Совместные закупки и закон
Оговорюсь, что термин «совместные закупки» часто употребляется применительно к государственным закупкам товаров и услуг (например, Распоряжение Росавтодора от 06.07.2015 N 1157-р «Об осуществлении совместной закупки путем проведения открытого конкурса с целью определения поставщика (подрядчика, исполнителя) и заключения с ним контракта на поставку товара (выполнение работ, оказание услуг)»). В данной статье речь идет о совместных закупках физическими лицами.В правилах совместных закупок даются следующие их определения:
«Совместная покупка – это организованная, добровольная покупка товара по оптовым ценам непосредственно от производителя или поставщика строго под заказ «клиента»; «совместные покупки – это добровольное желание и совместные усилия Участников форума по приобретению необходимых им товаров непосредственно у поставщиков или производителей данного товара по оптовым ценам, а также из интернет-магазина»; совместные покупки – продажа товаров частным лицам по оптовым ценам.
В письме ФНС России от 07.06.2013 № АС-3-2/2057@ «О совместных покупках» приводится следующая дефиниция: «Совместная покупка заключается в покупке физическим лицом – организатором «совместной покупки» … партии товара по оптовой цене у одного оптового продавца с последующей реализацией данного товара нескольким конечным покупателям, которые дали предварительное согласие на покупку такого товара у организатора, с определенной наценкой к оптовой цене товара, которую устанавливает организатор».
Правила закупок зачастую информируют покупателей о том, что организаторы не несут ответственности за брак и пересорт, за несоответствие размера; организатор не является продавцом и не несет ни за что ответственности. Специалисты также дают иногда весьма странные разъяснения с еще более удивительными обоснованиями: «Если вещь все-таки вам не подошла, вернуть вы ее не сможете – никаких документов об оплате, чеков и пр. покупатель не получает». Соответствуют ли такие правила закупок закону?
С точки зрения налогового права ситуация достаточно прозрачна.
Организатор закупки систематически извлекает прибыль, заключающуюся в наценке на оптовую цену товаров, поэтому должен зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и уплачивать налоги по избранной им системе налогообложения. Как справедливо разъясняет ФНС России, «при осуществлении «совместной покупки» и дальнейшей реализации товаров конечным покупателям у организатора формируется налогооблагаемая база, с которой должны быть удержаны и уплачены налоги в бюджет». Данная статья посвящена гражданско-правовому аспекту отношений.1. Договор купли-продажи.
Организатор совместной закупки заключает с поставщиком договор поставки и затем перепродает приобретенную под заказ продукцию конечным покупателям по договорам розничной купли-продажи.
Поэтому в этом случае конечные покупатели будут являться потребителями по смыслу Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», со всеми вытекающими из этого статуса правами и льготами. Организатор закупки несет ответственность и за брак, и за несоответствие ассортимента. Этот вариант, разумеется, наиболее выгоден покупателям и наименее удобен для организаторов закупки.В принципе эта схема в полной мере учитывает существо складывающихся отношений, однако не вполне, на наш взгляд, соответствует балансу интересов сторон и неадекватно распределяет риски между сторонами.
Иными словами, покупатель имеет возможность обратиться к обычному розничному продавцу, с наделением его всеми правами потребителя или к организатору совместной закупки, экономя на цене товара, но неся при этом определенные риски.В такой ситуации группа физических лиц поручает другому лицу заключить договор поставки. По такому договору организатор может принять на себя ряд обязанностей: заключить договор с поставщиком, оплатить товар в соответствии с условиями договора, заключить договор с перевозчиком, если это не входит в обязанности поставщика, получить товар от перевозчика и передать его участнику.
Согласно ст. 1011 ГК РФ к отношениям, вытекающим из агентского договора, соответственно применяются правила о договорах поручения или комиссии в зависимости от того, действует агент по условиям этого договора от имени принципала или от своего имени. Поскольку организатор закупки действует явно от своего имени, возможно применение лишь правил о договоре комиссии.
В силу п. 1, 2 ст. 993 ГК РФ комиссионер не отвечает перед комитентом за неисполнение третьим лицом сделки, заключенной с ним за счет комитента, кроме случаев, когда комиссионер не проявил необходимой осмотрительности в выборе этого лица либо принял на себя ручательство за исполнение сделки (делькредере). В случае неисполнения третьим лицом сделки, заключенной с ним комиссионером, комиссионер обязан немедленно сообщить об этом комитенту, собрать необходимые доказательства, а также по требованию комитента передать ему права по такой сделке с соблюдением правил об уступке требования.
Однако возникает вопрос: у обычного физического лица нет права заключить договор поставки: данный договор может быть заключен только между профессиональными участниками рынка, товары передаются ля использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием (ст. 506 ГК РФ). Соответственно сомнительна законность уступки прав по договору поставки физическому лицу, не имеющему статуса индивидуального предпринимателя. Согласно п. 1 ст. 388 ГК РФ уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону. Представляется, что в данном случае имеет место противоречие закону и существу отношений (ст.
7.jpg)
Кроме того, ряд норм об агентском договоре также с трудом укладываются в рамки отношений между покупателями и организаторами совместной закупки. Так, ни в одних правилах совместных закупок мы не нашли упоминаний об отчете агента (ст. 999, 1008 ГК РФ).
Исходя из изложенного, считаем, что, как бы ни была эта модель правового регулирования отношений привлекательна для организаторов закупки, она неадекватна складывающимся отношениям.
Специалисты, консультирующие участников и организаторов совместных закупок в Интернете, указывают лишь на две указанные выше модели отношений. Попробуем помыслить какие-либо иные модели.
Согласно п. 1, 2 ст. 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.
Представляется, что модель простого товарищества применима лишь тогда, когда круг участников совместной закупки заранее известен (например, родственники или несколько подруг) и при этом ни один из участников не извлекает из этой деятельности доход. Такая модель отношений допустима, но является скорее исключением, чем общим правилом.
Сконструировать некий непоименованный договор о совместной деятельности также вряд ли возможно, как раз в связи с тем, что круг участников совместной закупки заранее неизвестен. Договор с открытым составом его участников трудно представить в рамках российского гражданского права.
Изложенное приводит нас к следующим выводам.
Первая из описанных моделей правового регулирования отношений по совместным закупкам – договор розничной купли-продажи – наиболее адекватна складывающимся фактическим отношениям.
Между тем она не отражает баланс интересов сторон. По сути отношения по совместным закупкам направлены на обход императивных требований ГК РФ к правовому статусу покупателя по договору поставки, а также требований поставщика по объему закупки. Поэтому представляется, что суд вправе отказать в защите прав потребителя участнику совместной закупки на основании ст. 10 ГК РФ, в силу которой обход закона трактуется как злоупотребление правом. Суд может также сослаться на п. 4 ст. 23 ГК РФ, согласно которому суд может применить к таким сделкам правила ГК РФ об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.Коллеги, а что вы думаете по поводу правового регулирования этих отношений? Может, есть еще какие-то модели договоров, которые я не учла?
Официальный сайт совместных покупок в Санкт-Петербурге
Дорогие гости нашего сайта!
Мы уверены, что наш сайт самый лучший, самый понятный и надежный. Хотите, расскажем, почему?
Над созданием этого сайта работали несколько опытных организаторов, мы продумывали каждую мелочь, создавали удобное меню и функции.
Мы целенаправленно отказались от автоматических программ, похожих на интернет-магазины. Мы хотели живого общения на форуме и у нас это получилось! Но, обо всем по порядку!
Начнем с того, что мы первыми открыли сайт для проведения совместных покупок в Санкт-Петербурге, 8 августа 2011 года. Конечно же закупки проводились и ранее, на различных форумах и в группах ВКонтакте. Но специализированный сайт мы открыли первыми, чем очень гордимся!
За это время открывалось много сайтов-конкурентов, но большинство их них уже не работают, какие-то все еще работают, но не пользуются особой популярностью. А мы не только работаем, но и активно развиваемся! Количество участников растет с каждым днем, закупок становится все больше… Люди нам ДОВЕРЯЮТ! И вот теперь пора рассказать, почему!
У нас все честно!!!
Любой, даже незарегистрированный пользователь, может посмотреть статистику сайта, увидеть количество зарегистрированных пользователей, количество гостей и участников на сайте в данный момент.
Зайдите в раздел ФОРУМ, прокрутите страницу вниз, и вы увидите всю информацию.
Так же на нашем сайте, в правом нижнем углу есть блок статистики liveinternet, который, как вы знаете, подделать нельзя. Нам нечего скрывать! Мы гордимся своей статистикой, ведь она на 100% честная! Все зарегистрированные пользователи-это реальные люди, зарегистрировавшиеся по своему желанию, мы никогда не накручивали количество пользователей и никогда не будем этого делать! На других аналогичных сайтах любая статистика скрыта, но пользователям гордо показывают счетчики «зарегистрированных», где количество просто нереально большое, увеличивающееся на тысячи в день! Верить ли им-решать вам. Но мы, полагаясь на свой опыт, определенно не верим!
ОРГАНИЗАТОРЫ-наша ГОРДОСТЬ!!!
ВСЕ наши организаторы живут в Санкт-Петербурге (или в ближайшем пригороде, но с возможностью выдачи заказов в городе). К нам поступает очень много заявок от организаторов из других городов, но мы в этом вопросе категоричны.
Готовы ли вы отправлять свои деньги человеку из другого города и потом ждать посылку, за которую вам же и придется заплатить? На большинстве других аналогичных сайтах организаторов принимают из всех городов.
Каждый наш организатор проходит проверку администрацией сайта, проверяется паспорт, прописка. В новые организаторы принимаются только участники с большим опытом участия в закупках, с хорошей репутацией. На нашем сайте только надежные организаторы, которым вы можете доверить свои деньги. За всю работу сайта ни один участник не был обманут! Если и возникали сложные ситуации, служба безопасности сайта работала продуктивно и деньги участникам возвращались. (Да, к сожалению, за все время у нас было 2 недобросовестных организатора, которые пропадали с деньгами, но оба нашлись и деньги вернули).
Простота выбора.
У нас каждая закупка, каждый выкуп у конкретного поставщика-это отдельная тема на форуме. Зайдя в интересную закупку, вы увидите только информацию, касаемо данного товара и данного выкупа, ничего лишнего.
И в этой теме вы можете ОБЩАТЬСЯ с организатором и другими участниками: задать вопрос о товаре, размере, параметрах и пр., оставить заказ, спросить все что вам будет не понятно, и организатор вам обязательно все объяснит. На нашем форуме вы не столкнетесь с сухой автоматизированной системой, у нас живое общение участников и организаторов-посмотрите сами!
Так же у нас есть ХВАСТАЛКА! И посмотрите, сколько там участников делятся опытом, оставляют отзывы и просто общаются!
А еще мы НЕ СКРЫВАЕМ историю работы нашего сайта, вы можете посмотреть все темы, начиная с первого дня нашей работы, изучить работу конкретного организатора или поставщика, убедиться, что наши организаторы действительно все это время работали и никого не обманывали. Все это вы найдете на форуме в разделе Архив.
Вот поэтому мы гордимся тем что создали. Но самая большая радость-это видеть, что количество участников с каждым днем растет, что люди доверяют сайту и каждый день совершают покупки с огромной выгодой и большим удовольствием!
И очень надеемся, что вы тоже присоединитесь к нашей большой и дружной компании!!!
Азбука совместных покупок — 23 Января 2017
Каждый человек, который имеет какое-либо отношение к Совместным Покупкам, знает, что данная сфера продаж имеет свою особенную терминологию, которая очень часто не понятна рядовым обывателям.
«Подскажите, когда у вас Стоп?»
«А вы работаете без пересорта?»
«Как долго ваш орг собирает ряд?»
«Какой в данной закупке организационный процент?»
«А вот эти кроссовки – маломерки?»
Это лишь неполный перечень терминов, которые опытные организаторы Совместных Закупок употребляют в своем лексиконе.
Для того, чтобы Вам, начинающий организатор Совместных Покупок, было намного проще сориентироваться в этой весьма интересной деятельности, наш первый информационный портал для организаторов СП http://orgsp.ru подготовил для Вас небольшой словарь терминов, которые орги, поставщики для СП, участники совместных покупок используют в своей деятельности.
Итак:
Совместная покупка / совместная закупка / СП – объединение людей, которые хотят купить тот или иной товар со значительной скидкой. Цена, которую платят участники в совместной покупке намного ниже, чем если бы покупатели приобретали данный товар непосредственно в магазине.
Скидка достигается за счёт единовременного выкупа большого количества однотипного товара непосредственно напрямую у поставщика в обход всех других посреднических схем. Отсутствие больших накладных расходов при покупке товара через Совместную Закупку (аренда склада, аренда магазина, з/п сотрудникам и т.д.) также влияет на снижение цены при покупке товара в совместных покупках.
Организатор совместной покупки / организатор совместной закупки / орг / орг сп – все эти термины означают человека, который организовывает и несет ответственность за проведение совместной покупки. В задачи этого человека входят следующие обязанности:
1. Найти поставщика для совместной покупки и договориться с ним про условия сотрудничества.
2. Подписать с поставщиком договор поставки.
3. Открыть на своём интернет-ресурсе (сайте, форуме СП, торговой группе «ВКонтакте» или «Одноклассниках») данную закупку.
4. Пригласить людей в эту закупку.
5. Организовать прием заказов от покупателей.
6. Отправить собранные заказы поставщику СП.
7. Получить от поставщика СП счёт для оплаты по тем позициям, которые собрались.
8. Организовать сбор средств у участников совместных покупок и перевести деньги за товар поставщику.
9. Получить заказ и раздать его покупателям.
Данный список может пополняться и пополняться, так как во время закупки могут возникнуть замены товара, покупатель может получить брак или не тот товар. И все эти вопросы должен решать организатор СП.
Участник СП / участник закупки / УЗ / покупатель / закупашка – человек, который согласен с правилами проведения совместной покупки, участвует в СП и приобретает через совместную закупку тот или иной товар.
Поставщик / поставщик СП – юридическое лицо (юр. лицо), индивидуальный предприниматель (ИП), который поставляет товар для участников СП, договорившись с ними через Организатора СП про условие поставки и выполняющий взятые на себя обязательства.
Поставщиком для СП может быть как непосредственный производитель продукции, так и любой другой крупный оптовый продавец.
Минималка / минимальная сумма заказа – сумма, на которую организатор СП должен произвести закупку товара (или количество товара в единовременном выкупе), для того, чтобы поставщик отгрузил заказ по оптовой цене (или по мелкооптовой цене).
(Какая минималка у этого поставщика? 10 000 р.)
Транспортные / транспортные расходы / услуги доставки – стоимость доставки заказа из города поставщика в город/населенный пункт, в котором проводится закупка (стоимость услуг транспортных компаний, Почты России, курьерская доставка, прочее).
Транспортные расходы равномерно делят между собой все участники закупки. Поэтому для организаторов СП и участников Совместной Закупки важно, чтобы сумма транспортных расходов делилась среди как можно большего числа участников СП.
Организационный процент / орг.
процент / орг. % — процент, который получает организатор совместной закупки за то, что взял на себя все хлопоты по организации СП. Обычно размер этого процента составляет от 8 до 25% от суммы покупки. Например, если пальто в закупке стоит 5 000 р., а организационный процент составляет 10%, тогда участник СП заплатит за товар 5 000 р. + 10% (500 р.) = 5 500 р.
Очень часто в орг. процент уже заложены транспортные расходы, процент за перевод денежных средств и так далее. Но бывает и такое, что эти расходы оплачиваются отдельно.
Откат / благодарность поставщика – дополнительное вознаграждение организатора Совместных Покупок от поставщика СП за открытие и ведение закупок по ассортименту поставщика.
Ряд / размерный ряд / пачка / короб / линейка – одно из условий выкупа товара у поставщика. Как Вы должно быть знаете, товары (в частности одежда и обувь) на фабриках производятся размерными рядами. Размерный ряд по обуви, например, это последовательный набор размеров.
Женская обувь в конкретной модели, к примеру, может начинаться с 35 размера и заканчиваться 40 размером. Вот именно этот ряд – 35, 36, 37, 38, 39, 40 и называется размерным рядом. Но не все так просто. Далее поставщик реализовывает эти размерные ряды коробами. В короб может включаться как вышеуказанный размерный ряд, так и размерный ряд с задвоениями. Задвоения, повторы – это дополнительные размеры, вложенные в короб. Например, в коробе могут быть два размера 38 и два размера 39. В таком случае размерный ряд по данной модели выглядит так: 35, 36, 37, 38, 38, 39, 39, 40. Итого 8 пар = короб.
Одежда от поставщика чаще всего отгружается пачками. Пачка – это последовательность размеров в одежде, например, 42, 44, 46, 48, 50.
Маломерка / маломерки / большемерка / большемерки – характеристика товара, показывающая реальный размер одежды/обуви. Так как одежда и обувь отшивается на разных производствах, следовательно, могут быть определенные разбежности в лекалах. Поэтому, если в закупках Вы видите характеристику обуви «маломерит на 1 размер», реальный размер обуви будет на 1 размер меньше, чем маркировка на товаре.
Пересорт / пересортица – неприятный момент в закупках, когда участник закупки получает вместо одного заказанного товара другой товар.
Пересорт может быть:
1. По цвету: заказали рубашку синего цвета, а пришла зеленого.
2. По размеру: заказали ботинки 39 размера, а пришли 37 размера.
3. По серьезности: полный пересорт (товар даже близко не напоминает то, что заказывали) или же незначительный пересорт (заказывали куртку с бронзовыми пуговицами, а пришла эта же куртка с серебренными пуговицами).
Брак – второй неприятный момент в СП, когда полученный участником закупки товар имеет видимые/не видимые повреждения. Например, блендер не работает или дырка в брюках.
Компенсация – вид скидки, которую поставщик для СП предлагает участнику СП, который получил либо пересорт, либо бракованный товар.
Стоп – дата и время фактического прекращения приема организатором совместных покупок заказов от участников своей СП.
После оглашения стопа, орг СП начинает структурировать общий заказ и отправляет его поставщику СП.
Дозаказ – спасительный круг для участников совместных закупок. Если вы по каким-то причинам не успели сдать свой заказ организатору своей совместной покупки, то можете успеть сделать это во время дозаказа. Дозаказ формируется организатором СП из заказов таких же «неуспевашек», и передается поставщику после получения от него счёта на основной заказ.
Бывают такие поставщики, которые принимают дозаказы только после оплаты основного счёта. А есть и такие, которые могут принять у вас неограниченное количество дозаказов.
Подвижный склад – термин, относящийся к поставщику СП. Он означает, что товар на складе поставщика очень быстро сменяется другим товаром, а это значительно усложняет для орга СП сбор заказов. Предположим, поставщик завез к себе на склад новый ассортимент. Пока организатор совместных закупок собирает заказы у своих клиентов, у поставщика этот товар уже закончился.
Бронь заказа / резерв заказа – устное резервирование товара на складе поставщика организатором СП. Когда у поставщика СП подвижный склад, организатор СП может договориться с поставщиком, чтобы тот отложил заказ орга или, другими словами, забронировал / зарезервировал его, тем самым обеспечив успешное проведение закупки.
Недовложение – термин, обозначающий умышленное или же случайное не вложение в заказ организатора какого-то из заказанного им товара.
Пристрой – реализация своими силами не подошедшего клиенту товара. Пристрой бывает как «от организатора» закупки, так и от «участника закупки».
Пристрой от организатора чаще всего возникает, когда товар уже выкуплен за деньги самого организатора, а клиент, который заказал товар, отказался его оплачивать. В таком случае орг СП вынужден своими силами «пристраивать» товар, находить на него новых покупателей среди других участников закупки.
Обязательным условием должно быть не превышение цены пристроя закупочной стоимости товара
Пристрой от участника закупки возникает тогда, когда участник СП получает заказанную вещь, а она ему не подходит по каким-то причинам (например, вещь маломерит, а участник закупки этого не учёл). В таком случае вещь не подлежит возврату поставщику и участник СП должен сам позаботиться о ее «пристрое».
Существует множество площадок реализовать свой пристрой, и одна из них – наш «Всероссийский пристрой».
Возврат – возврат товара либо организатору СП для пристроя, либо поставщику СП по причине брака / пересорта. Чаще всего возврат по причине брака / пересорта осуществляется за счёт поставщика, отгрузившего товар для данной закупки.
Пиар / пиар закупки – реклама, продвижение организатором СП своей закупки, путем размещения информации о ней в специальном разделе своего форума совместных закупок, публикации информации о закупке в подписи своего профиля, покупки рекламного баннера на своем сайте организатора СП, прочее.
Часто «пиаром» называют всевозможные акции от организатора СП для дополнительного привлечения внимания участников СП к своей закупке, если активность этой закупки считается низкой.
Выкуп / закупка – процесс фактического выкупа своего заказа организатором СП у поставщика для СП. Осуществляется путем перевода денежных средств за товар на платежные реквизиты поставщика.
Хвасты / хваст – самый приятный момент в покупке для участника совместных покупок. Когда выкуп прошел удачно и купленная вещь полностью устроила покупателя, участник СП публикует положительный отзыв на странице организатора СП или же непосредственно на странице закупки, где во всех красках расписывает свою радость от нового приобретения. Часто хвасты сопровождаются фотографией покупателя с обновкой.
Надеемся, что данный глоссарий от проекта http://orgsp.ru был для Вас полезным, и вы, как новичок в этом бизнесе, подчерпнули для себя много нового и интересного.
Всё о совместных покупках презентация, доклад
Текст слайда:
ВМЕСТЕ ДЕШЕВЛЕ!
УЖЕ НЕСКОЛЬКО ЛЕТ СУЩЕСТВУЕТ И УСПЕШНО РАЗВИВАЕТСЯ ТАКОЕ НАПРАВЛЕНИЕ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ КАК СОВМЕСТНЫЕ ПОКУПКИ. ДЛЯ КОГО-ТО ЭТО ПОНЯТИЕ ХОРОШО ЗНАКОМО, НО НАЙДУТСЯ ЛЮДИ, КОТОРЫЕ СЛЫШАТ О НЕМ ВПЕРВЫЕ.
СОВМЕСТНАЯ ЗАКУПКА (ОНА ЖЕ СОВМЕСТНАЯ ПОКУПКА) — ЭТО МЕРОПРИЯТИЕ, НАЦЕЛЕННОЕ НА ПОКУПКИ ТОВАРОВ ПО ОПТОВЫМ ЦЕНАМ НАПРЯМУЮ У ПОСТАВЩИКА. СУТЬ СОВМЕСТНОЙ ЗАКУПКИ В ТОМ, ЧТО ПОКУПАТЕЛИ ОБЪЕДИНИТСЯ ВМЕСТЕ И ФОРМИРУЮТ ЗАКАЗ НА БОЛЬШУЮ ПАРТИЮ ТОВАРА, БЛАГОДАРЯ ЧЕМУ И ПОЛУЧАЮТ ВОЗМОЖНОСТЬ ВЫКУПИТЬ ТОВАРЫ ОПТОМ У ПОСТАВЩИКА. ЧЕМ БОЛЬШЕ УЧАСТНИКОВ ЗАКУПКИ, ТЕМ ЛУЧШЕ: БОЛЬШЕ ПАРТИЯ ТОВАРА — БОЛЬШЕ СКИДКА; БОЛЬШЕ УЧАСТНИКОВ — БЫСТРЕЕ НАБИРАЕТСЯ НУЖНАЯ ПАРТИЯ ДЛЯ ОПТОВОГО ЗАКАЗА. ЧЕЛОВЕК, КОТОРЫЙ ПРОВОДИТ СОВМЕСТНУЮ ЗАКУПКУ — ЭТО ЕЁ ОРГАНИЗАТОР.
ОРГАНИЗАТОР ЗАКУПКИ БЕРЁТ НА СЕБЯ ЗАБОТЫ О ПОИСКЕ ПОСТАВЩИКА, ПРЕДОСТАВЛЯЕТ ПОКУПАТЕЛЯМ ИНФОРМАЦИЮ О ТОВАРАХ И СОБИРАЕТ ЗАКАЗЫ.
КАК ТОЛЬКО ЗАКАЗОВ СТАНОВИТСЯ ДОСТАТОЧНО МНОГО, ОРГАНИЗАТОР СОБИРАЕТ ДЕНЬГИ С ПОКУПАТЕЛЕЙ И НА НИХ ОПТОМ ПОКУПАЕТ ВСЕ ЗАКАЗАННЫЕ ТОВАРЫ У ПОСТАВЩИКА. ОПТОВЫЙ ПОСТАВЩИК ПРИ ЭТОМ КОНТАКТИРУЕТ ТОЛЬКО С ОРГАНИЗАТОРОМ ЗАКУПКИ И НИЧЕГО НЕ ЗНАЕТ О ДРУГИХ УЧАСТНИКАХ. ЗАТЕМ ОРГАНИЗАТОР ОТДАЁТ УЧАСТНИКАМ ЗАКУПКИ ИХ ПОКУПКИ. ЗА СВОИ ХЛОПОТЫ ОРГАНИЗАТОР ПОЛУЧАЕТ ДЕНЕЖНОЕ ВОЗНАГРАЖДЕНИЕ — ОРГАНИЗАТОРСКИЙ ПРОЦЕНТ — ЭТО, КАК ПРАВИЛО, НЕБОЛЬШАЯ НАЦЕНКА К ОПТОВОЙ ЦЕНЕ. СТОИМОСТЬ ТОВАРОВ ДАЖЕ С УЧЁТОМ ОРГАНИЗАТОРСКОГО ПРОЦЕНТА ВСЁ РАВНО БУДЕТ ГОРАЗДО НИЖЕ, ЧЕМ РОЗНИЧНОМ МАГАЗИНЕ: ОРГАНИЗАТОРСКИЙ ПРОЦЕНТ ОБЫЧНО СОСТАВЛЯЕТ 20%, В ТО ВРЕМЯ КАК НАЦЕНКИ В МАГАЗИНЕ МОГУТ БЫТЬ 100% И БОЛЕЕ.
ТАКИМ ОБРАЗОМ, САМЫМ ГЛАВНЫМ И ОЧЕВИДНЫМ ПРЕИМУЩЕСТВОМ СОВМЕСТНОЙ ЗАКУПКИ ЯВЛЯЕТСЯ НИЗКАЯ ЦЕНА.
ДРУГОЕ ПРЕИМУЩЕСТВО — ЭТО БОЛЬШОЙ АССОРТИМЕНТ ТОВАРОВ. В ОДНОЙ ЗАКУПКЕ ПРЕДЛАГАЮТСЯ ТОВАРЫ ТОЛЬКО ОДНОГО ОПТОВОГО ПОСТАВЩИКА ИЛИ БРЕНДА, НО ЗАТО СРАЗУ ВСЕ. ВРЯД ЛИ КАКОЙ-ТО РОЗНИЧНЫЙ МАГАЗИН МОЖЕТ ПОХВАСТАТЬСЯ ТЕМ, ЧТО У НЕГО НА СКЛАДЕ ЕСТЬ АБСОЛЮТНО ВСЕ МОДЕЛИ, ПОЭТОМУ, ПРИХОДЯ В МАГАЗИН, ПОКУПАТЕЛЬ ВЫБИРАЕТ ИЗ ТОГО, ЧТО ЕСТЬ, А НЕ ИЗ ТОГО, ЧТО ЕМУ НРАВИТСЯ.
КРОМЕ ТОГО, РАЗНЫХ ЗАКУПОК МОЖЕТ БЫТЬ ОЧЕНЬ МНОГО, ТАК ЧТО ВЫБОР ТОВАРОВ КОЛОССАЛЬНЫЙ.
ПОСКОЛЬКУ ОРГАНИЗАТОРЫ РАБОТАЮТ НАПРЯМУЮ С ПОСТАВЩИКАМИ, У УЧАСТНИКОВ СОВМЕСТНЫХ ЗАКУПОК ЕСТЬ УНИКАЛЬНАЯ ВОЗМОЖНОСТЬ ПРИОБРЕСТИ ВЕЩИ, КОТОРЫХ ПРОСТО НЕТ (ИЛИ ЕЩЁ НЕТ) В МАГАЗИНАХ ГОРОДА.
Совместные покупки Определение | Law Insider
Относится к
Совместные закупкиЗакупки компонентов означает закупки составных частей предмета, которые при обычной практике закупок были бы совершены за одну покупку. «Отдельные закупки» означают закупки, сделанные по отдельности, предметов, которые при обычной практике закупок были бы совершены за одну покупку. «Последовательные закупки» означают закупки в течение определенного периода товаров, которые при обычной практике закупок были бы совершены за одну покупку.
Чистые покупки означает покупки товаров и услуг, отнесенные на счет, за вычетом возвратов и корректировок;
Последующий покупатель означает покупателя или правопреемника таймшера при перепродаже.
Покупки В дату расчетов по покупке (или ранее, если рыночная практика требует доставки покупной цены до даты расчетов) Банк дебетует расчетные суммы со Счета денежных средств и кредитует отдельный счет.Затем Банк проводит Счет ценных бумаг как ожидающий получения ожидаемых Финансовых активов. Клиент не имеет права на получение Финансовых активов, ожидающих получения, до тех пор, пока Банк или Субдепозитарий не получат их. Банк оставляет за собой право добросовестно ограничивать доступность расчетного учета по договору по кредитным причинам. Банк, насколько это возможно, уведомит Клиента до введения таких ограничений.
Закупочная цена за перераспределение Покупатель должен оплатить Закупочную цену за перераспределение путем безналичного перевода денежных средств Компании не менее чем за один рабочий день до Даты закрытия перераспределения в соответствии с инструкциями Компании по проводке.В Дату закрытия дополнительного размещения, после оплаты Покупателем Покупной цены дополнительного размещения, Компания должна, по своему усмотрению, предоставить сертификат, подтверждающий ордера на частное размещение, приобретенные Покупателем в такую дату, должным образом зарегистрированные в Покупателе.
имя Покупателю или осуществить такую поставку в бездокументарной форме.
Последующий договор купли-продажи означает в отношении любых Последующих договоров соглашение между Продавцом и Доверительным вкладчиком, в соответствии с которым Продавец передает Последующие договоры Доверительному вкладчику, форма которого прилагается к Передаче и Договор купли-продажи как Приложение C.
Цена покупки варранта имеет значение, данное этому термину в Разделе 2.1(b).
Каналы с подпиской означает каналы а-ля-карт и/или набор платных каналов, на которые подписан Лицензиат (из числа Каналов), которые специально идентифицируются Лицензиатом путем проставления галочек (✔) напротив такие каналы а-ля-карт и набор платных каналов, перечисленных в Приложении B и Приложении B-1 к настоящему Соглашению, соответственно.
Оптовый дистрибьютор означает любое лицо, занимающееся оптовым распространением лекарственных средств, включая, помимо прочего, производителей, переупаковщиков, дистрибьюторов под собственными торговыми марками, дистрибьюторов под частными торговыми марками, спекулянтов, брокеров, складов, включая склады производителей и дистрибьюторов, сетевые склады лекарств и оптовые склады лекарств, независимые оптовые торговцы лекарствами и розничные аптеки, осуществляющие оптовую реализацию.
Новые ценные бумаги означает в совокупности долевые ценные бумаги Компании, разрешенные или нет в настоящее время, а также права, опционы или варранты на покупку таких долевых ценных бумаг или ценных бумаг любого типа, которые являются или могут стать, конвертируемые или обмениваемые на такие долевые ценные бумаги или реализуемые за них.
розничный инвестор означает инвестора, который не является профессиональным инвестором;
Оптовая продажа означает продажу лекарств лицам, не являющимся потребителями или пациентами, но не включает:
Условная закупочная цена имеет значение, указанное в Разделе 2.5.
Оференты имеет значение, указанное в Разделе 5.4(a).
Учетная запись для выкупа Отдельная Учетная запись или Учетные записи, созданные и поддерживаемые Обслуживающим лицом в соответствии с Разделом 3.23.
Квалифицированное первичное публичное предложение означает завершение подписанного публичного предложения, представляющего не менее 10% полностью разводненных приемлемых акций компании, за исключением регистрации по форме S-4 (объединение бизнеса) или форме S-8 (сотрудник льготные планы).
Предложения означает Предложение акций и Предложение опционов;
Освобожденные перепродажи Сделки, в которых Первоначальные покупатели предлагают продать Облигации серии А определенным «квалифицированным институциональным покупателям», как этот термин определен в Правиле 144А в соответствии с Законом и в соответствии с Положением S в соответствии с Законом.
Соглашение о покупке варранта означает Соглашение о покупке варранта, датированное Датой закрытия, между Dynavax и Holdings.
Первый покупатель означает первое физическое или юридическое лицо, приобретающее Объект недвижимости после предоставления Отчета.
Продаваемый гарантированный запас с полки имеет значение, указанное в Разделе 2.4(b).
Предложение по подписке означает предложение Конверсионных акций Участникам.
Институциональные инвесторы означает любую регулируемую инвестиционную компанию, счет сегрегированных активов, иностранную инвестиционную компанию, общий трастовый фонд, групповой траст или другое инвестиционное соглашение, организованное в Соединенных Штатах Америки или за их пределами.
Предложение на полке имеет значение, указанное в Разделе 2(d)(ii).
Закупки означает отдел закупок Управления по контролю за соблюдением нормативных требований округа Окленд.
Акции форвардной покупки имеют значение, указанное в преамбуле.
Как купить дом с несколькими владельцами
Когда вы думаете о более чем одном имени в заявке на ипотеку, вы, вероятно, предполагаете, что это супружеская пара. Тем не менее, есть много других людей, которые вместе покупают дом: братья и сестры, родители и их дети, расширенная семья, не состоящие в браке пары и даже друзья.Это известно в отрасли как совместная ипотека.
Положительным моментом является то, что разделение бремени жилищного кредита может сделать домовладение доступным для тех, для кого это было бы невозможно в одиночку. Тем не менее, взяв на себя такое сложное обязательство, как совместное использование дома и ипотеки, вы несете давние финансовые обязательства друг перед другом, поэтому вы должны быть уверены, что вы полностью готовы, прежде чем заключать совместную ипотеку.
Мы связались с Майком Венейблом, главой отдела андеррайтинга в TD Bank, чтобы узнать, что он думает о совместном использовании жилья, чтобы помочь вам решить, стоит ли рассматривать этот вариант.
Плюсы совместного владения домом
Венейбл делает вывод, что чем больше заемщиков, тем легче получить кредит.
«С более строгими стандартами кредитора, когда речь идет о кредитном рейтинге, соотношении долга к доходу и т. д., вам будет легче квалифицироваться, если вы принесете больше дохода для погашения долга», — объясняет он.
Если все новые заемщики будут жить в новом доме вместе, вы также сможете разделить расходы, например, разделить коммунальные услуги. По словам Венейбл, совместное владение помогает компенсировать некоторые большие расходы на владение домом.
Существует также привилегия требовать проценты по ипотечному кредиту на ваши налоги, но имейте в виду, что вам придется разделить общую сумму со своими сопокупателями.
Минусы совместного владения домом
Хотя совместное владение домом в теории является отличной идеей, она работает только в том случае, если все стороны согласны и готовы выполнять финансовые обязательства. В противном случае это вызовет головную боль и разногласия в будущем, которые, возможно, придется решать с помощью адвокатов или через суд.
«Гораздо труднее отказаться от ипотеки, когда у вас более одного заемщика», — говорит Венейбл. Один человек может попытаться выкупить другого, а затем попытаться рефинансировать, но каждый из них может быть не в состоянии квалифицироваться самостоятельно.
Большая проблема возникает, если один из домовладельцев вдруг не может или не хочет платить свою долю ипотечного платежа. Это в конечном итоге повлияет на все стороны и может привести к повреждению вашего кредитного рейтинга или даже потере права выкупа. «Вы можете нести ответственность только за часть ипотеки, но если ваш партнер не заплатит, это может привести к кредитному ущербу для вас.
В конечном счете, любые просрочки коснутся вас обоих, а не только одного», — говорит Венейбл.
Короче говоря, получение совместной ипотеки на покупку дома с вашими родителями, друзьями или другими членами семьи может быть отличной идеей, если все вовлеченные стороны одинаково ответственны и финансово подготовлены.
Как получить титул
Также подумайте, что произойдет в маловероятном случае смерти одного из владельцев. Это может опутать оставшегося в живых владельца законной паутиной.
Как риэлтор.com объясняет, когда каждый совладелец имеет равную долю дома, официальный статус известен как «совместные арендаторы с правом наследования» (JTWROS). Это еще один способ сказать, что право собственности принадлежит всем совладельцам. Если совладелец умирает, его доля переходит к другим собственникам. В соглашении «общие арендаторы» (TIC) каждый совладелец может передать свою собственность по завещанию, а это означает, что оставшиеся арендаторы могут в конечном итоге делить дом с кем-то, с кем они никогда не собирались.
Это область, в которой вам следует подумать о получении юридической консультации от адвоката по недвижимости.
Примеры совместной собственности
Нет никаких правил кредитования против покупки дома с кем-то, кто не является вашим супругом или членом семьи. Вот некоторые распространенные отношения, при которых совместно владеют домом.
- Взрослый ребенок покупает вместе с отцом, матерью или приемным родителем.
- Совместное владение с женихом, невестой, парнем, девушкой или партнером.
- Два физических лица совместно владеют инвестиционной недвижимостью.
- Две супружеские пары покупают недвижимость для сдачи в аренду.
- Две или более семьи покупают большой дом для совместного проживания.
Это лишь некоторые из этих ситуаций. Все это и многое другое разрешено действующими правилами кредитования.
Нажмите здесь, чтобы узнать, имеете ли вы право стать совладельцем дома. (13 января 2022 г.)Право на получение общей ипотечной ссуды
Что касается права на ипотечный кредит с другим подписанным лицом, процесс во многом такой же, как и в противном случае, говорит Венейбл.
«Мы смотрим на каждое приложение одинаково, основываясь на наших рекомендациях по продуктам, и мы смотрим на общую картину.Мы учитываем кредитный рейтинг; мы рассматриваем двухлетнюю историю доходов как наемных, так и самозанятых заемщиков; и мы смотрим на соотношение долга к доходу», — объясняет он.
Соглашение о собственности для совладельцев
Хотя Венейбл не занимается юридическими консультациями, он видел, что у тех, кто участвует в ситуациях совместного проживания, есть соглашения, составленные юристом, поэтому там конкретно указано, кто за что отвечает. Например, могут быть разные проценты владения, и, следовательно, это может повлиять на то, как будет погашен кредит.Как это будет работать в случае расставания не состоящей в браке пары? Другими словами, неплохо иметь план, изложенный в письменном виде, прежде чем приступить к такой сделке.
Подумайте о том, чтобы воспользоваться услугами адвоката, который поможет вам заложить основу для правил, касающихся вашей совместной ипотеки.
Программы ипотечного кредитования в совместном владении
Венейбл говорит, что в ситуациях совместного проживания большинство заемщиков ищут кредиты с фиксированной процентной ставкой. «Большинству людей нравится долгосрочная стабильность с течением времени, особенно сейчас, когда ставки очень низкие», — говорит он.В некоторых ситуациях, когда стороны знают, что они не планируют оставаться в доме в течение длительного времени, они могут выбрать ипотечный кредит с регулируемой ставкой на пять, семь или 10 лет.
Специализированные кредиты, такие как программа VA Loan, не будут работать, поскольку они предназначены для действующих военных и/или ветеранов и их супругов. И FHA в основном используется супружескими парами, а не заемщиками, не состоящими в браке, говорит Венейбл.
В целом, совместное использование жилья дает многим людям возможность перестать платить арендную плату и стать совладельцем дома.«Просто убедитесь, что есть фактор доверия и понимание ожиданий», — говорит Венейбл.
Пока вы чувствуете себя комфортно со своими совладельцами, покупка дома совместно с родителями, друзьями или вашим супругом вполне может привести вас к дому вашей мечты намного раньше, чем если бы вы были в одиночку.
Часто задаваемые вопросы
Могу ли я получить совместную ипотеку с родителями?
Да. На самом деле, люди, покупающие дом вместе со своими родителями, являются одной из самых распространенных ипотечных пар, находящихся в совместном владении.Имейте в виду, что это может потребовать корректировок в общении относительно финансовых обязательств и даже образа жизни, если вы решите жить в доме вместе.
Можем ли мы с мамой вместе купить дом?
Абсолютно. Вы можете совместно финансировать дом через кредитора с одним или обоими родителями. В соответствии с действующими правилами кредитования вы даже можете совместно купить дом при поддержке кого-то, кто не является ни членом семьи, ни супругом.
Как купить дом с двумя владельцами?
Покупка дома с двумя владельцами начинается с получения права на совместный жилищный кредит.Процесс аналогичен подаче заявки на индивидуальный кредит. Одно принципиальное отличие заключается в том, что в совместном заявлении на ипотеку доходы и активы заявителей рассматриваются в сочетании друг с другом. Это может быть полезно, если ни один из доходов сам по себе не соответствует предварительным требованиям для получения ипотечного кредита. Однако, если у вашего партнера плохая кредитная история или много долгов, это может негативно повлиять на ваше личное положение.
Могут ли две семьи вместе купить дом?
Да.Многие кредиторы позволяют двум семьям объединить свои доходы для совместной покупки дома. Оба домохозяйства должны будут соответствовать минимальным квалификационным требованиям к кредиту, которые могут варьироваться в зависимости от кредитора. Кредиторы могут также потребовать, чтобы обе семьи обладали равными правами собственности на дом.
Такие вопросы, как использование имущества, расходы и право собственности, лучше всего обсудить заранее при посредничестве адвокатов.
Могу ли я занять деньги у родителей на покупку дома?
Многие покупатели жилья впервые занимают средства у своих родителей.Это то, что обычно называют частным жилищным кредитом, частной ипотекой или внутрисемейной ипотекой. Выбор займа у родителей может дать определенные преимущества, такие как нулевая предварительная квалификация, низкие процентные ставки, гибкость оплаты и даже налоговые вычеты. Тем не менее, прежде чем просить кредит, разумно подготовиться, по крайней мере, с точными суммами, предварительными графиками платежей и спецификой выбранной вами недвижимости.
Нажмите здесь, чтобы подать заявку на совместную покупку дома.(13 января 2022 г.)Руководство солиситора по совместному владению имуществом
Покупка недвижимости вместе с кем-то, безусловно, звучит как хорошая идея.
Объединив свои ресурсы, вы сможете приобрести дом, который в противном случае был бы вам недоступен. Однако есть вещи, которые следует учитывать. Когда обе стороны обнаруживают, что у них разные представления о том, что делать с имуществом, отношения могут быстро испортиться.Это, в свою очередь, может привести к большим проблемам, как финансовым, так и юридическим.
Эндрю Теофф из Direction Law, один из юристов Peabody, рассматривает юридические последствия покупки недвижимости совместно с кем-то еще.
Что означает совместная собственность на имущество?
Совместное владение имеет место, когда два человека решают приобрести недвижимость вместе. Наиболее распространена ситуация, когда женатые или не состоящие в браке пары покупают дом вместе, но совместное владение также может иметь место, когда друзья или члены семьи решают совместно приобрести недвижимость.
В соответствии с законодательством Великобритании вы можете стать совладельцем имущества двумя способами: вы можете стать совместными или общими арендаторами.
В чем разница между совместными арендаторами и общими арендаторами?
Если вы владеете недвижимостью как совместные арендаторы, вы оба будете владеть всем имуществом. У каждого из вас не будет определенной доли в собственности, и вы не сможете оставить долю в собственности по своему завещанию. Если вы продаете свой дом, выручка от продажи делится 50:50.
Что происходит, когда умирает совместитель?
В случае смерти одного из собственников его доля автоматически переходит к оставшемуся в живых собственнику, независимо от наличия завещания или его отсутствия. Покупатели, рассматривающие возможность владения недвижимостью в качестве совместных арендаторов, должны решить, хотят ли они этого и в чем нуждаются.
Что произойдет, если оба совладельца умрут?
В ситуации, когда оба сожильца погибают одновременно, например, в автокатастрофе, право собственности на имущество переходит к родственникам младшего из них.Это связано с тем, что закон предполагает, что старший из совладельцев, скорее всего, умрет первым, в результате чего младший совладелец унаследует их долю.
Если затем умирает и самый младший из совладельцев, то эта доля затем переходит к родственникам самого младшего лица либо по их завещанию, либо, если таковых нет, по правилам наследства. В этом случае наличие завещания не меняет порядок наследования.
Очевидно, это может вызвать проблемы, потому что семья самого старшего человека может ничего не унаследовать, даже если они вложили большую часть покупной цены или присматривают за детьми.Вот почему в большинстве случаев стать совместными арендаторами — это лучший способ стать совладельцем недвижимости.
Что происходит, когда один из совладельцев хочет продать?
Если обе стороны согласны, продажа собственности должна быть довольно простой. Однако все сложнее, если один человек хочет продать вопреки желанию другого. Если только один из вас хочет продать (возможно, чтобы получить свои деньги), то он не может сделать это без обращения в суд с требованием принудительной продажи против воли совладельца.Суд может согласиться или не согласиться.
Общие арендаторы
Если вы владеете недвижимостью как общие арендаторы, каждый из вас будет владеть определенной долей в собственности. Ваши доли могут быть равными, но это не обязательно. В случае продажи имущества выручка от продажи может быть разделена поровну или поровну. Презумпцией было бы равное разделение, но если деньги предоставляются неравномерно, между сторонами может быть заключен договор о доверительном управлении, в котором устанавливаются пропорции, принадлежащие каждой стороне.
Что происходит, когда умирает один общий жилец?
В случае смерти одного из собственников доля, принадлежащая этому лицу, не переходит автоматически к другому собственнику, она переходит по завещанию умершего лица или, если завещания нет, то переходит к их ближайшему оставшемуся в живых родственнику в соответствии с правилами «выживания».
Смерть, когда общие жильцы состоят в браке
Если совладельцы состоят в браке, как общие арендаторы, то при смерти одного из них их доля переходит к тому, кто указан в их завещании.
При отсутствии завещания долю умершего наследует другой супруг.
Смерть, когда общие жильцы не состоят в браке
Если совладельцы не состоят в браке, то в случае смерти одного из владельцев доля умершего в собственном капитале не переходит автоматически к оставшимся в живых владельцам, а переходит в соответствии с условиями завещания. При отсутствии завещания право собственности переходит по закону о завещании (то есть: к женатым/гражданским партнерам или близким родственникам) – и оставшийся в живых партнер не наследует автоматически чужую долю земли.
Зачем иметь волю?
В то время как в Декларации о доверительном управлении говорится, что происходит с имуществом, когда вы продаете его при жизни (см. ниже), в завещании указывается, что происходит, когда один или оба из вас умирают. Это особенно важно, когда ваш совладелец не является вашим ближайшим родственником, то есть вашим супругом. Если вы хотите, чтобы ваша собственность перешла к вашему совместному владельцу в случае вашей смерти, вы должны оставить ее им в завещании.
В противном случае они обнаружат, что владеют имуществом с кем-то из ваших ближайших родственников.
Что происходит, когда один из общих арендаторов хочет продать?
Легче продать, когда вы владеете имуществом в качестве общих арендаторов, потому что имущество находится в так называемом «тресте продажи», что означает, что, когда одна из сторон решает продать, тогда имущество должно быть продано. . Выручка от продажи делится поровну между сторонами (если не заключен договор о доверительном управлении).
Зачем нужен трастовый договор?
Если вы приобрели совместную аренду, мы рекомендуем вам иметь договор о доверительном управлении или декларацию о доверительном управлении.Это юридический документ, который выполняет две функции:
.- сначала указывается, кто владеет какой процентной долей капитала, а
- , во-вторых, его можно использовать для описания механизма выкупа одной стороной другой. Таким образом, если кто-то хочет продать, то вместо того, чтобы автоматически выставлять собственность на открытый рынок, он соглашается сначала предложить ее другой стороне.
Наличие договора о доверительном управлении очень важно, потому что это означает, что люди будут иметь возможность оставаться в своем собственном доме, даже если их отношения развалятся.
Могу ли я взять совместную ипотеку с моим партнером, братом, сестрой или родителем?
Совместную ипотеку обычно оформляют супружеские пары, но можно оформить ипотечный кредит вместе с вашим (не состоящим в браке) партнером, другом или членом семьи. На самом деле, есть кредиторы, которые позволяют до четырех человек взять совместную ипотеку.
Преимущества совместной ипотеки заключаются в том, что, объединив свои финансы, вы сможете приобрести более дорогую недвижимость или, в случае совместной собственности, большую часть своей новой собственности.
Недостатки двояки: кредитор будет смотреть не только на потенциальный доход каждого из заявителей, но и на их расходы и кредитный рейтинг. Поэтому, если вы планируете купить дом у кого-то с плохой кредитной историей, это может снизить ваши шансы на получение хорошей ипотеки.
Еще одна потенциальная проблема связана с ипотекой. Скорее всего, имущество было приобретено с использованием совместной ипотеки, и поэтому вы будете нести «совместную и индивидуальную ответственность» по долгу.Это означает, что если один из вас не выполнит обязательства или исчезнет и не сможет поддерживать выплаты по ипотеке, кредитор может обратиться за всем к оставшемуся заемщику.
Эта ситуация также может применяться в случае смерти одного из заемщиков. Если ипотека была оформлена на совместное имя, долг, скорее всего, будет полностью переведен на имя пережившего человека. Одним из возможных средств правовой защиты было бы оформить полис страхования жизни для погашения долга в случае преждевременной смерти.
На что обратить внимание при покупке недвижимости вместе с кем-то еще
Перед принятием решения о совместном владении домом необходимо обсудить ряд вопросов.Прежде всего, необходимо определиться с типом совместной собственности, которую вы хотите выбрать.
Во-вторых, определитесь с тем, какие документы вам необходимо иметь при себе, чтобы избежать проблем в будущем. Имейте в виду, что совместная аренда, сопровождаемая завещанием и договором о доверительном управлении, обеспечит вам наивысший уровень защиты.
Некоторые вещи, о которых вам нужно подумать заранее, включают:
- Независимо от того, вносите ли вы равный вклад в цену покупки (если нет, в договоре о доверительном управлении должно быть указано, следует ли разделить право собственности поровну или пропорционально первоначальному взносу).
- Согласились ли вы оплачивать ипотеку и другие расходы поровну (опять же, если нет, в договоре о доверительном управлении будет указано, следует ли разделить право собственности поровну или пропорционально текущему взносу).
- Может ли кто-либо из вас пожелать оставить свою долю в собственности кому-либо, кроме вашего совладельца (если да, вам нужно будет указать это в своем завещании).
- Что произойдет, если вы умрете (опять же, завещание будет способствовать указанию этого)
- Что произойдет, если один из вас захочет продать, а другой нет (здесь может помочь договор о доверительном управлении)
- Что произойдет, пока вы живы, если вы и ваш совладелец пойдете разными путями и/или оспорите доли, которыми вы владеете в собственности.
Решение о совместном владении недвижимостью с кем-то другим — это серьезное решение, которое может оказать решающее влияние на качество вашей жизни в будущем, поэтому очень важно получить консультацию специалиста у квалифицированного юриста, прежде чем принимать какое-либо обязательное решение. .
Посмотрите нашу панель ипотечных консультантов и юристовЧто в имени? (Часть 2): Налоговые и иные последствия, вызванные совместным владением недвижимым имуществом
В предыдущей статье мы разместили «Что в имени? (Часть 1)», , мы изложили различные возможные способы оформления прав собственности на активы.Титул определяет, как имущество, которым вы владеете, будет распределено после вашей смерти. Если вы владеете активом на ваше индивидуальное имя , этот актив, скорее всего, будет распределен в соответствии с условиями вашего завещания через судебный процесс, называемый завещанием, или, если вы умрете без завещания, через процесс, известный как администрация.
Если у вас есть актив, который позволяет вам назначить бенефициара, например, пенсионный счет, это назначение определяет, кто получит этот актив после вашей смерти.Если вы владеете активом с совладельцем, форма собственности и государство, в котором возникает такая собственность, будут определять, кому и как будет распределен актив после вашей смерти. В этой статье основное внимание будет уделено последней форме собственности, совместной аренде и недвижимому имуществу, которым вы «совместно владеете», а также рассмотрению налоговых и других последствий, которые могут возникнуть в результате такой совместной собственности.
Что это?
В этой статье совместное владение включает в себя право наследования.В большинстве штатов это означает, что после смерти оставшийся в живых совладелец автоматически становится единственным владельцем имущества в силу закона. В некоторых штатах, если недвижимое имущество находится в совместном владении мужа и жены, например, в Нью-Йорке и Флориде, такое имущество считается имеющим право на наследство без каких-либо специальных формулировок.
В других штатах, таких как Джорджия, имущество должно быть оформлено на имя совладельцев и указывать право на наследство, например, « совладельцев с правом наследования ». В Калифорнии титул «совместных арендаторов» включает в себя право наследования без каких-либо дополнительных формулировок.
Зачем это делать?
Совместное владение заманчиво, потому что оно гарантирует, что актив, которым вы владеете, будет получен бенефициаром по вашему выбору, а также гарантирует, что эта передача не потребует участия суда. Однако, в зависимости от актива и штата, в котором находится актив, уклонение от завещания может быть недостаточно веской причиной для возможных негативных последствий совместной собственности.И уклонение от завещания может иметь последствия, которых вы не ожидали. Если вы и ваш супруг желаете, чтобы имущество первого умершего супруга находилось в доверительном управлении для оставшегося в живых супруга, имущество, находящееся в совместном владении с правом наследования, будет обходить этот траст и все средства защиты, встроенные в трасты.
Мы сосредоточим это обсуждение на совместной аренде с ограниченной ссылкой на понятия арендаторов в целом и совместной собственности .
Эй, подожди!
За исключением случаев, описанных ниже для полной аренды, если вы назвали кого-то совладельцем вашей собственности, вы потенциально возлагаете на эту собственность ответственность .Другими словами, если у этого нового «владельца» позже возникнет проблема с кредитором или его имя будет указано в судебном процессе, этот актив теперь может быть доступен кредитору . Ваше намерение передать долю в вашей собственности не является защитой от того факта, что собственность теперь характеризуется как актив, находящийся в совместном владении. Скорее всего, вы никогда не задумывались об этом результате до совершения перевода.
Это мое, а не твое или нет?
В качестве альтернативы, если вы называете другое лицо или несколько человек в качестве совладельцев по праву собственности, действие добавления их имен фактически такое же, как дарение доли в недвижимом имуществе.
Дарение имущества влечет за собой дополнительные сложности. Начнем с того, что в зависимости от стоимости «подаренных» процентов вам может потребоваться подать федеральную декларацию о налоге на дарение , если стоимость превышает установленную законом сумму, которая называется ежегодным освобождением от налога на дарение . сумма и в настоящее время составляет 15 000 долларов США. Важность совершения подарка или совершения нескольких подарков в течение жизни заключается в том, что вам разрешается передавать имущество только до определенной стоимости, независимо от того, происходит ли это при жизни и/или после вашей смерти, до уплаты налога на дарение или наследство.Это значение, называемое применимой суммой исключения , в настоящее время составляет 11,58 млн долларов США, но за последнее десятилетие оно сильно колебалось, и в 2026 году оно вернется к сумме исключения 2017 года плюс поправки на инфляцию. Тем не менее, подарки, подпадающие под ежегодную сумму исключения , могут быть выгодны для вас, поскольку эти подарки уменьшают стоимость вашего валового имущества, что является фактором, определяющим необходимость уплаты федеральных налогов на наследство после вашей смерти.
Что вы имеете в виду ДРУГИЕ налоги?
Наконец, после того, как вы подарите интерес к своей собственности, остается последний вопрос.Если ваш совместный владелец переживает вас, часть или все имущество может облагаться налогом на наследство после вашей смерти. Применимая сумма исключения, описанная выше, может уменьшить или отменить любой налог в зависимости от стоимости ваших активов. Если ваш совместный владелец продает собственность, также может быть налогов, причитающихся при продаже. Этот налог не является налогом на дарение или налогом на наследство, а скорее налогом на прирост капитала . Налог взимается с разницы между продажной ценой и «налоговой базой».Налоговая база активов, переходящих в момент смерти, обычно корректируется с учетом справедливой рыночной стоимости на дату смерти («увеличение» базы, если стоимость активов повысилась). Такие активы могут быть проданы практически без налога на прирост капитала.
С другой стороны, если владелец имущества дарит долю в собственности в течение своей жизни, налоговая база владельца в отношении подаренной доли «переносится» на получателя. Эта основа обычно представляет собой цену, уплаченную владельцем при покупке недвижимости, плюс стоимость любых улучшений.Определение налоговой базы для имущества, находящегося в совместной аренде, может быть сложным. В случае смерти первоначального владельца существует «повышение» базы для доли, облагаемой налогом на наследство. Однако, если имущество приносит доход, новая база уменьшается на любые вычеты по налогу на прибыль, которые оставшийся в живых владелец мог использовать для амортизации.
Общественная собственность
Одно важное исключение из этого правила касается совместной аренды, разрешенной в некоторых штатах.В таких штатах, как Калифорния, супружеские пары, которые вместе владеют имуществом во время брака, могут получить право собственности на это имущество как на общую собственность с правом наследования .
Такое имущество автоматически переходит к пережившему супругу, а также получает новую стоимость после смерти второго супруга, тем самым устраняя прирост капитала налогов, если актив продается вскоре после смерти второго супруга.
Особая форма совместной собственности
Еще одна форма совместной собственности называется арендаторов полностью («TBE»).Эта форма совместной собственности может иметь место только в том случае, если собственниками являются супружеская пара, а принадлежащим им активом является недвижимое имущество, а в Нью-Йорке — кооперативная квартира. Преимущество собственности TBE заключается в том, что она не доступна кредиторам только одного супруга, и поэтому владельцы получают некоторую защиту кредиторов, которой нет у совместных арендаторов. Только некоторые юрисдикции, такие как Нью-Йорк и Флорида, разрешают этот тип собственности.
Существует множество потенциальных налоговых и неналоговых подводных камней, которые должны быть проанализированы вашим специалистом по налогам.
В дополнение к этим вопросам необходимо также учитывать гражданство и место жительства. Поэтому рекомендуется поговорить со своим налоговым консультантом, чтобы определить, есть ли у вас одна или несколько из этих налоговых проблем.
Что такое совместная собственность на имущество? – ТОО Strauss Malk & Feder
За заметным исключением пенсионных планов, пенсионных счетов и страхования жизни, совместная собственность может использоваться практически для всех типов собственности. При рассмотрении вопроса о совместном владении имуществом обратите внимание на то, что существует несколько видов совместной собственности:
Общая аренда
При данном виде собственности каждый сособственник владеет неделимой долей в собственности.Каждый владелец может владеть одинаковым или разным процентом собственности, но пользоваться всей собственностью (также известное как единство владения). Если они не заключили соглашение об обратном, каждый сособственник может поступать так, как он или она желает в отношении своей доли, например, дарить ее, продавать или закладывать без согласия или даже ведома других владельцев.
Недвижимое имущество, находящееся в общей собственности, может быть разделено или обременено кредиторами. После смерти совладельца его или ее доля в имуществе переходит к его или ее наследникам или бенефициарам, как это предусмотрено в завещании, доверительном управлении или в соответствии с законами об отсутствии завещания.При таком виде совместной собственности возможно завещательное производство. В некоторых штатах, таких как Иллинойс, предполагается, что если имущество, принадлежащее двум или более лицам, не имеет четкого титула (например, без упоминания положения о дожитии — см. Совместное владение с правом дожития ниже), оно находится в совместной аренде. Есть исключение из этого правила в Иллинойсе, где место жительства принадлежит мужу и жене, тогда презумпция состоит в том, что оно полностью находится в аренде (см. Ниже).
Полная аренда
Эта форма собственности предназначена для супружеских пар.В большинстве штатов он также зарезервирован для основного места жительства пары.
После смерти первого супруга право собственности на имущество переходит к пережившему супругу вне процесса завещания.
Полное владение имуществом, находящимся в аренде, также обеспечивает защиту кредитора от совместных кредиторов мужа и жены. Несовместным кредиторам (за исключением IRS) запрещается раздел, продажа или обременение имущества без разрешения мужа и жены.В отличие от других видов совместной собственности, имущество не может быть передано одним из супругов без согласия другого. Аренда в полном объеме может быть прекращена по решению суда о продаже для удовлетворения совместного кредитора, в случае смерти супруга, развода или по соглашению между совладельцами. В штате Иллинойс для того, чтобы заявить право собственности на арендуемое имущество в полном объеме, необходимо использовать специальную терминологию в этом отношении.
Общественная собственность
Десять штатов (Аляска, Аризона, Калифорния, Айдахо, Луизиана, Невада, Нью-Мексико, Техас, Вашингтон и Висконсин) имеют законы о совместной собственности.
Как правило, они предусматривают, что имущество, приобретенное одним из супругов (за исключением подарков или наследства), или заработная плата, полученная одним из супругов в течение брака, принадлежат каждому из них в равной степени. Смысл этого закона заключается в том, что совместная собственность признает вклад обоих супругов в семейную ячейку в целом.
Совместная аренда с правом наследования
При этой форме собственности каждый сособственник владеет неделимой равной долей во всем имуществе. В случае смерти одного из владельцев интересы умершего владельца автоматически переходят к оставшемуся в живых владельцу или владельцам вне завещания.Имущество, находящееся в таком владении, может быть разделено, продано или обременено без согласия других собственников.
Недостатки совместной аренды с правом наследования
Как упоминалось в обзоре, совместная аренда с правом наследования позволяет избежать завещания. Однако в качестве инструмента наследственного планирования для передачи активов наследникам или бенефициарам следует отметить ряд недостатков, которые делают этот вид собственности менее привлекательным для таких целей, например:
Шаг вперед в основе
Базис обычно определяется как сумма, которую вы заплатили за актив, плюс стоимость последующих улучшений.
Следует быть осторожным в применении правил, которые применяются к основанию, если актив унаследован или передан в совместную аренду. Если актив передается по наследству, то в соответствии с действующим законодательством основа всего актива меняется на стоимость имущества на дату смерти предыдущего собственника. Новый владелец получает 100% повышение (или понижение) базиса. Если новые владельцы продают актив в это время, новые владельцы могут избежать или уменьшить налог на прирост капитала на прирост (т. е. разницу в стоимости от новой базы и фактической стоимости на дату продажи).Однако, если актив находится в совместной аренде с правом наследования, то только доля, перешедшая от умершего владельца, получает повышение (или понижение) в основе. Основание для интереса, принадлежащего пережившему собственнику, остается неизменным. Если затем актив будет продан, оставшемуся в живых, возможно, придется заплатить существенный налог на прирост капитала на прирост стоимости его части актива.
Налоги на подарки
Если вы назовете физическое лицо (кроме супруга), например ребенка, совладельцем актива, может считаться, что вы подарили 1/2 собственности этому лицу.
Если стоимость этого подарка превышает 13 000 долларов США (в 2009 г.), необходимо подать декларацию о налоге на подарок и уплатить налоги на потенциальный подарок.
Утрата права собственности и контроля
Совладельцы являются законными владельцами актива. Актив не может быть продан, подарен, передан или заложен без согласия других совладельцев. Если есть два или более совладельцев, то во многих юрисдикциях они могут заставить продать актив.
Риск кредитора
Актив открыт для кредиторов всех совладельцев.Если у совладельца есть проблемы с кредитом, он подает заявление о банкротстве, вовлечен в судебный процесс или находится в процессе бракоразводного процесса, то имущество может быть конфисковано, продано или взыскано.
Отсутствие фидуциарных обязательств перед совладельцами
В отличие от доверительного управляющего траста, у которого есть фидуциарные обязанности перед бенефициарами траста по управлению активами траста, у совладельцев нет таких фидуциарных обязанностей перед другими совладельцами.
Если совладельцы теряют имущество из-за долгов, бракоразводного процесса или по другой причине, оставшиеся совладельцы практически не имеют права регресса.
Общее бедствие
Если совладельцы погибнут в результате общего стихийного бедствия, имущество будет подлежать завещательному производству с дополнительным вопросом определения того, кто из владельцев умер первым.
Заключение
Совместное владение имуществом может играть роль в плане наследования, однако есть недостатки в том, чтобы сделать этот тип собственности основным направлением вашего плана наследования. Если вы хотите дополнительно обсудить использование совместно находящейся собственности в сочетании с завещанием, доверительным управлением или другими средствами планирования наследственного имущества, обратитесь за помощью к любому из наших юристов по планированию наследственного имущества.
Часто задаваемые вопросы – Совместная аренда – Адвокатское бюро Уитмора
Совместная аренда
Многие люди владеют недвижимостью в «совместной аренде» с другим лицом или лицами, обычно с супругом, родственником или, в некоторых случаях, с деловым партнером.
Это может быть удобный способ владения и обычно позволяет легко передать собственность после смерти одного из совладельцев. Однако владение имуществом в совместной аренде не обязательно устраняет необходимость судебного разбирательства в случае смерти одного из совладельцев.Кроме того, после смерти второго совладельца имущество, ранее находившееся в совместной аренде, становится отдельной собственностью умершего лица. Поскольку никто не знает, кто из совладельцев скончается раньше, совместная аренда не заменяет завещания.
Что такое совместная аренда? >
Совместная аренда – это способ, при котором два или более лиц могут владеть имуществом в равных неделимых долях. Когда один из владельцев умирает, его или ее доля имущества не передается по завещанию, а автоматически становится собственностью оставшихся в живых совладельцев.Последний оставшийся в живых становится единственным владельцем имущества и может распоряжаться им по своему усмотрению. Пример: Три брата («Том», «Дик» и «Гарри») владеют землей в совместной аренде.
Том умирает, и его доля переходит поровну Дику и Гарри, а не жене Тома, детям-братам-наследникам. Когда Дик умирает, Гарри полностью владеет землей. Он может продать его, оставив своим детям или другим лицам по своему выбору, отдать его на благотворительность или сделать с ним все, что он пожелает. Наследники Тома и Дика не будут претендовать на землю.Этот пример предполагает после смерти Тома. Дик и Гарри продолжают отношения совместной аренды. Однако у них также будет возможность разорвать совместную аренду и установить другой метод собственности, который позволит каждому брату оставить свою долю своим наследникам.
Какие виды имущества могут находиться в совместной аренде? >
Практически любой вид имущества может находиться в той или иной форме «переживания» (названного так потому, что оставшийся в живых становится владельцем имущества).Наиболее распространенными формами являются недвижимость, автомобили и ценные бумаги, которые находятся в совместной аренде, а также текущие или сберегательные счета или государственные облигации, зарегистрированные в совместном владении.
Хотя материальное имущество, такое как зерно или товарно-материальные запасы, может находиться в собственности до конца жизни, такое право собственности может быть трудно доказать, если нет доказательств права собственности, таких как документ или купчая.
Как следует писать имена в юридических документах? >
В правоустанавливающих документах о совместной аренде имена собственников должны быть соединены словом «и.За именами следует следовать словами «в качестве совладельцев, а не в качестве совладельцев». Например, муж и жена могут владеть домом, название которого гласит: «Джон Доу и Джейн Доу, как совместные арендаторы, а не как общие арендаторы».
Если у вас есть имущество, находящееся в совместном владении, в отношении которого название или запись о праве собственности сформулированы по-другому, оно все равно может быть юридически приемлемым. но вы можете просмотреть его со своим адвокатом, чтобы быть уверенным. Все ли выжившие записаны в одной и той же форме? Не обязательно.
Государственные облигации штата, зарегистрированные по федеральным правилам, «то или иные», обусловливают право собственности на облигацию. Законодательство штата предусматривает, что определенные банковские, сберегательные или промышленные счета, зарегистрированные «тот или иной» или зарегистрированный «тот и/или другой», обусловливают принадлежность счета пережившему насилие.
В некоторых типах учетных записей также используются слова «с правом наследования» после имен владельцев, и эти учетные записи также переходят к оставшемуся в живых после смерти первого владельца. Эти другие формы дожития могут не быть настоящей совместной собственностью, но если они должным образом созданы, они позволяют последнему оставшемуся в живых владеть всем имуществом.
Что такое «общая аренда»? >
Когда два или более человека владеют имуществом в качестве «совместных арендаторов», каждый из них является единственным владельцем своей доли имущества. После смерти одного из владельцев имущество становится частью его или ее имущества и может быть передано по завещанию.
или по закону штата, если нет завещания. Например, мужчина и его сын могут владеть землей как совместные арендаторы. Если отец умрет, он может оставить свою половину земли своей вдове, другому ребенку, сыну, владеющему другой половиной, или любому другому лицу по своему выбору.Совместная аренда не создает интереса дожития, как это делает совместная аренда.
Может ли один совместитель распоряжаться частью или всем имуществом без ведома или согласия другого? >
Каждый совместный арендатор имеет полный доступ к совместным банковским счетам, находящимся в совместной аренде, и может снимать все средства со счета без ведома или разрешения другого.
Однако в отношении недвижимости один совместный арендатор имел бы право продать свою долю в имуществе, находящемся в совместном владении, но не мог предоставить покупателю право собственности на все имущество.Такая продажа без присоединения (юридического соглашения) других совместных арендаторов может быть нецелесообразна по нескольким причинам.
Такая продажа приведет к разделению совместной аренды и преобразованию ее в общую аренду. Таким образом, покупатель станет арендатором совместно с оставшимися совместными арендаторами, что может привести к спорам относительно их соответствующих прав и обязанностей.
Что такое «Учетная запись POD?» >
Счет POD (оплачиваемый в случае смерти) является собственностью и подлежит выплате одному лицу в течение его или ее жизни, а также одному или нескольким получателям POD после смерти этого лица.Или он может выплачиваться более чем одному лицу при их жизни, а затем выплачиваться одному или нескольким получателям после смерти всех владельцев. Пример: Джеймс хочет оказать денежную помощь. своему племяннику Чарльзу после его смерти, но не хочет, чтобы Чарльз имел доступ к каким-либо из его средств, пока он (Джеймс) еще жив. Он создает учетную запись POD, назвав Чарльза получателем платежа. При жизни Джеймса. у него есть полный доступ к деньгам, и после его смерти счет должен быть выплачен по запросу Чарльзу.
Может ли процент по дожитию пройти мимо завещания? Нет. Если имущество находится в собственности таким образом, что последний оставшийся в живых становится владельцем после смерти другого владельца (владельцев), наиболее тщательно подготовленное завещание или план наследования не могут повлиять на это право собственности. Только последний оставшийся в живых может распоряжаться имуществом по завещанию.
Является ли совместная аренда заменой завещания? >
Завещание может быть изменено или отозвано в любое время и так часто, как вы пожелаете, пока вы сохраняете дееспособность. Завещание не становится окончательным до вашей смерти.Изменения могут быть целесообразны в случае вступления в брак, рождения или смерти бенефициара, изменения в отношении вашего личного представителя или опекуна ваших детей, а также при покупке или продаже бизнеса или другого имущества. В случае развода завещание автоматически отменяется в отношении бывшего супруга, если в завещании прямо не предусмотрено иное.
Постановление о раздельном проживании, которое не прекращает правового статуса мужа и жены, не отменяет автоматически завещание.
Что делать, если имущество не в состоянии платить налоги? >
В случае неплатежеспособного имущества, когда активов недостаточно для уплаты причитающихся долгов и налогов, совместное имущество, которое принадлежало умершему, может быть использовано для оплаты этих долгов, налогов и расходов.Как суд определяет, какие налоги подлежат уплате? Определение налога основано на активах имущества, определенных льготах, которые доступны, отношениях между умершим и наследниками и других факторах. Что касается имущества, находящегося в совместной собственности, определение налога основано на вкладе каждого владельца в приобретение имущества. Пример: «Маргарет» покупает компакт-диск за 10 000 долларов на свое имя и имя своей внучки «Сьюзан». Маргарет вносит полную стоимость покупки. Когда она умирает, компакт-диск подлежит выплате Сьюзен, но его стоимость должна быть включена в наследство для целей налогообложения.
Если Сьюзан умрет первой, Маргарет не будет нести налоговых обязательств по компакт-диску, поскольку она сможет доказать, что внесла полный взнос в размере 10 000 долларов. Налоговое законодательство становится все более сложным, и различные льготы и обязательства, которые они влекут за собой, особенно в отношении имущества, принадлежащего мужу и жене, не могут быть описаны в общей брошюре. Однако важно знать, что совместная аренда не всегда может быть наиболее выгодный и экономичный способ владения недвижимостью, и что могут быть устройства планирования недвижимости, которые лучше удовлетворят ваши потребности как сейчас, так и в будущем.
Что делать с существующими выжившими? >
Следует ли продолжать владеть имуществом, находящимся в настоящее время в какой-либо форме наследства, или приобрести дополнительное имущество в этой форме собственности, требует тщательного изучения с учетом ваших индивидуальных обстоятельств. Изменения в налоговом законодательстве, законах о собственности и стоимости имущества, а также многие другие факторы влияют на такие решения.
Совместная аренда и другие права на выживание влекут за собой серьезные последствия. Вы и ваш адвокат должны регулярно пересматривать любые существующие договоренности о наследовании и тщательно обдумывать любые такие будущие договоренности.Помните, что совместная аренда не заменяет тщательно подготовленный план недвижимости.
Другие часто задаваемые вопросы: « Директивы о здравоохранении » « Совместное владение » « Живые трасты » « Доверенности »
Совместная ипотека и совместная собственность: что нужно знать о совместном доме
Знайте свои права при покупке дома с другим лицом. (iStock)
Тот факт, что два человека вместе подают заявку на ипотечный кредит, не означает, что оба они совместно владеют недвижимостью.Верно и обратное: у недвижимости могут быть совладельцы, если одна из сторон не указана в ипотеке. Очень важно, чтобы все участники понимали разницу между совместной ипотекой и совместной собственностью.
При совместной ипотеке обе стороны несут одинаковую финансовую ответственность за дом, но это не означает, что они оба имеют равные права собственности.
Например, родитель может оформить совместную ипотеку со своим ребенком, чтобы помочь ему с покупкой дома. Тем не менее, они не указаны автоматически в акте.Только лица, указанные в титуле на дом и в акте, имеют право собственности на недвижимость.
В качестве альтернативы пара может пожениться после того, как один человек станет владельцем дома. Владелец мог добавить своего супруга к делу. Это сделало бы супруга совладельцем, но они не были бы стороной в совместной ипотеке и не несли бы (юридической) финансовой ответственности за дом.
Если вы ищете совместную ипотеку, вы можете за считанные минуты изучить варианты ипотечного кредита, посетив Credible, чтобы сравнить ставки и ипотечных кредиторов.Проверьте Credible, чтобы пройти предварительную квалификацию сегодня.
Что такое совместная ипотека?
Совместная ипотека — это ипотечный кредит, который предоставляется нескольким людям. Ипотечный кредитор рассмотрит доход всех заявителей, кредитную историю и статус работы.
Все стороны предоставляют личную информацию и подписывают окончательные кредитные документы.
Хотя многие люди думают о супружеских парах, говоря о совместной ипотеке, это не всегда так.
Например, два соседа по комнате могут оформить совместную ипотеку на недвижимость.Инвесторы могли взять совместную ипотеку вместе, или родители могли взять совместную ипотеку со своим ребенком.
Если вы рассматриваете совместную ипотеку, используйте онлайн-калькулятор ипотеки, например бесплатный инструмент, предлагаемый Credible, чтобы определить покупательную способность вашего дома и то, как будут выглядеть ваши потенциальные ежемесячные платежи по ипотеке.
Совместная ипотека имеет множество преимуществ, в том числе:
- Кредит утверждается на основании двух доходов, что увеличивает шансы на одобрение.
- Возможность претендовать на большую сумму кредита.
- Возможность претендовать на более низкую процентную ставку.
- Финансовая ответственность за ипотечный кредит распределяется между несколькими сторонами.
Несмотря на то, что совместная ипотека имеет много преимуществ, следует учитывать некоторые недостатки:
- В заявке на ипотеку учитывается кредитный рейтинг и история всех покупателей. Это потенциально может привести к более высокой процентной ставке.
- Если ваш созаемщик не выплатит свою часть, вы можете оказаться на крючке за всю покупку и/или столкнуться с потенциальными кредитными и юридическими проблемами, если не сможете вносить платежи по ипотеке.
- Совместная ипотека не означает совместной собственности. Это может привести к разногласиям и путанице.
- В случае возникновения разногласий между сторонами по совместной ипотеке могут возникнуть осложнения, возникающие при обращении с имуществом.
Если вы подумываете о покупке недвижимости, посетите онлайн-брокера по ипотеке, например Credible, чтобы получить персонализированные ставки по ипотеке и письма с предварительным одобрением, не влияющие на ваш кредитный рейтинг.
Что такое совместная собственность?
Совместная собственность означает, что более чем одно лицо имеет право собственности на имущество.Существует несколько вариантов совместной собственности, в том числе:
1. Арендаторы целиком: Этот тип совместной собственности применяется только к парам, состоящим в законном браке. Это соглашение рассматривает пару как одно лицо. Права собственности переходят к оставшемуся в живых партнеру, когда другой умирает.
2. Совместная аренда: Совместная аренда позволяет более чем одному лицу иметь равные права на имущество. Когда один владелец умирает, его право собственности переходит к оставшемуся в живых арендатору (ам) через право наследования.
3. Сообщество: Договоры о совместном владении аналогичны совместной аренде. Обе стороны имеют равные права на имущество в браке. Однако, когда один человек умирает, его вещи подчиняются воле умершего.
Каждая из сторон может, но не обязана, завещать свою половину имущества своему супругу. Они могли оставить половину собственности ребенку или кому-то еще.
4. Совместная аренда: Совместная аренда позволяет двум людям иметь права собственности на имущество, но они не должны быть равными.Например, несколько инвесторов могут иметь общую аренду, при этом один инвестор будет владеть 50% собственности, а двое других будут делить оставшиеся 50%. Этот тип собственности можно использовать для создания тайм-шеров.
Совместное владение имеет свои преимущества:
- Обе стороны могут быть уверены, что им будет где жить, даже если совладелец умрет.
- Стороны, участвующие в совместном владении, имеют право на любой доход от аренды или другую прибыль от собственности.
Некоторые минусы совместной собственности включают:
- Возможные проблемы при разводе или если умирающая сторона завещает свою собственность кому-то другому.
