20.09.2021

Доля в праве общей долевой собственности: Как оформить покупку квартиры в долевую собственность — Недвижимость

Как оформить покупку квартиры в долевую собственность — Недвижимость


Общая долевая собственность часто становится камнем преткновения. Сначала люди совместно покупают недвижимость, а потом сталкиваются с проблемами при ее разделе и продаже. Эксперты Российской Гильдии Риелторов рассказали о часто возникающих ситуациях, связанных с общей долевой собственностью. 

Партнерский материал

Что такое общая долевая собственность

Для начала разберемся, что такое общая долевая собственность. Это когда одно право собственности разделено на определенные доли между его участниками.  Обратите внимание: разделено на доли именно право, а не сам объект недвижимости. 

Распространено заблуждение, что установленная доля в праве общей собственности на один объект (квартиру, комнату, дом, земельный участок и т. д.) после раздела совместной собственности супругов или после вступления в наследство уже не вызовет каких-либо споров и недоразумений. На самом деле проблемы только начинаются.

Наталья Михайлюкова, юрист Российской Гильдии Риелторов  

Для примера допустим, что вам принадлежит ⅕ доли в праве собственности на квартиру общей площадью 30 кв. м. Это не означает, что вы владеете 6 кв. м. в этой квартире. Более того, также не определено, в какой именно части квартиры находятся эти метры. Поэтому участникам общей долевой собственности вольно или невольно приходится договариваться, как они будут владеть и пользоваться общим объектом недвижимости. Другого варианта, кроме как достичь консенсуса, у них попросту нет. 

Нельзя

Участник долевой собственности на квартиру не имеет права совершать многие действия без согласия других собственников. Например:

Он не может зарегистрировать в «долевой квартире» членов своей семьи, которые собственниками не являются. Исключение — несовершеннолетние дети.

Еще он не может просто так выбрать и занять для проживания отдельную комнату или начать использовать какую-то зону для своих целей.

Кроме того, он не может делать ремонт в квартире, переставлять мебель или вносить другие, даже малейшие изменения.

Если собственники сообща примут решение продать принадлежащий им на праве общей долевой собственности объект, то проблем не возникнет. Но если хотя бы один участник права собственности, обладающий даже самой мизерной долей, будет против, сделку совершать нельзя. И даже суд будет не в силах оказать влияние на собственника и обязать его дать согласие на продажу.

Можно, но сложно

Другое дело — распоряжение своей долей в праве общей долевой собственности ее участником. Главное здесь — соблюсти несколько правил. 

Во-первых, продавец доли в праве общей собственности обязан уведомить остальных сособственников о своем желании продать долю и об условиях покупки. Если в течение месяца с момента получения уведомления другие сособственники никак не отреагируют или откажутся покупать долю, то продавец может предлагать ее третьим лицам.

Как это сделать? Продавец доли должен отправить в адрес других собственников ценное письмо с описью и уведомлением с заверенной копией вложения. Другой вариант: отправить телеграмму с копией и уведомлением. Третий: обратиться к нотариусу для оформления такого уведомления.

В письме или телеграмме должны быть указаны все существенные условия предложения для преимущественной покупки доли остальными участниками долевой собственности.

Во-вторых, сделка отчуждения доли в праве общей долевой собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Важно понмнить, что при заключении договоров купли-продажи и мены должен соблюдаться принцип преимущественного права покупки и обязательное нотариальное удостоверение сделки.

Внимание, мнение автора может не совпадать с позицией редакции ДомКлик. 


Сейчас читают

Особенности покупки и продажи комнаты и доли в ипотеку

ДомКлик запускает сервис подбора квартир в новостройках

Как меняются клиенты, у которых ипотека: мнение эксперта

Общая долевая собственность.

Что это такое? » 46ТВ Курское Интернет Телевидение
Общая долевая собственность — это когда в свидетельстве о праве собственности на квартиру/дом указаны несколько человек. С определённым размером доли каждого. При долевой собственности собственник может распоряжаться
только своей долей
.

Давайте на примере. Была семья — мама, папа, двое детей. Принадлежащая им квартира изначально оформлялась в долях на всех членов семьи.
Таким образом, у нас целых 4 собственника. По ¼ у каждого.
Мама с папой развелись. На режим права собственности это никак не повлияло, и повлиять не могло.
И вот папа решает продать свою ¼ долю в квартире, где живет его бывшая жена и двое детей.

Имеет ли он на это право?
! Да, имеет.
Право собственности включает в себя право владения, право пользования и право распоряжения.

! Но при долевой собственности есть определённые нюансы.

Решив продать свою долю, папа ОБЯЗАТЕЛЬНО должен:
 — соблюсти преимущественное право покупки другими участниками долевой собственности, а для этого он ОБЯЗАН:

— в письменной форме известить остальных собственников (бывшую супругу, детей) о своём намерении продать долю.

! Важно. В извещении должна быть указана цена и другие условия, на которых будет продана доля.
Папа не может указать в извещении одну цену, а впоследствии продать свою долю ниже предложенной в извещении цены.

В течение одного месяца с момента получения извещения мама с двумя детьми должны решить, будут ли они приобретать ¼ доли в квартире, в которой фактически проживают, или откажутся от приобретения доли. Отказаться от покупки они могут, представив продавцу (отцу) отказ или не направляя ему никаких сообщений в течение месяца.

! При наличии среди сособственников квартиры несовершеннолетних, их отказ от приобретения отчуждаемой доли должен быть согласован с органами опеки и попечительства.

Несоблюдение данного правила расценивается как нарушение преимущественного права.

!
В течение одного месяца мама с детьми не только должны решить, что хотят купить эту долю, но И РЕАЛЬНО купить её, иначе она может быть продана третьему лицу.

Участник долевой собственности, как и любой собственник, может не только продать, но и подарить, завещать, заложить и иным образом распорядиться своей долей.
Если папа решит свою долю подарить, то ему, естественно, не надо будет извещать об этом событии бывшую супругу с детьми. Поскольку на подарки преимущественное право не распространяется.

! Из-за таких вот «подарков», которые по факту прикрывали сделки по купли-продажи доли с целью обхода правила о преимущественном праве выкупа, с 2015 года сделки по дарению/продаже доли совершаются через нотариуса.

По идее, нотариус должен анализировать правовую природу данных сделок и в случае возникновения подозрений — отказывать в совершении нотариального действия.

Можно ли «заставить» собственника отказаться от своей доли?
И да, и нет.

Представьте ситуацию. Вы вместе со своей мамой являетесь собственниками квартиры. По ½ доли у каждого. Мама вас не очень любила, поэтому продала/подарила свою долю постороннему лицу и была такова! Таким образом, вам принадлежит только половина квартиры, а вторая половина — счастливому покупателю.

Весёленькое общежитие намечается?

Счастливый покупатель берет и дарит по 1/3 своей доли своим любимым жёнам сёстрам.


Каждая из одарённых владеет по 1/6 доли в когда-то полностью вашей квартире.
Договориться о цене выкупа с новыми жилицами вы не смогли.

Что делать?

Нужно идти в суд с иском о признании долей сестёр в квартире незначительными, о прекращении их права собственности, выплате им рыночной стоимости долей.

Понимаете? Просто «попросить» собственника, пусть и с мизерной долей — не получится. Суд может только принудительно заставить сестёр продать вам эти мизерные доли и прекратить их право собственности.
! Важно. Для подобного сценария помимо «незначительности» доли должны соблюдаться ещё два условия:
• реальный выдел «мизерной» доли невозможен;
• собственник доли не должен быть заинтересован в использовании общего имущества.

Таким образом, сёстры из смоделированной ситуации должны быть зарегистрированы и проживать в другом месте, иметь другую жилплощадь в собственности.

! Не стоит забывать, что правосудие — вещь крайне непредсказуемая. В каждом конкретном случае Суд учитывает целую кучу разнообразных факторов. Так что война будет долгой. И её результат не всегда возможно спрогнозировать.

В следующий раз разберем вопросы, связанные с распоряжением имуществом, находящимся в общей долевой собственности.

Дарья Дюмина

правила государственной регистрации — Гарант-Инфо

Согласно статье 244 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Таким образом, общая долевая собственность представляет собой собственность двух или более лиц на одно имущество, поделенное между ними на определенные части (доли).

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать или отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных гражданским законодательством (п. 2 ст. 246, ст. 250 ГК РФ).
Право общей долевой собственности на недвижимое имущество (его возникновение, переход, прекращение, ограничение) подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации.
Особенности государственной регистрации права общей долевой собственности определены Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации).
Так, статья 42 Закона о регистрации содержит следующее указание: сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.
Исключения:
сделки при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке
сделки, связанные с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда
сделки по отчуждению земельных долей, а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.

Также статья 42 Закона о регистрации содержит следующие требования:
государственная регистрация распределения долей в праве общей собственности проводится по заявлению всех участников долевой собственности, чьи доли в праве общей собственности распределяются (изменяются) на основании документа, содержащего сведения о размере долей, за исключением случая, если изменение размера доли устанавливается судебным актом
в случае обращения одного из участников долевой собственности с заявлением о государственной регистрации изменения размера долей в праве общей долевой собственности необходимым условием такой государственной регистрации прав является наличие в письменной форме согласия остальных участников долевой собственности, чьи доли в праве общей собственности распределяются, если иное не предусмотрено законом или договором между указанными участниками долевой собственности (п.2 ст. 42)
при продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся сособственником, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации прав могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в соответствии с законодательством Российской Федерации. В этом случае государственная регистрация перехода права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности (п. 4 ст. 42)
в случае если число участников долевой собственности на недвижимое имущество превышает двадцать, вместо извещения в письменной форме остальных участников долевой собственности продавцом доли в праве общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу может быть размещено извещение об этом на официальном сайте. Данное правило не распространяется на извещения о продаже доли в праве общей собственности на жилые помещения (п. 4.1 ст. 42).

М. В. Исхакова,
начальник межмуниципального
отдела по Юрьевецкому и Пучежскому районам
Управления Росреестра по Ивановской области

Общая долевая собственность, в отличие от общей совместной, подразумевает зафиксированный за каждым владельцем размер доли — Валентина Кирлица | Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым

Общая долевая собственность, в отличие от общей совместной, подразумевает зафиксированный за каждым владельцем размер доли — Валентина Кирлица

1168 просмотров 15. 03.2021

Госкомрегистр доводит до сведения заявителей информацию об особенностях учетно-регистрационной сферы

Общая долевая собственность, в отличие от общей совместной, подразумевает зафиксированный за каждым из владельцев размер доли (за исключением долей в праве на общее имущество в многоквартирных домах и паевых инвестиционных фондах). Об этом напомнила заместитель председателя Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым Валентина Кирлица.

При общей совместной собственности все правообладатели объекта могут владеть и пользоваться им по обоюдному согласию на равных условиях — четких рамок по размеру долей нет. Обязанности в отношении такого имущества тоже общие: к примеру, налог на недвижимость исчисляется и уплачивается такими лицами в равной степени. Если при таком виде собственности один из владельцев захочет продать объект, ему надо будет получить нотариально заверенное согласие остальных правообладателей. В ином случае сделка может быть признана судом недействительной.

«При общей долевой собственности право на имущество разделено. Но не стоит думать, что один владелец может полностью распоряжаться спальней, а второй — кухней. Распоряжаться долевой собственностью, например, при вопросах перепланировки или прописки граждан в жилом помещении, можно по соглашению между всеми владельцами. При недостижении согласия порядок пользования определяется в судебном порядке. При продаже доли в праве есть свои нюансы: закон требует сначала предложить свою часть сособственникам, так как они имеют преимущественное право покупки. Если они не приобретут продаваемую долю в течение месяца либо откажутся ее покупать, продавец вправе продать имущество любому лицу», — рассказала Валентина Кирлица.

Право на выплату стоимости доли за счет других долевых собственников не является безусловным

По мнению одного из экспертов «АГ», в совокупности выводы ВС выглядят как попытка нащупать баланс между противоположными интересами конфликтующих собственников. Другой подчеркнул актуальность рассмотренного Судом дела: в силу разных обстоятельств миллионы граждан становятся собственниками небольших долей в жилых помещениях.

В Определении по делу № 56-КГ20-10-К9 Верховный Суд разъяснил, при каких условиях выделяющийся собственник имеет право на выплату стоимости доли за счет других участников долевой собственности.

Апелляция и первая кассация поддержали выделяющегося собственника

Владимир Молчанов, его сестра Надежда Маруженко и племенник Николай Маруженко получили в общую долевую собственность трехкомнатную квартиру. Владимиру принадлежит 2/9 доли в праве на две комнаты и 1/3 доли в праве на третью, аналогичные доли Надежды составляют 4/9 и 2/3, оставшаяся треть в праве собственности на две комнаты принадлежит Николаю.

В 2015 г. Находкинский городской суд Приморского края удовлетворил иск Владимира Молчанова о вселении в эту квартиру и выделил ему в пользование отдельную комнату. Остальных собственников первая инстанция обязала не мешать Молчанову пользоваться отведенной ему комнатой и общими помещениями квартиры. Затем Приморский краевой суд отменил это решение в части выделения в пользование Владимиру Молчанову одной комнаты, а остальным собственникам – двух других комнат. В удовлетворении соответствующего требования истца было отказано (мотивы не ясны, так как данное определение не опубликовано – прим. ред.).

Читайте также

Особенности принудительного выкупа доли в квартире

Верховный Суд разъяснил правила применения ст. 252 ГК РФ касательно выкупа доли в квартире без согласия всех собственников

18 Августа 2017

В 2019 г. Владимир Молчанов подал иск о взыскании с Надежды и Николая Маруженко компенсации за не подлежащие выделению в натуре доли в праве собственности на комнаты в той же квартире. Мужчина пояснил, что произвести реальный раздел квартиры невозможно, а с ответчиками у него сложились конфликтные отношения. Во внесудебном порядке достичь соглашения о разделе, по словам Владимира Молчанова, не получилось.

Родственники требования не признали. Надежда Маруженко пояснила, что не может приобрести долю брата, так как у нее нет сбережений и доходов, кроме пенсии. Женщина настаивала на том, что доля истца в спорной квартире не является незначительной. Кроме того, добавила она, Владимир Молчанов может жить в этой квартире или продать свою долю кому-то другому.

Находкинский городской суд, сославшись на ст. 209, 247 и 252 ГК, отказал в удовлетворении требований. Он исходил из того, что в данном случае отсутствует совокупность условий, при наличии которых можно обязать остальных участников долевой собственности выплатить Владимиру Молчанову компенсацию. Ответчики согласие на принятие долей истца в собственность не выразили, денег для их приобретения не имеют, а доля истца в спорной квартире не является незначительной, пояснила первая инстанция.

Приморский краевой суд с таким подходом не согласился. Он отменил решение первой инстанции и удовлетворил требования истца, приняв во внимание то, что выдел его доли в натуре невозможен. По мнению апелляции, совокупность условий, предусмотренных п. 4 ст. 252 ГК, на которые указал суд первой инстанции, нужно устанавливать лишь в случае, когда требование о выплате компенсации заявляется теми участниками долевой собственности, которые хотят прекратить право собственности другого участника, в данном же случае разрешался иной спор. Определение устояло в первой кассации.

Верховный Суд согласился с первой инстанцией

Рассмотрев жалобу Надежды Маруженко, Верховный Суд пришел к выводу, что решения апелляции и первой кассации не основаны на законе.

Сославшись на ст. 209, 247 и 252 Гражданского кодекса, ВС отметил, что сособственник вправе требовать от других участников выплаты ему денежной компенсации в случае отсутствия соглашения между всеми участниками об использовании имущества и при невозможности выделения доли.

Далее, процитировав ряд решений КС, Суд подчеркнул, что право выделяющегося собственника на выплату стоимости доли может быть реализовано лишь при изучении судом всех юридически значимых обстоятельств: незначительности доли такого собственника, его возможности пользоваться спорным имуществом, возражений других участников по поводу принятия ими в собственность доли выделяющегося собственника. В последнем случае важно выяснить, имеют ли такие лица материальную возможность приобрести долю. Иначе искажаются содержание и смысл ст. 252 ГК, призванной обеспечить соблюдение необходимого баланса интересов всех участников долевой собственности, считает Верховный Суд.

«Таким образом, положения ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривают обязанности других участников долевой собственности безусловного (принудительного) приобретения в праве собственности на имущество выделяющегося собственника», – заключил ВС. На этом основании акты апелляции и первой кассации были отменены, а решение городского суда оставлено в силе.

Эксперты «АГ» прокомментировали подход ВС

Советник INTELLECT Илья Абрамов отметил, что положения ст. 252 ГК РФ, содержащие исключения из общего правила о приобретении и осуществлении прав своей волей и в своем интересе, требуют взвешенного подхода. «Стоит отметить, что практика по вопросу безусловности права, указанного в п. 3 ст. 252 ГК, действительно не была однозначной. В данном случае Верховный Суд закрепил уже существующую позицию об ограничении степени принудительности правила, изложенного в этом пункте, дав определенные ориентиры по границам его применения», – считает юрист.

Так, пояснил он, ВС, в частности, указывает на небезусловность данного права выделяющегося собственника и берет критерии, фактически повторяющие п. 4 ст. 252 ГК РФ – незначительность принудительно выделяемой доли и возможность пользования спорным имуществом. «С другой стороны, появляются указания и на иные обстоятельства, которые уже учитывались многими судами по данному вопросу, но прямо в законе не указанные – наличие возражений других собственников на принятие ими в собственность доли, выделяющегося собственника, в том числе их материальной возможности на это», – добавил Илья Абрамов.

По его мнению, в совокупности выводы ВС выглядят очередной попыткой нащупать баланс между противоположенными интересами конфликтующих собственников. «И в данном деле с учетом того, что истец – судя по тексту решений первой и второй инстанций – имел реальную возможность проживать в спорной квартире, это обосновано, – полагает эксперт. – Сложнее будет в ситуации, когда на одной чаще весов окажется материальная необеспеченность и отсутствие воли на приобретение чужой доли в имуществе, а на другой – право собственности, которое невозможно реализовать из-за незначительности этой самой доли. Кажется, на этот сложный вопрос ответа Верховный Суд пока еще не дал».

Партнер Юридической фирмы «БИЭЛ» Николай Сапожников подчеркнул, что тема, рассмотренная в этом определении, очень актуальна для практики: «В силу разных обстоятельств – чаще всего наследования или раздела имущества в ходе бракоразводного процесса – миллионы граждан становятся собственниками небольших долей в жилых помещениях, из-за чего возникают длительные конфликты и судебные споры».

В этом деле, вероятнее всего, наиболее значимым обстоятельством стала невозможность для «остающегося» собственника в силу его материального положения и статуса пенсионера реально расплатиться с выделяющимся собственником, предположил юрист. «Надо признать справедливость позиции Верховного Суда, который своим актом подчеркнул важность исследования имущественного положения сособственника, на которого возлагается обязанность выплатить компенсацию, – указал Николай Сапожников. – Однако если в рассматриваемом деле этот вопрос был более или менее очевиден, то судебной практике чаще приходится иметь дело с менее очевидными ситуациями. Что требует дальнейшего пристального внимания, выработки и систематизации подходов».

При этом отказ в выплате компенсации «выходящему» сособственнику (который действительно не имеет возможности выделить в натуре долю и пользоваться принадлежащим ему имуществом) на основании плохого имущественного положения «остающегося» сособственника должен быть исключением из правил, считает эксперт. «Необходимо учитывать, что в таких делах складывается ситуация фактически безвозмездного пользования одним сособственником всем объектом, который принадлежит ему не на 100%. Что приводит к фактическому ограничения прав и законных интересов уже другого сособственника», – пояснил Николай Сапожников.

Кроме того, добавил он, Верховный Суд обращает внимание и на то, что истец был вселен в спорную квартиру. «Хотя подробно это обстоятельство не описывалось, ВС справедливо указал на него как на аргумент против удовлетворения иска, основанного на доводах о невозможности реального пользования жилым помещением», – заключил эксперт.

Информация о регистрации права общей долевой собственности на недвижимое имущество. — Объявления

Государственная регистрация права общей собственности на объекты недвижимого имущества проводится органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, в порядке, установленном Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21. 07.1997 г. №122-ФЗ, Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 (далее — Правила ведения ЕГРП), иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, принятыми в соответствии с Законом.

