brinmax

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

3.1. Перевод жилого помещения в наемном доме социального использования в нежилое помещение не допускается.

3.2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение в целях осуществления религиозной деятельности не допускается.

Открыть полный текст документа

Как перевести квартиру из жилой в коммерческую недвижимость?

— Насколько сегодня сложно перевести квартиру в жилом доме из жилой в коммерческую недвижимость и что делать, если эта квартира сейчас в ипотечном займе? Жить там не собираюсь, а сдавать смысла нет, за нее квартиранты будут платить копейки.

StockRocket/Fotolia

Отвечает генеральный директор консалтинговой группы «Апхилл» Алексей Сёмин:

Сейчас переводить жилое помещение в нежилое стало намного сложнее, даже в случае, если недвижимость находится в собственности. Ужесточение регламента сделано для защиты жильцов, так как ранее многие подделывали подписи соседей или даже подкупали госслужбы для получения разрешения. В новостройках дела обстоят лучше: здесь обычно отводится определенный процент помещений на первых этажах, предназначенных для коммерческих целей и уже оборудованные отдельными подъездами, козырьками и т. д.

Если кредит за объект еще не выплачен, то переделать его в нежилой в принципе невозможно – обычно в ипотечном договоре содержится условие о запрете изменять назначение объекта и даже делать перепланировки. Нарушая эти условия и не оповещая об этом банк, заемщик сильно рискует – залоговые службы банка могут нагрянуть с проверкой, и тогда последуют штрафы, требование досрочного погашения кредита или возвращения жилья в первоначальный вид. Банк редко когда дает добро на подобные действия, так как объект в таком случае может потерять свою ликвидность. Ведь банк, в первую очередь, заинтересован в быстрой его реализации и возмещении кредитной суммы. Также необходимо поставить в известность муниципальные госструктуры, в которых зарегистрировано помещений – и они также вряд ли дадут разрешение, поскольку объект с обременением.

Получает ли ТСЖ доход от коммерческих организаций в доме?

Можно ли убрать забор вокруг многоэтажки?

Помимо всего этого сложностью является получение согласия двух третей жильцов дома. Как раз по новому разрабатываемому регламенту необходимо будет предоставлять не просто выписку с результатами опросов жильцов, а полноценный отчет с подписями, а также чиновники будут проверять достоверность путем обзвона.

Стоит отметить, что сама процедура переделки в нежилое помещение выходит недешево – перепланировки, строительство отдельного входа (который обычно делают, прорубая окно) и пандусов для инвалидов. В таком случае выгоднее будет сдавать в аренду – это покроет часть выплат по кредиту, а также шанс сделать все законно намного выше.

Отвечает руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Оксана Моисеева:

С 1 января 2016 ужесточилась процедура перевода квартир, расположенных на первых этажах жилых домов, в нежилой фонд. Подобная ситуация связана с наличием жалоб от недовольных жителей. В качестве проблем указывается вырубка деревьев, беспорядок на придомовой территории, соседство с точками продаж алкогольной продукции, а также запахи, появляющиеся во время приготовления пищи. Ограничения вводили по виду деятельности, поэтому в первую очередь запретили открывать кафе, магазины продовольственных товаров.

Вторая проблема заключается в необходимости предоставить протокол согласования с жильцами. Как минимум две трети жителей должны согласиться с наличием нежилого помещения на месте бывшей квартиры. Поэтому проводятся очные и заочные собрания, в рамках которых нужно получить согласие жителей на такое изменение. Следующий этап – обращение к муниципальным депутатам, которые проверяют заявку на легитимность. Еще одна сложность заключается в том, что раньше одобрения выдавала Москомархитектура. Теперь данный вопрос находится в ведении ДГИ. Из-за структурных изменений все процессы еще не до конца отработаны.

В вашем случае перевод в нежилой фонд невозможен, так как квартира находится в залоге банка (обременение в виде ипотеки). Чтобы осуществить процедуру перевода, нужно погасить существующий долг. Банк не согласует перевод жилья в коммерческую недвижимость, что связано с опасением за ликвидность залога.

Как узнать, законны ли коммерческие организации на 0-м этаже?

Как не платить за ЖКХ офисов и кафе в нашем доме?

Отвечает руководитель проекта «Рамблер.Недвижимость» Rambler&Co Евгения Владимирова:

Перевод жилого помещения в нежилое в настоящее время является частой и понятной процедурой. Схема перевода регулируется 3 главой Жилищного кодекса «Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение». В статье 22 Жилого кодекса уточняется, что при переводе в нежилой фонд квартира должна быть расположена на первом этаже, либо над нежилым помещением. Также важно, чтобы помещение имело отдельный вход, в нем никто не проживал и не был прописан. Стоит отметить, что после перевода все помещение должно стать полностью нежилым, то есть нельзя оставить одну комнату для постоянного проживания.

Если все требования для перевода соблюдены, владелец квартир должен обратиться с заявлением в отдел муниципалитета, который занимается изменением статуса помещений (Департамент жилищной политики в Москве). Нужно предоставить в орган пакет необходимых документов, которые перечислены п.2 статьи 23 ЖК РФ.

С переводом в нежилой фонд квартиры, которая обременена ипотекой, дело обстоит куда сложнее. В статье 22 ЖК РФ указано, что квартира не должна находиться под арестом, быть в залоге или в аренде. А, как известно, при оформлении ипотеки банк является залогодержателем недвижимости до тех пор, пока выплаты по займу не будут полностью погашены. Однако на практике перевод ипотечной квартиры в нежилое помещение встречается. Для этого, в первую очередь, требуется получить письменное согласие банка на осуществление этой процедуры и на рефинансирование кредита. Далее требуется снять обременение, поменять назначение недвижимого имущества, переоформив всю документацию, и заложить уже нежилое помещение в обеспечение обязательств по новому кредиту. Между тем стоит предупредить, что иногда не спасает даже согласие банка – контролирующие органы, занимающиеся переводом, отказывают, ссылаясь на статью 22 ЖК РФ.

При желании приобрести квартиру в ипотеку и перевести ее в нежилой фонд лучше ориентироваться на специальные банковские программы. Они позволяют получить кредит на покупку квартиры на первом этаже жилого дома и перевести ее в нежилой фонд (или же кредит под залог имеющейся квартиры с дальнейшим переводом помещения в нежилой фонд в период действия ипотеки). Ставки по таким программам будут выгоднее, чем при оформлении кредита на покупку коммерческой недвижимости.

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как узаконить перепланировку в квартире после покупки?

Как открыть магазин: выбор помещения под аренду

Узнайте за 2 минуты, сколько стоит ваша квартира

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Как перевести жилое помещение в нежилое: сколько стоит + порядок

Очень часто предприниматели, особенно начинающие, сталкиваются с проблемой, а где открывать собственный офис или магазин? Часто выгодной и единственной возможностью является перевод жилого помещения в нежилое, если данное помещение находится в собственности. По сути, такая процедура дает квартире статус коммерческой недвижимости.

Многие задаются вопросом, а выгодно ли это, заниматься переводом своего жилья в коммерческую недвижимость? Ответ очевиден, это действительно выгодно. Если сравнить такой способ размещения собственного бизнеса с арендой офиса в центре города (стоимость которой, кстати говоря, довольно высокая) или с постройкой нового здания, сразу можно увидеть плюсы перевода жилья в коммерческое помещение.

Единственное, что может стать препятствием – довольно сложная и долгая процедура оформления. Эта статья поможет внести ясность и составить собственный план действий.

А что об этом говорит закон

Прежде всего, нужно обратиться к законодательным актам РФ. Изучив имеющиеся нормативные аспекты, можно прийти к неутешительному выводу: жилое помещение необходимо использовать только для проживания в нем.

Но не стоит расстраиваться. Существует возможность перевода жилья в коммерческую недвижимость, что в итоге позволит работать в своем жилище.

Очень важно, чтобы интересы всех других жильцов, проживающих в данном доме, были учтены. Ни одно право их не должно быть нарушено.

Многие ошибочно полагают, что согласие всех соседей на перевод жилья в коммерческую недвижимость является обязательным условием. На самом деле это не так. Однако, в случае возникновения каких-то спорных вопросов, согласие соседей может оказать серьезное влияние, переместив стрелку весов в вашу пользу.

Соблюдаем все необходимые юридические нормы

Перевод квартиры в коммерческую недвижимость не возможен без соблюдения следующих юридических требований:

1. Жилье должно находиться в собственности заявителя. Это, конечно же, обязательно должно быть юридическое лицо. Необходимо иметь письменное подтверждение того, что квартира находится в собственности. Это может быть:

• завещание;
• договор дарения;
• свидетельство о регистрации.

2. Данная квартира не должна быть взята в кредит или использована в качестве залога. Очень тщательно контролирующие органы следят за тем, чтобы недвижимость была юридически «чистой». Ни в каких махинациях она не должна быть замешана ни в коем случае.
3. Квартира может быть переведена из статуса жилой в нежилую недвижимость только полностью, ни в коем случае не частично.
4. Собственник обязательно должен выписаться из квартиры, прежде чем начнет процедуру изменения ее статуса. По закону, в нежилом помещении никто не может быть прописанным, также там нельзя и постоянно проживать.
5. Если в квартире были сделаны какие-то незаконные перепланировки, их нужно узаконить в обязательном порядке. В противном случае добро на перевод просто не дадут.

Можно ли заниматься коммерческой деятельностью, не переводя квартиру в коммерческую недвижимость

Если обратиться к Жилищному Кодексу РФ, то можно найти ряд условий, при соблюдении которых есть возможность осуществлять свою деятельность без перевода в разряд коммерческой недвижимости (статья 17). К этим требованиям относят следующие условия:

1. Данная деятельность не должна делать жизнь других жильцов данной квартиры и соседей хуже.
2. Со стороны соседей не будет никаких жалоб по поводу предпринимательской деятельности.
3. Дом не находится в аварийном состоянии.
4. Все санитарно-эпидемиологические требования в квартире соблюдены.
5. Собственник бизнеса имеет постоянную прописку в квартире.

И все же, почти всегда предприниматели вынуждены переводить жилье в коммерческую недвижимость.

Какие есть технические аспекты данного действия

И вновь нужно обратиться к Жилому Кодексу РФ. В нем указаны довольно жесткие требования, которые предъявляются не только к жилью, но в том числе и ко всему дому. К ним относят следующие аспекты:

• Обязателен прямой вход в помещение с улицы, если есть такая возможность. В данном случае имеется в виду, что квартира расположена на первом этаже, а окна выходят прямо во двор. При этом есть и дополнительное требование. Если общая площадь квартиры превышает 100 м², то должен быть еще один запасной выход через подъезд.
• Если осуществляется перевод жилья, расположенного выше 1-го этажа, то все помещения, расположенные ниже, тоже должны иметь статус коммерческой недвижимости.
• Жилье должно быть оборудовано всеми инженерно-техническими коммуникациями, которые необходимы для нормального функционирования.
• Дом, где расположена квартира, не должен входить в состав фонда культурно-исторических ценностей.
• Если дом, в котором находится собственность, признан аварийным или должен быть снесен, то перевод жилья в коммерческую недвижимость невозможен.

Могут возникнуть сложности при переводе в коммерческую недвижимость квартиры, находящейся в здании, которому необходим ремонт или если оно стоит на учете в штабе гражданской обороны, а также на учете по делам чрезвычайных обстоятельств.

Все перечисленные требования актуальны как для одноэтажных домов, так и для многоэтажных.

Переводим квартиру в нежилое помещение: пошаговая инструкция

В общем и целом весь процесс – это сбор и подготовка необходимых документов, посещение нужных инстанций. Чтобы сократить время перевода, стоит соблюдать следующую очередность действий.

Обращение в Межведомственную комиссию

Только собственники жилья могут собирать все необходимые документы. Исключением является доверенное лицо. При этом доверенность должна быть правильно оформлена и заверена у нотариуса. Именно эта бумага дает право уполномоченному лицу действовать от лица своего доверителя.

Изначально нужно собрать необходимые документы. Потом уже они предоставляются в отделение по управлению имуществом, которое в свою очередь относится непосредственно к Межведомственной комиссии. В перечень документов входит:

1. Доверенность на получение документов в БТИ. Для этого обращаемся в Департамент Управления Имуществом. Там составляется заявление с просьбой о выдаче доверенности. Именно она позволит получить поэтажный план помещения, а также прилагаемую к нему экспликацию (расшифровку условных обозначений). Такая доверенность выдается не ранее чем через 30 дней. Для ее получения необходимо предъявить следующие документы:

• паспорт гражданина РФ;
• договор основания на жилое помещение;
• свидетельство о регистрации собственности.

2. План помещения вместе с экспликацией, а также технический паспорт на него. Эти документы выдают в БТИ при предъявлении соответствующей доверенности. Для ее получения необходимо предоставить те же самые документы, что и в Департамент.

Если у вас уже есть технический паспорт, посмотрите дату выдачи. Если документ был получен более чем 3 года назад, то его не примут. В таком случае необходимо будет получить технический паспорт в новой редакции.

3. Справка ДЕЗ. Ее необходимо получить в управляющей компании здания, где расположена жилая собственность. В данном документе указывается целевое использование всех помещений, находящихся на этаже рядом с вашим жильем. Для получения необходимо предъявить те же самые документы, что в БТИ и Департамент.
4. Техническое заключение. Для получения нужно вновь обращаться в управляющую компанию. Это может быть ЖСК или ТСЖ, например. В этом документе есть все необходимые сведения о том, в каком техническом состоянии находится дом.
5. Заключение от пожарного надзора о том, что жилье действительно соответствует всем необходимым требованиям пожарной безопасности. Выдача данного документа осуществляется Управлением государственного надзора при МЧС. При этом обязательным условием является предварительный осмотр помещения, его проверка. Для этого пишется необходимое заявление.
6. Заключение санитарно-эпидемиологического контроля. Для этого необходимо обратиться в СЭС. Схема его получения идентична получению заключения от пожарного надзора.
7. Согласие собственников, действительно проживающих в доме. Просто прописанные люди при этом не учитываются. Такой вопрос решается на заседании собственников. Для этого стоит вновь обратиться к управляющей компании. Можно попробовать провести внеочередное заседание. При этом все жильцы должны быть уведомлены о нем минимум за 10 дней. Следует их также ознакомить с причиной проведения внепланового заседания. На нем должны быть не менее 50% всех собственников. При согласии 2/3, решение считается принятым.
8. Выписка из домовой книги. Получить ее можно в паспортном столе. В документе не должно быть информации о том, что в квартире кто-то прописан! Такая бумага действительна только в течение 2 недель.
9. Проект на переустройство жилья. Получить такой можно только в коммерческих организациях, имеющих соответствующую лицензию на осуществление такой деятельности.

Обращаемся в Департамент Управления Имуществом

Итак, все необходимые бумаги на первом этапе собраны, все они являются актуальными. Смело можно обращаться в Департамент Управления Имуществом. Там заполняется заявление, в котором указано желание переведения жилья в нежилой фонд. Также нужно предоставить те же самые документы, что предоставлялись для получения доверенности.

Рассмотрение данного вопроса происходит на протяжении 45 дней. После того, как решение вынесено, оповещают заявителя в течение 3 дней лично или письмом.

Из-за чего могут отказать в проведении процедуры?

Существуют причины, по которым Департамент может отказать заявителю. К ним относится:

• Отсутствие ряда необходимых документов.
• Некорректный проект переустройства помещения.
• Несоблюдение законодательства.
• Отсутствие согласие соседей и совладельцев квартиры.

При этом, любой отказ должен быть обоснован и иметь ссылки на конкретные нормативные акты. В противном случае, такое решение может быть обжаловано в судебном порядке.

Сколько будет стоить процедура?

Итак, согласие получено. Теперь нужно вновь обращаться в БТИ, точнее в отдел по приватизации. При этом необходимо предоставить следующие документы:

• Заявление, в строго определенной форме.
• Паспорта собственников жилья.
• Договор основания на жилье.
• Документ, подтверждающий принадлежность собственности.
• Поэтажный план, технический паспорт с экспликацией.
• Протокол, полученный в Департаменте.
• Если необходимо, предоставляется доверенность и учредительные документы.

После этого производят соответствующий расчет стоимости процедуры перевода жилого помещения в нежилое. При этом учитываются такие факторы, как условия эксплуатации, наличие конкурентов поблизости, состояние помещения, расположение. Окончательную цену указывают в протоколе. Оплата может быть произведена в любом из банков.

Обращаемся в Регистрационную палату

Для оформления прав собственности необходимо обратиться в Регистрационную палату с документами (обращаем ваше внимание, что предоставлять нужно не только копии, но и оригиналы):

• Паспорта собственников жилья.
• Договор основания на жилье.
• Документ, подтверждающий принадлежность собственности.
• Протоколы из БТИ и Межведомственной комиссии.
• Кадастровый паспорт.
• Если необходимо, предоставляется доверенность и учредительные документы.

Подаваемое заявление подписывают все владельцы жилья. Оформление такого документа предусматривает уплату госпошлины. После предоставления ее, доверенное лицо получает документа и пишет заявление о том, когда появится для получения свидетельства. В назначенное время по паспорту выдается необходимое свидетельство. Этот момент и считается переходом жилья в коммерческую недвижимость.

Стоит отметить, что сдача такого помещения в аренду может принести намного больше денежных средств, чем жилого.

Какие затраты придется понести во время всей процедуры

Не только время тратится при получении свидетельства о переходе жилья в нежилое. На это уйдет немало и денежных средств. Придется потратить свои средства на следующие процедуры:

• Перерасчет нежилого помещения, который составляется в БТИ. Уплата его стоимости.
• Подготовка технического паспорта.
• Госпошлина за оформление свидетельства.
• Услуги нотариуса по заверению документов на квартиру, оформлению доверенности.
• Создание проекта по перепланировке или переустройству помещения.

Если следовать изложенной последовательности шагов, можно оформить переход жилья в нежилое помещение за самый короткий срок и с самыми низкими затратами.

Как перевести жилое помещение в нежилое в частном доме?

​Сфера предпринимательства с каждым днем все больше растет и развивается, и часто для нее уже не хватает мест в торговых центрах и офисных зданиях. И тогда в ход идут жилые помещения, переделанные под коммерческую площадь. На улицах любого города можно наблюдать, как на первых этажах жилых многоквартирных домов расположены магазины, мастерские, кафешки и тому подобные организации. То же самое может происходить и с частными домами, которые изначально были жилыми. Но, для того чтобы использовать часть собственного жилого частного дома под открытие какой-либо бизнес-точки, необходимо пройти ряд сложных документальных (и не только) процедур и побывать в разных государственных органах, для получения заветного разрешения. Такая процедура может длиться несколько месяцев, а при невыполнении каких-то требований, или возникновении несоответствий, еще дольше. Сегодня мы подробно разберем вопрос, как перевести частный жилой дом в нежилое помещение.

Согласно закону, использовать жилые помещения для ведения бизнеса нельзя. Это касается как квартир, так и частных домов. Но нет ничего невозможного, и если собственник частного дома решил использовать, например, первый этаж или его часть, под ведение коммерческой деятельности, то для этого необходимо вывести эту часть из жилого фонда, и ввести в нежилой.

Предварительный этап: подготовка и оценка помещения

Перед тем как приступить к подаче документов в соответствующие органы, для перевода жилого помещения частного дома в нежилое, необходимо позаботиться о его состоянии и соответствии некоторым требованиям:

1. Помещение, которое в дальнейшем будет использоваться под ведение коммерческой деятельности, должно быть полностью изолировано от жилой части дома. То есть оно не должно быть с ним связано никакими переходами, дверьми и прочими точками доступа. Еще один аспект – наличие двух отдельных входов с улицы.
2. Помещение не должно использоваться для проживания.
3. Помещение не должно находиться в залоге, или в другом подобном обременении.

Если какое-либо из этих условий не выполняется, то потребуется их обеспечить. Чаще всего все дело в перепланировке, которую необходимо провести не только физически, но и документально, то есть узаконить. Такая перепланировка или переустройство для начала нуждается в проекте, который должны подготовить квалифицированные специалисты. Такой проект не должен противоречить пожарным, санитарным, экологическим, строительным и иным нормам. Он, вместе с другими документами, передается в уполномоченные органы.

Соседи – это тоже немаловажный вопрос, который не стоит сбрасывать со счетов. Конечно, в отличие от жилого многоквартирного дома, где приходится выпрашивать разрешения и согласия от жильцов, здесь мнения соседей никто не спрашивает. Но все-таки конфликты с ними по поводу открытия того или иного вида бизнеса, необходимо исключить. Вид бизнеса играет здесь важную роль: вряд ли кому-то понравится устроенная рядом шумная автомастерская, офис с вереницей машин по обочине или ресторан с оглушительной музыкой по ночам. И в этом случае будут неизбежны жалобы, что может значительно навредить предпринимательской деятельности. Также необходимо адекватно оценить возможности придомовой территории вместить то или иное количество автомобилей посетителей.

Еще один маленький нюанс, которому стоит уделить внимание – это земельный участок, где построен частный дом и вид его разрешенного использования. Может возникнуть, например, такая ситуация, что участок выдан под ИЖС. Тогда его использование возможно только под жилье, а никак не под коммерцию. Это может явиться причиной отказа местной администрацией в переводе жилого помещения в нежилое.

Поэтому перед тем как затевать такую емкую процедуру, необходимо проконсультироваться в местном Управлении архитектуры по поводу перепланировки, возможна ли она, и как ее осуществить правильно, а также в администрации – по поводу того, может ли на этом конкретном месте находится определенный вид бизнеса.

Процедура перевода жилого помещения в нежилое

Документы на перевод жилого помещения частного дома в нежилое подаются в местную администрацию, или многофункциональный центр города. Весь пакет включает в себя:

1. Заявление. Имеет установленную форму, выдается в отделе, который принимает документы.
2. Документы на частный дом. Все свидетельства о собственности, договора купли-продажи. Предоставляются нотариальные копии.
3. Технический паспорт дома.
4. План дома. При наличии нескольких этажей, нужен поэтажный план.
5. Проект перепланировки/переустройства помещения. Если такое переустройство необходимо для соответствия помещению статусу нежилого, то предоставляется заранее заказанный проект реконструкции.
6. Согласие (нотариально оформленное) всех собственников дома на изменение статуса помещения. В том случае, если частный дом имеет нескольких владельцев.
7. Нотариальная доверенность. Если данную процедуру ведет стороннее лицо, то ему выдается доверенность на ведение дел.

Решение о переводе – согласие или отказ, принимается комиссией в течение полутора месяцев.

Если от госоргана получено одобрение, необходимо получить дополнительные разрешения в других государственных органах, таких как МЧС, СЭС, Роспотребнадзор, службы газа и многие другие, которые подтвердят соответствие нежилого помещения всем нормам – пожарным, санитарно-эпидемиологическим, экологическим и т.д.

В случае если реконструкция все-таки необходима, ее проводят, строго следуя имеющемуся проекту. Затем, органом, который осуществляет перевод помещения, формируется приемочная комиссия. Она осматривает подготовленный объект, и по результатам осмотра составляет акт приемки. Именно этот акт – завершающая стадия перевода помещения из жилого в нежилое, после чего происходит окончательная регистрация. В Управление Росреестра сдается определенный пакет документов, включающий в себя подтверждающие документы о собственности, кадастровый паспорт, акт приемочной комиссии, ну и чеки об оплате госпошлины. После этого, Росреестр регистрирует помещение как нежилое и выдает уже новое свидетельство о собственности, где это указано.

Если у вас возникли какие-либо вопросы, вам требуется консультация или помощь в переводе жилого помещения частного дома в нежилое, то наш дежурный юрист онлайн к вашим услугам.

Как перевести жилое помещение в нежилое — Финансовые советы

Уже никому не кажется странным расположение офисов, парикмахерских, кафетериев и прочих заведений на первых этажах многоквартирных домов. Можно найти множество причин этому процессу, но главное – переоборудование и перевод в нежилое помещение порой намного целесообразнее по экономическим мотивам, чем постройка абсолютно нового здания.

Необходимые условия

Прежде чем приступить к процессу перевода жилого помещения в нежилое, необходимо обратить внимание на некоторые рекомендации, которые впоследствии придется соблюсти:

1. Квартира должна быть освобождена от проживающих. Иными словами, в такой квартире никто не должен быть прописан или зарегистрирован на постоянной основе. Всем жильцам необходимо выписаться, поскольку прописку в нежилых помещениях по закону иметь запрещено и невозможно, соответственно, для перевода его придется освободить.
2. В обязательном порядке помещение должно иметь собственный вход/ выход на улицу. По нормам Жилищного Кодекса (статья 22) недопустим вход в нежилое помещение через территорию общего пользования, то есть через подъезд. В некоторых случаях допустим перевод жилого помещения в нежилое, если возможно создание такого входа при наличии некоторых условий, например, имеется комната с окном, которое можно переделать под дверной проем и вход, соответственно.
3. Квартира должна быть переведена в нежилое помещение только полностью. Частичный перевод недопустим, равно как и доля в ней.
4. Данная недвижимость должна быть полностью освобождена от всяких обязательств. Иными слова, она не должна находиться в залоге или под арестом, а также на момент перевода являться предметов спора двух хозяйствующих субъектов.
5. Самый простой способ перевода жилого помещения в нежилое в том случае, если оно находится на первом этаже, но и другие этажности возможны, если соблюдены условия. Необходимо убедиться, что и нижние этажи также имеют статус нежилых помещений, тогда проблем с переводом быть не должно.
6. Помещение, предназначенное для перевода не должно находиться в здании, готовящемся к сносу или в аварийном доме.

Есть и дополнительные сложности, которые могут возникнуть у собственника жилья, намеревающегося перевести его в нежилое помещение:

1. Данная квартира не имеет доступа к основным инженерным коммуникациям.
2. Квартира расположена в доме, который признан законом объектом культурно-исторического наследия.
3. Здание на момент перевода находится в неудовлетворительном техническом состоянии и требует незамедлительного ремонта.

А стоит ли переводить

На самом деле, перевод жилого помещения в нежилое в некоторых случаях вовсе необязателен, как думают многие. Например, в квартире, которая является жилой, можно заниматься предпринимательской или любой профессиональной деятельностью с тем условием, что это не будет мешать остальным собственникам жилья, в том числе и соседям. Предприниматель при этом должен быть зарегистрирован именно в этой квартире, где он осуществляет предпринимательскую деятельность. Наконец, помещение должно соответствовать санитарно-эпидемиологическим нормам и не находиться в аварийном состоянии.

Порядок действий

Если человек не знает, как перевести жилое помещение в нежилое быстро, грамотно и на законных основаниях, необходимо запомнить лишь три этапа. Все они последовательно идут друг за другом.

Этап 1. Первый шаг. На этом этапе необходимо собрать все необходимые документы, с которыми потом надо обратиться в межведомственную комиссию для запроса на осуществление соответствующего перевода. Кстати, нередко в некоторых квартирах бывшие собственники самостоятельно проводят перепланировку квартиры. Очень важно узаконить перепланировку до того, как собственник отнесет документы в соответствующий орган. Собирать документы может только непосредственно собственник (или один из них), а также его доверенное лицо.

Документы:

• Поэтажный план помещения и экспликация. Для начала надо получить доверенность на получение соответствующих документов, которую выдадут в Департаменте управления имуществом. Там потребуется написать заявление и предоставить паспорт (нотариально заверенную копию, если действует доверенное лицо), свидетельство о регистрации права собственности, в некоторых случаях также могут попросить предоставить договор основания на помещение. С доверенностью необходимо подойти в БТИ, где нужно заказать экспликацию и поэтажный план здания. Пакет документов такой же, как и для Департамента управления имуществом. Срок получения этого документа до 1 месяца.
• Технический паспорт с техническим планом помещения. Его также необходимо заказать в БТИ. Кроме того, даже при наличии технического паспорта, которому более 3 лет, его также необходимо обновить.
• Заключение пожарного надзора. Очень важный документ, который необходимо получить в Управлении Государственного Пожарного надзора ГУ МЧС. Для этого необходимо посетить это учреждение, где требуется написать заявление установленного образца. После этого работник службы выезжает на место той квартиры, которая планируется к переводу и осматривает его. По окончанию он сообщит, когда можно будет получить необходимое заключение. Если в заключении будут указаны проблемы, в связи с которыми помещение не может быть использовано соответствующим образом, то можно все исправить и попытаться получить положительное заключение вновь.
• Заключение санитарно-эпидемиологического надзора. Его выдает СЭС. Для этого необходимо подойти в Санитарно-эпидемиологическую станцию и также написать заявление на вызов специалиста. При соответствии санитарным нормам заключение будет положительным.
• Справка ДЕЗ. Этот документ содержит сведения о других квартирах или иных помещениях, находящихся на одном с данной недвижимостью этаже. Эту справку можно получить в управляющей компании (ТСЖ, ЖСК и т.д.).
• Согласие соседей. Этот документ получить порой сложнее остальных. Необходимо собрать собственников (не всех прописанных людей!) жилья. На собрании должно присутствовать не менее 50% собственников, и тогда все решения собрания будут считаться законными. В жилых помещениях не допускается изменение формы собственности без согласия большинства собственников. Если минимум 2/3 собравшихся собственников будут согласны, то составляется протокол, где согласившиеся должны поставить свою подпись о соответствующем решении.
• Техническое заключение. Оно также выдается в управляющей компании. В нем будет описано состояние всего дома, и главное, что это здание не относится к аварийным или не подлежит сносу.
• Выписка из домовой книги. Ее можно получить в паспортном столе, и она служит свидетельством того, что в квартире нет прописанных или постоянно зарегистрированных людей. Справка действует 14 суток.
• Проект на переустройство данного помещения в нежилое. Его необходимо заказать в компаниях, имеющих соответствующую лицензию.

Второй шаг. Теперь, когда все документы собраны, необходимо обратиться в Департамент Управления Имуществом для разрешения перевода. Там необходимо написать заявление, где указывается причина перевода. Помимо собранных документов, необходимо предоставить паспорт, свидетельство о праве собственности и договор основания. Если человек действует как юридическое лицо, то необходимо еще предоставить учредительные документы своей фирмы.

Третий шаг. В течение 45 суток комиссия рассматривает заявление и выносит свой вердикт. Протокол выдают на руки или высылают по почте в течение трех суток после принятия решения. Возможно, придется устранить некоторые недостатки и подать заявление снова.

Этап 2. Всем собственникам необходимо подойти в БТИ, в отдел приватизации жилья и написать заявление, к нему приложить некоторые копии тех документов, что были получены ранее. Специальная комиссия принимает решение о том, какова будет стоимость такого перевода и составляет соответствующий протокол. Разницу между стоимостью жилья и стоимостью перевода необходимо оплатить в банке, и только после этого можно получить протокол.

Этап 3. Всем собственникам необходимо подойти в Регистрационную палату (или в МФЦ) и приложить копии паспортов, свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт, протоколы комиссий. Предварительно можно оплатить госпошлину. Все собственники подписывают заявление, которое заполняет сотрудник Рег. Палаты. Заявление остается в Регистрационной палате, а собственникам выдается расписка о получении с датой. В назначенный день необходимо подойти и получить новое свидетельство о праве собственности.

Видео

Подробнее об особенностях законодательства, касающегося перевода жилого помещения в нежилое, в следующем ниже видеоролике:

Перевод жилого помещения в нежилое и нежлого в жилое

Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса РФ и законодательства о градостроительной деятельности.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких‑либо лиц. В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Перевод жилого помещения в наемном доме социального использования в нежилое помещение не допускается.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение в целях осуществления религиозной деятельности не допускается.

Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких‑либо лиц.

Адреса и часы приема:

МКУ «Городской жилищный фонд», ул. Некрасова, д. 9/15, каб. № 9 тел. 31–74–33.
Приемные дни: с понедельника по четверг: с 9.00 до 17.00; перерыв с 13.00 до 14.00.

ГАУ БО МФЦ, пр. Славы, 25, ул. Есенина, 9, тел. 42–42–42.

советов по преобразованию коммерческой недвижимости в жилую

Ключевые выводы

Коммерческая недвижимость при сдаче в аренду часто обеспечивает прибыльный поток денежных средств; Однако привлекательность коммерческой недвижимости на этом не заканчивается. Коммерческую недвижимость можно использовать по-разному, в зависимости от правил ее зонирования. Можно ли преобразовать коммерческую недвижимость в жилую? Ответ положительный! Преобразование коммерческой недвижимости в жилую может быть очень прибыльной инвестиционной стратегией.

В правильном районе коммерческая недвижимость может быть идеальным кандидатом для нового жилья. Это связано с окружающими удобствами, качеством строительства и многим другим. Однако это не значит, что вся коммерческая недвижимость будет приносить значительные инвестиции в жилую недвижимость. Прочтите следующее руководство и узнайте, что следует учитывать при превращении коммерческой недвижимости в жилую.

Можно ли преобразовать коммерческую недвижимость в жилую?

Коммерческая недвижимость может быть преобразована в жилую, если это разрешено законами о зонировании и жилищном строительстве.Органы местного самоуправления имеют правила, определяющие различия в собственности, и в большинстве случаев выделяют конкретные районы для жилищного и коммерческого землепользования. Если вы хотите осуществить переход, сначала ознакомьтесь с местными законами в Интернете. Затем назначьте встречу с клерком округа, если у вас возникнут дополнительные вопросы.

В дополнение к законам о зонировании, инвесторы должны также убедиться, что коммерческая недвижимость соответствует кодексу перед переключением. Помните: коммерческая и жилая недвижимость строятся для разных целей.Соответственно, требования к конструкции будут отличаться. Это может включать законы, касающиеся электрических и водных линий, точек входа и выхода и т. Д. Сможете ли вы превратить коммерческую недвижимость в жилую, будет зависеть не только от местного законодательства, но и от вашей способности отремонтировать недвижимость в соответствии с жилищными стандартами.

Рекомендации по превращению коммерческой недвижимости в жилую

Анализируя сделку, вы должны внимательно посмотреть на возможные затраты на ремонт при переоборудовании недвижимости.Скорее всего, вам придется встретиться со специализированными дизайнерами и нанять опытный строительный персонал, чтобы обеспечить выполнение проекта в соответствии с кодексом. Помимо затрат на строительство и материалы, вы будете нести ответственность за найм квалифицированных специалистов. Эти расходы могут быстро увеличиться во время реабилитации, поэтому убедитесь, что вы учли все потенциальные расходы в своем анализаторе сделок.

[У вас есть надежный анализатор коммерческих сделок? Прочтите , эту статью , чтобы узнать, как оценить любую коммерческую недвижимость.]

Еще одна проблема, которая возникает при преобразовании коммерческой недвижимости в жилую, — это внешняя планировка района. В зависимости от того, где расположен объект, транспортный поток может затруднить доступ в здание и из него. Это может быть проблемой при рекламе и демонстрации недвижимости потенциальным арендаторам. Даже если процесс переназначения утвержден, подумайте, имеет ли смысл переключение для фактического местоположения.

Инвесторы также должны будут следовать обычному процессу подачи заявок и разрешений на любые возможные ремонтные работы.Однако это может занять дополнительное время, в зависимости от размера проекта. С учетом изменения зонирования весь процесс утверждения может занять от нескольких недель до нескольких месяцев. Поэтому крайне важно рассчитать потенциальные затраты на хранение, прежде чем переходить к сделке. Ожидание обработки документов продлит ваш будущий денежный поток. Это может подорвать общий потенциал сделки. Помните об этом при анализе инвестиций.

[Есть ли у вас все необходимое для ведения собственного бизнеса в сфере недвижимости? Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ вебинар по недвижимости, где вы сможете узнать, как воспроизвести успешные бизнес-системы от опытных инвесторов в недвижимость.]

Как превратить коммерческую недвижимость в жилую

Если эта инвестиционная стратегия вам нравится, обязательно помните о каждом из вышеперечисленных соображений при поиске коммерческой недвижимости. Найдите объявления о недвижимости, которые могут быть преобразованы из коммерческих в жилые и имеют смысл сделать это. Если вы инвестируете за пределами вашего региона, изучите законы и определите, нужно ли вам предпринять какие-либо дополнительные шаги.

По мере того, как вы оттачиваете потенциальные инвестиции, убедитесь, что получили финансирование как для собственности, так и для любых сопутствующих затрат на ремонт или разрешения. Преобразование коммерческого помещения в жилое займет время, поэтому очень важно сразу приступить к работе, как только сделка будет заключена. Узнайте, как покупать коммерческую недвижимость, напишите убедительную презентацию и изложите свои планы относительно собственности. При правильной подготовке вы сможете сразу перейти от процесса закрытия к редизайну, что на один шаг приблизит вас к вашему первому чеку арендной платы.

Как изменить зонирование с коммерческого на жилое

Самым важным шагом в преобразовании коммерческой недвижимости в жилую является понимание зонирования. Инвесторам следует изучить местные законы, прежде чем они начнут искать недвижимость. Это не позволит вам тратить время на недоступное место. Если эта стратегия аренды вас интересует, подключитесь к Интернету и начните исследование. Лучший способ охватить все ваши базы — начать с уровня города, а затем перейти к законам округа.Они обозначат различия в собственности и укажут вам правильное направление для начала процесса изменения зонирования.

1. Осмотрите местность: Изменения в земле вокруг вашей собственности, такие как новые дороги или здания, могут быть использованы в ваших интересах, если вы хотите изменить зонирование своего коммерческого здания. Некоторые соседи могут возражать против вашего плана по изменению зонирования, но при правильном осмотре вашего района вы можете заметить изменения, которые пойдут на пользу вашему делу, а также понравятся другим.

2. Узнайте о законах о зонировании: Обязательно ознакомьтесь с местными законами и постановлениями, касающимися ограничений и использования зон. Вы можете узнать о законах о зонировании в вашем районе, проведя онлайн-поиск или обратившись в местный отдел планирования.

3. Поговорите с соседями: Вы можете столкнуться с некоторым сопротивлением со стороны ваших соседей, когда дело доходит до ваших планов переназначения. Из-за этого может быть полезно поговорить с соседями и произвести хорошее впечатление.Любой отказ от ваших соседей повлияет на решение вашего отдела планирования одобрить или отклонить ваш запрос.

4. Подать заявку на изменение зонирования: После того, как вы провели исследование и подготовились, пора подать заявку на изменение зонирования. Вам необходимо будет заполнить документы, предоставленные вашим местным отделом планирования. Плата за это может варьироваться от сотен до тысяч в зависимости от вашего региона.

5. Анализ: После того, как вы подадите заявку на изменение зонирования, будет проведен анализ вашего плана.Возможно, вам придется соответствующим образом скорректировать свои планы, если возникнут какие-либо аргументы против них.

6. Заседание Комиссии: Ваша петиция о изменении зонирования будет обнародована, чтобы у местных жителей была возможность узнать о любых намерениях по изменению зонирования. Затем состоится заседание комиссии. Это возможность для любого представителя общественности высказать свои опасения, а для вас — возможность обосновать и объяснить свои планы.

7. Заседание законодательного органа: Рекомендация комиссии по планированию затем передается законодательному органу, который принимает окончательное решение.Если они решат отклонить ваши планы, вам нужно будет подождать период времени в зависимости от вашей местной юрисдикции, прежде чем подавать новую заявку.

Затраты на переоборудование

Преобразование коммерческой недвижимости в жилую в долгосрочной перспективе может оказаться финансово выгодным; тем не менее, есть несколько предварительных затрат, о которых следует знать, прежде чем начинать этот процесс. Одна из первых затрат, с которой вы столкнетесь, — это плата за регистрацию, связанную с изменением зонирования собственности. Точная цена часто будет зависеть от размера недвижимости или участка, который вы переназначаете.Оценки варьируются от 500 до 5000 долларов.

После завершения административных шагов вам нужно будет соответствующим образом составить бюджет на ремонт и структурные изменения в собственности. Опять же, жилые и коммерческие объекты имеют разные строительные нормы и правила. Для успешного создания жилых домов может потребоваться перемонтаж и новая планировка. Найдите опытного подрядчика, который проведет осмотр собственности и поймет, на сколько изменений вам потребуется внести в бюджет. Хотя индустриальная эстетика может быть частью привлекательности ваших новых жилых домов, все же важно убедиться, что они безопасны и пригодны для жилья для новых арендаторов.

Еще одна значительная статья расходов при переоборудовании коммерческой недвижимости — это любые изменения внешнего вида, такие как изменение парковки или ландшафта. Обратите внимание на поток транспорта на участки и из них и будьте готовы переставить участки по мере необходимости. Это может привести к дополнительным расходам, но будет иметь важное значение при продвижении вашей собственности новым арендаторам. То же самое можно сказать и об изменениях в ландшафтном дизайне и ограничении привлекательности.

Советы по ремонту для преобразования коммерческой недвижимости в жилую

Не забывайте конечную цель при преобразовании коммерческой недвижимости в жилую: сдавать недвижимость в аренду.Несмотря на то, что возможны несколько структурных ремонтов, помните об эстетике и функциональности при проектировании новой собственности. Вот несколько советов, которые помогут превратить коммерческую недвижимость в дома:

• Не торопитесь: Каждый инвестор хочет свести к минимуму затраты на содержание и привлечь арендаторов, но спешка с проектом реконструкции — не способ добиться этого. Хотя вы и ваша команда должны установить строгие сроки, не сокращайте расходы на ремонт.

• Положитесь на существующие особенности: Многие коммерческие объекты будут иметь уникальные акценты или особенности дизайна.Используйте это в своих интересах при ремонте. Например, оставление открытой кирпичной стены или высоких потолков может дать вашим объявлениям о недвижимости преимущество на вашем рынке.

• Здоровье и безопасность превыше всего: Большой проблемой при покупке коммерческой недвижимости для превращения в жилую должна быть безопасность будущих арендаторов. Просмотрите все планы ремонта с профессионалом и убедитесь, что проекты соответствуют высоким стандартам.

• Подумайте о естественном освещении: Жилые арендаторы будут иметь совершенно другие списки желаний по сравнению с коммерческими арендаторами.Ваши новые арендаторы, вероятно, будут ожидать большего количества окон и доступа к открытым пространствам. Ищите способы включить естественное освещение и места общего пользования при проектировании здания.

Сводка

При покупке коммерческой недвижимости для проживания необходимо помнить о нескольких вещах. Начните с изучения законов о зонировании в областях, которые вас интересуют, затем встретитесь с опытным дизайнером и узнайте, как лучше всего привести недвижимость в соответствие с правилами. Сделайте серьезный шаг и не забудьте собрать достаточно средств для любых ремонтных работ, которые вам также необходимо завершить. Превратить коммерческую недвижимость в жилую вполне возможно — и знание правильных шагов может привести к высокодоходным инвестициям.

Готовы начать пользоваться текущими возможностями на рынке недвижимости?

Независимо от того, являетесь ли вы новичком в инвестировании или заключили несколько сделок, наш новый онлайн-курс по недвижимости охватывает все, что вам нужно знать, чтобы помочь вам начать инвестирование в недвижимость.Опытный инвестор Тан Меррилл объясняет лучшие стратегии в сфере недвижимости, которые помогут вам встать на путь к лучшему финансовому будущему.

Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный веб-семинар по недвижимости и начните узнавать, как инвестировать в современный рынок недвижимости!

Как преобразование коммерческой недвижимости может расширить предложение жилья?

Enterprise Community Partners недавно опубликовали свои политические приоритеты на 2021 год, которые включают 47 шагов, которые федеральные, государственные и местные органы власти могут предпринять, чтобы «сделать дом и общественные места предметами гордости, власти и принадлежности».Среди этих рекомендаций есть несколько, которые направлены на увеличение предложения доступного жилья за счет приобретения существующих построек, появившихся в результате пандемии, включая недавно освободившиеся коммерческие и офисные помещения.

Слабость на рынке коммерческих и офисных площадей также предоставляет уникальную возможность устранить некоторые прошлые несправедливости в отношении землепользования и доступа населения. Эти объекты недвижимости часто расположены в желаемых общинах с доступом к работе и возможностям транзита — действительно, некоторые из этих построек были построены на ранее процветающих общинах, которые были разрушены под предлогом экономического развития.Таким образом, перепрофилирование этих пространств для жилых помещений может быть справедливым решением для увеличения предложения доступного жилья, особенно в тех сообществах, которые выступают против строительства нового жилья с высокой плотностью застройки. Работа с потенциальными жителями над такими усилиями в дальнейшем обеспечит благоприятные результаты для цветных сообществ с низким доходом, которые традиционно маргинализируются при принятии решений по землепользованию и развитию.

Преобразование нежилой собственности в доступное жилье сопряжено с определенными проблемами, в том числе с определением возможной собственности, согласованием зонирования и строительных норм и правил, позволяющих проводить модернизацию, и заручиться поддержкой местного сообщества для этой работы.В этом посте мы опишем некоторые недавние примеры перепрофилированных пространств, успешно преодолевших эти препятствия, и предложим предложения по масштабированию аналогичных усилий. Мы также обсуждаем варианты финансирования через существующие государственные программы, привлечение частного капитала для расширения охвата и ориентацию ассигнований на приоритетные потребности и возможности.

Использование отелей для предотвращения бездомности

Местные органы власти часто обращались к номерам в мотелях и отелях как к ресурсу для укрытия людей, у которых не было других вариантов, хотя эти меры, как правило, были разовыми, краткосрочными и в случаях, когда позволяло финансирование.Однако во время пандемии неотложная необходимость поиска долгосрочных, стабильных и доступных вариантов жилья для людей, испытывающих или находящихся под угрозой бездомности, потребовала нового осмысления того, как обеспечить этот необходимый ресурс для сдерживания вирусов.

Войдите в Департамент жилищного строительства и общественного развития Калифорнии, который разработал проект Homekey для покупки и восстановления существующих свободных коммерческих помещений, таких как бывшие мотели, отели, общежития и жилые дома с обслуживанием, в постоянное доступное жилье.В рамках программы было предоставлено 800 миллионов долларов городским и окружным властям, которые смогли быстро определить и обезопасить недвижимость, и ожидается, что в результате будет создано более 6000 новых единиц доступного жилья.

Enterprise Community поддержали Project Homekey, среди прочего, обеспечив и распределив дополнительные 46 миллионов долларов частного благотворительного финансирования от Kaiser Permanente, Blue Shield of California и Chan Zuckerberg Initiative для операционных и вспомогательных услуг в Homekey properties.

Превращение торгового центра в деревню

В то время как преобразование существующего жилья в небольшие квартиры для людей, страдающих бездомностью, удовлетворяет конкретную потребность с аналогичным конкретным ресурсом, возможность переоборудовать коммерческие здания для использования в жилых помещениях имеет гораздо более широкий потенциал, когда применяется не только к небольшой собственности, но, скорее, к крупномасштабным покупкам. центры, такие как торговые центры и магазины больших размеров. Расположение многих таких объектов недвижимости в пригородах не только предлагает средства для добавления доступных по цене единиц там, где их больше всего не хватает, но и для расширения доступа к более привлекательным общинам для семей с низкими доходами, которые традиционно не допускаются в такие районы.

«Модернизация пригородов», термин, придуманный Джун Уильямсон и Эллен Данхэм-Джонс для описания перепрофилирования недостаточно используемых зданий для удовлетворения новых потребностей, может предложить решение не только для нехватки доступного жилья. По мнению Уильямсона и Данхэм-Джонса, многие торговые центры, магазины и офисные парки, расположенные в пригороде, были спроектированы с учетом потребностей больших семей, ведущих образ жизни, зависящий от автомобилей. Сейчас многие из этих людей — пустые гнездовья, ищущие меньшее, более доступное пространство с удобными для ходьбы удобствами.

Одним из примеров такого рода переоборудования является торговый центр Alderwood в пригороде Сиэтла Линнвуд, штат Вашингтон, в котором квартиры сочетаются с коммерческими и общественными помещениями, чтобы привлечь жителей, ищущих альтернативу домам на одну семью, имеющимся в городе. Будучи сообществом с низким и средним уровнем дохода, где проживает множество рабочих и обслуживающего персонала, перепрофилированный торговый центр также предложит более доступный вариант наряду с запланированной транзитной линией, которая увеличит количество автомобилей без автомобилей.

Изменение зон под жилые нужды

Безусловно, любое преобразование нежилого помещения в жилье будет иметь свои юридические и нормативные сложности, особенно там, где зонирование может запрещать такое изменение.Однако некоторые штаты и местные органы власти изучают варианты снижения этого барьера и содействия новым и повторно используемым застройкам в новых местах.

Недавнее исследование Центра Тернера при Калифорнийском университете в Беркли показало, насколько зонирование препятствует перепрофилированию коммерческих помещений для использования в жилых помещениях в четырех крупнейших городских районах Калифорнии — Лос-Анджелесе, районе залива Сан-Франциско, Сан-Диего и Сакраменто. Исследование показало, что более 40% коммерчески зонированных земель в этих городских районах запрещено использовать в некоммерческих целях, что потенциально препятствует созданию тысяч жизненно необходимых единиц жилья.Он также отмечает, что больше коммерчески зонированной земли существует в пригородах этих мегаполисов (по сравнению с городами), где нехватка жилья особенно остра, а спрос на более доступные варианты высок.

Пара законопроектов находится на рассмотрении в законодательном органе Калифорнии, чтобы облегчить изменение зонирования и выдачу разрешений на строительство жилых построек на коммерчески зонированных землях. Обеспокоенность по поводу воздействия на окружающую среду, потерянных налоговых поступлений и протестов сообщества уже высказывалась против обоих, хотя спонсоры оптимистично настроены в отношении того, что острая нехватка жилья в масштабе штата поможет определить приоритетность этих предложений, отмечая, что для полного преодоления проблем штата потребуется нечто большее, чем просто зонирование. жилищный кризис.

Финансирование модернизации жилых домов

Безусловно, целеустремленные девелоперы и их партнеры — не единственные, кто рассматривает нынешнюю низкую стоимость коммерческой недвижимости, и у некоторых инвесторов с глубокими карманами могут быть средства для реализации стратегии «купи и держи», чтобы заработать на низких ценах и ждать. для восстановления рынка. Чтобы уравнять правила игры, участникам, стремящимся преобразовать существующую недвижимость в доступное жилье, следует предоставить ряд финансовых инструментов.Однако, хотя потенциально можно использовать более традиционные источники финансирования для производства, такие как жилищный кредит (потенциально связанный с налоговой льготой на новые рынки для модернизации многофункционального назначения), потенциально могут быть использованы длительные сроки и контроль объекта, необходимые для активации, делают их маловероятным подходящим финансированием. механизмы.

Вместо этого нам нужны гибкие фонды, которые легко использовать для приобретения и реабилитации, например, Фонд аварийного приобретения стабилизации (SAEF), который будет предоставлять финансирование финансовым учреждениям по развитию сообществ (CDFI) для перетока капитала к ориентированным на миссию разработчикам.Масштабы финансирования, задуманные для SAEF, достижимы для приобретения и модернизации отдельных объектов собственности, таких как офисные здания и отели, но для облегчения крупномасштабного преобразования торговых центров в сообщества смешанного использования и со смешанным доходом миссия-ориентированные субъекты могут сформировать совместные предприятия с другими разработчиками.

Короче говоря, разработка и быстрое развертывание правильных финансовых инструментов является критически важным компонентом для использования того, что может быть лишь узким окном возможностей для получения доступа к собственности, которая может поддерживать двойную цель: расширение предложения доступного жилья и продвижение расовых меньшинств. капитал.

Будьте в курсе последних новостей о возможностях увеличения предложения доступного жилья в наших сообщениях в блогах и, подписавшись на рассылку новостей Today In Housing и Capitol Express по электронной почте.

Как успешно преобразовать коммерческую недвижимость в жилую

Преобразование коммерческой недвижимости в жилую становится все более распространенным явлением в 2016–2017 годах, количество таких преобразований увеличилось на 40% в Великобритании.

Хотя этот рынок продолжает демонстрировать потенциал, все же важно, чтобы вы научились успешно преобразовывать коммерческую недвижимость, одновременно снижая любые потенциальные риски.

Благодаря поправке к Общему разрешенному распоряжению о застройке (GPDO) 2015 года, теперь вам разрешено превращать вашу коммерческую недвижимость в дом. Разрешение на строительство не требуется, если:

• Преобразование осуществляется в соответствии с Разрешенными правами на разработку или;
• Преобразование относится к тому же классу использования.

Прежде чем перейти к деталям, стоит рассмотреть законность и доступные изменения класса использования для любого преобразования собственности.

Могу ли я превратить коммерческую недвижимость в дом?

Да, вы можете преобразовать коммерческую недвижимость в домашний дом, однако вам может потребоваться разрешение на строительство. Если вы решите начать ремонт без него, вы будете планировать нарушение, которое может вызвать в будущем юридические и / или финансовые проблемы.

Есть уникальных случаев, когда при продаже коммерческой недвижимости разрешение уже было получено.

Что такое разрешение на планирование и почему оно важно?

Разрешение на планирование просто означает подачу заявки на разрешение правительства на выполнение строительных работ на любой собственности или земле. Решение может зависеть от определенных условий, регулируемых местным органом планирования. Вот стандартные основания, по которым вы должны подать заявку на разрешение на строительство:

• Строительство собственности.
• Изменение использования.
• Внешний вид меняется, как и надстройки.

Ограничения на изменение использования

Существуют определенные случаи, когда преобразование вашей собственности невозможно, например:

• Заповедники.
• национальных парков.
• Район исключительной природной красоты.
• Здание, внесенное в список / Памятник расписанию.
• Если объект расположен в районе, представляющем научный интерес.
• Зона опасности.
• Зона размещения военной взрывчатки.

При каких обстоятельствах мне потребуется Разрешение на планирование в соответствии с Разрешенными Правами Развития?

Единственное время, когда вам понадобится разрешение на строительство, — это когда внешние модификации изменят использование собственности.

В двух словах о преобразовании GPDO

Предварительное одобрение

По-прежнему существуют случаи преобразования собственности, для которых требуется предварительное одобрение . Предварительное одобрение — это процедура местного органа планирования или LPA для обеспечения безопасности в вопросах, касающихся:

• Парковка и трасса.
• Наводнение.
• Загрязненная земля.
• Влияние предложения по перепрофилированию на устойчивость рынка в этом районе.

Перепрофилирование известной коммерческой недвижимости не подпадает под действие закона о LPA. Кроме того, поправка была внесена, чтобы увеличить использование пустых эффективных зданий, а также стимулировать активное развитие сообщества для более бедных или недостаточно используемых участков собственности.

Могу ли я преобразовать здание, если оно внесено в список?

Возможно, вам потребуется получить разрешение на полное планирование, и LPA может запросить архитектурные чертежи для собственности.

Работы по реконструкции / переоборудованию могут потребовать выполнения в соответствии с определенными стандартами или могут потребоваться определенные строительные материалы для сохранения истории здания.

Варианты финансирования конверсии собственности и другие расходы

Коммерческая недвижимость обычно дороже, чем другая недвижимость. Но с большими участками появляется больший потенциал для более высоких урожаев.

Процесс финансирования

Прежде чем вы сможете приобрести и преобразовать свою собственность, вы должны иметь полное представление о процессе финансирования.В отличие от финансирования жилой недвижимости, процесс финансирования конверсии коммерческой недвижимости состоит из следующих этапов:

1. Коммерческая недвижимость, которую предлагается переоборудовать, будет изначально заложена как коммерческая. Это означает, что ваше финансирование зависит от коммерческой стоимости недвижимости.
2. Через 6 месяцев или после того, как будут произведены работы по переоборудованию, вы можете провести переоценку недвижимости и рефинансировать ее в ипотеку.

Два способа финансирования покупки и конверсии

Процесс получения ипотеки заключается в получении всей суммы для покупки, но средства на конвертацию будут высвобождаться поэтапно.Вы можете получить возмещение затрат на переоборудование только после завершения строительства.

По этому кредиту вы получите полную сумму, но с более высокими процентами.

Прочие сборы, которые необходимо учитывать

Основным фактором вашего бюджета будет масштаб самого проекта. Итак, пока вы еще не на этом этапе, полезно знать, что впереди будут правительственные сборы:

1. Пошлина за предварительное одобрение: 200 фунтов стерлингов.
Сбор за подачу заявления на получение разрешения на планирование
2. : 80–120 фунтов стерлингов.
Гербовый сбор
3. : 150 000 фунтов стерлингов.
4. Гонорар адвоката.
5. Гонорар специалиста по обследованию.
6. Стоимость строительства / ремонта.
   1. Звукоизоляция.
   2. Теплоизоляция.
   3. Жилые коммуникации, такие как канализация, водоснабжение, электроснабжение.

Преимущества преобразования коммерческого помещения в жилое

Несмотря на сложность финансирования коммерческой недвижимости, инвесторы все еще ориентируются в этом направлении.Вот почему:

1. Многие коммерческие объекты остаются пустыми с розничного рынка, переходя в онлайн-ориентацию. Это постоянно вынуждает владельцев собственности просить меньше для заключения и обеспечения сделок с недвижимостью.
2. Стратегия расположения коммерческой недвижимости обеспечивает хороший доступ к таким удобствам, как транспортное сообщение, узлы и рабочие места. Этот атрибут очень привлекателен для растущего спроса со стороны арендаторов.
3. Возвращение коммерческой собственности с исторической торговой маркой творит чудеса.Он не только вернет жизнь в это место, но также может поднять моральный дух граждан, которые были к нему привязаны.
4. Вы можете превратить нелюбимую коммерческую недвижимость в многоквартирные дома или больничные кассы. Эта инвестиционная тенденция изящно привлекает внимание благодаря более высокой доходности, чем разовая аренда. Из-за большого количества арендаторов просроченная арендная плата не приведет к возникновению задолженности.

Самым большим фактором изменения рынка является изменение самой культуры. Учитывая растущий спрос со стороны арендаторов и сдвиг в онлайн-индустрии розничной торговли, инвесторы и владельцы недвижимости должны оставаться гибкими и гибкими.

3 основных недостатка преобразования коммерческой недвижимости

В каждой инвестиции всегда будут риски. Это абсолютное обязательство. Итак, вот 3 недостатка, о которых вам нужно знать:

1. Преобразование интерьера коммерческой структуры в адекватное жилое помещение может потребовать большего объема инвестиционного капитала.
2. Поскольку собственность переходит во владение, могут возникнуть структурных проблем , если они не будут решены на раннем этапе.
3. Возможно, вам понадобится помощь агента по коммерческой недвижимости для обследования вашей собственности, это должно быть включено в ваш существующий бюджет.

Все будет зависеть от того, как вы взвесите возможные шансы. И чтобы уберечь себя от «катастрофических вложений», обязательно проявите должную осмотрительность и никогда не недооценивайте мелкие детали.

Общие типы переоборудования коммерческих помещений в жилые

Легкая промышленность до C3 — Дома

Преобразование легкой промышленности возглавляет список, поскольку типичное расположение этих предприятий находится в жилых районах. Таким образом, делая среду благоприятной для проживания.

Не говоря уже о том, как в этих помещениях легкой промышленности выглядят потрясающе качественные дома. Немногие из этих успешных преобразований — это Archway Studios в Саутварке и Camden Workshop в Большом Лондоне, Англия.

Офис к C3 — Дома

Растущий спрос на этот тип переустройства начался в 2013 году. С тех пор «традиционные» арендодатели применяют эту тактику из-за более высокой доходности по сравнению с сдачей в аренду отдельных участков.

Джо Грин и Наташа Штроулгер смогли успешно превратить эту историческую коммерческую недвижимость в современный дом.

Сельскохозяйственные постройки до C3 — Дома

Сельскохозяйственные постройки относятся к классам использования класса Q и являются одними из наиболее часто переоборудованных зданий в списке.Это преобразование не позволяет планировать разрешения до тех пор, пока не будет изменений в структуре здания и предлагаемые ремонтные работы будут минимальными.

Другой термин, используемый для этого типа переоборудования, — «переоборудование сарая». Одним из самых захватывающих вдохновляющих преобразований является преобразование кирпичного и деревянного амбара на границе графства Эссекс и Саффолк. Хотя строительство стоило 500 000 фунтов стерлингов, а сарай — 249 000 фунтов стерлингов, текущая стоимость увеличилась вдвое и составила 1,7 миллиона фунтов стерлингов.

Надеюсь, теперь вы хорошо понимаете, что нужно для преобразования коммерческой недвижимости в жилую.

Более того, вы также должны оставаться гибкими в условиях меняющейся экономики, чтобы максимально эффективно использовать свои инвестиции. Переход будет трудным, но будет приятно увидеть, как некогда нелюбимая собственность вернется к своей былой славе, а вы зарабатываете больше денег.

Как преобразовать коммерческую недвижимость в жилую

В прошлом существовали ограничения на преобразование коммерческих помещений в жилую недвижимость. Однако в 2015 году все изменилось. Теперь гораздо проще осуществить застройку коммерческой недвижимости в жилую, и все большее число покупателей недвижимости наживаются на возможностях, которые предлагает этот тип преобразования.

В этом руководстве вы узнаете, как преобразовать коммерческую недвижимость в жилую, а также о многочисленных преимуществах этого.

Преобразование коммерческой недвижимости в жилую — руководство «как делать»

В 2015 году правительство объявило о серьезных изменениях в Общем разрешенном приказе о застройке (GPDO). Это значительно упростило изменение назначения здания с коммерческого на жилое и дало разработчикам больше возможностей для создания домов из необычных рабочих помещений.

Шаг первый — проверьте, не является ли это исключением

Многие коммерческие здания теперь могут быть преобразованы в жилые, но имейте в виду, что есть некоторые возможные исключения. К ним относятся:

• Здания в заповедных зонах или национальных парках
• Здания в специально отведенных областях, представляющих природную красоту / научный интерес
• Включенные в список здания
• Здания в опасных зонах / военно-взрывоопасных зонах

Если вы не уверены, проверьте прежде чем совершить покупку.Некоторые из приведенных выше примеров можно преобразовать, но для этого потребуется полное разрешение на планирование, а также некоторые архитектурные чертежи. Кроме того, может потребоваться выполнение работы в соответствии с определенным стандартом, а ваши планы проектирования могут быть ограничены официальными инструкциями. Между разными местными властями также существуют разные своды правил, при этом одни из них ограничивают разрешенные права на застройку больше, чем другие.

Шаг второй — определите «класс использования» здания

Все здания в Великобритании помещены в «класс использования».В общих чертах, это следующие классы:

• Класс A — Сюда входят магазины, рестораны и предприятия, предоставляющие профессиональные услуги
• Класс B — Сюда входят офисы, складские помещения и склады
• Класс C — Сюда входят жилые дома и другие места проживания (например, отели, дома престарелых).
• Класс D — Это более разный вопрос, в том числе школы, кабинеты врачей, кинотеатры и другие места для отдыха.

Для преобразования коммерческое здание в жилую, вам нужно будет подать заявку на изменение класса использования.Обратите внимание, что это не то же самое, что получение разрешения на строительство. Фактически, вам может не потребоваться разрешение на строительство для проведения строительных работ — это зависит от того, какого класса здание было изначально.

Шаг третий — выясните, требуется ли вам разрешение на строительство

Для некоторых преобразований не требуется разрешение на планирование, хотя вам все равно потребуется предварительное одобрение местного совета. Примеры:

• Магазины
• Торговые склады
• Выставочные залы
• Помещения легкой промышленности
• Банки
• Профессиональные услуги
• Парикмахерские

Кроме того, здания должны быть не более 150 квадратных метров, и если в ваши планы входит изменение внешний вид (или расширение здания), вам может потребоваться разрешение на строительство в конце концов.То же самое применимо, если вы хотите переделать окна или переместить какие-либо дверные проемы.

Шаг четвертый — составьте бюджет

Перед поиском на рынке подходящей недвижимости стоит точно определить, сколько вы можете себе позволить потратить на проект преобразования. Этот тип разработок хорошо известен своими неожиданными дополнительными расходами, поэтому стоит увеличить бюджет, чтобы убедиться, что вы не потратите больше, чем ожидали.

Помимо покупки недвижимости и финансирования работ, вам необходимо учесть следующие расходы:

• Заявка на получение разрешения на строительство — от 80 до 120 фунтов стерлингов
• Плата за предварительное одобрение — 200 фунтов стерлингов
• Гербовый сбор
• Расходы на адвоката / сюрвейера

Вам также могут потребоваться дополнительные строительные работы, такие как звукоизоляция собственности или обеспечение ее теплоизоляцией, чтобы сделать ее пригодной для проживания.

Шаг пятый — организация финансов

Существуют разные способы финансирования конверсии. Многие разработчики выбирают сочетание коммерческих вариантов и вариантов финансирования разработки, которые обычно объединяются в одну удобную схему. Доступны также ипотечные кредиты на самостоятельное строительство и промежуточные ссуды. Поговорите со своим кредитором, чтобы узнать, какие варианты доступны вам.

Шаг шестой — поиск подходящей собственности

Преобразование коммерческой недвижимости в жилую предлагает большой потенциал прибыли как с точки зрения доходности от сдачи в аренду, так и с точки зрения стоимости перепродажи.Однако это не означает, что все созданы равными. Прежде чем переходить к конкретному объекту собственности, примите во внимание следующее:

• Что вы собираетесь с ним делать после преобразования? Например, если вы сдаете его в аренду, много ли в этом районе заинтересованных арендаторов? Если вы хотите продать его, что вы реально можете ожидать от продажи?
• Как выглядят окрестности? Это всегда следует учитывать, независимо от того, в какую недвижимость вы инвестируете.
• Получили ли вы предложения по работе? Не заходите в проект вслепую. Получите расценки от нескольких местных компаний, чтобы понять, какую прибыль вы можете рассчитывать.

Преимущества преобразования коммерческой недвижимости в жилой дом

Преобразование коммерческой недвижимости в жилую имеет несколько больших преимуществ. Вот лишь некоторые из них:

• Цены конкурентоспособные. Рынок коммерческой недвижимости в настоящее время достаточно конкурентный, что означает, что цены ниже, чем на жилую недвижимость.Короче говоря, есть много возможностей получить здание, которое вы можете повысить ценность и получить хорошую прибыль от его преобразования.
• Коммерческая недвижимость часто имеет хорошее расположение. Нередко коммерческие помещения находятся в престижных местах, например в центре города, или рядом с местными транспортными развязками. Это делает недвижимость более привлекательной для будущих покупателей или арендаторов.
• Владельцы коммерческой недвижимости иногда стремятся продать как можно скорее. Если коммерческое здание какое-то время пустовало, вполне вероятно, что владелец хочет быстро продать его.Это означает, что есть много места, где можно торговаться.
• Это чистый холст. Ваше коммерческое помещение, вероятно, нужно будет полностью выпотрошить, чтобы оно было пригодным для проживания жильцов. Это означает, что у вас есть много возможностей изменить конфигурацию и украсить собственность так, как вы хотите, без особых ограничений.
• Возможность создания ОПЗ. Если вы действительно хотите получить максимальную прибыль, превращение коммерческого здания в больничную кассу — отличный вариант.Это позволяет вам сдавать в аренду нескольким арендаторам и получать более высокий доход от аренды.

Хотите переоборудовать коммерческую недвижимость в жилую? Свяжитесь с нашим опытным директором по жилью по указанным ниже деталям:

Дэвид Калдерия [email protected] 020 7927 0616

Рекомендации

https://www.progressiveproperty.co.uk/your-guide- преобразование коммерческой недвижимости в жилую /

https://resi.co.uk/advice/planning-permission/planning-change-of-use-residential

Изменение зонирования с жилого на коммерческое

Преобразование коммерческая недвижимость в жилое пространство — например, превращение гаража в кондоминиумы — стала популярной в последнее время.А как насчет изменения зонирования с жилого на коммерческое?

Коммерческая недвижимость выгодна. На его строительство ежегодно тратится около 90 миллиардов долларов.

Если у вас есть жилая недвижимость, возможно, стоит потратить время на ее преобразование в коммерческую. Особенно, если вы живете в уже оживленном районе, недалеко от центра города или на многолюдной улице, которая выступает в качестве главной магистрали вашего района.

Возможно, вы уже знакомы с другими зданиями, которые уже прошли процесс переназначения и были преобразованы из жилой в коммерческую.

Но с чего начать?

Есть несколько вещей, которые нужно учесть, и многое сделать, прежде чем вы получите изменение зонирования, необходимое для вашей собственности. Продолжайте читать, чтобы узнать все, что вам нужно знать об изменении зонирования с жилого на коммерческое.

Оценка жилой собственности

При изменении зонирования собственности с жилого на коммерческое у вас есть многие из тех же соображений, что и при строительстве коммерческой недвижимости с нуля.Вы должны получить необходимые разрешения, выбрать планировку офиса, заполнить форму изменения адреса и т. Д.

Но в отношении жилой недвижимости ваши соображения немного другие.

Изменение зонирования с жилого на коммерческое требует большего, чем просто вывешивание вывески и установка пандуса для инвалидных колясок. Вы полностью меняете назначение структуры, а это значит, что, возможно, придется изменить и саму структуру.

Вот несколько вещей, которые необходимо оценить, прежде чем вы фактически начнете формальный процесс изменения зонирования:

• Влияние на сообщество : Если собственность еще не зонирована для коммерческого использования, подумайте о том, как шум или трафик, вызванный вашим бизнесом, отрицательно скажется на школах, семьях и других частях сообщества.Постарайтесь предвидеть любые возражения или опасения, которые могут возникнуть у членов сообщества.
• Стоимость : Узнайте, сколько стоит изменить зонирование собственности. Обязательно получите расценки на преобразование собственности. В зависимости от того, с чем вы работаете, может быть легко превысить бюджет.
• Доступ: Даже если недвижимость является коммерческой зоной, могут существовать физические ограничения, затрудняющие вход и выход клиентов и сотрудников.

Независимо от того, какую землю или здание вы выберете, проверка коммерческого здания имеет решающее значение для вашей оценки собственности.

Надежный и опытный строительный инспектор может предоставить вам понимание и информацию, которой вы иначе не могли бы получить, например ожидаемые эксплуатационные расходы, возможные будущие ремонтные работы, наличие любых запрещенных работ и соответствие требованиям ADA.

Это не место, где можно срезать углы. Вы не можете принимать правильные решения, используя плохую информацию. Чем опытнее и тщательнее инспектор строительства, тем точнее будет отчет, а это значит, что вы будете точно знать, во что ввязываетесь.

После того, как вы оценили свою жилую недвижимость, чтобы определить, стоит ли проходить процесс изменения зонирования с жилого на коммерческое, нужно учесть еще одну вещь: процесс изменения зонирования.

Изменение зонирования собственности из жилой на коммерческую

Даже самая готовая недвижимость в мире не может стать хорошим офисным помещением, если ее не зонировать для коммерческого использования. И если здание изначально было спроектировано для проживания в жилых помещениях, есть большая вероятность, что его придется перенести на новую зону, прежде чем вы сможете превратить его в новую штаб-квартиру.

Вот как изменить зону собственности из жилой в коммерческую.

Познакомьтесь с соседями

Вам необходимо получить одобрение правительства и вашего сообщества, прежде чем вы сможете приступить к реализации своих планов. Наличие сообщества на вашей стороне может немного облегчить общение с местными властями. Посещение ассоциации соседей может помочь вам наладить отношения с вашим сообществом.

Выслушайте их опасения по поводу дорожного движения, загрязнения и других воздействий на территорию.Покажите, что вы готовы работать над решениями, которые сделают вас счастливыми. Если вы уже предвидели и спланировали против этих возражений, даже лучше.

Посещайте собрания совета по зонированию

Так же, как вы хотите встретиться с людьми по соседству, которые будут принимать решения, влияющие на вашу собственность, вам следует посещать собрания совета по зонированию. Вы получите ценную информацию о правилах и законах зонирования и познакомитесь с теми, кто может ответить «да» или «нет» на ваши запросы на изменение зонирования.

Узнайте о местном зонировании

Заседания совета по зонированию — отличное место для начала, но если вы хотите узнать, как изменить зонирование собственности, вам все равно придется делать домашнюю работу. Процесс переназначения часто зависит от политики и местных тенденций.

Был ли ранее произведен переход на собственность? Узнайте, как и почему они добились успеха.

Изучите демографические данные, преимущества для сообщества, правила зонирования, историю и многое другое.Все, что вы можете найти, укрепляет вашу позицию, поможет.

Сделайте запрос

После того, как вы проинспектировали свою собственность, пришло время официально подать запрос на обновление правил зонирования. Подайте документы с вашим предложением и дождитесь ответа от комиссии по зонированию и сообщества.

Скорее всего, вы получите запросы как от местного сообщества, так и от правительства о внесении изменений в ваше предложение. Посмотрите, что потребуется для реализации этих изменений, и внесите все возможные корректировки.Иногда запросы невозможно выполнить. Составьте «План Б», если корректировки невозможны.

Если вы все сделали правильно, окончательное голосование должно быть в вашу пользу!

Как правильно изменить зонирование

Есть много деталей, которые следует учитывать при прохождении процесса изменения зонирования и изменения обозначения зонирования с жилого на коммерческое. Наше руководство поможет вам отслеживать все, что вам нужно для процесса переназначения, чтобы переключиться успешно.

Но прежде чем идти на отдельное собрание, убедитесь, что вас проверил квалифицированный инспектор по коммерческому строительству.

Не все инспекторы созданы равными. И когда вы собираетесь посвятить все свои средства к существованию объекту недвижимости, важно внимательно присмотреться, прежде чем прыгать. Когда речь заходит о недвижимости, не существует лимонных законов, и вы несете 100% финансовую ответственность за собственность, когда она окажется в ваших руках.

Свяжитесь с нами сегодня и убедитесь, что осмотр вашего имущества проведен правильно!

Стоит ли переоборудовать коммерческую недвижимость в жилую? | Страхование простого арендодателя

По Карлу Агару

Превращение коммерческой недвижимости — например, бывшего офиса, магазина с квартирой наверху, паба или даже старой библиотеки — в жилую может показаться амбициозным, особенно если вы никогда этого не делали раньше.Но это оказалось популярной стратегией инвестирования в недвижимость для многих опытных инвесторов в течение некоторого времени.

На самом деле, агенты по продаже элитной недвижимости Savills заявляют, что только в 2017 году количество переоборудованных из офиса в жилое увеличилось на 40%.

Итак, почему ранее упорные инвесторы, покупающие для сдачи в аренду, обращаются к коммерческой недвижимости?

Что ж, как вы прочитали в отчете арендодателя Simples Emerging, рынок недвижимости меняется. И опытные арендодатели меняются вместе с этим в поисках возможностей и диверсификации своих стратегий

Сектор коммерческой недвижимости в последние годы находится в некоторой депрессии — многие компании меняют свои бизнес-модели и отказываются от своей традиционной деловой среды.Следовательно, существует множество пустующих коммерческих объектов, владельцы которых готовы продать. Более того, правительство ввело кое-что под названием «Разрешенные права на застройку», означающие, что определенные коммерческие объекты могут быть преобразованы в жилые без необходимости полного планирования.

Все вместе это прекрасная и привлекательная возможность для домовладельцев, которые хотят взглянуть на вещи немного по-другому.

Итак, что вам нужно знать о преобразовании коммерческой недвижимости в жилую?

Ознакомьтесь со списком плюсов и минусов прямо здесь и судите сами.

Плюсы переоборудования коммерческой недвижимости в жилую

• Вам может не потребоваться разрешение на строительство (например, многие магазины и офисы подпадают под действие разрешенных прав на застройку).
• Даже если вам действительно нужно разрешение на строительство, вы, скорее всего, получите его, поскольку в рамках государственной политики в области планирования повторное использование пустующих зданий является приоритетом.
• Вы получаете гораздо более крупную недвижимость за свои деньги (во многих случаях)
• Офисы, как правило, расположены в центре города и поэтому сдаются в аренду привлекательно.
• Вам не придется платить более высокий гербовый сбор за ваш «второй» дом, так как от этого освобождаются нежилые объекты и объекты смешанного использования.
• Нет цепочки собственности, которая могла бы задержать вашу покупку, поэтому все должно быть намного более плавным
• Вам не нужно будет платить НДС (в настоящее время 20 процентов) при покупке, если вы отправите продавцу форму 1614D.
• Вы также можете сэкономить на НДС (от 20% до 5%), если вам нужно потратить деньги на строительные работы, чтобы превратить вашу коммерческую недвижимость в жилое помещение.

Минусы переделки: коммерческая в жилую

В некоторых случаях вам нужно будет подать заявку на разрешение на строительство, это может включать в себя архитекторов и, следовательно, плату!

Вам нужно будет провести специальное обследование зданий для определения структуры коммерческой недвижимости перед любой перестройкой, что опять же приведет к увеличению затрат

Конверсии могут стать денежной ямой без тщательного управления.

Для покупки вам потребуется обратиться к юристу по коммерческой недвижимости.

Часто для реализации проекта вам потребуется финансирование развития, и это может оказаться более дорогостоящим, чем обычная ипотека с возможностью выкупа с целью аренды.

Если вы заинтересованы в переходе от стратегии коммерческой к жилой недвижимости, я бы посоветовал сразу перейти на веб-сайты коммерческих агентов по недвижимости, поскольку многие из них не размещены на основных порталах недвижимости!

Удачи.

eTools: переоборудование жилых домов

Начало »Муниципальный уголок» eTools »Переоборудование жилых домов

Этот исторический каретный дом в районе Уэст-Честер был преобразован в жилой дом.

Эта церковь в городке Уэст-Брэдфорд была преобразована в жилой дом.

Силосы сохранились, когда этот сарай переоборудовали в жилой дом.

Этот сарай в городке Западный Гошен был переоборудован в дом.

Как это работает

При переоборудовании жилого дома коммерческое, промышленное, институциональное здание или более крупный индивидуальный дом на одну семью превращается в многоквартирные дома, состоящие из квартир или кондоминиумов.

Муниципалитет может создать климат перепланировки, который способствует преобразованию жилья посредством политики и регулирования. Зонирование может, в частности, позволить переоборудование жилых помещений в соответствующие районы зонирования.Поддержка переоборудования жилья может выходить за рамки нормативных требований и включать в себя поддержку муниципального персонала, предоставление информации и данных, а также помощь в работе с населением, в том числе поддержание связи с общественными группами.

Переоборудование жилых домов должно оставаться чувствительным к характеру района и определяющим характер особенностям здания, которые улучшают уникальность проекта, а также его успех и конкурентоспособность. Перестройка жилых домов может происходить в исторических зданиях, которые могут сохранить и вдохнуть новую жизнь в такие здания.Переоборудование жилых помещений — это разновидность адаптивного повторного использования.

Преимущества

Разнообразное жилье

Переоборудование жилых домов может помочь муниципалитетам выполнить свои обязанности по обеспечению «справедливой доли», чтобы предоставить возможности для различных форм жилья, а также помочь предложить жилье для пустующих гнездовий, пенсионеров, новых переселенцев в этот район и домашних хозяйств, состоящих из одного человека.

Поддержание строительного фонда

Переоборудование жилых домов позволяет сохранить существующий фонд зданий и соответствующую идентичность сообщества.Это может быть поддержано местными стандартами, которые требуют, чтобы внешний вид здания сохранял тот же дизайн, за исключением необходимого аварийного или другого доступа к зданию.

Налоговые поступления

Переоборудование жилых домов может обеспечить местные налоговые поступления за счет предоставления жизнеспособного варианта повторного использования неиспользуемых или недостаточно используемых зданий.

Финансовая жизнеспособность

Переоборудование жилых домов может принести новый доход владельцам более крупных строений, помогая им покрывать расходы на эксплуатацию и техническое обслуживание.

Энергоэффективность

При переоборудовании жилых домов используются существующие конструкции и использованное сырье для их строительства. Модернизация преобразования может обеспечить улучшение энергопотребления, например дополнительную изоляцию и более эффективные системы. Многие из этих зданий расположены в развитых районах, где уже есть существующая инфраструктура, услуги и сооружения.

Byrne Lofts (слева) в районе Фениксвилль — это трикотажная фабрика, переоборудованная в жилые кондоминиумы.Sharples Works (справа) в Западном Честере, исторически бывший промышленный завод, на котором размещался первый трубчатый сепаратор сливок в молочной промышленности, был преобразован в жилые помещения.

Вашингтон-сквер: эта историческая школа в районе Уэст-Честер была преобразована в офисы и апартаменты.

Parkesburg School Apartments: эта историческая школа в Парксбургском районе была преобразована в квартиры, рассчитанные на доход.

Начало работы

Для успешного переоборудования жилья требуется совместное планирование между муниципалитетом и владельцем недвижимости.Муниципальный план действий по определению потенциала переоборудования жилого фонда должен учитывать текущую муниципальную политику, а затем исследовать, поддерживают ли действующие нормативные акты, схемы землепользования, типы зданий и доступ к переоборудованию жилого фонда.

Муниципалитетам следует рассмотреть следующие вопросы политики:

• Определите, где и где это использование наиболее целесообразно. Может быть проведена инвентаризация структур, которые потенциально могут быть преобразованы.Старые и / или исторические жилые дома и более крупные нежилые постройки предоставляют возможности для этого использования. Переходные зоны, такие как районы, расположенные рядом со смешанными или нежилыми объектами, вдоль оживленных дорог или в непосредственной близости от деловых районов города, также могут быть подходящими местами для переоборудования.
• Соседние улицы должны быть оценены, чтобы определить, может ли уличная парковка удовлетворить потребность в дополнительной парковке или нужна ли парковка на территории. Может потребоваться комбинация того и другого.Если присутствуют задние переулки, они могут позволить доступ для парковки на заднем дворе. Доступ к общественному транспорту следует оценить.
• Муниципалитету следует рассмотреть типы существующего и предлагаемого жилья в различных районах. Муниципалитет должен отслеживать и оценивать последствия переоборудования жилых домов.
• Необходимо учитывать доступ к инженерным сетям, поскольку для каждого из дополнительных блоков потребуются коммунальные услуги, включая электрические, канализационные, водопроводные, газовые или нефтяные.
• Муниципалитет должен оценить потребности в муниципальных услугах, которые возникнут у дополнительного населения в связи с его способностью предоставлять такие услуги.

Положения

После того, как муниципалитет установит политику переоборудования жилья, следует рассмотреть вопрос о нормативных положениях.

• Муниципалитету следует определить районы зонирования, в которых реконструкция жилых домов разрешена или должна быть разрешена, и как они должны быть разрешены.Их использование по праву в базовом районе зонирования или в дополнительном районе с определенными связанными критериями поощряет их использование; стимулы могут еще больше стимулировать их использование (например, разрешение на бонусное использование исторических ресурсов).
• Следует сформулировать конкретные параметры, связанные с размером партии, приемлемыми структурами и размером единицы. Муниципалитету следует использовать свои существующие постановления для определения площади и основных положений, которые будут применимы к этому использованию. Эта формулировка должна учитывать Единый строительный кодекс Пенсильвании с точки зрения технических деталей конструкции переоборудования.Муниципалитеты также должны ссылаться на требования Закона об американцах с ограниченными возможностями.
• Обычным правилом для переоборудования жилых помещений является то, что внешний вид существующего здания остается таким, как если бы оно было односемейным жилым или нежилым строением, за исключением пожарных лестниц и другого необходимого доступа. Эти элементы вместе со счетчиками коммунальных услуг должны, по возможности, располагаться в задней части конструкции. Эти требования помогают снизить опасения по поводу того, что характер района меняется или находится в переходном состоянии.
• Максимальную плотность застройки следует устанавливать с использованием максимальной плотности на лот и / или минимальной площади пола. Минимальные требования к зеленым насаждениям и парковкам могут косвенно влиять на плотность.
• Минимальные требуемые требования к парковке должны быть рассмотрены, включая расположение парковочных мест и возможность размещения каких-либо парковочных мест за пределами парковки.
Постановления о зонировании
• , Постановления о разделах и застройке земель, Положения об исторических ресурсах и руководящие принципы проектирования должны быть последовательными при рассмотрении разрешений на переоборудование жилых помещений.
• Когда здания, предлагаемые для переоборудования жилых домов, определены как исторические ресурсы или расположены в определенных исторических районах, на ранних этапах проектирования следует поощрять руководство по проектированию внешних зданий и / или консультации с муниципальной исторической комиссией или комитетом.
Стандарты постановления
• , связанные с преобразованием, должны быть четкими, чтобы заявитель, муниципалитет и сообщество понимали ожидания и окончательные результаты.

Oxford Senior Apartments: этот исторический отель в районе Оксфорд был преобразован в апартаменты с ограничением аренды.

Рекомендации

Существующий строительный кодекс

Единый строительный кодекс Пенсильвании (UCC) состоит из нескольких кодов. Для старых и уже построенных зданий Существующие строительные нормы и правила содержат требования, альтернативные кодексам, разработанным для нового строительства. Эта встроенная в UCC гибкость может быть неправильно понята и, следовательно, не применена, что приведет к потере возможности переоборудования жилых домов и существующих возможностей повторного использования зданий.

Расходы на ремонт

Здания могут нуждаться в значительном изменении для соответствия основным требованиям UCC для многоквартирного проживания, и могут потребоваться значительные капитальные вложения.

Потенциальные конфликты при землепользовании

Могут возникнуть опасения у местного сообщества по поводу дополнительных жилых единиц и изменения в использовании. Обеспокоенность включает потерю стоимости собственности в районе, увеличение плотности, добавление трафика и увеличение требований к парковке. Опасения, связанные с переходом от нежилого использования, могут включать переход в «спальное место» из-за потери более высоких налоговых поступлений от коммерческого или промышленного использования, сокращение возможностей для работы, сокращение интуитивных услуг и возможностей помещений, а также размещение жилых помещений в то, что в противном случае могло бы быть в основном нежилой зоной.

Вест-Честер-боро

West Chester Borough позволяет превращать исторические каретные дома в единый жилой дом, а также в дополнительный жилой блок, офис или ремесленную мастерскую в нескольких районах с зонированием. Стандарты для таких преобразований включены в Особые правила (раздел 112-100.2). Участки с историческими каретными домами показаны на Карте исторических каретных домов, которая находится в приложении к постановлению о зонировании.

Pennsbury Township

Pennsbury Township разрешает переоборудование жилых помещений для использования исторических ресурсов как способ стимулировать их сохранение и восстановление при зонировании (Раздел 162-1705). Конкретные положения, касающиеся преобразования, содержатся в стандартах дополнительного использования (Раздел 162-2036). Определение этого термина включает переоборудование дома на одну семью или сарая на две квартиры.

Городок Тредифрин

Поселок Тредифрин разрешает переоборудование существующих односемейных домов в не более чем четырехквартирные единицы в нескольких районах зонирования по особым исключениям.Конкретные положения, относящиеся к конверсии, содержатся в Общих положениях (Раздел 208-106).

Кеннетт Тауншип

Kennett Township разрешает переоборудование жилых помещений в зонирование в нескольких районах с более высокой плотностью зонирования. Размер участка и количество квартир в переоборудовании различаются в зависимости от района. Положения, касающиеся переоборудования жилых помещений, включены в Правила дополнительного использования (Раздел 240-1934).

Ссылки на ресурсы

Architizer

Upcycled Space: 8 Примеры преобразования промышленных предприятий в жилые обсуждает преобразование бывших промышленных зданий в жилые дома для удовлетворения спроса на жилье.

Городской участок

Решение двух проблем: преобразование неиспользуемых офисных помещений в жилые. С изменением структуры занятости некогда бурно развивающийся рынок офисных помещений также меняется, оставляя пустующие здания. В этой статье рассматривается преобразование бывших офисных помещений в жилые единицы.

Вашингтонский университет Press

Повторное использование зданий: устойчивость, сохранение и ценность дизайна. В этой книге обсуждаются экологические преимущества повторного использования существующих зданий, а не их снос и строительство на их месте новых.

Национальный фонд охраны памятников старины

Партнерство по повторному использованию зданий, проект Национального фонда сохранения исторического наследия в сотрудничестве с Институтом городских земель, осознает, что повторное использование пустующих и недостаточно используемых зданий дает экологические, экономические и общественные выгоды, и с этой целью предпринял многостороннюю информационно-пропагандистскую работу. как устранить препятствия для повторного использования здания. Лаборатория исследований и политики Национального траста фокусируется на соединении «старых зданий с новыми идеями», включая составление отчетов о результатах информационно-пропагандистской деятельности Партнерства для повторного использования зданий.

Как поддерживать адаптивное повторное использование исторических зданий предоставляет пять советов по сохранению и пять примеров успешных проектов повторного использования.

Кодекс муниципального планирования (MPC)

Раздел 604. (4) Закона 247 требует, чтобы постановления о зонировании предусматривали различные типы жилья.

Министерство труда и промышленности Пенсильвании

Единый строительный кодекс устанавливает общий стандарт строительства и изменения зданий и сооружений в Пенсильвании.

Существующие строительные нормы и правила — это один из нескольких кодексов, составляющих Единый строительный кодекс Пенсильвании (UCC). Он обеспечивает альтернативные требования, ориентированные на стоящие здания.

Сопутствующие инструменты