brinmax

Где можно заработать на аренде жилья во время зимних каникул – Tranio.Ru

85 просмотров ·

TZIDO SUN / shutterstock

Уже совсем скоро люди по всему миру начнут отмечать Новый год. По статистике за прошлый год, лишь 5% россиян отмечали этот праздник за границей. Конечно, это семейный праздник, который принято отмечать дома с друзьями и родными людьми, но вот празднование католического Рождества в нашей стране не слишком популярно, поэтому в это время можно отправиться отдыхать. 

Мы расскажем вам, какой доход может получить инвестор от сдачи жилья в краткосрочную аренду в этих местах и почему следует на них обратить внимание. Воспользуемся информацией с сайта airdna, с помощью которого мы сможем понять среднюю доходность от сдачи жилья в краткосрочную аренду. А также мы воспользуемся данными с airbnb, где сможем оценить стоимость аренды жилья в период с 12 декабря по 12 января.

Страсбург — столица Рождества

Традиционные рождественские ярмарки в этом городе проходят аж с 1570 года и славятся на всю Европу своей красотой. Кстати, сама традиция украшать ёлку также зародилась в этом месте. В этом городе настолько много всего рождественского, что многие советуют воспользоваться услугами гида, чтобы не пропустить ничего интересного. 

Сам город не очень большой, в нём проживают 275 тысяч человек. На какую же доходность может претендовать инвестор? Предположим, что у нас в этом городе квартира с двумя спальнями и двумя ванными комнатами, тогда за год мы сможем заработать около 31 тысячи долларов США. 

Естественно, что пик активности туристов приходится на декабрь, в это время 81% всех объявлений о сдаче квартиры находят своих арендаторов, а также в это время стоимость сдачи жилья в аренду может быть до четырёх раз выше чем в другое время года. В среднем, обладатели квартиры ближе к центру города могут рассчитывать на доход в 3500-4700 долларов США за 31 день аренды в праздничное время. Самый меньший доход принесёт сдача в аренду комнаты, для их владельцев средняя доходность будет равна 2000 долларов США. 

Рождество в гостях у славян

Все мы знаем, что не все славяне православные. Например, в Чехии очень широко празднуется именно католическое рождество. Колядники на улицах города и необычные традиции. На Рождество жители Праги скупают молоденьких карпов только ради того, чтобы отпустить их на волю через минуту — другую. Также очень интересная традиция — кормление медведей в городском парке, так эта традиция перешла к нам от предков, которые таким образом пытались задобрить опасного зверя. Опасность ушла — традиция осталась. 

Инвестор с той же двухкомнатной квартирой в Праге может рассчитывать на меньший доход чем во Франции, а именно на 24 тысячи долларов США в год. Основной туристический поток приходится на лето, поэтому не стоит ждать сверхприбыли на декабрь. 

За 31 день отдыха в этом городе арендодатель может заработать около 3400 долларов США, если говорить о квартире. Аренда же комнаты обойдётся туристу примерно на треть дешевле. 

Для любителей более молодежного отдыха

Для тех, у кого уже нервный тик начинается от всех этих ярмарок и колядок есть совершенно другое направление отдыха. С 12 по 15 декабря в Австрии проходит фестиваль электронной музыки Rave on snow festival, где люди смогут оторваться в одном из самых лучших лыжных курортов Европы. После этого уже турист сможет отдохнуть и отпраздновать Рождество. Сам фестиваль проходит  в Зальбах-Хинтерглем, но данное место не очень будет интересно рассматривать с точки зрения инвестиций в недвижимость для сдачи в аренду, население общины всего 2600 человек, поэтому мы рассмотрим Зальцбург. Оттуда уже можно на три дня рвануть на рейв, а потом спокойно отдыхать в центре Австрии. 

Инвестиции в столичную жилую недвижимость принесёт инвестору около 39 тысяч долларов в год, если также рассматривать квартиру с двумя спальными комнатами. Основной пик популярности этого направления у туристов также приходится на лето, однако в декабре ситуация не намного хуже, ведь Австрия известна как горнолыжный курорт.

Во время праздников инвестор может получить действительно хороший доход, как и во Франции. Так, владелец квартиры может рассчитывать на доход в 3600 долларов США за 31 день. Аренда комнаты же обойдётся постояльцу в 1850 долларов США.

Рождество — это когда пальмы

Почему Рождество — это обязательно снег и мороз, если есть Тайланд? Почему бы не встретить его на берегу при температуре в 26-28 градусов по Цельсию? Три процента от всех россиян, которые не хотят встречать Новый год дома с этим полностью солидарны. Можно оторваться в Бангкоке или Паттайе, но также есть и вариант спокойного отдыха в отеле. 

Цены на недвижимость в Тайланде значительно ниже чем в Европе, поэтому не стоит рассчитывать на доход как в Австрии или во Франции. В среднем, краткосрочная аренда может принести инвестору около 14 тысяч долларов в год. При этом, как раз на зиму и раннее лето приходится пик популярности направления у туристов, когда можно получить сверхприбыль. 

В период Рождественских праздников могут отлично заработать владельцы небольших домиков и таунхаусов. Можно заработать около 4700 долларов за 31 день, что очень даже недурно. Владельцы квартир со своими 3200 долларами могут лишь завидовать. А владельцы комнат и вовсе останутся лишь с 2100 долларами. 

Рождество с азиатским вкусом

Знаете ли вы, что в Японии тоже празднуют Рождество? Чем не повод съездить в эту удивительную страну. Конечно, для жителей это скорее как светский праздник, не имеющий ничего общего с религией, поэтому  не будет никаких молитв и религиозных песнопений. Только не забудьте забронировать столик в самом популярном месте для Рождественского ужина — в KFC. Именно курочкой японцы привыкли встречать Рождество, а бронирование столиков начинается за несколько месяцев до самого праздника. Надоело оливье — вам в Японию. 

В Японии цена на недвижимость довольно высокая, поэтому и доходы там способны порадовать инвестора. Около 62 тысяч долларов в год может заработать инвестор за счёт краткосрочной сдачи в аренду своей двушки. Хотя стоимость аренды жилья в декабре довольно высокая, всё же основной поток туристов предпочитают ехать в страну в апреле, так что сверхприбыли в рождественский период ожидать не стоит. 

За 31 день аренды в период Рождества всё же инвестор может довольно неплохо заработать. Так как территория страны небольшая, жизнь в собственном доме — роскошь. За аренду роскоши придётся заплатить около 5300 долларов. Квартиру же можно будет арендовать за 4000, а небольшую комнату всего за 1300 долларов США.

Средняя стоимость аренды жилья с 12 декабря по 12 января, $

	Страсбург	Прага	Зальцбург	Бангкок	Токио
Квартира	$4 100	$3 300	$4 700	$2 800	$4 000
Домик	$3 500	$2 800	$3 200	$4 500	$5 300
Комната	$2 000	$1 200	$2 400	$2 100	$1 300

Руслан Галимов Все статьи этого автора

Материал подготовлен для RussianRealty

Сколько можно заработать от сдачи в аренду коммерческой недвижимости за рубежом

Часто покупатели недвижимости за рубежом преследуют две цели: получить возможность не платить за жилье при собственном отдыхе и заработать на выгодном вложении. Их надежды и ожидания часто подпитывают риэлторы, главная задача которых – продать свой товар, подкармливая оптимизм покупателя. Найти нужную информацию в интернете тоже непросто – большая часть информации о недвижимости за рубежом публикуется риэлтерскими агентствами и связанными с ними сайтами, которые преследуют аналогичную задачу. Однако, это вовсе не значит, что вкладывать в недвижимость за рубежом невыгодно. Просто нужно объективно оценивать плюсы и минусы каждого объекта и реально прогнозировать, через сколько лет ваши вложения окупятся и начнут приносить прибыль. Задача нашего обзора – дать вам правильную формулу для расчета.

Купить апартементы за рубежом, чтобы не платить самому за аренду на отдыхе

Бытует мнение, что покупка недвижимости на каком-либо курорте снизит ваши расходы при отдыхе весьма распространено. Да простят нас риэлторы и застройщики курортной недвижимости, но это далеко не всегда так.

Во-первых, вам следует оценить, хотите ли вы отдыхать именно в этом месте (на этом горном или морском курорте) ближайшие десять, а то и более, лет? Ведь если вы отдыхаете в Болгарии уже второй год и в связи с этим решили купить там квартиру, то вы не избавите себя от расходов на аренду, если через еще пару лет вам захочется провести лето в Италии. Квартира ведь уже куплена в Болгарии.

Во-вторых, квартира или дом окупает себя, если вы проводите в ней от двух месяцев году. Если же вы прилетаете на море на 10 дней, то дешевле арендовать недвижимость. Почему? Давайте посчитаем. Например, аренда жилья на отдыхе обходится вам €50 в сутки (хотя есть и значительное более дешевые предложения – вопрос тщательности поиска и ваших запросов к комфорту и расположению). Десять дней это €500. Десять лет по 10 дней отпуска на море – это €5 000. Стоимость более-менее нормального жилья,например, студии, с учетом мебели и техники – хотя бы минимально необходимого набора едва ли обойдется вам дешевле €20 000 (это самый дешевый сегмент в странах с наиболее дешевой невидимостью), а, скорее всего, дороже. Таким образом, ваши вложения в экономию на своем отдыхе вернуться к вам через 40 лет. Вы точно собираетесь проводить на полюбившемся вам курорте свой отпуск ближайшие 40 лет? Если же вы проводите на отдыхе 20 дней, или даже 30, то соответственно и окупаемость вашего жилья сократится до срока в 20 или 17 лет. А вот 60 дней отдыха в году, уже дадут вам нужную экономию. 60 дней умножить на €50= €3000. А значит, за 7 лет вы окупите вашу квартиру.

Однако, не стоит забывать еще про один нюанс – купленная квартира или дом все равно требуют расходов: коммунальные платежи, налоги (размер которых весьма разнится по странам), неизбежный, спустя время, в любом жилье текущий ремонт, пусть даже мелкий.
Однако, даже десятидневный отдых может оправдать покупку вами зарубежной недвижимости, если вы собираетесь ее сдавать в аренду и зарабатывать на ней. Но такие намерения тоже требуют правильного анализа перспектив.

Реально ли на постоянной основе сдавать апартаменты в аренду?

Для начала нужно оценить законодательство выбранной вами страны. Например, в Испании или в Турции, где недвижимость весьма популярна среди иностранцев, закон запрещает самостоятельную сдачу в посуточную аренду. (В Турции данные изменения в законодательство приняты недавно). Второй критерий – а востребована ли вообще в выбранном вами регионе посуточная аренда частного жилья? Ведь есть регионы и страны, где больше развит пакетный тур и туристы предпочитают отдых «все включено». А значит и ваше жилье может остаться не востребованным. Учтите данные риски.

Сколько можно заработать на сдачу в аренду недвижимости?

Мудрые люди говорят, что ничто так не губит наши бизнес-начинания как собственный оптимизм. То же самое можно сказать и о расчетах при покупке недвижимости. Для начала давайте учтем, что, кроме доходов, любая недвижимость имеет и расходы.

Для начала нужно выбрать правильную страну и город для покупки недвижимости. Как правильно рассчитать доходы от квартиры или дома в популярном среди туристов месте (места не популярные среди туристов сразу стоит вычеркнуть из инвестиционных планов)? Что бы ни рассказывали вам застройщики и риэлторы, заполняемость не бывает 100%. В самом лучшем случае она может составлять 95%, если у вас раскрученный и очень популярный объект. Но ведь пока это еще не так? А значит в расчет нужно принимать 70% заполняемости. Но не от круглого года, а от туристического сезона. Конечно, в Париже или в Риме туристический сезон длится круглый год. Но вот на горнолыжных или морских курортах он редко длиннее 120 дней в году. И это в лучшем случае. А в некоторых местах он составляет не более 60 дней. Потому рекомендуем вам тщательно изучить периоды туристического сезона в выбранном вами городе, а также учесть градации туристического сезона на «низкий» сезон и «высокий» сезон. В разных странах может по разному называться эта градация сезонов, но суть остается одна и та же – есть периоды, когда туристов нет вообще или очень мало. Есть периоды, когда они уже есть, но без большого наплыва (низкий сезон). И есть периоды, когда туристов много (высокий сезон).

Может ли ваш дом или квартира сдаваться во внесезонный период? Да, бесспорно. Особенно, если в ней есть условия для отдыха (красивая природа, мероприятия, привлекающие туристов, или жилье оборудовано, например, сауной и т.п.). Все это повысит ваши шансы на увеличение прибыли, но в расчетах принимать внесезонный период все же не стоит, чтобы не обмануть самого себя.

Допустим, вы выбрали недвижимость в городе, где высокий сезон составляет 90 дней (на морских курортах это часто период с начала июля по конец сентября), а низкий – 30 дней (например, в июне).

Берете 70% от высокого сезона и умножаете его на цену аренды. Понять эту цену вам поможет сравнительный анализ, который легко провести на том же сервисе booking.com, выбрав там жилье похожее на то, которое вы намереваетесь купить. Допустим, эта цена составила €50. 70% от 90 дней составляет 63 дня. 63 дня умножить на €50= €3150 составит ваш грязный доход.

От низкого сезона стоит принимать заполняемость не выше 50%. Также ниже будет цена аренды. Например, €40. Берем 15 дней х €40= €600. €600 + €3150 = €3750 — ваш грязный валовый доход за год.

Многие покупатели зарубежной недвижимости ограничивают свои расчеты определением именно валового дохода, забыв учесть расходы. И напрасно.

Чтобы привлечь арендаторов, вам понадобятся или услуги соответствующих агентств, или реклама. Все это стоит денег. Допустим, вы решили воспользоваться наиболее популярным сервисом booking.com. Приблизительно комиссия booking.com составит 18% от дохода. А значит €3150 минус 18% = €2583.

Неизбежно перед вами встанет вопрос налогов. В цивилизованных странах принято платить налоги, так как неуплата приводит к большому количеству неприятностей с соответствующими органами. В разных странах налоговые ставки отличаются, но обычно они составляют от 5% до 20%. Примем для расчетов средние 10%. €2583 минус 10% = €2325.

Кому поручить сдавать в аренду недвижимость?

А кто именно будет сдавать вашу недвижимость в аренду? Вы сами будете встречать арендаторов и провожать их? Менять постельное белье? Довозить туалетную бумагу? Делать уборку в квартире? Если да, то все становится проще. Допустим вы купили несколько квартир и переехали жить на курорт. Это позволит вам самому вести ваш маленький бизнес. А если нет?

Тогда вам понадобятся функции управления вашей недвижимостью. Часто такие услуги предлагают все те же риэлтерские агентства. Цены на их услуги варьируются в зависимости от запросов и принятых в каждой стране ставок. Но допустим, они составят средние 10%. В этом случае у вас остается €2066. Впрочем, некоторые агентства не пользуются услугами booking.com и подобных сервисов, а сами подбирают клиентов. Это позволит вам сэкономить вышеуказанные 18%. Но также стоит учесть, что стратегия любого агентства может быть не очень успешной, а значит и клиентов может стать меньше. Потому, советуем вам не вычеркивать в предварительных расчетах 18% из списка расходов.

Однако есть еще один очень важный вопрос: как доверив сдачу вашей квартиры агентству, вы узнаете сколько дней на самом деле была сдана ваша квартира? К сожалению, часто встречается практика обмана доверителей. Например, ваша квартира сдавалась за сезон 80 дней, но вы узнали только про 60 дней. Для этого советуем вам использовать методы дистанционного контроля. Например, оборудовать квартиру веб-камерой, которая будет работать только тогда, когда в ней нет арендаторов (если камера выключена – значит квартира заселена) или датчиками движения с отсылкой данных в интернет на ваш аккаунт.

Дополнительные неизбежные расходы:

• Коммунальные (суммы разняться в зависимости от страны).
• Текущий ремонт (вещь неизбежная и частая при посуточной сдаче в аренду) и докупка мелкой утвари (посуды, полотенец и прочего).
• Эти расходы также могут съесть у вас приличную сумму. Допустим около €500.

Что в сухом остатке

Таким образом ваш чистый доход составил немногим более €1500. Вместо €3000 грязными, которые вначале воодушевляли вас на покупку. Если квартира вместе с ее ремонтом, мебелью и техникой обошлась вам, например, в €30 000, то ее чистая доходность составит 5% годовых против грязной рентабельности в 10%. То есть половину доходов в нашем расчете съели налоги, комиссии и другие расходы. Это не мало по европейским меркам. Более того, это больше, чем предлагают отечественные банки в качестве процентов при валютных депозитах. И гораздо надежнее, если, конечно, вы выбрали ликвидное качественное жилье.

Если вы планируете не только сдавать жилье, но и сами отдыхать в нем, то не забудьте вычесть из расчетов доходов те дни, которые квартира или дом будут заняты вами и, соответственно, не будут сдаваться.

Помесячная аренда недвижимости

В некоторых городах и странах выгоднее сдавать жилье помесячно. Обычно такой спрос есть в крупных центрах, куда съезжаются люди из провинции (а то и других стран) для работы и учебы. В таком случае действуют совсем другие правила расчета. Рекомендуем вам в расчете принимать не 12 месяцев сдачи, а 9-10. Это позволит вам учесть заранее те месяцы, когда квартира или дом стоят незаполненными арендаторами. А такие периоды обязательно возникают. У вас не будет расходов на коммунальные, на booking, а будет комиссия, которую придется при каждой сдаче платить риэлтерскому агентству. Останутся расходы на текущий ремонт и налоги.

Как правильно выбрать апартаменты, дом или виллу для инвестирования?

Перед покупкой рекомендуем вам убедиться в качестве покупаемой недвижимости (низкое качество стройки или ремонта может превратить казалось бы выгодную покупку в пылесос, вытягивающий из вас деньги), и в ее ликвидности (даже если вы не собираетесь в ближайшем будущем продавать вашу квартиру, хорошо, если на нее есть спрос и при изменении ваших жизненных обстоятельств вы легко сможете ее продать). Важную роль играет расположение выбранной вами покупки. Избегайте неблагополучных районов, плохого транспортного сообщения и удаленности от мест, к которым тянутся ваши будущие арендаторы. Если это морской курорт, то объект должен быть как можно ближе к морю. Если это горнолыжный курорт, то желательно размещение ближе к его центру или к лыжным трасcам. Если это центр экскурсионного туризма – то ищите места ближе к достопримечательностям. Если вы планируете сдавать жилье помесячно, то ищите объекты ближе к местам работы или учебы ваших потенциальных арендаторов.

Какое лучше покупать жилье, дешевое или престижное?

Многое, бесспорно, зависит от ваших финансовых возможностей, главное понимать критерии выбора, чтобы не купить плохую квартиру или дом. Но если они вам позволяют рассматривать и более престижное, а значит и более дорогое жилье, то стоит задуматься. Тенденции на рынках аренды недвижимости в разных странах достаточно похожи. Основным спросом пользуются маленькие квартиры на 1 или 2 комнаты. Их легче всего продать и легче всего сдать. И эта аксиома работает в 90% случаев. Однако, есть свои плюсы и у жилья премиум-класса. Если средняя в Европе доходность от квартиры в курортной зоне составляет от 2% до 6%, то хорошо расположенная вилла с качественным ремонтом может приносить 10%-20% годовых. Многое зависит от соотношения спроса и предложения на конкретном рынке.

Рекомендуем вам рассмотреть в выбранной вами местности предложения недвижимости в апарт-отелях и комплексах, в которых есть управляющая компания, которая принимает не себя не только заботу о вашем жилье, но и о его сдаче. Тщательно проанализируйте условия и гарантии компании. Часто ее предложения менее заманчивы, чем реклама других объектов на рынке, но более надежны. Но если эта компания примет на себя ваши многочисленные хлопоты, заботы и риски – то это повод задуматься о выборе в ее пользу.

Внимательно отнеситесь к выбору объекта — учтите, что обмануть при покупке недвижимости могут и в Европе.

Квартирный рантье, или как зарабатывать на аренде недвижимости? – Рантье — сервис для собственников жилья

Кто такой рантье?!

В широком смысле рантье́ – это лицо, живущее на пассивный доход, получаемый в виде процентов от размещения своего капитала. Однако сегодня в Украине понятие «рантье» чаще связывают с людьми, основным источником доходов которых является доход от сдачи жилья в аренду. Так называемые квартирные рантье.

Как начать работать квартирным рантье?

Для этого нужно:

1. Иметь в собственности квартиру (а лучше несколько), которую можно сдавать в аренду.
2. Определиться со статусом рантье (речь идет об обнародовании доходов). Вариантов два: либо работать официально, декларируя полученные доходы и выплачивая с них налоги, либо вести деятельность «в тени», не афишируя доходы.
3. Тщательно подбирать клиентов. Для рантье добропорядочный арендатор является залогом сохранения имущества и своевременного получения дохода. Поиск клиентов можно осуществлять самостоятельно через объявления и знакомства (при этом следует помнить, что лучшими клиентами принято считать семейные пары без детей, иностранцев и бизнесменов, а худшими – дальних родственников и знакомых), или же воспользовавшись услугами профессионалов рынка недвижимости. Последнее позволит минимизировать риски, связанные с арендой жилья.
4. Юридически грамотно оформить отношения с клиентом. Правильно составленный договор аренды минимизирует моральные и материальные потери от проявления недобросовестных действий со стороны арендаторов. Заключение договоров аренды лучше доверить специалистам по недвижимости или юристам.

Доходы рантье зависят от многих составляющих:

– объема первоначальных инвестиций. Если квартира была получена по наследству или подарена, то понятно, что рантье стартует практически сразу в плюс. Если в приобретение жилья были инвестированы средства, то и здесь доход будет, но с той разницей, что окупаемость таких инвестиций смещается по времени (примерно на 8-10 лет). Кроме того, влияние на прибыль рантье могут иметь расходы на начальный и периодический ремонт и меблировку жилья. Но следует помнить, что недвижимость сама по себе является активом, который со временем можно продать, и вернуть (а при благоприятной ситуации на рынке – приумножить) вложенные в нее средства;

– локации недвижимости. Больший доход будет приносить жилье, расположенное возле удобной транспортной развязки и развитой инфраструктуры. Наименее удачными, с точки зрения величины возможного дохода, считаются недорогие квартиры в непрестижных районах города. Локация, кстати, влияет и на скорость сдачи недвижимости в аренду;

– класса жилья. Доходы от сдачи в аренду жилья класса бизнес и элит в 4-5 раз выше, чем эконом-класса. Понятно, что и инвестиции в «бизнес» и «элит» также выше, но в перспективе их рыночная стоимость будет расти опять же быстрее, чем недвижимости эконом-класса;

– адекватной рынку арендной платы. Установив завышенную, рантье будет терять доход на протяжении длительного поиска клиента. А заниженная – приведет к недополучению потенциальной прибыли;

– статуса рантье. С одной стороны, уплата налогов уменьшает доходы рантье, но с другой – ее можно рассматривать как цену минимизации рисков при сдаче жилья в аренду (например, штрафов фискальной службы при обнаружении незадекларированных пассивных доходов, отсутствия возможности через суд возместить причиненные квартирантами убытки и т. п.). Для понимания, работа в «теневом сегменте» рынка аренды жилья (то есть без легализации) также сопровождается расходами, связанными с обеспечением «тыла»: на «молчаливое согласие» ЖЭКа, контролирующих органов, иногда даже на «аргументы» для полиции или «силовиков» в спортивной форме;

– типа аренды. Посуточная аренда приносит более высокие доходы, чем сроковая. Но и хлопот с ней гораздо больше: частая уборка, поиск арендаторов, риски добропорядочности клиентов, сопутствующие расходы и тому подобное.

А теперь немного расчетов. Элитная квартира c одной спальней (с качественным дорогим ремонтом и мебелью) стоимостью 120 тыс. долларов в центре Киева, которую можно сдавать за 1200-1300 долл. в месяц, за год будет приносить доход в 15,6 тыс. долларов (при отсутствии форс-мажоров и конфликтов с арендаторами). Даже после уплаты 18% налога с доходов физлиц, рантье будет оставаться почти 12,8 тыс. долларов чистой прибыли. А срок ее окупаемости (при условии, что были начальные инвестиции в сумме 120 тыс. долл.) составит менее 10-ти лет.

Нужно понимать, что доходы рантье только на первый взгляд пассивные. В действительности – это работа, которая сопровождается многочисленными рисками. Однако такой доход можно сделать действительно пассивным, если передать недвижимость в управление профессионалам. Команда специалистов компании Рантье – сервиса для владельцев жилья – профессионально в этом поможет.

Насколько выгодна краткосрочная аренда недвижимости в Италии?

Что нужно знать, прежде чем сдавать в краткосрочную аренду собственную недвижимость?

Краткосрочная аренда регулируется на основе договоренности между арендодателем и арендатором, регистрировать договор в случае краткосрочной аренды (на срок менее месяца) в Налоговой инспекции не требуется. Верно, что главенствующим звеном, контролирующим финансовые операции, является сайт-посредник, где арендодатель размещает объявление, однако существуют некоторые правила, которым необходимо следовать. 

Арендодатель не имеет права указывать преднамеренно заниженные цены (т.е. делать надбавку за предоставление каких-либо дополнительных сервисов клиенту, если это не было оговорено заранее), загружать фальшивые фото или информацию о арендуемой недвижимости и, прежде всего, должен быть добрым и учтивым в ходе посредничества, отвечая на вопросы, которые, безусловно, будут исходить от будущих клиентов. 

В случае аренды на короткий срок, вы должны следовать правилам, которые диктуются муниципалитетом, где расположен арендуемый объект, или национальным законодательством.

В первую очередь, если вы арендуете свой дом на краткосрочный период, вы не можете предлагать своим гостям питание или уборку во время их пребывания (вы не являетесь владельцем отеля или агротуризма). 

Чтобы арендовать недвижимость на короткий срок, вам не потребуется ИНН юридического лица: любой желающий может арендовать свой дом на срок, не превышающий 29 дней, не оформляя никаких документов. А вот счета-фактуры следует сохранять: прибыль, которую вы заработаете на краткосрочной аренде недвижимости, следует декларировать в налоговой инспекции ежегодно. Налог, который оплачивают с доходов, полученных от аренды жилья, называется единый налог на доходы («cedolare secca») в размере 21% от годового заработка.  

Для получения ренты арендодателю необходимо ввести свои банковские реквизиты (IBAN) на веб-сайте, где размещено объявление: ваша личная информация не будет видна потенциальным клиентам, а будет использоваться только для аккредитации дохода.

Сколько стоит разместить объявление об аренде на сайтах типа Airbnb?

В Италии работают около 3500 различных порталов, предлагающих сервис по размещению объявлений от частных лиц. Каждый из них придерживается различной ценовой политики.

В частности, если вы решаете разместить свое объявление об аренде недвижимости на портале Wimdu, вы ничего не платите. Механизм работы портала следующий: если вы установили, к примеру, цену аренды в размере 50 евро за ночь, вы гарантированно получите эту сумму, плата за размещение объявления полностью лежит на плечах клиента. После того, как вы установили цену, Wimdu автоматически увеличивает ее, добавляя свою долю (около 12%), поэтому потенциальный клиент увидит в поле «стоимость аренды» не 50 евро, а 56 евро в сутки.

Airbnb наоборот работает по принципу сбора 3%-й комиссии от установленной цены с арендодателя, так что, к примеру, если вы хотите заработать 100 евро за сутки, в объявлении необходимо установить цену 103 евро «брутто».

Возможность разместить объявление о краткосрочной аренде предлагает и популярный портал сайт Booking.com, однако за большое количество просмотров от потенциальных клиентов арендодатель должен отдать довольно высокий процент (18% комиссии).

Сколько можно заработать на краткосрочной аренде?

Представим себе наиболее скромный вариант. Если вы арендуете комнату всего четыре дня в месяц и получаете от клиента только 20 € за ночь, ваш годовой заработок составит около 1000 евро в год. Безусловно, эта цифра не сделает вас богатым, но за эти дополнительные деньги вы можете оплачивать некоторые услуги, избегая простоя не используемой постоянно недвижимости.

Согласно последнему докладу о ценах на аренду от портала Casa.it за апартаменты с четырьмя кроватями в центре Милана можно получить доход в размере 70 до 150 евро в сутки, в Риме — от 120 до 300 евро.

Издание Il Sole24 ore подсчитало, что сдав в аренду квартиру-студию в Милане, где могут разместиться 2 или 3 человека по классическому долгосрочному договору арендодатель получит, в среднем, 16,6 € заработка в день, в то время как при краткосрочной аренде цифра возрастает до 129 € (43 €, в среднем, за каждого гостя). 
В случае аренды двухкомнатной квартиры с четырьмя или пятью кроватями, размер краткосрочной арендной платы увеличивается до 168 евро за ночь, по сравнению с 23 евро, получаемых при классической долгосрочной аренде. 

Выгодно ли инвестировать в недвижимость сегодня?

Кризисный период — прекрасное время, чтобы инвестировать в покупку недвижимости; в настоящее время итальянский рынок недвижимости предоставляет отличную возможность покупателю приобрести недвижимость за довольно небольшие деньги. 

Вопрос инвестиций в недвижимость стоит несомненно рассмотреть: даже в худшем случае, арендуя ее, вы заработаете больше, чем ничтожный 1%, предлагаемый вашим банком при размещении долгосрочных вкладов.

Для инвестиций вам не понадобятся заоблачные суммы: если вы располагаете минимальным капиталом в 50000 евро, вы можете начинать поиски недвижимости для покупки и последующей сдачи в аренду и заработать дополнительный ежемесячный доход.

КАК ЗАРАБОТАТЬ НА AIRBNB | СДАТЬ КВАРТИРУ ИЛИ ДРУГОЕ ЖИЛЬЕ – обучающий курс для будущих хозяев Аирбнб на русском

Предлагаю вашему вниманию обучающий курс для начинающих хостов – хозяев своего или дружественного жилья, которые хотят начать зарабатывать c Airbnb на краткосрочной аренде. Все материалы доступны на русском языке и распространяются бесплатно. Курс рассказывает о том, как начать сдавать квартиру или любой другой объект с помощью сервиса Аирбнб. Обучение направлено на конкретный результат – запуск сдачи посуточно, с последующим получением первой прибыли. В состав обучающего материала входят статьи и видео с теорией и практическими заданиями. К участию приглашаются все желающие старше 18 лет. Если вам по душе принимать интересных гостей, а заодно получать солидную прибавку к доходу, вы обратились по адресу. Каждый сможет найти для себя подходящую стратегию, сдавая свою или дружественную жилплощадь, в чем я с радостью помогу. Мы вместе пройдем путь от первых идей до автоматизации процессов заработка на платформе. Рекомендую ознакомиться со следующими аргументами в пользу сервиса краткосрочной аренды Айрбнб.

Почему проще заработать на Airbnb и какие преимущества для начинающих хозяев на старте

Суть в том, что сервис, на редкость прост и лоялен к начинающим арендодателям. Слышали страшилки о посуточной аренде? Когда хамоватые гости портят имущество и не платят за аренду. А может быть, сразу представляете воротил отельной индустрии? Где все сложно, долго и вход от десятков миллионов? А документооборот, налоги, штрафы? Новый закон Хованской о запрете посуточной аренды. Звучит угрожающе? Так забудьте об этом! По крайней мере, на первое время! Airbnb помогает начинающим хозяевам подать объявление о сдаче квартиры, минуя эти сложности. Платформа дает возможность быстро проверить спрос на ваше предложение. Путь в тысячу миль начинается с одного шага. Этот первый шаг на удивление прост. Попробуйте, ведь это проще чем кажется и практически не потребует ресурсов на старте кроме вашего времени. Вы можете зарабатывать уже сейчас и это реальность!

Сдать дом, квартиру или комнату на Airbnb – жилье любых категорий в аренду посуточно

Что сдают находчивые хосты (хозяева)? Как на счет деревянной коробки в один квадратный метр площади? Кстати, спрос есть. Так вот, это может быть практически все что угодно! Матрас на полу в вашей гостиной, отдельная комната, ваша квартира на время отъезда в отпуск, все то же самое, в квартире родственников или друзей. То есть не обязательно быть собственником недвижимости. Уникальное жилье: дача, мансарда, обустроенный гараж, теплица, палатка, дома на дереве, колесах, воде, и все на что хватает фантазии! Такие предложения, кстати, могут оказаться в разы привлекательнее для современных туристов! Отправляясь в отпуск, многие путешественники ищут новых впечатлений. Интересное место для заселения часто на первых позициях в их списке. Доходит до того, что на короткий срок поездки временные жильцы готовы арендовать не самые комфортабельные варианты в пользу разнообразия впечатлений.

Съемщики Аирбнб – гости со всего мира

Кто будет снимать ваше жилье на Айрбнб? А! Это главное преимущество! На платформе миллионы адекватных людей с приличным достатком. Иностранцы, путешественники, семьи, командировочные и это только часть категорий. Каждый, кто является вашим потенциальным гостем, прошел регистрацию на сайте с предоставлением своих платежных данных (банковской карты), что уже о многом говорит, а так же, в большинстве случаев, подтверждением личности документам государственного образца.

Как оформить сдачу через Айрбнб – нужна ли отчетность по налогам

Что с законом при сдаче через Аирбнб? Для каждого региона в рамках законодательства, есть свои требования по приему постояльцев, НО! Задумайтесь, как выглядит Ваш прием первых заселений со стороны? У гостей все происходит через сайт: поиск, бронирование, оплата. В день заезда вы их встречаете, он живут у вас дома как друзья, родственники или просто знакомые и выезжают, оставляя отзыв все на том же сайте. Отличная ситуация для быстрого старта и пробного приема. А когда все начинает всерьез вставать на коммерческие рельсы, можно задуматься об оформлении некоторых документов. Кстати, ИП, а тем боле ООО совершенно не обязательны. А налоги – спросите вы? Платить или не платить – вот в чем вопрос. Хорошо, когда есть возможность его себе задать! Один из способов вывода заработанных средств с Айрбнб пока остается “завуалированным” для контролирующих инстанций. В курсе будет рассказано о всех возможностях получения выплат, ну а выбор уже за вами.

Как получить деньги на airbnb – способы вывода выплаты хозяевам

Вывод денег или как хозяева получают выплаты? Для начала одно важное правило – никаких наличных! К сожалению или к счастью, все оплаты происходят через сервис и по безналичному расчету. Первые суммы за принятых гостей удобнее всего получить через Western Union, далее это могут быть выплаты через ряд платежных систем, предоплаченную карту Payoneer, или вывод на ваш банковский счет.

Безопасно ли сдавать на Airbnb – гарантии для хозяев

Что!!? Посутка? разбитые унитазы, кидалово, криминал? Расскажу о безопасности. Как упоминал, аудитория Айрбнб далеко не среднестатистический съемщик с вокзала, а контингент это главное. Гости, способные воспользоваться сервисом через интернет, имеющие банковский счет, готовые подтвердить личность паспотом, обладают достаточным уровнем адекватности. А на случай форсмажора, Аирбнб страхует недвижимость хозяев и способствует в покрытии ущерба.

Об авторе и составе курса «Airbnb для начинающих хозяев жилья»

Автор Bnb Guide (Bed & Breakfast Guide)

Снимаю и сдаю на Аирбнб с 2014 года. За несколько лет я основательно протестировал сервис как гость и хозяин. Мои достижения по второму направлению – приему, отмечены наградой “Superhost (Суперхозяин)”. Несколько лет я собирал и систематизировал информацию по этой теме, опираясь на практический опыт. Основная часть материалов по теме собрана в инфо-гайде на этом сайте и на ютуб канале проекта.

Состав и оглавление курса:

Процесс обучения – теория и практика

Порядок прохождения курса. Каждый урок состоит из теоретической части: статьи с видеороликами, а так же практического задания. Приступая к уроку, следует прочесть изложенный материал в статье и запустить видео, ссылка на которое располагается в конце статьи. После чего можно переходить к выполнению практического задания.

В момент старта курса будет доступен только первый урок. Доступ к последующим занятиям будет открываться еженедельно. Если к моменту начала вашего обучения уже доступны все уроки, крайне рекомендуется проходить обучение в последовательности, указанной в оглавлении курса. Для того чтобы не пропустить новые задания, дополнительные информационный материал по теме (он выходит на регулярной основе), добавьте сайт в закладки (нажмите на звезду в адресной строке браузера) и подпишитесь на Ютуб канал по этой ссылке.

Как заработать на аренде квартиры в Крыму

Вложение средств в недвижимость с целью ее последующей сдачи в аренду – актуальный источник получения дополнительного дохода. Как выбрать квартиру в Крыму для сдачи в аренду? Что выбрать: новостройку или объект на вторичном рынке? Читайте наши советы и рекомендации.

Квартира для сдачи в аренду в новостройке

Привлекательная цена – основной фактор в пользу выбора квартиры в строящемся доме. Но выгода от покупки не однозначна. Покупая квартиру в Крыму в строящемся доме, придется ждать окончания работ. Потом потребуется сделать чистовой ремонт, приобрести мебель, полностью подготовить объект к вселению, заняться поиском арендатора. Средний срок ожидания составляет два года (в случае добросовестного застройщика).

Весь этот период времени никакой доходности от инвестиции нет, поэтому данный вариант подходит для состоятельных людей, которым не важно, когда именно вложенные деньги начнут приносить прибыль.

Жилье в готовом здании

Покупка квартиры в Крыму для сдачи в аренду на вторичном рынке или в новостройке, но полностью готовой, со сдачей дома в эксплуатацию и финишной отделкой – не дешевый вариант. Но:

за счет короткого срока окупаемости вложений цена оказывается оправданной;

• нет риска замораживания строительства и полной потери вложенных средств.

Выбирая жилье на вторичном рынке, стоит уделить внимание его расположению и формату. От этих факторов зависит, насколько быстро вы сможете найти арендаторов. Самым высоким спросом пользуются однокомнатные апартаменты и квартиры-студии. Цена аренды одно- и двухкомнатной квартиры отличаются незначительно, а затраты на содержание явно больше во втором варианте. Из-за этого и желающих снять однокомнатную квартиру больше.

Другие критерии выбора:

место расположения (район города, населенный пункт). Стоит выбирать квартиру для сдачи в аренду так, чтобы она охватывала интересы максимально широкого круга потенциальных клиентов. Обычно это расположение рядом с остановкой общественного транспорта, садиком, школой, парк или берег моря в шаговой доступности), благополучная криминогенная ситуация и проч.

• ухоженность придомовой территории, лифта, подъездов;
• ремонт, соответствующий уровню недвижимости. Мнение о том, что аредаторы все равно «убьют» квартиру не всегда работает на благо арендодателя, поскольку на квартиру в плохом состоянии вряд ли найдется желающие. Должно работать следующее правило: в квартире класса люкс должна быть соответствующая статусу отделка и обстановка. В бюджетных вариантах – сделан добротный косметический ремонт.

Посуточная или долгосрочная аренда?

Этот вопрос стоит рассматривать в связи с особенностями Крыма. Это курорт, поэтому основная масса объектов подготавливается для сезонной сдачи в аренду, а зимний период «простаивает». Но выбирать форму аренды стоит, учитывая место расположения дома. В городах, удаленных от моря, долгосрочный вариант будет более выгодным.

Если вы решили сделать бизнес на собственной квартире в Крыму, обратите внимание на профессиональную помощь. Специалисты нашего агентства недвижимости помогут правильно подобрать объект для покупки, найти арендаторов, оформить сделку юридически грамотно.

Покупка квартиры под сдачу | Блог

Покупка квартиры под сдачу

Несмотря на периодические спады на рынке аренды жилья, многие люди неплохо зарабатывают на этом бизнесе. Дело в том, что удачно купленной под аренду квартире не страшны кризисы.

>Покупка >квартиры в новостройках от застройщика под аренду считается привлекательным вложением денег по нескольким причинам:

• Можно заработать на росте цены квартиры в случае её покупки на этапе котлована;
• Удорожание жилья в долгосрочной перспективе;
• Прибыть от сдачи квартиры в аренду;
• Сохранность вложенных в недвижимость средств.

Купить квартиру в Северном Тушино можно на начальном этапе строительства или в уже построенном доме

Сложное положение в экономике страны в настоящее время привело к тому, что рынок аренды стал менее привлекательным. Но и жильё сегодня можно приобрести на более выгодных условиях, чем, например, года два назад. Решение о продлении программы государственной поддержки ипотечного кредитования до 1 января 2017 года – дополнительный стимул к покупке квартиры. Но перед принятием решения о вложении средств в недвижимость следует взвесить все ЗА и ПРОТИВ.

Квартиры под аренду и арендаторы

Заработать на сдаче жилья в аренду стало сложнее. Цена аренды снизилась, но снижение в первую очередь коснулось наименее привлекательных для арендаторов вариантов. Итак, что же привлекает арендаторов:

• Удобное расположение квартиры, желательно в шаговой доступности от метро;
• Благоустроенная территория, хорошие (адекватные, благополучные) соседи;
• Отсутствие проблем с коммуникациями;
• Хорошая планировка;
• Наличие в квартире всего необходимого для жилья:
• Привлекательная цена аренды.

Приведенным выше требованиям лучше всего соответствуют >квартиры рядом с метро в новостройке класса эконом или комфорт. Количество комнат – 1 или 2. При этом в большое количество квадратных метров вкладываться невыгодно.

Конечно, среди арендаторов есть и те, кто хотел бы в первую очередь сэкономить на арендной плате. Для них первостепенное значение имеет цена, и квартиры они снимают в лучшем случае в хрущёвках. Но платежеспособность многих из них оставляет желать лучшего и не исключено, что сдача квартиры в аренду в самом дешевом сегменте рынка будет идти не слишком гладко.

Другое дело – арендатор, ценящий комфорт, безопасность, надёжность, и готовый за всё это платить. Скорее всего, с ними особых проблем не будет.

Меры предосторожности

Некоторые меры предосторожности при сдаче квартиры в аренду не помешают, например:

• Подать в регистрационную палату запрет на сделки с квартирой, чтобы исключить вариант её продажи по поддельным документам.
• Рассказать об арендаторах соседям и консьержу и попросить их обращать внимание на посетителей квартиры. Это поможет избежать субаренды (в принципе, тут нет ничего страшного, но иногда это может стать лишней головной болью) или каких-то сомнительных вариантов использования квартиры, например, для ведения незаконного бизнеса.

Если вы хотите контролировать состоянии квартиры, нужно выбрать вариант, который устроит не только вас, но и арендатора. Частые и неожиданные визиты нежелательны, они, скорее всего, станут источником конфликтов и отпугнут в первую очередь порядочного арендатора.

Ликвидность квартиры

Серьёзное внимание следует обратить на возможность вернуть вложенные в квартиру средства. Расположение квартиры – важный фактор. Продать квартиру, расположенную в шаговой доступности от метро, всегда было довольно просто.

Конечно, цена на любую квартиру со временем меняется. Но если предугадать общее развитие ситуации на рынке недвижимости довольно сложно, то учесть влиянии отдельных ценообразующих факторов гораздо проще.

Для семей с детьми важное значение имеет экология и свежий воздух, к ним прибавятся комфорт и транспортная доступность, если >купить квартиру в Одинцово

Например, границы Москвы постоянно расширяются. Квартира на окраине города однажды может оказаться в центре района с развитой инфраструктурой, да ещё и в непосредственной близости от новой станции метро. Поэтому на перспективы развития города и области стоит обращать серьёзное внимание при покупке недвижимости.

Очень осторожно следует относиться к квартирам в старых домах. Покупая квартиру в современной монолитной новостройке, вы можете быть уверены, что дом простоит без каких-либо проблем минимум 150 лет. Другое дело – старые дома. Сроки их эксплуатации заканчиваются пусть не в ближайшем, но вполне обозримом будущем. Ситуация часто усугубляется тем, что капитальные ремонты в них своевременно не проводятся. Без должного обслуживания такие дома могут прийти в негодность намного раньше окончания номинального срока эксплуатации. Кроме того, коммуникации в старых домах просто не удовлетворяют современным требованиям.

Таким образом, в отличие от старых домов, у новостроек гораздо выше шансы вырасти в цене в будущем. Поэтому лучше >купить однокомнатную квартиру от застройщика или >двухкомнатную квартиру в Подмосковье, чем вкладывать деньги в изношенную и устаревшую недвижимость.

Как заработать на аренде недвижимости

Не секрет, что удачно расположенные инвестиции в недвижимость по разумной цене могут эффективно принести больший доход, чем стоимость денег, используемых для их финансирования.

Многие из тех, кто держался за дома на одну семью в хороших районах в течение 10 или более лет, накопили значительный капитал и большие сбережения.

Перед тем, как написать эту статью, я провел небольшое исследование в Интернете, но не смог найти краткого объяснения «как односемейная аренда зарабатывает деньги» .

Чтобы ответить на этот вопрос, я думаю, что лучше просто подумать о табурете на 4 ножках.

1. Денежный поток
2. Амортизация
3. Оценка
4. Налоговые льготы

Давайте рассмотрим каждую из этих ножек более подробно.

Основной способ заработка на аренде собственности — это денежный поток . Проще говоря, это разница между полученной арендной платой и всеми операционными расходами.

Например, предположим, что вы покупаете дом за 200 000 долларов и снимаете его за 1 500 долларов в месяц.Если вы получаете высокую процентную ставку и вносите солидный первоначальный взнос, ваш «PITI» (основная сумма, проценты, налоги, страхование) составит около 985 долларов в месяц. Это оставляет вам разницу в 515 долларов между получаемой вами арендной платой и ежемесячным платежом «PITI».

Неужели все так просто? Конечно, нет! Чтобы понять, сколько денег мы ДЕЙСТВИТЕЛЬНО зарабатываем здесь, нам нужно поговорить о том, что называется чистым операционным доходом.

СВЯЗАННЫЙ: Руководство для начинающих по покупке недвижимости в аренду (пример из практики)

Что такое чистая операционная прибыль?

Чистая операционная прибыль (NOI) — это арендная плата, которую вы собираете, минус все операционные расходы .Наиболее частые операционные расходы:

• Вакансия (когда ваша недвижимость пустует)
• Ремонт (при ремонте имущества)
• Плата за управление (за поиск / выселение арендаторов и внимание к деталям)
• Просрочка (когда арендаторы платят поздно или вообще перестают платить)

Чтобы рассчитать чистый операционный доход, мы можем умножить ежемесячную арендную плату на 12 (1500 долларов x 12) = 18 000 долларов; это часто обозначается как Общая запланированная арендная плата .

А теперь посмотрим на расходы.

Пособие на вакансию

Вакансия — это временные арендаторы. Когда один арендатор выезжает, недвижимость необходимо «сдать» в готовое к аренде состояние. Вы должны понимать, что в течение этого периода не будет взиматься арендная плата, и поэтому вам необходимо реалистично составить бюджет на потерянной арендной платы . Чтобы быть консервативным, я хотел бы предположить, что моя собственность будет пустовать в течение одного полного месяца в году.

Итак, давайте вычтем месячную арендную плату в размере 1500 долларов из нашей общей запланированной арендной платы выше.

18000 — 1500 долларов = 16 500 долларов

СВЯЗАННЫЙ: Дорога к аренде: Маркетинговое руководство по аренде недвижимости

Ремонт

Это предметы повседневного обслуживания, такие как смесители, бытовая техника, двери, замки, осветительные приборы, ремонт систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха и т. Д. Эта сумма может варьироваться в зависимости от размера и возраста собственности, но в среднем это достойный ориентир для новый дом в хорошем состоянии стоит около 2000 долларов в год.

Давайте вычтем еще 2000 долларов из нашей общей запланированной арендной платы.

18000 долларов — 1500 — 2000 долларов = 14 500 долларов

Комиссия за управление

В отличие от вакансии и ремонта, это расходы по усмотрению. Однако от вас не требуется нанимать управляющего недвижимостью — кто-то должен будет управлять каждой собственностью, которой вы владеете (даже если это ВЫ), поэтому разумно признать эту весьма реальную стоимость.

Мне нравится управлять своей собственностью, поэтому я не плачу эти деньги сторонней компании по управлению недвижимостью, но у меня большой опыт, и я расплачиваюсь в свое время.

Вы должны решить для себя, хотите ли вы действовать в одиночку или нанять менеджера. Многие управляющие компании взимают около 10% от общей арендной платы (18 000 долларов США x 10%) = 1 800 долларов США.

Давайте вычтем еще 1800 долларов из GSR.

18000 — 1500 — 2000 — 1800 = 12 700 долларов

Просрочка

Эту стоимость немного сложнее предсказать по сравнению с вакансией и ремонтом. Предполагая, что вы покупаете хороший дом в хорошем районе города, и ваши жильцы проверяются должным образом, это не должно быть проблемой.Однако даже самый лучший процесс проверки не защитит арендодателя от случайных просроченных арендаторов. Что-то случается — давайте возьмем 2% от общей арендной платы (18 000 долларов x 2%) = 360 9 000 долларов США3.

Давайте сэкономим еще 360 долларов из нашей годовой арендной платы брутто.

Как вы можете видеть выше, ваш чистый операционный доход — это запланированная валовая арендная плата за вычетом всех операционных расходов (и имейте в виду, что ипотека не является частью этого расчета).

Ипотека (PITI)

Выплата основного долга, процентов, налогов и страховки (или сокращенно «PITI») будет вашим самым большим расходом и будет включать общую сумму основного долга, процентов, налогов и страховки за год.

Теперь посмотрим на числа…

После этих расходов у вас будет 520 долларов прибыли за год — , что не так уж много денег .

Однако важно понимать, что если бы у вас была управляющая компания, выполняющая всю работу, это был бы пассивный доход , который практически не требовал от вас времени или работы.

Кроме того, если предположить, что арендная плата со временем вырастет, ваша валовая арендная плата будет увеличиваться, в то время как основная сумма долга и проценты останутся прежними.

Закончить год с 2320 долларами — неплохая сделка (при условии, что вы не потратили много времени на управление недвижимостью), но что еще вы получите за свои вложения?

С каждым ежемесячным платежом по ссуде часть этого платежа идет на погашение основной суммы долга по собственности.

Здесь важно помнить, что вы будете платить по ипотеке чужими деньгами (арендная плата, которую вы получаете от своего арендатора).

Если вы когда-нибудь смотрели, как рассчитывается 30-летняя фиксированная ипотека, вы увидите, что с каждым годом вы выплачиваете все больше принципиальных выплат, чем в предыдущем году. Это означает, что вы увеличиваете капитал (разницу между стоимостью собственности и основной суммой кредита) каждый год за счет чужих денег .

Специфика выплаты по ипотечным кредитам — это еще одна тема — на данный момент все, что вам нужно помнить, это то, что каждый раз, когда поступает арендная плата, все большая часть вашего платежа по Принципам и процентам идет на погашение вашей ипотеки, что эффективно создает увеличивайте свой капитал за счет денег арендатора.

Как вы можете видеть на диаграмме 1 ниже, вы бы выплатили 3 166,56 долларов принципиальной суммы в первый год, эффективно увеличивая свою чистую стоимость (все ваши активы за вычетом ваших обязательств) чуть более чем на 3000 долларов.

Опять не много денег — я понял!

Но помните, покупка и владение недвижимостью — это долгосрочная стратегия. Давайте посмотрим на вещи вокруг 5 ^-го года.

Как вы можете видеть выше, в конце 5 ^-го года вы добавили дополнительные 17 тысяч долларов к своей чистой стоимости, и вы сделали это за счет арендной платы от вашего арендатора.

СВЯЗАННЫЙ: Расчет возврата наличных денег

Средняя оценка стоимости домов в значительной степени зависит от местных факторов, а также от некоторых подъемов и спадов в экономике США. Zillow дает оценку от 3% до 5% в год, в зависимости от местных факторов, а оценка — это увеличение стоимости актива с течением времени.

В округе Уэйк, штат Северная Каролина, куда я в настоящее время инвестирую, у нас были одни из самых конкурентоспособных показателей оценки в этом районе.Средний курс повышения курса в Роли в период с 2016 по 2017 год составляет 5%.

Чтобы не погрязнуть в сложных экономических данных, я предпочитаю быть консервативным, предполагая, что хороший дом в хорошем районе будет стоить в среднем 1% в год.

Почему ценится дом?

Домашняя признательность не всегда гарантирована, поэтому лучше начать с понимания того, почему такая благодарность вообще возникает.

Фиксированная поставка

В Соединенных Штатах имеется фиксированный запас земли для строительства домов.Рост населения постепенно увеличивает спрос — а при фиксированном предложении земли это, естественно, приведет к росту цен.

Прирост населения

Население Соединенных Штатов с течением времени неуклонно растет. Больше людей означает, что для них потребуется больше крыш.

В июле 2015 года округ Уэйк был внесен в список самых быстрорастущих округов страны. Согласно исследованию демографии округа Уэйк, Роли растет со скоростью 14% в год.Этот рост населения увеличивает спрос на жилье, что увеличивает его стоимость. Изучите местные показатели признательности в вашем городе и штате. Многие округа, такие как округ Уэйк, Северная Каролина, будут публиковать демографические данные, которыми они делятся с общественностью. Zillow.com — еще один хороший ресурс для получения информации о средних оценках признательности в определенных регионах.

Амортизация и увеличение стоимости вносят вклад в прибыль в силу другой концепции, называемой собственным капиталом. Собственный капитал определяется как разница между стоимостью актива и любой задолженностью по нему.

Когда мы объединяем вознаграждение с постепенным погашением основной суммы кредита (амортизация), мы остаемся с собственным капиталом.

Посмотрите на таблицу ниже.

Как видите, сумма собственного капитала в собственности через 5 лет после покупки, с учетом 30-летнего графика амортизации и годового прироста стоимости 1%, составляет 47 898 долларов. Как владелец арендуемой собственности, ваша чистая стоимость теперь будет почти на 48000 долларов больше из-за вашего инвестиционного решения.

Недвижимость предлагает одни из самых щедрых налоговых преимуществ среди классов активов. Арендуемая недвижимость может амортизироваться каждый год, чтобы компенсировать любой денежный поток, а все расходы на обслуживание и расходы могут быть вычтены из полученной прибыли.

Помните проценты по ипотеке в размере 5700 долларов, которые вы заплатили в первый год? Все это не подлежит налогообложению. Таким образом, любой денежный поток, полученный вами в конце первого года, будь то 500 долларов США (управляется профессиональной компанией) или 2000 долларов США (если управление осуществляется самостоятельно), будет компенсирован выплаченными вами процентами по ипотеке.У вас также есть возможность вычесть проценты по ипотеке из любого личного дохода, полученного вами в этом году.

Есть еще одно преимущество, называемое амортизацией. По сути, вы можете амортизировать светильники в доме, чтобы компенсировать любой доход, который у вас есть. Несмотря на то, что вам не нужно буквально платить из своих денежных резервов, чтобы оплатить эти расходы, IRS все равно позволит вам засчитать это как расходы, потому что они признают, что все физические активы в конечном итоге изнашиваются.

1031 Обмен

Помните капитал в размере 47 000 долларов на пятый год? Если вы решили продать недвижимость, вы можете использовать биржу 1031 для отсрочки уплаты налогов на эти деньги, пока вы используете их для другой инвестиционной собственности.Есть и другие критерии, которые должны быть соблюдены, и мы не будем здесь рассматриваться.

СВЯЗАННЫЙ: Выполнение 1031 обмена (простой способ) с RealtyMogul

На эту тему написано

книг, и эта статья представляет собой краткий обзор. Надеюсь, вы видите, что владение арендуемой недвижимостью на длительный срок может быть очень прибыльной инвестиционной стратегией с низким уровнем риска.

Хотя может быть трудно получить дом на одну семью, чтобы показать денежный поток при покупке по «розничной» цене (пример, используемый в этой статье, предполагает, что недвижимость была куплена со значительной скидкой), это возможно при использовании эффективного маркетинговый подход.

Майк Отранто — арендодатель и с 2005 года активно инвестирует в недвижимость в районе Роли, Северная Каролина. У него есть опыт работы как с одноквартирным, так и с многоквартирным домом, но его основное внимание уделяется покупке и владению недвижимостью с финансированием от собственника. . Посетите веб-сайт Майка www.OtrantoRealEstate.com.

Источники

https://www.zillow.com/research/zillow-home-value-appreciation-5235/

https://www.investopedia.com/articles/mortages-real-estate/11/the-truth-about-the-real-estate-market.asp

http://www.econ.yale.edu/~shiller/data.htm

Иррациональное изобилие: переработанное и расширенное третье издание Роберта Дж. Шиллера

Как заработать на сдаче дома в аренду

Думаете сдать дом в аренду гостям? Будь то основное жилье и краткосрочная аренда или вторичный дом и долгосрочная аренда, сдача дома в аренду — отличный способ получения пассивного дохода. Чтобы максимально увеличить свой потенциальный доход от аренды, убедитесь, что вы разработали план, который соответствует как вашим потребностям, так и потребностям потенциального арендатора.Вот 10 советов, как заработать на сдаче дома в аренду — от найма управляющего недвижимостью до маркетинга вашего дома.

Решите, нанимать ли управляющего недвижимостью

Если вы переезжаете далеко от арендуемой собственности или просто не хотите заниматься сбором арендной платы, вы можете рассмотреть возможность найма управляющего недвижимостью. Эта третья сторона будет обрабатывать повседневные потребности как вашего арендатора, так и вашей собственности. Управляющие недвижимостью несут ответственность за маркетинг аренды, поиск арендатора (так что вам не нужно!), Оформление всех юридических документов и оформление документов, сбор арендной платы и контроль за необходимым техническим обслуживанием.Управляющие недвижимостью обычно берут небольшой процент от ежемесячной арендной ставки. Несмотря на то, что со временем это складывается, многие владельцы недвижимости скажут вам, что простота и удобство найма управляющего имуществом окупается. С другой стороны, если вы хотите заработать как можно больше денег за счет сдачи в аренду собственности, вам может быть лучше (с финансовой точки зрения) не пользоваться услугами управляющего недвижимостью.

Решая, использовать ли управляющего недвижимостью, задайте себе следующие вопросы:

• У меня есть время заняться поиском арендаторов?
• Есть ли у меня картотека разнорабочих и других специалистов по обслуживанию, которые могут починить вещи внутри и вокруг собственности, когда это необходимо?
• Я удобный человек, способный позаботиться о повседневном техническом обслуживании?
• Живу ли я в непосредственной близости от объекта?

Если вы ответили «да» на эти вопросы, возможно, вам не понадобится управляющий недвижимостью.Если ваш ответ «нет», подумайте о том, чтобы нанять человека, который займется всей логистикой аренды.

Список с фото высокого качества

Меньше всего вам нужно, чтобы ваша аренда оставалась на рынке неделями или месяцами. В конце концов, время — деньги, и когда ваша собственность пустует, вы, несомненно, теряете больших долларов каждый месяц. Чтобы найти арендаторов как можно быстрее, не забудьте указать арендуемую квартиру с фотографиями высокого качества и высокого разрешения.Учитывая, что многие арендаторы начинают поиск жилья в Интернете, важно, чтобы эти фотографии производили хорошее первое впечатление.

Рассмотрите возможность аренды вашей собственности через Airbnb или VRBO

Живете в отпускной точке? Надеетесь временами пользоваться арендуемой недвижимостью самостоятельно? Если да, то рассмотрите возможность сдачи вашей собственности краткосрочным арендаторам через Airbnb или VRBO. Обе эти компании по аренде на время отпуска позволяют пользователям бронировать проживание непосредственно через веб-сайты компании.Все, что вам нужно сделать, это указать свое место и вуаля — сотни (если нет, тысячи) потенциальных отдыхающих теперь смогут забронировать свое проживание в вашей собственности.

Найдите качественного арендатора

Поиск качественного арендатора — одна из самых важных (если не — самая важная) часть зарабатывания денег на арендуемой собственности. В идеале вам нужен арендатор, который имеет стабильный доход, хороший кредит и не имеет криминального прошлого. Здравый смысл играет важную роль в поиске потенциальных арендаторов.Обратите внимание на то, сколько рабочих мест они сохранили за последние годы. Они много передвигаются? Они кажутся уважительными (то есть кем-то, кто позаботится о вашем доме!)? Если вы чувствуете тревогу, продолжайте поиски, пока не найдете качественного арендатора.

Проявляйте стратегию при установке ставок

Если вы хотите зарабатывать деньги на сдаче дома в аренду, не устанавливайте арендные ставки просто так. Обязательно сначала изучите своих конкурентов, посмотрев на арендуемые поблизости квартиры и сравнив цены.Вы можете найти сопоставимые объекты аренды в онлайн-списках Realtor.com. Прежде чем устанавливать какие-либо ежемесячные арендные ставки, вы также должны учитывать свои собственные расходы и финансовые потребности. Убедитесь, что арендная ставка покрывает ипотеку, страховку, сборы ТСЖ и любые другие расходы на недвижимость.

Получите правильную страховку

Убедитесь, что у вас есть правильный страховой полис для покрытия возможных убытков (подумайте: арендаторы предъявляют вам иск, повреждение имущества и т. Д.).Хотя страхование не всегда дешево, в конечном итоге оно может сэкономить вам деньги. Согласно Страховому информационному институту, страховой полис вашего домовладельца может не покрывать ущерб или убытки при сдаче дома в аренду. Если вы сдаете в аренду свое основное место жительства, вам, возможно, придется приобрести страховой полис с завтраком. Если вы сдаете в аренду второй дом, вам понадобится страховой полис арендодателя. Обязательно позвоните в свою страховую компанию, чтобы узнать подробности.

Тщательно очистите арендуемые помещения

Ни один арендатор не хочет жить в грязном свинарнике.Чтобы получить максимальную прибыль за арендуемую недвижимость, вам нужно, чтобы она выглядела как можно более чистой и обновленной. Поэтому, прежде чем показывать свой дом потенциальным арендаторам, обязательно сделайте глубокую уборку. Если у вас нет времени пылесосить и вытирать пыль, попробуйте нанять профессиональные услуги по уборке, которые сделают это за вас.

Обставить удобной, но недорогой мебелью

Сдаете в аренду меблированный дом? Во-первых, важно , а не , чтобы заполнить его дорогими диванами, стульями, столами и т. Д.Вместо этого выбирайте недорогую (читай: легко заменяемую) мебель. Причина? При сдаче в аренду меблированного дома следует ожидать некоторого ущерба и износа. Хотя важно, чтобы вашим жильцам была удобная мебель, не стоит обставлять жилище дорогостоящей мебелью. Это особенно актуально для краткосрочной аренды, когда у вас есть арендаторы в течение всего года. Конечно, имейте в виду, что арендаторы с большей вероятностью вернутся и снова снимут ваше место, если мебель будет удобной.

Будьте хорошим домовладельцем

Звучит просто, но если вы хотите зарабатывать деньги на сдаче дома в аренду, вам нужно быть хорошим домовладельцем. В противном случае у вас может остаться вакантная недвижимость (и опустошенный банковский счет!). Быть хорошим арендодателем — значит чутко реагировать на потребности арендатора. Если что-то сломалось, своевременно исправляйте. Соблюдайте правила аренды, и не должны появляться в собственности без предупреждения. Наконец, не забывайте всегда предупреждать арендаторов, прежде чем отправлять каких-либо специалистов по ремонту дома для обновления дома.

Добавить особенности

Если вы арендуете свой дом на Airbnb или VRBO, не забудьте добавить к нему особые штрихи. Это может быть просто ваза со свежими цветами, рукописная записка, газированные напитки в холодильнике или сладости в кладовой. Если ваша арендуемая недвижимость находится в туристическом районе, попробуйте приложить карту, путеводитель и советы, где можно поесть. Ваши гости и арендаторы оценят этот жест и, вероятно, с большей готовностью будут сдавать ваш дом в аренду в будущем.

Когда вы будете готовы к переезду, убедитесь, что наняли для этой работы подходящих специалистов по переезду. Чтобы найти надежную транспортную компанию, ознакомьтесь с обширной сетью уважаемых и надежных перевозчиков Moving.com — все они имеют лицензии и застрахованы. Выбирая перевозчика Moving.com, вы можете быть уверены, что ваш шаг будет в надежных руках.

Как заработать деньги в качестве нового арендодателя

Есть два препятствия, которые необходимо преодолеть, чтобы убедиться, что вы покупаете по правильной цене. Во-первых, вам понадобится справедливость в доме в первый день, чтобы обеспечить запас прочности и чтобы имущество приносило деньги или, по крайней мере, окупалось каждый месяц.

Ваши общие затраты на приобретение недвижимости не должны превышать 80 процентов от стоимости дома после ремонта. Это означает, что цена покупки плюс стоимость закрытия плюс расходы на ремонт должны быть равны или меньше 80 процентов рыночной стоимости дома.

Почему 80 процентов важны? Во-первых, это дает вам мгновенный капитал, который является мощным средством повышения благосостояния и безопасности. Во-вторых, 80 процентов стоимости обычно связано с тем, что банк позволит вам рефинансировать дом, чтобы вы могли реально рефинансировать все свои деньги за счет сделки.В-третьих, это помогает — не гарантирует — ваш ежемесячный доход от аренды будет превышать ваши расходы, что даст вам положительный денежный поток.

Если у вас есть недвижимость, финансируемая из расчета 90 или более процентов от ее стоимости, обычно довольно сложно зарабатывать деньги каждый месяц на арендной плате. Вы также рискуете получить чрезмерную долю заемных средств, из-за чего покупка новых объектов недвижимости будет затруднительной и опасной.

Убедитесь, что вы знаете свои расходы. Затраты на содержание, такие как налоги, страхование, коммунальные услуги, обслуживание, управление, плата за вакансию и сборы ассоциации домовладельцев, обычно составляют от 35 до 55 процентов вашей валовой арендной платы.Обратите внимание, что это не включает ваш платеж по ипотеке.

Итак, гарантируют ли 20% капитала, что у вас будет собственность с положительным денежным потоком? Нет, это не так. Это эмпирическое правило, отправная точка. В зависимости от рынка и преобладающих ставок арендной платы вам, возможно, удастся обойтись с 15-процентным капиталом, или вам может потребоваться 25 или более процентов. На большей части территории Вашингтона вам, вероятно, понадобится более 25 процентов собственного капитала, чтобы получить денежный поток от сдачи дома в аренду.

Одно только мгновенное получение капитала не делает дом выгодным.Какая польза от капитала, если вы не можете платить каждый месяц? Поэтому после того, как недвижимость соответствует правилу справедливости, вы должны убедиться, что она будет приносить денежные потоки. Ежемесячная арендная плата за недвижимость должна составлять не менее 1 процента от общей стоимости вашей покупки недвижимости. На самом деле я снимаю примерно от 1,2 до 1,4 процента.

Цена покупки по контракту = 65 000 долларов США

Общие затраты на недвижимость = 80 000 долларов США

В этом сценарии ваша ежемесячная арендная плата должна составлять 800 долларов США или более в месяц, чтобы оправдать такие затраты на недвижимость.Итак, как правило, вам нужно получать 1000 долларов ежемесячной арендной платы за каждые 100000 долларов стоимости собственности, а не рыночной стоимости.

Если вы знаете, что недвижимость будет сдаваться в аренду всего за 1000 долларов в месяц, то вы знаете, что можете заплатить за этот дом только около 100000 долларов. Трудно добиться этого в районе Вашингтона.

Я быстро поискал в Берк, Вирджиния. Берк — хорошее сообщество. Это не так уж и далеко. Это не так уж и близко. Это не самое дорогое и не самое дешевое поселение в нашем районе. Я бы счел правильным в отношении среднего рынка Северной Вирджинии.

Я вытащил все односемейные дома, проданные в прошлом месяце в Бёрке, которые имеют налогооблагаемую жилую площадь около 2000 квадратных футов. Похоже, что дом в хорошем состоянии стоит около 625 тысяч долларов. Подобные дома снимались примерно за 3000 долларов в месяц в те же сроки. Это означает, что домовладельцы получают менее 500 долларов ежемесячной арендной платы за каждые 100 000 долларов стоимости дома, если они покупают недвижимость по текущим ценам.

Итак, если вы смогли купить дом в Берке, готовый к аренде за 80 процентов его рыночной стоимости, в данном случае это будет 500 000 долларов.

Но если бы вы могли арендовать этот дом всего за 3000 долларов в месяц, эта сделка не имела бы смысла с точки зрения движения денежных средств от аренды недвижимости. Вам либо придется оставить много денег в сделке, либо вам придется каждый месяц выходить из кармана, чтобы покрывать расходы. Даже если вы профинансировали эту сделку всего на 400000 долларов, предполагая 6-процентную процентную ставку (поскольку это инвестиционная недвижимость, вы будете платить более высокую процентную ставку) и 30-летнюю амортизационную ссуду, ваш ежемесячный платеж по основной сумме и процентам будет примерно 2400 долларов в месяц.Ваши среднемесячные эксплуатационные расходы, вероятно, превысят 1000 долларов в месяц для такого дома. Это означает, что вы получаете из своего кармана не менее 400 долларов в месяц.

Итак, представьте, как с помощью этого критерия вы покупаете одну недвижимость в год в течение следующих 10 лет. Допустим, у вас есть 20 000 долларов, с которыми вы можете работать, и вы купили дом стоимостью 100 000 долларов, но вы платите только 80 000 долларов. Затем в конце года вы рефинансируете свои деньги, а затем делаете это снова в следующем году, и вы делали это в течение следующих 10 лет.

С некоторыми очень надежными предположениями о росте стоимости собственности и выплате долга вы легко могли бы иметь собственный капитал в размере более 500 000 долларов в конце 10 лет. Если вы позволите ему проехать еще 10, вы можете ожидать, что ваш капитал вырастет почти до 1,5 миллиона долларов.

Сможете ли вы найти дом за 100 000 долларов в районе Вашингтона, который снимается за 1 000 долларов в месяц? Возможно нет. Но я только что купил шесть домов в Северной Каролине по средней цене около 50 000 долларов каждый. Вам не обязательно покупать там, где вы живете, но есть проблемы с покупкой и удержанием недвижимости за пределами штата.

В следующем посте я расскажу о покупке недвижимости за пределами штата.

Мои расчеты сильно упрощены, но важно помнить, что аренда недвижимости обеспечивает три мощных фактора роста благосостояния: доход от аренды, повышение стоимости активов и сокращение ипотечных кредитов. Они также позволяют использовать долг, но кредитное плечо — это палка о двух концах. Это усугубит ваши прибыли или убытки, поэтому убедитесь, что вы инвестируете с умом.

Джастин Пирс — инвестор и агент по недвижимости, который регулярно пишет о своем опыте покупки, ремонта и продажи домов в районе Вашингтона.

8 умных способов заработать дополнительные деньги на арендной плате

7. Жизнь на ферме

Владельцы сельскохозяйственных угодий зарабатывали деньги таким образом на протяжении тысячелетий: предлагая фермы в аренду, понимая, что арендаторы работают на ферме и делят прибыль с арендодателем.

А что, если у вас нет фермы?

Могли бы вы сотрудничать с арендаторами при посадке большого сада или огорода и разделении выручки от продаж на фермерских рынках?

Какие еще варианты использования вашей собственности для увеличения дохода могут быть предложены? Арендатор — любитель животных, которому было бы интересно разводить и разводить собак, кошек, лошадей или домашний скот?

Этим полустандартным идеям не обязательно заканчиваться.Что, если бы вы выращивали хмель на решетках и продавали их местным пивоварням или домашним пивоварам? Или даже виноград, если у вас подходящие климат и почва? Вы будете шокированы тем, сколько людей захотят жить на винограднике — вы можете поднять арендную плату на 50% только за выкуп.

Или вы могли бы стать еще более дурацким. Джефф Нил выращивает и доставляет сверчков через свой веб-сайт TheCritterDepot.com. Да, он продает и отправляет их живыми. Он держит их в своем сарае.

Бизнес получает около 2500 долларов ежемесячного дохода, из которых примерно 700 долларов — это прибыль, и у него на это уходит около десяти часов в неделю.

«Раньше я работал в компании электронной коммерции и все еще был очень заинтересован в создании собственной нишевой компании по доставке грузов. И после некоторых исследований стало очевидно, что сверчки были единственным решением.

«Это просто говорит о том, что для всего есть своя ниша, верно?»

8. Рекламируйте как Дон Дрейпер

Ладно, не совсем. Но если у вас есть здание с большой глухой стеной и небольшой посещаемостью, почему бы не сдать его в аренду рекламодателям?

Черт возьми, если уж на то пошло, вы всегда можете использовать его для рекламы других ваших свободных квартир для сдачи в аренду или для рекламы другого вашего бизнеса (а).

Или, если ваше здание не предназначено для прямой рекламы, не могли бы вы установить рекламный щит в одном из своих домов, рядом с оживленной дорогой?

Учтите, что вы, вероятно, столкнетесь с местными правилами зонирования или жилищного строительства, когда начнете говорить о установке рекламных щитов. Сделайте свою домашнюю работу, прежде чем инвестировать!

В бесконечность и дальше!

Нет предела творческим способам заработать больше денег с арендуемой недвижимостью.

Есть многоквартирный дом? «Уроки фитнеса в моде, и если у вас есть для этого место, вы можете предложить своим жильцам занятия йогой или другие занятия фитнесом за дополнительную плату», — предлагает Кристаллин Бейкер из Turbo Tenant.Пригласите инструктора по йоге, зумбе или персонального тренинга, чтобы он провел занятия в тренажерном зале или на лужайке, если на то пошло. Разделите с ними прибыль. Промыть и повторять каждую неделю или даже каждый день!

Можно установить стиральные машины с оплатой монетами. Или торговые автоматы. Или аркадные игры, или бильярдные столы, или столы для пинг-понга, или автоматы для игры в пинбол.

Вы можете пригласить экспертов по улучшению кредита, чтобы научить ваших жителей, как улучшить их кредит. В качестве бонуса они, вероятно, поправятся в своевременной оплате аренды!

Единственным ограничением является ваше собственное воображение, когда речь идет о партнерстве с местными поставщиками услуг и предоставлении дополнительных ресурсов вашим арендаторам.Поскольку это совершенно необязательно, это выгодно вашим арендаторам; им это понравится.

И как отличный бонус, эти дополнительные удобства позволяют вашим арендаторам глубже проникать в вашу собственность и сообщество. Люди могут привыкнуть к тому, что кто-то каждую неделю забирает и бросает их химчистку у дверей. Читайте: еще один способ повысить уровень удержания арендаторов.

Проявите творческий подход, и вы найдете способы получить дополнительный доход, о котором ваши конкуренты только мечтают!

Какими умными и творческими способами вы увеличили дополнительный доход от аренды? Если уж на то пошло, что вы думали сделать, но еще не решились попробовать? Чем диковиннее, тем лучше!

Больше забавных и необычных книг для арендодателей

Зарабатывайте как арендодатель

Во время жилищного кризиса, когда цены на жилье упали почти повсюду, вы могли легко купить дом по достаточно низкой цене и взимать достаточно высокую арендную плату, чтобы генерировать несколько сотен долларов в месяц в денежном потоке.Сейчас, хотя рынок аренды силен, с низким уровнем вакантных площадей и растущей арендной платой, цены на жилье также выросли — на 31% в национальном масштабе, поскольку рынок жилья достиг дна в середине 2011 года, согласно Clear Capital, поставщику данных о ценах на жилье. К тому же предложение домов на одну семью во многих городах невелико. Вы все еще можете найти отчуждения права выкупа, но их количество сократилось. Это означает, что вам, вероятно, придется искать дольше и усерднее, чтобы найти подходящую арендуемую недвижимость.

Джефф и Донна Зибли из Apple Valley, штат Миннесота, пригород Миннеаполиса, просмотрели около 20 объектов, прежде чем нашли подходящий.Они начали с дуплексов в центре города, но вскоре тяготели к районам поближе к дому. В конце концов, они остановились на соседнем таунхаусе, который казался удобным. За 20-летним домом с двумя спальнями и двумя ванными комнатами тщательно ухаживали, к тому же он был расположен в хорошем школьном районе и недалеко от остановок общественного транспорта. В первый год рентабельность инвестиций Зибли (годовая арендная плата за вычетом расходов, разделенная на деньги, которые они потратили на покупку), составила 12%. Во второй год они достигли 15%.

Найдите подходящий дом

Начните поиск недвижимости с определения экономически стабильного района, в котором вы можете разумно ожидать долгосрочного повышения цен, рекомендует Робин Ворейс, агент по недвижимости в Миннеаполисе, которому принадлежит полдюжины объектов жилой недвижимости для инвестиций с ее муж Аарон.Ворейс, который консультировал Zibleys, помогает клиентам находить дома для покупки и сдачи в аренду.

Чтобы обеспечить большой постоянный пул арендаторов, Voreis покупает в ценовом диапазоне начального уровня, который на ее рынке составляет 300 000 долларов или меньше. Она говорит, что чем больше и дороже дом, тем труднее найти арендаторов, потому что на этом уровне люди с большей вероятностью купят собственный дом или захотят арендовать только на короткий срок. Кроме того, более дешевая недвижимость будет продаваться легче и быстрее, когда она будет готова отказаться от нее.

Дома на одну семью обычно пользуются наибольшим спросом. «Квартиры, помимо взимания ежемесячных сборов ассоциации домовладельцев, могут запрещать аренду в течение первого года владения и могут ограничивать количество съемов, чтобы избежать преходящего ощущения», — говорит Дон Рэй, эксклюзивный агент покупателя в Тампе, Флорида. Также может быть сложнее получить ипотечный кредит на кондоминиум.

Сколько стоит ремонт дома, менее важно, чем то, сколько он будет стоить после этого, говорит Ворейс. Например, если она может купить дом за 100 000 долларов, который требует работы на 25 000 долларов, но впоследствии будет стоить 150 000 долларов, это лучше, чем дом, который стоит 140 000 долларов и требует работы на 10 000 долларов, но впоследствии будет стоить только 150 000 долларов.

Для любого объекта недвижимости, который вы серьезно рассматриваете, стоит от 250 до 450 долларов за осмотр дома для выявления проблем, а также для определения компонентов и систем, которые работают сейчас, но, возможно, потребуется заменить в ближайшем будущем. Перед тем, как Зибли закрыли свой особняк, они провели домашнюю инспекцию, в ходе которой было обнаружено несколько вещей, которые продавец починил бесплатно.

[разрыв страницы]

Введите цифры

Когда вы инвестируете в арендуемую недвижимость, цель состоит в том, чтобы получить прибыль, используя деньги других людей.Это означает, что вы вкладываете как можно меньше собственных денег, остальное занимаетесь, а арендаторы платите ипотеку, — говорит Ворейс.

Успех может означать разные вещи для разных инвесторов. Для некоторых все дело в положительном денежном потоке: если аренда за вычетом всех расходов, включая комиссию за управление и резервный фонд для вакансий, приносит несколько сотен долларов в месяц, сделка удачная. Другие инвесторы готовы выходить на уровень безубыточности каждый месяц и ждать, пока дом подорожает.

Дешевые деньги помогут увеличить чистую прибыль.Процентная ставка по ипотеке на инвестиционную недвижимость составляет примерно от половины до трех четвертей процентного пункта больше, чем кредиторы взимают за ипотеку в основном жилом доме или доме для отдыха (в последнее время в среднем 3,7% для 30-летней фиксированной ставки заем). Если вы выберете ипотеку с регулируемой ставкой, планка будет выше для вашего первоначального взноса и кредитного рейтинга.

Вы можете получить обычную ипотеку, обеспеченную Fannie Mae или Freddie Mac, на инвестиционную недвижимость с четырьмя или менее квартирами. Для собственности с одной квартирой Fannie и Freddie требуют минимального первоначального взноса из ваших собственных средств (не подарка) в размере 15%.Однако с практической точки зрения кредиторы потребуют минимум 20% от суммы, поскольку частная ипотечная страховка недоступна для инвестиционной собственности. Минимальный первоначальный взнос на недвижимость с двумя-четырьмя квартирами составляет 25%.

Самым большим препятствием для большинства начинающих инвесторов является соблюдение требований по соотношению долга к доходу, говорит Джош Моффитт, президент Silverton Mortgage в Атланте. Общая сумма вашей ипотечной задолженности, включая непогашенную задолженность по собственному дому, не может превышать 36–45% вашего валового дохода.Если вы можете выполнить это требование без учета прогнозируемого дохода от аренды, нет проблем. Однако если вам нужна арендная плата, чтобы соответствовать критериям, но у вас нет опыта работы в качестве арендодателя или дом не сдавался в аренду, то вы должны предоставить кредитору доказательство того, что вы получите требуемый доход. Если дом уже сдан в аренду, кредиторы могут принять подписанный текущий договор аренды от продавца без каких-либо обязательств по продаже. Если дом не сдается в аренду, может быть достаточно анализа рыночной арендной платы от оценщика.Кредиторы включают только 75% валовой арендной платы для покрытия расходов на текущее обслуживание и убытков из-за незанятости. Вы также должны доказать, что у вас есть резервы, равные по крайней мере шести месяцам выплат по ипотеке.

Zibleys подсчитали стоимость аренды с помощью калькулятора аренды Voreis — таблицы Excel, рассчитанной на 10 лет вперед. Они заплатили за дом 160 000 долларов и закрыли сделку по покупке в августе 2014 года. Они заложили 20% и взяли ипотечный кредит с регулируемой ставкой с фиксированной ставкой 3,75% на первые пять лет, чтобы минимизировать выплаты и улучшить денежный поток.

Покупка дома с двумя-четырьмя квартирами и проживание в одной из них дает преимущества, — говорит Ворейс. Вам понадобится всего одна ипотека, которая поможет преодолеть барьер соотношения долга к доходу. Как собственник-арендатор вы можете получить ипотеку FHA, которая требует минимального первоначального взноса всего в 3,5%. А поскольку в доме несколько квартир, вакансия представляет меньший риск для вашего дохода. Если у вас достаточно капитала в вашем нынешнем доме, вы можете взять кредитную линию под залог собственного капитала и взять у нее взаймы для покупки недвижимости.Обратной стороной является то, что ваш собственный дом окажется на кону в качестве залога.

Сдам в аренду

Завершив покупку дома, Зибли исследовали арендную плату сопоставимой недвижимости на Craigslist и www.rentometer.com. Конкурс — недвижимость аналогичного размера и с одинаковым количеством спален — взимается от 1300 до 1325 долларов. Но по фотографиям пара решила, что их собственность лучше. Они установили арендную плату в размере 1375 долларов, разместили объявление с фотографиями и получили четыре ответа (первый звонок поступил в течение трех часов).Они попросили респондентов подать заявки и провели проверку биографических данных и кредитоспособность с помощью онлайн-инструментов. Выбранный ими заявитель подписал договор аренды на один год и продлил его на второй год.

Поскольку Зибли живут недалеко от пункта проката, они сами управляют им и обслуживают его. Однако, если вы решите нанять компанию по управлению недвижимостью, «вы должны ожидать, что она будет управлять лучше, чем вы, — говорит Мишель Л. Хорнефф-Коэн из компании Property Management Systems в Сан-Франциско. Менеджер должен рекламировать вакансии, проверять кандидатов, обрабатывать документы об аренде, отвечать на запросы арендаторов круглосуточно и без выходных, а также организовывать техническое обслуживание и ремонт.И вы можете ожидать, что он будет собирать арендную плату и оплачивать расходы, обеспечивать соблюдение условий аренды, выселять арендаторов и взыскивать безнадежные долги.

Ожидается, что вы будете платить ежемесячную плату в размере от 8% до 10% от получаемой вами арендной платы, а также отдельную арендную плату, которая варьируется от половины до полной месячной арендной платы и будет выплачиваться из суммы арендной платы арендатора за первый месяц. Интервью более чем с одной управляющей компанией. (Вы можете найти членов Национальной ассоциации управляющих жилой недвижимостью на сайте www.narpm.org.)

Арендодатели, проживающие на большом расстоянии

Если вы впервые арендодатель, вам, возможно, будет удобнее покупать недвижимость рядом с домом, где Вы можете проверить жильцов и, если есть возможность, сами позаботиться о мелком ремонте.Но если вы живете там, где дома резко подорожали, вы можете поискать подходящую аренду в другом городе и нанять управляющего недвижимостью.

RealtyTrac, поставщик данных о жилье, рассчитал рентабельность инвестиций в дома с тремя спальнями в 448 округах США. Большинство лучших округов расположены на юге, юго-востоке и в Ржавом поясе, а также в Пенсильвании и северной части штата Нью-Йорк. Вы можете заключить сделку, определив домовладельцев за пределами штата, которые заинтересованы в продаже — скажем, потому, что они унаследовали дом или безуспешно пытались арендовать дом на расстоянии.Чтобы найти их по почтовому индексу, посетите Marketinglists.Realtytrac.com; Стоимость составляет 15 центов за запись о собственности, включая почтовый адрес владельца.

Вы можете нанять агента по недвижимости, который будет вашим проводником на рынке инвестиций в аренду. Или, в 13 штатах, HomeUnion Acquisition Services заявляет, что обеспечит транзакцию полностью «без помощи рук», помогая вам определять недвижимость, которая соответствует вашим инвестиционным целям, приобретать ее и управлять ею. Он взимает единовременную комиссию в размере 3,5% от покупной цены за приобретение и 10.5% ежемесячной арендной платы за управление.

Еще один вариант, если вы планируете переехать на пенсию, — это купить дом сейчас, чтобы зафиксировать покупную цену, и сдавать его в аренду до тех пор, пока вы не будете готовы к заселению. Беверли Хоу, эксклюзивный агент покупателя в Неаполе, штат Флорида ., помогает многим будущим пенсионерам купить дом для престарелых на юго-западе Флориды. Хоу говорит, что за аренду дома для отпуска на три-четыре месяца (для снежных птиц зимой или для отдыхающих из других стран летом) владельцы могут получить почти столько же арендной платы, сколько и за аренду на год.Аренда на время отпуска должна быть меблирована — предоплата — и потребует большей уборки между арендаторами, но износ будет меньше.

Дело или денежная яма?

Инвесторы используют несколько ключевых критериев для сравнения объектов недвижимости. Один из них — это множитель брутто ренты : покупная цена собственности, деленная на годовую арендную плату. Чем ниже результат, тем лучше. Еще одна цифра, используемая для сравнения перспектив, — это предел (капитализация) , который даст вам приблизительную годовую прибыль от собственности независимо от того, как вы за нее платите.Чтобы рассчитать его, вычтите годовые расходы из валового потенциального дохода и разделите результат на покупную цену дома. Расходы включают стоимость гражданской ответственности и федерального страхования от наводнений, налоги на имущество, расходы на техническое обслуживание и ремонт, счета за коммунальные услуги, которые вы оплачиваете, и сборы за управление имуществом. Включите оценку прогнозируемой потери дохода из-за вакансии (обычно от 5% до 10% ежегодно). Денежный поток — прибыль за вычетом расходов (до налогов). Если вы возьмете ипотеку, добавьте к ней основную сумму долга и проценты. Денежные средства при возврате наличных — это чистый доход, разделенный на ваши денежные затраты на покупку.

Большинство инвесторов в недвижимость не учитывают налоговые льготы при оценке недвижимости. Но вы можете вычесть расходы на аренду, включая проценты по ипотеке, из дохода от аренды, а также вычесть амортизационные отчисления из покупной цены дома и стоимости улучшений за 27,5 лет. Однако ничего не получается даром. Помимо уплаты налога на прирост капитала в размере 15% или 20%, когда вы в конечном итоге продаете недвижимость, вы будете платить 25% -ную ставку на возмещенную амортизацию.Для получения дополнительной информации см. Публикацию IRS 527, Residential Rental Property, и обратитесь за советом к налоговому консультанту.

Чтобы помочь вам рассчитать эти контрольные показатели, воспользуйтесь Калькулятором арендной платы на сайте www.biggerpockets.com, сетевом и информационном ресурсе по недвижимости.

7 креативных способов заработать больше денег на аренде недвижимости

Найти сделки на сегодняшнем рынке не так уж и легко.

Хотите больше подобных статей?

Создайте учетную запись сегодня, чтобы получать лучшие статьи блога BiggerPocket на свой почтовый ящик

Бесплатно зарегестрироваться

Это жалобы, которые я слышу как от опытных ветеранов, так и от новых инвесторов в недвижимость.Мы проводим курс для начинающих по созданию пассивного дохода от аренды, и когда мы доходим до того, как точно прогнозировать денежный поток, студенты морщатся.

«Как, черт возьми, я должен найти сделку, которая по-прежнему будет приносить денежные потоки после вычета всех этих денег на долю вакантных площадей, капитальные затраты, техническое обслуживание, управление недвижимостью и многое другое?»

Есть много ответов на этот вопрос, но вот один, который вы слышите не так часто: вы можете найти способы зарабатывать больше денег на собственности, чем ваши конкуренты.Если вы можете зарабатывать 15 000 долларов в год на аренде, в то время как ваши конкуренты могут зарабатывать только 13 000 долларов, вы можете покупать недвижимость, которую они не могут.

Вам не нужно обращаться к сомнительным районам в погоне за мифическим правилом 2%. И большинство объектов недвижимости и районов не подходят для краткосрочной аренды, независимо от того, что критики критикуют о разрушении рынков аренды Airbnb.

Готовы поработать со мной творчески? Как всегда, отбросьте свои предубеждения относительно того, что делать нельзя, и давайте вырвемся из пресловутой рамки.

7 креативных способов заработать больше денег от сдачи в аренду

1. Сдайте в аренду востребованный объект, например, парковочное место.

Мэтт Надь — инвестор, оптовый торговец и владелец Homes4Income.com. Среди его арендных плат есть обычная, средняя недвижимость в Плант-Сити, Флорида. Его доходность была бы такой себе, если бы не 10 дней в году.

Связано: 10 лучших функций аренды, которые привлекают внимание арендаторов сельскохозяйственных культур

В течение этих 10 дней (и когда мы не переживаем пандемии) Plant City набирает 500 000 посетителей на свой ежегодный фестиваль клубники.В остальном, когда парковка будет удобна в течение всего года, она внезапно становится ценным товаром.

«В течение 10 дней фестиваля мы получаем дополнительный доход в размере более 7000 долларов США (наличными) от продажи парковочных мест на лужайке возле дома».

Я уже слышу, как арендаторы-активисты нервничают: «А как насчет ваших арендаторов ?! Неужели они просто ожидают, что они будут мириться с кучей машин, которые мусорят их лужайку в течение 10 дней ?! »

Мэтт продолжает объяснять: «Мы предлагаем арендатору месяц аренды бесплатно и часть собранных доходов.Это беспроигрышный вариант для нас и арендатора! »

Мораль этой истории заключается в том, что она не о том, чтобы извлечь выгоду из случайных праздников, которые случаются в вашем городе (хотя вы тоже должны это делать). Речь идет о творчестве, о мышлении, выходящем за рамки простой аренды жилья.

Есть ли постоянный спрос на парковку вокруг вашей арендуемой недвижимости? Или, возможно, случайный спрос? Что вы могли бы сделать, чтобы частично удовлетворить этот спрос?

Это может означать установку парковочной площадки или стоянки. Возможно, одно пространство входит в комплект, а другое можно арендовать.Тем не менее, проводите мозговой штурм, не отбрасывая ни одной идеи, пока у вас не будет возможности взглянуть на нее со всех сторон.

2. Предложите дополнительное хранилище.

Вы будете удивлены, сколько людей нуждаются в дополнительном хранилище.

Люди любят свое дело. Даже «нормальным» людям трудно расстаться с вещами, которыми они владели более нескольких лет, и все мы знаем людей, которые доводят эту тенденцию до уровня «накопителей».

Есть ли в вашей собственности малоиспользуемая площадь? Подвал или погреб? Чердак? Гараж? Излишки офисных площадей?

Сдам! В многоквартирном доме вы можете арендовать дополнительное пространство за дополнительную плату каждый месяц, как арендаторам, так и сторонним арендаторам.

Одним из преимуществ аренды складских помещений является то, что она не связана с такими же проблемами и правилами, как жилые единицы. Старый диван не имеет тех же юридических прав, что и семья из четырех человек, поэтому, если арендаторы не выполняют свою часть контракта, арендодатель обходится дешевле и быстрее.

3. Станьте коммунальным предприятием, установив солнечные батареи.

«Давным-давно вся электроэнергия поступала от спонсируемой государством монополии под названием« коммунальное предприятие ». Так начнем страшную историю, которую я однажды расскажу своим детям.

Но, к счастью, мир меняется, и электричество быстро демократизируется. Все больше электросетей становятся «умными» и допускают двустороннюю передачу электроэнергии, позволяя объектам с избытком электроэнергии продавать ее обратно коммунальному предприятию.

Владельцы недвижимости больше не зацикливаются на уродливых и громоздких солнечных батареях. Новая солнечная технология выглядит как обычная сланцевая или терракотовая черепица и может храниться в мощных батареях.

Это означает, что домовладельцы могут устанавливать солнечные крыши и эффективно выступать в роли коммунального предприятия.Они могут продавать энергию арендаторам, а любые излишки они могут продавать электросети.

Если они не хотят возиться со счетчиками, они могут просто поднять квартплату и включить в нее электричество.

Солнечные крыши — хорошее вложение для вашей собственности? Только вы можете ответить на этот вопрос, исходя из стоимости установки, стоимости электроэнергии, оставшегося срока службы вашей крыши, рентабельности инвестиций и т. Д. Но даже если математика не имеет смысла в данный момент, учтите, что солнечные крыши быстро становятся более эффективными и доступный.

Я с уверенностью могу сказать, что арендодатели в значительной степени заменят электрические компании через поколение. И это здорово; это означает чистую солнечную энергию по цене, которая по своей сути дешевле, чем предлагает официальная коммунальная служба (поскольку в противном случае арендаторы могли бы просто пользоваться коммунальной услугой).

4. Совместная работа над сельскохозяйственным проектом.

Арендатор, вероятно, вторая по возрасту профессия. Один человек предоставляет землю, другой — рабочую силу, и они делят прибыль.

Это все хорошо, если у вас есть ферма. Но как насчет большинства арендодателей, которые этого не делают?

Оказывается, мир полон забавных, иногда забавных примеров того, как арендодатели и арендаторы сотрудничают в квази-сельскохозяйственных проектах. Могли бы вы создать общественный сад с доступной ежемесячной платой за участок?

Если у вас есть большой жилой комплекс или большой участок с центральным расположением, возможно, это небольшой фермерский рынок?

В зависимости от вашего климата или почвы, возможно, на вашем участке выращивают качественный хмель или виноград.Вы можете продавать хмель местным пивоварням (которые всегда стремятся расширить свой аутентичный имидж «местничества»). Более того, если вы можете продавать виноград местным винодельням, престижа рекламы «дома с виноградником для сдачи в аренду» будет достаточно, чтобы повысить арендную плату.

Или станьте действительно странными и креативными. Возьмем, к примеру, Джеффа Нила, который выращивает и сбрасывает живых сверчков через свой бизнес на TheCritterDepot.com. «Раньше я работал в компании, занимающейся электронной коммерцией, и все еще был очень заинтересован в создании собственной нишевой компании по доставке грузов.И после некоторых исследований стало очевидно, что сверчки — единственное решение ».

Для всего найдется своя ниша!

5. Предлагать услуги, связанные с недвижимостью.

Вы когда-нибудь задумывались о том, чтобы предложить своим арендаторам услуги по стрижке газонов и озеленению? Возможно, услуги горничной?

Нет, не нужно вставать на четвереньки и самому начинать мыть ванну (хотя можно). Вместо этого вы можете найти хорошего местного сервисного центра, будь то индивидуальный оператор или малый бизнес, и сотрудничать с ними.В обмен на долю вы предлагаете их услуги своим арендаторам.

Это даже может быть отличным подарком. В объекте аренды вы можете рекламировать «обычные услуги горничной, доступные через недвижимость».

Эти услуги предназначены не только для больших многоквартирных домов. Помните Мэтта, который удвоил свою прибыль, предложив парковку на клубничный фестиваль? При аренде на одну семью он предоставляет услуги по озеленению и обслуживанию бассейнов через местного партнера. «Хотя это дает лишь небольшую чистую прибыль, он обеспечивает надлежащий уход за бассейном и лужайкой, поддержание стоимости собственности и удовлетворение соседей.”

Связано: Как успешно повысить арендную плату, не рискуя дорогостоящими вакансиями

Это вдвойне касается услуг по уборке: вы не только заработаете дополнительные деньги, но и будете знать, что за недвижимостью ухаживают и содержат в чистоте.

6. Делайте все возможное, добавляя удобные услуги.

Кто сказал, что вам нужно останавливаться на услугах, связанных с недвижимостью?

Небо — предел возможностей для удобных сервисов, которые нужны (или хотят) люди, независимо от того, пользуются они ими в настоящее время или нет.Услуги няни, выгула собак, услуги химчистки, даже услуги консьержа — если вы сделаете их доступными и удобными, удивительное количество ваших арендаторов воспользуется ими.

В то время как эти удобные услуги постепенно завоевывают популярность в индустрии многоквартирных домов, вы можете использовать их и для аренды на одну семью, особенно если ваши объекты недвижимости находятся рядом друг с другом. Все, что вам нужно, это готовые местные партнеры.

Опять же, это даже не обязательно должен быть бизнес.Почему бы не найти трудолюбивого человека и не исключить посредников? Если на то пошло, как насчет ваших собственных детей, детей соседей или племянниц и племянников? Вы можете научить их предпринимательству, вкладывая при этом дополнительные деньги в карманы каждого.

7. Дополнительная плата за меблированные квартиры.

Не всем нужна меблированная или полу-меблированная квартира, но те, кто хочет, будут платить за нее больше.

Другими словами, это нишевый рынок, и все мы знаем, как проходит линия: «В нишах есть богатство.”

Мебель — одна из моих любимых вещей, бывших в употреблении. Он теряет невероятную ценность, как только выходит за дверь кладовой, но при этом может сохранять свою функциональность и эстетическую ценность на долгие годы (часто десятилетия).

Когда арендаторы переезжают в меблированную квартиру, они не ожидают, что станут первыми, кто когда-либо использовал эту мебель. Покупайте подержанную мебель на Craigslist, у друзей и родственников или в комиссионных магазинах за центы за доллар.

Вы, конечно, можете поднять запрашиваемую арендную плату, но, что не менее важно, мебель оправдывает более высокий залог.

Если у меблированных квартир есть обратная сторона, то это то, что арендаторы, как правило, остаются на более короткий срок. Люди, которые пустили корни, купят себе мебель. Как всегда, изучите свой рынок, прежде чем окунуться в нишу.

Единственный предел — твое творчество

У вас есть здание с глухой стеной и хорошей видимостью? Рекламируйте на нем! В этом отношении, если у вас есть земля, которая проходит вдоль шоссе, рекламные щиты могут оказаться отличным вложением.

Идеи безграничны.В многоквартирном доме можно установить прачечную с оплатой монетами. Если это не соответствует высококлассному имиджу вашей собственности, то как насчет монетного бильярдного стола, стола для пинг-понга, видеоигр или автоматов для игры в пинбол?

А как насчет занятий йогой, кардио, кикбоксингом или зумбой на территории или в тренажерном зале? Или сотрудничать с местным персональным тренером?

Или, что еще лучше, пригласите кредитного эксперта, который проведет курс о том, как арендаторы могут улучшить свой кредит. Если повезет, они поправятся в оплате аренды и других счетов вовремя!

Люди — существа привычки, со временем они начинают ценить удобства и зависят от них.Эти дополнительные услуги и удобства еще больше укорят корни ваших арендаторов, поскольку они привыкнут к вашей няне, горничной, выгулу собак.

Проявите творческий подход и подумайте о том, что вы могли бы предложить своим арендаторам. Дополнительные деньги — это только начало — одни из лучших преимуществ заключаются в наличии более чистых, более надежных и глубоко укоренившихся арендаторов, которые не захотят оставлять предоставляемые вами удобства!

Были ли у вас какие-нибудь гениальные ходы в предложении дополнительных услуг для получения дополнительного дохода от аренды? Или, возможно, видели, как другие арендодатели добились успеха с дополнительными предложениями?

Делитесь советами и идеями!

Полное руководство по сдаче дома в аренду

У вас есть дом, свободная комната и долг, который нужно погасить.Вы думаете, что сосед по комнате может просто добавить дополнительные деньги в ваш бюджет. Или, может быть, вы только что унаследовали дом своих родителей, и сентиментальные узы не позволяют вам сразу его продать.

Какой бы ни была причина, вам нравится сдавать дом или его часть в аренду для получения дополнительного дохода. Но, прежде чем рекламировать арендатора или соседа по комнате, подумайте о плюсах и минусах аренды вашего дома.

Проверьте эти три сценария:

Сценарий №1: Вы одиноки и хотите разделить ипотеку с соседями по комнате.

Дэйв советует платить за дом наличными, но если вы не в состоянии выложить 100% -ную скидку, помните, что ваш платеж по ипотеке (включая страховку и налоги) не должен превышать 25% от получаемой вами зарплаты. по ссуде с фиксированной процентной ставкой сроком на 15 лет. Вот в чем суть: не рассчитывайте, что квартплата от соседа по комнате покроет дефицит вашего бюджета, если вы не можете позволить себе ипотеку. Подождите, пока у вас появятся деньги и т. и купите дом.

Защитите свой дом и свой бюджет с помощью правильного покрытия!

Что делать, если вы уже купили слишком много дома и не можете оплатить ипотечный платеж самостоятельно? Продать это.Вы откусили больше, чем можете прожевать, и теперь чувствуете, что у вас слишком большой бюджет.

С другой стороны, если ваш платеж по ипотеке соответствует рекомендациям Дейва, и вы хотите внести дополнительные деньги для погашения долга или создания резервного фонда, можно рассмотреть возможность сдачи в аренду части вашего дома. Но у добавления в дом дополнительного человека есть как плюсы, так и минусы:

Плюсы:

• Вы получите больше денег. По данным Experian, средний размер ипотечной задолженности по стране составляет 196 014 долларов, что на 6,9% больше, чем девять лет назад. ⁽¹⁾ Если домовладелец имеет средний долг по ипотеке — с 20% -ной долей — выплата по ссуде может составлять от 740 до 1092 долларов в месяц. Сосед, который скинул половину, может снизить выплату до 370–546 долларов. С такими сбережениями вы действительно можете разогнать свой долг как снежный ком и быстро создать чрезвычайный фонд!


• Соседка может участвовать в расходах на питание. Вы могли бы съесть больше дома, если бы у вас был приятель, который будет держать вас за приготовление еды.Опять же, еще одна экономия средств.


• Сосед по комнате может вылечить скуку в пятницу вечером . Это не финансовая победа, но определенно неплохой результат, если вы станете друзьями.

Минусы:

• Сбор арендной платы может быть затруднен. Вам необходимо установить жесткие ограничения на то, как и когда будет выплачиваться аренда. Подумайте, что вы будете делать, если ваш сосед не заплатит вовремя или не заплатит вообще. Создайте юридический документ в виде договора аренды, в котором излагаются ожидания вашего арендатора.Многие шаблоны договоров аренды доступны в Интернете, так что начните с них.


• Всегда есть вероятность плохого соседа по комнате . Было бы плохо жить с человеком, с которым вы не можете ладить, поэтому убедитесь, что вы знаете этого человека или попросите кого-нибудь поручиться за его характер.


• Владеть домом, который с вами делит кто-то другой, может быть непросто. Вы много работали, чтобы купить свой дом, поэтому у вас есть личная заинтересованность в том, чтобы содержать его в чистоте и содержании.Если ваш сосед по комнате не соответствует вашим стандартам чистоты, вы можете возмутиться грязной ванной, спальней, в которой никогда не пылесосили, и грязной посудой в кухонной раковине. Составьте список дел и поручайте домашние дела каждому жителю.

Имейте в виду, снять комнату в вашем доме не так просто, как просто попросить кого-нибудь переехать к вам, чтобы разделить арендную плату. Вам нужно будет установить, как будут оплачиваться счета, правила парковки и правила для вечеринок и гостей.

Если желание сэкономить за счет добавления соседа по комнате перевешивает недостатки добавления еще одного человека в вашу жизненную ситуацию, дерзайте.Обязательно тщательно проверяйте кандидатов, прежде чем выбирать соседа по комнате, и всегда сообщайте, если дела идут неважно.

Сценарий № 2: Вы переезжаете и не можете продать свой дом.

Это сложная ситуация, и мы ее понимаем. Вам пришлось переехать из-за работы, семьи или других обстоятельств, не зависящих от вас. Может быть, ваш дом находится на рынке дольше, чем вы ожидали, и вы начинаете задаваться вопросом, лучше ли сдать его в аренду, чем продать.

Перво-наперво: перед тем, как сдавать дом в аренду, вы должны не иметь долгов.Сдача дома в аренду — это вложение в недвижимость. Дэйв не рекомендует инвестировать в недвижимость до 7-го шага ребенка, когда ваш дом окупится, а пенсионные сбережения и сбережения в колледже начнутся.

Если у вас нет долгов, сдача дома в аренду создает больший финансовый риск, особенно если вам нужно взять еще одну ссуду, чтобы купить новый дом в новом городе.

Давайте рассмотрим плюсы и минусы сдачи дома в аренду, если вы не можете его продать:

Плюсы:

• Аренда может означать больше денег. Поскольку дом уже оплачен, дополнительные деньги от аренды являются приятным бонусом.


• Это может означать меньше стресса. Вы также избавитесь от стресса, связанного с продажей дома на расстоянии.


• У вас может быть потенциал большего капитала. Если вы сможете сдавать свой дом в аренду на несколько лет, вы увеличите свой капитал по мере роста стоимости жилья. Чем больше у вас капитала, тем выше ваша прибыль, когда вы решите продать свой дом.

Минусы:

• Как только вы сдаете свой дом в аренду, он становится инвестиционной собственностью. Инвестиционная недвижимость поставляется с государственными договорами страхования и аренды. Сначала вам нужно понять правила и нормы вашего штата в отношении арендуемой недвижимости.


• Вы рискуете, что арендаторы разгромят это место. Стать арендодателем, проживающим на большом расстоянии, сопряжено с трудностями. Опять же, здесь пригодится договор аренды. Арендаторы должны заранее знать о ваших ожиданиях и понимать последствия несоблюдения этих правил.


• Вы отложите продажу дома. Если вы намереваетесь продать, то сдача дома в аренду просто помешает вашей цели. Только вы можете решить, действительно ли вы хотите стать временным домовладельцем вместо того, чтобы разорвать связи с домом, в котором вы больше не живете.

Сценарий № 3: Вы унаследовали дом своих родителей. Вы задаетесь вопросом, стоит ли сдавать его в аренду вместо того, чтобы продавать.

Потерять родителя непросто. Меньше всего вам захочется принять неверное решение о том, что делать с домом, который они вам оставили.В конце концов, дома связаны с воспоминаниями и множеством эмоциональных связей. Если мысль о продаже родительского дома слишком высока, можно сдать его в аренду.

Но сначала вам нужно понять многие налоговые последствия, связанные с унаследованным имуществом, такие как налоги на наследство, налоги на наследство, прирост капитала и налоги на имущество. В каждой конкретной ситуации есть множество нюансов, поэтому рекомендуется проконсультироваться с налоговым специалистом, чтобы понять ваши обязательства.

Прежде чем сдавать родительский дом в аренду, подумайте о плюсах и минусах:

Плюсы:

• Вы можете сохранить дом, который будет напоминать вам о ваших родителях.


• Дом мог быть дополнительным доходом. Постоянная ежемесячная проверка арендной платы — отличный способ накопить сбережения, погасить долги или инвестировать в выход на пенсию.


• Вы можете попробовать свои силы в инвестировании в недвижимость. Посмотри, твоя ли это чашка чая.

Минусы:

• Определить, кто будет обслуживать собственность, может быть сложно.