На основании статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Право общей собственности на недвижимое имущество (его возникновение, переход, прекращение, ограничение) подлежит государственной регистрации и возникает с момента государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, право общей собственности на недвижимое имущество, приобретаемое на основании договора, возникает с момента государственной регистрации, если иное не установлено законом; право общей собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации; право общей собственности на недвижимое имущество возникает у лиц, приобретших это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации; право общей долевой собственности на унаследованное недвижимое имущество возникает у наследников с момента открытия наследства, независимо от момента его государственной регистрации.

Распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (пункт 1 статьи 246 Кодекса).

Участник общей долевой собственности вправе по своему усмотрению распорядиться принадлежащей ему долей с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, установленных статьей 250 Кодекса (пункт 2 статьи 246 Кодекса).

Для проведения государственной регистрации права общей долевой собственности, возникшего (возникающего) не с момента государственной регистрации (например, в случаях, когда право общей долевой собственности возникло до введения в действие Закона (пункт 1 статьи 6 Закона), при приобретении двумя и более лицами недвижимого имущества в порядке наследования), каждый из участников общей долевой собственности может обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, за государственной регистрацией принадлежащей ему доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество независимо от того, обращаются ли за государственной регистрацией другие участники общей долевой собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 24 Закона при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации также прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

В случае, если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.

Согласно пункту 74 Правил ведения ЕГРП свидетельство о государственной регистрации права выдается каждому участнику общей долевой собственности, независимо от того, возникло ли это право с момента государственной регистрации или с иного момента. Лицу, приобретшему долю в праве общей собственности, также выдается свидетельство о государственной регистрации права (пункт 3 статьи 131 Кодекса, статья 14 Закона).

 

 

Чем отличается долевая собственность от совместной?

В Российском законодательстве существуют различные понятия права собственности. Семейный Кодекс РФ, например, содержит только понятие совместной собственности, а Гражданский кодекс — совместной и долевой. Оба вида предполагают наличие нескольких собственников объектов недвижимого и движимого имущества. При этом долевая собственность предполагает определение частей, принадлежащих каждому из собственников, — они могут быть как равными, так и неравными. Если же собственность совместная, то такие доли не выделяются.

Общая долевая собственность — распоряжение, пользование, владение

В случае с долевой собственностью распоряжение, пользование и владение недвижимостью возможно только с согласия всех ее владельцев, причем независимо от размера доли каждого из них.

Квартиры в новостройках с отделкой под ключ

В отсутствие такого согласия в квартире невозможно сделать перепланировку, ее нельзя продать и т. д. Конечно, законом не запрещается продажа своих квадратных метров, но при этом остальные участники долевой собственности будут иметь преимущественное право их приобретения, в противном случае сделка может быть признана недействительной. Вы обязаны в письменном виде известить соседей о продаже своей доли и указать цену. Это правило применяется к так называемым возмездным сделкам (купле — продаже), подарить свою долю собственник может и без согласия остальных (безвозмездная сделка).

Совет Адвоката

Светлана Коротина, адвокат НО НКА «Чайка и коллеги»

В жизни бывают случаи, когда продажа квартиры одному совладельцу жизненно необходима, а другой принципиально не дает своего согласия. Это может быть банальное упрямство, эгоизм или даже месть. Решать проблему придется в суде. Можно принудительно выкупить долю у одного из совладельцев, либо добиться выделения доли в натуре. Но здесь будут иметь значение размер выкупаемой доли, ее значимость для собственника, техническая возможность выдела в натуре.
Часто граждане путают понятия долей в общем имуществе со сложившимся порядком пользования таким имуществом.
Например, трем собственникам принадлежит трехкомнатная квартира, по 1/3 на человека. Каждый из них занимает по одной комнате, ошибочно полагая, что эти комнаты как раз и есть их доли в общей долевой собственности. На самом деле это не так. Каждый из трех собственников при желании может владеть и пользоваться любой из комнат на тех же правах, что и другие собственники. Хочется добавить, что при долевой собственности право на часть имущества практически всегда закреплено на бумаге, чего нельзя сказать о совместной собственности. Кроме того, с июня 2016 года продажа долей требует нотариального удостоверения. 

Совместная собственность — в чем разница?

При совместной собственности имущество может быть оформлено на одного из совладельцев, но, по закону, остальные собственники имеют такое же право на владение и распоряжение имуществом, как и титульный собственник. Семейным кодексом установлена совместная собственность для супругов на недвижимость, приобретенную совместно в браке.

Совет Адвоката

Светлана Коротина, адвокат НО НКА «Чайка и коллеги»

Часто приходится слышать, как супруги при разделе совместно нажитого имущества говорят друг другу: «Это мое, потому что оформлено на меня (квартиры, машины и др.)». На самом деле при совместной собственности, не зависимо от того, на кого зарегистрировано имущество, все оно считается принадлежащим всем собственникам в равной степени. При желании из совместной собственности можно произвести выдел доли и это приведет к возникновению долевой собственности. Также супруги могут создавать долевую собственность, например, купив квартиру в равных долях, или заключив брачный договор.

В судебной практике нередки проблемы раздела долевой и совместной собственности. Если при разделе имущества супругов присутствуют, как правило, два собственника и договориться сторонам легче, то в случае, когда собственников много, решить проблему не всегда возможно даже в судебном порядке. Юристы советуют, прежде чем приобретать долю в праве на квартиру, дом или другой объект недвижимости, все тщательно обдумать и проконсультироваться со специалистами.

Материал подготовлен при содействии, НО НКА «Чайка и коллеги»

Читать также: «Регистрация квартиры в новостройке в собственность»

Аренда в обычном понимании: как работает TIC

Что такое общая аренда — TIC?

Совместная аренда — это договор, при котором два или более человека разделяют права собственности на собственность или земельный участок. Недвижимость может быть коммерческой или жилой. Когда общий арендатор умирает, имущество переходит в его владение. Каждый независимый владелец может контролировать равный или разный процент от общей собственности. Кроме того, общий партнер по аренде имеет право передать свою долю собственности любому бенефициару в качестве части своего имущества.Условия договора для общих арендаторов подробно описаны в акте, праве собственности или других юридически обязывающих документах о праве собственности.

Ключевые выводы

  • Общая аренда — это договор, при котором два или более человека владеют недвижимостью.
  • Общие арендаторы могут владеть разными долями собственности.
  • Совместные арендаторы могут завещать свою долю собственности кому угодно после своей смерти.
  • Общая аренда существенно отличается от совместной аренды, особенно с точки зрения прав наследования и степени собственности каждого арендатора.

Как работает TIC

Когда два или более человека владеют собственностью в качестве общих арендаторов, все участки собственности в равной степени принадлежат группе. Сарендаторы могут иметь разную долю владения. Например, Сара и Дебби могут владеть 25% собственности, а Летисия — 50%. Хотя процент владения варьируется, никто не может претендовать на владение какой-либо конкретной частью собственности.

Аренда по общим договорам может быть создана в любое время.Таким образом, физическое лицо может проявить интерес к собственности спустя годы после того, как другие участники заключили договор об общей аренде. Возвращаясь к приведенному выше примеру, можно сказать, что Сара и Летисия изначально владели по 50% собственности. В какой-то момент Сара решила разделить свою 50% долю, а Дебби покинула группу с разделением 25/25/50.

Кроме того, участники соглашения могут независимо продавать или брать взаймы под свою долю собственности.

Утилизация ТИЦ

Один или несколько соарендаторов могут выкупить других членов, чтобы совместно расторгнуть договор аренды.Если соарендаторы должны разработать противоположные интересы или направления использования собственности, улучшения или хотят продать собственность, они должны прийти к совместному соглашению, чтобы двигаться дальше. В случаях, когда понимание не может быть достигнуто, может быть выполнено действие раздела. Действия по разделу могут быть добровольными или по решению суда, в зависимости от того, насколько хорошо сарендаторы работают вместе.

В процессе юридического раздела, суд разделит имущество между арендаторами общих членов, позволяя каждому члену двигаться вперед отдельно от других членов.Этот метод, известный как натуральное разделение, является наиболее прямым способом разделения собственности и обычно используется, когда соарендаторы не состязаются между собой.

Если соарендаторы отказываются работать вместе, они могут рассмотреть возможность раздела имущества путем продажи. Здесь холдинг продается, а выручка распределяется между соарендаторами в соответствии с их соответствующими долями в собственности.

Налог на недвижимость с TIC Properties

Договор аренды по совместному соглашению, регулируемый применимым законодательством, обычно описывает последствия долевой собственности для налогов на недвижимость.В контракте будет указано, как налоговые обязательства распределяются между каждым владельцем.

Поскольку договор аренды по общему соглашению не предусматривает юридического разделения земельного участка или собственности, большинство налоговых юрисдикций не назначают каждому собственнику по отдельности пропорциональный счет по налогу на имущество, основанный на их процентной доле владения. Чаще всего совместно арендаторам выплачивается единый счет по налогу на имущество.

Во многих юрисдикциях договор аренды по общему соглашению налагает солидарную ответственность на соарендаторов.Это положение означает, что каждый из независимых собственников может нести ответственность по налогу на недвижимость в размере до полной суммы оценки. Ответственность распространяется на каждого владельца независимо от уровня или процента собственности.

Как только налог на имущество будет удовлетворен, соарендаторы вычтут этот платеж из своей налоговой декларации. Если налоговая юрисдикция придерживается солидарной ответственности, каждый соарендатор может вычесть сумму, которую они внесли, из деклараций по подоходному налогу с физических лиц. В округах, которые не соблюдают эту процедуру, они могут вычесть процент от общей суммы налога в соответствии с их уровнем собственности.

Совместная аренда по сравнению с совместной арендой

Хотя они кажутся похожими, общая аренда во многом отличается от совместной аренды. При совместной аренде арендаторы одновременно получают равные доли собственности на одном и том же акте.

Одно из основных различий связано с добавлением или удалением любого участника из соглашения. В соглашениях TIC смена членов не нарушает соглашение. При совместной аренде договор нарушается, если кто-либо из участников желает продать свою долю.

Например, если один или несколько соарендаторов хотят выкупить других, технически собственность должна быть продана, а выручка распределена между собственниками поровну. Участники совместной аренды могут также использовать действие юридического раздела для разделения собственности, если владение достаточно велико, чтобы разместить это разделение.

Смерть совместного арендатора

Еще одно существенное отличие возникает в случае смерти одного из арендаторов. Как упоминалось ранее, соглашения TIC разрешают передачу собственности как части имущества владельца.Однако в соглашении о совместной аренде право собственности переходит к оставшемуся владельцу.

Другими словами, общие арендаторы не имеют автоматического права на выживание. Если в последнем завещании умершего члена не указано, что их доля в собственности должна быть разделена между оставшимися в живых владельцами, умерший арендатор в общих интересах принадлежит их имуществу. И наоборот, в случае совместных арендаторов права умершего собственника автоматически переходят к оставшимся владельцам.Например, когда четыре совместных арендатора владеют домом и один арендатор умирает, каждый из трех оставшихся в живых получает дополнительную треть собственности.

Брак и владение недвижимостью

Некоторые штаты устанавливают совместную аренду как собственность по умолчанию для супружеских пар, в то время как другие используют модель общей собственности. Третья модель, используемая примерно в 25 штатах и ​​округе Колумбия, — это полная аренда (TbyE), в которой каждый супруг имеет равную и безраздельную заинтересованность в собственности.

Плюсы и минусы общей аренды

Покупка дома с членом семьи, другом или деловым партнером в качестве общих арендаторов может помочь людям легче выйти на рынок недвижимости. Поскольку депозиты и платежи разделены, покупка и обслуживание недвижимости могут быть дешевле, чем для физического лица. Кроме того, возможность заимствования может быть оптимизирована, если один владелец имеет больший доход или лучшее финансовое положение, чем другие члены.

Плюсы
  • Облегчает покупку недвижимости

  • Количество арендаторов может меняться

  • Возможны разные формы собственности

Минусы
  • Нет автоматического права выживания

  • Все арендаторы несут равную ответственность по долгам, налогам

  • Один арендатор может принудительно продать недвижимость

Однако при залоге имущества в качестве общих арендаторов документы обычно подписывают все заемщики.Поскольку все участники подписывают ипотечные документы, в случае дефолта кредитор может конфисковать активы у всех членов группы. Кроме того, даже если один или несколько заемщиков прекращают вносить взносы в выплату ипотечного кредита, другие заемщики все равно должны покрывать платежи, чтобы избежать потери права выкупа.

Возможность использовать завещание для определения бенефициаров собственности позволяет соарендатору контролировать свою долю. Если соарендатор умирает без завещания, его интерес к собственности будет передан по завещанию — событие дорогостоящее как с точки зрения времени, так и денег.

Кроме того, оставшиеся соарендаторы могут обнаружить, что теперь они владеют недвижимостью с кем-то, кого они не знают или с кем не согласны. Этот новый соарендатор может подать иск о разделе, вынуждая не желающих соарендаторов продать или разделить собственность.

Пример общей аренды (TIC)

Калифорния допускает четыре типа совместного владения, включая общественную собственность, партнерство, совместную аренду и общую аренду. Тем не менее, TIC является формой по умолчанию среди не состоящих в браке лиц или отдельных лиц, которые вместе приобретают недвижимость.В Калифорнии эти владельцы имеют статус общих арендаторов, если в их соглашении или контракте прямо не указано иное, создание партнерства или совместной аренды.

Согласно SirkinLaw, юридической фирмы по недвижимости из Сан-Франциско, специализирующейся на совместном владении.

Все больше и больше людей обращаются к общей аренде … как способ максимизировать свою покупательную и торговую способность. Эти договоренности снижают цены и расширяют выбор для покупателей, позволяя им объединять ресурсы и покупать больше недвижимости, чем они могли бы или хотели бы в противном случае.

В сообщении в блоге за август 2018 года они пишут, что преобразование TIC — изменение структуры собственности кондоминиумов на общую аренду — стало особенно популярным в мегаполисах Большого Лос-Анджелеса и Сан-Франциско / Окленда.

Часто задаваемые вопросы

Что означает общая аренда (TIC)?

Термин «Общая аренда» (TIC) относится к юридическому соглашению, в котором две или более сторон совместно владеют частью недвижимого имущества, например зданием или земельным участком.Детали договоренности этих сторон будут отличаться от одного дела к другому, в зависимости от их индивидуальных договоров купли-продажи и юридических соглашений. Но ключевой особенностью TIC является то, что любая из сторон может продать свою долю собственности, сохраняя при этом право передать свою долю собственности своим наследникам.

В чем разница между совместной арендой и TIC?

TIC и совместная аренда — это схожие концепции в том смысле, что они оба относятся к ситуациям, в которых две или более стороны желают совместно владеть собственностью.Однако главное различие между ними заключается в том, как стороны справляются с ситуацией, когда одна из сторон должна продать свою долю собственности. В TIC любая из сторон может продать свою долю в любое время, тогда как в ситуации совместной аренды эта продажа обязательно приведет к расторжению соглашения.

Что происходит, когда один из общих арендаторов умирает?

Одним из преимуществ TIC является то, что он способен противостоять сценарию, в котором один из арендаторов умирает. В этой ситуации доля собственности ныне умершего арендатора будет передана в собственность этого арендатора.Затем он будет обработан в соответствии с волей умершего арендатора. Между тем, любые оставшиеся в живых арендаторы будут вправе продолжать владеть недвижимостью и занимать ее. Напротив, если бы это произошло в соглашении о совместной аренде, оставшийся в живых арендатор автоматически унаследовал бы долю владения умершего арендатора.

Что делать, если общий арендатор хочет продать? | Руководства по дому

Мишель Майли Обновлено 4 декабря 2018 г.

Когда два или более человека совместно владеют недвижимостью, совладельцы становятся совместно арендаторами.Если, например, вы и трое друзей купили загородный дом вместе, вы все стали бы арендаторами вместе. Если разделить стоимость дома поровну, все четверо получат 25-процентную долю владения. Если бы вы все заплатили разную сумму, ваша доля владения соответствовала бы сумме уплаченной вами покупной цены. Хотя вы владеете только частью собственности, вы имеете право использовать ее всю. Если вы и ваша семья захотите использовать дом на выходных, вы имеете на это право.Эти договоренности часто срабатывают, но все может стать немного напряженным, когда один из владельцев решит, что хочет уйти. Когда один общий арендатор хочет продать, он должен либо убедить других совладельцев продать, продать свою долю, либо подать иск о разделе в суд.

Соглашение о продаже

Поскольку они не владеют всей собственностью, один общий арендатор не может продать весь участок земли или дом без разрешения всех совладельцев. Однако, если все совладельцы согласны, собственность может быть выставлена ​​на продажу и продана.Если собственность продается с целью получения прибыли, каждый арендатор совместно уходит с долей денег, равной его доле собственности в собственности. То же самое верно и в случае проигрыша. Теоретически каждый совладелец несет ответственность за свою долю долга. Однако ипотечные компании могут не так думать. Если недвижимость не имеет частичного финансирования, ипотечные кредиторы возлагают на каждого созаемщика ответственность по долгу. Если у вас есть активы, а у созаемщиков нет, банк может заставить вас выплатить весь долг, а не только вашу долю.Всегда будьте осторожны, если планируете продать заложенную недвижимость в убыток.

Продажа по отдельности


Общий арендатор может не иметь контроля над всей собственностью, но он имеет автономию в отношении своей доли. Если один из общих арендаторов хочет продать свою собственность, он может это сделать. Один из вариантов — остальные арендаторы выкупят его. Если вы и ваш брат владеете половиной дома, и он хочет продать, вы можете определить справедливую рыночную стоимость его доли и купить ее у него.Если вы это сделаете, вы получите его долю и теперь будете владеть всем домом. Однако ваш брат не обязан продавать вам. Он может продать кому захочет. Если он захочет, он может продать свою долю дома своему другу. Если он это сделает, то теперь вы и его друг являетесь совместными арендаторами и совместно владеете домом. Надеюсь, вы с другом поладите.

Если идея застрять со случайным человеком заставляет вас нервничать, наберитесь духа. Совместные арендаторы могут на законных основаниях продавать, обменивать или передавать свою долю собственности кому угодно, но это не так просто.Ваш брат вряд ли просто отдаст свою долю собственности, если она имеет какую-либо ценность, и ее продажа может оказаться сложной задачей. Вы не хотите застревать с его другом, и его друг может относиться к вам так же. Если его друг покупает только 50 процентов дома, он не может просто продать его или жить в нем все время, поскольку ему приходится делиться им с вами. В зависимости от типа собственности и доли, которой они владеют, общим арендаторам может быть сложно просто продать свои акции.

Принудительное действие по разделу

В некоторых штатах, включая Калифорнию, общие арендаторы могут принудительно осуществить продажу или раздел собственности.Если ваш брат хочет продать собственность, половину которой вы владеете, и не может убедить вас продать или уговорить друга купить его долю, вместо этого он может обратиться в суд. Когда это возможно, суды могут вынести решение о принудительном разделении собственности для физического разделения собственности. Если вы и ваш брат владеете равной долей в 20 акрах сельскохозяйственных угодий, суд может разделить собственность пополам, в результате чего каждому из вас останется по 10 акров земли. После разделения вы больше не являетесь ни общими арендаторами, ни совладельцами, и каждый из вас может делать со своими 10 акрами все, что угодно.

Однако иногда разделение собственности невозможно. Если вы и ваш брат вместе владеете домом, разрезание его пополам сделает его бесполезным. Поскольку реально разделить имущество невозможно, суд может заставить вас продать его, даже если вы этого не хотите. После продажи вы и ваш брат разделите прибыль, и ваша общая аренда закончится.

