brinmax

Не полностью приватизирована квартира в наследство

В соответствии с пунктом 1 статьи 1040 Гражданского кодекса Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. № 218-З, завещанием признается волеизъявление гражданина по распоряжению принадлежащим ему имуществом на случай смерти.

Так как Ваша мама является собственником наследственного имущества – квартиры, хоть и с ограничениями, в рамках завещания она имеет полное право распорядиться данным жилым помещением по своему усмотрению. Однако, принимая во внимание, что договор приватизации заключен в рассрочку на 40 лет, и что в соответствии с пунктом 1 статьи 1033 Гражданского кодекса Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. № 218-З, в состав наследства входят все права и обязанности, принадлежавшие наследодателю на момент открытия наследства, существование которых не прекращается его смертью. В соответствии с пунктом 1 статьи 1086 Гражданского кодекса Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. № 218-З, каждый из наследников, принявших наследство, отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества.

В соответствии со статей 1032 Гражданского кодекса Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. № 218-З, наследование осуществляется по завещанию и закону. При этом наследование по закону имеет место лишь в том случае, когда завещание отсутствует либо определяет судьбу не всего наследства, а также в иных прямо установленных законодательством случаях.

В соответствии со статей 1057 Гражданского кодекса Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. № 218-З, наследниками по закону первой очереди являются дети, супруг и родители умершего. Внуки наследодателя и их прямые потомки наследуют по праву представления.

В соответствии с пунктом 2 статьи 144 Жилищного кодекса Республики Беларусь от 28 августа 2012 г. № 428-З, при неуплате в течение одного года очередных взносов местный исполнительный и распорядительный орган, организация, являющиеся стороной договора купли-продажи приватизируемого жилого помещения, вправе в судебном порядке расторгнуть этот договор.

Таким образом, в соответствии с законодательством Республики Беларусь, Ваша мама может оставить завещание пока рассрочка полностью не погашена. Если завещания не будет имущество Вашей мамы (включая оставшуюся задолженность за приватизацию) будет унаследовано по закону наследниками первой очереди (дети, супруг и родители умершего. Внуки наследодателя и их прямые потомки наследуют по праву представления).  

Что касается вопроса перехода квартиры назад государству, то в Ваше ситуации не перейдет, если только Вы в течение года не будите уплачивать очередных взносов.

Что значит приватизированная квартира, что означает приватизировать квартиру

Просмотров 1559

Приватизация жилья в России продолжается свыше 25 лет. Но до сих пор не утихают споры по поводу того, что выгоднее: приватизированная квартира или муниципальное жилье по договору соц найма? Однозначного ответа нет – жизненные ситуации людей отличаются, а значит – что подходит одним семьям, может не подойти другим.

Предлагаем разобраться в вопросе на примере сравнения двух видов жилья: приватизированного и неприватизированного. Напоследок дадим несколько актуальных рекомендаций от юристов.

Кстати, вы можете узнать, чем отличается приватизация от собственности?

Что такое «Приватизированная квартира»?

Начнем с определения понятия.

Приватизация квартиры – это процесс перевода жилья из государственного и муниципального фонда в частную собственность. Основанием для приватизации недвижимости выступает правоустанавливающий документ – в обычном понимании это договор соц найма жилого помещения (ст. 2 ФЗ № 1541-1 «О приватизации…»). Но если вы вселились в квартиру на основании ордера от муниципалитета, ничего страшного – документ так же имеет юридическую силу, хотя в настоящее время встречается крайне редко.

Приватизация всегда добровольная. Невозможно взять и заставить человека переоформить муниципальную собственность на свое имя. Если такое принуждение существует, значит сделка может быть оспорена в суде.

Приватизированная квартира – это жилье, которое полностью принадлежит собственнику в лице физического лица. Обычно в регистрации сделки участвует несколько жильцов. В таком случае квартира переходит в долевую собственность. Все участники будут иметь определенные доли, которыми можно распоряжаться в соответствии со своими предпочтениями.

Некоторые вопросы приватизации жилого фонда РФ отражены в Жилищном и Гражданском кодексе. Поэтому, прежде чем приступать к оформлению, нужно взвесить все «за» и «против», а также убедиться, что вы имеете право приватизировать квартиру.

Что такое «Неприватизированная квартира»?

Определение понятия гласит:

Неприватизированная квартира – это жилье, входящее в государственный или муниципальный фонд. Собственно, объекты принадлежат властям. Жильцы неприватизированных квартир, а точнее – наниматель и члены его семьи, имеют только право на проживание. Распоряжаться квартирой они не могут, т.к. права собственности у них нет.

Основанием для проживания служит договор социального найма или ордер (действовавший до 2005 года). Если впоследствии наниматель переоформит квартиру в свою собственность, жилье утратит статус «неприватизированного». Но до тех пор оно будет числится на балансе города или района.

Основные виды неприватизированного жилья:

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Из всего перечня неприватизированного жилья можно переводить в собственность только муниципальные объекты. Как определить их статус? Обычно сведения о владельце квартиры прописаны в квитанциях на оплату ЖКУ. Строка «собственник» содержит подробную информацию о том, кто владеет недвижимостью.

Второй вариант узнать собственника квадратных метров – сделать запрос в ЕГРН. Можно также воспользоваться онлайн сервисом Росреестра. Достаточно знать кадастровые сведения и адрес нужной квартиры. Сервис выдаст актуальную информацию.

В чем разница?

Юридический статус жилья влияет на имущественные и неимущественные права жильцов. Перед тем, как затевать приватизацию, вы должны иметь перед собой сравнительную характеристику – основные различия приватизированного и неприватизированного жилья. На основе этих данных легче решить: нужна приватизация или лучше оставить все как прежде?

Разница между приватизированной и муниципальной квартирой:

1. Неприватизированное жилье может перейти в частную собственность на основании процедуры приватизации. Если квартира уже приватизирована, надобность в переводе отпадает.
2. Муниципальная квартира находится в ведении местных властей – значит расходы на содержание объекта несет администрация. Наниматель и члены его семьи освобождены от лишних затрат. Приватизированное жилье нужно содержать самому.
3. Проживание в неприватизированной квартире основано на условиях договора соц найма с муниципальным образованием. Как только жилье приватизируется, договор утрачивает свою силу. Проживающие в приватизированной квартире оформляют обычную прописку в УВМ по месту жительства. Правоутверждающим документом является выписка из ЕГРН (с 2016 года заменила прежние свидетельства о праве собственности).
4. Владелец приватизированной квартиры может распоряжаться своими квадратными метрами без оглядки на муниципалитет – их можно расприватизировать, продать, подарить, обменять, заложить, завещать… Если жилье не приватизировано, нанимателю и его семье доступно только проживание.

Дополнительное сравнение можно провести на основе достоинств и недостатков процедуры.

Плюсы и минусы приватизации

Не совсем верно думать, что приватизация подходит всем и каждому. Напротив! Процедура имеет как положительные, так и отрицательные стороны. Многие обращают внимание на плюсы. Но нужно рассматривать и минусы, тем более что отрицательные моменты могут запросто склонить чашу весов в сторону отказа.

Плюсы приватизации квартиры в 2021 году:

• Человек становится владельцем недвижимости – плюс в том, что жилье можно использовать в качестве пассивного источника дохода. Например, сдавать в наём или коммерческую аренду.
• Отсутствие выкупа жилья – приватизация считается бесплатной и бессрочной процедурой (ст. 1 ФЗ № 1541-1 «О приватизации…»). Соискатель оплачивает только госпошлину, тогда как квартира переходит в собственность безвозмездно.
• Полноценное распоряжение недвижимостью – продажа, аренда, обмен, дарение, завещание, залог под кредит и т.д.
• Свободная перепланировка – в отличие от ситуации с неприватизированным жильем, владелец отдельных квадратных метров может делать ремонт и устраивать перепланировку. Разумеется, с согласия БТИ и жилищных органов.
• Снижение рисков быть выселенным из квартиры – если жилье приватизировано, собственника никто не выселит. Даже при условии задолженности по капремонту или ЖКУ. Жильцы неприватизированных площадей могут быть выселены по решению муниципалитета, т.е. фактически в любое время.

Минусы приватизации квартиры в 2021 году:

• Повышение расходов на содержание жилья – финансовые затраты коснутся в первую очередь квартплаты и взносов за капитальный ремонт. Это становится неприятным открытием для некоторых семей, а в особенности для одиноких пенсионеров.
• Приватизация изношенного жилья – не стоит надеяться, что все муниципальные квартиры находятся в элитных районах, а помещения оснащены евроремонтом и современной перепланировкой. Изношенность канализации, перебои с водоснабжением, неисправность электричества – вот что отличает большинство неприватизированных объектов. Следовательно, переводить «ветхое» жилое помещение в собственность не имеет особого смысла (см. «Преимущества ветхого жилья над аварийным«).
• Налог на недвижимость – обязанностью нового владельца жилплощади является уплата налога в размере от 0,1 до 2% от кадастровой стоимости квартиры (чаще всего это 0,3%). Проживающие в муниципальном жилье такой налог не платят.

Итак, видно, что наряду с выгодными преимуществами приватизации, имеются и очевидные недостатки. Взвесив все нюансы, вы сможете определиться: стоит ли затевать приватизацию или лучше воздержаться от переоформления?

Приватизировать квартиру или нет: советы юристов

Статистика показывает, что свыше 85% всего жилья в России – уже приватизировано и используется. Остальная часть квартир все еще числится в государственном и муниципальном фонде. Вероятно, некоторые люди до сих пор сомневаются в решении приватизировать жилье.

Полезные советы от юристов сайта:

1. Если нанимателем жилья выступает одинокий пенсионер, у которого нет родственников или он не хочет завещать им свое имущество – надобности в приватизации нет. Иначе придется оплачивать коммунальные расходы по высокой ставке + уплачивать ежегодный налог на недвижимость.
2. Если семья проживает в аварийном или ветхом доме, нужно дождаться постановления администрации о расселении жильцов. Скорее всего вам предоставят новую, более комфортную жилплощадь. Вот ее то и можно приватизировать – основанием выступит все тот же договор соц найма.
3. Если вы хотите приватизировать служебную квартиру, придется перевести жилье на баланс муниципалитета. Разумеется, для этого нужно получить согласие ведомства или организации. Если они разрешат такой перевод, жилье отойдет муниципалитету, а вы сможете оформить его в обычном порядке.
4. Если вы проживаете в муниципальной квартире, но хотите улучшить жилищные условия, можно приватизировать жилплощадь с целью его продажи. Или попытаться продать неприватизированное жилье (см. «Продажа неприватизированной квартиры»).

Подведем итоги:

• Приватизированное жилье — это квартиры, выведенные из муниципального фонда в пользу граждан.
• Неприватизированное жилье — находится на балансе государства, а люди пользуются жильем без права собственности.
• Основной плюс приватизированного жилья — оно принадлежит человеку. Такую квартиру можно легко продать, подарить, завещать… Но есть и минусы — расходы ложатся на плечи собственника.
• Преимущество муниципальной квартиры — отсутствие больших расходов по капремонту и налогам. Жильцы оплачивают лишь коммуналку.
• Если хотите приватизировать жилье — учитывайте плюсы и минусы.

Если после прочтения статьи у вас остались вопросы, их можно задать юристам нашего сайта. Приватизация не является простой. Здесь могут возникать разные ситуации. Например, если нужно перевести квартиру в долевую собственность, а кто-то из жильцов будет против. Зачастую регистраторы забывают внести в базу данные о приватизации — в результате собственникам приходят старые квитанции, а при попытке реализовать жилье — следует отказ. Кому-то нужно расприватизировать квартиру, т.е. вернуть ее обратно городу. Необходимо учесть разные обстоятельства, иначе оформление затянется. Воспользуйтесь консультацией наших юристов. Опытные эксперты помогут разрешить проблему, дадут инструкции, подсобят с документами и заявлениями. Обращайтесь в любое время — консультации наших юристов бесплатные!

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

Как приватизировать или деприватизировать квартиру — Инструкции и советы — Москва и Подмосковье

По мнению экспертов, у приватизации куда больше плюсов, чем минусов. Как уже говорилось выше, такую квартиру можно подарить, продать или передать в наследство, сделать в ней перепланировку. По словам Натальи Тарасовой, недвижимость может стать вкладом при оформлении ренты или при заключении договора о переселении в социальный приют для пожилых людей.

«На мой взгляд, если у вас есть хоть какая-то возможность самостоятельно поучаствовать в улучшении жилищных условий, лучше приватизировать муниципальное жилье, продавать, брать ипотеку и т. д. Надеяться на государство можно, но далеко не всегда это будет в желаемые сроки. Лучше полагаться только на себя и самостоятельно решать все свои жилищные вопросы», – говорит Петр Гусятников.

По мнению Тарасовой, стоит задуматься о деприватизации, только если бремя собственности становится непосильным из-за платежей и взносов. Ведущий юрист «Европейской юридической службы» Юрий Аванесов же считает, что процедура деприватизации не имеет смысла: «Право на приватизацию в этом случае будет считаться все равно использованным, а приватизировать жилое помещение можно только раз после достижения совершеннолетия».

Дмитрий Щегельский напомнил об опасности проживания в муниципальной квартире. В результате неуплаты ЖКУ можно угодить в своего рода общежитие для неимущих граждан. Человеку предоставят комнату для проживания, а туалет, ванная и кухня будут одни на всех. Согласно статье 90 ЖК РФ, в случае неуплаты за проживание и коммунальных платежей свыше шести месяцев, граждане могут быть «выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие».

«Деприватизировать жилье имеет смысл, если у вас панический страх мошенников, которые могут отнять у вас жилье. Я лично других мотивов для деприватизации не вижу», – подытожил эксперт.

Однако есть случаи, когда приватизацию разумно отложить. Например, если ваш дом идет под снос, лучше остаться социальным нанимателем до переселения, считает Юрий Аванесов. Аналогично поступить следует, если речь идет о небольшой площади, в случае, когда семья имеет право на улучшение жилищных условий, например, является малоимущей. По мнению экспертов, тогда приватизацию стоит провести уже после получения новой квартиры.

Квартира‑тетрис: как московская семья живет на 18 квадратных метрах>>

«В 90-е мы все мечтали о собственности» – Картина дня – Коммерсантъ

В июле 1991 года председатель Борис Ельцин подписал закон «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации», установивший порядок бесплатной передачи жилых помещений в собственность россиян. “Ъ” спросил общественных деятелей и деятелей культуры об их опыте приватизации.

Светлана Журова, депутат Госдумы, олимпийская чемпионка по конькобежному спорту:

Фото: Иван Водопьянов, Коммерсантъ

— Я принимала участие в приватизации родительской квартиры, в которой выросла. Также были приватизированы квартиры бабушек — все члены нашей семьи приняли участие в этом процессе: делили доли, оформляли документы и так далее. Потом, став более самостоятельной, я покупала квартиру себе, она уже была приватизирована.

Приватизация жилья была активным процессом. Но, мне кажется, люди не понимали до конца, что не будет больше как в Советском Союзе. И что с обретением права собственности возникают и многие новые обязательства, в том числе и касающиеся общего домового имущества. В этой суете кто-то ухитрился прихватить вещи, которые должны быть в общей собственности: нежилые помещения, чердаки и проч. И теперь все возмущаются магазинами, надстроенным мансардами…

---

Сергей Филатов, президент Фонда социально-экономических и интеллектуальных программ, бывший глава администрации президента Бориса Ельцина:

Фото: Анатолий Жданов, Коммерсантъ

— Квартиру, в которой проживал, приватизировал, как и большинство других граждан, у кого тогда появилась возможность стать собственником жилья. У кого-то такого жилья не было, и они, возможно, были в менее выгодном положении. Но в том и состоял смысл данного закона: основной упор делался на создание рыночных отношений. Только в таких отношениях не имевшие жилья могут получить возможность покупать квартиры, в том числе взяв кредит, вступать в кооперативы запросто, а не по решению начальства. Для того, чтобы рынок состоялся, нужны были банки, а для того, чтобы состоялись банки, нужна была частная собственность.

---

Алла Довлатова, актриса, телерадиоведущая:

Фото: Ирина Бужор, Коммерсантъ

— Я на момент начала приватизации была подростком и жила с родителями в Санкт-Петербурге. Отлично помню, как папа с мамой обсуждали вопрос оформления права собственности на квартиры: сначала свою, потом бабушкину, перешедшую к ним по наследству, и папа сделал это одним из первых в городе.

Папа вообще в этом смысле педант, отлично разбирается в законах, у него порядок в документах, во всем. Он даже мне до сих пор помогает разобраться с закавыками в документах. Свою квартиру я купила у строительной компании с получением права собственности, а дачу приобрела у собственника.

---

Денис Драгунский, писатель, журналист:

Фото: РИА Новости

— Мне досталось все, что было положено. И я не чувствую себя обиженным или обманутым. В начале 90-х годов я стал совладельцем квартиры, в которой я жил со своей первой женой Людмилой с 1974 года. Но это была не Денискина квартира. В той оставались жить мама и сестра, и они же ее приватизировали.

А у моей доли в приватизированной квартире, которая исторически принадлежала родителям моей жены, совершенно другая история. Моя жена Людмила получила квартиру при советской власти, поскольку была прописана вместе с родителями. К моменту приватизации и я уже много лет был в ней прописан, поэтому мы получили равные доли. По прошествии нескольких лет я подарил супруге свою долю, она продала всю квартиру, а на вырученные деньги мы построили загородный дом и жили в нем до развода. На этом же участке была старая дача, которая принадлежала мне. При разводе я оставил новую дачу жене, поскольку она была построена на средства от продажи квартиры ее родителей. Это было справедливо.

---

Анатолий Махсон, руководитель онкологического кластера сети клиник МЕДСИ:

Фото: Дмитрий Лебедев, Коммерсантъ

— Раньше это была ведомственное жилье при больнице, а теперь эта квартира в моей собственности. Практически все жильцы дома работали в 62-й больнице, а муниципальными были не более 10% квартир. Но тогда все приватизировали, и я в том числе. Мы не знали, что и как будет дальше. До приватизации все коммунальные вопросы решались больницей, на территории которой находился наш дом.

---

Вячеслав Бобков, профессор, директор научного Центра экономики труда РЭУ им. Г. В. Плеханова:

Фото: Эмин Джафаров, Коммерсантъ

— Мне досталась одна треть квартиры, в которой была прописана моя семья. Это было в первую волну приватизации, в начале 90-х. Сейчас я вместе с супругой и взрослым сыном по-прежнему владею совместной долевой собственностью. Сложности при оформлении если и были, то со временем стерлись из памяти. Сейчас, чтобы получить QR-код, мне пришлось провести в МФЦ несколько часов, чтобы только получить новый доступ на Госуслуги. И это только доступ, а данных по моим прививкам, которые сделаны, по-прежнему, нигде нет. Такое вот сравнение. Поэтому сама приватизация вспоминается без негатива.

В целом по стране ситуация другая. Приватизация жилья, которая продолжается по сей день, привела к усилению жилищного неравенства. Оно даже выше, чем дифференциация по доходам. Сегодня средний и высокий стандарт обеспеченности жильем по площади и благоустроенности (больше 23 квадратных метров, отдельная комната на человека, интернет) распространяется только на ,28% населения страны. Для 45% россиян размер по площади составляет меньше 16 квадратных метров на человека, а из четырех основных услуг благоустроенности (тепло, горячая и холодная вода, электричество, канализация) обязательно что-нибудь да отсутствует. Государство вроде передавало своим гражданам актив, но для большинства — очень плохого качества, он неликвиден. А теперь еще и собирает деньги на капремонт.

---

Гарегин Тосунян, президент Ассоциации российских банков, академик РАН:

Фото: Владислав Лоншаков, Коммерсантъ

— У нас с супругой и ребенком была квартира, и мы ее приватизировали. И у моих родителей тоже была квартира, которую они тоже приватизировали. Иметь собственность гораздо лучше, чем иметь жилье в найме, даже у государства нашего любимого. Тем более в 90-е годы мы все мечтали о собственности.

В СССР, если ты хотел что-то обменять на большую площадь, ты должен был добыть кучу бумажек, справок, разрешений. А если желал передать кому-то из близких, должен был доказывать, почему они имеют право на прописку на твоей площади, почему имеют право получить разрешение на часть этой площади и так далее. Сплошная морока.

Реформы изменили саму систему отношений, в том числе и на право собственности жилья. Мы считали величайшим благом — я считаю так и по сей день,— что жилье является неотъемлемым, важным элементом в обеспечении семьи, ее устойчивости и уверенности в том, что это твое. И что у твоих детей никто это не отнимет.

---

Юрий Каннер, президент Российского еврейского конгресса:

Фото: Глеб Щелкунов, Коммерсантъ

— Мне и моей семье достался двухэтажный дом. Тогда я жил в Сибири, в райцентре. Получил, приватизировал этот дом и, когда переезжал в Москву, продал его. Причем достаточно успешно, мне почти хватило денег купить квартиру в Москве. А если бы не приватизация, то я бы просто уехал в Москву, оставив дом. Да, бывает, что если квартира старая и ее нужно серьезно ремонтировать, то не стоит спешить с приватизацией, но это был не мой случай.

---

Инна Вяткина, эксперт городской недвижимости компании «Миэль»:

Фото: Миэль

— Мы приватизировали квартиру, у нас была семья из четырех человек. Муж отказался от приватизации, ему отец оставил в наследство свою квартиру, и он понимал, что, если будет много долей, потом могут возникнуть сложности с продажей. А я с двумя детьми решила приватизировать нашу двушку в Москве. Мы боялись, что бесплатная приватизация когда-нибудь закончится.

Группа «Прямая речь»

Эксперт рассказал, кого выселят из собственной квартиры за долг по ЖКУ

МОСКВА, 12 окт – ПРАЙМ. Выселить гражданина из приватизированной квартиры практически невозможно, а вот из городского жилья, принадлежащего людям по договору социального найма, должников по ЖКХ выселить могут по решению суда, если платежи не вносились в течение полугода без уважительных причин. При этом по закону власти не могут оставить должника без крыши над головой и должны будут предоставить ему другое жильё, рассказала агентству «Прайм» адвокат бюро «Мусаев и партнёры» Надежда Ермолаева.

Эксперт рассказал, когда деньги от продажи квартиры придется отдать государству

«Жилищный кодекс предусматривает, что за несвоевременное внесение обязательных платежей за квартиру, находящуюся в соцнайме, жильцы несут ответственность, предусмотренную законодательством, вплоть до расторжения договора», — предупреждает эксперт.

Во-первых, за каждый день просрочки платежа назначается штраф. Во-вторых, по решению суда возможно выселение, если платежи не вносились в течение 6 месяцев без уважительных причин.

«На практике это означает, что сумма задолженности по ЖКХ значения не имеет, в законе говорится лишь о сроке задолженности. То есть, если в течение шести месяцев гражданин хоть раз внёс плату за услуги по ЖКХ, то выселить его не могут, а установленный в законе шестимесячный срок исчисляется заново. Однако подобные действия должника не исключают иных мер ответственности за просрочку», — объяснила Ермолаева.

В любом случае при наличии затруднительной ситуации, которая приводит к невозможности своевременной оплаты услуг ЖКХ, не рекомендуется пускать ситуацию на самотёк и доводить до судебной тяжбы, следует обратиться в управляющую компанию с заявлением о предоставлении рассрочки платежей или заключить договор о реструктуризации (пересмотре условий платежей) задолженности. 

По словам юриста, при рассмотрении вопроса о выселении суды обязаны учитывать и личные обстоятельства жильца. Так, уважительными причинами просрочки по ЖКХ могут быть тяжелое заболевание, задержка заработной платы и другие. 

При этом закон предусматривает и то, что некоторые категории людей не могут быть выселены из квартиры в принципе. Таковыми являются ветераны ВОВ, инвалиды, пенсионеры по возрасту, а также семьи военнослужащих, погибших или пропавших без вести при исполнении своих обязанностей. 

«Следует также иметь в виду и то, что в случае выселения гражданина из муниципального жилья за долги по ЖКХ он не может оставаться без крыши над головой: власти обязаны предоставить ему иное жильё, которое хоть и может быть меньше по площади, но должно соответствовать государственными нормативам, актуальным для вселения в общежитие. Выселение гражданина без предоставления ему иного жилого помещения возможно только в случае грубого нарушения порядка пользования жилым помещением и прав других жильцов, когда такие действия приводят к разрушению помещений», — заключила эксперт.

Нужно ли приватизировать квартиру, плюсы и минусы приватизации

Процесс приватизации начался еще в 90-х годах прошлого века. Такой термин обозначает процесс перехода государственного имущества в частную собственность. В 2017 году в жилищное законодательство были внесены изменения, в соответствии с которыми приватизация была признана бессрочной.

Но в настоящий момент кто-то спешит оформить квартиру в собственность, а кто-то наоборот, не считает это целесообразным. Связано это с тем, что приватизация жилья, оформленного по договору социального найма, имеет как свои плюсы, так и минусы.

Вечный вопрос, заключающийся в том, что стоит ли приватизировать жилье или нет, встречается довольно часто и ответ зависит исключительно от индивидуальной ситуации каждого гражданина, проживающего по договору социального найма.

Обязательна ли приватизация квартиры?

Приватизация подразумевает под собой процесс перехода государственного жилого имущества в руки собственника. Более подробно понятие «приватизация» описано в статье 1 Закона РФ от 04. 07.1991 № 1541-1.

Приватизировать жилое помещение или оставить все как есть — индивидуальный выбор каждого человека. Право на приватизацию квартиры возникает у гражданина, который проживает в квартире, оформленной по документу социального назначения. Обязывать приватизировать жилье никто не имеет права.

Так как с 2017 года приватизация продлена бессрочно, граждане, проживающие в квартирах по договору социального найма, вправе самостоятельно решать приватизировать ли жилье и в какой срок.

Пример

Сидоров А.О.проживал со своей женой и трехлетним сыном в квартире, оформленной по договору социального найма. Вместе с женой они приняли решение приватизировать свое жилище. После подачи заявления на приватизацию и имеющихся документов на квартиру Сидорову А.О. отказали в составлении договора о приватизации, объяснив это следующими моментами: в заявлении Сидоров А.О. не упомянул своего трехлетнего сына, а также не предоставил письменного согласия от супруги.

Стоит отметить, что приватизация вовсе не требуется для кооперативной квартиры. Связано это с тем, что квартира, приобретенная гражданином в жилищно-строительном кооперативе, не является государственной собственностью. Согласно российскому законодательству выплата паевого взноса в полном размере устанавливается как основание для приобретения права собственности на жилое помещение — п. 4 ст. 218 ГК РФ, п.1 ст. 129 ЖК РФ.

Стоит ли приватизировать квартиру?

Прежде чем определиться с выбором, связанным с приватизацией квартиры, необходимо знать плюсы и минусы самого процесса приватизации и последствия.

С одной стороны, приватизированную квартиру в будущем можно продать, обменять, извлечь выгоду при различных сделках, а с другой — такая квартира требует повышения расходов. Собственник жилья будет уплачивать налог на недвижимость, который, в свою очередь, значительно увеличился в связи с его расчетом, исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества, а также нести расходы в связи с капитальным ремонтом в многоквартирном доме.

Гражданин-собственник не имеет права на улучшение жилищных условий, в отличие от нанимателя, и если он захочет поменять квартиру на жилье с большей площадью, то это будет происходить за его счет.

Малоимущие граждане могут столкнуться с финансовыми проблемами в дальнейшем, если захотят приватизировать свое жилье, поэтому перед тем как решить этот вопрос следует проанализировать все обстоятельства.

Пожилые люди-пенсионеры, проживающие в муниципальном жилье, также имеют право на приватизацию. В таком случае граждане смогут завещать это жилье своим детям или внукам.

Но есть и отрицательные стороны: если вдруг квартира окажется разрушенной в результате наводнения, пожара или другого бедствия — новое жилое помещение государство не предоставит. Собственник разрушенного жилья должен позаботиться о восстановлении квартиры самостоятельно.

Плюсы приватизации

Прежде всего, главным плюсом приватизации является становление жильца приватизированной квартиры полноправным собственником. Получив такой статус, человек имеет право распоряжаться своим имуществом по своему собственному усмотрению:

• продать;
• подарить;
• обменять;
• сдать в аренду;
• передать по наследству.

Кроме этого, собственник такой квартиры может прописать или выписать человека, оформить перепланировку жилого помещения получить кредит под залог приватизированной квартиры и т.д.

Стоит отметить, что приватизации квартиры может быть отменена, иными словами, деприватизирована.

Это значит, что гражданин имеет право отказаться от собственности на квартиру и снова заключить с государством договор социального найма. Но стоит знать, что такую сделку можно совершить единожды.

Выселить собственника за долги в отличие от неприватизированной квартиры практически невозможно. Но следует знать, что в любом случает взыскать имеющийся долг у собственника за коммунальные услуги без определенных проблем можно в судебном порядке, но лишить владельца самого приватизированного жилья — не выйдет.

Если случится, что дом, в котором находится приватизированная квартира, будет признан в последующем аварийным, то взамен на старое жилье собственнику предоставят другое, равное по метражу.

Минусы приватизации

Ответственность за приватизированное жилье несет собственник. Если вдруг произойдут непредвиденные обстоятельства: случится пожар или потоп в муниципальной квартире, то в таком случае ущерб возместит государство. Если же квартира будет приватизирована — ремонт и восстановление жилья будет на собственнике пострадавшего жилого помещения.

Плата за недвижимость также является большим минусом при приватизации — с каждым годом в нашей стране налог на недвижимое имущество увеличивается, а также растет размер взносов на содержание жилья и его ремонт.

Если в приватизированной квартире живет одинокий пожилой человек, не имеющий финансовой поддержки от родственников или иных лиц, то для него это может понести большие денежные затраты. Но если жилье не приватизировать, то оплачивать расходы по капитальному ремонту дома будет государство.

Сколько квартир можно приватизировать одному человеку

Каждый человек, который проживает в квартире на основании договора социального найма, имеет право приобрести эту жилую площадь себе в собственность путем приватизации. По закону приватизировать жилье можно один раз. Но несовершеннолетние граждане могут повторно принять участие в приватизации, т.е. оформить еще одну муниципальную собственность по достижению совершеннолетия.

Если у прописанных в квартире имеется в собственности другое жилое помещение, это не служит ограничением для участия в процессе приватизации. Право на однократную приватизацию имеет право все граждане, проживающие в жилье по договору социального найма, независимо от количества собственных квадратных метров.

В оформлении квартиры в собственность участвуют как члены семьи нанимателя помещения, так и граждане, не имеющие родственных отношений с нанимателем, но прописанные в данной квартире.

Иные права и обязанности и членов семьи нанимателя относительно занимаемого жилого помещения содержаться в ст. 69 ЖК РФ.

Можно ли приватизировать квартиру, если есть другая собственность

Согласно ст.2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 04.07.1991 № 1541-1 любой гражданин Российской Федерации, имеющий право пользования жилым муниципальным помещением на условиях социального найма, вправе приобрести его на условиях, предусмотренных законодательством.

Наличие права собственности на иные объекты недвижимого имущества (квартира, жилой дом и др.) никак не влияет на право приватизировать квартиру.

Нужно ли платить за капремонт, если квартира не приватизирована

Гражданин, который проживает в жилом помещении на основании договора социального найма обязан своевременно платить за него и поддерживать в надлежащем состоянии (ст. 678 ГК РФ). Но согласно ст. 158 и ст. 169 ЖК РФ,, только собственники жилых и не жилых помещений в многоквартирном доме обязаны ежемесячно осуществлять взносы за капитальный ремонт.

В данном случае, в муниципальной квартире собственником является государство, соответственно, наниматель освобождается от обязанности вносить плату за капремонт.

Можно ли приватизировать квартиру с долгами по коммунальным платежам?

Оформить муниципальное недвижимое имущество в свою собственность может каждый гражданин страны, а вот о неоплаченных квитанциях за коммунальные услуги в законе ничего не сказано. Поэтому долг по коммуналке не лишает права гражданина осуществить процесс приватизации жилья.

Многие граждане сталкиваются с такой ситуацией, что при обращении с заявлением о намерении приватизировать квартиру сотрудники служб отказывают в выдаче необходимых документов из-за наличия долгов.

В данном случае специалисты действуют неправомерно, их действия можно обжаловать в суде.

Естественно все государственные службы стремятся повлиять на будущего собственника жилого помещения и заставить его оплатить все задолженности, но в данном случае их действия не обоснованы.

Кто наследник, если квартира не приватизирована

Если гражданин проживал в одиночку в квартире по договору социального найма и его близкие родственники не были в ней прописаны, то наследовать такую квартиру они не имеют никакого права. В этом ситуации квартира будет передана во владение государству.

Если же человек сможет доказать, что являлся родственником по отношению к умершему наследодателю и проживал с ним до момента его смерти, то в судебном порядке можно попытаться добиться разрешения на дальнейшее проживание в такой квартире. Суд учтет мнения и на основании следующих условий примет решение в пользу наследника, если:
наследника если:

• он и наследодатель являются близкими родственниками по отношению друг к другу и проживали совместно.
• наследник был прописаны в этой квартире, являлся иждивенцем и вел с наследодателем общее хозяйство.

В этом случае потребуется не только провести стандартную процедуру вступления в наследство, но и переоформить все необходимые документы на квартиру и стать очередным съемщиком.

После указанных действий, такой наниматель квартиры по социальному найму вправе осуществить приватизацию квартиры. Только при выполнении таких условиях можно стать собственником неприватизированного ранее жилья.

Вопрос

Кто оплачивает ремонт в квартире, занимаемой по договору соцнайма и пострадавшей в результате пожара?

Здравствуйте! Я проживаю в квартире по договору социального найма. Недавно у соседей произошел пожар, квартира в которой я проживаю тоже немного пострадала. Кто должен осуществлять ремонт?

Ответ

Добрый день. Лицо, которое причинило вред, обязано возместить его в полном объеме (ст. 1064 ГК РФ). Так как вы проживаете в квартире, которая находится в муниципальной собственности — ремонт будет обязано оплатить государство. В свою очередь, его уполномоченные представители будут требовать от Ваших соседей возместить вред. Таким образом, ремонт в квартире Вам не придется производить за счет собственных денежных средств.

Собственность отменяется. В каком случае лучше не приватизировать квартиру? | Экономика | Деньги

Каждый гражданин, зарегистрированный в муниципальной квартире (и указанный в договоре найма), имеет право на приватизацию жилплощади: он наделяется равнозначной площадью вместе с остальными жильцами. Приватизированную квартиру можно завещать и продавать. Но бывают ситуации, когда жилье лучше не приватизировать. Рассказываем о них. 

Если есть финансовые проблемы

В квартирах, которые предоставляются по договору социального найма, все расходы по капитальному ремонту и самой квартиры, и всего дома несет наймодатель — муниципальное образование, говорит юрист, член Ассоциации юристов России Самвел Меграбян.

«Неприватизированную квартиру у вас не изымут в качестве оплаты долга, жители неприватизированного жилья не платят ежемесячные сборы на капитальный ремонт, если ваша квартира пострадала в результате пожара или залива, вам должны сделать ремонт бесплатно, а в случае утраты жилья в результате разрушения (допустим, взрыва газа) вам должны предоставить другое аналогичное жилье», — перечисляет президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский.

После приватизации жилья расходы на содержание квартиры увеличиваются, появляется необходимость уплачивать налог на недвижимость. Уклониться не получится — заставят платить в судебном порядке. Более того, собственник может лишиться приватизированного жилья по решению суда (или на квартиру может быть наложен арест). Если квартира не находится в собственности физического лица, а является собственностью муниципального образования, ее никто не может отобрать или наложить арест, поскольку действует договор аренды. 

По словам Меграбяна, не стоит приватизировать квартиру гражданам с низкими доходами. «Из квитанции по квартплате исчезнет плата за найм квартиры, но появится за капитальный ремонт. Стоимость коммунальных услуг может быть увеличена от 10 до 30 %», — предупреждает юрист. 

Если проблемы с родственниками

Даже если у вас с доходами все в порядке, с приватизацией лучше повременить, если не все в порядке с доходами у вашего родственника, зарегистрированного с вами в одной квартире. Дело в том, что после смерти родственника вы наследуете его долю, но вместе с ней и его долги. 

«Если квартира муниципальная, от наследства (и от долгов) можно просто отказаться, но в случае с приватизированной квартирой вам придется или отказываться от доли родственника, или платить по его счетам», — делится владелец строительной компании Максим Лазовский.

Вообще от приватизации лучше отказаться, если среди жильцов есть какие-либо разногласия. 

«После приватизации имущества могут быть образованы доли, которые в будущем можно будет продать, однако для продажи квартиры необходимо будет получить согласие всех дольщиков квартиры, что создает дополнительные препятствия в реализации квартиры. В случае если один из собственников доли является злостным должником и у него, помимо доли в приватизированной квартире, есть единственное жилье, то его доля в приватизированной квартире может быть реализована на торгах», — объясняет Меграбян.

Как говорит юрист, член Ассоциации юристов России Владимир Тарасов, приватизировать квартиру не стоит в том случае, если гражданин, постоянно зарегистрированный в ней, находится в тюрьме. В данным случае он не теряет право проживания и после возвращения из мест лишения свободы приватизацию он оспорит.

Если родственников нет

Может показаться, что приватизировать квартиру идеально, если нет родственников. Но это не так. Когда нет родственников, недвижимостью одиноких людей начинают интересоваться мошенники. Продать неприватизированную квартиру невозможно, отмечает Дмитрий Щегельский.

Директор Института судебных экспертиз в Санкт-Петербурге Валерий Асанов рассказал АиФ.ru такую историю: «Семейная пара ранее приватизировала квартиру. Спустя много лет супруги состарились, а детей у них не было (или они не участвовали в жизни родителей). Практически всегда сведения о таких владельцах попадают к нечистым на руку людям и начинается охота за недвижимостью. Отмена приватизации исключает интерес у мошенников. При этом бывшие собственники ничего не теряют, завещать или дарить квартиру им некому, продавать они не собираются, а до конца жизни они обеспечены жильем, причем обслуживание собственности берет на себя государство».

Новое понимание дома? на JSTOR

Абстрактный

Эта статья касается отношения нарождающегося российского «среднего класса» к приватизации жилья. Основное внимание в нем уделяется вопросам того, повлияла ли частная собственность на понимание этими людьми «дома», повлияла ли она на большее удовлетворение своим жилищем и дало ли им ощущение того, что они являются «заинтересованными сторонами» в российском обществе. Основным методом исследования была анкета, разосланная по электронной почте жителям Москвы, Санкт-Петербурга и трех провинциальных городов.Также приводится история жилищного строительства в Советской России, а также обзор исследований жилищного строительства и дома в других промышленно развитых странах.

Информация о журнале

Решение редакции об изменении названия давно установившейся советской Исследования, впервые опубликованные в 1949 году, последовали за распадом Советского Союза. Союз в конце 1991 года. Он отражал убеждение, что в результате страны бывшего Советского Союза и Восточной Европы постепенно станет более тесным связаны как с Европой, так и с Азией, продолжая при этом представлять отличительные темы для исследований в результате их конкретного опыта. Советские исследования были главным академическим журналом в мире. посвящены политическим, экономическим и социальным вопросам того, что когда-то было Страны советского блока, в том числе их история в советский период. Европейско-азиатские исследования продолжают сосредотачиваться на этом корпусе исследований. темы. В то же время новое название призвано отразить то, как трансформация политической и экономической систем этих стран влияет на их отношения с остальной Европой и растущие связи между тем, что была Советская Средняя Азия и другие страны как в Европе, так и в Азии.

Информация об издателе

Основываясь на двухвековом опыте, Taylor & Francis быстро выросла за последние два десятилетия и стала ведущим международным академическим издателем. Группа издает более 800 журналов и более 1800 новых книг каждый год, охватывая широкий спектр предметных областей и включая журнал. отпечатки Routledge, Carfax, Spon Press, Psychology Press, Martin Dunitz и Taylor & Francis. Taylor & Francis полностью привержены публикации и распространению научной информации высочайшего качества, и сегодня это остается основной целью.

ОСТАВАЙТЕСЬ И ПЛАТИТЕ — ПРИВАТИЗАЦИЯ ЖИЛЬЯ И ПОТРЕБИТЕЛЯ на JSTOR

Абстрактный

Эта статья комментирует социальные изменения, обсуждая и разбирая содержание и возможные последствия приватизации в секторе арендного жилья в Швеции. Короче говоря, дебаты о приватизации сосредоточены на двух темах: продажа государственного арендного жилья и введение рыночной арендной платы во всем секторе аренды, как частном, так и государственном.Различные идеи приватизации, которые обсуждаются в настоящее время, связаны с возможными изменениями условий и последствиями приватизации для владельцев и потребителей. Эти вопросы составляют основу данной статьи. Обсуждение того, как приватизация жилья влияет на потребление, жилищные предпочтения и склонность домохозяйств к переезду с повышенным уровнем арендной платы, иллюстрируется материалами о секторе аренды в центральной части Стокгольма. Это местный рынок жилья, который чаще всего упоминается в дебатах о введении рыночной арендной платы в жилье.В заключение, результаты исследования показывают, что повышение арендной платы не вызовет лавину мобильности в центральной части Стокгольма. Три домохозяйства из четырех намерены остаться, если эффект рыночной конъюнктуры на уровень арендной платы прекратится и повысится на 10-30 процентов. Однако результаты также демонстрируют, что мобильность может быть очень избирательной. Коммодификация, а также маркетизация приведут к усилению экономической сегрегации и, возможно, также к дальнейшей демографической сегрегации на этом привлекательном внутреннем городском субрынке местного жилья.

Информация об издателе

Springer — одна из ведущих международных научных издательских компаний, издающая более 1200 журналов и более 3000 новых книг ежегодно, охватывающих широкий круг предметов, включая биомедицину и науки о жизни, клиническую медицину, физика, инженерия, математика, компьютерные науки и экономика.

жителей и защитников NYCHA опасаются, что пересмотренный план приватизации города поставит под угрозу права арендаторов

Вечером 13 февраля Мэри МакГи подошла к микрофону муниципального колледжа района Манхэттена.Четыре члена правления жилищного управления Нью-Йорка молча сидели перед ней за складным столом, задрапированным синей овсянкой. Макги живет в Fulton Houses в Челси и пришла в тот вечер на редко посещаемую встречу общественного обсуждения, чтобы раскритиковать то, что она считает недостатком прозрачности в отношении насущного вопроса: планы NYCHA передать управление третью своего жилищного фонда частным лицам. Разработчики.

«Решения принимаются без уведомления жителей», — сказал МакГи. «Я считаю, что если бы эту информацию передали жителям и объяснили им — что именно представляет собой эта программа, — эта комната была бы переполнена.

Мэр Билл де Блазио и его сотрудники впервые объявили о планах частичной приватизации NYCHA в ноябре прошлого года, установив партнерские отношения с застройщиками для ремонта и ремонта 62 000 единиц государственного жилья. Частный капитал покроет примерно 13 миллиардов долларов на ремонт этих зданий — более половины амбициозного плана мэра в 24 миллиарда долларов по приведению NYCHA в состояние надлежащего ремонта за десять лет.

Но с тех пор город изменил свой план, запросив дополнительные федеральные ваучеры в соответствии с положением закона о жилищном строительстве, которое редко используется для ремонта.NYCHA пообещало жильцам, что их дома будут отремонтированы и останутся доступными на всю жизнь. Тем не менее, защитники и жилищные эксперты скептически относятся к аморфному плану, в значительной степени зависящему от долгосрочной поддержки со стороны федерального и частного секторов.

«Мы всегда предостерегаем от паникеров, но на самом деле мы хотим настоящей прозрачности, чтобы люди, живущие в этих домах, не рисковали потерять их», — говорит Gothamist адвокат Общества юридической помощи Люси Ньюман. «Это действительно непростой вопрос, и я думаю, что мы все выиграем от максимальной прозрачности. Не должно быть, чтобы мы сами работали над этими вопросами ».

Palmetto Street в Бушвике (Дэвид «Ди» Дельгадо / Готэмист)

К прошлой осени мэрия договорилась о частном партнерстве, которое необходимо для быстрого решения огромных долгов и потребностей NYCHA в ремонте. Федеральное финансирование NYCHA неуклонно снижалось на протяжении десятилетий, а пятилетняя оценка затрат на удовлетворение насущных потребностей — безудержное распространение плесени и свинцовой краски, неисправные системы отопления и лифты — колеблется от 32 миллиардов долларов до 45 миллиардов долларов.

Администрация де Блазио указала, что воспользуется преимуществами демонстрационной программы помощи в аренде (RAD) времен Обамы, которая передает обязанности по ремонту и управлению частным застройщикам. Это позволило бы NYCHA использовать федеральные ваучеры на помощь в аренде жилья, что, в свою очередь, позволило бы частным застройщикам использовать дополнительный денежный поток для финансирования ссуд на ремонт.

Хотя RAD пользуется поддержкой обеих партий, она также подверглась критике со стороны правительственных надзорных органов, включая отчет Счетной палаты правительства в прошлом году, в котором программа критиковалась за недостаточный надзор.«По крайней мере, до недавнего времени HUD с треском проваливался в мониторинге и обеспечении соблюдения мер защиты жителей RAD», — сказал Gothamist Эд Грамлих, старший советник Национальной жилищной коалиции с низким доходом. Тем не менее, городские власти описали это как проверенное решение, казалось бы, неразрешимых потребностей NYCHA в ремонте.

«Мы знаем по опыту, что RAD — это надежная, масштабируемая стратегия, которая решает проблему отложенного технического обслуживания при сохранении приемлемой арендной платы», — заявила в ноябре тогдашний заместитель мэра по жилищному строительству и экономическому развитию Алисия Глен.

Но с тех пор планы города изменились.

Дома в Бушвике II (Дэвид «Ди» Дельгадо / Готэмист)

21 марта NYCHA отправило «Существенную поправку» в HUD, в которой просило расширить применение Раздела 18 Жилищного закона США от 1937 г. ( Жильцам было предложено прокомментировать этот запрос на мало посещаемом февральском собрании NYCHA.)

RAD и Секция 18 действуют по-разному. RAD конвертирует существующее федеральное финансирование HUD NYCHA — как на капитальный ремонт (например, крыш и котлов), так и на ежедневное обслуживание — в ваучеры на основе проектов, которые можно использовать для частных проектов.Раздел 18, тем временем, открывает более прибыльные ваучеры защиты арендаторов: если ваучеры RAD оплачивают только разницу между арендной платой жителей (установленной на уровне 30 процентов от их скорректированного валового дохода) и 1220 долларов в месяц, TPV могут покрыть этот разрыв вплоть до 2014 долларов. месяц.

Поправка NYCHA требует широкой свободы действий для использования Раздела 18 для преобразования «некоторых или всех» единиц жилья, одобренных или находящихся на рассмотрении для RAD. К ним относятся три пакета — два в Бруклине и один на Манхэттене — с 2398 квартирами между ними, которые, как ожидается, будут закрыты в 2019 году. Городские власти запросили разрешение на возможное преобразование еще 21 разбросанной площадки в Манхэттене и Бронксе с более чем 2500 единиц между ними в неустановленную дату в будущем; NYCHA также сделало более точный запрос на четвертый пакет в Бушвике, который будет включать дома Hope Gardens, Palmetto Gardens и Bushwick II: конверсия TPV «до 25 процентов».

Есть очевидная краткосрочная выгода от этого купона. Чем больше денег предоставит федеральное правительство, тем больше застройщики смогут получить доступ к частному финансированию на ремонт и реконструкцию.Представитель NYCHA подтвердил, что NYCHA считает, что субсидии RAD слишком малы и что только смешивание с Разделом 18 сделает эти сделки жизнеспособными.

«Мотивация NYCHA состоит в том, что они хотят иметь более сильный поток арендной платы, который сделает сделку осуществимой и максимально интересной для разработчиков», — говорит Виктор Бах из Общества общественных работ. «Откровенно говоря, многие сделки сложно заключить из-за дефицита финансирования. Так что, если у вас более высокая арендная плата, вам будет легче финансировать сделку.

Сама по себе Раздел 18 в основном использовался для сноса или утилизации государственного жилья, а не для ремонта. Например, жилищное управление округа Александер в штате Иллинойс недавно заключило контракт на снос двух своих комплексов.

Однако с весны прошлого года HUD поощряет жилищные органы использовать Раздел 18 для разблокировки ценных ваучеров для своих проектов RAD, как это сделал еще один дорогой город Сан-Франциско в начале августа. (Дома Fulton Houses в нижнем Манхэттене, которые, как сообщает Салли Голденберг, из журнала Politico, рассматриваются как подлежащие частичному сносу и реконструкции в качестве жилья для лиц с разным доходом, не включены в поправку NYCHA.)

Уведомление HUD от июля 2018 г. гарантирует, что эти смешанные застройки будут включать те же средства защиты арендаторов, что и арендаторы RAD: права наследования, продление аренды, процедура рассмотрения жалоб и финансирование для организации ассоциации арендаторов.

Но возникает вопрос, будут ли выполнены все запросы NYCHA по TPV. Уровни Раздела 18, запрашиваемые властями, требуют специального утверждения, поскольку они превышают 25-процентный предел, установленный HUD в прошлом году. «Для отдельных объектов, преобразовываемых с помощью RAD, обычно применяется ограничение« 75/25 процентов », — говорит Gothamist пресс-секретарь HUD Ольга Альварес, хотя« каждое преобразование RAD уникально, и процентное соотношение может варьироваться.

Ньюман из отдела юридической помощи

отмечает, что NYCHA недавно достигло соглашения с федеральным правительством о назначении наблюдателя и завершении столь необходимого ремонта. «Освобождает ли [приватизация] больше возможностей NYCHA, чтобы сосредоточиться на оставшихся двух третях государственного жилья, и сделать их наилучшими из тех, что они могут сделать?» она спрашивает. «Это не решенная сделка». (Мэрия заявляет, что федеральное соглашение и его государственно-частные партнерства полностью разделены. )

Наконец, федеральный закон гласит, что контракты RAD между частными застройщиками и государственными жилищными властями — и все предусмотренные в них меры защиты арендаторов — автоматически возобновляются каждые 20 годы.Эквивалентных правил в соответствии с разделом 18 нет.

«Нет никаких гарантий, что… Контракты о помощи по аренде жилья по разделу 18 будут сохранены после истечения их срока через 20 лет», — написала группа заинтересованных сторонников, включая Ньюмана и Баха, в комментариях, представленных NYCHA в феврале.

Если TPV терпят неудачу, предупреждают защитники, неясно, как Нью-Йорк восполнит разницу и поддержит NYCHA в хорошем состоянии, сохранив при этом доступность для семей с низкими доходами. Представитель мэрии сообщил, что администрация будет тесно сотрудничать с HUD и Конгрессом, чтобы обеспечить выделение достаточного количества TPV.Но де Блазио покидает свой пост в 2022 году. Когда истечет срок действия контрактов по статье 18, в городе будет другая мэрия с неизвестными приоритетами.

«Готов ли город самостоятельно поддерживать ваучеры?» — недоумевает Бах. «Мы не знаем ответа».

Редкое высотное здание среди в основном малоэтажных домов Хоуп Гарденс на Уилсон-авеню и Линден-стрит в Бушвике. (Дэвид «Ди» Дельгадо / Готэмист)

Президент района Манхэттен Гейл Брюэр критически отозвался о расширении применения Раздела 18.

«NYCHA должно лучше взаимодействовать со своими жильцами», — заявил Брюэр на собрании 13 февраля в Нижнем Манхэттене. «Те, кто будет затронут… особенно, если он подпадает под Раздел 18 с меньшей защитой, — им не нужно узнавать, что происходит, от выборных должностных лиц или защитников».

Представитель NYCHA сообщает Gothamist, что орган будет говорить с заинтересованными лицами индивидуально. арендаторы и организаторы встреч по Разделу 18.

Отмечая весь скептицизм вокруг NYCHA — десятки миллиардов долларов на невыполненные ремонтные работы, изменение планов финансирования и смену руководства — Бах любит указывать на «более позитивные перспективы в будущем. «Например, новое, уже давно сделанное предложение по инфраструктуре от Палаты представителей демократов включает в себя 70 миллиардов долларов на государственное жилье. До 20 миллиардов долларов из этой суммы могут пойти в NYCHA, как недавно сообщил City & State представитель Хаким Джеффрис. «Теперь, когда Демс контролирует Дом, вероятность его обретения возрастет», — прогнозирует Бах.

Альварес из HUD сообщает Gothamist, что ее офис «осведомлен о расширении использования NYCHA Раздела 18 и тесно сотрудничает с NYCHA, чтобы убедиться, что Раздел 18 используется для помощи NYCHA в их потребностях в перестройке».Она добавляет: «HUD знает о желании NYCHA оживить квартиры и привести их в соответствие с более удобными для жизни стандартами, не вытесняя жителей».

Синтия Тиббс — арендатор небольшого комплекса домов из коричневого камня, принадлежащего NYCHA, в Верхнем Вест-Сайде. На недавней закрытой встрече для прессы сотрудники NYCHA объяснили Тиббс и ее соседям, что в настоящее время их дома не рассматриваются для частного преобразования, несмотря на уведомления об обратном.

«Во всем предложении RAD недостаточно ясности, — говорит Тиббс Gothamist.«Так как же нас точно защищают, кроме обещания, что арендная плата не вырастет? И мы этому не верим, потому что президент может в любой момент передумать. Слишком много лазеек, через которые мы собираемся провалиться ».

(PDF) Приватизация жилья в преобразовании жилищной системы

Значение терминов «приватизация» и «частная

собственность»

В целом приватизация жилья в Эстонии с юридической точки зрения

определяется как «передача государства». — или муниципальная собственность

в частную собственность… »(RT (Государственный вестник) 1997,

884).Предполагаемый результат приватизации состоит в том, что «роль государственного сектора

в жилищном строительстве будет ограничена, а роль частного сектора

возрастет» (Young 1986, см. Clapham &

Kintrea 1996a, 5).

Чтобы понять влияние процесса на социальное неравенство

, мы должны, тем не менее, подробно объяснить концепцию

. Утверждается, что «собственность — это совокупность прав

, которые представляют собой отношения между людьми и учреждениями с

в отношении вещи» (Marcuse 1996, 122), и что изменения

, связанные с правом собственности и имущественными правами, должны быть

описал как «замену одного набора прав на

другим с существенным и дифференцированным воздействием на различные

группы в обществе» (Marcuse 1996, 144).Кроме того, отношения собственности

можно разделить на права и обязанности (Wessel

1996a). Иными словами, общественные арендаторы государственного жилья типа «Советский

» пользовались множеством прав собственности — они

могли сдавать недвижимость в аренду, обменивать ее, передавать по наследству определенным членам семьи

и т. Д. Однако законный собственник — Государственный орган

— нес основные обязанности и обязанности по содержанию и ремонту жилья

.Поскольку государственная аренда

в значительной степени субсидировалась государством (только около четверти из

жилищных расходов покрывалась за счет аренды) (ПРООН, 1998 г. ),

арендаторов этого типа жилья находились в гораздо более благоприятном положении. чем частники. «Статус государства

как собственника многоквартирных домов фактически никогда не осмыслялся арендаторами сознательно» (Паадам 1995,

288). После приватизации собственники получают право собственности на

, эл.грамм. право на продажу жилья, но их обязанности

также значительно увеличились, в том числе

обязанности по ремонту и содержанию жилья. Смена собственника

не означает, что все права

на имущество были автоматически переданы частному собственнику

. Законодательная и исполнительная власти

продолжают определять и контролировать, что можно, а что нельзя делать с собственностью

.Таким образом, цель должна состоять скорее в том, чтобы

идентифицировать влияние замены «одного набора имущественных

отношений» на другой, чем оценивать изменения в терминах

передачи прав собственности из государственных в частные

рук.

Собственники, арендаторы, государственные органы и компании по недвижимости

Компании являются основными участниками процесса

и на них влияют. В то время как воздействие приватизации жилья на органы власти и компании

в основном было ориентировано на расходы или

прибыли, воздействие на домохозяйства является многосторонним —

оно может быть эмоциональным, восприятием, поведением и прибылью —

связанные с.

Порядок и объем приватизации жилья

в Эстонии

Реформа приватизации жилья в Эстонии (начата в 1991 году)

дала право первого отказа владельцам до национализации или

их правопреемникам в отношении имущества, изъятого у их.

В случаях, когда не было «довоенного» собственника или когда бывший владелец

не подавал заявку на возврат собственности

, действующие арендаторы имели право приватизировать (UNDP

1998).Процесс возврата собственности, захваченной коммунистическим режимом

, ее бывшему владельцу или его / ее

преемникам называется «реституцией». Следовательно, арендаторы,

которых занимали подлежащие реституции жилищные единицы, не имели права на приватизацию

, в отличие от других государственных арендаторов. Согласно оценке

Национального союза ассоциации арендаторов,

количество таких арендаторов в Эстонии может достигать 150 000, т.е.

примерно 10% от всего населения Эстонии.

Купля-продажа прошла на выгодных условиях для

арендаторов. Покупка квартир происходила на большую часть

частей посредством ваучеров, т.е. все лица, постоянно проживающие

и работающие в Эстонии, имели право на приватизационные чеки

(государственные капитальные ваучеры) (UNDP 1998).

1

В 1994 году 98% из

компенсаций за приватизированное жилье было выплачено приватизационными

чеками (2337,5 миллиона эстонских крон) (Статистический отдел

Эстонии 1996).

Приватизация жилья оказывает прямое влияние на

половину населения Эстонии (ПРООН 1998): в результате

67–68% неэстонских семей, т. е. в основном русскоязычное население

, и 43–44% семей Эстонии

становятся собственниками квартир (Sillaste & Purga 1995, см.

Ko

˜re et al. 1996, 2153–2154). Предполагается, что к моменту завершения жилищной реформы

(в течение нескольких лет)

примерно 90% жителей Эстонии будут частными владельцами

и 10% арендаторами.

Пример Тарту, Эстония

Следующий анализ отношения и восприятия, связанных с приватизацией

, а также воздействия приватизации жилья

на социальное неравенство в основном основан на данных

проведенного количественного исследования. в Тарту (Тартуский университет

и Тартуская городская управа 1998). Тарту — второй по величине город Эстонии

с населением ок. 100000 жителей

(на 1998 год). Город состоит из микрорайонов

разного возраста и качества (рис.2). В центре и вокруг него расположено

старого жилого фонда, зачастую состоящего из некачественного жилья

(рис. 3). В Подмосковье расположены районы качественного жилья

малогабаритных домов (рис. 4) и районы многоэтажных домов

жилых домов, построенных в советский период (рис. 5). В

Тарту приватизация жилья началась в 1991 году, а к 1998 году

процесс был практически завершен (рис. 2–5).

Выборка была построена по методу стратификации

, по национальным группам, возрастным группам, гендерным группам

и подобластям (городским районам).Пропорциональная стратификация

использовалась для возрастных групп, гендерных групп и национальных групп,

, тогда как непропорциональная стратификация использовалась для областей с суб-

. Позже данные для всего города были взвешены

в соответствии с долей населения в различных

подобластях. Общее количество респондентов — 1518 человек.

Предпочтение домовладению

Перед описанием отношения, восприятия и воздействия

, связанных с приватизацией, важно отметить, что некоторые из

4A.Ka

¨hrik NORSK GEOGRAFISK TIDSSKRIFT 54 (2000)

Возрождение Бронкса: как спасти государственное жилье?

Макнил рассказал мне похожую историю о своем прибытии в Эденвальд более четырех десятилетий назад, когда он переехал со своей молодой семьей из Гарлема в то, что ему показалось ступенькой вверх «в пригород». По его словам, в то время жители Эденвальда представляли собой смесь черного и белого, и NYCHA эффективно руководило проектом. Эденвальд сейчас занимает 49 гектаров земли через дорогу от Бейчестера, что мало для сравнения: 11 зданий, 441 квартира, пара тысяч жителей.

Рядом два проекта представляют собой сравнение учебников до и после, один заброшенный, другой отремонтированный. Я посетил Бейчестер и поговорил с МакНилом и Гроссом прошлой зимой, в конце 24-месячной перестройки этого проекта командой частных разработчиков. Я вернулся в июле, чтобы увидеть результат.

Построенный более полувека назад, Байчестер никогда не был должным образом гидроизолирован, его здания пережили историю с трещинами и сколами кладки и разрушенными швами из раствора.Гросс жаловался жилищным чиновникам на тошнотворных соседей. По ее словам, они предложили арендаторам попробовать отбеливатель. Несколько лет назад NYCHA закрыло свой офис управления на месте, вынудив жителей, многие из которых являются пожилыми людьми, платить за транспорт, чтобы встретиться с людьми, предположительно ответственными за недвижимость. Охрана представляла собой полдюжины видеокамер, часто ломающихся, время от времени работающих.

«Во времена NYCHA арендаторы бросали мусор куда угодно, — сказал Гросс. «NYCHA было все равно, поэтому жильцам было все равно.”

Сегодня кампус выглядит безупречно, с отремонтированными игровыми площадками, свежими насаждениями и новой баскетбольной площадкой. Здания облицованы водонепроницаемым материалом и отделаны панелями из искусственного дерева. Ремонт выполнен не в стиле «Архитектура» с большой буквы. Но он достойный и лучше некоторых домов по рыночной цене. Застекленные входы заменили старые карцеральные дверные проемы. Новые вестибюли, новые светильники в коридорах, новые помещения для вторсырья и уплотнители в подвалах. Квартиры оснащены новой сантехникой, окнами и кухонной техникой.Гросс сказала мне, что ремонт ее квартиры длился пару дней, и ей так и не пришлось переезжать. Новые менеджеры, посоветовавшись с арендаторами об их желаниях, открыли фермерский рынок GrowNYC. Персонал теперь патрулирует территорию 24/7, сотни камер наблюдения заменяют сломанные.

Приватизация (Приватизация. Расположение apparts hôtel meublés Metz) UnSejourAMetz — Расположение apparts hôtel meublés

Gîte LeGrandJeu, центр города, парковка, 6 спален, до группы 15 человек.Для семейных встреч, дней рождения, девичников, семинаров поделитесь редкими моментами в группе с семьей, друзьями, коллегами.

Забронируйте целое здание специально для вас, на время вашего пребывания в Меце, вы все будете жить в одном месте, а также сможете вместе завтракать, обедать или ужинать в одной столовой.

Коттедж 200м2. Он будет приватизирован за вас. Он состоит из 4 независимых апартаментов, которые сообщаются общими частями здания: Duplex LeFlamant, LeSecond, LePremierCru и Baroquange.4 санузла, 4 закрытых гаража, 4 кухни.

Есть 3 квартиры с одной спальней и 1 дуплекс с 3 спальнями. Коттедж расположен в старинном доме, недавно отремонтированном со вкусом. Район тихий, находясь в непосредственной близости от всех достопримечательностей города. Вы можете все сделать пешком. Улица перед апартаментами — очаровательный небольшой мощеный переулок вдали от городского шума и уличного движения. И мы выбрали качественное постельное белье, чтобы вы могли насладиться заслуженным отдыхом, летом прохладно, потому что в коттедже установлен кондиционер.

Коттедж предлагает беспрепятственный вид и вид на церковь Св. Максимима и в дни хорошей погоды, вы можете наслаждаться восходом солнца. Вам понравится 11 спальных мест в 6 отдельных комнатах, чтобы разделить моменты вместе, сохраняя при этом конфиденциальность и независимость в своей квартире. Спальные места описаны внизу страницы.

Предоставляются полотенца и постельное белье. Также предоставляются шампунь и гель для душа. Здесь есть качественный утюг со столом, чтобы он всегда был безупречным, а также фен для облегчения вашего чемодана.При необходимости стиральная машина и сушилка дополняют оборудование. Подробная информация о 4 ванных комнатах описана внизу страницы.

Кухня так же хорошо оборудована, как и дома, чтобы готовить и разделять вкусные блюда. В столовой с комфортом разместятся за одним столом 15 человек. Посудомоечная машина, духовка, микроволновая печь, индукционная плита, вытяжка, морозильная камера, холодильник, кофеварка, чайник, тостер, посуда и посуда.

Гостиная оборудована кожаным диваном, телевизором Philips ambilight 3-х сторон, bluetooth sound, динамиком 3D JBL.Wi-Fi, освещение Philips Hue, чтобы адаптировать освещение к атмосфере вашего вечера.

4 закрытые частные автостоянки, зарезервированные для квартиры, сэкономят ваше время на парковке и сохранят ваши автомобили.

от 613,70 на 15 человек.

Победители реформы городского жилищного строительства в Китае

Hous Stud. Авторская рукопись; доступно в PMC 2013 23 октября.

Опубликован в окончательной редакции как:

PMCID: PMC3806496

NIHMSID: NIHMS481960

John R.Логан

^* Университет Брауна, Социология, Провиденс, США

Ипин Фанг

^** IHS, Университет Эразма, Роттердам, Нидерланды

Чжаньсинь Чжан

^† Китайская академия социальных наук Китай

^* Университет Брауна, Социология, Провиденс, США

^** IHS, Университет Эразма, Роттердам, Нидерланды

^† Китайская академия социальных наук, Пекин, Китай

Адрес для корреспонденции: John Р.Логан, Университет Брауна, Социология, Box 1916, Университет Брауна, Провиденс 02912, США. ude.nworb@nagol_nhoj См. другие статьи в PMC, в которых цитируется опубликованная статья.

Abstract

Жилищная реформа в Китае идет по двум направлениям: приватизация государственного жилья и развитие нового частного жилищного сектора. В течение этого переходного периода арендная плата в оставшемся государственном жилье оставалась относительно низкой, а закупочные цены, предлагаемые жителям государственного жилья, были значительно ниже рыночных.Хотя эти арендные платы и цены частично основаны на известных формулах, существуют значительные различия в том, сколько люди платят за аналогичные квартиры. В этом исследовании используются данные переписи 2000 года для оценки жилищных субсидий, получаемых остальными арендаторами государственного сектора и покупателями государственного жилья на основе цен частного сектора на жилье сопоставимого качества и размера. В документе также анализируется отклонение расчетной скидки от рыночных цен, которую получают эти люди. Полученные данные показывают, что больше всего от перехода Китая от социалистического распределения жилья выиграли те, кому благоприятствовала предыдущая система, основанная на таких факторах, как статус проживания, образование и род занятий.

Ключевые слова: Сравнительное жилье, приватизация жилья, владение жильем, Китай

Введение

В начале 1980-х годов правительство Китая объявило, что национальная политика экономических реформ будет распространена на жилищный сектор, в первую очередь за счет повышения арендной платы за государственное жилье к рыночным ценам, а затем путем приватизации производства и потребления жилья. Эти изменения радикально изменили бы систему, в которой большинство городских жителей полагались на свои рабочие места или на муниципальные жилищные органы в предоставлении жилья по сильно субсидированной арендной плате (Logan et al ., 1999). Действительно, квартира, выделенная работодателем, была почти бесплатной, но она также была небольшой, плохо оборудованной и труднодоступной. Реформа может потребовать, чтобы люди больше платили за жилье (частично компенсируемые повышением уровня заработной платы), но она также может стимулировать инвестиции в жилищный фонд, который значительно отстает от потребностей людей (Kosareva & Struyk, 1993; World Bank, 1992). Кроме того, это могло ослабить зависимость рабочих от работодателей на протяжении всей их жизни.

Спустя более двух десятилетий можно оценить процесс приватизации и, в частности, исследовать его последствия для распределения.Неудивительно, что переход к рыночной системе был лишь частичным. Действительно, из-за растущей мобильности рабочей силы и быстрого экономического развития формируется рынок частного арендного жилья. Рост нового зажиточного класса предпринимателей и профессионалов также способствовал расширению строительства жилья для продажи по рыночным ценам. Тем не менее, значительная (хотя и сокращающаяся) доля государственного жилья по-прежнему занята арендаторами, а покупатели государственного жилья получают значительные субсидии.Это означает, что сегодня в Китае действуют по крайней мере два типа систем. Сато (2006) описывает их как «внутренний» рынок, который развился внутри системы социального обеспечения, и «открытый» рынок, который все еще создается. Неясно, как долго система будет работать на этом переходном этапе или в какой момент люди будут делать выбор жилья в основном с точки зрения стандартных рыночных критериев цены, качества и местоположения.

Между тем, тип жилья, в котором живут люди, зависит не только от их рыночных ресурсов, но также — и в основном — от их положения в дореформенной системе.Как и в некоторых других странах, приватизация государственного жилья приняла форму передачи права собственности арендаторам. В случае Китая это должно было быть достигнуто в экономике, где у большинства людей был ограниченный доступ к капиталу, с только началом системы жилищной ипотеки и отсутствием недавней истории рыночного ценообразования. Приватизация должна быть субсидирована, в то время как государственное арендное жилье по-прежнему стоит ниже рыночных цен.

В этой статье исследуются победители на данном этапе политики «рыночной» политики Китая.Этот вопрос решается путем анализа данных переписи населения на микроуровне 2000 года в восьми крупных городах, которые включают информацию о типах владения жильем, различных показателях качества и стоимости. В частности, газета спрашивает, кто меньше платит за лучшее жилье за ​​счет государственных субсидий?

Подобные вопросы поднимались и в других странах, где государственное жилье подверглось приватизации. Широко сообщалось, что приватизация государственного жилья в Восточной Европе и Российской Федерации после 1990 г. представляла собой значительную передачу богатства в виде бесплатных раздач и продажи квартир в государственном жилье со скидкой действующим арендаторам.Продажа со скидкой и бесплатная передача государственного жилья действующим арендаторам рационализируются как стимулирующие стратегии, которые восстанавливают спрос на рынке жилья и увеличивают мобильность и выбор жилья (Angel, 2000). Также говорится, что такая политика является формой окупаемости многолетнего процесса, когда домохозяйства «финансировали капитальные субсидии на прошлые инвестиции с помощью принудительных сбережений через механизм подавления заработной платы» (Buckley, 1996, p. 40). Однако, поскольку не все граждане извлекают выгоду из политики приватизации, важно более тщательно оценить влияние распределения.

Косарева и Струйк (1993, стр. 97) отмечают, что, очевидно, «приватизация жилья потенциально предполагает огромную передачу богатства отдельным домохозяйствам». Например, в 1992 г. в крупных городах России рыночная стоимость средней единицы государственного жилья оценивалась более чем в шесть раз выше среднего годового дохода семьи. Для быстрой приватизации цены были сильно субсидированы. Например, в Венгрии примерно 35 процентов государственного жилищного фонда, существовавшего в 1990 году, было приватизировано к 1993 году по ценам от 15 до 40 процентов от рыночной стоимости (Hegedüs & Tosics, 1994).Пикванс (1994, стр. 435–436) указывает, что в Венгрии даже до приватизации государственного жилья лица с более высоким профессиональным статусом извлекали выгоду как из первоначальной социалистической системы, так и за счет расширения частного жилищного фонда: во-первых, им выделялось наиболее привлекательное жилье. государственное жилье, затем наживались на стоимости этих квартир, продавая права проживания новым арендаторам, и, наконец, покупая на выгодных условиях в частном секторе. Kosareva & Struyk (1993) сделали аналогичную оценку для России, где домохозяйства с более высокими доходами занимали более ценное государственное жилье и (поскольку цены были лишь умеренно скорректированы с учетом качества и в любом случае были намного ниже рыночной оценки), следовательно, получили более крупные переводы богатство через приватизацию.Другие исследования показывают, что воздействие различается в зависимости от страны. Емцов (2007), например, изучает три страны: Россию, Сербию и Польшу. Его результаты показывают, что приватизация государственного жилья сильно увеличила имущественное неравенство в России и Сербии, но привело к уменьшению имущественного неравенства в Польше. Емцов утверждает, что влияние приватизации зависит от двух факторов на национальном уровне — размера приватизированного капитала и политики, проводимой странами для поощрения домовладения.

Низкие цены не обязательно являются хорошей инвестицией. Фактическая стоимость государственного жилья во многом зависит от качества первоначального строительства и необходимости ремонта. В Великобритании, например, иногда продавались более качественные единицы, а единицы более низкого качества не находили покупателей. В других случаях семьи с низким доходом, соблазненные перспективой домовладения, брали на себя бремя ссуд, которое они не могли выдержать или не могли содержать свои дома в хорошем состоянии (Karn & Wolman, 1992). Другая сторона этого вопроса заключается в том, что многие люди остаются в государственном арендуемом жилье, и необходимо задаться вопросом, каковы качество и арендная ставка этого жилья.Опять же в случае с Великобританией утверждалось, что жилье местных властей «стоило» значительно больше, чем оставшиеся арендаторы платили за аренду (Willis & Nicholson, 1991), поэтому те, кто продолжал снимать в этом секторе, определенно преуспели, чем те, кто которые снимали в частном секторе.

Таким образом, чтобы оценить, кто преуспел в приватизации жилья в Китае, необходимо определить, сколько платят и сколько будет стоить сопоставимая единица жилья в частном секторе.Для тех, кто покупает государственное жилье, это разница между их покупной ценой и ценами, уплаченными для тех, кто купил частное рыночное жилье. Для тех, кто продолжает арендовать в государственном секторе, это разница между их арендной платой (с поправкой на качество) и арендной платой, которую платят люди на частном рынке.

Пример Китая

По сравнению с Восточной Европой, где общая доля государственного жилья в конце социалистического периода составляла всего 28 процентов (Hegedüs & Tosics, 1996), государственное жилье в Китае было абсолютно доминирующим. городские районы до реформы.Хуанг (2004) сообщает, что 75 процентов домохозяйств были в секторе государственного арендного жилья в течение социалистического периода, и эта доля могла быть еще больше в крупных городах (Logan et al ., 1999). Поскольку арендная плата была установлена ​​на крайне низком уровне (менее 1% дохода домохозяйства согласно Wang & Murie (1999)), государственное жилье получало значительные субсидии, и одним из мотивов жилищной реформы было снижение нагрузки на муниципальные бюджеты и бюджеты рабочих единиц. (Ян и Ван, 1995). Жилищная реформа началась в 1988 году с реформы арендной платы, в результате которой арендная плата была увеличена для отражения реальной стоимости жилья.В то же время была произведена корректировка заработной платы, чтобы компенсировать компенсацию рабочим. Ни в одном случае арендная плата не увеличивалась больше, чем денежная субсидия. Эта политика усилила неравенство между рабочими единицами без перераспределения жилья: поскольку богатые единицы могут предоставлять больше субсидий, они восстанавливают большую часть корректировок заработной платы (World Bank, 1992). Позже за повышением арендной платы последовал план перевода государственного жилья в частную собственность и содействия развитию рыночного жилья. По состоянию на 2000 год доля государственного арендного жилья в национальном масштабе составляла 16.33 процента, а в Пекине — 33,82 процента (Logan et al ., 2009), и с тех пор этот показатель снижается.

Ключевым вопросом для китайских политиков было определение цены продажи государственного жилья. Их подход заключался в том, чтобы установить стандартную цену строительства в каждом городе на основе площади и скорректировать ее в соответствии с характеристиками местоположения, здания и самой жилой единицы. Ставка дисконтирования также была скорректирована в соответствии с характеристиками покупателя.Чтобы проиллюстрировать эти правила, в данном документе описывается формула ценообразования, которая применялась к жилью, контролируемой центральными правительственными учреждениями в Пекине (подробности см. По адресу http://www.ggj.gov.cn/zcfg/zfzdgg/200510/t20051020_2042.htm ). Наиболее важным фактором местоположения в этой схеме была оценка стоимости земли в районе, которая могла изменить цену на целых 30 процентов. Также учитывалась доступность магазинов, наличие общественного транспорта и другой общественной инфраструктуры.При корректировке строительного фактора учитывались такие характеристики, как возраст конструкции (например, здания старше 30 лет были дисконтированы на 30%), строительные материалы, лифты и высота. Характеристики квартир включали, на каком этаже находится квартира (предпочтение отдается верхним этажам в зданиях с лифтами и 3–4 этажам в зданиях без лифтов) и ориентации окон спальни (с 3-процентной скидкой для спален, выходящих на запад).

Размер субсидии, предоставляемой в соответствии с жилищными правилами Пекинского правительства, также зависел от занимаемой должности.Это обычное дело в Китае, где с середины 1950-х годов правительственными постановлениями были установлены официальные стандарты жилищного пространства, которые закрепили кадровые привилегии (Zhou & Logan, 1996). Например, для административной должности самого низкого уровня ( Ke и ниже) сотрудники считались квалифицированными для квартиры площадью 60 м ² . Это означало, что арендатор получит субсидированную цену на первые 60 м ² , но заплатит стандартную цену за дополнительное пространство.Чиновник уровня Ju , напротив, имел право на получение субсидии на расстояние до 120 м ² .

Существуют значительные различия в том, как разные рабочие единицы применяют правила, подобные этим. «Стандартная цена» (а не рыночная цена) часто зависела от трудового стажа. Начиная с 1990-х годов государство ввело обязательный фонд жилищного обеспечения, в который работники должны были вносить часть (около 5 процентов) своей заработной платы, равную заработной плате работодателя, с целью финансирования покупки жилья (Yeung & Howes, 2006). ).Работодатели должны создать этот сберегательный счет для сотрудников, и деньги с этого счета могут быть сняты только тогда, когда сотрудник покупает дом или выходит на пенсию. Дополнительная субсидия, предоставляемая многими рабочими подразделениями, зависит от количества лет, в течение которых человек проработал до создания Фонда обеспечения жильем (и, если супруг (а) работал в том же подразделении, эти годы также будут учитываться). Кроме того, рабочие единицы, которые владели или контролировали жилье, могли свободно предлагать разные цены для разных арендаторов.Но для тех, кто не работал в государственном учреждении и чье рабочее подразделение не контролировало жилье, а также для тех, кто не мог претендовать на какую-либо субсидию (например, лица, которые не работают или не имеют местной городской регистрации), приватизация не предлагал никаких преимуществ.

В качестве отправной точки исследование предполагает, что если есть выгода от покупки государственного жилья или сохранения его арендатора (по сравнению с покупкой или сдачей в аренду на частном рынке), выгода, скорее всего, будет распределяться таким образом, который отражает прошлое практики.Таким образом, важно задокументировать, каким работникам отдавалось предпочтение при распределении жилья в прошлом. Формально жилье представляло собой социальное пособие, которое распределялось в зависимости от заслуг и потребностей. Тем не менее, есть убедительные доказательства того, что в Китае, как и в других социалистических странах (Szelenyi, 1983), люди с более высоким социально-экономическим и политическим статусом имели привилегированный доступ к жилью хорошего качества и по низкой цене. Логан и др. . (1999) показали, что жилье распределялось частично на основе трудового стажа в ходе непрерывного процесса переговоров о более просторном или лучше оборудованном жилье.Доход, образование и членство в коммунистической партии положительно повлияли на размер и качество жилья, равно как и занятость в более крупной и более влиятельной в административном отношении производственной единице. Пан (2004) обнаружил, что членство в Коммунистической партии было связано с большим размером и более высоким качеством жилья как в 1988, так и в 1995 году. Дэвис (2003) показал, что работники с более высоким стажем работы в более высокопоставленных рабочих единицах с большей вероятностью получат лучшее жилье.

Исследований доступа к жилью в период после 1990 г., когда политика рыночности была значительно расширена, мало.Единственным исключением является исследование Sato (2006) цен на жилье, приобретенное в 1996–1999 гг. Сато сообщил, что трудовой стаж, образование, административное звание на рабочем месте и членство в партии привели к снижению цен на жилье, приобретаемое в государственном секторе. Сато также задокументировал недостатки мигрантов на развивающемся рынке жилья (по этому поводу см. Также Logan et al ., 2009). Большинство домохозяйств мигрантов должны арендовать или сдавать в субаренду жилье, принадлежащее городским домохозяйствам, часто по очень высоким ценам. На аренду и коммунальные услуги приходилось в среднем 26 процентов общих расходов домашних хозяйств для мигрантов по сравнению с 7 процентами для зарегистрированных на местном уровне городских домашних хозяйств, в основном из-за исключения мигрантов из государственного арендного жилья.

Research Design

Ожидалось, что аналогичные различия будут обнаружены в ценах, уплачиваемых за жилье. В этом исследовании используются микроданные переписи 2000 года (0,1% выборки для государственного использования) для количественной оценки различий в ценах в государственном и частном секторах как на покупку, так и на аренду жилья. Перепись населения 2000 года предоставила подробную информацию о жилье для всех семейных домохозяйств. Он определил шесть способов владения жильем для этих домохозяйств. К ним относятся две категории аренды: аренда в государственном секторе (муниципалитеты или рабочие единицы) и аренда на частном рынке.Существует четыре типа собственности, в зависимости от того, как был приобретен дом: жилье, построенное собственными силами, покупка бывшего государственного арендного жилья, покупка по рыночным ценам и покупка по сниженным («экономическим») ценам. В этом документе основное внимание уделяется переходу форм владения жильем от государственных к рыночным формам, поэтому группа домовладений, построенных собственными силами, не включается в анализ. Перепись 2000 года фактически отражает информацию 1999 года, всего через год после официального прекращения предоставления государственного жилья. С тех пор покупка государственного арендного жилья постоянными жильцами продолжалась, и анализ не включает эти покупки.

Преимущество этого источника в том, что он охватывает городские районы Китая. В него входят жители восьми крупнейших городов: Пекин, Чунцин, Гуанчжоу, Харбин, Нанкин, Шанхай, Тяньцзинь и Сиань. Есть существенные региональные различия. Например, Хуанг и Кларк (2002) в ходе общенационального жилищного обследования обнаружили, что почти половина всех вариаций в выборе владения жильем происходит между городами (см. Также Li & Wu, 2004). Такие различия подтверждаются включением фиктивных переменных города в многомерные модели, так что фактически все цены измеряются от среднего значения по городу.Пекин, Тяньцзинь, Шанхай, Нанкин и Гуанчжоу — крупные прибрежные города, которые, как правило, считаются более ранними для проведения рыночных реформ и быстрого экономического роста (особенно Гуанчжоу, который расположен недалеко от Гонконга). Чунцин, Сиань и Харбин (и в некоторой степени также Тяньцзинь, где долгое время доминировали государственные промышленные предприятия) считаются поздними застройщиками. Однако у всех есть группы населения, которые определяют их как мегаполисы в мировом масштабе.

Эти данные имеют важные ограничения.Исключаются лица, проживающие в коллективном жилье (что очень часто встречается у мигрантов в общежитиях рабочих единиц), расходы на которые не указываются в переписи населения, или дома, построенные собственными силами (обычный источник для сельских жителей), где стоимость строительства несопоставима со стоимостью строительства другого владельца. -жилое жилье. Перепись выявляет пять типов владения и пользования, которые можно сравнивать. В государственном секторе это государственные закупки постоянными арендаторами и государственная аренда (которая может производиться муниципальным жилищным бюро или рабочим подразделением, альтернативы, которые невозможно выделить в переписи 2000 года).Государственные закупки сравниваются с двумя категориями владения, которые рассматриваются как рыночные: рыночная покупка (включая большую часть жилья, проданного по рыночным ценам) и « экономическая покупка » (форма частного жилья, при которой строители передают ограниченные строительные субсидии соответствующим покупателям, в том числе категории жилья Jinji shiyong zhufang и Anju gongzheng . Поскольку в модели включена экономическая категория покупки, которая явно включает ценовую субсидию, анализ отражает общие различия между государственными и рыночными покупками.Дополнительная субсидия от «экономической покупки» оценивается коэффициентом для этой переменной в модели рыночной покупки. Дата покупки не сообщается, но исследование может контролировать, жили ли люди в своем текущем районе больше или меньше пяти лет. Поскольку в конце 1990-х годов все формы покупок сильно выросли, не считается, что рост закупочных цен искажает это сравнение. Сравнивается текущая (1999 г.) арендная плата за государственное и частное арендуемое жилье.Как в секторе собственника, так и в секторе арендатора все цены предоставляются переписью по категориям, которые кодируются в средней точке категории. Значения в верхней категории кодируются по минимальному значению категории.

Гедонистические модели (Follain & Jimenez, 1985; Rosen, 1974) оцениваются для определения того, как закупочные цены и арендная плата в частном секторе связаны с характеристиками жилищной единицы. В таких моделях ожидается, что больший размер, более высокое качество, наличие удобств и лучшая доступность должны предсказывать более высокую цену на жилье.Гедонические модели применялись в исследованиях воздействия городских зеленых насаждений в Гуанчжоу (Jim & Chen, 2006) и Цзинань (Kong et al ., 2007). Предварительным условием успешного применения гедонистического ценообразования является наличие зрелого рынка жилья, который достигает равновесия. Это, конечно, не относится к Китаю, поэтому результаты, представленные здесь, следует интерпретировать как первое приближение. Цель состоит в том, чтобы применить коэффициенты гедонистической модели к жилищным единицам в государственном секторе, чтобы оценить, сколько приблизительно будут стоить сопоставимые единицы, если бы они были на частном рынке.Разница между этой оценочной стоимостью (или «рыночной стоимостью») — это то, что затем будет рассматриваться как субсидия, полученная покупателями или арендаторами государственного сектора.

В моделях используются все характеристики доступного жилья из переписи населения. Жилищное пространство измеряется в квадратных метрах, и для проверки на нелинейность включен член второго порядка. Качество жилья — это индекс от 0 до 100, основанный на пяти одинаково взвешенных аспектах жилищных единиц: с кухней или без нее, с источником энергии для приготовления пищи (газ считается наиболее подходящим типом), с водопроводной водой или без нее, с ванной и индивидуальным туалетом. .Количество комнат (то есть наличие меньших комнат в данном пространстве) обычно считается отрицательным качеством. Типы домов — категориальные переменные: малоэтажное, многоэтажное и дворовое. Случаев дворового жилья среди рыночных покупателей немного, поэтому данный тип жилья исключен из анализа жилья собственников. Возраст здания — это количество лет, прошедших с момента постройки.

На основе этих переменных и гедонистических моделей для частного рынка жилья оценивается «рыночная стоимость» квартир в государственном секторе и субсидии, получаемые участниками государственного сектора.В свою очередь, анализируются личные характеристики, связанные с получением более высокого или более низкого уровня субсидии. В этих моделях также используется ограниченное количество характеристик, доступных из переписи.

Ключевым предиктором является статус проживания, который использует три типа информации. Первый — родился ли человек в текущем городе проживания (чтобы отличать мигрантов от коренных жителей). Второй добавляет институциональный статус, независимо от того, зарегистрирован ли человек в сельской или городской семье (т.е. право на участие в сельскохозяйственном или несельскохозяйственном секторе). Третье связано со сроком проживания в городе среди мигрантов. Лицо, проживавшее в нынешнем городе до 1995 года, считается «постоянным» жителем; тот, кто прибыл в течение последних пяти лет, является «недавним». Сочетание этих трех критериев приводит к шести категориям статуса проживания: уроженцы городов; сельские жители; устоявшиеся городские мигранты; недавние городские мигранты; устоявшиеся сельские мигранты; и недавние сельские мигранты. Все случаи государственных закупок имеют городскую и местную регистрацию, потому что таких владельцев с сельской или неместной регистрацией было слишком мало для изучения.

Связанная переменная — это регистрационный статус супруга, который объединяется с семейным положением в переменную «статус проживания» с тремя категориями: проживание с супругом, зарегистрированным в городе; проживает с супругом с пропиской по сельской местности; и жить без супруга. Компенсирует ли регистрационный статус одного супруга статус другого? В 1998 году реформа системы хукоу упростила для супруга мигранта, проживающего в городе, процедуру подачи заявления на регистрацию в городе. Однако это непростой процесс, и в 2000 году оставалось много домашних хозяйств, в которых супруги имели разные типы регистрации.

Другая переменная, имеющая отношение к тенденциям цен, — это недавний переезд в пределах города (в течение последних пяти лет). В этом наборе данных «переезды» регистрируются только в том случае, если человек меняет район (район улицы). «Недавно переехавшие» — это люди, которые переезжали из одного района в другой за последние пять лет.

Социально-экономические переменные, доступные в ходе переписи, включают образование, образование супруга (для тех, кто живет со своим супругом) и род занятий. Образование измеряется количеством лет обучения.Род занятий — это набор фиктивных переменных, варьирующихся от руководителей рабочих единиц и специалистов / техников наверху до сельскохозяйственных рабочих внизу, с отдельными категориями для лиц, вышедших на пенсию или не работающих. Следуя прецеденту исследований владения жильем в Китае, исследование вводит пол, возраст (рассматриваемый как возможный нелинейный эффект) и размер домохозяйства в качестве переменных демографического контроля.

Результаты

предоставляет описательную статистику для выборки из восьми городов.В значительной степени большинство случаев жилья, занимаемого владельцами и арендуемого жилья, относится к государственному сектору, при этом несколько больше случаев государственного приобретения, чем продолжающаяся государственная аренда. В период с 2000 года, который здесь не показан, произошел более явный сдвиг в сторону государственных закупок с некоторым увеличением рыночных покупок и частной аренды. показывает, как основные переменные в анализе (площадь и качество) различаются в зависимости от категории владения, а также средние цены (стоимость покупки или арендная плата за квадратный метр).Жилье, приобретаемое на рыночной основе, подразделяется на две категории: жилье, приобретаемое на коммерческой основе (по полным рыночным ценам) и жилье для экономически выгодных покупок (по несколько сниженным ценам в рамках ограниченной государственной программы). Обычное жилье, как правило, значительно больше, чем другое жилье, занимаемое владельцами, но не намного выше среднего качества, чем жилье, приобретаемое государством. Но в среднем его цена почти в пять раз выше квадратного метра. Государственное арендное жилье в среднем больше, чем частное арендное жилье, и имеет гораздо более высокое качество (хотя и более низкое, чем любая категория жилья, занимаемого владельцами).Его цена составляет менее четверти квадратного метра. Эти сравнения цен и преимущества государственного жилья для арендаторов и владельцев являются мотивацией для данного исследования.

Таблица 1

Средний размер, качество и стоимость жилья по владению, выборка из восьми городов

17

	N	Площадь на душу населения (м 2 )	Индекс качества	Стоимость квадратного метра
Покупка :
Рынок	1177	33.2	90,2	252,66 долл. США
Экономический	722	24,9	85,6	долл. США :
Рынок	1061	14,2	58,0	$ 1,39 / месяц
Общедоступный3	72,3	0,30 долл. США / месяц

Следующим шагом в анализе является оценка гедонистических моделей расходов на жилье среди владельцев и арендаторов рыночного жилья. Результаты представлены в. Зависимая переменная — это журнал покупной цены или ежемесячной арендной платы. Для справки, в таблице приведены средние значения площади, качества жилья, количества комнат и возраста здания для обоих типов жилья, а также средние значения покупной цены или ежемесячной арендной платы для каждого города.Экономическая покупка группируется вместе с группой рыночной покупки жилья для расчета гедонистического коэффициента в Пекине, в то время как для экономической покупки жилья добавляется фиктивная переменная. Жилье, приобретаемое на рынке, больше, качественнее и новее, чем арендуемое на рынке. Закупочные цены в среднем самые низкие в Сиане и Чунцине и самые высокие в Гуанчжоу, Шанхае и Пекине. Цены на аренду самые низкие в Сиане, Харбине и Тяньцзине, и выше в Гуанчжоу и Пекине.

Таблица 2

Гедоническая модель жилищных расходов среди владельцев рынка и арендаторов рынка

905

8408 853 840

	Владельцы рынка		Рыночные арендаторы
					Среднее значение	Коэффициент
Константа		2.666 **		5,065 **
Площадь, м 2 Площадь площади		−7,04E-5 **		−1,63E-05
Индекс качества корпуса	90,23	0,007 **	90,3006 **
Тип здания (Ссылка: Квартира)
Высокое		0,215 **		905
Двор		—		−0,294 **
Количество комнат	2,18	−0,153 **	1.33	−0,023
Возраст здания (лет)	6,39	−0,037 **	13,49	−0,001
** Покупка по экономическим ценам		—
Город (Ссылка: Пекин)	$ 17,766		$ 36,8
Чунцин	$ 7391	8.5	−1,000 **
Гуанчжоу	23 853 долл. США	0,226 **	48,6	−0,194 *
	$ 24,4	-0,743 **
Нанкин	14396 долл.387 **	24,1 долл. США	−0,445 **
Тяньцзинь	15,495 долл. США	0,054	20,8 долл. США −0,487 **	$ 19,8	−0,766 **
N		1751		1029
	905 14 905 905 905 905 905
Скорректированный квадрат r		0.604		0,338

Модель для владельцев частного рынка обеспечивает замечательно хороший прогноз со скорректированной объясненной дисперсией 0,604. Коэффициенты значимы и в ожидаемом направлении. Площадь в квадратных метрах имеет сильный положительный эффект, несколько уменьшаясь при высоких значениях. Качество жилья во многом зависит от покупной цены. Высотное строительство дороже, но более старые здания обходятся дешевле. При заданной площади квартиры, разделенные на большие и меньшие комнаты, стоят дешевле.Коэффициент «экономичной покупки» показывает значительную скидку. Цены в Тяньцзине и Нанкине существенно не отличаются от Пекина. Гуанчжоу и Шанхай значительно дороже, а в Чунцине, Сиане и Харбине цены значительно ниже.

Модель для арендаторов на частном рынке менее надежна, но все же объясняет 0,338 разницы в арендной плате. Арендная плата линейно увеличивается с увеличением площади и качества. В многоэтажных домах арендная плата выше, чем в малоэтажных квартирах, а дворовое жилье дешевле.Удивительно, но возраст здания не связан с арендной платой, возможно, потому, что качество и тип строительства контролировались. Арендные ставки во всех других городах ниже, чем в Пекине, особенно в Чунцине, Харбине и Сиане.

Последний шаг в этом анализе — определить, какие жители государственного сектора проживают в жилье с более высокой оценочной рыночной стоимостью и кто получает более высокий уровень субсидии (скидка от рыночной стоимости в фактической покупной цене или уплаченной арендной плате). Одной из важных недостающих переменных в моделях частного сектора является местоположение, поскольку микроданные переписи не содержат географических деталей в пределах городов.Когда гедонистические уравнения применяются для оценки рыночной стоимости жилья в государственном секторе, результаты будут завышены, если государственное закупочное и государственное арендное жилье, как правило, находится в худших местах, чем соответствующие единицы частного рынка. Фактически, есть основания полагать, что этот подход приводит к недооценке стоимости жилья в государственном секторе. Исследования цен на землю и жилье в целом показывают, что районы в центре города ценятся выше. Например, Zheng & Kahn (2008) сообщают, что цены на землю и закупочные цены для новых кондоминиумов в Пекине в 2004–2005 годах снизились примерно на 4 процента на километр от центра города на площади Тяньаньмэнь.показывает, что в Пекине (сопоставление агрегированных данных переписи для микрорайонов [ jie dao ] в 2000 году) доля арендных единиц жилья в государственном секторе намного выше во внутренних районах, чем на периферии городской территории. Корреляция между общественной арендной платой и расстоянием от центра города (при взвешивании окрестностей по общему количеству арендных единиц) составляет -0,48. Следовательно, арендное жилье в государственном секторе, как правило, находится в более дорогих местах. Существует меньшая, но не значимая отрицательная корреляция между долей жилья собственников, которое покупается государством (не считая жилья, построенного собственными силами), и расстоянием от центра (−0.16). Покупка жилья на фабриках за пределами города частично компенсирует концентрацию государственных закупок во внутренних районах.

Процент арендного жилья в государственном секторе аренды, городские кварталы Пекина в 2000 году (четыре городских района, выделенных белым). Источник : Файлы переписи 2000 (данные цзе дао, ) предоставлены географическим факультетом Пекинского университета.

Li & Siu (1997) изучили город Гуанчжоу и пришли к выводу, что в субсидируемых секторах ценообразование единиц жилья (включая как цену продажи, так и взимаемую арендную плату) все еще далеки от «рационального»: цены и арендная плата растут. а не уменьшаться с удалением от центра города.Считается, что эта разница связана с более низким качеством жилья в центральной части города, которое Ли и Сиу не учли.

сообщает примерные средние ставки дисконтирования для всех городов. В среднем скидка на жилье, приобретаемое государством (по сравнению с жильем, приобретаемым на рынке), составила 38%. Ставки дисконтирования различались в разных городах: самые высокие в Пекине и Сиане, а самые низкие в Шанхае. Средняя ставка дисконтирования на ежемесячную арендную плату составляла 28 процентов, при этом максимальная ставка составляла 37 процентов в Гуанчжоу, а самая низкая — 21 процент в Тяньцзине.Эти уровни субсидий соответствуют приведенным выше оценкам для Венгрии в 1990-е годы. Также можно оценить совокупную стоимость субсидий в каждом городе, применив значения выборки ко всему городскому населению. Произошло существенное перераспределение богатства: почти 30 миллиардов долларов на государственное жилье, которое было приобретено арендаторами до 1999 года, и более 9 миллиардов долларов только в Шанхае. Ежегодная арендная субсидия для тех, кто продолжал жить в государственном арендном жилье, превышала 1 доллар.2000000000. Обратите внимание на приведенный выше анализ, что большинство семейных домохозяйств в этих городах получали эти субсидии. Из этого анализа полностью исключены люди, проживающие в коллективных домохозяйствах, которые являются преобладающей формой жилья для мигрантов из сельской местности в города; этот аспект маркетизации лишь косвенно повлиял на этих людей.

Таблица 3

Средние скидки и предполагаемая общая сумма субсидии на государственное жилье

Предполагаемая общая сумма субсидии
(миллионы) $ 905 905 905 905 905

	Государственное приобретаемое жилье		Государственное арендное жилье
Средняя скидка	Предполагаемая годовая субсидия (миллионы)
Пекин	0.52	$ 5289	0,24	$ 400
Чунцин	0,48	$ 813	0,35	43
Харчжоу	0,40	$ 1500	0,32	$ 55
Нанкин	0,29	$ 2303	0,23	$ 78
Шанхай	25	$ 9279	0,30	$ 305
Тяньцзинь	0,31	$ 2030	0,21	$ 196
	$ 196
905 905 905 905 905	905 905 905 Итого	0,38	28 700 долл. США	0,28	долл. США 1247

Теперь в статье рассматривается вопрос о том, какие государственные покупатели и какие государственные арендаторы получили наибольшую выгоду.Результаты для государственного сектора жилищного строительства представлены в и. Практически во всех случаях цена покупки или аренды ниже расчетной рыночной стоимости. Считается, что исключения представляют собой ситуации, когда квартира находится в особенно благоприятном месте, а гедонистическая модель недооценивает рыночную стоимость. Следовательно, в случаях с предполагаемой отрицательной субсидией коэффициент дисконтирования был перекодирован, чтобы отразить субсидию в размере не менее 500 юаней для государственных закупок и 0,50 юаней в месяц для государственной аренды.Обратите внимание, что в этих моделях все переменные являются характеристиками главы семьи или супруга. Характеристики самой жилой единицы суммируются в оценочной рыночной стоимости. Город проживания включен сюда, поскольку жилищная политика в разных городах Китая различается, и было показано, что коэффициент дисконтирования также варьируется.

Таблица 4

Регрессия расчетной рыночной стоимости жилья для государственных закупок и отношения скидки, представленной фактической уплаченной ценой

083 ^* ** Сиань

	Рыночная стоимость жилья	Коэффициент дисконтирования
Константа	3.178 **	0,112 *
Город (Ссылка: Пекин)
Чунцин	-0,831 **				0,282 **	0,186 **
Харбин	−0,489 **	0,160 **
Нанкин	0,234 **
Шанхай	0,170 **	0,270 **
Тяньцзинь	-0,024	−0,542 **	−0,003
Мужчина или женщина (Ссылка: мужчина)	0,015	0,013
Возраст главы домохозяйства	0.011 *	0,011 **
В квадрате возраста	−8,02E-05	−7,98E-005 **
** Размер домохозяйства	0,0369 −0,002
Годы образования	0,022 **	0,003 *
Годы образования супруга (супруги)	0,013 ** Ссылка	−0,00301	рабочий)
Начальник рабочего участка	0.228 **	0,013
Специалист / техник	0,068 *	0,011
Персонал или другой персонал	0,180 **	0,007		0,007	0,098 **	0,008
Пенсионеры	−0,006	0,032 *
Другие безработные	0.019	0,014
Статус проживания
Ссылка: уроженец города
Постоянный мигрант из города	0,047 −	0,532 **	−0,104 **
Статус проживания (Ссылка: проживает с супругом, прописанным в городе)
Без супруга	0.101 *	−0,031
С супругом, прописанным в сельской местности	−0,238 **	0,013
Недавний переезд в пределах города	0,508
N	4357	4357
Степень свободы	24	24
Скорректированный r в квадрате		0,241 905	Таблица	0,241 905 905 арендная стоимость государственного арендного жилья и коэффициент скидки, представленный фактически уплаченной арендной платой −0530 * −0,344 ** −0537 с поправкой 0,309 Рыночная арендная стоимость Коэффициент дисконтирования (постоянный) 5.015 ** 0,765 ** Город (ссылка: Пекин) Чунцин −0,879 ** 8 Гуанчжоу −0,047 −0,074 ** Харбин −0,422 ** −0,056 ** Nanjing236 ** 0,030 * Шанхай -0,383 ** -0,044 ** Тяньцзинь 8 -0,4 Xi’an −0,837 ** −0,074 ** Мужской или женский (Каталожный номер: мужской) −0,041 * −0,015 Возраст главы домохозяйства 0.011 ** 0,004 ** Возрастной квадрат −8,81E-005 ** −3,87E-005 ** Размер дома 0,0 ** −0,005 Годы образования 0,015 ** −0,001 Годы образования супруга (а) 0,008 ** −0,00 Ссылка: работник физического труда) Начальник отдела 0.213 ** −0,033 Специалист / техник 0,086 ** 0,018 Персонал или другой персонал 0,070 * или другой персонал услуги 0,031 -0,021 * Пенсионеры 0,003 0,001 Другие безработные 0,025 0.013 Статус проживания (Ссылка: городские уроженцы) Сельские сельские жители 0,091 −0,344 ** Городские мигранты 903,0 Недавние городские мигранты 0,237 ** −0,183 ** Постоянные сельские мигранты −0,044 −0.357 ** Недавние сельские мигранты 0,108 ** -0,445 ** Статус проживания (Ссылка: проживает с супругом, зарегистрированным в городе) Индивидуально 0,095 ** −0,011 С супругом, прописанным в сельской местности −0,029 −0,071 ** Недавнее перемещение в пределах города 0.306 ** −0,043 ** N 4239 4239 Степень свободы 27 27 предоставляет результаты для лиц, которые приобрели государственную квартиру. Ориентировочная рыночная стоимость их квартир самая высокая в Гуанчжоу и Шанхае, а самая низкая в Чунцине, Харбине и Сиане.Старшие главы домохозяйств и те, у кого более крупные домохозяйства, живут в более дорогих квартирах. Образование как главы домохозяйства, так и супруга имеет значительные положительные эффекты. Неудивительно, что наиболее ценным жильем владеют лица, возглавляющие свое рабочее место, за ними следуют штатные работники (кадры). Работники физического труда и пенсионеры / безработные живут в наименее ценных домах. Статус проживания имеет существенное значение. Обратите внимание, что этот анализ не включает лиц с сельской или неместной регистрацией.Однако по сравнению с коренным жителем с городской или местной регистрацией недавние мигранты с аналогичной регистрацией приобрели более дорогие квартиры, как и постоянные мигранты в меньшей степени. Лица, живущие без супруга, владеют более ценными квартирами, чем лица, состоящие в браке с супругом, проживающим в городе, но те, у кого супруг (а) проживает в сельской местности, имеют значительно менее ценные дома. Наконец, недавно переехавшие в город (те, кто сменил район за последние пять лет) живут в значительно более ценных домах, что может частично отражать недавнее строительство. Эти результаты согласуются с ожиданиями относительно того, кто мог позволить себе лучшую квартиру или кто жил в лучшей общественной квартире, сдаваемой внаем, и, следовательно, мог ее купить. Отдельный вопрос, насколько большую субсидию они получили при покупке. Этот коэффициент дисконтирования анализируется во втором столбце. Здесь можно увидеть, что коэффициент дисконтирования был выше в каждом другом городе, чем в Пекине, за исключением Сиань. Самые высокие субсидии были в Шанхае, Тяньцзине и Нанкине.Пожилые люди получали более высокие субсидии (нелинейный эффект, который может быть связан со стажем). Некоторые другие переменные имеют значение. Высшее образование и выход на пенсию имеют значительные положительные эффекты (возможно, связанные с возрастом и стажем работы). Недавние мигранты получали меньшую субсидию, как и те, кто недавно переехал в город. Структура арендаторов государственного жилья несколько отличается (). Эффекты города показывают, что арендаторы в Пекине занимают самое ценное жилье, с самыми низкими ценами в Чунцине и Сиане.Мужчины-главы домохозяйств снимают менее ценные квартиры, в то время как пожилые люди и более крупные домохозяйства снимают более ценные квартиры. Образование (как главы семьи, так и супруга) и занимаемая должность (руководители рабочих подразделений, административный персонал и специалисты / техники) положительно связаны с оценочной стоимостью аренды. В государственном секторе аренды некоторые из них зарегистрированы в сельской местности. По сравнению с городскими коренными жителями, недавние мигранты с городской регистрацией живут в более ценных квартирах, в то время как квартиры старых мигрантов из сельской местности менее ценны.Неожиданно для недавних переселенцев из сельской местности имеется положительный коэффициент, и наличие супруга, зарегистрированного в сельской местности, не влияет на стоимость аренды. Лица, живущие без супруга, занимают более дорогую арендную плату. Наконец, недавно переехавшие в город снимают более дорогие квартиры. Почему недавние сельские мигранты живут в более ценном государственном арендуемом жилье, чем городские коренные жители? Отправной точкой является наблюдение, что недавние сельские мигранты вряд ли будут иметь доступ к общественной аренде, потому что в обычных обстоятельствах они не соответствуют требованиям.Однако в некоторых случаях мигрантам предлагается рабочее место, связанное с их работой. Недавние мигранты в государственном арендном жилье, будь то с городской или сельской регистрацией, как правило, живут в новых квартирах, которые, как правило, строятся по более высоким стандартам, Тем не менее недавние сельские мигранты имеют меньшее преимущество по сравнению с городскими коренными жителями в цене, которую они платят. Статус проживания имеет большое значение при прогнозировании коэффициента скидки при аренде в общественных местах. По сравнению с городскими коренными жителями все другие категории лиц получают меньшую арендную субсидию, хотя разрыв между постоянными городскими мигрантами невелик.Последние сельские мигранты получают наименьшие субсидии. Лица, состоящие в браке с супругом, зарегистрированным в сельской местности, также получают меньшую субсидию, как и те, кто недавно переехал. Было также обнаружено, что мужчины получают меньшую скидку от оценочной рыночной стоимости, чем женщины, в то время как пожилые люди получают более высокие скидки. Субсидия на аренду государственного жилья самая высокая в Нанкине и самая низкая в Чунцине. Хотя высшее образование и профессия связаны с проживанием в более ценных квартирах, они не связаны с уровнем субсидий.Есть подозрение (хотя информация для проверки этого объяснения недоступна), что работники с высшим образованием и уровнем профессии с большей вероятностью будут заняты на более высоких должностях, которые исторически были в состоянии обеспечить своих сотрудников более качественным жильем. В этом случае их доступ к более качественному жилью будет основываться не на их личных привилегиях, а на статусе их работодателя. Обсуждение и заключение Для потенциальных бенефициаров возможность воспользоваться этими сделками ограничена по времени.Сравнивая таблицы переписи 2000 года с данными мини-переписи 2005 года, исследование показало, что доля арендного жилья в государственном секторе снизилась с более чем 70 процентов до менее 40 процентов всего за пять лет. К 2005 году только 8% городского жилья сдавалось в аренду государству, и лишь немногие арендаторы имели возможность приобрести свое жилье. В то же время доля рыночного жилья, приобретенного без скидки, почти удвоилась, и кажется очевидным, что большая часть вновь построенного жилья, занимаемого владельцами, в будущем будет находиться в частном секторе.Таким образом, за период около 20 лет, медленно начавшийся примерно с 1990 г. и почти завершившийся, Китай добился запланированной реструктуризации городской жилищной системы. Было обнаружено, что согласуется с большинством результатов в других странах и ожиданиями китайских городских исследователей (например, Chen, 1996), что эта политика принесла неожиданную выгоду тем, кто мог ею воспользоваться. Также было обнаружено, что те, кто смог остаться в государственном арендуемом жилье на данный момент, получают лучшее жилье по более низкой арендной плате, чем люди, снимающие жилье в частном секторе.Какое влияние оказали эти преимущества на распределение? Если бы вопрос был просто, кто может покупать государственное жилье, ответ был бы очевиден — это были бы те, кто имел право на получение государственного арендного жилья (или более качественного жилья) в рамках предыдущей системы. Вот почему, например, в России нет ни одного случая сельских мигрантов. В социалистический период они в значительной степени были исключены из государственного жилья, и даже те сельские мигранты, которые получали государственное арендное жилье, не имели права его покупать.Анализ в основном касается вопроса второго уровня: среди тех, кто имел право на покупку своего государственного жилья, и среди тех, кто продолжал арендовать государственное жилье в 2000 году, кто получил лучшее жилье и кто получил наиболее выгодные условия? Распределение лучшего нерыночного жилья в 2000 году (оцениваемое по рыночной стоимости) близко соответствует приоритетам распределения квартир при социализме, и здесь модели схожи для государственной покупки и государственной аренды.Выделяется один критерий потребности: размер домохозяйства. Предпочтение отдавалось лицам, которые лучше занимались своим рабочим местом (пожилые люди с более высоким стажем работы, лица с высшим образованием, руководители рабочих подразделений и административный персонал или профессиональные / технические работники). Хуже дела у мигрантов и лиц, прописанных в сельской местности, а также у тех, чьи супруги имели прописку в сельской местности. Может показаться удивительным, что есть одна категория мигрантов, которые преуспели. Это мигранты с городской регистрацией, люди, которых некоторые ученые называют «постоянными мигрантами» (Wu, 2002).Китайский термин — qianyi (постоянно переселенный), в отличие от zanzhu (временно поселившийся). Лица могут получить право на это изменение, если они приняты на работу на государственное предприятие или поступят в высшее учебное заведение, тем самым получая полный законный доступ ко всем общественным ресурсам города. Городские мигранты преуспели в системе городского жилья лучше, чем коренные жители с городской регистрацией. Ожидается, что исследования с использованием других источников данных покажут, что другие привилегированные группы в социалистической жилищной системе также смогли получить более ценное жилье.В первую очередь это будут члены Коммунистической партии и сотрудники более крупных и высокопоставленных рабочих подразделений. Эти гипотезы нельзя проверить на данных переписи. Хотя ранее привилегированные группы получали лучшее жилье в государственном секторе, они не обязательно получали его с более высокой скидкой от его рыночной стоимости. Как при государственной закупке, так и при государственной аренде пожилые люди получают большую выгоду. Образование учитывается в модели покупки, но не при аренде. В модели аренды не обнаружено профессиональных различий, и при покупке оказывается, что это пенсионеры, а не руководители рабочих подразделений, персонал или специалисты / техники, получившие более высокие субсидии.Это означает, что во многих отношениях цена на жилье в государственном секторе по цене не перераспределяла ресурсы. В самом деле, можно утверждать, что помимо совокупных преимуществ некоторых групп при социализме, процесс приватизации проводился справедливо. Возможно, применение бюрократических критериев, подобных тем, которые описаны выше, в отношении контролируемого государством жилья в Пекине в целом позволило перевести характеристики жилья в цены. Обратите внимание, однако, что абсолютная величина скидки для привилегированных лиц может быть выше просто потому, что они уже занимали лучше расположенные, более крупные квартиры, а рост цен после 2000 года, вероятно, усилил различия в абсолютной величине субсидии на покупку. Тем не менее, есть один аспект государственной политики, который сильно влияет на жилищные результаты, и это статус проживания. Среди покупателей государственного жилья нет ни сельчан, ни сельских мигрантов. Недавние городские мигранты и недавно переехавшие получали меньшие скидки при покупке государственного жилья. Сельские жители, сельские мигранты и лица, чьи супруги зарегистрированы в сельской местности, находятся в невыгодном положении с точки зрения ценообразования на государственное арендное жилье. Важен не статус мигранта, поскольку мигранты с городской регистрацией могут даже иметь некоторые преимущества.Продолжающаяся государственная политика по разграничению между городским и сельским регистром поставила граждан с последним статусом в крайне невыгодное положение в процессе жилищной реформы. В этом отношении полученные данные подтверждают результаты других исследований, в которых особое внимание уделяется разрывам между сельскими и городскими районами в социальной политике Китая. Сноски Заявление издателя: Полные условия использования: http://www.tandfonline.com/page/terms-and-conditions Эту статью можно использовать в исследовательских, учебных и частных целях .Любое существенное или систематическое воспроизведение, перераспределение, перепродажа, заем, сублицензирование, систематическая поставка или распространение кому-либо в любой форме категорически запрещены. Издатель не дает никаких гарантий, явных или подразумеваемых, и не делает никаких заявлений о том, что содержание будет полным, точным или актуальным. Точность любых инструкций, формул и доз лекарств должна быть независимо проверена первичными источниками. Издатель не несет ответственности за любые убытки, действия, претензии, судебные разбирательства, требования, затраты или ущерб, возникшие прямо или косвенно в связи с использованием этого материала или возникшие в результате его использования. Источники Энджел С. Вопросы жилищной политики: глобальный анализ. Оксфорд и Нью-Йорк: издательство Оксфордского университета; 2000. [Google Scholar] Бакли Р.М. Жилищное финансирование в развивающихся странах. Нью-Йорк: St Martin’s Press; 1996. [Google Scholar] Чен А. Реформа городского жилищного строительства в Китае: соотношение цены и ренты и рыночное равновесие. Городские исследования. 1996; 33: 1077–1092. [Google Scholar] Дэвис Д. От социальных пособий к капитализированным активам: перекоммодификация жилых помещений в городских районах Китая.В: Форрест Р., Ли Дж., Редакторы. Жилье и социальные изменения: перспективы Восток-Запад. Лондон и Нью-Йорк: Рутледж; 2003. С. 183–198. [Google Scholar] Фоллен Дж. Р., Хименес Э. Оценка спроса на характеристики жилья — исследование и критика. Региональная наука и городская экономика. 1985; 15: 77–107. [Google Scholar] Hegedüs J, Tosics I. Приватизация и реабилитация внутренних районов Будапешта. Жилищные исследования. 1994; 9: 39–55. [Google Scholar] Hegedüs J, Tosics I.Городской институт и Столичный исследовательский институт (Будапешт, Венгрия) Вашингтон, округ Колумбия: Городской институт; 1996. Переход жилищного сектора в странах Центральной и Восточной Европы. [Google Scholar] Huang YQ. Дорога к домовладению: лонгитюдный анализ перехода прав собственности в городских районах Китая (1949–94) Международный журнал городских и региональных исследований. 2004. 28: 774–795. [Google Scholar] Хуанг YQ, Кларк WAV. Выбор владения жильем в переходном городском Китае: многоуровневый анализ.Городские исследования. 2002; 39: 7–32. [Google Scholar] Jim CY, Chen WY. Воздействие элементов городской среды на цены на жилое жилье в Гуанчжоу (Китай). Ландшафт и городское планирование. 2006; 78: 422–434. [Google Scholar] Карн В.А., Вулман Х. Сравнение жилищных систем: жилищные показатели и жилищная политика в США и Великобритании. Оксфорд и Нью-Йорк: Clarendon Press и Oxford University Press; 1992. [Google Scholar] Kong FH, Yin HW, Nakagoshi N. Использование ГИС и метрик ландшафта в гедонистическом моделировании цен на благоустройство городских зеленых насаждений: тематическое исследование в городе Цзинань, Китай.Ландшафт и градостроительство. 2007. 79: 240–252. [Google Scholar] Косарева Н., Струйк Р. Приватизация жилья в Российской Федерации. Дебаты по жилищной политике. 1993; 4: 81–100. [Google Scholar] Li SM, Wu FL. Контекстуализация мобильности и выбора жилья: данные по городскому Китаю. Окружающая среда и планирование A. 2004; 36: 1–6. [Google Scholar] Li S, Siu YM. Товарное жилье в Гуанчжоу: анализ моделей пространственного развития и распределения цен и арендной платы; Доклад, представленный в исследовании «Экономическая реформа и социальное развитие современного Китая»; 1997 г.[Google Scholar] Логан Дж. Р., Биан Ю. Дж., Биан FQ. Жилищное неравенство в городах Китая в 1990-е гг. Международный журнал городских и региональных исследований. 1999; 23: 7–25. [Google Scholar] Логан JR, Fang YP, Zhang ZX. Доступ к жилью в Городском Китае. Международный журнал городских и региональных исследований. Скоро в 2009 году. [Бесплатная статья PMC] [PubMed] [Google Scholar] Pan Z. Качество жилья для членов Коммунистической партии в городских районах Китая: сравнительное исследование. Жилищные исследования.2004; 19: 193–205. [Google Scholar] Pickvance CG. Жилищная приватизация и жилищный протест при переходе от государственного социализма: сравнительное исследование Будапешта и Москвы. Международный журнал городских и региональных исследований. 1994; 18: 433–450. [Google Scholar] Розен С. Гедонические цены и неявные рынки — дифференциация продуктов в условиях чистой конкуренции. J.P.E. 1974; 82: 34–55. [Google Scholar] Сато Х. Жилищное неравенство и жилищная бедность в городах Китая в конце 1990-х.Обзор экономики Китая. 2006; 17: 37–50. [Google Scholar] Селеный И. Городское неравенство при государственном социализме. Нью-Йорк: издательство Оксфордского университета; 1983. [Google Scholar] Ван И, Мюри А. Жилищная политика и практика в Китае. Нью-Йорк: Macmillan Press; 1999. [Google Scholar] Уиллис К.Г., Николсон М. Стоимость и выгоды жилищных субсидий съемщикам в результате добровольного и принудительного контроля арендной платы — сравнение между группами владения и дохода. Прикладная экономика.1991; 23: 1103–1115. [Google Scholar] Всемирный банк. Страновое исследование Всемирного банка. Вашингтон, округ Колумбия: Всемирный банк; 1992. Китай: Варианты реализации городской жилищной реформы. [Google Scholar] У В. Жилье для мигрантов в городах Китая — выбор и ограничения. Обзор городских дел. 2002; 38: 90–119. [Google Scholar] Ян Л., Ван Ю. Реформа жилищного строительства: переосмысление теории и выбор реальности [Чжуфан Гайге: Лилунь де Фанси юй Сяньши де Сюаньцзэ] Тяньцзинь: Tianjin People’s Press; 1995 г.[Google Scholar] Емцов Р. Приватизация жилья и благосостояние домашних хозяйств в переходный период. Добавить комментарий Отменить ответ Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены * Комментарий * Имя * Email * Сайт Сохранить моё имя, email и адрес сайта в этом браузере для последующих моих комментариев.