brinmax

В соответствии с нормами действующего законодательства РФ имущество может находиться в общей собственности с определением долей сособственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения долей (совместная собственность). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество (п. 3 ст. 244 ГК РФ).

Участниками права общей долевой собственности могут быть любые субъекты гражданского права. В соответствии с действующим гражданским законодательством РФ участнику общей долевой собственности принадлежат правомочия владения, пользования и распоряжения общим имуществом. Объектом данного права является не конкретное имущество или его часть, а доля в праве на общее имущество, выступающая в качестве объекта гражданского оборота различных гражданско-правовых сделок.

Гражданское законодательство предоставляет участнику общей собственности право произвести раздел имущества или выдел принадлежащей ему доли из общего имущества в натуре. Данное право является одной из форм осуществления правомочия распоряжения долей в общей собственности.

Разделу подлежит только то имущество, на которое участники долевой собственности имеют право. Самовольно построенные или перепланированные объекты разделу не подлежат, не может производиться и выдел доли из такого имущества.

Сособственники вправе самостоятельно определить способ и условия прекращения права общей долевой собственности — разделить общее имущество, либо произвести выдел доли из общего имущества. При этом разногласия по способу и условиям прекращения права общей долевой собственности возможны как между выделяющимся участником общей собственности, с одной стороны, и остальными сособственниками — с другой, так и между остальными участниками, когда например, один из них согласился с предложенным вариантом раздела или выдела, а других он не устраивает. Когда достичь соглашения не удается, закон предоставляет право заинтересованному участнику общей собственности обратиться в суд с иском к иным участникам общей собственности, указав конкретный вариант раздела общего имущества либо выдела доли из общего имущества.

Порядок раздела земельного участка установлен ст. 11.4 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ). При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, предусмотренных п. п. 4, 6 ст. 11.4. ЗК РФ.

При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками.

Порядок выдела земельного участка определен в ст. 11.5 ЗК РФ. Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.

Выдел отличается от раздела тем, что в первом случае выделяется доля одного из сособственников без прекращения права общей собственности для остальных ее участников, во втором — общая собственность на имущество полностью прекращается. Последнее происходит, в частности, когда объект недвижимости принадлежит двум гражданам и одному из них выделяется его доля, либо когда все участники потребуют выдела в натуре принадлежащих им долей.

Особенности государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков установлены ст. 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации).

Основанием для государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на земельные участки, образуемые при разделе земельных участков или выделе из земельных участков, является:

1) решение о разделе находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков;

2) соглашение о разделе земельных участков или о выделе из земельных участков;

3) иной документ, на основании которого в соответствии с Законом о регистрации и другими федеральными законами осуществляется образование земельных участков.

Обязательными приложениями к документам являются:

— правоустанавливающий документ на земельный участок, из которого образованы земельные участки (далее — исходный земельный участок). Представление правоустанавливающего документа не требуется в случае, если право на соответствующий земельный участок ранее было зарегистрировано в установленном Законом о регистрации порядке;

— согласие в письменной форме лиц на образование земельных участков в случае, если необходимость такого согласия предусмотрена ЗК РФ.

Государственная регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех земельных участков, образуемых при разделе земельных участков или выделе из земельных участков.

Одновременно с государственной регистрацией права собственности и иных вещных прав на образуемые земельные участки осуществляется государственная регистрация ограничений (обременений) прав на такие земельные участки.

Отсутствие государственной регистрации права на земельный участок, из которого при разделе или выделе образуются земельные участки, не является препятствием для осуществления государственной регистрации прав на образуемые земельные участки. В случае если право на земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, зарегистрировано, одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки регистрируется прекращение права, ограничений (обременений) права на земельный участок, из которого были образованы такие земельные участки.

Одновременно с заявлением о государственной регистрации прав на образуемые земельные участки может быть подано заявление о государственной регистрации перехода или прекращения прав на такие земельные участки. В этом случае государственная регистрация перехода или прекращения прав на такие земельные участки осуществляется одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки.

В заключении хотелось бы обратить внимание на то, что в данной статье не затронута тема выдела земельных участков в счет долей в праве собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, поскольку она требует отдельного более детального рассмотрения.

Раздел дома и участка, домовладения или выдел доли дома в натуре

Доля и часть — в чем разница?

Зачастую к нам обращаются клиенты, желающие разделить жилые дома и земельные участки с соседями, то есть выделить свои доли в домовладении и участке в отдельные жилые дома (участки). Целью такого раздела, как правило, является прекращение права общей долевой собственности и возникновение права на отдельные объекты.

Хотя законом предусмотрено право долевого собственника на выдел своей доли в натуре, такой раздел возможен не всегда.

Если дом фактически разделен на два и более самостоятельных объекта, то есть имеются отдельные системы коммуникаций и отдельные выходы на придомовой участок, либо имеется техническая возможность такого раздела без значительного ущерба существующему строению, то произвести документальный раздел жилого дома можно и нужно.

Подобная ситуация и с земельным участком, находящимся в долевой собственности.

Разделить участок можно только при наличии отдельных входов (доступа) на каждый участок после раздела с земель общего пользования, либо возможности организации такого доступа.

Почему раздел стоит осуществить, рассмотрим далее:

1. Стоимость отдельного жилого дома с отдельным участком при продаже гораздо выше, чем цена доли в доме и земельном участке.

2. Желающих купить отдельный объект гораздо больше, чем охотников до долевой собственности. И это обоснованно, так как согласно законодательству, участники общей долевой собственности осуществляют свои права по соглашению и если такое соглашение не достигнуто, то разрешают спор в суде. Существуют предусмотренные законом ограничения долевых собственников при владении, пользовании и распоряжении своим недвижимым имуществом: продаже, определении проживающих на территории домовладения, сдаче внаем (аренду), проведении капитального ремонта, реконструкции, сноса, строительства и т.п. Все эти действия требуют участия абсолютно всех сособственников. Очень трудно разрешить проблему, если собственник отсутствует, либо умер, а в наследство никто не вступил.

3. Большинство сделок с недвижимостью в настоящее время осуществляется с привлечением заемных средств — ипотеки. Банки очень неохотно идут на оформление ипотечных кредитов под залог долевой собственности, поэтому желающие такую собственность продать, теряют время при поиске подходящего покупателя.

4. При осуществлении и оформлении даже незначительной реконструкции дома, придется спрашивать согласия соседей.

5. Споры о порядке пользования общим участком между долевыми собственниками — это самые продолжительные, дорогостоящие и деструктивные, а порой и неразрешимые судебные споры, как показывает практика.

Таким образом, всех вышеперечисленных негативных ситуаций можно избежать, если разделить домовладение и земельный участок, отказавшись от режима общедолевой собственности.

В существующей застройке Саратова немало индивидуальных жилых домов, правообладателями которых являются собственники долей, при этом фактически каждая доля в домовладении представляет собой отдельно стоящий жилой дом с изолированным входом, крышей и капитальными стенами. С выделением долей в праве общей долевой собственности на такие дома, как правило, проблем не возникает. Раздел домовладений можно осуществить во внесудебном порядке, если есть на это желание всех долевых собственников – соседей, и отсутствует спор о границах земельного участка и домовладения. В случае отсутствия соглашения о разделе земельного участка и дома, либо нет волеизъявления всех собственников, такой раздел производится в судебном порядке. Гражданский кодекс позволяет долевому собственнику выделить свою долю в натуре и получить денежную компенсацию при выделении в случае несоответствия выделяемой доли идеальной доле.

Гораздо сложнее разделить домовладение, под единой крышей которого сосуществуют двое и более собственников долей. Такие сособственники имеют право на выдел своих долей как в доме, так и в земельном участке в натуральном виде. При наличии согласия они могут заключить соглашение о таком разделе, а при его отсутствии – разделиться в судебном порядке. Однако, прекратив право общей долевой собственности на основании соглашения или решения суда о разделе, собственник столкнется с проблемой при регистрации объекта в Росреестре.

После раздела домовладения на отдельные дома в судебном порядке либо путем заключения соответствующего соглашения, необходимо осуществить кадастровый учет каждого объекта и регистрацию права собственности на отдельно стоящий объект — индивидуальный жилой дом. При этом обращаться с заявлением о постановке на кадастровый учет и государственной регистрации права собственности в Росреестр следует одновременно всем собственникам.

Наши специалисты помогут грамотно разрешить проблему раздела домовладения и земельного участка, предоставив полноценное юридическое сопровождение всего процесса оформления вплоть до получения документа о зарегистрированных правах на земельный участок и (или) жилой дом (выписка из ЕГРН).

Вопросы

Как разделить земельный участок, предназначенный для эксплуатации дома, без согласия жителей — «Я управляю своим домом» — Спецпроекты

Спор, связанный с разделением земельного участка, рассматривал Верховный Суд РФ. Особенность дела в том, что оно дважды было рассмотрено в первой инстанции, дважды – апелляционным судом, 2 раза – судом округа, и, наконец, Верховный Суд РФ завершил спор, инициированный ТСЖ.

ТСЖ управляло домом, который был возведен застройщиком в рамках долевого строительства. Земельный участок площадью 1649 квадратных метров, на котором строился дом, был сформирован с назначением «для проектирования, строительства и последующей эксплуатации жилого квартала». Право собственности на землю было оформлено за сторонним юридическим лицом, которое передало участок застройщику на условиях аренды для строительства дома.

Дом построили через 3 года. Спустя 6 лет ТСЖ, управлявшее домом, узнало, что несколько лет назад на основании заявления владельца земли предоставленный для строительства участок был разделен без ведома товарищества и собственников на два самостоятельных земельных участка: 363 квадратных метра для внутриквартальной территории и внутриквартальных проездов и 1286 квадратных метров для эксплуатации многоквартирного дома.

Посчитав раздел незаконным, ТСЖ обратилось в суд, где настойчиво защищало права собственников и смогло их отстоять, хотя борьба была длинной и трудной. Суд первой инстанции сначала удовлетворил требования ТСЖ: признал раздел земли недействительным, восстановил кадастровый учет участка, признал право общей долевой собственности на ранее учтенный земельный участок площадью 1649 квадратных метров за всеми собственниками помещений многоквартирного дома.

Апелляционный суд это решение отменил, посчитав, что в общую долевую собственность жителей может поступить лишь участок, на котором расположен сам дом и другие входящие в его состав объекты недвижимого имущества. Первоначальный земельный участок к таковым не относится, поскольку его разрешенным использованием являлось «проектирование, строительство и последующая эксплуатация жилого квартала», что неравнозначно «проектированию, строительству и последующей эксплуатации конкретного жилого дома».

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа снова отменил решения нижестоящих судов, решив не отправлять дело на новое рассмотрение, и принял решение об удовлетворении требований ТСЖ.

Верховный Суд РФ оставил в силе решение суда округа. Он снова отметил, что право собственников в отношении участка, занятого их домом, должно защищаться судом как до постановки участка на государственный кадастровый учет, так и после его формирования. В связи с учетом результатов экспертизы, проведенный раздел земли нарушает права и законные интересы жителей дома.

3 способа раздела совместного имущества

Когда несколько сторон совместно владеют недвижимым имуществом, часто возникают разногласия в отношении продажи и разделения их интересов. Вирджиния. Код Энн. § 8.01-83 предлагает три возможных решения: разделение, продажа или выкуп. Как упоминалось в предыдущих сообщениях в блоге, эти средства правовой защиты юридически известны как «раздел в натуре», при котором имущество физически делится на отдельные доли, принадлежащие сторонам, «раздел путем продажи», при котором находящаяся в совместной собственности недвижимость продается, и выручка делится, и, наконец, «распределение», которое происходит, когда одна сторона выкупает акции других сторон и оставляет собственность себе.

1. Натуральный раздел

Натуральный раздел включает физическое разделение собственности и передачу соответствующих акций совместным собственникам пропорционально их долям. Как правило, девелоперская недвижимость не подходит для этого подхода, потому что дома могут сильно потерять свою стоимость, если их физически разделить между несколькими владельцами. Однако этот подход часто хорошо работает с неосвоенной недвижимостью. В учебном примере используется участок в два акра с рекой точно посередине.Два совладельца с равными долями владения недвижимостью могут быть объединены в единое целое, передав им каждый акр по обе стороны реки, чтобы они могли распоряжаться им, как им заблагорассудится.

2. Разделение путем продажи

Разделение путем продажи происходит, когда имущество, находящееся в совместной собственности, продается и выручка распределяется между владельцами пропорционально их доле владения. Вирджиния. Код Энн. § 8.01-83 предусматривает, что это средство защиты доступно только «[когда] когда перегородка не может быть удобно сделана», т.е.е. имущество не может быть аккуратно разделено между сторонами посредством физического разделения. Недостатком раздела путем продажи является стоимость (как денежная, так и сентиментальная), которая часто теряется, когда имущество ликвидируется в ускоренном порядке, который часто характерен для продажи по решению суда.

3. Участок

Распределение происходит, когда совладельцу разрешается выкупить долю другого совладельца (ов), получая кредит на любые улучшения, которые увеличивают стоимость собственности.Суд может предоставить полное право собственности на рассматриваемую собственность одному или нескольким совладельцам и обязать оставшуюся часть выплатить отчужденным владельцам. Подобно разделу путем продажи, земельный участок является доступным средством правовой защиты только тогда, когда раздел натурой невозможен. Кроме того, покупающая сторона должна иметь финансовую возможность выкупить доли любых других сторон.

Как оцениваются интересы сторон для целей размещения?

Как правило, базовая стоимость доли конкретного совладельца в недвижимости для целей распределения может быть рассчитана путем определения их доли в общей стоимости собственности, определенной путем оценки или иным образом.Затем каждый из соответствующих владельцев получает кредит на взносы в собственность, которые увеличили ее стоимость. Например, если два человека владеют домом, оцененным в 250 000 долларов, как равные арендаторы вместе, и первый владелец заплатил 30 000 долларов за пристройку под крыльцо, которая увеличила стоимость дома на 20 000 долларов, то ей будет назначена доля в доме в размере 135 000 долларов. Следовательно, ей может быть приказано заплатить 115 000 долларов, чтобы выкупить долю ее совладельца. Обратите внимание, что в этом сценарии участвующий совладелец получил кредит только в размере 20 000 долларов США (увеличение стоимости), в отличие от всех ее инвестиций в размере 30 000 долларов США.

Разделение при разводе

Как упоминалось в предыдущем сообщении в блоге, применяются особые правила, если совладельцы состоят в браке и раздел происходит как часть развода. Если вы состоите в браке и хотите разделить имущество в рамках развода, лучшая стратегия — это проконсультироваться с юристом, который специализируется как на семейном праве, так и на недвижимости.

Любой анализ соответствующих прав и обязанностей совладельцев совместно находящейся в собственности собственности, которые не могут прийти к соглашению относительно сохранения собственности или наилучшего распоряжения ею, начинается с оценки возможности раздела в натуре.

Если вы имеете дело с спорной ситуацией, связанной с совместно имуществом, что вы не предпочитаете быть проданы в связи с продажей раздела, а затем связаться с Keithley закон, PLLC сегодня в (703) 454-5147, чтобы получить консультацию, чтобы обсудить подробности ваших вопросов, связанных с законодательством о недвижимости.

Как собственность может быть разделена между совладельцами — Как собственность может быть разделена между совладельцами

27 января 2013 г., 01:30 IST

1/8

Как собственность может быть разделена между совладельцами -владельцы

Автор: Ашиш Гупта, TNN

Акт о разделе имущества оформляется для раздела имущества между разными людьми — обычно между членами семьи.

Раздел — это раздел имущества, находящегося в совместном владении нескольких лиц, при котором каждое лицо получает долю и становится владельцем выделенной ему доли.

Это делается путем раздела имущества в соответствии с долями, на которые каждая из сторон имеет право по закону, применительно к ним.

2/8

Разделенное имущество получает новый титул

Каждое разделенное имущество получает новый титул, и каждый пайщик отказывается от своей доли в имуществе в пользу других пайщиков.

Таким образом, раздел представляет собой комбинацию уступки и передачи определенных прав в имуществе, за исключением тех, которые являются сервитутом по своему характеру.

После этого получатель может продолжать распоряжаться имуществом любым способом, каким он пожелает. Он может продать, передать, обменять или подарить недвижимость как ее абсолютный владелец.

3/8

Акт раздела оформляют совладельцы

В случае раздела по обоюдному согласию, акт раздела оформляют совладельцы.Акт о разделе необходимо зарегистрировать в офисе субрегистратора по месту нахождения собственности, как и в случае любой другой регистрации.

Гербовый сбор, подлежащий уплате в таком случае, составляет 1000 рупий за каждую долю собственности. Кроме того, регистрационный сбор составит 500 рупий. Совместное владение недвижимостью может составлять более одного человека.

4/8

Доли совладельцев не разделены.

Все такие лица будут иметь равный или определенный процент прав владения и пользования имуществом.Одним из важных компонентов совместного владения является неделимая доля.

Несмотря на то, что все владельцы владеют равной собственностью или ее частью, их доли невозможно физически установить с определенными границами. Акции не разделены.

Доли совладельцев собственности не обязательно должны быть равными. Это зависит от их инвестиций в недвижимость, как указано в документе о покупке.

5/8

Доля совладельца может быть передана

В связи с отсутствием каких-либо подробностей о доле инвестиций, сделанных для приобретения недвижимости в документе о покупке, законом предполагается, что все совладельцы имеют равную неразделенную долю участия, права и титула в собственности.

Доля совладельца в имуществе передается по наследству. Доля инвестиций каждого совладельца в собственность и неразделенная доля в правах, долях и титулах собственности должны быть четко и ясно определены. Это помогает избежать проблем при передаче, отчуждении, наследовании и налогообложении.

6/8

Документ должен быть составлен недвусмысленно

В случае, если совладельцы не согласны на раздел собственности и только один или несколько совладельцев хотят, чтобы собственность была разделена, режим раздела немного отличается.

В таком случае необходимо подать иск о разделе в соответствующий суд. Акт раздела должен быть оформлен на гербовой бумаге и составлен четко и недвусмысленно. Доля каждого человека должна быть четко и ясно указана.

7/8

Акт раздела создает новых владельцев собственности

Акт раздела создает новых владельцев собственности и должен быть зарегистрирован в офисе субрегистратора, чтобы придать ему юридическую и обязательную силу.

В акте, в частности, должна быть указана дата, с которой раздел вступает в силу. Следует особо указать названия сторон и их доли.

8/8

Раздел имущества регулируется законом о наследстве.

Раздел имущества также регулируется законами о наследовании, применимыми к конкретному лицу. Могут применяться разные законы. Интерес к партнерской собственности также может исчезнуть. Эта доля выходит за рамки наследственной собственности.

Если отец умирает, оставив имущество, приобретенное самим, его сын полностью унаследует его. Внук не может претендовать на это как на наследство, потому что он был унаследован в соответствии с Законом о наследовании индуистов.

Отдел совместного владения недвижимостью

Если вы являетесь совладельцем собственности и хотите прекратить совместную собственность, пожалуйста, без колебаний свяжитесь с нами. Дополнительная информация о порядке раздела имущества, предоставляемых нами услугах и возможных проблемах, с которыми вы можете столкнуться, описана ниже.

ОТДЕЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ СОВМЕСТНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Право собственности на одно недвижимое имущество может принадлежать одному или нескольким лицам. Когда одна собственность имеет более одного владельца, то такой тип собственности называется совместной собственностью. Основным вариантом прекращения такой совместной собственности является раздел недвижимости. Основным следствием раздела является то, что после такой процедуры совместное владение прекращается, и каждый из бывших совладельцев получает индивидуальную собственность (или денежный эквивалент, относящийся к той части собственности, которая ему принадлежала).

Основными предпосылками для совершения сделки по разделу являются следующие: недвижимость или владения должны быть фактически делимыми и возможность создания долей, равных доле каждого совладельца, т.е. возможность раздела существующую недвижимость в новые отдельные объекты недвижимости в соответствии с действующим законодательством. Например, если совладельцы хотят поделить поле, то требуется новая недвижимость площадью не менее 3000 кв.м, а для виноградника — 1000 кв.м. Если размер новой недвижимости не такой же, как у части, принадлежащей каждому совладельцу, стороны могут произвести платеж, который уравнял бы новые доли / совладелец, который получает больше, чем он имел, платит другому совладельцу. владелец / с /.

В зависимости от взаимоотношений и пожеланий совладельцев раздел может быть добровольным или судебным / при отсутствии договоренности между совладельцами /.

Добровольное / договорное / разделение: в случае такого разделения совладельцы подписывают нотариально заверенный договор, который после этого регистрируется в Реестре собственности Регистрационного агентства и имеет силу документа о праве собственности.Такое разделение требует присутствия всех совладельцев, иначе договор будет недействительным. Договор о разделе полностью прекращает совместную собственность и устанавливает право собственности на вновь созданную недвижимость. Следует помнить, что если владелец платит, чтобы получить большую долю, и если этот владелец состоит в браке, то вновь образованная недвижимость становится собственностью обоих супругов. Договор о разделе может быть обжалован в суде на общих основаниях, таких как мошенничество, ошибка, вымогательство и другие.Если стороны не могут прийти к взаимному соглашению и добровольное разделение невозможно, единственное решение — судебное разделение.

Судебная коллегия: Каждый совладелец имеет право подать в суд иск о судебном разделении к другим совладельцам. В этом иске от суда обычно требуется прекратить совместную собственность. Судебное дело для судебного деления состоит из двух этапов. Во-первых, суд должен установить всех совладельцев недвижимости, которая будет поделена, и процент идеальных частей, принадлежащих каждому совладельцу.После этого выполняется собственно раздача. С помощью эксперта суд делит недвижимость путем создания отдельных долей для каждого совладельца, после чего каждая из них получает свое имущество по жребию. Если разделенное имущество не подлежит разделу и не может быть передано в одну из долей, то согласно ст. 348 Гражданского и процессуального кодекса, такое имущество должно продаваться на публичных торгах, на которых стороны могут присутствовать и на которых они могут делать ставки. Если неделимое имущество представляет собой жилую единицу, то согласно ст.349 п. 2 Гражданско-процессуального кодекса , каждый из участников совместного раздела, который на момент открытия наследства проживал в нем и не владеет другой жилой единицей, может ходатайствовать о том, чтобы указанная жилая единица была выделена на свою долю с долями остальные со-разделители уравниваются другой недвижимой вещью или деньгами. Если несколько участников совместного деления, удовлетворяющие условиям первого предложения, претендуют на распределение недвижимой вещи на их долю, предпочтение отдается участнику совместного раздела, который предлагает более высокую цену.

Каждая сторона дела о судебном заседании уплачивает судебные издержки в соответствии с рыночной ценой полученной доли.
Не существует препятствий для того, чтобы стороны договорились о способе прекращения долевой собственности при судебном разделе и урегулировании судебного разбирательства.

Мы, ID law office, всегда советуем нашим клиентам убедиться, что добровольное разделение между совладельцами невозможно, и только после этого переходить к судебному разделению. Являясь сертифицированными посредниками, мы всегда поощряем стороны строить свои отношения по взаимному соглашению и объясняем, что добровольное разделение является лучшим способом прекращения совместной собственности, а результат, который будет достигнут при таком разделении, максимально приближен к их волеизъявление, это деление выполняется намного быстрее и стоит намного дешевле, чем судебное. Конечно, когда такое разделение невозможно, мы наилучшим образом защищаем наших клиентов во время судебного разбирательства.

Данная статья не является юридической консультацией, а представляет собой обобщенное теоретическое развитие определенной правовой сферы. ID Law Office не несет ответственности в случае неправильного понимания информации, содержащейся в этой статье.

Содержание этого веб-сайта является собственностью ID Law Office и защищено законом об авторских правах. ID Law Office имеет право собственности на все статьи, логотипы и названия компаний, представленные на этом веб-сайте, поскольку никакая часть этого веб-сайта и содержащаяся на нем информация не могут быть скопированы, распространены, дублированы, загружены, изменены, адаптированы, использованы полностью или в часть, в любой форме без письменного согласия ID Law office.

ID Law Office оставляет за собой право возбудить судебный процесс в случае нарушения авторских прав.

Что такое иск о разделе? Метод разделения совместной собственности

Когда несколько человек владеют совместной собственностью, иногда возникают разногласия. Может быть, один человек хочет сохранить собственность, а другой хочет продать, или, возможно, их отношения распались, и они оба хотят иметь возможность отказаться от совместного актива.

В любом случае судебный процесс о разделе может быть лучшим способом решить, как двигаться дальше.Здесь мы рассмотрим, что такое судебный процесс о разделе, как он работает и как он может помочь вам разделить совместное владение недвижимостью.

Что такое иск о разделе?

Судебный процесс о разделе недвижимости возникает, когда два или более людей, владеющих частью собственности, имеют разные представления о том, что с ней делать. Этот тип судебного процесса чаще всего возникает при разделе имущества между неприятными членами семьи, во время бракоразводного процесса или после испорченного делового партнерства.

Костюм-разделитель обычно заканчивается одним из двух способов. Либо суд выносит постановление о принудительной продаже совместно находящейся в собственности собственности на аукционе или путем частной продажи, и затем каждому владельцу предоставляется равная доля выручки от продажи, либо суд делит имущество на части и предоставляет каждому владельцу безраздельный интерес в его собственном отдельном капитале. кусок. В редких случаях. суд также может присудить право собственности одному лицу и обязать их выкупить других.

Однако последний вариант обычно применяется только в тех случаях, когда имеется много земли или площади, которую можно легко разделить.Иски о разделе обычно приводят к принудительной продаже, если суд отвечает за раздел одной жилой собственности или коммерческого здания.

Как работает костюм перегородки?

Точный процесс подачи иска будет зависеть от статута раздела в вашем штате. Вы можете проконсультироваться с юристом по недвижимости, чтобы убедиться, что вы знаете, чего ожидать, прежде чем двигаться дальше. Тем не менее, в целом, большинство штатов, как правило, следуют аналогичному процессу, поэтому вот обзор того, как может выглядеть случай разделения.

Подача петиции о разделении

Первым шагом в разделе недвижимости является подача иска о разделе или прошение о разделении. Иск о разделе должен быть подан в вышестоящий суд по месту нахождения собственности, и должны быть указаны все совладельцы, а также все, кто имеет существующий или будущий интерес в собственности, например, правообладатель, например

Как правило, «lis pendens» или уведомление по умолчанию также подается одновременно с петицией. Этот документ просто уведомляет всех, кто был назван в действии по разделу, о том, что иск подан.Lis pendens хранится в офисе регистратора в округе, где находится собственность.

Вынесение промежуточного решения

Первое, что сделает суд после подачи иска о разделе, — это проверка того, что истец действительно имеет право разделить имущество. После того, как это будет проверено, вышестоящий суд вынесет промежуточное решение. В этом решении излагается интерес каждого человека к собственности, указывается, что собственность должна быть разделена, и определяется способ, которым она будет разделена.

Назначение судьи по разделу

После вынесения решения, если все стороны согласны, суд назначит судью по разделу имущества для наблюдения за разделом собственности. Хотя наем судьи часто является лучшим способом действий в ситуациях, когда дело о разделе является спорным, имейте в виду, что совладельцы несут ответственность за оплату судебных издержек судьи. Как и гонорары адвокату, они оплачиваются почасово, поэтому это решение может оказаться дорогостоящим.

Как получить свою долю из совместной собственности

Но совместное владение собственностью — палка о двух концах. Если совладельцы решат разделиться, это может привести к юридическим и финансовым осложнениям. В отличие от финансового актива нелегко разделить застроенную собственность таким образом, чтобы удовлетворить все заинтересованные стороны. Если недвижимость находится в залоге, это добавляет еще один поворот в сказку.

Из-за имеющихся трудностей преимущества совместной собственности — будь то налоговые льготы или легкость передачи собственности вашему потомству — блекнут по сравнению. Когда Бхаскар Бхарат основал индуистскую неделимую семью (HUF) в 2007 году, чтобы сэкономить на налогах, он не учел сложности совместной структуры собственности. Бизнесмен из Мумбаи сейчас обеспокоен тем, как разделить собственность, принадлежащую HUF, и распределить ее между совладельцами.

Тем не менее, существует четко изложенный правовой механизм для решения таких ситуаций.Все, что вам нужно сделать, это подать иск о разделе. То, как рассчитывается и распределяется ваша доля, зависит от типа недвижимости, о которой идет речь. То есть получение вашей доли в собственности, принадлежащей HUF, у которой есть несколько совладельцев, очень отличается от раздела квартиры, приобретенной самостоятельно. Вот правила, регулирующие разделение различных типов свойств:

Будь то земельный участок, квартира или отдельный дом, правила для самостоятельной собственности одинаковы, независимо от того, находятся ли они в совместной собственности пары или братьев и сестер.Когда собственность принадлежит одному из супругов, другой партнер автоматически становится совладельцем. Как говорит Рави Гоенка, адвокат Goenka Law Associates: «Жена становится 50% совладельцем собственности после вступления в брак».

В случае развода суд может постановить разделить землю поровну и передать долю разлученного партнера. В качестве альтернативы один из супругов может выкупить долю партнера, предложив денежную компенсацию. Супруг также может оформить акт о передаче или дарение и передать свою долю разлученному партнеру.В такой ситуации документы должны быть зарегистрированы в офисе регистратора после уплаты гербового сбора (от 5% до 12,5% в разных штатах). Однако важно отметить, что права собственности должны быть переданы до принятия окончательного решения о разводе, в противном случае сделка будет рассматриваться как обычная продажа, и вместо 2% пошлины, применяемой к подарку, будет применяться обычный гербовый сбор. поступок. «В случае передачи права собственности лицо, которое получает собственность, должно будет заплатить гербовый сбор в размере 5% от рыночной стоимости собственности», — говорит Анджана Х.Чхеда, юрисконсульт Жилищно-промышленной палаты Махараштры.

Но такое четкое разделение может быть не таким простым, когда речь идет о собственности, такой как коммерческое здание или квартира, особенно когда один из партнеров уже проживает в нем. Здесь суд может распорядиться о продаже или аукционе собственности, а партнеру будет выплачена денежная компенсация.

В случае, если у пары есть несовершеннолетний ребенок, права последнего также защищены. Предположим, что муж дарит свою долю квартиры разлученной супруге.В этом случае она не сможет продать квартиру без разрешения суда, потому что ребенок также имеет право на собственность. Когда ребенку исполнится 18 лет, права переходят к нему. Если жена настаивает на денежной компенсации, то ее доля будет рассчитана путем равного разделения собственности между членами семьи — примерно 33%, если участвует один ребенок, или меньше, если у пары есть двое несовершеннолетних детей.

Предостережение: это общий пример; в реальной жизни доля собственности может складываться иначе, поскольку она меняется в зависимости от конкретного случая.Споры о собственности редко бывают черно-белыми. А из-за наличия множества серых зон практических правил не существует.

Обратите внимание, что вдова сохранит свою долю в имуществе умершего мужа, даже если она снова выйдет замуж.
С братьями и сестрами дела обстоят более или менее так же.В случаях, когда нет документального подтверждения, предполагается, что имущество было приобретено братьями и сестрами совместно, и каждый имеет право на равную долю и право собственности. Большинство дел, связанных с собственностью, застревают на этом этапе, когда каждая сторона оспаривает схему распределения акций. Стоит помнить, что бремя предоставления этих доказательств лежит не на стороне, подающей иск о разделе, а на других членах. Однако, чтобы избежать ненужных задержек, конкурсант часто копается в поисках документов и доказательств.

Унаследованное имущество

Каждый брат или сестра считается равноправным владельцем имущества, унаследованного от родителей, если не указано четкое указание определенной процентной доли для каждого совладельца. Если один из братьев и сестер желает разделиться, другие могут либо выкупить долю разделяющегося члена, либо принять решение о выдаче акта передачи в размере доли его собственности.

Учитывая четкую позицию закона, 60-летний Шьям Надекар, школьный учитель на пенсии, никогда не думал, что он столкнется с такими проблемами при получении своей доли земли от своих братьев.Оба его брата совместно обрабатывали землю и никогда не отдавали Надекару никакой доли урожая. «Это была собственность моего отца, и, поскольку я всегда учил, я никогда ни о чем не беспокоился. Но после моего выхода на пенсию, когда я решил сам заняться сельским хозяйством, они возражали против моего присутствия на земле », — говорит он.

HUF недвижимость

Многие совместные семьи в стране предпочитают подавать свои налоговые декларации в виде венгерских форинтов, чтобы воспользоваться налоговыми льготами. В этом случае, хотя старший член семьи мужского пола, который в качестве карты (или хранителя и распорядителя доходов и активов HUF) имеет собственность на свое имя, его доля в собственности равна доле любого другой член семьи.Возьмем, к примеру, семью Кейура Бхагата. Семья из шести человек, возглавляемая патриархом Бхаскаром Бхагатом, получила регистрацию HUF около четырех лет назад. Дуэт отца и сына управляет двумя компаниями, Shreejee Metals и Jalaram Trading Company, и торгует акциями под именем HUF. «Нам удается заработать около 4 лакх рупий на биржевой торговле в венгерских форинтах. Поскольку HUF рассматривается как отдельная единица, мы можем сэкономить на налогах », — говорит Кейер.

Пока все идет хорошо, семья беспокоится о будущем.«Мы не знаем, как можно было бы передать некоторым членам их долю на более позднем этапе, если кто-то захочет выйти из нее», — добавляет Кейур.
Учитывая, что в данной ситуации собственность находится в совместной собственности, Чхеда допускает, что «все может стать немного сложнее». Поскольку у собственности в форинтах нет единственного собственника, она не может быть разделена в случае, если родной брат или супруга одного из членов семьи захотят разделиться и потребуют долю. Совместная семья может либо решить выплатить расходящемуся члену денежную компенсацию в размере его законной доли, либо другой супруг может передать свою безраздельную долю расходящемуся партнеру.

Например, скажем, Рам владеет одной десятой доли в совместной собственности, которая оценивается в 10 крор рупий, и он находится в процессе развода. Он может выбрать денежную компенсацию своей будущей жене в размере 50% от стоимости его доли, что составляет 50 лакхов. В качестве альтернативы, он может передать свою безраздельную долю своей супруге посредством акта о сдаче или дарения, который она может в дальнейшем продать или передать третьему лицу.

Заложенное имущество

Есть дополнительная головная боль, если совместное имущество находится в залоге.Совместная ипотека возлагает на всех созаемщиков равную ответственность за погашение ссуды. Лучше всего, чтобы погашение кредита производилось совместно с другими созаемщиками. Это упрощает процесс.

Хотя иск о разделе, безусловно, является хорошим вариантом, его следует использовать в последнюю очередь — судебные разбирательства обычно отнимают как время, так и ресурсы. Возможно, для решения вопросов имеет смысл выбрать арбитражный путь. Это частная процедура разрешения спора, когда рассматриваемая семья пытается достичь взаимоприемлемого раздела имущества без обращения в суд.Здесь спор передается по соглашению сторон одному или нескольким арбитрам, которые выносят по нему обязательное решение. Стороны вправе согласовать процедуру назначения арбитра или арбитров.

Как непрофессионалу, вам придется обращаться к арбитрам adhoc. По словам Д. Дханука, адвокат в Верховном суде и бывший судья Высокого суда, любой может быть арбитром в таких делах. Он должен быть беспристрастным и независимым лицом, не имеющим социальных или личных связей с какой-либо из вовлеченных сторон.Кроме того, он должен быть одинаково приемлемым для всех сторон в споре.

Если сторона не может назначить арбитра в течение 30 дней с момента получения запроса об этом от другой стороны; или если два назначенных арбитра не могут договориться о третьем арбитре, который должен действовать в качестве председательствующего арбитра, в течение 30 дней с момента назначения, любая сторона может попросить председателя Верховного суда (или любое лицо или учреждение, назначенное им ), чтобы записаться на прием. Предупреждаем, любое решение, принятое этим лицом, будет считаться окончательным.

Если все вовлеченные стороны согласны с решением арбитра, мировое соглашение считается заключенным и водонепроницаемым. Однако закон не требует предоставления какого-либо соглашения.
В противном случае решение арбитра может быть обжаловано в соответствии с разделом 34 Закона об арбитраже. Существует трехмесячный период для подачи любых возражений против решения арбитра.

null

Владение собственностью с другим физическим лицом или партнером может создать сложные отношения.Из-за сложности ситуации способ получения права собственности или права собственности должен быть определен заранее. Консультации со своим юристом помогут вам определить форму собственности, которая будет выгодна вам и вашим будущим наследникам. Четыре формы совместного владения, одна из которых, вероятно, больше подходит для ваших обстоятельств , заключаются в следующем:

Общая аренда. Это форма совместного владения, часто используемая не связанными между собой лицами.Совместные арендаторы могут владеть неравными долями собственности. Например, один человек может владеть одной четвертой долей, а другой может владеть тремя четвертями доли в качестве общих арендаторов. Если доли совладельцев конкретно не обозначены, они считаются равными или соразмерными.

Сообщается, что общие арендаторы имеют «неразделенные» интересы с другими совладельцами. Это означает, что каждый совладелец владеет пропорциональной долей во всей собственности. Таким образом, если два человека являются равными арендаторами на общем участке земли, неточно определять, что один владеет западной половиной, а другой владеет восточной половиной.Скорее, оба совладельца владеют половиной доли во всем участке.

Совместная собственность. Данный вид совместной собственности имеет уникальные правовые характеристики. В отличие от совместной аренды, при которой совладельцы могут иметь неравные интересы, законный интерес каждого совместного собственника равен интересам любого другого совместного собственника. Если есть три совладельца, каждый владеет равной, неделимой, одной третью доли во всем имуществе. Однако эта пропорциональность не обязательно применяется к налоговым последствиям совместной собственности.

Наиболее важным юридическим компонентом совместной собственности является право на наследство, , что означает, что после смерти совладельца оставшиеся совладельцы автоматически переходят во владение долей умершего совладельца в собственности. Например, если есть два совладельца и один из них умирает, оставшийся совладелец автоматически становится владельцем всей собственности. Если есть три совладельца и один из них умирает, каждый из двух оставшихся совладельцев автоматически становится половинным владельцем всей собственности.Право на наследство совладельца имеет преимущественную силу над требованиями кредиторов умершего совладельца. Эта форма собственности может быть распространена среди супружеских пар.

Аренда в полном объеме. Эта форма совместной собственности признана многими штатами как разновидность совместной собственности, которая применяется только к супругам. Аренда в целом обычно имеет те же юридические характеристики, что и совместная собственность, с некоторыми дополнительными характеристиками. Обычно защита от требований кредиторов, которая применяется к совместной аренде в случае смерти совместного арендатора, также доступна в отношении пожизненных кредиторов арендатора в целом.

Общинная собственность применяется к супружеским парам, которые владеют собственностью в любом из следующих девяти штатов, которые иногда называют штатами общинной собственности: Аризона, Калифорния, Айдахо, Луизиана, Невада, Нью-Мексико, Техас, Вашингтон и Висконсин. Независимо от того, чье имя указано в каких-либо документах о праве собственности, например, в документе, все имущество, накопленное во время брака, «принадлежит» обеим сторонам. Сюда входят наличные деньги, недвижимость и любые другие приобретенные активы.

Помните, разделение собственности по любой причине может оказаться сложной задачей.Поэтому решение о покупке недвижимости у другого лица требует внимательного рассмотрения. Проконсультируйтесь со своими юристами и налоговыми специалистами, чтобы выбрать наиболее подходящий способ действий.

Copyright © 2020 Liberty Publishing, Inc. Беверли, Массачусетс. Все права защищены. — REGOWN-SQ

Владение и продажа сельскохозяйственных земель с неделимыми долями

Когда дело доходит до владения землей, многие люди склонны думать о собственности в единственной форме… у одного участка земли один собственник.Однако довольно часто у одного участка земли есть 2 или более владельцев. Это могут быть муж и жена, родственники или неродственные деловые партнеры или, как правило, наследники земли, переданной по наследству от предыдущего поколения. Существует два основных способа получения юридического титула на собственность, когда участвуют 2 или более собственника: арендаторы в общей аренде и совместная аренда. В этом посте мы рассмотрим наиболее распространенный тип землевладельцев: общие арендаторы.

Главное, что нужно знать о том, чтобы быть совместными арендаторами, — это то, что каждый владелец имеет так называемую «безраздельную заинтересованность» в участке.Наличие неделимого интереса означает, что ни один владелец не имеет определенного участка земли, а скорее является долей (или «долей») во всей собственности. Так, например, если два человека в равной степени владеют 160 акрами в качестве общих арендаторов, каждый будет иметь 50% -ную безраздельную долю во всех 160 акрах. Не каждый из них владеет конкретными 80 акрами с установленными границами.

Мы довольно часто видим этот способ владения в долине Ред-Ривер в Северной Дакоте и Миннесоте (он распространен и во многих других местах), и обычно это происходит по двум основным причинам:

1. Партнеры собрались вместе, чтобы купить участок земли для управления им или для инвестиций, или чаще
2. Земля была разделена и передана нескольким наследникам через поместье или траст

Владение землей вместе с другими сторонами может работать очень хорошо, и тому есть много причин.Однако бывают случаи, когда совместное проживание с другими владельцами может иметь и свои недостатки. Рассмотрим следующие два сценария:

• Трое братьев и сестер вместе владеют двумя четвертями земли в качестве общих арендаторов. Один из них обрабатывает землю, а затем выплачивает пропорциональную долю арендной платы двум другим братьям и сестрам. Земля хороша, но ее можно было бы значительно улучшить с помощью дренажной плитки, которая обычно стоит около 1000 долларов за акр. Брат, занимающийся земледелием, настаивает на том, чтобы выложить дренажную канаву плиткой на сумму более 300 000 долларов (или 100 000 долларов каждому владельцу).Другие братья и сестры не хотят вкладывать столько денег в землю, которой они не полностью владеют.
• Четыре кузена наследуют четверть земли, когда их дядя скончался. Вскоре после похорон один из двоюродных братьев оказался в затруднительном финансовом положении и хочет продать землю, чтобы расплатиться с долгами. Между тем, остальные трое кузенов довольны получением дохода от аренды и совсем не хотят продавать.

Вы можете увидеть потенциальные проблемы впереди в каждом из этих сценариев. К счастью, есть варианты, которые владельцы могут рассмотреть, когда дело доходит до продажи земли, находящейся в собственности в качестве общих арендаторов с неразделенными интересами.В их числе…

• Нет ничего, что могло бы помешать Общему арендатору продать свою безраздельную долю кому-либо еще. Они могут продать его одному из совладельцев той же земли или совершенно другому покупателю, не имеющему отношения к текущей группе владельцев. Есть некоторые покупатели, которые открыты для покупки безраздельных интересов, но обратная сторона здесь заключается в том, что не ВСЕ покупатели открыты для такой договоренности. Многие покупатели земли часто хотят иметь единоличное право собственности на собственность, как правило, чтобы избежать проблем, описанных в сценариях выше.Когда вы сокращаете круг потенциальных покупателей, вы также уменьшаете свои шансы получить самую высокую продажную цену за свою землю.
• Другой метод — это «раздел» земли с помощью некоторых юридических соглашений и документов, в результате чего неразделенные интересы становятся РАЗДЕЛЕННЫМИ интересами на индивидуальных единоличных владельцев титула. В этом случае каждый собственник получает долю закрепленной за ним земли с определенными границами. Например, если два партнера владеют 320 акрами в качестве общих арендаторов, они могут заключить Соглашение о разделе и Акты о прекращении прав требования, чтобы разделить 160 акров одной стороне и оставшиеся 160 акров другой стороне.Этот процесс может быть очень чистым или очень запутанным. Все зависит от желания партнеров разделить землю, а также от того, насколько легко землю можно разделить, чтобы все партнеры получили свою справедливую долю.
• Если собственники не могут договориться о разделе земли, то суды могут вмешаться и помочь разделить землю. Не идеально конечно, но это вариант. Обратитесь за квалифицированной юридической консультацией, если вы оказались в такой ситуации. В правовой системе это обычно называется «иск о разделении» или «действие раздела».
• С точки зрения фактического раздела владения землей, это может быть легко, а может быть невероятно сложно. Например, разделить четверть земли с однородными почвами, дренажем и пахотными акрами на ней будет довольно просто. Каждый владелец может чувствовать себя хорошо, зная, что стоимость земли, которую они получили, является справедливой долей, основанной на процентной доле, которой они владеют согласно сценарию общих арендаторов. Тем не менее, разделение четверти земли со смесью заболоченных земель, выбоин, пустошей, различных почв высокого и низкого качества и т. Д.может оказаться ОЧЕНЬ сложно разделить. Некоторые владельцы могут получить землю более высокой стоимости, а другие — землю более низкой стоимости, поэтому, возможно, акры не разделены четко между интересами в партнерстве. Оценщики, риелторы и аукционисты могут быть хорошими источниками помощи в том, как справедливо разделить участок земли с различным качеством (не стесняйтесь связаться с нами, если хотите!).