Общая аренда (TIC) — Введение — SirkinLaw APC

Общая аренда (TIC) — Введение

Энди Сиркин

По мере того, как цены на недвижимость продолжают расти, а сообщества вводят все более строгие ограничения на рост и преобразование кондоминиумов, все больше и больше людей обращаются к аренде общей и другим нетрадиционным структурам долевой собственности как способ максимизировать свою покупательную и торговую способность. .Эти договоренности снижают цены и расширяют выбор для покупателей, позволяя им объединять ресурсы и покупать больше недвижимости, чем они могли бы или хотели бы, при этом договариваясь между собой о распределении прав и обязанностей, чтобы каждый покупатель в конечном итоге не получил больше, чем он / ей нужно. В то же время аренда в рамках общих договоренностей увеличивает продажные цены и маркетинговые возможности для продавцов, позволяя им продавать часть своей собственности покупателям по ценам, которые обычно в сумме превышают ту, которую продавец получил бы от одного покупателя.Популярность совместной аренды еще более повысилась благодаря недавнему введению дробных кредитов, которые позволяют совладельцам иметь индивидуальную ипотеку, что существенно снижает риск совместного владения. Сегодня общая аренда жилья является одним из наиболее распространенных типов домовладения в Сан-Франциско, становясь все более популярным в других местах Калифорнии (особенно в Окленде / Беркли, Санта-Монике, Голливуде, Лагуна-Бич, Сан-Диего и во всех округах Марин и Сонома). и появляются в сообществах за пределами Калифорнии, таких как Нью-Йорк, Бостон, Сиэтл и Портленд.

Что такое общая аренда?

Общая аренда (также известная как TIC и общий арендатор и совместная аренда) относится к договоренностям, в соответствии с которыми два или более человека совместно владеют участком недвижимости без «права наследования». Этот тип совместного владения позволяет каждому совладельцу выбирать, кто унаследует ее долю владения после смерти. Напротив, тип совместного владения, называемый совместной арендой, требует, чтобы интересы каждого совладельца переходили к другим совладельцам после смерти.

Аренда по общей структуре стала популярным стилем владения во многих различных контекстах, связанных с недвижимостью.Например, инвесторы в доходную недвижимость и синдикаторы недвижимости все чаще используют общую аренду в качестве средства для облегчения обмена с отсроченным налогом на прибыль — тенденцию, которая была продвинута недавними постановлениями IRS, признающими определенную аренду в общих структурах в качестве законных средств для этих обменов. В то же время покупатели домов для отпуска и застройщики курортов все чаще используют общую аренду (часто называемую «долевое владение» в этом приложении) для совместного владения и использования недвижимости для отдыха, чтобы владельцам не нужно было покупать больше, чем они могут использовать и позволить. но по-прежнему получают законное право собственности на недвижимость (в отличие от традиционной схемы «таймшер»).

Эта статья познакомит вас с третьим распространенным использованием общей аренды, а именно с совместным владением многоквартирной жилой недвижимостью совладельцами, каждый из которых желает иметь исключительные права на использование определенной жилой единицы. Вы можете найти более полную информацию в статье, озаглавленной «Понимание основных концепций и структуры TIC». Этот тип арендатора в общей долевой собственности не следует путать с юридическим подразделением, известным как кондоминиум. В проекте кондоминиума собственность юридически разделена на физические части, которые могут находиться в отдельной собственности.Каждый владелец кондоминиума владеет определенной территорией собственности, которая обозначена на карте, зарегистрированной в записях округа, и имеет документ, в котором указывается территория, находящаяся в индивидуальной собственности. Напротив, общие владельцы арендуют проценты, а не отдельные единицы или апартаменты. Право конкретного собственника использовать конкретное жилище вытекает из письменного договора, подписанного всеми совладельцами (часто называемого соглашением об аренде, общим соглашением об аренде, соглашением между жильцами или соглашением о совместной аренде), а не из документа, карты или другого документа, зарегистрированного в записях округа.

Законна ли аренда в общем праве?

Разница между физическим разделением собственности в записях округа (как в кондоминиуме) и незарегистрированным договором о распределении прав использования (как в TIC) существенна как с нормативной, так и с практической точек зрения. Что касается нормативного регулирования, то апелляционные суды Калифорнии признали различие между зарегистрированными и незарегистрированными документами, определяющими права использования, и это различие означает, что местные законы, ограничивающие или запрещающие преобразование многоквартирных домов в юридические подразделения, такие как кондоминиумы, не применяются к созданию жилого дома. аренда в общей договоренности.Следовательно, совместное владение недвижимостью не требует регистрации или согласования с местными государственными органами. С практической точки зрения отсутствие законных прав делает аренду в общей собственности значительно более рискованной, чем в кондоминиуме, даже если владельцы ТИЦ имеют отдельное финансирование. Повышенный риск возникает из-за того, что владельцы полагаются на действительность договора аренды в общем соглашении для своих прав использования, и можно представить себе правовые обстоятельства, при которых эта действительность может быть подорвана.

В чем разница между общей арендой и кооперативом?

Аренда в общей долевой собственности также должна отличаться от юридического подразделения, известного как акционерный кооператив или кооператив. В кооперативе корпорация или другое юридическое лицо владеет собственностью, и каждый из владельцев этого юридического лица владеет акциями предприятия вместе с правами пользования определенной квартирой (часто, но не всегда, выражается в документе, называемом договором аренды). . Акционерный кооператив юридически признан формой подразделения в соответствии с законодательством Калифорнии, и это признание ставит право собственности на кооператив в сферу действия большинства местных ограничений и правил в отношении подразделения.В результате законы, которые ограничивают или запрещают преобразование многоквартирных домов в юридические подразделения, такие как кондоминиумы, обычно налагают те же ограничения и запреты на преобразование многоквартирных домов в акционерные кооперативы.

Можно ли получить ипотеку при совместной аренде?

В настоящее время большинство владельцев квартирных домов имеют индивидуальную ссуду TIC. Эти частичные ипотечные кредиты обеспечиваются только долей TIC одного совладельца в собственности, а это означает, что невыполнение обязательств по ипотеке одним владельцем не ставит под угрозу других владельцев.Индивидуальная аренда по общим займам теперь легко доступна в районе залива Сан-Франциско и все чаще доступна в других местах в Калифорнии и за ее пределами.

В ситуациях, когда отдельный арендатор по общей ипотеке недоступен, группы TIC делят одну ипотеку. Согласно этой договоренности, в общем соглашении об аренде указывается процент ссуды, причитающейся каждому совладельцу, который вносит свою долю в каждый платеж по ссуде как часть своих ежемесячных взносов ассоциации домовладельцев.Очевидно, что такая договоренность создает риск того, что совладелец, который заплатил свою долю, тем не менее может столкнуться с потерей права выкупа, поскольку другой совладелец не заплатил. Группы TIC обычно управляют этим риском, сохраняя резервные фонды, которые можно использовать для оплаты расходов, в то время как неплательщик продается вне группы. С практической точки зрения, хотя было сформировано более 5000 таких групп, дефолт совладельца случается крайне редко, и не было случаев обращения взыскания на ипотечный кредит по групповой ссуде TIC.

Как работает общая аренда?

Расходы по аренде в рамках общих групповых расходов, включая страхование здания, налоги на имущество, техническое обслуживание и улучшение общих частей, общие коммунальные услуги, такие как водоснабжение и вывоз мусора, а также выплаты по ипотеке (когда используется общая ипотека, а не отдельные индивидуальные ссуды TIC). через групповой банковский счет с использованием системы ежемесячной оценки. В рамках этой системы каждый владелец вносит разовый ежемесячный платеж на счет группы. Ежемесячный платеж основан на общей доле собственника в ожидаемых расходах группы.У большинства групп также есть два разных типа резервных или непредвиденных фондов: один для будущего ремонта и замены общих частей, таких как внешняя краска и кровля, а другой для помощи в оплате общих расходов в случае, если владелец не выплатит свою долю. Каждый владелец несет ответственность за поддержание назначенных ему участков и имеет возможность (в определенных пределах) изменять и улучшать такие участки.

Каждый собственник может продать свою долю в любое время, и, вопреки тому, что думают многие люди, незнакомые с долевой собственностью, арендатор с общими интересами легко перепродавался по крайней мере в течение последних 30 лет.Продажа процентов TIC с участием групповых займов обычно зависит от права первого отказа и одобрения покупателя, чтобы гарантировать, что совладельцы могут проверить потенциальных покупателей и убедиться, что они соответствуют требованиям. Кроме того, очень важно, чтобы все виды аренды в рамках общего группового финансирования были допустимы, чтобы перепродажи могли происходить без рефинансирования. Даже если групповая ипотека возможна, Соглашение об общей аренде должно предусматривать систему, в соответствии с которой продавцы могут принудительно осуществить рефинансирование в случае, если существующий заем недостаточно велик для размещения продажи.Положения о «принудительном рефинансировании» должны быть сбалансированы, чтобы гарантировать, что стоимость ссуды оплачивается продавцом или покупателем, а также защищена позиция собственного капитала и ежемесячные платежи непродающих владельцев.

Требуется ли разрешение города для совместной аренды?

Хотя формирование TIC не требует одобрения правительства города или округа, оно требует одобрения Департамента недвижимости Калифорнии (DRE), если собственность, находящаяся в совместном владении и занимаемая группой, содержит пять или более жилых единиц.Процесс утверждения DRE в настоящее время занимает 6-9 месяцев и приводит к выпуску DRE публичного отчета. Публичный отчет содержит обширную информацию об объекте недвижимости и группе TIC и должен быть предоставлен всем потенциальным покупателям. Перепродажа долей TIC обычно разрешена без публичного отчета, но правила, определяющие, что составляет настоящую перепродажу (в отличие от фикции, предназначенной для обхода требований утверждения), являются строгими.

Есть ли смысл покупать совместную аренду?

Устойчивая и постоянно растущая популярность многоквартирных домов, занимаемых владельцами, как общих арендаторов, свидетельствует о ценности строения как для покупателей, так и для продавцов.Но общая аренда подходит не всем, и потенциальные покупатели и продавцы должны тщательно взвесить риски и выгоды, прежде чем заключать договор аренды в рамках совместной сделки. Для владельцев многоквартирных домов наиболее важным фактором, который следует учитывать, является вероятная восприимчивость местного рынка покупателей жилья к владению TIC и результирующая разница (если таковая имеется) между стоимостью здания, если оно будет продано владельцам-пользователям, а не инвестору. Для покупателей жилья ключевым фактором является наличие эквивалентного кондоминиума (с точки зрения удобств и местоположения) и, если да, то, оправдывает ли разница в стоимости TIC / condo принятие повышенного риска, связанного с владением TIC.


Об авторе

D. Эндрю Сиркин является признанным экспертом в области долевого владения и другого совместного владения SirkinLaw APC была пионером в области соглашений об общих арендаторах (TIC), включающих уступку прав владения, которые часто используются в качестве замены для разделения собственности, когда истинное подразделение невозможно или неоправданно дорого. В 1985 году Энди Сиркин создал юридическую и транзакционную структуру, которая стала отраслевым стандартом для этого типа TIC.В последующие годы Энди стал первым инструктором по недвижимости, утвержденным штатом для TIC с учетом занятости, первым, кто получил разрешение штата на продажу TIC для крупных зданий, и первым, кто убедил институциональных кредиторов предлагать индивидуальные TIC. финансирование, и быть первым, кто разработал кредитные документы и руководящие принципы андеррайтинга кредиторов для частичного финансирования TIC. В последние годы тип соглашения о совместной собственности, который Энди задумал почти 30 лет назад, вырос и составляет примерно 1/3 всех продаж пристроенных домов в Сан-Франциско.

SirkinLaw APC подготовила около 3000 соглашений TIC на основе занятости для объектов недвижимости любого размера и типа и продолжает оказывать помощь в подавляющем большинстве этих сделок в Калифорнии. Этот непревзойденный уровень опыта позволяет нам предлагать проверенные временем подходы для подавляющего большинства ситуаций совместного владения, быстро и эффективно решать проблемы и создавать четкие, простые для навигации и чтения документы, эффективные и экономичные. для обеспечения. Мы продолжаем улучшать наши документы каждый месяц по мере того, как мы сталкиваемся с новыми ситуациями и узнаем больше о том, какие механизмы TIC работают лучше всего в реальном мире.Мы также делимся накопленными знаниями и поддерживаем профессионалов в сфере недвижимости и сообщество TIC, постоянно публикуя новые статьи на нашем веб-сайте и предлагая бесплатные образовательные семинары.

Наша обычная практика аренды включает в себя общие консультации и консультации, подготовку соглашения TIC, кредитные документы и постоянные консультации с разработчиками, продавцом, риэлторами и владельцами TIC на фиксированной или почасовой основе. Мы пользуемся заслуженной репутацией в плане оперативного ответа на звонки и обеспечения быстрых сроков выполнения заказов.Но что еще более важно, мы известны тем, что находим творческие решения, успокаиваем страхи и находим точки соприкосновения, чтобы сделки и отношения работали. Хотя наша роль обычно начинается в момент создания или продажи общей аренды, мы стремимся оставаться доступными для решения проблем на протяжении всего срока службы каждого TIC. Свяжитесь с нами через нашу контактную форму.

Владение недвижимостью в неравных долях в качестве обыкновенных арендаторов

Совместная аренда — это популярный способ совладельцев получить право собственности на дом.Этот способ перехода прав предлагает альтернативу совместной аренде, при которой дом находится в совместной собственности, но владельцы поровну делят свои интересы. Здесь мы говорим о том, что такое общая аренда, и почему ее разрешение на совместное владение неравными долями может быть преимуществом.

Совместная аренда: популярный выбор совладельцев

Когда люди приобретают собственность вместе, они должны быть готовы указать, какая форма перехода прав будет отображаться в документе. В некоторых штатах общая аренда является режимом перехода прав по умолчанию для супружеских пар.В некоторых штатах это режим по умолчанию для не состоящих в браке совладельцев, поэтому эти владельцы становятся общими арендаторами, если они не выберут утвердительно другую форму перехода прав.

Общие арендаторы могут быть парой собственников или группой. Они могут быть связаны друг с другом или не связаны. Они могут быть супругами, братьями и сестрами, партнеры или друзья.

Когда они решают сохранить право собственности на дом в аренде в общие, могут ли совладельцы делить собственность неравномерно? Может ли каждый совладелец подать на техническое обслуживание в разном количестве?

По обоим пунктам да:

  • Совладельцы должны указать свою долю проценты.Иногда титульные компании не обращают на это внимания, но у совладельцев должен быть свой план. Равные доли могут быть неоптимальными. Каждый владелец может владеть любой процент от общей суммы, и в документе будут указаны процент владения.
  • Если не согласовано иное, совладельцы доли расходы тоже пропорциональны. Когда два или более человека покупают дом вместе, они вероятно, имеют разные причины и возможности для инвестирования. Мы посмотрим в некоторых сценариях в следующем разделе.

Нужно ли совладельцам вместе жить в доме? Только если таков план. С юридической точки зрения никому не разрешается оставлять себе какую-либо часть дом закрыт для другого совладельца (ов). Другими словами, совладельцы, даже если они владеют неравными частями собственности, пользуются правом доступа ко всем из этого. Но они могут купить дом вместе без каких-либо намерений физически Поделиться.

Сценарии: почему совместная покупка

Многие люди решают разделить долю в своих домах.Платежи и расходы могут быть совместными инвестициями.

Совместная покупка с другом, коллегой по бизнесу или братом или сестрой в качестве Совместные арендаторы могут помочь одному или нескольким со-покупателям стать собственниками жилья. Один владелец может иметь более прочную финансовую основу, чем другой, и предлагать со-покупатель, чтобы помочь другому купить. План может включать рефинансирование позже, чтобы передать титул в единоличную собственность, без благотворителя.

Кредитор может пожелать, чтобы дополнительное лицо, подписывающее ссуду, было совладелец, значит, более сильное в финансовом отношении лицо имеет долю в активе.В в этом случае основной покупатель будет проживать в доме, платить за дом, производить все платежи по ипотеке и налогам, а также взять на себя полную ответственность за ремонт, взносы в ассоциацию домовладельцев, благоустройство территории и т. д. «Владелец Б» заплатит ничего, и только в общей аренде, чтобы помочь «Владельцу А» купить и получить настоящие имущество. «Владелец Б» может получить меньшую долю владения, разрешенную кредитором. Позже, когда «Владелец А» переходит в единоличное владение, требуется только меньшая его часть. должны быть переданы из B в A, поэтому новый единственный владелец будет иметь меньшую передачу налог.

Этим совладельцам стоит продумать все возможные варианты развития событий. Что, если «Владелец Б» умрет до рефинансирования и перехода в единоличное владение полным? Создали ли совладельцы юридическое соглашение, объясняя что должно произойти с имуществом, если один совладелец умирает во время временного совместное владение? По умолчанию дом переходит к завещанию.

Еще один повод для совместной покупки с малым владением процент может включать покупку квартиры. Кондоминиумы обычно ограничивают сдача паев в аренду и в некоторой степени ограничивает собственников-инвесторов.Аренда в общее с неравными интересами может быть обходным путем для инвестора — если Ипотечный кредитор утверждает несоответствие прав собственности на документ.

Подробнее об ипотеке читайте дальше.

Как работает ипотека при аренде обыкновенных акций

Если совладельцы переходят в собственность без финансирования дома, их неравный процент владения зависит от них. У них могло быть 99% и 1% процентов; общая аренда позволяет это. Но если дом финансируется, кредитор вряд ли позволит одному заемщику иметь минимальные права на стоимость актива.Смысл требования к совладельцам состоит в том, чтобы все были в ссуде. разделяют ответственность за возврат.

В конечном итоге кредитор хочет иметь возможность требовать все собственность в случае дефолта — таким образом, банки любят совладельцев, чтобы быть совладельцами. В в действительности, однако, только один человек может платить ипотеку, а другой на документе только на имя. «Владелец Б», добрый самаритянин созаемщик, должен быть осознавая, что никто не освобожден от ответственности за выплату ипотеки, и приготовьтесь к этой непредвиденной возможности.

Продажа: что происходит, когда совладелец хочет уйти

Когда совладельцы покупают дом на взаимовыгодной соглашения, они могут позже продать и разделить выручку в соответствии со своей долей проценты. Но общие арендаторы не обязательно должны быть готовы к продаже на в то же время. Совладельцев в общей аренде:

  • Можно продать или взять ссуду под свою долю.
  • Может продать свои доли в имущество без согласия других собственников.
  • Не могу продать всю собственность (принуждение других продавать) без согласия других.

Люди могут заключать договор, а также выходить из него. В в любой момент может появиться новый совладелец. На данный момент текущая группа нужно будет передать свой поступок новой, более многочисленной группе, оставив при этом исходное соглашение не повреждено.

Совместные арендаторы, не состоящие в браке, должны платить налог при продаже имущества полностью или частично.Тем не менее, владельцы, которые получают прирост капитала от продажи, имеют право исключить до 250 000 долларов США из этой прибыли из подоходного налога, если они соответствуют требованиям IRS.

Последние пожелания: что происходит, когда совладелец передает

Совместная аренда отличается от совместной аренды с правами выживаемости. Если один из владельцев скончался во время аренды в Обычно имущественный интерес переходит к завещанию умершего домовладельца. имущество. Другими словами, общие арендаторы могут оставить свою часть собственность любым бенефициарам, которые они назначают в своем завещании.

В случае смерти любого совладельца живые совладельцы могут разделить право собственности на дом с бенефициаром, которого они не знают. Этот проблему можно избежать, проконсультировавшись с юристом по завещаниям и имуществу в самом начале процесса.

Короче, совладельцев:

  • Может передать свои доли владения их названные бенефициары; и
  • Не удается автоматически пройти право на выживание после смерти.

Договор совместной собственности

Может быть, стоит потратить время на совместное владение соглашение, чтобы владельцы договорились о том, как они будут вести себя в определенных ситуациях. Если состояние, в котором находится дом, позволяет, совладельцы в аренде в Компания common может заключить письменное соглашение, позволяющее одному совладельцу проживать исключительно в доме. Также они могут распределить ответственность за ремонт и расходы.

Помогает выложить письменно:

  • Какая доля владения принадлежит совладельцы держат.
  • Кто будет жить в доме.
  • Как будут распределены комнаты, если их больше одной Хозяин будет жить в доме.
  • Кто несет ответственность за различные авансовые расходы в процессе покупки.
  • Кто покроет ежемесячную ипотечную ссуду платежи, страхование, взносы ассоциации, налоги и другие обычные расходы.
  • Кто будет выполнять другие желаемые обязанности группой.
  • Дата, до которой осуществляется рефинансирование и передача права собственности должно произойти, если, например, ожидается, что один владелец достигнет улучшенных финансовых опоры и стать единственным владельцем.
  • Как стороны намерены завещать свои интересы если один из них скончался.

При хорошем взаимопонимании с самого начала сотрудничество владение может быть удовольствием для всех участников. Ваши имена будут вписаны в дом цепочка титулов вместе на вечность. За сильную и здоровую отношение!

