14.04.2024

Сдача коммерческой недвижимости в аренду как бизнес: Коммерческая недвижимость: как начать бизнес и не прогореть?

Коммерческая недвижимость: как начать бизнес и не прогореть?

Рынок коммерческой недвижимости активно развивается, и сегодня предоставление помещений в аренду является одним из самых прибыльных, стабильных и перспективных видов бизнеса. По разным данным, только в Москве сдается в аренду от 8 до 90 тысяч нежилых помещений под офисы, магазины, склады и т. д. И, несмотря на высокую конкуренцию, в этом сегменте бизнеса регулярно появляются новые игроки. Как войти на рынок коммерческой недвижимости и начать зарабатывать, а не нести убытки? Рекомендации экспертов помогут тем, кто готов стать игроком этого рынка и вести бизнес, приумножая собственные капиталы. 

Оцениваем доходы и расходы 

Владеть нежилым помещением — это полдела. Чтобы правильно сдать его в аренду,  необходимо: 

  • Проанализировать потенциальные доходы от объекта недвижимости. Ставки по офисным, торговым, складским помещениям разнятся.  

  • Выяснить потенциальные расходы (например, расходы на обслуживание объектов).

     

О том, какие расходы нужно учесть обязательно, рассказывает коммерческий директор комплекса «Румянцево» Виктория Ковалева: 

«В первую очередь займитесь налогами. На имущество и на землю, если есть земельный участок. Ставки по этим налогам обновляются каждые два года и являются существенной нагрузкой на бизнес. Составьте грамотный договор аренды, в котором обязательно пропишите расходы на эксплуатацию помещения. Если эти расходы лежат на плечах и арендатора, и арендодателя, то важно разработать эксплуатационную ведомость, чтобы точно понимать, какие расходы вам предстоит нести по договору аренды. Обязательно заложите эти расходы в свой бюджет». 

Формируем арендную ставку 

Грамотно выстроенная политика формирования ставок — важный пункт в системе предоставления помещений в аренду. Для разработки этой политики: 

  • нужно оценить средний уровень арендной ставки на территории, где располагается помещение.   

  • предусмотреть поднятие ставок. 

Не забудьте учесть потенциальное территориальное развитие. Возможно, на территории, где расположено помещение, вскоре проведут метро, возведут инфраструктуру. Политику ставок нужно продумать так, чтобы с появлением инфраструктуры можно было адекватно поднимать ставки и быть готовым к развитию своего объекта. 

Анализируем свою роль на рынке недвижимости 

Большинство экспертов рынка недвижимости отмечают — это не просто бизнес, а бизнес социально значимый.  

«Сдача в аренду коммерческой недвижимости — это не только способ получения долговременного стабильного дохода, но и участие в развитии своего региона. Благодаря владельцам коммерческой недвижимости и арендодателям в инфраструктуре района появляются новые торговые / офисные / развлекательные центры. А это предполагает создание дополнительных рабочих мест. Арендодатели, которые сдают площади небольшого размера, способствуют развитию малого и среднего бизнеса.

  

У игроков рынка коммерческой недвижимости регулярно расширяются возможности для взаимовыгодного партнерства (особенно если круг арендаторов широк, и рынок активно растет). Наконец, благодаря арендаторам повышается уровень бытового обслуживания населения, (например, часто в сдаваемых помещениях появляются разнообразные способы проведения досуга: кафе, детские клубы, фитнес-залы)

», — рассказывает о социальной важности аренды коммерческой недвижимости генеральный директор бизнес-центра «Кусково» Елена Ерина. 

Учитываем риски 

Несмотря на то что бизнес в сфере коммерческой недвижимости — бизнес стабильный, нужно понимать: предоставление коммерческих помещений в аренду не несет такой же высокой доходности, как бизнес рисковый (относительно продаж квартир, например, где маржинальность может быть гораздо выше). 

Среди рисков этого бизнеса эксперты отмечают: 

  • рост тарифов на коммунальные услуги, 

  • увеличение эксплуатационных и прочих расходов,  

  • непредсказуемая налоговая политика государства (особенно частые изменения кадастровой стоимости).   

Планируем на перспективу  

Чтобы окончательно понять, стоит сдавать коммерческое  помещение в аренду или нет, проанализируйте территорию на наличие перспективного конкурентного фона, который может появиться в будущем: 

«Бывает, что конкуренты начинают появляться вокруг, а вы это не предусмотрели. Поэтому прежде чем сдавать помещение, полезно обратиться к градостроительной документации Москвы, посмотреть генплан, изучить архитектуру города, запросить сведения о перспективном развитии территории. Нужно понять, что город планирует развивать на этой территории, будет ли увеличиваться конкурентный фон или нет. Надо спрогнозировать, какие ещё торговые или офисные помещения могут появиться поблизости. И на основе этого принимать решение — либо сдавать помещение, либо продавать сейчас, пока это еще актуально», — советует Виктория Ковалева. 

Получение стабильного дохода от сдачи помещения в аренду возможно только после грамотного и взвешенного планирования будущего бизнеса.

В противном случае неминуемы убытки. Чтобы избежать их, можно обратиться за помощью к посредникам или найти грамотного управляющего. Главное — бизнес в сфере коммерческой недвижимости лоялен к новичкам, но только к тем, кто готов думать, анализировать и все просчитывать наперед. 

Готовые бизнес планы аренда помещений

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в приобретение имущественного комплекса площадью 3000 кв.м. с последующей сдачей помещений в аренду. Цель разработки бизнес плана: для получения кредита; Объем работы: 132 страниц; Горизонт бизнес планирования: 10 лет. Бизнес планом предполагается приобретение имущественного комплекса и проведение косметического ремонта в нем. Приобретение и ремонт планируется завершить в течение одного месяца, а уже со следующего месяца инициатор проекта начнет получать доход от сдачи помещений в аренду. Здание находится в районе сосредоточения различных организаций автомобильного бизнеса, что предполагает его использование под …

Подробнее. ..

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в приобретение 10-ти этажного жилого дома площадью 6000 кв.м. с последующей сдачей квартир в аренду. Цель разработки бизнес плана: для привлечения кредита; Объем работы: 57 страниц; Горизонт бизнес планирования: 20 лет. В рамках бизнес плана планируется приобрести строящейся жилой дом, состоящий из 120 квартир. Дом включает: однокомнатные квартиры средней площадью 43 кв. м. в количестве 60 шт.; двухкомнатные квартиры средней площадью 65 кв. м. в количестве 60 шт. После приобретение жилого дома планируется осуществить отделку квартир, на что уйдет …

Подробнее…

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в создание IT-парка. Цель разработки бизнес плана: для получение статуса резидента в технопарке; Объем работы: 35 страниц; Горизонт бизнес планирования: 5 лет. Бизнес планом предполагается строительство офисного центра общей полезной площадью 4000 кв.м. и сдача его площадей в аренду IT — компаниям. Проект должен получить льготы и поддержку, предоставляемую компаниям, являющимися резидентами особых экономических зон.

В качестве конкурентного преимущества реализуемого проекта является большое сосредоточение в одном месте компаний из сферы IT, что позволит в перспективе создать целый технический кластер …

Подробнее…

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в строительство офисного центра площадью 1700 кв.м. Цель разработки бизнес плана: для привлечения кредита; Объем работы: 82 страницы; Горизонт бизнес планирования: 6 лет. На момент разработки бизнес плана уже осуществлены земляные работы и устройство фундаментов, стен, перекрытий и дверных блоков. За счет средств привлекаемого банковского кредита планируется завершить строительство офисного центра. Строящийся офисный центр будет иметь следующие характеристики: этажность – 3 этажа и подвал; площадь участка — 600,00 м2; общая площадь – 1 700,00 м2; полезная площадь – 1 …

Подробнее…

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в приобретение офисного комплекса общей площадью 2800 кв.м. с последующей сдачей помещений в аренду. Цель разработки бизнес плана: для привлечения кредита; Объем работы: 114 страниц; Горизонт бизнес планирования: 10 лет. Приобретаемый офисный центр имеет следующие технические характеристики здания: земельный участок – общая площадь 2500 кв.м.; общая площадь – 2800 кв.м.; этажность — 3 этажа и подвал; фундамент – железобетонные блоки; стены и их наружная отделка – кирпич; перегородки – кирпич; междуэтажные перекрытия – железобетонные плиты; крыша – оцинкованное железо; …

Подробнее…

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в приобретение и ремонт здания с последующей реализацией и сдачей нежилых помещений в аренду. Цель разработки бизнес плана: для привлечения кредита; Объем работы: 188 страниц; Горизонт бизнес планирования: 10 лет. Приобретаемое здание имеет следующие характеристики: Этажность – 3 этажа; Материал стен: красный кирпич; Общая площадь – 1000 кв.м.; Полезная площадь – 800 кв.м.

Подробнее…

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в строительство торгово-логистического центра с последующей сдачей помещений в аренду. Цель разработки бизнес плана: для привлечения кредита банка; Объем работы: 72 страницы; Горизонт бизнес планирования: 5 лет. Планируется предложить на рынке услуги по аренде нежилых помещений, договорами с заказчиками будет предусмотрена ежегодная индексация арендных ставок на 7%. Земельный участок расположен в новом квартале города, где ведется строительство жилых домов, построен новый детский сад. Планируется достроить торгово-логистический центр, строительство которого ведется уже продолжительное время. Планируется построить трехэтажное здание, общей площадью …

Подробнее…

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в приобретение здания с последующей сдачей нежилых помещений в аренду. Цель разработки бизнес плана: для привлечения кредита банка; Объем работы: 69 страниц; Горизонт бизнес планирования: 5 лет. В рамках проекта планируется сделать инвестиции в приобретение здания и проведение косметического ремонта в нем. Для организации косметического ремонта здания предполагается привлечь подрядчика. Приобретаемое здание будет иметь следующие характеристики: площадь земельного участка — 85000 кв. м; целевое назначения здания – административно-бытовой корпус; год постройки – 1987г.; высота здания 12,6 м.; процент износа …

Подробнее…

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в приобретение 2-х имущественных комплексов с последующей сдачей в аренду коммерческой недвижимости. Цель разработки бизнес плана: для привлечения кредита; Объем работы: 131 страница; Горизонт бизнес планирования: 10 лет. В рамках проекта предполагается приобрести имущественный комплекс общей площадью 800 кв.м. и имущественный комплекс, состоящий из 3-х нежилых помещений, общей площадью 1 800 кв.м. Приобретаемые офисно-производственные комплексы находятся в отличном состоянии. Приобретаемые для сдачи в аренду объекты коммерческой недвижимости имеют следующие конкурентные преимущества перед аналогичными комплексами: помещения имеют большую площадь; удобные …

Подробнее…

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в приобретение офисно-производственного комплекса с последующей сдачей помещений в аренду. Цель разработки бизнес плана: для привлечения кредита банка; Объем работы: 93 страницы; Горизонт бизнес планирования: 7 лет. Предполагается, что здание будет приобретено и отремонтировано в течение 1 месяца, с этого же периода инициатор проекта начнет получать доход от сдачи здания в аренду. На сегодня офисно-производственный комплекс полностью сдан арендаторам на основании долгосрочных договоров. При смене собственника здания договора аренды не утратят юридической силы. В здании представлены следующие виды бизнеса: …

Подробнее…

Как сдавать коммерческую недвижимость в аренду: бизнес и налоги

Перспективный вариант пассивного заработка — вложить свободные средства в офисные, торговые или иные площади аналогичного назначения, а потом сдавать их во временное пользование. Однако успех такого дела гарантирован только после тщательного анализа ситуации на рынке и расчета рентабельности.

Исходя из особенностей аренды разных типов коммерческой недвижимости, можно заранее представить, как пойдет бизнес. Например, офисы востребованы и приносят высокий доход, но при условии хорошего обустройства и расположения в районах с развитой инфраструктурой. Сдача в аренду промышленных зданий — непростая задача, но зато подобная коммерческая недвижимость рассматривается как высокодоходный и стабильный бизнес. Для торговых помещений также важна локация и внешняя привлекательность.

Как заняться арендой коммерческой недвижимости?

Чтобы начать такую деятельность, понадобится:

  1. Найти подходящий объект. При выборе оценивается спрос на аренду, реальная рыночная стоимость коммерческой недвижимости, технические характеристики помещений, расположение (часто предъявляется как главное преимущество бизнеса).
  2. Рассчитать окупаемость и ожидаемую прибыль. Определить, в какой правовой форме вести деятельность и по какой системе уплачивать налоги.
  3. Заключить сделку купли-продажи.
  4. Зарегистрироваться как предприниматель (хотя сдавать в аренду коммерческую недвижимость разрешается и физическим лицам, выгоднее делать это от имени ИП или хозяйствующего общества).
  5. Подать объявление или другим способом довести соответствующую информацию до потенциальных арендаторов.
  6. Оформить договор.

Как зарабатывать на аренде коммерческой недвижимости больше

Обычно, только крупные компании готовы снимать просторные помещения целиком или все задание. Чтобы повысить востребованность, необходимо поделить имеющуюся площадь на части и заключать сделки с несколькими клиентами. Предварительно придется поставить каждый обособленный объект на кадастровый учет.

Выбирайте универсальные объекты, так как они легко приспосабливаются под разные цели и пользуются повышенным спросом.

Чтобы сэкономить на налогах, учет лучше вести по упрощенной системе (6 % с доходов или 15 % с доходов за минусом расходов).

Аренда коммерческой недвижимости, как бизнес-идея

Доброго времени суток, друзья! Самое время научиться правильно вкладывать имеющийся капитал. Прошедшие тяжелые месяцы многих бизнесменов вывели из равновесия, поэтому появилась возможность повысить собственные доходы. Разумеется, никто не предлагает совершать мошеннические действия или заниматься рейдерскими захватами. Оптимальным вариантом сейчас становится аренда коммерческой недвижимости, которая принесет приличный доход при минимальных затратах времени.

Аренда коммерческой недвижимости в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах страны – дорогостоящий шаг. По этой причине при наличии достаточного начального капитала можно заняться субарендой. Быть может, это покажется уже известным принципов, но в нынешние времена он обретает новый смысл, который гарантирует значительную прибыль. Мы не станем поэтапно разбираться с этой бизнес-идеей, а обратим внимание лишь на преимущества, а также дадим пару ценных советов.

Как заработать на аренде коммерческой недвижимости?

Аренда коммерческой недвижимости способна приносить денег. Причем вам не придется активно заниматься бизнесом, ежедневно расходуя целую кучу личного драгоценного времени. Однако мало кто правильно понимает, каким образом можно организовать стабильную прибыль. По этой причине мы постараемся выделить несколько наиболее действенных способов.

Способ 1. Субаренда коммерческой недвижимости

Разумеется, наиболее простым и вполне выгодным способом является субаренда коммерческой недвижимости. Давно уже предприниматели не связываются напрямую с владельцами, так как им проще пообщаться с целой фирмой, предлагающей разнообразные варианты в собственном каталоге. По этой причине мы считаем данный путь наиболее простым, хотя доходы от него останутся слишком ограниченными.

Серьезным минусом назовем разницу в стоимости помещений. Действительно, превысить среднюю рыночную цену для того или иного района не удастся, а значит, посредник получит лишь маленькую сумму. Да, ему не придется прикладывать никаких усилий или даже не вкладываться, если получится правильно договориться с настоящим владельцем. Тем не менее, и в нынешних условиях занижать сумму нельзя, что влечет за собой дополнительные трудности.

Способ 2. Разделение коммерческой недвижимости

Если всерьез заинтересовала аренда коммерческой недвижимости, ее можно превратить в крупный бизнес-проект. Наши эксперты подсчитывали возможные доходы от данной методики, и они оказались достаточно большими, чтобы стать реальным инвестиционным проектом. О чем же идет речь? Разумеется, о разделении больших площадей для обеспечения доступности руководителям малых и средних предприятий.

Отсутствие огромного начального капитала часто превращается в серьезную проблему. Из-за нее руководителям приходится довольствоваться имеющимися помещениями, которые никак не соответствуют их потребностям или требованиям к району размещения. Если вы хотите начать сотрудничество с массой клиентов, проще всего выбрать просторную недвижимость, потом разделить ее и сдать в субаренду. В таком случае доход окажется значительным, хоть и придется потратить время на рекламу и привлечение потенциальных арендаторов.

Способ 3. Целевой ремонт и субаренда

Аренда коммерческой недвижимости – это не просто шаг, а распространенный бизнес. Мы постарались максимально подробно разобраться в вопросе, поэтому сразу отметили огромный плюс, таящийся в целевом ремонте того или иного помещения. Во многих случаях он оказывается полезным решением, которое позволяет заранее подыскать потенциальных клиентов, чтобы сразу ориентироваться на их потребности и запросы.

В чем же смысл? В данном случае мы предлагаем взять абсолютно пустое помещение и без ремонта. Легче всего сделать это в новом торговом или бизнес-центре, где сразу после строительства можно найти множество вариантов. На практике такое решение оптимально, ведь опытный бизнесмен наверняка всегда ориентируется на определенную аудиторию. Отличным примером является сдача кабинетов для массажа, когда изначально снимается большое помещение, потом оно разделяется и делается разнообразный ремонт. В результате можно «заламывать» цену, не опасаясь потерять потенциальных клиентов.

Сложности заработка на аренде коммерческой недвижимости

Быть может, некоторые из вас уже сейчас заинтересовались доходом от аренды коммерческой недвижимости. В таком случае мы сразу укажем несколько сложностей, с которыми чаще всего приходится сталкиваться. Да, нам хочется верить, что вы заранее обойдете их, но в реальности обычно этого сделать не удается, а значит, лучше ожидать возможные неприятности и подготовиться к ним. О чем же идет речь?

  • Завышенная цена;
  • Оформление документов;
  • Поиск клиентов.

Сразу хотим отметить, что в той же Москве найти выгодное предложение непросто. Часто даже пустые помещения приходится снимать по огромной цене, что приводит к невыгодности субаренды. Это извечная проблема, с которой справиться никак не получается. Правда, в нынешние времена она немного сгладилась, причиной чего является низкая платежеспособность некоторых организаций. В результате чего уже сейчас освободилось множество «вакантных местечек». Можно воспользоваться ими, чтобы потом спокойно подыскать клиентов для гарантированного заработка приличных сумм.

Кроме того, аренда коммерческой недвижимости часто осложняется оформлением документов. Начинающие предприниматели не уверены в том, что свободно справятся с этой задачей, но это ошибка. Если нет собственных познаний, можно без труда обратиться к одному из нотариусов, который займется обязательными бумагами. Ему потребуется всего пара дней и небольшая сумма на выполнение всех формальностей, соответственно, ни о каких задержках речь не пойдет. Да, в законодательстве прописаны жесткие требования, но и с ними удастся справиться, не прикладывая никаких дополнительных усилий.

Последней проблемой, с которой сталкиваются предприниматели, является поиск клиентов. Аренда коммерческой недвижимости все-таки является специализированной сферой деятельности. Из-за этого иногда после разделения не так просто найти достаточное количество арендаторов. Только мы готовы предложить решение и с этим вопросом. Конечно, обойтись парой слов никак не получится, а значит, лучше подробно разберемся в вопросе.

Как найти клиентов для аренды коммерческой недвижимости?

Аренда коммерческой недвижимости в Москве заставляет научиться правильно и быстро находить нужных клиентов. Сегодня для этого нужно просто воспользоваться сразу несколькими способами, которые мы хотим описать. После чего вам придется просто потратить время на использование проверенной методики, чтобы потом увидеть стабильность получаемой прибыли.

Способ 1. Рекламные сети

Рекламные сети – наиболее простой и надежный способ распространения информации о собственных услугах. Сегодня в интернете намного легче найти необходимых клиентов в любой сфере, поэтому и аренда коммерческой недвижимости в данном случае не станет исключением. Следует подумать о том, размещение даже пары объявлений гарантирует стабильный интерес, а вместе с тем и скорое подписание договоров о сотрудничестве.

Рекламные сети сегодня активно используются всеми предпринимателями. Из-за этого есть смысл всерьез задуматься о размещении собственных объявлений. Хотя они окажутся по-настоящему целесообразными только для небольших помещений, рассчитанных на малый и средний бизнес, крупные арендаторы предпочитают иные источники информации.

Способ 2. Социальные сети и мессенджеры

Кто-то часто говорит о том, что социальные сети и мессенджеры не подходят для рекламы аренды коммерческой недвижимости, но это неправда. Секретом является правильный выбор тематики, которая должна на сто процентов соответствовать выбранному направлению работы. В частности, мы снова вернемся к массажным кабинетам. В таком случае можно сделать группу или канал о массаже для активного распространения данных об имеющихся свободных помещениях.

Активное развитие собственных групп и каналах в мессенджерах дает огромный плюс. Мы уже проверяли подобный способ, поэтому можем уверенно говорить о правильности сделанного выбора. Профессионалы развивают сообщества буквально за 1 неделю, а потом в них удается свободно распространять информацию среди подписчиков. Пора уже серьезно относиться к бизнесу в любой сфере и распространению рекламных объявлений.

Способ 3. Собственный сайт

Аренда коммерческой недвижимости при большом размахе потребует создание собственного сайта. Тут уже мы разговор ведем о настоявших риэлтерских агентствах, где в каталоге предлагаются различные помещения. Причем для этого не потребуется больших усилий, а потом уже можно будет использовать любые доступные методики проведения рекламных кампаний и акций.

В любом случае эксперты говорят о том, что запуск сайта является идеальным вариантом для любого бизнеса. Подготовив качественные фотографии и описания, удастся завлечь потенциальных клиентов. Это позволит буквально за пару недель подписать договора на все свободные помещения. После чего останется просто подсчитывать собственные доходы в конце месяца.

Длительная или краткосрочная аренда недвижимости

Аренда коммерческой недвижимости после нашего описания наверняка окажется ясной и простой. Однако мы хотим решить последний вопрос, касающийся срока действия договоров о сотрудничестве. Иногда неопытные новички уверены, что намного проще сразу подписать бумаги на пользование в течение 3-6 месяцев, но это может стать ошибкой.

Сопоставление доходов подсказывает, что лучше почти посуточно сдавать небольшое помещение. Да, это сложный шаг, требующий особой активности, но на него стоит пойти ради финансового благополучия. Конечно, он рассчитан только на малые площади и постоянной аудитории, однако это не такая уж и проблема для профессионала.

Вместо заключения

Аренда коммерческой недвижимости в Москве и по всей России – реальный бизнес. Подготовив некоторый  начальный капитал, можно сразу перейти в новую сферу, которая в короткие сроки превратится в ощутимый источник дохода. Только вам решать, какой вариант выбрать, но в любом случае стоит заранее быть уверенным в успехе.

Смотрите крутые и невероятные эксперименты, взрывы, краш тесты, иллюзии и обман зрения и многое другое https://teleg.run/bigbuble

Мечта инвестора: как коммерческая недвижимость дает заработать в кризис

Мечта инвестора: как коммерческая недвижимость дает заработать в кризис

Многие из нас слышали, что инвестиции – лучший способ защитить себя от кризиса, потери работы, а также они помогают защитить свои сбережения. Часто советуют инвестировать в недвижимость, и сегодня на примере ЖК Континенталь мы расскажем как это можно сделать.

Способы инвестирования в коммерческую недвижимость.

  1. Конечно самый очевидный способ – купить коммерческую недвижимость для своего бизнеса. При таком варианте вы становитесь собственником помещения и больше не платите за аренду площадки для развития своего бизнеса. При этом такое помещение можно использовать и в других целях, если решите перенести свой бизнес на другую площадку.
  2. Вторым очевидным способом является сдача коммерческой недвижимости в аренду. В этом варианте вы уже не экономите на аренде для своего бизнеса, а зарабатываете ежемесячный доход. Спрос на аренду есть всегда, ведь на старте бизнеса аренда – более доступный вариант. 
  3. Не самый очевидный, но возможный способ – покупка торговых площадок или офисов в доме, на этапе строительства и продажа их по более высокой цене после сдачи дома. Таким образом вы заработаете на разнице в цене. А если перед продажей сделаете ремонт в помещении, ваш доход увеличиться.

Какие виды помещений предлагает ЖК Континенталь.

– Торговые площадки первого этажа. Такое помещение можно купить для магазина одежды, аксессуаров, домашнего текстиля или любого другого. Площади от 95 квадратных метров позволят комфортно разместить витрины с любой продукцией. Конечно, такие площадки лучше покупать под свой бизнес, ведь аренда больших помещений не очень популярна. 

– Офисные помещения встроенно-пристроенного центра. Офисными они называются условно и разместить в них можно разные виды бизнеса. На площади от 25 метров квадратных могут разместиться массажные кабинеты, косметологические кабинеты, стоматологии, химчистки, ремонт компьютерной техники, коворкинг или IT-компания, и это только некоторые из возможных вариантов использования помещений. Такой вид коммерческой недвижимости может стать отличным вариантом офиса рядом с домом для себя, новым филиалом вашего бизнеса или вариантом для сдачи в аренду.

Чем ЖК Континенталь хорош для бизнеса? 

Своей привлекательностью для клиентов любого бизнеса. Дом находиться на оживленной улице рядом с метро, рядом находиться два университета и это в одном из самых больших спальных районов Харькова. Дом будет привлекать к себе внимание новым фасадом, который выгодно выделяется на фоне окружающей застройки. Вот вам причины, почему стоит выбрать ЖК Континенталь для покупки нежилой недвижимости:

– удобно найти – больше не нужно будет записывать длинные голосовые соо или видео инструкции о том, как найти офис. И клиенты не будут отказываться от ваших товаров или услуг просто по той причине, что не нашли офис. 

– большой поток людей – каждый день мимо дома ходят жители района и студенты университетов. Это огромный поток людей, которые потенциально могут стать вашими клиентами. 

– панорамное остекление в магазинах и офисах – это даст возможность делать большие витрины и рекламные вывески, тем самым привлекая большее количество клиентов.

– отопление коммерческой недвижимости от крышной газовой котельной. Мы заботимся не только о жителях дома, но и о тех, кто будет строить в нем свой бизнес. Вам не придётся придумывать, как отопить свой магазин или офис, вам не нужно будет оплачивать огромные счета за электрическое отопление. Это гарантирует вам комфорт в зимний период.

– высокие потолки – мы делаем их с высотой 380 сантиметров. Это позволит создать в офисах и магазинах уют, а значит клиентам всегда будет приятно вернуться.

– наличие паркинга – по фасаду дома со стороны ул. Валентиновской будет размещен гостевой паркинг. Это позволит клиентам комфортно добираться к вам на автомобилях и не волноваться о парковке.

Какие дополнительные услуги может предложить застройщик ЖК Континенталь?

Если наши коммерческие помещения окажутся недостаточной площади для ваших проектов – мы предлагаем варианты объединения нескольких соседних помещений. Так можно организовать идеальное пространство для любого бизнеса.

Вы можете купить офис или магазин с ремонтом. Вам не нужно будет искать опытных рабочих, заниматься закупкой строительных материалов и тратить на это свое время. Эти заботы на себя возьмет наша команда. Также это даст возможность начать зарабатывать с вашего помещения сразу после сдачи дома, ведь ремонтные работы мы проведем на этапе строительства.

Вы можете заказать у нас дизайн-проект и мы позаботимся о его реализации. В этом варианте вы получите не просто ремонт, а реализацию всех ваших пожеланий в дизайнерском исполнении.

Еще немного советов:

– Для сдачи в аренду лучше выбрать минималистичный ремонт в светлых тонах, такой вариант будет легче адаптировать под любой бизнес.

– Чаще ищут небольшие помещения для аренды. Это связано со стремительным развитием малого бизнеса.

– В аренду можно сдавать коммерческую недвижимость на почасовой основе или даже сдавать отдельное рабочее место в ней. Этот вариант подойдет для сдачи рабочего места фрилансерам, можно организовать конференц-зал или фотостудию, также танцевальный или фитнес зал. При таком варианте нужно позаботиться о наличии администратора.

Теперь вы знаете немного больше о коммерческой недвижимости, которую можно купить в доме на Студенческой. Обратитесь в отдел продаж и получите еще больше информации от наших менеджеров!

Как заработать 25% годовых на коммерческой недвижимости? / D5Invest

Крупные инвесторы бьют тревогу — ставки по депозитам снизились до исторических минимумов, отзыв лицензии у банков из списка ТОП-50,  рынок ценных бумаг в стагнации, где еще можно заработать с надежностью от 20% за год,при этом не рискуя капиталом, не погружаясь в управление, торговлю или операционное участие? Мы знаем ответ.

 

С 2006 мы провели 47 сделок по продаже и более 50 сделок по аренде недвижимости сетевым федеральным арендаторам. Сегодня эти сети знают все: Пятерочка, Дикси, Магнит и Перекресток. Условия для таких гигантов- целая наука. Для того, чтобы крупный сетевой ритейл обратил внимание на помещение нужно учесть множество факторов. О них мы еще поговорим в этой статье.

Около 65% помещений в новостройках СПБ площадью от 300м покупаются для сдачи в аренду. Покупатель рассчитывает заработать на достройке объекта и на выгодной сдаче его в аренду. Вернуть свои вложения полученными арендными платежами за 8,5 лет — минимальный уровень, на который рассчитывают такие покупатели.  Иногда инвесторы приобретают помещение с арендатором, а иногда сами занимаются сдачей объекта в аренду. Готовый инвестиционный проект от компании D5invest это решение “под ключ” во всех смыслах — вы покупаете помещение в строящемся доме вместе с предварительным договором аренды. По этому договору аренды крупный федеральный арендатор гарантирует взять в аренду ваше помещение в день получения ключей и платить аренду ежемесячно в течении 10 лет, каждый год увеличивая размер платежа на 5-7%.  

Основываясь на нашем опыте покупки и сдачи помещений в аренду мы выявили стратегию инвестирования в недвижимость с рентабельностью от 25% годовых. Об этом и пойдет речь в этой статье.

 

Цель

Важно понять, зачем вы покупаете тот или иной объект. Цели покупки могут быть разные: спекуляция на стоимости недвижимости; улучшение объекта и перепродажа с маржой; использование для своего бизнеса; покупка, сдача в аренду и продажа готового инвестиционного проекта. Это разные цели, под которые нужны разные объекты. Часто покупатель тратит время на просмотр всего рынка, надеясь найти универсальное решение, которое принесет результат по всем целям. Он советуется со знакомыми, пытается учесть все мнения. При этом его цель совершенно отличается от целей его советчиков. И вместо покупки он лишь тратит время, в течении которого мог бы зарабатывать на сделках.

Наша цель — увеличить размер капитала на четверть в рамках 365 дней. Для этого нам придется купить помещение в стройке, сдать его в аренду продуктовому магазину на долгосрочной основе и продать физическому или юридическому лицу как готовый арендный бизнес, создающий пассивный доход.

 

Для этого мы углубимся в следующие разделы:

  • Приобретение недвижимости в новостройке;
  • Условия для арендатора;
  • Выгода;

Приобретение недвижимости в новостройке

 На рынке новостроек существует 2 способа приобретения недвижимости в новостройке:

 

ДДУ (Договор долевого участия)- это форма инвестиционной деятельности в строительстве, при которой строительная или инвестиционная организация (застройщик) привлекает денежные средства граждан и юридических лиц (участников долевого строительства, «дольщиков» ) для строительства объектов недвижимости. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства участникам долевого строительства.

 

ЖСК (Жилищно строительный кооператив)- форма объединения покупателей жилья в целях строительства и управления им, основанная на слиянии денежных паевых взносов.

 

Отличия методов

Договор долевого участия подлежит обязательной регистрации в УФРС таким же образом, как и договор по купле-продаже недвижимости на вторичном рынке. Договор ЖСК не подлежит регистрации в УФРС. Поэтому покупатели, приобретающие помещения по ДДУ застрахованы от двойных продаж, а покупатели по договорам ЖСК – нет.

В ДДУ четко оговорена стоимость приобретаемого объекта и изменению она не подлежит. По договору ЖСК стоимость помещения может изменяться при наличии дополнительных расходов строителей. Дополнительные расходы в ходе строительства, как правило, возникают.

В Договоре по ФЗ 214 или в ДДУ четко оговорены сроки окончания строительства. Если застройщик не укладывается в эти сроки, он уплачивает существенные штрафы. Практика показывает, что застройщики, работающие по ФЗ 214, укладываются в сроки. По договору ЖСК компания-застройщик не несет никакой ответственности за нарушение сроков.

По договору ЖСК застройщик может предоставлять покупателю рассрочку на бОльший период, чем период строительства. По ДДУ длительная рассрочка, превышающая период строительства невозможна.

По ДДУ в случае рассрочки она идет без процентов (если быть точной, проценты уже заложены в цену, но цена не изменяется). По договору ЖСК происходит, как правило, процентная рассрочка.

В случае разрыва договорных отношений между покупателем и застройщиком при ДДУ покупатель вернет все деньги, при договоре ЖСК в лучшем случае покупатель вернет 90% своих средств, в худшем – 0%

По ДДУ застройщик обязан предоставить всю разрешительную документацию до начала продаж в УФРС, а также выложить всю документацию в открытый доступ. Застройщики, работающие по договорам ЖСК, этого делать не обязаны.

Какой метод выбрать- личное дело каждого покупателя. Эти методы влияют , и на стоимость объекта , и на юридическую составляющую сделки.

 

Условия для арендатора

 У крупного сетевого ритейла есть свои требования к помещениям. Вот некоторые из них:

  • площадь не менее 300м2;
  • 1й этаж;
  • минимум 3 входа в помещение;
  • электр.мощность от 20 кВт;
  • расположено в жилом квартале;
  • минимум конкуренции вокруг;
  • высота потолков от  2.8 м.;
  • возможность получить лицензию на продажу алкогольной продукции.

Около 30% выручки магазина составляет продажа алкогольной продукции, поэтому нам важно выдержать расстояние от нашего помещения до школ, детских садов и больниц. Потому что без алкогольной лицензии размер арендной платы будет ниже.

Нюансов еще может быть очень много, но основные параметры мы учли.

После того, как арендатор начал торговлю в вашем помещении, аналитики этой сети начинают пристально следить за динамикой ежемесячной выручки. Такое наблюдение длится около 11-24 месяцев. Отрицательная динамика продаж может послужить причиной для расторжения долгосрочного договора по инициативе арендатора в одностороннем порядке.

 

Поэтому к вопросу выбора объекта для сетевого ритейла стоит подходить профессионально и пользоваться помощью юристов и экспертов по недвижимости.

 

Выгода

 Заработать 25% можно двумя путями:

  • достроить объект, заработав на строительстве;
  • достроить заработав на строительстве, сдав в аренду продать как готовый бизнес;

      Первый путь, возможно, даст до 15-20% прибыли, но, бывают исключения.

         Рассмотрим оба варианта  с точки зрения рентабельности  

 

Купили и продали
  • От покупки объекта на стадии котлована до продажи его в состоянии 50% готовности  пройдет примерно 6-8 месяцев. В этом случае рост капитализации может достигнуть +15%.
  • Если мы покупаем помещение на стадии котлована и продаем после полного завершения строительства, то по истечении 12-18 месяцев с даты покупки такого объекта, возможен рост капитализация на 20-25%.

Купили и сдали в аренду

Купив объект на стадии котлована и дождавшись окончания стройки, мы сдадим наше помещение в аренду сетевому арендатору. Сделав это мы выйдем на рентабельность до 50%. Такой цикл занимает 11-18 месяцев, что составляет от 25% годовых.

 

Компания D5invest — эксперт в области создания надежного арендного бизнеса. Наши знания в недвижимости street-retail и огромный работы с сетями “Дикси”, “Пятерочка” ,” Перекресток”, “Магнит” гарантируют вам лучшие инвестиционные проекты в Санкт-Петербурге, Москве и регионах РФ.

О компании — Аренда коммерческой недвижимости от собственника.

«Бизнес-центр 31» представляет собой бизнес-квартал или деловую среду, позволяющую организовать комплексный подход для ведения бизнеса. У нас вы имеете возможность не просто арендовать офис, торговое или складское помещение, а сделать это в рамках одного рационально спланированного бизнес-пространства. Управление бизнесом, его эффективность, снижение затрат на логистику и хозяйственное обеспечение компании – все эти задачи успешно решает аренда офисного и производственного помещения в непосредственной близости друг к другу, а лучше на территории одного бизнес-центра.

«Бизнес-центр 31» на рынке коммерческой недвижимости с 2004 года. Специализация компании – сдача в аренду собственных нежилых помещений в ВАО. Компания предоставляет своим клиентам широкий выбор помещений различного метража и конфигурации от небольших офисов площадью 15 кв.м. до рациональных производственно-складских комплексов для ведения всевозможной профессиональной деятельности.

Профессиональные менеджеры и технические службы обеспечивают постоянную заботу об арендаторах, для этого в бизнес-центре созданы все необходимые условия: функционируют разноплановые предприятия общественного питания, пункты бытового обслуживания, магазины, банк, салон красоты.

Инфраструктура

«Бизнес-центр 31» находится в одном из стратегически важных направлений г. Москвы – Горьковское, в районе Соколиная гора, ВАО, на пересечении шоссе Энтузиастов и СВХ. Расположение бизнес-центра обеспечивает комфортную среду и транспортную доступность, что часто является основополагающим критерием в процессе подбора коммерческой недвижимости. 

Благодаря наличию многочисленных подъездных путей, проезд к территории бизнес-центра остается свободным в любое время суток. Близость к метро и всем видам общественного транспорта обеспечивает доступность не только автомобилистам, но и пешеходам. Развитая инфраструктура и благоустроенная территория бизнес-центра обеспечивают комфортное пребывание на рабочем месте сотрудников наших арендаторов.

 Технические характеристики «Бизнес-центра 31»

«Бизнес-центр 31» предлагает в аренду разноформатные офисные помещения: коридорно-кабинетной нарезки и современной – open space. Все офисы оснащены необходимыми инженерными системами. В здании установлены:

  • лифтовое оборудование – два пассажирских лифта марки OTIS;
  • системы безопасности – пост охраны, система контроля доступа, видеомониторинг периметра и внутренних зон Бизнес-центра, охранная сигнализация;
  • система вентиляции и кондиционирования – местное кондиционирование помещений;
  • система пожарной безопасности – сигнализация и система автоматического пожаротушения;
  • система отопления – центральная;
  • система телекоммуникаций – офисный центр оснащен современными средствами телекоммуникаций. Оптоволоконные линии связи позволяют использовать различные услуги. Среди них — высокоскоростной доступ к сети Интернет (100 Мбит/с). Поставщиками телекоммуникационных услуг являются несколько операторов связи: «Универсум-Бит» и «Comiten».

Коммерческая недвижимость (CRE) Определение

Что такое коммерческая недвижимость (CRE)?

Коммерческая недвижимость (CRE) — это недвижимость, которая используется исключительно для деловых целей или для предоставления рабочего пространства, а не в качестве жилого помещения, которое вместо этого представляет собой жилую недвижимость. Чаще всего коммерческая недвижимость сдается арендаторам для ведения приносящей доход деятельности. Эта широкая категория недвижимости может включать в себя все, от витрины до огромного торгового центра.

Коммерческая недвижимость включает в себя несколько категорий, таких как розничные торговцы всех видов, офисные помещения, отели и курорты, торговые центры, рестораны и медицинские учреждения.

Ключевые выводы

  • Под коммерческой недвижимостью понимается недвижимость, используемая специально для ведения бизнеса или получения дохода.
  • Четыре основных класса коммерческой недвижимости включают: офисные помещения; промышленный; аренда на несколько семей; и розничная торговля.
  • Коммерческая недвижимость обеспечивает доход от сдачи в аренду, а также возможность некоторого прироста капитала для инвесторов.
  • Инвестиции в коммерческую недвижимость обычно требуют от инвесторов более сложного подхода и больших сумм капитала, чем в жилую недвижимость.
  • Публичные инвестиционные фонды недвижимости (REIT) — это реальный способ для физических лиц косвенно инвестировать в коммерческую недвижимость.

Основы коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость наряду с жилой недвижимостью составляет две основные категории недвижимого имущества.Жилая недвижимость включает строения, предназначенные для проживания людей, а не для коммерческого или промышленного использования. Как следует из названия, коммерческая недвижимость используется в торговле, а многоквартирные дома для сдачи в аренду, которые служат жильем для арендаторов, классифицируются как коммерческая деятельность для арендодателя.

Коммерческая недвижимость обычно делится на четыре класса в зависимости от функции:

  1. офисных помещений;
  2. промышленное использование;
  3. аренда на несколько семей; и
  4. розница.

Отдельные категории также могут быть дополнительно классифицированы. Например, офисные помещения часто характеризуют как класс A, класс B или класс C.

  • Класс A представляет собой лучшие здания с точки зрения эстетики, возраста, качества инфраструктуры и местоположения.
  • Здания класса B обычно старше и не так конкурентоспособны по цене, как здания класса A. Инвесторы часто выбирают эти здания для реставрации.
  • Класс C здания являются самыми старыми, обычно старше 20 лет, расположены в менее привлекательных районах и нуждаются в обслуживании.

Обратите внимание, что некоторые органы по зонированию и лицензированию дополнительно выделяют промышленные объекты — участки, используемые для производства и производства товаров, особенно тяжелых товаров, — но большинство считают это подмножеством коммерческой недвижимости.

Аренда коммерческой недвижимости

Некоторым предприятиям принадлежат здания, которые они занимают. Однако более типичный случай — это сдача коммерческой недвижимости в аренду. Обычно инвестор или группа инвесторов владеют зданием и собирают арендную плату с каждого действующего в нем бизнеса.Ставки коммерческой аренды — цена за аренду помещения в течение указанного периода — обычно указываются в долларах годовой аренды за квадратный фут. И наоборот, ставки на жилую недвижимость указаны в виде годовой суммы или ежемесячной арендной платы.

Срок коммерческой аренды обычно составляет от одного года до 10 лет или более, при этом аренда офисных и торговых площадей обычно составляет от пяти до 10 лет. Это можно противопоставить краткосрочной годовой или помесячной аренде жилья.

В исследовании 2017 года, проведенном аналитической фирмой CBRE Group, Inc., аналитик Алекс Красиков обнаружил, что срок — продолжительность — аренды был пропорционален размеру арендуемой площади. Кроме того, данные показали, что арендаторы будут заключать договоры о длительной аренде, чтобы зафиксировать цены в условиях растущей рыночной конъюнктуры. Но это не единственный их движущий фактор. Некоторые арендаторы, которым требуются большие площади, вступают в долгосрочную аренду из-за ограниченной доступности собственности, соответствующей их потребностям.

Существует четыре основных типа аренды коммерческой недвижимости, каждый из которых требует разного уровня ответственности со стороны арендодателя и арендатора.

  • Договор аренды с одной сеткой возлагает на арендатора ответственность за уплату налогов на недвижимость.
  • Договор аренды с двойной сеткой (NN) возлагает на арендатора ответственность за уплату налогов на недвижимость и страхование.
  • Тройная аренда (NNN) возлагает на арендатора ответственность за уплату налогов на недвижимость, страховку и техническое обслуживание.
  • При аренде на брутто арендатор платит только арендную плату, а домовладелец оплачивает налоги на недвижимость, страховку и техническое обслуживание здания.

Управление коммерческой недвижимостью

Владение и обслуживание сдаваемой в аренду коммерческой недвижимости требует полного и постоянного управления со стороны владельца.Владельцы недвижимости могут пожелать нанять фирму по управлению коммерческой недвижимостью, чтобы помочь им найти, управлять и удерживать арендаторов, контролировать условия аренды и варианты финансирования, а также координировать содержание недвижимости и ее реализуемость. Специализированные знания компании по управлению коммерческой недвижимостью полезны, поскольку правила и положения, регулирующие такую ​​собственность, различаются в зависимости от штата, округа, муниципалитета, отрасли и размера.

Часто домовладелец должен найти баланс между максимизацией арендной платы и минимизацией количества вакансий и текучести арендаторов.Оборот может быть дорогостоящим для владельцев CRE, потому что пространство должно быть адаптировано для удовлетворения конкретных потребностей различных арендаторов — скажем, если ресторан переезжает в собственность, когда-то занимавшуюся студией йоги.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Вложение в коммерческую недвижимость может быть прибыльным и служить страховкой от волатильности фондового рынка. Инвесторы могут зарабатывать деньги на повышении стоимости собственности при продаже, но большая часть прибыли поступает от арендной платы.

Прямые инвестиции

Инвесторы могут использовать прямые инвестиции, если они становятся арендодателями через владение недвижимым имуществом.Для прямых инвестиций в коммерческую недвижимость лучше всего подходят люди, которые либо обладают значительными знаниями об отрасли, либо могут нанимать фирмы, у которых есть такие знания. Коммерческая недвижимость — это инвестиция в недвижимость с высоким риском и высокой доходностью. Такой инвестор, вероятно, будет состоятельным человеком, поскольку для инвестирования в CRE требуется значительный объем капитала.

Идеальная недвижимость находится в районе с низким предложением CRE и высоким спросом, что обеспечит выгодные арендные ставки.Сила местной экономики также влияет на стоимость покупки CRE.

Косвенные инвестиции

В качестве альтернативы инвесторы могут инвестировать в коммерческий рынок косвенно через владение различными рыночными ценными бумагами, такими как инвестиционные фонды недвижимости (REIT), биржевые фонды (ETF), которые инвестируют в акции, связанные с коммерческой недвижимостью, или инвестируя в компании, которые обслуживают на рынок коммерческой недвижимости, например банки и риэлторы.

Преимущества коммерческой недвижимости

Одно из самых больших преимуществ коммерческой недвижимости — привлекательные арендные ставки. В районах, где объем нового строительства ограничен землей или законом, коммерческая недвижимость может иметь впечатляющую доходность и значительные ежемесячные денежные потоки. Промышленные здания, как правило, арендуются по более низкой ставке, хотя они также имеют более низкие накладные расходы по сравнению с офисной башней.

Коммерческая недвижимость также выигрывает от сравнительно более длительных договоров аренды с арендаторами, чем жилая недвижимость. Такой длительный срок аренды дает владельцу коммерческой недвижимости значительную стабильность денежного потока, если в здании проживают долгосрочные арендаторы.

Коммерческая недвижимость предлагает не только стабильный, богатый источник дохода, но и потенциал для прироста капитала, если недвижимость находится в хорошем состоянии и поддерживается в актуальном состоянии. И, как и все формы недвижимости, это отдельный класс активов, который может обеспечить эффективную возможность диверсификации сбалансированного портфеля.

Недостатки коммерческой недвижимости

Правила и положения являются основными сдерживающими факторами для большинства людей, желающих напрямую инвестировать в коммерческую недвижимость.Налоги, механизмы покупки и обязанности по обслуживанию коммерческой недвижимости похоронены на разных уровнях закона. Эти требования меняются в зависимости от штата, округа, отрасли, размера, зонирования и многих других обозначений. Большинство инвесторов в коммерческую недвижимость либо обладают специальными знаниями, либо имеют штат людей, которые обладают ими.

Еще одним препятствием является повышенный риск, связанный с текучестью арендаторов, что особенно актуально в экономике, где из-за неожиданного закрытия магазинов объекты недвижимости остаются пустыми без предварительного уведомления.

В случае с жилыми домами требования одного арендатора к оборудованию обычно совпадают с требованиями предыдущих или будущих арендаторов. Однако в коммерческой недвижимости у каждого арендатора могут быть очень разные потребности, требующие дорогостоящего ремонта. Затем владелец здания должен приспособить пространство для размещения специализированной профессии каждого арендатора. Коммерческая недвижимость с низким уровнем вакантности, но высокой текучестью арендаторов может по-прежнему терять деньги из-за стоимости ремонта для новых арендаторов.

Для тех, кто хочет инвестировать напрямую, покупка коммерческой недвижимости является гораздо более дорогостоящим предложением, чем жилая недвижимость.Более того, хотя недвижимость в целом относится к наиболее неликвидным классам активов, сделки с коммерческими зданиями, как правило, проходят особенно медленно.

Плюсы
  • Хеджирование от фондового рынка

  • Высокодоходный источник дохода

  • Стабильные денежные потоки от долгосрочных арендаторов

  • Потенциал прироста капитала

Перспективы и прогнозы коммерческой недвижимости

U.Рынок коммерческой недвижимости С. сильно пострадал во время рецессии 2008–2009 годов, но с 2010 года он демонстрирует ежегодный прирост. Эти приросты помогли возместить почти все убытки, понесенные в период рецессии.

В годовом отчете CBRE «Обзор рынка недвижимости США на 2019 год» говорится:

Несмотря на то, что экономический цикл находится на поздней стадии, перспективы по всем четырем основным типам активов коммерческой недвижимости остаются очень хорошими. Прирост стоимости будет минимальным, но доходность останется стабильной.

Однако другие индикаторы указывают на то, что рынок коммерческой недвижимости достиг пика в посткризисном цикле роста. По данным калифорнийской компании по недвижимости Ten-X Growth, цены на коммерческую недвижимость на конец 2018 года выросли всего на 1% по сравнению с 2017 годом.

В отчете Ten-X отмечается, что итоговые итоги 2018 года по коммерческой недвижимости подтверждают их мнение о ценообразовании в конце экономического цикла. Исследование компании показало, что количество вакансий растет, рост арендной платы замедляется, а рыночные процентные ставки растут.

Согласно отчету Forbes , сектор розничной торговли, в частности, оказался проблемным местом на более широком рынке коммерческой недвижимости, поскольку массовые закрытия магазинов усилились в 2017 году и продолжились в 2018 году.Например, акции популярного торгового центра REIT Westfield Corporation упали примерно на 30% в период с середины 2016 года по конец 2017 года, после чего некоторые убытки были компенсированы до января 2018 года. Unibail-Rodamco SE приобрела Westfield за 15,8 млрд долларов США, создав Unibail-Rodamco-Westfield (URW). ).

Однако большинство фирм считают, что рынок недвижимости в целом остается здоровым. J.P. Morgan в своем «Коммерческом прогнозе по недвижимости на 2019 год» в значительной степени повторил мнение CBRE о том, что 2018 год стал девятым годом роста арендной платы и оценки коммерческой недвижимости.Морган прогнозирует, что эти темпы замедлятся, но продолжатся и не увидят спада до 2019 года.

Обратите внимание, что пандемия COVID-19 до сих пор не привела к существенному падению стоимости недвижимости, а стоимость недвижимости осталась стабильной или даже выросла, как и фондовый рынок осенью 2020 года. Это ключевое различие между экономические последствия, произошедшие в 2020 году, и то, что произошло десятилетием ранее.

Основы коммерческой недвижимости для владельцев малого бизнеса

Когда вы начинаете с розничной торговли, ресторана или другого обычного небольшого предприятия, может наступить время, когда вам понадобится арендовать коммерческое помещение для ведения бизнеса.Виктория Феликс из Keller Williams NYC Tribeca провела вебинар, который объясняет основы коммерческой недвижимости для владельцев малого бизнеса. Эта статья содержит почти все, что вам нужно знать, чтобы чувствовать себя комфортно при аренде коммерческого помещения для вашего бизнеса, чтобы вы могли начать процесс коммерческой аренды.

Общие условия недвижимости

Мы начнем с определений некоторых общих терминов в сфере недвижимости, чтобы при разговоре с брокером по коммерческой недвижимости вы могли следить за беседой и точно знать, о чем они говорят.Если вы когда-либо снимали квартиру, эти условия, вероятно, вам уже будут знакомы.

Арендодатель

Арендодатель или арендодатель — это лицо, предоставляющее аренду и имеющее юридические обязательства, связанные с договором аренды. Арендодателем может быть собственник недвижимости, компания по управлению недвижимостью или коммерческая лизинговая компания.

Арендатор

Арендатор или арендатор — это лицо, сдающее в аренду имущество или площадь. Хотя вам может потребоваться лично гарантировать аренду, ваше предприятие должно быть официальным арендатором во всех документах, касающихся аренды.

Субаренда

Субаренда — это договор аренды между арендатором, который уже имеет договор аренды, и субарендатором, который хочет использовать все или часть площади арендатора. Арендатор передает субарендатору определенные права на арендованное имущество.

Субаренда

Субарендатор платит арендную плату непосредственно законному арендатору или субарендатору, чтобы либо разделить пространство с субарендатором, либо взять на себя все пространство или имущество.

Субаренда

Субарендатор не может по закону уступать субарендатору права, на которые субарендатор не имеет прав по собственному договору аренды.Кроме того, субарендатор не может сдавать в субаренду, если ему не разрешено делать это по собственному договору аренды.

Особые условия для коммерческой недвижимости

Есть некоторые определения, которые вам следует знать, прежде чем связываться с брокером по коммерческой недвижимости, которые не являются общеизвестными.

Квадратные метры брутто

Площадь брутто — это общая площадь арендуемой площади в квадратных метрах. Обычно сюда не входят места общего пользования, такие как вестибюль или внутренний двор.

Квадратные футы, сдаваемые в аренду

Квадратные футы, сдаваемые в аренду — это комбинация «используемых квадратных футов» и некоторой части квадратных футов, составляющих общие площади.Как правило, разница между полезными квадратными футами и арендуемыми квадратными футами составляет от 10% до 15%. В Нью-Йорке эта разница может достигать 30%, поэтому имейте в виду, что это число может отличаться в зависимости от географического региона. Стоимость арендуемого квадратного фута обычно выше, чем стоимость одного квадратного метра полезного использования. Обычно он рассчитывается путем сложения полезной площади в квадратных футах и ​​некоторого процента общей площади в здании.

Полезные квадратные ножки

Полезные квадратные футы — это квадратные метры, которые сдаются в аренду исключительно арендатору.Сюда входят частные туалеты (только для арендатора), туалеты, складские помещения и любые другие помещения, используемые только арендатором.

Базовая арендная плата

Термин «базовая арендная плата» относится к минимальной сумме, причитающейся по условиям арендной платы.

Дополнительная аренда

Дополнительная арендная плата относится к объектам, за которые арендатор может взимать плату, но которые не включены в полезную площадь в квадратных футах или другие арендные расходы. Эти затраты могут включать:

  • Услуги в нерабочее время
  • HVAC
  • Плата за обслуживание помещений общего пользования (CAM)
  • Процентная арендная плата
  • Коммунальные услуги и водоснабжение
  • Прочие расходы, не включенные в базовую арендную плату
Положение об эскалации

В пункте об эскалации говорится, насколько арендодатель может ежегодно увеличивать вашу арендную плату.В Нью-Йорке традиционная надбавка составляет 3% от базовой арендной платы.

построить

Многие офисные и торговые здания начинаются с арендных площадей, состоящих не более чем из четырех стен и двери. Идея состоит в том, что пространство будет отделано под конкретные нужды арендатора. Процесс отделки этого необработанного пространства известен как «наращивание». Между арендодателем и арендатором могут проводиться длительные переговоры по:

  • Какие улучшения будут внесены?
  • Кто заплатит за улучшения?
  • Кто будет отвечать за выполнение работы?
  • Что арендатору разрешат или потребуют удалить по окончании срока аренды?
Оговорка о переуступке

Положение об уступке аренды — это краткий документ, который позволяет передавать долю в коммерческой аренде от одного арендатора к другому.Другими словами, соглашение об изменении аренды используется, когда первоначальный арендатор хочет выйти из договора аренды, и кто-то выстроился в очередь, чтобы занять его место.

Вывески

Арендатор имеет право установить и поддерживать внешнюю вывеску на территории здания с именем арендатора (Внешняя вывеска). Дизайн, размер, технические характеристики, графика, материалы, способ крепления, точное расположение, цвета и освещение. должны соответствовать качеству и внешнему виду помещения и подлежат утверждению всеми соответствующими государственными органами, а также одобрению арендодателя.

Сиденья для улицы или у тротуара

Компания должна иметь лицензию на тротуарное кафе и отзывное согласие, если она управляет частью ресторана на тротуаре общего пользования. Эта лицензия обычно регулируется Департаментом городского планирования.

Есть три типа уличных кафе:

Закрытое кафе на тротуаре

Закрытая территория на тротуаре перед рестораном построена преимущественно из легких материалов, таких как стекло, пластик или легкий металл.

Открытое кафе на тротуаре

Открытая площадка на тротуаре перед рестораном со съемными столами и стульями.

Маленькое открытое кафе на тротуаре

Открытое кафе на тротуаре содержит не более одного ряда столов и стульев рядом со зданием. Столы и стулья могут занимать не более четырех футов шести дюймов общественного тротуара.

Как определить потребности вашего бизнеса в квадратных метрах

Чтобы выяснить, сколько места необходимо вашему бизнесу для успешной работы, вы должны сначала составить список видов деятельности и областей, необходимых для бизнеса, таких как торговые площади, зона упаковки подарков, кухонная зона, складские помещения (сухие и холодные). Например.Важно проконсультироваться с архитектором, чтобы убедиться, что вы приняли во внимание все требования к пространству, прежде чем разрабатывать планы и начинать строительство.

Как выбрать место для коммерческой недвижимости

Изучите желаемый рынок и клиентов и узнайте, где они живут, едят и делают покупки. Убедитесь, что в районе есть доллар за квадратный метр, соответствующий вашему бюджету. Если вы выбираете здание или район, обязательно узнайте, какие предприятия расположены в этом районе.Узнайте, кто будет по обе стороны от вашего магазина, а кто через улицу, и узнайте, где находятся ваши конкуренты. Трафик, который они приносят в свой бизнес, может посещать и ваш бизнес. Тем не менее, если в непосредственной близости слишком большая конкуренция, вы можете не захотеть или не сможете получить там аренду.

Если вашему бизнесу требуется оборудование, такое как кухонное оборудование для ресторана, подумайте о расходах на начало работы с нуля, а не на аренде помещения, которое уже оснащено некоторым оборудованием, которое может вам понадобиться.

Подумайте о парковке и о том, сколько общей парковки может понадобиться вашему бизнесу. Парковка — договорная часть коммерческой аренды.

Условия коммерческой аренды

В Нью-Йорке допустима розничная аренда на срок от одного до трех лет. Аренда там дорогая, и люди не часто привязаны к долгосрочной аренде. Если вы исследуете торговую точку, где часто наблюдается значительный оборот предприятий, домовладелец может не захотеть предоставлять вам аренду на срок от пяти до десяти лет.Если вы уверены в своей бизнес-концепции, вы можете настаивать на пятилетней аренде, потому что вы, вероятно, сможете договориться о более низкой арендной плате в зависимости от области, которую вы обслуживаете, и типа вашего бизнеса.

Краткосрочная или всплывающая аренда предназначена для сезонного бизнеса или других целей, когда требуется краткосрочная торговая площадь.

Виды аренды коммерческой недвижимости

Существует множество различных видов аренды коммерческой недвижимости, но мы обсудим здесь лишь некоторые из самых популярных.

Аренда брутто / полный комплекс услуг

Арендатор платит фиксированную сумму арендной платы, а домовладелец оплачивает все имущественные сборы, регулярно возникающие в связи с владением имуществом, включая налоги, коммунальные услуги и воду.

Тройная аренда (NNN)

Тип аренды включает налоги на имущество, страхование имущества и обслуживание общей площади, оплачиваемую в зависимости от площади занимаемой вами собственности.

Модифицированная аренда с брутто

Модифицированная валовая аренда — это тип договора аренды недвижимости, по которому арендатор платит базовую арендную плату в начале срока аренды, но в последующие годы платит базовую сумму плюс пропорциональную долю некоторых других затрат, связанных с недвижимостью, таких как налоги на недвижимость. , коммунальные услуги, страхование и обслуживание.

Модифицированная валовая аренда более популярна среди арендаторов, поскольку ее гибкость приводит к упрощению соглашения между арендатором и арендодателем. В отличие от аренды NNN, если страхование, налоги или сборы CAM увеличиваются, арендная ставка не изменится. Если эти расходы уменьшаются, экономия перекладывается на домовладельца. Поскольку уборка и электричество не оплачиваются, арендаторы могут лучше контролировать свои расходы по сравнению с арендой брутто.

Расположение предприятия

Прежде чем выбрать место и подписать договор аренды, сравните похожие близлежащие места и сравните арендную плату.Работайте со своим брокером, чтобы обезопасить информацию.

Оцените состояние здания, а также площадь, которую вы собираетесь арендовать. Убедитесь, что интерьер и экстерьер предприятия, включая электрические и водопроводные системы, а также прочность здания и крыши находятся в хорошем состоянии и никоим образом не мешают вашей работе.

Сколько времени нужно, чтобы заключить договор аренды коммерческой недвижимости?

При запуске обычного бизнеса важно дать себе достаточно времени, чтобы обсудить договор аренды, прежде чем вы планируете переехать и открыть бизнес.Для нового бизнеса выделите до шести месяцев, чтобы договориться об аренде.

Для продления начните думать о том, хотите ли вы остаться в этом месте за девять месяцев до даты продления, чтобы вы могли начать переговоры со своим существующим арендодателем. Таким образом, если переговоры сорвутся, у вас все еще будет время переместить свой бизнес с минимальным нарушением вашей работы.

Вам нужен поверенный по недвижимости?

Настоятельно рекомендуется, чтобы ваш договор аренды был рассмотрен юристом по недвижимости.Любой надзор за арендой может в конечном итоге стоить вам денег, сверх гонорара адвоката. Адвокат по недвижимости также может помочь вам договориться о более выгодных условиях, что в конечном итоге поможет вам сэкономить деньги или сэкономить деньги.

Персональная гарантия

Адвокат может помочь вам обсудить вашу личную гарантию. Прежде чем банк ссудит деньги начинающему бизнесу, они часто требуют, чтобы бизнес предоставил дополнительные гарантии на случай, если кредит не может быть погашен за счет активов или денежного потока бизнеса.Персональная гарантия требует, чтобы физическое лицо лично выплатило ссуду в случае неисполнения обязательств. В прошлом такое требование о личной гарантии по аренде не было обычным явлением, но после рецессии 2008 года оно стало гораздо более распространенным.

Надбавки арендаторам

Пособие арендатора на улучшение служебных помещений — это сумма, которую арендодатель готов потратить, чтобы арендатор мог переоборудовать или отремонтировать офисные помещения. Обычно он выражается в квадратном футе или общей сумме в долларах. Эта сумма определяется во время переговоров по аренде.

Роль брокера по коммерческой недвижимости

Считайте своего брокера своим советником в процессе переговоров по аренде. Брокеры по коммерческой аренде могут помочь вам арендовать магазины розничной торговли, офисные помещения, промышленные объекты, коммерческие кондоминиумы и другие объекты коммерческой недвижимости.

Вы хотите убедиться, что вы пользуетесь услугами отдельного брокера от вашего арендодателя, потому что вы не хотите полагаться на кого-то в качестве своего советника, который в глубине души руководствуется интересами другой стороны, когда вы пытаетесь вести переговоры.Ваш брокер будет способствовать переговорам по всем аспектам условий аренды. Их цель — привести стороны, в том числе адвокатов, к соглашению на всех условиях, которое приведет к закрытию сделки.

Убедитесь, что ваш брокер понимает ваше товарное предложение и целевой рынок. Затем это определит ваше местоположение, ценовую категорию и основные физические требования вашего бизнеса. Продукт и бренд арендатора будут определять тип местоположения, например, торговый центр или торговый центр.местная торговая улица и городское торговое место по сравнению с пригородным торговым центром. Все зависит от бюджета.

Заключение

Если вы хотите открыть обычный бизнес, важно найти брокера по коммерческой недвижимости, который, как вы уверены, сможет помочь вам в этом процессе.

Как сдавать в аренду коммерческую недвижимость: полное руководство

Аренда коммерческой недвижимости — это договор аренды, который позволяет предприятию арендовать коммерческое помещение у арендодателя.Коммерческая аренда бывает трех основных форм: аренда с полным спектром услуг, чистая аренда и модифицированная валовая аренда. Процесс определения, согласования и подписания договора коммерческой аренды — это длительный процесс, и важно понимать необходимые шаги, которые подробно обсуждаются в этой статье.

При аренде недвижимости поиск интернет-услуг и сетевых услуг часто становится проблемой в последнюю минуту для большинства малых предприятий. Business Services Connect — это телекоммуникационный кооператив, который предлагает инструмент мгновенного поиска, который поможет вам найти подходящего поставщика услуг Интернета, телефона, телевидения и сетей в вашем районе.Затем вы можете сравнить планы многих крупных провайдеров в США, включая Spectrum, Atlantic, Comcast и другие, чтобы найти наиболее подходящий для вашего бизнеса.

Посетите Business Services Connect

1. Задайте параметры коммерческой недвижимости

Первый шаг при аренде коммерческой недвижимости — это настройка параметров вашей недвижимости. Это связано с тем, что существует широкий спектр коммерческой недвижимости, доступной для предприятий любого типа. Эти параметры помогут вам ограничить поиск коммерческими помещениями, которые соответствуют вашим потребностям.В частности, вам нужно понять следующее:

  • Идеальный клиент (или пул сотрудников)
  • Вид недвижимости и районирование
  • Желаемый размер
  • Максимальный бюджет
  • Доступность

Давайте рассмотрим каждый из этих параметров коммерческой недвижимости.

Идеальный клиент (или пул сотрудников)

Понимание своего идеального клиента является наиболее важным параметром собственности, если вы хотите привлечь физических лиц к себе.Хорошими примерами являются рестораны, магазины и аналогичные предприятия. Кроме того, эти предприятия должны знать, где находятся их идеальные клиенты.

Например, ресторан fast-casual захочет арендовать коммерческое помещение в районе, населенном людьми, которые любят ужинать fast-casual. В качестве альтернативы ресторан со звездой Мишлен может захотеть выбрать другое место в более благополучном районе.

Однако, если вы ищете офисное помещение, это не так важно. Вместо этого вы захотите найти коммерческое помещение, удобное для ваших сотрудников.Вы можете провести аналогичный анализ и найти область, в которой много сотрудников, как в случае с Кремниевой долиной и технологической отраслью.

Зонирование коммерческой недвижимости

Все объекты коммерческой недвижимости зонированы под определенное использование. Склад — хороший пример коммерческой недвижимости, предназначенной для промышленного использования. Другое коммерческое зонирование включает в себя досуг, офис, торговлю и ресторан. Тип зонирования определяет тип бизнеса, который может работать вне коммерческого здания.

Например, если вы ищете офисное помещение, вы не сможете сдать в аренду недвижимость, предназначенную для розничной торговли или ресторана. И наоборот, нельзя арендовать помещение, предназначенное для офисов, и переоборудовать его под ресторан. Убедитесь, что вы понимаете местные законы о зонировании, а также тип зонирования, в котором нуждается ваш бизнес.

Для этого вы можете обратиться в местную торговую палату или погуглить либо ваш почтовый индекс + правила зонирования, либо ваш город + правила зонирования. Мы приводим вам пример зонирования коммерческой недвижимости, когда обсуждаем коммерческие требования и передовой опыт зонирования вывески на витрине.

Требуемый размер

Доступные варианты коммерческой аренды во многом зависят от размера и планировки необходимого помещения. Чтобы рассчитать размер, вам нужно определить количество клиентов или размер вашей рабочей силы, чтобы получить необходимую площадь в квадратных футах.

Например, ресторанам и точкам розничной торговли обычно требуется в среднем 15 квадратных футов на одного покупателя. Офисы, с другой стороны, обычно требуют от 100 до 150 квадратных футов полезного рабочего пространства на одного сотрудника.

Итак, если вы ищете магазин или ресторан, вам нужно вычислить, сколько клиентов вы ожидаете в среднем, и умножить это на 15 квадратных футов. Если вы ищете офисное помещение, вам нужно спрогнозировать желаемый размер вашей рабочей силы и умножить его на 100–150. Это даст вам размер коммерческого помещения, в котором вы нуждаетесь.

Максимальный бюджет

Еще вам нужно определить максимальный месячный бюджет. Это поможет вам ограничить поиск только теми местами, которые вы можете себе позволить.Максимальный бюджет во многом зависит от размера и производительности вашего бизнеса.

Чтобы помочь, важно определить среднюю цену за квадратный фут для вашего района. Цена за квадратный фут обычно рассчитывается путем деления годовой суммы аренды на общую арендуемую площадь квадратных футов. Вы можете узнать среднюю цену для вашего района, введя свой почтовый индекс в каталог коммерческой недвижимости LoopNet, доступной для аренды.

Как только вы найдете среднюю цену за квадратный фут, вы можете умножить ее на квадратные метры, необходимые для вашего бизнеса.Это должно дать вам ожидаемый годовой бюджет для вашей коммерческой аренды. Разделите это на 12, чтобы найти ожидаемую ежемесячную арендную плату.

Оттуда вы захотите сложить ожидаемые коммунальные платежи и плату за обслуживание общих территорий (CAM) и включить их в расчет максимального бюджета. Хорошее эмпирическое правило заключается в том, что коммунальные услуги обычно обходятся вам примерно в 2 доллара за квадратный фут в год, а плата за CAM будет составлять от 15% до 35% от вашего годового арендного платежа.

Вы также захотите включить расходы на любые ожидаемые застройки или ежегодное повышение арендной платы.Стоимость застройки во многом зависит от типа бизнеса, но вполне возможно, чтобы арендодатель покрывал часть или все расходы. При повышении арендной платы ожидайте, что ваш арендный платеж может увеличиваться на 3% в год.

Отсюда вам нужно убедиться, что ваш максимальный бюджет не превышает 8% от вашего ожидаемого годового валового дохода. Все, что выше, может поставить ваш бизнес в бедственное положение.

Доступность

Доступность также является важным параметром для предприятий розничной торговли и ресторанов.Например, эти предприятия захотят иметь соответствующую парковку для своих клиентов. Кроме того, они захотят выбрать место с большим количеством пешеходов и транспортных средств.

Рассчитать размер желаемой парковки очень просто. Практическое правило — парковочное место должно быть на каждых трех клиентов. Определение трафика сложнее и потенциально более прибыльно. Чтобы помочь, мы написали статью о том, как рассчитать желаемую посещаемость. Если вы хотите рассчитать желаемый трафик транспортных средств, вы можете обратиться к нашей статье о том, как выбрать место для вашего ресторана.

Подробнее о параметрах вашей коммерческой недвижимости читайте в нашей статье о том, как выбрать место для ресторана. Информация будет полезна всем, кто хочет арендовать коммерческое помещение.

2. Найдите маклера по продаже коммерческой недвижимости

Большинство сделок по аренде коммерческой недвижимости осуществляется через брокеров. Обычно задействованы два типа брокеров по коммерческой недвижимости:

  1. Лизинговый агент — брокеры, представляющие арендодателей
  2. Брокер-арендатор — Брокеры, представляющие арендаторов

Листинговые агенты нанимаются арендодателем для размещения своей коммерческой собственности.Агенты по листингу получают комиссию, которую платит арендодатель, как правило, от 3% до 6% от общей суммы аренды. С другой стороны, брокеры-арендаторы представляют интересы арендаторов. Однако брокеры-арендаторы также обычно зарабатывают процент от общей комиссии, выплачиваемой арендодателем, известной как комиссия брокера-арендатора.

Это означает, что листинговый агент всегда обязан действовать в лучших интересах арендодателя. Арендатор-брокер, хотя он или она представляет арендатора, не всегда обязан действовать в лучших интересах арендатора.В зависимости от договоренности, арендатор-брокер иногда может действовать больше как объективная третья сторона, о чем мы поговорим ниже.

Когда использовать брокера-арендатора

Не обязательно, чтобы арендатор использовал брокера. Однако брокеры-арендаторы обычно могут помочь арендатору следующими способами:

  • Список доступной недвижимости
  • Точные рыночные цены и сравнительные данные
  • Знание условий местного рынка
  • Умение вести переговоры
  • Доступ к вариантам финансирования

Кроме того, эта стоимость обычно предоставляется арендатору бесплатно, поскольку арендодатель обычно покрывает комиссию арендатора-брокера.Поэтому обычно рекомендуется нанять брокера-арендатора и попросить его помочь вам найти подходящие места для аренды. Однако некоторые брокерские соглашения не являются обязательными, а другие — обязательными, что мы обсудим ниже.

Как найти коммерческого брокера

Брокеров-арендаторов можно найти онлайн или через личную сеть. Например, в списке брокеров есть список профилей брокеров с возможностью поиска. Вы можете искать по имени, компании или почтовому индексу. Кроме того, вы можете найти брокера, спросив свою сеть.

Вопросы, которые следует задать при выборе коммерческого брокера:

  • Каков опыт брокера с вашими конкретными коммерческими потребностями?
  • Каков размер практики недвижимости брокера?
  • Как брокер получает вознаграждение?
  • Каковы фидуциарные обязанности брокера?
  • Знает ли брокер местный рынок?

В частности, вам нужно найти брокера, обладающего оптимальным сочетанием опыта и внимания.Мы взяли интервью у Кэрри Вуд, директора по маркетингу LeaseRef, которая сказала Fit Small Business, что:

«Вы хотите выбрать брокера, который знает, что делать и искренне заботится о вас.

Если у вас слишком успешный брокер, ваш приоритет может быть низким. Если вы выберете неопытного, но внимательного брокера, вы можете заплатить за его ошибки новичка. Мой совет — не выбирайте брокера, а выберите команду. Выберите комбинацию младший / старший, чтобы, когда вы ищете место, вы больше работали с младшим, а когда дело доходит до переговоров о сделке, переговоры вел опытный ветеран.”

После того, как вы определите брокера, которому доверяете, вам нужно будет подписать письменный договор. В этом контракте обычно оговаривается, что рабочие отношения:

  • Эксклюзивная композиция
  • Неэксклюзивная композиция

Давайте посмотрим на различия между ними.

Эксклюзивное соглашение с коммерческим брокером

Эксклюзивная договоренность — это договор, при котором арендатор работает исключительно с одним брокером в течение 3–12 месяцев.В это время арендатор не может работать с другим брокером. Комиссия между арендатором и брокером оговаривается в размере небольшой части ожидаемой комиссии арендатора. Однако эта комиссия выплачивается только при отсутствии комиссии брокера-арендатора.

Это, конечно, редкость, и арендодатели почти всегда будут платить брокеру арендатора, тем самым отказываясь от комиссии между арендатором и брокером. Это хороший вариант, потому что брокер-арендатор будет иметь фидуциарные обязанности перед арендатором.

Неисключительное соглашение с коммерческим брокером

Неисключительное соглашение бывает двух форм: 1) право представлять и 2) не возмещать.

Право представлять неисключительное соглашение

Право представлять неисключительное соглашение аналогично эксклюзивному соглашению, за исключением того, что арендатору разрешается говорить с другими брокерами. Однако арендатор по-прежнему платит комиссию, даже если договор аренды подписан через брокера.

Неисключительное соглашение о компенсации
С другой стороны, неисключительное соглашение

A без компенсации дает арендатору максимальную гибкость.Это ни к чему не обязывает, и комиссии не оговариваются. Вместо этого он дает брокеру право выступать от вашего имени и планировать размещение объявлений, чтобы вы могли их увидеть. Однако, хотя он обеспечивает гибкость, этот механизм дает брокеру-арендатору меньшую фидуциарную обязанность.

Как работать без брокера

Помните, что подписание договора с брокером-арендатором не является обязательным. Хотя брокер-арендатор полезен, всегда есть небольшая вероятность, что вам придется платить комиссию.

Если вы также хотите самостоятельно искать объекты коммерческой недвижимости, вы можете найти объявления о коммерческой недвижимости на таких веб-сайтах, как Служба списков коммерческой недвижимости или LoopNet. Однако, если вы решите искать себя, вам придется выполнить следующие действия без помощи опытного брокера:

  • Поиск новых объявлений
  • Настройка пошаговых руководств
  • Заключение договора аренды

Единственное преимущество отказа от использования брокера — это отсутствие возможности платить комиссию.В противном случае, вероятно, лучше всего использовать брокера-арендатора.

3. Основные сведения о различных типах коммерческой аренды

Обычно существует 3 типа коммерческой аренды. Основное различие между ними — способ оценки затрат и сборов.

Три типа коммерческой аренды:

  • Аренда с полным комплексом услуг
  • Чистая аренда
  • Модифицированная аренда брутто

Docracy имеет доступную для поиска базу данных шаблонов договоров аренды с открытым кодом, которая поможет вам начать работу.Давайте рассмотрим каждый тип аренды более подробно.

Аренда с полным комплексом услуг

Аренда с полным спектром услуг — это наиболее распространенный вид коммерческой аренды офисных зданий. При аренде с полным спектром услуг аренда включает все. Это означает, что домовладелец несет ответственность за оплату расходов, связанных с недвижимостью, включая налоги на недвижимость и страхование, ремонт и техническое обслуживание, а также коммунальные и уборочные услуги.

Это, безусловно, лучший вид аренды для арендатора.Скрытых затрат нет, и предприятия могут прогнозировать свои ежемесячные и годовые арендные платежи. В этом сценарии арендодатель берет на себя ответственность за содержание собственности.

Чистая аренда

Чистая аренда — это договор аренды, по которому арендодатель взимает более низкую годовую арендную плату по сравнению с арендой с полным спектром услуг. Однако арендодатели могут также включать ежемесячные «обычные расходы», которые включают такие вещи, как налоги на имущество, страхование имущества и предметы обслуживания общих территорий (CAMS).Чистая аренда может быть одинарной, двойной или тройной.

При единовременной чистой аренде арендатор платит арендную плату плюс пропорциональную долю налогов на недвижимость в здании. При двойной чистой аренде арендатор оплачивает часть страхования имущества в дополнение к арендной плате и налогам на имущество. При тройной чистой аренде арендатор платит пропорциональную долю налогов на недвижимость, страхования собственности и CAMS.

Это означает, что, хотя базовая арендная плата для арендатора ниже, арендатор также несет ответственность за ежемесячные расходы, связанные с содержанием собственности.Эти расходы обычно добавляются к базовой арендной плате ежемесячно. Тройная аренда является наиболее удобной для арендодателей. Тройная аренда наиболее распространена для ресторанов и торговых точек.

Даже при тройной чистой аренде вам все равно потребуется страхование имущества. Получите лучшие цитаты от экспертов Insurance321. Их торговая площадка связывает вас с агентами, брокерами и операторами связи, чтобы вы могли найти лучшую политику, отвечающую потребностям вашего бизнеса. Получите бесплатное предложение сегодня.

Модифицированная валовая аренда

Модифицированная валовая аренда — это компромисс между арендой с полным спектром услуг и чистой арендой.При модифицированной валовой аренде арендатор может оплачивать свою часть налогов на недвижимость, страхование имущества и CAMS, но они платят ее единовременно вместе с арендной платой.

Таким образом, арендная плата по модифицированной совокупной аренде является фиксированной, и нет никаких скрытых или непредвиденных расходов. Если какие-либо из налогов, страховки или CAMS увеличиваются, арендная плата остается прежней. В случае чистой аренды дело обстоит иначе. Коммунальные и уборочные услуги оплачиваются арендодателем по модифицированной валовой аренде.

4. Определите правильную коммерческую недвижимость

При рассмотрении различных списков коммерческой недвижимости убедитесь, что вы оцениваете следующее в дополнение к параметрам вашей собственности:

  • Расположение — Убедитесь, что недвижимость находится либо рядом с вашим идеальным клиентом, либо с идеальной рабочей силой. Кроме того, вам нужно будет найти место с достаточным пешеходным и автомобильным движением, а также подходящую парковку для клиентов или сотрудников.
  • Удобства и услуги — Вы захотите ознакомиться со всем спектром удобств, предлагаемых коммерческими помещениями.Эти удобства и услуги могут включать в себя такие вещи, как общие комнаты, бесплатный Wi-Fi, погрузочные площадки и доки, рестораны, открытое пространство, канализация и коммунальные услуги, безопасность на территории и многое другое. Зонирование вашего бизнеса часто будет зависеть от типа необходимых вам удобств и услуг.
  • История арендодателя — Это важно понимать, поскольку договоры коммерческой аренды обычно заключаются на несколько лет. Скорее всего, арендодатель, которого вы выберете, будет диктовать условия договора аренды, внесения изменений в договор, увеличения арендной платы и т. Д.Существуют такие веб-сайты, как ReviewMyLandlord, которые могут помочь вам лучше понять, кто ваш потенциальный арендодатель.
  • Якорные арендаторы — Некоторые многоквартирные коммерческие объекты имеют якорного арендатора. Этот арендатор, как Wal-Mart, закрепляет торговый центр или торговый центр. Если якорный арендатор уйдет, арендодатель сможет на законных основаниях выйти из других договоров аренды собственности. Убедитесь, что вы знаете о якорных арендаторах, прежде чем подписывать договор аренды.

Провести несколько пошаговых руководств

Вы и ваш брокер должны указать несколько коммерческих площадей для просмотра.Это поможет вам лучше понять среднюю цену и даст вам преимущество в процессе переговоров. Во время поиска вы также захотите сравнить арендные ставки друг с другом, чтобы убедиться, что вы не выходите из бюджета.

Практическое правило заключается в том, что вам следует рассмотреть от 4 до 10 объектов коммерческой недвижимости до подписания договора аренды. Алекс Коэн, ведущий специалист по коммерческим вопросам в агентстве по недвижимости CORE, сообщил Fit Small Business, что:

«Если это торговая площадка, то местоположение имеет решающее значение.Близость к другим розничным торговцам, доступ к транспорту и возможность наглядности / вывески могут иметь решающее значение. В этом случае может быть доступно только 4 или 5 мест, которые соответствуют критериям и целям компании. Хороший брокер иногда разрабатывает творческие альтернативы, которые могут выходить за рамки параметров местоположения, но предлагать другие преимущества, такие как совместная аренда или гибкость условий аренды.

Что касается офисных площадей, обычно арендаторы могут рассмотреть 8-10 вариантов. Затем арендаторы сузят количество вариантов до 4–5 и отправятся в физические туры.Экскурсии обычно проводятся в течение одного дня, но если вы совершите поездку более 4–5 в течение одного дня, может показаться, что все места сливаются вместе, что усложняет процесс принятия решений ».

Эти пошаговые инструкции называются «обзорами технических характеристик». Они проводятся с вашим брокером и брокером арендодателя. Пройдя по объектам, вы захотите рассмотреть разные условия аренды каждого из них.

Иногда вам захочется прогуляться по территории с лицензированным подрядчиком.Это связано с тем, что некоторые коммерческие помещения требуют сдачи в аренду, что является необходимым дополнением или улучшением пространства. Строительные дома могут быть полностью или частично покрыты арендодателем. В этом сценарии важно, чтобы вы получили точную смету ремонта и договорились о строительстве при аренде.

Решающим фактором между вашими вариантами часто становятся условия аренды. Давайте обсудим различные типы условий коммерческой аренды, а также общие условия коммерческой аренды.

5. Согласование условий коммерческой аренды

После того, как вы рассмотрели варианты коммерческой недвижимости и связанные с ними договоры аренды, пора выбрать одно или несколько коммерческих площадей и договориться об аренде. Официально вступая в процесс переговоров по коммерческой аренде, вы должны начать с письменного запроса условий. Этот запрос может исходить от вас или вашего брокера и предоставляется брокером арендодателя.

Затем вам нужно будет написать письмо о намерениях (LOI), которое представляет ваше предложение или встречное предложение.LOI — это шанс для вас продать домовладельцу, почему вы можете стать отличным арендатором. Это особенно выгодно на рынке коммерческой недвижимости с высоким спросом.

В письме о намерениях вы должны указать:

  • Заявление о намерении сдать в аренду
  • Описание вашего бизнеса
  • Количество лет работы
  • Перечень товаров и услуг, включая цены
  • Предлагаемые вами условия

Условия могут быть такими же, как условия, предложенные брокером арендодателя, или встречным предложением, сделанным вами или вашим брокером.Условия включают стоимость аренды и тип аренды, но они также включают более подробные условия. Вы можете противоречить любому из этих условий аренды. Если встречное предложение, переговорный процесс начинается

Общие условия коммерческой аренды

Независимо от типа аренды, коммерческая аренда часто имеет аналогичные условия аренды. Несмотря на то, что структура платежей может отличаться, все договоры аренды включают в себя такие вещи, как требуемый залог, срок аренды и многое другое. В частности, вам необходимо понять следующие условия аренды:

  • Предложение об использовании — Этот пункт определяет тип бизнеса, который может использовать пространство.Например, одни помещения предназначены для розничной торговли, а другие — для офисных помещений. Это положение об использовании особенно важно, если вы планируете сдавать свое пространство в субаренду в будущем, поскольку оно ограничивает предприятия, доступные для субаренды.
  • Срок аренды — Срок коммерческой аренды обычно составляет от 3 до 10 лет. Краткосрочная аренда может быть выгодной, поскольку она дает бизнесу гибкость и снижает любые финансовые трудности в будущем.
  • Переуступка — Договор аренды должен быть «переуступаемым», если предприятие желает в конечном итоге передать имущество в субаренду.Кроме того, переуступаемая аренда позволяет включить аренду в продажу бизнеса. Например, ресторан с прекрасным расположением может быть куплен другим рестораном, потому что расположение очень хорошее.
  • Капитальные затраты — Эти затраты определяют, кто несет ответственность за ремонт, техническое обслуживание и другие расходы, связанные с коммерческой недвижимостью. Например, при чистой аренде с арендатора взимаются все капитальные затраты. С другой стороны, аренда с полным спектром услуг требует, чтобы арендодатель покрыл все капитальные затраты.
  • Арендная плата и повышение — Все договоры аренды предусматривают не только ежемесячную и годовую арендную плату, но также любое повышение арендной платы в будущем. Эскалация — это термин, который позволяет арендодателю на законных основаниях увеличивать арендную плату во время аренды. Обычно повышение арендной платы составляет 3% в год. Убедитесь, что в вашем договоре аренды
  • нет ненормальных эскалаций.
  • Залог — Большинство договоров аренды требуют залог. Залог полностью возвращается и защищает арендодателя от просроченного арендатора или арендатора, который причиняет чрезмерный ущерб собственности.Типичный депозит составляет от 3 до 6 месяцев аренды.
  • Кредиты на строительство в аренде — Эти кредиты представляют собой возможность арендатора улучшить арендованное коммерческое помещение за счет арендодателя. Эти расширения и улучшения необходимы для успешного ведения бизнеса. С кредитами на строительство домовладельцы либо предлагают сниженную арендную плату, либо возмещают арендаторам, либо платят непосредственно из своего кармана.
  • Оговорка о расторжении договора — Оговорка в договоре аренды, которая позволяет домовладельцу и / или арендатору расторгнуть договор при определенных условиях.Положения о расторжении хороши, если они позволяют вам расторгнуть договор, но увеличивают ваш риск, если домовладелец также может расторгнуть договор.
  • Снижение арендной платы — Этот термин предусматривает, что в случае повреждения коммерческой собственности арендатор не должен платить арендную плату (или платить сниженную арендную плату) до тех пор, пока ущерб не будет устранен. Это отличный способ снизить риски для бизнеса.

Однако, по словам Кэрри Вуд, директора по маркетингу LeaseRef, наиболее упускаемым из виду элементом коммерческой аренды является коэффициент валовой прибыли здания:

«Коэффициент валовой прибыли — это разница между квадратными футами вашей фактической полезной площади и указанной арендуемой площадью.Эта разница заключается в пропорциональной доле арендатора общих частей (в основном холлов и туалетов).

Например, апартаменты с полезной площадью 4000 квадратных футов обычно измеряются примерно в 4500 квадратных футов. Но хотя вы можете использовать только 4000 квадратных футов, с вас будет взиматься плата за 4500 квадратных футов пространства. Это, безусловно, наименее понятная оговорка об аренде как для брокеров, так и для арендаторов и самая большая разница в коммерческой аренде ».

Рассматривая договор аренды, вы захотите обсудить условия, чтобы свести к минимуму коэффициент увеличения валового дохода.

6. Коммерческая недвижимость: аренда против покупки

Посмотрев количество площадей, доступных для аренды, вы можете начать задумываться, что лучше: покупать или сдавать в аренду коммерческую недвижимость. Конечно, бывают случаи, когда коммерческую недвижимость лучше покупать, чем сдавать в аренду. Например, если вы покупаете коммерческое помещение, вы получаете выгоду от собственного капитала, амортизации, денежного потока и прироста стоимости активов.

В частности, преимущества покупки коммерческой недвижимости перед сдачей в аренду включают:

  • Построить собственный капитал — Вы можете использовать этот капитал в качестве обеспечения для дополнительных расширений.
  • Владейте ценным активом — Со временем коммерческая недвижимость может расти в цене, что позволяет вам в конечном итоге продавать ее с прибылью. Однако активы также могут обесцениться, что делает их вложение с риском, которое необходимо учитывать.
  • Амортизация здания — Вы можете требовать ежегодную амортизацию в своих налоговых декларациях.
  • Увеличение денежного потока — Коммерческие помещения обычно требуют, чтобы занимаемые владельцами предприятия занимали 51% здания.Однако вы можете сдать оставшуюся площадь и получать доход от аренды.

Кроме того, нередко продаются коммерческие здания, из-за которых арендаторы могут оказаться в беде. Если вы сдаете в аренду помещение, которое продается другому арендодателю, возможно, вас выгнали бы из вашего помещения. Обычно это часть оговорки о расторжении. Тем не менее, если у вас есть собственное пространство, вас никогда не выгонят.

Что касается преимуществ лизинга, то арендаторы могут избежать каких-либо первоначальных платежей.Вместо этого они платят возвращаемый депозит, равный 3–6-месячной арендной плате, что часто намного ниже 10–35% первоначального взноса, необходимого для коммерческого кредита.

Кроме того, арендные платежи могут вычитаться, что снижает налоговую нагрузку на бизнес. Это отличается от владения недвижимостью, которая позволяет амортизировать актив только в течение его срока полезного использования. Конечно, если вы финансируете коммерческую недвижимость, вы также можете вычесть процентные платежи и комиссию за оформление.

Более того, владение коммерческой недвижимостью может быть более стабильным, чем аренда.Если вы заинтересованы в покупке коммерческой недвижимости, прочтите нашу статью о лучших кредитах на коммерческую недвижимость. Мы выделяем пять кредитов и обсуждаем, какие из них подходят для ваших конкретных нужд.

Итог

Аренда коммерческой недвижимости — это долгосрочный договор аренды между арендодателем коммерческого помещения и предприятием. Есть много типов коммерческой аренды и много типов коммерческих площадей. Аренда включает в себя аренду с полным спектром услуг, чистую аренду и модифицированную валовую аренду.Эти договоры аренды помогают арендаторам сдавать в аренду офисные помещения, магазины и рестораны, а также промышленные помещения.

После того, как вы определились с коммерческим пространством, которое хотите сдать в аренду, вы можете приступить к сложной задаче настройки подключения к Интернету до даты вашего въезда. Business Services Connect — это телекоммуникационный кооператив с инструментом мгновенного определения местоположения, который упрощает поиск подходящих местных интернет-провайдеров, телефонных, телевизионных и сетевых провайдеров для вашего бизнеса.

Посетите Business Services Connect

Как купить свою первую коммерческую недвижимость за 5 шагов — The Cauble Group

Самообразование

Вам нужно решить, чем вы хотите заниматься, и сосредоточиться на этом.

В коммерческой недвижимости много «блестящих объектов» — это одно из прекрасных свойств этой отрасли! И хотя диверсификация вашего портфеля, безусловно, является важным аспектом инвестирования в коммерческую недвижимость, вам нужно сначала набрать номер и стать экспертом по одному конкретному типу инвестирования.

Теперь больше всего, что вы когда-либо узнаете о коммерческой недвижимости, на самом деле после того, как вы заключили сделку — некоторые части процесса инвестирования просто невозможно зафиксировать в книге или видео.

Тем не менее, вам необходимо иметь хорошее понимание и дорожную карту для вашей инвестиционной стратегии.

Есть так много способов получить образование в области коммерческой недвижимости:

    • Вы можете слушать подкасты

    • Читать книги по коммерческой недвижимости

    • Смотреть видео на YouTube

    • Поговорите с другими инвесторами. Учитесь у людей, которые уже сделали это!

    • Присоединяйтесь к группам инвесторов в недвижимость.Присоединение к группе инвесторов в недвижимость здесь, в Нэшвилле (REIN), было одним из первых шагов, которые я сделал, чтобы стать инвестором в недвижимость.

      Эти группы не только предлагают образовательные занятия и мероприятия, вы также можете пообщаться с другими инвесторами, чтобы найти сделки.

    • Знаете что? Вы даже можете устроиться на работу в коммерческую недвижимость! Именно так я и поступил — я начал свою карьеру в качестве внутреннего агента по аренде в бутик-девелоперской фирме.

      За те 4,5 года, что я был там, я научился строить дома для одной семьи, разрабатывать проекты таунхаусов, управлять офисной / торговой / промышленной недвижимостью и как разрабатывать генеральные планы сообществ!

      Мне понадобилась бы целая жизнь, чтобы научиться этому по-другому, и мне за это заплатили.

    Итак, после того, как вы научились инвестировать в коммерческую недвижимость, пора выбрать тип собственности. И причина, по которой я рекомендую вам выбирать тип недвижимости после , когда вы изучили коммерческую недвижимость, заключается в том, что вы не обязательно знаете, какой тип собственности вам подойдет, прежде чем приступить к работе.

    Например, если вы инвестируете в частное жилье, вы, вероятно, слышали, что следующим шагом будет покупка многоквартирного дома.Но знаете ли вы, что складские помещения, являющиеся подклассом промышленных, в значительной степени работают так же, как и многосемейные, без головной боли, связанной с арендаторами жилых помещений?

    Вы можете найти другой тип активов, который будет более привлекательным для вас как инвестора.

    Покупка и аренда коммерческой недвижимости: плюсы и минусы каждого

    Многие предприятия работают вне коммерческих помещений, будь то витрины, фабрики или офисы. Если вы открываете новый бизнес или расширяете существующий, вам придется решить, покупать ли коммерческую недвижимость или арендовать ее.

    Когда вы покупаете недвижимость, вы можете либо заплатить наличными, либо профинансировать ее с помощью ссуды. При аренде вы арендуете недвижимость на определенный срок, после чего вы должны пересмотреть договор, если хотите продолжить ее использование. На выбор правильной стратегии для вашего бизнеса влияет несколько факторов, в том числе отток денежных средств, текущие расходы, налоговые последствия, стоимость собственности, капитал для бизнеса и многое другое.

    Плюсы и минусы покупки коммерческой недвижимости

    Коммерческая недвижимость сохраняет свою стоимость в течение долгого времени, если за ней правильно ухаживают — это долгосрочный актив.Вот некоторые преимущества и недостатки покупки объекта коммерческой недвижимости.

    9077 Налоговые льготы по процентным, амортизационным и не ипотечным расходам
    Собственный капитал увеличивается с течением времени Требуется предоплата
    Стоимость активов со временем растет Трудности с получением финансирования
    Потенциал для получения дохода от аренды Штрафы за досрочное погашение
    Требуется страхование ответственности
    Контроль собственности Возможность потери ликвидности или капитала

    Плюсы покупки

    Собственный капитал: Если вы оплачиваете все наличными, вы сразу становитесь владельцем 100% собственности.Если вы берете ссуду, ваш первоначальный взнос и ежемесячные платежи увеличивают капитал собственности. Если вы рефинансируете или продаете недвижимость, ваш капитал представляет собой разницу между справедливой рыночной стоимостью собственности и оставшейся суммой кредита, и это помогает повысить общую стоимость вашего бизнеса.

    Оценка актива: Владение коммерческой недвижимостью позволяет вам получать выгоду от прироста капитала — увеличения стоимости вашей собственности с течением времени. Скорость повышения курса зависит от уровня инфляции, местных условий спроса и предложения, процентных ставок и других факторов.

    Доход от аренды: Как правило, бизнес, занимающийся покупкой коммерческой недвижимости, занимает не менее 51% ее. Это связано с тем, что кредиторы классифицируют недвижимость как инвестиционную, когда доля владения составляет 50% или меньше — фактор, который затрудняет получение кредита. Если у вас есть оставшаяся площадь, вы можете сдать ее в аренду арендаторам и создать дополнительный источник дохода. Например, если вы покупаете небольшое здание, вы можете сдать первый этаж розничному продавцу, ресторану, туристическому агентству или другому предприятию.

    Налоговые льготы: Вы можете вычесть проценты и амортизационные отчисления на вашу коммерческую недвижимость в качестве налоговой льготы.

    Контроль: Когда вы владеете собственностью, вы контролируете ее (в рамках ограничений по зонированию), что означает, что вам не нужно вести переговоры с арендодателем, если вы хотите изменить конфигурацию пространства. Вы также будете вносить фиксированные ежемесячные платежи по ипотеке вместо арендной платы, которую можно изменить по истечении срока аренды.

    Минусы покупки

    Авансовые расходы: Как правило, вам необходимо внести первоначальный взнос в размере от 10% до 40% от стоимости недвижимости, а также вам придется оплатить закрытие расходов, а также сборы за оформление и оценку.Например, в собственности за 1 миллион долларов вы можете рассчитывать заплатить от 100 000 до 400 000 долларов из своего кармана в качестве первоначального взноса и других сборов.

    Проблемы с получением финансирования: У вас могут возникнуть проблемы с получением ссуды на коммерческую недвижимость с разумной процентной ставкой, если вы или ваш бизнес не можете получить разрешение на банковское финансирование. В то время как лучшие ссуды на коммерческую недвижимость могут иметь процентную ставку ниже 4%, ссуды, предоставленные кредиторами с твердыми деньгами, могут иметь процентную ставку от 10% и более.В этом случае аренда может быть более рентабельной.

    Штрафы за досрочное погашение: Многие ссуды на коммерческую недвижимость сопровождаются значительными сборами за предоплату или другими штрафами, характерными для коммерческой недвижимости, в виде поддержания доходности или аннулирования, если вы досрочной погашением остатка кредита.

    Обязательства: Вы несете ответственность, если кто-то пострадает от вашего имущества, что означает, что вам придется заплатить за полис страхования ответственности, чтобы защитить себя от судебных исков.Если вы сдаете в аренду часть имущества, вы несете ответственность управляющего имуществом, что потребует дополнительной страховки и ухода за имуществом. Кроме того, для многих ссуд может потребоваться личная гарантия, которая возлагает на вас личную ответственность за выплату ссуды, если ваш бизнес не может.

    Потеря ликвидности или капитала: Всегда существует вероятность того, что стоимость вашей собственности снизится, и вы можете понести капитальные убытки, если решите продать, что является недостатком. Кроме того, у вас также могут возникнуть проблемы с ликвидностью, поскольку ваши деньги будут привязаны к собственности.Чтобы вернуть свои деньги, вам придется продать или частично рефинансировать обналичивание. Более того, деньги, связанные с недвижимостью, можно было бы использовать для других целей, если бы вы взяли их в аренду.

    Плюсы и минусы аренды коммерческой недвижимости

    Срок коммерческой аренды обычно составляет от пяти до 10 лет. Вы можете использовать недвижимость во время аренды с учетом любых ограничений, предусмотренных в договоре аренды.

    Доступ к большей ликвидности Отсутствие капитала или выгод от повышения стоимости
    Фиксированные ежемесячные расходы Невозможно получить пассивный доход
    Налоговые льготы на расходы на недвижимость Высокие арендные расходы
    покинуть собственность Нет контроля над помещением

    Плюсы лизинга

    Больше ликвидности: Вы используете значительно меньше своих денежных средств, потому что вам не нужно вносить первоначальный взнос, чтобы переехать в пространство.Тем не менее, вы должны рассчитывать на внесение авансовых платежей за адвоката, брокера, предварительную проверку и гарантийный депозит.

    Фиксированная ежемесячная стоимость: При аренде вам, как правило, не нужно платить за какое-либо существенное обслуживание, ремонт или содержание собственности, хотя вы, возможно, должны будете платить за мелкий ремонт. Вместо этого вы будете точно знать, сколько вам нужно платить каждый месяц, не беспокоясь о непредвиденных дорогостоящих расходах на ремонт.

    Налоговые льготы: Вы можете вычесть эти расходы по мере их возникновения: арендные платежи, страхование имущества, налоги на имущество (в зависимости от типа аренды), коммунальные услуги и техническое обслуживание.Вы можете вычесть весь арендный платеж, в отличие от вычета процентов по ипотеке.

    Больше гибкости: Квалификация на аренду зачастую проще, чем на получение ссуды на коммерческую недвижимость, поэтому у вас есть больше возможностей, когда дело доходит до выбора помещения. Вы также можете переехать, когда договор аренды истечет, не продавая недвижимость. Возможно, вы сможете позволить себе арендовать недвижимость, которую слишком дорого покупать, что поможет вам получить выгодное или стратегическое место.

    Минусы лизинга

    Отсутствие собственного капитала или прироста стоимости: Вы не накапливаете никакого капитала при аренде, хотя в некоторых контрактах есть функция аренды коммерческой недвижимости с правом владения, которая позволяет вам использовать часть уже уплаченной вами арендной платы на покупку. собственности. Без капитала вы не выиграете от прироста капитала.

    Отсутствие пассивного дохода: Вы не являетесь домовладельцем и, следовательно, не можете получать арендную плату от других, теряя вторичный доход, который вы могли бы получить от владения собственностью.

    Аренда стоит дорого: Ваши ежемесячные арендные платежи обычно превышают выплаты по ипотеке на ту же недвижимость. Типичный трехлетний договор аренды возлагает на арендаторов ответственность за ежемесячную розничную страховку, налоги на имущество, коммунальные услуги и расходы на содержание. При добавлении к арендной плате ваши затраты будут больше, хотя расходы после уплаты налогов зависят от ситуации.

    Нет контроля: В договоре аренды могут быть ограничения и даже положения о досрочном расторжении, которые ограничивают способность арендатора контролировать арендуемую площадь.У вас нет контроля над повышением арендной платы по истечении срока аренды, и если вы выйдете из бизнеса, вы должны продолжить платить арендную плату или столкнетесь с штрафами.

    Когда покупать или сдавать в аренду коммерческую недвижимость?

    Обычно имеет смысл покупать, если у вас достаточно наличных для первоначального взноса и шести месяцев выплаты по ипотеке, не вызывая у вашего бизнеса денежного кризиса. Покупка может быть хорошим вариантом, если вы:

    • Хотите сдать в аренду часть помещения для получения вторичного источника дохода
    • Планируйте увеличение доли собственности в собственности
    • Хотите реорганизовать пространство по своему усмотрению

    С другой стороны, лизинг может быть правильным ответом, если вы хотите:

    • Возможность выселения в конце срока аренды
    • Чтобы не связывать деньги при первоначальном взносе
    • Больше налоговых вычетов на лизинговые расходы
    • Свобода от ответственности за содержание собственности в зависимости от вашего договора аренды
    • Работать в помещении, слишком дорогое для покупки

    Если вы заинтересованы в покупке коммерческой недвижимости, в качестве первого варианта вам следует рассмотреть ссуду, гарантированную Управлением малого бизнеса (SBA).SBA предлагает две кредитные программы, которые можно использовать для коммерческой недвижимости: 7 (а) ссуд и 504 ссуды. В то время как ссуды 7 (а) являются ссудами общего назначения, ссуды 504 специально предназначены для покупки или рефинансирования коммерческой недвижимости.

    3 причины, почему владение коммерческой недвижимостью может принести вам больше денег в инвестициях в недвижимость | Советники сверхбогатых

    Улучшения в собственности Бизнес-арендаторы обычно относятся к собственности не так, как арендаторы жилого дома.Владелец бизнеса, который арендует недвижимость, обычно исправляет небольшие дефекты в собственности, чтобы он мог продолжать бизнес и не беспокоить арендодателя о таких мелких проблемах. Но, кроме того, большинство владельцев малого бизнеса, как правило, проводят небольшие улучшения в собственности, которые могут повысить стоимость вашей коммерческой собственности.

    Примером этого может быть установка системы PABX и подключение всего офиса к локальной сети. Это может сэкономить вашему новому арендатору много времени и может быть использовано для придания дополнительной ценности условиям аренды, которую вы предоставляете.

    Другой пример, который я слышал недавно, касается офисных перегородок. Юридические фирмы и бухгалтеры, как правило, имеют одинаковые настройки в своих офисах, и когда юридические фирмы переезжают, им, как правило, приходится тратить деньги на ремонт, поэтому, если у вас есть существующие перегородки в вашей коммерческой собственности, вы можете привлечь к работе целую профессиональную фирму. сдать свою недвижимость. Обратите внимание, что в большинстве жилых домов арендаторы, как правило, любят пробивать дыры в стенах без разрешения, перекрашивать определенные комнаты и в конце срока аренды, и в результате большинству арендодателей приходится проводить много ремонтных работ, чтобы вернуть недвижимость в прежнее состояние. исходное состояние.

    Причина № 3: Сбор арендной платы

    Обычно есть арендаторы, которые не очень быстро вносят арендную плату, и поэтому возможность выбрать арендаторов, которые будут платить, сэкономит вам много денег и сделает вас еще больше в долгосрочной перспективе. Представьте, что вам нужно потерять несколько месяцев арендной платы и потратить деньги на юристов, чтобы выселить нарушившего договор арендатора из вашей собственности.

    Если у вас есть коммерческая недвижимость, вы можете выбрать арендатора, который пользуется большой репутацией в вашем помещении.Это будет означать, что арендатор имеет большие права на вашу собственность и поэтому будет вовремя платить арендную плату, чтобы не участвовать в спорах об аренде. Сравните это с жилой недвижимостью, где арендатор может сбежать, не заплатив ежемесячную арендную плату, и ему нечего терять. По какой-то странной причине сбор арендной платы с жильцов также представляется более сложным.

    В заключение, в этой статье выделены три причины, по которым инвестиции в коммерческую недвижимость могут быть лучше, чем вложения в частную недвижимость.Тем не менее, зарабатывание денег на недвижимости похоже на вложение в акции, прибыль получается при покупке. Время, потраченное на поиск хорошей собственности, позже окупится в виде хорошей арендной платы и прироста капитала с течением времени. Примите масштабные меры сегодня и найдите ту недвижимость, которая, по вашему мнению, соответствует вашим инвестиционным потребностям.

    Если вы Startup ищете офис в аренду , посмотрите это видео:

    Являетесь ли вы юридическим лицом, имуществом и трастом, физическим лицом, обществом с ограниченной ответственностью, неприбыльным, партнерским или S Corporation из областей подоходного налога и ищете УСЛУГИ ПО ПЛАНИРОВАНИЮ И ПОДГОТОВКЕ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ?

    Что нужно знать перед подписанием коммерческого договора аренды

    • Исследования — ключ к подписанию правильного договора аренды предприятия.В частности, обратите внимание на владельца здания, арендодателя, законы о зонировании, экологические требования и законы о неудобствах.
    • Знайте, сколько вы должны платить, что именно вы оплачиваете и насколько будет увеличиваться ваша арендная плата с каждым годом. Некоторые договоры аренды включают дополнительные платежи (например, коммунальные услуги, страхование или техническое обслуживание), в то время как другие складывают все ваши расходы в одну единовременную ежемесячную сумму.
    • Укажите подробную информацию о том, как ваша аренда будет передана, если ваш бизнес закроется или вы переедете. Двумя примерами являются уступка аренды, которая позволяет другому владельцу бизнеса полностью взять ее на себя, и субаренда.
    • Эта статья предназначена для владельцев бизнеса, которые хотят арендовать коммерческое помещение и хотят убедиться, что они понимают условия контракта.

    Заключение договора аренды — важный шаг для любого нового владельца бизнеса. Независимо от того, открываете ли вы магазин, переезжаете в офис или сдаете в аренду помещения для производства, в какой-то момент вам, вероятно, придется зарезервировать место для своего бизнеса. Мир коммерческой недвижимости может быть сложным, и иногда на то, чтобы найти то место, которое вы ищете, могут уйти годы.

    Как только вы найдете это место, подписание контракта может показаться раздражающим последним шагом, прежде чем вы сможете переехать и сосредоточиться на ведении бизнеса. Но, как и большинство юридических соглашений, бизнес-аренда — важный документ, требующий некоторого исследования.

    «Вы должны тщательно планировать, когда переезжаете из одного помещения в другое», — сказал Вальтер Гумерселл, партнер Ривкина Радлера. «Подтвердите условия, которые вы собираетесь принять». Например, включите пункты об аренде, гарантийном депозите, сроке аренды и использовании помещения.«Вы хотите, чтобы это было как можно шире», — сказал он.

    Неудивительно, что мелкий шрифт в коммерческой аренде очень важен. Перед подписанием договора аренды необходимо выполнить два основных шага: провести обширное исследование и ознакомиться с типичными положениями, содержащимися в договорах аренды предприятий.

    Этапы исследования включают проверку домовладельца, определение владельца здания, изучение законов зонирования и получение общего представления о районе. Перед тем, как подписать договор аренды, убедитесь, что вы имеете представление о структуре платежей, вашей личной подверженности рискам, структуре передачи, желаемой процентной ставке арендодателя и любых неприятных оговорках в вашем договоре аренды.Это некоторые важные вещи, на которые следует обратить внимание, но имейте в виду, что типичная практика коммерческой аренды варьируется в зависимости от штата.

    Сравнение коммерческой аренды и аренды жилого помещения

    Коммерческая аренда требуется каждый раз, когда компания арендует коммерческую недвижимость с целью ведения бизнеса из этого места. Нишанк Ханна, директор по маркетингу Clarify Capital, сказал, что договор коммерческой аренды является юридически обязывающим договором между арендодателем и бизнес-арендатором.

    «Арендодатель соглашается сдать в аренду коммерческую недвижимость, которая обычно представляет собой офисное помещение, в обмен на деньги», — сказала Ханна Business News Daily.«Коммерческая аренда обычно длятся от трех до пяти лет, создавая долгосрочные отношения между арендодателем и арендатором».

    Хотя это может звучать очень похоже на аренду жилого помещения, между арендой жилого помещения и бизнес-арендой есть несколько важных различий. Во-первых, в то время как в обоих случаях арендодатель арендует помещение арендатору в обмен на деньги, аренда жилого помещения не может использоваться для деловых целей.

    Кроме того, «коммерческая аренда менее регулируется и обеспечивает меньшую защиту, чем аренда жилья», — сказал Ханна.«Как правило, они более продолжительны и предлагают большую гибкость при ведении переговоров, чем соглашения об аренде жилья».

    Еще одно отличие состоит в том, что арендаторы в договоре аренды жилого помещения обычно не несут ответственности за уплату налогов на недвижимость, тогда как в договорах коммерческой аренды очень часто арендатор платит хотя бы часть налогов на недвижимость.

    Ключевой вывод: Аренда коммерческой и жилой недвижимости похожи, но есть некоторые важные различия, в том числе срок аренды и кто платит налоги на недвижимость.

    Элементы договора коммерческой аренды

    Договор коммерческой аренды — это договор, поэтому он должен включать определенные элементы и ключевую информацию, чтобы он был действительным и имел исковую силу. По словам Ханна, как минимум, информация об аренде, гарантийном депозите, сроке аренды и любых дополнительных расходах, которые может понести арендатор, должна быть четко определена в договоре аренды.

    «Категория« прочие расходы »является особенно важной, и ее следует тщательно изучить», прежде чем подписывать контракт, — сказал Ханна.«Страхование зданий, налоги на имущество и расходы на техническое обслуживание относятся к категории« прочих расходов ». Эти дополнительные расходы могут быстро превратиться в большие накладные расходы».

    Ханна также отметила, что владельцы малого бизнеса должны осознавать разницу между исключительным и разрешенным использованием. Для владельцев малого бизнеса в конкурентных отраслях особенно выгодным может оказаться контракт на эксклюзивное использование.

    «Для развивающейся пивоварни, например, было бы разумно запросить эксклюзивное разрешение на сдачу в аренду площадей на общественном рынке, чтобы уменьшить возможность конкурирующих продаж», — сказал Кханна.«Без исключительного разрешения другая пивоварня могла бы арендовать место на рынке и попытаться завоевать бизнес у того же пула клиентов, что значительно снизило бы прибыль первой пивоварни».

    Знаете ли вы: Коммерческая аренда состоит из нескольких основных элементов, таких как стоимость аренды, дополнительные сборы, залог и срок аренды.

    Исследование области, арендодателя и деталей аренды

    Перед тем, как подписать договор коммерческой аренды, вам необходимо провести небольшое исследование.Обязательно выполните следующие шаги во время расследования.

    1. Изучите местность.

    При поиске новой собственности, если вы продаете продукт или услугу населению, проанализируйте местность и получите хорошее представление о вашей потенциальной клиентуре. Местоположение означает все, что нужно для процветания малого бизнеса, поэтому, когда вы ищете подходящую недвижимость, найдите время, чтобы найти подходящий новый дом для своего бизнеса. Гумерселл сказал, что этот процесс может занять два года или даже больше, поэтому убедитесь, что вы планируете соответствующим образом, если конец вашего текущего арендного договора не за горами.

    2. Узнайте больше о домовладельце и домовладельце.

    Гумерселл также сказал, что один из наиболее важных аспектов исследования, который часто упускается из виду, — это узнать больше о домовладельце и владельце здания. Иногда ваш непосредственный домовладелец может не быть настоящим владельцем здания. В любом случае, узнайте как можно больше о домовладельце и домовладельце. Вы вступаете в деловое партнерство вместе, поэтому убедитесь, что вы имеете представление о том, кто они, каково их финансовое положение и получают ли они выплаты по своим платежам.

    В некоторых штатах, например, если домовладелец не производит платежи собственнику здания или не производит выплаты по ипотеке банку, предприятие или арендатор могут быть выселены в случае обращения взыскания на закладную — даже если бизнес приходил вовремя с каждым платежом. Это всего лишь один пример того, как отношения между домовладельцем, арендатором и владельцем здания могут пойти наперекосяк. Гумерселл сказал, что компании могут провести поиск в публичных записях, чтобы узнать больше о арендодателе.Вы также можете запросить документы, относящиеся к обществу с ограниченной ответственностью арендодателя или юридическому лицу, чтобы узнать больше о том, является ли он идеальным партнером для вашего бизнеса.

    3. Изучить законы зонирования.

    Еще один компонент, на который следует обратить внимание, — это законы зонирования. Хотя ваш домовладелец может выделить ваше пространство, например, под ресторан, вы должны убедиться, что его цели соответствуют законам вашего муниципалитета. Существуют сценарии, в которых домовладелец или владелец здания могут подумать, что могут сдать свое пространство в аренду определенному типу бизнеса, но это не соответствует стандартным законам о зонировании в этом районе.Согласовав эти две детали, вы можете гарантировать, что ваш бизнес сможет работать без каких-либо серьезных юридических проблем со стороны города или города, в котором вы работаете.

    4. Узнайте о законах о причинении неудобств и об окружающей среде.

    Один из наиболее важных аспектов подписания договора аренды — это возможность управлять своим бизнесом на полную мощность, как только вы откроете свои двери. Во многих договорах аренды уделяется большое внимание шуму, запахам и оборудованию. Энн Брукс, налоговый поверенный, сказала, что когда она подписывала договор аренды ресторана, ей приходилось оговаривать «условие о неприятных запахах».«

    « В правилах строительства сказано, что неприятных запахов нет, — сказала она. — Оскорбительный запах — это субъективно, поэтому я сделала исключение для запахов, обычных для ресторана ».

    Также важно изучить основы окружающей среды. По словам Гумерселла, арендодатели часто пропускают эти законы, и они могут быть использованы против вашего бизнеса.

    Совет: Перед подписанием договора аренды проявите должную осмотрительность в отношении собственности.Обязательно изучите местность, домовладельца, законы о зонировании, а также любые другие законы о неудобствах и охране окружающей среды, которым подчиняется собственность.

    Важные положения о коммерческой аренде, о которых следует помнить

    Есть несколько ключевых моментов, о которых следует помнить при пересмотре договора аренды. Структура арендной платы, вероятно, является самым основным и наиболее важным аспектом любой аренды. Определив, сколько вы платите в месяц, а также насколько ваша арендная плата будет увеличиваться с каждым годом, вы сможете лучше определить бюджеты и получить полное представление о том, сможете ли вы продолжить бизнес в этом новом пространстве.

    Условия аренды тоже очень важны. Рассмотрите возможность краткосрочной аренды по сравнению с долгосрочной. Долгосрочная аренда может быть отличным вложением, если вы открываете бизнес в развивающейся или растущей области, тогда как краткосрочная аренда дает вам гибкость, чтобы переместить локации или закрыть свой бизнес, если это не сработает. вы надеялись.

    Как со структурой платежей, так и со сроками, убедитесь, что вы точно понимаете, что именно вам грозит каждый месяц. Спросите своего потенциального арендодателя о том, как оплачиваются следующие расходы:

    • Страхование
    • Налоги на недвижимость
    • Техническое обслуживание (внутреннее и внешнее)
    • Ремонт
    • Безопасность
    • Парковка
    • Местные законы о неудобствах (шум или запах)
    • Коммунальные услуги (вода, газ, электричество)
    • Модификации (можете ли вы отрегулировать интерьер или экстерьер вашего помещения)

    После того, как вы установили базовую структуру ценообразования и сроков, самое время погрузиться в некоторые менее очевидные детали.Хотя ваш договор аренды, вероятно, будет варьироваться в зависимости от штата, вот несколько хороших примеров законодательных актов, о которых следует знать перед подписанием договора аренды:

    • Передаточная структура. Уточните, как будет передана ваша аренда, если вы захотите покинуть помещение или ваш бизнес закроется. По словам Гумерселла, обычно существует две схемы передачи аренды: уступка аренды и субаренда. Передача аренды означает, что вся аренда передается новому арендатору. Субаренда — это когда текущий арендатор сохраняет свое имя в договоре аренды, но получает оплату от нового арендатора и передает эти деньги арендодателю.В обоих случаях вам обычно необходимо получить предварительное письменное согласие до передачи аренды. Это очень важный аспект вашей аренды, над которым нужно работать.
    • Личное воздействие. В некоторых случаях вам может потребоваться подписать личные гарантии при подписании коммерческого договора аренды. Эти соглашения означают, что вы лично несете ответственность за некоторые аспекты аренды, даже если ваш бизнес не выполняет свои обязательства. Проконсультируйтесь с юрисконсультом, чтобы обсудить этот аспект вашего контракта. Если возможно, вы хотите, чтобы только ваша организация или юридический бизнес взяли на себя риск при подписании договора аренды предприятия.
    • Оставшаяся аренда. Удерживаемая арендная плата — это повышение арендной платы, когда арендатор остается после истечения срока аренды. Трудно найти аренду, и иногда, когда предприятия меняют помещения, они в конечном итоге остаются дольше, чем позволяет их текущий договор аренды, пока создается новый. Во многие контракты арендодатели включают пункт, в котором говорится, что в этих случаях предприятия несут ответственность за до 250% своей обычной арендной платы в месяц. Так что, если вы останетесь сверх положенного времени, это может обойтись вам в десятки тысяч долларов.Гумерселл рекомендовал снизить этот аспект до 125%.
    • Соглашение о неразрушении. Во многих случаях, если домовладелец не выплатит ипотеку за недвижимость, ваш бизнес все равно будет выселен, даже если вы вносите все свои платежи. По словам Гумерселла, с соглашением о невмешательстве, если это произойдет, вам будет разрешено остаться и продолжать платить любому юридическому лицу, которое забрало здание у вашего арендодателя.

    Обо всем можно договориться

    Хотя это несколько хороших примеров того, о чем следует знать, вероятно, есть много аспектов вашего договора аренды, которые можно обсудить.Поработайте со своим потенциальным арендодателем и, при необходимости, с адвокатом, чтобы убедиться, что вы получите лучшее предложение для вас и вашего бизнеса.

    «Если аренда жилого помещения имеет фиксированный срок, коммерческая аренда часто является предметом переговоров и может иметь более длительный или более короткий срок в зависимости от установленных условий», — сказал Аллан Борч, основатель Dotcom Dollar. «Коммерческая аренда также имеет меньше правовой защиты, потому что законы о защите прав потребителей, которые применяются к договорам аренды жилья, не распространяются на коммерческую аренду».

    Совет: Не стесняйтесь обсуждать условия аренды.Многие аспекты контракта, особенно его продолжительность, являются предметом переговоров.

    Условия договора коммерческой аренды, которые необходимо знать

    Борч и Дэн Бейли, президент WikiLawn, перечислили некоторые ключевые условия, которые владельцы малого бизнеса должны знать в отношении договоров коммерческой аренды. Список не включает все возможные термины, которые могут встретиться в договоре коммерческой аренды, но это обзор тех, которые вы, скорее всего, увидите.

    Размер арендной платы / базовая арендная плата. Эта сумма рассчитывается исходя из площади помещения в квадратных футах.Убедитесь, что номер, который использует домовладелец, действительно соответствует полезной площади. Эта арендная плата не зависит от дохода.

    Полезные квадратные футы. Это относится к количеству пространства, фактически зарезервированного для бизнеса как арендатора, в случае общих пространств.

    Повышение арендной платы. Повышение арендной платы обычно основано на процентном отношении к общей арендной плате и может меняться из года в год. Вы можете договориться с домовладельцем об ограничении увеличения арендной платы.

    Залог. Это сумма, на которую нужно оставить место до завершения оформления документов. Сумму нужно оговаривать как заранее, так и в договоре аренды.

    Срок аренды. Срок коммерческой аренды обычно составляет от трех до пяти лет, поскольку коммерческие арендодатели предпочитают более длительные сроки аренды. В договоре аренды также часто указываются даты начала и окончания аренды.

    Улучшения. В этой части договора коммерческой аренды излагаются типы улучшений и обновлений, которые могут быть сделаны в помещении, и кто несет ответственность за их расходы.По многим аспектам этого раздела можно договориться.

    Итог. Прежде чем подписывать пунктирную линию, убедитесь, что вы понимаете все условия договора коммерческой аренды и понимаете их.

    Сдача в аренду. Это пункт, который гласит, что арендодатель передаст недвижимость арендатору после того, как все условия (например, уплата залога) будут выполнены, и арендатор примет недвижимость от арендодателя.

    Дата начала работ. Это дата, когда арендатор принимает собственность, чаще всего обозначается как первый день, когда арендатор становится ответственным за уплату арендной платы и содержание арендуемой собственности.

    Добавочный. Обе стороны могут согласиться на продление соглашения в письменной форме, и оно должно быть подписано обеими сторонами.

    Плата за просрочку. Если арендатор просрочит уплату арендной платы, он понесет штраф за просрочку платежа, установленный в договоре коммерческой аренды. Это может быть фиксированная плата или процент от ежемесячной арендной платы.

    Налоги. В этом разделе описаны все налоги, связанные с недвижимостью (налоги на недвижимость, налоги на недвижимость), и указаны лица, ответственные за их уплату. В этом разделе могут быть подтемы, такие как «Конкурс налогов» (арендатор может оспорить сумму налога на личное или недвижимое имущество, который он должен уплатить), «Уплата обязательной оценки» (арендатор обычно оплачивает все обычные оценки, которые являются обязательными. , и чрезвычайные, по выбору) и Изменение метода налогообложения.

    Обязательство по ремонту. В этом разделе указывается, какие виды ремонта арендодатель обязан произвести — например, дефекты, дефекты, поломки или отклонения в материалах — которые имеют жизненно важное значение для эксплуатации объекта недвижимости. Также в нем описан ремонт, за который несут ответственность арендаторы.

    Разрешения. Обе стороны должны получить все необходимые разрешения и лицензии для проведения улучшений или ремонта на арендуемом участке.

    Ковенанты. Эти условия различны для арендатора и арендодателя; у каждого есть отдельный набор заветов. Например, договор может указывать, что арендатор должен платить арендную плату, даже если арендодатель не выполняет некоторые из своих обязательств, указанных в договоре аренды.

    Возмещение арендатором. Этот пункт по существу снимает с арендодателя всю ответственность в случае травм, убытков, претензий или повреждений, если только эти вещи не являются прямым результатом умышленных действий, бездействия или грубой небрежности со стороны арендодателя.

    Снижение арендной платы / корректировка. В этом разделе указано, будет ли арендная плата скорректирована или отменена в случае материального ущерба в результате пожара или другого стихийного бедствия.

    Осуждение. Этот пункт часто упускают из виду, но он важен. Он определяет, что произойдет, если арендуемая собственность будет отобрана у арендодателя государственным агентством для общественного пользования либо путем осуждения, либо путем выдачи прав собственности.

    Возможность покупки. В этом пункте говорится, что в любое время в течение срока аренды арендатор имеет право купить недвижимость по согласованной цене.Этот пункт не является обязательным, но его не помешает включить. В пункте также можно указать, что арендатор не имеет права приобретать недвижимость в течение срока аренды. В любом случае, хорошо иметь это в письменном виде.

    Ключевой вывод: Существует ряд условий аренды, с которыми вы должны быть знакомы, включая полезные квадратные футы, дату начала аренды, предоставление аренды, ковенанты и снижение арендной платы.

    Часто задаваемые вопросы по коммерческой аренде

    Коммерческая аренда может быть сложной задачей.Ниже приведены четыре наиболее часто задаваемых вопроса о коммерческой аренде и ответы на них.

    Что такое типичный депозит при коммерческой аренде?

    Обычно арендный депозит включает гарантийный депозит и двухмесячную арендную плату. Согласно исследованию, проведенному группой по управлению недвижимостью в Хьюстоне, средняя стоимость составляет около 4000 долларов.

    Включены ли коммунальные услуги в коммерческую аренду?

    Ответ на этот вопрос зависит от типа аренды. Служебные потребности офисного пакета Skyrise сильно отличаются от потребностей завода по производству текстильных полупроводников.Чтобы упростить целый ряд существующих договоров аренды, большинство договоров коммерческой аренды разделены на три категории. Аренда брутто покрывает все операционные расходы, включая коммунальные услуги. Чистая аренда менее инклюзивна и обычно не распространяется на коммунальные услуги. Модифицированная аренда может быть валовой или чистой, с индивидуальными изменениями, согласованными обеими сторонами.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *