ВС разрешил делить долевую собственность вопреки воле владельцев
Понятие общей долевой собственности предполагает, что доли в недвижимости разграничены изначально и они могут быть как равными, так и неравными. Основные проблемы начинаются, когда собственники, которые пользовались имуществом вместе, хотят разделиться. Если договориться о том, что получает каждая из сторон, не удалось, единственное решение – обращаться в суд, который поделит имущество принудительно. Однако не факт, что решение суда устроит всех «дольщиков», – суд будет исходить не из их пожеланий, а из объективных обстоятельств конкретного дела. Во внимание примут сложившийся порядок пользования имуществом, возможность реального раздела в соответствии с долями в праве (например, в случае, если одному из сособственников принадлежит незначительная доля), технические особенности дома, квартиры или земельного участка. Чтобы выделить долю, придётся прибегать к экспертизе, по результатам которой эксперты предложат наиболее целесообразные варианты раздела в соответствии с принадлежащими совладельцам долями.
«Предпочтение отдается тем вариантам, которые предполагают раздел без отступления от идеальных долей в праве собственности, – например, соответствие площадей земельных участков объему зарегистрированного права, сохранность конструктивных элементов дома; учитывают принцип единства земельного участка и расположенного на нем недвижимого имущества, расположение такого имущества, а также отвечают интересам всех собственников», – разъясняет юрист КА «Юков и партнёры» Александра Воскресенская.
В этом сюжете5 июля, 12:48
13 сентября, 15:09
29 сентября, 13:21
Суды выбирают варианты, при которых все сособственники имеют свободный проход к земельному участку без необходимости установления сервитута, когда они максимально изолированы друг от друга, а необходимость перестройки жилья минимальна, говорит Воскресенская. При этом, если один из собственников получает имущество, несоразмерное доле, ему полагается компенсация от других собственников.
А в исключительных случаях, когда доля незначительна, ее нельзя выделить или у ее владельца нет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и без согласия этого сособственника обязать остальных выплатить ему компенсацию.
В числе многих спорных вопросов, возникающих вокруг раздела долевой собственности, оказывается и то, важно ли, чтобы каждый собственник получил часть доли в каждом объекте или же в приоритете – удобство пользования недвижимостью. В этом недавно пришлось разобраться Верховному суду.
Тамаре Ярковой* и Олегу Боголюбову* на праве общей долевой собственности принадлежали две дачи и участок площадью 8002 кв. м. Яркова имела право на 24/100, а Боголюбов – на 76/100 долей. Соглашения о том, как пользоваться помещениями, у них не было. Когда они решили поделить собственность, договориться без суда не получилось. Иск о разделе имущества подала Яркова.
21 марта, 5:04
20 марта, 4:58
12 марта, 10:23
Чтобы определить приемлемые варианты раздела, суд назначил экспертизу.
В заключении эксперт предложил три варианта раздела. Суд выбрал тот, по которому Боголюбов получил в собственность все жилые строения и участок площадью 5541 кв. м. Ярковой же достался сарай и земельный участок площадью 2461 кв. м. Эта схема отвечает интересам сторон и удобна в пользовании имуществом – она не предусматривает переоборудования и учитывает все необходимые компенсации, согласился суд. Позицию поддержала и представитель ответчика. Однако уже после вынесения решения оказалось, что самому ответчику, который не присутствовал на заседании, такой вариант не понравился: он решил, что его права нарушены, ведь он не просил передать ему обе дачи за счёт уменьшения доли участка.
Боголюбов добился пересмотра решения в апелляции. Там согласились, что более правильным будет другой вариант раздела, согласно которому каждый из собственников получает часть строения или участка, пропорциональную его доле. Правда, этот сценарий требовал серьёзных финансовых вложений и переустройства жилых домов – возведения разделительных перегородок, проведения систем отопления, подводки газа, электропроводки и прочего.
Такой вариант раздела не устроил уже Яркову, и она оспорила апелляционное определение в Верховном суде. Коллегия по гражданским спорам под председательством судьи Сергея Асташова отменила определение, обнаружив в нём нарушения как материального, так и процессуального права. Апелляция решила, что каждый собственник должен получить соответствующую долю в каждом из объектов, но это необязательно, указал ВС.
При разделе имущества, которое находится в общей собственности, не обязательно выделять собственникам часть от каждой из вещей, входящих в общее имущество, указали члены коллегии.
Цель раздела – прекратить режим общей собственности и дать возможность максимально беспрепятственно распоряжаться имуществом, напомнили в ВС. Делить имущество можно, если суд установил, что собственнику не получится выделить самостоятельные объекты.
При этом принудительный раздел имущества судом «не исключает, а, напротив, предполагает, что сособственники не достигли соглашения», значит, раздел возможен вопреки желанию кого-либо из них, признали в коллегии. Если одна из сторон не согласна с вариантом раздела, это само по себе не мешает суду принять такой вариант, говорится в определении по делу № 4-КГ17-66. Учесть следовало и многие другие факторы – например, что выбранный апелляцией вариант раздела потребует затрат и строительных работ, формирования участков сложной конфигурации, установления сервитута на часть помещений в жилых домах. Суды также упустили из виду то, что между сторонами сложились конфликтные отношения – из-за этого пользоваться одним и тем же домом будет сложно. С такими указаниями он вернул дело на новое рассмотрение в апелляцию.
Что же касается процессуальной стороны дела, то представитель Боголюбова в первой инстанции поддержала раздел по предложенному варианту. ВС обратил внимание, что не было данных о том, что полномочия представителя отменены или ограничены.
Если сторона считает, что дело должно было быть рассмотрено иначе, это не повод отменить или изменить решение суда, напомнили в коллегии.
* – имена и фамилии участников процесса изменены редакцией.
Перевод из долевого в частную собственность
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте.
Это быстро и бесплатно!
Как перевести частную собственность в совместную
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте.
Это быстро и бесплатно! С долями в праве можно производить те же действия, что и с отдельным объектом недвижимости:. Бесплатно с мобильных и городских Бесплатный многоканальный телефон Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните по бесплатному многоканальному телефону 8 , юрист Вам поможет 1. Как перевести частную собственность на дом в долевую на всех членов семьи.
Добрый день! Путем заключения договора дарения. Собственник земельного участка вместе с одаряемыми должен обратиться к нотариусу для составления договора. Могу ли я перевести ее в собственность частную и как это сделать. Общая долевая собственность является частной. Ничего переводить не нужно. Вы вправе распоряжаться ей по своему усмотрению. При этом следует соблюдать интересы сособственника, в том числе и при продаже имущества.
Соседи желают перевести долевую собственность нашего с ними жилого дома, в частную. При этом просят дать им ксерокопию наших документов. Мы в дальнейшем должны будем расписываться в подтверждении этого, чтобы не быть обманутыми.
Добрый день, а вопрос то ваш уточните, какая именно консультация или помощь от юриста вам нужна, не понятен вопрос ваш, простите.
Заключите соглашение с адвокатом, чтобы в этом не простом деле — разделе общего имущества, у Вас был надежный консультант и проводник в этом деле. Не совсем понятен ваш вопрос, но советую любые сделки и подписи производить только с привлечением юриста. Это вам совет. Я полагаю соседи хотят провести раздел жилого дома в натуре. В дальнейшем Вы будете подписывать соглашение о разделе дома если всех устроит вариант раздела , и подавать пакет документов на регистрацию в ФРС. Вы вряд ли чем рискуете дав соседям копии документов на жилой дом, но в дальнейшем при разделе лучше воспользоваться квалифицированной юридической помощью.
У нас частный дом в долевой собственности с соседями, подскажите как нам нам доли перевести в квартиры? И если соседке ничего не нужно, а без её согласия мы на своей доле ничего делать не можем. Необходимо обратиться с иском в суд о выделе доли в натуре.
Нужна будет помощь, обращайтесь. Как перевести участок из долевой собственности в частную? Как быстро это можно сделать?
Долевая собственность — это также частная собственность нескольких сособственников. Перевести в собственность одного собственника можно путем раздела как по соглашению между сособственниками, так и через суд. Можно ли перевести долевую собственность в частном доме с отдельным входом в доме 4 жильца в отдельную квартиру.
И как можно это сделать. Выделять долю в натре Если все собственники согласны на выдел доли, то заключаете соглашение между собой. Если согласия нет, то обращайтесь в суд. Можно ли долевую собственность т. Лилия Митрофановна, закон предоставляет участнику общей долевой собственности право требовать выдела в натуре своей доли, это и будет означать прекращение долевой собственности и возникновение личной собственности.
Однако, на практике, это может оказаться невозможным. Поэтому, необходимо выяснить, возможно ли это сделать технически.
Здесь возникает много нюансов, в частности, несоответствия занимаемой Вами площади величине Вашей доли. Статья Раздел имущества, находящегося в долевой собственности и выдел из него доли 1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия.
В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
По всем возникающим вопросам обращайтесь ко мне по телефону: У меня долевая собственность в Тюменской области. Я хочу ее перевести в частную собственность.
Иск подается по месту нахождения жилья? Я на данный момент фактически живу в Москве, а по прописке в Тамбове. Иск должен подавать один собственник? Нас двое. Извините, данный ответ был адресован не Вам. Можно перевести земельный пай 8 га из долевой собственности в частную и получить в юстиции свидетельство о частной собственности и как это можно сделать. Необходимо выделить его из общей долевой собственности. У нас долевая собственность, хочу свою долю перевести в частную собственность.
Какие доводы будут будут влиять на решение суда в мою пользу? Вы нам расскажите, — чем отличается долевая собственность от частной собственности, и мы вам расскажем как её и куда перевести. Может вы просто хотите выделить свою долю отдельно? Возможно ли часть дома из долевой собственности перевести в частную. Если все коммуникации отделены. И что нужно для этого сделать?
Долевая собственность уже и есть частная. Не понятно, чего вы хотите. Право собственности на долю — уже частная собственность. Если у Вас есть свидетельство о праве собственности на долю в доме, Вам ничего делать не нужно, аналогично и на случай, когда в общем свидетельстве о праве собственности на дом, указано, что доля в нем принадлежит Вам.
Сдача в аренду своей доли земли. Стоит помнить, что требовать выделить свою долю из общей — законное право каждого, и согласно законодательным нормам ГК РФ вы не обязаны озвучивать точную причину такого решения.
Общая собственность может быть двух типов: Общая, без выделения долей для каждого из участников.
С выделением долей из общей для одного или более лиц.
К каким участкам может применяться Чаще всего общая долевая собственность возникает в следующих случаях: Когда речь идет о фермерских и сельских угодьях. Также существует отдельный способ, при котором квартира переходит в частную собственность в порядке приобретательной давности. Однако для того, чтобы такая квартира перешла в собственность, необходим не только договор, по которому осуществляется соответствующий переход, но и государственная регистрация как права, так и сделки.
Права и обязанности собственника квартиры Права и обязанности собственника квартиры установлены ст. Собственник такого жилища, в отношении принадлежащего ему на праве собственности помещения в соответствии с назначением и пределами его использования, установленные жилищным законодательством, осуществляет следующие права: То есть в отношении такого имущества собственник обладает всеми элементами права собственности, указанными в ст.
Долевая собственность на недвижимое имущество: Видео Что из себя представляет общая долевая собственность Чтобы разобраться в ситуации, нужно определиться с терминами.
Право общей собственности — это право двух и более лиц самостоятельно распоряжаться, владеть и пользоваться определенным имуществом. Например, дом в деревне, принадлежащий нескольким людям, находится в общей собственности. Такое имущество может быть: Существует два вида общей собственности, согласно п. В чем разница между общей долевой и общей совместной собственностью? Долевое владение недвижимостью — непростая задача, особенно когда дело доходит до продажи жилья или оплаты ЖКХ.
Сайт «РИА Недвижимость» выяснил, как правильно договариваться с совладельцами о правилах оплаты и пользования жильем, а главное, как грамотно продать свою долю, если «в товарищах согласья нет».
Как можно сдать находящуюся в долевой собственности квартиру в аренду? Если же жилье передается юридическому лицу, то оно может использовать жилое помещение только для проживания граждан. Если один из собственников отказывается платить за ЖКХ, то как быть другим собственникам? Право общей собственности Статья Понятие и виды права общей собственности 1.
Имущество, которое находится в собственности двух или больше лиц совладельцев , принадлежит им на праве общей собственности общее имущество. Некачественная квартира: В заключении эксперт предложил три варианта раздела. Суд выбрал тот, по которому Боголюбов получил в собственность все жилые строения и участок площадью кв. Ярковой же достался сарай и земельный участок площадью кв. Получать новые комментарии по электронной почте.
Перевести долевую собственность в частную
Если же жилье передается юридическому лицу, то оно может использовать жилое помещение только для проживания граждан. Если соглашение между собственниками не достигнуто, то они вправе обратиться в суд, который должен установить порядок оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги пропорционально долям в праве собственности для каждого из собственников. Участники долевой собственности обязаны соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и платежей за услуги ЖКХ.
Определить, кто сколько платит они могут самостоятельно, а при не достижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом. Возможность принудительной выплаты денежной компенсации за его долю допустима по решению суда в случае одновременного наличия следующих условий: доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.
Как перевести квартиру из долевой в единоличную собственность? Как перевести все доли на одного человека с согласия остальных с наименьшими затратами? Равнодолевая собственность подразумевает наличие нескольких владельцев недвижимости с одинаковыми правами.
Уважаемый, Игорь. Отвечая на Ваш вопрос, сообщаю следующее: да, можете. В соответствии со ст. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
ВС разрешил делить долевую собственность вопреки воле владельцев
Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте. Общая долевая собственность на земельный участок Общая собственность может быть объявлена долевой на основании соглашения участников общей совместной собственности либо, при отсутствии такого согласия, по решению суда п. В некоторых случаях возникает необходимость поменять один тип собственности на другой например, при разводе или, наоборот, вступлении в брак. Рассмотрим подробнее как это можно сделать и что нужно учитывать. Особенности использования участка в долевой собственности Общая долевая собственность на землю подразумевает, что данная территория принадлежит нескольким владельцам. Важно заметить, что каждый из собственников имеет возможность использовать не только свою долю, но и всю остальную площадь. Мы разберемся в тонкостях наследования, приватизации или дарения подобного имущества, дадим важные советы, как не пострадать во время таких сделок и не допустить судебного разбирательства.
Добровольное заключение соглашения о разделе совместной собственности на долевую всегда удобнее и выгоднее, чем обращение в суд. Хотя бы просто потому, что стороны смогут сами определить, как именно они хотят поделить имущество. И в любом случае, даже если заранее известно, что совладельцы ни при каких условиях не согласятся на такой раздел, начинать нужно именно с попытки решить проблему во внесудебном порядке.
Как перевести квартиру из долевой в единоличную собственность?
Как перевести частную собственность на дом в долевую на всех членов семьи. Адвокат Борисова А. Добрый день! Путем заключения договора дарения. Собственник земельного участка вместе с одаряемыми должен обратиться к нотариусу для составления договора.
Регистрация Вход. Ответы Mail.
Равнодолевая собственность подразумевает наличие нескольких владельцев недвижимости с одинаковыми правами.
Обычно она возникает при наследовании или приватизации квартиры двумя и более лицами. С долями в праве можно производить те же действия, что и с отдельным объектом недвижимости: продавать, дарить, завещать и т.
Перевод из долевого в частную собственность
.
ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Частной собственности больше не будет!.
Долевая собственность: как пользоваться и распоряжаться таким жильем
.
Раздел имущества, находящегося в общей долевой собственности, и выдел из до нее все преимущество частной собственности над общедолевой.
.
.
.
.
.
.
Выдел земельного участка, выдел доли в натуре
Если вам необходимо провести процедуру выдела земельного участка, прежде всего стоит разобраться в теории. Главное, нельзя путать выдел земельного участка с разделом.
Что такое выдел земельного участка
Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).
При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.
Если исходный земельный участок находится в федеральной собственности, то требуется решение исполнительных органов власти Российской Федерации; если в собственности субъекта Российской Федерации — то исполнительных органов власти на уровне субъекта; если в муниципальной — нужно решение органов местного самоуправления. Такое решение не требуется, если исходные земельные участки предоставлены для комплексного освоения в целях жилищного строительства или если заключён договор о развитии застроенной территории.
ЗК 11.3.1
Выдел допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. ЗК 11.2.3 Согласие не требуется, если исходные участки предоставлены государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, а также в случаях образования земельных участков на основании решения суда. ЗК 11.2.5 ЗК 11.2.6
Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование исходных земельных участков. ЗК 11.2.3
Сервитуты, установленные в отношении исходных земельных участков сохраняются в отношении образуемых земельных участков в прежних границах. ЗК 11.8.5
Выдел земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, осуществляется по правилам, установленным для выдела земельных долей, находящихся в частной собственности. При этом выдел таких земельных долей осуществляется в первую очередь из неиспользуемых земель и земель худшего качества.
Зачем нужен выдел земельного участка
Общедолевая собственность накладывает определенные ограничения в использовании земельного участка. Чаще всего выдел земельного участка необходим в случае продажи либо при отсутсвии согласия между собственниками долей в вопросе распоряжения имуществом.
Требования к образуемым и измененным земельным участкам:
- предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами;
- предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами;
- границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов;
- не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости;
- не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием;
- образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
Бесплатная консультация кадастрового инженера
Технический план
здания, сооружения, помещения, квартиры
Межевой план
земельного участка
Акт обследования
Для снятия объекта с кадастрового учета
Землеустроительная экспертиза
Судебная и досудебная
Почему мы?
- консультируем бесплатно
- работаем на результат
- индивидуальный подход
- большой опыт работы
- высокая квалификация специалистов
- реальные сроки
- аттестованные кадастровые инженеры в штате
- геодезические работы без посредников
- помощь в решении сложных задач
Наши кадастровые инженеры – это юристы в сфере земельно-имущественных отношений, обладающие пониманием механизма формирования и изменения сведений об объектах недвижимости. Они видят проблему в целом, уделяя совокупное внимание, как земле, так и объектам капитального строительства, подлежащим кадастровому учету и регистрации.
В поле зрения профессионального кадастрового инженера находятся многочисленные аспекты, возникающие при оформлении земельно-имущественных отношений, чтобы получить намеченный результат проведения кадастровых работ и предупредить возникновение ситуаций, противоречащих действующему законодательству.
Как и зачем оформлять в собственность придомовую территорию :: Жилье :: РБК Недвижимость
О преимуществах и обязанностях, которые появятся у жильцов дома, — в коротких карточках
Фото: Евгений Разумный/Ведомости/ТАСС
Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, а также придомовая территория принадлежат владельцам квартир (и других помещений) в этом доме на праве общей долевой собственности.
Это прописано в ст. 36 Жилищного кодекса России. Однако в стране немало домов, участки и придомовые территории которых не были в свое время сформированы и не перешли во владение жильцов.
О том, какие преимущества дает оформление участка под домом и вокруг него в общую собственность владельцев квартир и какие обязательства оно накладывает, — в коротких карточках.
Кому принадлежат участки под домами и вокруг них
«Прежде Земельным кодексом был предусмотрен заявительный порядок для регистрации права собственности. Затем эта норма исчезла из закона, поэтому сейчас право собственности на землю принадлежит собственникам помещений по умолчанию (с момента образования земельного участка, то есть его постановки на кадастровый учет) и отдельная регистрация не требуется», — рассказал юрист компании Century 21 Россия Дамир Хакимов.
Если участок не был сформирован до принятия Жилищного кодекса (до 1 марта 2005 года), жильцы имеют право обратиться в органы государственной власти или местного самоуправления с заявлением о постановке земли на кадастровый учет и оформлении права собственности на нее.
Что касается новых домов, то еще при их строительстве дольщики получают право на землю непосредственно под ним. Однако надо уточнять, сформирован ли и придомовой участок с элементами благоустройства и инфраструктуры. Если нет, то владельцы квартир также имеют право оформить документы и стать его владельцами.
Необходимо ли оформлять участок в собственность
Нет, это дело добровольное. Решение о том, становиться ли им собственниками участка или оставить его в муниципальной собственности, принимают сами жильцы на общем собрании.
Какие преимущества это дает
Жители дома, которые оформили в собственность участок под домом и прилегающую территорию, имеют право распоряжаться землей: принимать решения о благоустройстве, озеленении, установке детской или спортивной площадки, ограждений, шлагбаумов и т. п. Часть общедомового имущества также можно сдать в аренду, а вырученные деньги использовать, например, на ремонт дома.
«При организации придомовой парковки жильцы могут сами определить количество парковочных мест, что особенно актуально для старых районов, — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
— Наконец, если будет принято решение о сносе здания (как это происходит, в частности, в рамках программы реновации), то компенсация жильцам будет предоставляться не только с учетом квартир, но и с учетом земельного участка».
Кроме того, жители домов с оформленными в собственность участками могут обезопасить себя от установки на их территории ненужных им объектов, например платной автостоянки или киоска. Без ведома собственников на их территории не может начаться никакое строительство.
Как оформить участок
В первую очередь, нужно уточнить в кадастровой палате или в МФЦ, поставлен ли участок на кадастровый учет. Если он не был сформирован до 1 марта 2015 года, любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. В Москве заявление нужно подавать в департамент городского имущества. Затем необходимо пригласить кадастрового инженера, который подготовит межевой план.
«Не лишним будет также получить план земельного участка, выделенного при строительстве дома, в местной администрации, чтобы убедиться, что первоначальные границы придомового земельного участка не изменились, — советует генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина. — В случае изменения границ и отказа местных властей выдавать план собственникам нужно обратиться в суд для восстановления плана земельного участка в первоначальных границах».
Затем необходимо обратиться в кадастровую палату или МФЦ для постановки участка на кадастровый учет. Процедура постановки на учет занимает около десяти рабочих дней, по истечении которых собственникам выдается кадастровый паспорт земельного участка. Затем следует оформить право общей долевой собственности в Росреестре.
Какие потребуются документы
Пакет документов включает в себя обращение к муниципальным властям о формировании участка и постановке его на кадастровый учет, технический паспорт дома, квитанцию об уплате госпошлины, протокол общего собрания жильцов, межевой план участка, документ технического учета многоквартирного дома со сведениями о составе общего имущества многоквартирного дома, а также документы, подтверждающие наличие у собственников прав на помещения.
Повлечет ли оформление участка дополнительные затраты и обязанности
Собственников квартир ждут финансовые затраты на содержание объектов, находящихся на придомовой территории, отмечает Мария Литинецкая. Расходы на организацию парковки или площадки с тренажерами, обустройство клумб и установку скамеек целиком лягут на плечи жителей дома. Но налоговая база не вырастет, добавила эксперт.
На владельцев также возлагается ответственность за обеспечение безопасности жизни и здоровья людей, пожарной и санитарно-эпидемиологической безопасности в доме и на территории участка.
Что делать с ремонтными работами на территории участка
Иногда возникают проблемы, рассказала Мария Литинецкая, если владельцы квартир, оформившие придомовую территорию в собственность и огородив ее, будут мешать таким процедурам, как прокладка инженерии или линий электропередач. Чтоб избежать конфликтов, на участок может быть наложен сервитут.
Ипотека на двоих – Деньги – Коммерсантъ
Законодательно гражданских браков в России не существует, однако это не мешает людям в них вступать.
Правда, получить ипотечный кредит таким супругам гораздо сложнее, чем официально зарегистрированным. А вот при разводе проблемы и у тех и у других возникают практически одинаковые. Кому будет принадлежать квартира в этом случае и кто будет в ответе за ежемесячные платежи банку в гражданском и официальном браках, выясняла Евгения Дмитриева.
Еще пару лет назад купить в кредит квартиру на двоих гражданским супругам было невозможно. Согласно условиям банков, созаемщиками по ипотечному кредиту могли выступать только официальные супруги или ближайшие родственники: мать, отец, брат или сестра. «Либо есть брак со всеми вытекающими юридическими последствиями, либо его нет. Наш банк не предоставляет ипотечные кредиты гражданским супругам, придерживаясь такого мнения, что покупка квартиры в кредит не менее важный вопрос, чем заключение брака, а в финансовом плане, может быть, даже более ответственный. Гражданским супругам необходимо разобраться в своих личных отношениях, а потом брать кредит, возвращать который придется очень длительное время»,— говорит директор департамента маркетинга розничного бизнеса Номос-банка Анна Панкратова.
Иначе говоря, банки, ограничивая круг созаемщиков по родственному признаку, минимизируют риск невозврата кредита и продажи имущества в случае, если супруги расстанутся. Ведь родственные связи и наследование как имущества, так и долгов в российском законодательстве прописаны четко. Совсем иная ситуация с правами на нажитое имущество и кредитные обязательства в период и после гражданского брака.
«Наш банк не рассматривает гражданских супругов как созаемщиков. В этом случае кредит будет брать кто-то один из супругов. Соответственно, и право собственности на недвижимость будет оформляться на него. Даже если гражданские супруги расстаются, это никак ни на что не повлияет. Вне зависимости от того, был ли оформлен после получения кредита официальный брак или нет, приобретенная на кредитные средства квартира остается в собственности того, кто взял кредит»,— уверен генеральный управляющий по розничным продуктам и услугам Международного московского банка Алексей Аксенов. С ним согласна и руководитель департамента розничных банковских продуктов МДМ-банка Елена Бушнякова: «Если люди решили все-таки пожениться, а один из супругов купил квартиру по ипотеке до свадьбы, то собственником жилья, приобретенного за счет кредитных средств, после свадьбы будет тот человек, на которого ипотечный кредит оформлялся».
В последнее время к ипотечным сделкам в качестве созаемщиков банки начали допускать и людей, не состоящих в родственных отношениях (см. таблицу). Но пару, не желающую обременять себя узами брака, банки не освобождают от обязанностей и ответственности при получении совместного кредита. И риск неуплаты по кредиту в случае, если гражданские супруги решат расстаться, банки минимизируют еще до выдачи им кредита. Все дело в том, как будет зарегистрирована квартира — в долевую собственность или в частную. В первом случае в соответствии с долями распределяется и ответственность по ежемесячным платежам. И, естественно, право на собственность в случае гражданского развода.
«Право собственности может быть оформлено как на одного, так и на обоих супругов, проживающих в гражданском браке. Собственником квартиры в указанной ситуации будет заемщик (тот из гражданских супругов, кто является заемщиком в соответствии с кредитным договором), он же и останется собственником квартиры, если люди в дальнейшем решат зарегистрировать брак»,— рассказывает заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Банка Москвы Вячеслав Шаламов.
Если же гражданские муж и жена претендуют на собственность приобретаемой квартиры, то это нужно оформить при ее покупке. «Гражданские супруги подают документы на получение кредита в качестве созаемщиков. Право собственности в этом случае оформляется как долевая собственность — например, по 1/2 или 1/3 и 2/3 доли на созаемщика. Если люди расстаются, то они все равно остаются собственниками своих долей и несут солидарную ответственность по своим обязательствам. Выплатив кредит, они могут просто продать свои доли друг другу или другому лицу»,— рассказывает директор ипотечного центра ИБ «КИТ Финанс» Татьяна Андреева.
Другими словами, банк рассматривает гражданских супругов не как родственников, а как двух соинвесторов при покупке недвижимости, и, следовательно, если они разводятся, это никак не меняет их взаимоотношения с банком. «Банк имеет право обратиться с требованием об исполнении обязательств по договору к любому из созаемщиков независимо от того, на кого оформлена собственность.
Если супруги после развода хотят продать или поменять квартиру, они должны сначала погасить кредит в полном объеме, снять обременение с квартиры — и после этого распоряжаться квартирой по своему усмотрению»,— рассказывает Вячеслав Шаламов.
Если же кредит был взят в период официально зарегистрированного брака и брачный контракт не был составлен, то после развода, по словам гендиректора компании «АТТА Ипотека» Александра Черняка, бывшие супруги продолжают выплаты по кредиту — каждый в рамках своей доли в недвижимости. «Тем не менее суд может предъявить претензию по невыплате процентов по кредиту к любому из супругов»,— предупреждает он.
При этом независимо от того, из чьих доходов выплачивается кредит, как ответственность, так и собственность в этом случае совместная. Однако если один из супругов не хочет быть созаемщиком и нести ответственность по ипотечному кредиту, то супруги должны заключить брачный контракт. «В нем прописываются условия по приобретению конкретной квартиры с использованием ипотечного кредита, собственником которой будет только заемщик.
Второй из супругов в этом случае созаемщиком являться не будет, то есть не будет нести ответственность за данный кредит, и, соответственно, никакого отношения к этой квартире иметь не будет»,— предупреждает Татьяна Андреева.
Правда, супруги могут оформить недвижимость по-разному. От способа оформления будет зависеть как доля их собственности в недвижимости, так и часть ответственности. Как и в гражданском браке, официальные супруги могут оформить квартиру в совместную собственность, в частную собственность одного из супругов или долевую собственность (по 1/2, 1/3 или 2/3 доли и т. п.). Если супруги оформляют квартиру в совместную собственность, то в случае развода квартира будет являться совместно нажитым имуществом со всеми вытекающими правами на нее обоих. «Если супруги желают оформить долевую собственность, то заключается брачный контракт (договор), в котором все важные моменты, касающиеся долей имущества, прописаны»,— говорит Татьяна Андреева.
Вне зависимости от того, в официальном браке состоят супруги или в гражданском, во многих банках и муж, и жена могут получить ипотечный кредит уже с 18 лет.
А вот максимальный срок, на который можно взять деньги на покупку недвижимости, в большинстве банков зависит от пола заемщика. Никакой дискриминации здесь нет, просто в большинстве банковских договоров есть ограничение: вернуть кредит нужно до наступления пенсионного возраста заемщика. Для женщин это 55 лет, для мужчин — 60 лет. Поэтому, хотя сегодня заявленные сроки ипотечного кредитования доходят у некоторых банков до 30 лет, на деле 35-летний мужчина может взять кредит на 25 лет, а женщина — только на 20 лет. И чем старше становится заемщик, тем, соответственно, короче максимальный срок его кредитования.
Конечно, есть и исключения. Например, МДМ-банк продлевает кредитную жизнь заемщикам до 65 лет для мужчин и до 60 лет для женщин. «Если вы женщина и вам 45, максимальный срок кредита для вас — 14 лет»,— говорит Елена Бушнякова.
А в Собинбанке для ипотечных клиентов не делают половых различий. «Минимальный и максимальный возраст заемщиков — от 18 до 65 лет. Соответственно, пороговый возраст, при котором клиент может взять ипотеку на максимальный срок (на 25 лет),— 40 лет»,— рассказывает начальник управления департамента розничного бизнеса Собинбанка Сергей Костюков.
По наблюдению Вячеслава Шаламова, в последнее время у банков наметилась тенденция к увеличению возраста, до достижения которого необходимо вернуть кредит, до 65-75 лет. Однако важно помнить: если один из созаемщиков старше другого, то максимальный срок кредита будет рассчитываться исходя из возраста самого пожилого из заемщиков.
|
АССОРТИМЕНТНЫЙ РЯД Какие ипотечные программы появятся в этом году? Роман Воробьев, начальник дирекции по работе с физическими лицами Райффайзенбанка (Австрия): — Мы планируем ввести программу кредитования на приобретение коттеджа на стадии строительства (сейчас возможно только кредитование на покупку загородного дома на вторичном рынке). Несомненно, загородное направление очень перспективно, и мы планируем развивать этот продукт. Кроме того, в начале года мы планируем ввести программу кредитования первичного рынка по схеме предварительного договора купли-продажи и по схеме покупки векселя. Станислав Волошин, директор департамента розничного бизнеса Импэксбанка: — Мы предложим новые продукты по кредитованию строящегося жилья и коттеджей, в рамках которых у клиентов появится возможность приобрести квартиру практически у любого застройщика. С точки зрения доступности ипотеки для клиентов уже запущена программа ипотечного жилищного кредитования на 100% в Москве и Санкт-Петербурге, и мы рассчитываем распространить ее на всю региональную сеть банка. Александр Черняк, гендиректор рефинансирующей компании «АТТА Ипотека»: — Большое распространение получит коммерческая ипотека. Кроме того, появятся программы по кредитованию на приобретение земли под ее залог и строительство индивидуальных домов. Валютные и рублевые процентные ставки к концу 2007 года, скорее всего, сравняются. Дмитрий Галкин, директор центра ипотечного кредитования Бинбанка: — В 2007 году мы планируем запуск новых предложений, таких как ипотечные кредиты на покупку коттеджа и кредитование на этапе строительства. Лидия Герцена, замдиректора департамента развития розничного бизнеса Промсвязьбанка: — В 2007 году банк планирует уделить большое внимание кредитованию жилья на первичном рынке. В наших планах реализация совместных проектов с компаниями-застройщиками, которые являются клиентами банка. Принимая во внимание высокие темпы роста цен на жилье, что делает недоступными для многих граждан обычные ипотечные кредиты, банк будет также развивать программы, рассчитанные на массового потребителя с невысокими доходами. В частности, сейчас ведется работа над программой по выдаче кредитов на улучшение жилищных условий. Анна Каминская, замначальника управления департамента розничного бизнеса Собинбанка: — В 2007 году банк выпустит на рынок новые ипотечные предложения, разработанные для разных сегментов целевой аудитории. В ближайшее время банк будет предоставлять в качестве отдельных предложений кредиты на покупку строящегося жилья, на покупку загородного дома, на улучшение жилищных условий и на покупку дополнительного жилья (для детей). Алексей Дорош, директор департамента продаж и развития Русского ипотечного банка: — В ближайшие планы банка входит запуск нескольких продуктов: программы кредитования загородного жилья (с землей) на вторичном рынке, кредитования жилой недвижимости под залог дома и кредитования строящегося загородного жилья на первичном рынке. Мы рассматриваем сегмент загородного жилья в качестве перспективного направления ипотечного кредитования. Уже сейчас наблюдается рост запросов населения на данный вид кредитных продуктов. В 2007 году банк активизирует свою деятельность по продвижению кредитных программ на покупку новостроек, а также выпустит на рынок ипотечный продукт с плавающей процентной ставкой. Сергей Козлов, начальник управления кредитования СДМ-банка: — Планируется запустить два новых кредитных продукта — на приобретение квартиры в строящемся доме и на приобретение загородной недвижимости. Выбор в пользу этих продуктов был обусловлен объективными тенденциями на рынке недвижимости. Олег Клепиков, зампред правления Банка жилищного финансирования: — Мы планируем предложить нашим клиентам дополнительно к ипотеке кредит на приобретение мебели и ремонт. Также мы планируем активнее развивать ипотечное кредитование рынка вторичного жилья в регионах нашего присутствия. |
Оба продукта будут одновременно предложены во всей сети банка, включая региональные отделения.
В нынешних условиях немногие могут купить готовое жилье и вынуждены будут покупать квартиры на различных этапах строительства, в том числе в кредит. Также, на мой взгляд, в следующем году будет повышаться спрос на кредитование покупки коммерческой и особенно загородной недвижимости.Юридическая судьба прав на земельный участок по завершению строительства МКД
П.5 ст.16 закона от 29.12.2014 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» в редакции с 01.01.2017 определяет, что со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены МКД и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
До 1 января 2017 года судебная практика исходила из того, что право на участок переходит с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, а публичный собственник утрачивает право на распоряжение им. Более того, с момента возникновения у собственников помещений в доме общей долевой собственности на земельный участок договор аренды этого участка должен считаться прекратившим свое действие на основании ст. 413 ГК РФ (прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице)[1].
Таким образом, для прекращения прав иных лиц на участок под МКД требовалось два условия:
— формирование и кадастровый учет участка для целей размещения МКД;
— регистрация права собственности на первое помещение в доме любого лица.
Между тем, с 1 января 2017 года вступил в силу порядок ведения ЕГРН[2], согласно п. 139 которого право собственности застройщика или публичного образования на участок не прекращается после регистрации права собственности первого участника долевого строительства.
Вместо этого, Росреестр внесет запись о долевой собственности застройщика (или публичного образования) и первого (и последующих) дольщиков – правообладателей помещения. Размер доли застройщика в праве на участок будет пропорционален общей площади не переданных дольщикам помещений и помещений, принадлежащих застройщику.
Таким образом, собственность застройщика или публично-правового образования с 2017 года прекращается не сразу, а «по частям» пропорционально площади передаваемых дольщикам помещений.
Иными словами, в соответствии с порядком ведения ЕГРН собственность на участок под МКД последовательно перераспределяется между старым собственником и новыми (дольщиками) и во всех единомоментных состояниях нет ситуации, когда совокупная сумма долей в праве на участок не равна 1. Т.е. нет места ситуации, когда один дольщик зарегистрировал свое право на квартиру, получил право на долю в участке, а все остальные доли в участке никому не принадлежат… Несомненно, это более логичный подход.
Что же это означает на практике?
Если говорить о земле, которая находится в собственности застройщика, то такой подход означает, что до момента передачи всех объектов дольщикам и регистрации ими прав на ВСЕ помещения в МКД застройщик остается сособственником земельного участка со всеми вытекающими из этого расходами. Если дольщик получил квартиру по акту, но так и не пошел регистрировать свои права, застройщик становится «вечным» обладателем бессмысленных для него долей в праве собственности на участок под МКД.
Применительно к земле в собственности стоит проанализировать и популярную схему передачи собственником (в том числе публичным субъектом) участка в аренду под строительство застройщику. Для собственника (в том числе публичного) все понятно, а что происходит с арендой? Собственность последовательно распределяется между старым собственником и новыми (дольщиками), однако в соответствии с п.1 ст.617 ГК РФ это не является основанием для внесения изменений или расторжения аренды.
Иными словами, достроивший объект застройщик продолжает его арендовать и, если он не озаботился указанием на свое право расторгнуть договор аренды в самом договоре, или если он благоразумно не подписал с первоначальным собственником соглашения о расторжении аренды, то такой застройщик оказывается арендатором и не может отказаться от аренды до конца срока аренды (если иное не предусмотрено договором).
Применительно к договорам с публичным субъектам, право застройщика-арендатора отказаться от договора аренды, как правило, очень сильно ограничено. Отдельно отмечу, что у судов не находит пока понимания идея о том, что при предоставлении участка под строительство завершение строительства следует признавать либо достижением цели заключения договора либо наступлением невозможности его использования по назначению (под строительство). Как результат, арендатор оказывается вынужденным платить арендную плату до истечения срока аренды, даже если он завершил строительство досрочно.
Как итог, в целом более логичная схема последовательного «перемещения» прав собственника на дольщиков без разрывов в праве порождает новые риски, требующие учета: при собственности на участок – это «зависание» в сособственниках до регистрация прав всеми дольщиками, а при аренде – отсутствие влияния завершения строительства на судьбу договора аренды участка под строительство, если это не прописано в самом договоре.
[1] Постановление Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 № 11642/11 по делу № А55-17896/2010.
[2] Утвержден приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 №943 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки».
Основания возникновения права общей долевой собственности на земельный участок
(Сабирзянова Н. Н.) («Журнал российского права», 2008, N 4)
ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ПРАВА ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК
Н. Н. САБИРЗЯНОВА
Сабирзянова Нурия Нургаязовна, соискатель кафедры гражданского и предпринимательского права Казанского государственного университета.
Право общей долевой собственности на земельный участок <1> возникает на основе юридических фактов, обусловливающих право собственности граждан и юридических лиц. ——————————— <1> В статье речь идет о земельных участках, предоставляемых гражданам из государственных земель и земель муниципальных образований, а также выделяемых в счет земельных долей из земель бывших колхозов и совхозов и приобретаемых по другим основаниям. Право собственности на земельные доли предметом рассмотрения в данной статье не является.
Большинство граждан приобретают земельные участки в собственность в результате предоставления им государственной земли безвозмездно.
Земля выделяется для развития садоводства, огородничества, дачного и жилищного строительства и для других целей. 23 декабря 1992 г. был принят Закон РФ N 4196-1 «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства», утративший силу в связи с принятием Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее — Федеральный закон N 137-ФЗ). Значение упомянутого Закона РФ 1992 г. состояло в том, что в нем были определены виды земельных участков в зависимости от их целевого назначения, которые могли быть переданы в частную собственность граждан, принцип приватизации этих земельных участков, а также право их продажи <2>. ——————————— <2> Крассов О. И. Право частной собственности на землю. М., 2000. С. 88.
Предоставление земельных участков из земель, составляющих государственную или муниципальную собственность, осуществляется и в настоящее время.
Согласно п. 4 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. N 1305-1 «О собственности в СССР», но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право бесплатно приобрести право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными ст. 36 Земельного кодекса РФ. В соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти участки. Исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане — собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ, федеральными законами.
Правила о переоформлении в собственность граждан земельных участков установлены п. 3, 4 и 9.1 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ. «Предоставление земельных участков — одно из оснований приобретения права частной собственности Понятие «предоставление земель» включает в себя три юридических факта. Для приобретения права собственности на земельный участок необходимо, чтобы, во-первых, было принято решение о предоставлении земельного участка соответствующим органом; во-вторых, осуществлен отвод земли в натуре (на местности), и в-третьих, произведено правовое оформление предоставления земельного участка» <3>. К сожалению, многие исследователи отмечают отсутствие единых правил предоставления земельных участков для различных целей. Так, по мнению А. Л. Корнеева, целесообразна унификация порядка предоставления земли. В настоящее время такого общего порядка нет, предоставление земель (т. е. административное основание будущих гражданско-правовых отношений) производится по-разному для различных ситуаций <4>.
——————————— <3> Крассов О. И. Указ. соч. С. 80. <4> Корнеев А. Л. Сделки с земельными участками: Учебное пособие. М., 2006. С. 28.
Предоставление земельного участка чаще всего порождает право индивидуальной собственности гражданина либо право общей совместной собственности супругов. Очень редко возникает право общей долевой собственности супругов и еще реже — других членов семьи, хотя запрета в законе на приобретение участка в собственность родителей и детей не существовало и не существует. При оформлении права собственности на участок, предоставленный супругам, в качестве собственников указываются оба супруга и свидетельство о праве собственности выдается в единственном экземпляре. Если участок предоставляется под строительство жилого дома, который намерены возвести двое или более лиц на праве общей долевой собственности, эти лица должны быть указаны и зарегистрированы как собственники земельного участка и свидетельство о праве собственности выдается каждому из сособственников <5>.
——————————— <5> Бирюков Б. М. Приватизация земельных участков. М., 2006. С. 175.
Основанием возникновения права частной собственности, а также права общей долевой и совместной собственности являются гражданско-правовые сделки — купли-продажи, мены, дарения. Возможно приобретение земельного участка двумя или более гражданами с целью совместного его использования. Однако такие покупки крайне редки. Чаще всего договор купли-продажи создает право общей долевой собственности лиц, которые приобретают жилой дом или иное строение, сооружение вместе с земельным участком. В этом случае каждый из участников приобретает долю в общей собственности на участок пропорционально доле в недвижимом имуществе либо сохраняется ранее сложившийся порядок пользования участком. Порядок пользования может учитываться в случае, если продается часть здания или строения, а остальные части остаются за прежними собственниками, между которыми уже сложился порядок пользования земельным участком, отличный от установленного ст.
35 ЗК РФ. Новый сособственник не может требовать изменения сложившегося порядка, если об этом не было решено в момент заключения договора о приобретении продаваемой доли. Если земельный участок и здания, строения или сооружения на нем принадлежат одному лицу, то ни здания, ни строения, ни сооружения не могут быть проданы без земельного участка, а земельный участок — без зданий, строений и сооружений. Это правило, содержащееся в п. 4 ст. 35 ЗК РФ, противоречило нормам ст. 552 и 553 ГК РФ, которые такую продажу допускали. С целью привести нормы ГК РФ в соответствие с ЗК РФ Федеральным законом от 26 июня 2007 г. N 118-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации» (далее — Федеральный закон N 118-ФЗ) ст. 553 ГК РФ была отменена, а ст. 552 ГК РФ сохранила свое действие в несколько измененном виде, хотя она противоречит ЗК РФ в той же мере, в какой противоречила ст. 553. В случае продажи недвижимости без земельного участка права общей долевой собственности продавца и покупателя на земельный участок не возникает.
Покупатель становится самостоятельным собственником участка, занятого недвижимостью и необходимого для ее использования, в соответствии с п. 2 ст. 552 ГК РФ. Содержащийся в ст. 35 ЗК РФ запрет на продажу земельного участка без продажи находящейся на нем недвижимости объясним, когда участок неделим. Если же площадь участка позволяет выделить из него самостоятельный участок, то запрет, по нашему мнению, следует рассматривать как неосновательное ограничение права распоряжения собственником принадлежащим ему имуществом. При делимости участка часть его, не занятая зданием, строением и сооружением, становится самостоятельным и индивидуально-определенным объектом гражданского оборота при условии выделения и оформления этой части в виде самостоятельного земельного участка. Минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность, определяются, в зависимости от цели предоставления, субъектами РФ либо органами местного самоуправления. К. И. Скловский справедливо заметил, что решение о разделе участка может принять только собственник.
«Иные лица таких решений принимать не могут. Их соучастие в решении собственника является недопустимым, так как вступает в конфликт с ведущим правилом об исключительности собственности и юридически ничтожно» <6>. Возможность раздела участка и желание собственника его произвести исключают необходимость в образовании права общей собственности. ——————————— <6> Скловский К. Раздел земельного участка // ЭЖ-Юрист. 2005. N 45. С. 3.
В собственности нескольких лиц может оказаться земельный участок, размеры которого, его положение на местности либо разрешенное использование не допускают раздела, т. е. он является неделимым. В отношении таких участков Конституционный Суд РФ в своем Определении от 5 марта 2004 г. N 82-О указал, что неделимый земельный участок является одновременно и неделимым объектом как гражданских, так и земельных отношений, что, в частности, означает невозможность установления права собственности только лишь на его часть, — такой земельный участок выступает объектом прав в целом.
Следовательно, на неделимый земельный участок как объект права двух или более лиц в силу его особых природных свойств допускается существование только общей собственности <7>. ——————————— <7> Вестник КС РФ. 2004. N 5.
Представляет интерес вопрос о признании части земельного участка в качестве самостоятельного объекта вещных и обязательственных отношений. В литературе по этому вопросу высказываются различные точки зрения. Так, в учебнике «Земельное право России» Б. В. Ерофеева части земельных участков не названы ни в качестве объектов права земельной собственности, ни в качестве объектов правоотношений по использованию земли. И к тем и к другим Б. В. Ерофеев относит земельные участки и земельные доли <8>. Не названы части земельного участка как объекты правоотношений и Ю. Г. Жариковым <9>. По мнению И. Плотниковой, часть земельного участка может быть объектом обязательственных, но не вещных прав <10>. ——————————— <8> Ерофеев Б. В. Земельное право России: Учебник.
М., 2007. С. 175. <9> Жариков Ю. Г. Земельное право России: Учебник. М., 2006. С. 82 — 85. <10> Плотникова И. Переход прав на участок // ЭЖ-Юрист. 2004. N 26. С. 4.
Однако ЗК РФ (ст. 6, 35 и др.) называет, а ГК РФ (ст. 552, 652, 653 и др.) называл части земельного участка в качестве объекта правоотношений и земельно-правовых, и гражданско-правовых. Федеральным законом N 118-ФЗ из указанных статей ГК РФ понятие «часть земельного участка» исключено. В качестве объекта правоотношений ГК РФ называет только земельный участок. Но в ЗК РФ это понятие сохраняется. Считаем, что нормы ЗК РФ следует привести в соответствие с положениями ГК РФ. Итак, часть земельного участка не может быть самостоятельным объектом правоотношений, в том числе отношений права общей собственности. Объектом общей собственности является не часть земельного участка, а доля в праве собственности на него и доля в его стоимости. Основанием возникновения права общей долевой собственности на земельный участок является наследование его по закону или по завещанию.
К наследованию земельных участков применяются общие правила части третьей ГК РФ. В законодательстве не установлено особых правил для наследования недвижимого имущества вообще, однако для наследования земельных участков некоторые правила установлены. Проблемы, возникающие при наследовании недвижимости, в равной мере касаются и наследования земли. Одной из них является ситуация, когда наследодатель при жизни не оформил права собственности на земельный участок (государственная регистрация наследуемого имущества). Отсутствие регистрации дает нотариусу право отказать в выдаче свидетельства о праве на наследство. В таких случаях наследники обращаются в суд с иском о признании права собственности умершего на недвижимое имущество. Решение суда является основанием для регистрации права собственности наследников. Однако и в этом случае возникают определенные технические сложности, которые заключаются в том, что государственная регистрация осуществляется на основании заявления собственника. Но в силу естественных причин наследодатель подать заявление не может.
Соответственно, государственная регистрация в отношении прав умершего наследодателя не может быть осуществлена. Однако тем не менее государственная регистрация прав наследника в отношении наследуемого имущества производится на основании решения суда без государственной регистрации прав наследодателя <11>. ——————————— <11> Гришаев С. П. Наследование недвижимого имущества.
В случае надлежащего оформления права собственности наследодателя принадлежавший ему земельный участок включается в состав наследственного имущества и переходит в собственность наследников. На принятие наследства, в состав которого входит земельный участок, специального разрешения не требуется (ст. 1181 ГК РФ). Что касается особенностей наследования земельных участков, установленных ГК РФ, то они имеют значение в том случае, когда имущество наследодателя наследует не один наследник, а два или несколько, а также в случае, когда наследуемый земельный участок является неделимым. Унаследованный участок становится общей долевой собственностью наследников, однако если размер участка позволяет, он может быть разделен между наследниками.
При невозможности раздела земельный участок согласно п. 2 ст. 1182 ГК РФ переходит к наследнику, имеющему преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этого участка. Остальные наследники имеют право на денежную компенсацию со стороны того, кто получил участок. Если никто из наследников не имеет преимущественного права на получение земельного участка или не воспользовался этим правом, участок становится общей долевой собственностью наследников. Владение, пользование и распоряжение таким участком осуществляется согласно правилам гл. 16 ГК РФ. При этом следует отметить, что распорядиться участком путем выделения из него доли наследники не могут. Они вправе установить порядок пользования участком, а в случае разногласий любой из них вправе обратиться в суд с иском об определении порядка пользования участком. Участниками права общей долевой собственности могут быть не только граждане, но и юридические лица, а также муниципальные образования. До вступления в силу ЗК РФ юридические лица имели на используемые ими земельные участки, как правило, право постоянного (бессрочного) пользования.
Но ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ обязала юридических лиц, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2010 г. в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ. Со дня введения в действие ЗК РФ приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте (п. 7 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ). Президиум ВАС РФ, рассматривая в порядке надзора спор по делу N А19-4030/04-48, в Постановлении от 5 июля 2005 г. N 15524/04 указал, что право на приватизацию земельного участка в силу ст. 36 ЗК РФ принадлежит только собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на земельном участке <12>.
Но известно, что расположенные на одном неделимом земельном участке здания, строения и сооружения могут находиться в собственности не одного, а нескольких юридических лиц. Статья 36 ЗК РФ разрешает в этом случае собственникам строений заключать договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора либо приобрести участок в общую долевую собственность. И в том и в другом случае для приобретения права на земельный участок собственники зданий и строений совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты. ——————————— <12> Вестник ВАС РФ. 2005. N 12.
Между тем на практике такая процедура оказывается часто трудновыполнимой. Даже двум собственникам строений иногда сложно достичь согласия в вопросе о том, какое право приобретать: право аренды или право собственности. Еще сложнее разрешить вопрос, когда собственников более двух.
Поэтому заслуживает внимания предложение К. Скловского о необходимости такого толкования ст. 36 ЗК РФ, которое позволило бы собственнику здания, сооружения, строения, помещения устанавливать своим личным заявлением (без множественности на стороне заявителя) право общей долевой собственности на земельный участок в порядке приватизации. Иначе обязательно будут возникать юридические тупики <13>. Данная позиция разумна и целесообразна. ——————————— <13> Скловский К. Некоторые вопросы применения земельного законодательства, регулирующего предоставление земельных участков в городе // Хозяйство и право. 2004. N 10.
Однако судебная практика рассматривает предусмотренный п. 5 ст. 36 ЗК РФ порядок оформления права общей собственности единственно возможным. Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 20 июля 2004 г. N 3934/04 сказано: «Другой порядок приобретения права собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, действующим законодательством не предусмотрен, что исключает использование иных способов оформления прав на такие земельные участки.
Поскольку спорный земельный участок неделим, а находящееся на нем здание принадлежит нескольким собственникам, то обязательным условием приобретения каждым из них права собственности на землю является их совместное обращение с соответствующим заявлением либо создание товарищества собственников жилья и регистрация кондоминиума» <14>. Президиум признал законным решение об отказе в удовлетворении исков, основанных на единоличных обращениях с требованием об оформлении права собственности на участок. ——————————— <14> Вестник ВАС РФ. 2004. N 11.
Но отсутствие более приемлемого порядка оформления права собственности на землю не означает, что не следует стремиться к его установлению. При этом следует исходить из законодательного признания права общей долевой собственности на землю органа государственной власти или муниципального образования и юридического лица или гражданина. Это право должно быть зарегистрировано как право общей собственности с указанием долей каждого сособственника.
По мере того как юридические лица — сособственники недвижимого имущества будут обращаться с заявлениями о приобретении земли в собственность, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним должны вноситься изменения, касающиеся числа дольщиков и размеров долей. Конечно, предлагаемый порядок непрост, сложен, но иной, более простой способ оформления права общей собственности юридических лиц предложить трудно. Этот порядок допускает не только последующее оформление права общей собственности юридических лиц, но и использование участка на разных правовых титулах, т. е. не зарегистрированные в качестве сособственников юридические лица могут оформить договор аренды.
——————————————————————
Разрушение мифов о совместном владении — доля, чтобы купить
Разоблачение мифов о совместной собственности Вы изучали совместное владение и думаете, что это может быть правильной схемой для вас, но потом вы слышите в виноградной лозе некоторые вещи, которые тревожат ты.
Здесь нет семейных домов, только маленькие квартирки. Получить ипотеку невозможно, и даже если вы это сделаете, вам придется поделиться с кем-то новым местом жительства. Вам не принадлежит дом, и вы никогда не сможете его продать!
Однако на самом деле это не так! Наше развенчание мифа о совместной собственности рассматривает самые большие заблуждения, связанные с этой схемой, чтобы помочь вам принять обоснованное решение о покупке дома.
Миф: Совместное владение означает, что я должен поделиться своим домом с кем-тоИстина: Нет, на самом деле «общий» аспект схемы заключается в том, что вы разделяете право собственности на свой дом с жилищно-строительный кооператив.
Покупатели приобретают долю в собственности, оплачивая ипотеку за принадлежащую им долю, а оставшуюся часть сдают в аренду своему поставщику; вам не нужно покупать или жить в своем доме с кем-то, кого вы не хотите. В большинстве случаев вы также можете приобрести дополнительные доли в своей собственности до тех пор, пока не станете владеть 100%, с помощью процесса, известного как «ступенчатая лестница».
Правда: В то время как совместное владение — отличная ступенька для начинающих покупателей, которые хотят получить доступ к собственности лестница, это им не просто доступно. Если вы соответствуете критериям отбора и у вас нет другого дома (или вы находитесь в процессе продажи своего текущего имущества), схема совместного владения открыта для всех, кто старше 18 лет.
Итак, если вы впервые покупаете, увеличиваете объем продаж, уменьшаете объем продаж или делаете что-то среднее, совместное владение по-прежнему возможно!
Миф: Вы все еще снимаете, поэтому вы не можете украсить дом в долевой собственности Правда: Одним из самых больших преимуществ покупки через совместную собственность является то, что вы являетесь домовладелец и имеет полное право декорировать по своему желанию.
Хотите ли вы покрасить каждую комнату в разные цвета радуги или создать особенную стену из ваших любимых произведений искусства, это полностью зависит от вас!
Однако есть определенные структурные улучшения, на которые вам потребуется получить разрешение от жилищной ассоциации, например установка новой кухни или ванной комнаты или добавление пристройки к вашей собственности.Узнайте больше о правилах и обязанностях Совместного Владельца здесь!
Миф: долевая собственность дороже, так как я должен платить арендную плату и ипотеку каждый месяцИстина: Во многих случаях ежемесячные платежи за собственность с долевым владением меньше, чем при аренде в частном порядке, только с дополнительным преимуществом владения долей в вашем доме!
При долевом владении вы платите жилищной ассоциации ипотечный кредит на процентную долю, которой вы владеете, и арендную плату ниже рыночной стоимости оставшейся части.Также стоит отметить, что если вы решите купить больше долей в своем доме, ваши выплаты по ипотеке увеличатся, но, в свою очередь, ваша арендная плата снизится.
Правда: Дома с долевым владением доступны по всей стране и у очень многих поставщиков Строя эти дома, правильно, что схема предлагает хорошее сочетание свойств.От квартир-студий, квартир с одной и двумя спальнями до домов с тремя и четырьмя спальнями найдется что-то для каждого покупателя. Вы можете начать поиск на нашем портале недвижимости здесь.
Миф: я изо всех сил пытаюсь сэкономить на депозите, у меня будет такая же проблема с долевым владениемИстина: Самое замечательное в долевом владении то, что вам нужно только собрать всего лишь 5% депозита от приобретаемой доли, а не от полной рыночной стоимости недвижимости!
Например, если бы вы купили 25% доли в доме за 250 000 фунтов стерлингов, что эквивалентно 62 500 фунтов стерлингов, ваш депозит в размере 5% от этой суммы составил бы всего 3 125 фунтов стерлингов! По сравнению с покупкой дома на открытом рынке, вклады в долевую собственность обычно намного дешевле.
Узнайте больше о стоимости покупки дома здесь.
Истина: После того, как вы переехали в свою собственность, находящуюся в долевом владении, вы можете купить больше акций с помощью процесса, известного как ступенчатая. Это увеличит долю собственности, которой вы владеете, и снизит арендную плату, которую вы платите, и в большинстве случаев вы можете купить 100% своей собственности. Узнайте больше о процессе создания лестницы здесь.
Миф: невозможно получить ипотеку с долевым владением Правда: Это правда, что не все кредиторы будут предоставлять ипотеку для долевого владения, но большинство сделает это! Кроме того, все ипотечное кредитование рассчитывается на аналогичном калькуляторе доступности, что означает, что оно зависит от вашего дохода, расходов, кредитного рейтинга и размера вашего депозита — так же, как если бы вы покупали на открытом рынке.
Хотите узнать больше о различных вариантах ипотеки с долевым владением? Воспользуйтесь нашим бесплатным калькулятором ипотеки сегодня, чтобы узнать, какие ипотечные кредиты доступны вам в зависимости от ваших индивидуальных обстоятельств.
Миф: вы не можете продать дом в долевом владенииПравда: Это не так — долевое владение доступно как для домов новой постройки, так и для вторичной собственности, которая продается нынешние владельцы! Для некоторых клиентов совместное владение является ступенькой к 100% собственности, а для других, по мере изменения обстоятельств, они могут пожелать продать свой дом.
Если вы хотите продать, вам необходимо связаться с поставщиком жилья, чтобы сообщить им об этом.Поскольку на дома с совместным владением часто бывают длинные списки ожидания, у вашего провайдера будет установленный период времени (как указано в условиях вашего договора аренды), чтобы попытаться продать ваш дом другим покупателям, которые хотят приобрести по этой схеме.
По истечении этого времени вы сможете рекламировать недвижимость самостоятельно, продавая ее частным образом или через агента по недвижимости по вашему выбору.
Share to Buy — это универсальный магазин недорогих домов. На нашем веб-сайте вы можете найти для поиска недвижимости , сравнить ипотечные кредиты и узнать все, что вам нужно знать об альтернативных схемах покупки жилья, используя наши ответы на часто задаваемые вопросы и руководства .
Вы также можете быть в курсе с @SharetoBuy в Twitter , Facebook или Instagram!
Субаренда совместного владения домом
Совместное владение — это доступный жилищный продукт, предназначенный для того, чтобы помочь покупателям, которые впервые не могут позволить себе недвижимость на открытом рынке, встать на ступеньку лестницы недвижимости.
Имея это в виду, субаренда не разрешена по условиям договора долевой собственности, за исключением исключительных обстоятельств.
Субаренда может быть определена как процесс заключения арендатором договора аренды с другой стороной с целью аренды и проживания в доме, принадлежащем арендатору.
Что делать, если мне нужно переехать, но я не могу продать — могу ли я тогда сдать в субаренду?
Возможно, вы недавно видели в прессе истории о совместных собственниках, которым необходимо переехать из-за личных / профессиональных обстоятельств и которые, будучи не в состоянии продать свою собственность, в конечном итоге платят за пустой дом в совместной собственности, сдавая в аренду в другом месте.
На практике, если вы обнаружите, что вам нужно переехать в другую собственность и не хотите продолжать платить за пустующую собственность, у вас есть два варианта: лестница на 100%, после чего ограничения субаренды не применяются, попробуйте продать ваша общая собственность или попросите разрешение на сдачу в субаренду.
Вариант 1: Подъезд к 100%
После того, как вы поднялись на 100%, вы полностью владеете недвижимостью и можете сдать ее в субаренду кому пожелаете.
Вам все равно нужно будет проинформировать свою жилищную ассоциацию, а также поставщика ипотеки, поскольку это изменит условия вашей ипотеки.Вам также нужно будет подумать о том, чтобы оформить соответствующую страховку, чтобы обеспечить достаточную защиту для вас и ваших арендаторов.
Узнайте больше: Для получения дополнительной информации о покупке дополнительных долей в вашем доме с долевым участием, прочтите статью «Лестница».
Вариант 2: Продать дом в долевой собственности
Продать собственность в долевом владении не так сложно, как думают некоторые журналисты, особенно в Лондоне, где рынок недвижимости особенно высок.
Как владелец долевого участия вы будете обязаны дать жилищной ассоциации, которую вы купили, дом не менее восьми недель, чтобы попытаться продать его. Это связано с тем, что ваш дом в совместном владении возник из доступного жилищного фонда, и важно, чтобы оно было передано кому-то, кто также имеет право на участие в схеме совместного владения.
Это преимущество для вас как продавца, а не препятствие. У нас зарегистрированы тысячи потенциальных покупателей с долевой собственностью, которые ждут, когда подходящая недвижимость станет доступной на рынке перепродажи.Фактически, наш показатель успеха исключительно высок: 98,8% перепродаж продано в течение восьминедельного периода номинации.
Подробнее: Как продать свой дом в долевой собственности
Вариант 3: запросить разрешение на субаренду
Последний вариант — подать заявление в жилищную ассоциацию, у которой вы приобрели дом, для получения специального разрешения на субаренду. По мнению Пибоди, в новых договорах аренды есть абсолютный запрет на субаренду до 100% обшивки лестницы, однако, если у вас есть более старый договор аренды, в исключительных обстоятельствах может быть некоторая гибкость.Пожалуйста, свяжитесь с нами, чтобы ознакомиться с условиями вашего индивидуального договора аренды, чтобы узнать, что допустимо.
Аренда и страхование домов, находящихся в долевой собственности
Дома в совместном владении должны использоваться только в качестве основного места жительства для резидента и как таковые покрываются соответствующей страховкой. Все дома Peabody Homes покрываются страховкой зданий, при этом владельцам домов предлагается оформить дополнительную страховку содержимого, чтобы покрыть свои личные вещи.
Страхование здания и страхование содержимого действительны только для указанного держателя полиса.Это означает, что если что-то случится, не только не будут покрыты субаренды арендаторов, но также не будут покрываться любые убытки, причиненные вашему собственному имуществу, поскольку ваша страховка содержимого, вероятно, будет аннулирована, как только страховая компания узнает, что вы субарендуете твой дом.
Хотите больше информации о долевом владении?
Если вы хотите узнать больше о том, как работает Совместное владение, загляните на наши информационные страницы о Совместном владении, используя ссылку ниже.
Вы также можете воспользоваться нашим поиском недвижимости, если готовы начать поиск своего идеального дома.
Долевое владение — ответы на часто задаваемые вопросы
Долевое владение — ответы на часто задаваемые вопросы
Энди Сиркин
Фраза «долевое владение» обычно используется для описания совместного владения недвижимостью для отдыха или курорта людьми в соглашении, которое распределяет права использования на основе времени.Другими словами, только одному владельцу будет разрешено использовать конкретный дом или квартиру в определенное время. Соглашения о долевой собственности могут применяться к отдельному дому или квартире (обычно именуемой «одноразовой долевой») или к многоквартирному зданию или курортной застройке. В многоквартирных застройках каждый совладелец может иметь права собственности на все единицы, некоторые из единиц или только на одну единицу, и его / ее права использования и обязательства по расходам могут соответствовать или не соответствовать его / ее собственности.
прав.Группы могут быть собраны девелоперской или гостиничной компанией, индивидуальным строителем, риэлтором или продавцом, одним или несколькими потенциальными покупателями / пользователями, или группами друзей или членов семьи.
Термины частный жилой клуб (или «PRC»), таймшер, совместная собственность, партнерство с домом для отдыха и долевое совместное владение также используются для описания этих договоренностей, и нет никаких последовательных различий в использовании этих описаний. Поскольку использование собственности распределяется по времени, этот тип совместного владения подпадает под большинство юридических определений «таймшера», что означает, что на него могут распространяться ограничения и требования, применимые к созданию и продаже таймшера.Тем не менее, есть существенные практические различия между большинством схем, обычно называемых дробным распределением времени, и более традиционным таймшером, и они более подробно рассматриваются ниже. Соглашения о долевом владении не следует путать с «клубами назначения» (в которых участники приобретают временное право на использование без права собственности), или с «кондо-отелем» или «кондотелем» (в котором каждый участник полностью владеет определенным гостиничным номером или люксом.
).
Чем отличается долевое владение от таймшеров?
Со строго юридической точки зрения, большинство определений термина «таймшер» охватывает любую договоренность, в соответствии с которой группа людей совместно использует собственность в зависимости от времени, независимо от того, владеют ли они собственностью и независимо от того, является ли управляющая компания или застройщик. участвует в организации или управлении недвижимостью.Но с практической точки зрения существуют значительные различия между большинством соглашений, которые исторически назывались таймшерами, и большинством соглашений о долевом владении.
Вопреки распространенному мнению, разница между дробным и таймшером заключается не в том, передается ли право собственности на недвижимость покупателям. Как поверенный, который участвовал в долевом владении более 20 лет, я могу однозначно сказать, что многие «таймшер-свойства» подразумевают прямую, титулованную собственность, а многие «долевые собственности» — нет.
Это неправильное представление о разнице между дробным и таймшером часто приводит к двум существенным проблемам: (i) допущению, что ограничения и правила таймшера не применяются к дробным проектам, и (ii) неспособности оценить важные элементы предложения сделать уверен, что это действительно лучше, чем старомодные таймшеры с плохой репутацией.
Существенные различия между старомодным таймшером и большинством современных механизмов долевого владения заключаются в (i) степени, в которой права и обязанности каждого участника ограничены конкретным домом или группой домов, и (ii) степенью собственности каждого участника. и контроль.Принятие права собственности на конкретный дом или кондоминиум не обязательно означает, что совладелец имеет право использовать дом, которым он / она владеет (в отличие от других в застройке), или несет ответственность за расходы, которая ограничивается этим домом. Официальное право собственности также не дает совладельцу какого-либо определенного уровня контроля над тем, как будет ухаживать за домом, которым он / она владеет, и как управлять им, какие затраты на владение будут понесены в будущем или есть ли какие-либо значимые перспективы заработка на увеличение стоимости недвижимости.
Эти вопросы должны быть изучены на основе документов, регулирующих общую собственность, а не на основе того, как называется договоренность, и от того, оформлено ли право собственности. Вот ключевые вопросы, которые следует задать о соглашении о долевом владении:
- Каков баланс предсказуемости и гибкости в системе использования? Можно ли изменить систему, и если да, то насколько каждый совладелец защищен от изменений, которые уменьшат для него / нее полезность собственности? Справедлива ли система использования, можно ли проверить и подтвердить ее справедливость и каким образом недобросовестный владелец или менеджер может манипулировать системой?
- В какой степени каждый совладелец сможет контролировать и прогнозировать, каким домом он / она будет пользоваться при каждом конкретном посещении? Будет ли он / она возвращаться в один и тот же дом при каждом посещении? Если нет, то насколько сильно варьируется размер и другие удобства, и насколько совладельцем (если есть) будет контроль над определением, каким домом он / она будет пользоваться?
- Ограничиваются ли расходы и обязанности каждого совладельца домом или домами, которые он / она будет использовать, или они распространяются на дома, которые будут использовать только другие владельцы? В последнем случае будут ли расходы и обязанности каждого совладельца пропорциональны его / ее правам пользования?
- Какова стоимость за ночь, если сложить все годовые затраты (включая плату за управление и сборы) и разделить их на количество дней использования каждый год? Насколько вероятно, что стоимость ночлега будет расти быстрее, чем стоимость альтернативного жилья? В какой степени посуточные расходы будут зависеть от необходимости предоставления услуг, которые некоторые совладельцы могут не захотеть или не использовать, или от необходимости получения прибыли крупным застройщиком или оператором курорта?
- Будут ли совладельцы иметь какой-либо контроль над тем, как расходы (особенно плата за управление и сборы) будут расти с течением времени, а также как управлять и поддерживать собственность?
- В какой степени совладельцы могут сдавать в аренду общую собственность и контролировать размер арендной платы?
- Может ли частичный собственник провести отпуск в другом месте, и насколько легко получить желаемое место и даты?
- Какие ограничения применяются к перепродаже, с какой конкуренцией столкнется владелец долевого участия в собственности и в непосредственной близости, и какое финансирование (если таковое имеется) будет доступно покупателю?
Почему покупатель дома для отпуска рассматривает возможность совместного владения домом для отпуска или курортной недвижимостью?
Хотя многие люди мечтают о владении загородной недвижимостью, большинство из них либо не могут позволить себе желаемый тип собственности, либо рассуждают, что они не будут использовать загородный дом достаточно часто, чтобы оправдать затраты.
Долевое владение обеспечивает решение этих проблем, позволяя каждому совладельцу оплачивать только часть затрат и текущих расходов владения загородным домом и разделять риски непредвиденных проблем с обслуживанием и снижения стоимости с другими. Конечно, в обмен на распределение затрат и рисков владелец отказывается от некоторых прав использования и свобод всей собственности. Но работа и школьные обязательства не позволяют большинству людей использовать дом для отдыха более нескольких недель или месяцев в году, и некоторая потеря свободы и контроля часто является приемлемой жертвой для огромной экономии средств.
Почему владельцы дома для отдыха или курортной недвижимости рассматривают возможность продажи долевого участия?
Совместное владение становится все более популярным среди тех, кто уже владеет домом для отдыха (или даже основным местом проживания в курортном поселке), но чувствует себя обремененным расходами, содержанием и управлением недвижимостью, которую они нечасто используют или регулярно отсутствуют в определенные сезоны.
Вместо того, чтобы продавать дом, который им нравится, эти люди предпочитают продать одну или несколько долей долевого владения другим лицам, которые будут использовать дом, когда первоначальный владелец этого не сделает, и помогут разделить расходы и бремя.Помимо снижения затрат и времени, долевая собственность может высвободить капитал для покупки другой курортной собственности или для альтернативных инвестиций. Это также может стать альтернативой, когда продажа всего дома оказывается сложной из-за рыночных условий.
Почему девелоперу или застройщику следует рассмотреть возможность предложения долевого владения?
Совместное владение может быть значительно менее затратным и более привлекательным вариантом для некоторых потенциальных покупателей новой застройки, давая некоторым покупателям стимул или возможность совершить покупку, которых в противном случае не хватало бы.Таким образом, застройщик или разработчик могут открыть новый рынок и получить доступ к другой группе потенциальных клиентов, предложив долевое владение, что является особенно привлекательной возможностью, когда продажи всей собственности идут медленно.
Маркетинг менее затратного варианта владения также может повысить общую видимость и посещаемость сайтов продаж проекта, а также увеличить объем продаж всего владения. Наконец, переход проекта к долевому владению обычно увеличивает общее использование собственности, что может повысить жизнеспособность и финансовые показатели удобств и дополнительных услуг, таких как спа, поле для гольфа, горнолыжный курорт или ресторан.
Почему риэлтор рассматривает возможность предложения долевой собственности потенциальному продавцу или покупателю?
Концепция долевого владения неизвестна многим разработчикам, строителям, продавцам и покупателям, и даже те, кто знаком с этой концепцией, часто не знают ее потенциальных преимуществ. Риэлтор, который понимает концепции долевого владения, часто может получить листинг или совершить продажу, которую другие риэлторы не могут, открыть новые возможности маркетинга или добиться более высокой продажной цены. Знание и понимание долевого владения может быть особенно полезным инструментом во времена или в регионах, где объем транзакций для традиционных продаж является медленным или сезонным.
Какие правовые ограничения применяются к долевой собственности?
Юридические ограничения на долевое владение можно сгруппировать в четыре общие категории: (i) национальное или государственное законодательство о недвижимости, (ii) местное законодательство о недвижимости, (iii) ограничения частных сделок и (iv) национальное или государственное законодательство о ценных бумагах или инвестициях. . Даже если группа друзей и родственников покупает недвижимость для совместного использования и, следовательно, дробные доли не будут проданы широкой публике, в какой-то момент могут применяться правовые ограничения на долевое владение, особенно когда одному из совладельцев требуется или хочет перепродать свою долю.
В США законы о долевом владении недвижимостью варьируются от штата к штату. Какой закон применяется, зависит от того, где находится общая собственность, как и где будут реализовываться интересы и, в некоторых случаях, где проживают покупатели. Чтобы определить, какие национальные или государственные законы о недвижимости применяются к конкретному соглашению о долевом владении, необходимо определить, сколько процентов будет предложено, общую структуру предложения, как и где будут продаваться проценты и кому будет разрешено покупать.
Когда требуется одобрение регулирующих органов, затраты и задержки, связанные с получением одобрения, могут быть значительными, а в некоторых случаях в одобрении может быть отказано в зависимости от местонахождения собственности или других ограничений.
Местное регулирование долевой собственности редко, но все больше растет, особенно в курортных общинах. Ограничения на частные дела, содержащиеся в руководящих документах ассоциаций домовладельцев (таких как CC&R, Устав, Соглашения о сотрудничестве и т. Д.), Также могут ограничивать или запрещать соглашения о долевом владении.Большинство местных законов о долевом владении и ограничения частных сделок обусловлены правами на использование, которые предлагаются вместе с долевыми акциями, а не количеством владельцев или структурой собственности. Другими словами, эти ограничения вводятся не потому, что продаются дробные доли собственности, а потому, что они продаются с обещанием, что одному владельцу будет разрешено использовать дом или квартиру в определенное время.
Конечно, без обещания определенного и повторяющегося права использования долевые интересы, вероятно, не будут продаваться.
Национальные или государственные законы о ценных бумагах или инвестициях также могут применяться к соглашениям о долевой собственности. Как правило, эти правила будут применяться в тех случаях, когда арендный доход распределяется между владельцами, управленческие обязанности полностью делегированы или целью совместного владения является прежде всего инвестиции. Применение этих законов может привести к дорогостоящей регистрации и соблюдению требований, ограничениям на рекламу, лицензированию сделок с ценными бумагами и требованиям, относящимся к богатству и сложности каждого покупателя.
Как разделены права на использование долевой собственности?
Независимо от того, является ли человек частным застройщиком многоквартирной дробной собственности, риэлтором или продавцом отдельного дома, который будет предложен фракционно, или организацией группы семьи или друзей для покупки общей собственности, решая, каким будет общая собственность.
использование обычно является первым шагом в структурировании соглашения о долевом владении. Структура использования будет определять большинство других элементов соглашений о долевой собственности и станет наиболее важным и ценным преимуществом владения для долевых владельцев.
При анализе различных вариантов использования долевого владения важно сбалансировать предсказуемость и гибкость, а также помнить, что совладельцы будут обмениваться правами использования между собой независимо от того, какая система будет принята. Выбор структуры распределения долевого владения должен определяться местоположением и размером собственности, ее сезонностью, вероятной продолжительностью посещений и способом, которым люди, вероятно, будут путешествовать в совместно используемую собственность. Кроме того, рассмотрите сложность и стоимость эксплуатации системы долевого владения в свете количества совладельцев и помните, что сложная или трудоемкая система будет подвержена сбоям и манипуляциям и добавит к совладельцам сборы.
Самая популярная модель использования долевого владения — «Подход присвоения использования». Каждому совладельцу предоставляется исключительное право использовать дом в течение определенного количества дней, недель или месяцев в году. Периоды использования могут быть фиксированными (например, «февраль месяц» или «первые две недели февраля и июль»), переменными (то есть они меняются каждый год) или комбинацией фиксированных и переменных. В многоквартирных частных владениях права использования могут принадлежать конкретному дому или квартире, группе домов или квартир (например, всем квартирам с тремя спальнями или всем квартирам с видом на море) или всем домам. дома или квартиры.На покупную цену может влиять количество и / или качество использования, выделенное каждому совладельцу. Права на использование могут быть ограничены только владельцами или распространяться на семью, друзей, арендаторов, биржи или любую комбинацию перечисленного. К разным периодам использования могут применяться разные права использования.
Периоды использования могут быть назначены посредством ежегодной ротации между Совладельцами заранее установленных групп дней, недель или месяцев, ежегодного выбора или процесса черновика на основе ротационной системы приоритета выбора, системы бронирования или любой комбинации этих систем использования. .
Менее популярной моделью распределения прав на использование с долевым владением является «подход Pay-To-Use». Совладельцы платят заранее оговоренную «плату за использование» за каждый день или неделю использования. Плата за использование вместе с любым доходом от аренды, полученным, если дом также сдается не владельцам, используются для оплаты расходов на владение. Если плата за использование и доход от аренды вместе превышают расходы, излишек делится между владельцами; если есть дефицит, каждый владелец должен внести свой вклад. Когда используется подход Pay-To-Use, покупная цена и право собственности на дом могут быть разделены в зависимости от того, что может себе позволить каждый совладелец, его инвестиционных целей или любых других критериев, которые группа считает полезными, кроме цены покупки и владения не должны иметь никакого отношения к использованию.
Можно использовать подход распределения использования, но все же выделять определенное количество недель каждый год в качестве недель Pay-To-Use, что означает, что в это время дом будет сдаваться в аренду владельцам или не владельцам, и полученный доход разделен между собственниками пропорционально доле владения. В другом варианте можно использовать подход Pay-To-Use, но по-прежнему предоставлять совладельцам предпочтения или скидки на определенное количество недель каждый год.
Как распределяются расходы по долевой собственности?
В соглашениях о долевой собственности с участием одного дома операционные расходы, такие как страхование, техническое обслуживание, ремонт, улучшения, коммунальные услуги и управление, обычно делятся пропорционально доле владения, так что владелец 20% будет оплачивать 20% каждой из этих расходов.При использовании подхода Pay-To-Use плата за использование и доход от аренды будут вычитаться из расходов, а владелец 20% (после уплаты платы за использование за любые дни или недели, которые он / она провел в доме) получит 20% любого излишка, если доход превышает расходы, или оплатить 20% любого дефицита, если расходы превышают доход.
В юрисдикциях, где налог на недвижимость повышается в результате перепродажи дробной доли, покупатель должен полностью оплатить увеличение. Перепродажа одним совладельцем никогда не должна увеличивать налоговое бремя собственности совладельца, не занимающегося продажей.В штатах, где перепродажа не требует переоценки, налог на имущество может распределяться, как и другие операционные расходы.
В соглашениях о долевом владении с участием нескольких единиц девелопер должен сначала определить, будет ли использование каждого совладельца ограничено определенной единицей или единицами, или все совладельцы будут совместно использовать все единицы. В первом случае разработчик может предпочесть, чтобы каждый совладелец вносил свой вклад только в расходы на эксплуатацию объекта или объектов, на которые он / она имеет права использования.
Как финансируются сделки долевой собственности?
Отраслевые обследования показали, что только 30-35% покупок с долевым участием связаны с финансированием, а 65-70% покупателей с долевым участием платят все деньги за свою долю долевого участия.
Исторически сложилось так, что при финансировании долевого владения одним домом или квартирой единственным доступным вариантом было получение групповой ипотеки, обеспеченной всем домом. Более крупные проекты могли получить частичное финансирование, когда каждый частичный владелец мог получить свой собственный заем, обеспеченный только его / ее долей участия.Совсем недавно индивидуальное дробное финансирование стало доступным для соглашений о долевой собственности с участием одного дома или квартиры, но события в сфере кредитования замедлили эту тенденцию.
Если будет групповая ипотека, долевым собственникам нужно будет рассчитать, как разделить выплаты по ипотеке. Если первоначальный взнос распределяется в той же пропорции, что и цена, ипотека также будет разделена пропорционально цене. С другой стороны, если одни совладельцы вносят больше первоначального взноса, чем другие (относительно их цены), разделение ипотечного кредита будет отличаться от раздела собственности.Для иллюстрации представьте, что пять семей хотят поровну разделить дом для отпуска за 500 000 долларов и планируют купить его с первоначальным взносом в размере 100 000 долларов и общей ипотечной ссудой в размере 400 000 долларов.
Теперь предположим, что у семьи №1 есть только 10 000 долларов для первоначального взноса, для семьи № 2 есть 30 000 долларов для первоначального взноса, а у остальных семей по 20 000 долларов. Семья №1 будет покупать акцию на 100 000 долларов с уплатой 10 000 долларов, что означает, что им нужно будет занять 90 000 долларов из групповой ипотеки на 400 000 долларов или 22,5% (90/400). Семья №2 будет покупать акцию на 100 000 долларов с выкупом на 30 000 долларов, что означает, что им нужно будет занять 70 000 долларов из ипотечных кредитов на 400 000 долларов или 17 долларов.5% (70/400). Каждая из остальных семей будет покупать акцию на 100 000 долларов с уплатой 20 000 долларов, что означает, что каждая из них должна будет занять 80 000 долларов или 20% (80/400). В этой ситуации все выплаты по ипотеке будут разделены в зависимости от суммы займа, то есть Семья №1 будет платить 22,5%, Семья №2 будет платить 17,5%, а каждая из остальных семей будет платить 20%.
Как управляются частные дома для отдыха?
Полезно разделить задачи управления долевым владением на четыре категории: распределение использования, учет, очистка и ремонт.
Любая из этих работ может выполняться совладельцами или сторонними специалистами, может включать компенсацию или нет, и может быть объединена по мере необходимости для повышения эффективности или удобства.
Управление распределением использования необходимо только в относительно сложных системах использования, таких как те, которые основаны на резервировании или включают элемент оплаты по факту использования. Простые системы использования, такие как фиксированные назначения или фиксированные ротации, не требуют какого-либо управления и, следовательно, менее дороги и более надежны. Имейте в виду, что системы, которые предположительно являются автоматизированными или основанными на Интернете, по-прежнему требуют мониторинга, обслуживания и резервного копирования (когда (а не в случае) отказа системы), поэтому кто-то должен отвечать за управление даже самой автоматизированной системой использования.
Управление бухгалтерским учетом включает сбор платежей от совладельцев, оплату счетов и ведение записей.
Чтобы избежать споров о долевом владении и нехватки денежных средств, которые могут привести к кредитным дефектам и даже к потере совместно используемой собственности, абсолютно необходимо собирать выплаты совладельцам на основе бюджета и регулярной системы оценки, а не «по мере необходимости». Это означает, что в конце каждого года владелец или менеджер оценивает все расходы на следующий год, включая групповую ипотеку (если таковая имеется), налог на имущество, страхование, техническое обслуживание, ремонт, улучшения, коммунальные услуги и управление, и определяет сумма, если таковая имеется, которая потребуется от каждого совладельца для оплаты счетов.Ожидаемые расходы должны включать некоторые резервы для долгосрочных повторяющихся расходов, таких как покраска, кровля, техническое обслуживание системы, а также замена мебели и приборов. От каждого владельца следует потребовать внести свой платеж в срок. Таким образом, каждый совладелец с достаточно высокой степенью точности знает, что от него / нее ожидается в наступающем году, и легко отследить, выполняет ли совладелец свои обязательства перед серьезной проблемой.
развивается.
Уборка — это управленческая задача с удивительно высоким потенциалом вызвать недовольство и разногласия среди долевых собственников, особенно в небольших группах совместного владения, проживающих в одном доме или квартире.Большинству совладельцев гораздо больше нравится пользоваться своим домом для отдыха, когда они приезжают и находят его чистым и аккуратным, а чистота необходима для успешной сдачи в аренду не владельцам. Если среди всех совладельцев в группе (а также их семей и друзей) не будут преобладать необычно постоянные и высокие стандарты чистоты и порядка, вполне вероятно, что негодование и даже гнев разовьются по поводу состояния дома, когда некоторые пользователи уйдут. . Верно и то, что человек должен быть в отпуске, когда пользуется домом, и, возможно, не захочет тратить последний день на уборку.По всем этим причинам я настоятельно рекомендую даже самым маленьким и наименее формальным группам совладельцев загородного дома пользоваться услугами уборщика или уборщика для регулярной уборки дома.
Уборщик также может следить за состоянием собственности и сообщать совладельцам, когда конкретный совладелец или гость что-то повредил, сломал или украл. Одна из лучших особенностей совместного владения заключается в том, что стоимость такого типа услуг может быть распределена по всей группе.
Управление ремонтом важно, потому что без него никто не несет ответственности за поддержание долевого имущества в хорошем состоянии, а небольшие недорогие проблемы могут перерасти в большие дорогостоящие.Менеджер по ремонту должен нести ответственность за периодический осмотр собственности, рассмотрение замечаний и жалоб от совладельцев, а также за организацию и надзор за ремонтом. Если менеджер по ремонту будет выполнять капитальный ремонт самостоятельно, важно до начала работы установить, получит ли менеджер по ремонту компенсацию и, если да, то какую. Компенсации «время и материалы» следует избегать, поскольку она часто приводит к спорам, особенно когда руководитель ремонта не является профессиональным подрядчиком и не может эффективно использовать свое время и / или материалы.
Гораздо лучший подход — заранее установить объем работ, время выполнения и сумму оплаты. Это позволяет избежать большинства возможных споров и позволяет группе сравнить предложение менеджера по ремонту с предложениями внешних подрядчиков.
Как частичные владельцы домов для отпуска принимают решения?
В проектах с долевым владением, организованных застройщиком или продавцом недвижимости, застройщик / продавец должен определить, какие полномочия предоставить собственникам, как будут приниматься различные типы решений собственников (правление или голос собственника, большинство голосов против подавляющего большинства или единогласное решение). ) и как будет обрабатываться переход между контролем разработчика и контролем владельца.Если частичный проект включает в себя несколько единиц, продавец / разработчик должен ли принимать определенные решения подгруппами владельцев (или руководящим советом, избранным подгруппами) на основе разделения прав использования и / или обязательств по обслуживанию.
Другими словами, должны ли решения относительно конкретной единицы или единиц приниматься всеми владельцами или только теми владельцами, чьи обязательства по использованию и / или платежам будут затронуты?
Независимо от того, сколько собственников и домов будет в группе долевого владения, и была ли договоренность о долевом владении создана продавцом / застройщиком или самими долевыми собственниками, полезно установить определенные обязательные обязанности, которые группа будет выполнять. быть обязанным сделать, если все владельцы не договорились об ином.Эти обязательные обязанности должны включать оплату текущих эксплуатационных расходов и поддержание здания в хорошем состоянии. Установление обязательных обязанностей не позволяет отдельному владельцу (в группе только из двух владельцев) или большинству владельцев (в группе из трех и более владельцев) предпринимать действия, которые ставят под угрозу групповые инвестиции.
Группы из трех или более совладельцев обычно имеют многоуровневую систему голосования, в которой определенные решения принимаются большинством или подгруппой, такой как совет директоров, а определенные решения требуют единогласия (или, альтернативно, большего большинства).
Решения, требующие более высокого уровня одобрения, обычно включают в себя серьезные физические изменения в собственности, большие расходы, изменение распределения прав использования, продажу всей собственности и заимствование денег под собственность, а также могут включать все остальное, что группа считает особенно важным. . При анализе того, как следует принимать решения, имейте в виду, что разрешение на принятие решения большинством позволяет большинству отнять права на использование у меньшинства или добавить к нему бремя затрат.С другой стороны, требование о принятии решения на основе консенсуса может парализовать группу, если есть незаинтересованный, необоснованный или сердитый совладелец. Личности и отношения первоначальных совладельцев могут со временем измениться, и новые люди могут войти в группу в результате перепродажи или смерти, поэтому не предполагайте, что уровень сотрудничества, легкость достижения консенсуса и рациональность, которые вы испытываете сейчас будет продолжаться в будущем.
В группах всего из двух совладельцев голосование явно проблематично.Если совладельцы не согласны, результат зависит от того, как в соглашении о совместной собственности рассматривается рассматриваемый объект. Если в соглашении указано, что рассматриваемое действие требует согласия обоих владельцев, никаких действий предприниматься не будет, поскольку владельцы не дали на это согласия. Если в соглашении ничего не сказано по этому вопросу, совладельцам потребуется помощь в разрешении споров, как правило, посредничество и / или обязательный арбитраж.
Одна особенно важная, но часто упускаемая из виду область принятия решений и потенциальных споров — это планировка и меблировка общего загородного дома.Собственность может стать излишне захламленным хранилищем ненужной мебели совладельца или неприятным лабиринтом противоречащих друг другу вкусов. Я предлагаю совладельцам сначала согласовать расположение мебели, а в случае необходимости покупки — бюджет и план принятия решений о покупке.
После завершения первоначальной меблировки и отделки любые дополнения или изменения должны потребовать одобрения группы.
Облагаются ли вычетом налога с платежей по домам для отдыха в долевой собственности?
Налоговый режим домов для отдыха зависит от того, как часто недвижимость используется для «личного пользования» и как часто она используется для «сдачи в аренду».Существует три возможных налоговых режима, каждый со своими собственными правилами налоговых вычетов: «Чистый второй дом», «Чистая аренда недвижимости» и «Аренда второго дома / хобби».
Налоговый режим «Чистый второй дом» используется, если недвижимость сдана в аренду на срок не более 14 дней в конкретном налоговом году. При таком режиме налогообложения проценты по ипотеке и налоги на имущество обычно не облагаются налогом, а другие расходы — нет. Доход от аренды полностью не облагается налогом.
Налоговый режим «Чистая арендуемая собственность» используется, если выполняются оба следующих условия: (i) недвижимость сдана в аренду на срок более 14 дней в конкретном налоговом году »и (ii) общее количество Дней «личного пользования» составляет не более 14 или не более 10% от общего количества дней «аренды».
(Например, если было 220 дней «аренды», могло быть до 22 дней «личного использования»; если было 100 дней «аренды», могло быть до 14 дней «личного использования».) С «Pure» Аренда собственности », разделите год на две части:« аренда »и« личное пользование »и пропорционально распределите все расходы. Что касается «арендной» части, расходы (включая проценты по ипотеке, налог на имущество, страхование, техническое обслуживание, ремонт, улучшения, коммунальные услуги, управление и даже амортизационные отчисления) подлежат вычету в той степени, в которой они превышают арендный доход, но вычет не может производиться из всех виды доходов, и в некоторых случаях должны переноситься на будущие годы и вычитаться из них.Для части «личного пользования» надежно вычитается только налог на имущество; другие расходы, включая проценты по ипотеке, как правило, не учитываются.
«Аренда второго дома / хобби» применяется, когда не применяется ни одна из других категорий. При таком налоговом режиме разделите год на две части: «аренда» и «личное пользование» и пропорционально распределите каждый расход.
Что касается «арендной» части, расходы (опять же, включая проценты по ипотеке, налог на имущество, страхование, техническое обслуживание, ремонт, улучшения, коммунальные услуги, управление и даже амортизацию) могут компенсировать доход, но не подлежат вычету в иных целях.Для части «личного пользования», как правило, вычитаются проценты по ипотеке и налоги на имущество, но не другие расходы.
При определении того, как часто недвижимость используется в «личных целях» и как часто она используется в качестве «сдачи в аренду», применяются следующие правила:
- Использование совладельцем, даже если совладелец платит за использование, является «личным использованием».
- Использование родственником владельца, даже если родственник платит полную арендную плату, является «личным использованием».
- Использование не владельцем дома для отпуска по соглашению об обмене домом для отпуска является «личным использованием».
- Дни, потраченные в основном на ремонт или обслуживание загородного дома, не являются «личным использованием», но также не должны считаться днями «аренды».
- День, когда дом доступен для аренды, но фактически не сдается, не может считаться днем «аренды».
Когда отпускная недвижимость распределяется по частям, Правила IRS, похоже, предполагают, что использование всех совладельцев (и их родственников, друзей-неплательщиков и обменников) должно быть сложено вместе, чтобы определить общее количество дней «личного пользования», и дни, когда недвижимость сдавалась в аренду арендаторам, которые не являются собственниками или родственниками (независимо от того, шла ли арендная плата отдельному владельцу или распределялась между группой), следует сложить вместе, чтобы определить общее количество дней «аренды».Затем следует определить налоговый режим. Если дом квалифицируется как чистый второй дом, каждый владелец может вычесть все уплаченные им проценты по ипотеке и налог на недвижимость. Если дом не квалифицируется как «чистый второй дом», группе необходимо будет определить соотношение распределения расходов на «аренду» / «личное пользование».
Затем каждый владелец должен будет применить это соотношение к расходам, которые он / она заплатил, компенсировать любой полученный доход и применить соответствующие правила налогового вычета, как указано выше.Тем не менее, по крайней мере, в одной статье, в которой подробно исследуется эта тема, сделан вывод о том, что такой подход может быть неработоспособным или справедливым на практике, и что для каждого владельца было бы разумно определять свой налоговый режим отдельно на основе его / ее использования. и аренда его / ее интервала.
Это обсуждение налоговых вопросов предназначено только как введение в общие правила. Проконсультируйтесь с квалифицированным юристом или бухгалтером для получения полной и персонализированной налоговой информации.
Как я буду облагаться налогом, если частный дом для отпуска продан или я продам свою долю?
Если продавец не занимал недвижимость в качестве основного места жительства в течение двух из пяти лет, непосредственно предшествующих продаже, он / она не будет иметь права на освобождение от уплаты налога на прирост капитала в размере 250 000 долларов США / 500 000 долларов США для супругов.
Но продавец, скорее всего, будет иметь право на налогообложение любой прибыли по более низким ставкам долгосрочного прироста капитала и может иметь право совершить отложенный налог на обмен. Как правило, порядок налогообложения прибыли или убытка от перепродажи будет зависеть от того, как недвижимость использовалась в течение 12 месяцев, предшествующих продаже. Размышляя о продаже недвижимости для отдыха (или только вашей доли в ней), целесообразно проконсультироваться с налоговым экспертом по крайней мере за год до запланированной продажи.
Почему собственник или риэлтор, продающий всю собственность, должен разработать структуру долевого владения и соглашение перед маркетингом? Почему бы не позволить покупателям разработать собственное частичное соглашение?
Хотя теоретически возможно собрать всю группу покупателей, попросить их подготовить единое предложение как группу, а затем дать им время и гибкость для создания своей собственной структуры и соглашения до закрытия (пока недвижимость удерживается на рынке) , этот подход намного чаще терпит неудачу, чем приносит успех, и требует огромных усилий и времени, даже если он успешен.
Большинству продавцов и риэлторов гораздо проще и продуктивнее принимать индивидуальные предложения от потенциальных покупателей каждой дробной доли, даже если они намереваются одновременно закрыть продажу для всех покупателей сразу. (Обратите внимание, что закрытие продаж по одной также возможно.) Принятие индивидуальных предложений по дробным акциям практически невозможно без наличия структуры и документации. Структура, созданная соглашением, необходима, чтобы избежать неопределенности и риска, которые в противном случае были бы связаны с серией договоров купли-продажи процентной доли собственности.
Какой тип соглашения о долевой собственности или документа о долевом владении требуется для соглашения о долевой собственности?
Каждой группе долевого владения нужен документ или группа документов с подробным описанием их прав (особенно использования / аренды, изменения, финансирования и перепродажи) и обязательств (особенно распределения затрат, структуры взносов, ремонта / замены и правил).
Документ или документы должны быть подготовлены с учетом того факта, что они будут использоваться только в случае несогласия владельцев и будут полезны только в том случае, если они могут разрешить разногласия (подробнее об этом позже).
Если частичные владельцы будут владеть правом собственности (договоренность о «прямом владении»), регулирующие документы подразделяются на две общие категории: (i) те, которые записаны в цепочке правового титула и, таким образом, становятся обязательными для каждого владельца долевого участия без подпись этого владельца и (ii) незарегистрированные и связывающие только тех долевых владельцев, которые их подписывают. Основные преимущества зарегистрированных документов, часто называемых «Декларациями» или «CC&R» (что означает «Соглашения, условия и ограничения»), заключаются в том, что они снижают риски совместного владения (особенно риск того, что будет совладелец который не связан документами, потому что он / она их не подписывал), и облегчать сбор в случае неуплаты обязательств совладельца.
Принципиальные недостатки зарегистрированных документов заключаются в том, что они могут нарушать местные или частные правила, их труднее изменять и, как правило, они несовместимы с групповым финансированием. Распространенное заблуждение состоит в том, что совладельцы получают «отдельные документы» только при наличии зарегистрированных документов о долевом владении. Фактически, все соглашения о долевом владении, предполагающие прямое владение, могут иметь отдельные акты, независимо от типа используемых документов и от того, зарегистрированы они или нет.
Большинство договоренностей о частичном отпуске включает комбинацию записанных и незарегистрированных документов, и трудно сделать обобщения относительно того, как обычно называются документы, или указать, какие документы (в отличие от элементов контента) необходимы. Некоторые распространенные названия (помимо «Декларации» и «CC&R», упомянутых выше): «Пользовательское соглашение», «Устав», Соглашение о совместной собственности »,« Соглашение о совместной собственности »,« Соглашение с владельцем »,« Соглашение об управлении »и« Правила использования », но нет шаблона относительно того, что находится в документе с определенным именем, или как различные необходимые положения распределяются между документами, когда проект состоит из нескольких документов.
Ключ состоит в том, чтобы убедиться, что все важные элементы контента присутствуют, и оценить степень, в которой конкретный элемент контента будет защищен от текущих и будущих владельцев.
Некоторые соглашения о долевом владении предполагают создание юридического лица, например корпорации, которое может быть коммерческим или некоммерческим. Иногда субъект фактически владеет недвижимостью, а совладельцы владеют объектом (более подробно обсуждается ниже), но в большинстве случаев субъект создается только для управления и эксплуатации собственности.При создании юридического лица будет существовать учредительный документ, часто называемый «Уставом» или «Сертификатом», и могут существовать требования к ежегодной подаче и налоговой отчетности. Выгоды от создания юридического лица для управления и эксплуатации долевой собственности на время отпуска спорны, и решение часто определяется размером группы.
Действительно ли частным владельцам, которые являются близкими друзьями или семьей, нужны официальные документы?
Люди и обстоятельства меняются непредсказуемым образом, и новые люди могут войти в группу совместного владения в любое время в результате смерти или других неожиданных событий.
Когда происходят эти изменения, даже лучшие друзья, самые близкие из семей и самые приятные и спокойные люди в мире могут не согласиться. Цель соглашения — помочь разрешить эти конфликты быстро, недорого и без разрушения личных отношений членов группы.
Должны ли договоры о долевой собственности на отпуск быть краткими и простыми?
Документы о совместной собственности никто не читает ради удовольствия. Единственный случай, когда можно прочитать документы, — это конфликт, который не может быть разрешен неформально.В этой ситуации нужно, чтобы соглашение о долевой собственности обеспечивало конкретное и ясное решение. Чем короче соглашение о долевом владении, тем меньше вероятность того, что оно решит конкретную проблему, которая заставила взглянуть на соглашение. Преимущество длины заключается в том, что она позволяет соглашению о совместной собственности охватывать больше вопросов и делает его более полезным. Нет недостатка в длине, если документ имеет полное оглавление.
Простота желательна, если она не идет за счет широты.
Что произойдет, если владелец долевого участия не выполнит свои обязательства?
Хотя невыполнение обязательств совладельцем является серьезным потенциальным риском долевой собственности, важно держать проблему в перспективе. По моему опыту, тип дефолта, который больше всего беспокоит совладельцев, — неуплата необходимого платежа — встречается крайне редко. Гораздо более распространенными, но все же редкими являются значения по умолчанию, связанные с использованием совместно используемой собственности, например, повреждение собственности, неспособность содержать ее в чистоте, использование в несанкционированное время или ненадлежащими способами, а также изменение или загромождение без согласия группы.
Хотя необходимо (как с юридической, так и с этической точки зрения) защищать права и капитал каждого долевого собственника, даже если он / она нарушил свои обязательства, также важно, чтобы соглашение о долевой собственности давало группе право справиться с дефолтом быстро и эффективно.
Группа всегда может решить не использовать всю свою власть, если обстоятельства требуют снисхождения, но группу не следует принуждать к снисходительности, если один из ее членов игнорирует правила или подвергает собственность или вложения риску.
Типичный договор о совместной собственности предусматривает, что владелец, обвиненный в нарушении, будет уведомлен об обвинении и получит ограниченное время, чтобы либо оспорить его, либо устранить его. Если обвиняемый владелец долевой акции решает оспорить обвинение, дело передается на разрешение спора, которое обычно является посредничеством, или, если оно не увенчалось успехом, обязательным арбитражем. Если обвиняемый совладелец не устранит нарушение или не приступит к разрешению спора в течение указанного времени, его доля в долевом имуществе продается по рыночной цене с использованием тщательно описанной процедуры.Поступления от продажи используются для оплаты любых просроченных платежей, транзакционных издержек, судебных издержек и штрафов, а любые оставшиеся суммы переходят совладельцу, нарушившему обязательства.
Обратите внимание, что процедура, в результате которой частный владелец собственности просто отказывается от своей собственности, инвестиций или капитала, обычно не имеет исковой силы и, следовательно, бесполезна для группы.
Группам с долевым владением рекомендуется создать резервный фонд по умолчанию, который будет использоваться для выплаты процентов по ипотеке, налога на имущество или страхования, если совладелец не внесет свою долю.Но важно понимать, что этот фонд не предназначен для использования в качестве пула, из которого дефолтный владелец долевого участия может занимать по своему желанию. Если совладелец не может произвести платеж, а группа решает использовать часть фонда, чтобы восполнить дефицит, совладелец, нарушивший свои обязательства, по-прежнему не выполняет свои обязательства, и группа по-прежнему должна иметь право предпринять такие же корректирующие действия. что он имел бы право принять, если бы резервный фонд по умолчанию не был использован. Другими словами, дефолтный долевой собственник не должен иметь возможность избежать ответственности, заявив, что, поскольку были использованы его / ее собственные деньги в резервном фонде по умолчанию, он / она на самом деле не совершил дефолт.
Должна ли долевая или долевая собственность использовать компанию с ограниченной ответственностью (Llc), товарищество с ограниченной ответственностью (Lp) или товарищество с ограниченной ответственностью (Llp)?
Владение загородным домом в качестве компании с ограниченной ответственностью («LLC»), товарищества с ограниченной ответственностью («LP»), товарищества с ограниченной ответственностью («LLP», которое невозможно в США), корпорации или другого юридического лица (а не в имена совладельцев) могут предложить несколько преимуществ, включая (i) защиту других активов от обязательств, возникающих из-за долевого владения, (ii) защиту разделяемой собственности от конфискации кредиторами совладельцев), (iii) повышение гибкости владения изменения, и (iv) добавление структуры, созданной обширным сводом законов, применимых к этим организациям (но иначе не применяется к совместной собственности).Для собственности, расположенной за пределами Соединенных Штатов, владение недвижимостью для совместного отдыха через юридическое лицо дает дополнительные преимущества, которые обсуждаются ниже.
Но владение загородным домом через ООО или другое юридическое лицо также имеет недостатки. Создание и поддержание структуры юридического лица связано с дополнительными затратами, включая сборы за создание, специальные налоги и ежегодные затраты на подготовку налоговых деклараций для юридического лица (которые необходимы, даже если юридическое лицо не имеет никаких налогов). Кроме того, использование юридического лица может лишить владельцев долей долевого участия некоторых льгот по налогу на прибыль от владения загородным домом, например, возможности вычитать проценты по ипотеке и налог на недвижимость в качестве второго дома.В конечном счете, на вопрос о том, следует ли владеть долевой собственностью через организацию, нужно отвечать в каждом конкретном случае в свете конкретных обстоятельств группы и собственности. Подавляющее большинство групп, состоящих из жителей США, совместно владеющих недвижимостью для отдыха в США, предпочитают прямое владение, а не владение в качестве LLC или другой организации.
Следует ли разрешить долевым собственникам свободно продавать свои доли в общем доме для отдыха?
Те, кто владеет совместной собственностью с друзьями или семьей, часто обеспокоены тем, что разрешение совладельцам перепродать свои акции приведет к тому, что несовместимые или неквалифицированные совладельцы войдут в группу.Но запрещение индивидуальных перепродаж или требование единодушного согласия на них (что на самом деле одно и то же) может означать, что у собственника долевого участия нет возможности выйти из группы, не продав свою долю другому долевому владельцу. Проблема в том, что никакой другой совладелец не может быть заинтересован в покупке дополнительной долевой доли. Более того, даже если другой совладелец или группа совладельцев желает совершить покупку, у них мало стимулов платить справедливую рыночную цену, поскольку у продавца нет другого выбора, кроме как взять все, что предлагается.(Требование, чтобы цена основывалась на оценке, не поможет, если в результате другие совладельцы отговорятся от покупки.
)
При рассмотрении вопроса о частичной перепродаже акций важно помнить о том, что меняются личности и меняются жизни способами, которых никто не ожидает или не может предсказать, и что люди неизбежно будут нуждаться или захотят покинуть группу. время. Изучите проблему как с точки зрения человека, который может быть вынужден принять нового совладельца, так и с точки зрения человека, которому, возможно, придется продать его из-за финансовых трудностей или болезни.Также помните, что принуждение кого-то оставаться в группе, когда он / она нуждается или хочет уйти, обычно вредит динамике группы и значительно затрудняет принятие решений и управление.
Я настоятельно рекомендую разрешить перепродажу индивидуальной долевой собственности с учетом ограничений, направленных на защиту группы от несовместимых или неквалифицированных покупателей. Эти меры защиты могут включать право первого отказа (право одного или нескольких существующих совладельцев приобрести долю продавца по рыночной цене) и права отказа (право других совладельцев отклонить предложенного покупателя, если они может сформулировать разумные основания для отказа).
Должны ли совладельцы частичного дома для отпуска иметь возможность принудительно продать весь дом для отдыха?
Как я упоминал выше, очень важно осознавать, что жизнь каждого из совладельцев изменится так, как они не ожидают, и должен существовать способ выхода долевых собственников из группы. Разрешение совладельцам продавать отдельные акции — это один из способов сделать возможным уход, но продажа долей в общей собственности может быть трудной или невозможной из-за рыночных условий, плохой динамики группы, состояния совместно используемой собственности или других непредсказуемых факторов.Таким образом, даже если индивидуальные продажи с дробным процентом разрешены, имеет смысл создать реалистичную, гарантированную стратегию выхода. Как правило, это означает выбор времени в будущем, когда любой из совладельцев сможет настоять на том, чтобы другие либо выкупили их по справедливой рыночной стоимости, либо продали всю общую собственность.
Какие виды рисков создает долевое совместное владение в отпуске?
Долевое владение сопряжено с риском совместного использования собственности с другими и полагаться на них в выполнении своих обязательств перед вами.
Совместное использование означает, что вы не сможете делать то, что хотите, и когда захотите, и что другие могут делать то, что вам не нравится. Обязательства по совместному использованию означают, что необходимое обслуживание и управление могут не быть завершены или, что еще хуже, в результате того, что совладелец не может произвести платеж, ипотечный кредитор может лишить права выкупа все здание, в результате чего все другие совладельцы потеряют пользование общим домом и, возможно, всеми вложенными деньгами. Невозможно устранить эти риски, но есть способы их снизить.Возможно, самое важное, что вы можете сделать, чтобы снизить риск совместного владения, — это иметь подробное, письменное, подписанное соглашение о долевом владении, в котором рассматриваются все вопросы, включая события, которых вы не ожидаете, возможность того, что люди вы не знаете, войдете ли вы в группу в результате смерти или перепродажи, а также реальности, что люди меняются, и вы можете не ладить с другими совладельцами, как сейчас.
Помимо соглашения о долевой собственности, эти шаги помогут снизить риск долевого владения:
- Тщательно изучите биографию и финансовую квалификацию потенциальных совладельцев.
- Используйте систему ежемесячной оценки для сбора платежей от группы и оплачивайте все счета с группового счета.
- Назначьте каждую из основных задач управления конкретному человеку внутри или за пределами группы.
- Попросите каждого совладельца внести свой вклад в резервный фонд по умолчанию, который будет использоваться для выплаты процентов по ипотеке (если есть групповая ипотека), налога на имущество или страхования, если совладелец не внесет свою долю, и убедитесь, что вы не тратьте случайно деньги на обслуживание или ремонт.
- Дайте группе возможность быстро вытеснить совладельца, который не выполняет свои обязательства, и используйте это право до того, как у группы возникнут серьезные финансовые проблемы.
Какие дополнительные риски возникают, если дачный дом находится в чужой стране?
Если недвижимость для частичного отдыха находится за границей, потенциальные совладельцы с меньшей вероятностью будут знакомы ни с рынком недвижимости, ни с местной системой сделок с недвижимостью.
Это отсутствие осведомленности создает риск переплаты за недвижимость или ее улучшения и меблировки, или потери денег и времени в связи с формальностями сделки. Кроме того, законы многих зарубежных стран не обеспечивают такой же уровень защиты потребителей, как законы США. Текущее управление, обеспечение соблюдения соглашения о совместной собственности и операции перепродажи также могут быть проблематичными. Все эти трудности могут усугубляться языковым барьером. Чтобы управлять этими рисками, важно задействовать как U.S. поверенный, и поверенный, имеющий лицензию в стране, где находится недвижимость, при формулировании соглашения о долевой собственности и структуры долевой собственности.
Владение долевым имуществом через юридическое лицо, созданное в юрисдикции с хорошо развитой и знакомой правовой системой и эффективной альтернативной инфраструктурой разрешения споров (так что вам не нужно полагаться на медленный и дорогостоящий судебный процесс), может помочь решить многие о трудностях, связанных с недвижимостью для совместного отдыха за границей.
Такая договоренность позволяет совершать сделки по продаже и аренде на знакомом языке и в соответствии со знакомыми правилами, избегая формальностей и затрат, связанных с передачей недвижимости в стране, где она находится, а также расходов и неудобств иностранных юристов, агентов по недвижимости. и нотариусы. Кроме того, использование структуры долевого владения иностранной организацией позволяет регулировать отношения совладельцев в соответствии с хорошо разработанными и знакомыми законами, а любые споры между совладельцами разрешаются быстрее, надежнее и экономичнее.В некоторых случаях можно также избежать некоторых видов налогов на передачу и наследство.
О SirkinLaw APC
SirkinLaw APC специализируется на совместном владении недвижимостью с 1985 года и участвовала в создании более 5000 соглашений о совместном владении в Соединенных Штатах и во всем мире. Такой обширный опыт позволяет нам использовать огромную библиотеку частичной документации по проектам, а также обширные знания о требованиях к маркетингу и регистрации практически для любого места, где проект может находиться или потенциально продаваться.Мы гордимся своей способностью составлять юридические документы на простом английском языке, разрабатывать простые и элегантные способы использования и организационные структуры, а также предлагать эффективные, надежные и экономичные услуги для небольших проектов размером от одного дома или кондоминиума до сотен фракционных домов. интересы. У нашей фирмы есть офисы в Сан-Франциско, Калифорния, и Париже, Франция.
D. Эндрю Сиркин — признанный эксперт в области долевого владения недвижимостью, клубов проживания и отдыха, а также других договоренностей о совместных домах для отдыха.Хотя его практика включает в себя несколько крупных дробных проектов в сфере недвижимости, он часто консультирует и готовит контракты для небольших групп семей и друзей, которые покупают и делят дома для отдыха в качестве партнеров, а также для частичной продажи отдельных домов для отдыха и кондоминиумов. Он работал над домами по всему миру, в том числе в большинстве штатов США, а также в Италии, Франции, Испании, Португалии, Ирландии, Аргентине, Никарагуа, Коста-Рике, Панаме, Доминиканской Республике, Никарагуа, Белизе и Мексике. Он является аккредитованным инструктором Департамента недвижимости Калифорнии и соавтором Bluebook Condominium Bluebook, ежегодно публикуемого издательством Piedmont Press, и The Equity Sharing Manual , впервые опубликованного John Wiley and Sons в ноябре 1994 г. книга).Энди живет в Париже, с ним можно связаться через контактную форму.
Все, что вам нужно знать о долевой собственности
В попытке помочь большему количеству людей подняться на рынок недвижимости, правительство учредило серию программ помощи при покупке, которые могут помочь начинающим покупателям приобрести дом. Одна из них — схема совместного владения — и чтобы помочь вам понять, как это работает, TotallyMoney составили это простое руководство.
Что такое схема долевой собственности?
Покупатель приобретает долю от 25% до 75% собственности напрямую или посредством ипотеки на эту долю у жилищной ассоциации (некоммерческой организации, созданной для предоставления недорогого жилья), и затем выплачивает арендную плату на оставшуюся часть.Посредством процесса, называемого «лестницей», они затем могут увеличить свою долю до 100% и владеть арендой собственности, что означает, что им больше не нужно платить арендную плату.
Как это работает?
Приобретая 25% — 75% долю собственности, а не всю собственность, покупатель может заплатить меньше или получить меньшую ипотеку. Они должны платить арендную плату за другую долю жилищной ассоциации, у которой покупается недвижимость, и со временем они могут «подняться по лестнице» до того, чтобы стать владельцем всей собственности.
Например, в доме стоимостью 200 000 фунтов стерлингов покупатель может приобрести 25% акций за 50 000 фунтов стерлингов с ипотекой и депозитом, обычно 5% вместо обычных 10% от этой суммы. Затем они выплачивали ипотеку банку, при этом выплачивая ежегодную арендную плату в размере около 2,75% с оставшихся 150 000 фунтов стерлингов из 4 125 фунтов стерлингов.
Дома в совместном владении можно найти на национальном сайте Sharetobuy.com
Почему они существуют?
Совместное владение означает, что люди, которые не могут позволить себе более дорогую недвижимость или не могут получить более высокую ипотеку, могут подняться на лестницу недвижимости раньше, с большей гибкостью с точки зрения того, как они добиваются покупки недвижимости.
Какие преимущества и недостатки?
Преимущества
Основным преимуществом схемы долевого владения является то, что она делает покупку недвижимости более доступной. Поскольку покупатели могут приобрести всего лишь 25% доли в собственности, а залог требует только 5% от этой суммы (вместо 5% от всей собственности), стоимость покупки недвижимости намного ниже.
Например, для 25% доли в собственности 200 000 фунтов стерлингов залог будет составлять всего 2500 фунтов стерлингов, поскольку он выплачивается на 50 000 фунтов стерлингов вместо полного депозита в размере 10 000 фунтов стерлингов, необходимого для собственности на 200 000 фунтов стерлингов.
Кроме того, арендная плата за оставшуюся часть имущества обычно меньше, чем взимается на открытом рынке, и обычно составляет 2,75% от стоимости доли собственности, которой не владеют, каждый год. Это будет 4 125 фунтов стерлингов в год на 25% долю в собственности 200 000 фунтов стерлингов.
Дальнейшие расходы могут быть отложены, если они не уменьшены — если вы владеете долей менее 30%, например, гербовый сбор на землю (если применимо) обычно откладывается до тех пор, пока доля не достигнет 30%, или выплачивается поэтапно, предотвращая люди с ограниченными финансами из-за того, что сразу несут слишком много затрат.
Недостатки
Однако со схемой есть сложности. До тех пор, пока покупатель не станет владельцем 100% дома, договор означает, что он фактически не владеет долей собственности официально. Вместо этого договор представляет собой гарантированную аренду на срок аренды с правом выплаты при продаже недвижимости. То есть, их не могут попросить уйти раньше, если они соблюдают условия аренды (договор с собственником, который фактически владеет недвижимостью, позволяющий арендатору пользоваться имуществом), и у них есть правовая защита на аренда, а также право на оплату в случае продажи.
Это означает, что «владелец» доли может столкнуться с юридическим «разбирательством по делу о владении» на таких основаниях, как задолженность по арендной плате, субаренда или дурное поведение. В этом контексте процедура владения недвижимостью представляет собой юридический вызов со стороны жилищной ассоциации, владеющей помещением, которая может привести к потере собственности без выплаты возмещения.
Кроме того, несмотря на то, что они не владеют всем имуществом, акционеры несут ответственность за 100% расходов на обслуживание и ремонт.Если здание старое, это может быть значительным в течение короткого времени и может сильно отличаться. Несмотря на то, что все затраты на покупку ниже, в долгосрочной перспективе существует вероятность того, что в сумме эти затраты могут превысить общую стоимость недвижимости.
Как это повлияет на покупку будущей недвижимости?
Стать покупателем долевой собственности не окажет прямого влияния на ваши попытки приобрести недвижимость в будущем.Однако, как и в случае с любой покупкой, если вы сделаете ее с ипотекой, это может иметь долгосрочные последствия для вашего кредита. Если вы продолжите платить, это будет положительно, в то время как пропуск платежей отрицательно скажется на вашем кредитном рейтинге.
Кроме того, сразу после получения ипотеки, ваш кредит будет ухудшаться, пока не будет доказано, что вы можете продолжать выплаты, как при любой покупке недвижимости.
Если вы хотите продать дом в долевой собственности, часто возникают трудности. Во многих случаях жилищная ассоциация, у которой вы купили свою долю, будет иметь преимущественное право выкупить ее, иногда даже если у вас есть 100% доли.Они также могут иметь право управлять продажей, так что вы не сможете сделать это самостоятельно.
Если вы можете продать его самостоятельно, вам также придется продать его как собственность в долевом владении, что может сократить количество доступных покупателей.
Будет ли дом когда-нибудь твоим?
Хотя приобретаемая доля может составлять от 25% до 75% всей собственности, через систему, называемую «лестничной клеткой», при которой покупатель приобретает увеличенную долю собственности, он может в конечном итоге приобрести 100% собственности и прямо владеть им.Это может включать увеличение их ипотеки.
Однако стоит также отметить, что дома по схеме долевой собственности передаются исключительно в аренду. Это означает, что, хотя покупатели будут «владеть» недвижимостью, когда у них будет 100% акций, они будут владеть ею только на условиях аренды у «собственника», то есть они владеют только договорными правами на недвижимость на условиях «аренды». от собственника, а не от самой собственности.
Аренда может длиться несколько лет или 999 лет, но в конце аренда возвращается к собственнику.Это не обязательно будет означать, что вы должны уйти или что ваша аренда заканчивается, и вы можете продлить аренду или купить безусловное право собственности, но у собственника также есть возможность начать процесс, чтобы вы прекратили свою аренду. .
Как правило, права аренды обширны и продлят срок вашей аренды дома, но важно учитывать как временные ограничения аренды, так и требования, которые он налагает, чтобы избежать судебных разбирательств, требующих от вас покинуть собственность. Это может применяться в конце срока аренды или в случае нарушения вами условий самой аренды (например, неуплаты земельного налога или субаренды, когда это не разрешено).
Каковы ограничения схемы
Чтобы иметь право на участие в схеме, вы должны соответствовать определенным критериям:
- Вам должно быть не менее 18 лет.
- Если вы живете за пределами Лондона, ваш годовой семейный доход должен быть менее 80 000 фунтов стерлингов, а если вы живете в Лондоне, он должен быть менее 90 000 фунтов стерлингов.
- У вас еще не должно быть дома, а если у вас есть, то вы должны быть в процессе его продажи.
- Вы не можете позволить себе купить дом, отвечающий вашим жилищным потребностям (например, отвечающий требованиям инвалидности и размера семьи) на открытом рынке.
- Вы должны иметь возможность доказать, что у вас нет задолженности по аренде или ипотеке.
- У вас должна быть хорошая кредитная история и вы должны быть в состоянии позволить себе регулярные платежи и расходы на покупку дома.
- Сама схема имеет некоторые ограничения, в частности, вы можете приобрести дом с долевой собственностью только у жилищной ассоциации. Вы не можете приобрести данный дом в рамках долевой собственности, если он не принадлежит и не предлагается таким образом такой ассоциацией
Вы также не можете сдать дом в субаренду — в рамках правительственной помощи -Покупайте инициативу, вы должны жить в доме, который покупаете.
Дома в совместном владении также, как уже упоминалось, всегда являются арендой, поэтому даже если они находятся в полной собственности, это только договор, который означает, что они могут использовать собственность в аренду от собственника.
Собственник несет ответственность за общие части собственности, но арендатор несет ответственность за техническое обслуживание, ежегодную плату за обслуживание и долю страховки. Также существует ежегодная арендная плата за землю, которую они должны платить собственнику, и они должны получить разрешение, если они хотят провести серьезные работы на участке.
Могут быть дополнительные ограничения на аренду даже после того, как дом принадлежит вам, в том числе отказ от сдачи в субаренду или отказа от домашних животных.
Сколько эквити вы фактически получаете и что это означает?
Совместное владение позволяет покупателю приобрести 25% — 75% доли в собственности. Однако до тех пор, пока им не будет принадлежать 100% акций, покупатель фактически не владеет какой-либо собственностью и, следовательно, не владеет никаким капиталом.
Совместное владение также не следует путать со схемой долевого участия.Распределенный капитал — это правительственная схема помощи в покупке, при которой правительство предоставляет ссуду до 20% стоимости дома, а оставшуюся сумму выплачивается по ипотеке после 5% депозита. Это приводит к тому, что покупатель владеет домом, а долевая собственность — нет.
Обзор
Совместное владение предлагает хороший способ значительно снизить первоначальные затраты, но оно также может иметь ряд ограничений и недостатков, особенно когда речь идет о перепродаже и условиях аренды.Убедитесь, что совместное владение отвечает вашим потребностям, прежде чем приступать к делу!
Источники и методология
https://www.theguardian.com/housing-network/2016/sep/15/shared-ownership-risks-affordable-housing-rent
https://www.gov.uk/ leasehold-property
https://www.gov.uk/affordable-home-ownership-schemes/shared-ownership-scheme
https://www.theguardian.com/housing-network/2013/sep/03/ скрытые опасности-совместное владение
https://www.hoa.org.uk/advice/guides-for-homeowners/i-am-buying/leasehold-v-freehold-whats-the-difference/
Общий доступ Аренда с правом владения — Консультационная служба по аренде
Что такое аренда с долевым владением и как это работает?
Цель данного информационного бюллетеняЦелью данного информационного бюллетеня является предоставление краткого обзора аренды долевого владения для владельцев / покупателей и специалистов по недвижимости.Департамент по делам сообществ и местного самоуправления поддерживает подробную информацию об аренде долевой собственности на своем веб-сайте. Жилищные ассоциации также будут хранить полезную информацию для покупателей и владельцев арендованной собственности.
Что такое leasehold?Владение квартирой на правах аренды — это просто длительная аренда, право на занятие и использование квартиры в течение длительного периода — «срок» аренды. Обычно это длится 99 или 125 лет, и в течение этого срока квартиру можно покупать и продавать.
Срок устанавливается в начале, и поэтому его продолжительность уменьшается с каждым годом. Таким образом, если бы не инфляция, стоимость квартиры со временем снизилась бы до окончательного истечения срока аренды, когда квартира вернется к арендодателю, хотя при определенных обстоятельствах это подлежит некоторым правам оставаться арендатором. См. Наш справочник: —
Право аренды квартиры обычно касается всего, что находится внутри четырех стен квартиры, включая половицы и штукатурку стен и потолка, но обычно не включает внешние или несущие стены.
Строение и общие части здания, а также земля, на которой оно стоит, обычно принадлежат собственнику, который также является домовладельцем. Собственник несет ответственность за содержание и ремонт здания. Затраты на это возмещаются за счет платы за обслуживание и выставляются арендаторам.
Аренда дома обычно касается всего здания, как внутреннего, так и внешнего, и, возможно, сада и проезжей части. Обычно арендатор дома несет ответственность за ремонт и обслуживание всего здания.
Арендодателем может быть физическое или юридическое лицо, в том числе местный орган власти или жилищная ассоциация.
Что такое договор долевой собственности?В дополнение к обычной арендуемой собственности существует форма арендуемой собственности, именуемая долевой собственностью, при которой арендатор может приобрести долю собственности (дома или квартиры) и платить арендную плату за ту часть собственности, которая остается за арендодателем. . Арендатор будет иметь право приобретать дополнительные доли в собственности до тех пор, пока ему не будет принадлежать 100% капитала.На данный момент собственность больше не является собственностью долевой собственности.
Большая часть арендуемой собственности с долевым владением предоставляется жилищными ассоциациями в рамках их программы владения домом. Такие договоры аренды почти всегда заключаются в формате, одобренном Агентством по делам домов и сообществ (HCA, бывшая Жилищная корпорация). Цель состоит в том, чтобы сделать первый шаг к приобретению жилья в собственность для тех, кто в настоящее время снимает жилье и не может позволить себе приобрести дом по полной рыночной стоимости.
В чем разница между договором долевой собственности и обычной долгосрочной арендой жилья?Договор аренды с долевым владением дома не дает права на покупку безусловного владения в соответствии с положениями Закона о реформе арендного владения 1967 года, если в договоре аренды есть положение о передаче права собственности при покупке арендатор оставшейся доли в собственности (именуемой последней лестничной клеткой).Другие исключения применяются, если арендованный дом был предоставлен для пожилых людей или в пределах обозначенной территории, называемой охраняемой территорией.
Арендатор с долевым владением квартиры имеет право на законное право на продление срока аренды в качестве держателя «долгосрочной аренды», только если они «ступенчато» до 100% владения. Тем не менее, домовладелец может иметь свою собственную политику, разрешающую продление срока аренды, если доля владения составляет менее 100%. Арендаторам необходимо будет проконсультироваться со своим арендодателем.
Поскольку арендная плата выплачивается с той части капитала, которая не принадлежит арендатору, арендодатель может принять меры по возврату собственности за просроченную арендную плату в окружном суде таким же образом, как арендодатель с гарантированной краткосрочной арендой может в соответствии с положениями Закон о жилищном строительстве 1988 года. Если имущество переходит во владение в этих обстоятельствах, арендатору не выплачивается никакая компенсация с учетом баланса между задолженностью арендатора и рыночной стоимостью доли арендатора в собственности.
Соглашения об аренде долевого владения, утвержденные HCA, должны содержать основные положения.
Они перечислены ниже:
- Ограничение продажи и запрет субаренды (положения об отчуждении)
- Утвержденные HCA договоры аренды с долевым владением не допускают субаренду ни при каких обстоятельствах.
- По договору долевой собственности арендодатель обычно имеет право «преимущественной покупки», если арендатор не поднялся до 100% -ной собственности.
- Это означает, что, если арендатор желает продать, он должен сначала предложить собственность арендодателю или покупателю, назначенному арендодателем. Цена покупки определяется независимым инспектором, назначенным арендодателем.
Если арендодатель не реализует свое преимущественное право покупки в течение 8 недель, арендатор может продать недвижимость на открытом рынке при соблюдении определенных условий.
- Статья о пересмотре арендной платы
При покупке доли капитала в собственности владелец долевой собственности должен платить арендную плату за эту долю собственности, оставшуюся за арендодателем.В договоре аренды будет начальная арендная плата, обычно основанная на сумме, эквивалентной 3% от непогашенного капитала, сохраняемого арендодателем. Ежегодно арендная плата увеличивается в соответствии с увеличением индекса розничных цен (RPI), плюс сумма, обычно составляющая от 0,5% до 2%. Пример:
| Рыночная стоимость недвижимости при первой покупке | = 250 000 фунтов стерлингов |
| Первоначальная акция, приобретенная арендатором 25% | = 62 500 фунтов стерлингов |
| Доля в собственности арендодателя 75% | = 187 500 фунтов стерлингов |
| Рыночная арендная плата @ 3% от рыночной стоимости недвижимости | = 7500 фунтов стерлингов в год = 625 фунтов стерлингов в месяц |
| Первоначальная арендная плата @ 3% от непогашенного капитала | = 5625 фунтов стерлингов в год = 468 фунтов стерлингов.75 в месяц |
- Если предположить, что RPI увеличится в следующем году на 3,5%, а аренда допускает увеличение со ссылкой на восходящее движение RPI плюс 2%, тогда арендная плата, выплачиваемая арендатором, увеличится на 5,5% до 5 934,38 фунтов стерлингов в год (494,54 фунтов стерлингов в месяц). Если арендатор приобретает дополнительные доли в собственности, выплачиваемая арендная плата будет пропорционально уменьшаться до тех пор, пока не будет приобретено 100%, и арендная плата не будет выплачена.
- Пункт о плате за обслуживание
Все договоры аренды с долевым владением должны содержать пункт, предусматривающий оплату платы за обслуживание.В случае долевого владения квартирой это будет на тех же условиях, что и любая другая аренда квартиры. Арендатор долевой собственности должен знать, что он будет платить полную плату за обслуживание, а не пропорцию в соответствии с его долей в капитале.
В случае аренды дома с долевым владением арендатор несет ответственность за обслуживание и ремонт собственности, а единственная плата за обслуживание будет выплачиваться в отношении страхования зданий.
Есть исключение из этого общего правила, если арендованный дом находится на частной территории; в этом случае может взиматься плата за обслуживание общих частей поместья, таких как дорожки, частные дороги и другие благоустроенные территории.Обязательство по оплате этих затрат обычно сохраняется, если арендатор приобретает дом в собственность.
- Оговорка о защите ипотечных кредитов
Эта статья призвана защитить безопасность ипотечного кредитора и побудить ипотечных кредиторов выдавать ссуды на арендуемую собственность с долевым владением. Кредитор в соответствии с положением о защите ипотеки имеет право приобретать и отчуждать 100% капитала в собственности и должен быть проинформирован арендодателем, если он намеревается вступить во владение или инициировать процедуру конфискации.Если договор аренды не содержит положения о защите ипотеки, заемщику будет чрезвычайно сложно получить ипотеку.
Юрист по передаче права собственности, действующий от имени покупателя, должен направить копию ипотеки арендодателю для утверждения и должен получить и внести вместе с документами о праве собственности после завершения покупки обязательство от арендодателя перед ипотечным кредитором, подтверждающее, что они уведомят ипотечного кредитора, если они намереваются вернуть собственность или отказаться от аренды.
Из-за этого требования трудно продать ранее оформленные договоры аренды, обычно предоставляемые местными властями и не содержащие положения о защите ипотеки. Это связано с тем, что ипотечные кредиторы неохотно предоставляют ссуды в отсутствие статьи о защите ипотечных кредитов.
Если вы владеете такой собственностью, вам следует подумать о том, чтобы попросить арендодателя предоставить акт об изменении, чтобы включить в договор аренды пункт о защите ипотеки. Если они откажутся, арендатору следует подумать о том, чтобы связаться с HCA, который может оказать давление на арендодателя из социального сектора, чтобы тот предоставил документ об изменении.
- Покупка дополнительных акций (ступенчатая оговорка)
Большинство договоров аренды долевого владения должны содержать пункт, разрешающий арендатору приобретать дополнительные доли в собственности до тех пор, пока он не станет владельцем 100% капитала. Это называется лестницей. В большинстве договоров аренды с долевым владением арендатору разрешается подать 3 таких заявления, и последнее заявление должно привести к покупке оставшихся акций. С сентября 2011 года нет ограничений на количество поданных лестниц.
Существуют некоторые договоры аренды домов с долевым владением в охраняемых сельских районах, которые ограничивают право арендатора на покупку акций до 80%, или когда арендатору разрешено подниматься по лестнице до 100% капитала / он обязан продать возвращение собственности домовладельцу или назначенному покупателю, которым может быть другая жилищная ассоциация.
В дополнение к исключению для сельской местности, арендуемая собственность с долевым владением для пожилых людей может ограничивать долю в капитале до 75%.
Гербовый сбор Земельный налог (SDLT)
SDLT может подлежать оплате при продаже нового имущества в долевой собственности и продаже существующего договора аренды имущества долевой собственности.
Пороговые значения для выплаты SDLT регулярно меняются, и любой потенциальный покупатель или продавец собственности, находящейся в долевой собственности, должен посоветоваться со своим адвокатом по передаче права собственности.
Имейте в виду, что Консультационная служба арендованного имущества не предоставляет консультации по налоговым вопросам.
Полезные ссылки
Совместное руководство по долевой собственности для Англии
, подготовленное Советом ипотечных кредиторов (CML), Агентством по делам жилья и сообществ (HCA) и Национальной жилищной федерацией (NHF)
: на что обращать внимание
Совместное владение — отличный способ получить долю в собственности, когда вы не можете себе позволить или не можете взять в долг, достаточную для прямой покупки на открытом рынке. Однако есть частые жалобы от людей, участвующих в схемах долевой собственности.Это руководство указывает на подводные камни, которых следует избегать.
Что такое долевая собственность?Схемы совместного владения позволяют покупателям, которые соответствуют критериям приемлемости, получить ипотечный кредит для покупки доли (обычно от 25% до 75%) в собственности, при этом выплачивая арендную плату за оставшуюся долю жилищной ассоциации или частному застройщику, владеющему зданием . Рента, которую вы платите за оставшуюся долю, взимается по льготной ставке.
Недвижимость обычно сдана в аренду, и поэтому вам необходимо платить ежемесячную плату за обслуживание, а также вносить свой вклад в капитальные ремонтные работы.
При долевом владении можно купить большую часть дома «по лестнице», то есть увеличив свою долю. Акции можно покупать с шагом 10%, что, в свою очередь, снижает вашу арендную плату.
Схемы долевой собственности предоставляются жилищными ассоциациями или частными застройщиками. Детали, стоимость и ограничения различаются в зависимости от поставщика, поэтому изучите индивидуальные достоинства каждого из них и прочитайте мелкий шрифт вашего договора аренды.
В настоящее время (2020 г.) правительство проводит консультации по стандартному подходу к долевому владению и, как мы предполагаем, по некоторым изменениям в способе его администрирования, так что следите за этим пространством.
Каковы недостатки долевой собственности?1. Плата за обслуживание
Будем надеяться, что ежемесячные выплаты по ипотеке плюс аренда все же сделают долевое владение намного дешевле, чем покупка недвижимости напрямую. Но не забудьте добавить плату за обслуживание и будьте готовы к возможному увеличению расходов в будущем. Помимо общей ежемесячной платы за обслуживание и уход за местами общего пользования, спросите, как вы будете платить за более важные работы. E.грамм. для обслуживания кровли.
Имейте в виду, что даже если вы владеете долей в собственности, скажем, 30%, вы несете ответственность за полную оплату затрат на техническое обслуживание и ремонт.
2. Аренда запрещена
Также могут быть ограничения на то, можете ли вы сдавать недвижимость в аренду. В подавляющем большинстве случаев субаренда не допускается.
3. Покупка увеличенных долей в вашей собственности может быть дорогостоящей
Когда дело доходит до увеличения доли в вашей собственности — или «лестничного пролета» — это не просто покупка доли, о которой вам нужно беспокоиться.Есть и другие расходы:
- V Плата за регистрацию — Ваш поставщик жилья проинструктирует сюрвейера подтвердить текущую рыночную стоимость собственности.
- L равные расходы — установка лестницы повлечет за собой изменения в существующем договоре аренды, для чего потребуется адвокат
- S Таможенная пошлина — если вы не имеете права на помощь при покупке впервые, есть два способа заплатить. Первый предполагает единовременную предоплату, исходя из рыночной стоимости недвижимости, а второй — поэтапную оплату.Вам нужно будет рассчитать оптимальный для вас вариант.
- Комиссия по ипотеке — Если вы подаете заявку на смену кредитора, чтобы купить дополнительную долю или получить доступ к более выгодным процентным ставкам, вам необходимо будет заплатить комиссию за оценку кредиторов и комиссию за организацию ипотеки, а также любые штрафы, которые ваш существующий кредитор может взимать за прекращение вашего ипотека с ними.
Уточните у своего поставщика жилья, существуют ли какие-либо ограничения, когда дело доходит до покупки большей доли в вашей собственности e.грамм. Сможете ли вы перейти к 100% прямому владению или есть верхний предел? Можете ли вы сразу начать спускаться по лестнице? Какое максимальное количество раз вы можете подниматься по лестнице? Какую минимальную долю вы можете купить одновременно? Вы можете узнать больше из нашего руководства по лестнице в вашем доме, находящемся в совместном владении.
4. Ограничения на ваши действия
Проверьте наличие ограничений в вашем договоре аренды. Скорее всего, вам придется спросить письменное разрешение у поставщика жилья, прежде чем вносить какие-либо структурные изменения в свой дом.В некоторых случаях при аренде потребуется также спросить разрешение на косметический ремонт.
5. Риск отрицательного капитала
Покупка новостройки — будь то через долевое владение или на открытом рынке — имеет больше шансов, если вы планируете оставаться на месте в течение нескольких лет. Это связано с тем, что недвижимость в новостройке включает дополнительную надбавку к цене продажи, которая, как и новый автомобиль, обесценивается, как только вы въезжаете. Если цены на недвижимость упадут, вы можете потерять деньги, если попытаетесь переехать.
Чтобы избежать риска оказаться в ловушке в случае отрицательного капитала, честно относитесь к недвижимости, на которую вы смотрите. Достаточно ли места для хранения? Ожидаете ли вы создать семью в ближайшие несколько лет? Подходит ли ваша мебель в комнаты?
6. Проблемы продажи вашей доли при переезде домой
Когда вы будете готовы продать свой дом, процесс будет непростым и может помешать вашему продвижению на следующую ступеньку лестницы недвижимости.Во-первых, поставщик жилья, скорее всего, будет иметь право выкупить недвижимость до того, как она будет продана кому-либо еще (это называется «правом первого отказа»), даже в некоторых случаях, если вы приобрели 100% собственности. через лестничный пролет. Это делается для того, чтобы ваша собственность могла быть помещена в список ожидания другим людям, которые не могут покупать на открытом рынке.
По прошествии определенного периода времени, если поставщик жилья не найдет покупателя, вы можете продать свою долю собственности самостоятельно или через агента по недвижимости.Но вам нужно будет найти покупателя, который соответствует критериям приемлемости поставщиков жилья для долевой собственности. Поскольку не все банки предоставляют ипотечные кредиты, удобные для долевого владения, круг потенциальных покупателей может сократиться.
7. Вы не получаете большей защиты при долевой собственности
Тот факт, что эта схема поддерживается правительством, не означает, что вы получаете дополнительную защиту.
- Стоимость может расти по спирали. Убедитесь, что вы можете позволить себе повышенные расходы на обслуживание
- Хотя арендная плата вначале низкая, ожидается ее повышение
- Вы несете ответственность за своевременное погашение ипотечного кредита
- Имейте в виду, что, поскольку арендная плата выплачивается за часть собственности, не принадлежащей вам, поставщик жилья может принять меры по возвращению собственности за просроченную арендную плату в окружном суде.Мы знаем об одном случае, когда после просрочки арендной платы один домовладелец был выселен из своего частичного владения, и суд постановил, что она не имеет права на 30 000 фунтов стерлингов, которые она уже заплатила за свою долю
Что мне следует сделать перед подачей заявления?Нашли недвижимость, которая вам нравится? Найдите поставщика жилья в Интернете. Посмотрите, что говорят клиенты на форумах. Довольны ли они? Насколько хорошо они обслуживают собственность и какой ценой?
- Проверьте критерии приемлемости поставщика жилья для понравившейся вам собственности
- Прочтите и поймите ваш договор аренды и какие в нем ограничения
- Оцените различные расходы, рассчитайте свои ежемесячные платежи
- Подумайте о своих долгосрочных планах и о том, когда вы можете позволить себе начать работу по лестнице
- Ознакомьтесь с другими нашими непредвзятыми руководствами по покупке, продаже и эксплуатации вашего дома, а также с советами по экономии денег и присоединитесь к нашей группе экспертов по жилищному строительству, готовых ответить на ваши вопросы, линии юридической консультации, бесплатной консультации по ипотеке и многому другому
Является ли совместное владение важным первым шагом на пути к собственности или скользкой дорожкой? | Собственность
В апреле начинается новая эра долевой собственности, когда правительство смягчает правила участия и открывает ее для всех с семейным доходом менее 80 000 фунтов стерлингов или 90 000 фунтов, если вы покупаете в Лондоне.Это изменение будет означать, что еще 175 000 человек по всей стране смогут покупать.
Для некоторых долевая собственность — это золотое дно: покупатели должны заплатить только 25–75% от стоимости недвижимости, внести небольшой залог и получить субсидированную арендную плату за ту часть дома, которую они не снимают. городок. Когда они находятся в лучшем финансовом положении, они могут «подняться по лестнице» до полной собственности.
В районах с высокими ценами, таких как Лондон, это единственный шанс для многих, кто хочет избежать частной аренды и иметь жилье, которое можно назвать своим.Но при нынешних ценах даже долевая собственность недоступна для людей со средним достатком.
Центр Лондона: 25% доли в этой двухкомнатной квартире стоимостью 625 000 фунтов стерлингов стоит 1978 фунтов стерлингов в месяц. Фотография: Эндрю ГудевНапример, жилищная ассоциация на веб-сайте First Steps предлагает 30% -ную долю в двухкомнатной квартире в Хакни, восточный Лондон, где полная цена составляет 768000 фунтов стерлингов, а покупатель должен иметь возможность заплатить. 2423 в месяц в виде ипотеки, аренды и платы за обслуживание — или половину получаемой на руки зарплаты человека с годовой зарплатой в 90 000 фунтов стерлингов.Но это кое-что говорит об безумном характере рынка, что все они были раскуплены. Другие гораздо более доступны. Например, в Wyre Forest Community Housing есть трехместные дома, в которых 50% доли будет стоить всего 772 фунта стерлингов в месяц.
Группа потребителей Какая? говорит, что преимущества долевого владения заключаются в том, что «оно может позволить вам подняться по лестнице собственности быстрее, чем если бы вы хотели сразу купить дом; это может быть дешевле, чем аренда; и вы можете продать собственность, находящуюся в долевой собственности, в любое время и получите выгоду от любого увеличения ее стоимости с момента покупки.Но советник по ипотеке Саймон Тайлер из Tyler Mortgage Management предупреждает, что ипотека с долевым владением обычно имеет более высокие ставки, чем обычные жилищные ссуды. Джайлз Пикер, адвокат по жилищным вопросам в Anthony Gold Solicitors, также имеет некоторые оговорки. «Несмотря на то, что они владеют 25% или 50% собственности, покупатели несут ответственность за 100% платы за обслуживание», — поясняет он. «Они могут быть разными и должны оплачиваться сверх арендной платы и ипотеки. Ремонт часто бывает большой проблемой ».
В отличие от полноправных владельцев арендованной собственности, которые недовольны тем, что фирма управляет их кварталом, владельцы долевых владений не могут воспользоваться «правом на управление» своим зданием — им всегда будет управлять жилищная ассоциация.Еще одним недостатком является то, что вы потенциально можете потерять свою собственность, если задержите арендную плату. «Несмотря на то, что возвращение во владение случается редко, владелец потеряет все, включая свой депозит, — говорит Пикер.
Киддерминстер: 50% -ная доля в этом доме с тремя спальнями стоимостью 180 000 фунтов стерлингов составляет 772 фунта стерлингов в месяц.Потенциальные проблемы также могут возникнуть в дальнейшем. В некоторых случаях, даже если вы являетесь владельцем 100%, жилищная ассоциация сначала откажется от покупки или захочет найти проверенного покупателя. Если вы хотите выпустить его, возможно, вы не сможете сделать это без разрешения.
«Ограничение на субаренду оказало особое влияние, — говорит Лиза Гиббс из Simpson Millar Solicitors. «Во время рецессии, когда стоимость оставалась неизменной или падала, владельцы долевой собственности не могли продавать, но, возможно, им пришлось переехать на новую работу. «Однако запрет на субаренду означал бы, что собственники нарушили бы договор аренды, если бы нашли арендатора».
Мик Смит * купил квартиру в долевом владении в восточном Лондоне в 2010 году. Высокие цены на жилье означали, что это был единственный путь, которым он мог подняться по лестнице недвижимости.Он купил 40% акций квартиры за 190 000 фунтов стерлингов в Wisteria Apartments в Хакни совместно с жилищной ассоциацией Family Mosaic. Он признает, что квартиры подорожали, так что на бумаге у него все хорошо. Но он добавляет: «Я люблю свой дом, но мне жаль, что я его не купил. Часто обещания не выполняются, а вопросы не решаются должным образом ».
Family Mosaic заявила, что встретилась с жителями апартаментов Wisteria в ноябре 2014 года, чтобы обсудить проблемы, связанные с отоплением, канализацией и оплатой за обслуживание, и что работы были завершены.
Другой покупатель со смешанными чувствами — Рут Уитли, 31-летняя PR-менеджер. Опять же, на бумаге она добилась больших успехов, но ее беда — процентная ставка по ипотеке. В 2010 году она купила 40% доли в однокомнатной квартире в Хакни за £ 200 000 за 88 000 фунтов стерлингов.
«Было довольно сложно найти ипотеку. Кредиторы не любят долевое владение, а новое строительство — как моя квартира — еще меньше. Я работаю в строительном обществе Лидса, плачу ужасную ставку в 6% — меня ужалили из-за отсутствия выбора.Сказать это, совместное владение было потрясающим. Но высокие цены означают, что другим людям гораздо труднее делать то же самое ».