Фотография предоставлена ​​Лилибет Бустос Линарес через Unsplash.

Совместное владение недвижимостью в Калифорнии

СОБСТВЕННОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ В КАЛИФОРНИИ

Нас часто просят определить и объяснить различные «формы» или «способы», в которых недвижимое имущество может принадлежать двум или более лицам.

Эта статья предназначена для того, чтобы дать базовое объяснение различных форм совместной собственности на недвижимое имущество; и не предназначен для того, чтобы дать читателю юридический совет о том, как совладельцы должны иметь право собственности на совместно находящуюся в собственности недвижимость. Многие факторы, включая, помимо прочего: (а) налоговое планирование; (б) имущественное планирование; и (c) то, принадлежит ли собственность индивидуально, партнерству, ООО или юридическому лицу, будет иметь существенное влияние на способ, которым совладельцы решают владеть титулом.Следовательно, эта статья не предназначена для замены совета юриста по конкретной проблеме или сделке. Если у вас есть конкретный юридический вопрос или вам нужна юридическая консультация, вам следует обратиться к адвокату.

ВИДЫ СОБСТВЕННОСТИ

Владение недвижимым имуществом двумя или более лицами обычно называют «совместной собственностью», «совместной арендой» или «совместным владением». В Калифорнии существует четыре традиционных формы совместного владения: (а) общая аренда, (б) совместная аренда, (в) партнерство и (г) общественная собственность.

В дополнение к четырем «традиционным» формам совместной собственности, вопросы совместной собственности могут возникать в «застройках с общими интересами», таких как кондоминиумы и таунхаусы.

При отсутствии письменного соглашения между собственниками, предусматривающего иное, совладельцы имеют определенные права на недвижимое имущество, которым они владеют. Эти права включают:

— Равное и неограниченное право пользования и владения всей собственностью;
— Право продавать или обременять свою долю в собственности без ведома, одобрения или согласия их сожителей;
— Право на долю в любой прибыли, полученной от собственности;
— Право взносов других совладельцев на общие эксплуатационные и эксплуатационные расходы, связанные с недвижимостью; и,
— Право на подачу иска о разделе, который представляет собой процедуру разделения и прекращения всех совместно находящихся в собственности долей в недвижимом имуществе.

Важно отметить, что права и обязанности совладельцев могут быть изменены по письменному соглашению. Правила, обсуждаемые в этой статье, являются просто правилами по умолчанию, т.е. правила, которые применяются при отсутствии письменного соглашения, предусматривающего иное.

ОБЩАЯ АРЕНДА

Общая аренда — это стандартная форма совместной аренды, означающая, что, за исключением супружеских пар или зарегистрированных домашних партнеров (которые, как предполагается, приобретают все имущество в качестве общей собственности), лица, которые совместно приобретают недвижимость, владеют имуществом в качестве общих арендаторов, за исключением случаев передачи права собственности. инструмент предусматривает иное.Таким образом, все совместные отношения между не состоящими в браке людьми, которые прямо не заключаются в совместную аренду или партнерство, являются общей арендой. Ниже приведены некоторые из основных общих черт аренды.

Право собственности и передача . В отличие от совместных арендаторов, общие арендаторы могут владеть равными или неравными долями в приобретаемой недвижимости, и могут приобретать свои доли из разных источников в разное время. В результате каждый общий арендатор имеет право продавать или обременять свою долю без ведома, одобрения или согласия своих сожителей.Однако общий арендатор не имеет права выражать интерес какого-либо арендатора, и любая такая попытка передачи права собственности является недействительной.

Равное право занимать все имущество . Хотя общие арендаторы могут иметь неравные интересы, если иное не согласовано в письменной форме, все арендаторы имеют равные права владеть и пользоваться всей совместной собственностью . Таким образом, ни один соарендатор не может исключать любого другого соарендатора из какой-либо части совместно находящейся в собственности собственности.В более широком смысле, поскольку все владельцы имеют равное право занимать и использовать всю собственность, ни один из общих арендаторов не имеет права взимать арендную плату с другого арендатора.

Нет права дожития . Ключевой особенностью, отличающей общую аренду от совместной аренды или совместного владения недвижимостью, является то, что арендаторы, имеющие общие интересы, не имеют права наследования. Это означает, что после смерти сожителя доля умершего сожителя в совместной собственности переходит к их наследникам или завещаниям через их имущество.В этом отличие от совместной аренды или совместного имущественного интереса, оба из которых предусматривают право на наследство, что означает, что после смерти сожителя права умершего сожителя переходят к их оставшемуся (-ым) со-арендатору (-ам) в силу закона.

Право на участие в прибыли . Поскольку общие арендаторы имеют равные права на использование и владение всей совместной собственностью, любая арендная плата, полученная от третьих лиц, принадлежит всем сожителям в соответствии с их пропорциональной долей в собственности.Точно так же все арендаторы совместно несут ответственность за эксплуатационные и эксплуатационные расходы, связанные с недвижимостью. Однако общий арендатор не может требовать от своих сожителей внести вклад или возместить им улучшений собственности.

Право на раздел . При отсутствии особых обстоятельств каждый совместно арендатор имеет абсолютное право разделить всю совместно находящуюся в собственности недвижимость. Раздел — это процедура прекращения и разделения всего недвижимого имущества, находящегося в совместной собственности, на отдельные и исключительные индивидуальные интересы.Раздел может происходить одним из трех методов: (1) продажа, при которой имущество по решению суда продается, а выручка делится в соответствии с процентной долей каждого собственника в собственности; (2) физическое разделение, при котором каждый участник приобретает исключительную долю в части ранее находившейся в совместной собственности собственности; или (3) оценка, при которой один участник получает интересы других участников на основании оценки, назначенной судом.

СОВМЕСТНАЯ АРЕНДА

Совместная аренда определяется как совместное владение недвижимым имуществом двумя или более лицами, созданное в результате одной передачи, объявляющей совместную аренду.Чтобы создать совместную аренду, передача должна одновременно передавать одинаковый титул, одинаковый интерес в собственности, с одинаковым правом равного владения. Передача, которая не может передать все четыре «единства» (время, титул, интерес и владение), создает общую аренду, стандартную форму совместной собственности. В более широком смысле, совместная аренда длится только до тех пор, пока существуют четыре единицы. Таким образом, передача одним совместным арендатором своих интересов, даже если они сами себе, разрушает совместную аренду в отношении этого совместного арендатора.Это приводит к тому, что переходящий (отделяющий) владелец становится общим арендатором со всеми оставшимися (неразрывными) совместными арендаторами, каждый из которых остается совместными арендаторами между собой.

Другой ключевой особенностью, отличающей совместную аренду от общей аренды, является право наследования. Совместная аренда влечет за собой право наследования. Это означает, что после смерти совместного арендатора доля умершего совместного арендатора в имуществе, находящемся в совместном владении, у его или ее оставшегося совместного арендатора (-ов) автоматически в силу закона .Это потенциальное преимущество и недостаток — хотя это позволяет заинтересованности умершего в собственности избежать завещания, это не позволяет умершему завещать свою долю в собственности после их смерти; их интерес переходит в оставшихся совместных арендаторов.

ПАРТНЕРСТВО

Третий метод приобретения недвижимости — это «партнерство». Партнерство определяется как «объединение двух или более лиц, которые в качестве совладельцев ведут бизнес с целью получения прибыли.«Имущество считается собственностью товарищества, если оно приобретено от имени товарищества или одним или несколькими партнерами, с указанием в акте передачи правоспособности лица как партнера или наличия товарищества. Примечательно, что поскольку товарищество является юридическим лицом, отличным от его партнеров, собственность товарищества принадлежит товариществу, а не какому-либо из партнеров по отдельности . Таким образом, индивидуальные собственники не являются «совладельцами» собственности и не имеют в ней индивидуальной заинтересованности, а скорее являются партнерами в товариществе, владеющим титулом на собственность.

ОБЩЕСТВЕННАЯ СОБСТВЕННОСТЬ

Общинная собственность определяется как вся собственность, включая недвижимость, приобретенная лицами, состоящими в браке или зарегистрированными домашними партнерами, находясь в Калифорнии, за исключением случаев, когда собственность явно приобретена как «совместные арендаторы» или «общие арендаторы».

Как и совместные арендаторы, супруги или зарегистрированные домашние партнеры имеют равные интересы во всей общественной собственности. Таким образом, каждый супруг или зарегистрированный домашний партнер имеет равные права владеть, управлять и контролировать собственность.Однако, в отличие от совместных арендаторов и общих арендаторов, супруги и зарегистрированные домашние партнеры являются доверенными лицами и, следовательно, обязаны друг перед другом «наивысшей добросовестности и честности». Это включает в себя обязанность проявлять осторожность и лояльность во всех вопросах, касающихся данной общественной собственности.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Как мы рекомендуем нашим существующим и потенциальным клиентам, юридические консультации должны проводиться заранее, в идеале до совершения сделки, чтобы избежать проблем в будущем.

Важно, чтобы люди понимали свои потенциальные обязанности и обязательства. ДО того, как примет решение о совместном приобретении недвижимости. Однако, хотя вышеприведенная статья была предназначена для того, чтобы выделить некоторые характеристики некоторых из наиболее распространенных форм совместной собственности, в ней не рассматриваются все вопросы, которые необходимо учитывать перед совместной покупкой собственности, в частности налоги, имущественное планирование и т.д. и вопросы ответственности. Наконец, для потенциальных совладельцев важно понимать, что обсуждавшиеся выше «стандартные правила» могут быть и часто изменяются по письменному соглашению между всеми арендаторами; то есть они применяются только при отсутствии письменного соглашения между сторонами.

Что такое общая аренда в Калифорнии?

В штате Калифорния существует несколько различных способов совместного владения собственностью. Две из наиболее распространенных форм совместной собственности — это совместная аренда и общая аренда.

Общие арендаторы — это форма владения недвижимостью, при которой два или более человека разделяют долю владения недвижимостью. Совместные арендаторы владеют равными долями в собственности и получают свои доли в одно и то же время на одном и том же акте. Общие арендаторы не обязательно владеют равными долями в собственности и могли владеть своими акциями в разное время.

Общие арендаторы не имеют «права на наследство» или права на долю (-и) другого (-ых) владельца (-ей) в случае их смерти. Поэтому общие арендаторы — более распространенная форма совместной собственности для несвязанных владельцев собственности. Они стали популярны как средство владения недвижимостью для частных лиц по мере роста цен на жилье.

Что такое общий арендатор?

Общие арендаторы — это совладельцы собственности, которые могут владеть неравными долями и иметь разные имущественные интересы. Например, владелец A может владеть 20% собственности, владелец B — 30%, а владелец C — 50%.Доля каждого собственника также могла быть приобретена в разное время.

Совместная аренда также создается, если совместный арендатор продает или передает свою долю другому лицу. Совместная аренда прерывается и формируется общая аренда.

При рассмотрении различных форм совместной собственности важно обращать внимание на общие права и обязанности арендаторов. Совместно арендаторы пользуются следующими правами:

  • Доход от собственности: Когда собственность приносит доход (например, доход от аренды), владельцы имеют право на долю дохода, пропорциональную их доле владения.
  • Передача права собственности: Каждый совместно арендатор имеет право передать свою долю владения. Они могут продать, подарить или заложить свою долю. В случае, если передача негативно повлияет на других владельцев собственности, все владельцы должны согласиться на передачу.
  • Передача через завещание: Совместные арендаторы часто передают свои права по завещанию или живому доверию. Если общий арендатор умирает без завещания или без завещания, его интересы переходят к их наследникам в соответствии с законами штата о завещании.В этом отличие от совместной аренды, когда интересы совладельца переходят к другим владельцам после их смерти.

Общие арендаторы также разделяют следующие обязательства:

  • Расходы: Долевые арендаторы несут ответственность за имущественные расходы. Эта ответственность обычно распределяется в соответствии с долями владения, при этом каждый владелец выплачивает процент в зависимости от своей доли. Таким образом, если одному собственнику принадлежит 50%, он оплачивает 50% расходов.
  • Судебные иски: Если совместно арендаторы подвергаются судебному процессу из-за того, что кто-то пострадал на участке, все владельцы несут ответственность за любое судебное решение против них.Независимо от обстоятельств или вины конкретного собственника, все совладельцы несут ответственность в соответствии с их долей владения.
  • Кредиторы: Если у одного из совладельцев есть кредитор, который получает долю в собственности, например, по решению суда о продаже для погашения долга, другие владельцы могут быть вынуждены продать. Им будет выплачена компенсация, основанная на их доле в собственности, но, если они не смогут выкупить кредитора, они мало что могут сделать, чтобы сохранить свое право собственности на собственность.
  • Раздел: В некоторых случаях общие арендаторы оказываются в споре, который они не могут разрешить. В деле о разделе суд может разделить имущество в соответствии с долями собственности или заставить владельцев продать и разделить выручку.

Совместное соглашение об аренде — это способ для совладельцев проявить инициативу и решить, что произойдет, если возникнут споры относительно права собственности на недвижимость. Общее соглашение об аренде — это официальный документ, в котором излагаются права и обязанности владельцев, а также способы разрешения разногласий.

Например, совладельцы могут договориться об альтернативном разрешении споров, например о посредничестве, до обращения в суд. Если совладельцы хотят управлять расходами и доходами не в соответствии с долей каждого собственника в собственности, соглашение может решить и это.

Владение недвижимостью в нескольких формах в Калифорнии

В Калифорнии собственность может принадлежать более чем в одной форме. Это означает, что некоторые совладельцы могут владеть недвижимостью в качестве совместной аренды, в то время как другие совладельцы владеют имуществом в качестве общих арендаторов.Множественные формы собственности повлияют на то, что происходит с каждой акцией после смерти владельца.

Для иллюстрации, владельцы A, B и C владеют зданием. А и Б владеют зданием как совместные арендаторы. Они также являются арендаторами вместе с владельцем C. Если A умирает, их доля собственности переходит непосредственно к B. Однако, если C умирает первым, их доля переходит в соответствии с их волей или законами штата о наследовании по закону.

Есть несколько общих преимуществ аренды в Калифорнии. Во-первых, каждый собственник имеет право на всю собственность, независимо от своей доли владения.Это может позволить людям владеть жилой недвижимостью в районах с высокой стоимостью жизни. Несколько человек могут владеть недвижимостью без каких-либо ограничений на их использование.

Еще одно преимущество — возможность со временем добавлять дополнительных владельцев. Это может помочь с расходами, связанными с недвижимостью. Не требуется, чтобы все владельцы получали право собственности на недвижимость одновременно.

Общая аренда также является выгодной формой собственности для инвесторов.К заголовку можно добавить новых инвесторов, а также разрешить инвесторам продавать свои акции.

Каковы недостатки аренды жилья в Калифорнии в общих договоренностях?

Хотя общая аренда имеет свои преимущества, у этой формы собственности есть и некоторые недостатки. Во-первых, поскольку каждый собственник может продать свою долю без согласия других на передачу, совладельцы могут оказаться с незнакомцем в качестве совладельца. С юридической точки зрения ничего нельзя сделать, если их не устраивает такая договоренность.

Точно так же, когда один совладелец умирает, его доля переходит к тому, кому владелец указал в своем завещании. Затем этот наследник имеет возможность продать свою долю. Другие владельцы могут купить эту долю или быть вынуждены разделить собственность с незнакомцем.

Совладельцы несут ответственность за свою долю по ипотеке, налогам и другим векселям. Если один владелец не платит свою долю, другие владельцы должны платить больше, чтобы компенсировать разницу. Совладельцы также могут иметь отдельную ипотеку для своих долей в собственности.Это может стать проблемой, если один из владельцев перестанет выплачивать ипотечный кредит, и этот кредитор попытается лишить права выкупа всей собственности.

Совладельцы могут попытаться избежать потенциальных проблем, которые могут возникнуть при аренде совместно с четко письменным соглашением, в котором излагаются права и обязанности всех владельцев. В соглашении могут быть рассмотрены такие вещи, как то, что происходит, когда один из владельцев хочет продать свою долю, или требовать от владельцев попыток альтернативных вариантов разрешения споров, таких как посредничество, прежде чем просить суд вмешаться в случае разногласий.

Прекращение действия арендатора в Калифорнии по общей договоренности

Прекратить совместную аренду относительно просто. Совладельцу просто нужно продать, отдать или иным образом передать свою долю кому-то другому (одному или нескольким совладельцам или кому-то еще). Если есть письменное соглашение, совладельцы могут иметь право преимущественного отказа или возможность выкупить собственника, который больше не хочет быть частью аренды.

Если в процессе завершения возникают юридические проблемы, владельцы могут инициировать действие раздела.В деле о разделе суд может принудить к продаже собственности, а затем распределить выручку между владельцами в соответствии с их интересами собственности.

Консультации прокурора Калифорнии

Если вы пытаетесь решить, является ли совместная аренда тем типом собственности, в которую вы хотите вступить, вам следует обратиться к юристу по недвижимости в Калифорнии. Они могут посоветовать вам, какой тип собственности лучше всего подходит для вашей ситуации. Опытный юрист также может помочь вам составить договор о праве собственности, чтобы права и обязанности каждого владельца были ясными и недвусмысленными.

В чем разница между совместной арендой и совместной арендой?

Когда два или более человека владеют домом в качестве совместной или совместной аренды, каждый человек владеет своей долей во всем имуществе. Это означает, что отдельные участки дома не принадлежат одному человеку, а используются как единое целое. Хотя совместные арендаторы во многом похожи на общих арендаторов, особенно в том, что касается их права владения определенной собственностью, между ними есть некоторые важные различия.

В этой статье рассматриваются основные различия между совместными арендаторами и арендаторами. См. «Покупка дома с кем-либо» в разделе «Закон о недвижимости» FindLaw, чтобы узнать больше.

Общая аренда

Хотя ни один из собственников не может претендовать на определенную площадь собственности, у общих арендаторов могут быть неравные доли и разные права собственности. Например, арендатору A и арендатору B может принадлежать по 25% дома, а арендатору C — 50%. Общая аренда также может быть получена в разное время, поэтому физическое лицо может получить долю в собственности через несколько лет после того, как одно или несколько других лиц вступили в договор аренды в общей собственности.

Совместная аренда

С другой стороны, совместные арендаторы должны получить равные доли собственности на одном и том же акте в одно и то же время. Условия совместной аренды или совместной аренды изложены в документе, праве собственности или другом юридически обязательном документе о праве собственности. Право собственности по умолчанию для супружеских пар — это совместная аренда в некоторых штатах и ​​общая аренда в других (см. 10 основных причин, по которым не состоящие в браке партнеры владеют собственностью в качестве совместных арендаторов).

Прекращение совместной аренды vs.Общая аренда

Совместная аренда может быть разорвана, если один из совладельцев передает или продает свою долю другому лицу, тем самым изменяя договор владения на общую аренду для всех сторон.

Общая аренда может быть разорвана, если произойдет одно из следующих событий:

  • Один или несколько соарендаторов выкупают остальных
  • Недвижимость продана, выручка распределена между собственниками
  • Подается иск о разделе, который позволяет наследнику продать свою долю.На этом этапе бывшие общие арендаторы могут принять решение о вступлении в совместную аренду посредством письменного документа, если они того пожелают.

Этот тип права собственности на владение наиболее распространен между мужьями и женами и среди членов семьи в целом, поскольку он позволяет передать собственность оставшимся в живых без прохождения завещания (экономия времени и денег).

Право на наследство

Одно из основных различий между двумя типами долевой собственности заключается в том, что происходит с имуществом, когда один из владельцев умирает.

Когда собственность принадлежит совместным арендаторам, интересы умершего собственника переходят к оставшимся в живых владельцам. Например, если три совместных арендатора владеют домом и один из них умирает, два оставшихся арендатора получают по половину доли собственности каждый. Это называется правом на выживание.

Общие арендаторы не имеют права на наследство. Если в завещании или другом документе умершего владельца не указано, что его доля в собственности должна быть разделена между оставшимися в живых владельцами, интересы умершего лица принадлежат имуществу.

См. Руководство FindLaw по покупке дома, чтобы узнать больше о различиях между совместной арендой и общей арендой.

Адвокат может помочь вам разобраться в вопросах совместной аренды и общей аренды

Решения, касающиеся недвижимости, имеют огромные финансовые результаты.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *