16.10.2021

Общедолевая собственность на земельный участок многоквартирного дома: Министерство экономического развития Российской Федерации

Министерство экономического развития Российской Федерации

О порядке передачи земельных участков собственникам помещений в многоквартирном доме.

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 16 октября 2009 г. N Д23-3410

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел письмо о порядке передачи земельных участков собственникам помещений в многоквартирном доме и в пределах компетенции сообщает.

В соответствии с п. 2 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс) в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

В соответствии с п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс) земельный участок, на котором расположен дом, входит в состав общего имущества в многоквартирном доме.

Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Пункт 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 189-ФЗ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав данного дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

С учетом изложенного у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены такие дома, возникает в силу прямого указания закона.

В соответствии с п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

При этом свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается. Согласно Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 14.02.2007 N 29, сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости включаются в свидетельство о государственной регистрации права, выдаваемое собственнику помещения в многоквартирном доме, посредством внесения в него описания объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на него.

Учитывая положения ст. 23 Закона N 122-ФЗ, ст. 16 Закона N 189-ФЗ, государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, носит правоподтверждающий характер.

Таким образом, у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены такие дома, в соответствии со ст. 16 Закона N 189-ФЗ, возникает с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. При этом государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок.

Заключения каких-либо дополнительных договоров передачи общего имущества в многоквартирном доме в общую долевую собственность действующим законодательством не предусмотрено, в Законе N 189-ФЗ также отсутствуют требования об издании органами государственной власти или органами местного самоуправления решений о предоставлении земельных участков собственникам помещений в многоквартирных домах.

Исключение сведений о переданных в соответствии со ст. 16 Закона N 189-ФЗ земельных участках из реестра федерального имущества осуществляется в порядке, предусмотренном п. 16 Положения об учете федерального имущества, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2007 N 447 «О совершенствовании учета федерального имущества» (далее — Положение).

В соответствии с п. 16 Положения после прекращения права собственности Российской Федерации на имущество лицо, которому оно принадлежало на соответствующем вещном праве, в 2-недельный срок со дня получения сведений о прекращении указанного права представляет для исключения из реестра сведений об имуществе в соответствующий территориальный орган установленные п. 16 Положения документы.

Согласно п. 32 Положения после прекращения права собственности Российской Федерации на имущество, составляющее государственную казну Российской Федерации, Росимущество или территориальный орган в 3-недельный срок со дня получения документа, подтверждающего прекращение либо государственную регистрацию прекращения указанного права на имущество, если им является недвижимое имущество, после проведения экспертизы поступившего документа формирует запись о прекращении права собственности Российской Федерации на имущество, составляющее государственную казну Российской Федерации, и исключает все сведения из соответствующих карт сведений об объекте учета.

По мнению Департамента недвижимости, документами, подтверждающими государственную регистрацию прекращения указанного права на имущество, могут служить предоставленные Росреестром в установленном порядке документы, содержащие информацию о правообладателях на все жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме.

При отсутствии Российской Федерации в списке правообладателей на жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме право Российской Федерации на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, прекращается. При наличии зарегистрированного права собственности Российской Федерации на помещение(я) в многоквартирном доме (и, соответственно, наличии неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) право собственности Российской Федерации на весь земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, преобразуется в соответствующую долю в праве собственности на данный земельный участок пропорционально площади помещений в многоквартирном доме.

На основании изложенного Департамент недвижимости считает, что издание органом государственной власти или органом местного самоуправления ненормативного правового акта о предоставлении земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома (решения о предоставлении земельных участков собственникам помещений в многоквартирных домах) не требуется.

Заместитель директора
Департамента недвижимости
М.В.БОЧАРОВ

Земля под домом: мотивы ВС в деле о принципиальном для рынка недвижимости вопросе

Экономическая коллегия Верховного суда РФ опубликовала определение по делу с участием застройщика ООО «Териберский берег». Он пытался зарегистрировать право собственности на земельный участок под многоквартирным домом, в котором выкупил все квартиры. Позиция Росреестра и трех инстанций экспертов «Право.ru» сильно удивила. Коллегию ВС, видимо, тоже: она дала подробные разъяснения на этот счет.

Дело ООО «Териберский берег» интересно по двум причинам, считает Максим Кузнеченков, партнер Baker & McKenzie. «Во-первых, тем, что суды нижестоящих инстанций единодушно заняли позицию, которая прямо противоречит целому ряду положений закона (как это ясно объяснено в определении ВС). При этом речь идет о принципиально важном для рынка недвижимости вопросе — о праве собственника всех квартир в жилом доме на земельный участок под домом», – комментирует он. А во вторых, по словам Кузнеченкова, заслуживают внимания в этом споре разъяснения ВС относительно обременения на участок в виде залога в силу закона – в пользу участников долевого строительства.

Сам спор разгорелся из-за земли в городском округе Щербинка в Москве. Там был жилой многоквартирный дом. За 6 лет (с 2008 по 2014 гг.) застройщик «Териберский берег» выкупил все восемь квартир, потом разрушил здание и отправился в Росреестр Москвы с заявлением о регистрации права собственности на образовавшийся под ним земельный участок. Росреестр в регистрации компании отказал.

«Териберский берег» пошел добиваться своего в суд, оспорив отказ Росреестра в АСГМ (№ А40-78400/2015). Однако и там его ждала неудача. После покупки всех квартир «Териберский берег» должен был зарегистрировать право собственности на жилой дом как на единый объект недвижимости, были уверены в АСГМ. И апелляционная коллегия 9-го ААС, и кассационная АС Московского округа с этим согласились. По мнению всех трех инстанций, право собственности на здание в целом и, как следствие, на землю под ним, у застройщика не возникло, а после разрушения дома просто прекратилось и отсутствует в силу п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса (ГК).

Общая собственность превращается в индивидуальную

 

Позиция судов противоречит закону, решила Коллегия Верховного суда по экономическим спорам (КЭС) и подробно разъяснила ошибки судов в недавно опубликованном определении.

Согласно ст. 289 ГК РФ и ст. 36 Жилищного кодекса (ЖК), собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности и общее имущество (в том числе и земельный участок под ним), сразу напомнила КЭС. А когда именно участок переходит в общую долевую собственность, судьи ВС решили объяснить очень детально.

Ответ можно найти в ст. 36 ЖК и ст. 16 Закона 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса». Право общей долевой собственности в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета, объяснила КЭС. Момент возникновения права общей долевой собственности у собственников жилых и нежилых помещений на общее имущество, а также момент перехода доли в праве – дата государственной регистрации права собственности на квартиру.

Таким образом, покупатель квартиры с момента государственной регистрации права собственности на данный объект приобретает в силу закона и право на долю в общей долевой собственности на сформированный в установленном порядке земельный участок, на котором расположен дом.

При этом, если одно лицо приобретает право собственности на все помещения в здании, то оно в силу закона становится обладателем всех долей в праве собственности на земельный участок, уточнила КЭС. Существование долевой собственности на имущество более невозможно, и она с учетом положений пп. 2 и 4 ст. 8.1 ГК должна рассматриваться как индивидуальная собственность лица на недвижимую вещь.

Как еще раз акцентируется в определении ВС:

<…> при приобретении одним лицом всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, а следовательно, всех долей в праве общей долевой собственности на общее имущество, такое лицо с момента государственной регистрации права на последнюю квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме становится собственником всего земельного участка.

«КЭС указала, что моментом трансформации права общей долевой собственности на индивидуальную является регистрация права собственности на последнюю квартиру или нежилое помещение в многоквартирном жилом доме», – комментирует выводы ВС Сергей Шумилов, руководитель практики «Земля. Недвижимость. Строительство» «Инфралекс». Таким образом, КЭС связывает с моментом внесения записи в публичном реестре о праве собственности на последнее помещение наступление трех юридических фактов. Первое – собственно переход права собственности на это помещения. Второе – прекращение права общей долевой собственности на земельный участок под домом. Третье – возникновение права индивидуальной собственности у лица, который приобрел такие помещения. «Такой подход, очевидно, упростит процедуру оформления земельно-правовых отношений застройщиками, которые ведут комплексную застройку кварталов и микрорайонов и осуществляют поэтапное расселение отдельных домом», – считает Шумилов.

При этом вывод нижестоящих судов о том, что для приобретения права на земельный участок новый собственник всех помещений должен был преобразовать все в единый объект, не основан на положениях закона, уточнила КЭС. Суды в подтверждение своей позиции ссылались на п. 8 Постановления Пленума ВАС № 64 от 23 июля 2009 года «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания». Однако там говорится о праве лица совершить такие действия, а не об обязанности, пояснила КЭС. Это уточнение, по мнению Шумилова, также важно: «Применение указанного подхода на практике исключит необходимость прохождения бессмысленных процедур по кадастровому, техническому учету и государственной регистрации в целях преобразования помещений и общего имущества многоквартирного дома в единый объект».

О гибели

 

Основания прекращения права собственности на земельный участок приведены в ст. 44 Земельного кодекса (ЗК), и такого мотива, как уничтожение здания на земельном участке, там нет, продолжала разбирать по полочкам ошибки судов КЭС.

Многоквартирный дом и земельный участок – это разные объекты, и гибель дома не ведет к прекращению права частной собственности на земельный участок, возникшей до сноса дома.

Более того, ч. 6 ст. 36 ЖК уточняет, что и в случае разрушения дома собственники помещений сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок. А значит, сохранил право собственности на землю после сноса дома и «Териберский берег». «Иное бы означало незаконное изъятие имущества (земельного участка) из собственности общества», — уточняется в определении.

Ст. 44 ЗК и 36 ЖК относятся только к жилому многоквартирному дому. Поэтому, по словам Сергея Шумилова, не ясно, будет ли в будущем этот вывод КЭС применяться к иным объектам недвижимости: объектам коммерческой недвижимости, многофункциональным комплексам и т. п., где тоже есть общее имущество с аналогичным правовым режимом. «На текущий момент в практике арбитражных судов по иным объектам недвижимости преобладает позиция о том, что в силу принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости (ст. 1 ЗК) разрушение объекта недвижимости (ст. 235 ГК) влечет прекращения прав на земельный участок», – рассказывает юрист.

Об обременении

 

Отдельно КЭС дала в определении и оценку заявлению Росреестра в ВС о том, что «Териберский берег» для приобретения земли должен был обратиться к «публичному собственнику» в порядке ранее действовавшей ст. 36 ЗК. «Публичный собственник не может распоряжаться земельным участком, перешедшим в частную собственность», – ответила на это КЭС.

Указывал Росреестр в судах и на противоречия представленных «Териберским берегом» на регистрацию документов между заявленными и уже зарегистрированными правами. Однако в чем именно они заключаются, суды почему-то разбираться не стали. Не исследовали они и вопрос о том, когда вообще был сформирован и поставлен на кадастровый учет земельный участок. Именно за разрешением этих вопросов КЭС отправила спор на новое рассмотрение в АСГМ.

Читайте также

При этом КЭС отдельно дала разъяснения в определении по поводу наличия обременения участка в виде ипотеки. На заседании в ВС представители «Териберского берега» рассказали, что сейчас ведется строительство нового многоквартирного дома с привлечением в порядке закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» денежных средств граждан – участников долевого строительства.

Само по себе наличие такого обременения не может являться препятствием для государственной регистрации права собственности общества на земельный участок, <…> в случае, если сведения о таком участке на момент рассмотрения спора имеются в государственном реестре прав на недвижимость.

После передачи застройщиком квартир в новом доме при регистрации первого права собственности участника долевого строительства на помещение к нему переходит и доля в праве собственности на земельный участок, на всякий случай уточнила КЭС.

На это разъяснение особо обращает внимание Максим Кузнеченков. КЭС сделала вывод о том, что наличие обременения на участок в виде залога в силу закона само по себе не может быть препятствием для государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок, входивший в состав общего имущества собственников, если сведения о таком участке на момент рассмотрения спора имеются в государственном реестре прав на недвижимость, поясняет он. Обоснованность последнего условия вызывает у него вопросы. «Возможно ли возникновение залога в силу закона в пользу участников долевого строительства в отношении участка, сведения о котором отсутствуют в реестре? Едва ли, – рассуждает Кузнеченков. – А что происходит, если участок изменился? Будет ли в данном случае соблюдено данное условие? Непонятно».

Мнение юристов

 

 

«Определение КЭС, безусловно, правильное, – говорит партнер «ИНТЕЛЛЕКТ-С» Александр Латыев, – во всяком случае, в контексте действующих у нас в стране правил об общей собственности на имущество многоквартирного дома». Собственникам квартир в силу закона принадлежат доли в праве собственности на земельный участок под многоквартирным домом, и право это возникает одновременно с возникновением права на квартиру. Исчезнуть в никуда оно в дальнейшем уже не может, поясняет юрист. «Удивляет, если не сказать шокирует, единогласное несогласие с этим трех нижестоящих судов, – обращает внимание Латыев. – Находись я в начале пути, при подаче иска, полагал бы, что дело элементарно выигрышно. Поразительно, что для понимания этого пришлось доходить до ВС. А сколько подобных собственников не смогли в него пробиться?»

«Можно только сожалеть о том, что общество смогло добиться справедливости по такому несложному спору лишь в Верховном суде. — согласен и Владислав Ганжала, партнер Адвокатского бюро «Линия права». — Очень подробное и мотивированное определение коллегии ВС, с которым нельзя не согласится». По его словам, КЭС была вынуждена разъяснять судам элементарные основы – например, что многоквартирный дом и земельный участок под ним являются разными объектами и потому уничтожение дома в силу ст. 235 ГК влечет прекращение права собственности только на него. «Тогда как суды сочли, что это влечет прекращение права собственности и на земельный участок. Как в поговорке «сгорела хата, гори и забор»», — замечает Ганжала.

А воспроизведенный в определении КЭС устный довод представителя Росреестра является показательным примером бюрократии, акцентирует внимание Ганжала: «Все только через получение согласия от государственного органа и с обязательными отчислениями в бюджет. В результате на ровном месте создаются препятствия для осуществления предпринимательской деятельности. Наверное, именно для того, чтобы не допустить новых «креативных» идей от Росреестра коллегии пришлось дальше разъяснять, как быть с долевым строительством, которое ведется на земельном участке. Надо отдать должное такому подходу коллегии».

Удивляется позиции нижестоящих судов и Майя Петрова, партнер и руководитель практики «Недвижимость и строительство» юридической фирмы «Борениус». «Все три инстанции полностью проигнорировали вопросы, связанные с тем, когда же у ООО «Териберский Берег» возникло право собственности на земельный участок в силу закона, и почему-то не захотели исследовать обстоятельства, связанные с противоречиями между заявленными и уже зарегистрированными правами в отношении спорного земельного участка, – рассуждает юрист. – Невольно возникает вопрос о компетентности судов».

Без материалов дела сложно говорить о том, каков будет его исход после повторного рассмотрения, добавляет Петрова. Однако ключевым, по ее словам, станет вопрос о том, когда был поставлен на государственный кадастровый учет земельный участок, и был ли он поставлен в принципе. «Поскольку в определении КЭС указано, что в отношении земельного участка была зарегистрирована ипотека, можно косвенно сделать вывод о том, что сам участок был поставлен на государственный кадастровый учет и у истца возникло право собственности на него в силу закона», – предполагает Петрова.

О праве собственников на формирование участка под многоквартирным домом

Формирование земельного участка – дело непростое, но зачастую очень нужное УО и собственникам для его содержания и благоустройства. Правда, сделать это не всегда просто. Рассказываем о судебном деле, в котором ВС РФ пояснил, с какого момента участок становится частью общего имущества и может ли орган власти отказать в формировании территории под МКД.

Собственник подала в орган региональной власти заявление о формировании земельного участка под МКД

Собственник помещения в многоквартирном доме обратилась в областной департамент имущественных отношений с заявлением о формировании придомового участка с целью включить его в состав общего имущества МКД. Участок был отдан в бессрочное пользование расположенному рядом санаторию, собственником выступал субъект РФ.

Департамент отказал собственнику, мотивировав ответ тем, что формирование земельного участка под многоквартирным домом производится на основании разработанного и утверждённого проекта межевания территории. Поскольку собственник не предоставила реквизиты такого проекта, то сформировать земельный участок невозможно.

К тому же, как указало в ответе ведомство, санаторий, в постоянном пользовании которого земельный участок находится, не давал согласия на выделение участка: учреждение было готово предоставить участок не более 400 кв.м. в то время, как собственник просила сформировать участок в 2600 кв.м.

Возникновение права собственности на земельный участок под МКД

Собственнику отказали в формировании земельного участка из-за отсутствия проекта межевания

Собственник посчитала отказ департамента незаконным и подала в суд искс требованием обязать ведомство провести работу по формированию земельного участка под МКД.

Суд первой инстанции согласился с тем, что на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное лицо вправе обратиться в органы государственной власти с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (ч. 3 ст. 16 № 189-ФЗ).

Однако судья признал законным отказ органа региональной власти в формировании земельного участка под МКД в 2 600 кв.м., так как он находится в постоянном (бессрочном) пользовании у санатория, и санаторий согласен на отчуждение только 400 кв.м. участка.

При этом судья сослался на нормы п. 2 ч. 16 ст. 11.10 Земельного кодекса РФ. Если по схеме расположения земельный участок полностью или частично совпадает с местоположением участка по ранее утверждённой схеме, срок действия которой не истёк, то этот факт является основанием для отказа в утверждении новой схемы расположения участков.

Срок действия схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории под многоквартирным жилым домом на момент рассмотрения дела в суде не истёк. Поэтому сформировать участок под МКД, который пересекается с участком, отданным в пользование санаторию, невозможно.

Также, как указал суд, в силу п. 4 ч. 3 ст. 11.3 Земельного кодекса РФ, образование земельных участков в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, осуществляется исключительно в соответствии с утверждённым проектом межевания территории.

Поскольку проект межевания рассматриваемой территории не был разработан, то оснований для удовлетворения иска не имеется. Иск собственника был отклонён.

Как оформить земельный участок под многоквартирным домом

ВС РФ отметил право собственников помещений в МКД на формирование земельного участка под этим домом

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции и отклонил жалобу собственника, также ему отказали в кассации. Тогда истец обратилась в Верховный суд РФ, который не согласился с выводами предыдущих судов.

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, постановление КС РФ от 28.05.2010 № 12-П).

Границы и размер земельного участка, на котором расположен дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Для этого в ст. 16 № 189-ФЗустановлены специальные порядок и условия перехода земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нём расположен.

ВС РФ отметил, что право собственников на долевое владение земельным участком под МКД связано с завершением процесса формирования земельного участка и проведения государственного кадастрового учёта:

  1. Если земельный участок под МКД был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведён государственный кадастровый учёт, право общей долевой собственности на него считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ.
  2. Если земельный участок был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведён государственный кадастровый учёт, право общей долевой собственности на него возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учёта. При этом каких-либо актов органов госвласти или органов МСУ о предоставлении земельного участка или о возникновении права собственности не требуется.
  3. Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведён кадастровый учёт, земля под МКД находится в собственности публично-правового образования.
Как установить на придомовой территории шлагбаум и дорожные знаки

Орган власти не может отказать собственникам в праве на формирование участка под МКД

В рассматриваемом деле земельный участок не был сформирован и в отношении него не был проведён кадастровый учёт. Поэтому, как отметил ВС РФ, формирование земельного участка должно быть произведено органами государственной власти или органами местного самоуправления по заявлению любого собственника помещений в МКД (ч. 4 ст. 16 № 189-ФЗ).

Обращение любого собственника помещений в многоквартирном доме в органы госвласти или в органы МСУ с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учёта.

Следовательно, именно на областном департаменте, куда обратилась истец, лежит обязанность сформировать земельный участок под МКД. Отсутствие утверждённого проекта планировки территории не является основанием для отказа гражданам в реализации их права на формирование земельного участка.

Также ВС РФ указал на то, что судом первой инстанции не была проведена проверка того факта, что срок действия схемы расположения спорного земельного участка к моменту судебного разбирательства не истёк.

ВС РФ сделал вывод о том, что при рассмотрении иска собственника были допущены нарушения норм материального права, которые повлияли на исход дела. Решение суда первой инстанции было отменено, а дело – отправлено на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела иск собственника был удовлетворён. Суд обязал региональный департамент имущественных отношений провести работу по формированию земельного участка под МКД.

Право долевой собственности на участок под МКД возникает с момента его постановки на кадастровый учёт

Как отметил в указанном деле ВС РФ, земельный участок под МКД переходит в долевую собственность владельцев помещений в таком доме:

  • с момента введения в действие ЖК РФ, если до этого он был поставлен на кадастровый учёт;
  • с момента проведения кадастрового учёта, если он состоялся после вступления в силу ЖК РФ.

Кадастровый учёт проводит уполномоченный орган государственной, региональной, муниципальной власти – самостоятельно или по заявлению любого собственника помещения в доме, который расположен на таком земельном участке.

При этом уполномоченный орган не может отказать собственникам в реализации их права на формирование придомовой территории с целью включения её в общее имущество МКД.

Предоставление земельных участков под многоквартирным домом в общую долевую собственность

В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав данного дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

С учетом изложенного у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на которой расположены такие дома, возникает в силу прямого указания закона.

В соответствии с пунктом 2 статьи 23Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. При этом свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается.
Учитывая положения статьи 23 Закона N 122-ФЗ, статьи 16 Закона N 189-ФЗ, государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, носит правоподтверждающий характер.
Таким образом, у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на которой расположены такие дома, в соответствии со статьей 16 Закона N 189-ФЗ возникает с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. При этом государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок.
Следовательно, в силу закона осуществление государственной регистрации права на земельный участок под многоквартирным домом не является обязательным, так как право уже возникло не с момента регистрации, а с момента учета в государственном кадастре недвижимости.

Вопрос: Как оформить земельный участок под нашим многоквартирным домом?


Ответ: В соответствии с пп.4 п.1 ст. 36 «Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 03.04.2018), собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. 

В соответствии с п.5 ст.16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ (ред. от 01.07.2017) «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Образование земельных участков под многоквартирными домами осуществляется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.

Таким образом, собственники квартир могут оформить земельные участки под многоквартирными домами, в общедолевую собственность после постановки указанных земельных участков на Государственный кадастровый учёт.

В целях постановки земельного участка на кадастровый учет необходимо обратиться к кадастровому инженеру для подготовки межевого плана (ст. 22 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Для кадастрового учета и государственной регистрации прав собственности на земельный участок под многоквартирным домом могут потребоваться следующие документы (ч. 1, 2 ст. 14, ч. 1 ст. 15, ст. 18, ч. 1 ст. 42 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; п. 157 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 16. 12.2015 N 943):

1. Заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
  
2. Документ, удостоверяющий личность заявителя или уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности (при представлении заявления посредством личного обращения).

3. Документы, подтверждающие уплату госпошлины.

4. Документы о формировании органом государственной власти или органом местного самоуправления земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

5. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

6. Решение (протокол) общего собрания собственников помещений об определении долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
  
7. Правоустанавливающие документы, подтверждающие наличие прав собственников помещений в многоквартирном доме, возникших до 31. 01.1998 (если на момент представления документов на государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимости помещений в многоквартирном доме в Едином государственном реестре недвижимости (далее — ЕГРН) отсутствуют записи о государственной регистрации наличия прав указанных собственников).

8. Иные необходимые для государственной регистрации прав документы в случаях, установленных законодательством РФ.
После этого нужно обратиться в Росреестр для кадастрового учета и регистрации права общей долевой собственности.

Заявление и необходимые документы можно представить одним из следующих способов (ч. 1, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»):
  
— лично (либо через представителя по доверенности) в отделение Росреестра или МФЦ, в том числе независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра, а также уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;

— почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;

— в электронной форме через Интернет, включая Единый портал госуслуг и сайт Росреестра.

Проведенные кадастровый учет и государственная регистрация прав на земельный участок под многоквартирным жилым домом удостоверяются выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Термины и определения — ГБУ Жилищник Северное Бутово

Многоквартирный дом

Единый комплекс недвижимого имущества, включающий жилые и нежилые помещения, находящиеся в собственности физических и юридических лиц, а также остальные помещения, коммуникации и оборудование (общее имущество), находящиеся в общей долевой собственности собственников помещений. В случае, если земельный участок включен в общедолевую собственность, он является частью многоквартирного дома.

Общее имущество

Имущество, являющееся принадлежностью к жилым и нежилым помещениям, находящееся в общей долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений, предназначенное для обслуживания, использования и доступа. К общему имуществу относятся обслуживающие более одного помещения в многоквартирном доме межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи, чердаки и подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в многоквартирном доме оборудование, а также ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами и внутри помещений; сформированный в установленном порядке земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные, входящие в состав такого дома объекты недвижимости, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Доля в праве общей собственности

Доля собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, определяет его долю в общем объеме обязательных платежей за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества, а также долю голосов на общем собрании собственников помещений, либо общем собрании членов ТСЖ и ЖСК. Доля в праве на общее имущество определяется площадью жилого или нежилого помещения, на которое закреплены права собственности. Например, если площадь квартиры собственника составляет 45 кв.м., а общая площадь всех жилых и нежилых помещений составляет 1000 кв.м., то доля такого собственника в общей собственности составляет 45 / 1000 = 0,045 или 4,5%.

Помещение

Часть многоквартирного дома (квартира, комната), выделенная в натуре и предназначенная для самостоятельного использования в жилых и нежилых целях, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, либо Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования.

Коммунальные услуги

Предоставляемые собственникам помещений в многоквартирном доме услуги за холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение и отопление.

Ресурсоснабжающие организации

Организации, предоставляющие коммунальные услуги (ресурсы) собственникам помещений и лицам, пользующимся помещениями собственника.

Услуги по содержанию общего имущества

Услуги, предоставляемые управляющей или обслуживающей организацией по осмотру, текущему ремонту, подготовке к сезонной эксплуатации и содержанию элементов общего имущества в многоквартирном доме; освещению помещений общего пользования; обеспечению температурно-влажностного режима помещений общего пользования; уборке и санитарно-гигиенической очистке помещений общего пользования; сбору и вывозу твердых и жидких бытовых отходов и крупного габаритного мусора; обеспечению пожарной безопасности; круглосуточному аварийному обслуживанию; электроизмерительным работам; техническому обслуживанию оборудования (лифтов, вентиляционных каналов, расширительных баков, систем дымоудаления и противопожарной автоматики, электрических плит и внутридомового газового оборудования), а также иным работам, предусмотренным наличием того или иного оборудования в многоквартирном доме, технические регламенты по содержанию и обслуживанию которого, требуют обязательного осмотра, обслуживания и его надлежащего содержания.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ)

Юридическое лицо, некоммерческая организация, созданная на основе объединения собственников помещений многоквартирного дома для совместного управления находящегося в совместном владении и пользовании собственников помещений этого дома, а также ведения хозяйственной деятельности в таком доме в виде эксплуатации общего имущества.

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК)

Объединение людей или организаций, с целью строительства жилья, а также для управления жильем.

Домовой комитет

Общественное добровольное объединение граждан (нанимателей, собственников жилья) по месту их жительства в многоквартирном доме (домах), в целях совместного решения социальных проблем в жилищной сфере, осуществления контроля за содержанием, технической эксплуатацией и ремонтом жилых домов, а также содержанием придомовых территорий, объектов благоустройства и озеленения.

Плата за содержание и ремонт

Плата, включающаяся в себя плату за работы по управлению многоквартирным домом, надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества, установленная из расчета 1 кв. метра общей площади жилого помещения (нежилого для собственников нежилых помещений). Размер платы за содержание и ремонт устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.

Субсидия на содержание и ремонт общего имущества

Разница между ставкой планово-нормативного расхода (стоимостью за содержание и ремонт общего имущества, определенной тарифами Правительства и (или) сметой расходов на содержание и ремонт) и платой за содержание и ремонт гражданами, имеющими право на оплату услуг по содержанию и ремонту по ставкам Правительства на текущий финансовый год.

Возможное противоречие Постановления Пленума ВС и ВАС норме гражданского законодательства

Уважаемые коллеги! Хочу обратить ваше внимание на следующую (возможную) проблему, возникшую в моей начинающейся юридической практике.

Согласно ст. 42 ФЗ о государственной регистрации недвижимости, государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества… То есть, по смыслу статьи право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома возникает автоматически с регистрацией права на первую квартиру в доме. Хорошо, если до этого времени был сформирован земельный участок под эксплуатацию МКД. А вот если нет… Тут и начинается самое интересное.

Если участок для эксплуатации МКД не сформирован, то закон (ст 16 Закона 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса») обязывает это сделать государственные органы власти или органы местного самоуправления. Статья 36 ЖК РФ определяет перечень объектов, входящих в общее имущество собственников помещений, включая земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Но если границы участка под эксплуатацию МКД не сформированы, то получается что с регистрацией прав на первую квартиру возникает право общей долевой собственности на объект, которого фактически не существует в качестве объекта права долевой собственности? Что вы думаете по этому поводу?

А вот какая позиция обозначена в п. 67 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ N 10/22,  от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015): «Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ». Исходя из смысла написанного:

1) Пленумы признают право собственности на несформированный земельный участок за публично-правовым образованием (что логично). Но при этом, если произошла госрегистрация прав на первую квартиру в доме, то право общей долевой собственности как бы существует, но не понятно, в отношении конкретно чего.

2) Собственники помещений все-таки собственниками несформированного участка не являются, но вправе владеть и пользоваться этим участком для удовлетворения своих нужд. Но при этом они фактически вынуждены тратить свои средства на содержание чужого имущества, платить взносы на содержание жилого помещения, куда входит также и содержание несформированного земельного участка.

В связи с этим вопрос: а не противоречит ли такая позиция Пленумов ст. 210 ГК РФ, согласно которой бремя содержания имущества, если иное не предусмотрено договором или законом, возлагается на собственника (в данном случае публично-правовое образование)? Договор между собственниками помещений и публично-правовым образованием на содержание имущества за счет собственников помещений в МКД не заключается (по крайней мере, в моем кейсе), закон тоже вроде как таких оснований не предусматривает. 

Буду признательна, если вы обстоятельно проанализируете мои вопросы и поможете начинающему специалисту:)

 

Condominium

PAS опубликовала свой первый информационный отчет в 1949 году. Чтобы отметить эту историю, каждый месяц мы представляем новый отчет из архивов.

Надеемся, вам понравится этот увлекательный снимок прошлогоднего выпуска о планировании.

АМЕРИКАНСКОЕ ОБЩЕСТВО ДОЛЖНОСТНЫХ ЛИЦ

1313 ВОСТОЧНАЯ УЛИЦА 60 — ЧИКАГО ИЛЛИНОИС 37

Информационный отчет № 159 Июнь 1962 г.

Кондоминиум

Скачать исходный отчет (pdf)

Подготовил Фрэнк С.Итак

Значительный рост интереса строителей и чиновников к «кондоминиуму» произошел за последний год. Основной импульс был получен с принятием статьи 234 Закона о жилищном строительстве 1961 года (Публичный закон 87-70, 87-й Конгресс), который обеспечивает новый метод — по крайней мере, в нашей стране — финансирования кооперативных многоквартирных домов. Результатом является система владения недвижимостью, которая позволяет человеку владеть, закладывать или продавать квартиру с относительно такой же легкостью, как и в случае с домом на одну семью.

Поскольку эта концепция является новой для США и возникает ряд вопросов, связанных с деятельностью местных агентств планирования, в этом отчете будет предпринята попытка очертить некоторые из основных принципов кондоминиума. Кроме того, будут рассмотрены те аспекты концепции, которые связаны с планировкой и зонированием. Многие юридические и финансовые аспекты кондоминиума не рассматриваются в данном отчете. Читатель, желающий продолжить эти темы, должен обратиться к библиографии.

Понятие собственности

Хотя кондоминиум является новым в Соединенных Штатах, он является древней формой собственности, признанной в римском праве. В настоящее время это относительно популярная форма собственности в Пуэрто-Рико и ряде европейских стран. Пожалуй, лучше всего это можно объяснить сравнением с известной кооперативной квартирой. Разница между кондоминиумом и кооперативом заключается в разнице между владением собственностью за плату и долей в кооперативной организации.Однако кондоминиум по-прежнему остается формой кооперативной собственности.

«Кооператив»

В кооперативном многоквартирном доме физическое лицо владеет акциями корпорации с правом владения квартирой на основании договора аренды. Корпорация, а иногда и траст, владеет правом собственности на землю и здания и имеет право закладывать собственность. Хотя отдельного жителя квартиры иногда называют «арендатором-владельцем», на самом деле он не владеет своей квартирой.Он по-прежнему является арендатором согласно условиям договора аренды, который может быть конфискован при определенных обстоятельствах. Поскольку физическое лицо не имеет права вести переговоры о собственной ипотеке, всегда существует вероятность того, что он может потерять свои инвестиции в результате обращения взыскания на общую ипотеку на строение и землю. В связи с характером кооперативного предприятия права и обязанности отдельного акционера должны быть четко прописаны в договоре аренды. Житель кооперативной квартиры также должен столкнуться с вероятностью того, что в случае невыполнения другим арендатором своих финансовых обязательств перед кооперативом расходы будут нести остальные арендаторы.Если бы только один или два арендатора не выполнили эти обязательства, бремя не было бы слишком большим; однако, если так поступит значительное число, бремя может быть достаточно большим, что может привести к обращению взыскания на закладную или значительному снижению уровня содержания. Таким образом, существует определенный риск того, что человек может потерять финансовый интерес к кооперативу не по своей вине.

Кондоминиум

Кондоминиум определяется Webster как «Совместное владение или суверенитет; совместное владение.«Применительно к владению недвижимостью» это означает совместное владение земельным участком и определенными частями здания на нем, которые обычно используются всеми жителями; такие как дворы, фундаменты, подвалы, этажи, стены, коридоры, лестницы, лифты и все другие связанные общие элементы, вместе с индивидуальной собственностью за плату на конкретную единицу или квартиру в таком здании. Он не ограничивается владением жилой единицей, такой как квартира, но его использование также распространяется на офисы и другие типы помещений в коммерческих зданиях.» 1

Таким образом, по сути, физическое лицо владеет ячейкой воздушного пространства, в которой находится его квартира, а также владеет безраздельной долей во всех общих элементах здания и территории. Каждому физическому лицу принадлежит право собственности на свою квартиру, которую он может продать, заложить или построить так же, как и собственное жилье на одну семью. Исключением является то, что другие совладельцы имеют «преимущественное право отказа». То есть продавец должен сначала предложить квартиру другим совладельцам, которые затем должны действовать по предложению в течение определенного количества дней.Относительные преимущества кооперативной и кондоминиумной форм показаны на Рисунке 1.

Рисунок 1

Сравнение кондоминиума и обычного кооператива

Кондоминиум Фондово-арендный кооператив
Личная ответственность по ипотеке, налогам и содержанию. Нет личной ответственности, но может быть оставлен после передачи капитала.
Неисполнение одного совладельца по ипотеке или факсу других не влечет. Невыполнение любой части начисленной суммы обязывает других компенсировать убытки и защищать свои интересы.
Невыполнение одним из совладельцев алиментов заставляет других восполнить дефицит. То же; см. выше.
Нет ограничений на право перепродажи. Претендентов тщательно проверены арендной комиссией; те, которые не устраивают большинство, не могут купить.
Стандарт обслуживания контролируется политиками арендатора, установленными большинством. То же.
Новые улучшения только при единодушном согласии. Новые улучшения с разрешения совета директоров; или за большие расходы при ратификации 2/3 членов.
Легко рефинансируется в случае перепродажи с новой полной ипотекой. Не подлежит рефинансированию самостоятельно. Если были внесены существенные платежи по ипотеке, продавец должен предоставить вторичное финансирование.
Прием покупателя затруднен.Необходимо изучить многие детали индивидуального проекта, чтобы понять его. Документы сложно упростить без права штата. Легкое принятие покупателем. Большинство покупателей понимают корпоративный закон и права акционеров. Аренда похожа на аренду.

ИСТОЧНИК: Уильям С. Эверетт, «Кондоминиум — новая кооперативная квартира в стиле», Skyscraper Management , ноябрь 1961 г., стр. 13.

Популярность кондоминиума в Пуэрто-Рико отчасти объясняется нехваткой земли в городе для строительства.Это особенно серьезно, когда семья не может позволить себе долгие поездки на работу. Очевидно, существует очень сильное желание владения жильем на территории; но это желание не обязательно должно быть выполнено путем владения отдельно стоящим домом на одну семью. Следовательно, квартира в кондоминиуме восполняет эту местную потребность. В то же время, как утверждают его сторонники, кондоминиум может быть методом увеличения плотности.

Пока не ясно, насколько популярна эта форма собственности в США.Хотя желание владеть домом велико, сомнительно, что эта квазиабстрактная концепция является единственной причиной популярности дома на одну семью. Сама физическая структура, частные дворы и общий вид района и общественной среды, в которой находится типичный дом, вероятно, играют гораздо более важную роль при выборе между квартирой и домом на одну семью. Некоторые кредиторы и застройщики энергично заявляют, что кондоминиум произведет революцию на рынке жилья таким образом, что количество многоквартирных домов значительно увеличится.Однако более умеренные голоса предсказывали, что кондоминиумная форма собственности, вероятно, заменит существующие кооперативы, будет стимулировать покупки некоторыми людьми, которые в настоящее время живут в съемных квартирах, и лишь очень немного изменит количество, которое обычно живет в доме на одну семью. . Однако использование принципа кондоминиума может сделать некоторые виды развития, такие как кластерное подразделение, более осуществимыми.

Государственное законодательство

Законодательство штата, регулирующее право собственности на собственность, находящуюся в кондоминиуме, было рекомендовано по ряду причин. Одним из наиболее важных является то, что программа страхования ипотечных кредитов Федеральной жилищной администрации для кондоминиума в соответствии с разделом 234 Национального жилищного закона требует наличия государственных законов о недвижимости, разрешающих раздельное налогообложение отдельных квартирных единиц. Кроме того, законодательство о недвижимости в целом и правовые аспекты кондоминиума достаточно сложны, чтобы требовать особого рассмотрения в конкретном законодательстве. В Пуэрто-Рико действует «горизонтальный закон о собственности» с 1902 года, и в настоящее время он действует в соответствии с законодательством, принятым в 1958 году.FHA уже подготовило типовое государственное законодательство о кондоминиумах. 2 По состоянию на апрель 1962 года различные действия проводились в следующих штатах: 3

На Гавайях разрешающий «горизонтальный закон о собственности» находился на столе у ​​губернатора Куинна за 10 дней до подписания президентом Кеннеди Закона 1961 года в июне прошлого года, а губернатор сделал свой штат первым, получившим право на ссуды по разделу 234 FHA через 10 дней после подписания.

В штате Арканзас законопроект, открывающий аналогичные двери, был предложен на специальном собрании законодательного органа в июле.Губернатор Фаубус подписал закон в сентябре, и закон сразу же вступил в силу. Скорее всего здесь разместился потенциальный застройщик Литл-Рока, заинтересованный в кондоминиуме, который, однако, позже потерял работу.

В Вирджинии закон о кондоминиумах принял оба дома без поправок в марте 1962 года. Ранее в Ричмонде строилось 98 таунхаусов, получивших название кондоминиумов, при поддержке Федерального агентства по жилью. Однако только общепринятые зоны отдыха финансировались по статье 234; дома по 220 п.

В Нью-Йорке в начале законодательной сессии 1962 года был внесен законопроект, позволяющий владельцу квартиры получить долгосрочную ипотеку на срок до 30 лет, застрахованную FHA на сумму более 90 процентов от стоимости, и он должен стать основным. пункт специального исследования.

В Мэриленде была подана совместная резолюция, рекомендующая исследование кондоминиума.

Нижняя палата Южной Каролины в этом году приняла закон о кондоминиумах, а сенат ожидает в начале марта отчета комитета по этому вопросу.

В Кентукки 26 февраля в законодательном собрании штата был рассмотрен «горизонтальный закон о собственности».

В 1962 году в Аризоне было выставлено два законопроекта о кондоминиумах, оба были представлены на рассмотрение четырем домовым комитетам, а один утвержден сенатом.

В Калифорнии строительство 18-этажного кондоминиума с 161 квартирой ожидается в Сан-Франциско где-то в мае. Уже ведется строительство 22-этажного здания с предполагаемой стоимостью индивидуальной квартирной собственности от 43 900 до 255 000 долларов.Кроме того, ожидается, что городской отель Alexander Hamilton будет преобразован в кондоминиум на 195 квартир. Хотя в штате нет специального закона о кондоминиумах, его закон о налогообложении толковался как применимый, хотя и неаккуратно. FHA ожидает дальнейших разъяснений по закону, но, возможно, придется пройти через законодательный орган отдельный «горизонтальный закон о собственности», прежде чем FHA будет гарантировать ссуды по разделу 234.

Здесь следует сделать комментарий относительно использования слов «вертикальный» и «горизонтальный».»При обсуждении кондоминиума делались некоторые ссылки на вертикальное деление. На самом деле это обозначение неверно. Государственное законодательство, касающееся формы собственности кондоминиума, иногда называют» горизонтальным «законом о собственности. Это происходит потому, что историческая концепция собственности на землю Проще говоря, владелец не только владеет землей, но и находится на бесконечном расстоянии от поверхности и до центра земли под поверхностью. Таким образом, кондоминиум представляет собой процесс, при котором горизонтальные слои над и под землей поверхность можно разделить и продать.Иногда путаницы можно было избежать, если вместо этого использовать термин «воздушное подразделение».

Характеристики

Типовое законодательство, подготовленное FHA, обеспечивает очень полезную основу для обсуждения многих характеристик кондоминиума.

Квартира определяется как часть собственности, предназначенная для самостоятельного использования с выходом на улицу общего пользования либо напрямую, либо через общую территорию. Предполагается, что это определение может также включать в себя частные участки, такие как гаражные и складские помещения.«Квартира» не обязательно означает только жилую недвижимость; также может означать офис в коммерческом здании. В здании кондоминиума должно быть не менее пяти и более квартир; или это могут быть два или более здания, в каждом из которых две или более квартиры, всего не менее пяти квартир. Каждая квартира вместе с ее безраздельной долей в общих помещениях и помещениях для всех целей составляет недвижимость, и каждый собственник квартиры имеет исключительное право собственности и владение своей квартирой.

Общие помещения и удобства обычно включают:

1. Земля, на которой расположено здание.

2. Фундаменты, колонны, балки, балки, опоры, капитальные стены, крыши, холлы, коридоры, вестибюли, лестницы, лестницы, пожарные лестницы, входы и выходы из здания.

3. Подвалы, дворы, сады, стоянки и кладовые.

4. Помещение для проживания дворников или лиц, ответственных за имущество.

5.Установки центральных служб, таких как электричество, свет, газ, горячая и холодная вода, отопление, охлаждение, кондиционирование воздуха и сжигание.

6. Лифты, резервуары, насосы, двигатели, вентиляторы, компрессоры, воздуховоды и в целом все существующие устройства и установки для общего пользования.

7. Общественные и коммерческие объекты, которые могут быть указаны в декларации.

8. Все остальные части собственности, необходимые или удобные для ее существования, обслуживания и безопасности или обычно находящиеся в общем пользовании.

В типовом акте и «декларация», и план этажа должны быть поданы соответствующему ответственному за регистрацию. Декларация является правовым инструментом, с помощью которого имущество подчиняется положениям государственного акта. Он содержит, среди прочего, описания земли, построек и других улучшений; описание каждой квартиры с указанием ее местоположения, площади, количества комнат, участков, к которым она имеет общий доступ, и любой другой информации, необходимой для правильной идентификации квартиры; описание мест общего пользования и помещений; стоимость имущества и каждой квартиры; и положение о процентном соотношении голосов владельцев квартир, необходимых для определения того, восстанавливать ли, ремонтировать или продавать собственность в случае повреждения или уничтожения всего или части собственности.

Также необходимо предоставить копию поэтажных планов здания вместе с записью декларации в регистратуре. Планы должны быть подготовлены зарегистрированным архитектором или зарегистрированным профессиональным инженером и должны отображать планировку каждой квартиры как с горизонтальными, так и с вертикальными размерами. Хотя это не упоминается в типовом законодательстве, было рекомендовано размещать определенные памятники в различных точках здания, чтобы сделать измерения более точными.Замеры обычно производятся по поверхности неотделанных стен. Кроме того, поскольку каждое строение в определенной степени оседает из-за естественных условий, акт на каждую квартиру содержит положения, касающиеся сервитутов, чтобы учесть посягательства, которые будут иметь место по мере заселения здания. Сотрудник звукозаписи ведет отдельный файл для каждого здания кондоминиума.

Репродукции частей планов этажей двух проектов кондоминиумов в Калифорнии представлены в приложениях, и они заслуживают внимательного изучения, поскольку они иллюстрируют многие характеристики собственности типа кондоминиум.

В дополнение к положению о том, что каждая квартира является недвижимым имуществом, наиболее важным положением с точки зрения FHA является то, что каждая квартира должна облагаться налогом отдельно. Соответствующий раздел гласит:

Каждая квартира и ее процентная доля в общей доле в общих помещениях и помещениях считаются земельным участком и подлежат отдельной оценке и налогообложению каждой оценочной единицей и специальным округом для всех видов налогов, предусмотренных законом, включая, но не ограничивается специальными адвалорными сборами и специальными сборами.Ни здание, ни имущество, ни какие-либо части общего пользования и помещения не считаются земельным участком.

Типовой закон также предусматривает создание ассоциации собственников квартир, которая может избирать совет директоров и должностных лиц. Обязанности ассоциации или правления, действующего от ассоциации, очень важны. Он, возможно, через менеджера, должен установить подзаконные акты, вести точный финансовый учет, касающийся общих частей и помещений, заботиться о техническом обслуживании, ремонте и замене помещений, определять оценки для технического обслуживания, устанавливать правила и положения, касающиеся использования помещений, и определять требования и ограничения в отношении использования и содержания квартир. Стандарт обслуживания и многочисленные аспекты необходимого нормального обслуживания подчиняются правилу большинства ассоциации. Однако любое существенное и новое улучшение должно быть одобрено единогласно.

Возможно, одна из самых важных функций ассоциации — это решение, которое она должна принять в случае частичного или полного уничтожения собственности. В индивидуальном договоре кондоминиума обычно содержатся подробные договоренности относительно такого события. Предусмотрено, что здание должно быть надлежащим образом застраховано и что в случае разрушения распоряжение вырученными средствами, независимо от того, используются ли они для восстановления или распределяются пропорционально, будет определяться определенным большинством владельцев квартир.Поскольку концепция кондоминиума является новой в Соединенных Штатах, есть некоторые разногласия среди юристов, решающих ли это проблемы, вызванные разрушением. Одно из решений состоит в том, чтобы владелец имел плату за воздушное пространство кабины, окруженное квартирой, которое выдержало бы любое разрушение здания. Когда здание будет реконструировано, право собственности на материальные части здания снова будет принадлежать владельцу воздушного пространства. Чтобы предотвратить проблемы, которые могут возникнуть из-за сохранения правового титула на воздушное пространство, другие предлагали передавать квартиру как простую определяемую плату, а не как простую абсолютную плату.Таким образом, если не было принято решение о реконструкции разрушенного здания по прошествии определенного периода времени, оговорка о возврате права собственности на все воздушные пространства передавалась бы владельцам как общим арендаторам.

Положение о подразделении и зонирование

С запуском ряда проектов кондоминиумов были подняты вопросы о том, как правила зонирования и разделения применимы к такого рода застройке. Были заданы следующие вопросы:

Следует ли относиться к кондоминиуму иначе, чем к обычному проекту, только из-за формы собственности?

Если к нему следует относиться по-другому, то как можно выполнить положения о зонировании, касающиеся минимальной площади и площади пола, максимального покрытия здания, требуемых дворов и требований к парковке вне улицы?

Нужно ли изменить определения «партия», «участок» и «подразделение»? Каковы требования, предъявляемые к лотам или участкам на улице общего пользования?

Могут ли проекты кондоминиумов обрабатываться лучше всего в соответствии с положениями о планируемом строительстве квартир?

Если кондоминиум обрабатывается планирующим агентством как подразделение, какими стандартами оно должно руководствоваться при принятии или отклонении конкретного предложения?

К сожалению, у кондоминиума очень мало опыта, на котором можно было бы делать какие-либо обобщения. Кроме того, значительная часть интереса или, точнее, реакции государственных должностных лиц была проявлена ​​в Калифорнии. Следовательно, у плановых агентств в других штатах еще может быть проблема с решением проблем, которые к этому времени решаются в Калифорнии.

Положение о подразделении

Генеральный прокурор Калифорнии постановил, что застройка кондоминиума из 24 единиц, аналогичных городским или рядным домам, подпадала под действие Закона штата о карте территориальных единиц и не входила в список исключений из этого закона. 4 Закон предусматривает, что подразделение не включает раздел имущества при соблюдении всех следующих условий: весь земельный участок составляет менее пяти акров; каждый созданный участок примыкает к улице общего пользования; не требуются проемы улиц или другие общественные улучшения; а проект участка соответствует местным требованиям.

Основываясь на предыдущих заключениях и судебных решениях, генеральный прокурор рассуждает следующим образом: слова «участок» и «земельный участок» не обязательно относятся к физическим участкам земли и могут включать интересы в недвижимом имуществе. Кроме того, передача пяти или более неразделенных долей в недвижимом имуществе вместе с правом исключительного владения жилым помещением является подразделением в рамках положений закона. Так как передача платы включает исключительное размещение, разделение недвижимого имущества на участки воздушного пространства, которые должны принадлежать за плату, является подразделением в соответствии с положениями закона. Требование о том, что разделенные участки должны примыкать к улице общего пользования, чтобы не подпадать под действие положений закона, не выполняется в кондоминиуме с участками воздушного пространства, поскольку участки не могут «касаться» или «доходить» до улицы.Наконец, слова «участок» и «земельный участок» относятся к недвижимости, и не обязательно к земле.

В соответствии с заключением генерального прокурора, Департамент планирования округа Санта-Клара, Калифорния, разработал следующие процедуры в отношении проектов кондоминиумов: 5

а. Все проекты кондоминиумов будут зарегистрированы как подразделения в соответствии с Постановлением о подразделении округа:

.

1. Предварительные карты должны быть поданы с той же информацией, что и в любом другом подразделении.

2. Карты будут рассмотрены таким же образом и представлены в Комиссию по планированию так же, как и любое другое подразделение.

3. Подразделения кондоминиумов, состоящие из пяти или более «участков» (единиц) недвижимости, должны будут предоставить окончательную карту с теми же сертификатами и требованиями, что и любые другие подразделения из 5 лотов.

4. Подразделение кондоминиума, состоящее из четырех или менее лотов, должно будет подать протокол обследования и предоставить любые другие документы, которые сочтет необходимыми для общественных работ и советника графства.

г. Все проекты кондоминиумов, будь то квартиры, коммерческие или промышленные здания, требующие архитектурного контроля, будут тщательно проверяться, чтобы обеспечить максимально возможное качество застройки. Практически все зоны, предназначенные для многоквартирных домов, коммерции, промышленного строительства, требуют архитектурного контроля.

г. Следует делать поправку на большее время, чем обычно требуется для обработки любой застройки кондоминиума, когда поступают первые застройки. После того, как несколько застроек будут обработаны, не должно быть разницы во времени обработки по сравнению с любым другим типом застройки.

Следует отметить, что вышеприведенное заявление не является местным постановлением, а скорее заявлением о политике, в котором излагаются намерения отдела по обработке таких разработок.

Неоднократно высказывалась точка зрения, что кондоминиум не должен подвергаться нормальным видам деления. 6 Основная точка зрения заключается в том, что «города должны рассматривать такие застройки так же, как и проект обычного многоквартирного дома, и не навязывать дополнительные правила или требования к проекту кондоминиума просто потому, что жильцы отдельных квартир будут собственниками, а не арендаторами или арендаторами. « 7

Поскольку комиссии по планированию часто требуют предоставления или внесения определенных улучшений в качестве условия для утверждения карты подразделения, есть опасения, что они могут потребовать улучшения проекта кондоминиума, которые не потребуются для аналогичной арендуемой собственности. Кроме того, большинство правил территориального деления разрабатываются с учетом больших открытых участков, для которых потребуются улицы, канализация и подобные улучшения. Поскольку многие кондоминиумы будут располагаться на ранее заштрихованных городских участках, такого рода улучшения будут нужны редко.Если требуются конкретные улучшения, они могут быть внесены в некоторых случаях путем оценки владельцев собственности. Также возникнет проблема того, какие стандарты проектирования следует применять. В свете государственных и местных строительных и жилищных кодексов, которые устанавливают минимальные размеры комнат, дополнительные требования, вводимые планирующим органом, будут излишними.

Процедурное требование о том, чтобы предварительные и окончательные карты представлялись на рассмотрение комиссии по планированию, как это требуется в большинстве штатов, также подвергалось критике.Ощущение таково, что одной карты, представленной один раз и затем записанной надлежащим регистратором, достаточно для защиты потенциального покупателя и для правильной идентификации каждой отдельной единицы. Поскольку многие комиссии по планированию требуют представления значительного количества подтверждающих данных в дополнение к картам, считается, что расходы на дополнительную карту не нужны.

Законопроект в Калифорнии предлагает, чтобы Раздел 11535 Закона о картах территориальных единиц Калифорнии (разделы 11500 и след.) изложить в следующей редакции: 8

(f) Подразделение кондоминиума и общественный проект.

«Подразделение» не включает в себя проект кондоминиума в соответствии с определением статьи 687.1 Гражданского кодекса или проект общественной квартиры в соответствии с определением статьи 11004 настоящего Кодекса. В любом таком случае протокол обследования поверхности земли, на которой построен такой проект кондоминиума или проект общественной квартиры, должен быть подготовлен в соответствии с положениями главы 15 (начиная с статьи 8700) раздела 3 настоящего Кодекса, вместе с схематическими планами этажей такого подразделения кондоминиума или проекта общественной квартиры, и должны быть представлены руководящему органу таким же образом, как это предусмотрено в этой главе для предварительных карт, и после утверждения такого руководящего органа должны быть поданы в офис регистратор округа, в котором расположена такая земля, и в связи с этим может производиться перевозка участков, показанных на такой карте и планах, по номеру лота или блока, номеру участка или единицы или другим обозначениям, которые могут быть показаны на такой карте и планах.

Местная попытка разрешить некоторые из возражений, высказанных в вышеупомянутом предложении, была предпринята в Стоктоне, штат Калифорния, путем внесения поправок в правила подразделения. Толчком для внесения поправки послужило предложение о застройке девяти зданий, содержащих 72 жилых единицы на участке площадью 2 акра. Первоначально он планировался как арендный проект и был обработан в соответствии со специальными разрешениями на застройку запланированных единиц в соответствии с постановлением о зонировании. После выдачи разрешения на использование застройщик решил преобразовать предложенные квартиры в кондоминиум.Плановая комиссия была обязана следовать мнению генерального прокурора штата и обрабатывать проект как подразделение. Так как комиссия по планированию посчитала, что кондоминиум будет ничем не отличаться от первоначально утвержденных квартир, она утвердила следующую поправку к правилам подразделения: 9

сек. 16-003.4. Подразделение кондоминиума :

Подразделение недвижимости или многоквартирный дом включается в понятие подразделения, как определено в данном документе, и должно соответствовать правилам подразделения, за исключением разделов с 16-009 по 16-009. 3 и разделы с 16-010 по 16-010.6 [требования к блочному и партионному проектированию]. Такое соблюдение включает, помимо прочего, подачу предварительных и окончательных карт, открытие и улучшение полосы отвода, дорог и улиц, а также уплату сборов, сборов и взносов. Передача земель под микрорайоны, парковые зоны и зоны отдыха не требуется, но взамен этого требуется взнос в размере, установленном постановлением городского совета.Резервирование земли под парки, детские площадки, школы или другое общественное пользование на региональной основе не требуется.

Предварительные и окончательные карты должны указывать и четко определять каждую единицу или участок и должны указывать общественные сервитуты, общие части и улучшения, все сервитуты, относящиеся к каждой единице, улучшения общественных прав проезда и положения для парковки транспортных средств владельцев и гостей .

Подразделения квартир и кондоминиумов подчиняются правилам зонирования, поскольку они применяются к районам использования и требованиям плотности. Откаты, парковка и другие особенности должны быть четко обозначены на карте деления.

Даже если орган планирования «смягчит» свои процедурные требования для обработки проекта кондоминиума в качестве карты подразделения, большинство разработчиков все равно предпочтут заполнить запись карты обследования, поскольку гораздо меньше других правительственных агентств должны затем одобрить предложение.

Зонирование

Применение местных постановлений о зонировании к застройке кондоминиумов создало ряд проблем, но ни в коем случае они не кажутся серьезными или непреодолимыми.Основные проблемы вращаются вокруг определений «земля», «участок» и «участок», а также правил, таких как минимальная площадь участка, положения о плотности и требования к ярду, которые основаны на данной единице собственности, такой как участок. В значительной степени проблемы возникли из-за последовательного подхода типичного постановления о зонировании.

Многие комиссии по планированию столкнутся с проблемой, что делать, когда многоквартирное здание, которое будет продано на основе кондоминиума, подается на утверждение. Применяется ли минимальная площадь участка для многоквартирных домов к каждой отдельной жилой единице? Индивидуальная квартира — это земельный участок? Если предлагается застройка рядного дома, а линии «участка» проходят по внешней передней и задней поверхности конструкции, что станет с минимальными требованиями к заднему и переднему дворам?

Невозможно рассматривать объект по-другому исключительно из-за одной только формы собственности. Воздействие на прилегающую территорию и спрос на общественные услуги будет одинаковым, независимо от того, является ли многоквартирный дом арендуемой единицей, кооперативом или кондоминиумом.Этот принцип выражен в законах штата Калифорния: 10

Если явно не выражено иное намерение, местные постановления о зонировании должны толковаться как относящиеся к подобным строениям, участкам или участкам одинаково, независимо от того, разделена ли собственность на них путем продажи кондоминиумов, а не аренды квартир.

Когда постановление о зонировании определяет «участок» как участок «земли», который включает занимаемое воздушное пространство как неопределенное расстояние вверх, возникает путаница, если поэтому делается вывод о том, что кондоминиум является участком и, таким образом, подчиняется минимальным требованиям к участку и двору. .Требуется переопределение этих основных терминов. Одним из усилий в этом направлении является предложение о пересмотре определения понятия «земля» в Гражданском кодексе Калифорнии. 11 Возможны и другие решения.

Признание прав в воздушном пространстве с положениями, согласно которым конструкции и участки должны рассматриваться одинаково в постановлениях о зонировании, может устранить некоторую путаницу, которая может возникнуть, а также стать более справедливым. Кроме того, может быть желательно определить воздушное пространство в многоквартирном кондоминиуме иначе, чем «участок».«Например, в проекте кондоминиума в Сан-Хосе минимальный размер земельного участка города в 5000 квадратных футов был преодолен путем определения воздушных пространств как« единиц », а не как« участков ». В некоторых случаях можно интерпретировать существующие постановление таким образом, что квартира в кондоминиуме рассматривается как любая другая многоквартирная структура. Так, в Бюллетене зонирования 62-1 Департамента городского планирования Сан-Франциско заявлено: 12

Градостроительный кодекс не содержит положений, которые препятствовали бы раздельной продаже отдельных единиц в многоквартирном доме (многоквартирном доме) на основе кондоминиума.

Кодекс планирования действительно содержит положения о минимальном размере лота, которые могут запрещать отдельную продажу отдельных частей участка многоквартирного дома, и он содержит дополнительные положения, например, касающиеся минимальной площади лота на жилую единицу, максимального отношения площади пола к площади лота. максимальное покрытие здания, необходимые дворы и парковка во дворе, которые также могут запрещать отдельную продажу частей участка, но ни один из этих вопросов не возникает, если участок остается в неразделенной общей собственности.

Если здание, на которое запрашивается разрешение, может быть утверждено в соответствии с Кодексом планирования на основе планов строительства и площади земли, выделенной для проекта, Департамент городского планирования утвердит его на этой основе без учета характер различных форм собственности на здание и / или землю.

Здесь следует сделать ссылку на определение «партии» в Разделе 102.19 Кодекса планирования:

«Земельный участок, рассматриваемый как единица, занимаемая или подлежащая заселению основным зданием или группами основных зданий и вспомогательных зданий, или основным использованием и использующим принадлежность к ним, вместе с такими дворами, открытыми пространствами, шириной участка и участком площадь в соответствии с требованиями настоящего Кодекса. «

Это положение никоим образом не относится к доле собственности, хотя в административных целях Департамент обычно рассматривает предложения по использованию земли с точки зрения участков Оценщика, которые являются основой, на которой собственники и строители обычно составляют такие предложения.

Фраза «ни один из этих вопросов не возникает, если участок остается в неразделенной общей собственности» особенно важен, поскольку с точки зрения практического применения она отличает многоквартирный дом от рядного дома или индивидуальной застройки, где земля, а также жилые единицы могут находиться в индивидуальной собственности.Пока что последний вид развития не рассматривался в Сан-Франциско, но государственные чиновники считают, что положения о запланированном развитии подразделения могут обеспечить способ, которым может быть осуществлен такой вид развития. 13

Сложность разработки политики застройки земель для кондоминиумов, отличных от квартир, была хорошо обозначена Генеральным прокурором Калифорнии: 14

В целом, следует отметить, что невозможно установить единое правило относительно применимости конкретных нормативных актов или постановлений к застройкам кондоминиумов посредством простого использования таких терминов, как «лот» или «участок». «Например, местное постановление, устанавливающее« минимальный размер участка »в 5000 квадратных футов на определенной территории, по всей видимости, не применимо к квартирам в многоквартирном доме, независимо от характера собственности на такие квартиры. Однако, если единицы воздушного пространства были размещены в отдельных домах на большой площади, например, в некоторых горизонтальных кондоминиумах, поэтому требования «минимального размера участка» вполне могут быть применимы. Очевидно, что каждый проект должен оцениваться с точки зрения целей рассматриваемый статут и намерение законодательного органа принимать его на индивидуальной основе.

Вполне возможно, что законодательный орган города все же пожелает установить минимальный размер лота для отдельной единицы кондоминиума в пределах ряда или кластера, даже если он полностью поддерживает принцип кондоминиума. По сути, тогда это будет означать, что большая часть земли в конкретном проекте может находиться в безраздельной собственности, но что определенное количество земли вокруг каждой отдельной единицы должно принадлежать за плату. Например, Палм-Спрингс, Калифорния, требует, чтобы каждая односемейная квартира в кондоминиуме занимала как минимум 4500 квадратных футов земельного участка.Точно так же проекты кондоминиумов, построенные в Беркли, Калифорния, и Ричмонде, Вирджиния, соответствовали требованиям постановления о зонировании в отношении общей плотности, покрытия застройки, открытого пространства и парковки во дворе.

Положение о планируемой застройке квартиры в постановлении о зонировании, возможно, является лучшим средством руководства развитием проекта кондоминиума. Поскольку эта концепция подробно обсуждалась в другом месте, 15 здесь подробно рассматриваться не будет. Однако ряд специалистов по планированию, которые задумывались о типе застройки кондоминиумов, пришли к выводу, что положения о планируемой застройке обеспечивают максимальную степень гибкости при сохранении адекватного контроля за освоением земель.Таким образом, можно варьировать требования к минимальному размеру участка, максимальному охвату здания, минимальному переднему, боковому и заднему дворам и расстоянию между строениями, в то же время обеспечивая больше открытого пространства и общественных объектов, снижая затраты на разработку и позволяя больше свобода дизайна.

Слово предостережения относительно постановлений общины о застройке земель и их применения или неправильного применения к кондоминиуму уместно. Агентствам по планированию всегда придется иметь дело с застройщиком, который намеренно подрывает действующую концепцию развития, чтобы быстро заработать.Если концепция относительно нова, то у разработчика незнание государственного служащего, работающего в его пользу. Как ни парадоксально, разработчик описывает свое предложение добродетельными прилагательными «прогресс» и «гибкость». Внедрение запланированной разработки подразделения дало много примеров того, как разработчики интерпретировали гибкие положения, призванные уменьшить плохие результаты общепризнанно жестких требований к зонированию и подразделению, как сигнал для возврата к дням, предшествовавшим вступлению в силу каких-либо правил сообщества.Использование кондоминиума уже дало нам пример такого типа застройщика.

Плановая комиссия недавно столкнулась с предложением застройщика, основанным на концепции кондоминиума. Участок предложения был немного больше десяти акров и находился в районе зонирования, требующем минимальной площади участка 7000 квадратных футов на жилую единицу. Предлагаемая застройка состояла из почти 150 отдельно стоящих домов на одну семью. В результате плотность будет чуть меньше 15 жилых единиц на акр брутто — более чем вдвое больше, чем предписано в районе зонирования.Не было бы линий участков как таковых; каждый дом будет находиться в индивидуальной собственности, а подъездные пути будут находиться в частном порядке. Вся земля, включая улицы, будет находиться в кондоминиуме. Налоги и платежи за такие услуги, как водоснабжение и канализация, предлагалось пропорционально распределить между отдельными владельцами.

План участка предусматривал расположение домов, как в любом типичном индивидуальном жилом доме. Каждое жилище находилось на одинаковом расстоянии от улицы, с примерно одинаковым пространством для боковых и задних дворов.По сути, каждая единица была размещена в середине участка, как если бы существовали жесткие линии участков и требования к участку, которые необходимо было соблюдать. Среднее расстояние между сторонами домов было десять футов; задние дворы в среднем составляли пятнадцать футов в глубину, а некоторые даже меньше. Этот шаблон затем дублировался на протяжении всей разработки. Никаких открытых пространств или каких-либо общественных объектов не было. Уличная система, по сути, представляла собой модифицированную сетку с кривыми, выходящими под прямым углом. Отвод для всех улиц составлял тридцать футов.

Это предложение было очевидной попыткой обойти постановления общины о землеустройстве. При правильном использовании кондоминиум в сочетании с условиями запланированного развития может быть использован в качестве метода для реализации проектных решений, которые нечасто реализовывались в прошлом из-за жестких постановлений о зонировании и делении на части. Примеры — кластерное деление и застройка на склоне холма с общими зонами отдыха.

Заключение

Популярность кондоминиума, вероятно, будет расти из-за ряда преимуществ по сравнению с другими формами владения, такими как акционерный кооператив, и из-за программы федерального правительства по страхованию ипотечных кредитов. Этот тип собственности будет в основном использоваться в многоквартирных домах, но в некоторой степени он может быть использован в домах на одну семью. В последнем случае концепция может способствовать большему разнообразию и гибкости дизайна в жилых районах.

Хотя существуют сложности в юридических и финансовых аспектах кондоминиума, они не обязательно создают проблемы для проектировщика, поскольку их решение выходит за рамки его профессиональной компетенции. Проблемы, которые в первую очередь касаются планировщика, — регулирование зонирования и разделения — кажутся относительно легко решаемыми путем внесения изменений в законодательство штата или местное законодательство.На ум приходят такие вещи, как незначительные изменения в определениях и процедурах.

Возможно, наиболее важным из всего является то, что сложность применения постановлений о землеустройстве к кондоминиуму демонстрирует некоторые из основных недостатков традиционных жестких методов зонирования и управления застройкой земель на участках. Населенные пункты, которые не обновляли свои постановления о землеустройстве, добавляя такие положения, как положение о планируемой застройке, столкнутся с трудностями при реализации проектов кондоминиумов.Но те агентства, которые постоянно пересматривают свои правила и меры контроля, спокойно воспримут кондоминиум и проблемы, которые он представляет.

Список литературы

1. Чарльз Э. Рэмси, «Кондоминиумы: новый взгляд на кооперативы», Urban Land , Vol. 21, № 5, май 1962 г., стр. 3.

2. Федеральное жилищное управление, «Кондоминиум: Типовой статут о праве собственности на квартиру и комментарий», Уведомление № F-428, 10 мая 1962 г.

3. «Штаты принимают законодательство о кондоминиумах», Журнал жилищного строительства , март – апрель 1962 г., стр.137.

4. 39 Опс. Cal. Atty. Быт. 82, Заключение № 61-299, 9 февраля 1962 г.

5. Заявление о политике Департамента планирования округа Санта-Клара, Калифорния, 15 мая 1962 г.

6. См., Например, Роберт П. Беркман, «Кондоминиум — новая концепция». Документ, представленный Лиге Калифорнийских городов, Весенняя конференция, 1962 г .; и, Герберт Дж. Фридман и Джеймс К. Герберт, «Общественные квартиры: кондоминиум или акционерный кооператив?» California Law Review , Vol.50, №, 2, май 1962 г., особенно. С. 336–38.

7. Berkman, op cit. , стр. 10.

8. Там же. , стр. 7.

9. Письмо Герберта Л. Эпштейна, помощника директора по планированию, Стоктон, Калифорния, Департамент планирования, 17 сентября 1962 г.

10. Беркман, указ. cit ., p. 9.

11. Там же ., Стр. 8.

12. «Применение Кодекса городского планирования к кондоминиумам», Бюллетень зонирования 62-1, Департамент городского планирования Сан-Франциско, 30 июля 1962 года.

13. Письмо Клайда О. Фишера-младшего, администратора зонирования Департамента городского планирования Сан-Франциско, 12 сентября 1962 г.

14. 39 Опс. Cal. Atty. Быт., 85.

15. См., Например, Новые подходы к развитию жилых земель: исследование концепций и инноваций, Технический бюллетень № 40, Институт городских земель, январь 1961 года; и Плотное зонирование: органическое зонирование для планируемой жилой застройки , Технический бюллетень № 42, Институт городских земель, июль 1961 года.

Благодарности

Консультативная служба по планированию ASPO благодарит следующих лиц за их помощь в подготовке этого отчета:

Дженис Б. Бабб, директор департамента информации Национальной ассоциации советов по недвижимости, Чикаго; Джеймс А. Барнс, директор по планированию и помощник городского менеджера, Беркли, Калифорния; Ричард Коулман, директор по планированию, Комиссия по планированию города Палм-Спрингс (Калифорния); Герберт Л. Эпштейн, помощник директора по планированию, Стоктон, Калифорния; Клайд О.Фишер-младший, администратор зонирования Департамента городского планирования Сан-Франциско; Хэл Дж. Гиблин, старший специалист по планированию, Департамент городского планирования Сан-Хосе (Калифорния); Роберт Л. Стердивант, младший специалист по планированию, Комиссия по планированию округа Санта-Клара (Калифорния); и А. Хоу Тодд, директор Комиссии городского планирования Ричмонда (Вирджиния).

Библиография

Андерсон, Сенека Б. «Кооперативы и кондоминиумы», Residential Appraiser , август 1962 г., стр. 1–6.

Беркман, Роберт П.«Кондоминиум Новая концепция». Доклад, представленный Лиге Калифорнийских городов, Весенняя конференция, 1962 г.

Боргвардт, Джон П. «Кондоминиум», Журнал государственной коллегии адвокатов Калифорнии , Vol. 36, № 5 (сентябрь – октябрь 1961 г.), стр. 603–612.

Кондоминиум . Краткое содержание брифинга, представленного Комиссии по планированию Санта-Клары. Сан-Хосе, Калифорния: Департамент планирования Санта-Клары, 18 апреля 1962 г.

Кондоминиум Abecedarium .Беркли, Калифорния: Associated Home Builders of the Greater Eastbay, Inc. , 1961.

«Кондоминиум — первый на Среднем Западе», Новости недвижимости , Vol. 41, № 3 (16 июля 1962 г.), стр. 5–6.

«Жилой кондоминиум», Городской участок , Vol. 20, № 5 (май 1961 г.), стр. 9–10.

Кондоминиум: Типовой статут для создания права собственности на квартиры и комментарий , Вашингтон, округ Колумбия: Федеральное жилищное управление, 10 мая 1962 г.

Давила, Хоррас Э.«Кондоминиум: как это работает в Пуэрто-Рико», Savings and Loan News , апрель 1961 г., стр. 42–45.

Эллман, Ховард Н. «Кондоминиум: нынешний рынок финансирования в Калифорнии и как его достичь», Калифорния Builder , июль 1962 г.

Эверетт, Уильям С. «Кондоминиумы и кооперативные апартаменты», Журнал управления недвижимостью , Vol. 27, No. 1 (Fall, 1961), pp. 4–16.

——— . «Кондоминиум — Кооперативная квартира в новом стиле», Управление небоскреба , ноябрь 1961 г., стр. 12 сл.

«Страхование ипотечных кредитов FHA для кондоминиумов», Информационный бюллетень FHA № 491. Вашингтон, округ Колумбия: Федеральное жилищное управление, май 1962 г. (пересмотрено).

Фридман, Герберт Дж. И Герберт, Джеймс К. «Общественные квартиры: кондоминиум или акционерный кооператив?» California Law Review , Vol. 50, № 2 (май 1962 г.), стр. 299–341.

Хо, Чинн. «Кооперативные апартаменты и кондоминиум», Appraisal Journal , октябрь 1961 г., стр. 529–531.

Мюррей, Роберт В., Мл. «Кондоминиум», House and Home, декабрь 1961 г., стр. 148–149.

Невилл, Джеймс Ф. «Кондоминиум, завоевавший популярность в США», 11 Journal of Home Building , октябрь 1961 г., стр. 65–69.

Рэмси, Чарльз Э. «Кондоминиумы: новый взгляд на кооперативы», Urban Land , Vol. 21, № 5 (май 1962 г.), стр. 1–3.

«Штаты начинают применять законодательство о кондоминиумах», Journal of Housing , март – апрель 1962 г. , стр. 137.

Сенат США, Комитет по банковскому делу и валюте. Жилищное законодательство 1960 г. , стр. 585–608. 86-й Конгресс, вторая сессия, май 1960 г.

Фогель, Гарольд Н. «Новый прорыв для владельцев квартир», Architectural Forum , сентябрь 1961 г., стр. 132–133.

Приложение A

(Воспроизведено из Condominium Abecedarium , любезно предоставлено Associated Home Builders of the Greater Eastbay, Inc., Беркли, Калифорния.)

Приложение B

(Воспроизведено из Condominium Abecedarium , любезно предоставлено Associated Home Builders of the Greater Eastbay, Inc., Беркли, Калифорния.)

Авторское право, Американское общество должностных лиц по планированию, 1962 г.

Недвижимость — Обзор отрасли, типы недвижимости, карьера

Что такое недвижимость?

Недвижимость — это недвижимость, состоящая из земли и улучшений, в том числе зданий Материальные активы Материальные активы — это активы с физической формой и удерживаемой стоимостью. Примеры включают основные средства. Материальные активы: арматура, дороги, сооружения и инженерные сети.Права собственности дают право собственности на землю, улучшения и природные ресурсы, такие как минералы Горнодобывающая промышленность Грунтовка Горнодобывающая промышленность занимается добычей драгоценных минералов и других геологических материалов. Добытые материалы превращаются в минерализованную форму, что приносит экономическую выгоду старателям или горнякам. Типичные виды деятельности в горнодобывающей промышленности включают производство металлов, растений, животных, воды и т. Д.

Типы недвижимости

Существует несколько типов недвижимости, каждый из которых имеет уникальное назначение и полезность.Основные категории:

  1. Земля
  2. Жилая
  3. Коммерческая
  4. Промышленная

Для тех, кто хочет понять, как работает отрасль и что представляет каждая из основных категорий, приведенные ниже объяснения будут полезным руководством.

№ 1 Земля

Земля является базой для всех видов недвижимости. Под землей обычно понимают незастроенную собственность и пустующую землю. Застройщики приобретают землю и объединяют ее с другими объектами (так называемая сборка) и изменяют ее зонирование, чтобы они могли увеличить плотность и стоимость собственности.

# 2 Жилая

Жилая недвижимость состоит из жилья для отдельных лиц, семей или групп людей. Это наиболее распространенный тип недвижимости и относится к классу активов Класс активов Класс активов представляет собой группу аналогичных инвестиционных инструментов. Различные классы или типы инвестиционных активов, такие как инвестиции с фиксированным доходом, сгруппированы вместе на основании схожей финансовой структуры. Как правило, они торгуются на одних и тех же финансовых рынках и регулируются одними и теми же правилами и положениями.это знакомо большинству людей. Внутри жилых домов есть дома на одну семью, квартиры, кондоминиумы, таунхаусы и другие типы жилья.

# 3 Коммерческая

Коммерческая недвижимость — это земля и здания, которые используются предприятиями для осуществления своей деятельности. Примеры включают торговые центры, отдельные магазины, офисные здания, автостоянки, медицинские центры и отели.

# 4 Промышленное

Промышленная недвижимость — это земля и здания, которые используются промышленными предприятиями для таких видов деятельности, как фабрики, производство машин, исследования и разработки, строительство, транспорт, логистика и складирование.

Примеры недвижимости

Теперь, когда мы очертили четыре основные категории, давайте рассмотрим некоторые конкретные примеры различных типов недвижимости.

  • Односемейное жилище — Любой дом, предназначенный только для одной семьи
  • Многосемейный дом — Любая группа домов, предназначенных для более чем одной семьи
  • Прикрепленный — Любой дом, связанный с другим (не отдельно стоящая)
  • Квартира — Отдельная квартира в многоквартирном доме.Границы квартиры обычно определяются периметром запираемых или запираемых дверей. Часто встречается в многоэтажных жилых домах.
  • Многоквартирный дом — Часто встречается в многоэтажных отдельно стоящих домах, где каждый этаж представляет собой отдельную квартиру или блок.
  • Кондоминиум (Кондо) — Здание с отдельными квартирами, принадлежащими отдельным людям.
  • Частный дом — Отдельно стоящее здание, не связанное ни с чем другим (стереотипный «дом»)
  • Переносной дом — Дома, которые можно перемещать на грузовой платформе
  • Передвижной дом — Транспортное средство на колеса, к которым пристроено постоянное место жительства
  • Вилла — Здание только с одной комнатой и, как правило, с крутой заостренной крышей
  • Хижина — Жилище, обычно сделанное из таких материалов, как бамбук, грязь и глина

Обзор отрасли недвижимости

Давайте рассмотрим, как работает эта отрасль, и каковы основные рабочие места и карьера.Отрасль недвижимости можно разделить на несколько различных областей:

  1. Девелопмент
  2. Продажи и маркетинг
  3. Брокерские услуги
  4. Управление недвижимостью
  5. Кредитование
  6. Профессиональные услуги (право, бухгалтерский учет и т. Д.)

Давайте рассмотрим каждую из них. более подробно об этих шести областях отрасли.

# 1 Девелопмент

Девелопмент — это процесс, который включает в себя покупку необработанной земли, изменение зонирования, строительство и реконструкцию зданий, а также продажу или аренду готовой продукции конечным пользователям.Застройщики получают прибыль, увеличивая стоимость земли (создавая здания или улучшения, изменяя зонирование и т. Д.) И принимая на себя риск финансирования проекта. Фирмы-разработчики создают новый продукт, который можно рассматривать как «первичный рынок» или создание новых запасов.

# 2 Продажи и маркетинг

Фирмы по продажам и маркетингу работают с застройщиками над продажей построенных ими зданий и помещений. Эти фирмы получают комиссию за создание всех маркетинговых материалов и использование своих торговых агентов для продажи запасов готовых единиц.Эти фирмы обычно сосредотачиваются на новых единицах.

# 3 Брокерская контора

Брокерская компания по операциям с недвижимостью — это фирма, в которой работает группа агентов по недвижимости (риэлторов), которые помогают облегчить сделку между покупателями и продавцами собственности. Их работа состоит в том, чтобы представлять интересы любой из сторон и помогать им совершить покупку или продажу на наилучших возможных условиях.

# 4 Управление недвижимостью

Фирмы по управлению недвижимостью помогают владельцам недвижимости сдавать в аренду единицы в своих зданиях.В их обязанности входит сбор арендной платы, демонстрация квартир, устранение недостатков, выполнение ремонта и управление арендаторами. Они взимают с владельцев недвижимости комиссию, обычно это процент от арендной платы.

# 5 Кредитование недвижимости

Кредиторы играют важную роль в отрасли, поскольку практически все объекты недвижимости и строительства используют заемные средства (заемные средства) для финансирования своего бизнеса. Кредиторы могут включать банки, кредитные союзы, частных кредиторов и государственные учреждения.

# 6 Профессиональные услуги

В отрасли работают самые разные профессионалы, помогающие ей функционировать.Наиболее распространенные примеры (кроме перечисленных выше) — это бухгалтеры, юристы, дизайнеры интерьеров, стейджеры, генеральные подрядчики, строительные рабочие и торговцы.

Карьера в сфере недвижимости

Если вы ищете карьеру в сфере недвижимости, вы можете рассмотреть любую из шести вышеуказанных областей отрасли.

Вот наиболее распространенные должности (должности) в отрасли:

  • Аналитик — Проведение финансового анализа и оценки недвижимости
  • Оценщик — Оценка недвижимости
  • Агент — торговый агент или «риэлтор»
  • Строительный инспектор — Кто-то кто осматривает здания и работает с оценщиками
  • Коммерческий брокер — Агент, продающий коммерческую недвижимость
  • Директор по недвижимости — Корпоративная работа
  • Домашний инспектор — Сотрудник, нанятый для оценки качества дома для продавца или покупателя
  • Кредит Андеррайтер — лицо, которое анализирует кредитоспособность заемщика.
  • Специалист по ипотеке / андеррайтер — лицо, утверждающее ипотечные заявки
  • Поверенный по недвижимости — юрист, специализирующийся на сделках с недвижимостью

Узнать больше о жилая недвижимость от Национальной ассоциации риэлторов.

Дополнительные ресурсы

Благодарим вас за то, что вы прочитали это руководство, чтобы понять, что такое недвижимость, как работает отрасль и каковы наиболее распространенные возможности трудоустройства.

CFI предлагает сертификацию по финансовому моделированию и оценке (FMVA) ™ FMVA®. Присоединяйтесь к 350 600+ студентам, которые работают в таких компаниях, как Amazon, J.P. Morgan и Ferrari, для тех, кто хочет вывести свою карьеру на новый уровень. Чтобы продолжить обучение и продвигаться по карьерной лестнице, вам будут полезны следующие ресурсы CFI:

  • Лучшие методы финансового моделирования Передовые методы финансового моделирования Эта статья предоставляет читателям информацию о передовых методах финансового моделирования и простое пошаговое руководство по построение финансовой модели.
  • Инвестирование: руководство для начинающихИнвестирование: руководство для новичков Руководство CFI «Инвестирование для начинающих» научит вас основам инвестирования и научит их начинать. Узнайте о различных стратегиях и методах торговли, а также о различных финансовых рынках, на которые вы можете инвестировать.
  • Типы активов Типы активов Общие типы активов включают краткосрочные, долгосрочные, физические, нематериальные, операционные и внеоперационные. Правильная идентификация и
  • Методы оценки Методы оценки При оценке компании как непрерывно действующей используются три основных метода оценки: анализ DCF, сопоставимые компании и прецедент

Совместное владение семейной собственностью — рецепт для бедствий, рецепт лечения

брат был явно смущен и расстроен тем, что сидел в адвокатской конторе и рассказывал о внутренней динамике своей семьи.Его родители купили этот многоквартирный дом, когда он был подростком, а его престарелая мать-вдова все еще жила в одной из квартир шестиквартирного дома в хорошем районе. Брат, который сидел передо мной … я назову его Билл … был старшим из троих детей, а его младшая сестра и брат позволили ему управлять арендой собственности в течение десяти лет, получая небольшую стипендию от матери за дополнительную плату. работай.

Матери нужно было переехать в учреждение полного ухода, и это будет стоить больших денег.Мать, чтобы избежать расходов на завещание , не использовала доверительный фонд inter vivos , а, к сожалению, просто передала имущество детям на столько же лет назад с заявленной надеждой, что она сможет жить в доме до своей смерти. Теперь ей нужно было переехать, и Билл хотел продать здание, чтобы оплатить ее уход. Его сестра Алиса с готовностью согласилась. Его брат, Бен, который начинал бизнес и нуждался в деньгах, был готов согласиться на продажу … но только если он получил то, что считал своей долей выделенных ему денег от продажи.Это означало, что стоимость ухода за мамой в учреждении, возможно, не будет покрыта за счет денежных средств, оставшихся от продажи.

«Это здание мамы. Меня не волнует, как будет удерживаться титул, мы все знали, что у нее были первые права на то, как оно будет использоваться. Похоже, мой брат думает, что он может получить свою долю от выручки от продажи здания … но на самом деле это все принадлежит маме и должно использоваться для ее ухода, а не для его бизнеса.

Я откинулся назад, зная ответ на вопрос, прежде чем задал его. «Кто-нибудь из вас выразил это понимание письменно? О том, что ваша мать имеет право управлять использованием здания или выручкой от продажи? »

«Конечно, нет.Мы семья. Близкая семья. Нам не нужны контракты. Нам даже в голову не приходило ». Увидев мое выражение лица, он продолжил:« Послушайте, мы все помогали друг другу, когда нам это было нужно. Мама, Бен, Алиса и я, мы все привыкли работать дружной семьей. Не Бен создает проблемы. Это Саманта.

«Саманта?»

«Его жена». Он хотел было что-то сказать еще, но остановился и остановился, затем наклонился вперед. «Вы должны найти способ заставить Бена прийти в себя.Он знает, что ему делать. Мы с Алисой хотим, чтобы дом был продан, деньги были отложены на оплату расходов моей мамы, а когда она умрет, мы поделим то, что осталось, поровну. Вот как это должно было быть.

«Предположительно»… вы имеете в виду, что было какое-то настоящее понимание? Официальное соглашение… четко сформулированное соглашение о том, что это будет сделано? »

Он казался рассерженным. «Вы все еще не понимаете. Нам не нужны официальные договоренности. Мы семья. Мы много раз говорили об этом в общем за ужином.Полагаю, это похоже на устное соглашение. Неофициальный. Никто на самом деле не сказал, что именно произойдет … но мы знали, что позаботимся о маме, и здание было частью этого ».

Теперь я злился. Договоры собственности представляли собой сложные письменные документы, составленные, чтобы избежать тех самых проблем, которые он мне представлял. «Какое на самом деле было заявленное понимание, которое, по вашему мнению, существовало в отношении здания и заботы вашей матери?»

Он покачал головой. «Я не имею в виду, что мы действительно проходили сценарии или что-то подобное… мы просто знали, что каким-то образом позаботимся о маме, и здание поможет заплатить за это, и мы найдем способ сделать это.Разве это нельзя принуждать? »

«Фактических планов нет? Никаких обязательств со стороны кого-либо из детей? »

«Не указано. Я имею в виду, тебе не нравится говорить об этих вещах, когда твоя мама просто сидит и слушает … говорит о том, что она скоро станет дряхлеющей или заболеет. Мы просто как бы обсуждали эту тему ». Он пожал плечами. «Но мы знали. Нам не нужно было это говорить… но мы знали. Если бы он не развелся и не нашел эту новую даму … ну, все было бы иначе ».

«Я уверен, что так и будет.Но, знаете ли, учитывая, что шестьдесят процентов браков заканчиваются разводом, шансы на то, что это произойдет, очень высоки.

«Да, я знаю. И теперь Алиса может столкнуться с тем же самым ». Он рассмеялся без юмора. «Бен… Алиса… кто следующий? Но ты можешь помочь моей маме во всем этом? »

Интересно, с чего начать. Он хотел услышать хорошие новости. У меня не было. Мы могли бы, возможно, подать в суд на брата за мошенничество с целью побуждения к переносу дома … и действительно навсегда разрушить семью. Кроме того, поскольку его брат на самом деле ничего не обещал, дело будет слабым.Возможно, мы могли бы возразить, что с самого начала он знал, что сохранит здание, переданное его матери, независимо от ее нужды. Я не думал, что мошенничество действительно имело место, но кто знал, о чем он думал?

В отношении собственности было бы почти невозможно обеспечить выполнение устного соглашения в соответствии с законодательством Калифорнии, даже если бы существовала какая-то реальная устная договоренность. То, что им действительно нужно … письменное соглашение, тщательно составленное для удовлетворения их уникальных семейных потребностей … не могло быть и речи сейчас, когда эмоции накалились до этого момента.

Тишина затянулась. Наконец я вздохнул. «К сожалению, вы пришли ко мне слишком поздно. Мы можем драться… в Соединенных Штатах всегда можно подать в суд на кого угодно. У нас действительно есть грубое оружие, которое может разрушить вашу семью, или вместо этого мы можем попробовать слабое убеждение. Вы говорите, что было неясное устное соглашение, которое вы хотите, чтобы я соблюдал. Что ж, позвольте мне рассказать вам старую поговорку юриста: «Устное соглашение стоит бумаги, на которой оно написано. Если вы хотите обратиться в суд, мы, вероятно, проиграем и обязательно разрушим семью.”

«Разрушить семью? Что ты имеешь в виду?»

«Без соглашения мы можем подать в суд на вашего брата за мошенничество. Обвинить его в попытке украсть у вашей матери, обманом заставив ее передать собственность… Может быть, даже заявить, что он нарушил различные положения Закона о жестоком обращении с пожилыми… »

«Но этого не случилось. Он никогда не просил об этом, она просто дала ему. Чтобы сэкономить на официальном завещании. Это было сделано ради экономии для всей семьи … Но теперь он ей не поможет.

«Юридически он теперь владеет одной третью собственности, и его нельзя заставить вернуть что-либо обратно.У вас есть право подать в суд на раздел , что означает, что суд может принудить к продаже, и он получит свою треть наличными… ни одной вашей матери. У вас есть право заставить его внести одну треть на содержание имущества … но это вам не поможет. Но … у тебя нет права заставлять его отдавать ни цента твоей маме. Вы не имеете права даже занимать недвижимость без его согласия, и он захочет взять деньги для своего бизнеса, если вы это сделаете. Вы являетесь общим арендатором согласно закону, и у вас есть права на участие и раздел.Вот и все.»

«Не могу поверить, что это все, что мы можем сделать… Что же мы тогда сделали не так?»

«Вам нужны права и обязанности по определенному виду совместной собственности?» Он кивнул. Я наклонился вперед. « Вы должны написать правильный контракт или создать правильную структуру . Вы передали собственность и дали друг другу какие-то необязательные обещания в неопределенной форме. Что ты сделал не так? Вы не настроили его правильно, а теперь хотите, чтобы он работал правильно, а у вашего брата есть все силы и стимулы, чтобы сказать «нет».”

Некоторое время он смотрел в окно. «Тогда я знал, что нам нужно было увидеться с адвокатом. Сделай это правильно … но мы семья … тебе не нужно делать это с семьей ».

Я повысил голос. «Вот в чем вы ошибаетесь. Семья — это когда вам эти контракты нужны больше всего, а не в последнюю очередь. В бизнесе все знают, о чем … зарабатывать деньги с четко определенными ролями. В семье у вас есть дюжина планов, много старых чувств соперничества и ненависти к тете Марте и им подобных… и приходу новых жен, мужей и детей, нарушающих старый баланс.С семьями ссора может разрушить ее … бизнес привык к ссорам. Нет, именно в семье эти контракты и структуры могут иметь решающее значение ».

«В чем разница?»

«Разница между семьей, которая работает вместе, и семьей, которая самоуничтожается из-за ссор, ложных ожиданий, обид и вечных расколов».

Я присутствовал на многих подобных встречах с клиентами и слышал: «Но мы — семья» как оправдание, почему семьи не планировали совместную собственность с дальновидностью и ясными ожиданиями.Почти всегда семья разрушается: иногда разрушается. И все это можно было предотвратить.

В приведенном выше случае мой клиент в конечном итоге заплатил своему брату, и он и его сестра поддерживали свою мать, пока она не умерла. Прошел год, прежде чем он снова заговорил со своим братом… вскоре после второго развода брата.

Но настоящей жертвой стала мать, которая увидела, что ее дети не в ладах из-за ее собственной заботы, и умерла от этого горя.

Но всего этого можно избежать или, в случае возникновения спора, урегулировать быстро, справедливо и дешево, ЕСЛИ надлежащее планирование совместного владения семейным имуществом достигается с помощью соответствующих контрактов и обязательств, сделанных… в письменной форме.

В этой статье обсуждаются основные проблемы, с которыми приходится сталкиваться, когда семья рассматривает возможность совместного владения собственностью. Предполагается, что читатель уже прочитал или прочитает статьи о Контракты , Общая аренда, Завещания и трасты, Завещание, Партнерство, Разделение, и Организации с ограниченной ответственностью . Вместе с этими статьями, описывающими общий закон, эта статья будет иметь прямое отношение к вопросу семейной собственности на собственность.

ОСНОВНЫЕ ИНСТРУМЕНТЫ: НАДЕЖНАЯ КОММУНИКАЦИЯ И ВЫБОР КОНСТРУКЦИЙ.

ПРАВИЛО ПЕРВОЕ: ИЗМЕНЕНИЕ В СЕМЬЕ И НЕОБХОДИМОСТЬ ИЗМЕНЕНИЯ

Право собственности на собственность обычно длительное, но динамика в семье постоянно меняется. Дети вырастают и открывают свой бизнес или работают, заводят собственных детей, разводятся, становятся инвалидами. По мере вступления в брак новые люди входят в семью со своими потребностями и ожиданиями, часто расходящимися с первоначальной семьей.

Такие постоянные изменения означают, что ожидания, которые привели к совместной собственности, могут со временем меняться по мере необходимости.Ребенок может потерять работу или стать инвалидом, и ему придется пользоваться домом. Родитель может заболеть, и ему нужно продать дом. Другой член семьи может захотеть занять дом. В конце концов, некоторые владельцы умрут, и их наследники вместо этого станут новыми совладельцами, что, опять же, может привести к путанице или спорам по поводу надлежащего использования собственности.

Решение состоит в том, чтобы создать обязательную постоянную структуру, чтобы все знали, чего от них ждут и что им нужно делать. Изменения в семействе не аннулируют хорошо созданную структуру.

ПРАВИЛО ВТОРОЕ: ОБЩЕНИЕ В ОТНОШЕНИИ ОЖИДАНИЙ НЕОБХОДИМО ДО ПЕРЕДАЧИ ПЕРЕДАЧИ.

Создать совместную собственность, не осознавая честно того факта жизни, что обстоятельства и потребности меняются и что люди могут изменить свое мнение относительно своих целей, — значит устранять проблемы в будущем. Такие вопросы необходимо четко обозначить и рассмотреть сейчас.

Перед передачей в совместную собственность необходимо провести полное и откровенное обсуждение, чтобы ответить как минимум на следующие вопросы:

  1. Кто будет жить в доме или здании? Сдается?

  2. Кто, если кто, решает взять дом в долг или продать?

  3. Какие критерии следует использовать, чтобы решить, означает ли чья-то потребность, что собственность будет передана в залог или продана?

  4. Кто оплачивает ремонт? Обслуживание? Ипотека? Увеличивает ли это право на возврат в случае ликвидации или смерти родителя? В случае аренды, кто получает доход? Кто управляет?

  5. Получают ли права собственности супруги или дети первоначальных владельцев? Место в процессе принятия решений? Даже если случится развод?

  6. Почему осуществляется перевод? Действительно ли это сэкономит налоги или расходы на наследство? Как много и откуда ты знаешь?

  7. Что произойдет, если хозяин умрет? Разводы? Становится инвалидом? Уходить? Дело о банкротстве? Вступает в ожесточенный спор с другим хозяином? Не может внести необходимый вклад? Неправильно обращаться с имуществом?

  8. Каким образом вышеуказанные решения будут увековечены в обязательном понимании?

  9. Какие налоговые последствия могут возникнуть у различных структур?

  10. Насколько гибкой может быть любая договоренность в использовании и сроках?

Помните, что до тех пор, пока не будет произведена передача в совместный интерес, первоначальный владелец (-и) имеет полное право по своему усмотрению отвечать на вышеперечисленные вопросы любым способом, которым он или он или они пожелают … в тот момент, когда на сделке участвует более одного человека, эта свобода действие ушло.Когда владельцев много, принятие решения становится очень сложным.

ПРАВИЛО ТРЕТЬЕ: ЗАПИСАТЬ .

Устные договоренности трудно доказать и часто не имеют исковой силы в отношении недвижимости. Таким образом, ответы на вышеперечисленные вопросы должны быть сведены к письменной договоренности либо посредством такой структуры, как Соглашение о семейном партнерстве или Общества с ограниченной ответственностью или Corporation. Также возможно заключить письменное соглашение об общей аренде , по которому собственники владеют недвижимостью в качестве общих арендаторов, но в соответствии с условиями соглашения.

Короче говоря, после ответа на вышеуказанные вопросы они сводятся либо к структуре, либо к контракту, который является обязательным для сторон и полностью понятен с самого начала. Любое новое лицо, будь то супруга или следующее поколение, которое появится на картине, будет связано с положениями, поскольку структура или контракт будут иметь обязательную силу и для этого человека.

Вышеупомянутое решение может не остановить все споры, но оно остановит ненужные и порочные тяжбы и остановит тип запутанных разногласий, которые могут так разрушить семью.Кроме того, правила установлены и применяются с самого начала, без неприятных «сюрпризов».

ПРАВИЛО ЧЕТВЕРТОЕ: ВЫБИРАЙТЕ ПРАВИЛЬНОЕ УСТРОЙСТВО ПОСЛЕ ХОРОШЕЙ ЮРИДИЧЕСКОЙ И НАЛОГОВОЙ КОНСУЛЬТАЦИИ.

Как показано выше, существует множество способов структурирования совместного владения собственностью в семье, и каждый из них имеет определенные преимущества и недостатки с юридической и налоговой точки зрения. Хорошее планирование потребует участия хорошего и опытного сертифицированного аудитора, а также адвоката.Этот метод должен учитывать не только непосредственные налоговые вопросы (налоги на прибыль и имущество), но и их влияние на налоги на наследство и завещание .

Структурное владение собственностью означает, что новое лицо создается для владения всем или частью собственности, а правила и обязательства, касающиеся собственности, определяются структурой и документами, созданными для создания организации. Члены семьи владеют строением, которое, в свою очередь, владеет имуществом. Права и обязанности определяются как законом организации, так и положениями, касающимися организации (например, договоренности о купле-продаже и права на взносы), которые адвокат и семья обсуждают и разрабатывают.Такие организации включают семейные товарищества с ограниченной ответственностью; Общества с ограниченной ответственностью; Корпорации; Партнерство, аренда по общим договорам.

Договорное владение собственностью означает, что, хотя право собственности может быть на имя отдельных лиц (например, совместная аренда или общая аренда), стороны подписывают обязательное письменное соглашение, которое обеспечивает соблюдение правил и обязательств. Это может включать такие меры, как оплата родителем определенных расходов в обмен на обязательство передать собственность следующему поколению; соглашения о внесении определенных положений в трасты или завещания inter vivos; даже договоры аренды между предприятием и материнской компанией.

Обратите внимание, что именно текущий владелец собственности может определить, каковы будут правила и обязательства, а также структура, которая будет наложена. Самый простой способ создать такие правила — это до того, как право собственности будет передано более чем одному лицу, поскольку после передачи каждый собственник должен согласиться, а если они не согласны, то будут применяться различные правила о разделе или уже существующей компании с ограниченной ответственностью. .

ПРАВИЛО ПЯТЬ: НЕ ДОПУСКАЙТЕ СЛУЧАЙНЫХ ХОРОШИХ ЧУВСТВОВАТЬ ВАМ ДУМАЮ, ЧТО ПИСЬМЕННАЯ СТРУКТУРА ИЛИ СОГЛАШЕНИЕ НЕ НУЖНЫ: ЭТО ВСЕГДА.

Люди меняются. Обстоятельства меняются. Необходимо изменить. Если семья ладит и всегда соглашается, хорошо… вам не нужно будет отказываться от соглашения и обеспечивать его соблюдение. Но если что-то изменится или возникнет конфликт, вы будете рады, что вы предусмотрительно создали соответствующий метод быстрого, справедливого и недорогого принуждения.

ПРАВИЛО ШЕСТОЕ: ИСПОЛЬЗУЙТЕ АРБИТРАЖ И ПОСРЕДНИЧЕСТВО ДЛЯ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРА .

Как видно из нашей статьи о Арбитраж и посредничество, , если стороны договорятся в письменной форме, можно разрешить споры в гораздо менее формальной и гораздо менее конфронтационной арене посредничества и арбитража, что также намного дешевле и требует много времени, чем судебный процесс суд.Семьи можно спасти, избегая этой жесткой системы соперничества, присущей судебному процессу.

ПРАВИЛО СЕДЬМОЕ: ДЕШЕВЛЕ СОЗДАТЬ СТРУКТУРУ, ЧЕМ БОРЬБА С ТО, ЧТО ДОЛЖНО БЫТЬ.

Существует вполне понятное нежелание тратить деньги на юристов и бухгалтеров, когда все, кажется, ладят друг с другом, а затраты на создание правильной структуры могут потребовать месяцев обсуждений и стоить тысячи долларов. Поскольку семьи обычно вносят свой вклад в оплату юридических и бухгалтерских услуг, всегда существует опасность, что выбор бухгалтера или юриста сам по себе вызовет некоторую напряженность или что некоторые члены семьи не будут платить свою справедливую долю.

Но сделать это раньше времени сродни сдаче автомобиля на регулярное обслуживание или ежегодному осмотру: цена отказа от упреждающего и разумного ухода многократно увеличивает конечные расходы. Простой судебный процесс, касающийся собственности, займет от двух до трех лет, будет стоить более ста тысяч долларов в виде гонораров и издержек и оттолкнет семью на годы или навсегда. Стоимость решения проблем до того, как они перерастут в конфликты, и вместо этого создание разумного плана может составлять несколько тысяч долларов, но это стоит затрат.

Что касается того, может ли это вызвать напряженность в семье, даже если приступить к плану… ну, если есть проблема с созданием плана, представьте себе хаос, который возникнет, если это превратится в борьбу без какого-либо плана. Лучше теперь знать, что будет напряжение, и соответственно создать структуру.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

Мудрая семья поймет, что необходимо тщательное предварительное планирование, и избежит иллюзий, что счастливая семья не должна заниматься проблемой надлежащего структурирования совместного владения собственностью.Лучший способ укрепить постоянные хорошие отношения в семье — это совместная работа над созданием правильной структуры, которая может быть справедливой, гибкой и эффективной с точки зрения налогообложения. Привлечение семьи к праву собственности или владению может иметь значительные преимущества в налоговом и имущественном планировании, но сделать это, просто добавив имена в титульные документы, — значит бросить кубик в отношении будущего семьи и окончательной стоимости процесса.

Небольшое планирование и небольшие расходы теперь могут не только сэкономить время и деньги: они могут спасти семью.

Общие сведения о совместной собственности на имущество

Есть три основных способа владения собственностью: от вашего имени, на совместное имя с другими лицами и через договорные права. Потребуется ли испытание определенного актива, которым вы владеете на момент вашей смерти, полностью зависит от того, как он назван.

Совместное владение бывает трех форм: с правом наследования , как общая собственность и как общие арендаторы .

Совместная аренда с правом выживания

Совместные арендаторы с правом выживания часто обозначаются сокращенно в выписках по счету как «JTWROS». JTWROS указывает, что если у актива два или более владельцев, и один владелец умирает, то оставшийся владелец или владельцы продолжат владеть активом. При этом виде собственности наследники и наследники умершего собственника не получат абсолютно ничего. Оставшимся в живых владельцам необходимо будет удалить имя умершего владельца из актива.Они могут добиться этого, предъявив свидетельство о смерти, поскольку они регистрируют новый документ, в котором будет указано, что один из совместных арендаторов умер.

Аренда полностью

Особый тип совместной аренды с правом наследования, признаваемый супружескими парами в некоторых штатах, называется арендаторами по совокупности (TBE). Помимо избежания завещания, этот тип собственности важен для планирования защиты активов в штатах, где он признан.

Общинная собственность

Общинная собственность, третий вариант совместной собственности.Это право собственности признается супружескими парами в девяти штатах: Аризона, Калифорния, Айдахо, Луизиана, Невада, Нью-Мексико, Техас, Вашингтон и Висконсин. На Аляске супружеские пары могут выбрать, чтобы часть или вся их собственность рассматривалась как общая собственность, заявив об этом в письменном контракте.

Что происходит с общественным имуществом после смерти одного из супругов? Это будет зависеть от того, составили ли пара план недвижимости. Если нет имущественного плана, то законы о наследстве их штата будут указывать, куда пойдет сообщество.Если есть план наследственного имущества, то его условия заменят закон штата, и общественная собственность будет находиться именно там, где супруги хотят, чтобы она находилась.

Общая аренда

Если два или более человека владеют недвижимостью в качестве общих арендаторов (TIC), то каждый владелец будет владеть определенной долей в собственности. Принадлежащие проценты не обязательно должны быть равными долями. Чаще всего этот процент владения определяется тем, насколько каждый владелец вносит свой вклад в покупку недвижимости.

Например, если объект недвижимости стоит 100 000 долларов, а владелец A вносит 70 000 долларов, а владелец B вносит 30 000 долларов, то владелец A будет владеть 70% долей в качестве общего арендатора, а владелец B будет владеть 30% долей в качестве арендатора. в общем. В случае смерти владельца A, его 70% -ная доля перейдет к тому, кто был заявленным бенефициаром в их последней воле и завещании или отзывном живом трасте. Без завещания наследник наследует имущество.

Если владелец B не указан в Последнем завещании A или Отзывном жилом фонде A или не является наследником A по закону, он не будет иметь права на получение какой-либо части 70% -ной доли A.Кроме того, если 70% -ная доля А зарегистрирована от их имени в качестве общего арендатора, а не от имени их Отзывного живого траста на момент их смерти, то 70% -ная доля А должна быть испытана.

Виды собственности

Есть только три способа владеть собственностью: от вашего имени, от имени других лиц или на основании договорных прав.

Вот краткое изложение того, что означает каждый тип собственности и что произойдет с имуществом после вашей смерти.

Индивидуальная собственность

Индивидуальная собственность относится к собственности, которая принадлежит на ваше единственное имя без каких-либо других владельцев или бенефициара. После вашей смерти собственность, принадлежащая на ваше личное имя, обычно должна будет пройти процедуру завещания, чтобы получить ее из вашего имени и на имена ваших близких.

Виды совместной собственности

Совместная аренда с правом наследования (JTWROS)

При совместной аренде с правом наследования все владельцы имеют равные права на собственность.Другими словами, любой владелец может снять средства со счета без ведома или разрешения других владельцев.

Однако в большинстве штатов недвижимость, находящаяся в совместной собственности, не может быть продана или заложена без согласия всех владельцев. Когда один совладелец умирает, право собственности на имущество автоматически переходит к оставшимся совместным арендаторам без необходимости завещания.

В общем, все, что нужно сделать выжившим владельцам, — это предъявить свидетельство о смерти или внести его в соответствующие земельные книги, чтобы подтвердить свое право собственности на недвижимость.

Аренда полностью

Полная аренда — это вид совместной собственности с правом наследования, который признан в некоторых штатах и ​​может существовать только между мужем и женой. Любой из супругов может снимать средства со счета без ведома или разрешения другого супруга.

Предупреждение

Во многих штатах термины «муж» и «жена» используются в законодательных кодексах, а не «супруги». Однополые супруги должны проконсультироваться с юристом, чтобы при необходимости добавить к их документам дополнительные формулировки, поясняющие, что они намерены совместно владеть недвижимостью.

Однако в отношении недвижимости в большинстве штатов ее нельзя продать или заложить без согласия обоих супругов. Когда один из супругов умирает, право собственности на имущество автоматически переходит к оставшемуся в живых супругу без необходимости завещания.

В общем, все, что нужно сделать оставшемуся в живых супругу, — это предъявить свидетельство о смерти или внести его в соответствующие земельные книги, чтобы подтвердить свое право собственности на недвижимость. Полная аренда часто обозначается аббревиатурой TBE.

Общественная собственность

Общинная собственность — это вид совместной собственности, которая признана в некоторых штатах и ​​может существовать только между мужем и женой. Права собственности каждого супруга на общественную собственность устанавливаются законами конкретного штата.

Общая аренда

При таком типе совместной собственности каждый отдельный «общий арендатор» владеет определенной долей собственности и может снимать, закладывать или продавать свою отдельную часть собственности.

Когда общий арендатор умирает, его доля собственности переходит к его собственным бенефициарам, а не к выжившим общим арендаторам. Общая аренда часто обозначается аббревиатурой TIC или TEN COM.

Право собственности по договору

Право собственности по контракту покрывает кредиторскую задолженность в случае смерти (POD), перевод в случае смерти (TOD) счета и документы, доверительные отношения для счетов (или ITF), трасты Totten, страхование жизни, пенсионные счета, включая IRA и 401 (k) s, аннуитеты, жизнь поместья и отзывные жилые трасты.

Владелец собственности полностью контролирует ее в течение жизни (за исключением пожизненного имущества — см. Действующее законодательство штата), но затем после смерти собственность переходит вне завещания бенефициарам, назначенным владельцем.

Как правило, бенефициар должен будет предоставить свидетельство о смерти или внести его в соответствующую земельную книгу, чтобы заявить о праве собственности на недвижимость.

Глоссарий по недвижимости | Что все это значит?

Добро пожаловать на страницу глоссария по недвижимости Coldwell Banker Mason Morse! Здесь вы найдете все термины и жаргон, о которых вам нужно знать в мире недвижимости.Если вы ищете дополнительную информацию или хотите узнать, как наша команда экспертов может помочь вам с вашими потребностями в недвижимости, свяжитесь с нами сегодня, и мы поможем вам сделать первый шаг!
Вы хотите купить или продать свою недвижимость? Банкир Coldwell Мейсон Морс был признан компанией по недвижимости №1 в Долине Ревущих Вилок, и мы будем рады помочь вам в достижении ваших целей в сфере недвижимости.

А

Резюме заголовка: Уммари или сжатие основных частей всех записанных инструментов, которые влияют на конкретный объект недвижимости, расположенные в том порядке, в котором они были записаны.

Оговорка об ускорении: Оговорка в контракте, по которой авансируется время для выплаты долга, что обычно делает обязательство незамедлительным и подлежащим выплате из-за нарушения какого-либо условия, например, неуплаты в рассрочку.

Акцепт: Указание адресатом оферты о готовности соблюдать условия предложения.

Подтверждение: Заявление, сделанное лицом нотариусу или другому государственному должностному лицу, уполномоченному принимать подтверждения, о том, что документ был исполнен этим лицом и что это является свободным и добровольным действием.

Акр-фут: Термин, используемый для измерения объема воды, равного количеству воды, необходимому для покрытия одного акра в один фут глубиной, или 43 560 куб. футов

Управляющий: Лицо, назначенное судом для управления имуществом умершего лица, умершего без завещания (без оставления завещания).

ADU. Вспомогательное жилище

Адвалорный. латинское значение «по стоимости»; обычно используется для описания налога, основанного на оценочной стоимости недвижимости.

Неблагоприятное владение: Право владельца земли на приобретение преимущественного права собственности на недвижимость против зарегистрированного владельца, если такое владение было фактическим, печально известным, враждебным, видимым и непрерывным в течение требуемого установленного законом периода (18 лет в Колорадо). Неблагоприятное владение способствует продуктивному использованию земли, давая право собственности тому, кто использует землю.

Affidavit: Письменное заявление или заявление, данное или подтвержденное перед каким-либо должностным лицом, имеющим право приносить присягу или заявление.

Агентство: Правовые отношения, вытекающие из соглашения или контракта, выраженного или подразумеваемого, письменного или устного, в результате чего одно лицо, агент, нанимается другим, называемым принципалом, для совершения определенных действий в отношениях с третьей стороной. .

Агент: Любое лицо, товарищество, ассоциация или корпорация, уполномоченные или нанятые другим лицом, называемым принципалом, действовать от имени принципала и под его контролем.

Отчуждение: Передача недвижимого имущества одним лицом другому.

Удобства: В сфере недвижимости удобствами являются такие особенности, как местоположение, внешний вид или доступ к парку, озеру, шоссе, вид и т.п., которые повышают привлекательность недвижимости и которые способствуют удовольствию и удовольствию жителей .

Амортизация: Ликвидация или постепенное погашение финансового обязательства периодическими платежами.

Животноводческая единица (AU): Пастбищная способность земли для надлежащего содержания одного животного и любого потомства в течение одного года.

Оценка: В сфере недвижимости — оценка качества или стоимости собственности; также ссылается на отчет, в котором излагается оценка стоимости вместе с основанием для таких выводов.

Присвоение: Действие (я), связанное с забором и сокращением до личного владения водой, происходящей в ручье или другом водоеме, и применением такой воды для полезного использования.

Присваивающий: Тот, кто отвлекает и использует с пользой для себя воду ручья или другого водоема в соответствии с правом на воду, полученным путем присвоения.

Принадлежность: То, что принадлежит чему-то другому; что-то приспособленное к использованию недвижимого имущества, с которым оно связано или принадлежит, предназначено для постоянного пристройки к земле. Принадлежности переходят с титулом на землю, например дом, сарай, гараж, отвод и др.

Оценочная оценка: Оценка стоимости, произведенная единицей правительства для целей налогообложения.

Оценка: В сфере недвижимости оценка имущества с целью уплаты налога на него.

Цессионарий: Сторона, которой было уступлено или передано законное право.

Переуступка: Переход к другому юридическому лицу.

правопреемник: Сторона, которая уступает или передает законное право.

Приложение: Вид обременения, разрешенный только при особых обстоятельствах, который возлагается на недвижимость ответчика в рассматриваемом судебном иске о возмещении денежного ущерба.

Заключение прокурора: В сфере недвижимости — письменное заключение присяжного поверенного относительно возможности реализации права собственности на недвижимое имущество, основанное на изучении справки о праве собственности или записей в канцелярии графства и регистратора.

к началу

B

Бухгалтерский баланс: Отчет, показывающий финансовое положение компании на конец отчетного периода путем перечисления активов, обязательств и собственного капитала.

Воздушный платеж: Окончательный единовременный платеж в рассрочку долга, намного превышающий все предыдущие платежи, и который полностью погашает долг до его полной амортизации.

Акт сделки и купли-продажи: Любой документ, в котором говорится о вознаграждении и имеет целью передать недвижимость.Договор сделки и купли-продажи с соглашением против действий лица, предоставившего право, гарантирует только то, что он или она не сделали ничего, чтобы повредить или омрачить право собственности.

Получатель: Лицо, которое получает выгоду от определенных действий, например воля; один получает выгоды, прибыль или преимущество; тот, в пользу которого создается доверие.

Купчая: Письменный документ, посредством которого лицо передает право, титул или интерес в личной собственности другому.

Общая ипотека: Ипотека, покрывающая более одного объекта недвижимости.

Брокер: Должным образом лицензированное лицо, фирма, товарищество, общество с ограниченной ответственностью, ассоциация или корпорация, которое за вознаграждение или с намерением получить такую ​​компенсацию способствует сделке с недвижимостью для другой стороны. (См. 12-61-101 C.R.S. для определения закона штата Колорадо — глава 1 данного руководства.)

Строительный кодекс: Постановления местных органов власти, определяющие требования к конструкции зданий.

Агент покупателя: Брокер, привлеченный и представляющий покупателя в сделке с недвижимостью.

к началу

С

Ставка капитализации: Процентная ставка изменения, применяемая при доходном подходе к стоимости.

Учет по кассовому методу: Признание доходов и расходов при получении или выплате денежных средств, а не при их заработке или понесении. Сервисный бизнес, не занимающийся инвентаризацией, имеет возможность использовать кассовый метод или метод начисления. Индивидуальные налогоплательщики должны использовать метод начисления.

Денежный поток: Денежные поступления за вычетом денежных выплат от операции или актива.Годовой отчет о движении денежных средств показывает общую прибыль после уплаты налогов.

Caveat emptor: Латинская фраза, означающая «пусть покупатель остерегается», ранее возлагала на покупателя обязанность проверять товары или имущество, принимая их «как есть».

CCR’s. Условия, положения и ограничения

CDU. Жилой дом смотрителя

Сертификат разумной стоимости (CRV). Заверенная оценка стоимости недвижимого имущества Управлением по делам ветеранов.

Свидетельство о налогах: Письменная гарантия состояния налогов на определенное имущество, выданная казначеем графства, в котором находится это имущество. Любые убытки, возникшие в результате ошибки в налоговом свидетельстве, должны быть оплачены округом, который представляет такой казначей.

Глава 11: Положение Закона о реформе банкротства 1978 года, которое касается реорганизации, при которой должник сохраняет контроль над бизнесом и его операциями.

Глава 7: Положение Закона о реформе банкротства 1978 года, которое распространяется на ликвидацию при назначении судом доверенного лица.

Chattel: Имущество, кроме недвижимого, то есть личное имущество; предмет движимого имущества.

Проверка: Синоним четырехугольника, участка земли площадью 24 мили в квадрате, включенного в систему государственного обследования.

Облако правового титула: Неурегулированное требование или обременение, которое затрагивает или ухудшает право собственности на собственность.

Примечание Cognovit: Один, содержащий признание заемщика в судебном решении (отказ от надлежащей правовой процедуры).

Залоговое обеспечение: Некоторое дополнительное обеспечение к личным обязательствам заемщика в виде залога движимого имущества или доверительного договора.

Colorado Association of REALTORS® — (CAR): Государственная организация лицензиатов недвижимости, целью которой является профессиональное продвижение отрасли недвижимости и в состав которой входят местные ассоциации или советы по недвижимости.

Колорадская система координат: Метод описания земли, основанный на измерениях от пересечения установленных законом осей север-юг и восток-запад; применяется только в округах Дельта и Юте.

Объединение: Смешивание чужих денег с личными или коммерческими средствами.Незаконное смешение — это использование денег одного бенефициара в пользу другого или невозможность хранить такие деньги на идентифицированных счетах условного депонирования.

Сообщество с общими интересами: недвижимого имущества, описанного в декларации, которая обязывает отдельного владельца единицы уплачивать налог на недвижимость, страховые взносы, обслуживание или улучшение некоторой заявленной недвижимой собственности, находящейся в общей собственности. Право собственности не включает право аренды на срок менее сорока лет, измеряемое с даты начала первоначального срока, включая варианты продления.

Общее право: Право, возникшее в результате обычаев, обычаев и судебного толкования, а не законодательного акта. Общее право зародилось в старых английских судах.

Общинная собственность: Имущество, приобретенное мужем и женой или кем-либо из них во время брака в их сфере труда, а не в дар, принадлежащее в равной мере мужу и жене. Законы о общинной собственности существуют только в девяти штатах: Аризона, Калифорния, ID, Лос-Анджелес, Невада, Нью-Мексико, Оклахома, Техас и Вашингтон.

Осуждение: В законодательстве о недвижимости — процесс, посредством которого собственность частного владельца передается в общественное пользование с компенсацией владельцу в соответствии с государственным правом на выдающееся владение.

Кондоминиум: Сообщество с общими интересами, в котором части недвижимости выделены в отдельное владение, а остальная часть распределяется в общую собственность исключительно между отдельными владельцами. Сообщество с общими интересами не является кондоминиумом, если безраздельные интересы в общих элементах принадлежат владельцам ячеек.

Рассмотрение: Обещание или акт, имеющий юридическую ценность, заключенный и полученный взамен обещания; один из важнейших элементов контракта.

Строительная ипотека: Краткосрочная ссуда, используемая для финансирования строительства здания.

Конструктивное (или юридическое) уведомление: Неопровержимая презумпция того, что все люди осведомлены о содержании записанного инструмента.

Контракт: Соглашение, имеющее юридическую силу, между двумя или более компетентными лицами, имеющее юридическую цель, в котором стороны соглашаются действовать определенным образом.

Контролер: Главный бухгалтер организации, ответственной за (1) финансовую отчетность, (2) налоговое администрирование, (3) управленческий аудит, (4) контроль планирования и (5) разработку систем и процедур бухгалтерского учета.

Обычная ипотека: Ипотека, обеспечивающая ссуду, предоставленную частными инвесторами без участия государства, т. Е. Без страховки F.H.A. или гарантированной НДС.

Конверсия: Самовольное присвоение прав собственности на товары или имущество, принадлежащие другому лицу; также изменение одной формы собственности на другую, например, изменение арендованного многоквартирного дома на собственность кондоминиума.

Передача: Документ в письменной форме, посредством которого лицо передает какое-либо имущество, долю или право собственности на недвижимость другому, например, договор или договор аренды.

Пакт: Обещание или согласие, обычно в письменной форме, совершать или не совершать определенные действия; также положения в документе о передаче недвижимого имущества, регулирующие использование собственности.

Cubage: Произведение умножения ширины на высоту на глубину (или длину) объекта.

Кубический фут в секунду: Единица расхода для измерения текущей жидкости, равная потоку в один кубический фут в секунду через заданное сечение. Также называется «второй ногой».

Cul-de-sac: Улица, которая заходит в тупик полукругом.

Curtesy: Гражданское пожизненное имущество во всей недвижимой собственности жены, переданной мужу после ее смерти, при условии, что в их браке родился ребенок; отменен в Колорадо.

Клиент: Сторона сделки с недвижимостью, с которой брокер не имеет брокерских отношений, поскольку такая сторона не привлекала или не нанимала брокера.

к началу

D

Облигации: Облигации выпущены без особого обеспечения и обеспечены только общим капиталом эмитента.

Декларация: Зарегистрированный документ, определяющий границы и общие элементы кондоминиума, а также устанавливающий основные права и обязанности владельцев. Он также предусматривает создание ассоциации собственников, включающей совет директоров, наделенный полномочиями собирать общие расходы и иным образом действовать в интересах всех собственников.

Посвящение: Перевод земли из частного в общественное пользование, в виде улиц в обрешетке.

Документ: Правовой документ в письменной форме, должным образом оформленный и доставленный, посредством которого собственник (лицо, предоставляющее право) передает другому (получателю гранта) некоторые права, титул или интерес в недвижимости или на недвижимость.

Ограничение акта: Положение в акте, регулирующее или ограничивающее использование земли.

По умолчанию: Упущение или невыполнение законной обязанности; невыполнение обязательства в установленный срок.

Оплачиваемый сбор (базовый или квалифицированный сбор): Плата за землю, которая может быть аннулирована или аннулирована при наступлении определенного события.

Судебное решение о недостатке: Залог в отношении оставшихся активов заемщика в сумме, равной разнице между продажной ценой взыскания и суммой причитающейся задолженности.

Амортизация: Потеря стоимости из-за ухудшения в результате обычного износа, действия элементов, функционального или экономического устаревания.

Назначенный брокер: Нанятый или нанятый брокер, назначенный нанимающим брокером в письменной форме в качестве единственного агента или брокера по сделке для продавца, арендодателя, покупателя или арендатора в сделке с недвижимостью; не включает брокерскую фирму по недвижимости, состоящую только из одного лицензированного физического лица.

Девиз: Дарение недвижимого имущества по завещанию и завещанию дарителя.

Перенаправление: Незаконное или несанкционированное использование доверенных средств.

Документальный сбор: Установленный законом налог штата Колорадо в размере одного цента за сто долларов (продажная цена x 0,0001) вознаграждения, уплачиваемого лицом, регистрирующим передаточный документ у клерка и регистратора округа.

Получатель: Получатель подарка.

Донор: Даритель подарка.

Dower: Имущество по гражданскому праву, состоящее из одной трети доли в недвижимом имуществе мужа, переданном его жене после его смерти. отменен в Колорадо.

Положение о сроке продажи: Положение в ипотеке или доверительном управлении, которое позволяет кредитору отозвать вексель, подлежащий выплате в полном объеме, сразу после продажи или передачи обеспеченного имущества; позволяет кредитору повысить процентную ставку или вызвать другие изменения условий после принятия ссуды.

Принуждение: Принуждение к действию или бездействию против воли человека.

к началу

E

Задаток: Первоначальный взнос, произведенный покупателем недвижимости в качестве доказательства добросовестности.

Передача: Право или интерес в недвижимой собственности другого лица; право использовать чужую землю для определенной цели, например, полосы отчуждения.

Экономическая жизнь: Период времени, в течение которого улучшенная собственность может быть выгодно использована.

Известный домен: Право правительства брать частную собственность в общественное пользование через процесс осуждения и с выплатой справедливой компенсации.

Нанимающий брокер: Уровень лицензии, позволяющий брокеру нанимать других лицензиатов, требующий двух лет активного лицензированного опыта, 24-часового курса «Управление брокерскими операциями», если лицензия была получена после 31 декабря 1996 года, и прохождения части брокера Колорадо. лицензионный экзамен, если переход от продавца к брокеру был произведен посредством переходного курса брокера.

Посягательство: Незаконное проникновение улучшения или другого недвижимого имущества на чужую собственность.

Обременение: Требование, залог, обвинение или ответственность, связанные с недвижимым имуществом и имеющие обязательную силу, такие как судебное решение, ипотека, залоговое право механика, залог за неуплаченные налоги или право отчуждения.

Индоссамент: Подписание своего имени на оборотном инструменте с намерением передать право собственности; также дополнение, изменяющее или уточняющее покрытие (титульного) страхового полиса.

Собственный капитал: Сумма доли собственника в недвижимости, превышающая его обременения.

Сумма погашения: см. Погашение.

Escheat: Возвращение собственности государству в случае смерти владельца, не оставившего завещания или законных наследников, которым собственность может перейти по законному праву.

Условное депонирование: Состояние денег или документа, условно удерживаемого третьей стороной, называемой агентом условного депонирования, в ожидании выполнения или выполнения какого-либо действия или условия.

Счет условного депонирования: Любой расчетный счет, счет до востребования, сберегательной книжки или выписки, застрахованный агентством правительства Соединенных Штатов, который хранится в депозитарии Колорадо для денег, принадлежащих другим лицам.

Соглашение об условном депонировании: Письменное соглашение, в соответствии с которым лицо, предоставившее право, должник или должник, передает определенные инструменты или имущество агенту условного депонирования, которое должно храниться до наступления непредвиденного обстоятельства или выполнения условия, а затем должно быть доставлено получателю гранта, обещанный или кредитор.

Estate: Степень, количество, характер и степень заинтересованности лица в недвижимом имуществе; такие как плата за простое абсолютное имение или имение на годы.

Недвижимость от периода к периоду (периодическая аренда): Доля в земле без даты прекращения контракта. Срок аренды (неделя, месяц или год и т. Д.) Продлевается путем оплаты арендной платы по договору.

Имущество (аренда) с правом собственности: Имущество на земле, возникающее, когда арендатор неправомерно удерживает владение после истечения срока аренды; У арендодателя есть выбор: выселить арендатора как нарушителя или принять такого арендатора на аналогичный срок и на условиях предыдущего владения арендатором.

Недвижимость (аренда) по желанию: Доля в земле, прекращаемая по желанию арендатора или арендодателя.

Имущество (аренда) на годы: Интерес к земле на фиксированный период времени, например один день или 99 лет.

и др. Латинское сокращение от «et allus», что означает «и другие».

Et ux. Латинское сокращение от «et uxor», что означает «и жена».

Выселение: Лишение прав собственности в судебном порядке; акт о лишении лица права владения землей по решению суда.

Эксклюзивный листинг агентства: Листинг, в соответствии с которым владелец привлекает брокера по недвижимости в качестве единственного брокера в течение определенного периода времени, сохраняя при этом право продать собственность покупателю, которого найдет владелец, без уплаты брокеру комиссии.

Листинг с эксклюзивным правом продажи: Листинг, в соответствии с которым владелец привлекает одного брокера по недвижимости в качестве единственного брокера на определенный период времени, что дает брокеру право на получение комиссии независимо от того, кто продает недвижимость, включая владельца.

Исполнение: Распоряжение суда шерифу об аресте и продаже имущества для погашения долга; акт подписания договора; выполнение условий контракта.

Исполнитель: Лицо, указанное в завещании, для выполнения его положений.

к началу

F

Fannie mae: Произношение «FNMA» (Федеральная национальная ипотечная ассоциация). обеспечивает рынок для обеспеченных государством ипотечных кредитов, принадлежащих первичным кредиторам, и предоставляет им готовый рынок, позволяющий увеличить оборот денег по кредитам.

F.a.r .: Floor Area Ratio — Отношение допустимой площади к размеру участка / общей площади участка.

FAR: Соотношение площади

Абсолютный простой сбор (простой сбор или сбор): Наиболее полное право собственности на недвижимость в соответствии с законом; максимально возможный пакет прав собственности.

Fee tail: Имущество на земле, которое не может быть передано, но которое должно перейти к наследникам владельца; отменен в Колорадо.

Ипотека, застрахованная FHA: Ипотека, по которой Федеральное жилищное управление страхует утвержденных кредиторов от невыполнения кредита.

Доверительный управляющий: Лицо, занимающее доверительное положение по отношению к другой стороне; конфиденциально, как в фидуциарных отношениях между агентом и принципалом.

Приспособление: Предмет личной собственности, установленный на земле или прикрепленный к земле или при улучшении на постоянной основе, так что он считается частью недвижимости.

Взыскание: Прекращение права собственности в связи с неисполнением обязательств заемщиком; судебный процесс или процесс государственного попечительства, при котором обеспеченная собственность продается для погашения долга.

к началу

G

G.m.q.s .: Система квот управления ростом — система, предназначенная для регулирования скорости и качества роста. Вся застройка округа Питкин подлежит контролю роста, за исключением случаев освобождения. Разработчик может выбрать в процессе GMQS подать заявку на дополнительную площадь в проекте или на участке.Они будут соревноваться за ежегодное «выделение» площади пола, которое присуждается на основании критериев оценки по категориям.

Получатель гранта: Лицо, которому передается недвижимость; покупатель.

Правообладатель: Лицо, передающее недвижимость; продавец.

Район выпаса: Административное подразделение пастбищных земель под юрисдикцией Бюро по управлению земельными ресурсами, созданное в соответствии с разделом 3 Закона Тейлора о пастбищах для облегчения управления кормовыми ресурсами BLM.

Раздел 15 об аренде пастбищ: Договор аренды, разрешающий использование общественных земель за пределами пастбищ (Закон Тейлора о пастбищах) для выпаса скота на определенный период времени.

Лицензии на выпас: Разрешение на выпас определенного количества и класса домашнего скота на определенной площади пастбищных угодий в течение определенного времени, обычно менее одного года.

Разрешение на выпас: Разрешение на выпас определенного количества и класса домашнего скота на определенной площади пастбищных угодий в течение определенных сезонов каждый год в течение обычно 10 лет.

Предпочтение выпаса: Запрос на выпас определенного количества и классов скота в национальном лесу в течение определенного времени и в соответствии с правилами и положениями, принятыми Лесной службой.

Множитель валового дохода: Число, используемое в доходном подходе к стоимости, используемое для сравнения потенциальной желательности доходной собственности и рассчитывается путем деления продажной цены на валовой годовой доход.

Грунтовые воды: Проницаемое образование со сторонами и дном из относительно непроницаемого материала, в котором удерживаются или удерживаются грунтовые воды; также называется подземным водным бассейном.

к началу

H

HELOC: Кредитная линия собственного капитала

ТСЖ: Ассоциация домовладельцев

Удерживающий арендатор: Тот, кто не может освободить арендованное имущество после истечения срока аренды.

Освобождение усадьбы: Также известно как «усадьба» или «право усадьбы»; фиксированная, установленная законом сумма, освобожденная от исполнения кредиторами и предназначенная для защиты семейного дома от потери права выкупа или продажи за долги.

к началу

I

ILC: Сертификат местоположения улучшения

Возмещение: Застраховать; обезопасить от потери.

Независимый брокер: Уровень лицензии, позволяющий брокеру работать без надзора со стороны нанимающего брокера, требующий двух лет активного лицензионного опыта, и если повышение до уровня брокера было осуществлено посредством переходного курса брокера, прохождение части Колорадо экзамена на лицензирование брокера.

договор на землю в рассрочку, (ILC): также договор на землю или договор на рассрочку; соглашение о покупке недвижимости в рассрочку, согласно которому договор удерживается до тех пор, пока не будет оплачена вся или определенная часть покупной цены.

Среди прочего: Латинское значение означает «среди прочего».

Intestate: Умереть, не оставив действующего завещания.

к началу

Дж

Совместная аренда: Тип совместного владения недвижимым имуществом с правом наследования и четырьмя единицами (время, титул, интерес и владение).

Решение: Окончательное признание в суде прав сторон.

к началу

л

Земля: Недвижимость; все ниже поверхности, поверхность и воздушное пространство над ней, а также то, что прикреплено к ней постоянно; синонимы «недвижимость», «недвижимость» и «недвижимость» часто означают только неулучшенную поверхность земли.

Экономика земли: Производство, распределение и потребление богатства, вытекающего из классификации и использования земель.

Арендодатель: Владелец, который сдал в аренду земельный участок арендатору.

Агент арендодателя: Брокер, привлеченный арендодателем и представляющий его в качестве агента в сделке по аренде.

Аренда: Соглашение, в соответствии с которым арендатор получает во владение и пользование недвижимым имуществом на определенный период времени, а арендодатель получает плату за аренду и / или выполнение других условий.

Leasehold: Имущество или право в недвижимом имуществе, находящееся в аренде.

Юридическое описание: Признанное законом описание, достаточное для определения местонахождения и идентификации собственности без устных показаний.

Арендатор: Лицо, владеющее недвижимостью на условиях аренды; обычно называется арендатором.

Арендодатель: Сторона, передающая право собственности или недвижимое имущество арендатору по договору аренды; обычно называют домовладельцем.

Залог: Право, предоставленное кредитору по закону, на погашение долга или залога из стоимости недвижимого или личного имущества, принадлежащего должнику.

Пожизненное имущество: Имущество или доля в недвижимом имуществе, удерживаемая в течение жизни определенного лица.

Ограниченный агент: Агент, чьи обязанности и обязательства перед принципалом являются только теми, которые изложены в C.R.S. 12-61-804 или 12-61-805, с любыми дополнительными обязанностями и обязательствами, согласованными в соответствии с разделом 12-61-803 (5).

Lis pendens: Подача иска против определенной собственности с публичным уведомлением о том, что судебный иск находится на рассмотрении, который может повлиять на право собственности на землю.

Объявление: Соглашение или трудовой договор, устный или письменный, в соответствии с которым владелец разрешает брокеру продавать, обменивать или сдавать в аренду недвижимость.

к началу

M

Товарный (товарный) титул: Заголовок, не содержащий разумных сомнений в наличии дефекта; которые можно легко продать или заложить разумному человеку; титул, свободный от существенных недостатков или серьезных сомнений и разумно свободный от возможных судебных разбирательств.

Рыночная стоимость: Цена, которую готовый и способный покупатель, не вынужденный покупать, согласился бы, и которую готовый и желающий продавец, не вынужденный продавать, принял бы при условии, что обе стороны полностью информированы, действуют разумно и иметь достаточно времени, чтобы внимательно рассмотреть сделку.

MEC: Взаимное исполнение договора

Залог механика: Залог, установленный законом в отношении недвижимого имущества в пользу лиц, которые выполнили работу или предоставили материалы для улучшения недвижимого имущества.

Измерения и границы: Метод описания или определения местонахождения недвижимого имущества; метры — это меры длины, а границы — границы. Этот метод начинается с четко обозначенной точки начала и следует за границами земли, пока не вернется еще раз в точку начала.

Милл: Одна десятая цента; ставка налога в размере одного миллиона долларов на доллар или одна десятая процента от оценочной стоимости собственности. (оценочная стоимость x 0,001)

Ипотека: Условная передача собственности в качестве обеспечения выплаты долга или выполнения какого-либо обязательства.После выплаты долга или исполнения обязательства ипотека автоматически становится недействительной.

Залогодержатель: Сторона (кредитор), которой имущество передается по ипотеке в качестве обеспечения погашения кредита или выполнения какого-либо обязательства.

Залогодатель: Сторона, предоставляющая ипотечный кредит (заемщик), передающая проценты на имущество кредитору в качестве обеспечения обязательства по погашению ссуды или выполнению какого-либо обязательства.

Служба множественного листинга (MLS): Маркетинговое соглашение между брокерами по недвижимости, посредством которого продавец разрешает листинговому брокеру делиться информацией и заранее определенной частью комиссии с любым брокером, участвующим в продаже недвижимости.

Взаимное согласие, (согласие): Соглашение сторон контракта, взаимное согласие на обязательность его точных условий; важный элемент контракта.

к началу

N

Национальная ассоциация РИЭЛТОРОВ ©, (NAR): Национальная ассоциация специалистов по операциям с недвижимостью, цель которой — профессиональное продвижение в сфере недвижимости, и в состав которой входят государственные и местные ассоциации или советы по недвижимости.

Национальный лес: Заповедник в лесу или водоразделе, находящийся в ведении Лесной службы Министерства сельского хозяйства США.

Оборотный инструмент: Письменный документ, содержащий обещание платежа, которое может быть передано от одного лица другому.

Чистый листинг: Договор листинга, в соответствии с которым владелец должен получить определенную цену нетто, а брокер получает любое превышение сверх чистой цены в качестве комиссии.

Примечание: Письменный документ о признании долга и обещании платежа.

к началу

O

Устаревание: Ухудшение желательности и полезности собственности в результате экономических, функциональных, физических, модных или других изменений.

Предложение: Выставить на продажу; или предложение, представленное для принятия или отклонения, которое, в случае его принятия, образует обязательный контракт.

Offeree: Тот, кому сделано предложение.

Оферент: Тот, кто делает предложение.

Открытый листинг: Неисключительное трудовое соглашение, по которому собственник оставляет за собой право выставить недвижимость на продажу другим брокерам.

Опцион: Временное право на определенный период времени, за которое выплачивается вознаграждение, в течение которого лицо, принимающее опцион, может приобрести или арендовать недвижимость по установленной цене.

Опционер: Тот, кто запрашивает, получает или собирается извлечь выгоду из опциона.

Опционор: Тот, кто предоставляет опцион другому, обычно собственнику земли.

к началу

P

Партийная стена: Стена, возведенная на линии между прилегающими участками для использования обоих участков.

Патент: Документ о передаче земли, находящейся в государственной собственности, физическому лицу.

Процентная аренда: Коммерческая аренда недвижимости, при которой арендная плата основана на процентном отношении от объема продаж, полученного от арендованных помещений.

Тест на просачивание (перколяцию): Определяет, будет ли почва впитывать воду, достаточную для использования септика.

Периодическая аренда: См. Недвижимость от периода к периоду.

Личное имущество: Все, что не является недвижимым имуществом; предметы временного или движимого характера.

Персональный номер: Синоним личного имущества.

Плата: Земельный участок или земельный участок; также метод описания земли со ссылкой на записанную карту (платформу) района или города, на которой указаны границы, улицы, сервитуты и т. д.

Полномочия полиции: Право правительства принимать законы, которые считаются необходимыми для защиты и укрепления здоровья, безопасности и общего благосостояния населения. (Закон о лицензировании поддерживается этой правовой теорией.)

Доверенность: Юридический документ, уполномочивающий другое лицо действовать вместо лица, выдавшего документ.

Принципал: Лицо, товарищество, ассоциация или корпорация, которое уполномочивает или нанимает другого, называемого агентом, на выполнение определенных действий от имени принципала.

Основная нота: Вексель, обеспеченный ипотекой или доверительным актом.

Имущество: Все, что может принадлежать и связанное с ним право собственности; право пользоваться, владеть, пользоваться и распоряжаться вещью любым законным способом и не допускать, чтобы кто-либо другой вмешивался в эти права; обычно делятся на две группы; личное и реальное.

Государственный доверительный управляющий: Должностное лицо округа, которому заемщики передают право собственности на недвижимость по договору доверительного управления в пользу бенефициара (кредитора).

Закупочная ипотека: Закладная, предоставленная покупателем для обеспечения ссуды на часть или всю покупную цену. Такая ипотека становится залогом собственности одновременно с переходом правового титула, а в случае немедленной регистрации становится залогом права удержания в отношении покупателя.

к началу

Q

Четырехугольник (отметка): Квадратный участок земли в системе государственного исследования США размером 24 мили с каждой стороны.

Иск с тихим титулом: Иск в суде для устранения дефекта, облачности или подозрений в отношении законных прав владельца на земельный участок.

Акт о прекращении права требования: Акт, в котором лицо, предоставившее право, не дает никаких гарантий и передает только текущий интерес лица, предоставившего право, в недвижимости, если таковая имеется.

к началу

R

Диапазон: Полоса земли шириной шесть миль, которая тянется с севера на юг. Диапазоны определяются правительственным исследованием и нумеруются в порядке номеров к востоку или западу от главного меридиана.

Недвижимость: Недвижимость, недвижимость, земля.

Недвижимое имущество: Земля; поверхность земли и все, что возводится, растет на земле или прикрепляется к ней; включая то, что находится под ним, и воздушное пространство над ним.синонимы «земля», «недвижимость» и «недвижимость»

REALTOR®: Зарегистрированное торговое наименование исключительно для членов Национальной ассоциации РИЭЛТОРОВ®.

Недвижимость: Недвижимость, земля, недвижимость.

Получатель: Назначенный судом хранитель, владеющий имуществом до окончательного рассмотрения дела в суде.

Запись: занесение инструмента в книгу публичных записей в канцелярии окружного секретаря и регистратора.запись представляет собой «конструктивное» уведомление для всех лиц о правах или требованиях, содержащихся в документе.

Прямоугольная геодезическая система: См. Государственную геодезическую систему США.

Погашение: Право собственника выкупить или вернуть недвижимость путем уплаты долга или сборов (например, ипотеки или налогового залога) после невыполнения обязательств вместе с процентами и расходами. В частности, право на выкуп — это право выкупить собственность после неисполнения обязательств, но до обращения взыскания.Установленное законом право выкупа относится к праву выкупить собственность после обращения взыскания или других принудительных мер в течение определенного времени, установленного законом. В Колорадо залогодатель имеет законное право выкупить собственность в любое время в течение 75 дней (жилой) или шести месяцев (сельскохозяйственный)) после обращения взыскания или трех лет после продажи налога.

Разрешение: Отказ от прав, требований или процентов.

Освобождение залога: Освобождение или освобождение определенного имущества от обвинения или удержания судебного решения, ипотеки или другого требования.

Ограничительный договор: Пункт в документе, ограничивающий использование собственности.

Право на наследство: Характеристика совместной аренды, при которой смерть одного арендатора вызывает автоматическую и немедленную передачу прав собственности умершего в равной степени между оставшимся арендатором (ами).

Отвод: Сервитут или право переходить чужую землю; также полоса земли, используемая в качестве дорожного полотна для железной дороги или используемая в общественных целях другими коммунальными службами.

R / O: Постоянно проживающий

к началу

S

Продавец Статус неактивной лицензии в Колорадо; в других юрисдикциях — уровень лицензии, позволяющий осуществлять деятельность с недвижимостью от имени лицензированного брокера по недвижимости.

Seisin: Фактическое владение недвижимостью собственником недвижимости в собственность; типичный договор о гарантии.

Агент продавца: Брокер, привлеченный продавцом и представляющий его в сделке с недвижимостью.

Единый агент: Брокер, привлеченный и представляющий только одну сторону, то есть покупателя, продавца, арендатора или арендодателя в сделке с недвижимостью.

Специальная оценка: Налог на недвижимое имущество, взимаемый единицей правительства для покрытия пропорциональной стоимости улучшения, например, улицы или канализации.

Специальная гарантия: Акт, в котором лицо, предоставившее право, гарантирует правовой титул только в отношении дефектов, возникших во время его владения.

Особое исполнение: Средство правовой защиты, вынуждающее сторону выполнять или выполнять условия действующего существующего контракта.

SQ: Квадратные футы

Государственная аренда: Соглашение между штатом Колорадо и другими сторонами об использовании земель, находящихся в юрисдикции Совета земельных уполномоченных штата, для выпаса скота, сельского хозяйства и других законных целей.

Законодательное право выкупа: См. Выкуп.

Оговорка о подчинении: Оговорка в ипотеке или аренде, в которой говорится, что права держателя вторичны по сравнению с последующим обременением или правом другого лица.

Сдача: В случае аренды — расторжение договора аренды по взаимному согласию арендодателя и арендатора.

Обследование: Обмер земельного участка и его характеристики.

к началу

т

Закон о пастбищах Тейлора: См. Пастбищный район.

T.d.r .. Передаваемые права на застройку — Система, которая позволяет землевладельцам в некоторых зональных районах передавать часть или весь потенциал развития от одной собственности («отправляющая» площадка) на другую собственность (назначенная «принимающая» площадка). TDR можно использовать для: увеличения размера дома или обеспечения застройки прямо в рамках UGB (Границы городского роста). В округе Питкин площадь каждого TDR составляет не более 2500 квадратных футов.

TDR. Передаваемые права на развитие

Сдача имущества в аренду: См. Имущественное право.

Аренда по желанию: Посмотреть недвижимость по желанию.

Общая аренда: Тип совместного владения земельным участком, дающий каждому арендатору право на полное владение имуществом (единство владения) независимо от пропорциональной доли владения; Общая аренда не дает права на наследство.

Агент арендатора: Брокер, привлекаемый арендатором и представляющий его в сделке по аренде.

Завещание: Состояние смерти, при котором умерший оставил действительное завещание.

Таймшер: Интервальный интерес в недвижимости, который ограничивает права владения или владения определенными периодами времени. Право собственности может быть простой (на основании документа) или «правом пользования» (договорное или членское). В Колорадо продажи с таймшером регулируются лицензионным законодательством.

Заголовок: В недвижимом имуществе, право или свидетельство права собственности.

Страхование титула: Возмещение страхователю убытков из-за дефекта титула, при условии, что убыток не возник в результате дефекта, исключенного положениями полиса.

Система Torrens: Система, с помощью которой регистратор Torrens (то есть клерк и регистратор) хранит и ведет записи о праве собственности на недвижимое имущество, расположенное в округе.

Правонарушение: Небрежное или умышленное причинение вреда другому лицу, за которое по закону будет возмещена денежная компенсация в рамках гражданского иска.

Брокер по сделке: Брокер, который помогает одной или нескольким сторонам на протяжении предполагаемой сделки с недвижимым имуществом с коммуникацией, вмешательством, советом, переговорами, условиями контракта и закрытием, не являясь агентом или защитником интересов какой-либо стороны.

Казначей: Должностное лицо графства, ответственное за администрирование налога на имущество; исполнительный директор фирмы, ответственный за (1) получение оборотного капитала, (2) отношения с инвесторами, (3) краткосрочное финансирование, (4) банковскую политику, (5) хранение активов, (6) кредитование и сборы, (7) ) инвестиционный анализ и (8) управление рисками.

Акт казначея: Акт на имущество, проданное округом на публичных торгах за неуплату налогов владельцем.

Доверительный акт: Инструмент обеспечения ссуды, с помощью которого заемщик передает право собственности (обычно публичному) доверительному управляющему, которое должно храниться для защиты кредитора в качестве обеспечения выплаты долга.После выплаты долга доверительный управляющий должен специально выпустить доверительный акт.

к началу

U

Государственная (или прямоугольная) геодезическая система США (GSS): Метод описания земель, основанный на ссылках на правительственные исследования.

Ростовщичество: Начисление процентов за использование денег, превышающих установленную законом.

к началу

В

Ипотека, гарантированная VA: Ипотека, обеспеченная гарантией Администрации по делам ветеранов перед кредитором на процент от суммы кредита.

Вандея: Покупатель.

Производитель: Продавец.

Субсидиарная ответственность: Ответственность принципала за действия агента, совершенные в рамках агентства; специально исключены законом Колорадо из ответственности принципала, если действие или бездействие не было одобрено, направлено или ратифицировано.

к началу

Вт

Отказ: Отказ от какого-либо требования или права.

Гарантийный акт (общий гарантийный акт): Документ, в котором лицо, предоставляющее право, гарантирует или гарантирует право собственности на недвижимое имущество от дефектов во время владения лицом, предоставившим право, и в последующем, когда может быть установлена ​​цепочка правового титула.

Исполнительный лист: Распоряжение суда, предписывающее должностному лицу суда, обычно шерифу, исполнить решение или постановление суда.

наверх

Выписка из земельной книги (Табу)

Права землевладельцев зарегистрированы в земельной книге (Табу). Он включает в себя описание недвижимости, землевладельцев и их прав. Сюда также входят залоговые права и действия, зарегистрированные в отношении недвижимости, если они существуют.

Прежде чем предпринимать какие-либо действия в отношении недвижимости, особенно перед покупкой земли, вы должны проверить следующее:

  • Зарегистрирована ли земля в земельной книге.
  • Кому принадлежат зарегистрированные права на земельный участок.
  • Люди, выступающие в качестве законных владельцев прав на землю, фактически зарегистрированных в качестве таковых.
  • В чем суть зарегистрированных прав.

Вы можете получить выписку из реестра земли двумя способами:

Онлайн

Вы получите цифровую подпись, защищенную и заверенную выписку из земельного реестра (табу). Этот отрывок имеет такой же юридический статус, что и официальный отрывок, пока он остается цифровым.Если распечатать, он больше не будет иметь этого статуса.

В офисах Земельного Регистрационного Бюро

Вы можете получить распечатанную, подписанную и заверенную выписку из регистрационного акта (табу) в офисах Земельного Регистрационного Бюро, где зарегистрирована земля. Эта выдержка является официальной.

Виды выписки из реестра
  • Полная выписка
    Содержит полную информацию о участке или квартире в многоквартирном доме * , зарегистрированном в земельной книге.
  • Историческая выписка
    Содержит полную информацию о участке или квартире в совместно используемом здании, зарегистрированном в земельном реестре, и исторические записи, которые были аннулированы до того, как реестр перевел все записи в цифровой формат (в период с 1989 по 1991 год). Вы можете запросить эту выписку только в офисах земельного регистрационного бюро, где зарегистрирована недвижимость. Вы не можете запросить это онлайн.
  • Концентрированная вытяжка
    Концентрированная информация по конкретной квартире или участку, которая не включает информацию обо всех участках и квартирах в общем доме.
  • Частичная выписка
    Неполная информация о правах собственности или правах аренды земельных участков, разделенных не менее чем 50 зарегистрированными правообладателями.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *