21.09.2021

Долевая собственность на земельный участок: Долевая собственность на земельный участок – как разделить землю

Росреестр

Довольно часто встречается ситуация: гражданин, которому принадлежит доля в праве общей собственности на земельный участок, желает построить за счет собственных средств на указанном участке, например, жилой дом и оформить его в частную собственность. В данной ситуации необходимо учитывать следующее.

В соответствии со ст. 244 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности; имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Как следует из ст. ст. 246, 247 ГК РФ владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

В п. 3 ч. 16 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации указанно, что в случае строительства объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома застройщику необходимо представить в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган уведомление об окончании строительства, с приложением, в том числе заключённого между правообладателями земельного участка соглашения об определении их долей в праве общей долевой собственности на построенный или реконструированный объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом в случае, если земельный участок, на котором построен или реконструирован объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом, принадлежит двум и более гражданам на праве общей долевой собственности или на праве аренды со множественностью лиц на стороне арендатора. Указанное соглашение также необходимо для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на созданный объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом (ч.

1.2 ст. 19 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Согласно ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации земельное законодательство основывается, в том числе на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Исходя из вышеуказанных норм, объект капитального строительства следует судьбе земельного участка. В частности, если земельный участок находится в общей долевой собственности, то и вновь построенный объект недвижимости переходит в общую долевую собственность собственников земельного участка. При этом, для оформления прав на построенный объект капитального строительства в орган регистрации прав, помимо прочих документов, необходимо предоставление соглашения об определении долей на построенный объект.

Обращаем внимание граждан, что статьей 252 ГК РФ предусмотрено, что имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними; при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них, участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Таким образом, если гражданин, которому принадлежит доля в праве на земельный участок, желает за счет собственных средств возвести на указанном участке объект капитального строительства и оформить его в личную собственность, необходимо в первую очередь решить вопрос о возможности раздела земельного участка и оформления права собственности на образованный в результате такого раздела обособленный земельный участок.

Кроме того, участники общей долевой собственности вправе заключить соглашение о прекращении общей долевой собственности и разделить принадлежащее им недвижимое имущество. В случае недостижения указанными лицами соглашения, раздел недвижимого имущества осуществляется в судебном порядке.

Верховный суд разъяснил правила раздела земельного участка — Российская газета

Для абсолютного большинства дачников, садоводов и огородников могут оказаться очень полезными разъяснения Верховного суда о правильном разделе земельных участков. Речь идет о самых часто встречающихся ситуациях, когда дом и земля делятся между несколькими собственниками.

Такое случается при получении наследства, при разводах и в прочих аналогичных случаях.

Мало кто знает, что при подобных операциях размер будущих участков, которые получатся после деления, имеет исключительно важное значение.

Дело в том, что по закону отдать человеку его долю можно только в том случае, если все образовавшиеся после раздела участки соответствуют минимально разрешенному размеру для целевого использования земли.

То есть, если изначально участок предоставлялся для садоводства, то делить его надо так, чтобы на каждой части можно было продолжать и далее этим садоводством заниматься.

Подобные разъяснения были даны, когда Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ пересматривала результаты разбирательства одного земельного спора в Волгоградской области. Там в суд пришел гражданин и попросил выделить ему часть дома и земельного участка, которыми владели несколько хозяев на правах общей долевой собственности.

В суде истец объяснил, что ему принадлежат две трети доли дома и земельного участка. По паспорту БТИ общая площадь дома — 70,1 кв. м., а участка — 506 кв.м. Одной третью части владела женщина, а после ее смерти — наследник.

Если участок предназначен для садоводства, то делить его надо так, чтобы садоводству не препятствовать

Этот наследник с требованием соседа не согласился и принес в суд встречный иск — разделить дом и землю по тому варианту, который он предлагает.

Местный суд встал на сторону истца и поделил дом и землю. Истцу досталось 337, 3 кв. м, а ответчику — 167, 7 кв. м.

Апелляция с таким решением согласилась.

Местный волгоградский суд, когда принимал это решение, пошел по самому простому пути — дом и землю он поделил так, как там исторически сложился порядок пользования — без отступления от размера долей в праве собственности сторон на дом и участок.

С таким решением Верховный суд не согласился и объяснил, почему.

В Земельном кодексе (статья 1) сказано, что участки, которыми владеют граждане, образуются разными способами. Участки перераспределяют из уже имеющихся наделов, выделяют из существующих, отдают или продают участки из земель государственной или муниципальной собственности. По тому же Земельному кодексу, выделение доли из участка земли — это такое же выделение участка. А тот, от которого «отрезали» часть, будет и дальше числиться участком, но — в новых границах. Человек, у которого была доля, после выделения становится настоящим собственником полученного участка, а остальные хозяева долей так и остаются собственниками частей в едином наделе.

Еще важный момент — в Земельном кодексе говорится, что как бы ни меняли, разрезали или выделяли части из целого участка, все его доли должны отвечать первоначальному целевому назначению и разрешенному использованию. По закону у участков, в зависимости от их целевого назначения и разрешенного использования, установлены предельно минимальные и предельно максимальные размеры.

В 1996 году состоялся общий пленум Верховного и Высшего Арбитражного судов(N6/8 от1 июля 1996 г. ). На этом пленуме шла речь о Гражданском кодексе. В нем есть статья 252, в которой говорится, что суд имеет полное право отказать в иске участнику долевой собственности, попросившему выделить ему долю в натуре. Отказ возможен, если выделение доли повлечет «несоразмерный ущерб имуществу, находящемуся в общей собственности». То есть если после выделения куска земли оставшийся участок нельзя использовать по прямому назначению. В этом случае под понятием «ущерб» надо понимать серьезное ухудшение технического состояния, невозможность использования вещи по ее целевому назначению, неудобство в использовании, снижение культурной или художественной ценности вещи. В последнем случае речь уже не о земле, а о коллекциях картин, предметов или о библиотеках.

Эти разъяснения, подчеркнул Верховный суд, соответствуют Закону «О государственном кадастре недвижимости». По нему кадастровый орган принимает решение об отказе поставить на учет участок, если новый участок или оставшийся старый не будут соответствовать прописанным в законе минимальным и максимальным размерам.

Из всего сказанного Судебная коллегия по гражданским делам ВС делает вывод — выделение доли в натуре одному из собственников земельного участка возможно лишь в том случае, если этот участок и оставшиеся после дележа наделы имеют площадь не меньше минимально разрешенной и соответствующей целевому назначению.

В Земельном кодексе сказано, что предельные максимальные и минимальные размеры устанавливаются градостроительными регламентами. В Градостроительном кодексе говорится, что правила землепользования и размеры пишет местная власть.

В нашей ситуации есть постановление Волжской городской Думы Волгоградской области. По нему предельно минимальный участок — 0,02 гектара, а предельно максимальный — 0,2 гектара. Поэтому в нашем споре вновь образуемый участок, который суд выделил в собственность ответчику, — в 168,7 квадратного метра — не соответствует требованиям закона. Верховный суд РФ велел спор о земле пересмотреть.

ВС разрешил делить долевую собственность вопреки воле владельцев

Понятие общей долевой собственности предполагает, что доли в недвижимости разграничены изначально и они могут быть как равными, так и неравными. Основные проблемы начинаются, когда собственники, которые пользовались имуществом вместе, хотят разделиться. Если договориться о том, что получает каждая из сторон, не удалось, единственное решение – обращаться в суд, который поделит имущество принудительно. Однако не факт, что решение суда устроит всех «дольщиков», – суд будет исходить не из их пожеланий, а из объективных обстоятельств конкретного дела. Во внимание примут сложившийся порядок пользования имуществом, возможность реального раздела в соответствии с долями в праве (например, в случае, если одному из сособственников принадлежит незначительная доля), технические особенности дома, квартиры или земельного участка. Чтобы выделить долю, придётся прибегать к экспертизе, по результатам которой эксперты предложат наиболее целесообразные варианты раздела в соответствии с принадлежащими совладельцам долями. 

«Предпочтение отдается тем вариантам, которые предполагают раздел без отступления от идеальных долей в праве собственности, – например, соответствие площадей земельных участков объему зарегистрированного права, сохранность конструктивных элементов дома; учитывают принцип единства земельного участка и расположенного на нем недвижимого имущества, расположение такого имущества, а также отвечают интересам всех собственников», – разъясняет юрист КА «Юков и партнёры» Александра Воскресенская.

В этом сюжете
  • 5 июля, 12:48

  • 13 сентября, 15:09

  • 29 сентября, 13:21

Суды выбирают варианты, при которых все сособственники имеют свободный проход к земельному участку без необходимости установления сервитута, когда они максимально изолированы друг от друга, а необходимость перестройки жилья минимальна, говорит Воскресенская. При этом, если один из собственников получает имущество, несоразмерное доле, ему полагается компенсация от других собственников. А в исключительных случаях, когда доля незначительна, ее нельзя выделить или у ее владельца нет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и без согласия этого сособственника обязать остальных выплатить ему компенсацию.

В числе многих спорных вопросов, возникающих вокруг раздела долевой собственности, оказывается и то, важно ли, чтобы каждый собственник получил часть доли в каждом объекте или же в приоритете – удобство пользования недвижимостью. В этом недавно пришлось разобраться Верховному суду. 

Тамаре Ярковой* и Олегу Боголюбову* на праве общей долевой собственности принадлежали две дачи и участок площадью 8002 кв. м. Яркова имела право на 24/100, а Боголюбов – на 76/100 долей. Соглашения о том, как пользоваться помещениями, у них не было. Когда они решили поделить собственность, договориться без суда не получилось. Иск о разделе имущества подала Яркова.

В этом сюжете
  • 21 марта, 5:04

  • 20 марта, 4:58

  • 12 марта, 10:23

Чтобы определить приемлемые варианты раздела, суд назначил экспертизу. В заключении эксперт предложил три варианта раздела. Суд выбрал тот, по которому Боголюбов получил в собственность все жилые строения и участок площадью 5541 кв. м. Ярковой же достался сарай и земельный участок площадью 2461 кв. м. Эта схема отвечает интересам сторон и удобна в пользовании имуществом – она не предусматривает переоборудования и учитывает все необходимые компенсации, согласился суд. Позицию поддержала и представитель ответчика. Однако уже после вынесения решения оказалось, что самому ответчику, который не присутствовал на заседании, такой вариант не понравился: он решил, что его права нарушены, ведь он не просил передать ему обе дачи за счёт уменьшения доли участка.

Боголюбов добился пересмотра решения в апелляции. Там согласились, что более правильным будет другой вариант раздела, согласно которому каждый из собственников получает часть строения или участка, пропорциональную его доле. Правда, этот сценарий требовал серьёзных финансовых вложений и переустройства жилых домов – возведения разделительных перегородок, проведения систем отопления, подводки газа, электропроводки и прочего. При этом Яркова получала участок площадью 1920 кв. м, Боголюбов – 6082 кв. м  – «с конфигурацией, обеспечивающей для каждой из сторон возможность прохода к выделенным частям обоих домов». 

Такой вариант раздела не устроил уже Яркову, и она оспорила апелляционное определение в Верховном суде. Коллегия по гражданским спорам под председательством судьи Сергея Асташова отменила определение, обнаружив в нём нарушения как материального, так и процессуального права. Апелляция решила, что каждый собственник должен получить соответствующую долю в каждом из объектов, но это необязательно, указал ВС.

При разделе имущества, которое находится в общей собственности, не обязательно выделять собственникам часть от каждой из вещей, входящих в общее имущество, указали члены коллегии.

Цель раздела – прекратить режим общей собственности и дать возможность максимально беспрепятственно распоряжаться имуществом, напомнили в ВС. Делить имущество можно, если суд установил, что  собственнику не получится выделить самостоятельные объекты. 

При этом принудительный раздел имущества судом «не исключает, а, напротив, предполагает, что сособственники не достигли соглашения», значит, раздел возможен вопреки желанию кого-либо из них, признали в коллегии. Если одна из сторон не согласна с вариантом раздела, это само по себе не мешает суду принять такой вариант, говорится в определении по делу № 4-КГ17-66. Учесть следовало и многие другие факторы – например, что выбранный апелляцией вариант раздела потребует затрат и строительных работ, формирования участков сложной конфигурации, установления сервитута на часть помещений в жилых домах. Суды также упустили из виду то, что между сторонами сложились конфликтные отношения – из-за этого пользоваться одним и тем же домом будет сложно. С такими указаниями он вернул дело на новое рассмотрение в апелляцию.

Что же касается процессуальной стороны дела, то представитель Боголюбова в первой инстанции поддержала раздел по предложенному варианту. ВС обратил внимание, что не было данных о том, что полномочия представителя отменены или ограничены. Если сторона считает, что дело должно было быть рассмотрено иначе, это не повод отменить или изменить решение суда,  напомнили в коллегии. 

* – имена и фамилии участников процесса изменены редакцией.

Общая долевая собственность земельного участка: тонкости и нюансы | Полезные советы

Приобретение права на долевую собственность участка земли — популярный способ инвестиций, предусмотренный законодательством страны. Наряду с покупкой квартиры или дома, земля допускает присутствие двух-трех владельцев с полным правом распоряжения. В ряде жизненных ситуаций это единственный способ фиксации права на надел. Обратимся к федеральному Гражданскому кодексу. Статья 245 (п. 1) гласит: «имущество, принадлежащее двум лицам или более, называется общим». Моменты, защищающие владельцев, указаны ниже: определяется доля, принадлежащая каждому гражданину (в процентах или дроби), и признается неделимость объекта. Применимо к земле это означает, что никто не вправе забрать свою часть и уйти.

Процедура приобретения

На практике это выглядит так: покупатели определяют, в какой пропорции они завладеют участком — примем доли троих человек за 40, 35 и 25%. В договоре купли и продажи ОДС указывается количество и пропорциональная стоимость. Договор с кадастровым номером надела подписывается покупателями, продавцом (Вилла66) и регистрируется в Росреестре. Наряду с квартирой, домом или зданием, земельный участок:

  • признается неделимым, что и определяет ОДС;
  • принадлежит различным людям в рамках законодательства и договора;
  • закрепляется за людьми по проценту, дроби или доле;
  • за собственниками закреплено право преимущественного выкупа;
  • в число совладельцев вправе входить ребенок.

После выдачи в свидетельстве на право собственности значится часть конкретного хозяина. Она исчисляется в процентах, дроби или пропорциональном выражении — применимо к условиям договора и взаимоотношениям между сторонами. Возвращаясь к примеру, хозяин 40% земельного участка держит 2/5 или 400/1000, что сути и принципа владения не меняет.

Процедура реализации

Продажа права долевой собственности на земельный участок сопоставима с иными объектами недвижимости. Нынешний владелец предлагает приобретение собственникам, причем у них — право первоочередного выкупа. В случае отказа (либо направления безответной телеграммы по месту жительства) не менее чем через месяц доля продается третьим лицам. В новом ДКП прописаны характеристики земельного участка, персоналии и число собственников, реализуемая доля, ее цена и кадастровый номер. Учитывая, что новый держатель доли способен показаться человеком «необычным», владение участком в ОДС выгодно близким знакомым или родственникам. Так спокойнее с юридической и гражданской точки зрения. Если остались вопросы, вы можете позвонить нашим менеджерам по телефону +7 (343) 34567-66 или написать нам на почту: [email protected] Подобрать себе участок для долевой собственности можно при помощи нашего фильтра по земельным участкам.

Правовые консультации. Официальный портал Администрации города Омска

Омичи могут получить бесплатные юридические консультации

14 января 2021 года, 11:00

Совместительство как вид трудовой деятельности

15 июня 2020 года, 16:19

Ведение электронных трудовых книжек

11 июня 2020 года, 20:25

Компенсация морального вреда

09 июня 2020 года, 17:37

Оформление трудовых отношений в период простоя

06 июня 2020 года, 14:15

Гарантии для многодетных матерей при сокращении штата сотрудников

06 июня 2020 года, 13:52

Порядок сноса, обрезки и восстановления зеленых насаждений

06 июня 2020 года, 12:37

Способы замены временно отсутствующего сотрудника

06 июня 2020 года, 12:17

Меры административного воздействия на владельцев собак

06 июня 2020 года, 11:48

Порядок заключения брачного договора во время брака

06 июня 2020 года, 11:15

Оплата труда за период нерабочих дней

09 апреля 2020 года, 13:16

О курении в общественных местах

11 марта 2020 года, 11:50

О порядке расчета платы за ОДН

20 февраля 2020 года, 17:39

Об ответственности управляющей компании за непредоставление информации о деятельности

12 февраля 2020 года, 9:00

О порядке расчетов за вывоз мусора

10 апреля 2019 года, 10:17

Правовая помощь жителям оказывается во всех администрациях округов города

28 января 2019 года, 16:03

Расчет компенсации при увольнении

10 декабря 2018 года, 14:49

Вступление в наследство

10 декабря 2018 года, 14:45

Плата провайдеров за общедомовое имущество

10 декабря 2018 года, 14:43

Договор дарения и правовые последствия его заключения

07 декабря 2018 года, 14:48

Следующий

Если у земельного участка два владельца, а дом на нем строил только один из них, может ли он оформить объект только на себя?

https://realty. ria.ru/20210402/uchastok-1603933360.html

Если у земельного участка два владельца, а дом на нем строил только один из них, может ли он оформить объект только на себя?

Если у земельного участка два владельца, а дом на нем строил только один из них, может ли он оформить объект только на себя? — Недвижимость РИА Новости, 02.04.2021

Если у земельного участка два владельца, а дом на нем строил только один из них, может ли он оформить объект только на себя?

По общему правилу все объекты, прочно связанные с земельным участком, следуют его судьбе. Соответственно, дом, возведенный на земельном участке, находящемся в… Недвижимость РИА Новости, 02.04.2021

2021-04-02T12:33

2021-04-02T12:33

2021-04-02T12:35

федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (росреестр)

законодательство

строительство

земельные участки

вопрос-ответ – риа недвижимость

оформление собственности и купля-продажа — вопрос-ответ — полезное

/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content

/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content

https://cdn25. img.ria.ru/images/sharing/article/1603933360.jpg?1617356119

По общему правилу все объекты, прочно связанные с земельным участком, следуют его судьбе. Соответственно, дом, возведенный на земельном участке, находящемся в долевой собственности, поступает в общую долевую собственность ее участников.В связи с чем изначально необходимо согласовать с другим собственником раздел участка и провести его межевание. После проведения указанной процедуры ваша ½ участка будет поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного участка с определенными границами. Дом, построенный на таком участке, можно будет зарегистрировать в обычном порядке.Если дом возведен без осуществления раздела участка, то в соответствии с п.3 ч.16 ст. 55 ГрК РФ при вводе объекта в эксплуатацию в администрацию необходимо представить соглашение, заключенное между правообладателями земельного участка, об определении долей в праве общей собственности на построенный объект. Без указанного документа Росреестр просто не зарегистрирует право собственности на дом. Кроме того, вам откажут в выдаче уведомления о соответствии построенного объекта требованиям градостроительного законодательства.Следует также отметить, что согласно ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено по соглашению между ее участниками. Если собственники не смогут достичь соглашения об условиях раздела, то вопрос подлежит разрешению в судебном порядке. На практике суд удовлетворяет требования в пользу лица, построившего объект.Таким образом, в рассматриваемой ситуации в первую очередь следует решить вопрос о возможности выдела земельной доли в натуре и оформить дом в личную собственность.

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2021

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://realty. ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (росреестр), законодательство, строительство, земельные участки, задать вопрос, оформление собственности и купля-продажа — вопрос-ответ — полезное

Вопрос:

Какие документы нужно приложить в технический план, если собственников земельного участка двое, а один регистрирует вновь построенный дом на себя одного?

Ответ:

Александр Кадетов

Адвокат, партнер адвокатского бюро «Юрлов и партнеры»

По общему правилу все объекты, прочно связанные с земельным участком, следуют его судьбе. Соответственно, дом, возведенный на земельном участке, находящемся в долевой собственности, поступает в общую долевую собственность ее участников.

В связи с чем изначально необходимо согласовать с другим собственником раздел участка и провести его межевание. После проведения указанной процедуры ваша ½ участка будет поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного участка с определенными границами. Дом, построенный на таком участке, можно будет зарегистрировать в обычном порядке.

Если дом возведен без осуществления раздела участка, то в соответствии с п.3 ч.16 ст. 55 ГрК РФ при вводе объекта в эксплуатацию в администрацию необходимо представить соглашение, заключенное между правообладателями земельного участка, об определении долей в праве общей собственности на построенный объект. Без указанного документа Росреестр просто не зарегистрирует право собственности на дом.

Кроме того, вам откажут в выдаче уведомления о соответствии построенного объекта требованиям градостроительного законодательства.

Следует также отметить, что согласно ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено по соглашению между ее участниками. Если собственники не смогут достичь соглашения об условиях раздела, то вопрос подлежит разрешению в судебном порядке. На практике суд удовлетворяет требования в пользу лица, построившего объект.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации в первую очередь следует решить вопрос о возможности выдела земельной доли в натуре и оформить дом в личную собственность.

Задать вопрос

О земельных долях и способах распоряжения ими / Россельхознадзор

Управление Россельхознадзора по Томской области (далее – Управление) в 2017 году провело проверки соблюдения требования земельного законодательства собственниками земельных долей на земельных участках бывших: ТОО «Вершининское», АОЗТ «Калтай», АОЗТ «Межениновское», АОЗТ «Дружба», с/з «Пойменный», АОЗТ «Корниловское», АОЗТ «Семилужинское» АОЗТ «Агрофирма Петрово» Томского района. По результатам проверок отмечена низкая грамотность граждан (собственников земельных долей) в вопросе земельных отношений.

В рамках проведенных проверок установлено неиспользование земельных участков сельскохозяйственного назначения находящихся в общей долевой собственности, в результате сельскохозяйственные угодья заросли сорной и древесно-кустарниковой растительностью и становятся непригодными к использованию по целевому назначению. Кроме того, на них образуются несанкционированные свалки твердых коммунальных отходов.

Управлением проведена профилактическая работа с собственниками земельных долей по дальнейшему недопущению нарушений требований законодательства, разъяснено земельное законодательство Российской Федерации.

Как объясняют собственники земельных долей причину не использования земель в отсутствие хозяйствующего субъекта, который бы взял их земли в аренду, сами они эти земли обрабатывать не собираются, так как не содержат скот в личных подворьях. Большинство собственников земельных долей ждут хорошего покупателя на эти земли, но желающих приобрести их, по высокой цене нет, а даром отдавать спекулянтам не хотят. В свою очередь  арендовать такие земли хозяйствующие субъекты не спешат, ибо арендатор становится слишком зависимым от решений собственника земли, при этом придется понести немалые денежные затраты на обработку заброшенных земель и на ликвидацию поросли леса.

Считаем необходимым еще раз ответить на следующие вопросы:

Что представляет собой земельная доля и способы распоряжения ею?

Земельная доля — это часть сельскохозяйственных угодий, переданных бесплатно в собственность конкретному лицу, имеющему по закону право на ее получение, в результате реорганизации сельскохозяйственного предприятия и приватизации земли. От земельного участка земельная доля отличается тем, что местоположение её не определено, хотя размер и указан в документах в гектарах.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

В каком документе можно посмотреть границы землепользования, переданные в общую долевую собственность, чтобы определиться с выделом земельного участка?

Плановый материал (карта) по землепользованию входит в состав Проекта перераспределения земель, который хранится в государственном фонде данных в Управлении Росреестра по Томской области по адресу: г. Томск, пр. Ленина, 111, каб. 49. Для того чтобы ознакомиться с Проектом перераспределения земель гражданину необходимо предъявить документ удостоверяющий личность и документ подтверждающий право на земельную долю.

На картах четко видны контуры всех полей, входящих в данное землепользование, указаны их номера, площадь и даже их ценность в баллогектарах.

Можно ли продать земельную долю?

Участник долевой собственности может продать земельную долю только другому участнику долевой собственности, сельскохозяйственной организации или гражданину – члену крестьянского (фермерского) хозяйства, которые используют земельный участок, находящийся в долевой собственности.  

Продать земельную долю в земельном участке сельскохозяйственного назначения любому стороннему лицу вы не можете. Сделать это получится только после выдела земельного участка в счет земельной доли. После выдела участка сельскохозяйственного назначения в счет земельной доли вы обязаны предложить купить этот участок органу местного самоуправления. Если он откажется, только тогда вы сможете продать сельскохозяйственные земли любому другому лицу.

Можно ли сдать в аренду земельную долю?

Передать в аренду земельную долю невозможно. В аренду могут быть переданы только сформированные земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, в том числе участки, находящиеся в долевой собственности (ст. 9 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Ст. 22 Земельного кодекса РФ также не предусматривает возможности передачи в аренду долей в праве собственности на земельные участки.

Как оформить отказ от права на земельную долю?

Отказ от права собственности на земельную долю осуществляется путем подачи заявления в орган регистрации прав в любом отделении Томского областного многофункционального центра по предоставлению государственных и муниципальных услуг, госпошлина при этом не взимается.

Право собственности на земельную долю прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права. Одновременно возникает право собственности на данную земельную долю у сельского поселения по месту расположения земельного участка, от права собственности на земельную долю которого осуществлен отказ.

Куда нужно обратиться, чтобы оформить документы на выдел земельной доли?

Для этих целей необходимо обратиться к кадастровому инженеру, который подготовит проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли. Порядок выдела прописан в 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Список кадастровых инженеров можно посмотреть по ссылке в интернете http://sokin.ru/01.01.02.01/member_list.aspx

Если у Вас возникли вопросы относительно земельных участков сельскохозяйственного назначения, задать их можно по тел. 8(3822) 44-32-45 начальнику отдела государственного земельного надзора Управления Россельхознадзора по Томской области Матросову Виктору Юрьевичу.

 

Виктор Матросов, начальник отдела государственного земельного надзора Управления Россельхознадзора по Томской области

Источник: Управление Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Томской области

Что такое совместное владение? | Поделиться, чтобы купить

Зачем покупать дом в долевой собственности?

Общая собственность предназначена главным образом для людей, которые хотели бы владеть собственным домом, но не могут позволить себе покупать на открытом рынке. Стоимость долевой собственности обычно ниже, чем у других вариантов жилья по ряду причин:

  • Арендная плата меньше, чем ставка, взимаемая на открытом рынке, и обычно взимается в размере 2,75% от стоимости недвижимости в год.
  • Во многих случаях вы можете начать с 25% доли.
  • Ваш залог составит 5-10% от стоимости акции, а не от полной рыночной стоимости всего имущества.
  • Гербовый сбор Земельный налог (SDLT или просто «гербовый сбор») обычно может быть отложен до тех пор, пока ваша доля не достигнет 80%.

Недвижимость в долевой собственности часто можно найти в частных застройках, так как определенное количество домов в долевой собственности часто требуется как часть разрешения на строительство для застройки.Это может помочь разместить доступное жилье в самом центре востребованных районов! Вы можете узнать больше о стоимости покупки дома в долевой собственности на нашем веб-сайте.

Что я покупаю при частичной покупке / частичной аренде своего дома?

Фактически вы покупаете дом или квартиру в аренду, и это будет либо дом новой постройки, либо дом перепродажи. Однако, поскольку в настоящее время вы не можете позволить себе купить дом сразу, вы платите арендную плату за ту часть, которую не можете себе позволить.

У вас есть возможность купить дополнительные акции — до 100% включительно в большинстве случаев — если и когда вы решите это сделать. Цена покупки дополнительных акций (или «ступенчатой») будет основываться на независимой оценке во время покупки дополнительных акций. Вы можете узнать больше о процессе покупки дополнительных акций в нашем руководстве по лестницам.

Каковы правила права на совместное владение?

Существуют некоторые общие требования к участникам, которым должен соответствовать любой желающий купить дом в долевой собственности.Общие критерии права на совместное владение следующие:

  • Вам должно быть не менее 18 лет.
  • За пределами Лондона ваш годовой семейный доход должен быть менее 80 000 фунтов стерлингов.
  • В Лондоне ваш годовой семейный доход должен быть менее 90 000 фунтов стерлингов.
  • Владельцы долевой собственности часто покупают впервые, но если у вас уже есть другой дом, вы должны быть в процессе его продажи.
  • У вас не должно быть средств на покупку дома, подходящего для ваших жилищных нужд, на открытом рынке.
  • Вы должны показать, что у вас нет задолженности по ипотеке или арендной плате.
  • Вы должны быть в состоянии продемонстрировать, что у вас хорошая кредитная история (нет безнадежных долгов или решений окружного суда) и вы можете позволить себе регулярные платежи и расходы, связанные с покупкой дома.

Вы должны иметь сбережения или иметь возможность легко получить как минимум 4000 фунтов стерлингов для покрытия расходов на покупку дома (это ориентировочная цифра — фактическая сумма может отличаться).

Вам также понадобится доступ к необходимой сумме депозита.Для долевого владения это обычно будет составлять 5-10% от приобретаемой вами доли в капитале.

Обратите внимание: вы всегда должны проверять соответствие требованиям в жилищной ассоциации, продающей недвижимость, поскольку у них могут быть определенные критерии.

Как купить дом в долевом владении

Регистрация с использованием доли для покупки может помочь вам найти собственность в долевой собственности.

Начать работу с общим владением не так сложно, как многие думают.Прежде всего. вам следует проверить, имеете ли вы право. Обратите внимание, что в дополнение к общим правилам участия, некоторые жилищные ассоциации и местные районы имеют свои собственные условия в отношении приоритетов и доступности. Они будут указаны в каждом объявлении на портале «Совместное использование для покупки».

С помощью Share to Buy вы можете искать подходящие объекты совместной собственности, регистрировать свой интерес и связываться с жилищными ассоциациями для просмотра.

Когда вы выбрали недвижимость, вам необходимо убедиться, что у вас есть необходимый залог и получить ипотечный кредит.К счастью, каждая недвижимость, доступная для продажи на нашем веб-сайте, включает в себя калькулятор бюджета, который дает вам представление о ежемесячных расходах, которые вам, возможно, придется платить.

Для исследования ипотечных кредитов, доступных на рынке, вы можете использовать наш Калькулятор доступности долей для покупки ипотеки, чтобы определить, сколько вы можете занять, а Инструмент сравнения долей для покупки ипотечных кредитов дает вам представление о доступных ипотечных кредитах с долевым владением в продаже.

null

Владение собственностью с другим физическим лицом или партнером может создать сложные отношения.Из-за сложности ситуации способ получения права собственности или права собственности должен быть определен заранее. Консультации со своим юристом могут помочь вам установить форму собственности, которая принесет пользу вам и вашим будущим наследникам. Четыре формы совместного владения, одна из которых, вероятно, лучше всего подходит для ваших обстоятельств, заключаются в следующем:

Общая аренда. Это форма совместного владения, часто используемая не связанными между собой лицами.Совместные арендаторы могут владеть неравными долями собственности. Например, один человек может владеть одной четвертой долей, а другой может владеть тремя четвертями доли в качестве общих арендаторов. Если доли совладельцев конкретно не обозначены, они считаются равными или соразмерными.

Сообщается, что общие арендаторы имеют «неразделенные» интересы с другими совладельцами. Это означает, что каждый совладелец владеет пропорциональной долей во всей собственности. Таким образом, если два человека являются равными арендаторами на общем участке земли, неверно определять, что один владеет западной половиной, а другой владеет восточной половиной.Скорее, оба совладельца владеют половиной доли во всем участке.

Совместная собственность. Этот вид совместной собственности имеет уникальные правовые характеристики. В отличие от совместной аренды, при которой совладельцы могут иметь неравные интересы, законный интерес каждого совместного собственника равен интересам любого другого совместного собственника. Если есть три совладельца, каждый владеет равной, неделимой, одной третью доли во всем имуществе. Однако эта пропорциональность не обязательно применяется к налоговым последствиям совместной собственности.

Наиболее важным юридическим компонентом совместной собственности является право на наследство , , что означает, что после смерти совладельца оставшиеся совладельцы автоматически переходят в собственность долей умершего совладельца в собственности. Например, если есть два совладельца и один из них умирает, оставшийся совладелец автоматически становится владельцем всей собственности. Если есть три совладельца и один из них умирает, каждый из двух оставшихся совладельцев автоматически становится половинным владельцем всей собственности.Право на наследство совладельца имеет преимущественную силу над требованиями кредиторов умершего совладельца. Эта форма собственности может быть распространена среди супружеских пар.

Сдача в аренду в целом. Эта форма совместной собственности признана многими штатами как разновидность совместной собственности, которая применяется только к супругам. Аренда в целом обычно имеет те же юридические характеристики, что и совместная собственность, с некоторыми дополнительными характеристиками. Обычно защита от требований кредиторов, которая применяется к совместной аренде в случае смерти совместного арендатора, также доступна в отношении пожизненных кредиторов арендатора в целом.

Общинная собственность применяется к супружеским парам, которые владеют собственностью в любом из следующих девяти штатов, которые иногда называют штатами общинной собственности: Аризона, Калифорния, Айдахо, Луизиана, Невада, Нью-Мексико, Техас, Вашингтон и Висконсин. Независимо от того, чье имя указано в документах о праве собственности, например в документе, все имущество, накопленное во время брака, «принадлежит» обеим сторонам. Сюда входят наличные деньги, недвижимость и любые другие приобретенные активы.

Помните, разделение собственности по любой причине может быть сложной задачей.Поэтому решение о покупке недвижимости у другого лица требует внимательного рассмотрения. Проконсультируйтесь со своими юристами и налоговыми специалистами, чтобы выбрать наиболее подходящий способ действий.

Copyright © 2020 Liberty Publishing, Inc. Беверли, Массачусетс. Все права защищены. — REGOWN-SQ

Может ли совладелец продать половину земельного участка? | Руководства по дому

В идеале, каждый объект недвижимости должен иметь одного владельца, но в реальном мире владение недвижимостью часто связано с несколькими сторонами.В некоторых случаях среди не состоящих в браке пар, деловых партнеров или наследников одна сторона может пожелать удержать собственность, а другая — продать. В этих случаях совладельцы не могут сразу продать свою половину собственности, но могут принудить суд к ее разделу.

Разделение собственности

Несмотря на то, что законы штатов о разделе совместной собственности различаются, каждый из совладельцев собственности в Калифорнии имеет право разделить собственность. Согласно закону раздел собственности не создает нового титула на землю, а просто передает определенные права собственности каждому из ее владельцев, предоставляя каждому владельцу равные части собственности.Например, участок площадью 8000 акров может быть разделен между четырьмя наследниками, чтобы у каждого человека было по 2000 акров.

Разделение по разделу

Как правило, суд может добиваться раздела по разделу; это позволяет суду разделить собственность на равноправные участки, которые совладельцы смогут использовать по своему усмотрению. Разделение собственности позволяет совладельцам распоряжаться или сохранять свою долю. Разделение через разделение лучше всего подходит для неулучшенной земли, которую можно разделить без уменьшения стоимости отдельной части.

Раздел посредством продажи

В некоторых случаях разделение части собственности может оказаться непрактичным. Например, может оказаться невозможным разделить совместно находящиеся в собственности квартиры или собственность с ограниченным количеством земли премиум-класса поровну — например, собственность на берегу реки или лес — без ущерба для стоимости самой собственности. В этих случаях суд может разделить имущество путем продажи, то есть имущество продается, и каждый совладелец получает свою долю выручки. Часто такая недвижимость продается на аукционе, и потенциальные покупатели могут подать заявку на получение полной собственности.

