brinmax

Дом без участка: почему в России разделили права собственности на недвижимость

Авторы: Ирина Кондратьева, Алина Михалева

Современное российское законодательство предусматривает раздельный правовой режим для земельных участков и для находящихся на них объектов. В таком случае земля и здания на ней рассматриваются как отдельные вещи, а не одна. «Право.Ru» разбирается в истории этого «разделения», в чем его уникальность в России и нужно ли уходить от него к модели развитых юрисдикций, где все построенное на земельном участке – его составная часть, а не самостоятельная вещь.

Осенью до Экономколлегии ВС дошел спор домовладелицы из Тульской области. Еще в 2013 году она приобрела дом в дачном поселке, но с участком, на котором он располагался, дело застопорилось. Пока она заключала договор купли-продажи с собственником земли и оформляла документы, тот обанкротился, и его имущество, включая спорный участок, арестовали (см.  «Возможен ли арест имущества уже после его продажи и начала регистрации»). Как такое стало возможным?

Корнями в советское законодательство

Отдельное право собственности на землю и расположенные на ней строения берет свои истоки в советское время: после Октябрьской революции в 1917 году был принят Декрет «О земле», который отменил частную собственность на землю, и все последующее советское законодательство подчеркивало принципиальное ее недопущение. Таким образом утверждался новый согласующийся с идеологией большевиков правопорядок, при котором земля становилась «всенародным достоянием» и «переходила в пользование всех трудящихся на ней».

Принятие Декрета «О земле» для крестьян обернулось новыми поборами в виде грабительской продразверстки, и они, движимые голодом и террором, восстали против большевистской власти.

«В то же время ликвидировать частную собственность на находящиеся на земле постройки было значительно сложнее, хотя советское законодательство сделало шаг и в этом направлении», – отмечает Александр Латыев, к.  ю. н., руководитель практики Группы правовых компаний «Интеллект-С». В ГК РСФСР 1922 года не было предусмотрено личной собственности на строения на земле, зато было заменявшее его право застройки. «Однако в 1948–1949 гг. в законодательство были внесены изменения, вследствие которых право застройки было ликвидировано, а взамен его было допущено существование личной собственности на индивидуальные жилые дома, – рассказывает Латыев. – При этом, естественно, земля под этими домами оставалась в общенародной собственности, чем создавалось разделение права собственности на землю и на строение».

Ситуацию можно было изменить в 1990-х гг., когда принимался Гражданский кодекс РФ. Однако этого не произошло: земля в оборот так и не поступила. Помешало этому «активное противодействие со стороны сильной тогда коммунистической оппозиции в Госдуме», поясняет Латыев. «То есть получается, что в России формально земля осталась публичной, в собственности государства, – комментирует Роман Бевзенко, к.  ю. н., профессор Российской школы частного права при Правительстве РФ, партнер «Пепеляев групп». Тогда разработчику ГК РФ нужно было придумать, как сделать так, чтобы в России все-таки начался оборот недвижимости. Поэтому в кодексе написано, что здание является вещью». Так, в нашей стране и создалась ситуация, когда в большом числе случаев здание принадлежит одному лицу, а земельный участок под ним – другому, как правило – государству, добавляет Латыев.

«Уникальная» судьба

В 2000-х годах появляется еще один шанс упорядочить этот вопрос – в связи с разработкой Земельного кодекса РФ. «Тогда нужно было сделать одну простую вещь, – делится Бевзенко. – Написать в Земельном кодексе норму о том, что если собственник построил здание, то это здание не является самостоятельной недвижимостью, а рассматривается как составная часть земельного участка». Но этого сделано не было, и получилась ситуация, когда и земля, и здание на ней рассматриваются как две самостоятельные недвижимые вещи, хотя по сути они являются одним объектом, указывает он.

В 90-х годах, когда Госдума принимала все новые и новые законы, часто возникали стихийные митинги, на которых люди требовали реформ.

Именно поэтому – для того чтобы устранить проблему раздельного оборота – и был закреплен в ст. 1 Земельного кодекса РФ «уникальный» принцип «единства судьбы» земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Согласно этому постулату «все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков». Предусмотрены были и другие меры, направленные на «соединение» собственности на землю и расположенные на ней объекты: например, преимущественное право собственника здания на покупку или аренду занятого им земельного участка (п. 3 ст. 35 ЗК РФ).

Окно в Европу: единый объект для развитых юрисикций

Вопрос о том, рассматривать ли здание как составную часть участка, в разных юрисдикциях решается по-разному. Классическая юриспруденция исходила из того, что объектом недвижимости является земельный участок – причем в классическом понимании трех-, а не двухмерный. При этом все построенное на земельном участке рассматривается как его составная часть, а не самостоятельная вещь. Такова ситуация в большинстве развитых юрисдикций стран Западной Европы (Франции, Испании и других). Подобный подход способствует простому обороту недвижимости: юридически требуется договор купли-продажи земельного участка, за покупку которого платишь с учетом всех составляющих.

Однако это лишь одна из возможных моделей, принятая в юрисдикциях, где есть частная собственность на землю. Во многих странах Азии и арабского мира ситуация иная – вся земля публичная, принадлежит она суверену или государству, и оборот земли не происходит. Типичные примеры – Таиланд или ОАЭ. В таких случаях, если частное лицо строит на земле дом, то собственностью признается только здание.

Опыт показывает, что относительно безболезненный переход от одной модели к другой возможен. Пожалуй, самым ярким примером стал переход ГДР от «советской» модели к более современным законодательным нормам ФРГ. Так, в ГДР был введен принцип раздельной собственности на землю и на здания. При объединении Германии в переходных положениях к ГК ФРГ были предусмотрены правила по соединению в один объект права на землю и на здание – например, если земля находилась в народной собственности, то собственники зданий получали право преимущественного приобретения земли; если земля находилась в собственности третьих лиц, то собственники зданий получали долгосрочное право пользования землей с обязательством выплачивать компенсацию за пользование в соответствующем рыночным требованиям размере. Если же речь шла о компаниях со 100%-ным госучастием, то народная земля, на которой стояли эти предприятия, становилась их собственностью.

При объединении Западной и Восточной Германии были предусмотрены правила по соединению в один объект прав на землю и на здание.

В некоторых европейских странах переход к «единому объекту» затянулся. Так произошло в Чехии, где реформы в области земельного права были начаты с момента образования Чешской Республики в 1993 году. На подготовку нового Гражданского Кодекса потребовалось более 20 лет – он вступил в силу 1 января 2014 года. Только с появлением нового ГК постройка стала неотъемлемой частью земельного участка, на котором была возведена – до этого земля и строение рассматривались как отдельные объекты.

Естественный отрыв от развитых правопорядков

Несмотря на то, что сейчас в России «полного отрыва» земли от расположенных на ней объектов не происходит, «разделение» до сих пор имеет место в большом количестве случаев, говорит Латыев. Такая ситуация – когда собственниками земельного участка и расположенного на нем объекта являются разные лица – с учетом объективных условий развития российского права «естественна» и в особенности характерна для Москвы, где очень большой процент земли находится в собственности государства и муниципалитетов, добавляет Виталий Можаровский, партнер практики «Недвижимость и строительство» Goltsblat BLP.

Это положение дел опрошенные «Право. Ru» юристы оценивают по-разному. «Безвыходных ситуаций» быть не должно – есть правила, которые их регулируют (глава 17 ГК РФ), говорит Можаровский, и существуют не «массовые», а лишь «точечные» проблемы. В частности, он вспоминает дело № А32-29673/2011, в рамках которого решался вопрос о том, можно ли считать недвижимой вещью футбольное поле. Согласен с ним и Игорь Чумаченко, партнер, руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» VEGAS LEX. Особых проблем в «раздельном» праве собственности за землю и объекты он не видит, а, наоборот, находит в этом даже некоторые преимущества. «Например, когда в собственности находятся несколько зданий на одном большом участке: следуя логике единства титула, собственник должен передавать права на весь участок. Но в нашей ситуации он может выделить один участок со зданием».

По мнению же партнера «Инфралекс» Артема Кукина, все это приводит к необходимости использовать сложные конструкции ограниченных вещных прав (пользование, сервитут) и может понижать цену недвижимости. «На практике, в частности, проблемы вызывает залог здания, расположенного на неприватизированном земельном участке, – рассказывает он. – Единый же объект недвижимости, укоренившийся в развитых правопорядках, позволяет четко регулировать отношения собственности, повышает правовую определенность, упрощает налогообложение».

В целом существование отдельных правовых режимов для земельных участков и объектов недвижимости – это как минимум неудобно, считает и Артем Сафонов, юрист юридической фирмы «Nektorov, Saveliev & Partners». «При совершении любых сделок с объектами недвижимости нужно регистрировать права как на сам приобретаемый объект, так и на земельный участок под объектом, – поясняет он. – Однако такая система сложилась в России исторически и в настоящий момент достаточно успешно работает». Поэтому резко отказываться от нее и переходить на систему с единым правовым режимом для земли и объектов недвижимости на ней, на его взгляд, нецелесообразно.

«Сближение» объектов

Основная тенденция развития законодательства и судебной практики сегодня – не делить собственность на земельный участок и расположенную на нем недвижимость, отмечает Латыев. Однако быстро это сделать не получится. Должны пройти десятилетия, считает Можаровский: «Собственники объектов будут постепенно выкупать землю у государства. И мы придем к той же ситуации, которая сформировалась в развитых юрисдикциях».

Проект ГК содержит концептуальные изменения Гражданского кодекса РФ, касающиеся в том числе понятия недвижимого объекта и вещных прав – так, в п. 2 ст. 130 ГК РФ в редакции Проекта ГК предлагается введение понятия «единый объект»: «Земельный участок и находящееся на нем здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие на праве собственности одному лицу, признаются единым объектом и участвуют в гражданском обороте как одна недвижимая вещь».

Если планируемые изменения ГК РФ будут приняты, то это будет означать частичный уход от характерной для отечественного правопорядка ситуации, при которой в обороте находятся как земельные участки, так и находящиеся на них объекты, и сближение с принципами римского и современного европейского права.

Чужая земля

Модель, в рамках которой здание рассматривается не как отдельная недвижимая вещь, а как составная часть земельного участка, а права на здание не подлежат самостоятельной регистрации, и при этом оно обращается вместе с земельным участком, хорошо подходит только для случаев, когда собственники земли строят здания на своей земле, отмечает Бевзенко. На практике же часто встречается ситуация, когда здание строится на чужой земле.

В итоге полностью исключить разделение собственности на земельный участок и расположенную на нем недвижимость невозможно, соглашается и Латыев, и даже самые последовательно проводящие политику единства правовой судьбы здания и земли под ним законодательства, вроде немецкого, предлагают инструменты для предоставления возможности строить на чужом участке. «Таково, например, право застройки, согласно которому застройщик может не только построить здание на чужом земельном участке, но и приобрести на него – в разных странах – либо формальное право собственности, либо такие права владения, пользования и распоряжения зданием, которые фактически исчерпывают все полномочия собственника, но только лишь по идеологическим соображениям правом собственностью не называются», – поясняет он.

Проект реформы ГК РФ предусматривает введение в Кодекс права застройки. Оно представляет собой «право владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения на нем здания или сооружения и его последующей эксплуатации». «По смыслу законопроекта право застройки должно заменить распространенную в настоящее время аренду земельного участка в целях осуществления строительства, – комментирует новеллу Чумаченко. – Особенно это касается строительства на земельных участках из государственной и муниципальной собственности». Предполагается, что оно будет устанавливаться на срок, который не может быть менее пятидесяти и более ста лет, а ключевым моментом является то, при прекращении права застройки здания и сооружения, принадлежавшие лицу, поступают в собственность собственника земельного участка, указывает Чумаченко, отмечая, что спешить с этими изменениями, на его взгляд, все же не стоит.

***

Наличие отдельного права собственности на земельный участок и расположенные на нем объекты сложилось в России исторически и было обсуловлено объективными реалиями развития правовой системы в стране.

Все началось с изъятия земли из частной собственности после Октябрьской революции и акцента на ее недопущение в советский период. С началом рыночных реформ в 1990-е годы земля в частную собственность так и не поступила, и раздельный правовой режим стал единственной возможностью вовлечения недвижимости в оборот. А чтобы смягчить последствия такого «разделения» в Земельном кодексе РФ был закреплен принцип «единства судьбы» земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Как отмечают опрошенные «Право.Ru» эксперты, такая модель, конечно, «утяжеляет» российский гражданский оборот, однако резко переходить к подходу развитых юрисдикций – когда все построенное на земельном участке рассматривается как его составная часть, а не самостоятельная вещь – все же не стоит. Тенденция к объединению сегодня есть, но процесс этот будет длиться долго, предполагают они.

КС опубликовал сборник позиций о праве собственности на земельные участки

Одна из адвокатов призвала не подменять тождественностью понятия «народы, проживающие на определенной территории» и «население определенной территории». Комментируя иной судебный акт из собрания, второй адвокат заметил, что только при обладании правом на земельный участок и на объект недвижимости, находящийся на нем, возможно нормальное пользование постройкой.

Конституционный Суд опубликовал информационно-тематическое собрание своих правовых позиций о праве собственности на земельные участки по состоянию на июль 2020 г.

Согласно Постановлению № 8-П/2004, сама по себе возможность предоставления иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам права на определенных условиях приобретать в собственность и в определенных пределах владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участками – постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (п. 1 ст. 260 ГК), – не противоречит конституционно-правовому статусу земли как публичного достояния многонационального народа России и вытекает из ч. 2 ст. 9 и ч. 1 и 2 ст.

35 Конституции во взаимосвязи с ее ч. 3 ст. 62.

Правовое регулирование, устанавливающее для иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц ограничения в отношении права собственности на земельные участки некоторых категорий, а также специальные правила о порядке пользования континентальным шельфом и недрами, имеет целью обеспечить суверенные права России на все ее природные богатства и ресурсы, защитить интересы российской экономики в переходный период, гарантировать российским гражданам и юридическим лицам относительно равные условия конкуренции с иностранным капиталом и тем самым – реализацию ими конституционного права на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности.

Адвокат АП г. Севастополя Халида Утрендеева посчитала необходимым обратить внимание на значение и смысловую нагрузку тезиса «статус земли как публичного достояния многонационального народа России». Она предположила, что здесь заложены и некие экономические интересы. «Но не следует забывать о том, что земельные участки, вне зависимости от места их расположения, относятся к категории ограниченных природных ресурсов и их можно считать “потребляемыми, а следовательно – невозобновляемыми (исчерпаемыми)”. Нам стоит понимать, что при закладываемом режиме их использования должны учитываться прежде всего интересы будущих поколений российских граждан. Не стоит также подменять тождественностью понятия “народы, проживающие на определенной территории” и “население определенной территории”», – указала адвокат.

Кроме того, по ее мнению, стоит также ответить на скорее философский, но значимый для практики вопрос: «Возможно ли вообще нахождение в чьей-либо собственности (конкретных лиц) природных ресурсов, которые не созданы трудом человека?» «Видится, что предпринятые меры законодателя являются лишь попыткой сохранности права собственности на природные ресурсы по региональному принципу, и не более того», – резюмировала Халида Утрендеева.

В соответствии с Определением № 105-О-О/2009 бесплатное предоставление земельных участков Конституцией не гарантируется.

Согласно Постановлению № 13-П/2011 регистрация граждан по месту жительства в пригодных для постоянного проживания жилых строениях, расположенных на садовых земельных участках (безотносительно к тому, отнесены они к землям населенных пунктов или землям сельскохозяйственного назначения), сама по себе не может изменить целевое назначение этих земельных участков.

В Определении № 2970-О/2019 указывается, что п. 4 ст. 35 Земельного кодекса, действующий во взаимосвязи с другими положениями данного Кодекса и с нормами гражданского законодательства, не предполагает возложения на иностранного гражданина обязанности продать в принудительном порядке принадлежащее ему здание, сооружение, расположенное на земельном участке в пределах приграничной территории. Предусмотренный же п. 3 ст. 15 данного Кодекса и адресованный иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам запрет обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, входящих в перечень, установленный президентом в соответствии с федеральным законодательством о государственной границе, не может толковаться расширительно и распространяться на объекты, которые в данном законоположении не указаны.

Адвокат Самарской областной коллегии адвокатов Светлана Старостина отметила, что в соответствии с принципом единства судьбы земельного участка все прочно связанные с земельным участком объекты недвижимости следуют судьбе земельного участка. «Только при обладании правом на земельный участок и на объект недвижимости, находящийся на нем, возможно нормальное пользование постройкой, в противном случае пользование может быть стеснено сопротивлением со стороны собственника земельного участка», – указала она.

Читайте также

КС решит, являются ли богослужения в жилом доме нецелевым использованием земельного участка

Суд оценит конституционность норм ЗК и КоАП, позволяющих привлекать к ответственности собственников участков и расположенных на них жилых помещений при предоставлении этих помещений религиозным организациям для совершения богослужений

04 Октября 2019

Светлана Старостина отметила, что в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда № 305-ЭС15-6515 по делу № А41-2099/2011 указано, что реализация земельного участка отдельно от объектов недвижимости (зданий, строений), размещенных на нем, приводит к утрате взаимосвязи объектов недвижимости с земельным участком, на котором они расположены. Следовательно, подобная сделка является ничтожной в силу ст. 168 ГК РФ как договор, нарушающий требования подп. 5 п.1 ст. 1, п. 4 ст. 35 ЗК.

Согласно Постановлению № 35-П/2019 предоставление жилого помещения по договору для использования в качестве места нахождения религиозной организации не обязательно означает трансформацию жилого помещения в административное (служебное) помещение религиозной организации, а потому и не приводит с неизбежностью к использованию земельного участка под ним не по целевому назначению.

В Постановлении № 11-П/2020 указывается, что принудительное отчуждение земельного участка для государственных нужд, сопровождаемое равноценной компенсацией потерь, причиненных таким изъятием, порождает для лица наиболее существенные последствия, поскольку в результате оно утрачивает всю совокупность правомочий, принадлежащих собственнику, ввиду прекращения его права на изымаемый участок.

Читайте также

КС: Изменение режима землепользования не обязывает владельца участка доказывать факт причинения ему убытка

Суд подчеркнул, что основанием для возмещения убытков могут быть не только противоправные, но и правомерные действия госорганов или органов местного самоуправления

06 Марта 2020

В то же время ч. 3 ст. 35 Конституции, закрепляя недопустимость принудительного отчуждения имущества для государственных нужд без предварительного и равноценного возмещения, предполагает – во взаимосвязи с ее ст. 17, ч. 1 и 2 ст. 19, ст. 34 и ч. 3 ст. 55 – необходимость предоставления лицу возмещения не только в случае обусловленного государственными нуждами прекращения права частной собственности, но и при таком административно-регулятивном воздействии в публичных интересах со стороны органов власти (в частности, путем принятия подзаконного нормативного акта, ограничившего право собственности по сравнению с тем, как его содержание определено в законе), которое предусматривает умаление содержания права собственности этого лица (в том числе по сравнению с правом собственности на аналогичные объекты, принадлежащие другим лицам, на которых не распространяется действие принятого подзаконного акта), уменьшение стоимости имущества, снижение его потребительских свойств либо усечение допустимых способов его использования.

Тем самым, отметил КС, ограничение права частной собственности, осуществленное органами власти как мера сохранения памятников истории и культуры, т.е. в публичных интересах, и повлекшее утрату, полную или частичную, возможности владеть, пользоваться вещью и распоряжаться правом на нее, требует достижения и поддержания баланса личных и общих интересов при неукоснительном соблюдении конституционно обоснованных принципов справедливости, разумности и соразмерности.

Особенности государственной регистрации права собственности на земельный участок, занятый зданием

Особенности государственной регистрации права собственности на земельный участок, занятый зданием, строением или сооружением, при государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество

Земельным кодексом РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Отражая особенности регистрации права собственности на земельный участок, занятый зданием, строением или сооружением, при государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество Закон о регистрации закрепляет одновременное проведение государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, занятый таким недвижимым имуществом и принадлежащий предшествующему собственнику такого недвижимого имущества на праве собственности. Это направлено на предотвращение случаев разделения правообладания одним лицом недвижимым имуществом и земельным участком, на котором расположен данный объект недвижимости искусственным путем.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Таким образом, исходя из принципа единства, распоряжение недвижимым имуществом производится вместе с земельным участком в пределах границ, им занятого, и необходимым для его использования.

Данное условие свидетельствует об отсутствии необходимости представления документов, подтверждающих переход права на земельный участок при отчуждении располагающегося на нем объекта недвижимости, поскольку покупатель приобретает право на использование земельного участка, который занят этой недвижимостью и необходим для его использования.

При этом впоследствии покупатель не лишен права оформить земельный участок, на котором находится приобретенный объект недвижимости и который необходим для его использования на основании ст. 36 Земельного кодекса РФ.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ.

Учитывая то, что государственная регистрация прав носит заявительный порядок и осуществляется на основании документов, свидетельствующих о наличии, возникновении, переходе права, для государственной регистрации права собственности на земельный участок необходимо не только заявление о государственной регистрации права (перехода права) на здание, строение, сооружение, но и заявление продавца о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, заявление покупателя о государственной регистрации права собственности на земельный участок, правоустанавливающий документ, свидетельствующий об отчуждении не только здания, но и земельного участка.

Начальник Рыбинского отдела Управления Росреестра по Ярославской области В.А. Аршинникова

Кадастровая палата информирует как оформить заброшенный участок в собственность

По данным Россельхознадзора, на сегодняшний день в РФ насчитывается почти 384 млн га земель сельхозназначения, из которых неиспользуемыми остаются почти 40 млн. га. Приволжский федеральный округ, куда входит Удмуртская Республика, находится на втором месте в списке федеральных округов с наибольшим количеством заброшенных земель – 7,5 млн га.

Государство принимает различные меры для вовлечения заброшенных земель в оборот. О том, как действовать в случае, если  вам приглянулся заброшенный участок, и что делать, если вы владелец неиспользуемой земли  поясняют  специалисты кадастровой палаты по Удмуртской Республике.

Как узнать – кто является владельцем заброшенного участка

—  Для начала следует найти кадастровый номер земельного участка. Сделать это можно, не выходя из дома, воспользовавшись электронным сервисом «Публичная кадастровая карта» (www. pkk5.rosreestr.ru) на портале Росреестра, – поясняет начальник отдела подготовки сведений Анастасия Алалаева. – Увеличивая масштаб карты, нужно найти интересующий земельный участок. Для ускорения процесса в поисковой строке можно указать точный адрес или населенный пункт и улицу. Кликая на участок, можно получить его кадастровый номер, размер, кадастровую стоимость и форму собственности.

Узнав кадастровый номер, следует обратиться в один из многофункциональных центров региона для получения выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках недвижимости и зарегистрированных правах. Данная выписка содержит описание объекта недвижимости и сведения о его собственнике, типе собственности, наличии ограничений, арестов и обременений и т.д. Выписка будет готова через 5 дней.

Как оформить заброшенный участок на  себя

— В пункте 2 ст. 47 Закона 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» сказано, что садовод, огородник или дачник может быть лишен прав собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования либо аренды земельного участка за умышленные или систематические нарушения, предусмотренные земельным законодательством, — уточняет начальник юридического отдела Наталья Дергачева. — В ст. 44 Земельного Кодекса РФ сказано, что право собственности на земельный участок может быть аннулировано в случае отчуждения собственности другим лицам, при отказе от права собственности на данный участок или при изъятии земельного участка в принудительном порядке, согласно действующему законодательству. Руководствуясь ст. 284 ГК РФ земельный участок изымается у собственника в том случае, если он используется не по назначению на протяжении трех лет, если более длительные временные рамки не означены соответственным постановлением. В соответствии со ст. 285 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель, либо к значительному ухудшению экологической обстановки. Таким образом, при желании купить заброшенный участок, можно обратиться в администрацию района с жалобой о нарушении порядка использования земельного участка. Администрация района обратится в суд с требованием лишить права собственности на участок ввиду ненадлежащего его использования, в соответствии со ст. 286 ГК РФ.

Также Наталья Дергачева отмечает, что согласно п. 2 ст. 225 ГК РФ бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. После прохождения участком всех данных процедур и признания земли как муниципальной собственности, желающий приобрести участок, должен обратиться в местные органы самоуправления с заявлением, на право пользования данным участком и выделения его в частную собственность.

Если участок имеет соседствующие границы с участком заявителя, то его заявление имеет преимущественное право и рассматривается в первую очередь. При правильном прохождении всех процедур и соответствующем оформлении всех документов, администрация рассматривает заявление и за плату выделяет участок в собственность заявителя.

Как отказаться от права собственности

Заброшенные участки чаще всего располагаются далеко за пределами постоянного проживания их хозяев и о таких объектах, например, доставшихся по наследству, собственники нередко забывают до момента, пока не приходит налоговое уведомление об оплате налога на имущество. Тогда встает резонный вопрос: как быть?

— Собственники недвижимости отказываются от земельных участков по разным причинам. Чаще всего в случае, когда человеку из тех или иных источников  (обычно по наследству) достается в собственность земельный участок, которым он не пользуется, и который не интересен потенциальным покупателям, — дает пояснение начальник отдела кадастрового учета Ольга Пантюхина. — К примеру, участок находится в месте, не пригодном ни для строительства, ни для выращивания сельскохозяйственных культур, либо он расположен очень далеко от населенных пунктов, дорог – например, где-нибудь в деревне, где уже никто не живет. Найти покупателя на такую землю – очень непростая задача. Поэтому участок простаивает, а собственнику, тем не менее, приходится платить за него налоги. Нередко отказываются от собственности хозяева, бесплатно получившие земельные участки в 80-90-е годы, но сегодня проживающие в городе.

Для отказа от прав на земельный участок или земельную долю собственнику необходимо подать в один из многофункциональных центров региона соответствующее заявление, а также представить документ, устанавливающий или удостоверяющий право на земельный участок или земельную долю. После регистрации отказа в Едином государственном реестре недвижимости бывший собственник получит уведомление о том, что право собственности на данный участок за ним больше не закреплено. Эта информация будет доведена до налоговой инспекции и налог на землю бывшему хозяину начисляться больше не будет. Земельные участки, от которых отказались их собственники, переходят в собственность городского округа, городского или сельского поселения муниципального района по месту расположения земельного участка.

2.4. Последствия завершения строительства применительно к правам на землю

 

2.4.1. Права на землю после окончания строительства

Ситуация с правами на землю после ввода построенного объекта в эксплуатацию зависит от назначения построенного объекта (многоквартирный дом или иные объекты).

 

Завершение строительства многоквартирного жилого дома

Жилищным законодательством предусмотрены специальные правила, касающиеся оформления прав на земельный участок, расположенный под построенным многоквартирным домом.

Как отметили в совместном постановлении Верховный и Высший Арбитражный Суды РФ, «если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведён государственный кадастровый учёт, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учёта (п. 5 ст. 16 Вводного закона^[458]).

В силу п. п. 2 и 5 ст. 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется^[459].

Право собственности на земельный участок переходит к собственникам помещений с учётом следующих особенностей:

1)   До 1 января 2017 года судебная практика исходила из того, что право на участок переходит с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, а публичный собственник утрачивает право на распоряжение им. Более того, с момента возникновения у собственников помещений в доме общей долевой собственности на земельный участок договор аренды этого участка должен считаться прекратившим своё действие на основании ст. 413 ГК РФ (прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице)^[460].

Между тем с 1 января 2017 года вступил в силу порядок ведения ЕГРН^[461], согласно п. 139 которого право собственности застройщика или публичного образования на участок не прекращается после регистрации права собственности первого участника долевого строительства. Вместо этого регистрирующий орган внесёт запись о долевой собственности застройщика (или публичного образования) и первого дольщика – правообладателя помещения. Размер доли застройщика в праве на участок будет пропорционален общей площади не переданных дольщикам помещений и помещений, принадлежащих застройщику.

Таким образом, собственность застройщика или публично-правового образования с 2017 года прекращается не сразу, а «по частям» пропорционально площади передаваемых дольщикам помещений. Также из п. 139 указанного выше порядка следует, что договор строительной аренды будет прекращён не ранее передачи всех помещений дольщикам.

2)   Земельный участок должен быть сформирован для эксплуатации и обслуживания конкретного жилого дома. Если на земельном участке расположены несколько объектов недвижимости, то право собственности на участок под ними к гражданам автоматически не переходит^[462].

При этом с 01.03.2015 действует п. 6 ст. 16 Вводного закона в новой редакции, которая предусматривает, что выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в ЕГРН.

 

Завершение строительства иного объекта капитального строительства

Если на земельном участке осуществляется строительство иного объекта, то логика, описанная применительно к жилым домам, не действует.

В этом случае оформление в собственность земельных участков осуществляется в соответствии со ст. 39.20 ЗК РФ за плату.

Кроме того, земельный участок может быть предоставлен в аренду для целей эксплуатации построенного объекта. В данном случае автоматически земельные отношения не изменяются, требуется подача застройщиком соответствующего заявления. Порядок его рассмотрения устанавливается на уровне того публично-правового образования, в собственности которого находится земельный участок.

Ст. 39.20 ЗК РФ заменила хорошо известную ст. 36 ЗК РФ, которая ранее регулировала отношения по поводу выкупа земельного участка или оформления его в аренду для целей эксплуатации.

Среди наиболее важных новаций в этой сфере необходимо отметить следующие:

1)   по правилам ст. 39.20 ЗК РФ земельный участок формируется в соответствии с проектом межевания или схемой расположения земельного участка, если проект межевания не утверждён;
2)   из закона убран критерий определения границ выкупаемого участка, предусмотренный ст.  36 ЗК РФ, а именно фактическое землепользование. При этом схема расположения земельного участка готовится без учёта фактического землепользования;
3)   из ст. 35 ЗК РФ исключён п. 2: «Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 ГрК РФ».

В этой связи по-новому должна решаться традиционная проблема, возникавшая при выкупе земельных участков. Она касается того, что зачастую для эксплуатации построенных объектов требуется участок меньший, чем был предоставлен для их строительства. В период действия ст. 36 ЗК РФ суды анализировали вопросы фактического землепользования заявителя, а также определения площади участка, необходимого для использования расположенных на нём объектов, с учётом требований строительных, пожарных и санитарных правил. Сейчас законные основания для этого отсутствуют. Статья 39.20 ЗК РФ никаких критериев для определения границ земельного участка не содержит.

В связи с этим при разрешении споров судам нужно обращаться к нормам, касающимся подготовки проекта межевания или схемы расположения земельного участка. Рассмотрим несколько ситуаций, когда застройщику был предоставлен земельный участок для строительства, он построил объекты, но площадь предоставленного участка больше той, что необходима для их эксплуатации.

Предоставленный участок сформирован в соответствии с проектом межевания – в этом случае уполномоченный орган не вправе отказать в выкупе земельного участка в любом случае. ЗК РФ исключает возможность формирования иного участка иначе как в соответствии с утверждённой документацией по планировке территории, поэтому реализация права на выкуп в данном случае возможна только на основании проекта межевания. Эта ситуация может быть как выгодна, так и не выгодна застройщику. Например, в его интересах оформить участок меньшей площади для снижения налоговых платежей, однако застройщик также связан положениями проекта межевания, поэтому он может выкупить земельный участок только полностью.

Предоставленный участок сформирован на основании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории или иного документа (до 01.03.2015) – в этом случае однозначного ответа законодательство не содержит. Во-первых, как было отмечено, ранее действовавшие критерии «фактическое землепользование» и «площадь, необходимая для использования объекта» из законодательства исключены. Поэтому буквально применяя ст. 39.20 ЗК РФ, нужно прийти к выводу о возможности выкупить арендованный земельный участок полностью, даже если его площадь превышает потребности заявителя.

Следует отметить, что некоторые публично-правовые образования готовятся к такому толкованию ст. 39.20 ЗК РФ, изменяя правила определения стоимости выкупа земельного участка, расположенного под зданием. Ранее традиционно она была льготной и составляла определённый процент от кадастровой стоимости. Сейчас же закрепляются положения либо о том, что земельный участок выкупается по полной кадастровой стоимости, либо о том, что льготный коэффициент может применяться только к застроенной части участка.

Вместе с тем, учитывая инертность судебной и административной практики, следует ожидать продолжения таких споров. Тогда при определении площади земельного участка, необходимого для эксплуатации, суды будут обращаться к п. 2 ст. 11.10 ЗК РФ, которая предусматривает, что подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется с учётом утверждённых документов территориального планирования, Правил землепользования и застройки, проекта планировки территории, землеустроительной документации и т. д., а также местоположения зданий, сооружений, объектов незавершённого строительства. Выделенное положение может стать основанием для назначения привычных судам землеустроительных экспертиз по вопросу определения необходимой для эксплуатации объекта площади земельного участка.

Пока судебная практика применения ст. 39.20 ЗК РФ не восприняла отказ законодателя от критерия соразмерности участка объекту, поэтому при планировании выкупа земельного участка в полном объёме необходимо озаботиться предварительной подготовкой проекта межевания или отчётом землеустроительной экспертизы о соразмерности участка и соответствии его градрегламентам для исключения рисков последующего отказа в выкупе.

^[458]Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

^[459]П. 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

^[460]Постановление Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 № 11642/11 по делу № А55-17896/2010.

^[461]Утверждён приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943.

^[462]Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.04.2015 по делу № А56-29385/2014.

Предоставление земельных участков в собственность бесплатно

Предоставление земельных участков в собственность бесплатно

Земельные участки предоставляются из земель, находящихся в государственной собственности Иркутской области или в муниципальной собственности, а также из земель, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с Законом Российской Федерации от 15.01.1993 № 4301-1 «О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы», Федеральным законом от 09.01.1997 № 5-ФЗ «О предоставлении социальных гарантий Героям Социалистического Труда и полным кавалерам ордена Трудовой Славы» земельные участки для индивидуального жилищного строительства в собственность бесплатно предоставляются гражданам, удостоенным звания Героя Советского Союза, Героя Российской Федерации, Героя Социалистического Труда или являющимся полными кавалерами ордена Славы, полными кавалерами ордена Трудовой Славы.

Закон Иркутской области от 12.03.2009 № 8-оз «О бесплатном предоставлении земельных участков в собственность граждан» определяет случаи бесплатного предоставления земельных участков, находящихся в государственной собственности Иркутской области или в муниципальной собственности, в собственность граждан, а также максимальные размеры земельных участков, находящихся в государственной собственности Иркутской области и предоставляемых гражданам в собственность бесплатно.

Дополнительно к установленным федеральными законами случаям предоставления земельных участков в собственность граждан бесплатно на территории Иркутской области устанавливаются следующие случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной собственности Иркутской области или в муниципальной собственности, в собственность граждан однократно бесплатно для индивидуального жилищного строительства:

— гражданам, имеющим право на получение социальных выплат в связи с выездом из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей;

— гражданам, в установленном порядке состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, и относящимся к следующим категориям:

а) ветераны Великой Отечественной войны;

б) ветераны боевых действий на территории СССР, на территории Российской Федерации и территориях других государств;

в) инвалиды, имеющие I, II группу инвалидности, и дети-инвалиды;

г) лица, признанные реабилитированными в соответствии с Законом Российской Федерации от 18 октября 1991 года N 1761-1 «О реабилитации жертв политических репрессий;

д) работники государственных и муниципальных учреждений, для которых учреждение является основным местом работы и имеющие непрерывный стаж работы в этом учреждении не менее 3 лет;

е) один из супругов многодетной семьи, имеющей в своем составе троих и более общих детей, не достигших возраста 18 лет;

ж) один из супругов, возраст каждого из которых не превышает 35 лет, в случае, если оба супруга в установленном порядке состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, а также молодой родитель неполной семьи, возраст которого не превышает 35 лет.

Кроме того, для индивидуального жилищного строительства гражданам, относящимся к следующим категориям:

а) лица не старше 35 лет, имеющие среднее профессиональное или высшее профессиональное образование, основное место работы которых находится в сельских населенных пунктах и поселках в организациях, осуществляющих деятельность в сфере сельскохозяйственного производства, а также муниципальных и государственных учреждениях культуры, здравоохранения, образования;

б) лица, зарегистрированные по месту жительства или месту пребывания в сельских населенных пунктах, поселках в течение 5 лет подряд до даты подачи заявления о бесплатном предоставлении земельных участков, основное место работы которых находится в сельских населенных пунктах и поселках в организациях, осуществляющих деятельность в сфере образования, культуры, здравоохранения и сельскохозяйственного производства;

в) граждане, награжденные орденом «За заслуги перед Отечеством» I степени; граждане, награжденные орденом «За заслуги перед Отечеством» II степени; граждане, награжденные орденом «За заслуги перед Отечеством» III степени; граждане, награжденные орденом «За заслуги перед Отечеством» IV степени.

В соответствии со статьями 10, 11 Земельного кодекса Российской Федерации субъекты Российской Федерации осуществляют управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности. На основании пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

Согласно пункту 10 статьи 4 Закона Иркутской области от 21.12.2006 № 99-оз «Об отдельных вопросах использования и охраны земель в Иркутской области» к полномочиям Правительства Иркутской области в сфере использования и охраны земель относится распоряжение земельными участками, находящимися на территории муниципального образования город Иркутск, государственная собственность на которые не разграничена (для строительства).

Подать заявление о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства в собственность бесплатно в соответствии с действующими порядками возможно:

1) по земельным участкам, находящимся в городе Иркутске, для целей индивидуального жилищного строительства – в Правительство Иркутской области через министерство имущественных отношений в соответствии с действующим Порядком;

2) по остальным земельным участкам – в администрации муниципальных районов и городских округов (на выбранной гражданином территории (см. Порядок Иркутский район (стр.21), Ангарский район, Шелеховский район)).

Претендовать на бесплатное получение земельного участка можно при наличии свободных земель

Генеральным планом г. Иркутска, утвержденным решением Думы г. Иркутска от 28.06.2007 № 004-20-390583/7, не предполагается развитие новых территорий для индивидуального жилищного строительства, зоны индивидуального жилищного строительства предусмотрены, как правило, в существующей плотной застройке жилыми домами.

С генеральным планом города Иркутска, а также проектами планировок районов города Иркутска можно ознакомиться на сайте администрации города Иркутска www.admirkutsk.ru. Кроме того, справочную информацию о земельных участках, внесенных в Государственный кадастр недвижимости, Вы можете получить на портале госуслуг Росреестра (maps.rosreestr.ru.).

Дополнительную информацию по вопросу предоставления земельных участков можете получить также на сайте Законодательного собрания Иркутской области www.irk.gov.ru, а также у специалистов министерства имущественных отношений по телефонам: 29-41-59, 29-83-29, или на личном приеме по адресу: г. Иркутск, ул. Карла Либкнехта, д. 47, кабинет № 8 (пн. 14-17, ср. 9-12).

Учитывая дефицит земельных участков для индивидуального жилищного строительства на территории города Иркутска, предоставление осуществляется на основании заявлений граждан о предоставлении конкретных земельных участков в существующей индивидуальной жилой застройке, в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией, а также свободных от прав третьих лиц.

Примерная схема расположенияземельного участка выполняется гражданином самостоятельно с использованием картографических материалов (автомобильные карты, электронная карта города – ДубльГис и др.).

Для предоставления земельного участка за пределами города Иркутска необходимо обращаться с соответствующим заявлением в администрацию Иркутского района либо администрацию муниципального образования, на территории которого расположен испрашиваемый земельный участок.

Признание права общедолевой собственности на земельный участок

«Признано право общедолевой собственности на земельный участок (с первоначальным признанием наличия права постоянного бессрочного пользования) за собственниками жилого дома в отсутствие у них землеотводных документов и наличии договора аренды на этот участок между Администрацией города и неким застройщиком». 

 

      Заочное решение районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области

Требование:

     Признать право собственности на земельный участок, расположенный по адресу: г.Екатеринбург, ул….

Обстоятельства:

     Впервые собственником домовладения по ул…. на праве единоличной собственности была зарегистрирована г-жа У на основании протокола регистрации строений №…По договору купли-продажи, удостоверенному..г. реестровый №.. ГНК г.Свердловска, У произвела отчуждение доли в праве собственности К. По договору купли-продажи, удостоверенному, реестровый номер ГНК г.Свердловска, К произвела отчуждение доли в праве собственно­сти Ш (регистрация в БТИ …).По договору дарения, удостоверенному … реестровый №.. ГНК  г.Свердловска У произвела отчуждение доли в праве собственности П (регистрация в БТИ).По договору купли-продажи, удостоверенному …. реестровый № ГНК г.Свердловска, Ш произвела отчуждение доли в праве собственности З (регистрация в БТИ…).Соглашением об изменении размера доли, удостоверенным …. реестровый № ГНК г.Свердловска, установлено следующее новое долевое участие: П — 2/3 доли; З — 1/3 доли (регистрация в БТИ …).По договору купли-продажи, удостоверенному …. реестровый № ГНК г.Свердловска, П, произвел отчуждение 2/3 доли в праве собственности Ус (регистрация в БТИ …).По договору купли-продажи, удостоверенному …. реестровый № г.Свердловска, Ус произвела отчуждение 2/3 доли в праве собственности С (регистрация в БТИ …).По договору дарения, удостоверенному … реестровый № ГНК г.Свердловска, С, произвел отчуждение 2/3 доли в праве собственности N (регистрация в БТИ …).По договору купли-продажи, удостоверенному …. реестровый № ГНК г.Свердловска, З произвела отчуждение 1/3 доли в праве собственности О (регистрация в БТИ …).По договору купли-продажи, удостоверенному … реестровый № ГНК  г.Свердловска, О произвела отчуждение 1/3 доли в праве собственности Бк (регистрация в БТИ …).По договору купли-продажи Пе, получившая 1/3 долю в праве собственности на основании свидетельства о праве на наследство по закону, оставше­гося после смерти Бк. от 15.07.2003г., выданного нотариусом г.Екатеринбурга, зарегистрированного  в реестре за №, произвела отчуждение 1/3 доли в праве собственности В, А, X,Y, Б по 1/15 доли каждому (регистрация в УФРС по СО ….).

     Таким образом, в настоящее время собственниками домовладения по ул.Татищева, 122 являются истцы в следующих долях: N — 2/3 доли в праве собственности, В, А, X, Y, Б по 1/15 доли в праве собственности каждый, что подтверждается правоустанавливающими документами и правоподтверждающими документами и никем не оспорено.В соответствии со свидетельством о переменен имени Б изменил свою фамилию на Б.

     Истцы обратились в суд с исковым заявлением, в котором просят признать за ними право общедолевой собственности на земельный участок площадью 1 620 кв.м., располо­женный по ул… пропорционально долям в домовладении.

     В судебном заседании истцы Б, N исковые требования поддержали, просили иск удовлетворить в полном объеме, указывая на то, что к ним как и к остальным истца перешло в порядке универсального правопреемства право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, которое они в силу действующего законо­дательства вправе переоформить на право собственности. Согласились на рассмотрение дела в порядке ч.4 ст. 169 ГПК РФ.

     Остальные истцы в судебное заседание не явились о времени, месте и дате судебного заседания были извещены надлежащим образом и своевременно. Просили дело рассмотреть в свое отсутствие.

     Ранее представитель истцов М, действующая на основании доверенности, на исковых требованиях настаивала, указывая на то, что к истцам в порядке универсального правопреемства перешло право постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком, возникшее ранее у первоначального собственника домовладения в силу положе­ний законодательства, существующего на тот период. В соответствии с действующим законодательством (п.9.1 ст.З Закона «О введении в действие ЗК РФ») истцы имеют право переоформить свое право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право собственности. Считает, что предоставление земельного участка ООО «Ж» в массив, которого входит и спорный земельный участок, не может явиться основанием для отказа истцам в иске, поскольку истцы на момент предоставления участка ООО «Ж» в аренду уже обладали правом постоянного (бессрочного) пользования земель­ным участком, данное право у них не прекращалось.

     Представитель ответчика Администрации г.Екатеринбурга в судебное заседание не явился, о времени, месте и дате судебного заседания был извещен надлежащим образом и своевременно, в суд своего представителя не направил, не просил о рассмотрении дела в свое отсутствие, с учетом мнения истцов, суд полагает возможным рас­смотреть дело в заочном порядке. Ранее представитель ответчика Е, дейст­вующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признава­ла, указывая на то, что у истцов отсутствуют землеотводные документы, подтверждающие возникновение права постоянного (бессрочного) пользования, в связи с чем доказательств возникновения такого права и его перехода нет. Считает, что истцы осуществляют фактическое землепользование. Подтвердила, что право постоянного (бессрочного) пользования зе­мельным участком не прекращалось по той причине, что оно и не возникало. Кроме того, указала, что спорный земельный участок в массиве другого предоставлен в аренду ООО «Ж». Сам спорный земельный участок не обладает индивидуальными при­знаками, соответственно, не является объектом прав. Площадь земельного участка считает неустановленной в связи с тем, что по КПЗУ площадь участка 1 620 кв.м. ориентировочная. Указала, что озаявлению истцов Администрацией г.Екатеринбурга подготовлен проект гра­ницы участка, по которому площадь составляет 1 623 кв.м., однако он не утвержден.

     Третьи лица Ку, являющийся смежным землепользователем земельного участка, расположенного по ул…, И, являющаяся смежным земле­пользователем земельного участка, расположенного по ул… и Ма, яв­ляющаяся смежным землепользователем земельного участка, расположенного по ул…, в судебном заседании не возражали против удовлетворения заявленных исковых требований, указывая на отсутствие спора по фактическим границам между земель­ными участками, которое сложилосьдавно и существует продолжительное время.

     Остальные третьи лица, являющиеся смежными землепользователями земельных участков по ул…. , а также представитель третьего лица отдел опеки и попечительства,отделРоснедвижимости  в судебное заседание не явились, извещались о времени, месте и дате судебного заседания надлежащим образом и своевременно. Явившиеся третьи лица подтвер­дили, что названные выше в качестве третьих лиц физические лица являются их родственни­ками и о настоящем судебном заседании извещены, о чем расписались в приложении к про­токолу №1. Ранее в судебном заседании представитель третьего лица ООО «Ж» оставил вопрос о разрешении исковых требований на усмотрение суда. Подтвердил, что ответчиком ООО «Ж» передан в аренду земельный участок, в массив которого входит спорный земельный участок. Договор аренды заключен на неопределенное время, в связи с чем, регистрации не подлежитне был зарегистрирован.

     Суд, заслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав доказатель­ства по делу, приходит к следующему.

     В судебном заседании установлено, что впервые собственником домовладения по ул. … была зарегистрирована У на основании протокола регистрации строений № параграф  от….

     Согласно ответа БТИ землеотводные документы на земельный участок по ул….в материалах инвентарного дела отсутствуют. Согласно справе МУ «ЦПРДС» от …ул… в районе г.Екатеринбурга до 1921г. называлась ул…., в 1921г. она была переименована в ул….. После, на основании Постановления Президиума Свердлов­ского Городского Совета Р.К. и К.Д. №…., переименована в ул…., в 1962г. улица получила название ул… на основании Решения ис­полкома Свердловского городского совета депутатов трудящихся №…Согласно сведениям из Кадастрового плана земельного участка зе­мельный участок по ул… зарегистрирован, определен как земельный участок с разрешенным использованием индивидуальная жилая застройка, кадастровый номер …, имеет ориентировочную площадь 1 620 кв.м.. Без каких-либо ограничений (обременений) право пользования земельным участком перешло к истцам.Согласно справке ответчика им подтвержден адрес существования домовладения по ул…. . Согласно сведениям ФГУ «ЗКП»  сведений оземельном участке с адресным ориентиром — ул…. отсутствуют. Согласно ответа Администрации г.Екатеринбурга от … на планах города значится ад­рес: ул…Адрес строения а отсутствует. Этот же факт подтвержден отве­том БТИ. Согласно топографической съемке, изготовленной … домовладения по ул…..строениеа не существует. Ошибочно домовладение истцов было указано с адресным ориентиром — ул. Строение а, в дальнейшем данная не­точность в съемке была устранена, о чем свидетельствует печать МУ «ЦПРДС».

     Исходя из указанной неточности в внесении адреса, а также учитывая отсутствие домовладения по ул….а, а также земельного участка, суд приходит к выводу о том, что Кадастровый план земельного участка по ул….а, из­готовлен на спорный земельный участок по ул… Указание литера «а» произве­дено ошибочно.

     Ранее действовавшее законодательство не представляло возможности представления земельных участков в собственность, гражданам они могли быть предоставлены только в постоянное или временное пользование.

     Во время первичного предоставления земельного участка, возникшие правоотноше­ния по предоставлению земельного участка регулировались ГК РСФСР 1922г., предусматри­вающим возможность предоставления гражданам земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования.

     В силу ст.11, 12 Земельного кодекса РСФСР 1922г. право на землю, предоставленное в трудовое пользование, в том числе в виде права на земельный участок в одном или не­скольких местах, являлось бессрочным.

     В соответствии с Указом Президиума Верховного Совета СССР от 26.08.1948г. «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов», отвод гражданам земельных участков как в городе, так и вне города для строительства индивидуальных жи­лых домов производится в бессрочное пользование.

     Данное право также закрепляли Указ Президиума Верховного Совета РСФСР от 01 февраля 1949 года «О внесении изменений в законодательство РСФСР в связи с Указом Президиума Верховного Совета СССР от 26. 08.1948г. «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов», ст.71 ГК РСФСР, на основании которых земельные участки для строительства жилого дома следовало считать предоставленным в постоянное (бессрочное) пользование.

     Поскольку жилой дом, собственниками которого являются истцы, задолго был по­строен первоначальным застройщиком на земельном участке, предоставленном под строи­тельство индивидуальной жилой застройки, а в соответствии с п.2 Указа Президиума Вер­ховного Совета СССР от 26.08.1948г. «О праве граждан на покупку и строительство индиви­дуальных жилых домов» отвод земельных участков для строительства индивидуальных до­мов производился в бессрочное пользование, то и последующие собственники дома, чье пра­во собственности основано на купле-продажи, наследовании, дарении и пр. также приобрели право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и первоначальный собственник недвижимости.

     Таким образом, из анализа вышеперечисленных норм, регулирующих правоотноше­ния того периода, суд приходит к выводу о том, что земельным участком У владе­ла на праве постоянного (бессрочного) пользования. Иного не доказано, хотя ст.56 ГПК РФ обязывает стороны представлять доказательства своих доводов и возражений.

     Факт отсутствия землеотводного документа не может умалять само право, возникшее в соответствии с законом.

     В дальнейшем в ходе проведения указанных выше сделок право собственности на указанное домовладение перешло к истцам.

     В соответствии со ст. 87 ЗК РСФСР 1970г., действовавшей на момент приобретения прав N был предусмотрен переход права пользования земельным участкомили его частью при переходе права собственности на строение в городах. Данное же поло­жение было закреплено и в последующем в ст.37 ЗК РСФСР 1991г.

     Статья 35 ЗК РФ 2001г., действующая на момент приобретения прав на дом осталь­ными истцами предусматривала переход права пользования земельным участком или его ча­стью при переходе права собственности на строение в городах.

     Принципом земельного законодательства согласно ст.1 п.п.5 ЗК РФ является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельных участков.

     В силу ст.20 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до ведения в действие ЗК РФ, т.е. до 29.10.2001г., сохраняет­ся.

     Таким образом, земельный участок, расположенный по адресу: г.Екатеринбург, ул…, в соответствии с ранее действующим законодательством, был предоставлен первоначальному собственнику для жилищного строительства в установленном законом по­рядке до 2001г., у первоначального пользователя данного участка возникла право постоянно­го (бессрочного) пользования, поскольку сведений о предоставлении в пользование земель­ного участка на определенный срок не имеется, а ранее действовавшее законодательство, в частности ст. 11 ЗК РСФСР 1922г., ст. 109 ЗК РСФСР 1991г., не предусматривало возможно­сти предоставления земельных участков в собственность граждан. Они могли быть предос­тавлены в постоянное или временное пользование. Это право переходило в последствии к иным собственникам дома в результате законных сделок.

     При таких обстоятельствах суд считает доказанным факт перехода права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком к истцам.

     В судебном заседании установлено, что согласно постановлению Главы г.Екатеринбурга от …. ООО «Ж» был передан в аренду на неопре­деленный срок массив земельного участка, в который входит земельный участок истцов.

     На момент заключения данного договора от… истцы обладали правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, входящим в массив предоставленного в аренду земельного участка. Каких-либо ограничений, обременений прав на спорный земельный ответчиком не производилось.

     Основания и порядок прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком установлены Земельным кодексом Российской Федерации.

     Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в силу п. 1 ст. 45 Земельного кодекса Российской Федерации прекращается при отказе землепользователя от принадлежащего ему права на земельный участок либо прекращается принудительно по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 Земельного кодекса Российской Федерации.

     При отказе лица от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участ­ком исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимают решение о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земель­ным участком (п. 4 ст. 53 Земельного кодекса Российской Федерации).

     Решения о принудительном прекращении прав на земельные участки принимаются судом в соответствии со ст. 54 Земельного кодекса Российской Федерации.

     Иной порядок прекращения прав на земельный участок законом не предусмотрен.

     Как видно из материалов дела, решение о прекращении права постоянного (бессроч­ного) пользования спорным земельным участком ни органом местного самоуправления, ни судом, в частности, не принималось, стороны на наличие таких обстоятельств не ссылались, иного ответчиком не доказано, в связи с чем право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, возникшее ранее и перешедшее к землепользователям спорного зе­мельного участка является действительным и не прекращенным.

     Само по себе решение Администрации г.Екатеринбурга о предоставлении ООО «Ж» земельного участка на праве аренды не может являться правовым ос­нованием для прекращения ранее возникшего права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, поскольку прекращение права постоянного (бессрочного) пользования должно производиться либо путем волеизъявления самого землепользователя, либо в су­дебном порядке.

     Таким образом, администрация г.Екатеринбурга, принимая решение о предоставлении спорного земельного участка ООО «Ж» на праве аренды, грубо нарушила права землепользователей этого участка, на котором расположено их домовладение. Требо­вания действующего земельного законодательства (ст. 45 ЗК РФ) соблюдены не были. Изъя­тия произведено не было, что подтверждается фактическими обстоятельствами дела.

     До предоставления земельного участка Администрация города обязана за свой счет изъять земельный участок у прежних землепользователей и изъять их имущество путем вы­купа и только после этого предоставлять юридически и фактически свободный участок под застройку.

     Как установлено ранее к землепользователям истцам по делу перегшло право постоян­ного (бессрочного) пользования, в связи с чем нельзя говорить о том, что они самовольно заняли участок. Пользование земельным участком собственниками домовладения осуществ­ляется на праве, фактического бесправного пользования ими не осуществляется.

     Действующее законодательство не допускает владение одним участком на разном титульном владении (праве аренды и праве постоянного (бессрочного) пользования), что, по сути, в настоящее время возникло в отношении спорного участка.

     Поскольку право постоянного (бессрочного) пользования у истцов не прекращалось в установленном законом порядке, суд констатирует, что право аренды у ООО «Ж» в части спорного участка не возникло, противное бы противоречило закону.

     Как установлено ранее к землепользователям истцам по делу перешло право постоян­ного (бессрочного) пользования, в связи с чем нельзя говорить о том, что они самовольно заняли участок. Пользование земельным участком собственниками домовладения осуществ­ляется на праве, фактического бесправного пользования ими не осуществляется.

     В силу абз.1 п.9.1 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001г. №137 -ФЗ «О введении в действие Земель­ного кодекса РФ» если земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огород­ничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строи­тельства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе за­регистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предостав­ляться в частную собственность.

     Согласно п.3 ст.3 указанного закона не ограничено каким-либо сроком предоставле­ние в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных на праве постоян­ного (бессрочного) пользования.

     Право постоянного (бессрочного) пользования возникло до введения в действие Земельного кодекса РФ уУ, от которой оно в порядке универсального правопреем­ства переходило к последующим собственникам.

     Статьей 25.2 Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред.ФЗ от 30.06.2006г. №93-Ф3) предусматривается государственная регистрация права собственности гражданина на зе­мельный участок, предоставленный до введение в действие Земельного кодекса РФ для ве­дения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуально­го гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, по­жизненно наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования.

     В силу п.п.2,4 ст.28 ЗК РФ представление земельных участков, находящихся в госу­дарственной и муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц за плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях предусмотренных настоящим кодексом, феде­ральными законами и законами субъектов РФ.

     По смыслу закона приватизация гражданами земельных участков на добровольной и безвозмездной основе означает не что иное, как передачу (перерегистрацию или переоформление) в собственность ранее предоставлений им земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования.

     Судом установлено, что у истцов (ранее у предыдущих собственников дома) возникло правопостоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком, в связи с чем считает, что истцы имеют право переоформить свое право на право собственности.

     Несостоятельна ссылка ответчика и на то, что земельный участок не индивидуализи­рован, не имеет установленных границ и соответственно не является объектом прав. Так, как видно из КПЗУ земельный участок является ранее учтенным, имеет кадастровый номер. Провести же установление границ земельного участка истцы, не имея правоподтверждающего документа на земельный участок, не могут.

     Исходя из отсутствия оснований для отказа в переоформлении титула владения земельным участком, суд признает требования истцов о признании за ними права собственно­сти на земельный участок обоснованными и подлежащими удовлетворению.

     Истцы просят признать за ними право собственности на земельный участок площадью 1 620 кв.м., ссылаясь при этом на КПЗУ, сведения ИФНС, а также сведения о площади зе­мельного участка из договоров.

     При этом, истцы согласны с тем, что земельный участок имеет ориентировочную площадь, согласны на ее уточнение при межевании по фактическим границам, с чем также соглисны третьи лица, о чем стороны расписались в приложении к протоколу судебного заседания. Согласно сведениям из ИФНС по  г.Екатеринбурга истцы оплачивают земельный налог из площади 1 620 кв.м. Представитель ответ­чика указала, что в проекте схемы расположения земельного участка установлена площадь участка как 1 623 кв.м.

     При таких обстоятельствах, суд считает возможным признать за истцами право обще долевой собственности на земельный площадью 1 620 кв.м., указав пи этом, на необходи­мость ее уточнения при межевании участка.

     По действующему законодательству истцы вправе переоформить титул своего владе­ния участком на право собственности. Земельный участок свободен от прав третьих лиц, обременений не имеет. Истцы согласны на возникновение права общедолевой собственности на земельный участок.

     Иных исковых требований, как и требований по иным основаниям не заявлялось, от предоставления иных доказательств стороны отказались, посчитав возможным рассмотреть дело при наличии имеющихся в деле доказательств.

     На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст.12, 56, 194-198, 233 ГПК РФ,суд

Решение:

     Исковые требования N, X, Б, В, Y, А к Администрации г.Екатеринбурга о признании права собственности на земельный участок удовлетворить в полном объеме.

     Признать право общедолевой собственности на земельный участок площадью 1 620 кв.м., подлежащей уточнению при межевании, расположенный по адресу…., категории земель: населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальная жилая застройка, кадастровый номер: …..

за N2/3 доли в праве общедолевой собственности,

за X1/15 доли в праве общедолевой собственности,

за Б 1/15 доли в праве общедолевой собственности.

за В 1/15 доли в праве общедолевой собственности.

за Y 1/15 доли в праве общедолевой собственности,

за А 1/15 доли в праве общедолевой собственности

---

Заказать представительство в суде или консультацию юриста вы можете
по телефону: +7 (343) 237-27-27
или по e-mail: [email protected]
Позвоните или напишите, мы обязательно с вами свяжемся, чтобы уточнить все детали.

Поисков Собственности на Землю

Поиск собственности на землю

Отдельный земельный участок

Небольшие участки земли, поля и т. Д. Неудобно искать в Земельном кадастре, потому что у них нет адреса собственности. Их нужно искать с помощью онлайн-карты, такой как картографическая утилита в нашей форме поискового приложения.

В нашей форме заявки есть два типа поиска по карте. Это первый из них, стандартный поиск по карте, который требуется для этого поиска.Утилита карты находится ниже, и ее можно использовать, чтобы поставить отметку на участке земли, на котором будет производиться поиск. Эти данные отправляются нам вместе с вашим поисковым приложением.

Выбирать

---

Большие участки земли

Поиск права собственности на большие участки земли неизбежно приведет к получению большого количества титулов собственности, большинство из которых будут иметь разных владельцев. Наша поисковая утилита Advanced Map неоценима, помогая идентифицировать такие земли, которые, очевидно, не могут быть идентифицированы по адресу собственности.Он основан на многоугольнике, что означает, что вы можете нарисовать контур области, в которой будет производиться поиск, на карте. После рисования у вас будет возможность редактировать линии для большей точности, при необходимости увеличивая масштаб.

Мы получим точную копию карты и без труда приступим к поиску.

Выбирать

---

Дороги и переулки

Право собственности на частную дорогу, переулок или переулок осуществляется либо с помощью нашего стандартного поиска по карте, либо с помощью расширенного поиска по карте, в зависимости от того, что вы сочтете наиболее удобным. Местные власти не одобряют частные дороги, поэтому за их содержание и уход отвечает их владелец.

Если дорога была приспособлена, то ее содержание и содержание находятся в ведении местного совета.

Выбирать

---

Лесистая местность, леса и вересковые пустоши

Лесные массивы, леса и вересковые пустоши часто имеют несколько владельцев, каждый из которых владеет отдельным и отдельным участком земли. Поскольку почтовый адрес отсутствует, необходимо идентифицировать недвижимость с помощью карты, что лучше всего сделать с помощью расширенной карты в этой форме заявки.

Вы можете выбрать только часть леса или все это.

Лесная или болотистая местность также может иметь зарегистрированные второстепенные права, такие как прибыль на валовой доход, то есть право удалять что-либо с земли, например древесина, торф и дикие животные.

Выбирать

---

Берег реки

Право собственности на берег реки сложнее, чем на средний земельный участок, поскольку может существовать ряд зарегистрированных прав на рыбную ловлю в дополнение к владению самой землей. Права на рыбную ловлю — это второстепенные права на землю, известные как «прибыль от валовой прибыли», то есть зарегистрированный владелец доли имеет право вывозить что-либо (в данном случае рыбу) с земли другого лица.

Там, где есть права на рыбную ловлю, будет титул землевладельца, прибыль и права собственности (их может быть много) и права сервитута на землю. Земельный участок под землей — это земля, на которую было предоставлено право отвода, чтобы добраться до другого земельного участка (берега реки).

В Акте о создании права на рыбную ловлю обычно указывается количество и тип рыбы, которую можно поймать, и поэтому Документ также предоставляется вместе с этим поиском.

Выбирать

---

Общая земля

Общая земля — ​​это земля, на которую люди, кроме собственника, имеют определенные права. Это земля, на которой никогда не строились постройки, или земля, которая когда-то могла принадлежать лорду поместья.

Этот поиск предоставит информацию о собственности, а также информацию о правах простых людей.

Выбирать

---

Государственная собственность на землю в США

Почти 40% территории Соединенных Штатов — это государственные земли, поддерживаемые налогоплательщиками и управляемые федеральными, государственными или местными органами власти.База данных охраняемых территорий США (PADUS), управляемая Геологической службой США, представляет собой официальный перечень охраняемых территорий Америки, который был недавно обновлен. Инструмент карты ниже предоставляет подробную информацию для каждого округа в США. Наведите указатель мыши на округ, чтобы увидеть распределение собственности на землю. Подробные отчеты можно скачать, щелкнув по округу. В диаграмме и таблице ниже представлены сводные данные на уровне штатов.

---

---

Государственная собственность на землю

---

Государственные земли включают обширные пространства национальных лесов и дикой природы, национальные парки и памятники, заповедники дикой природы, пастбищные угодья, земли государственного фонда, государственные парки и места отдыха, а также городские и окружные парки.Хотя защита федеральных земель со временем может измениться, решения, принимаемые управляющими государственными землями, могут иметь долгосрочное влияние на местные сообщества.

Этот недавний сборник эссе, написанный некоторыми из наиболее уважаемых ученых в области общественных земель, представляет состояние знаний об экономике огромных природных ресурсов Америки. Эссе демонстрируют, как государственные земли формируют местные сообщества во многих отношениях, в том числе экономически, демографически и посредством налоговой политики.

---

Скачать схему как изображение

---

Государственные земли влияют на местную экономику

Государственные земли — от обширных охраняемых федеральных территорий до общественных парков и троп — могут во многом влиять на социально-экономическое состояние местных сообществ и могут быть важными экономическими активами. Помимо привлечения туристов, общественные земли привлекают предприятия, пенсионеров и рабочих, которые ищут возможности для отдыха, пейзажи и комфортные условия жизни, которые создают общественные земли.

Например, сельские западные округа с большим количеством федеральных земель в среднем показывают лучшие показатели прироста населения, занятости, личного дохода и дохода на душу населения, чем их сверстники. Графства с национальными парками или национальными памятниками поддерживают рост рабочих мест выше среднего и коррелируют с более высоким уровнем дохода на душу населения.

Влияние общественных земель Местная демография

Значительные демографические изменения произошли в местах с большим количеством федеральных государственных земель.В графствах с государственными землями наблюдается в целом положительная чистая миграция. У них также, как правило, больше этнического и расового разнообразия, чем в графствах без государственных земель, хотя расовые меньшинства не используют государственные земли с такой же скоростью, как белые американцы.

Пенсионеры и пожилые американцы, в частности, переезжают в места с охраняемыми государственными землями, принося увеличенную долю нетрудового дохода от инвестиций и пенсионных фондов. Американцы трудоспособного возраста также растут в районах с государственными землями, находя работу в сфере здравоохранения, недвижимости, розничной торговли и других секторах.

Общественные земли Влияние на местную фискальную политику

Графства с федеральной землей получают компенсацию от федерального правительства за освобождение от налогов федеральных земель в пределах их границ через программу PILT («Платежи вместо налогов») и выплаты с разделением доходов, такие как Безопасные сельские школы (SRS). Округа со значительной долей федеральной земли могут в значительной степени полагаться на платежи со стороны федерального правительства, что может замедлить рост и увеличить экономические риски, связанные с переходной сельской экономикой.

Будущее федеральных земель и местных сообществ связано

Управление государственными землями напрямую влияет на местные сообщества. На фискальную политику округа, социально-экономические изменения и качество жизни влияют решения по управлению государственными землями. Чтобы узнать больше об экономике государственных земель, прочтите соответствующие исследования и найдите данные на уровне округа в настраиваемых отчетах из системы экономических профилей.

Методы и источники данных

Данные о собственности на землю предоставлены У.S. Геологическая служба, Программа анализа пробелов, 2018, База данных по охраняемым территориям США (PADUS), версия 2.0. PADUS стремится составить полную инвентаризацию государственных земель и других охраняемых территорий, собирая «наилучшие доступные» данные, предоставленные управляющими агентствами и организациями. Полнота данных варьируется в зависимости от управляющих агентств и штатов. Местные данные (на уровне городов и округов) наименее полны.

Данные нельзя сравнивать между версиями PADUS из-за изменений в сборе данных и категориях владения между версиями.Headwaters Economics пересекает данные PADUS с географическими границами, установленными Бюро переписи населения США, для расчета распределения собственности на разных географических уровнях (например, округов). Для получения более подробной информации, пожалуйста, свяжитесь с нами.

Право собственности на землю на федеральном уровне штатом

В следующей статье приводятся данные о федеральной земле для всех 50 штатов. Обзор федеральной земельной политики и управления федеральной землей можно найти здесь.

Федеральному правительству принадлежит около 640 миллионов акров земли (около 28 процентов) из 2.27 миллиардов акров земли в США. Около 92 процентов земель, находящихся в федеральной собственности, находятся в 12 западных штатах. ^{[1] [2]}

Четыре федеральных агентства — Служба национальных парков США (NPS), Служба рыбных ресурсов и дикой природы США (FWS) и Бюро управления земельными ресурсами США (BLM) в рамках Министерства внутренних дел США. и Лесная служба США (USFS) Министерства сельского хозяйства США контролирует примерно 95 процентов, или от 608 до 610 миллионов акров, федеральных земель. ^{[1] [2]}

ОСОБЕННОСТИ

На Аляске больше всего федеральных земель (223.8 миллионов акров), в то время как в Неваде был самый большой процент федеральных земель в штате (84,9 процента).

Коннектикут и Айова имеют самый низкий процент федеральных земель — по 0,3 процента.

В 2013 году федеральное правительство владело примерно на 23,5 миллиона акров меньше, чем в 1990 году, что на 3,8 процента меньше.

В таблице ниже приведены общие акры и процентная доля федеральных земель в каждом штате по состоянию на 2013 год (самый последний год, по которому имеются данные).

На Аляске было больше всего федеральных земель (223,8 миллиона акров), а в Неваде — самый большой процент федеральных земель в пределах штата (84,9 процента). Напротив, в Род-Айленде и Коннектикуте было меньше всего акров федеральной земли: 5 157 акров и 8 752 акра соответственно. Коннектикут и Айова имеют самый низкий процент федеральных земель — по 0,3 процента. ^[1]

Федеральная земельная собственность на землю (по состоянию на 2013 г.)
Государство	Площадь земель федерального значения	Гос. Площадь	Доля федеральных земель
Алабама	844 026	32 678 400	2.6%
Аляска	223 803 098	365 481 600	61,2%
Аризона	28 064 307	72 688 000	38,6%
Арканзас	3,151,685	33 599 360	9,4%
Калифорния	45 864 800	100,206,720	45,8%
Колорадо	23 870 652	66 485 760	35.9%
Коннектикут	8,752	3,135,360	0,3%
Делавэр	29 864	1,265,920	2,4%
Флорида	4,599,919	34 721 280	13,2%
Грузия	1,474,225	37 295 360	4,0%
Гавайи	820 725	4,105,600	20.0%
Айдахо	32 621 631	52 933 120	61,6%
Иллинойс	411 387	35 795 200	1,1%
Индиана	384 365	23,158,400	1,7%
Айова	122 076	35,860,480	0,3%
Канзас	272 987	52 510 720 90 162	0.5%
Кентукки	1 094 036	25,512,320	4,3%
Луизиана	1,325,780	28 867 840	4,6%
Мэн	211,125	19 847 680	1,1%
Мэриленд	197 894	6,319,360	3,1%
Массачусетс	61 802	5 034 880	1.2%
Мичиган	3 633 323	36,492,160	10,0%
Миннесота	3,491,586	51 205 760	6,8%
Миссисипи	1,546,433	30 222 720 90 162	5,1%
Миссури	1,635,122	44 248 320	3,7%
Монтана	27 003 251	93 271 040	29.0%
Небраска	546,759	49 031 680	1,1%
Невада	59 681 502	70,264,320	84,9%
Нью-Гэмпшир	798 718	5,768,960	13,8%
Нью-Джерси	179 374	4 813 440	3,7%
Нью-Мексико	26,981,490	77 766 400	34.7%
Нью-Йорк	104 590	30 680 960	0,3%
Северная Каролина	2,429,341	31 402 880	7,7%
Северная Дакота	1,736,611	44 452 480	3,9%
Огайо	305 641	26 222 080	1,2%
Оклахома	701,365	44 087 680	1.6%
Орегон	32 614 185	61 598 720	52,9%
Пенсильвания	617 339	28 804 480	2,1%
Род-Айленд	5 157	677,120	0,8%
Южная Каролина	846 420	19 374 080	4,4%
Южная Дакота	2 642 601	48 881 920	5.4%
Теннесси	1,273,175	26 727 680	4,8%
Техас	2,998,280	168 217 600	1,8%
Юта	34,202,920	52 696 960	64,9%
Вермонт	464 644	5,936,640	7,8%
Вирджиния	2,514,596	25 496 320	9.9%
Вашингтон	12 176 293	42 693 760	28,5%
Западная Вирджиния	1,133,587	15,410,560	7,4%
Висконсин	1,793,100	35 011 200	5,1%
Вайоминг	30 013 219	62 343 040	48,1%
Всего по США	623,313,931	2,271,343,360	27.4%
Источник: Исследовательская служба Конгресса США , «Федеральное землевладение: обзор и данные»

На карте ниже подробно описаны изменения в федеральной собственности на землю в период с 1990 по 2013 год. В Айове наблюдался самый большой процентный рост федеральных земель — на 72,8 процента больше, чем в 1990 году, хотя в штате федеральные земли меньше, чем в большинстве других штатов. В Нью-Йорке в 2013 году было на 106 процентов меньше акров федеральной земли, чем в 1990 году — 215 441 акр по сравнению с 104 590 акрами — это наибольшее процентное снижение.

См. Также

9095 9016 9095 9095 9014 9016 9016 9016 9010 9095 Ballotpedia О компании 14 14

Грядут большие изменения в землевладении и операторах ферм? | 2019-02-05

Примечание редактора: это первая из семи частей нашей обширной редакционной серии, в которой мы подробно рассмотрим тему «Ферма и еда 2040.«Мы изучим тенденции, формирующие не только сельскохозяйственное производство, но и цепочку поставок, пищевые компании, экспортеров и многое другое. В первой части рассматриваются предстоящие изменения в сфере собственности на сельскохозяйственные угодья в США, с дополнительным акцентом на «Деструкторы: шесть тенденций, которые будут определять будущую структуру сельского хозяйства США».

Разберитесь в землевладении в США, чтобы увидеть, что происходит и что может произойти в будущем, и 87-летний отец Карсона Фатча, Элвин, очень типичен.

Карсон, агент по недвижимости, специализирующийся на сельскохозяйственных угодьях, для компании Saunders Real Estate из Лейкленда в центральной и южной Флориде, говорит, что его отец был фермером в пятом поколении, и никто из членов семьи не хотел заниматься сельским хозяйством, поэтому он отдал свою землю семье корпорации и сдавал его на десятилетия в аренду другому крупному управляющему землей для выращивания клубники.

Часто случается, говорит он: «Фермеры инвестировали в свою землю и в свою деятельность все эти годы, поэтому на их земле они будут получать пенсионные деньги».

Другие вероятные тенденции на ближайшие годы:

• Ожидается, что в следующие десять или два года средний возраст владельцев сельскохозяйственных угодий будет продолжать расти.
• Фактически, как и старший Фатч, многие передают свою землю в завещания, семейные корпорации или трасты, а затем просто хранят ее до пенсионных лет, избегая серьезных налоговых последствий продажи или дарения ее при жизни.
• Фермеры по-прежнему будут наиболее типичными покупателями сельскохозяйственных земель, но их доминирование снизится.
• Нефермерам будет принадлежать все больше и больше земли, особенно арендованных площадей.
• Ожидайте также продолжения движения, особенно со стороны средних и крупных фермерских хозяйств, в сторону аренды большей площади и владения меньшим.
• Также будет больше женщин-владельцев и операторов, даже если в целом фермеров будет меньше.
• Пищевые компании требуют большей прослеживаемости и устойчивости — часто без дополнительных затрат на это.Это может затруднить поддержание прибыльности для малых и средних предприятий без увеличения масштабов и инвестиций в новые технологии.

Тим Февольд, ASFMRA

Как быстро произойдут изменения?

Из поколения в поколение оборот американских ферм и ранчо был медленным и обычно стабильным, и некоторые эксперты говорят, что этот темп вряд ли сильно изменится в ближайшем будущем.

«Я не ожидаю увеличения текучести кадров.Я думаю, что это будет продолжением тенденции, которую мы наблюдали последние несколько десятилетий, — говорит Тимоти Февольд, президент Американского общества менеджеров ферм и оценщиков сельских районов.

Футч соглашается. Несмотря на неоднократные избиения со стороны государства, в том числе ураганные опустошения на полях и в садах и ужасную катастрофу, вызванную озеленением цитрусовых рощ, «сельскохозяйственные угодья по-прежнему будут пользоваться спросом», — говорит он, и ценности будут продолжать расти, как и раньше. в «прибрежных районах, где существует большая потребность в развитии.

Кроме того, по его словам, «у нас слишком хороший климат (для того, чтобы сельхозугодья не пользовались спросом)», и он говорит, что у покупателей по-прежнему есть бесконечные причины вкладывать средства в сельхозугодья, в том числе в солнечные фермы в последнее время. Таким образом, по его словам, «я не вижу кардинальных изменений» в количестве продаж земли.

Тем не менее, ситуация для владельцев и операторов ферм может измениться быстрее, чем многие ожидали, говорит Бретт Скиотто, генеральный директор Aimpoint Research, компании, занимающейся глобальными маркетинговыми исследованиями, которая провела обширную работу по анализу текущих сельскохозяйственных тенденций и определению «фермеров». о будущем.Он выделил шесть тенденций, которые могут ускорить структурные изменения в сельском хозяйстве, оказывая сильное давление на фермеров и традиционные сельскохозяйственные учреждения. (См. « The Disruptors: шесть тенденций, которые будут определять будущую структуру сельского хозяйства США», ниже).

Хотя темп может быть неопределенным, вам следует искать не менее 370 миллионов акров сельскохозяйственных земель в 48 смежных штатах, которые должны переходить из рук в руки, по крайней мере, один раз в течение 10–20 лет, закончившихся в 2034 году .

Это наиболее расчетное предположение American Farmland Trust (AFT), которое фокусируется на том, кто, почему и как получить доступ к сельскохозяйственным землям и владеть ими, а также как их защитить.Аналитики AFT собрали данные, включая возраст землевладельцев и основных операторов ферм, а также то, что сами владельцы и операторы ферм сообщили Министерству сельского хозяйства США в отношении своей земли в ближайшие пять лет, как сообщается в пятилетних переписях Министерства сельского хозяйства и в отчете Службы экономических исследований за 2014 год. по землепользованию и передаче.

AFT применил некоторую актуарную логику к данным, и « предполагало, что, учитывая их возраст, (владельцы и операторы) должны будут предпринять некоторые действия в следующие 10-20 лет», — сказала Дженнифер Демпси, директор. Информационного центра сельскохозяйственных угодий AFT.Или передачи могут произойти после того, как они уйдут, и, таким образом, ее центра, по прогнозам, владеют 40 процентами 991 миллиона акров фермы и ранчо в 48 штатах, с 2015 года примерно до 2035 года.

Ежегодно передача сельхозугодий составит в среднем лишь около 2 процентов всех сельскохозяйственных угодий США, сообщает AFT. Кроме того, среди акров, подлежащих передаче, большинство, вероятно, перейдет из рук в руки в результате частных сделок, таких как подарки, завещания или трасты, а еще 14 процентов будут проданы между членами семьи.Таким образом, AFT сообщает, что остается только около 25 процентов, продаваемых на открытом рынке, что составляет менее 1 процента всех сельскохозяйственных угодий в США.

Между тем, Рэнди Дикхут, старший вице-президент по операциям с недвижимостью в Farmers National Company из Омахи, отмечает , что 1 процент сельскохозяйственных угодий в год, поступающих на рынок, теперь наталкивается на «крупную передачу богатства из поколения в поколение» — гора активов, таких как сельхозугодья, накопленные поколениями времен Второй мировой и Корейской войн.

Рэнди Дикхут, Национальный фермерский дом

«У большинства людей, владеющих сельхозугодиями, они есть какое-то время», — сказал он, и они склонны держаться за них. По его словам, около 70 процентов клиентов, для которых Farmers National управляет сельскохозяйственными угодьями, считают семейное наследие главной причиной сохранения своей земли, и такие клиенты, как правило, являются крупными землевладельцами.

Аналогичным образом, недавно опубликованное обширное обследование землевладения и землевладения Университета штата Айова за 1982–2017 годы показывает, что 29 процентов всех землевладельцев Айовы говорят, что «семейные или сентиментальные причины» «очень важны» для их владения землей — по сравнению с 22 процентами в исследовании ISU 2012 года.

Помимо склонности к сохранению сельскохозяйственных угодий, Конгресс значительно расширил стимулы для этого путем изменений в федеральных налогах на наследство и дарение.

Джерри Косгроув, советник программы AFT «Наследие фермы», объясняет, что с тех пор, как Конгресс действовал, «если вы будете удерживать (активы фермы) до самой смерти, база (для налога на прирост капитала) будет увеличена, и капитал будет нулевым. налог на прибыль. И, с практической точки зрения, сейчас нет налога на наследство, если вы не очень богатый человек.Сумма исключений из федерального налога на недвижимость (для супружеской пары) теперь составляет более 22 миллионов долларов ».

«Сейчас действительно существует сильное препятствие для передачи любого оцененного актива , включая сельхозугодья, в течение вашей жизни, либо в подарок, либо путем продажи», — сказал Косгроув.

Этот сдерживающий фактор может спровоцировать новый всплеск общего количества субъектов, находящихся в собственности сельскохозяйственных земель, таких как трасты, поместья, корпорации (обычно семейные корпорации), по сравнению с частными лицами или совместными владениями фермерских пар .Число этих предприятий постоянно росло, практически удвоившись с 72 063 в 1982 году до 142 370 в 2012 году, в то время как общее количество фермерских хозяйств снизилось, а результаты переписи 2017 года, ожидаемые в апреле, могут содержать новый рекорд.

Кроме того, фермеры и землевладельцы сообщили ERS в ходе опроса 2014 года, что они ожидают, что 62 процента земель их ферм и ранчо перейдут из рук в руки через трасты, завещания или подарки семье или другим лицам.

Результаты обследования владения и пользования ГИП, взятые по мере завершения налоговых изменений, также предполагают, что все больше фермерских земель находится в собственности, принадлежащей указанным выше типам предприятий.В обследованиях с 2002 по 2017 год доля сельскохозяйственных угодий в индивидуальной и совместной аренде (или в общей аренде) сократилась с 77 процентов до 58 процентов, соответственно, в то время как земли, зарегистрированные в трастах, имениях, корпорациях и компаниях, увеличились с 20 процентов до 39 процентов. Сельскохозяйственные угодья Айовы.

Источник: Расширение Университета штата Айова

Однако этот поворот к пожизненному владению создает экономический барьер для молодых и начинающих фермеров, пытающихся купить землю, объясняет Косгроув, потому что любой землевладелец, продающий им землю, сталкивается с высокими налогами на прирост капитала.«Итак, люди просто держатся за землю и сдают ее в аренду операторам ферм», — говорит он.

В качестве частичного средства правовой защиты AFT и другие участвуют в предложении среди членов Конгресса и защитников природы, которое разрешит единовременное исключение налога на прирост капитала в размере до 500000 долларов на человека при продаже земли начинающему фермеру.

Некоторые, однако, думают, что влияние налоговых изменений может быть преувеличено.

Февольд из ASFMRA говорит: «Я не думаю, что налоговая политика имеет такое большое значение, как некоторые думают.Есть много факторов, по которым люди владеют землей. Думаю, у большинства помещиков их больше. . . вещи, которые их беспокоят, кроме налоговой политики. Если они собираются владеть землей, они будут владеть землей «.

Конечно, преемственность семьи важна для некоторых землевладельцев, — говорит Февольд, который с 1982 года работал профессиональным управляющим фермой в Hertz Farm Management в Неваде, штат Айова. Но, по его словам, «вероятно, столько же семей хотят жить. продай землю, возьми деньги и беги.К тому же, отмечает он, «чуть более половины земли в Айове принадлежит нефермерам».

Действительно, доля неоператоров в сельскохозяйственных угодьях США составляет значительную , и она выходит за рамки того, что традиционно принадлежало фермерам-пенсионерам и их наследникам.

В обзоре ISU, доля не-фермеров в всех сельскохозяйственных угодьях предлагается в подсчете нерезидентов среди владельцев сельскохозяйственных земель Айовы, который постепенно увеличился с 6 процентов в 1982 году до 20 процентов в 2017 году.

Кроме того, доля нефермеров из арендованных земель намного больше: в исследовании ISU 86 процентов арендованных акров принадлежат землевладельцам, которые не занимаются сельским хозяйством, и только 6 процентов тем, кто занимается сельским хозяйством полный рабочий день.

По всей стране неоператоры (включая фермеров-пенсионеров) владеют 31 процентом сельскохозяйственных угодий в США, значительной частью, согласно отчету ERS 2014 года, но им принадлежит 80 процентов арендованных земель. (Тем не менее, обратите внимание, что фермеры-пенсионеры составляют почти половину арендодателей, не занимающихся сельским хозяйством, и их наследники, не занимающиеся сельским хозяйством, также хорошо представлены в этой категории.)

Кто покупатели сельхозугодий? По традиции в первую очередь фермеры. Они уже давно купили большую часть крошечной (менее 1 процента) доли сельскохозяйственных угодий, которая, как можно ожидать, будет ежегодно появляться на открытом рынке, и в значительной степени будут продолжать это делать.

Дикхут говорит, что Farmers National торгует сельскохозяйственными угодьями от Тихоокеанского Северо-Запада до Среднего Запада и Равнин, Джорджии и Нью-Йорка на Востоке и в других местах, и «во-первых, — говорит он, — на продажу выставляется не так много земли. . » Плюс «фермеры покупают 70-80 процентов, а иногда и больше, хороших сельскохозяйственных угодий, которые выставляются на продажу», если скидки на продажи для охоты и других рекреационных угодий.

Февольд в Айове и Фатч во Флориде согласны с тем, что фермеры уже давно являются типичными покупателями, и говорят, что быстро это не изменится.

Но Дикхут также считает, что в последние годы ситуация начала меняться. Он говорит, что фермеры были агрессивными покупателями земли, в то время как сельское хозяйство было очень прибыльным для большинства примерно до 2013 года. Но в последние годы, особенно в некоторых секторах и в некоторых регионах, таких как молочные фермы на севере и северо-востоке, фермеры действуют медленнее. прыгнуть на свободную землю. «Когда все перевернулось. . . веселье вышло из этого », и все больше фермеров выходят на пенсию, не расширяя свои владения, отмечает он.

Но теперь «инвестиционные фонды, такие как пенсионные фонды и венчурный капитал, проявляют больше интереса к покупке сельхозугодий», — говорит Дикхут, по крайней мере, в штатах, разрешающих такую ​​покупку. По его словам, в последние несколько лет так обстоит дело в большей части страны, когда цены на землю упали, а количество фермерских хозяйств, конкурирующих за землю, снизилось.

Хотя несколько лет низкой прибыльности фермерских хозяйств могут подтолкнуть фермеров к обочине рынка земли, по его словам, «инвесторы-покупатели имеют капитал, потому что это их бизнес.. . пенсионный фонд или что-то еще. . . так что они могут купить в любое время », что долгосрочные инвестиционные перспективы благоприятны для этого.

Фатч из Флориды соглашается. «Похоже, что институциональных людей больше, чем самих фермеров, ищущих сельхозугодья», — говорит он. «Они покупают сельхозугодья более высокими темпами, чем, скажем, 15 лет назад. За последние пять лет он стал более популярным ».

Futch отмечает рост в последние годы «специализированных инвестиционных групп. . . диверсифицированы во многие состояния и товары, покупая и арендуя фермы.Он работает с одной такой группой, у которой есть фермы в 13 штатах — от хлопка в Арканзасе до черники в Джорджии и клубничных ферм во Флориде. . . даже миндаль в Калифорнии ».

Чаще всего, говорит он, «покупатели инвестиций хотят обратной аренды. Они пойдут и купят ту ферму, но они купят ее только в том случае, если у них выстроится очередь того или другого фермера, чтобы сдать ее обратно ». Они не хотят заниматься сельским хозяйством. «Они просто хотят вернуть свои инвестиции.. . что-то около 5 процентов ».

---

Кто институциональные инвесторы в сельскохозяйственные угодья?

Институциональные инвесторы имеют разный опыт и интересы в сельском хозяйстве. Например, Ассоциация страхования и аннуитета учителей (TIAA) закрыла партнерский фонд сельскохозяйственных земель в размере 3 миллиардов долларов в 2015 году после того, как в 2012 году фонд сельскохозяйственных земель составил 2 миллиарда долларов. Партнерский фонд TIAA, Nuveen, инвестирует в высококачественные сельскохозяйственные угодья на четырех континентах, включая более 251 000 акров в США.S. и почти 739000 акров в Бразилии, согласно их отчету за 2018 год. Расположение ферм см. На карте ниже или щелкните здесь.

Другая группа инвесторов, Ceres Farms, приобретает недвижимость и сдает ее в аренду местным фермерам, которые выращивают кукурузу, сою, пшеницу или специальные культуры в запланированном севообороте. Менее чем за десять лет Церера приобрела более 100 000 акров в десяти штатах и ​​выросла до более чем полмиллиарда долларов в активах под управлением.

---

Сохранение сельскохозяйственных земель

Еще одна важная тенденция — это сервитуты , которые быстро увеличивают притязания на U.С. Право собственности на землю сельскохозяйственного назначения.

Сервитуты представляют собой частичную собственность на землю, которая запрещает или ограничивает застройку и направлена ​​на защиту дикой природы, ландшафта или других природоохранных целей. Они финансируются различными национальными, государственными или местными органами власти и природоохранными организациями и обычно приобретаются земельными фондами, созданными для их владения и управления.

Некоторые земельные фонды нацелены в первую очередь или исключительно на сохранение сельскохозяйственного использования земли. На национальном уровне Служба охраны природных ресурсов Министерства сельского хозяйства США присуждает гранты Программы облегчения сохранения сельского хозяйства (ACEP) для спонсирования постоянных сервитутов на сельскохозяйственных угодьях.Фактически, законопроект о фермерских хозяйствах 2018 года увеличил финансирование, выделив 450 миллионов долларов в год для ACEP до 2023 года, по сравнению с 250 миллионами долларов в 2018 году.

Фатч говорит, что среди владельцев сельскохозяйственных земель Флориды продажа сервитутов для природоохранных мероприятий «является хорошей сильной тенденцией. люди, которые сейчас стареют и делят свое имущество ». Многие продают сервитуты, «чтобы земля по-прежнему оставалась в собственности семьи», — говорит он, а продажа означает, что «они получают наличные для работы», даже если в этом случае земля будет продаваться по значительно меньшей цене — часто около половины ее прежней стоимости. стоимость — из-за ограничений сервитута.

Земельные фонды и государственные программы накопили 6,5 млн акров сервитутов на данный момент специально для защиты сельскохозяйственных земель США, что представляет собой рост на 38 процентов за последние пять лет.

Это результат исследования ATF почти 700 земельных трастов в 2017 году, результаты которого были добавлены к списку сервитутов по защите сельскохозяйственных земель, предоставленных государственными агентствами и опубликованных в декабре.

Земельные трасты контролируют и управляют сервитутами, но в значительной степени полагаются на государственное финансирование и деньги от природоохранных и других общественных организаций для приобретения сервитутов, говорит Демпси из AFT.«Если бы у них не было государственного финансирования. . . они не смогут покупать сервитуты у владельцев сельскохозяйственных земель », — пояснила она.

Женщины также добиваются успехов в владении сельхозугодиями , как и в других частях американской экономики.

Женщины долгое время владели и контролировали большую часть американских фермерских хозяйств и земель ранчо. Данные сельскохозяйственной переписи о владении землей женщинами отсутствовали в течение последних десятилетий, но исследование ERS 2014 года показало, что 37 процентов арендодателей, не являющихся операторами, составляют женщины, и им принадлежит 46 процентов из примерно 283 миллионов арендованных акров, или около 130 миллионов акров.

Между тем обследование в Айове в 2017 году показало, что женщины владеют 55 процентами арендованных сельскохозяйственных земель, по сравнению с 52 процентами всего пятью годами ранее, но они также владеют 47 процентами всех сельскохозяйственных угодий в штате. По данным опроса, в 2017 году женщины старше 80 лет владели 13 процентами сельхозугодий.

Как правило, женщины унаследовали свою землю от родителей или владели фермой вместе с мужьями и, поскольку они чаще всего переживают своих мужей, в конечном итоге получают большую долю земли, чем мужчины среди пенсионеров.

Дженнифер Филипьяк руководит программой AFT «Женщины за землю» и говорит, что «на самом деле никто не знает. . . просто не так много данных о владении сельхозугодиями пожилыми женщинами. Она проводит встречи на Среднем Западе с женщинами-фермерами и говорит: «Большинство приезжающих женщин унаследовали свои сельскохозяйственные угодья». По ее словам, на Среднем Западе «сохранение земли в семье очень ценно. . . с тех пор, как он так долго был в семье «.

Дженнифер Филипьяк, American Farmland Trust

Рост числа и доли американских ферм, управляемых женщинами, также указывает на рост собственности.Это правда, что, по данным Министерства сельского хозяйства США, фермы, принадлежащие женщинам, в среднем намного меньше среднего, а валовой объем продаж составляет лишь около четверти от среднего показателя по стране. Имейте в виду, что Министерство сельского хозяйства США определяет ферму как любое место, где в течение года производилось и продавалось сельскохозяйственной продукции на сумму не менее 1000 долларов США.

Однако перепись Министерства сельского хозяйства США фиксирует резкое увеличение числа женщин в качестве основных операторов: с одной из 20 ферм полвека назад до одной из семи в 2012 году. они действуют », — сообщает USDA.

Также критически важным для сцены собственности является земля, уходящая из сельского хозяйства — в среднем более 1,5 млн акров в год пахотных земель, а с 1992 по 2012 год — . По данным AFT, более 70 процентов городской застройки и 62 процента всей застройки приходятся на сельскохозяйственные земли, включая лесные массивы, которые были частью ферм.

При тех же темпах более 43 миллионов акров сельскохозяйственных угодий в США — около 5 процентов сельскохозяйственных угодий страны — больше не будут принадлежать ни одному фермеру, а с 2012 по 2040 год станут городскими, промышленными, коммерческими, жилыми объектами и автомагистралями. .

Наконец, вряд ли что-то сильно изменится: арендуемая доля сельхозугодий .

По всей стране «арендуется более половины пахотных земель по сравнению с чуть более 25 процентами пастбищ», — говорится в отчете ERS за 2014 год. В целом, арендная деятельность сосредоточена там, где выращиваются зерновые, масличные, хлопок и другие основные полевые культуры, и более 50 процентов сельскохозяйственных угодий арендуются на таких территориях.

Но перепись Министерства сельского хозяйства США зафиксировала в общей сложности 38% арендованных в США фермерских и ранчо земель, которые были сданы в аренду в 1964 и 1969 годах.В переписи 2012 года эта доля по-прежнему составляла 38 процентов, а в исследовании ERS 2014 года эта доля составляет 39 процентов.

Разрушители: шесть тенденций, которые будут определять будущую структуру сельского хозяйства США

Фермеры и владельцы ранчо уже давно известны своей адаптацией и инновациями, но новые исследования бросают вызов, заглядывают ли они достаточно глубоко в горизонт, чтобы действительно выиграть в будущее.

«В отрасли есть шесть сил изменений, которые весьма убедительны, — говорит Бретт Скиотто, генеральный директор Aimpoint Research, компании, занимающейся глобальными маркетинговыми исследованиями, которая провела обширную работу по анализу текущих тенденций в сельском хозяйстве и определению« фермера будущего ».

«Если вы посмотрите на них вместе, это довольно показательно, что мы переживаем период преобразований, который только ускоряется». Рассмотрим эти шесть тенденций:

Консолидация: С 1930-х годов количество ферм сократилось, средний размер увеличился, а количество сельскохозяйственных угодий в сельском хозяйстве в целом осталось на прежнем уровне. Из 2,1 миллиона ферм по последней сельскохозяйственной переписи только около 15 процентов являются крупными производственными фермами, и они контролируют 80 процентов акров земли. «Мы думаем, что к 2040 году будет меньше 100 000 производственных ферм, и 5 процентов ферм будут производить более 75 процентов сельскохозяйственной продукции», — говорит Скиотто. «Средние фермы испытывают наибольшее финансовое давление и быстрее всего приходят в упадок по мере того, как их скупают более крупные предприятия».

Генеральный директор Aimpoint Бретт Скиотто

«Тем не менее, это еще не все, и заявление о том, что« большие становятся больше », слишком упрощено. Возникают два класса фермерских хозяйств — производственные сельскохозяйственные и фермерские хозяйства, производящие продукцию напрямую.По данным Министерства сельского хозяйства США, с 1992 по 2012 год количество мелких фермерских хозяйств в США увеличилось на 61%. Не каждый фермер вписывается в сегодняшнее определение производственного сельского хозяйства, и сельскохозяйственные учреждения должны будут подумать о том, как они будут обслуживать оба класса фермеров », — объясняет Sciotto.

Психология фермера : Данные показывают, что больше фермеров могут не захотеть или не смогут продолжать свой бизнес, если текущие экономические условия сохранятся. В 2019 году долг США в сфере сельского хозяйства составил 410 миллиардов долларов — такого уровня не наблюдалось с 1980-х годов.

Фермерские операции «в значительной степени поддерживаются низкими процентными ставками и более высокой, чем в среднем, стоимостью земли. Мы начинаем видеть, что операционная рентабельность этих ферм снижается, и из-за этого становится все труднее и труднее выплачивать ссуды », — говорит Скиотто.

Прошлой осенью исследование, проведенное Aimpoint Research, показало, что почти 60 процентов фермеров были обеспокоены своей способностью выплатить текущие ссуды.

«Все больше кредиторов думают о своих рисках, и все больше фермеров столкнутся с трудностями при выплате того, что они уже взяли в долг», — говорит Скиотто.

Усугубляет ситуацию переход сельскохозяйственных земель и планирование наследования. По оценкам Министерства сельского хозяйства США в период с 2015 по 2019 год 10 процентов сельскохозяйственных угодий сменит владельцев.

«В 2017 году фермеры сказали нам, что 28 процентов акров перейдут к новому владельцу в следующие пять лет, а 22 процента будут иметь кто-то, кроме нынешнего лица, принимающего решения, который будет принимать решения по методам возделывания, вводимым ресурсам и урожаю. Таким образом, многие фермеры ощущают более высокие темпы изменений, чем предполагалось Министерством сельского хозяйства США », — добавляет он.

«Шестьдесят пять процентов говорят, что у них есть план наследования, но для многих это часто надежда на то, что член семьи вернется на ферму», — говорит Скиотто. план преемственности.

«Существует взаимосвязь между тем, вернется ли член семьи производителя или нет, и тем, насколько он мотивирован. Например, если член вашей семьи возвращается на ферму, вы, как правило, продолжаете вкладывать средства в производство. Вы открываете новые возможности, расширяетесь и растете.Если к вам никто не возвращается на ферму, вы, как правило, раньше убираете ногу с педали газа ».

Технологии: Многие молодые люди интересуются сельским хозяйством, и когда Aimpoint Research спросили, что их больше всего волнует, новые технологии возникли громче всех. По данным Министерства сельского хозяйства США, почти 69 процентов молодых фермеров имеют высшее образование.

«Те, кто вернется на ферму, будут более образованными, чем их родители, бабушки и дедушки до них. Они намерены поступать иначе.Они выросли в революционную эпоху. Они не обязательно так ценят образ жизни, как их родители, бабушки и дедушки. Они не хотят просыпаться однажды утром, работать на ферме весь день, обедать и делать это снова на следующий день. Они хотят работать очень эффективно, хотят зарабатывать деньги. Они хотят иметь другие интересы и заниматься другими делами », — добавляет он.

Семьдесят пять процентов фермеров в возрасте 35 лет и младше заявили: «Как только я возьму на себя ответственность, я собираюсь интегрировать новые технологии», согласно данным Aimpoint Research.В то же время 71% планируют повысить эффективность, 63% планируют улучшить маркетинг и 48% планируют расширить площади.

Технологии влияют на сельское хозяйство иначе, чем в прошлом, — говорит Скиотто.

«Как и в случае с марафоном, когда стреляет ружье, огромная стая старается не споткнуться друг о друга. Но эта группа бегунов в значительной степени распространяется. Мы видим, что фермеры, которые хотят и могут внедрять новые технологии, продвигаются вперед, а те, кто не может или не хочет этого делать, все больше и больше отстают.Это влияет на то, кто, вероятно, добьется успеха в будущем ».

Потребители: Потребители — это центр тяжести, который способствует значительным изменениям в сельском хозяйстве, и около двух третей заявили, что думают о том, откуда берутся продукты питания, согласно недавнему опросу Aimpoint Research. «Что действительно движет потребителями при принятии решений, так это цена, полезность для здоровья и свежесть», — говорит Скиотто. «И то, что воспринимают потребители, во многом является тем, к чему приспосабливаются розничные торговцы.Потребители считают, что не-ГМО лучше, чем ГМО, и что органическое лучше, чем неорганическое. Они также считают, что местный лучше, даже несмотря на то, что определение местного варьируется от «фермы в моем сообществе» до «фермы в США». Мы, в аг, знаем, что многие из этих систем убеждений могут быть необоснованными или нереалистичными, но, тем не менее, розничные торговцы откликаются.

«Органический продукт продолжает расти, и мы видим появление таких инноваций в области протеина, как Impossible Burger и Memphis Meats .Многие традиционные белковые компании вкладывают средства, потому что — даже несмотря на то, что лабораторные источники белка все еще могут появиться через 5-10 лет, они могут стать серьезным разрушителем и оказать давление на рынки кукурузы и сои в США, если некоторые из животноводческих производств изменятся ».

Интерес потребителей к электромобилям может стать еще одним фактором, подрывающим рынок, говорит Скиотто.

«К 2040 году вполне вероятно, что мы увидим значительное сокращение количества двигателей внутреннего сгорания. Если вы потеряете этанол, который потребляет около 40 процентов U.Урожай кукурузы S. сегодня — это приведет к значительным изменениям », — добавляет он.

«Между альтернативными белками, регуляторным давлением на животноводство, изменением потребительских предпочтений и потенциальной потерей этанола, я думаю, что значительное количество акров земли может находиться под определенным уровнем риска», — говорит Скиотто.

Sciotto ожидает, что больше пищевых компаний и розничных продавцов будут удовлетворять то, что, по мнению их потребителей, они хотят, — независимо от того, основано ли это на хорошей науке или знаниях, или нет. И эти решения в конечном итоге остаются на ферме.

«Мы увидим, как розничный торговец будет оказывать все большее давление на то, как управляются фермы. Когда вы спрашиваете потребителей, кому они доверяют больше — пищевым компаниям или фермерам, 58% ответят фермерам. Но фермер, похоже, теряет все больше и больше контроля », — добавляет Скиотто.

Рынки: Цены на сырьевые товары были относительно низкими, но это не остановило фермеров во многих частях мира от увеличения производства. По оценкам аналитиков, по мере того, как население мира продолжает расти, нам потребуется 70-процентное увеличение запасов продовольствия.

«Южная Америка, вероятно, станет житницей будущего. Американские фермеры находятся в более жесткой конкурентной среде, так как рынки меняются и появляются новые игроки, способные удовлетворить мировой спрос », — говорит Скиотто.

Правительство: Законопроект о фермерских хозяйствах исторически играл важную роль в предоставлении поддержки многим фермерам и сельским районам посредством товарных программ, страхования урожая, сохранения и развития сельских районов. Бюджетное управление Конгресса прогнозирует, что законопроект о сельском хозяйстве 2018 года будет стоить 428 млрд долларов в течение следующих 5 лет.

Однако другие аспекты государственной политики, такие как торговая и денежно-кредитная политика, также могут подвергать операции риску. Согласно последним прогнозам Министерства сельского хозяйства США, в результате торговой войны ожидается, что в 2019 году стоимость общего сельскохозяйственного экспорта США упадет до 141,5 млрд долларов, что на 1,9 млрд долларов меньше, чем в 2018 году.

Помимо постоянной озабоченности по поводу торговли, трудовая и нормативная реформа по-прежнему остаются главными проблемами. По данным Aimpoint Research, большинство производителей считают, что федеральные правила в целом наносят вред сельскому хозяйству.

Sciotto говорит, что все шесть этих тенденций сходятся, а скорость увеличивается. «Это оказывает сильное давление на фермеров и традиционные сельскохозяйственные институты».

«Мы как отрасль должны признать, что собираемся обслуживать раздвоенный рынок. У нас будут большие, сложные вертикально-интегрированные операции, которыми будут управлять фермеры с высоким бизнес-IQ, а также небольшие операции, ориентированные на потребителей, которые будут обслуживать их нишу ».

Sciotto говорит, что агробизнес, обслуживающий традиционное сельское хозяйство, должен будет двигаться быстрее и создавать добавленную стоимость.

«Концепция универсальности постепенно исчезает в каналах фермы. Фермы будущего будут разнообразными, иметь разные потребности и будут надеяться, что их продавцы и поставщики предложат индивидуальные решения и будут постоянно внедрять инновации ».

Для получения дополнительных новостей посетите: www.Agri-Pulse.com

Бюро вольноотпущенников и собственность Black Land: Oubre, Claude F., Mooney, Katherine C .: 9780807144732: Amazon.com: Books

«[ Сорок акров и мул ] имеет важное значение для понимания роли правительства и природы опыта черных.» — История сельского хозяйства

» Обре предоставил полезный обзор и оценку как успехов, так и неудач в области землевладения для черных в эпоху Реконструкции. » — Журнал американской истории

» Значительный вклад в Реконструкцию историография », — История Луизианы.

«[Сорок акров и мул] имеет важное значение для понимания роли правительства и природы черного опыта». — История сельского хозяйства

«Обре предоставил полезное резюме и оценку как успехов, так и неудач в области землевладения для чернокожих в эпоху Реконструкции.- Журнал американской истории

«Значительный вклад в историографию Реконструкции» — История Луизианы

Впервые опубликованная в 1978 году книга Клода Ф. Обре «Сорок акров и мул» с тех пор стала окончательным исследованием в истории американской реконструкции. Опираясь на обширную коллекцию правительственных отчетов и газет, Обре исследует то, что он считает ключевым вопросом Реконструкции: почему подавляющему большинству освобожденных рабов было отказано в возможности владеть землей в эпоху Реконструкции, что сделало их уязвимыми для преследования, которое очень напоминало рабство? Обре рассказывает о борьбе черных семей за землю и о том, как У.Государственное агентство S. Бюро вольноотпущенников обслуживало их и чинило им препятствия.

Об авторе

Клод Ф. Обре (1937-2011) был профессором истории и политологии в Университете штата Луизиана в Юнис и соавтором книги «Цветные креолы в стране Байу».

Кэтрин С. Муни — историк Соединенных Штатов девятнадцатого века. Она имеет дипломы Амхерстского колледжа и Йельского университета. Она преподает историю в Университете Лойолы в Новом Орлеане.

36 CFR § 72.36 — Право собственности на землю, контроль и преобразование. | CFR | Закон США

§ 72.36 Право собственности на землю, контроль и преобразование.

Раздел 1010 Закона предусматривает, что никакая собственность, улучшенная или развитая с помощью программы, без одобрения Директора не может быть преобразована в другое использование, кроме общественного отдыха. Следовательно, любой заявитель или субгрантант должен продемонстрировать во время утверждения гранта, что он имеет надлежащие права владения и контроль над землей или объектами, для которых предлагается помощь UPARR, либо через прямое владение, либо через аренду.

(a) Земли или объекты, которые не находятся в надлежащем владении или контроле, не будут рассматриваться для получения помощи UPARR. Если земля не принадлежит заявителю или субподрядчику, то в момент аренды должна действовать безотзывная аренда на срок не менее 25 лет или безотзывная аренда, дающая достаточно времени для амортизации общих затрат на планируемую деятельность. время утверждения гранта. Договор аренды не может быть отменен по желанию арендодателя. Затраты на приобретение или аренду земли или помещений не подлежат компенсации в соответствии с положениями раздела 1014 Закона.

(b) Преобразование или замена собственности, которой было оказано содействие через UPARR, для использования в целях, не связанных с отдыхом, должно соответствовать действующей местной Программе действий по восстановлению и утверждаться Директором. Запросы на разрешение на преобразование собственности, поддерживаемой UPARR, должны подаваться Директору в письменной форме. Замещающая собственность должна гарантировать предоставление адекватных рекреационных свойств и возможностей разумного эквивалентного местоположения и полезности для отдыха. Для арендованной собственности, которая развивается или улучшается за счет средств UPARR, получатель гранта в качестве условия получения этих средств должен указать в порядке, согласованном с Директором, до преобразования, как преобразованное имущество будет заменено один раз. срок аренды истекает.

(c) Средства программы UPARR могут использоваться для восстановления объектов, построенных или разработанных с помощью LWCF, только после того, как NPS определит, что объект обслуживается в соответствии с программой LWCF.

(d) Кандидаты должны подтвердить, что любая собственность, приобретенная после 2 января 1971 г. и подлежащая улучшению или расширению с помощью UPARR, была приобретена в соответствии с Pub. L. 91-646, Закон о единой политике переселения и приобретения земли (см. 41 CFR, части 114-50).

Национальные фермерские группы выступают за увеличение владения черными землями

Семейные распри — обычное дело для имущественных вопросов наследников. Споры возникают, когда семьи не имеют документов, подтверждающих наследство или право собственности на землю.

Разделение земли на все меньшие и меньшие участки является медвежьей услугой для земли и семей, сказала Эбони Александер, исполнительный директор Black Family Land Trust, регионального земельного фонда в Дареме, Северная Каролина, который помогает защитить земельные активы для черных и другие исторически недостаточно обслуживаемые группы населения и заставляют эту землю генерировать богатство.

«Если мы продолжим делить землю, с каждым поколением у нас будут участки земли, которые будут иметь очень небольшую сельскохозяйственную ценность, очень низкую ценность для жилья и, вероятно, небольшую коммерческую ценность, потому что они будут такими маленькими», — сказал Александр. «Части собственности размером почти с почтовые расходы».

Три сестры из Чикаго проигнорировали незнакомые письма об их унаследованной собственности в Луисвилле, штат Миссисипи.

Их отец умер в 2010 году. Когда их мать умерла в 2016 году, налог на имущество больше не платился.

Два инвестора заплатили налоги на землю в 2017 и 2018 годах, сказал Тейлор. Первый инвестор получил бы налоговый документ на недвижимость в этом году, если бы сестры не платили налоги в течение третьего года.

Тейлор несколько раз пытался связаться с семьей, но его звонки игнорировались.

«После пятого звонка она сказала:« Ну, я знаю, что это не телемаркет », и ответила на звонок, — сказал Тейлор.

Сестры планируют посетить отель, когда будут чувствовать себя в безопасности.Тейлор сказал, что кооператив зачислит их в программу управления лесным хозяйством.

Строительный импульс

Законопроект о фермерских хозяйствах 2018 года включал деньги на создание новой программы помощи владельцам собственности наследников. Программа Агентства по обслуживанию фермерских хозяйств Министерства сельского хозяйства США предоставляет ссуды соответствующим посредникам, таким как кооперативы, кредитные союзы и некоммерческие организации, для проектов, которые помогают наследникам в решении вопросов собственности и наследования. В прошлом году программа получила 5 миллионов долларов, но агентство все еще должно написать свои правила и положения, прежде чем деньги будут выделены.

Непропорционально большое число погибших среди цветных сельских жителей в результате пандемии стало огромным ударом для семей и общин, борющихся с имущественными проблемами наследников, сказала Лоретта Пиччиано, исполнительный директор Rural Coalition, национальной некоммерческой организации, базирующейся в Вашингтоне, округ Колумбия, которая поддерживает сельские и общины коренных народов через государственную политику, техническую помощь, исследования и образование. Группа была одним из ведущих защитников положений о собственности наследников в законопроекте о фермерском хозяйстве.

По данным нескольких исследований, проведенных в период с 2009 по 2018 год, в

из 12 сельских, городских и столичных округов в Джорджии, Алабаме и Северной Каролине собственность наследников составляет 55 325 акров общей стоимостью 668,9 миллиона долларов.