многоквартирные дома (помните, что все, что имеет более четырех единиц, считается коммерческой собственностью).
Итак, как оцениваются эти типы собственности?
Стоимость жилой недвижимости зависит от рынка — рынка недвижимости в целом и / или рынка в районе, где находится недвижимость. Состояние недвижимости также играет роль в уравнении, но по большей части рынок определяет стоимость жилой недвижимости.
Стоимость коммерческой собственности зависит от дохода, который она приносит. Стоимость коммерческой собственности будет определяться в зависимости от того, сколько денег она приносит. Подробнее об этом чуть позже.
Стоимость Жилая недвижимость
Стоимость жилой недвижимости зачастую легче понять большинству людей, потому что рынки жилой недвижимости более привычны. Стоимость жилья будет сначала определяться самим рынком, а затем (во вторую очередь) состоянием этой собственности в пределах рыночного спектра.Даже полностью отремонтированный красивый дом в безупречном состоянии может быть оценен только настолько, насколько позволяет рынок — если семь похожих домов поблизости (в точно таком же состоянии) выставлены на продажу по определенной цене, вы не сможете волшебным образом продать свой за цена значительно выше, чем у этих семи объектов. С другой стороны, если у вас есть полностью самосвальный дом в районе, в котором все хотят жить, вы можете продать его по довольно высокой цене. Или, как мы видели во время недавнего краха рынка недвижимости, когда цены на жилье резко падают, не имеет значения, где находится недвижимость и в каком состоянии: она теряет ценность.
Цены на коммерческую недвижимость
Коммерческая недвижимость для многих из нас немного более загадочна. Чтобы объяснить оценку коммерческой недвижимости, я собираюсь использовать два разных примера, которые приведут к одной и той же идее: ресторан быстрого питания и склад для самостоятельного хранения.
Если бы вы инвестировали в ресторан быстрого питания в качестве инвестора в недвижимость (не открывая франшизу быстрого питания), вы бы купили здание, в котором расположен ресторан. Этот ресторан быстрого питания затем заплатил бы вам арендовать помещение.Однако, если бы вы инвестировали в склад для самостоятельного хранения, вы бы купили бизнес, а не просто структуру, в которой он находится. В этом сценарии ваши арендаторы — это люди, арендующие у вас хранилище. В случае ресторана быстрого питания вашим арендатором будет отдельный бизнес (в котором вы не участвуете).
В любом случае вы получаете доход от какого-либо арендатора, который определяет стоимость собственности.
Общие сведения о предельных ставках
Если вы решите продать коммерческую недвижимость, прейскурантная цена будет зависеть от дохода, который она приносит.Рынок может иметь определенное влияние в этом вопросе (поскольку рынок может напрямую влиять на доход бизнеса), но цены на коммерческую недвижимость не зависят напрямую от рынка, как цены на жилую недвижимость.
Если вы имеете дело с коммерческой недвижимостью, вам необходимо понимать концепцию ставок капитализации . Я не буду вдаваться в подробности о ставках капиталовложений. Ставка капитализации сравнивает доход от собственности с ценой, по которой она продается. Уравнение в самой простой форме представляет собой годового дохода , деленного на покупной цены .Положительная ставка капитализации означает, что недвижимость приносит положительный доход. Отрицательная максимальная ставка означает потерю денежных средств. Как правило, положительные ставки капитализации в среднем составляют около 5-8%.
Допустим, стандартная ставка капитализации составляет 7%, и ваша коммерческая недвижимость приносит 80 000 долларов в год. Чтобы проверить стоимость вашей собственности, вам нужно подставить эти два числа в уравнение капитальной ставки: 80 000 долларов США / PRICE = 0,07. Чтобы получить максимальную ставку 7%, вам нужно будет оценить недвижимость примерно в 1 140 000 долларов. Следовать? Если доход собственности увеличивается или уменьшается с 80 000 долларов США, стоимость собственности должна измениться, чтобы сохранить максимальную ставку 7%.
Вот еще один способ взглянуть на это: если вы оцениваете недвижимость, указанную на сумму 2 миллиона долларов, и она приносит только 80 000 долларов в год, вы знаете, что вы смотрите на ставку капитализации, которая значительно ниже 7%. Посчитайте, и вы увидите, что максимальная ставка упадет до 4%. Хотя это не совсем ужасно, но ставка капитализации немного низкая, и вы можете дважды подумать, прежде чем покупать недвижимость за 2 миллиона долларов.
Вы можете немного поиграть с этими числами. Но помните — стоимость жилой недвижимости зависит от рынка, а стоимость коммерческой недвижимости зависит от дохода, который она приносит.
Почему это важно и как знание этого может помочь вам с вашими инвестициями?
Связанные : 12 творческих способов повысить ценность многоквартирных домов
Как повысить стоимость вашей собственности
Вот где начинается самое интересное.
Чтобы понять, как работает недвижимость, важно знать, как определяется ее стоимость. Но где эта информация становится действительно важной, так это когда вы пытаетесь увеличить стоимость инвестиционной собственности, чтобы увеличить свою прибыль.Вот почему так важно различать жилую и коммерческую недвижимость: если вы не понимаете, как оценивается каждый тип собственности, вы не будете знать, как повлиять на ее стоимость.
Вот как увеличить стоимость жилой и коммерческой недвижимости:
Жилая недвижимость : покупайте на повышающемся рынке или ждите, пока рынок подорожает; Улучшить состояние недвижимости
Коммерческая недвижимость : Увеличение дохода от недвижимости
Конечно, с жилой недвижимостью существуют ограничения, но при правильной покупке есть масса возможностей. Независимо от того, насколько вы улучшите жилую недвижимость, рынок в какой-то момент ограничит потенциальную ценность. Если рынок улучшится сам по себе, вы без усилий пожнете плоды. Конечно, вы не можете контролировать рынок, но вы можете повысить свои шансы на повышение стоимости недвижимости, покупая на стабильно растущих рынках (а не продавая свою собственность во время спада в сфере недвижимости!). Покупайте на растущем рынке, а затем ждите пика роста, чтобы продать.
Увеличить стоимость коммерческой недвижимости проще: достаточно как-нибудь увеличить ее доход.Если вы владеете многоквартирным домом, небольшое повышение арендной платы арендатора может значительно увеличить доход от собственности, тем самым увеличивая ее стоимость. Если рынок не допускает необоснованного повышения арендной платы, улучшите собственность, чтобы оправдать более высокую арендную плату. Возможно, вы добавите в здание дополнительные юниты. Кто знает. Но стоимость по-прежнему будет зависеть от дохода, поэтому, если вы хотите увеличить стоимость, увеличивайте доход.
Вот и все! Немного информации о стоимости недвижимости и о том, как она определяется, может помочь увеличить потенциальную прибыль от вашей инвестиционной собственности!
Опытные инвесторы, как вы наиболее творчески увеличили стоимость своей инвестиционной недвижимости? Какие из них были наиболее эффективными? Были ли какие-то неприятные последствия?
Обязательно дайте мне знать в комментариях!
Инспекций жилого фонда
Кодекс города Аллентауна по восстановлению и эксплуатации собственности устанавливает стандарты и процедуры обслуживания жилой и нежилой собственности, требующие проверки, восстановления, ремонта, устранения неудобств или принудительного сноса зданий, сооружений и жилья, необходимых для здоровья, безопасности и благополучия населения. жителей Аллентауна и сообщества.Инспекция жилой недвижимости отвечает за соблюдение Кодекса.
Программа регистрации и проверки съемных квартир
Все сдаваемые в аренду жилые единицы в Аллентауне должны быть зарегистрированы в соответствии с Постановлением о лицензировании жилых единиц.
Все сдаваемые в аренду жилые единицы в Аллентауне должны быть зарегистрированы в соответствии с Постановлением о лицензировании жилых единиц, сдаваемых в аренду. Чтобы зарегистрировать свою арендуемую квартиру, заполните и отправьте Заявление на регистрацию арендуемой квартиры (находится справа).Инспекция жилой недвижимости свяжется с вами, чтобы назначить проверку. Если ваша недвижимость пройдет проверку, вы получите лицензию на аренду.
Ознакомьтесь с Кодексом восстановления и эксплуатации собственности города Аллентауна и этими общими нарушениями кодекса, чтобы помочь вам подготовиться к проверке.
Лицензии на аренду жилой недвижимости должны продлеваться ежегодно и действительны в течение календарного года, в котором они были выданы. Владельцы будут получать ежегодный счет за продление лицензии, подлежащий оплате не позднее 30 апреля каждого года.Стоимость продления лицензии на аренду составляет 75 долларов за единицу. Применяются штрафы за просрочку.
Все владельцы сдаваемой в аренду собственности должны разместить этот документ об обязанностях собственника и жильца в каждой жилой единице.
Предпродажные проверки
Перед передачей права собственности все жилые объекты должны быть проверены на соответствие стандартам базовой безопасности и обслуживания в соответствии с Кодексом восстановления и обслуживания собственности города Аллентауна и допустимым назначением использования в соответствии с Постановлением о зонировании города Аллентауна.
Когда вы выставляете недвижимость на продажу:
Если вы продаете свою собственность, следуйте Процедуре предпродажной проверки, указанной в правом столбце этой страницы.
Первый шаг — заполнить и отправить форму запроса на предпродажную проверку (находится справа). Инспекция жилой недвижимости свяжется с вами, чтобы назначить проверку. Если ваша недвижимость пройдет проверку, вы получите Сертификат соответствия, который вам понадобится до заселения.Если жилищный инспектор выявляет нарушения жилищного кодекса, вы должны исправить нарушения до продажи своей собственности, если покупатель не согласится исправить нарушения кодекса.
Если покупатель соглашается исправить нарушения кодекса, выявленные во время предпродажной проверки, заполните и отправьте форму приемки.
При заселении в собственность:
Жалобы
Если вы хотите подать жалобу в отношении собственности, обратитесь в службу Residential Property Inspections по телефону 610-437-7694 или 610-437-7695.Инспектор рассмотрит жалобу.
Сообщения о нарушении правил поведения
Отчеты о нарушении правил поведения (DCR) выдаются Департаментом полиции другими государственными служащими арендаторам, поведение которых нарушает покой других в их помещениях. Три DCR в течение одного (1) года приведут к выселению. .