Какими были доходные дома Петербурга? Лекция краеведа и автора рассылки «Бумаги» Алексея Шишкина — о съемных углах, первых лифтах и однокомнатных квартирах города
Как были устроены доходные дома дореволюционного Петербурга, кто их строил и жил в них и как в городе искали съемное жилье? Об этом краевед и автор рассылки «Бумаги» об истории петербургских домов Алексей Шишкин рассказал на закрытой встрече с подписчиками.
«Бумага» публикует выдержки из лекции — о квартирах с 18 комнатами, первых городских лифтах и посменной аренде коек.
Подписывайтесь на рассылку по ссылке, чтобы каждую неделю получать письма с историями петербургских домов и участвовать в закрытых встречах.
В дореволюционном Петербурге над магазинами находились так называемые барские этажи, в них сдавались самые дорогие квартиры. Первоначально барские этажи были вторыми, но со временем — из-за роста домов в высь — барскими стали второй и третий. Если вдруг вы присматриваете квартиру в старом фонде, знайте, что больше всего декора, самые красивые печи, самые высокие потолки будут именно на втором и третьем этажах.
Чем выше квартира находилась и глубже во двор, тем была дешевле. Самая дорогая квартира — в лицевом флигеле на втором и третьем этажах, а самая дешевая — в третьем и четвертом дворах, на пятом и шестом этажах.
В Петербурге никогда не было района, где селились бы только богатые. Даже в самой престижной Адмиралтейской части, где жили Набоковы, Суворовы, Половцовы, во вторых и третьих дворах могли селиться мастеровые и мелкие чиновники.
Они ходили по одним улицам и пользовались одними дворами, просто их маршруты не пересекались. Я знаю человека, прадедушка которого был мастеровым каменщиком: укладывал мостовую на Невском проспекте — и при этом жил на дорогой и престижной Большой Морской улице, просто в третьем дворе.
Впечатление о доходном доме как о чем-то роскошном, престижном, дорогом — ложное, так как значительная часть доходных домов была даже в центре города рассчитана на непритязательное население. Многие доходные дома строились для аренды комнатами, а не квартирами. Например, было такое общество «Строитель» — объединение нескольких капиталистов, среди них было много представителей еврейской общины. Еврейское общество строителей создавало дома с длинными коридорами, в которых были десятки комнат.
Мой любимый пример типичного пролетарского доходного дома — это улица Коли Томчака, 10. Нынешний Московский район тогда был районом обувных фабрик, складов, железнодорожных путей, огромных промышленных холодильников. И вот в таких районах для рабочих строятся доходные дома под сдачу квартир, комнат, а также углов — то есть частей комнат. Были даже варианты сдачи пространства посменно: один арендатор занимает кровать ночью, а другой — днем.
Значительная часть квартир в дореволюционных домах была многокомнатной. Для среднего класса в Петербурге типичной считалась квартира в четыре-пять комнат, как я уже сказал; трехкомнатные квартиры любили снимать компании петербургских студентов. Также трех- и четырехкомнатные квартиры были популярны у делающих карьеру молодых специалистов — как правило, холостяков. Четырех-, пяти-, шести- и более — это квартира для семьи среднего класса, достаточно состоятельной, но никакой вызывающей роскоши в этом нет. Даже шесть комнат — это не предел.
Часто встречались дома, в которых есть только четырех- и пятикомнатные квартиры, ничего меньше не найти, ничего больше — тоже. Это типичные дома как раз для среднего класса, как, например, доходный дом Васильева на Петроградской стороне.
Иногда, если владельцу квартиры казалось, что жилец хороший, но снимать квартиру ему дороговато, он просто запирал одну из комнат и снижал оплату.
Когда я рассказываю, что средняя петербургская квартира — это четыре-пять комнат, все начинают закатывать глаза и говорить: «Ох, какую страну мы потеряли!», но надо помнить, что для тех, кто не мог себе этого позволить, а таких было абсолютное большинство, жилая площадь была очень ограничена. Мой любимый пример — из истории Октябрьской железной дороги. Каким было жилье для железнодорожных рабочих, которых было более сотни тысяч на петербургском узле? Каждый рабочий занимал один квадратный метр в рабочей казарме. Кому-то четыре-пять комнат, а кому-то — один квадратный метр. Вот такой город контрастов.
Еще один пример дешевого жилья — доходный дом пивоторговца Ивана Дурдина, который находится напротив станции метро «Обводный канал». Дом замечателен не только тем, что это одна из первых петербургских семиэтажек, но и тем, что в нем едва ли не первом в Петербурге появились однокомнатные квартиры. Многим жить в однокомнатной квартире казалось чем-то немыслимым.
Во многом это было прогрессивное решение, но те, кто имел возможность снимать отдельное жилье, не слишком активно разбирали первые однушки. В итоге дом Дурдина стал одним из символов той самой криминальной Лиговки. Если верить современникам (а им всегда нужно верить с осторожностью), большая часть этих первых однокомнатных квартир в Петербурге занимали воры и скупщики краденого.
Доходный дом Дурдина. Фото: citywalls.ruПри этом 12, 13, 14 комнат — это обычная история даже без учета комнат для слуг. Рассказывают, что в доходном доме Колобовых на Петроградской стороне есть чуть ли не 70-комнатная квартира, но подозреваю, что это все-таки мифология, а если такое и возможно, то это квартира для комнатной аренды.
Самая большая квартира в Петербурге, в которой я был, состояла из 18 комнат. И, насколько я знаю, это не предел. 18-комнатная барская квартира находится на углу Восстания и Некрасова на третьем этаже. У нее три лестницы — две парадные, одна черная. Очень интересная квартира, некоторое время назад ее переделали под мини-отель, возможность туда попасть выпадает редко.
Еще одна квартира из 18 комнат была в доходном доме Лидваля на Каменноостровском проспекте. Ее снимал военный министр Куропаткин, один из военных министров Николая II, а до него занимал литовский князь Радзивилл.
Строили эти дома очень разные люди — от крестьян до членов императорской фамилии. Сразу у нескольких великих князей Романовых в Петербурге были собственные доходные дома.
Чуть ли не самым массовым застройщиком, самой опытной и обильно возводящей новые здания, наверное, была семья Ратьковых-Рожновых. На них также было записано несколько десятков объектов коммерческой недвижимости по всему Петербургу: от зерновых складов до дорогих доходных домов. Почти у каждого члена семьи был какой-нибудь объект недвижимости. В основном же они строили дома для состоятельной публики, придумали петербургскую недвижимость бизнес-класса: дома, в которых проектировался максимум не квадратных метров, а хороших квартир.
Застройщиками были даже такие экзотические организации, как, например приходы Латышской или Шведской церкви на Малой Конюшенной. Строили все, кто мог, это было очень выгодно: хорошо рассчитанный доходный дом окупался за полтора года и дальше приносил чистый доход. Так выгодно было заниматься недвижимостью из-за того, что в Петербург прибывали новые люди. С 1890-го по 1914 год население Петербурга увеличилось на 1,3 млн человек.
Первые лифты в Петербурге соорудили не в жилых домах, а в банках и конторских зданиях. Некоторые даже сохранились. Например, в бизнес-центре «Медведь» на Большой Конюшенной — в левой части здания, в левой парадной — сохранилась шахта лифта.
Когда лифты появились в домах, ненадолго возникла мода жить на высоких этажах. В Петербурге сохранилось мало дореволюционных лифтов и совсем уж единицы еще действуют. В доходном доме Муяки в Ковенском переулке находится чуть ли не единственный комплектный и работающий; его запускают два раза в год, но без пассажиров.
Развитие бытовых удобств приводило к мутации петербургских доходных домов: они приближались к современным стандартам. Если в середине XIX века дома планировались, исходя в основном из представлений заказчика о том, как они будут приносить максимальный доход, то со временем вводятся технические стандарты проектирования с оглядкой на инженерные системы.
Доходный дом, построенный в 1870 году архитектором Виктором Шретером на улице Марата, 66, — это первый дом в Петербурге, в котором на разных этажах были одинаковые квартиры. Раньше это казалось невероятным новшеством. Впервые появляется стояк, проходящий через весь дом.
Одинаковые квартиры появились не потому, что хотелось социализма, а потому, что в одинаковых квартирах удобнее проводить коммуникации, управлять жильцами и рассчитывать прибыль.
Доходный дом — что это такое в России, что значит, как построить бизнес
Кaк пocтpoить дoxoдный дoмCтpoитeльcтвo жилья для cдaчи в apeндy — выгoдный cпocoб инвecтиpoвaть дeньги пpи ycлoвии, чтo coздaн peaльный бизнec-плaн и yчтeны вce вoзмoжныe pиcки.
Дoxoдный дoм кaк бизнecPaccмoтpим пpeимyщecтвa тaкoгo бизнeca:
👍 cвoбoднaя нишa — минимyм кoнкypeнтoв;
👍 oднoтипнaя cтpyктypa — пpocтo opгaнизoвaть и yпpaвлять пpeдпpиятиeм;
👍 caмooкyпaeмocть — мoжнo peaлизoвaть бизнec в кpeдит и пoгaшaть зaeм зa cчeт плaты c жильцoв;
👍 пaccивный дoxoд — мoжнo нaнять yпpaвляющeгo, кoтopый бyдeт кypиpoвaть пoиcк apeндaтopoв и cвoeвpeмeннyю oплaтy зa жильe.
Учитывaeм pиcки🤔 Дoxoднocть oбъeктa мoжeт oкaзaтьcя нижe зaплaниpoвaннoй: из-зa нeyмeлoгo yпpaвлeния, минимaльнoй зaгpyзки в тeчeниe дoлгoгo вpeмeни, нepeгyляpнoй oплaты co cтopoны жильцoв.
🤔 Убытки мoгyт пpинecти измeнeния в зaкoнoдaтeльcтвe. Нaпpимep, нeдaвнo yтвepдили зaкoн, coглacнo кoтopoмy oбycтpaивaть xocтeлы в жилыx дoмax зaпpeщeнo.
🤔 Чeлoвeчecкий фaктop кaк oднa из пpoблeм в вeдeнии бизнeca. Этo мoгyт быть кaк пpoблeмы c пepcoнaлoм, тaк и кoнфликты мeждy apeндaтopaми. Ocoбeннo чacтo вoзникaют пoдoбныe cитyaции в дoмax гocтиничнoгo типa и xocтeлax.
🤔 Пpoблeмы c зaймoм. Пpи нeблaгoпpиятнoй экoнoмичecкoй cитyaции — инфляции, дeвaльвaции — бaнки или инвecтopы мoгyт пepecмoтpeть ycлoвия кpeдитoвaния: пoвыcить пepeплaтy или пoтpeбoвaть вepнyть дeньги дocpoчнo.
🤔 Нaлoгooблoжeниe пpи пpoдaжe. Ecли вoзникнeт нeoбxoдимocть cpoчнo пpoдaть бизнec чтoбы пoлyчить дeньги или пpeдпpиятиe oкaжeтcя yбытoчным, пpи peaлизaции нyжнo зaплaтить нaлoг 13%. Oт yплaты нaлoгa ocвoбoждaютcя coбcтвeнники, кoтopыe влaдeли нeдвижимocтью бoльшe 5 лeт.
Paccмoтpим типoвoй бизнec-плaн cтpoитeльcтвa дoxoднoгo дoмa.
Cтpoитeльcтвo «c нyля»Пpи cтpoитeльcтвe дoxoднoгo дoмa “c нyля” зaключaeтcя дoгoвop нa ocвoeниe тeppитopии, кoтopый фикcиpyeт тpeбoвaния к:
📍 caмoй пocтpoйкe coглacнo CНиП, пoжapнoй бeзoпacнocти;
📍 ycлoвиям пpoживaния в гoтoвыx квapтиpax coглacнo Ф3 N 384-Ф3;
📍 кoличecтвy coбcтвeнникoв;
📍 кoличecтвy изoлиpoвaнныx жилыx пoмeщeний coглacнo cтaтьe 91.16 ЖК PФ.
Пoд cтpoитeльcтвo выбиpaют yчacтoк в yдoбнoм для жизни paйoнe: в пeшeй дocтyпнocти oт ocтaнoвoк oбщecтвeннoгo тpaнcпopтa, нeдaлeкo oт мaгaзинoв и coциaльнo-кyльтypныx oбъeктoв.
Oпытным пyтeм дoкaзaнo, чтo пoпытки cэкoнoмить нa yчacткe и выбop пoд зacтpoйкy зeмли в нeoбжитыx oтдaлeнныx paйoнax гopoдa нeгaтивнo cкaзывaютcя нa бизнece. Taкoe жильe пoльзyeтcя мeньшим cпpocoм, пoэтoмy зaпoлняeмocть oбъeктa бyдeт низкoй, a cpoк oкyпaeмocти cooтвeтcтвeннo выcoким.
Плoщaдь здaния paздeляeтcя нa oтдeльныe жилыe oтceки, включaющиe oднo или нecкoлькo пoмeщeний paзнoгo нaзнaчeния и пoдcoбныe пoмeщeния. Плaниpoвкa и тип oбycтpoйcтвa зaвиcит oт выбpaннoй cxeмы cтpoитeльcтвa: мнoгoквapтиpный дoм, тayнxayc, xocтeл.
Пocлe oкoнчaния paбoт пo oбycтpoйcтвy и блaгoycтpoйcтвy oбъeктa, нaчинaют пoиcк жильцoв. Для этoгo мoжнo caмocтoятeльнo paзмeщaть oбъявлeния и взaимoдeйcтвoвaть c пoтeнциaльными apeндaтopaми, или нaнять для этoгo coтpyдникoв.
Coздaниe дoxoднoгo дoмa пo yпpoщeннoй cxeмeCyщecтвyeт cxeмa, блaгoдapя кoтopoй coздaть дoxoдный дoм и пoлyчить дoxoд мoжнo yжe чepeз нecкoлькo мecяцeв. Для этoй цeли дocтaтoчнo пpиoбpecти в кpeдит бoльшoй дoм или пpивлeчь для пoкyпки cpeдcтвa инвecтopoв. Нeбoльшoй cpoк oкyпaeмocти и cнижeнный ypoвeнь pиcкa xapaктepны пpи пoкyпкe здaний дo 400 м2.
Доходные дома в Санкт Петербурге (СПб), доходный дом, снять квартиру в доходном доме
Адмиралтейский район
Нарвская
Адмиралтейский район
Нарвская
Калининский район
Лесная
Кировский район
Нарвская
Московский район
Фрунзенская
Московский район
Фрунзенская
Московский район
Московская
Невский район
Елизаровская
Невский район
Елизаровская
Невский район
Елизаровская
Петроградский район
Петроградская
Петродворцовый район
Автово
Фрунзенский район
Обводный канал
Фрунзенский район
Проспект славы
Центральный район
Чернышевская
Доходный дом – отличное предложение для компаний, желающих обеспечить рабочих недорогим комфортабельным жильем со всеми удобствами, расположенным в удобном месте.
Мы предлагаем достойный выход из ситуации – аренду современных доходных домов из ГосЖилФонда северной столицы, расположенных в уютных районах Санкт-Петербурга с развитой инфраструктурой. Заключение договоров найма исключительно с юридическими лицами.
Для сотрудников вашей компании мы готовы предложить доходные дома в Санкт Петербурге, оборудованные с учетом самых необходимых требований, с круглосуточной охраной, видеонаблюдением в местах общего пользования, удобной планировкой квартир и возможностью комфортного проживания.
По нашему мнению, доходные дома в СПб являются достойной альтернативой дорогим гостиницам для тех, кто приехал в длительную командировку, и возможностью получить домашний уют для тех, кто пока не успел приобрести жилье в собственность.
Красочным примером может служить доходный дом на Лиговском, в котором жильцы получат не только комфортное жилье достаточно высокого класса, но и поистине европейский сервис – регулярную уборку номеров и мест общего пользования, оборудование для самостоятельного приготовления пищи, частичную меблировку уютных просторных комнат, возможность воспользоваться прачечной самообслуживания и многое другое.
Для того чтобы снять жилье в доходном доме, компаниям-юридическим лицам необходимо обратиться по телефону (812) 764-7379 или 8 (931) 351-1386, по почте: arenda@gosfondspb.ru или оставить заявку на сайте для получения информации о требуемых для заключения договора аренды документах.
круглосуточное дежурство
администраторов,
круглосуточная служба охраны
видеонаблюдение
в местах общего
пользования
современные системы пожарной
безопасности помещений, соответствие
санитарным нормам
бесплатные индивидуальные
сейфовые ячейки для каждого
постояльца
именные электронные ключи для доступа
в дома и в квартиры, индивидуальная
пропускная система при входе в здания
регулярная уборка комнат, мест общего
пользования, придомовой территории,
регулярная смена постельного белья
В каждой квартире
электрические
или газовые плиты
на общей кухне
кухонная секция с вместительными
шкафами и столами
для приготовления пищи
просторный
зал-столовая
один или два общих
санузла, оборудованных
душевыми кабинами,
умывальниками, унитазами
ряд просторных,
по-домашнему уютных
комнат одноярусными или
двухъярусными кроватями
шкаф, тумба,
стул для каждого
постояльца
Возможность аренды комнат, этажа или здания целиком.
Заключение договоров только с юридическими лицами.
история и современность — Новости компании «Славянский Двор»
Здания бывших доходных домов, построенных еще до революции, во многом формируют исторический облик Москвы, ее неповторимый архитектурный ансамбль. Они сосредоточены в центре города, в пределах Садового кольца. Сообразно времени постройки, большая часть доходных домов выдержана в стиле модерн и в чертах его различных направлений, которые были актуальны в конце XIX и в начале XX века.
Доходный дом страхового общества «Россия»История доходных домов началась на рубеже XIX-XX столетий и была сопряжена с настоящим бумом строительства. Известно, что к 1916-1917 году они составляли чуть менее половины всего жилого фонда города. От привычных глазу москвича элементов застройки доходные дома отличались тем, что были многоэтажными.
Доходный дом нач.XX века на Большой Никитской улицеСтроились доходные дома в Москве на участках земли, находившихся в частной собственности, с конкретной целью – для сдачи в аренду квартир. Можно утверждать, что именно с них началась новая эра многоквартирных жилых домов. Часть дореволюционных доходных домов прекрасно сохранилась до нашего времени – сегодня они сохраняют за собой статус многоквартирных жилых зданий, некоторые, после реконструкции, преобразованы в клубные дома и элитные жилые комплексы. В советское время здания доходных домов принадлежали государству, а до революции в них располагались квартиры только для аренды.
Отличительные особенности доходных домов:
- Большое количество этажей – не менее четырех;
- Расположение квартир – они опоясывали лестничные пролеты;
- Парадные и красиво декорированные фасады.
До 1917 года доходными домами в Москве владели как частные предприниматели, так и монастырские подворья, учебные заведения, благотворительные и другие общества. Историки отмечают, что жилые здания с квартирами под аренду возводились преимущественно на участках, которые ранее принадлежали старинным московским усадьбам. В XIX веке была распространена практика покупки участков «впрок» — в течение нескольких лет земля не использовалась и не застраивалась. Собственники не знали, что делать с активами, однако позднее появилась возможность для их коммерческого использования.
Доходный дом В. И. Фирсановой на улице НеглиннаяВ Москве в начале прошлого столетия существовало несколько классов доходных домов:
- Первый класс – дома, в которых располагались «барские квартиры», самые дорогие;
- Второй класс – дома с квартирами для обеспеченных служащих;
- Третий класс – доходные дома, в которых квартиры сдавались менее обеспеченным арендаторам, в том числе, учителям и мелким чиновникам;
- Четвертый класс – доходные дома с небольшими и скромными квартирами, которые арендовали, в основном, люди, приезжавшие в город на заработки. Те, кому даже самая маленькая квартира в доходном доме была недоступна, могли переночевать в подвале, где были обустроены ночлежки.
Для своего времени доходные дома были настоящим прорывом не только в плане явления как такового (речь шла о принципиально новом формате жилья в Москве), но и в плане технического оснащения. Они возводились по инновационным технологиям, проектировались в самых актуальных архитектурных стилях. Так, именно в доходном доме был установлен первый в Москве лифт – это было здание на Рождественском бульваре, построенное в 1904 году, и принадлежавшее предпринимателю Силуанову.
Среди некоторых известных сохранившихся доходных домов Москвы:
- Дом страхового общества «Россия» на Сретенском бульваре;
- Доходный дом Вильнера-Калиновского в Большом Афанасьевском переулке;
- Доходный дом Ечкина на Арбате;
- Доходный дом В.И. Фирсановой на улице Неглинная;
- Доходный дом И. П. Исакова на улице Пречистенка;
- Доходный дом нач. 19 века на улице Большая Никитская.
Появление доходных домов в России: для кого и зачем — Статьи — Дом на природе
Сокровища архитектуры и прогрессивный метод заработка
К началу ХХ века в Санкт-Петербурге около 80% домов принадлежали к числу так называемых доходных. Название «доходный дом» говорит само за себя. Главное предназначение этого дома — получение выручки от сдачи квартир в аренду. Only business, как говорится, но в Санкт-Петербурге хозяевам и приглашенным ими архитекторам удавалось создавать настоящие шедевры даже для таких прозаических целей.
Какой типаж!
Доходный дом представлял собой многоквартирный дом, предназначенный для сдачи в аренду, и его архитектура чаще всего была изначально ориентирована именно на эту цель. На фоне бурного развития науки и промышленности, роста крупных городов идея доходных домов представлялась наиболее удачной, так как позволяла обладателям капитала вложить его в прибыльное дело, а желающим поселиться в крупном городе предоставляла возможность жить максимально комфортно с разумными затратами.
Дома, разумеется, различались по уровню комфорта и внутренней планировке, но чаще всего строились по единому принципу — лестничному, коридорному или галерейному — в зависимости от того, как располагались квартиры внутри здания. Наиболее комфортабельные квартиры размещались на средних этажах, верхние и нижнее занимали люди победнее.
Шедевры архитектуры и плоды прогресса
Некоторые доходные дома, например, доходный дом Полежаева в Петербурге на Новгородской улице, стали настоящими образцами технического прогресса.
Этот дом, построенный более ста лет назад, был для своего времени настоящим олицетворением прогресса. Краеведы утверждают, что он был полностью газифицирован, оснащен паровым отоплением и лифтами, в каждой квартире имелась большая кухня и подсобные помещения, а в отделке помещений использовались знаменитая метлахская плитка, которая устилает не один квадратный километр по всему миру, и паркетная доска из качественного дерева.
В ванных комнатах этого дома были установлены изящные ванны «на львиных лапах», к которым сейчас вновь обращаются дизайнеры интерьеров. Такой размах не был свойственен для доходных домов, хозяева которых обычно не заинтересованы в создании дорогостоящих удобств для арендаторов. Проектируя дом, архитектор не в последнюю очередь думал об инсоляции. Прекрасно продуманная система внутренних дворов, больших окон, лестничных площадок и переходов позволяла использовать для освещения редкие, и оттого ещё более ценные лучи петербургского солнца.
«Полежаевский дом» уникален от фундамента до мансарды. Строго говоря, это даже не дом, а целый квартал в стиле ар-нуво, щедро украшенный изящными башенками, шпилями, барельефами и балкончиками. Ар-нуво, черпающий вдохновение из других стилей, щедро сдобренный романтическими мотивами. Средневековая суровость в нём сочетается с воздушностью, а двухцветный фасад даже в самый пасмурный день выделяет дом из окружающего пейзажа.
Крах инженера Перцова
Доходный дом Перцова — шедевр ар-нуво, украшенный богатой лепниной на Лиговском проспекте, может служить ярким примером провала при строительстве доходного дома. Выбирая доходное место, владелец и архитектор не задумались о близости Николаевского (ныне Московского) вокзала и, как следствие, постоянном шуме и суете от пассажиров, паровозов и извозчиков. Дом никогда не бывал заселен полностью, и его владелец нес колоссальные убытки.
Вспоминая прошлое
Удивительно, но буквально несколько лет назад власти крупных российских городов задумались о возвращении доходных домов. С экономической точки зрения такие проекты приносят доход не только домовладельцам, но и государству за счет крупных прозрачных налоговых выплат. Кроме того, в доходном доме ведется учет и наблюдение, регулярно проводится косметический ремонт, и это помогает решить вопросы безопасности и удобства пребывания жильцов.
Доходные дома — прибыльная ниша
Доходные дома имеют высокую популярность в Европе, однако почти не представлены в Украине. Впрочем, активное развитие рынка жилой недвижимости в нашей стране, в частности в Киеве, с одной стороны, увеличивает конкуренцию среди девелоперов, с другой — запросы покупателей, а следовательно требует внедрения новых решений. Одним из них может стать формат доходных домов.
ОСОБЕННОСТИ ФОРМАТАОбычно доходный дом — это объект недвижимости, которым руководит специализированная компания, обеспечивающая сдачу в аренду квартир, владельцами которых могут быть как частные инвесторы, так и девелопер проекта. Доходы от сдачи жилья распределяются между всеми собственниками пропорционально, что гарантирует им определенный уровень доходности. Преимуществом формата доходного дома, по мнению Романа Герасимчука, директора консалтинговой компании City Development Solutions, является централизованное управление всеми бизнес-процессами, строгая форма отчетности и возможные гарантии от руководящей организации.
Несовершенство законодательной базы, теневой рынок аренды, недостаточное количество качественных управляющих компаний с опытом, недостаток знаний о формате доходных домов — факторы, сдерживающие развитие этой ниши в Украине.
От обычной аренды квартир доходные дома с точки зрения владельца отличаются распределением функций. Фактически, все обязанности по управлению объектом выполняет управляющая компания, хотя условия сотрудничества с ней могут отличаться. С точки зрения арендатора, доходный дом ближе к апарт-отелю благодаря наличию кухни и дополнительных сервисов. Это позволяет рассматривать такую недвижимость как вариант и для краткосрочного, так и для долгосрочного проживания. Преимуществом этого формата является наличие официального договора аренды.
Также отличается инвестиционная стратегия прибыли доходных домов от других типов арендной недвижимости. Так, если в апарт-отелях сочетается краткосрочное и долгосрочное проживание, то в прибыльных домах, как правило, является или только долгосрочное, или только краткосрочное, ориентированное преимущественно на иностранных туристов. Именно поэтому, как считают специалисты, для такого жилья важна связь с локальной культурой и погружением в жизни города. В целом же для проекта арендного бизнеса на первом месте стоят такие характеристики, как локация, транспортная развязка, архитектурные и дизайнерские решения.
УКРАИНСКИЕ КЕЙСЫ
Такие объекты, как доходные дома, реализуются как путем нового строительства, так и на базе исторического жилого фонда, с реконструкцией и созданием обслуживающей организации. В девелоперской компании «НЕСТ» убеждены, что такие проекты помогают сохранить культурную идентичность и уникальность города. «Благодаря профессиональному девелопменту и управлению исторический объект содержится в хорошем состоянии. При этом для жителей доходные дома предоставляют качественные условия жизни», — говорит Илья Величко, коммерческий директор компании «НЕСТ». Однако это все же характерно для зарубежных рынков. В Украине, например, такое предложение почти полностью отсутствует. В частности из-за этого, как отмечает Илья Величко, крупные международные институциональные фонды, которые профессионально управляют десятками тысяч прибыльных апартаментов в мире, не могут зайти на наш рынок.
Сама же компания «НЕСТ» уже много лет имеет в своем портфеле проект доходного дома по ул. Пушкинской в Киеве с рабочим названием «Усадьба Михельсона», который предусматривает реконструкцию исторической усадьбы Фридриха Михельсона. Кроме того, девелопер разработал новый проект доходного дома на пересечении улицы Стрелецкой и Георгиевского переулка, а именно регенерацию исторической среды квартала с реконструкцией существующей застройки и восстановлением здания Георгия Нарбута под объект жилищно-гражданского назначения. Впрочем, компания отмечает, что реализация таких проектов имеет ряд трудностей: затягивание сроков через бюрократические вопросы, отсутствие банковского финансирования прибыльных домов (так девелопер, в частности, готов рассматривать привлечение стратегических инвесторов), а также отсутствие культуры потребления такого продукта в Украине. «Культура потребления арендного жилья финансово обеспеченными украинцами отсутствует. Поэтому этот продукт ориентирован преимущественно на экспатов. Однако я считаю, что со временем, когда люди поймут, что такое хорошее арендное жилье для состоятельного человека с наличием сервиса, как в пятизвездочном отеле, то они будут выбирать именно этот вариант», — отметил Илья Величко.
Заявления девелоперов по реализации проектов доходных домов на столичном рынке звучали не раз, но большая часть из них в конце концов была реализована, как обычные многоквартирные комплексы, констатируют в компании City Development Solutions. Один из примеров — ЖК «Elysium». Концепция проекта, которую разрабатывала компания Kiev Standard real estate boutique, предусматривала продажу квартир инвесторам с последующей централизованной сдачей в аренду через доверительное управление. «Его целевой аудиторией на тот момент были пакетные инвесторы, которых интересовала покупка от двух-трех лотов. Для них первоочередным требованием была юридическая чистота проекта. Окончание срока договора аренды участка при строительстве стало основной причиной отказа инвесторов от сделок, что и привело к остановке проекта доходного дома», — пояснил Олег Перегинець, управляющий партнер Kiev Standard real estate boutique. Как следствие, квартиры были проданы физическим лицам, как в обычном жилом комплексе.
По словам Олега Перегинца, единственным реальным примером доходного дома с выдержанной концепцией формата, а именно сдача в аренду всех квартир от единственного владельца, является клубный дом RESIDENCE BOTANIQUE по ул. Льва Толстого в Киеве. Это историческое здание 1855; после реконструкции, которая закончилась в 2019 году, она вмещает 14 квартир площадью 169-253 м2. Сдачей в аренду в объекте занимается Kiev Standard real estate boutique. Кроме того, компания выступила консультантом жилого комплекса бизнес-класса на пересечении улиц Казимира Малевича и Антоновича в Киеве, строительство которого находится на финальном этапе. Объект содержит 600 квартир, все они будут сдаваться в аренду непосредственно от девелопера.
Важным фактором для становления сектора доходных домов стало бы внедрение необходимых архитектурно-строительных норм, которые формализировали такой тип недвижимости, определили требования и ограничения к его строительству.
Примером доходного дома в классе комфорт является киевский ЖК Standard One (SI) по ул. Васильковской от девелоперской компании KDD Ukraine. В этом проекте квартиры-студии с базовой комплектацией (отделка, мебель, основная техника) предлагаются на продажу как готовый бизнес для инвесторов, то есть для последующей сдачи в аренду, или для собственного проживания. По данным девелопера доля инвестиционных покупок в ЖК Standard One составляет 62%, остальные 38% покупали для собственного проживания. Жилой комплекс имеет общую площадь 25 000 м2; два первых этажа отведены под инфраструктуру для жителей, где расположены кафе, рестораны, общественное пространство, стоматология, а также в ближайшее время откроются супермаркет, прачечная и спортзал. «Проект S1 — это украинский ответ на мировой тренд. В Европе, например, доля арендных апартаментов среди новостроек достигает 60-70%», — говорят в Standard One.
В рамках проекта Standard One создана собственная руководящая организация в партнерстве с израильской компанией, которая будет обслуживать все последующие объекты девелопера. Она берет на себя полное управление недвижимостью, ищет арендаторов, составляет договоры, оформляет ключи доступа, сдает и обслуживает квартиры.
Следует отметить, что компания решила не останавливаться на одном объекте и уже запланировала создать сеть доходных домов не только в Киеве. Сейчас известно, что девелопер ведет строительство апарт-отеля Standard One Terminal по ул. Ползунова в столице.
Кроме того, в городе реализуется еще один проект в формате доходного дома — Be The One по ул. Василия Стуса.
НЕПРОСТАЯ ЗАДАЧА
Подсчитать и спрогнозировать окупаемость такого бизнеса, как доходный дом, сложно. На фоне неработающего фондового рынка, нестабильной национальной валюты и недоверия к банковскому сектору в Украине, недвижимость, по-прежнему остается самым популярным и понятным инструментом среди частных инвесторов для сохранения и приумножения капитала. Однако они предпочитают привычной уже покупке квартир для последующей сдачи в аренду. А вот покупка квартир или апартаментов в доходных домах пока мало распространена. Поскольку в нашей стране найти примеры именно такого работающего бизнеса сложно, то и прогноз успешности проектов достаточно условный. И, как следствие, такая ниша в Украине пока непонятна для банковского сектора, а значит, эти учреждения пока не готовы к ее финансированию.
В общем, уровень доходности инвестиций в недвижимость с целью сдачи в аренду зависит от нескольких факторов. Например, от размера стартовой инвестиции, от концепции самого проекта: расположения, класса, масштаба и тому подобное. Средний срок окупаемости инвестиций в доходный дом оценивается в 10-12 лет, однако удачно расположенный объект бизнес-класса может окупиться и за 8 лет — считают в City Development Solutions. А вот по оценкам Kiev Standard real estate boutique, окупаемость таких проектов может составлять от 7 до 12 лет в зависимости от локации, масштабов, инфраструктуры и базовых инвестиций.
Важным будет и то, на каком этапе строительства осуществлена инвестиция. Второй момент — с какой целью был вложен капитал: для дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду. Например, покупая на раннем этапе квартиру-студию в Standard One инвестор мог получить дополнительный доход от перепродажи в размере около 15% годовых — утверждают представители ЖК. А вот стоимость 1-комнатной квартиры на старте проекта составляла от $32 000, а после введения в эксплуатацию ее цена выросла до $65-70 тысяч.
Цена аренды квартиры в доходном доме зависит от многих факторов: локации, класса жилья, комплектации помещения, даже вида из окна. Например, в RESIDENCE BOTANIQUE стоимость проживания в апартаментах варьируется от $3700 до $5000 в месяц, при этом они предоставляются только в долгосрочную аренду непосредственно от владельца. В ЖК Standard One проживания в 1-комнатной квартире в среднем составляет $450-550 в месяц, в 2-комнатной — $680-700, в 3-комнатной — $850-890. Минимальный срок аренды в этом проекте — шесть месяцев. «Это сделано для того, чтобы не было посуточной аренды. Нам важно, прежде всего, чтобы в комплексе была безопасность», — говорят в Standard One.
Учитывая имеющееся на рынке предложение, ставки в доходных домах немного выше, чем аренда у частного лица в пересчете на 1 м2, говорят в City Development Solutions. Так, по данным компании если долгосрочная аренда 1-комнатной квартиры в киевской новостройке класса комфорт обойдется в $12-14 / м2 / месяц, то в доходном доме придется заплатить от $16 / м2 / месяц и выше. «Однако благодаря оптимизированной площади квартир, общая арендная сумма за месяц не сильно отличаться от среднерыночных показателей», — добавляет Роман Герасимчук.
ПОДВОДНЫЕ КАМНИ
Игроки рынка перечисляют ряд факторов, которые ограничивают развитие этой ниши в Украине:
- несовершенство законодательной базы, регулирующая деятельность этой нише и обеспечивающая юридическую безопасность и арендаторам, и арендодателям;
- теневой рынок аренды;
- недостаточное количество качественных управляющих компаний с опытом;
- недостаток знаний о формате доходных домов, страх инвесторов, отсутствие критического количества успешных примеров.
В этот перечень Олег Перегинец также относит отсутствие сформированного рынка услуг facility management с функцией доверительного управления.
Поэтому, решение этих проблемных вопросов могло бы способствовать более активному развитию сектора доходных домов в Украине.
Важным фактором для дальнейшего становлениия этой сферы, по мнению Романа стало, стало бы внедрение необходимых архитектурно-строительных норм, которые бы формализировали доходные дома как тип недвижимости, определили требования и ограничения к их строительству и, в итоге, дали бы девелоперам возможность с большими гарантиями просчитывать доходность таких проектов. Кроме того, на нашем рынке практически не заключаются долгосрочные договоры аренды жилья (на пять и более лет), а именно они, как утверждает Роман Герасимчук, могли бы обеспечить стабильную доходность и уверенность в окупаемости проекта.
Также повысить привлекательность этого сегмента, по мнению Ильи Величко, смогут запуск банковского кредитования с приемлемым уровнем ставок (3-4%) и упрощение согласований при получении земельных наделов.
ПЕРСПЕКТИВЫИз-за большого объема предложений на рынке аренды жилья, начинать девелопмент прибыльных проектов в Украине может быть рискованно — считает Роман Герасимчук.
К тому же, в основном проживание в арендованном жилье является вынужденным временным шагом для украинцев, и при первой возможности они пытаются приобрести собственный дом. «При этом по мере развития нашого общества в целом и рынка аренды жилья в чатснсоти уровень спроса на безопасное жилье с прозрачными условиями аренды будет расти, — прогнозирует Роман Герасимчук. — Кроме того, в секторе аренды жилья достаточно высокий спрос со стороны иностранцев. Поэтому предпосылки для развития прибыльных проектов, безусловно, есть». По данимы City Development Solutions, доходные дома в сегменте комфорт и выше являются наиболее перспективными для киевского рынка.
«Доходные дома — это будущее. Мы считаем, что через 3-5 лет их доля на рынке недвижимости Украины значительно увеличится», — прогнозируют в Standard One.
рынок аренды жилья в 19-м веке
Квартиры в доходных домах сдавались в аренду. Впервые такой тип жилья появился в Петербурге в 18-м веке. В 1714 году Пётр I издал указ о возведении в северной столице «образцовых» домов. В противовес деревянной Москве в Петербурге началось строительство каменных кирпичных зданий. Это были типовые застройки, разработанные по проекту архитектора Доменико Трезини для обеспеченных людей. Наиболее крупные из них позже стали доходными домами.
Расцвет строительства такого типа жилья пришёлся на 19-й век. Востребованность доходных домов в этот период объясняется увеличением численности городского населения. Развитие науки, появление новых учебных заведений, урбанизация привели к тому, что в город переезжали банкиры, студенты, преподаватели и рабочие. Они не могли купить роскошный особняк в центре, поэтому снимали квартиру, комнату или койку. К концу 19-го века съёмное жильё стало востребовано и среди высших кругов общества. На смену усадьбам и особнякам пришли многокомнатные квартиры в аренду в бельэтаже или на втором этаже.
Парадная доходного дома Ю. Б. Бака. (droogie.ru)
Окна многоэтажных доходных домов выходят на две стороны — во двор и на улицу. Так получается двойная анфилада комнат. Со стороны улицы располагались парадные комнаты для приёма гостей, со стороны двора — спальни. Коридора не предусматривалось. Планировка пространства в доходных домах была свободной, как и функции помещений в них. Такие дома являли собой и жилищные комплексы, и хозяйственно-бытовые. В них нередко располагались магазины. Несмотря на гибкость внутреннего пространства зданий, их структура была достаточно чётко определена. Практичный и функциональный доходный дом должен был соответствовать архитектурному массиву города. Фасад здания представлял собой самоценную категорию архитектурного творчества. Остальная часть дома и внутренние дворы как бы не задействованы в формировании общего облика, поэтому наибольшее внимание архитекторы сосредотачивали на лицевом фасаде.
Планировка дома П. А. Жевержеева в Санкт-Петербурге. (журнал «Зодчий», 1904 год)
В доходных домах жили многие представители творческой интеллигенции. Михаил Булгаков с женой Татьяной Лаппа снимал квартиру в доме купца Пигита на Большой Садовой улице в Москве. Соседи писателя стали прототипами героев романа «Мастер и Маргарита», а квартира № 50 этого дома прославилась в качестве «нехорошей квартиры».
Дверь в «нехорошую квартиру» в доме купца Пигита. (m-bulgakov.ru)
Фёдор Достоевский, проигрывая в карты и увеличивая свои долги, постоянно менял место жительства. Он искал квартиры подешевле. В доходном доме на Казначейской улице автор задумал и написал романы «Игрок» и «Преступление и наказание». Повествование обоих произведений разворачивается неподалёку от этого здания. Получается, что Раскольников и Сонечка Мармеладова жили почти по соседству с писателем. Хозяин дома на Казначейской вдохновил Достоевского на создание образа купца Самсонова из «Братьев Карамазовых».
Доходный дом купца Шешкова в Москве в своё время приютил многих известных людей. Здесь снимал жильё Антон Чехов. К нему в гости приходили Лев Толстой, Иван Бунин, Владимир Гиляровский. Тут жил архитектор Николай Жерихов — автор проектов доходных домов в престижных районах Москвы. Квартировался тут и Николай Даль — известный врач-психиатр, которого посещали Фёдор Шаляпин, Константин Станиславский, Михаил Врубель и Сергей Рахманинов. Композитор посвятил врачу второй концерт для фортепиано с оркестром в благодарность за излечение от депрессии.
Доходные дома часто проектировались известными архитекторами и выделялись на фоне остальных фасадов города. Таким, например, является дом Лидваля в Петербурге. Это первая работа архитектора, который впоследствии стал одним из самых модных и востребованных мастеров 20-го века. Здание выполнено в стиле северный модерн. Окна украшали алмазные грани, ярко переливающиеся на солнце. Богатый декор обрамлял элементы дома, разные по форме окна создавали интересный ансамбль. Дом не симметричен, эркеры не повторяют друг друга. Художник Петров-Водкин жил в этом здании в 1909 году. Здесь он начал писать свою картину «Сон», которая позже сделала из него сенсацию в мире искусства.
Доходный дом Лидваля. (saint-petersburg.com)
Доходный дом Никонова представляет образец нечасто встречающегося в Петербурге псевдорусского стиля. Здание известно местным жителям под названием «Дом-пряник». Его фасад изобилует старорусскими мотивами и изразцами. Архитектор Никонов больше всего любил именно неорусский стиль. После того, как его исключили из Академии художеств, он самостоятельно освоил архитектурное дело и стал известнейшим мастером рубежа 19−20 вв.
Доходный дом Н. Н. Никонова. (piterzavtra.ru)
Доходный дом в Москве, расположенный на пересечении Новгородской и Старорусской улиц, был построен в 1915 году для купца Полежаева. В здании семь этажей, украшенных башенками и декором в стиле модерн. Купец расположил дом в промышленной части Москвы с перспективой развития города, и сегодня оно находится практически в центре. В 2005 году в этом здании был снят сериал «Мастер и Маргарита».
Доходный дом А. С. Хренова. (fotostrana.ru)
После Октябрьской революции квартиры в доходных домах стали коммунальными. У многих зданий появились надстройки, которые заметно отличаются от основного фасада дома по дизайну и архитектуре. Сегодня недвижимость в бывших доходных домах также сдаётся в аренду владельцем квартиры или продаётся частникам. Одна из самых серьёзных проблем — отсутствие ремонта. Многие здания буквально рассыпаются, как, например, дом архитектора Хренова на Таврической улице в Петербурге. С них отваливается штукатурка и декоративные элементы, парадные приходят в негодность. Витражи бьют, старинные печи раскрашивают баллончиками или вовсе разрушают.
многоквартирных домов | Encyclopedia.com
ТРЕБОВАНИЯ. Закон о многоквартирных домах Нью-Йорка 1867 года определил многоквартирный дом как любое арендованное или сдаваемое в аренду жилище, в котором проживало более трех независимых семей. Многоквартирные дома были сначала построены для размещения волн иммигрантов, прибывших в Соединенные Штаты в 1840-х и 1850-х годах, и они представляли собой основную форму городского жилья для рабочего класса до Нового курса.
Типичный многоквартирный дом был от пяти до шести этажей, с четырьмя квартирами на каждом этаже.Чтобы максимально увеличить количество арендаторов, строители тратили мало места. Ранние многоквартирные дома могли занимать до 90 процентов их участков, оставляя за зданием мало места для уборных и водяных насосов, а также мало вентиляции, света или уединения внутри многоквартирного дома. С большой большой семьей и постоянными жильцами, которые помогают платить за аренду, которая в противном случае могла бы съесть более половины дохода семьи, многоквартирная квартира могла вместить от десяти до двенадцати человек одновременно. Эти жители многоквартирного дома также часто работали в здании, занимаясь скручиванием сигар и пошивом одежды.
С самого начала реформаторы критиковали жилищные условия. В Нью-Йорке первые попытки реформирования включали противопожарные меры, создание Департамента обследования и инспекции зданий в 1862 году и основание Столичного совета здравоохранения в 1866 году. Между тем количество городских многоквартирных домов росло.
переполненных: к 1864 году примерно 480 400 из более чем 700 000 жителей Нью-Йорка жили примерно в 15 300 многоквартирных домах.
Штат Нью-Йорк принял 14 мая 1867 года Закон о многоквартирных домах, первый в стране закон о всеобъемлющей жилищной реформе.Он установил первые стандарты минимального размера комнаты, вентиляции и санитарии. Требовались пожарные лестницы и по крайней мере один туалет или уборная (обычно снаружи) на каждые двадцать жителей. Однако исполнение было слабым.
Поправка 1879 года к законодательству 1867 года требовала большего открытого пространства на строительном участке и предусматривала, что все многоквартирные дома выходят на улицу, задний двор или вентиляционную шахту. Эта мера была разработана для улучшения вентиляции и борьбы с болезнями, такими как туберкулез, которые разоряют многоквартирные дома.Чтобы соответствовать стандартам закона 1879 года, строители спроектировали «многоквартирный дом с гантелями» с узкими воздушными валами с каждой стороны, чтобы создать форму гантели сверху. Несмотря на несколько лучшую противопожарную защиту и вентиляцию, реформаторы атаковали эти здания как лишь ограниченное улучшение существующих условий.
В 1890 году книга Джейкоба Рииса «Как живет другая половина» сплотила реформаторов среднего класса на благо улучшения жизни в многоквартирных домах. Его фотографии и очерки привлекли внимание к здоровью и жилищным проблемам многоквартирных домов.
Самым важным законом штата Нью-Йорк, направленным на улучшение ухудшающихся жилищных условий, был Закон о многоквартирных домах 1901 года, которому способствовал конкурс дизайна и выставка, проведенная Обществом благотворительных организаций в 1900 году. К тому времени Нижний Ист-Сайд города был домом для самые густонаселенные здания на земле. В десятом приходе этого района проживало 69 944 человека, примерно 665 человек на акр.
Законодательство 1901 года, против которого выступают представители отрасли недвижимости на том основании, что оно не поощряет новое строительство, улучшенные многоквартирные дома.Закон требовал лучшего освещения и противопожарной защиты. Самое главное, потребовалось заменить туалеты на внутренние туалеты, подключенные к городской канализации, с одним туалетом на каждые две квартиры.
Начиная с эпохи Нового курса, стратегии реформаторов изменились. Опираясь на традицию «образцовых многоквартирных домов» и новый интерес правительства к жилищному строительству, реформаторы разработали проекты государственного жилья. В их планах особое внимание уделялось открытому пространству, так же как предыдущее поколение приняло законы, обеспечивающие больше света и свежего воздуха для городских семей рабочего класса.Однако навязываемые стандарты часто создавали новые проблемы. Закрытие зданий и расчистка трущоб привели к перемещению многих семей рабочего класса, в то время как новое многоэтажное государственное жилье часто становилось жертвой сегрегации и пренебрежения. Хотя реформаторы продолжали атаковать условия жизни рабочего класса, социальное давление привело к возникновению многих проблем, связанных с бедностью и перенаселенностью.
БИБЛИОГРАФИЯ
Бауман, Джон Ф., Роджер Байлз и Кристин М. Сильвиан. От многоквартирных домов до домов Тейлора: в поисках городской жилищной политики в Америке двадцатого века. Университетский парк: Издательство Государственного университета Пенсильвании, 2000.
Дэй, Джаред Н. Городские замки: многоквартирные дома и активность арендодателей в Нью-Йорке, 1890–1943. New York: Columbia University Press, 1999.
Ford, James. Трущобы и жилье, с особым упором на город Нью-Йорк: история, условия, правила. Кембридж, Массачусетс: Издательство Гарвардского университета, 1936.
Холл, Питер. Города будущего: интеллектуальная история городского планирования и дизайна в двадцатом веке. Нью-Йорк: Блэквелл, 1988.
Музей многоквартирных домов Нижнего Ист-Сайда. Домашняя страница http://www.tenement.org.
Плунц, Ричард. История жилья в Нью-Йорке. New York: Columbia University Press, 1990.
Riis, Jacob. Как живет другая половина: исследования среди многоквартирных домов Нью-Йорка. Нью-Йорк: Скрибнерс, 1890.
Марк Ладов
См. Также Бедность ; Общественное здравоохранение ; Урбанизация и об.9: В трущобах .
25 захватывающих фотографий из жизни в многоквартирных домах Нью-Йорка
Эти потрясающие факты и фотографии показывают, насколько тяжелой была жизнь иммигрантам, живущим в многоквартирных домах Нью-Йорка столетие назад.
В конце 19-го и начале 20-го веков Нью-Йорк наполнялся волной за волной европейских иммигрантов, и многие из них жили в многоквартирных домах.
Эти многоквартирные дома, как определено Законодательным собранием штата Нью-Йорк в 1867 году, представляли собой «любое здание… которое сдается… как дом для более чем трех семей, живущих независимо друг от друга и самостоятельно готовящих пищу в помещениях.”
Эти многоквартирные дома возникли по необходимости. Когда европейские иммигранты хлынули в город в поисках лучшей жизни, домовладельцы превратили односемейные квартиры в многокомнатные квартиры. За десять долларов в месяц до семи человек могли жить на пространстве площадью около 325 квадратных футов — размером с половину вагона метро.
К 1900 году около 2,3 миллиона человек (две трети населения Нью-Йорка в то время) жили в многоквартирных домах, в основном в районе Нижнего Ист-Сайда Манхэттена.
Условия в этих зданиях, мягко говоря, плохие:
1 из 26
Книга Джейкоба Рииса Как живет другая половина задокументировала жизнь жителей многоквартирных домов. Журналист Риис сообщил, что иногда 12 взрослых спят в помещении шириной всего 13 футов, а уровень детской смертности вырос до одного из десяти.
2 из 26
Прачечная висит над матерью, держащей своего ребенка, рядом с некоторыми пристройками и брошенным трехколесным велосипедом за многоквартирным домом в Нью-Йорке.
3 из 26
На этой фотографии, сделанной, вероятно, в 1937 году инспектором Департамента многоквартирных домов Нью-Йорка, женщина позирует в своей гостиной. Согласно NYPL Digital Collections, газета, лежащая на столе, объявляет о смерти Джона Д. Рокфеллера-старшего.
4 из 26
Пожарная лестница многоквартирного дома. Закон штата Нью-Йорк о многоквартирных домах 1901 года требовал, чтобы многоквартирные дома включали меры защиты от пожаров, в том числе пожарные лестницы.
5 из 26
Примерно в 1934 году дети проходят мимо пустого участка возле деревянного каркасного многоквартирного дома с заколоченными окнами.
6 из 26
Темная, грязная спальня в многоквартирном доме этого человека также является его кухней.
7 из 26
Уютный вид изнутри спальни жильца многоквартирного дома.
8 из 26
Многоквартирные дома представляли собой казармы, разделенные на помещения, которые вряд ли могли вместить одного человека, но обычно вмещали до 12 человек.
9 из 26
Женщина и ребенок улыбаются в камеру во дворе многоквартирного дома, где выстроились флигели.Закон о многоквартирных домах 1867 года требовал, чтобы в многоквартирных домах на каждые 20 проживающих в многоквартирных домах имелась одна пристройка.
10 из 26
Женщина стоит перед дверью спальни многоквартирного дома. Фотографии ее семьи видны на ее комоде.
11 из 26
Заброшенный ледяной вагон превратил это многоквартирное здание в свалку.
12 из 26
Инспектор Департамента многоквартирных домов города Нью-Йорка фотографирует мать и двух ее детей.
13 из 26
Мальчик стоит перед прачечной Paramount, на первом этаже многоквартирного дома Верхнего Вест-Сайда.
14 из 26
Флигели на заднем дворе многоквартирного дома.
15 из 26
Женщины собираются вокруг детей, играющих среди груды тряпок на заднем дворе многоквартирного дома.Арендодатели обвиняли жильцов в ужасном состоянии домов в «грязных привычках».
16 из 26
Тесная кухня многоквартирного дома Маленькая Италия.
17 из 26
Инспектор Департамента жилищного строительства г. Нью-Йорка делает записи на пустом дворе. Подобные инспекторы отвечали на жалобы жителей на условия в их комнатах.
18 из 26
Босоножки стирают белье на заднем дворе своего многоквартирного дома.
19 из 26
Мужчина стоит на крыльце многоквартирного дома, вероятно, в Бронксе.
20 из 26
Мужчина держит свечу в захламленном подвале многоквартирного дома.
21 из 26
Вид полуразрушенного многоквартирного дома сзади.
22 из 26
Мужчина улыбается из кухни своего многоквартирного дома.
23 из 26
Мальчик позирует фотографу на заднем дворе своего многоквартирного дома.
24 из 26
Прачечная развевается на ветру за этим рядом многоквартирных домов.
25 из 26
Молодая девушка присматривает за своим больным отцом в их многоквартирном доме в Нью-Йорке.Болезнь легко распространяется в многоквартирных домах; эпидемия холеры 1849 года унесла жизни 5000 человек, многие из которых были иммигрантами из бедных семей.
26 из 26
Нравится эта галерея?
Поделиться:
25 захватывающих фотографий из жизни в многоквартирных домах Нью-Йорка
В то время как внешние характеристики среднего многоквартирного дома могли легко вызвать у вас клаустрофобию (большинство из них были всего лишь 25 футов в ширину и 100 футов в длину), их интерьеры были такими же неприятными.В первоначальных многоквартирных домах не было туалетов, душевых, ванн и даже проточной воды. Единственный кран на заднем дворе давал жильцам дома всю воду для приготовления пищи, стирки и уборки.
Закон штата Нью-Йорк о многоквартирных домах 1867 года, первая попытка реформирования условий многоквартирных домов, требовал, чтобы в многоквартирных домах было по одной уборной на каждые 20 жителей. Но никто не соблюдал эти правила. Часто вместо того, чтобы спуститься на задний двор, жители выбрасывали мусор из ночных горшков из окон.
Спальни часто были отрезаны от свежего воздуха, вентиляции и света. Соедините это с тем фактом, что в большинстве квартир были печи на угле, которые подавляли жителей дымом и почернели стены, и люди, живущие в них, были обречены на жизнь внутри того, что фактически было пещерами.
Закон о многоквартирных домах 1901 года отменил строгие правила и учредил Департамент многоквартирных домов для проверки и соблюдения новых строительных норм. Теперь домовладельцы должны были установить по крайней мере одно окно в спальне и ванную комнату в квартире.
Но печально известная скупость помещиков многоквартирных домов все еще упорно боролась против этих реформ. Например, домовладельцы отказались от одного дорогостоящего положения, которое требовало наличия в помещениях воздушного вала, и в конечном итоге пошло на компромисс, установив одно окно во внутренних помещениях.
К 1904 году домовладельцы должны были установить туалеты в многоквартирных домах. Но до 1918 года не было законов, требующих даже электричества в квартирах.
В 1936 году Нью-Йорк представил свой первый проект государственного жилья, и эра многоквартирных домов официально закончилась.Но убожество, которое пережили иммигранты, пытаясь построить новую жизнь, увековечено на запоминающихся фотографиях, которые сохранились по сей день.
Все фотографии взяты из Нью-Йоркской публичной библиотеки.
Затем взгляните на несколько поразительных фотографий иммиграционной службы острова Эллис, которые точно показывают, какие люди вскоре будут заселять многоквартирные дома Нью-Йорка. Затем прочитайте Кровавый угол, место в самом центре жилой зоны Нью-Йорка, которое также стало самой смертоносной улицей в истории Соединенных Штатов.
Многоквартирный дом
Что такое многоквартирный дом?
Под многоквартирным домом понимается любое многоквартирное жилое здание, сдаваемое в аренду. Однако в США это обычно ассоциируется с сообществами с низким доходом и переполненными, запущенными или низкокачественными условиями жизни. Многоквартирные дома возникли во времена роста промышленной революции и внезапного притока людей, переезжающих в города, но сегодня они могут ассоциироваться с трущобами, жильем в центре города или проектами жилья для малоимущих.
Ключевые выводы
- Многоквартирный дом обычно относится к жилым единицам с низким доходом, которые характеризуются высокой заполняемостью и условиями ниже среднего.
- Многоквартирные дома впервые возникли во время промышленной революции в США и Европе, когда бедняки из страны устремились в города в поисках работы на фабриках и нуждались в жилье.
- Многоквартирные дома характеризуются тем, что многие люди живут под одной крышей в ужасных условиях.
Общие сведения о многоквартирных домах
Слово «многоквартирный дом» исторически означало любой тип постоянной жилой недвижимости, используемой для сдачи в аренду. Это может относиться к домам, земле и другим постройкам, а также к правам, закрепленным за этой собственностью. В Шотландии это слово все еще используется в основном таким образом, особенно когда речь идет о многоквартирном здании. Это слово также используется в некоторых юридических целях. Например, «доминирующий многоквартирный дом» — это поместье, на которое распространяется сервитут, а «обслуживаемый многоквартирный дом» — это имение, на которое распространяется бремя сервитута.
Однако в США это слово стало преимущественно обозначать многолюдный ветхий многоквартирный дом для арендаторов с низкими доходами. В этом типе здания обычно есть много квартир под одной крышей, разделенных стенами, чтобы каждая семья могла уединиться. Договор аренды обычно включает договор, в котором указывается период, на который квартира будет сдана в аренду арендатору, и стоимость аренды имущества.
Эволюция многоквартирных домов
Во время промышленной революции было построено много многоквартирных домов для проживания семей рабочего класса, многие из которых переезжали в города для работы на производстве.Другие здания, такие как дома среднего класса или склады, были перепрофилированы под многоквартирные дома. Эти переделанные здания были известны как «лежбища», по названию скопления гнезд. В 1867 году законодательное собрание штата Нью-Йорк приняло Закон о многоквартирных домах, в котором под многоквартирным домом понималось любое здание, сдаваемое в аренду по крайней мере трем семьям, каждая из которых живет самостоятельно, но разделяет холлы, лестницы и дворы. В конце XIX века многоквартирные дома стали контрастировать с многоквартирными домами среднего класса.
Некоторые из самых известных многоквартирных домов существовали в Нижнем Ист-Сайде Манхэттена в девятнадцатом веке. Многие из них были трех- и четырехэтажными, переоборудованными в так называемые «железнодорожные квартиры», во многих комнатах не было окон. Эти здания были плохо отрегулированы и находились под постоянной угрозой обрушения или пожара. Коммунальные водопроводные краны и унитазы часто можно было найти в узких промежутках между многоквартирными домами. В отчете за 1865 год утверждалось, что 500 000 человек жили в многоквартирных домах.Многие из этих жителей были семьями иммигрантов.
Закон о многоквартирных домах 1901 года значительно улучшил жилищные условия, потребовав улучшения освещения и противопожарной защиты, а также потребовав замены уборных на внутренние туалеты, подключенные к городской канализации. В то время Нижний Ист-Сайд был одним из самых густонаселенных места на земле.
№ 2137 Жилые дома
Сегодня мы ищем доступное жилье.В Инженерный колледж Хьюстонского университета представляет серию статей о машины, которые заставляют нашу цивилизацию работать, и люди, чья изобретательность создала их.
Некоторые из вас, возможно, видели фильм Банды Нью-Йорка, о ужасная жизнь ирландских иммигрантов в нижнем Ист-Сайде Манхэттена до Гражданская война. Фильм был о том, как в ужасающей жизни разводилась бандитская война. условия этих трущоб, но это также наводило на мысль об ужасе самих условий жизни.
Большая часть этого жилья может быть описана общим термином многоквартирных домов, , что означает любое многоквартирное жилище. После Гражданской войны владельцы трущоб в многоквартирных домах условия были настолько плохи, что Нью-Йорк, наконец, предпринял реформы.
В результате получился более или менее стандартный многоквартирный дом, и это было огромным улучшением. Новые правила требовали таких вещей, как окна и вентиляционные шахты. я узнал, как планировались те потенциальные модели домов, когда пролистал 1894 год Журнал Скрибнера. Статья известного архитектора Эрнеста Флэгга, The New York Tenement-House Evil and Its Cure, — стандартный многоквартирный дом. планы этажей, и Flagg начинался со слов
Величайшим злом, которое когда-либо постигло Нью-Йорк, было разделение блоков на участки размером 25х100 футов.
многоквартирных домов теперь были спроектированы как модули, каждый из которых занимал один из этих участков, от края до края, за исключением десяти футов сзади. Многоквартирный дом был на четыре или пятиэтажный ряд модулей.Итак, давайте посмотрим на план этажа в модуле:
Полоса 25 на 90 была разделена пополам и разрезана на две части, чтобы сделать квартиры для четыре семьи. Те, что были впереди, имели две спальни, кухню и гостиную — двенадцать футов шириной и сорок футов длиной. Блоки сзади были похожи, только один спальная комната. Самые большие были чуть более 400 квадратных футов, маленькие — около 340. Четыре семьи делили два туалета и раковину в коридоре.
Правилатеперь требовали выемки два на сорок футов на каждой стороне модуля.Когда модули были помещены вместе, в результате образовалась шахта шириной четыре фута, в которую кухни вентилировались, и крохотный свет проникал внутрь. Также требуются правила окна для вентиляции, чтобы окно вашей спальни находилось в четырех футах от соседского в следующем модуле.
Логика этих зданий была достаточно ясной, но вы можете представить себе ужасы, которые они устроили. разводится через поколение. Они были темными, сырыми, переполненными ловушками для огня и болезней. Флэгг поддержал свой призыв к новым реформам, предложив более нестандартные конструкции с открытые дворы и больший доступ к свету.
Социальный реформатор конца XIX века Якоб Риис также писал страстно и эффективно о жилищной реформе. Так что появились лучшие многоквартирные дома. Современное жилое здание в Нью-Йорке проекты — это решение середины 20-го века той же жалкой проблемы подгонки предметов в коробку. Тем не менее, мы должны помнить, что бедность и теснота, как и архитектура, злодей, который преследует все большие города. Не заблуждайтесь, это ужасно быть призванным в ряды городской бедноты.
Я Джон Линхард из Хьюстонского университета, где нас интересуют изобретательные умы Работа.
(Музыкальная тема)Э. Флэгг, Зло в многоквартирном доме в Нью-Йорке и его лекарство. Журнал Скрибнера, Июль 1894 г., стр. 108-117. Это источник плана этажа модуля ниже.
Дж. А. Риис, Как живет другая половина: исследования среди многоквартирных домов Нью-Йорка. Ed. Сэм Басс Уорнер младший (Кембридж, Массачусетс: The Belknap Press of Harvard Univ. Press, 1970/1890).
Дж. А. Риис, Битва с трущобами. (Нью-Йорк: Macmillan Co., 1902 г.). Ист-Сайд изображение блока ниже взято из этого источника.
Краткую историю многоквартирных домов см .: http://www.tenement.org/encyclopedia/housing_tenements.htm
См. Также, Музей многоквартирных домов Нижнего Ист-Сайда: http://www.tenement.org/
Я благодарен Маргарет Калбертсон, главному библиотекарю Музея изящных искусств, Хьюстон, за ее важный совет.
Жилые дома и труд | Итальянский | Иммиграция и переселение в истории США | Учебные материалы в Библиотеке Конгресса | Библиотека Конгресса
Городская жизнь часто была полна опасностей для нового иммигранта, и жилье могло быть одной из самых больших опасностей. На рубеже веков более половины населения Нью-Йорка и большинство иммигрантов жили в многоквартирных домах, узких, малоэтажных многоквартирных домах, которые обычно были сильно переполнены их домовладельцами.Тесные, плохо освещенные, плохо вентилируемые и обычно без водопровода, многоквартирные дома были рассадниками паразитов и болезней и часто были охвачены холерой, тифом и туберкулезом. Журналист-расследователь Якоб Риис, сам датский иммигрант, развернул общественную кампанию по выявлению и искоренению эксплуататорского жилья, которому вынуждены были подвергаться новые иммигранты.
Дополнительную информацию о работах Якоба Рииса можно найти на онлайн-выставке: Якоб Риис: раскрытие «Как живет другая половина».
Для итальянцев такой образ жизни стал огромным шоком. В Италии многие сельские семьи спали в маленьких тесных домах; однако большую часть времени бодрствования они проводили вне дома, работая, общаясь и принимая пищу на открытом воздухе. В Нью-Йорке они оказались прикованными к клаустрофобии в помещении, используя одну и ту же маленькую комнату для еды, сна и даже работы. Значительный процент семей иммигрантов работали на дому, выполняя сдельных работ , то есть выполняя работу, оплачиваемую им по частям, такую как сшивание одежды или ручная сборка машин.В такой ситуации иммигрантка или ребенок могут целыми днями не видеть солнечного света.
Рабочие места иммигрантов могут быть такими же вредными для здоровья, как и их дома. Значительное число иммигрантов с юга Италии работали только фермерами и, таким образом, имели квалификацию только для неквалифицированного и более опасного городского труда. Многие итальянцы работали над муниципальными строительными проектами в растущем городе, рыли каналы, прокладывали мостовые и газовые линии, строили мосты и прокладывали туннели в системе метро Нью-Йорка.В 1890 году почти 90 процентов работников Департамента общественных работ Нью-Йорка были итальянскими иммигрантами.
Отнюдь не все итальянские иммигранты работали мрачно и опасно. Итальянцы нашли работу по всему городу во многих импровизированных ремеслах, которые долгое время были прибежищем для иммигрантов, таких как изготовление обуви, каменная кладка, бармены и парикмахерские. Некоторое время некоторые наблюдатели считали, что итальянцы управляют каждой тележкой продавца фруктов в городе. Однако для многих иммигрантов, особенно женщин и детей, работу можно было найти только в потогонных цехах, темных, небезопасных фабриках, которые возникли по всему Нью-Йорку.Когда в 1911 году на фабрике Triangle Shirtwaist вспыхнул пожар, в результате которого погибли 146 рабочих, почти половину жертв составили молодые итальянские женщины.
Многоквартирный дом | WTTW Чикаго
В девятнадцатом веке промышленная революция открыла новые возможности в городах Америки. Волны иммигрантов из Польши, Германии, Ирландии и других стран присоединились к мигрантам из сельской местности Америки, увеличивая городское население. В Нью-Йорке население выросло более чем в 50 раз за столетие — с 79000 в 1800 году до более чем 3.4 миллиона к 1900 году.
Наблюдайте за сегментом
С этими массовыми волнами новичков возникла серьезная жилищная проблема для городов. Слишком много людей и слишком мало места, что-то должно было уступить.
Так родились американские многоквартирные дома: узкие здания, обычно от пяти до семи этажей высотой и размером 25 на 100 футов, разделенные на квартиры площадью примерно 350 квадратных футов каждое. Переполненные здания решали проблему жилищного обеспечения, но часто создавали ужасные условия для жизни с недостатком естественного света, плохой вентиляцией и отсутствием водопровода.
Эксклюзивное веб-видео
Эти условия привлекли внимание социальных реформаторов, в том числе журналиста и фотографа Якоба Рииса, который задокументировал их в книге « Как живет другая половина ». В этой разоблачительной фотожурналистике многоквартирные дома описывались как «уродливые бараки» с «гнилыми полами» и «плохо залатанными крышами». Риис обвинил спекулянтов-арендодателей в заговоре с целью «укрыть с минимальными затратами самые большие толпы людей, из которых можно было выжать ренту.»
Джейн Аддамс процитировал условия многоквартирного дома в Чикаго:
Можно сказать, что простейшая обязанность женщины — содержать в чистоте и благополучии свой дом и правильно кормить детей. Но если она живет в многоквартирном доме, как многие из моих соседей … ее подвал не будет сухим, ее лестницы не будут пожаробезопасными, в ее доме не будет достаточно окон, чтобы пропускать свет и воздух, и он должен быть оборудован сантехникой, если Департамент общественных работ не присылает инспекторов, которые постоянно настаивают на обеспечении этих элементарных приличий.
Когда бедственное положение жителей многоквартирных домов стало известно общественности, в конечном итоге были проведены реформы, в том числе требования, согласно которым домовладельцы устанавливают пожарные лестницы, водопровод и газовое освещение, чтобы сделать коридоры более безопасными.
Сегодня вы можете ощутить многоквартирную жизнь в Музее многоквартирных домов Нижнего Ист-Сайда на Манхэттене, где условия жизни остались такими же, как и в 19 веке.
Узнать больше
Ты здесь
Закон о многоквартирных домах 1901 г.
Фотография многоквартирных домов Якоба Рииса, гр.1900. Повышение осведомленности общественности о плохих условиях жизни привело к жилищной реформе, такой как Закон о многоквартирных домах 1901 года.
12 апреля 1901 года — это дата, когда законодательный орган штата Нью-Йорк принял Закон о многоквартирных домах 1901 года, более известный как «Новый закон» или «Новый закон о многоквартирных домах». Этот важный момент в истории жилищного строительства Нью-Йорка стал результатом интенсивного давления со стороны групп по жилищной реформе, в результате чего губернатор Теодор Рузвельт назначил комиссию для изучения вопроса о необходимости реформирования существующего жилищного законодательства в Нью-Йорке в 1900 году.В феврале 1901 года комиссия выпустила отчет новому губернатору Бенджамину Б. Оделлу младшему (Рузвельт стал вице-президентом), рекомендуя новое законодательство. Законодательное собрание штата почти сразу же провело слушания, и 12 апреля 1901 года, всего через два месяца после того, как комиссия опубликовала свой отчет, был принят Закон о многоквартирных домах 1901 года.
Хотя вы, возможно, не знакомы с этим законом, его влияние и наследие в таких районах, как Гринвич-Виллидж и Ист-Виллидж, нельзя недооценивать, поскольку некоторые из наиболее характерных и вездесущих построек в этих районах являются «многоквартирными домами нового закона».”
Термин «многоквартирный дом» является одновременно юридическим термином, кодифицированным в городских правилах, и словом, обычно используемым для обозначения определенного типа многоквартирного жилья. Согласно официальному определению Закона о многоквартирных домах 1867 года, многоквартирным домом является любое здание, в котором проживает более трех семей, каждая из которых живет и готовит пищу самостоятельно. В 1887 году это определение было официально расширено и теперь включает те здания, в которых проживало всего три семьи. Однако термин «многоквартирный дом», как правило, стал определять только те многоквартирные дома, построенные для бедных и в которых было мало, если вообще было, удобств, необходимых для более состоятельных жителей квартир, таких как частные туалеты, водопровод, газовые линии и одно или несколько окон. в каждой комнате.
Хотя многие факторы способствовали плохим условиям жизни в переполненных многоквартирных кварталах Нью-Йорка, корень проблемы лежал как в разделении кварталов Нью-Йорка на узкие участки под застройку, обычно шириной 25 футов и подходящие для проживания одной семьи. рядные дома, а также форма собственности на отдельные участки, возникшие в результате этого раздела. Только со строительством многоквартирных домов, рассчитанных на двадцать или более домашних хозяйств, этот ограниченный размер участка под застройку стал проблемой.
Кармин-стрит, 31-33, построена ок. 1859 г., добрачные дома 31-33 Кармин-стрит сверху; изображение любезно предоставлено Google Maps.Точная дата строительства первого специально построенного многоквартирного дома на Манхэттене неизвестна, но часто восходит к 1820-м или 1830-м годам. Однако именно после Гражданской войны и последовавшей за ней массовой миграции европейских иммигрантов в США на улицах таких районов, как Нижний Ист-Сайд, Нижний Вест-Сайд и Южный, начали появляться большие количества построенных на заказ многоквартирных домов. Поселок.Самые ранние многоквартирные дома были возведены до того, как появилось какое-либо существенное регулирование этого типа жилья. Первый закон, который регулировал физическую форму многоквартирных домов, был принят только в 1879 году и известен как «старый закон». Таким образом, первая волна многоквартирных домов, возведенных в Нью-Йорке до принятия этого закона, называлась «до-законными» или «до-старозаконными» многоквартирными домами.
Типичный жилой дом, построенный до принятия закона, был около четырех этажей и жил на узком участке шириной в двадцать пять футов, на котором размещалось от десяти до двадцати семей.Обычно на каждом из верхних этажей было по четыре единицы, на первом этаже находились пара магазинов и две квартиры в задней части дома. В каждой квартире было по две-три комнаты. Окна освещали только одну комнату в каждой квартире; таким образом, в большинстве комнат не было прямого доступа к естественному свету или свежему воздуху. Эти квартиры не были обеспечены ни газом, ни водой, хотя и газопровод, и водопровод уже проложены на улицах села. В некоторых многоквартирных домах был один водопровод с краном в холле на каждом этаже. Однако у большинства из них был и источник воды, и туалеты на неглубоком заднем дворе.В некоторых случаях туалеты располагались между передним зданием и задним многоквартирным домом, возведенным позади участка.
План многоквартирных домов на Томпсон-стрит, 170–178,. Закон 1879 года явился результатом кампании реформаторов, обеспокоенных условиями во все более загруженных районах Нью-Йорка. В результате, Закон о многоквартирных домах 1879 года или «старый закон» на самом деле не сильно улучшил условия. Этот закон не повлиял на многоквартирные дома, которые уже были построены, или на рядные дома, которые были преобразованы в многоквартирные дома, и он не сделал ничего, чтобы облегчить проблему возведения зданий для большого числа домашних хозяйств на узких участках.Однако закон преуспел в том, что запретил строительство зданий с внутренними комнатами без окон, требуя, чтобы все комнаты имели окна, выходящие на улицу, задний двор или внутреннюю шахту. Наиболее распространенной конструкцией, возникшей в результате этого требования, была «гантель», названная так потому, что требуемые воздушные валы создавали след здания, напоминающий форму груза гантели. Таким образом, эти старые многоквартирные дома иногда называют «многоквартирными домами с гантелями», что иногда ошибочно считают комментарием к массовому производству или механическому качеству их проектов.
К сожалению, шахты, требуемые законом 1879 года, были настолько малы, что не обеспечивали света и воздуха в квартирах ниже верхнего этажа; вместо этого они стали вместилищами для мусора и образовали дымоходы, которые засасывали пламя с одного этажа на другой во время пожара. Кроме того, окна соседних квартир были расположены так близко, что уединение было практически исключено. Большинство многоквартирных домов в кварталах для иммигрантов, таких как Саут-Виллидж и Ист-Виллидж, по-прежнему строились с четырьмя квартирами по две или три комнаты на этаже, хотя в некоторых было только две квартиры на этаже, с комнатами, расположенными по прямой линии, одна за другой. , отсюда и возник термин «железнодорожная» квартира.Несмотря на свои недостатки, гантели были наиболее распространенным планом для многоквартирных домов на протяжении более двадцати лет, пока в 1901 году не был принят новый закон о многоквартирных домах.
208 Thompson Street, построенный в 1903 году. Редкий пример многоквартирного дома, который мог соответствовать требованиям нового закона на участкешириной 25 футов. Провалы закона 1879 года стали очевидны почти сразу после его принятия, но владельцы чрезвычайно прибыльных многоквартирные дома (рентабельность инвестиций могла достигать 20 процентов) сопротивлялись изменениям.Только в начале двадцатого века усилия по реформированию принесли свои плоды с принятием Законодательным собранием штата Нью-Йорк нового Закона о многоквартирных домах 1901 года. Хотя этот закон официально не запрещал строительство многоквартирных домов на участках шириной 25 футов. , это затрудняло эффективное планирование таких зданий. Большинство новых многоквартирных домов было построено на участках шириной тридцать пять футов и более. В соответствии с требованиями закона, у этих многоквартирных домов были большие, хотя и относительно небольшие легкие дворы, и они занимали несколько меньше общей площади участка.Новый закон требует, чтобы во всех комнатах были окна, а в каждой квартире — собственный туалет. Еще одним важным аспектом закона было его влияние на старые многоквартирные дома. Закон требовал внесения ряда изменений, направленных на устранение опасных и антисанитарных условий в этих ранее существовавших многоквартирных домах. Изменения включали улучшенное освещение, запрет на вторые внутренние комнаты без окон (положение позже было отменено) и требование добавления одного туалета на каждые две семьи.
Чтобы обеспечить необходимый свет и воздух для Закона о многоквартирных домах 1901 года, многоквартирные дома «нового закона», в отличие от своих «гантелей» предшественников, обычно выглядели как буквы «H», «C», «I» или «L». ‘сверху, оставляя значительное количество открытого пространства на участке.Другой общей чертой многоквартирных домов «нового закона» является то, что они, как правило, располагались на углах, потому что два уличных фасада помогли бы обеспечить необходимый свет и воздух для каждого окна, а это длинное узкое здание, тесно зажатое между двумя другими зданиями, такими как старый закон или многоквартирный дом не могли.
Новый многоквартирный дом в стиле нео-ренессанс на улице 240-242 East 4th Street, построенный в 1902 г. Многоквартирный дом в стиле нео-ренессанс на 46 Avenue B, построенный в 1903 г. Новые многоквартирные дома в форме буквы C на 242 East 4th Street и 46 Avenue B, с буквами H или «Я» сформировал нового соседа закона прямо под ним на изображении.Аэрофотоснимок любезно предоставлен Google MapsЧтобы компенсировать меньший процент участка, который новые многоквартирные дома могли покрыть, и, следовательно, меньшее количество пространства, которое они могли построить, и доход, который они могли получить на каждом этаже, новые многоквартирные дома также были выше своих предшественников. В то время как до-законные многоквартирные дома редко превышали четыре этажа, а старые многоквартирные дома или многоквартирные дома с гантелями редко превышали пять, эти новые многоквартирные дома без лифта часто достигали шести или даже семи этажей в высоту.Таким образом, хотя новые законные многоквартирные дома предлагали своим жителям больше света, воздуха и основных удобств, чем предыдущие воплощения, они также предлагали почти немыслимые ежедневные подъемы для жителей своих верхних этажей.
Наконец, хотя это не имело особой связи с требованиями нового закона, новые многоквартирные дома почти всегда строились в стиле неоренессанса, который просто стал более модным примерно в то время, когда в 1901 году вступил в силу Новый закон о многоквартирных домах. В соответствии с более обременительными требованиями нового закона о многоквартирном доме для застройщиков, 1901 год был одним из самых загруженных лет для строительства нового жилья в Нью-Йорке, поскольку в начале года было построено множество новых зданий, стремящихся превысить срок сдачи нового жилья. более строгие требования закона.
** Большая часть информации для этого поста основана на отчете Эндрю Долкарта и GVSHP, The South Village, A Proposal or Historic Designation. Чтобы увидеть полный отчет, щелкните ЗДЕСЬ.
.