brinmax

• Проанализировать потенциальные доходы от объекта недвижимости. Ставки по офисным, торговым, складским помещениям разнятся.  

• Выяснить потенциальные расходы (например, расходы на обслуживание объектов). 

О том, какие расходы нужно учесть обязательно, рассказывает коммерческий директор комплекса «Румянцево» Виктория Ковалева: 

«В первую очередь займитесь налогами. На имущество и на землю, если есть земельный участок. Ставки по этим налогам обновляются каждые два года и являются существенной нагрузкой на бизнес. Составьте грамотный договор аренды, в котором обязательно пропишите расходы на эксплуатацию помещения. Если эти расходы лежат на плечах и арендатора, и арендодателя, то важно разработать эксплуатационную ведомость, чтобы точно понимать, какие расходы вам предстоит нести по договору аренды. Обязательно заложите эти расходы в свой бюджет».

Формируем арендную ставку 

Грамотно выстроенная политика формирования ставок — важный пункт в системе предоставления помещений в аренду. Для разработки этой политики: 

• нужно оценить средний уровень арендной ставки на территории, где располагается помещение.  

• предусмотреть поднятие ставок. 

Не забудьте учесть потенциальное территориальное развитие. Возможно, на территории, где расположено помещение, вскоре проведут метро, возведут инфраструктуру. Политику ставок нужно продумать так, чтобы с появлением инфраструктуры можно было адекватно поднимать ставки и быть готовым к развитию своего объекта. 

Анализируем свою роль на рынке недвижимости 

Большинство экспертов рынка недвижимости отмечают — это не просто бизнес, а бизнес социально значимый.  

«Сдача в аренду коммерческой недвижимости — это не только способ получения долговременного стабильного дохода, но и участие в развитии своего региона. Благодаря владельцам коммерческой недвижимости и арендодателям в инфраструктуре района появляются новые торговые / офисные / развлекательные центры. А это предполагает создание дополнительных рабочих мест. Арендодатели, которые сдают площади небольшого размера, способствуют развитию малого и среднего бизнеса.  

У игроков рынка коммерческой недвижимости регулярно расширяются возможности для взаимовыгодного партнерства (особенно если круг арендаторов широк, и рынок активно растет). Наконец, благодаря арендаторам повышается уровень бытового обслуживания населения, (например, часто в сдаваемых помещениях появляются разнообразные способы проведения досуга: кафе, детские клубы, фитнес-залы)

Учитываем риски 

Несмотря на то что бизнес в сфере коммерческой недвижимости — бизнес стабильный, нужно понимать: предоставление коммерческих помещений в аренду не несет такой же высокой доходности, как бизнес рисковый (относительно продаж квартир, например, где маржинальность может быть гораздо выше).

Среди рисков этого бизнеса эксперты отмечают: 

• рост тарифов на коммунальные услуги, 

• увеличение эксплуатационных и прочих расходов,  

• непредсказуемая налоговая политика государства (особенно частые изменения кадастровой стоимости).  

Планируем на перспективу  

Чтобы окончательно понять, стоит сдавать коммерческое  помещение в аренду или нет, проанализируйте территорию на наличие перспективного конкурентного фона, который может появиться в будущем: 

«Бывает, что конкуренты начинают появляться вокруг, а вы это не предусмотрели. Поэтому прежде чем сдавать помещение, полезно обратиться к градостроительной документации Москвы, посмотреть генплан, изучить архитектуру города, запросить сведения о перспективном развитии территории. Нужно понять, что город планирует развивать на этой территории, будет ли увеличиваться конкурентный фон или нет. Надо спрогнозировать, какие ещё торговые или офисные помещения могут появиться поблизости. И на основе этого принимать решение — либо сдавать помещение, либо продавать сейчас, пока это еще актуально», — советует Виктория Ковалева. 

Получение стабильного дохода от сдачи помещения в аренду возможно только после грамотного и взвешенного планирования будущего бизнеса. В противном случае неминуемы убытки. Чтобы избежать их, можно обратиться за помощью к посредникам или найти грамотного управляющего. Главное — бизнес в сфере коммерческой недвижимости лоялен к новичкам, но только к тем, кто готов думать, анализировать и все просчитывать наперед. 

к разделу Актуально

Как открыть бизнес на аренде жилья с нуля

Сдача в аренду — выгодный бизнес, который не требует больших усилий или финансовых затрат (если учитывать, что недвижимость уже имеется в собственности). Круг потенциальных клиентов широк, что положительно влияет на прибыль.

Есть два способа сдачи в аренду наиболее популярных видов недвижимости (квартир и домов): посуточная и долгосрочная. Долгосрочная аренда менее хлопотная с точки зрения постоянного обслуживания помещения, обеспечения всем необходимым и поддержания в идеальном состоянии. Что касается посуточной аренды, то здесь больше возможностей для роста дохода, но и трудозатраты будут высокие. После каждого выселения гостей необходимо менять, стирать белье и банные принадлежности, а также заменять их на свежие комплекты. Посуточная аренда пользуется большим спросом у туристов, людей, которые приехали по делам в командировку или на семинар, а также у молодых пар. Сдавать дом в аренду целесообразно на долгосрочный срок или на сезон. Спрос на такие объекты сейчас набирает обороты. Многие люди делают выбор в пользу загородной жизни, ценят комфорт и экологически чистое месторасположение.

Сдача в аренду гаража будет хорошей возможностью увеличить доход, так как количество автомобилей растет ежедневно, а место для парковки, обычно, ограничено.

Дополнительную прибыль при сдаче недвижимости в аренду можно извлечь из:

• Сдачи недвижимости под офисы
• Предоставления услуг трансфера до/из аэропорта или других объектов (при наличии автомобиля)
• Сдачи гаража под репетиционную точку с почасовой оплатой

Затраты и прибыль

На стартовом этапе расходы для начала бизнеса по сдаче однокомнатной квартиры в аренду составляют 201 000 ₱ по городу Санкт-Петербургу. Эти расходы включают:

Ежемесячные расходы:

Рассмотрите идею покупки франшизы

500 000 ₽

Прибыль По запросу

Окупаемость 3 мес.

500 000 ₽

Прибыль По запросу

Окупаемость 8 мес.

2 340 000 ₽

Прибыль По запросу

Окупаемость 8 мес.

400 000 ₽

Прибыль По запросу

Окупаемость 2 мес.

440 000 ₽

Прибыль По запросу

Окупаемость 12 мес.

90 000 ₽

Прибыль По запросу

Окупаемость 8 мес.

97 000 ₽

Прибыль По запросу

Окупаемость 8 мес.

1 600 000 ₽

Прибыль По запросу

Окупаемость 18 мес.

7 000 000 ₽

Прибыль По запросу

Окупаемость 24 мес.

3 000 000 ₽

Прибыль По запросу

Окупаемость 12 мес.

Разрешения и документы

Чтобы заняться бизнесом по сдаче недвижимости в аренду не нужны никакие специальные документы. Оформите только следующее:

1. 1. Документы о регистрации ИП
2. 2. Гарантийные сертификаты качества на технику и оборудование в помещении
3. 3. Договор с арендатором
4. 4. Опись имущества в квартире/доме

Выбор помещения

Для подобного вида бизнеса офис не нужен. Принимать заявки на размещение можно самостоятельно из дома, имея телефон и интернет. Показывать квартиру будущим арендаторам также можно лично.

Подробный перечень документов, оборудования и расходных материалов

Для сдачи недвижимости в аренду в числе первой необходимости будет ее оформление, покупка предметов обстановки и прочие нюансы. Подробно рассмотрим перечень того, на что предстоит потратить бюджет:

Выбор мебели

Перед тем, как купить мебель и технику в квартиру, проанализируйте следующие факторы:

• Целевая аудитория
• Срок сдачи квартиры в аренду
• Место расположения и возможность быстро добраться
• Качество ремонта

С учетом этих данных вам будет легче ориентироваться в выборе необходимой мебели. Например, если квартира расположена в центре города, в двух шагах от метро и известных достопримечательностей, то не нужно экономить на мебели и технике, так как целевая аудитория будет состоять из арендаторов, рассчитывающих на высокий класс обслуживания. Стоимость аренды можно также назначать выше средней. Если же квартира в спальном районе, с хорошей транспортной доступностью, то целевая аудитория расширяется до туристов и гостей города, которым требуется средний класс обслуживания при адекватной стоимости аренды. В этом случае покупайте качественную мебель среднего ценового сегмента в нейтральном стиле.

Персонал

Необходимость в персонале появляется когда в распоряжении собственника от 3 объектов и более.

Во-первых, для обслуживания этих квартир потребуется заключить договоры с клининговой компанией, химчисткой и охранной фирмой.

Во-вторых, для распределения заявок на размещение и контроля за всей системой потребуется нанять администратора.

Как рекламировать бизнес

Чтобы реклама давала отдачу и приносила стабильный приток клиентов, вложите деньги в:

• Создание сайта с хорошими фотографиями квартиры и ее описанием
• Рекламу в интернете: доски объявлений, контекстная реклама, реклама в соц. сетях
• “Сарафанное радио”. Часто подобные услуги рекомендуют друзьям и знакомым, поэтому не сбрасывайте со счетов этот универсальный способ рекламы. Договоритесь со знакомыми водителями такси, владельцами туристических агентств и т.п.
• Наружную рекламу в туристических зонах, у аэропортов, вокзалов

В целом бизнес по сдаче в аренду недвижимости может принести средний стабильный доход или сохранить вложенные средства. Чтобы бизнес развивался, обратите внимание на поддержание безупречности сервиса, чистоту и качественную работу обслуживающего персонала. Тогда вас будут рекомендовать друзьям и знакомым. Что касается рентабельности, то при сдаче квартиры на длительный срок, можете рассчитывать через год полностью окупить ваши расходы (при условии, что недвижимость уже была в собственности). Посуточная аренда ускорит этот процесс на 30-40%.

Аренда недвижимости под бизнес в Австрии

Аренда коммерческой недвижимости позволяет руководителю предприятия значительно сэкономить на расходах. Ведь не нужно тратиться на покупку земельного участка и постройку офисных или производственных помещений. Достаточно найти подходящий объект и договориться об аренде.

Виды аренды коммерческой недвижимости

Прежде чем заключать договор об использовании коммерческих помещений, договаривающиеся стороны должны уточнить, как квалифицируются отношения аренды. В Австрии существует 3 основных формы арендных отношений в плане коммерческой недвижимости:

1. Простая аренда (Miete).
2. Аренда оборудованной недвижимости с правом извлекать прибыль (Pacht).
3. Безвозмездная аренда с правом арендодателя на отчуждение (Leihe или Prekarium).

Различия между этими формами имеют решающее значение для разграничения прав и обязанностей сторон и, соответственно, юридических последствий того или иного договора.

Чаще всего путаница возникает при определении Miete и Pacht, так как в обоих случаях речь идет о временном использовании недвижимости в коммерческих целях.

Аренда недвижимости по договору Miete

Классическая аренда коммерческой недвижимости Miete попадает под действие австрийского Закона об аренде (MRG). Каждое действие арендатора и арендодателя закреплено в законодательстве, каждый пункт обязателен к исполнению и не может быть изменен в пользу одной из сторон. В частности, к таким пунктам относятся:

• защита от расторжения договора или отчуждения недвижимости;
• регулируемая арендная плата;
• права и обязанности арендатора и арендодателя.

Договор Miete заключают, если предприниматель арендует пустое помещение и оборудует его в зависимости от своей сферы деятельности.

Например, коммерсант хочет открыть ресторан. Он находит помещение и заключает с его владельцем договор об аренде Miete. После этого он заполняет объект всем необходимым: оборудованием, мебелью, посудой и так далее. При таком варианте прибыль приносит не помещение, а его наполнение.

Важно! Договор Miete составляют и в случае, когда арендатор использует коммерческое помещение в качестве жилого и сдает его в субаренду.

Аренда оборудованной недвижимости (Pacht)

Такая форма аренды попадает под действие Общегражданского кодекса Австрии (ABGB), который содержит ориентировочные указания по правам и обязанностям сторон. Это, в свою очередь, обеспечивает большую свободу управления отношениями аренды в договоре. На практике это означает, что арендатор и арендодатель могут индивидуально договориться о размере арендной платы, срокам и процедуре прекращения соглашения.

Главное отличие аренды Pacht от Miete заключается в наличии необходимого оборудования. При этом все, что находится в помещении, арендованном по договору Pacht, должно иметь реальную ценность для ведения бизнеса. В австрийском юридическом праве для этого существует термин Fruchtziehung – дословно «сбор плодов».

Если речь идет, к примеру, об открытии ресторана, то при аренде Pacht помещение под ресторан должно быть оборудовано всем необходимым. Арендатору останется лишь нанять персонал, составить меню и заняться рекламой.

Договор аренды Pacht действует и в следующих случаях:

1. Арендатор обязуется самостоятельно оборудовать помещение для ведения бизнеса с обязательной передачей его арендодателю в конце срока действия договора.
2. Арендатор приобретает пустое помещение, но арендодатель обязуется обеспечить его необходимым оборудованием либо выдает кредит на выгодных условиях для закупок.
3. В аренду сдают недвижимость с уже работающей в ней компанией, например берут в аренду оборудованное кафе.

Преимущество аренды оборудованной недвижимости в небольшом объеме личных инвестиций по сравнению с простой арендой. Но, заключая договор Pacht, арендатор берет на себя все обязательства по налогам и сборам, связанным с этим имуществом.

Безвозмездная аренда Leihe

Безвозмездная аренда также регулируется Общегражданским кодексом ABGB. В этом случае объект переходит в пользование арендатору бесплатно или по символической ставке, например в 1 евро. Арендатор оплачивает лишь расходы за газ, свет, воду и так далее.

Безвозмездная аренда не имеет срока действия. Более того, в любой момент арендодатель имеет право расторгнуть договор и потребовать от арендатора освободить помещение.

Также арендатору запрещается сдавать помещение в субаренду. Если все-таки он нарушит этот пункт, то ущерб, причиненный субарендатором, к примеру от поломки оборудования, будет возмещать самостоятельно.

Как заключать договор аренды

Для составления договора об аренде есть 6 важных правил:

1. Независимо от срока, соглашение по договору простой аренды составляют в письменной форме. Об аренде оборудованной недвижимости можно договориться устно, но юристы настоятельно рекомендуют составлять письменный акт.
2. В договоре нужно указать личные данные сторон, наименование объекта, срок действия и размер арендной платы.
3. В договоре по оборудованной недвижимости – подробно описать содержимое объекта.
4. Договориться о проведении в арендуемой недвижимости капитального или косметического ремонта. При этом за состояние фасада здания и крыши отвечает арендодатель.
5. Подписывать договор только после осмотра помещения.
6. Арендатор обязательно должен согласовать объем операционных расходов на срок аренды.

Договор об аренде желательно составлять с помощью юриста, чтобы избежать возможных разногласий и споров.

Ограничения по аренде

Ограничения по аренде действуют в зависимости от того, применяется к договору Закон об аренде или Общегражданский кодекс.

Если к договору применяется ABGB (Общегражданский кодекс), требований к определению конкретных сроков действия соглашения нет. Любой договор с ограниченным сроком можно продлевать сколько угодно раз и на какой угодно срок по согласованию сторон.

Важно! Если арендатор продолжает использовать арендованное недвижимое имущество после истечения срока действия договора и арендодатель на это никак не реагирует, аренда автоматически продлевается на неопределенный срок.

При заключении договора по MRG (Закону об аренде) нужно письменно обозначить сроки его действия. Кроме того, в соглашении должно быть прописано, что при завершении договора в установленную дату уведомление не обязательно.

Если арендатор не освобождает помещение к сроку, арендодатель должен уведомить его о выселении в течение 14 дней. В противном случае договор автоматически продлевается на 3 года. За это время арендатор имеет право расторгнуть договор аренды с 3-месячным сроком уведомления. Если по истечении 3 лет соглашение не расторгнуто, оно продлевается на неопределенный срок.

Прекращение договора

В Общегражданском кодексе не предусмотрены обязательные нормы по прекращению действия договора. Здесь все зависит от индивидуальных договоренностей сторон.

Исходя из юридической практики, наиболее распространенными формами расторжения договора аренды являются:

• расторжение по обоюдному согласию в письменной или устной форме;
• автоматическое прекращение действия соглашения в связи с банкротством предприятия, находящегося в арендованном помещении.
• досрочное расторжение, если помещение больше нельзя использовать для коммерческих нужд.

По поводу последнего пункта в Общегражданском кодексе указаны 3 распространенные причины досрочного расторжения соглашения:

• использование объекта аренды в убыток арендатору;
• задолженность по арендной плате;
• снос или реставрация арендованного здания.

Согласно Закону об аренде, договор считается завершенным по окончании срока его действия, если стороны не договорились о продлении. Если в ходе аренды в помещении произошло ЧП (пожар, затопление, кража со взломом), это не является поводом для прекращения соглашения. В таком случае арендодатель должен взять на себя ответственность за восстановление объекта, если это покрывается страховкой, законно и технически возможно.

Арендатор может досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке, уведомив об этом за три месяца. Если договор преждевременно закрывает арендодатель, он обязан письменно доказать необходимость такого решения в соответствии с нормами Закона об аренде. При этом у арендатора есть право оспорить требование арендодателя в арбитражном суде.

Что нужно учитывать при аренде коммерческой недвижимости

Обозначим 11 ключевых пунктов, на которые нужно обращать внимание при заключении договора аренды:

1. Дата постройки объекта недвижимости. От нее часто зависит, будут ли применяться к договору положения Общегражданского кодекса или Закона об аренде. Для зданий, разрешение на строительство которых выдано после 30 июня 1953 года, MRG применяется частично.
2. Количество арендуемых объектов. Если в одном здании сдают в аренду более 2 объектов, к ним применяется Закон об аренде, если 1 или 2 объекта – Общегражданский кодекс.
3. Срочный или бессрочный. Бессрочный договор более выгоден в рамках Закона об аренде, так как его можно расторгнуть только по веской причине. Если MRG не применяется, защита от расторжения должна быть согласована в договоре (например, арендодатель отказывается от расторжения в течение определенного срока). Временный договор означает невозможность досрочного расторжения, но в дополнение стороны могут договориться о вариантах прекращения договора.
4. Обязательства по обслуживанию помещения и оборудования в нем. Важно до подписания соглашения договориться, какая сторона за что отвечает.
5. Перестройка помещения. Не все существенные преобразования объекта недвижимости разрешены законом. Поэтому запланированные изменения должны быть внесены в договор аренды.
6. Возврат арендуемой недвижимости. Арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю в первоначальном состоянии с учетом амортизации. Если арендатор перед прекращением договора должен сделать в помещении ремонт, это обязательно оговаривается в соглашении.
7. Инвестиционные расходы. Как правило, по договору аренды исключается возмещение расходов арендатору на покупку дополнительного оборудования или мебели. Однако в индивидуальном порядке стороны могут об этом договориться.
8. Операционные расходы. Все расходы на вывоз мусора, тепло- и энергоснабжение, водоотведение и прочие указывают в договоре.
9. Арендная плата. Ее нельзя изменить в одностороннем порядке, если это не согласовано в договоре.
10. Субаренда. Субаренда не так хорошо защищена законом, как аренда. Субарендатор выполняет основные арендные отношения. Прекращается основная аренда – прекращается и субаренда. Более того, арендатор может прекратить субаренду исходя из своих потребностей. Но в этом случае субарендатор имеет право запросить у арендатора помещение с таким же метражом. И не стоит забывать о соглашениях, по которым субаренда запрещена.
11. Виды аренды. Для пустого помещения подойдет договор Miete, для укомплектованного под бизнес – Pacht.

Коммерческая недвижимость в строящихся домах и новостройках от застройщика

РСТИ (ГК Росстройинвест) предлагает коммерческую недвижимость в новых домах, построенных в соответствии с высокими стандартами качества. Удобные, расположенные на первых этажах жилых комплексов коммерческие помещения, прекрасно подойдут для успешной организации малого и среднего бизнеса. Эти площади можно использовать многопрофильно: как для организации салона красоты, магазина, ресторана, так и для открытия отделения банка, офиса или фитнес клуба.

Арендуя коммерческие помещения на стадии строительства, Вы можете сэкономить на расходах и потратить гораздо меньше средств, по сравнению с затратами, которые бы Вы понесли в случае переоборудования неподходящего нежилого пространства. Коммерческая недвижимость в строящихся домах – это платформа для развития Вашего успешного бизнеса.

Коммерческая недвижимость от РСТИ — это:

• наличие объектов в различных районах Санкт-Петербурга, обладающих развитой инфраструктурой и высокой плотностью населения, что обеспечивает стабильный поток клиентов;
• возможность выбрать подходящую планировку помещения, которая подходит для организации в нем именно вашего бизнеса. Реализуя свой долгосрочный бизнес-план, многие соинвесторы заинтересованы в том, чтобы заранее, еще на этапе планировки дома, ознакомить застройщика с функциональной нагрузкой того коммерческого помещения, которое они готовы приобрести. Такое взаимодействие сторон приводит к тому, что строительство ведется в соответствии с необходимыми санитарными нормами и требованиями техники безопасности, предъявляемыми к тому или иному профилю помещения;
• удобное расположение парковки и подъездных путей;
• надежность – недвижимость арендуется у собственника, а не у посредников;
• своевременность — все объекты коммерческой и жилой недвижимости холдинг РСТИ сдает точно в срок, а продажа помещений осуществляется строго согласно нормам закона.

Арендуя коммерческую недвижимость в строящихся домах, Вы можете рассчитывать на то, что Ваш бизнес будет востребован новым контингентом района. Мы работаем над тем, чтобы ваши потребности в организации пространства были максимально удовлетворены и реализованы на практике. Наша компания заботится о вашем комфорте и комфорте ваших будущих клиентов, поэтому наши коммерческие объекты отличаются высоким качеством и продуманностью исполнения. При строительстве и отделке объектов недвижимости, нами используются только экологически безопасные и современные материалы, мы также контролируем все этапы строительства и заботимся о том, чтобы итоговый результат был всегда успешным.

От чего зависит стоимость коммерческой недвижимости в строящихся домах?

На итоговую стоимость коммерческих помещений влияет несколько факторов, из их числа следует назвать, во-первых, место расположения дома, во-вторых, инженерную оснащенность, а также готовность к размещению оборудования. В-третьих, коммерческие площади с витринами, которые выходят на центральную улицу, стоят дороже аналогичных помещений обращенных окнами во двор.

Если Вы задумались об аренде собственного помещения для Вашего бизнеса, то наши предложения должны Вас заинтересовать. Ведь лучшая коммерческая недвижимость в строящихся домах для Вашего бизнеса есть именно у нас!

Аренда помещения, малый бизнес с нуля, договор аренды нежилого помещения

Если вы решили начать бизнес с нуля, вам понадобится помещение, подобрать его и правильно арендовать, — станет для вас, возможно, первым серьёзным испытанием как предпринимателя.

Более 20-ти лет я работаю в сфере коммерческой недвижимости, в этом видео я поделюсь опытом и дам советы арендаторам коммерческих помещений.
Какие вопросы задавать при аренде помещения, что нужно знать при аренде помещения, на что обратить внимание при аренде, в общем — как правильно взять в аренду помещение, если у вас малый бизнес и вы твердо решили начать бизнес с нуля.

Как правильно арендовать помещение для бизнеса с нуля

Итак, вы определились с нишей, в которой будет работать ваш бизнес, подобрали сплоченную команду и готовы начать свой бизнес с нуля. У вас есть юрлицо или ИП, документы о регистрации у вас на руках, — поскольку в нашей стране существует обязанность компаний любого размера, будь то малый бизнес, крупный — не важно, — вам придётся регистрировать бизнес по конкретному юридическому адресу, и вам нужно взять в аренду нежилое помещение.

Я рекомендую для поиска и подбора помещения для бизнеса, будь то офис, магазин, склад или производство, обращаться к специалистам в этой сфере — брокерам коммерческой недвижимости, у которых есть значительный опыт работы на рынке, собственные клиентские базы, коммерческие проекты в управлении, рекомендации — в общем, начните поиск с изучения специалистов в этой сфере. Изучите наш сайт, например:)).

Важно дать специалисту четкое техзадание: что, где и за какие деньги вы ищете, — от четкости поставленной задачи напрямую будет и результат.

Выбор помещений в аренду сейчас богатый, допустим, вы самостоятельно нашли помещение. И собственник предлагает вам подписать договор аренды. Что делать?

Если вы решили без помощи юриста или специалиста по недвижимости подписать договор аренды, рекомендую внимательно изучить возможные риски и взвесить все нюансы договора.

На что обратить внимание в договоре аренды

Изучаем основные положения (предмет, цену, сроки) и особые условия договора аренды, если необходимо, вносим в него свои поправки. Вы имеете на это право, составьте протокол разногласий к типовой форме договора от арендодателя, укажите целевое назначение помещения, то есть то, что именно арендатор собирается в нём открыть. Это важно.

Со стороны арендодателя подписывать договор аренды должен собственник помещения, директор юрлица или их представитель по доверенности. Попросите копию доверенности.

Если помещение нуждается в ремонте, детально прописывайте порядок, сроки его проведения, финансирование сторонами и порядок приёмки результата.

В идеале, собственник помещения возьмёт на себя согласование вывески, урегулирование споров с соседями и т.п. «внешних» нюансов, касающихся деятельности арендатора.
К таким нюансам можно отнести противопожарную безопасность, страховку помещения, вывоз мусора, маркетинговые (или административные) сборы торговых центров, — если вы арендуете у собственника помещение в их составе.
Порядок их исчисления, способ оплаты, как и других скрытых платежей, — должен найти своё отражение в договоре аренды.

Если в договоре считается приемлемым оплата аренды в зависимости от выручки арендатора (процент от товарооборота), уточните методику вычисления — ежемесячно, раз в квартал или в год? Это имеет значение, если ваш бизнес сезонный и ваша выручка зависит от этого.

Кстати, этой теме посвящены отдельные видео на нашем канале в Ютубе, посмотрите в плейлисте «Аренда помещений», ссылка будет под этим видео.

Обязательно отразите в условиях договора аренды ответственность сторон за возможные нарушения, условия его расторжения и порядок передачи помещения по истечении срока аренды.

Арендодатели заинтересованы сдать помещение на более длительный срок, поэтому в ваших руках есть «козырь» в переговорах — предложите зарегистрировать в Росреестре долгосрочный договор аренды.
Учтите, что при этом вам скорее всего придётся взять на себя оплату госпошлины.

Факт регистрации договора аренды повысит доверие к вам владельца помещения, и дополнительно может послужить гарантией того, что неожиданно арендная плата Не будет резко повышена.

По согласию сторон договора индексация ставки аренды применяется максимум на 10% в год, или может быть привязана к изменению индекса инфляции в стране или курса иностранной валюты.

Если у вас и у собственника разные режимы налогообложения (например, вы являетесь плательщиком налога НДС, а он — на упрощённой системе), и вы поэтому не получите налоговый вычет, — данный факт можно использовать как аргумент в переговорах для снижения ставки или изменения других существенных условий аренды.

Готовые бизнес планы аренда помещений

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в приобретение имущественного комплекса площадью 3000 кв.м. с последующей сдачей помещений в аренду. Цель разработки бизнес плана: для получения кредита; Объем работы: 132 страниц; Горизонт бизнес планирования: 10 лет. Бизнес планом предполагается приобретение имущественного комплекса и проведение косметического ремонта в нем. Приобретение и ремонт планируется завершить в течение одного месяца, а уже со следующего месяца инициатор проекта начнет получать доход от сдачи помещений в аренду. Здание находится в районе сосредоточения различных организаций автомобильного бизнеса, что предполагает его использование под …

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в приобретение 10-ти этажного жилого дома площадью 6000 кв.м. с последующей сдачей квартир в аренду. Цель разработки бизнес плана: для привлечения кредита; Объем работы: 57 страниц; Горизонт бизнес планирования: 20 лет. В рамках бизнес плана планируется приобрести строящейся жилой дом, состоящий из 120 квартир. Дом включает: однокомнатные квартиры средней площадью 43 кв. м. в количестве 60 шт.; двухкомнатные квартиры средней площадью 65 кв. м. в количестве 60 шт. После приобретение жилого дома планируется осуществить отделку квартир, на что уйдет …

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в создание IT-парка. Цель разработки бизнес плана: для получение статуса резидента в технопарке; Объем работы: 35 страниц; Горизонт бизнес планирования: 5 лет. Бизнес планом предполагается строительство офисного центра общей полезной площадью 4000 кв.м. и сдача его площадей в аренду IT — компаниям. Проект должен получить льготы и поддержку, предоставляемую компаниям, являющимися резидентами особых экономических зон. В качестве конкурентного преимущества реализуемого проекта является большое сосредоточение в одном месте компаний из сферы IT, что позволит в перспективе создать целый технический кластер …

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в строительство офисного центра площадью 1700 кв.м. Цель разработки бизнес плана: для привлечения кредита; Объем работы: 82 страницы; Горизонт бизнес планирования: 6 лет. На момент разработки бизнес плана уже осуществлены земляные работы и устройство фундаментов, стен, перекрытий и дверных блоков. За счет средств привлекаемого банковского кредита планируется завершить строительство офисного центра. Строящийся офисный центр будет иметь следующие характеристики: этажность – 3 этажа и подвал; площадь участка — 600,00 м2; общая площадь – 1 700,00 м2; полезная площадь – 1 …

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в приобретение офисного комплекса общей площадью 2800 кв.м. с последующей сдачей помещений в аренду. Цель разработки бизнес плана: для привлечения кредита; Объем работы: 114 страниц; Горизонт бизнес планирования: 10 лет. Приобретаемый офисный центр имеет следующие технические характеристики здания: земельный участок – общая площадь 2500 кв. м.; общая площадь – 2800 кв.м.; этажность — 3 этажа и подвал; фундамент – железобетонные блоки; стены и их наружная отделка – кирпич; перегородки – кирпич; междуэтажные перекрытия – железобетонные плиты; крыша – оцинкованное железо; …

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в приобретение и ремонт здания с последующей реализацией и сдачей нежилых помещений в аренду. Цель разработки бизнес плана: для привлечения кредита; Объем работы: 188 страниц; Горизонт бизнес планирования: 10 лет. Приобретаемое здание имеет следующие характеристики: Этажность – 3 этажа; Материал стен: красный кирпич; Общая площадь – 1000 кв.м.; Полезная площадь – 800 кв.м.

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в строительство торгово-логистического центра с последующей сдачей помещений в аренду. Цель разработки бизнес плана: для привлечения кредита банка; Объем работы: 72 страницы; Горизонт бизнес планирования: 5 лет. Планируется предложить на рынке услуги по аренде нежилых помещений, договорами с заказчиками будет предусмотрена ежегодная индексация арендных ставок на 7%. Земельный участок расположен в новом квартале города, где ведется строительство жилых домов, построен новый детский сад. Планируется достроить торгово-логистический центр, строительство которого ведется уже продолжительное время. Планируется построить трехэтажное здание, общей площадью …

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в приобретение здания с последующей сдачей нежилых помещений в аренду. Цель разработки бизнес плана: для привлечения кредита банка; Объем работы: 69 страниц; Горизонт бизнес планирования: 5 лет. В рамках проекта планируется сделать инвестиции в приобретение здания и проведение косметического ремонта в нем. Для организации косметического ремонта здания предполагается привлечь подрядчика. Приобретаемое здание будет иметь следующие характеристики: площадь земельного участка — 85000 кв. м; целевое назначения здания – административно-бытовой корпус; год постройки – 1987г.; высота здания 12,6 м.; процент износа …

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в приобретение 2-х имущественных комплексов с последующей сдачей в аренду коммерческой недвижимости. Цель разработки бизнес плана: для привлечения кредита; Объем работы: 131 страница; Горизонт бизнес планирования: 10 лет. В рамках проекта предполагается приобрести имущественный комплекс общей площадью 800 кв.м. и имущественный комплекс, состоящий из 3-х нежилых помещений, общей площадью 1 800 кв.м. Приобретаемые офисно-производственные комплексы находятся в отличном состоянии. Приобретаемые для сдачи в аренду объекты коммерческой недвижимости имеют следующие конкурентные преимущества перед аналогичными комплексами: помещения имеют большую площадь; удобные …

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в приобретение офисно-производственного комплекса с последующей сдачей помещений в аренду. Цель разработки бизнес плана: для привлечения кредита банка; Объем работы: 93 страницы; Горизонт бизнес планирования: 7 лет. Предполагается, что здание будет приобретено и отремонтировано в течение 1 месяца, с этого же периода инициатор проекта начнет получать доход от сдачи здания в аренду. На сегодня офисно-производственный комплекс полностью сдан арендаторам на основании долгосрочных договоров. При смене собственника здания договора аренды не утратят юридической силы. В здании представлены следующие виды бизнеса: …

Малый и средний бизнес перестал экономить на аренде офисов

https://realty.ria.ru/20201214/ofisy-1589057230.html

Малый и средний бизнес перестал экономить на аренде офисов

Малый и средний бизнес перестал экономить на аренде офисов

Предприятия малого и среднего бизнеса (МСБ) восстановили расходы на аренду коммерческой недвижимости, упавшие во время карантина весной, несмотря на все ещё… Недвижимость РИА Новости, 14.12.2020

2020-12-14T09:05

2020-12-14T09:05

2020-12-14T09:05

офисы

аренда

коммерческая недвижимость

/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content

/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content

https://cdn22.img.ria.ru/images/135182/31/1351823103_0:0:2000:1126_1920x0_80_0_0_883adba24a0ef66a9ed987ac0cb1858c. jpg

МОСКВА, 14 дек — РИА Новости. Предприятия малого и среднего бизнеса (МСБ) восстановили расходы на аренду коммерческой недвижимости, упавшие во время карантина весной, несмотря на все ещё продолжающуюся пандемию, свидетельствует исследование, проведенное инвестиционной платформой «Поток» и имеющееся в распоряжении РИА Новости.В апреле на фоне карантина малый и средний бизнес снизил расходы на аренду офисной, промышленной и торговой недвижимости на 39,2% по сравнению с мартом и на 39,3% по сравнению с апрелем 2019 года, подсчитали в «Потоке». Расходы на аренду непосредственно офисов сократились на 28,4% к марту и на 12,6% к апрелю прошлого года.Как указывают исследователи, больше всего расходы на аренду разных площадей пришлось снизить предприятиям розничной торговли и сервисам (например, компаниям бьюти-индустрии) — на 60-61%. В оптовой торговле снижение составило 31%, в логистике — 30%, в IT-секторе — 35,6%. Кроме того, заметное сокращение произошло у предприятий, занимающихся производством товаров и услуг (-14%), строительством (-24%). Однако в мае предприятия МСБ стали не так существенно сокращать расходы на аренду, а в начале лета траты стали возвращаться к докарантинному уровню.То же самое — с арендой конкретно офисов: в июне расходы выросли на 61,6% относительно мая и на 59,5% относительно июня прошлого года. В сентябре — на 18,1% к августу и 31,5% к сентябрю прошлого года.Похожую динамику исследователи зафиксировали в сегменте коворкингов. Расходы МСБ на их аренду в апреле сократились по отношению к марту на максимальные за год 37%. Но уже с мая наблюдалась положительная динамика и в сентябре расходы вернулись на докризисный уровень.

https://realty.ria.ru/20200723/1574801861.html

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2020

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og. xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

офисы, аренда, коммерческая недвижимость

МОСКВА, 14 дек — РИА Новости. Предприятия малого и среднего бизнеса (МСБ) восстановили расходы на аренду коммерческой недвижимости, упавшие во время карантина весной, несмотря на все ещё продолжающуюся пандемию, свидетельствует исследование, проведенное инвестиционной платформой «Поток» и имеющееся в распоряжении РИА Новости.

В апреле на фоне карантина малый и средний бизнес снизил расходы на аренду офисной, промышленной и торговой недвижимости на 39,2% по сравнению с мартом и на 39,3% по сравнению с апрелем 2019 года, подсчитали в «Потоке». Расходы на аренду непосредственно офисов сократились на 28,4% к марту и на 12,6% к апрелю прошлого года.

Как указывают исследователи, больше всего расходы на аренду разных площадей пришлось снизить предприятиям розничной торговли и сервисам (например, компаниям бьюти-индустрии) — на 60-61%. В оптовой торговле снижение составило 31%, в логистике — 30%, в IT-секторе — 35,6%. Кроме того, заметное сокращение произошло у предприятий, занимающихся производством товаров и услуг (-14%), строительством (-24%). Однако в мае предприятия МСБ стали не так существенно сокращать расходы на аренду, а в начале лета траты стали возвращаться к докарантинному уровню.

«Уже в июне размер расходов приблизился к мартовскому уровню, рост наблюдался по большинству исследуемых отраслей. Траты на аренду коммерческой недвижимости выросли относительно мая на 46,2% — месячный прирост стал самым высоким в этом году. В сентябре же расходы оказались крупнейшими за девять месяцев и были близки к максимальным значениям 2019 года», — говорится в исследовании.

То же самое — с арендой конкретно офисов: в июне расходы выросли на 61,6% относительно мая и на 59,5% относительно июня прошлого года. В сентябре — на 18,1% к августу и 31,5% к сентябрю прошлого года.

Похожую динамику исследователи зафиксировали в сегменте коворкингов. Расходы МСБ на их аренду в апреле сократились по отношению к марту на максимальные за год 37%. Но уже с мая наблюдалась положительная динамика и в сентябре расходы вернулись на докризисный уровень.

23 июля 2020, 16:05

Как начать бизнес по аренде недвижимости

Ключевые выводы:

Как однажды сказал Антуан де Сент-Экзюпери: «Цель без плана — просто желание». Следовательно, лучшие планы заработали репутацию, помогая людям в каждой отрасли реализовать свои собственные цели, какими бы высокими они ни были. Буквально нет ни одного профессионала, который не смог бы извлечь больше выгоды из хорошо продуманной стратегии, и инвесторы в недвижимость не исключение. В частности, инвесторы «купи и держи» смогут улучшить свои долгосрочные перспективы, когда они найдут время, чтобы разработать надежный бизнес-план по аренде недвижимости .

Проверенный бизнес-план аренды недвижимости может помочь в планировании систем и ориентиров, необходимых инвесторам для достижения успеха на более высоком уровне. При этом остается только один вопрос: как выглядит бизнес-план аренды недвижимости?

Если вы хотите начать бизнес по аренде недвижимости, из опыта можно извлечь несколько ценных уроков. А пока вот руководство по разработке надежного бизнес-плана аренды недвижимости; это может быть именно то, чего вы ждали.

Что такое бизнес по аренде недвижимости?

Бизнес по аренде недвижимости — это предприятие, посредством которого инвестор приобретает и управляет одной или несколькими объектами недвижимости, приносящими доход. Эти объекты могут иметь одну или несколько квартир, сдаваемых в аренду арендаторам в обмен на ежемесячную арендную плату. Инвесторы могут иметь эффективный план аренды без прямого управления этой недвижимостью; Компании по управлению недвижимостью могут быть наняты для выполнения обязанностей, часто связанных с арендодателями, таких как сбор арендной платы и техническое обслуживание.

[Научитесь анализировать сделки как профессионал! Посещайте БЕСПЛАТНЫЕ занятия по недвижимости в вашем районе, чтобы узнать, как определять наиболее выгодные инвестиционные сделки. ]

Является ли моя аренда недвижимости бизнесом?

Аренда дома может считаться бизнесом, в зависимости от того, кого вы спрашиваете. Это может показаться спорным вопросом, и здесь есть как минимум два ответа. С финансовой точки зрения аренда жилой недвижимости может привести к пассивному доходу.Важно отметить, что инвесторы не обязаны платить налоги на самозанятость, сообщая о своей арендуемой собственности. Поэтому многие утверждают, что владение арендуемой недвижимостью не считается «бизнесом», особенно с точки зрения налоговой отчетности. С точки зрения карьеры, однако, многие люди живут на пассивный доход, полученный от их компаний по аренде недвижимости; В этом свете аренда дома может рассматриваться как бизнес. Когда все сказано и сделано, вполне возможно управлять портфелем арендуемой недвижимости как бизнесом.Тем не менее, тем, у кого есть одна арендуемая недвижимость, возможно, не нужно создавать компанию для получения пассивного дохода. Превращение практики аренды в бизнес становится более важным только после того, как портфель начинает расти.

Как начать бизнес по аренде недвижимости

Обучение тому, как начать бизнес по аренде недвижимости, не сильно отличается от любого другого предпринимательского начинания. Перед тем, как начать, инвесторам необходимо определить несколько ключевых элементов; Таким образом, они смогут начать свой бизнес на прочном фундаменте. Вот некоторые из наиболее важных шагов, которые следует учитывать при составлении бизнес-плана аренды недвижимости и становлении предпринимателем в сфере недвижимости:

1. Присоединяйтесь к местному клубу REI и начинайте нетворкинг

2. Выберите нишу и выберите рынок аренды недвижимости

3. Определите подходящее финансирование и обеспечьте его

4. Проведите соответствующее исследование и наймите менеджера

5. Внедрение систем для повышения эффективности

6. Управляйте недвижимостью и стабильно масштабируйте бизнес

Присоединяйтесь к клубу инвесторов в недвижимость

Присоединение к местному клубу или ассоциации инвесторов в недвижимость предоставляет возможности для налаживания контактов, не последнее из которых может помочь инвесторам в аренду недвижимости найти партнера — или, возможно, кого-то еще, кто может помочь им в реализации их бизнес-плана по аренде недвижимости. Нет абсолютно никаких причин полагать, что новые инвесторы, особенно начинающие владельцы арендуемой недвижимости, не смогут найти руку помощи в клубе инвесторов в недвижимость. Эти типы встреч специально разработаны, чтобы помочь своим участникам, и всегда есть кто-то, кто готов протянуть руку помощи. По крайней мере, инвесторы получат представление о местных профессионалах, которые, скорее всего, уже делают то, что хотят.

Выберите нишу и выберите рынок

Определение того, куда инвестировать, зачастую может быть более важным для инвесторов, чем то, сколько капитала или опыта они вкладывают в игру.В конце концов, золотое правило недвижимости сохраняется: местоположение, местоположение, местоположение. Возможно, нет более важного фактора для успеха инвестора в арендуемую недвижимость, чем место, в которое он решил инвестировать. Местоположение будет определять все, от спроса и цены, не говоря уже о долгосрочном потенциале недвижимости. Таким образом, действительно отличный бизнес-план аренды недвижимости должен быть уверен, что он отвечает на эти и многие другие вопросы:

• На каком удалении от рынка я готов инвестировать?

• Есть ли у меня команда, которая будет справляться с повседневными делами, или мне придется добираться туда и обратно?

• Сколько мне будет стоить поездка на работу и исследование рынка?

• Насколько стабильна и разнообразна экономика на рынке? Существуют ли различные секторы бизнеса, которые могут помочь сохранить рабочие места и бизнес? Есть ли один главный работодатель?

• Какова средняя рыночная цена приобретения недвижимости?

• Какая средняя стоимость аренды?

Ни одно правило не гласит, что инвесторы должны жить на рынках, в которые они вкладывают средства, но нет оправдания тому, чтобы пренебрегать должной осмотрительностью и исследовать местный рынок жилья. Для успешного инвестирования инвесторам необходимо знать каждую деталь об определенной области, не говоря уже о конкретной нише, которую они намерены обслуживать. По крайней мере, инвесторам необходимо знать своих арендаторов так же хорошо, как и область, в которую они вкладывают средства. Выбор ниши, в отличие от сосредоточения внимания на жилье для колледжа или дома на одну семью, — это самый простой способ привлечь определенную аудиторию. Поэтому сейчас инвесторы в арендуемую недвижимость должны решить, кого они будут обслуживать; только тогда они смогут адаптировать свой бизнес-план аренды недвижимости к потребностям своей аудитории.

Расчетное финансирование

Обеспечение финансирования, вероятно, является самым большим препятствием, с которым сталкиваются инвесторы в арендную недвижимость. Однако финансировать сделку с недвижимостью не так сложно, как многие новые инвесторы думают. Оказывается, бесчисленное множество кредиторов просто ждут возможности дать опытным инвесторам деньги, которые им нужны для инвестирования в недвижимость. Подобно институционализированным банкам, сегодняшние инвесторы в недвижимость имеют доступ к большему количеству источников финансирования помимо традиционных источников, чем когда-либо прежде.В частности, частные кредиторы и кредиторы из твердых денег стали синонимом лучших способов обеспечения финансирования и готовы работать с инвесторами так же, как инвесторы стремятся работать с кредиторами.

Эти «альтернативные» источники обычно совпадают с более высокими процентными выплатами (часто в три-четыре раза выше, чем у традиционных банков), но добавленная стоимость того стоит. В обмен на более высокие ставки инвесторы не только получают деньги, необходимые для завершения сделки, но также получают их намного быстрее, чем если бы они прошли через банк.В то время как банкам может потребоваться несколько месяцев для распределения средств, альтернативные кредиторы могут получить деньги в руках инвесторов всего за несколько дней, если не часов.

Также важно отметить, что получение финансирования должно быть сделано еще до того, как искать дом. Таким образом, инвестор будет точно знать, сколько жилья он может себе позволить и какие инвестиции стоит использовать в дальнейшем.

Провести исследование и нанять менеджера по недвижимости

Стать домовладельцем означает, что инвесторы будут нести ответственность за поддержание внешнего вида и функциональности арендуемой собственности.Однако вопрос о том, является ли инвестор разнорабочим или нет, спорный, так как им настоятельно рекомендуется нанять управляющего недвижимостью. Хотя это помогает знать все о рассматриваемой собственности, привлечение услуг стороннего управляющего недвижимостью является важным шагом в бизнес-плане аренды недвижимости. С их помощью инвесторы могут расширить свой портфель, не добавляя бесчисленных часов работы. По крайней мере, обо всем позаботится управляющий. Управляющие недвижимостью позаботятся о том, чтобы все было покрыто — от поиска арендаторов до сбора арендной платы.Между тем, инвестор может добавить больше активов в свой портфель и увеличить денежный поток пассивного дохода.

Систематизировать

Есть много вариантов планов аренды для домовладельцев, например, специализирующихся на районах с низким доходом или университетских городках. Кроме того, они могут выбрать специализацию в городских районах с более высокими доходами. Различные стратегии требуют разных наборов навыков, поэтому домовладельцы могут добиться большего успеха, если они выберут нишу, в которой они специализируются. Однако, независимо от ниши, арендодателям потребуется настроить систему для запуска приложений, проверки кредитоспособности и анкетных данных.Добавление проверенных систем в бизнес-план аренды недвижимости — вернейший способ сделать успех привычным. Следовательно, инвесторам необходимо будет создать систему для каждого отдельного процесса, связанного с инвестированием в арендуемую недвижимость. Таким образом, всегда найдется подходящий курс действий, независимо от ситуации. Управляющие недвижимостью, в этом отношении, значительно упрощают внедрение систем.

Управление недвижимостью

Управление арендуемой недвижимостью — это гораздо больше, чем просто найм управляющего недвижимостью; речь идет о том, чтобы точно выяснить, какие системы будут введены в действие, чтобы поддерживать недвижимость в хорошем состоянии и обеспечивать приток денежных средств. Это означает ответы на такие запросы, как:

• Собираетесь ли вы стать арендодателем? (Или вы наймете управляющего недвижимостью?)

• Кто будет искать и отбирать арендаторов?

• Будете ли вы проводить ремонт для содержания объекта? (Или нанять подрядчика?)

• Кто будет выполнять обслуживание двора и другие обязанности?

Ваши ответы будут зависеть от вашего бюджета и свободного времени. Ключевым моментом является использование вашего бизнес-плана по аренде недвижимости, чтобы заранее спланировать все системы управления и убедиться, что не будет сюрпризов в последнюю минуту.

Зачем писать бизнес-план

Хорошо составленный бизнес-план поможет вам во многих отношениях, если вы научитесь ориентироваться в сфере недвижимости. Написав бизнес-план, вы сможете четко определить свои цели и общую миссию. Он также должен включать причину, по которой вы хотите начать инвестировать. Это позволит вам сосредоточиться на принятии инвестиционных решений и, в конечном итоге, на росте вашего бизнеса. Думайте о бизнес-плане как о дорожной карте для вашего будущего.

Бизнес-план также очень полезен при разговоре с потенциальными кредиторами, разработке маркетинговых кампаний и найме новых сотрудников. Каждая из этих задач станет проще, если у вас будет четкое представление о том, чем занимается ваш бизнес (и как). Например, когда вы начнете собирать средства для своей первой сделки, вам, вероятно, потребуется представить свои бизнес-цели потенциальным инвесторам. Бизнес-план может помочь снять напряжение — информация уже будет записана. Если вы хотя бы немного задумываетесь об открытии бизнеса по аренде недвижимости, научиться писать бизнес-план — отличный первый шаг.

Как написать бизнес-план аренды недвижимости

Начать бизнес по аренде недвижимости — это одно, а научиться писать бизнес-план по аренде — совсем другое. Хотя оба звучат одинаково, последнее — важный шаг, который делает первое еще сильнее. По крайней мере, знание того, как начать бизнес по аренде недвижимости, должно предшествовать его фактическому открытию. В результате инвесторам сначала нужно будет ознакомиться с наиболее важными шагами:

1. Определите видение и напишите заявление о миссии

2. Установите пассивный доход и бизнес-цели

3. Создайте структуру команды, ведущую к успеху

4. Получите общее представление о компании в целом

5. Разработка маркетинговых систем и воронок для конкретной аудитории

Видение и миссия

По-настоящему отличный бизнес-план аренды недвижимости должен подчеркивать одно превыше всего: видение или миссия инвестора.То, чего инвестор надеется достичь, вкладывая средства в недвижимость, может одновременно служить мотивацией и руководством в неидеальные времена. Таким образом, инвесторы должны подумать о том, зачем они вкладывают средства. Комфортно ли уйти на пенсию? Чтобы проводить больше времени с семьей и друзьями? Это и то, и другое? Знание их «почему» поможет инвесторам разработать надежную бизнес-стратегию, которая приближает их к своим целям с каждым вложением. Следовательно, те, у кого нет миссии, не будут знать, в каком направлении двигаться, что не сулит ничего хорошего для любого бизнеса по аренде недвижимости.

Цели пассивного дохода

Хотя цели пассивного дохода тесно связаны с собственным видением или миссией, они определяют, сколько денежных средств потребуется, чтобы удовлетворить аппетиты инвесторов. Тем не менее, цели по пассивному доходу должны помочь инвесторам выполнить свою собственную миссию. Точно так же, если инвестор хочет выйти на пенсию с комфортом, ему нужно будет установить свои цели по пассивному доходу достаточно высокими, чтобы облегчить желаемый выход на пенсию. Хотя цели в отношении пассивного дохода будут разными, общее практическое правило учитывает, какой денежный поток потребуется для поддержания их предпочтительного образа жизни.

Помните, цели должны быть реалистичными и напрямую связаны с причиной, по которой кто-то хочет инвестировать. Чрезмерно амбициозные цели могут удержать многих инвесторов от прогресса, поэтому цели должны быть достижимыми. Чувство выполненного долга, возникающее в результате реализации цели, часто является мощным мотиватором.

Определение целей по пассивному доходу также поможет ответить на самый важный из них вопрос: на каком типе арендуемой собственности я сосредоточусь? Жилой? Коммерческий? Многосемейный? Начните с конца и работайте в обратном направлении для достижения лучших результатов; это лучший и самый эффективный способ построить бизнес.

Конструкция

Начало бизнеса по аренде недвижимости может побудить многих инвесторов нанять команду. В конце концов, это правда: многие руки делают легкую работу. Чем больше квалифицированных частных лиц-инвесторов работают для достижения общей цели, тем больше у них шансов добиться успеха. Не только это, но и наем компетентной команды по недвижимости — это просто еще один шаг к тому, чтобы инвесторы исключили себя из уравнения и получили более пассивный доход. Тем не менее, недостаточно нанять кого угодно; сотрудникам нужно принести что-то новое на стол. Инвесторам необходимо нанять команду, которая дополняет их навыки, а не копирует их. Таким образом, структура команды становится более разносторонней и способной выполнять больше задач.

Общий обзор

Инвесторам необходимо смотреть не только на перспективы отдельной инвестиционной собственности, но и на потенциал всего портфеля. В то время как один дом может обеспечить обнадеживающие уровни денежных потоков, полный портфель может помочь инвесторам реализовать финансовую свободу. Поэтому важно не забывать о «общей картине».«Конечно, начните с одного дома, но планы должны быть масштабируемыми. При написании бизнес-плана аренды недвижимости позаботьтесь о том, чтобы все можно было расширить с учетом будущего роста.

Маркетинг

Покупка недвижимости в аренду — это лишь первый шаг на пути к инвестированию в пассивный доход. В какой-то момент инвесторам нужно выяснить, как найти арендаторов, чтобы привлечь денежный поток. Чаще всего инвесторы полагаются на своих управляющих при заполнении вакансий. Однако в случае, если инвестор не нанимает управляющего недвижимостью, есть несколько способов найти арендаторов, не в последнюю очередь:

• Аренда сайтов

• Социальные сети

• Печатные СМИ / газета

• Местные доски объявлений

• Местные риэлторы

• Устный маркетинг

• Прямая почтовая рассылка

• Предыдущие арендаторы

Аренда недвижимости — хорошая инвестиция?

Инвесторы узнают, является ли аренда недвижимости хорошей инвестицией, если их чистый денежный поток остается стабильно положительным.Опытные инвесторы в недвижимость знают, что для того, чтобы иметь надежный план аренды и бизнес, они должны прежде всего проявить должную осмотрительность и убедиться, что арендуемая недвижимость действительно является хорошей инвестицией. Есть несколько способов измерения, которые помогут инвесторам получить представление о потенциальной прибыли от собственности. Воспользуйтесь 10 калькуляторами недвижимости, которые пригодятся любому инвестору в недвижимость.

Сводка

Уверенность — это не просто позитивное настроение, основанное на утверждениях и мантрах «хорошего настроения».Уверенность, согласно словарю Вебстера, — это «состояние уверенности в чем-то». Между тем, не может быть большего повышения уверенности, чем реализованный бизнес-план по аренде недвижимости . Определив свои точные цели и системы, которые вы будете использовать для их достижения, вы обнаружите, что цели по созданию богатства более достижимы, чем вы когда-либо думали.

Вы хотите иметь возможность выйти на пенсию с комфортом в финансовом отношении?

Наш новый онлайн-курс по недвижимости поможет вам узнать, как инвестировать в арендуемую недвижимость, что поможет увеличить ваш ежемесячный денежный поток.Опытный инвестор Тан Меррилл разделяет основные принципы инвестирования в недвижимость, которые лучше всего работают на сегодняшнем рынке недвижимости.

Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный веб-семинар по недвижимости и начните изучать, как инвестировать в сегодняшний рынок аренды недвижимости!

10 главных характеристик прибыльной арендуемой недвижимости

Вы хотите приобрести жилую недвижимость в аренду, чтобы увеличить свой инвестиционный портфель? Если вы сделаете правильный выбор, инвестиционная недвижимость может быть захватывающей и очень выгодной.Но помимо дохода и вознаграждения, инвестирование в недвижимость может быть пугающим для начинающего инвестора.

Недвижимость — это сложный бизнес, и здесь много мин, которые могут свести на нет ваши доходы. Вот почему важно провести подробное исследование, прежде чем погрузиться в дело, чтобы вы знали все плюсы и минусы инвестирования в недвижимость. Вот самые важные вещи, которые следует учитывать при покупке доходной недвижимости.

Ключевые выводы

• Тщательно осмотрите район — его жизнеспособность и удобства являются ключевыми.
• Район с высокой долей вакантных площадей — нехороший знак.
• Узнайте цены продажи в районе, чтобы получить представление о стоимости на местном рынке.
• Изучите среднюю арендную плату в районе и определите, насколько выгодна для вас покупка арендуемой собственности.

Начало поиска

Начните поиск недвижимости самостоятельно, прежде чем привлекать к работе профессионала. Агент может оказать давление на вас, чтобы вы совершили покупку, прежде чем вы найдете наиболее подходящую для вас инвестицию.И для того, чтобы найти эти инвестиции, потребуются некоторые навыки сыщика и немного кожи для обуви.

Проведение этого исследования поможет вам сузить несколько ключевых характеристик вашей собственности, таких как тип, местоположение, размер и удобства. Как только вы это сделаете, вам может понадобиться агент по недвижимости, который поможет вам завершить покупку.

Варианты вашего местоположения будут ограничены тем, собираетесь ли вы активно управлять недвижимостью или нанять кого-то другого, чтобы сделать это за вас. Если вы собираетесь активно управлять им самостоятельно, вам не нужна недвижимость, которая находится слишком далеко от того места, где вы живете.Если вы собираетесь нанять компанию по управлению недвижимостью, которая позаботится о нем, близость не будет проблемой.

10 основных функций, которые следует учитывать

Давайте взглянем на 10 основных вещей, которые следует учитывать при поиске подходящей арендуемой недвижимости.

10 основных характеристик прибыльной арендуемой недвижимости

1. Окрестности

Район, в котором вы покупаете, будет определять типы арендаторов, которых вы привлекаете, и уровень вашей вакансии. Если вы покупаете квартиру рядом с университетом, велика вероятность, что студенты будут доминировать в вашем пуле потенциальных арендаторов, и вам будет трудно заполнять вакансии каждое лето.Имейте в виду, что некоторые города пытаются препятствовать переходу от аренды, взимая непомерные сборы за разрешение и нагромождая бюрократизм.

2. Налог на имущество

Налоги на недвижимость, вероятно, будут широко варьироваться в зависимости от вашего целевого региона, и вы хотите знать, сколько вы потеряете. Высокие налоги на недвижимость — не всегда плохо — например, в прекрасном районе, который привлекает долгосрочных арендаторов, но есть и непривлекательные места с высокими налогами.

В отделе оценки муниципалитета будет храниться вся налоговая информация, или вы можете поговорить с домовладельцами в сообществе.Обязательно узнайте, возможно ли повышение налога на имущество в ближайшем будущем. Город, испытывающий финансовые затруднения, может повысить налоги, намного превышающие те, которые арендодатель может реально взимать с арендной платы.

3. Школы

Учитывайте качество местных школ, если вы имеете дело с домами для семьи. Хотя вас больше всего беспокоит ежемесячный денежный поток, общая стоимость вашей арендуемой собственности играет важную роль, когда вы в конечном итоге ее продаете. Если поблизости нет хороших школ, это может повлиять на стоимость ваших инвестиций.

4. Преступление

Никто не хочет жить по соседству с очагом преступной деятельности. Местная полиция или публичная библиотека должны иметь точную статистику преступности по районам. Проверьте количество случаев вандализма, серьезных и мелких преступлений и не забудьте отметить, растет или снижается преступная активность. Вы также можете спросить, как часто полиция появляется в вашем районе.

5. Рынок вакансий

Места с растущими возможностями трудоустройства привлекают больше арендаторов.Чтобы узнать, как в конкретном районе оценивается доступность работы, обратитесь в Бюро статистики труда США (BLS) или посетите местную библиотеку. Если вы увидите объявление о переезде в этот район крупной компании, вы можете быть уверены, что рабочие, ищущие жилье, будут стекаться туда. Это может привести к росту или снижению цен на жилье в зависимости от типа бизнеса. Вы можете предположить, что если вам нужна эта компания на заднем дворе, ваши арендаторы тоже.

6. Удобства

Совершите поездку по окрестностям и проверьте парки, рестораны, тренажерные залы, кинотеатры, остановки общественного транспорта и все другие льготы, которые привлекают арендаторов.У мэрии может быть рекламная литература, которая может дать вам представление о том, где лучше всего сочетаются общественные удобства и частная собственность.

7. Дальнейшее развитие

В муниципальном отделе планирования будет информация о застройках или планах, которые уже были зонированы в этом районе. Если будет много строительства, это, вероятно, хороший район для роста. Следите за новыми разработками, которые могут повредить цене окружающей собственности. Дополнительное новое жилье также может конкурировать с вашей собственностью.

8. Количество объявлений и вакансий

Если в районе необычно много предложений, это может сигнализировать о сезонном цикле или о том, что район находится в упадке — вам нужно выяснить, что это такое. В любом случае высокий уровень вакантных площадей вынуждает арендодателей снижать арендную плату для привлечения арендаторов. Низкий уровень вакантных площадей позволяет арендодателям повышать арендную плату.

9. Средняя арендная плата

Доход от аренды будет вам хлебом с маслом, поэтому вам нужно знать среднюю арендную плату в этом районе.Убедитесь, что любая недвижимость, которую вы рассматриваете, может иметь достаточно арендной платы, чтобы покрыть ипотечный платеж, налоги и другие расходы. Достаточно хорошо изучите местность, чтобы определить, куда она может направиться в следующие пять лет. Если вы можете позволить себе этот район сейчас, но ожидается рост налогов, доступная недвижимость сегодня может означать банкротство позже.

10. Стихийные бедствия

Страхование — это еще один расход, который вам придется вычесть из своих доходов, поэтому вам нужно знать, сколько это будет вам стоить.Если район подвержен землетрясениям или наводнениям, расходы на страхование могут существенно снизить ваш доход от аренды.

Получение информации

Официальные источники хороши, но вы захотите поговорить с соседями, чтобы получить реальную информацию. Поговорите как с арендаторами, так и с домовладельцами. Арендаторы будут гораздо более честны в отношении отрицательных сторон района, потому что они не вкладывают в него деньги. Посещайте этот район в разное время в разные дни недели, чтобы увидеть своих будущих соседей в действии.

Выбор недвижимости

Лучшая инвестиционная недвижимость для новичков — это, как правило, дом на одну семью или кондоминиум. Квартиры не требуют особого ухода, потому что ассоциация кондоминиумов заботится о внешнем ремонте, оставляя вас беспокоиться о интерьере. Кондо, однако, как правило, получают более низкую арендную плату и дорожают медленнее, чем дома на одну семью.

Дома на одну семью, как правило, привлекают долгосрочных арендаторов. Иногда семьи или пары считаются арендаторами лучше, чем одинокие люди, потому что существует мнение, что семьи могут быть финансово стабильными и регулярно платить за аренду.

Когда вы сузите район, ищите недвижимость с потенциалом высокой стоимости и хорошо прогнозируемым денежным потоком. Оцените недвижимость, которая стоит дороже, чем вы можете себе позволить, а также недвижимость в пределах досягаемости. Недвижимость часто продается по цене ниже ее листинговой цены.

Следите за перечисленными ценами на другую недвижимость и проверяйте городские записи, чтобы узнать окончательные цены продажи, чтобы получить представление о реальной рыночной стоимости в районе.

Для повышения стоимости ищите недвижимость, которая — с небольшими косметическими изменениями и незначительным ремонтом — привлечет арендаторов, которые могут платить более высокую арендную плату.Это также повысит стоимость собственности, если вы решите продать ее через несколько лет.

Конечно, для обеспечения прибыльного предприятия важно покупать недвижимость по разумной цене. При аренде недвижимости рекомендуется платить не более чем в 12 раз больше годовой арендной платы, которую вы ожидаете получить.

Определение арендной платы

Как определяется потенциальная рента? Вам нужно будет сделать обоснованное предположение. Не увлекайтесь излишне оптимистичными предположениями.Если установить слишком высокую арендную плату и остаться пустым на несколько месяцев, то общая прибыль быстро упадет. Начните со средней арендной платы за квартал и работайте оттуда. Подумайте, стоит ли ваше место немного больше или немного меньше и почему.

Чтобы выяснить, работает ли арендная плата для вас как инвестора, рассчитайте, сколько на самом деле будет вам стоить недвижимость. Вычтите ожидаемый ежемесячный платеж по ипотеке, налоги на недвижимость, разделенные на 12 месяцев, расходы на страхование, разделенные на 12, и щедрое пособие на техническое обслуживание и ремонт.

Не стоит недооценивать затраты на содержание собственности. Эти расходы зависят от возраста собственности и от того, сколько ухода вы планируете делать самостоятельно. Новое здание, вероятно, потребует меньше работы, чем более старое. Квартире в пенсионном сообществе, скорее всего, не будет такого же ущерба, как и жилью за пределами кампуса колледжа.

Самостоятельный ремонт значительно сокращает расходы, но это также означает, что вы всегда будете на связи в экстренных случаях. Другой вариант — нанять фирму по управлению недвижимостью, которая будет заниматься всем: от сломанных туалетов до сбора арендной платы каждый месяц.Ожидайте, что вы будете платить за эту услугу около 10% валового дохода от аренды.

Если все эти цифры выровняются или, что еще лучше, у вас останется немного денег, теперь вы можете попросить своего агента по недвижимости подать предложение.

Совершение покупки

Банки предъявляют более жесткие требования к кредитованию инвестиционной собственности, чем основные жилые дома. Они полагают, что в тяжелые времена люди менее склонны подвергать опасности свои дома, чем бизнес-недвижимость. Будьте готовы заплатить как минимум 20–30% за первоначальный взнос, плюс затраты на закрытие.Перед тем, как подписать документ, попросите профессионала тщательно осмотреть недвижимость и попросить юриста по недвижимости.

Не забудьте оплатить достаточную страховку. Страхование арендатора покрывает имущество арендатора, но за само здание отвечает арендодатель, и страхование может быть дороже, чем для аналогичного дома, занимаемого владельцем. Ипотечные проценты, страховка и амортизация не облагаются налогом до определенной суммы.

Итог

В каждом штате есть хорошие города, в каждом городе есть хорошие кварталы, и в каждом районе есть хорошая недвижимость.Чтобы выровнять все три, нужно много работать и исследовать. Когда вы в конечном итоге найдете свою идеальную арендуемую недвижимость, придерживайтесь реалистичных ожиданий и убедитесь, что ваши собственные финансы достаточно здоровы, чтобы вы могли дождаться, пока недвижимость начнет приносить деньги.

7 шагов к тому, чтобы стать арендодателем

Вы когда-нибудь задумывались о том, чтобы стать арендодателем? Хотя быть арендодателем не для всех, это может быть разумным способом приумножить свое состояние. Ниже вы найдете наше руководство, как стать арендодателем за 7 шагов.

Это связано с тем, что спрос на арендуемые квартиры по-прежнему остается высоким из-за того, что зарплаты не успевают за растущей стоимостью жилья.

Фактически, количество арендаторов неуклонно растет с 2007 года, когда рынок жилья рухнул, а количество домовладельцев сократилось.

Между тем, хотя цены на жилье восстановились на большей части территории США, ожидается, что в этом году они вырастут всего на 3%. Если делать покупки осторожно, общая картина остается благоприятной для инвестиций в арендуемую недвижимость.

«Вы все еще можете покупать недвижимость в аренду и получать от нее доход», — говорит Гэри Робертс, вице-президент Long Realty в Тусоне, штат Аризона, который также владеет несколькими объектами аренды.

Однако его не следует принимать за способ быстрого обогащения. Это долгосрочное вложение, к которому нужно подходить осторожно.

Быть домовладельцем — это не то же самое, что быть частным домовладельцем. Это бизнес, и к нему нужно относиться как к бизнесу.

«Я вижу, что многие люди делают ошибки, потому что у них нет хорошего бизнес-плана», — говорит Робертс.«Этот тип инвестиций не является случайным. Это не просто пассивный источник дохода. Это требует участия. Это требует вашего времени. Это требует определенных навыков ».

Аренда в Америке

Источник: Агентство по аренде жилья, Zillow

Любая недвижимость, которую вы покупаете, должна иметь смысл с точки зрения бизнеса, а не потому, что это дом, который вы ‘ хотел бы жить в.

Это означает, что это должен быть дом по разумной цене, который понравится тем арендаторам, которых вы ищете.

Вы также должны иметь право на получение ссуды.

Требования к выдаче личных ипотечных кредитов в последние годы снизились, но Джим Меррилл из Axel Mortgage Inc. в Фениксе говорит, что требования к арендуемой собственности в основном остались прежними.

Если вы берете взаймы деньги на аренду своего первого дома, вам потребуется как минимум 20% первоначальный взнос.

И если это ваша первая недвижимость, сдаваемая в аренду, вашего текущего дохода должно хватить для выплаты ипотечных кредитов как для вашего дома, так и для вашей новой собственности.

Однако Меррилл говорит: «Как только мы сможем показать, что у кого-то есть два года успешного управления арендуемой недвижимостью, мы можем использовать это для компенсации требований (дохода)».

2. Начните с малого.

Робертс предлагает начать с одного дома или меньшего многоквартирного дома, возможно, с партнером, чтобы понять, действительно ли вам подходит этот бизнес.

«Дома на одну семью — это самая простая для покупки недвижимость, когда вы ищете инвестиционную недвижимость», — говорит Меррилл.

Кондоминиумы обычно требуют большего первоначального взноса и ежемесячных взносов ассоциации.

Начиная с одного дома, вы почувствуете, как его обслуживают, бухгалтерия и другие необходимые работы.

Робертс и Меррилл рекомендуют выбирать первоначальную собственность без таких сложных функций, как ландшафтный дизайн.

Используйте наш калькулятор ипотеки для расчета ежемесячного платежа по ипотеке.

3. Не вкладывайтесь в незнакомые места.

Старая шутка гласит, что три ключа к успешному бизнесу — это «местоположение, местоположение, местоположение».

Это особенно актуально для арендуемой недвижимости.

Дом, который кажется украденным, может быть оценен ниже, потому что он находится в районе, в котором большинство людей не хотели бы жить — например, с более высоким уровнем преступности или плохими школами.

По этой причине инвестирование в недвижимость за пределами штата является авантюрой. Покупка в районах, которые вы хорошо знаете или внимательно изучили, — это разумный шаг.

4. Определите размер арендной платы.

Арендная плата сильно различается по Соединенным Штатам. Craigslist и местные агенты по недвижимости могут дать вам представление о том, что они находятся там, где вы покупаете. Затем вам нужно определить, хватит ли этой арендной платы для покрытия ваших расходов.

Слишком часто люди смотрят на свой кредит и думают, что если они покрывают его, то у них все в порядке. Но вам нужно будет заплатить налог на недвижимость и страховку.

Робертс также направляет 5% валового дохода от аренды на регулярное техническое обслуживание и еще 5% на оплату простоев и ремонтов, связанных с появлением вакансий.

Распространенная ошибка — недостаточный бюджет на техническое обслуживание. Вещи ломаются. Вам понадобятся деньги на банковском счете, чтобы покрыть эти расходы.

Профессиональные организации, такие как Институт управления недвижимостью, имеют больше информации о доходах и расходах, связанных с различными видами собственности.

Вы также захотите узнать, какой доход вы получаете от своих инвестиций. Для этого есть формулы, такие как «ставка капитализации», но вы можете обратиться к профессионалу.Хороший бухгалтер может убедиться, что покупка имеет смысл.

5. Будьте готовы испачкать руки.

Если вы начинаете с одного дома, вы найдете финансовую выгоду, если сможете управлять имуществом самостоятельно.

Это требует тех «определенных навыков», о которых говорил Робертс.

Чем лучше вы владеете инструментами, тем проще обслуживать арендуемую недвижимость, не вызывая дорогостоящих сантехников или электриков каждый раз, когда что-то ломается.

Если вы из тех, кто откладывает ремонт собственного протекающего крана на месяц, это, вероятно, не ваше дело.

Точно так же, если вам неудобно при мысли о том, что вы звоните арендаторам, чтобы спросить, где их чек, вам нужно поискать в другом месте или нанять компанию по управлению недвижимостью, которая увеличит ваши расходы.

6. При необходимости обратитесь за профессиональной помощью.

Если вы решите управлять своей собственностью, вам, вероятно, захочется проконсультироваться с юристом по недвижимости, чтобы получить надежную аренду и узнать права арендаторов. Возможно, вам понадобится бухгалтер, и вам нужно будет знать несколько хороших сантехников, электриков и других рабочих.

Обратиться в компанию по управлению недвижимостью — это еще один подход, хотя он отнимет у вас часть вашего дохода.

«Когда у меня было больше двух или трех адресов, для меня имело смысл нанять управляющего недвижимостью только потому, что у нас с женой тоже есть карьера», — говорит Робертс. «Для нас стоит платить менеджеру от 7% до 10% от арендной платы».

Базз Фарлоу, владелец Pioneer Properties, компании по управлению недвижимостью в Тусоне, говорит, что проверка и работа с арендаторами — одна из самых ценных услуг, которые предоставляет хорошая управляющая компания.

«Это совсем другая динамика, когда арендатор имеет дело напрямую с владельцем», — говорит Фарлоу. «У арендатора есть тенденция думать, что он ваш друг, и это может все усложнять. С менеджером ясно, что это бизнес «.

При выборе управляющей компании важно получить рекомендации и проверить недвижимость. Но даже в хорошей фирме, отмечает Робертс, окончательная ответственность за аренду ложится на владельца.

«Вы захотите регулярно осматривать собственность, — говорит он.«Вы хотите, чтобы управляющий отвечал на ночные звонки, но вы хотите внимательно следить за происходящим».

7. Сделайте своих арендаторов счастливыми.

«Из всех расходов, связанных с арендодателем, самая большая — это вакансия», — говорит Робертс. «Каждый раз, когда арендатор переезжает, вы будете тратить деньги, возможно, совсем немного».

Это означает, что поиск и удержание хороших арендаторов — это основа успешного долгосрочного инвестирования в недвижимость.

LexisNexis, USSearch и аналогичные компании проведут проверку данных потенциальных арендаторов, чтобы помочь вам найти арендаторов, которым вы можете доверять и которые захотите оставить.

«Счастливые арендаторы очень важны. Они ваши клиенты, — говорит Роберт. «И чтобы сделать их счастливыми, нужно поддерживать собственность в хорошем состоянии и относиться к ним с уважением».

Сделайте это, и вы будете накапливать богатство с вложением, которое вам понравится.

Как начать инвестировать в арендуемую недвижимость

Последнее обновление 20 декабря 2020 г., Марк Фергюсон

Аренда недвижимости может стать отличным вложением средств.Хотя может показаться действительно сложным начать работу в качестве инвестора в недвижимость, это может быть не так сложно, как вы думаете. Также существует много неправильных представлений о том, как люди зарабатывают деньги на аренде и насколько они рискованны. Это руководство поможет вам узнать все об аренде: почему это отличная инвестиция, сколько денег нужно на ее покупку, как ее финансировать, как работает менеджмент, и многие другие советы и методы. Владение арендой — это не просто ремонт туалетов в 2 часа ночи, как многие думают, и доходность может значительно превзойти фондовый рынок.При аренде тоже есть некоторые риски, и мы их тоже рассмотрим.

Почему аренда — лучшая инвестиция?

Я инвестирую в недвижимость почти 20 лет. Недвижимость была прекрасным инструментом, который позволил мне начать работу в качестве агента и заняться продажей и покупкой объектов аренды. Моя аренда позволила мне чувствовать себя в безопасности, покупая экзотические автомобили, хороший дом и отправляясь в приятный отпуск. Я знаю, что деньги всегда будут поступать от моей аренды, независимо от того, работаю я или нет, и это одна из причин, по которой я считаю, что это лучшая инвестиция.

Я перевернул 26 домов в прошлом году и 26 за год до этого. Я также продал более 200 домов за год в качестве агента. Я заработал много денег, но кажется, что они никогда не накапливаются так, как вы думаете! Раньше я много думал о деньгах, но одним из способов избавиться от этого стресса была покупка аренды.

Аренда недвижимости приумножила мое богатство. На каждый доллар, который я вложил в них, я сразу же получил прибыль, потому что я получал отличные предложения и всегда покупал недвижимость, которая приносила прибыль каждый месяц после всех расходов.Я также смог рефинансировать недвижимость, что позволило мне вернуть деньги, чтобы я мог купить больше. Аренда дала мне чистую стоимость, денежный поток и душевное спокойствие, что я инвестирую во что-то, что будет расти. Я также знал, что даже если я потеряю весь свой доход завтра, у меня будет пассивный доход, который будет продолжать поступать независимо от того, работаю я или нет.

В видео ниже рассказывается о моей первой аренде и о том, как она прошла:

Несмотря на то, что я преуспел в сфере недвижимости, одна из замечательных особенностей аренды заключается в том, что вам не нужно зарабатывать кучу денег, чтобы инвестировать в нее. Чем больше у вас денег, тем легче начать работу, но есть способы для среднестатистического получателя дохода, инвестируя в приносящую доход недвижимость. Хотелось бы, чтобы я использовал эти стратегии чаще, когда был моложе, но независимо от того, сколько вам лет, вы все равно можете увидеть большую прибыль от недвижимости.

Моя аренда жилья фактически вернула мне деньги после рефинансирования некоторых и продажи нескольких других. Я вложил в них отрицательные деньги, и они по-прежнему приносят мне 6 500 долларов в месяц после всех расходов, включая управление недвижимостью.Я вложил в них капитал на миллионы долларов, и это всего лишь моя аренда жилья. У меня есть 17 объектов коммерческой аренды, которые даже лучше.

Одно из больших преимуществ недвижимости — это контроль над крупным активом с небольшими деньгами. На приведенной ниже диаграмме показано, как небольшой первоначальный взнос увеличивает вашу прибыль по сравнению со 100% инвестициями в золото или фондовый рынок.

Как вы зарабатываете на аренде?

Многие люди скажут, что фондовый рынок — лучшее вложение, чем аренда, потому что историческая цена акций выросла больше, чем историческая цена недвижимости.Однако цена дома составляет лишь очень небольшую часть инвестиций при покупке аренды. Мне нравится, когда моя аренда растет в цене, но я думаю о признании в качестве бонуса. Вот как хорошая аренда будет приносить вам деньги.

Денежный поток

Денежный поток — это доход, который вы получаете после оплаты всех расходов. Арендная плата за вычетом всех расходов (включая ипотеку) должна приносить вам ежемесячный доход при хорошей аренде. Например:

• Аренда 1500 $ в месяц
• Ипотека с учетом налогов и страховки 900 $ в месяц
• Расходы на техническое обслуживание — 150 долларов в месяц
• Надбавка за вакансию 150 долларов в месяц
• Управление недвижимостью 150 $ в месяц
• В собственности зарабатывает 150 долларов в месяц

150 долларов в месяц могут показаться не очень большими деньгами, но это лишь один из способов заработать на аренде. Вы также обнаружите, что арендная плата, выплаты по ипотеке и расходы будут сильно различаться для каждого объекта недвижимости. Некоторые объекты приносят больше дохода, чем другие, а некоторые вообще не приносят никаких денег.

Купить ниже рыночной стоимости

Я всегда получаю выгодную сделку, когда покупаю аренду. Одно из самых больших преимуществ недвижимости перед другими инвестициями заключается в том, что вы можете купить ее по цене ниже рыночной. Каждый дом индивидуален. Он находится в другом месте, чем другие дома, и имеет другие особенности. Это затрудняет оценку недвижимости, а поскольку ее трудно оценить, это создает возможности для заключения выгодных сделок.Некоторые продавцы хотят продавать быстро, не хотят делать ремонт или не заботятся о деньгах (звучит безумно, но такое бывает).

Когда я покупаю аренду, я мгновенно создаю капитал, покупая по цене ниже рыночной. Вот пример:

• Я купил свою первую аренду за 97 000 долларов
• Для подготовки к сдаче в аренду потребовалось 5000 долларов.
• Я починил и сдал в аренду за 1050 долларов в месяц
• После того, как я починил его, я мог бы продать его за 130 000–140000 долларов

Я мгновенно создал капитал и увеличил свой капитал на 30 000 долларов до 35 000 долларов за одну аренду.Когда вы получаете выгодную сделку, инвестирование в недвижимость становится менее рискованным.

Налоговые льготы

Арендуемая недвижимость также имеет удивительные налоговые преимущества. Почти все расходы на аренду подлежат вычету или амортизации. Если я получу ипотечный кредит на аренду, проценты, уплаченные по этой ипотеке, являются расходами и вычитаются.

Большой плюс в том, что конструкция также может быть амортизирована. При аренде жилья структура объекта амортизируется более чем на 27 единиц.5 лет. Если взять в качестве примера мою первую аренду, то на момент покупки конструкция стоила 80 000 долларов. Каждый год я могу обесценивать свой доход на 2909 долларов, что снижает мой налоговый счет. Я не трачу эти деньги, и дом не теряет своей стоимости, но я все еще могу вычесть амортизацию. Когда я продаю аренду, прибыль в большинстве случаев облагается налогом ниже, чем обычный доход, и можно совершить обмен 1031, который откладывает все налоги.

Выплата основного долга

Когда у вас есть ссуда на недвижимость, вы платите часть процентов и часть основной суммы с каждого платежа.Хотя в примере с арендой, который я привел выше, мы можем зарабатывать только 150 долларов в месяц, каждый месяц также выплачивается пара сотен долларов по кредиту. Надеюсь, вы зарабатываете гораздо больше 150 долларов в месяц и также выплачиваете ссуды.

Оценка

Я не люблю рассчитывать на признательность, но именно на этом сосредотачивается большинство людей, которые пытаются убедить вас, что недвижимость не приносит хороших доходов. Признательность — это здорово, но я никогда не рассчитываю на это … это бонус для меня.В некоторых случаях это может быть очень большим бонусом. Я купил ту первую аренду, о которой упоминал ранее, в 2010 году за 97 000 долларов. Сегодня он стоит почти 300 000 долларов. Сейчас, честно говоря, я нахожусь в Колорадо, где был один из самых популярных рынков в стране. Я бы никогда не стал рассчитывать на такой высокий рост цен.

Сколько денег вам нужно, чтобы купить аренду?

Это та часть, где многие люди разочаровываются и сдаются. Они знают, что сдаваемая в аренду недвижимость — хорошее вложение, но понятия не имеет, как получить деньги на ее покупку.Сначала я рассмотрю традиционный способ покупки недвижимости в аренду.

Как купить аренду с помощью инвестиционного кредита

Типичный способ купить недвижимость для сдачи в аренду — это использовать инвестиционный заем, который составляет от 20 до 25 процентов. Если вы покупаете недвижимость за 100 000 долларов, вам понадобится не менее 20 000 долларов только на первый взнос! Вот почему многие люди никогда не покупают аренду, но не волнуйтесь, это дороже. Вам нужно будет оплатить заключительные расходы, которые могут составлять еще 2–4 процента от суммы кредита.Вам также может понадобиться иметь запасные части, а в доме может потребоваться некоторый ремонт.

• Первоначальный взнос: 20 000 долларов
• Затраты на закрытие: 3000 долларов США
• Ремонт: 10 000 долларов
• Резервы: 5000 долларов
• Всего: 38000 долларов

Это большие деньги за одну арендуемую недвижимость! Есть и другие способы покупки.

В видео ниже также показано, сколько денег необходимо:

Куплю аренду в качестве собственника-жильца

Законно ли покупать аренду как собственник? Ну, если вы никогда не живете в доме, нет, но вы можете купить дом как владелец, а затем через год сдать его в аренду.Когда вы покупаете как собственник-арендатор, вы можете получить ссуду с гораздо меньшими первоначальными взносами.

• FHA: снижение на 3,5%
• Условно: снижение на 3%
• ВА: снижение 0%
• USDA 0% вниз
• NACA: снижение на 0%

Вы даже можете использовать программы помощи при первоначальном взносе, чтобы еще больше снизить первоначальный взнос! Существуют даже ссуды, такие как FHA 203k, которые позволяют финансировать ремонт. По многим из этих кредитов у вас будет ипотечное страхование, которое увеличивает ежемесячные расходы.

Рефинансирование или стратегия BRRRR

Еще один способ снизить сумму, необходимую для покупки арендуемой собственности, — это рефинансировать ссуду после того, как вы некоторое время владели недвижимостью. Стратегия BRRR означает покупка, аренда, ремонт, рефинансирование, повторение. Если вы получаете выгодную сделку по аренде, вы сможете рефинансировать ее вскоре после покупки и получить часть, все или даже больше наличных денег, чем вы вложили в недвижимость. Обычно вы можете рефинансировать недвижимость на 75 процентов от стоимости. Если бы я рефинансировал свою первую аренду через год после покупки, я бы вытащил большую часть денег, которые я потратил на ее покупку.

• Стоимость 150 000 долларов (я купил ниже рыночной, и цена увеличилась)
• Новый заем в размере 75% от 150 000 долларов США составляет 112 500 долларов США

Этот новый заем — больше, чем то, на что я купил недвижимость, плюс любой ремонт, который я сделал. Я потратил около 30 000 долларов на покупку своей первой аренды, но я мог бы рефинансировать ее и взять 42 000 долларов или 40 000 долларов, как только вы возьмете на себя заключительные расходы по рефинансированию.

Взлом дома

Взлом домов — это когда вы совмещаете покупку в качестве арендатора со сдачей дома в аренду. Вы можете купить недвижимость с несколькими квартирами или сдать в аренду часть дома, в котором живете, чтобы оплатить ипотеку. Вы можете купить недвижимость, которую можно сразу сдать в аренду, взяв ссуду под низкую сумму денег!

Есть много способов купить аренду с меньшими затратами, чем традиционные 20-25 процентов. Не позволяйте этому аспекту недвижимости сдерживать вас!

То, что я хотел бы знать, прежде чем покупать жилье

Я уже говорил о своей первой аренде, но в следующие несколько лет я купил больше.У меня не было возможности купить сразу 10 квартир, но я купил:

• 1 мой первый год.
• 1 год мой второй.
• 3 года мой третий год.
• 3 года мой четвертый.
• 5 год мой пятый.
• 3 год мой шестой.

Потребовалось время, чтобы сэкономить деньги на аренду, так как я вкладывал 20-25 процентов на все. В то время я был женат, и у меня были дети, поэтому у меня не было возможности продолжать покупать дома у владельцев домов и сдавать их в аренду, или, может быть, я мог бы… но мы не можем изменить прошлое, и я не использовал эту стратегию.Я мог бы купить намного больше гораздо быстрее, если бы знал то, что знаю сейчас, но все равно все получалось отлично.

Моя первая аренда стоила от 80 000 до 115 000 долларов. Большинству из них требовалось от 10 000 до 15 000 долларов в работе, и они сдали в аренду по цене от 1200 до 1400 долларов в месяц. Я получил отличные предложения по всем из них.

Какой тип недвижимости лучше всего сдавать в аренду?

Мы знаем, что можем зарабатывать деньги на аренде, и что это может потребовать не так много денег, как вы думаете, но какой тип недвижимости вам следует покупать? Есть дома на одну семью, многоквартирные дома, коммерческую недвижимость, даже AIRBNB.Я не думаю, что есть одна лучшая стратегия для всех. Многое зависит от инвестора, его рынка и целей.

Одноквартирные дома

Я начал покупать дома на одну семью. Многие люди говорят, что это не самая лучшая инвестиция, но для меня это была замечательная инвестиция. Когда я начал покупать жилье в 2010 году, я мог зарабатывать столько же или больше денег на односемейных домах, чем на многоквартирных домах в Колорадо. Теперь все рынки разные, и о других рынках можно сказать прямо противоположное.

Преимущество инвестирования в частные дома:

• Их легко финансировать.
• Арендаторы оплачивают все коммунальные услуги.
• Жильцы обычно лучше заботятся о доме.
• Арендаторы часто остаются дольше.
• Их легко продать.

Многоквартирные дома

Многим инвесторам нравятся многоквартирные дома, но они мне не нравятся. В многоквартирном доме арендодатель оплачивает больше расходов, таких как некоторые коммунальные услуги, обслуживание двора, обслуживание парковки и т. Д.Также обычно наблюдается большая текучесть кадров, и, по моему опыту, с арендаторами бывает труднее работать.

При многоквартирном доме расходы на обслуживание могут быть немного ниже, потому что у вас есть больше единиц под одной крышей. Тем не менее, я обычно вижу, что инвесторам из многоквартирных домов нужно ремонтировать свои квартиры гораздо чаще, чем мне приходится ремонтировать свои дома на одну семью. Я не говорю, что многосемейность — это плохо, но на моем рынке я очень рад, что выбрал одну семью.

Коммерческая недвижимость

Я перестал покупать жилье в 2015 году, потому что цены стали настолько высокими, что я больше не мог получать денежные средства от домов на одну семью.Это один из недостатков домов на одну семью. Чем выше цены, тем сложнее получить денежный поток от недвижимости.

Я собирался купить аренду за пределами штата, когда обнаружил коммерческую недвижимость в моем районе. За последние пару лет мне удалось купить 7 квартир, которые приносили больше денег, чем мои дома на одну семью. Коммерческая недвижимость может быть очень сложной задачей, и нужно много времени, чтобы понять, как все это работает. Есть возможность заработать много денег, но можно и много денег потерять.

AIRBNB

Новая мода на аренду — это AIRBNB, или использовать ее в качестве краткосрочной аренды. Многие люди могут зарабатывать больше денег, сдавая в аренду недвижимость, больше похожую на отели, чем на дома. Ставки выше, но это требует гораздо большего управления, и вы должны быть осторожны с городами, меняющими законы о зонировании, и во многих областях, запрещающих AIRBNB.

Дома на одну семью или даже небольшие многоквартирные дома, которые вы можете взломать, — отличный способ начать.Когда вы освоитесь и освоите бизнес, вы сможете заняться более крупными объектами с многоквартирными домами или коммерческими зданиями или просто продолжать покупать дома на одну семью. Лучшей стратегии не существует, и она часто зависит от того, какая недвижимость лучше всего на вашем рынке.

Приходится ли вам самостоятельно управлять арендой?

Многие думают, что арендодатели постоянно чистят туалеты посреди ночи. По правде говоря, я ни разу не прочистил туалет в одной из своих квартир. Я никогда не занимался ручным трудом в одной из своих съемных площадок.Этой работой у меня всегда были подрядчики, сантехники или другие профессионалы. Я управлял арендой, пока у меня не было семь (честно говоря, моя жена управляла ими, но я любил брать кредит).

Управлять недвижимостью было несложно, но требовалось время. После семи съемок мы поняли, что мне лучше использовать свое время для других дел, помимо поиска арендаторов, сбора арендной платы и наблюдения за недвижимостью. Когда я нанял управляющего недвижимостью, это было потрясающе. У меня был кто-то, кто отвечал на все звонки, сдавал недвижимость и прочищал туалеты… или, по крайней мере, звонил кому-нибудь и велел прочистить туалет.Я не снимал некоторые из своих домов уже много лет!

Вам не нужно управлять собственностью самостоятельно, и для многих людей вы не должны управлять ею самостоятельно. Вы должны быть жесткими и строгими с арендаторами, чтобы убедиться, что они платят арендную плату, и убедиться, что вы не купитесь на слезливые истории. Я не был жестким, когда управлял арендой, и я думаю, что зарабатывал больше денег с управляющим недвижимостью, потому что они были жесткими, собирали больше денег и выбирали лучших арендаторов.

Если вы решили управлять собственностью самостоятельно, убедитесь, что вы знаете, что делаете.Хорошо рекламируйте аренду, знайте, какова правильная арендная плата, не торопитесь, проверяя арендаторов, проверяйте рекомендации и строго соблюдайте штрафы за просрочку платежа и регулярно осматривайте недвижимость

Многие люди выгорают из-за аренды, потому что сами управляют ею. Хорошая аренда должна приносить прибыль даже с учетом затрат на управление недвижимостью.

Моя книга-бестселлер «Построй империю арендуемой собственности» подробно описывает все, что есть в этом руководстве, и многое другое! Вы можете получить его на Amazon в мягкой обложке, электронной или аудиокниге!

Аренда недвижимости Общие вопросы

Стоит ли ремонтировать недвижимость самостоятельно?

Многие люди чувствуют необходимость исправить свою арендную плату, но не хотят покупать недвижимость, потому что она не подходит.В 2006 году я отремонтировал дом полностью самостоятельно. Это была худшая ошибка, которую я когда-либо делал! Это помогло мне научиться тому, что мое время лучше использовать для управления, планирования и наблюдения за общей картиной, а не для исправления ситуации.

Если вы подрядчик, возможно, имеет смысл ремонтировать недвижимость самостоятельно. В противном случае не беспокойтесь о необходимости оказаться под рукой. Чтобы найти хороших подрядчиков и людей для работы в ваших домах, нужно время и опыт, но вам не обязательно делать это самостоятельно. Сдайте этот ремонт в аренду, и если вы купите правильную недвижимость, вы сможете себе это позволить, и у вас будет меньше возможностей.

Можно ли арендовать жилье, если живете на дорогом рынке?

Другая жалоба, которую я часто слышу, заключается в том, что рынок слишком дорог для аренды, и, к сожалению, это может быть правдой. Сложность аренды в том, что она работает не на всех рынках. Чем выше цены на жилье, тем сложнее заработать на аренде. Вы все еще можете это сделать, но это требует работы. Возможно, вам придется подумать об инвестировании за пределами штата или в другие классы активов, как я в случае с коммерческой недвижимостью.

Вы обанкротитесь, если ваш арендатор уйдет?

У инвестирования в аренду также есть свои недостатки. Я приказал жильцам уехать без предупреждения, и мне пришлось выселить жильцов. Если у вас достаточно жилья в аренду на достаточно долгое время, вы тоже столкнетесь с этими проблемами! При покупке аренды очень важно иметь резервы. Это означает, что у вас есть деньги на покрытие расходов, если арендатор переезжает. Вам также нужно отложить немного денег на случай, если в аренде потребуется ремонт, прежде чем вы сможете ее снова арендовать.

Я бы посоветовал иметь по крайней мере 10 000 долларов ликвидных средств для покрытия вакансий или технического обслуживания. Если у вас нет денег и арендатор съезжает, вы можете столкнуться с большими неприятностями или вам, возможно, придется продать недвижимость со скидкой. Чем больше у вас квартир, тем меньше у вас будет одной вакансии или плохого арендатора, потому что вы все равно будете получать деньги от другой недвижимости.

Что произойдет, если рынок жилья снова рухнет?

Многие люди думают, что каждый инвестор в недвижимость обанкротился из-за жилищного кризиса.Это неправда, на самом деле, у многих инвесторов все было хорошо. Когда цены на жилье падают, это не значит, что арендная плата будет. В некоторых случаях арендная плата остается прежней или даже увеличивается из-за роста спроса на аренду. Если вы покупаете недвижимость, имеющую денежный поток, и вам не нужно ее продавать, вы можете отлично справиться с падением цен на жилье. Проблемы возникают, когда вы не зарабатываете на аренде и цены падают.

Почему покупка вложения занимает так много времени?

Моя карьера связана с недвижимостью, и я занимался этим бизнесом за десять лет до того, как купил свою первую арендуемую недвижимость.Я знал, что мне следует инвестировать в аренду, поскольку арендная недвижимость дает большие доходы, налоговые преимущества и другие преимущества. Мне потребовалось много времени, чтобы узнать об аренде недвижимости, потому что они не учат вас об аренде, когда вы становитесь агентом по недвижимости. Я прочитал много книг, изучил свой рынок, определил рыночную арендную плату и нашел лучшие районы для инвестиций. Я хотел убедиться, что точно знаю, что делаю, прежде чем куплю свою первую арендуемую недвижимость, и каковы положительные и отрицательные стороны.Мне потребовалось много времени, чтобы копить деньги на аренду недвижимости, и я не хотел облажаться и все потерять.

Я не возражал, потратив много времени на покупку арендуемой собственности, потому что это была огромная покупка и веха. У меня также были некоторые важные события в моей жизни, такие как покупка нового дома, и у нас с женой в 2011 году родились близнецы (она была беременна, когда я купил свою первую аренду). Самая большая проблема, с которой я столкнулся, заключалась в том, чтобы скопить достаточно денег, чтобы купить арендуемую недвижимость, но теперь я понимаю, что есть довольно много способов купить аренду с небольшими затратами.Есть также способы ускорить процесс и быстро обучить себя, одновременно занимаясь бизнесом. Одна из замечательных особенностей арендуемой недвижимости заключается в том, что вам не нужно покупать недвижимость, чтобы начать учиться или действовать. Вы можете посмотреть недвижимость с агентом, поговорить с кредитором, определить стоимость и многое другое, чтобы узнать о своем рынке и обучиться перед покупкой.

Почему это заняло у меня так много времени?

Моей самой большой проблемой было сэкономить достаточно денег, чтобы купить недвижимость в аренду.Есть способы купить арендуемую недвижимость с небольшими затратами, но когда я начал инвестировать, у меня уже было личное жилье и я не знал о многих способах инвестирования в арендуемую недвижимость со скидкой менее 20%. В некоторых моментах мне удавалось сэкономить деньги, но потом я потратил их на другие вещи, такие как новый личный дом, машина или отпуск. Экономия денег — ключ к возможности заработать много денег на аренде недвижимости. Экономия денег — залог успешного инвестирования практически в любое предприятие!

У большинства людей та же проблема, что и у меня, когда я пытался купить свою первую арендуемую недвижимость. У них нет денег на первоначальный взнос, ремонт, закрытие и расходы на транспортировку. Вот отличная статья, в которой объясняется, сколько денег требуется для покупки арендуемой недвижимости. Чтобы получить большую прибыль от сдачи в аренду, которую я получаю, вам придется потратить часть собственных денег. Чем меньше денег вы вложите в недвижимость, тем дороже будут взятые в долг и тем меньше будет ваша прибыль. Я по-прежнему люблю финансировать всю свою арендуемую недвижимость, но я всегда откладываю как минимум 20%, если не использую метод BRRRR.

Сколько времени займет покупка?

Когда я всерьез задумался об инвестировании в арендуемую недвижимость, мне потребовалось более двух лет, чтобы купить свою первую недвижимость. Я не хочу никого отговаривать, но это может занять некоторое время. В течение этих двух лет я не сидел сложа руки; Я работал трудно найти много, выяснить, лучшее место, чтобы инвестировать и убедиться, что у меня было достаточно денег, чтобы инвестировать. Вы можете инвестировать в аренду быстрее, чем я, или это может занять еще больше времени в зависимости от вашего финансового положения, уровня образования и стремления.Покупка недвижимости для сдачи в аренду была одним из лучших решений, которые я когда-либо принимал, и я редко делаю лучшее в жизни быстро.

Некоторые инвесторы купят недвижимость в аренду в течение одного месяца, у некоторых на это уйдет пять лет, в то время как другие никогда не купят аренду. Не переживайте из-за покупки недвижимости как можно быстрее. Время, необходимое для этого, зависит от каждого человека в зависимости от денег, которые у него есть, его целей, рынка и многого другого. Я думаю, что это действительно помогает установить цель, когда вы купите свою первую аренду.

Что нужно знать самое важное?

Причина, по которой инвестирование в арендуемую недвижимость занимает много времени, заключается в том, что есть чему поучиться.

• Вам необходимо знать свой местный рынок или рынок, в который вы планируете инвестировать. Чтобы получить максимальную прибыль, нельзя полагаться только на агента по недвижимости или кого-то еще, который скажет вам, что делать.
• Вам нужно выбрать лучший тип недвижимости для инвестиций. Мне нравятся дома на одну семью, но другие рынки лучше подходят для многосемейных.
• Вам необходимо знать, сколько денег вам нужно будет инвестировать и как вы будете финансировать недвижимость.
• Вам необходимо знать денежный поток и доход, который вы получите от сдачи в аренду.
• Вам нужно найти отличную команду, которая поможет вам инвестировать, включая агента по недвижимости, кредитора и подрядчика.
• Самым важным фактором может быть ваши личные цели. У каждого человека разные желания и амбиции в жизни. Ваш план аренды недвижимости будет отличаться в зависимости от ваших целей.
• Вы должны знать, что такое хорошая арендуемая недвижимость. Не каждый рынок и не каждый дом дает хорошую аренду.
• Вам нужно выяснить, как исправить свойства, если вы покупаете дома, которые требуют ремонта.

Требуется время, чтобы выяснить ваши цели, а затем принять решение о плане действий по их достижению. Большинство людей сдаются и не вкладывают деньги в аренду из-за всей необходимой работы и времени, необходимого для начала работы. В том, что люди сдаются, хорошо то, что они оставляют более выгодные сделки для остальных из нас, которые готовы делать то, что нужно.

Вот одна из плохих квартир, которые я купил:

С чего начать?

Если вы не знаете, с чего начать, и чувствуете себя подавленным, не сдавайтесь! Есть много способов спланировать и выполнить масштабную задачу. Первый шаг — написать список всего, что вам нужно сделать. Затем разбейте список на шаги, которые можно предпринять, и расставьте приоритеты для наиболее важных шагов. Из этого списка начните создавать задачи, которые вы можете выполнить сейчас, чтобы приблизиться к своей цели. Продолжайте изменять список задач и создавать новые задачи по мере того, как вы узнаете больше и приближаетесь к своим целям.Читая этот блог, вы уже начинаете. Продолжайте и не сдавайтесь.

Вы можете учиться, пока действуете. Часто действия будут важнее всего, что вы узнаете. Вот пример некоторых задач, которые вы можете дать себе:

Подсчитайте, сколько вам понадобится

Многие люди имеют представление о размере первоначального взноса, но не могут рассчитывать все затраты на конкретный дом. Выберите дом или многоквартирный комплекс в районе, в который вы хотите инвестировать, и запишите, каковы будут все расходы.Если вы не знаете, каковы все затраты, приложите все усилия, используя то, что вы знаете, и сделайте заметки о том, что вам нужно изучить.

Посмотрите недвижимость в вашем районе

Одна из самых важных вещей, которую нужно знать инвестору, — это ваш рынок. Вы никогда не сможете начать изучать цены, арендную плату или район проживания достаточно быстро. Выйдите и осмотрите недвижимость как можно скорее!

Обратитесь к кредитору

Многие люди боятся говорить с кредитором. Думаю, в этот момент это становится реальностью. Теперь вы можете понять, что можете купить аренду.Как бы вы ни боялись, сделайте это. Кредитор расскажет, что вам нужно и как это получить, если вы не готовы покупать. Это бесплатно, и у вас нет оправдания, чтобы не поговорить с ним.

Оцените рентабельность как можно большего числа объектов недвижимости

Многие люди не знают, чего хотят от инвестиций. Вот почему они никогда его не покупают. Аренда — это математическая игра. Чем лучше цифры, тем лучше недвижимость, но вы должны знать цифры. Вы должны уметь рассчитывать ежемесячный денежный поток на основе технического обслуживания, вакансий, ипотеки, налогов, страховки и т. Д.Если вам нужна помощь, посмотрите мой калькулятор денежного потока.

Какое образование вам нужно?

Образование — ключевой компонент инвестирования в арендуемую недвижимость, но не единственную его часть. Чтобы быстро инвестировать, вы должны действовать, а не просто учиться. Пока вы изучаете арендуемую недвижимость, вы можете многое сделать, чтобы ускорить процесс покупки.

• Поговорите с кредитором как можно скорее. Если у вас есть проблема с кредитом или квалификацией, они могут помочь вам ее решить.Чем раньше вы с ними поговорите, тем лучше.
• Начните осматривать дома в районе вашего рынка с агентом по недвижимости.
• Начать поиск подрядчиков и страховых агентов.
• Начать поиск портфельных кредиторов.
• Начать посещать собрания REIA.

Выполнение этих задач не только вовлекает вас в работу с недвижимостью, но и во многих случаях эти контакты могут помочь вам узнать об аренде недвижимости. Местные представители, такие как агенты по недвижимости и кредиторы, могут рассказать вам о местных обычаях и местных рынках.

Как ваша сеть может помочь вам двигаться быстрее?

Аренда недвижимости — не способ быстро разбогатеть. Требуется время, чтобы научиться правильно инвестировать в арендуемую недвижимость, чтобы заработать как можно больше. Есть много способов быстро включиться в игру по аренде недвижимости, даже если вы не покупаете недвижимость сразу. Один из лучших способов как можно быстрее прогрессировать — это получить помощь. Это может включать встречи с местными инвесторами, агентами или кредиторами, как я обсуждал ранее.Однако большинство агентов, кредиторов и инвесторов могут не знать, как лучше всего покупать аренду. Возможно, лучше научиться у кого-то, кто делает именно то, что вы хотите делать. В мире онлайн-недвижимости доступно множество программ коучинга. Некоторые из них великолепны, а некоторые оставляют желать лучшего. Я бы не стал тратить десятки тысяч долларов на онлайн-коучинг.

Заключение

Есть много чего узнать об инвестировании в арендуемую недвижимость. Я все еще постоянно узнаю что-то новое, а с 2001 года работаю агентом по недвижимости и инвестором.Не обращайте внимания на всю информацию и различные стратегии, связанные с арендой недвижимого имущества. Каждый рынок очень отличается, и то, что я делаю на моем рынке, может не сработать на вашем. Примите меры, чтобы узнать о своем рынке и разработать собственную стратегию. Если вам нужен небольшой импульс или направление, с чего начать; Моя программа может помочь вам начать инвестировать в сдаваемую в аренду недвижимость немного быстрее, чем делать все это самостоятельно.

4 преимущества владения арендуемой недвижимостью как бизнеса

Август 20, 2019 Читать 5 мин

Мнения, высказанные предпринимателями, участников являются их собственными.

Следующий отрывок взят из книги Марка Дж. Колера The Tax and Legal Playbook. Купить сейчас от Amazon | Barnes & Noble | IndieBound | Entrepreneur Books

Хорошая стратегия аренды недвижимости не только создаст немедленный денежный поток и обеспечит долгосрочную стратегию выхода на пенсию, но также может создать невероятные налоговые льготы, если вы будете грамотно планировать.

Я выделил следующие ключевые преимущества:

Связанное: намочить ноги в бизнесе аренды недвижимости

1.Оценка собственности

Я не рекомендую стратегию «исправить и перевернуть». Вы должны планировать, что арендуемая недвижимость будет храниться не менее семи-десяти лет. Таким образом, признание — одно из ключевых преимуществ вашей рентабельности инвестиций. Фактически, Национальная ассоциация риэлторов (NAR) сообщила, что недвижимость по всей стране в среднем росла более чем на 6,74% ежегодно в течение последних 50 лет.

Эта норма доходности превосходит индекс S&P 500 и большинство инвестиций с Уолл-Стрит.Я понимаю, что не вся недвижимость на каждом рынке испытает такой рост, но этот средний показатель определенно стоит учитывать. Не сбрасывайте со счетов силу оценки собственности.

2. Уменьшение суммы ипотеки

Это часто упускаемое из виду преимущество владения арендуемой недвижимостью. Если вы покупаете с умом, недвижимость должна быть по крайней мере безубыточной в денежном потоке, если у вас есть арендаторы, потому что арендатор, по сути, платит за вас ипотеку.

Это основное сокращение в рамках ипотечного кредита — это постоянная не облагаемая налогом льгота, наряду с приростом стоимости, которую вы можете рассчитать и рассчитывать со временем.Сохраните это в своей таблице при расчете общей рентабельности инвестиций.

Связано: Стратегия экономии налогов: найм ваших детей и внуков

3. Экономия налогов и вычеты

Не секрет, что арендная недвижимость теряет деньги на бумаге. Но с возможностью амортизации тот факт, что вы можете вычесть проценты по ипотеке, которые ваш арендатор, по сути, платит за вас, а также дополнительные вычеты, которые вы можете взять на проезд, налоги на имущество, сборы ТСЖ, ремонт, техническое обслуживание, домашний офис, расходные материалы, сотовый телефон и др., налоговые льготы складываются очень быстро!

Однако то, как вас классифицируют как инвестора в недвижимость, крайне важно. IRS может классифицировать вас как пассивного, активного или профессионального, если вы не предпримете активных действий, чтобы понять и выбрать лучшую классификацию для вашей ситуации в своей налоговой декларации. Преимущества сильно различаются. Вот основы:

• Пассивные инвесторы. Кто имеет право, но убытки вычитаются только из прочего пассивного дохода.
• Активные инвесторы. Чтобы получить право на участие, вам просто нужно принять решение — купить или продать недвижимость или нанять менеджера по недвижимости — в отношении вашей собственности и поставить отметку в соответствующем поле в налоговой декларации. Однако ежегодные убытки ограничиваются 25 000 долларов и полностью прекращаются при 150 000 долларов скорректированной валовой прибыли (AGI).
• Специалисты в сфере недвижимости . Все убытки, связанные с недвижимостью, подлежат вычету из любого дохода. Однако вы должны пройти тест, состоящий из двух частей (ваше основное занятие — недвижимость, и вы тратите 750 часов в год на его работу). и принимают материальное участие в управлении недвижимостью в рамках одного из семи других тестов.

Очень важно понимать эти варианты и обсуждать их со своим CPA. Помните, что даже если вы не можете сразу вычесть убытки из другого дохода, вы в конечном итоге поймете списание, и налоговые льготы могут быть феноменальными.

4. Денежный поток

Проще говоря, хорошая арендуемая недвижимость создает денежный поток; плохой собственности нет. Покупка недвижимости с хорошим доходом приводит к тому, что другие преимущества сразу становятся на свои места. Если экономический спад и падение стоимости недвижимости чему-то нас научили, так это тому, что мы, , должны анализировать и покупать недвижимость, прежде всего, исходя из денежного потока.

Денежный поток также является частью вашего ROI, когда вы анализируете недвижимость. Вам нужно будет рассмотреть все свои денежные расходы, чтобы определить, какова ваша норма прибыли в денежном выражении, поскольку вы пытаетесь минимизировать денежные расходы, связанные с недвижимостью. И наоборот, вы захотите максимально увеличить списание налогов, чтобы получить максимальные налоговые льготы.

Связано: 7-ступенчатый план медицинского обслуживания для владельцев малого бизнеса

Таким образом, многие опытные инвесторы понимают, что эти четыре квадранта или преимущества работают вместе и могут обеспечивать двузначную, если не трехзначную норму прибыли на их арендуемая недвижимость с кредитным плечом.Ваш общий анализ рентабельности инвестиций любой собственности будет включать в себя денежный поток, выплату основной суммы ипотеки, прирост стоимости собственности и налоговые льготы. С этими преимуществами и значительной рентабельностью инвестиций неудивительно, что самые богатые и успешные люди в Америке держат арендную недвижимость как значительную часть своего портфеля.

Многие люди спрашивают меня: «Что делают ваши успешных клиентов, Марк? Как они выживают в экономике? » И я им говорю: почти каждый из моих богатых клиентов владеет арендуемой недвижимостью.Конечно, аренда недвижимости — это не все, что нужно для аренды, но это, безусловно, ключевой фактор в уравнении. Если вы хотите разбогатеть, дать своему CPA что-то, с чем можно работать с налоговой декларацией, и чувствуете, что больше контролируете свои пенсионные деньги, рассмотрите возможность аренды недвижимости.

Аренда недвижимости Основы инвестирования | Millionacres

Инвестиции в арендуемую недвижимость — отличная отправная точка для инвесторов в недвижимость. Арендуемая недвижимость может обеспечить денежный поток и увеличить стоимость за счет повышения.Инвесторы также получают налоговые льготы и отчисления от владения недвижимостью.

Хотя это может быть прибыльным методом инвестирования в недвижимость, прежде чем инвестировать в арендуемую недвижимость, нужно многое знать. Это подробное руководство покажет вам, как начать инвестировать в арендуемую недвижимость, будучи новичком. Мы рассмотрим, что нужно инвестировать в арендуемую недвижимость, какие типичные ошибки следует избегать и что нужно знать, прежде чем вы купите свою первую аренду.

Что такое аренда?

Арендуемая недвижимость — это жилая или коммерческая недвижимость, сдаваемая в аренду арендатору на определенный период времени. Есть краткосрочная аренда, например, на время отпуска, и долгосрочная, например, на срок от одного до трех лет.

Жилая недвижимость в аренду — это дома на одну или четыре семьи, которые включают:

• домов на одну семью,
• дуплексов,
• триплексов и
• квадратов.

Типы коммерческой недвижимости включают в себя:

• многоквартирные дома (жилые комплексы),
• промышленные (например, склад или склад),
• офисные помещения,
• торговые площади и
• многоцелевые.

Жилая недвижимость в аренду зачастую более доступна для новичков, потому что она дешевле. Требуется меньше денег вперед, а это часто означает, что получить финансирование легче. Хотя бывают исключения, арендуемой жилой недвижимостью, как правило, легче управлять. В большинстве случаев управлять одним арендатором проще, чем двадцатью.

По этим причинам данное исчерпывающее руководство по инвестированию в арендуемую недвижимость ориентировано на аренду жилья.

Большинство инвесторов покупают недвижимость в аренду с целью получения положительного денежного потока — получения ежемесячного дохода больше, чем они тратят на расходы.Поначалу не каждая аренда имеет положительный денежный поток, но его увеличение — общая цель инвестирования в аренду.

Владение арендуемой недвижимостью является активной формой инвестирования в недвижимость и требует времени, преданности делу и участия. Быть домовладельцем не для всех. Как вы увидите, предстоит много работы по выявлению, анализу, покупке и управлению качественной арендуемой недвижимостью.

Хотя есть варианты передачи некоторых из этих активных задач на аутсорсинг, это редко на 100% пассивное, и всегда есть риски.

Считаете ли вы, что аренда недвижимости может быть для вас хорошей идеей? Продолжайте читать, чтобы узнать, с чего начать и как лучше всего подготовиться к текущему проекту.

Давайте рассмотрим семь шагов, которые вам необходимо предпринять для инвестирования в арендуемую недвижимость:

1. Определите, куда вы хотите инвестировать

Начинающие инвесторы в недвижимость часто хотят приобрести арендуемую недвижимость на своем заднем дворе. Это может означать тот же почтовый индекс, что и их текущее местожительство, тот же город или тот же штат.Однако это может быть не вариант в зависимости от рынка, на котором вы живете, и не всегда лучший выбор.

Если вы живете в районе, где стоимость недвижимости находится на верхнем пределе рыночного уровня, арендная плата может не поддерживать положительный приток денежных средств в аренду.

Возможно, вы живете на дорогом рынке, таком как Сан-Франциско, где в июле 2019 года средняя стоимость частной собственности на одну семью составляла 1,6 миллиона долларов. Возможно, у вас нет средств для покупки арендуемой собственности поблизости. Если это так, поищите свои первые инвестиции на других рынках.

Хотя может быть проще управлять арендой, находящейся всего в 10 минутах от вашего дома, а не в двух штатах, вы можете инвестировать в любой рынок. Если вы не собираетесь вкладывать средства в свой задний двор, изучите другие рынки на высоком уровне, ищите районы, соответствующие этим критериям:

• Спрос на арендуемую недвижимость высокий — предложение жилья и уровень вакантности низкие.
• Рост рабочих мест стабильный или растет. Экономический рост, рост рабочих мест и рост населения — хорошие показатели.
• Средний доход от аренды соответствует покупной цене арендуемой собственности и соответствует средствам, которые вы можете инвестировать. Аренда недвижимости за 200000 долларов не принесет большой прибыли, если вы можете арендовать ее только за 700 долларов. И если у вас есть только 20 000 долларов, вы, вероятно, не получите банковское финансирование на аренду собственности на 200 000 долларов.

Есть несколько бесплатных и платных ресурсов, которые помогут вам провести исследование рынка в различных регионах страны, включая наш собственный путеводитель по лучшим местам для покупки недвижимости в аренду в 2020 году. Используйте их для получения информации об экономическом росте, спросе на жилье, уровне вакантных площадей, среднем доходе и средних ценах на жилье в различных областях.

После определения рынка для инвестирования взгляните на этот рынок на микроуровне. Определите конкретные районы или почтовые индексы для таргетинга, учитывая следующее для каждой конкретной области:

• Спрос и предложение на жилье, включая любые будущие проекты, которые повысят спрос.
• Уровень преступности.
• Оценки школ.
• Средняя стоимость объекта недвижимости.
• Средняя аренда.
• Любые специализированные рынки, от которых следует держаться подальше или нацеливаться — например, студенческое или доступное жилье.

2. Определите, что вы хотите инвестировать в

Хотя аренда на одну семью является одним из направлений инвестирования, это не единственный вариант. Вы можете владеть дуплексом, триплексом, четырехэтажным домом или чем-то еще большим (если вас интересует коммерческая аренда). Решите, хотите ли вы арендовать недвижимость на время отпуска или на длительный срок.

Независимо от того, какой тип недвижимости вы выберете, важно знать, какие качества этого типа недвижимости пользуются спросом. Это включает в себя размер квартиры или дома, количество спален и ванных комнат или возможные удобства, такие как бассейн или камин.

Узнайте, есть ли перенасыщение или недостаточное предложение определенного типа недвижимости. Например, вы можете обнаружить, что в районе слишком много квартир с одной спальней и мало квартир с двумя спальнями, доступных для аренды. Вы можете сделать это, просмотрев текущие запасы на рынке на сайтах индустрии аренды недвижимости, таких как Zillow, HotPads или ForRent.com. Поговорить с местным агентом по недвижимости — еще один отличный способ получить информацию о конкретном рынке.

Убедитесь, что вы знаете, что ищете в арендуемой собственности, в том числе:

• квадратных метров,
• количество спален или ванных комнат,
• тип постройки (например, дерево или бетон),
• тип имеется парковка, а также
• типа собственности (например, односемейная резиденция, кондоминиум, таунхаус, дуплекс, триплекс или четыреплекс).

Нередки случаи, когда для разных районов используются разные наборы критериев.

3. Найдите потенциальную недвижимость для сдачи в аренду для инвестирования в

После того, как вы сузили свой рынок и узнаете свои критерии, вы можете искать недвижимость для инвестиций. Есть несколько способов найти инвестиционную недвижимость.

Поиск в MLS или работа с риэлтором

Самый распространенный способ определить потенциальную инвестиционную недвижимость — это поиск в службе множественного листинга (MLS). Такие сайты, как Realtor.com и Zillow, позволяют настраивать параметры поиска и сообщать вам, когда новое объявление соответствует этим критериям.

Вы также можете обратиться к местному агенту по инвестициям в недвижимость и попросить его настроить такие же оповещения. Качественный риэлтор может стать отличным источником связи с банками, кредитными учреждениями, подрядчиками или поставщиками, которые пригодятся при покупке недвижимости в аренду.

Они также могут принести вам карманные списки, которые еще не были опубликованы на MLS.

Купить недвижимость под ключ

Некоторые компании специализируются на продаже недвижимости под ключ.Такая аренда практически не требует работы после покупки — это пассивное вложение, в основном для денежного потока. (Конечно, никакая аренда не является полностью пассивной; вам, возможно, придется вмешаться, если ситуация принимает неожиданный оборот.)

В большинстве случаев недвижимость была отремонтирована, у нее есть арендатор и есть стороннее руководство. компания, выполняющая обязанности арендодателя.

Однако то, что это инвестиция «под ключ», не означает, что она окупается.Изучите рынок, чтобы определить, поддерживают ли инвестиции цена покупки, арендная ставка и местонахождение недвижимости.

Работа с оптовиком

Оптовый торговец недвижимостью находит внебиржевые инвестиционные возможности по ценам ниже рыночных. Они договариваются с продавцом о низкой закупочной цене и уступают контракт стороннему покупателю по более высокой цене. Оптовый торговец получает прибыль от разницы между покупной и продажной ценой.

Обычно для закрытия оптовых владений требуется 100% оплата наличными.Они также часто нуждаются в ремонте или улучшении, поэтому они могут не претендовать на финансирование. Существуют альтернативные кредиторы, такие как кредиторы с твердыми деньгами и частные кредиторы, которые могут помочь наличными для закрытия сделки и средствами для ремонта собственности. Однако эти кредиторы могут взимать высокие процентные ставки и ссужать деньги только на короткий период времени.

В то время как оптовые торговцы могут иметь качественные внебиржевые инвестиционные возможности, трудности с финансированием могут затруднить работу с ними.

Прямой маркетинг

Другой способ найти потенциальную арендуемую недвижимость для инвестиций — это провести маркетинговую кампанию.Вы можете использовать таргетированный онлайн-маркетинг или выставлять знаки бандитов. Прямой почтовый маркетинг — еще один популярный вариант.

В рамках кампании прямой почтовой рассылки инвестор отправляет серию писем или открыток продавцам вне рынка. Такие компании, как List Source и Data Tree, позволяют создавать и покупать списки людей, соответствующих определенным критериям. Вы можете искать владельцев, находящихся в обращении взыскания или до выкупа, собственности, которая недавно прошла процедуру завещания, или собственности, находящейся в свободном владении (без ипотеки).

Вы можете сузить список по характеристикам собственности, таким как количество спален и ванных комнат, или по округу, почтовому индексу или городу.

Вы можете запустить свою собственную почтовую кампанию, набрав или написав от руки серию писем или открыток. Вы также можете нанять стороннюю компанию, которая сделает это за вас.

Этот метод поиска потенциальных инвестиций требует наибольших усилий и затрат. Это может быть отличным источником для поиска нерыночной аренды недвижимости, но это может быть неподходящим вариантом для вас. Если вы готовы потратить время, усилия и средства, необходимые для успешной почтовой кампании, это качественный источник внебиржевого инвентаря.

Стоит ли быть арендодателем?

Если у вас есть возможность, владение активами, приносящими доход, является лучшей финансовой стратегией, чем владение активами, которые генерируют расходы. Например, если у вас есть дом или квартира для собственного проживания, вам необходимо оплатить обслуживание, ремонт, налоги, проценты по ипотеке, ландшафтный дизайн, коммунальные услуги или сбор ассоциации домовладельцев, покрывающий некоторые из этих расходов.Однако, если у вас есть дом или квартира, которые можно сдавать в аренду или в аренду, вы можете получать доход от собственности, а в некоторых случаях в конечном итоге получить положительный денежный поток после того, как все эти расходы будут оплачены.

Быть домовладельцем — жизнеспособное призвание; в конце концов, домовладельцы существуют на каждого арендатора, и они часто процветают в финансовом отношении. Саша, бывший писатель Consumerism Commentary, владеет несколькими объектами недвижимости. Она поделилась советами по покупке арендуемой недвижимости для потенциальных арендодателей, основываясь на собственном опыте.

Чтобы добиться успеха в бизнесе по аренде недвижимости, требуется определенный набор навыков и желаний, а зарабатывать на жизнь не всегда так просто, как другие думают. Если вы хотите зарабатывать на жизнь, например, равную зарплате в 50 000 долларов, вам нужно будет получать прибыль более 4 000 долларов в месяц. Это большое давление. Обдумайте эти вопросы и советы, прежде чем решите заняться бизнесом в сфере аренды недвижимости, чтобы определить, есть ли у вас все необходимое, чтобы стать арендодателем.

Вам нравится «делать это сам?»

Если вы умелый человек, который любит делать свою работу по дому — легкую сантехнику, строительство, двор и т. Д. — вы можете стать хорошим кандидатом на роль домовладельца.Если вы только начинаете, привлекать внешних подрядчиков может оказаться слишком дорого, если вы рассчитываете превратить свой доход от аренды в прибыль. Самостоятельное выполнение работы экономит деньги.

Вы знаете нужных людей?

Если вы планируете расширить свой портфель недвижимости за пределы одного или двух местоположений — и если вы хотите зарабатывать на жизнь, вам, вероятно, придется быстро расширяться, — вы достигнете точки, когда не сможете справиться со всей работой самостоятельно. Вам нужно будет обратиться к надежным подрядчикам, и если у вас есть личные отношения с подрядчиками, вы сможете лучше договариваться о скидках и увеличивать свою общую прибыль.Чтобы построить эти отношения, нужно время, и нужно время, чтобы найти лучших людей, которых можно нанять для работы. Если вы сможете начать свое приключение в качестве арендодателя с уже сложившимися отношениями, то вы окажетесь в гораздо лучшем положении.

То же самое и с агентами по недвижимости. Если у вас есть связи в этом бизнесе, у вас будет лучший доступ к потенциальным арендаторам, что снизит ваши расходы на рекламу. Молва невероятно важна, и знающие агенты могут устранить некоторые препятствия еще до того, как вы начнете.

Можете ли вы справиться с 24-часовыми обязанностями?

Наем компании для управления вашей недвижимостью — это расходы, которые сокращают вашу прибыль. В зависимости от местоположения вы можете позволить себе это только за счет дохода от аренды. В таком случае обратитесь в компанию по управлению недвижимостью, которая ответит на телефонные звонки в любое время, чтобы решить любые возникающие бытовые проблемы. В противном случае будьте готовы к звонкам посреди ночи. Если вы начинаете свое приключение с арендуемой недвижимостью, работая на другой работе, вы часто будете сталкиваться с конкурирующими приоритетами.

Любишь общаться с людьми?

Некоторые арендаторы могут быть трудными, и в большинстве штатов арендаторы имеют законные права, которые уравнивают правила игры в спорах. Если у вас есть возможность тщательно проверять жильцов и есть выбор потенциальных жильцов, вы можете тщательно выбирать, кто будет жить в вашем доме или квартире. Если, однако, вам необходимо заполнить вакансию, чтобы не терять деньги каждый месяц, и не хватает арендаторов, заинтересованных в собственности, вам, возможно, придется принять арендатора, который вам может не понравиться, чтобы предотвратить отрицательный денежный поток.

Даже если вы считаете, что сделали правильный выбор, иметь дело с незнакомцами не для всех. Арендаторы определенно не будут заботиться о вашей собственности так сильно, как если бы вы там жили. Даже хорошие люди могут удивить вас в отношениях арендатор / арендодатель. Чтобы стать арендодателем с успешным бизнесом, вам нужно уметь общаться с людьми, которые могут отличаться от вас с точки зрения ценностей и личности.

У вас есть деньги и сбережения для покупки недвижимости?

Самое замечательное в покупке дома за наличные, чем в поиске ипотеки, состоит в том, что вы можете избежать расходов на выплаты по ипотеке.Каждый цент дохода от аренды, который вы получаете после оплаты эксплуатационных расходов, является прибылью. Это может иметь значение между успешным бизнесом по аренде недвижимости и тем, который борется.

Использование вашей покупки недвижимости за счет чужих денег (ипотека) может оказаться прибыльным при повышении стоимости недвижимости, но это не гарантировано. Ссуды открывают возможность стать арендодателем для большего числа людей, облегчая доступность недвижимости. Иметь наличные для покупки недвижимости не обязательно, но если у вас есть деньги и вы готовы инвестировать в собственный бизнес, будет намного легче получить положительный денежный поток.

Можете ли вы взимать достаточно высокую арендную плату, чтобы покрыть свои расходы?

В некоторых местах ежемесячная аренда недвижимости очень конкурентоспособна. Это может снизить цены, уменьшив вашу прибыль. Если вы конкурируете в области, где большинство инвесторов напрямую владеют своей недвижимостью без ипотеки, в то время как вам приходится бороться с расходами по ипотеке, у вас меньше гибкости ценообразования, чем у ваших конкурентов. Вам необходимо взимать достаточно высокую арендную плату, чтобы покрыть свои расходы и получить прибыль.

С выплатами по ипотеке и жесткой конкуренцией вы можете получать прибыль только от 200 до 400 долларов в месяц на собственности. Это 4800 долларов в год, что намного меньше, чем 50 000 долларов, о которых мы говорим для заработка на жизнь. Для достижения этой цели вам нужно будет владеть более чем 10 объектами недвижимости с прибылью 400 долларов в месяц. Благодаря объему вы сможете увеличить прибыль с каждого объекта за счет экономии на масштабе, закупки материалов без убытков и получения значительных скидок от подрядчиков.Возможно, вы сможете быстрее достичь целевого годового дохода, но все равно потребуется много времени, чтобы достичь необходимого количества единиц. Используйте этот калькулятор ипотеки, чтобы определить, какую прибыль вы можете получить.

Однако в других местах вы можете взимать гораздо более высокую арендную плату по сравнению с покупной ценой или платежом по ипотеке. Цены на недвижимость в Нью-Джерси, где я живу, по-прежнему высоки, поэтому потенциал для получения прибыли не так велик. Отправляйтесь в другие районы страны, и вы можете купить недвижимость с арендной платой от 1000 долларов и более за чуть более шестизначную сумму. Если ваш ежемесячный платеж по ипотеке составляет 350 долларов, а арендная плата, которую вы можете успешно взимать, составляет 1000 долларов, ваш путь к зарабатыванию на жизнь в размере 50 000 долларов в год становится намного яснее и короче. Имея некоторое время и объем, вы легко сможете превзойти это.

Сколько работы вы готовы выполнять за дополнительные 400 долларов в месяц?

Работа на начальном этапе может окупиться, если вы добавите дополнительные объекты недвижимости, но путь к статусу миллионера через арендуемую недвижимость не так прост, как могут показаться телевизионные шоу на HGTV.Вы можете получить прибыль с точки зрения ваших финансовых отчетов, но если вы считаете, что ваше время и собственный капитал чего-то стоят, расчет становится немного сложнее, особенно когда вы делаете больше работы, чтобы начать работу.

Даже на рынках, где цены на жилье оставались относительно высокими, можно заработать на жизнь, арендуя недвижимость. Работа не для всех, и это хорошо; те, кто готовы вложить необходимый труд в создание успешного бизнеса, будут вознаграждены.