Разногласия

Владельцы совместной собственности могут прийти к соглашению без принудительного раздела через судебный процесс. Один собственник может выкупить другого, если оба согласны продать по цене, устраивающей всех. Если собственники не могут прийти к соглашению во внесудебном порядке, один собственник может воспользоваться своим правом на раздел собственности. В этом случае обе стороны понесут судебные издержки в дополнение к стоимости продажи собственности.

Ссылки

Writer Bio

Вильгельм Шноц работал писателем-фрилансером с 1998 года, освещая истории искусства и развлечений, культуры и финансов для различных потребительских изданий.Его работы были опубликованы в десятках печатных изданий, в том числе «TV Guide» и «The Dallas Observer». Шноц имеет степень бакалавра журналистики в Университете штата Колорадо.

Совместное владение недвижимостью с семьей или друзьями: 11 подводных камней и как их избежать

Легко увидеть преимущества совместного владения недвижимостью с семьей или друзьями. Может быть, самому сложно будет переложить ипотеку на эту горную хижину. Но . . . добавив к этому двух своих ближайших друзей, вы можете сократить выплаты до одной трети и создать прекрасную обстановку для вашей семьи, чтобы оставить невероятные воспоминания.Или, может быть, ваши родители купили этот причудливый пляжный домик много лет назад, и теперь вы и ваши братья и сестры унаследовали его. Приятно иметь возможность разделить расходы на техническое обслуживание и время, потраченное на содержание, между четырьмя братьями и сестрами. Кроме того, одна семья не может использовать пляжный домик достаточно, чтобы оправдать расходы.

Но затем три фута снега на крыше хижины соскальзывают, унося с собой дымоход, и вам придется заплатить одну треть ваших затрат на его ремонт. Или ваша сестра приносит с собой своего огромного сибирского хаски каждый раз, когда она пользуется пляжным домиком.Внезапно недвижимость вашей мечты для отдыха начинает походить на кошмар.

Когда дело доходит до совместного владения собственностью, важно смотреть на ситуацию с широко открытыми глазами. Чем больше вы знаете о потенциальных ловушках, тем лучше. Таким образом, когда все же возникнут проблемы, вы будете готовы их решать, потому что вы уже продумали проблемы и как лучше всего их решить.

Способы совместной собственности

Понимание различных способов владения недвижимостью двумя или более людьми имеет решающее значение для понимания того, как избежать потенциальных ловушек при совместном владении. Есть даже некоторые подводные камни в том, как вы получаете право собственности на собственность. Итак, начнем с основ.

Прежде чем мы начнем, важно понять, что в каждом штате есть свои законы о недвижимости, поэтому нижеследующее обсуждение применимо в целом. Помните, что любое общее обсуждение юридических тем может быть или не быть полностью точным для ваших конкретных обстоятельств и в соответствии с законами вашего штата. С учетом сказанного, как правило, два или более человека могут владеть недвижимостью одним из следующих трех способов:

Совместная аренда

Совместная аренда (также известная как совместная аренда с правом наследования) — это форма совместной собственности, при которой каждый из совладельцев имеет долю владения во всем имуществе.Это означает, что никакая конкретная часть собственности не принадлежит одному владельцу. Вместо этого они совместно владеют всей собственностью.

В большинстве штатов совместно арендаторы должны владеть равными долями в собственности. Это означает, что если A и B владеют недвижимостью как совместные арендаторы, A владеет 50% собственности, а B владеет 50% собственности. Совместные арендаторы получают свои доли владения по одному и тому же договору в одно и то же время. В акте, который создает совместную аренду, будет такой язык, как «А и Б, как совместные арендаторы», или «А и Б, как совместные арендаторы с правом наследования», или «А и Б как совместные арендаторы и не как обычные арендаторы.«Формулировка, которая требуется по закону для создания совместной аренды, будет зависеть от законодательства вашего штата.

Одно из самых больших различий между совместной арендой и общей арендой заключается в том, что происходит, когда один из владельцев умирает. Когда собственность принадлежит совместным арендаторам, оставшийся в живых владелец (то есть владелец, который не умер) автоматически становится владельцем доли умершего собственника в собственности. Выживший владелец просто записывает аффидевит о выживании (также известный как аффидевит о выжившем совместном арендаторе), чтобы удалить умершего владельца из титула собственности. По этой причине многие люди используют совместную аренду как способ передачи собственности в случае смерти без прохождения судебного процесса, известного как «завещание».

Чтобы проиллюстрировать, как будет работать совместная аренда, рассмотрим пример. Джен и Ками — сестры, которые только что получили наследство. Они решают использовать свое наследство, чтобы вместе купить коттедж на берегу озера, чтобы у их молодых семей было место, где можно пообщаться и оставить прекрасные воспоминания. В документе о коттеджной собственности говорится: «Джен и Ками, как совместным арендаторам с правом наследования.Спустя двадцать лет и много счастливых воспоминаний Джен неожиданно скончалась. Однако что еще более неожиданно (по крайней мере, для супруги Джен и детей), так это то, что Ками теперь является единственным владельцем коттеджа. Поскольку Джен и Ками владели недвижимостью как совместные арендаторы, Ками автоматически становится владельцем доли Джен (и, следовательно, всей собственности) после смерти Джен.

Как показывает этот пример, совместная аренда чаще всего используется супругами. Традиционно большинство супружеских пар предпочитают иметь равные доли владения и желают, чтобы оставшийся в живых супруг был единственным владельцем всего имущества после смерти первого супруга.Но, вероятно, это не лучший вариант для друзей или членов семьи, которые хотят, чтобы их собственные семьи унаследовали их долю собственности.

Совместная аренда может быть прекращена, если один из участников совместной аренды продаст или передаст свою долю другому лицу. Когда это происходит, совладельцы теперь владеют недвижимостью как общие арендаторы. В большинстве штатов совместный арендатор не может помешать другому арендатору прекратить совместное владение.

(* Важное примечание: термин «арендатор» часто используется в контексте человека, который арендует недвижимость.В контексте совместной собственности термин «арендатор» относится к тому, как имущество находится в совместной собственности и не имеет отношения к арендуемому имуществу. )

Общая аренда

Как и совместная аренда, общая аренда также является формой совместной собственности, при которой каждый из совладельцев имеет долю владения во всем имуществе. Однако, в отличие от совместной аренды, общие арендаторы не обязаны владеть равными долями в собственности. Таким образом, если A и B владеют недвижимостью как общие арендаторы, A может владеть 70% собственности, а B может владеть только 30%.

Нет ограничений на количество людей, которые могут совместно владеть недвижимостью, и совладельцы могут быть родственниками или нет. Кроме того, общая аренда может быть создана разными актами в разное время. Это означает, что если A продаст половину своей 70% доли владения C, то A и B (а теперь и C) останутся совместно арендаторами.

В отличие от совместной аренды, когда имущество находится в собственности как общие арендаторы и один из владельцев умирает, доля собственности, принадлежащая умершему арендатору, теперь принадлежит имуществу умершего арендатора, что означает, что имущество должно будет пройти через завещание. .

Кто станет владельцем доли умершего арендатора, будет определяться волей умершего арендатора или, если умерший арендатор не имел завещания, законами штата о наследстве. («Целостность» означает, что человек умер без завещания. Во всех штатах есть законы о завещании, но то, что они делают, варьируется от штата к штату.)

Чтобы проиллюстрировать, как может работать общая аренда, давайте воспользуемся тем же примером, что и выше. Когда Джен и Ками покупают коттедж, в документе на собственность говорится: «Джен и Ками, как общим арендаторам.Когда через двадцать лет Джен неожиданно скончалась, доля собственности Джен перешла в ее собственность. В последней воле и завещании Джен указано, что ее муж должен получить все ее имущество. Таким образом, муж Джен становится владельцем доли Джен в собственности, и он и их дети могут продолжать жить в коттедже на берегу озера. Вероятно, именно такой результат имела в виду Джен, когда покупала недвижимость вместе с Ками.

Супружеская пара

В некоторых штатах есть особые формы совместного владения, предназначенные только для супружеских пар.Эти формы совместного владения имеют разные названия, такие как «аренда в полном объеме», «общественная собственность» (с правом или без права на наследство) и «семейная собственность, оставшаяся в наследство». Эти формы собственности для супружеских пар представляют собой разновидности совместной аренды и имеют некоторые из тех же элементов, например, что оставшийся в живых супруг автоматически становится единоличным владельцем собственности после смерти супруга без необходимости проходить завещание.

Поскольку наше обсуждение здесь сосредоточено на совместном владении собственностью с членами семьи или друзьями (в отличие от супруга), мы не будем включать эту форму собственности в наше обсуждение совместного владения и подводных камней, которых следует избегать.

Деяние Всемогущего

Вам интересно, как ваша недвижимость на время отпуска или аренда находится в совместном владении? Вытащите документ, по которому право собственности было передано вам и вашему совладельцу (совладельцам), и посмотрите, на каком языке написано в документе. (Этот язык, на который почти никто не обращает внимания, очень важен и превосходит все, что могло быть задумано!) Если в языке не указано, является ли это совместной арендой или общей арендой, скорее всего, вы являетесь совладельцем своей собственности как арендаторы совместно.

Как получить право собственности на недвижимость — это обычно не то, о чем большинство людей думает, волнуясь от покупки собственности. Однако некоторые неожиданные и неприятные обстоятельства могут возникнуть, если вы не примете осознанного решения о том, как совместно владеть приобретаемой недвижимостью.

11 потенциальных препятствий при совместном владении

Независимо от того, владеете ли вы своей собственностью в совместном владении или в качестве общих арендаторов, есть 11 потенциальных ловушек, о которых вам нужно знать, когда вы владеете собственностью в совместном владении с семьей или друзьями.Поскольку эти подводные камни лучше всего продемонстрировать на примерах, мы будем использовать следующий вымышленный сценарий в качестве фона для приведенных ниже примеров:

Трое друзей на всю жизнь, Адам, Брэд и Чарли, покупают домик с 4 спальнями в горах, с захватывающими видами и прудом для рыбалки на прилегающих 8 акрах земли в качестве общих арендаторов.

Адам — ​​успешный врач, женат, имеет трех молодых девушек. Адам живет за пределами штата, но всегда пользуется хижиной.

Брэд — предприниматель с успешной репутацией в своем начинающем бизнесе. Его последнее предприятие — ландшафтный бизнес. В настоящее время холост, детей нет. Он снимает квартиру в соседнем городе и любит уединяться в горных хижинах, чтобы уйти от давления жизни.

Чарли — программист, живущий скромно, но комфортно. Он, его жена и двое их мальчиков-подростков также живут в соседнем городе.

Итак, теперь, когда мы познакомились с нашими вымышленными совладельцами, давайте посмотрим на возможные подводные камни.

Возможная ловушка №1: Каждый совладелец имеет право раздела.

Существует два основных типа раздела: (1) натуральное разделение позволяет фактическое разделение собственности, тогда как (2) раздел по продаже происходит, когда недвижимость продается, а выручка от продажи распределяется между совладельцами. -владельцы.

Почему это важно? Этого не произойдет, пока вы и ваши совладельцы не придете к согласию относительно того, что делать с собственностью, или пока один из совладельцев не нуждается или не хочет уйти.Рассмотрим пример с нашими вымышленными совладельцами:

Пример : После многих лет семейного консультирования жена Адама наконец подает на развод. Адам убит горем и чувствует, что в каюте слишком много болезненных воспоминаний. Кроме того, доля Адама в каюте — это семейное имущество, которое будет разделено в рамках бракоразводного процесса. Адам просит Брэда и Чарли просто выкупить его.

Брэд недавно вложил свои сбережения в покупку грузовика, прицепа и газонокосилки для своего ландшафтного бизнеса и не может позволить себе выкупить Адама.Чарли, с другой стороны, вероятно, мог позволить себе выкупить Адама, но для этого ему пришлось бы потратить свои пенсионные сбережения или взять ссуду. Не желая использовать ни один из этих финансово необоснованных вариантов, он также отказывается выкупить Адама.

После того, как Брэд и Чарли отказываются выкупить Адама, адвокат Адама говорит ему, что если он и его совладельцы не могут договориться о разделе (т.е. разделе) собственности, то суд может распорядиться о разделе собственности по запросу. одного из совладельцев.Адам, чувствуя, что у него нет другого выхода, подает иск о разделе. Судья постановил, что каюта не может быть физически разделена на 3 равные части (т. Е. Перегородка в натуральном выражении), поэтому каюта должна быть продана, а выручка распределена между Адамом, Брэдом и Чарли (т. Е. Разделение путем продажи).

Брэд и Чарли потрясены, обнаружив, что их каюта будет продана прямо из-под них. Да, они могут купить еще одну каюту на выручку от продажи, но они действительно не хотят никакой другой каюты — из этой каюты открываются лучшие виды в штате! К несчастью для Брэда и Чарли, они стали жертвой ловушки №1: каждый совладелец имеет право раздела.

Потенциальная ловушка №2: Каждый совладелец имеет право использовать собственность в любое время.

Пример : Домик зимой поистине волшебен. Пруд замерзает, создавая идеальный каток, а холмы, окружающие хижину, позволяют часами кататься на санях. И Адам, и Чарли хотят использовать хижину, пока их дети не ходят в школу во время рождественских каникул. Адам, который пытается спасти свой брак, хочет взять с собой своих родственников мужа, сестру своей жены и ее семью, поэтому для Чарли и его семьи действительно нет места.Адам настаивает на том, что, поскольку он живет дальше всего от хижины, он должен иметь приоритет, когда дело доходит до ее использования.

К сожалению для Адама, правило таково, что каждый совладелец имеет право использовать собственность в любое время. Другого решения проблемы, кроме разделения, нет (и, как мы уже видели, разделение на самом деле вообще не является решением).

Что, если бы Адам выкупил Брэда и стал владеть 66,66% каюты? Может ли Адам, как мажоритарный владелец, иметь статус приоритета? Ответ — решительное нет. Каждый совладелец (независимо от того, составляет ли его доля владения 1% или 99%) имеет равные права на использование собственности в любое время.

Потенциальная ловушка # 3: Каждый совладелец должен оплачивать расходы пропорционально своей доле владения.

Если вы владеете половиной собственности, вы несете ответственность за половину расходов. Или, если у вас есть треть, вы несете треть расходов. Это кажется логичным и справедливым, так как же это может быть потенциальной ловушкой?

Потенциальные трудности действительно возникают, когда один владелец владеет контрольной долей собственности.Объедините это с правилом, согласно которому каждый совладелец имеет право использовать собственность в любое время, и вы подготовите почву для высокой вероятности разлетающихся искр.

Пример : Бизнесу Брэда необходимо вливание капитала, поэтому Брэд продает свою долю в каюте Адаму. Сейчас Адаму принадлежит 66,66%, а Чарли — 33,33%. Во время серии сильных снежных бурь в ноябре на крыше кабины скапливается шесть футов снега, в результате чего крыша обрушивается на одну секцию.Хотя Адам и Чарли застрахованы на каюте, страхование отклоняет их требование, ссылаясь на халатность со стороны Адама и Чарли, которые в первую очередь позволили скопиться так большому количеству снега. Общий счет за ремонт — 28 000 долларов. Адам оплачивает 66,66% от суммы счета (18 665 долларов), а Чарли — 33,33% (9335 долларов).

Несколько недель спустя, когда наступают рождественские каникулы, Адам и Чарли оба хотят использовать хижину. Адам, заплативший вдвое больше, чем Чарли заплатил за ремонт, считает, что он должен иметь приоритет.Но помните, что каждый совладелец (независимо от его доли владения) имеет равные права на использование собственности в любое время. Чарли, с другой стороны, считает, что он оплатил свою справедливую долю расходов и имеет право использовать каюту. Я уверен, вы видите, к чему все идет.

Потенциальная ловушка №4: Совладелец, который оплачивает непропорционально большую сумму расходов, не обязательно имеет право на возмещение.

Пример : у Брэда дела идут плохо.Будучи хорошими друзьями, Адам и Чарли предлагают покрыть долю расходов Брэда, пока Брэд снова не возьмется за свои финансовые дела и не вернет их. Адам и Чарли разделили расходы на ипотеку, страховку, налоги на имущество, коммунальные услуги и другое обслуживание каюты в течение нескольких лет.

Когда бизнес Брэда начинает процветать, Адам и Чарли обращаются к Брэду с просьбой возместить им понесенные ими расходы. Брэд удивлен, заявляя, что считал щедрость Адама и Чарли подарком, а не ссудой.Что могут сделать Адам и Чарли? К сожалению, у них действительно нет выхода. Даже если Адам и Чарли подадут иск, их право на возмещение не гарантировано. Хотя в законе четко указано, что Адам и Чарли имеют право на возмещение уплаченных ими налогов на недвижимость, менее очевидно, что они имеют право на возмещение любых других понесенных ими расходов.

Потенциальная ловушка № 5: Совладелец может вносить изменения в собственность, не консультируясь с другими владельцами, если эти изменения «приносят пользу» собственности.

Пример : Чарли, пытаясь связаться со своими двумя мальчиками-подростками, покупает несколько квадроциклов, чтобы он и его мальчики могли вместе покататься. Однажды на выходных, путешествуя по каюте, Чарли вспыхнул воодушевлением. На 8 акрах земли вокруг хижины Чарли и его мальчики могли построить трассу для трамплинов и трамплинов, которые они могли использовать для езды на квадроциклах. Они сразу приступают к работе, вырубая деревья, перемещая камни и расчищая подлесок.

Когда Брэд посещает хижину несколько недель спустя, он с ужасом обнаруживает, что первозданная, естественная красота, которой он так наслаждается, была непоправимо испорчена.Разъяренный, он противостоит Чарли, настаивая на том, что любые изменения, внесенные в собственность хижины, должны быть одобрены каждым владельцем. Чарли пытается успокоить Брэда, говоря ему, что курс на квадроцикле повысил стоимость собственности, но Брэд безутешен.

Нет простого способа сказать это: с точки зрения закона Брэд категорически неправ. Чарли может не только вносить изменения в собственность хижины, не посоветовавшись с Адамом и Брэдом, но так как курс можно рассматривать как фактически приносящий пользу собственности (это повысило стоимость собственности), Чарли может установить курс даже вопреки возражениям Брэда.

Потенциальная ловушка №6: Совладелец может заложить свою долю собственности.

Пример : Брэд, все еще пытаясь запустить свой бизнес, нуждается в дополнительном капитале и обращается в банк за ссудой. Поскольку оборудование, которое Брэд использует в своем бизнесе, уже имеет большую долю заемных средств, банк просит дополнительное обеспечение. Брэду, у которого нет других активов, ничего не остается, кроме как заложить свою долю в каюте.

Когда бизнес Брэда терпит крах, банк лишает его права собственности на каюту.Теоретически банк мог продать эту долю совершенно незнакомому человеку. На самом деле Адаму и Чарли, вероятно, придется найти деньги, чтобы выкупить долю Брэда.

Это потенциальная ловушка №6 — совладелец может, даже без ведома или разрешения других совладельцев, заложить свою долю собственности.

Потенциальная ловушка № 7: Совладелец может продать, отдать или пожертвовать свою долю собственности кому угодно в любое время.

Пример : Прошло несколько лет, и мальчики-подростки Чарли стали взрослыми мужчинами, создавшими собственные семьи.Чарли купил хижину, чтобы у него было место, чтобы сделать воспоминания со своими мальчиками. Чарли хочет, чтобы у его сыновей была такая же возможность — место, где они могут взять своих детей и оставить прекрасные воспоминания. Чарли не мог позволить себе такую ​​возможность до более поздних лет, но он хочет, чтобы его сыновья получили эту возможность сейчас, и решает отдать свою долю хижины своим двум сыновьям, Итану и Фрэнку.

Адам и Брэд недовольны решением Чарли подарить ему свою долю каюты.Теперь им придется разделить пользование кабиной между четырьмя людьми вместо трех. И хотя Итан — хороший парень, Фрэнк заработал репутацию агрессивного человека — он наслаждается разногласиями, и, как мы видели, совместное владение каютой дает множество возможностей для несогласия.

Адам и Брэд консультируются с юристом, чтобы узнать, что они могут сделать, чтобы остановить Чарли. Адвокат сообщает Адаму и Брэду плохие новости: они ничего не могут сделать, чтобы остановить Чарли, потому что совладелец может продать, отдать или пожертвовать свою долю собственности кому угодно в любое время.

Потенциальная ловушка № 8: Совладелец не должен платить другим владельцам арендную плату за использование собственности.

Пример : Адам и его жена расстались. Адам решает поселиться в одной спальне хижины, настаивая на том, что разделение будет временным. Когда его девочки приходят в гости, они используют еще одну из спален в каюте. «Временное» разлучение длилось 6 месяцев и продолжает расти. Несмотря на то, что Адам использует только одну или, в некоторых случаях, когда его девочки приходят в гости, две спальни, Брэду и Чарли неудобно пользоваться хижиной, пока Адам там живет.Брэд и Чарли хотят, чтобы Адам начал платить за квартиру.

Хотя Брэду и Чарли может быть неудобно использовать хижину, пока там находится Адам, Брэд и Чарли не имеют права на аренду, несмотря на то, что Адам однобоко использовал хижину.

Предположим, что Адам использует оставшиеся спальни для хранения своего имущества и меняет замки? В этом случае Адам мог «вытеснить» Брэда и Чарли, что означает, что он незаконно лишил их права на использование собственности. При таких обстоятельствах Адам будет должен Брэду и Чарли арендную плату.

Потенциальная ловушка № 9: Совладелец может сдавать недвижимость в аренду третьим лицам без согласия других владельцев.

Пример : Брэду все еще нужны деньги. Он решает, что вместо того, чтобы самому пользоваться хижиной, он будет сдавать свои недели в аренду и собирать столь необходимые мула. К сожалению, Брэд не всегда руководствуется здравым смыслом, когда дело доходит до того, кому он сдает недвижимость. В один из выходных Брэд сдает хижину паре студентов колледжа, которые устраивают огромную вечеринку, в результате чего ковер остается в пятнах, а несколько предметов мебели повреждены.

После этого фиаско Адам и Чарли настаивают, чтобы Брэд прекратил сдавать собственность в аренду. Брэд, с другой стороны, настаивает на том, что он может сдавать свое время в аренду, если он не использует его. С точки зрения Брэда, Адам и Чарли понятия не имеют, каково это — финансово бороться, как он. Брэд считает, что у него нет другого выбора, кроме как продолжать сдавать хижину в аренду. К несчастью для Адама и Чарли, Брэд может сделать это без их согласия.

Возможная ловушка № 10: Совладелец не имеет права на компенсацию за время, потраченное на управление имуществом.

Пример : Стремясь успокоить Брэда и спасти их дружбу, Чарли предлагает ему и Адаму разрешить Брэду сдавать свои недели третьим лицам, если Брэд согласится позволить Чарли принимать решения относительно того, кто может сдать недвижимость. Трое друзей согласны, что это приемлемый компромисс.

Чарли, будучи дотошным человеком, тратит часы и часы на проверку биографических данных потенциальных арендаторов, сбор гарантийных депозитов, реагирование на опасения арендатора, осмотр каюты после отъезда арендатора и организацию уборки каюты после каждого использования.Чарли начинает думать, что он должен получать комиссию с каждой аренды, чтобы компенсировать ему время, которое он тратит на аренду кают.

Когда Чарли предлагает эту идею Брэду, Брэд возражает. Он утверждает, что никто не просил Чарли уделять столько времени управлению арендой домиков. При отсутствии соглашения Чарли не имеет права на компенсацию за время, которое он потратил на управление имуществом.

Потенциальная ловушка №11: Совладелец не имеет права на компенсацию за «ненужные» улучшения или ремонт.

Пример : После многих лет использования ковер в кабине выглядит немного изношенным. Кроме того, им так и не удалось удалить пятна, оставшиеся после вечеринки в колледже. Чарли хочет заменить ковер. Адам, который сейчас использует кабину лишь эпизодически, согласен с тем, что ее, вероятно, нужно заменить, но не видит в этом крайней необходимости. Брэд, у которого все еще есть деньги, говорит, что с ковром все в порядке. Разочарованный, Чарли заказывает и устанавливает ковер за свой счет.

Чарли хочет, чтобы Адам и Брэд возместили ему стоимость ковра. Но Чарли не имеет права на компенсацию, потому что новый ковер не был необходим для «сохранения» кабины.

Если, однако, Чарли обнаружит трещины в фундаменте, угрожающие структурной целостности кабины, и приступит к ремонту за свой счет, Чарли будет иметь право на компенсацию. Это потому, что такой ремонт был необходим для сохранения кабины.

Что считается «необходимым» или «ненужным» для сохранения собственности, будет зависеть от индивидуальных фактов и обстоятельств.

Возможные решения

Как показывают эти примеры, совместное владение собственностью с семьей или друзьями представляет собой множество возможных ловушек, которые могут легко нарушить или даже разрушить отношения. Итак, что делать?

Хорошая новость в том, что вы сделали важный первый шаг, прочитав эту статью. Как отмечает Г. Джо всегда говорил: «Знание — это половина дела». Если вы знаете о потенциальных проблемах, вы можете принять решение о том, как к ним подойти, либо полностью устраняя проблему, либо предлагая решение, если проблема возникнет.Или вы можете даже отказаться от совместного владения собственностью с семьей или друзьями! Если не считать шуток, если вы владеете или рассматриваете возможность владения недвижимостью с семьей или друзьями, вот несколько возможных решений.

Договор собственности

Одно из возможных решений — заключение совладельцами договора собственности. Договор собственности — это, по сути, договор, по которому совладельцы могут, среди прочего:

  • Согласитесь отказаться от права на раздел
  • Адрес, кто может использовать собственность и когда
  • Запретить передачу или ипотеку доли собственности совладельца без согласия простого большинства, подавляющего большинства или всех владельцев
  • Укажите, как распределять расходы

Соглашение о собственности должно быть подписано всеми совладельцами, чтобы иметь обязательную силу.Это может привести к одному из ограничений соглашения о праве собственности: поскольку соглашение о праве собственности является обязательным только для подписавших его владельцев, оно не является обязательным для владельца, который его не подписал. Таким образом, когда один совладелец умирает, и ее доля в собственности переходит к ее наследнику (наследникам), наследники не связаны соглашением о собственности.

Организация

11 потенциальных ловушек, описанных выше, возникают, когда друзья или семья владеют собственностью как совместные арендаторы или как общие арендаторы.Когда вы владеете недвижимостью как совместные арендаторы или как общие арендаторы, законы о недвижимости, разработанные на протяжении сотен лет, являются правилами, которые регулируют ваши отношения с вашими совладельцами.

Выбирая использование юридического лица, такого как траст, товарищество с полной или ограниченной ответственностью или компания с ограниченной ответственностью (LLC), вы можете избежать применения древних законов о недвижимости и использовать набор правил, специально адаптированных к вашей ситуации. Давайте кратко рассмотрим каждый из этих вариантов сущностей как возможное решение.

  1. А траст , наверное, не лучшее решение проблемы совместного владения. Одна из причин заключается в том, что в соответствии с законом о трастах доверительный управляющий — это лицо, которому поручено управлять активами траста, которые в данном контексте являются совместной собственностью. Это означает, что попечитель — это лицо, имеющее право принимать любые решения относительно собственности, например, когда заменять ковер. Большинство совладельцев хотят иметь право голоса при принятии таких решений. Хотя возможно иметь более одного доверительного управляющего, наличие нескольких доверенных лиц может создать еще больше сложностей.
  2. A Полное товарищество , хотя и позволяет каждому партнеру участвовать в принятии решений, также имеет ограничения. Самым большим из них является то, что все партнеры несут неограниченную ответственность. Это означает, что если кто-то получит травму в собственности, все личные активы партнеров (например, их дом, личные банковские счета и т. Д.) Могут быть изъяты для компенсации пострадавшему.
  3. A товарищество с ограниченной ответственностью имеет элементы полного товарищества и общества с ограниченной ответственностью.Однако недостатком ограниченного партнерства является то, что у него должен быть генеральный партнер, а у генерального партнера неограниченная ответственность. Большинство совладельцев не собираются добровольно брать на себя эту неограниченную ответственность от имени ограниченного партнерства. Хотя можно ограничить эту ответственность, учредив корпорацию или ООО в качестве генерального партнера, гораздо проще достичь того же результата, просто используя ООО.
  4. Как вы, возможно, уже догадались, компания с ограниченной ответственностью является предпочтительным вариантом для избежания многих потенциальных ловушек совместного владения.LLC сочетает в себе ограниченную ответственность всех своих владельцев (называемых участниками) с гибкостью управления партнерством. Однако простого создания ООО путем подачи надлежащих документов в государственное агентство недостаточно. Важно, чтобы у LLC было операционное соглашение, в котором были бы прописаны права и обязанности каждого участника. Операционное соглашение может и должно быть адаптировано к уникальной ситуации и желаниям вас и ваших совладельцев. Вы можете рассмотреть возможность составления отдельного документа, содержащего правила для собственности (например, расписание, ограничения на размещение домашних животных или курение и т. Д.) И указать наличие правил в вашем эксплуатационном соглашении.Таким образом, каждый раз, когда вы хотите изменить правило, вам не придется пересматривать все операционное соглашение.

В конце…

Никакое решение не решит все проблемы совместного владения. Реальность такова, что владение собственностью с кем-то по своей сути вызывает разногласия. Однако осознание потенциальных трудностей и, при необходимости, использование соглашения о праве собственности или юридического лица, такого как LLC, может иметь большое значение для устранения этих надвигающихся ловушек.

Связанные вопросы

Может ли одно лицо продать совместное имущество? Как описано в этой статье, совладелец может продавать, отдавать, закладывать и т. Д.его доля совместного имущества. Однако совладелец не может в одностороннем порядке продать всю недвижимость. Другой вопрос, захочет ли потенциальный покупатель приобрести только часть собственности (при этом другие владельцы, вероятно, будут совершенно незнакомы покупателю).

Может ли одно лицо оформить ипотеку на совместную собственность? Опять же, совладелец может заложить свою долю совместной собственности.Однако совладелец не может заложить всю недвижимость без разрешения других владельцев.

Нравится:

Нравится Загрузка …

Владение недвижимостью у нескольких владельцев

Вы можете быть удивлены, узнав, что существуют разные способы, которыми несколько человек могут вместе владеть недвижимостью. Кроме того, у каждого способа есть свои требования и последствия. Как правило, существует три основных типа владения недвижимостью с участием нескольких владельцев: общие арендаторы, совместные арендаторы и арендаторы в целом.

Общие арендаторы

Совместное владение собственностью в качестве арендаторов является, вероятно, наиболее распространенным способом совместной собственности нескольких человек. Фактически, это часто считается статусом по умолчанию, когда задействовано несколько владельцев. Общие арендаторы имеют безраздельный интерес в собственности, а это означает, что независимо от того, какой процент собственности принадлежит каждому владельцу, каждый владелец имеет право владеть всей собственностью.

Общий арендатор может передать свою долю в собственности другому лицу посредством завещания, акта или наследования по закону (когда собственность переходит без завещания).Лицо, которое получает общий интерес арендатора к земле, становится новым совместным арендатором.

Скажем, например, что Эшли и Бобби владеют землей как общие арендаторы. Однако Эшли решает, что она больше не хочет владеть какой-либо частью земли, поэтому она продает свою долю собственности Чарли через договор. Таким образом, Эшли больше не является владельцем земли, и теперь Бобби и Чарли владеют имуществом как общие арендаторы.

Лицо, которое владеет имуществом в качестве общего арендатора, может обратиться в суд с просьбой о разделе имущества и расторжении договора аренды совместно.Один из видов перегородок — это натуральные перегородки. При разделе в натуре суд делит собственность, и каждый собственник получает свою долю земли. Другой вариант — раздел путем продажи, когда суд предписывает продать землю. После продажи арендаторы совместно делят полученные деньги.

Совместные арендаторы

Совместную аренду часто труднее создать, чем общую аренду, потому что существуют определенные требования, которые необходимо выполнить. Намерение создать совместную аренду должно быть ясно, поскольку обычно это не считается арендой по умолчанию.Примерами явного намерения могут быть формулировки в документе, в котором говорится: «собственность Эшли и Бобби как совместных арендаторов» или «собственность Эшли и Бобби как совместных арендаторов с правом наследования».

Кроме того, для создания совместной аренды совместно арендаторам обычно необходимо получить свои права на землю в одно и то же время и одним и тем же способом, например, на основании одного и того же документа или одного и того же завещания. Кроме того, совместные арендаторы обычно должны владеть землей в равных долях, и, как и при совместной аренде, каждый совместный арендатор имеет право владеть всей собственностью.

Совместно арендатор может прекратить совместную аренду, продав или подарив свою долю в земле. Когда это происходит, новый владелец доли и другой совместный арендатор становятся совместно арендаторами. Кроме того, совместный арендатор также может подать в суд ходатайство о разделе.

В отличие от общих арендаторов, совместные арендаторы имеют право наследования. Право на наследство является важной характеристикой совместной аренды, потому что это означает, что, когда совместный арендатор умирает, его или ее интерес к земле автоматически переходит к оставшемуся совместному арендатору (-ам).Следовательно, если есть только один выживший совместный арендатор, этот совместный арендатор может стать единственным владельцем собственности.

Доля совместного арендатора в земле не может быть передана посредством завещания или наследования по завещанию, потому что право наследования автоматически вступает в силу после смерти совместного арендатора.

Арендаторы целиком

Аренда в целом аналогична совместной аренде. Арендаторам необходимо получить все свои права в одно и то же время и одним и тем же способом, и они должны владеть землей в равных долях с правом владения всей собственностью.Также, как и при совместной аренде, право наследования существует при аренде в целом.

Однако, в отличие от совместной аренды и совместной аренды, полная аренда обычно может быть создана только между супругами. (Тем не менее, это может варьироваться в зависимости от штата.) Более того, только некоторые штаты признают аренду полностью. Например, Мэриленд не только признает аренду полностью, но также предполагает, что супружеская пара полностью владеет собственностью в качестве арендаторов.

Штаты также различаются по способу окончания аренды в целом.В некоторых штатах требуется, чтобы оба супруга прекратили аренду или обратились в суд с ходатайством о разделе, в то время как другие требуют, чтобы это сделал только один супруг. В штате, где брак является обязательным для владения имуществом в качестве аренды в полном объеме, например, в Мэриленде, развод прекращает аренду, поскольку арендаторы больше не состоят в браке, а владение недвижимостью в целом может быть только между супругами. В этом случае бывшие арендаторы обычно становятся общими арендаторами.

Хотя вышеупомянутые типы владения недвижимостью, как правило, являются наиболее распространенными, в каждом штате действуют свои собственные законы, касающиеся владения недвижимостью, поэтому существуют различия в требованиях и последствиях, упомянутых выше.Кроме того, в некоторых штатах могут не распознаваться упомянутые выше типы или могут быть дополнительные методы владения. По этой причине важно проконсультироваться с юристом, который поможет вам выяснить последствия вашего типа собственности на основании применимых законов штата. Юристы Patriots Law Group имеют большой опыт ведения судебных споров в сфере недвижимости. Позвоните по телефону 301-952-9000, чтобы получить помощь сегодня же!

ОТКАЗ ОТ ОТВЕТСТВЕННОСТИ: Информация, приведенная выше, предназначена только для информационных целей и не предназначена для использования в качестве юридической консультации в какой-либо конкретной ситуации.Эта информация не предполагает и не создает никаких отношений между адвокатом и клиентом, и на нее нельзя полагаться на основании вышеприведенных заявлений. Каждая индивидуальная ситуация индивидуальна, поэтому перед тем, как можно будет полагаться на какой-либо совет, соответствующий и точный для вашей ситуации, необходима консультация. Пожалуйста, позвоните в Patriots Law Group по телефону 301-952-9000, чтобы назначить консультацию, если вы хотите получить конкретную юридическую консультацию по вашей ситуации.

Совместные и совместные участки — База знаний RoS

Это руководство охватывает определение общих участков и наш подход к их включению на кадастровую карту.

Общий участок — это площадь, которая:

  • принадлежит совместно двум или более собственникам
  • принадлежит на основании права собственности на основной или долевой участок

Например, владение домом может привести к долевой собственности благоустроенной земли вместе со всеми остальными домами в поместье.

Этот участок земли будет рассматриваться как общий участок. Однако отдельный участок земли, находящийся в общей собственности одних и тех же собственников, но не связанный с правом собственности на их дома, не будет рассматриваться как совместно используемый участок.

Общие земельные участки имеют отдельные кадастровые единицы и титульные листы от долевых участков. Особые правила применяются к титульным листам как для совместных, так и для общих участков.

О земельных участках

Закон о регистрации земли и т. Д. (Шотландия) 2012 года вводит новые концепции, одна из которых — земельные участки. В разделе 17 представлена ​​схема для определения общих участков, включая отдельные титульные листы для общих участков.

Это соответствует разделу 3 (1) и (6), который устанавливает ключевой принцип, согласно которому каждый зарегистрированный земельный участок должен иметь отдельный титульный лист, за исключением многоквартирных домов и определенных принадлежностей, должен быть только один титульный лист для каждый земельный участок и без учета прописки.

Если земельный участок находится в общей собственности, этот титульный лист может быть обозначен как титульный лист общего земельного участка.

Политика Хранителя в соответствии с Законом о регистрации земли (Шотландия) 1979 г. заключалась в том, чтобы включить любые права на совместно используемые или общие участки в титульные листы первичной собственности.

Это означает, что общая область была зарегистрирована под и отображается на нескольких титульных листах. Схема совместного использования земельных участков в Законе 2012 года представляет собой отход от практики Закона 1979 года.

Общий земельный участок — это земельный участок, находящийся в совместной собственности собственников двух или более других земельных участков.

Однако право собственности на совместно используемую территорию осуществляется на основании права собственности на основной участок, который становится участком совместного пользования.

Например, в случае участка с благоустроенной землей в пределах жилой застройки право собственности на дом влечет за собой право собственности на землю с благоустройством.

В соответствии с Законом 2012 г., согласно описанному выше сценарию, общая площадь земли выделяется в отдельную кадастровую единицу и обозначается титульным листом общего участка.

Эти объекты собственности с долей в общей зоне известны как участки для совместного использования, и в разделе свойств каждого из титульных листов совместно используемых участков должен указываться номер заголовка общего участка и его соответствующая доля в нем.

Раздел о праве собственности на титульный лист совместно используемого участка должен указывать право собственности на участок и, с точки зрения раздела 7 (1) (b), соответствующие доли различных собственников. В разделе «Право собственности» на титульном листе общего участка будут перечислены номера заголовков участков для совместного использования, а не будут повторяться имена и обозначения всех владельцев участков для совместного использования. Кроме того, будет раскрыта соответствующая доля для каждого участка.

Если прямо не указано иное, любая ссылка в документе на совместный участок должна толковаться как включающая права на общий участок.

В целях соблюдения общих условий подачи заявки с указанного дня заявка на регистрацию документа, влияющего на незарегистрированный участок (эквивалент Первой регистрации), или документа, затрагивающего часть зарегистрированного участка (эквивалент Передачи части ) или в заявлении о добровольной регистрации земельного участка, включающего площадь, находящуюся в общей собственности, необходимо указать размер этой доли, в противном случае заявка будет отклонена.

Мнение Хранителя, в соответствии с точкой зрения Комиссии по законодательству Шотландии, заключается в том, что если в акте прямо не указана доля, применяется правило общего права, то есть доля равных между собственниками.В некоторых исторических актах передачи права собственности не указываются акции, а вместо этого указываются отдельные объекты собственности, которые имеют долю, например, между собственниками с 3 по 12 Мейн-стрит.

В таких обстоятельствах акт, побуждающий к регистрации, не должен просто относиться к исторической передаче права собственности, но должен (кроме тех приложений, эквивалентных сделке с целым) конкретно указывать долю, соответствующую регистрируемому участку земли. Тем не менее, если переходные положения, изложенные в Приложении 4, применяются к площади, находящейся в общей собственности, квантовая доля не должна указываться в документе.

Начиная с назначенного дня, переходные положения в Приложении 4 могут применяться для включения общих частей в титульный лист основного участка, где доли в общей площади были зарегистрированы как часть существующих титульных листов до назначенного дня. Если «разработка» была начата в заранее назначенный день, для единообразия подхода и понимания Хранитель создаст заголовок в соответствии с политикой картирования Закона 1979 года. Легко запомнить это положение:

«Хранитель начала, поэтому она закончит…»

В таких случаях кадастровая единица участка под приусадебный участок будет включать в себя участки земли, находящиеся в общей собственности.Для этих областей не будет создаваться отдельный титульный лист, вместо этого они будут описаны в титульном листе для основного участка. Распределенные доли будут указаны там, где они указаны.

Хранитель обновит существующие титульные листы и те, которые зарегистрированы с использованием переходных положений, чтобы отразить условия Закона 2012 года в рамках структурированной программы преобразования позднее.

Для тех застройок, в которых первая заявка от застройки подана на регистрацию после назначенного дня, Хранитель будет применять положения Закона 2012 года, а общие зоны, где это уместно, будут обозначены общими титульными листами.

Общие зоны как принадлежащие

С 21 января 2019 года, решая, какие общие территории рассматривать как общие участки, Хранитель будет применять гибкость, предусмотренную разделами 3 (7) и 12 (3) Закона 2012 года.

В тех случаях, когда общая территория является неотъемлемой частью удовольствия от использования основного участка или выполняет функцию, которая увеличивает использование основного участка, Хранитель будет рассматривать эти области как второстепенные.

Примеры этого могут включать:

  • общий путь
  • подъездной путь
  • ящик
  • веломагазин

Хранитель будет включать эти области в каждый из основных титульных листов участка и кадастровые единицы.Для этих участков общий участок создаваться не будет.

Требование описать квантовую долю в общей территории применяется независимо от того, рассматривается ли эта территория как совместно используемый участок или как относящаяся к делу.

Общие участки подробно

Если участок земли находится в общей собственности нескольких собственников, он не может быть определен как общий участок, если их владение участком не является случаем их владения определенными другими (первичными) участками. Например, два собственника, каждый из которых владеет участком с домом, но полностью отдельно, e.г. один владеет домом в Сент-Эндрюсе, другой — домом в Дамфрисе, и вместе они владеют 1/2 pro indiviso долей другого участка в Сент-Эндрюсе. Земельный участок, на который они имеют долевую собственность, не может считаться долевым участком, поскольку право собственности не является следствием владения другими участками в Сент-Эндрюсе и Дамфрисе. Это просто случай, когда земельный участок находится в общей собственности.

Если несколько участков имеют право использовать определенную площадь, но не имеют права собственности, эта область не может быть обозначена как совместно используемый участок.

Право сервитутов не может считаться долевым участком. Сервитут прямо на пешеходной дорожке между A и B не может считаться общим участком, так как основной участок не принадлежит им обоим.

Неопределенные области общего пользования не подлежат регистрации, так как не может быть регистрации без сопоставления, а неопределенные области не отображаются. Отсюда следует, что общие участки, протяженность которых не может быть четко определена и определена на кадастровой карте, не могут быть обозначены общими участками. Действительно, такая заявка должна быть отклонена, поскольку она не соответствует условиям регистрации.

Приложение 4 к Закону 2012 года предусматривает переходные положения для общих частей, которые составляют часть существующего титульного листа, относящегося к застройке, начатой ​​до назначенного дня. Начиная с указанного дня, если приложение включает в себя общую область, которая является частью титульного листа заранее назначенного дня, указанную общую область не нужно обозначать как общий участок в соответствии с разделом 17. Общая область может быть включена как часть новый титульный лист; и Хранитель может следовать стилю, ранее принятому в соответствии с положениями Закона 1979 года.В таких обстоятельствах, если квантовая доля общей площади не была указана в существующих титульных листах, ее не нужно вводить в новый титульный лист. Однако это исключение относится только к тем разработкам, которые начались до назначенного дня. Если применяются переходные положения, общая территория должна быть четко обозначена и, как подробно описано выше, если протяженность общей территории не может быть четко определена и определена на кадастровой карте, заявка должна быть отклонена.

Особые правила применяются к титульным листам, которые обозначены как титульные листы общих и совместных участков:

  • Общий участок или общая область должны иметь свой собственный титульный лист.
  • Титульный лист совместно используемого участка — это титульный лист для земельного участка, совместно принадлежащего владельцам двух или более других земельных участков (например, отдельный титульный лист, созданный для владения совместно используемой пешеходной дорожкой или зоной благоустройства).
  • Титульный лист совместно используемого участка — это титульный лист для земельного участка (например, приусадебного участка), который имеет общую долю собственности (например, 1/2 pro indiviso share) на совместно используемый участок.
  • Раздел 17 (2) дает Хранителю право по своему усмотрению назначать титульный лист общим титульным листом.
  • В титульных листах и ​​документах ссылка на общий участок должна быть сделана для включения связанного общего участка, если специально не указано иное.
  • Раздел собственности совместно используемого участка должен указывать номер (а) титула (ов) титульного листа (ов) совместно используемого (ых) участка (ов), в котором он имеет долю, и размер этой доли, например, одну треть.

Титульный лист общего земельного участка должен содержать следующую конкретную информацию в отношении участков совместного использования:

Раздел собственности:

Номера титулов всех зарегистрированных долевых участков и количество этих долей, например, одна треть, но а не имена или обозначения различных собственников долевых участков.

Секция ценных бумаг:

Заявление о том, что на совместно используемый участок могут повлиять ценные бумаги, зарегистрированные на участках совместного использования, но не подробные сведения об отдельных ценных бумагах, зарегистрированных на участках совместного использования.

За исключением случая, когда наследственная гарантия распространяется только на совместно используемый участок, необходимо ввести соответствующие данные любого кредитора.

Раздел обременений:

Обременения, влияющие на участок, но они могут быть исключены из любых обременений, которые есть или могут быть отмечены в отношении совместного участка.

Однако раздел обременений для совместно используемого участка должен содержать заявление о том, что совместно используемый участок может подлежать таким другим обременениям, которые могут быть зарегистрированы в отношении долевых участков.

Хранитель может отозвать обозначение общего участка на титульном листе и вернуть его на обычный титульный лист. При преобразовании титульного листа в обычный титульный лист Хранитель может потребовать внести в титульные листы определенные последующие поправки, чтобы отразить характер земельных участков.

Аренда

Понятие долевых и долевых участков также распространяется на регистрацию предметов аренды. Однако в соответствии с Законом к регистрации договоров аренды также применяются некоторые другие условия.

Действие статей 24 и 25

Условия регистрации: отдельные документы, относящиеся к незарегистрированным участкам

При регистрации арендованных предметов применяются статьи 24 и 25 Закона. Это означает, что для регистрации аренды незарегистрированного участка необходимо сначала зарегистрировать основное право собственности на участок.Это называется автоматической регистрацией участков и обсуждается в отдельном руководстве по аренде и автоматической регистрации участков.

Совместные участки, участки для совместного использования и аренда

Условия, применимые к регистрации долевых участков и участков для совместного использования в отношении аренды, отражают те, которые изложены выше для регистраций без права аренды.

Ссылка в документе на общий участок

В соответствии с разделом 26 (1) (c) Закона 2012 г., любой документ, представленный для регистрации, должен указывать номер титула каждого титульного листа, к которому относится заявка.Исключение составляют случаи, когда действие влияет на общий заголовок сюжета. Раздел 17 (4) Закона 2012 г. гласит:

«Если контекст не требует иного, любая ссылка в документе на совместный участок должна включать ссылку на долю в общем участке, которая относится к участку совместного пользования. ‘.

Любой документ, представленный на регистрацию, должен содержать ссылку на номер титула основного участка (совместного участка), но ссылка на номер заголовка общего участка не требуется, поскольку интересы на общем участке передаются без явной ссылки.Только в тех случаях, когда акт конкретно влияет на общий сюжет или является исключением из него, в документе должна быть ссылка на номер заголовка общего сюжета.

Заявление на регистрацию документа / участка с долей на общей территории

Заявление на регистрацию а:
  • Документ о передаче права собственности на незарегистрированный первичный участок вместе с долей в общей площади
  • Документ о передаче права собственности на первичный земельный участок, составляющий часть зарегистрированного участка вместе с долей в общей территории

Если в соответствии с актом передается право собственности на участок земли, который принадлежит совместно с другим лицом в силу их права собственности на первичный участок, участки общего пользования вопросы по Части B формы заявки должны быть заполнены.Если экстент общей площади ранее был зарегистрирован как общий участок и номер заголовка известен, номер заголовка общего участка должен быть указан только в разделе «Общие области» Части B. Номер заголовка общего участка нельзя добавлять в часть A формы заявки, так как это приведет к неправильной оплате. Номер названия общего участка необязательно указывать в документе, но приложение должно содержать достаточно подробностей, чтобы четко определить общую территорию.

Если исторический акт передачи права собственности не указывает квантовую долю в общей площади или вместо этого идентифицирует отдельные объекты собственности, которые имеют долю (например,г. между собственниками с 3 по 12 Мейн-стрит) и общая территория была обозначена как общий участок или будет обозначена как общий участок, или общая территория включает в себя подходящие с точки зрения s3 (7) и s12 (3), как описано выше , квантовая доля должна быть включена в сделку, инициирующую регистрацию.

Заявление о добровольной регистрации незарегистрированного первичного земельного участка вместе с долей на общей территории

Если заявка направлена ​​на регистрацию земельного участка, находящегося в совместной собственности с другим лицом в силу их права собственности на первичный участок, Необходимо заполнить общие вопросы по части B формы заявки.Если экстент общей площади ранее был зарегистрирован как общий участок и номер заголовка известен, номер заголовка общего участка должен быть указан только в разделе «Общие области» Части B. Номер заголовка общего участка нельзя добавлять в часть A формы заявки, так как это приведет к неправильной оплате. Заявление должно содержать достаточно подробностей, чтобы четко обозначить зону общего пользования.

Если исторический акт передачи права собственности не указывает квантовую долю в общей площади или вместо этого идентифицирует отдельные объекты собственности, которые имеют долю (например, между собственниками с 3 по 12 Main Street), а общая площадь была обозначена как совместно используемая участок или будет обозначен как общий участок, или общая территория включает в себя подходящие с точки зрения s3 (7) и s12 (3), как описано выше, квантовая доля должна быть добавлена ​​в раздел «Дополнительная информация» формы заявки.

Заявление на регистрацию документа на весь зарегистрированный первичный участок вместе с зарегистрированной долей в общем участке

В части А формы заявки должен быть указан только номер титула основного участка (долевого участка). Номер заголовка общего участка нельзя добавлять в часть A формы заявки, так как это приведет к неправильной оплате. В акте не обязательно должна быть ссылка на номер заголовка общего участка.

Завершение регистрации

Если Хранитель определяет общую площадь как совместно используемый участок, а заявка на регистрацию первой доли описывает долю как дробь или если в документе указываются только другие объекты собственности, которые имеют долю в общей площади и Keeper считает, что применяются правила общего права: первая доля будет введена в общий участок, а титульные листы общего участка будут в дробном формате.Если документ описывает первую долю в процентном формате, первая доля будет введена в общий участок, а титульные листы общего участка — в процентах.

При подаче заявки на регистрацию любых последующих акций Хранитель вводит каждую акцию в том же формате, что и первая акция (т. Е. Если в документе, инициирующем регистрацию первой акции, указано, что квантовая доля составляет 50%, а в документе, инициирующем регистрацию вторая доля заявляет, что квантовая доля составляет 1/2, Хранитель вводит вторую долю в совместное использование, а общие титульные листы участков равны 50%).

Отклонение

Квантовая акция не идентифицирована

Если передача правового титула включает в себя долю в общей территории, которая обозначена как общий участок, или общая площадь включает в себя уместные с точки зрения s3 (7) и s12 (3) как описано выше, и квантовая доля не указана в заявке на добровольную регистрацию участка или на регистрацию документа на незарегистрированный участок / документ на часть зарегистрированного участка, Хранитель не сможет ввести данные в титульные листы, поскольку требуется в соответствии с с.18 (2) (а) и (b) Закона.

Заявка будет отклонена из-за несоответствия общему условию подачи заявки s.22 (1) (a), поскольку Хранитель не может выполнять обязанности согласно Части 1 Закона.

Площадь общей территории не определена

С точки зрения условий регистрации, подробно описанных в статьях 23 (1) (d), 25 (1) (b), 26 (1) (d) и s .28 (1) (a) в случае подачи заявки на добровольную регистрацию участка или на регистрацию документа на незарегистрированный участок / документ на часть зарегистрированного участка, в заявлении должно быть достаточно подробностей, чтобы Хранитель мог идентифицировать общей площади и обозначить границы участка (участков) на кадастровой карте.В случае недостаточной детализации заявка будет отклонена в соответствии с указанными условиями регистрации.

Уведомления

Если заявление о добровольной регистрации земельного участка или регистрации права на незарегистрированный участок / документ на часть зарегистрированного участка с долей на общей территории получено Хранителем, будет направлено уведомление о подтверждении. Если Хранитель определяет земельный участок, находящийся в общей собственности, совместно используемый участок, дальнейшее уведомление о подтверждении не предоставляется.

Когда заявка на регистрацию будет принята, Хранитель уведомит соответствующие стороны, если в форме заявки был указан действующий адрес (а) электронной почты. Как часть уведомления о принятии, Хранитель будет включать электронную ссылку на PDF-версию титульного листа. Если Хранитель назначил общую область заголовком общего участка, уведомление также будет включать раздел под названием «Общие участки», в котором будут указаны номера заголовков общих участков и сведения о долях, относящиеся к основному участку (участку для совместного использования). с отдельной электронной ссылкой на PDF-версию каждого общего титульного листа.

Просмотр общих и совместных участков на ScotLIS

За просмотр титульных листов общих участков на ScotLIS плата не взимается. Просмотренные заголовки, не являющиеся общими участками, будут оплачиваться как обычно.

Примеры титульного листа

Посмотреть пример титульного листа для совместного использования [PDF, 368 КБ]

Посмотреть пример титульного листа для общего доступа [PDF, 363 КБ]

Совместное владение: юридические проблемы с совместной собственностью

Совместное владение — это когда несколько лиц владеют недвижимостью.Многие люди предпочли владеть недвижимостью в той или иной форме «параллельного» или совместного владения. Существует три основных способа совместного владения недвижимостью:

Ваши законные права и обязанности будут зависеть от типа вашего договора о совместной собственности. Правило по умолчанию для совместной собственности — это общая аренда. Например, если в доме живет пара, не состоящая в браке, суды часто исходят из того, что собственность находится в совместной собственности в качестве общей аренды.

Что произойдет в случае смерти совладельца?

Что произойдет с долей собственности совладельца, будет зависеть от типа совместной собственности, которая была установлена.

Совместные арендаторы : Если вы владеете собственностью в качестве совместных арендаторов, то ваши права собственности включают право наследования. Это означает, что, когда один из совместных арендаторов умирает, их доля в собственности автоматически переходит к другому совместному арендатору.

Общая аренда : В отличие от совместной аренды, общая аренда не включает право наследования. Это означает, что когда один соарендатор умирает, его интерес в доме не переходит автоматически к другому соарендатору.Обратной стороной является то, что в случае смерти со-арендатора завещания, вероятно, не удастся избежать, а это означает, что права оставшегося имущества этого совладельца будут определяться завещанием или схемой наследования этого государства. Положительным моментом является то, что тот, кто сохраняет контроль над долей владения недвижимостью, может лучше отражать намерения умершего соарендатора.

Полная аренда : Точно так же полная аренда имеет право наследования. Простое определение аренды в целом — это супружеская имущественная заинтересованность между законно состоящими в браке партнерами.В этом случае аренда в целом является в основном совместной арендой, но принадлежит супругам, состоящим в законном браке. В государствах, которые признают такую ​​форму совместной собственности, существует презумпция, что передача супругам в браке автоматически создает право аренды на всю собственность, если не указано иное. Преимущества здесь:

  • Как избежать задержек
  • Как избежать осложнений и затрат на завещание
  • Право на выживание может иметь те же результаты, что и

Совладельцы и супруги, находящиеся в полном объеме аренды, должны осознавать, что даже при наличии завещания с противоположными положениями право на наследство может помешать исполнению этих положений в завещании.

Может ли совместная собственность передаваться бесплатно?

Если нет права на наследство, совладелец обычно вправе передать свои имущественные права. По сути, когда совладелец продает свою долю, покупатель становится новым совладельцем, и общая аренда сохраняется. Это означает, что в отличие от совместной аренды, общая аренда может свободно передаваться. Такой перевод может происходить несколькими способами, в том числе:

  • Продажа доли собственности на объект недвижимости
  • Передача имущества по завещанию, акту, иному переводу
  • Intestacy

Однако имейте в виду, что совладелец не может передавать права собственности другим совладельцам без разрешения.Кроме того, при наличии права на наследство один совладелец или супруга не могут в одностороннем порядке передавать или обременять собственность без разрешения или согласия других участников совместной собственности.

Что следует знать тем, кто думает о совместной собственности?

Общая аренда имеет несколько отличительных характеристик, которые следует учитывать. Например, при общей аренде:

  • Каждый совладелец имеет право пользоваться и владеть всем имуществом
  • Каждый соарендатор владеет определенной долей собственности как своей собственностью
  • Совладельцы могут владеть неравными акциями
  • Расходы на техническое обслуживание и прочие расходы распределяются пропорционально долям владения

Тем, кто заинтересован в совместной аренде и аренде в целом, следует знать о так называемых «четырех единицах»:

  1. Время — интересы супругов должны переходить одновременно
  2. Заголовок — аренда в полном объеме должна быть создана одним и тем же документом
  3. Проценты — супруги должны иметь проценты одинакового вида, доли и продолжительности
  4. Владение — супруги имеют равные права владеть всей собственностью

Также стоит отметить, что аренда в целом может быть прекращена несколькими способами.Хотя у одного совладельца нет возможности сделать это самостоятельно, вот несколько способов полного прекращения аренды:

  • Смерть супруги совладельца
  • Развод или расторжение брака
  • По взаимному соглашению супругов-совладельцев
  • Совместная попытка кредитора взыскать
  • Передача, если оба супруга присоединяются и соглашаются

Наконец, что касается аренды в целом, совместное владение доступно только супругам, состоящим в законном браке, а не только супружеским парам.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *