17.09.2021

Недвижимость ипотека это: Ипотека — это надолго. Главные мифы про покупку жилья в кредит :: Жилье :: РБК Недвижимость

Ипотека – что это такое?

Вы хотите собственное жилье, но накопить нужную сумму никак не получается? Ипотека вам поможет. Без нее сейчас мало кто может позволить себе купить квартиру. И вроде бы все знают, что такое ипотека, но при этом не каждый сможет объяснить, почему для приобретения жилья надо оформлять именно ипотеку, а не обычный кредит.

Ипотека – это тоже вид кредита, но она имеет одну особенность. Не бывает ипотеки без залога. А в качестве залога всегда выступает жилье, которое приобретают с привлечением ипотеки

Если объяснять коротко, то ипотечная схема выглядит так: вы покупаете квартиру, на которую не хватает денег. Вы обращаетесь в банк за недостающей суммой. Банк соглашается выдать кредит, но при этом берет в залог ту самую квартиру, которую вы приобретаете. Пока не погасите долг, ипотека будет считаться обременением, об этом есть сведения в Росреестре. Можно даже заказать выписку из Единого государственно реестра недвижимости, в которой укажут, находится ли квартира в залоге у банка. Как только вы расплачиваетесь с банком, обременение с квартиры снимается, и она становится только вашей.

Разумеется, можно оформить в банке и обычный потребительский кредит. Вы тоже получите деньги, которые имеете право использовать как захотите – и на покупку квартиры в том числе. Но это будет именно кредит, а не ипотека, так как в залог банку вы ничего не оставите.

Получается, обычный кредит проще и удобнее, чем ипотека? Не совсем так. Если вы уже интересовались вопросом о том, как выгоднее занять деньги у банка, то наверняка выяснили, что ставки (то есть, проценты, что вы заплатите банку за оказанную услугу) по ипотечному кредиту гораздо ниже, чем, например, по потребительскому. Да и государство довольно активно поддерживает ипотеку – запускает льготные программы, например, для семей с детьми или для военных. Про обычные кредиты этого не скажешь. 

Получить в банке потребительский кредит на более-менее привлекательных условиях вы вряд ли сумеете. Банк не станет раскошеливаться, поскольку рискует – вы ведь не оставляете ему гарантию в виде квартиры.

А как быть с ипотекой

на первичном рынке, если собираетесь купить жилье в строящемся доме? Ведь тогда в залог банку оставить нечего, будущая квартира есть только в проекте, и ее можно увидеть разве что в буклете или на сайте застройщика.

Действительно, ипотека на новостройку – особая история. Предметом залога является право требования на будущее жилье. Скорее всего, при покупке новостройки у застройщика вы именно через него выйдете на банк, который выдаст кредит.

Практически все строительные компании взаимодействуют с банками, заключают с ними договоры о сотрудничестве и создают партнерские программы. Кстати, и по этой причине ставки по ипотеке на первичном рынке ниже, чем на вторичном. Имейте в виду, что банки аккредитуют не все проекты по строительству жилья, а только перспективные и стабильные, с которыми в будущем не возникнет проблем.

Аккредитацию новостройки банком можно считать хорошим признаком и доказательством надежности застройщика.

Вы не хотите рисковать и смотрите в сторону готовых квартир, которые уже были оформлены в собственность? Тогда вам прямая дорога на рынок вторичного жилья. Между прочим, здесь больше свободы для выбора банка и программы, потому что продавцы «вторички», в отличие от застройщиков, не связаны обязательствами с определенными финансовыми организациями. То есть, вы самостоятельно находите сначала квартиру, а потом банк, который согласится выдать кредит. Не забывайте, что ставки по ипотеке на вторичном рынке выше примерно на один-два процента.  

Выбрали квартиру, определились с банком? Теперь нужно, чтобы банк тоже одобрил вашу кандидатуру в качестве заемщика. Вас ждет проверка на надежность и платежеспособность – но это тема для следующего разговора. 

Число покупок инвестиционных квартир снова растет

В период коронакризиса аналитики отмечают рост интереса людей к покупке недвижимости в инвестиционных целях. Одним из главных последствий этого стало снижение объема их средств на банковских вкладах. «Что в банковских балансах изменилось в минус, так это свободная ликвидность – ее стало меньше. Во многом это произошло потому, что средства населения на банковских счетах растут не так активно», – говорил 6 октября председатель правления банка «Открытие» Михаил Задорнов на конференции «Банковская система России: уроки коронакризиса».

Прогнозируя динамику банковских пассивов в ближайшей перспективе, банкиры считают, что при нынешних ставках население будет искать более выгодные варианты вложений, чем депозиты. И это не только фондовый рынок, который в 2020 г. быстро растет. «Мы, безусловно, и дальше увидим меньшие темпы прироста средств на срочных счетах, поскольку ставки в 4,5–5% непривычны менталитету российского человека, он их считает очень маленькими, хотя они и выше инфляции. Я думаю, какая-то часть денег опять пойдет в недвижимость», – убежден Задорнов.

Расчет тех, кто делает ставку на недвижимость, понятен. Она остается надежным активом для сохранения средств: даже если в краткосрочной перспективе цены могут снижаться, в долгосрочной они растут. «К факторам, повлиявшим на интерес к инвестированию в недвижимость, можно отнести нестабильный курс рубля и снижение ключевой ставки, что привело к снижению доходности банковских депозитов, – объясняет Наталия Пырьева, аналитик ГК «Финам». – Помимо этого, покупателей стимулирует доступная ипотека – банки плавно понижали ипотечную ставку от 8–10 до 5,9–6,4% в этом году».

Начальник управления информационно-аналитического контента «БКС мир инвестиций» Василий Карпунин называет еще одну причину роста числа сделок по покупке недвижимости – отложенный спрос из-за локдауна в начале года. При этом он отмечает, что покупка недвижимости была особенно интересна именно в начале года, с тех пор стоимость квартир уже выросла. «Если говорить об инвестициях, то квартиру стоит воспринимать как инструмент с потенциальным денежным потоком в виде арендных платежей. Как падение процентных ставок должно вызывать переоценку длинных облигаций с постоянным купоном, так и в случае с недвижимостью снижение ставок в экономике должно провоцировать рост стоимости квартир. Этот процесс уже вовсю идет и будет продолжаться еще несколько месяцев», – считает эксперт.

Растущий спрос закономерно приводит к росту цен квадратного метра, причем как первичной, так и вторичной недвижимости. «Первый месяц осени не принес никаких сюрпризов – цены на недвижимость выросли, что обусловлено не только сезонным ростом спроса, но и рядом экономических факторов, в числе которых низкая ключевая ставка ЦБ, позволяющая банкам предлагать очень дешевые кредиты, – комментирует Борис Терехов, партнер группы компаний SRG. – Та же низкая ставка предполагает снижение дохода банковских вкладов. Соответственно, ипотека становится более выгодным капиталовложением, особенно для консервативных инвесторов. Это также повлияло на рост спроса и, соответственно, ценовую политику продавцов на вторичном рынке». По данным SRG, в сентябре 2020 г. быстрее всего дорожали квартиры на вторичном рынке в Санкт-Петербурге (2,01% за месяц и 10,15% с начала года), Москве (1,01 и 8,86% соответственно) и Новосибирске (0,88 и 4,56% соответственно).

Что касается первичного рынка, то после отмены карантина цены на нем повысились из-за растущего спроса вследствие запуска доступной ипотеки. Она же во многом определяет и ближайшие перспективы рынка. С одной стороны, указывает Пырьева, к концу года ажиотаж может несколько снизиться и цены могут упасть на 5–8%. «Некоторые застройщики уже предлагают хорошие дисконты по различным объектам недвижимости», – говорит она. С другой стороны, отмечает Карпунин, продление программы льготной ипотеки сохраняет ситуацию, когда спрос на рынке превышает предложение. «В результате может продолжиться и рост цен. Особенно это коснется именно небольших квартир – студий и однокомнатных, которые являются более ликвидными и в первую очередь покупаются в качестве объекта для инвестирования», – полагает он.

Потенциальным инвесторам, которые ориентированы на покупку недвижимости для сдачи в аренду, Карпунин советует учитывать важный момент. «Сейчас на рынке накапливается избыточная масса объектов, которые предназначены для последующей сдачи в аренду, – отмечает он. – Это несет в себе риски избыточного предложения на фоне снижающегося спроса, ведь многие из тех, кто ранее снимал квартиру, сейчас воспользовались моментом и приобрели недвижимость с низкой ипотечной ставкой». Исторически средняя доходность от сдачи жилья в аренду была чуть ниже уровня ставки депозита, однако сейчас в ряде регионов она превышает среднюю максимальную депозитную ставку в топ-10 крупнейших банков, которая на конец сентября 2020 г. находилась на уровне 4,4%.

«Это кратковременное явление, – уверен Карпунин, – рынок это вскоре исправит, и ставки должны выравняться». Каким образом будет происходить это выравнивание? «За счет роста цены объектов при отсутствии роста арендных платежей в абсолютном выражении, – предполагает он. – Покупая квартиру для сдачи в аренду, нужно понимать, что доходность вскоре вновь опустится ниже депозитной ставки за счет уже начавшегося ускорения роста цен [на недвижимость]. При этом ставки аренды в общем расти не будут из-за избыточного предложения и сокращения спроса».

В целом с учетом поправок на продолжительность кризиса торможения роста цен на недвижимость эксперты ждут ближе ко второму полугодию 2021 г.

Покупка квартиры до регистрации брака

Что учесть будущим супругам при приобретении недвижимости до свадьбы, чтобы избежать возможных проблем с разделом имущества?

«Мы с будущим мужем планируем приобрести квартиру до брака. Ипотека будет оформлена на него. Я выступаю в качестве созаемщика и вношу половину первоначального взноса. Деньги я просто переведу со своей карты на его счет, а он уже внесет всю сумму. Скорее всего, в будущем мы используем средства маткапитала для погашения ипотеки. Скажите, я все равно никакого отношения к квартире иметь не буду?» – с этим вопросом читательница обратилась в редакцию «АГ».

Давайте разберемся, как будущим супругам купить квартиру до брака, чтобы потом не возникло проблем.

Заключение брачного договора будет правильным решением

Прежде всего ответим на вопрос читательницы. Если между супругами пробежит черная кошка и дойдет до недружественного раздела имущества, спор придется решать в суде. И тут будет важно, аргументы какой из сторон окажутся сильнее.

Супруг может заявить: «Ипотека оформлена до брака, как и право собственности на квартиру. Значит, задолженность по ипотечному кредиту – это мое обязательство, как и квартира – моя собственность. Да, жена давала деньги, но кто сказал, что именно они пошли на первоначальный взнос и уплату процентов?» Супруга может приводить свои аргументы: она участвовала в выплате первоначального взноса, часть ипотечного кредита была погашена маткапиталом, выплачивались ипотека и проценты по ней в период брака за счет общего дохода супругов, поэтому она все же имеет право на долю в квартире. Но чью сторону примет суд, какие документы будут оценены им как подтверждающие требования и в каких долях он разделит квартиру между супругами – сказать сложно.

Читайте также

Брачный договор перестал быть прерогативой миллионеров

В России брачный договор всегда считался признаком меркантильности и недоверия, но теперь его заключают все чаще. Чем он может пригодиться даже любящей семье? Как его составить и будет ли он работать?

04 Июня 2019

Другое дело, если будет оформлен брачный договор (хотя бы в отношении приобретаемой квартиры, если подписание «всеобъемлющего» договора смущает). Он может быть заключен в любое время – как до вступления в брак, т.е. при покупке квартиры, так и после (ст. 41 Семейного кодекса РФ). Заключенный до свадьбы договор начнет действовать с момента государственной регистрации брака.

В этом договоре супруги могут определить, кому и в каких долях квартира будет принадлежать, как она будет делиться в случае прекращения брака вне зависимости от того, кто из супругов и как именно вносил первоначальный взнос, с чьего счета списывались ипотечные платежи, был ли в это время у другого супруга источник дохода. Единственное ограничение: один из супругов не может быть поставлен в заведомо худшее положение, чем другой. Например, нельзя заключить брачный договор, по которому при разводе и разделе имущества одному супругу переходит квартира, а второму – долг по ипотеке. В общем, чтобы тяжкие мысли о возможной несправедливости в будущем не омрачали счастье семейной жизни, лучше оформить брачный договор.

Ниже рассмотрим общие ситуации.

Что учесть при заключении договора о покупке квартиры до брака?

Российские суды нередко рассматривают гражданский договор одновременно как соглашение между супругами об определении режима собственности. Например, если они оба фигурируют в качестве покупателей, приобретающих равные доли в квартире, то, скорее всего, суд посчитает, что именно этим договором о приобретении жилья супруги установили, что каждому из них в его личную собственность переходит соответствующая доля в квартире. Например, такая позиция была применена в решении Нагатинского суда г. Москвы по делу № 02-0395/2016 (02-12309/2015).

Также нужно иметь в виду: закон не содержит правила о том, что имущество, нажитое гражданами в незарегистрированном браке, безусловно становится их общей долевой собственностью. Для этого требуется их совместное ясно выраженное волеизъявление с согласованием размера долей в общей собственности (Апелляционное определение Верховного суда Республики Коми от 29 января 2015 г. по делу № 33-367/2015). Это значит, что при заключении договора о приобретении квартиры нужно определить долю каждого из будущих супругов. Если один из них вносит большую сумму в качестве первоначального взноса, логичнее определить его долю в большем размере. При этом если не указать размеры долей, то по умолчанию они будут равнозначными – у каждого по 1/2.

В случае если покупатели так и не решат вступить в законный брак, то правовой режим имущества будет определяться по правилам главы 16 Гражданского кодекса РФ: у каждого владельца доли будет преимущественное право на приобретение доли другого владельца. Если же они будут спорить о цене выкупа, то можно будет обратиться в суд и провести судебную экспертизу по оценке рыночной стоимости доли. Вот только процедура эта затратная, дешевле будет решить вопрос миром.

А если квартира будет куплена в ипотеку?

Ипотека – это кредит под залог недвижимости. Если будущие супруги собираются взять кредит под залог приобретаемой квартиры, то общие условия будут те же, что и при покупке в общедолевую собственность, но с особенностями – квартира остается в залоге у банка до полной выплаты кредита.

В кредитном договоре покупателям лучше выступить в качестве основного заемщика и созаемщика. Нелишним будет закрепить в договоре в отношении каждого заемщика сумму обязательного ежемесячного платежа пропорционально размеру доли каждого – в случае разрыва отношений в будущем будет проще определить действительную стоимость каждой доли.

Будущие супруги могут выступить солидарными заемщиками. Оплачивать ежемесячные взносы будут обязаны оба солидарно. Главное, чтобы сумма ежемесячного платежа вносилась полностью, и неважно кем.

Читайте также

Как супругам разделить обязательства по ипотеке при разводе?

Финансовые обязательства сохраняются за супругами в равных долях независимо от того, кто является заемщиком и собственником квартиры. Поделить их можно несколькими способами

03 Сентября 2020

Рассмотрим пример: заемщики вступили в брак, но спустя время их отношения прекратились, а ипотеку платить надо. Обычно ее выплачивает тот, кто указан основным заемщиком или кто остается проживать в квартире. При разделе имущества в связи с расторжением брака один из супругов вправе потребовать от другого половину платежей по кредитному договору, произведенных им после прекращения семейных отношений (Апелляционное определение Верховного cуда Республики Башкортостан от 20 февраля 2014 г. по делу № 33-2011/2014).

Если квартира приобретена с использованием заемных средств и на момент раздела имущества кредит не выплачен, может потребоваться разделение долговых обязательств перед банком по погашению этого кредита. При этом супруги не вправе своим соглашением изменить порядок его выплаты. Для этого им потребуется согласие банка-кредитора (п. 1 ст. 450 ГК РФ; Апелляционное определение Московского городского суда от 14 мая 2015 г. по делу № 33-16190/2015). После согласования с банком порядка погашения кредита и заключения соглашения о разделе имущества нужно зарегистрировать в территориальном органе Росреестра права на определенные в соглашении доли. Кроме того, если квартира находится в залоге, может потребоваться внесение изменений в закладную (п. 2 ч. 2 ст. 14 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Что нужно знать о приобретении квартиры с использованием маткапитала?

Если брак зарегистрирован, то использование материнского капитала на улучшение жилищных условий дает мужчине право на долю в недвижимом имуществе. Средствами маткапитала можно также погасить ипотеку, оформленную на имя супруга, даже если она была взята до брака. Сожительство такой возможности не дает, как и не обязывает женщину, который выдан сертификат, выделять партнеру долю в имуществе (подробнее о преимуществах и последствиях, о которых нужно подумать как до свадьбы, так и после, – читайте в статье «Зачем нужен брак?»).

Жилье, приобретаемое супругами с привлечением средств материнского капитала, оформляется в общую долевую собственность всех членов семьи, включая детей. При разводе супруги могут претендовать только на свою долю, даже если она еще не выделена. Так, если квартира, приобретенная с использованием средств маткапитала, не была оформлена в общую собственность родителей и несовершеннолетних детей, то при разрешении спора о разделе общего имущества супругов суд должен будет поставить этот вопрос на обсуждение сторон и определить доли детей в праве собственности на жилое помещение (Обзор судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22 июня 2016 г.).

Что будет с квартирой, если один из будущих молодоженов погибнет?

Если один из будущих супругов погибнет после приобретения квартиры в общую долевую собственность, то доля погибшего войдет в его наследственную массу и второй будущий супруг претендовать на нее не сможет (если же брак зарегистрирован, супруг становится наследником первой очереди).

В случае заключения брачного договора – а сделать это можно в любое время – нужно учитывать, что он вступает в силу со дня регистрации брака.

Если квартира куплена до свадьбы, что изменится после регистрации брака?

Если квартира приобретена до свадьбы и оформлена в общедолевую собственность, то после заключения брака ничего не изменится, так как недвижимость будет личным имуществом каждого из супругов, нажитым ими до брака.

Читайте также

Судьба совместно нажитого имущества при банкротстве супруга

Брачный договор или соглашение о разделе общего имущества помогут минимизировать риски имущественных потерь до возбуждения дела о банкротстве. Если же они не были заключены, супругу, не являющемуся должником, сохранить свою долю поможет обращение в суд с требованием о разделе совместно нажитого имущества

12 Октября 2020

А вот ипотека будет выплачиваться в условиях действия режима совместно нажитого имущества супругов, ведь деньги, которые они зарабатывают и тратят на погашение долга, уже общие.

Напомним: к общему имуществу супругов относятся доходы каждого из них от трудовой, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия и иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья или иного повреждения здоровья, и др.). Общим имуществом являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из них оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства (п. 2 ст. 34 Семейного кодекса РФ).

В случае развода и раздела имущества к той его части, которая куплена до брака, будут применяться долевое соотношение и правила главы 16 Гражданского кодекса РФ, посвященные общедолевой собственности. А к той части квартиры, которая была оплачена после заключения брака, будут применяться нормы Семейного кодекса РФ, устанавливающие презумпцию равнозначности имущества супругов, – иначе будет складываться ситуация, только если они заключат брачный договор или если у них появятся дети и супруга будет настаивать на отступлении от принципа 50/50 и увеличении ее доли в делимом имуществе супругов.

Может, не торопиться и купить недвижимость уже в браке?

Принимая решение, покупать квартиру до или после свадьбы, будущие супруги должны помнить, что брачный договор можно оформить как до, так и после регистрации брака. Также в любое время можно заключить договор купли-продажи квартиры с распределением долей в праве на нее пропорционально размеру вложения каждого покупателя. Главное в таких ситуациях – прозрачность финансовых отношений будущих супругов и отражение их в договоре.

Можно рассмотреть еще один вариант: родители дарят деньги на приобретение квартиры. Имущество, полученное в дар, не является общим имуществом супругов и не подлежит разделу (подробнее об этом в публикациях «Как делятся “наследственные” метры при разводе?» и «Кому после развода достанется купленная на деньги родителей квартира?»).

✔ 10 правил получения ипотеки в Испании для россиян — Estate Barcelona

Поделитесь статьей


Приобретение недвижимости в Испании является привлекательным в том числе и потому, что любой иностранец может получить в стране ипотечный кредит. Сделать это не сложнее, чем в России, а вот процентные ставки будут на порядок ниже. Ипотека в Испании для россиян в 2018 году — это прекрасная возможность выгодно приобрести недвижимость за рубежом.

Вместо вступления

Рынок недвижимости Испании сегодня процветает, число сделок с иностранцами заметно растет с каждым годом, что подтверждает официальная статистика. Увеличивается и число выдаваемых испанскими банками ипотечных кредитов на покупку жилых и коммерческих объектов.

Испанские банки предоставляют иностранным заемщикам, в том числе россиянам, ипотечные кредиты на основе фиксированной ставки, которая на начало 2018 года составляет 3% годовых. В зависимости от выбранных заемщиком условий, размер кредита может достигать 60% от стоимости приобретаемой недвижимости. Получить кредит можно как на жилые, так и на коммерческие объекты. Итак, для того чтобы приобрести желанный объект c привлечением ипотеки в Испании, необходимо выполнять ряд довольно простых правил.

Доказать свою платежеспособность

Банки обязаны четко оценивать свои риски, в особенности когда дело касается займов иностранным гражданам. Главным правилом получения ипотечного кредита не только в Испании, но и в каждом европейском государстве, является доказательство платежеспособности заемщика — в том числе и в долгосрочной перспективе. Для этого в банк предоставляются документы, подтверждающие наличие легальных источников дохода у заемщика. Также физическим-лицом — претендентом на получение кредита должно быть адекватно оценено соотношение стоимости объекта недвижимости, суммы первоначального взноса и собственных подтвержденных доходов.

Иметь на руках минимум 40% от стоимости объекта

Сегодня испанские банки идут навстречу клиентам, которые доказали свою платежеспособность, предоставляя им выгодные условия получения займов. В среднем ипотечное кредитование предоставляется иностранцам в Испании на 60% от стоимости недвижимости. Тем не менее, во многих банках этот процент не превышает 50%. Нерезиденты кредитуются испанскими банками в среднем на 20-25 лет, с возможностью досрочного погашения кредита. Как правило, штраф за досрочное погашение составляет от 0-0,5% от досрочно погашаемой суммы. Каких-либо временных ограничений по досрочному погашению кредита не существует. Именно поэтому, для получения самых наилучших условий, абсолютно необходимо заручиться профессиональной помощью надежного агентства недвижимости или ипотечного консультанта (см. Правило №3). Также, помимо полной суммы первоначального взноса, заемщик должен иметь средства, которые покроют расходы на покупку недвижимости, уплату налогов и пошлин, открытие банковского счета, гонорар агентства и т.д.

Заручиться помощью специалистов

Любое физическое лицо может самостоятельно подать документы на получение ипотечного кредита в испанский банк. Но стоит отметить, что максимально выгодные ставки, равно как и максимальное сокращение сроков рассмотрения заявки заемщика будут возможны при обращении в испанское агентство недвижимости с большим опытом работы в этой сфере. Годы работы на рынке, хорошая репутация и надежные связи — залог правильного выбора банка и получения наилучших условий. Агентство недвижимости Estate Barcelona вот уже более 15 лет помогает своим клиентам взять ипотеку в Испании на самых выгодных условиях и купить недвижимость в Испании в таких ключевых банках Испании, как La Caixa, Sabadell, Bankia, BBVA, с каждым из которых налажены доверительные профессиональные отношения. Наши клиенты могут получить всю необходимую информацию у собственного ипотечного консультанта агентства Estate Barcelona.

Верно рассчитать затраты

Планируя приобретение недвижимости в Испании средствами ипотечного займа, стоит очень четко рассчитать все выплаты и оценить свои доходы в долгосрочной перспективе. Эксперты настоятельно рекомендуют в этом случае оставить эмоции и пользоваться исключительно здравым смыслом. Честно ответьте себе на вопрос: действительно ли вы сможете выплачивать сумму ежемесячного платежа через 5, 10, 15 лет? Также стоит учитывать тот факт, что ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту в Испании не могут превышать 35% от регулярного дохода заемщика. Поскольку, помимо выплат по ипотеке, он должен иметь средства на жизнь.

Правильно выбирать местоположение недвижимости

Заемщик обращается в банк для получения ипотеки, уже имея на руках документы на приобретаемый объект — подписанный договор резервации объекта, который по-испански называется Contrato de Arras, а также документы, подтверждающие его платежеспособность. Логично, что недвижимость, расположенная в ключевых, востребованных районах, является более ликвидной — и представляет собой хорошую гарантию для банка, защищая его от возможных рисков. Такую недвижимость банк без проблем продаст в случае невыплат по кредиту. Таким образом, вероятность получить займ на недвижимость, расположенную в одном из центральных районов Барселоны или города на побережье намного выше, чем для объекта, расположенного в маленьких, отдаленных от моря городках или урбанизациях. При этом каждый отдельный случай и каждый отдельный объект рассматривается банком индивидуально. Верно выбрать объект, подходящий под ипотеку, поможет профессиональный риэлтор. Обязательно прочтите нашу статью о как правильно выбрать побережье Испании для покупки недвижимости.

Доказать легальность своих доходов

Согласно положениям испанского законодательства, препятствующего «отмыванию» денежных средств на территории страны, каждый иностранный заемщик обязан доказать легальность получения денежных средств, посредством которых он планирует обеспечивать свой кредит. Таким образом, в списке на получение ипотечного кредита от банка перечислен ряд документов, которые подтверждают «прозрачность» и легальность доходов иностранца. Иногда банк может запросить дополнительные документы в индивидуальном порядке.

Четко собрать необходимые документы

Список документов, которые требуют испанские банки для предоставления ипотеки в Испании и других кредитов, является одинаковым как для резидентов, так и для нерезидентов страны:

  • Документы, подтверждающие наличие дохода: декларация о доходах, справка по форме 2-НДФЛ или 3-НДФЛ, доходы от аренды недвижимости (договоры), легально подтвержденные доходы от предпринимательской деятельности и т.д.
  • Выписка с банковского счета об остатке денежных средств на счете
  • Копия заграничного паспорта
  • Заявление на кредит
  • Документы на приобретаемый объект недвижимости (договор резервации объекта, предварительный договор от застройщика и т.д.)
  • Номер иностранного гражданина (NIE). Необходим для подписания любых нотариальных актов и ряда других случаев: оформления банковских документов, страховых договоров и т.д. Его поможет оформить ваше агентство недвижимости
  • Иногда испанские банки могут запросить отчет по кредитной истории из страны происхождения заемщика. Он содержит в себе информацию о прошлых и текущих кредитах, их суммах, о том, как происходило погашение, задолженностях и просрочках. Поскольку бюро кредитных историй (БКИ) в России появились в 2005 году, отчет, соответственно, может включать в себя информацию только начиная с этого периода.

Все документы должны быть должным образом легализованы, переведены на испанский язык и заверены присяжным переводчиком. Эта услуга предоставляется вашим испанским агентством недвижимости.

Не иметь долгов

Рассматривая кандидатуру заемщика, каждый банк внимательно исследует его кредитную историю в случае ее наличия. Заемщик не должен состоять в черном списке должников Испании. Стоит отметить, что в него попасть проще, чем кажется на первый взгляд: это могли быть неоплаченные суммы за содержание банковской карточки, открытой много лет назад, даже минимальные, но просроченные официальные платежи, а также все другие долги, включая ипотеку.

Определиться с банковским счетом

Каждый иностранец (в том числе и россияне) — получатель ипотеки в Испании должен иметь в виду, что переводить средства за кредит он должен будет со счета в том банке, наличие средств на котором он «показывал» банку при подаче документов на получение кредита. Также необходимо учитывать тот факт, что в настоящее время в Испании ужесточились нормы, касающиеся денежных переводов из-за границы. Они могут осуществляться только с сумм легальных доходов, подтвержденных документально.

Подавать заявки сразу в несколько банков

Это «золотое» правило не только для каждого иностранного, но и местного заемщика. Безусловно, такой подход повышает шансы не только на получение кредита как такового, но и на более выгодные условия кредитования. Здесь самым главным советом снова становится обращение к профессиональной помощи специалистов испанского агентства недвижимости. Хорошая репутация и сотрудничество с надежными банками — залог получения выгодной ставки для клиента. Estate Barcelona гордится своими показателями: каждый клиент, подавший заявку на ипотеку в Испании в течение последних пяти лет, получил кредит на максимально выгодных условиях! 


Поделитесь статьей


Или закажите бесплатную консультацию по теме

О квартирах с обременениями информирует Кадастровая палата

Недвижимость с обременением занимает все большие объемы на рынке недвижимости. В современной экономической ситуации причин тому множество – так, к примеру, заключение кредитных договоров при приобретении жилья пользуется все большей популярностью, даже несмотря на высокие проценты и длительный статус вынужденного должника.  Недвижимость с довеском все чаще становится объектом сделок и на вторичном рынке. Однако такие сделки сопряжены с определенными рисками. Например, в ряде случаев сделку купли-продажи могут признать недействительной, а это обяжет стороны вернуть друг другу полученное в результате сделки, и неизвестно, сможет ли покупатель получить свои деньги сразу и в полном объеме.

Что нужно знать об обременениях, какие бывают разновидности и чем опасна покупка жилья, владельцу которого удалось скрыть факт обременения – рассказывают специалисты кадастровой палаты по Удмуртской Республике.

«Обременение объекта недвижимости, говоря простым языком – это не что иное, как наличие запретов или ограничений прав владельца распоряжаться, пользоваться или продавать обремененную недвижимость. – говорит начальник юридического отдела региональной кадастровой палаты Наталья Дергачева. – Обременение может возникнуть по решению суда, при заключении договора, совершении сделки, или в соответствии  с актом, изданным государственными органами».

На российском рынке недвижимости выделяют следующие наиболее часто встречающиеся виды обременений: ипотека, аренда, рента, арест.

«На сегодняшний день самый популярный вид обременения, накладываемого на жилье, – это ипотека,- сообщают специалисты кадастровой палаты. – Только в 2018 году жители Удмуртии зарегистрировали 20 тыс. ипотечных договоров на квартиры и 12 тыс. договоров на земельные участки».

Такой вид обременения подразумевает, что заемщик при получении кредита предоставляет банку в качестве залога по ипотеке квартиру – либо ту, на которую брал ипотечный заем, либо иную, имеющуюся в собственности. Таким образом, заемщик не может свободно распоряжаться залоговым имуществом: на каждую операцию с квартирой он должен получать разрешение банка. Бывает, что владельцы решают продать квартиру, которая куплена в ипотеку и до сих пор еще находится в залоге у банка. Чтобы приобрести такую недвижимость, покупатель должен либо переоформить ипотечный кредит продавца на себя и продолжить его выплачивать, либо договориться с продавцом о досрочном погашении им кредита за счет задатка и снятии обременения.

Сделки с продажей ипотечных квартир – не редкость, и обычно они проходят без проблем. Риск заключается только в том, что владелец, погасив кредит за счет средств продавца, может отказаться от сделки. Впоследствии суд вправе обязать собственника вернуть покупателю деньги, но если сумма уже потрачена, он может выплачивать их частями, а на это уйдет много времени.

В течение всего срока пользования ипотекой собственник может прописывать на жилплощадь свою семью, пользоваться ею без ограничений, только не может ее отчуждать.

Обременение в виде ренты

По договору ренты права собственности на жилье переходят от одного человека (обычно пожилого и нуждающегося в уходе) к другому (готовому взять на себя пожизненное содержание бывшего владельца). В результате объект недвижимости получает обременение.

Рента — особый вид сделки, который предусматривает передачу недвижимости взамен на материальное обеспечение владельца до его смерти. Собственник проживает в квартире до конца жизни и получает ренту в виде денежных выплат, а после его смерти квартира переходит к плательщику ренты, с которым заключен соответствующий договор. Продать жилье без его письменного и заверенного согласия нельзя до прекращения действия договора ренты (то есть до смерти рентополучателя).

Если бывший собственник не против, договор ренты можно перезаключить на другого человека — в частности, на покупателя. Естественно, потенциальный покупатель должен быть уведомлен, что у квартиры есть такое обременение. В этом случае он может стать и собственником жилья, и рентодателем — то есть возьмет на себя все обязательства по содержанию получателя ренты. Но такие случаи очень редки.

Однако случается, что недобросовестные рентодатели пытаются продать жилье без ведома своих подопечных. Во избежание подлогов и последующих неприятностей юристы не рекомендуют рассматривать покупку жилья, обремененного рентой.

Обременение в виде ареста

«Самый тяжелый вид обременения – это арест, который на квартиру накладывает либо суд, либо судебный пристав в рамках исполнительного производства, – говорит Наталья Дергачева. – Как правило, на квартиру накладывается арест, когда человек, предоставивший собственнику данного жилья крупную денежную сумму, не может добиться возврата долга и обращается в суд с требованием наложить арест на квартиру. Арест также может быть наложен при разделе имущества при разводе или дележе наследства. Наложение ареста на квартиру означает, что с ней нельзя совершать никаких юридических действий: ни продать, ни сдать в аренду, ни завещать, ни подарить ее невозможно.  Для того, чтобы снова ввести квартиру в оборот  арест должен быть снят в судебном порядке. Информация о наложении ареста отражается в Едином государственном реестре недвижимости, и для органа регистрации прав этот факт незамеченным не останется. Ее в Росреестр передают судебные органы или органы социальной защиты».

Обременение в виде аренды

Такой тип обременения означает, что продаваемая квартира сдается в аренду и срок арендного договора еще не истек (то есть до этого выселить арендаторов нельзя). Если договор аренды регистрировался в Росреестре, то пометка о том, что квартира сдана, будет и в Едином государственном реестре недвижимости. Владелец может снять это обременение, досрочно расторгнув договор аренды (выполнив все указанные там условия расторжения). Он может также предложить покупателю купить квартиру вместе с арендаторами (перезаключить на себя договор с ними) и продолжать ее сдавать — в этом случае новый владелец берет на себя обязательства по предоставлению жилплощади и обременение не снимается.

Как обнаружить обременения

Большинство обременений легко обнаружить, даже если продавец о них не предупредил. Для этого нужно получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости, содержащую актуальные сведения об объекте недвижимости. Сделать это можно в любом из многофункциональных центров республики. Выписка будет готова в срок не более 5 рабочих дней. Также заказать выписку можно на интернет-портале  Росреестра (www.rosreestr.ru).

Однако некоторые обременения отследить сложно, поскольку сведения о них в выписку не попадают и нужно внимательно изучать другие документы. Например, в квартире может быть зарегистрирован человек, который отказался от приватизации — по закону он имеет пожизненное право пользоваться жилплощадью. Также может оказаться, что человек получил право проживания в квартире по завещанию, и его тоже нельзя выселить даже при смене владельца.

Наконец, жилье может быть приобретено с использованием материнского капитала, а это значит, что права на доли в квартире имеют дети продавца. Для того чтобы выяснить, есть ли у каких-либо лиц право претендовать на жилплощадь, нужно требовать от продавца предоставления дополнительных сведений или документов. Например, выписку из поквартирной карточки, где указаны все зарегистрированные граждане. Можно также прописать в договоре купли-продажи требование о снятии всех проживающих в квартире с регистрационного учета.

Подать заявку на ипотеку онлайн

У нас можно подать заявку на ипотеку онлайн через интернет

Если вы решили купить квартиру в новостройке Санкт-Петербурга в ипотеку, то на нашем сайте можно подать онлайн заявку на одобрение абсолютно бесплатно. Для этого достаточно корректно заполнить специальную форму с указанием всех данных заемщика и ожидать обратно звонка нашего ипотечного центра. Чтобы сузить круг потенциальных кредиторов в строке поиска необходимо в заявке указать нужные критерии по ипотеки: нужная сумма, первый взнос, желаемая процентная ставка, ежемесячный платеж. Онлайн заявка позволяет в режиме реального времени узнать о том, какие банки уже сегодня готовы предоставить ипотечный кредит, а кто откажет.

5 преимуществ онлайн заявки на ипотеку через ГК «ПЛЮС»

 

  • Бесплатно. Заполнение онлайн заявки на одобрение ипотеки во все банки происходит бесплатно. Достаточно вести свои персональные данные в регистрационной форме;
  • Удобно. Заявка на ипотеку во все банки оформляется в режиме онлайн. Для получения одобрения банка Вам не нужно личное посещение отделения банка, документы можно отправить через интернет. Это удобный и надежный способ получения одобрения в любом банке Санкт-Петербурга;
  • Экономия времени. У вас есть возможность одновременно подать заявку на ипотеку онлайн сразу в несколько банков, воспользовавшись нашим сервисом. Мы осуществим массовую рассылку заявки на ипотеку во все банки, тем самым — увеличим шансы на ее одобрение;
  • Выгодные условия. Наш ипотечный специалист самостоятельно подбирает самые выгодные условия ипотечного кредитования и самый низкий процент в СПб. Вам остается только выбрать оптимальный вариант по размеру годовой процентной ставки, срокам кредитования, валюте выдачи ипотеки и наличия первоначального взноса;
  • Быстро. Одобрение банка на ипотеку в Санкт-Петербурге происходит в течение рабочего дня.

 

Почему покупатели оставляют заявки на ипотеку через интернет у нас?

Бесплатное сопровождение ипотечной сделки и оценка платежеспособности заемщика через интернет включает в себя:

  1. Оценка кредитного потенциала. Каждый банк для оценки кредитоспособности заемщика применяет свой коэффициент дохода для одобрения заявки на ипотеку. Если у Заявителя коэффициент проходит по показателям банка, то его онлайн заявка на выдачу ипотечного кредита одобряется. В случае, когда коэффициент получился ниже установленного числа банком, конкурентоспособность банку не подходит и в ипотеке отказывают. Преимущество оформления онлайн заявки на ипотеку на нашем сервисе заключается в то, что рассылка идет сразу в несколько российских банков, у которых разный коэффициент оценки кредитного потенциала. Таким образом заявитель получает сразу несколько предложений с ипотечными программами, где его доходы удовлетворяют требованиям этих банков.
  2. Подбор ипотечной программы. Только актуальная информация (на сегодняшний день) по доступным ипотечным программам поступает на момент подачи заявки. Поэтому у заявителя есть право выбора программы с лояльными ипотечными условиями кредитования.
  3. Экспертные консультации по предоставляемым документам. Специалисты ипотечного отдела при одобрении онлайн заявки на ипотеку окажут консультативную помощь по сбору пакета документов для оформления кредита.
  4. Заполнение кредитной заявки и подача в банки. При необходимости наши эксперты в области ипотечного кредитования помогут заполнить кредитную заявку за вас и направить документы в банк.
  5. % ставка ниже, чем в банке. Если оформлять на нашем сервисе онлайн заявку на ипотеку, то процентная ставка может быть ниже, чем предлагает банк при личном посещении. Снижение ключевой процентной ставки происходит за счет партнерской программы.

Сделайте шаг на пути приобретения собственного жилья в новостройке путем заполнения заявки на ипотеку уже сегодня (812) 676 12 12

Бесплатное сопровождение ипотечной сделки, сделки с субсидией и мат. капиталом

ГК «ПЛЮС» — официальный партнер 62-х банков. Большой опыт наших специалистов в области ипотечного кредитования гарантируют максимальный процент одобренных кредитов. Мы получаем одобрение 95 заявок из 100.

Что может быть проще, чем собрать необходимые документы и отнести их в выбранный банк?

Полагаем, это задача, с которой может справиться любой. Дальше начнутся томительные дни ожидания одобрения кредитной заявки. И… счастье, если пришло одобрение из банка – значит, можно оформлять договор на приобретение квартиры и вносить первоначальный взнос. Но что, если из банка пришел отказ? Бронь с выбранной (таким трудом) квартиры снимают и все начинается с самого начала.

Зачем ставить ненужные эксперименты и изматывать свои нервы, ставя под угрозу срыва реализацию своих желаний?

Ипотечный отдел Группы компаний «ПЛЮС» оказывает следующие услуги:

  • Оценка кредитного потенциала
  • Военная ипотека
  • Ипотека без первого взноса
  • Подбор ипотечной программы
  • Экспертные консультации по предоставляемым документам
  • Заполнение кредитной заявки и подача в банки
  • % ставка ниже чем в банке за счет партнерской программы ГК «ПЛЮС» — Банк

Профессиональные и спланированные действия специалистов ипотечного центра ГК «ПЛЮС» гарантируют положительный результат на максимально выгодных для покупателей условиях.

Для всех клиентов ГК «ПЛЮС» услуги ипотечного центра абсолютно бесплатны. Для того чтобы получить консультацию профессионала, достаточно просто позвонить по телефону (812) 676 1212 или отправить заявку на предварительный расчет ипотеки. Это займет всего несколько минут Вашего времени.

Как взять ипотеку на коммерческую недвижимость? / Альбомы / Arendator.ru

Коммерческая ипотека, бизнес-ипотека, ипотека на коммерческую недвижимость — названий много, а суть одна: вам нужно помещение для бизнеса, а собственных денег на него нет, поэтому приходится обращаться в банк. Стоит ли этого бояться, рассказываем в сегодняшнем ролике.

Что такое бизнес-ипотека?

Бизнес-ипотека — это банковский кредит, предоставляемый индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам для покупки нежилых объектов  с целью использования их в коммерческой деятельности.

Преимущества бизнес-ипотеки:

  • быстрое получение помещения в собственность;
  • экономия на аренде;
  • возможность получения дополнительного дохода от сдачи в аренду.

Но условия у таких кредитов, как правило, более жесткие, чем при жилищной ипотеке: срок кредитования может быть меньше, а первоначальный взнос, процентная ставка и пакет необходимых документов – больше. Банки объясняют это повышенными рисками в сфере коммерческого кредитования. И риски действительно есть, но об этом – чуть позже.

Справка:

Придется сильно постараться, чтобы получить бизнес-ипотеку сроком более чем на 10 лет, и с процентной ставкой менее чем 10%.

Первоначальный взнос, как правило, является обязательным условием и редко бывает меньше 20-25%.

Бизнес-ипотека с нулевым взносом тоже бывает, но такой кредит выдадут только с дополнительным залогом (на движимое или недвижимое имущество) либо на очень короткий срок.

При этом некоторые банки готовы предоставить заемщикам отсрочку по выплате основного долга на срок от 6 месяцев до 1 года.

Что можно купить в бизнес-ипотеку?

  • офис,
  • склад,
  • помещение под магазин или производство,
  • участок земли.

Требования к заемщику (для юрлиц):

  • Резидентство РФ;
  • наличие государственной доли в уставном капитале не более чем 25%;
  • отсутствие просроченных задолженностей перед государственными органами и контрагентами и векселей, а также открытой процедуры банкротства.

Требования к заемщику (для физлиц):

  • Гражданство РФ
  • Возраст – от 21 до 65 лет.

Кроме того, и для физических, и для юридических лиц имеет значение «возраст» бизнеса – чем дольше заемщик осуществляет коммерческую деятельность, тем, разумеется, лучше. К новичкам, чей опыт в данной сфере не превышает 6 месяцев, банки относятся с вполне понятной настороженностью.

Важно!

У банков есть требования не только к заемщику, но и к помещению, приобретаемому в кредит. Последнее в обязательном порядке должно относиться к объектам капитального строительства. Характеристики таких объектов закреплены в  пункте 10 статьи 1 ГК РФ, но в упрощенном виде основным отличием капитальной постройки от некапитальной является фундамент, расположенный под землей.

Сам процесс оформления бизнес-ипотеки ничем не отличается от обычного жилищного кредита – вы изучаете условия в разных банках, выбираете подходящий, оставляете заявку в отделении или на официальном сайте, предоставляете необходимый пакет документов (учредительные и регистрационные документы юрлица или ИП, финансовая отчетность) и ждете решения.

А вот дальше, если банк ипотеку одобрил, начинается самое интересное.

Деньги выдаются под залог приобретаемого объекта. Но в российском законодательстве есть определенные «пробелы» касательно коммерческой недвижимости. На практике это приводит к тому, что залоговое обременение (оформление закладной) на нежилое помещение может быть наложено только после передачи заемщику права собственности на него (заключения сделки).

Проще говоря – банк вынужден сначала выдать заемщику кредит, и только потом, после подписания договора купли-продажи, получает возможность оформить залог на помещение. И это, конечно, риск для банка – в течение какого-то времени кредит остается необеспеченным. Именно поэтому схема приобретения помещения в бизнес-ипотеку чаще всего выглядит так:

  • Заемщик (покупатель помещения) находит подходящее помещение, оформляет кредит и вносит первоначальный взнос (аванс по сделке)
  • Банк выдает ему документ, гарантирующий передачу недостающей суммы продавцу после оформления помещения в залог
  • Покупатель предоставляет этот документ продавцу и перечисляет ему аванс
  • Между покупателем и продавцом оформляется договор купли-продажи помещения, покупатель становится собственником помещения
  • Между банком и новым собственником помещения (бывшим покупателем) оформляется залоговый договор, на помещение накладывается залоговое обременение
  • Продавец (бывший собственник) получает остаток суммы сделки от банка

В общем, вполне понятно, что далеко не все банки предоставляют коммерческую ипотеку. И далеко не все потенциальные заемщики готовы ее взять.

А как вы относитесь к бизнес-ипотеке? Что лучше для бизнеса – снимать помещение или купить его в кредит? Делитесь своим мнением в комментариях и обязательно подписывайтесь на наш канал — мы знаем еще много полезного о жилой и коммерческой недвижимости!

Определение залогодержателя

Что такое залогодержатель?

Залогодержатель — это кредитор: в частности, организация, которая ссужает деньги заемщику с целью покупки недвижимости. В ипотечной сделке кредитор выступает в качестве залогодержателя, а заемщик известен как залогодатель.

ключевые вынос

  • Залогодержатель — это лицо, которое ссужает деньги заемщику (также известному как залогодатель) для покупки недвижимости.
  • Чтобы ограничить свой риск, залогодержатель создает приоритетный законный интерес в стоимости заложенного имущества, позволяя ему изъять его, если залогодатель не выполняет свои обязательства по ссуде.

Как работает залогодержатель

Большинство людей берут ипотеку для финансирования покупки жилого или коммерческого здания. Чтобы ограничить свой риск в инвестициях, кредитор в сделке создает приоритетный законный интерес в стоимости имущества, существенно снижая вероятность того, что он, ипотекодержатель, не будет полностью выплачен, если заемщик не выплатит ссуду. Это делается посредством усовершенствованного права удержания и правового титула.

Залогодержатель представляет интересы кредитного финансового учреждения в ипотечной сделке.Кредитные учреждения могут предлагать заемщикам различные продукты, представляющие значительную часть ссудных активов как для отдельных кредиторов, так и для кредитного рынка в целом.

Продукты ипотечного кредитования

Залогодержатели могут структурировать ипотечные ссуды с фиксированной или переменной процентной ставкой. Большинство ипотечных ссуд подчиняются графику погашения, который обеспечивает стабильный ежемесячный денежный поток в кредитную организацию в виде платежей в рассрочку до тех пор, пока ссуда не будет погашена в конце срока ее действия.Стандартные ипотечные ссуды с фиксированной ставкой, как правило, являются наиболее распространенным типом ипотечных ссуд, выдаваемых кредиторами. Ипотечные ссуды с регулируемой процентной ставкой также могут предлагаться в качестве ипотечного продукта с переменной процентной ставкой.

Кредиторы также могут выдавать безнапорные ссуды. Однако эти продукты обычно не являются подходящими ипотечными кредитами и несут гораздо более высокий риск. Неамортизируемые ссуды могут иметь фиксированную или переменную процентную ставку. Это ссуды, по которым основной денежный поток заемщика откладывается до единовременного платежа.В течение срока действия кредита выплаты процентов могут потребоваться, а могут и не потребоваться. Популярными типами неамортизируемых ипотечных ссуд являются ссуды с воздушными выплатами и ссуды только под проценты.

Ипотечные кредиты — один из самых популярных видов обеспеченных кредитов на кредитном рынке.

Защита для залогодержателей

В ипотечной ссуде залогодержатель имеет права на залог недвижимости, связанный с ссудой. Это обеспечивает кредитору защиту от неисполнения обязательств.Однако он также требует наличия определенных положений для изъятия залоговых активов в случае невыполнения обязательств. По этой причине залогодержатели включают усовершенствованное залоговое право и интегрируют права собственности в договор ипотечного кредитования.

Юридический советник кредитора составляет проект усовершенствованного залога, позволяющего залогодержателю легко получить недвижимость, связанную с ипотечной ссудой, в случае дефолта залогодателя. Усовершенствованное залоговое право — это залог, который был зарегистрирован и зарегистрирован в соответствующем агентстве, дающее залогодержателю права на более легкое получение залога недвижимого имущества.В обеспеченной ипотечной ссуде залогодержатель также является владельцем недвижимости, указанным в ее праве собственности. С залоговым правом и правом собственности залогодержатель может легко получить законные права и установить особые процедуры для освобождения собственности, которая будет передана взысканию.

Обзор процесса ипотеки недвижимости

Как агент по недвижимости вы работаете с покупателями, имеющими разный опыт покупки домов и получения ипотечных кредитов. Первому покупателю потребуется дополнительная поддержка для объяснения различных типов ипотечных кредитов и процесса обращения к кредитору и финансирования дома.Вас также могут попросить объяснить варианты ипотеки новым инвесторам в недвижимость.

Определите, сколько ваш клиент может занять

Это зависит от нескольких факторов: Какую часть ежемесячного платежа может позволить себе ваш клиент? Учитывая уникальную кредитную историю и историю работы клиента, доход, ситуацию с задолженностью и финансовые цели, сколько займа даст кредитор? Ипотечный брокер или кредитный специалист может помочь вам ответить на первый вопрос и представит несколько различных сценариев финансирования, основанных на ответах на несколько простых вопросов.В зависимости от стандартных руководящих принципов кредитора ваши клиенты-заемщики должны хорошо представлять себе, от каких условий и какой программы финансирования они выиграют больше всего.

Предварительный квалификационный отбор вашего клиента-заемщика для получения кредита

Здесь резина встречается с дорогой, и ваш клиент экономит больше всего денег. С разрешения клиента брокер или кредитный специалист составляет кредитный отчет. Этот кредитный отчет — вместе с историей проживания и занятости клиента, доходом, долгом и активами — помогает определить предварительный квалификационный отбор для получения финансирования.Вы, как агент по недвижимости или брокер, используете статус предварительного квалификационного отбора вашего клиента, чтобы сделать лучшее предложение по недвижимости, которую выбирает ваш клиент. Пока вы и ваш клиент сосредотачиваетесь на выборе недвижимости, брокер или кредитный специалист может работать над поиском подходящей ссуды для вашего клиента.

Завершение обработки заявки на получение ссуды

Как только ваш клиент сделает предложение, которое продавец принимает, пора завершить процесс подачи заявки на кредит. Стоимость дома проверяется банком в рамках заявки на получение кредита.Хотя исторически в то время оценки всегда заказывались, некоторые области отходят от традиционных оценок в пользу подхода к оценке, основанного больше на больших данных и краудсорсинге, чем на недавних продажах сопоставимой недвижимости.

Получение ссуды

Вы работаете с агентом по недвижимости продавца, чтобы назначить эскроу или титульную компанию для обработки финансирования ссуды после ее утверждения. Брокер или кредитный специалист работает с титульной компанией, чтобы убедиться, что все документы, требуемые кредитором, получены и в порядке.Ваш клиент подписывает все закрывающие документы в офисах условного депонирования или титульной компании.

Процесс ипотеки недвижимости — это то место, где ваши навыки могут повысить ценность

Процесс ипотечного кредитования представляет собой сложную систему и очень редко проходит без сбоев. В то время как некоторые кредиторы хотят, чтобы вы поверили, что процесс подачи заявки на ссуду онлайн — это несложно, многие заемщики в конечном итоге сбиты с толку и сбиты с толку. Эти заемщики в конечном итоге отказываются от процесса онлайн-заявки и звонят тому, кто может им помочь.Как агент по недвижимости, вы можете демистифицировать процесс и сделать большую часть тяжелой работы за клиента-заемщика. Это позволяет клиенту-заемщику сконцентрироваться на самом важном: подготовке к переезду в новый дом, экономии денег или планировании проверки собственного капитала. Агентство покупателя помогает покупателям, и информация об ипотеке — очень важная часть этого.

Как работает ипотека

Большинство из нас привыкло называть наш жилищный кредит ипотекой, но это не точное определение термина.Ипотека — это не ссуда, и кредитор не дает ее вам. Это инструмент обеспечения безопасности, который вы даете кредитору, документ, который защищает интересы кредитора в вашей собственности.

Как работает ипотека

  • Ипотека имеет две стороны. Вы являетесь залогодателем или заемщиком, а кредитор — залогодержателем.
  • Ипотечный документ создает залоговое право на имущество, которое служит обеспечением кредитора для погашения долга. Залог зарегистрирован в публичных записях, вероятно, в окружном суде.
  • Право собственности не может быть передано кому-либо, пока вы не выплатите долг для освобождения от залога.
  • Даже если ваш кредит обеспечен ипотекой, вы все равно имеете полное право собственности на недвижимость. Ни у кого другого нет прав собственности.
  • Ипотека дает кредитору право продать обеспеченную собственность для возврата средств, если вы не выплатите долг. Процесс продажи называется потерей права выкупа.
  • Когда ипотека используется в качестве обеспечения, взыскание залога обычно должно проходить через судебную систему.Этот тип обращения взыскания называется судебным лишением права выкупа.

Доверительный акт

Более половины штатов США используют ипотечные кредиты в качестве инструментов обеспечения безопасности. Другие государства используют договор доверительного управления, который служит той же цели, но с некоторыми важными отличиями.

  • Доверительный акт — это особый вид договора, который регистрируется в публичных записях, где всем сообщается, что на вашу собственность наложено удержание.
  • Доверительный акт предполагает участие трех сторон.Вы являетесь доверительным управляющим, кредитор — бенефициаром, а третье лицо — доверительным управляющим — лицом, имеющим временный (но не полный) титул до тех пор, пока залог не будет выплачен.
  • Доверительным управляющим должно быть нейтральное третье лицо, лицо, которое не будет отдавать предпочтение ни вам, ни кредитору, если возникнут проблемы. В некоторых штатах поверенные выступают в качестве попечителей, а в других такие услуги часто предоставляют компании по страхованию прав собственности.
  • Доверительный управляющий не может забрать вашу собственность без причины — существуют документы, защищающие от этого.
  • Доверительный акт аннулируется при выплате долга.

Итог

Различия между ипотекой и доверительным актом влияют на покупателей жилья только тогда, когда возникает проблема потери права выкупа, потому что доверительный управляющий имеет право продать дом, если ваш кредит становится просроченным. Кредитор должен предоставить доверительному управляющему доказательство просрочки и попросить доверительного управляющего инициировать процедуру обращения взыскания.

Доверительный управляющий должен продвигаться в соответствии с законом и в соответствии с вашим доверительным актом, но этот процесс идет в обход судебной системы, что делает его гораздо более быстрым и дешевым способом для кредитора взыскать взыскание.

Вы не можете выбрать способ обеспечения ссуды, это зависит от того, где вы живете, но важно иметь представление о типе залога, обеспечивающего долг за ваш дом.

ссуд на недвижимость: получите одобрение в 10 шагов

Основные выводы


Первый шаг в покупке дома своей мечты — это узнать о всех тонкостях ссуд на недвижимость.

Кредит на недвижимость, который также называется ипотекой, обычно используется покупателями жилья для финансирования недвижимости.После утверждения заемщики подписывают юридический документ (известный как закладная), в котором обещают выплатить ссуду с процентами и другими расходами в течение определенного периода времени. Кредит на недвижимость, как правило, является одним из наименее дорогих способов финансирования дома, но он также может быть одним из самых устрашающих процессов, которые предпринимает начинающий покупатель жилья.

Даже при поиске ссуды для инвестиций в недвижимость очень важно понимать важность подготовки. Процесс подачи заявки (и получения одобрения) на получение ипотечной ссуды может быть как трудоемким, так и сложным, поскольку для его завершения требуется огромное количество времени, документов и терпения.Однако есть несколько предварительных задач, которые могут сделать покупатели жилья, чтобы сделать процесс более гладким. Прочтите наше руководство ниже, чтобы узнать, как получить ссуду на недвижимость сегодня.


[Хотите владеть арендуемой недвижимостью? Сходите на БЕСПЛАТНЫЙ курс по недвижимости, чтобы узнать, как инвестировать в арендуемую недвижимость, а также узнать о стратегиях увеличения вашего денежного потока и достижения финансовой свободы. ]


Что такое ссуда на недвижимость

Кредит на недвижимость — это финансирование, используемое для покупки недвижимости, и есть несколько типов, доступных как начинающим домовладельцам, так и инвесторам в недвижимость.Для каждого типа ссуды предусмотрены разные требования к утверждению, процентные ставки и условия. Крайне важно изучить доступные вам варианты, прежде чем выбрать один из них. Обратите внимание на условия каждого типа кредита, чтобы выбрать наиболее подходящий для вашей ситуации. Хотя ссуды на недвижимость чаще всего относятся к традиционной ипотеке, на самом деле существует несколько способов финансирования недвижимости.

Инвестиционные ссуды в сфере недвижимости

Ссуда ​​на инвестиции в недвижимость просто относится к финансированию, которое используется для покупки инвестиционной собственности, а не основного места жительства.Хотя есть несколько кредитов, которые нельзя применить к инвестиционной собственности, инвесторы имеют доступ к большому количеству вариантов финансирования. Кроме того, у инвесторов может быть больше свободы выбора вариантов с более высокими процентными ставками или более короткими сроками кредита, в зависимости от результатов конкретной сделки. Вот несколько типов инвестиционных кредитов в недвижимость, на которые стоит обратить внимание:

  • Традиционные ссуды: Традиционные ссуды или ипотека предоставляются банками и другими кредитными учреждениями.Эти ссуды обычно имеют стандарты утверждения, основанные на вашей личной финансовой истории, и они часто не учитывают будущий доход от аренды. В случае традиционных займов инвесторы также должны внести 20 процентов на недвижимость (или оплатить частную ипотечную страховку).

  • Private Money: Этот тип кредита относится к инвесторам, ссужающим капитал другим инвесторам. Стимул для предоставления частной денежной ссуды состоит в том, чтобы зарабатывать деньги за счет процентов по мере их выплаты.Такая установка распространена среди инвесторов в недвижимость, потому что сроки утверждения часто быстрее (а в некоторых случаях более упрощены), чем другие варианты финансирования.

  • Существующий собственный капитал: Другой вариант, доступный инвесторам, — это использовать свой существующий собственный капитал. Это может быть сделано через ссуду под залог собственного капитала, кредитную линию под залог собственного капитала (HELOC) или рефинансирование с выплатой наличных средств. Каждый из этих трех вариантов имеет несколько разные требования к утверждению и условия займа, но по сути они работают одинаково.Инвесторы, использующие эти типы ссуд, по сути, могут использовать свой существующий капитал для покупки другой собственности.

  • Соответствующие инвестиционные ссуды: Существуют также варианты финансирования, доступные инвесторам, которые соответствуют определенным требованиям или желают приобрести недвижимость в определенных районах. Эти типы ссуд включают ссуду VA, ссуду USDA, ссуды 203k и другие. Хотя эти варианты доступны не всем, на них, безусловно, стоит обратить внимание, поскольку они могут предложить несколько выгодных условий ссуды.Чтобы узнать больше о квалификационных инвестиционных кредитах, обязательно прочтите эту статью.

Кредиты на недвижимость

Ссуды в твердой валюте в сфере недвижимости — хороший вариант для инвесторов, надеющихся получить доступ к финансированию без длительного процесса утверждения. В отличие от традиционной ссуды на недвижимость, ссуды в твердых деньгах обеспечиваются залогом (а не платежеспособностью заемщика). Это означает, что если заемщик не сможет выплатить ссуду, кредитор продаст актив — в данном случае недвижимость.Известно, что ссуды под твердые деньги имеют высокие процентные ставки и обычно длятся от одного до пяти лет. Однако они остаются привлекательным вариантом для инвесторов в недвижимость, надеющихся получить краткосрочные ссуды на недвижимость.

Краудфандинг ссуд на недвижимость

Краудфандинговые ссуды на недвижимость позволяют инвесторам финансировать сделки, используя меньшие взносы от нескольких потенциальных кредиторов. Транзакции краудфандинга обычно выполняются онлайн и могут быть выполнены с использованием нескольких платформ социальных сетей.Привлечение краудфандинга к сделке заключается в том, что она позволяет инвесторам в недвижимость расширять свою сеть, а также использовать нетрадиционный вариант финансирования. Краудфандинговые кредиты на недвижимость также позволяют инвесторам продвигать свой бизнес, поскольку они продвигают успех данных сделок. Если вы хотите узнать больше о краудфандинге в сфере недвижимости, обязательно ознакомьтесь с этой инфографикой.

Мостовые займы на недвижимость

Промежуточные ссуды, также известные как временное финансирование, представляют собой варианты временного финансирования, обеспеченные существующим имуществом инвестора.Их можно использовать для покупки новой недвижимости до того, как будет продана предыдущая. Такая схема позволяет инвесторам или покупателям жилья «преодолеть разрыв» от одной собственности к другой, не беспокоясь о одновременной продаже и покупке. У промежуточных ссуд есть несколько недостатков, в частности тот факт, что они могут быть дороже, чем использование других вариантов ссуд. Заемщики также будут нести ответственность за платежи по существующей ипотеке или ссуде в дополнение к промежуточной ссуде.

Как получить право на ссуду на недвижимость за 10 шагов

Дорога к домовладению начинается с финансирования, так как оно будет определять все, от вашего бюджета до сроков, когда дело доходит до покупки дома.К счастью, есть несколько шагов, которые начинающие домовладельцы могут предпринять заранее, чтобы начать этот процесс. Прочтите следующие шаги, чтобы узнать, как получить право на ссуду на недвижимость:

1. Проверьте свой кредит

Первый шаг к получению ссуды на недвижимость начинается с проверки вашей кредитной истории. Процесс включает в себя получение вашего кредитного отчета, чтобы оценить, где находится ваш кредитный рейтинг, поскольку это трехзначное число является необходимым ингредиентом для заимствования денег у традиционного кредитора.

«Кредитные рейтинги являются важным компонентом процесса покупки дома, влияя на все, от размера ипотечного платежа до процентной ставки по жилищному кредиту», — сказал старший вице-президент TransUnion Кен Чаплин.«Люди с субстандартным кредитом могут столкнуться с финансовыми препятствиями на пути к приобретению жилья, из-за чего дом их мечты станет реальностью».

Некоторые модели кредитного скоринга имеют свои собственные системы оценки. FICO, наиболее распространенная модель оценки, будет анализировать кредитный рейтинг в баллах с диапазоном кредитных оценок: плохой кредит (300-600), плохой кредит (600-649), удовлетворительный кредит (650-699), хороший кредит ( 700-749), отличная оценка (750-850). Расчет кредитного рейтинга обычно состоит из пяти основных факторов:

  • История платежей = 35 процентов

  • Непогашенный остаток = 30 процентов

  • Длина кредитной истории = 15 процентов

  • Типы счетов = 10 процентов

  • Кредитные запросы = 10 процентов

Низкий кредитный рейтинг не лишает вас возможности автоматически получить ипотечный кредит или сделку с недвижимостью, но он повлияет на несколько ключевых факторов вашего кредита, включая размер, ставку по ипотеке и доступ к определенным программам кредитования.Качественный кредитный рейтинг — отличный актив для покупателей жилья, и они могут постоянно работать над его улучшением.

2. Провести кредитный аудит

После того, как вы составили отчет о кредитных операциях и подтвердили свой кредитный рейтинг, пора приступить к проверке кредитоспособности. По сути, этот процесс сводится к тому, чтобы выделить в ваш кредитный отчет маркер, чтобы обозначить, что вы сделали правильно, где вы ошиблись, и отметить, как вы можете улучшить. Этот шаг обычно выполняется на начальных этапах подачи заявки на получение жилищного кредита, так как иногда могут потребоваться недели, месяцы и даже годы, чтобы внести необходимые изменения.

3. Неточности в оспаривании, просроченные платежи и отрицательная информация

Пришло время бороться с неточностями в вашем кредитном отчете. Поскольку отрицательная информация может отрицательно повлиять на ваши шансы получить ссуду на недвижимость, очень важно, чтобы покупатели жилья не только просматривали свой кредитный отчет, но и проверяли и проверяли все правильно.

Покупателям жилья, желающим оспорить неточности, рекомендуется обращаться как в кредитное бюро, так и в компанию, предоставившую информацию в бюро.В соответствии с Законом о честной кредитной отчетности эти две организации несут ответственность за исправление неточной или неполной информации в вашем кредитном отчете. В большинстве случаев это можно сделать в два этапа:

  • Шаг первый: Свяжитесь с кредитным бюро и сообщите им информацию, которую вы считаете неверной. Наряду с указанием вашего полного имени и адреса это должно включать идентификацию каждого элемента в вашем кредитном отчете, который вы оспариваете, объяснение причин, по которым вы оспариваете информацию, и запрос на исправление.Это также должно включать копии любой информации, относящейся к вашему спору.

  • Шаг второй: Свяжитесь с соответствующими кредиторами и объясните, что вы оспариваете информацию, которую они предоставили бюро. Это также включает отправку копий документов, подтверждающих вашу позицию.

4. Погасить долг

Еще одним элементом получения ссуды на недвижимость является отношение долга к доходу. Кредиторы будут сравнивать, сколько вы зарабатываете, с тем, сколько вы тратите, чтобы определить, сколько вы можете разумно себе позволить.В большинстве случаев кредиторы не одобряют покупателя жилья, если его долг превышает 36 процентов их дохода, при этом некоторые кредиторы требуют более строгих соотношений долга к доходу. Кредиторы обычно ищут два типа отношения долга к доходу:

  • Коэффициент начального финансирования: Это относится к расходам на жилье, включая процент дохода, который идет на расходы.

  • Коэффициент Back-End: Этот коэффициент показывает, какой доход потенциального покупателя жилья идет на долги, такие как счета по кредитным картам, оплата автомобиля, алименты, студенческие ссуды и другие долги.

При подготовке заявки на ссуду на недвижимость лучшее, что может сделать покупатель жилья, — это уменьшить сумму своей задолженности. Уменьшение остатков на кредитных картах или других финансовых обязательств поможет снизить процент вашего дохода, который идет на ежемесячную выплату долга. По сути, это поможет высвободить кредит, в том числе сумму денег, которую вы можете занять.

5. Определите, что вы можете себе позволить

Распространенная ошибка покупателей жилья на начальных этапах — это поиск дома, который они хотят, а не того, что они могут с комфортом себе позволить.Хотя у кредиторов есть инструкции по кредитованию, определяющие сумму, которую вы можете занять, также важно, чтобы покупка дома имела финансовый смысл для вас и вашей семьи. Тем не менее, потенциальные покупатели жилья должны учитывать как свои текущие (и будущие) финансы, когда приступают к работе. В некоторых случаях аренда может быть лучшим вариантом по сравнению с покупкой, поэтому важно сравнить затраты на аренду и покупку, чтобы лучше понять, где вы находитесь.

6. Соберите историю работы

Трудовой стаж — еще один важный фактор при получении ссуды на недвижимость.Вообще говоря, кредиторы хотят, чтобы покупатели жилья имели опыт работы в компании не менее двух лет, но это не обязательно. Кредиторы учтут несколько факторов, в том числе учились ли вы в школе, проходили военную службу или поменяли профессию.

Цель сбора истории работы — убедиться, что у вас есть надежный источник поступающих денег. Кредиторы, по сути, определяют ваш уровень риска, включая то, есть ли у вас возможность производить ежемесячные платежи.

7.Соберите информацию о доходах

Как и в случае с историей работы, еще одним компонентом получения ссуды на недвижимость является проверка вашего дохода. Покупатели жилья должны собрать информацию о своем доходе, включая квитанции о заработной плате, налоговые декларации, банковские выписки, брокерские отчеты, трудовые контракты и другую документацию, чтобы подтвердить свой источник дохода. Этот шаг имеет решающее значение не только для определения суммы, которую вы можете себе позволить, но и для подтверждения того, что вы можете вносить ежемесячные платежи.

8. Авансовый платеж

Следующим шагом в подаче заявки на ссуду на недвижимость является первоначальный взнос.Сумма, которую платит покупатель жилья — от трех до 20 процентов от цены дома — будет зависеть от сочетания факторов, включая кредит и финансирование. Отношение кредита к стоимости (LTV) — еще один аспект, на который обращают внимание кредиторы. Этот коэффициент, который сравнивает стоимость дома со стоимостью ссуды, используется кредиторами для оценки суммы подверженного риску, на который они берут ипотеку. Например, низкий коэффициент LTV приведет к более высоким ежемесячным выплатам по ипотеке, поскольку у вас будет меньше долевой собственности в вашем доме.

Помимо первоначального взноса, покупателям жилья также потребуются дополнительные средства для оплаты расходов по закрытию и других обязательств в процессе покупки дома. Кроме того, важно, чтобы потенциальные покупатели жилья избегали открытия каких-либо новых кредитных линий во время этого процесса, поскольку это может повлиять на ваши шансы на получение одобрения.

9. Сравнить кредиторы

Предпоследний шаг в получении ссуды на недвижимость сводится к простому сравнению ваших вариантов. Независимо от того, связано ли это с поиском кредиторов или опросом друзей и семьи, вы должны найти время, чтобы изучить свой выбор, поскольку каждый кредитор будет обрабатывать разные типы ссуд.Помните, что не все кредиторы предлагают одинаковые ссуды, поэтому домовладельцы должны проявлять должную осмотрительность при покупке дома, особенно при поиске кредитора.

10. Получите предварительное одобрение, а не предварительную квалификацию

Последний шаг к получению ссуды на недвижимость — это предварительное одобрение. Этот процесс отличается от предварительного отбора, который не требует доступа к вашей финансовой информации. Предварительное одобрение позволяет кредиторам использовать ваш кредит и проверять ваши финансы. Важно, чтобы потенциальные покупатели жилья понимали разницу между предварительным одобрением и предварительным отбором, так как это даст гораздо более точную оценку вашей потенциальной суммы кредита.Потратив время на встречу с кредиторами и рассмотрение своих личных финансов, вы можете повысить свои шансы на получение дома своей мечты (или инвестиционной собственности).

Сводка

Путь к получению кредитов на недвижимость — непростая задача. Тем не менее, вооружившись необходимой информацией и знаниями, а также заранее подготовив документацию, вы поможете потенциальным покупателям жилья в приобретении жилья. Обратите внимание на различные доступные вам варианты, а затем выполните указанные выше действия.Если сейчас это кажется пугающим, не волнуйтесь: с каждой сделкой, которую вы заключаете, процесс будет становиться проще.

Какой совет номер один для получения ссуды на недвижимость? Оставьте комментарий со своим лучшим советом ниже.

Хотите узнать больше о самых прибыльных стратегиях в сфере недвижимости?

Независимо от того, являетесь ли вы новичком в инвестировании, заключили несколько сделок или являетесь опытным инвестором — наш новый онлайн-курс по недвижимости показывает лучшие стратегии в области недвижимости, чтобы начать инвестировать в недвижимость на сегодняшнем рынке.Опытный инвестор Тан Меррилл объясняет, как эти проверенные временем стратегии могут помочь вам получить прибыль от текущих возможностей в сфере недвижимости.

Нажмите здесь, чтобы зарегистрироваться на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный веб-семинар по недвижимости и начать изучать, как стратегически инвестировать в сегодняшний рынок недвижимости!

кредитов на коммерческую недвижимость: что нужно знать перед подачей заявки

Покупка коммерческой недвижимости для открытия нового объекта — магазина, офиса, склада и т. Д. — или для расширения существующего часто является серьезным обязательством для малого бизнеса, которое обычно финансируется за счет ссуды на коммерческую недвижимость.Доступ вашего бизнеса к этому виду ссуды, который в некоторых отношениях напоминает жилищную ипотеку для коммерческой недвижимости, зависит от нескольких факторов, которые различаются в зависимости от источника ссуды. У Управления малого бизнеса (SBA) есть программы, которые гарантируют ссуды на коммерческую недвижимость.

Как получить кредит на коммерческую недвижимость

Ссуды на коммерческую недвижимость обычно используются для покупки или ремонта коммерческой недвижимости. Кредиторы обычно требуют, чтобы недвижимость была занята владельцем, а это означает, что ваш бизнес должен будет занимать не менее 51% площади здания.Чтобы получить ссуду на коммерческую недвижимость, вам необходимо определиться с типом необходимой ссуды — в зависимости от собственности и бизнеса — а затем сузить круг возможных вариантов кредитора.

Что ищут кредиторы?

Кредиторы предъявляют три набора требований перед предоставлением коммерческого кредита вашему малому бизнесу. Эти требования относятся к финансам вашего бизнеса, вашим личным финансам и характеристикам собственности:

Деловые финансы

Как правило, ссуды на коммерческую недвижимость требуют более тщательной проверки, чем ссуды на жилищную ипотеку; малый бизнес считается рискованным, и многие из них не достигают успеха.Банки и коммерческие кредиторы должны будут просмотреть ваши бухгалтерские книги, чтобы убедиться, что у вашего бизнеса есть денежный поток, необходимый для погашения ссуды.

Кредитор, вероятно, рассчитает коэффициент покрытия обслуживания долга вашей компании, который определяется как ваш годовой чистый операционный доход (NOI), деленный на ваш годовой общий объем обслуживания долга (сумму, которую вам придется потратить на выплату основной суммы и процентов по вашему долгу. ). Типичное требование — 1,25 или больше. Например, если ваш бизнес не имеет долгов и подает заявку на ссуду на коммерческую недвижимость в размере 100 000 долларов, кредитор захочет убедиться, что вы генерируете NOI не менее 125 000 долларов.

Кредитор также проверит кредитный рейтинг вашего бизнеса, чтобы оценить ваш доступ к коммерческой ссуде и применимые условия — процентная ставка, срок окупаемости, требование о первоначальном взносе. Минимальный требуемый кредитный рейтинг FICO SBSS составляет около 140 (минимум для предварительной проверки SBA), хотя есть множество исключений, которые позволяют малым предприятиям получить ссуду с рейтингом ниже минимального.

Ваш малый бизнес должен иметь структуру с ограниченной ответственностью: корпорация LLC, LP, S или C.Ссуда ​​на недвижимость индивидуальному предпринимателю будет считаться личной, а не коммерческой, и поставит под угрозу ваше личное состояние в случае невыполнения обязательств.

Личные финансы

Небольшие компании обычно контролируются владельцем или несколькими партнерами. Банки и коммерческие кредиторы захотят проверить ваш личный кредитный рейтинг и историю, чтобы узнать, были ли у вас финансовые проблемы в прошлом, такие как дефолты, потери права выкупа, налоговые залоги, судебные решения и многое другое. Низкий личный кредитный рейтинг может повредить шансам вашей компании получить коммерческую ссуду.

Характеристика объекта

Имущество, финансируемое за счет ссуды, выступает в качестве залога, и кредитор накладывает на имущество право удержания, которое позволяет наложить арест в случае невыплаты в срок. Чтобы претендовать на получение ссуды на коммерческую недвижимость, ваш малый бизнес обычно должен занимать не менее 51% здания. В противном случае вам следует подавать заявление на получение ссуды для инвестиционной собственности, которая подходит для сдачи в аренду.

Кредиторы с твердыми деньгами обычно основывают ссуды исключительно на стоимости имущества без особого упоминания кредитоспособности заемщика.Имущество может быть коммерческим зданием, магазином, помещением, таким как склад или лаборатория, или другой коммерческой недвижимостью. Односемейные резиденции не подходят для этого, хотя многоквартирные дома могут иметь место, если вы управляете им своим бизнесом, и бизнес занимает не менее 51% собственности.

Как правило, кредитор разрешает вам занимать до максимального отношения кредита к стоимости (LTV) — обычно от 65% до 75% — это означает, что ваша компания должна внести остаток в качестве первоначального взноса по ссуде на коммерческую недвижимость.Например, если недвижимость оценивается в 200 000 долларов, а кредитор требует 70% LTV, вы должны будете вложить 60 000 долларов, чтобы получить ссуду в размере 140 000 долларов.

Как подготовиться к подаче заявки

Подача заявки на коммерческую ипотеку может быть медленной и потребовать большого количества документов. С другой стороны, вы могли бы получить ссуду в твердых деньгах за считанные дни, не предоставляя обширной финансовой информации.

Как правило, банки и кредиторы требуют, чтобы вы соответствовали следующим требованиям для получения ссуды на коммерческую недвижимость:

  • Налоговые декларации до пяти лет.
  • Ваши бухгалтерские книги, записи и финансовые отчеты за последние пять лет или с момента создания, в зависимости от того, что короче. Будет включать забалансовое финансирование, такое как аренда.
  • Прогнозируемые денежные потоки в течение срока кредита.
  • Кредитные отчеты бизнеса и всех владельцев / партнеров.
  • Ваша государственная сертификация в качестве корпорации или юридического лица с ограниченной ответственностью.
  • Сторонняя оценка собственности.
  • Бизнес-план, в котором объясняется, как будет использоваться недвижимость, а также разъясняются опыт и обязательства компании в области управления.
  • Для некоторых программ подтверждение гражданства.

С другой стороны, кредитор с твердыми деньгами сконцентрируется на текущей и прогнозируемой стоимости собственности с меньшими требованиями к раскрытию другой финансовой информации.

Заемщикам с плохой кредитной историей или новым предприятиям может быть труднее получить ссуду на коммерческую недвижимость, и даже, если она есть, найти ее по разумной процентной ставке. Кредитору может потребоваться снизить максимальный LTV, который он предлагает, настоять на улучшении кредитного рейтинга и / или потребовать дополнительное обеспечение.Вот некоторые шаги, которые вы можете предпринять для преодоления этих препятствий:

  • Подача заявки на ссуду SBA 504 или 7 (а), если вы соответствуете требованиям агентства.
  • Обеспечение грантов сообщества, если таковые имеются.
  • Выплата существующей задолженности и принятие других мер для улучшения вашего кредитного рейтинга.
  • Добавление богатого партнера, инвестора или соавтора.
  • Залог дополнительного залога, если он у вас есть.
  • Использование источника ссуды, у которого меньше препятствий, например, кредитора с твердыми деньгами или однорангового (P2P) кредитора.
  • Согласие на более крупный первоначальный взнос и / или более высокую процентную ставку.
  • Выбор менее дорогой недвижимости.

Где взять кредит на коммерческую недвижимость

Если вам интересно, как получить ссуду на коммерческое строительство, есть несколько источников, из которых вы можете ее получить. Вам нужно будет сравнить ставки по коммерческим кредитам от разных кредиторов, чтобы определить, какой из них лучше всего подходит для вас.

Ниже приводится краткое изложение плюсов и минусов для каждого основного источника ссуд на коммерческую недвижимость:

Банки

Большинство банков предоставляют коммерческое финансирование для различных типов недвижимости.Местные банки, как правило, предлагают ссуды до 1 миллиона долларов, в то время как региональные и национальные банки могут предоставлять ссуды еще большего размера. Как правило, недвижимость должна быть занята владельцем, чтобы иметь право на коммерческое финансирование через банк.

Плюсы:

  • Хорошие оценки.
  • Возможная синергия с другими аккаунтами.
  • Варианты долгосрочного финансирования.

Минусы:

  • Требуется большая часть документации.
  • Медленный процесс.
  • Только для заемщиков с хорошей или отличной кредитной историей.

Коммерческие кредиторы

Помимо банков, существует бесчисленное множество небанковских финансовых компаний, которые могут предоставлять ссуды на коммерческую недвижимость малым и средним компаниям. Обратите внимание, что ставки по коммерческим кредитам обычно выше, чем у банков; однако, если вам нужна ссуда быстро, это может быть хорошим вариантом.

Плюсы:

  • Менее жесткие стандарты андеррайтинга.
  • Более быстрое одобрение, чем в банках.
  • Снижение комиссионных и закрытых затрат.

Минусы:

  • Процентные ставки выше, чем у банков.
  • Может потребоваться балансовая оплата через 5–10 лет.
  • Многие из них — краткосрочные ссуды.

Кредиты SBA 504

Эти ссуды были разработаны SBA специально для недвижимости, занимаемой владельцем, или для долгосрочной покупки оборудования. Они состоят из двух ссуд: один от банка на 50% ссуды, а другой от сертифицированной девелоперской компании на 40% ссуды.Вы должны отложить минимум 10%.

Плюсы:

  • Процентные ставки ниже рыночных.
  • 10- и 20-летние сроки.
  • Низкий первоначальный взнос.

Минусы:

  • Доступно только после исчерпывающих альтернатив.
  • Ограничения государственной политики в отношении права на участие.
  • Медленный процесс финансирования.

Ссуды SBA 7 (a)

Используя флагманскую ссуду SBA, вы можете занять до 5 миллионов долларов через аффилированного кредитора, в зависимости от размера вашей компании.Эти ссуды могут быть использованы для строительства новой собственности, ремонта собственности и покупки земли или зданий. Ставки основаны на основной ставке WSJ плюс маржа в несколько процентных пунктов.

Плюсы:

  • Процентные ставки ниже рыночных.
  • 25-летний срок.
  • Большинство кредитов полностью погашены.

Минусы:

  • Ограничения на размер компании.
  • Требуется удовлетворительный кредитный рейтинг.
  • Длительное время утверждения.

Кредиторы с твердыми деньгами

Ссуды под твердые деньги — это краткосрочные ссуды, зависящие от стоимости имущества. Эти ссуды обычно выдаются частными компаниями и, как правило, требуют более высоких первоначальных взносов. Право на получение ссуды проще, и получение ссуды обычно происходит быстрее, чем при традиционной ипотеке.

Плюсы:

  • Не оценивает кредитный рейтинг заемщика.
  • Быстрое одобрение.
  • Проще получить квалификацию.

Минусы:

  • Более высокие процентные ставки.
  • LTV часто составляет от 70% до 75%.
  • Краткосрочное финансирование.

Консультационные кредиторы

Conduit ссуды — это коммерческие ипотечные ссуды, которые объединяются с другими типами коммерческих ссуд и затем продаются инвесторам на вторичном рынке. Кредиторы, предоставляющие кондуктивные услуги, обычно финансируют от 1 до 3 миллионов долларов на срок от пяти до 10 лет.

Плюсы:

  • Низкие процентные ставки.
  • Срок погашения больше срока кредита.
  • Возвратный кредит при продаже недвижимости.
  • Кредит без права регресса не требует личной гарантии.

Минусы:

  • Воздушный платеж через 5-10 лет.
  • На основе кредитного рейтинга и стоимости недвижимости.
  • Значительные штрафы за предоплату.

P2P маркетплейсов

Краудлендинговые платформы сопоставляют заемщиков с индивидуальными кредиторами.Есть несколько торговых площадок, ориентированных на коммерческое кредитование. Эти услуги являются хорошим вариантом для краткосрочных промежуточных займов, которые используются для «преодоления разрыва» до тех пор, пока не будет обеспечено долгосрочное финансирование.

Плюсы:

  • Быстрый оборот.
  • Доступ к ссуде для большинства кредитных рейтингов.
  • Легкий процесс подачи заявки.

Минусы:

  • Могут быть высокие процентные ставки.
  • Высокие комиссии за оформление.
  • Меньше правил, чем у традиционных кредиторов.

Обратите внимание, что для ссуд, гарантированных SBA, требуется, чтобы владелец занимал не менее 51% для существующих зданий и 60% для нового строительства. См. В этой статье сводку средних ставок по кредитам на коммерческую недвижимость.

Что такое ссуда на коммерческую недвижимость? Какие типы доступны?

Если у вас есть бизнес и вы хотите его расширить или отремонтировать, вам, скорее всего, понадобится ссуда на коммерческую недвижимость.Эти ссуды сильно отличаются от других типов ссуд для малого бизнеса, поскольку действуют более аналогично жилищной ипотеке.

Разъяснение по кредитам на коммерческую недвижимость

Так же, как при покупке дома и оформлении ипотеки, вы также можете оформить ипотеку при покупке коммерческой недвижимости. Ссуды на коммерческую недвижимость позволяют предприятиям приобретать или ремонтировать недвижимость и финансировать ее за счет ссуды. Большинство ссуд на коммерческую недвижимость требуют, чтобы собственность была занята владельцем, а это означает, что бизнес должен физически проживать как минимум в 51% здания.Если собственность не будет заселена большинством владельцев, заемщики могут вместо этого поискать ссуду на инвестиционную недвижимость.

Эти ссуды могут использоваться различными предприятиями для финансирования различных типов собственности, в том числе: офисных зданий, торговых или торговых центров, многоквартирных домов, гостиниц, ресторанов или промышленных зданий. В зависимости от того, какая недвижимость финансируется и какой кредитор используется, условия и ставки по этим кредитам могут сильно различаться (см. Наше руководство по средним ставкам по кредитам на коммерческую недвижимость, чтобы получить более полное представление).Например, первоначальные платежи за коммерческую недвижимость могут составлять от 10% до 50% и более со сроком погашения от пяти до 25 лет. Некоторые ссуды полностью амортизируются, в то время как другие могут иметь процентные платежи с окончательным сроком погашения. воздушный шар платежа в конце срока. Процентные ставки могут быть фиксированными или переменными.

Виды кредитов на коммерческую недвижимость

Существуют различные ссуды на коммерческую недвижимость, от банковских ссуд до ссуд SBA и промежуточных ссуд. Мы рассмотрим некоторые из этих вариантов ниже.

Традиционная коммерческая ипотека

Большинство банков и других кредиторов предоставляют ссуды на коммерческую недвижимость для различных видов собственности, включая офисные здания, промышленные здания, многоквартирные дома и торговые центры. В большинстве случаев собственность должна быть занята владельцем.

Как и жилищная ипотека, коммерческий кредит будет обеспечен приобретаемой недвижимостью. Кроме того, условия сильно различаются в зависимости от кредитора. Некоторые банки будут предоставлять полностью амортизированные ссуды на длительный срок до 25 лет и с соотношением ссуды к стоимости до 80%.Другие банки могут иметь беспроцентные ссуды сроком на 10 лет и соотношением ссуды к стоимости 65%. Однако, как правило, получить традиционную ипотеку сложнее, чем другие виды ссуд на коммерческую недвижимость. Банки хотят видеть заемщиков с хорошей личной кредитной историей, сильным бизнесом и низким коэффициентом покрытия долга. Процентные ставки обычно находятся в пределах нескольких процентных пунктов от основной ставки, например, от основной ставки Wall Street Journal (WSJ).

SBA 7 (a) Заем

Флагманский заем Администрации малого бизнеса, заем 7 (a), может быть использован для покупки земли или зданий, строительства новой собственности или ремонта существующей собственности, при условии, что недвижимость будет занята владельцем.В рамках этой программы вы можете занять до 5 миллионов долларов через кредитора, аффилированного с SBA. Максимально допустимые процентные ставки для программы основаны на основной ставке WSJ плюс маржа в несколько процентных пунктов. Процентные ставки могут быть фиксированными, переменными или их комбинацией. Срок погашения ссуд 7 (а), используемых на недвижимость, может доходить до 25 лет. Эти ссуды полностью амортизированы, то есть каждый ежемесячный платеж будет одинаковым до тех пор, пока ссуда не будет погашена.

SBA 504 Кредит

Помимо программы 7 (а), SBA предлагает ссуды специально для недвижимости, занимаемой владельцем, или для долгосрочной покупки оборудования.Эти ссуды, называемые ссудами 504, на самом деле состоят из двух разных ссуд: одна от сертифицированной девелоперской компании (CDC) на сумму до 40% от суммы ссуды, а другая от банка на 50% или более от суммы ссуды. Вы, как заемщик, должны будете внести не менее 10% в качестве первоначального взноса. Часть кредита CDC может составлять от 5 до 5,5 миллионов долларов, то есть весь финансируемый проект может составлять от 10 миллионов долларов и более. Вы должны стремиться профинансировать не менее 350 000 долларов за счет кредита 504.

Процентные ставки по ссудам CDC основаны на ставках Казначейства США и фиксируются после получения ссуды. На протяжении 2017 года эти ставки колебались от 4% до 5%. Процентные ставки по банковскому кредиту обычно варьируются. Если вы используете ссуду для покупки недвижимости, максимальный срок составляет 20 лет. Как и ссуды 7 (а), эти ссуды полностью амортизируются.

Ссуды Conduit / CMBS

Conduit ссуды — это коммерческие ипотечные ссуды, которые объединяются и продаются инвесторам на вторичном рынке.Поскольку эти ссуды секьюритизированы, они ведут себя немного иначе, чем традиционные ссуды на коммерческую недвижимость. Основные различия касаются досрочного погашения и администрирования кредита, а также гибкости при согласовании условий кредита. Минимальная сумма, которую финансируют большинство кредитных организаций, составляет от 1 до 3 миллионов долларов. Срок погашения большинства кредитов составляет от 5 до 10 лет с периодом погашения от 20 до 30 лет. Это означает, что каждый ежемесячный платеж будет таким же, пока не будет произведен последний воздушный платеж в конце срока ссуды.Процентные ставки по кондуитным кредитам обычно фиксированы и ниже, чем ставки по традиционной ипотеке.

Коммерческие мостовые займы

Как следует из их названия, промежуточные ссуды используются для «преодоления разрыва» до тех пор, пока не будет обеспечено долгосрочное финансирование коммерческой недвижимости. В некоторых случаях кредитор, предоставляющий долгосрочную ссуду, также предоставляет промежуточную ссуду на имущество. Большинство промежуточных кредитов предоставляются на очень короткие сроки, обычно от шести месяцев до двух лет, и многие из них не амортизируются (т. Е., процентные платежи с разовым платежом в конце). Процентные ставки по промежуточным займам на несколько процентных пунктов выше, чем текущая рыночная ставка.

Насколько легко получить промежуточную ссуду, будет зависеть от кредитора. Большинство кредиторов не используют универсальный подход, вместо этого оценивая уникальную ситуацию. Из-за этого многие заемщики будут использовать промежуточную ссуду для ремонта собственности, которая не соответствовала бы критериям традиционной ипотеки, до ее продажи или получения долгосрочного финансирования.Еще одно преимущество промежуточных ссуд — это относительно низкие требования к первоначальному взносу — обычно от 10% до 20%. Для сравнения, многие традиционные коммерческие ипотечные кредиты требуют первоначального взноса от 20% до 35%. Промежуточные ссуды также закрываются быстрее, чем обычные ссуды на недвижимость.

Кредиты на мягкие и твердые деньги

Ссуды в твердой валюте очень похожи на промежуточные ссуды, с основным отличием в том, что большинство ссуд в твердой валюте выдается частными компаниями и предъявляются более высокие требования к первоначальному взносу.Как и промежуточные ссуды, ссуды в твердой форме имеют короткие сроки, более высокие процентные ставки и выплаты только по процентам. На них также легче претендовать и быстрее финансировать, чем на традиционную ипотеку. Во многих случаях они могут финансировать быстрее, чем промежуточный заем.

Ссуды под льготные деньги — это гибрид ссуды в твердых деньгах и традиционной ипотеки. В отличие от кредиторов твердых денег, кредиторы мягких денег будут уделять больше внимания вашей кредитоспособности и силе вашего заявления. Это означает, что вы получите более низкую процентную ставку, меньший первоначальный взнос и более длительные сроки, чем при получении кредита в твердой валюте.Как и ссуды в твердой валюте, ссуды под льготные деньги также быстро закрываются. Они могут быть хорошим вариантом для заемщиков, которым необходимо быстро переехать в собственность, но которые не хотят платить высокие ставки, связанные с твердыми деньгами или промежуточной ссудой.

Простые векселя, ипотечные переуступки и роль MERS в недвижимости

После выхода из кризиса субстандартной ипотеки, который спровоцировал Великую рецессию, последствия все еще сохраняются, если смотреть на статистику домовладения в Соединенных Штатах. В период с 2006 по 2014 год около 10 миллионов домовладельцев потеряли свои дома из-за потери права выкупа.Поврежденный кредит и психическая травма в сочетании с более строгими стандартами кредитования и стремительно растущими средними ценами на жилье означают, что некоторые бывшие домовладельцы никогда не будут владеть другим домом.

Сегодня в Соединенных Штатах наблюдается самый высокий уровень безработицы со времен Великой депрессии — почти 15% из-за пандемии COVID-19, и из тех, кто все еще владеет домом, почти 4,1 миллиона заемщиков с трудом вносят свои ежемесячные платежи. Многие обращаются к терпению за сиюминутным облегчением своих ипотечных ссуд.

Для многих домовладельцев вопрос о том, что происходит с их ипотекой после дня закрытия, может никогда не возникать. До тех пор, пока не возникнет угроза потери права выкупа или необходимости снисходительности, большинство заемщиков просто отправляют свои ежемесячные платежи без каких-либо вопросов.

Сейчас хорошее время, чтобы рассмотреть процесс после закрытия и то, как он влияет на их права собственности. Вот некоторые из вопросов, которые стоит задать.

Что происходит после закрытия недвижимости?

  1. При закрытии заемщик подписывает ипотеку, документ и простой вексель
  2. Ипотека и документ зарегистрированы в публичном реестре
  3. Вексель находится у кредитора, пока кредит остается непогашенным
  4. Платежи отправляются в ипотечную компанию
  5. Ипотека может быть секьюритизирована и продана инвесторам
  6. Ипотеку можно передать в другой банк
  7. Право на обслуживание ипотеки может быть передано другой компании
  8. Когда ипотека выплачивается в полном объеме, освобождение от залога по ипотеке или удовлетворение с помощью номера, относящегося к исходной ипотечной ссуде, регистрируются в общедоступных записях, чтобы показать, что задолженность больше не является непогашенной
  9. Вексель помечается как полностью оплаченный и возвращается заемщику

Банки часто продают и покупают ипотечные кредиты друг у друга, чтобы ликвидировать активы и улучшить свои кредитные рейтинги.Когда первоначальный кредитор продает долг другому банку или инвестору, создается ипотечная переуступка, которая регистрируется в общедоступных записях, а вексель подписывается.

Что такое документы о передаче ссуды?

Переуступки и индоссаменты доказывают, кто владеет долгом и, следовательно, имеет право подавать иск о взыскании права выкупа.

Ипотечные уступки

Передача ипотеки — это документ, подтверждающий передачу ипотечной ссуды от кредитора третьей стороне.

Подтверждения примечания

В дополнение к переуступке, создатель ссуды или последний держатель ссуды должен подтвердить (или подписать) вексель всякий раз, когда ссуда переходит к другому владельцу. Иногда примечание подписывается «пустым», что означает, что любая сторона, владеющая примечанием, имеет законные полномочия для его принудительного исполнения.

Хотя предполагается, что эти документы должны регистрироваться в государственных системах учета земель, иногда в цепочке есть «разрыв». Отсутствие выплаты по ипотеке или переуступки может вызвать огромную головную боль у домовладельцев, когда они идут на продажу.Не зная, кто является официальным держателем ипотечного залога, дом нельзя продать. Титульный агент, ответственный за закрытие сделки, должен решить проблему, чтобы можно было установить четкие права собственности и при необходимости отправить окончательную выплату по ипотеке соответствующему кредитору.

Что такое секьюритизация ипотеки?

За последние 30 лет покупка и продажа ипотечных ссуд между кредиторами, банками и инвесторами стала более сложной. Когда ипотека превращается в ценную бумагу, она объединяется с аналогичными типами ссуд и продается на вторичном ипотечном рынке.Покупатели или инвесторы в эти ценные бумаги получают проценты по основной сумме долга.

Секьюритизация хороша для кредиторов, потому что она позволяет им продавать ипотечные ссуды из своих бухгалтерских книг и использовать эти деньги для выдачи дополнительных ссуд.

Секьюритизация идет не так, как мы видели во время жилищного кризиса, когда плохие или «токсичные» активы объединяются и продаются на вторичном рынке ничего не подозревающим инвесторам. Ценные бумаги, обеспеченные субстандартными ипотечными кредитами, получили высокие рейтинги от кредитных агентств и предлагали более высокую процентную ставку, но они также были первыми, кто понес убытки, когда заемщики начали дефолт по домам с подводной ипотекой.

Секьюритизация — это не по своей сути хороший или плохой процесс, это просто механизм, с помощью которого банки ликвидируют активы, повышают свой кредит и рейтинги и очищают свои балансы.

Для домовладельцев секьюритизация означает, что ипотека не принадлежит одному кредитору, а является частью пула ипотечных кредитов, принадлежащих инвесторам. Ипотечная компания отвечает за сбор платежей по ипотеке и их отправку надлежащим инвесторам. Секьюритизация также означает, что отслеживание примечания и то, кто имеет право обеспечивать его соблюдение, может стать беспорядочным.

Что такое Система электронной регистрации ипотеки, Inc. или MERS?

Система MERS — это частная сторонняя система баз данных, используемая для отслеживания прав на обслуживание и владение ипотекой в ​​США. Эта система регистрации векселя и ипотеки была создана для облегчения передачи этих документов на вторичном рынке ипотеки.

Как работает MERS?

Для некоторых сделок с недвижимостью ипотечный кредитор назначает MERS в качестве залогодержателя при закрытии.Эти ссуды называются ссуды MERS как ссуды первоначального залогодержателя (MOM). При покупке дома заемщик должен четко сформулировать ипотечный или доверительный документ, в котором MERS как залогодержателю передается юридический титул на ипотеку. Это дает компании право действовать от имени текущего и последующих владельцев ссуды.

В других транзакциях ссуда может быть передана MERS в публичной записи позднее после закрытия.

После того, как MERS определен в качестве номинального держателя для действий от имени кредитора, он отслеживает переводы ссуд между сторонами и выступает в качестве номинального держателя для каждого держателя.Это избавляет от необходимости регистрировать отдельные назначения в публичных записях каждый раз при передаче ссуды. Если кредитор продает ссуду, MERS обновит эту информацию в своей системе.

Несмотря на то, что MERS обозначен как залогодержатель, он не владеет долгом и не держит векселя. MERS не обслуживает ипотечные кредиты и не принимает платежи по ипотеке.

Преимущества MERS

Некоторые из преимуществ системы MERS включают:

  • Без комиссии за оформление документов
  • Устраняет необходимость многократного назначения каждый раз, когда ссуда переходит к другому владельцу
  • Снижает затраты на запись
  • Экономит время и административные расходы для кредиторов и обслуживающего персонала
  • Обеспечивает бесплатную идентификацию обслуживающих лиц и инвесторов для домовладельцев и кредиторов
  • Используется кредиторами для поиска нераскрытых залоговых прав
  • Используется муниципалитетами для поиска компаний, ответственных за содержание пустующей и заброшенной собственности
  • Идентификационные номера ипотечных кредитов (MIN) присваиваются каждой ссуде для упрощения отслеживания
  • Продажа кредитов и обслуживание переводов более эффективны на вторичном рынке
  • Упрощение получения освобождения от удержания при прекращении деятельности кредитора
  • Теоретически экономия средств за счет ипотечного кредитования перекладывается на домовладельцев

Действительно ли MERS экономит деньги потребителей?

Система MERS не предназначена для использования в качестве замены государственной земельной документации.Однако некоторые штаты, в том числе Кентукки, Нью-Йорк, Техас, Алабама и Делавэр, подали в суд на компанию, контролирующую MERS, за упущенную выгоду из-за пропущенных сборов за регистрацию. В случае Кентукки штат утверждал, что MERS не регистрировала ипотечные переуступки с клерками округа Кентукки, поскольку они переводились между банками. При 12 долларах за запись все эти переводы без соответствующих переуступок по ипотеке составляют большие деньги.

Несмотря на многочисленные судебные иски, оспаривающие MERS в отношении полномочий по переуступке ипотечных кредитов, компания, контролирующая MERS, обычно получает положительные решения.В 2016 году суды Техаса постановили, что уступка ипотечного кредита MERS действительна, и отклонили два дела. Регистраторы округа в Пенсильвании также возбудили дела, в которых утверждалось, что члены MERS и MERS System не регистрировали ипотечные переуступки при передаче векселей, что является нарушением законов Пенсильвании о регистрации. Компания MERS также стала победителем в этих судебных процессах.

Кентукки и другие штаты утверждают, что пропуск этих сборов повредит потребителям и налогоплательщикам в их штатах.

Какова роль MERS в отчуждении права выкупа закладной?

В зависимости от штата, процесс обращения взыскания может быть судебным (рассматривается судьей в суде) или внесудебным.В прошлом компания MERS, действующая от имени кредиторов, выступала в качестве истца в процессе обращения взыскания. Иногда MERS даже упоминался в качестве бенефициара во внесудебных уведомлениях.

Имеет ли MERS право подавать взыскание в качестве истца или бенефициара, является предметом горячих споров. Некоторые штаты постановили, что MERS не имеет права выкупа, поскольку не имеет никакого финансового интереса ни в собственности, ни в векселе.

MERS разделяет банкноту и закладную

Судебное дело 1872 г., Carpenter v.Лонган установил, что там, где идет вексель, должен следовать договор доверительного управления или ипотека, и, в соответствии с Единым торговым кодексом Соединенных Штатов (UCC), простой вексель также должен иметь четкую цепочку титулов.

Процедура обращения взыскания во время Великой рецессии оказалась осложненной системой MERS. В системе MERS векселя и ипотека могут быть переведены несколько раз, поэтому, чтобы каждый раз не получать индоссамент, вексель «индоссамент пустой». В одном обращении за выкупом за другим заемщики смогли продемонстрировать, что последующие уступки векселя не были одобрены.

Несмотря на то, что системы MERS помогли ипотечной отрасли, титульным агентам и даже заемщикам лучше управлять и понимать, кто имеет права на обслуживание и обладает полномочиями по обращению взыскания, несколько заемщиков, которым грозит обращение взыскания, утверждали, что система недопустимо «разделяет» вексель и банкноту. ипотека между держателем ноты и MERS как бенефициаром доверительного договора или ипотеки.

Утверждается, что этот процесс раздвоения приводит к тому, что отношения между ипотекой и векселем становятся дефектными и впоследствии не имеющими исковой силы.

Домовладельцы, столкнувшиеся с потерей права выкупа, особенно после прорыва жилищного пузыря в 2008 году, преуспели в отсрочке или избежании потери права выкупа, утверждая, что полномочия по изъятию права выкупа не были должным образом установлены из-за разрывов в цепочке уступок и одобрений.

Тем не менее, статья 3 UCC устанавливает, что любое лицо, владеющее банкнотой, имеет законные полномочия для обеспечения его исполнения. Таким образом, стороны, лишившие права выкупа, возражают, что владения банкнотой должно быть достаточно.

В результате некоторые штаты, такие как Мичиган, приняли решение в пользу этих аргументов заемщика, потребовав воссоединения посредством действительной уступки права собственности до того, как будет продолжена передача права выкупа. Другие постановили, что в воссоединении нет необходимости, поскольку MERS будет иметь право лишить держателя облигации права выкупа от их имени. В 2015 году Верховный суд штата Невада фактически разъяснил предыдущие постановления, заявив, что участие MERS фактически устраняет дефект. Это связано с тем, что держатель облигации может потенциально или теоретически направить или принудить MERS передать доверительный акт, что приведет к воссоединению инструментов.

Покупателям жилья всегда следует задавать вопросы

С появлением решений eClosing, eNotes, eVaults и MERS eRegistry отрасль недвижимости, правового титула и ипотеки продолжает создавать системы, улучшающие качество покупки жилья.

Несмотря на все достижения, покупка жилья может быть запутанным и утомительным процессом. Важно задавать вопросы подходящим специалистам по недвижимости. Наем собственного адвоката, который будет представлять ваши интересы в сделке с недвижимостью, всегда является хорошей идеей.

В то время как плюсы и минусы MERS обсуждаются, домовладельцы сегодня захотят не отставать от рекомендаций CFPB, если они задерживают выплаты по ипотеке, и как можно скорее обратиться к своему ипотечному агенту.

.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *