brinmax

Сдача помещения субарендатором в субаренду

Подборка наиболее важных документов по запросу Сдача помещения субарендатором в субаренду (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Субаренда, что это – простая формальность или сложная правовая процедура?

Большинство отечественных предприятий обладают помещениями и участками земли, которые не задействуют в производственных целях. Чтобы сократить убытки за простой свободных квадратных метров, многие производственники практикуют сдачу их внаем на основании заключенных договоров. В свою очередь, арендаторы подобных помещений и земельных участков, стараясь покрыть свои расходы, сдают свободные площади, в так называемую субаренду.

По сути, составление такового вида соглашения довольно сложная процедура и непосвященный в нее тонкости человек может легко запутаться. Поэтому, чтобы иметь понимание о контракте субаренды, необходимо иметь определенные знания, состоящие из целого ряда понятий.

Общее определение соглашения субаренды

Субаренда — это определенный вид правовых отношений

Субаренда в контексте Гражданского кодекса нашего государства представляет собой определенный вид правовых отношений, когда контрагент собственника нежилых помещений или земельных участков заключает с третьей стороной соглашение на сдачу в наем свободных площадей.

На первый взгляд такое определение является немного запутанным. Но на самом деле ничего сложного в нем нет, и его следует понимать следующим образом. Одно лицо арендует, например, у какой-либо производственной или хозяйственной организации свободные здания под складские помещения.

Часть взятых в наем площадей по какой-либо причине остаются не задействованными. Чтобы сократить расход за простой и покрыть издержки за аренду, арендатор заключает второе соглашение с третей стороной о сдаче незадействованных квадратных метров в наем. Вот в этом и заключается весь смысл субаренды.

Каждому становится понятным, что участие в этом вопросе третьего лица значительно повышает степень риска. Но в законодательной базе нашего государства работает механизм, позволяющий значительно снизить вероятность появления непредвиденных ситуаций, когда появляются претензии и имущественные споры между собственником и его арендаторами.

Пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса России определяет порядок составления контракта аренды и соглашения субаренды. В данном нормативном акте существует норма, исходя из которой, арендатору предоставляется право на передачу в наем субарендатору арендованных квадратных метров.

Без письменного оформления такая сделка по закону будет считаться не действительной, так как алгоритм передачи арендованного имущества в наем четко должен быть прописан в самом договоре аренды. Если такового нет, то должен быть составлен отдельный документ, где присутствует согласие собственника совершать подобные действия.

Понятие дополнительного соглашения к основному договору аренды

Не каждый арендатор имеет право на субаренду

Чтобы полностью понимать суть вопроса, субаренда, что это такое, необходимо знать правовое его основание. Как уже было отмечено выше, что без согласия собственников невозможно заключать соглашения на субаренду недвижимого имущества. Подобная норма изложена в статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На эту норму в большинстве случаев опираются юристы при совершении подобной сделки. Но в данном законодательном документе полностью отсутствует механизм, как такое согласие должно выглядеть и каким образом оно оформляется.

Для того, чтобы обойти такую брешь в законодательной базе, юристы советуют обговаривать данный вопрос в ходе составления контракта аренды, и принятое решение включать в договорной документ. Вторым выходом из подобной патовой ситуации является составление дополнительного соглашения. В нем следует четко прописать, на каковых условиях арендатор обладает правом предавать третьему лицу в субаренду взятое в наем недвижимое имущество. Также в нем надлежит указать согласие хозяина, сданного в аренду нежилой недвижимости или земельного участка, на подобные действия.

Суть возможных рисков в контракте субаренды

Субаренда — это рисковая сделка

Субаренду также необходимо понимать, как сложную процедуру, наполненную многими рисками. Если взять и рассмотреть детально данный документ, то можно четко увидеть в его содержании множество плюсов и минусов. Стоит сразу отметить, что особенно в этом вопросе рискует владелец переданного в наем имущества.

Основной положительной стороной для контрагента является, что он не обязан согласовывать с собственником имущества, с кем собирается оформлять договор субаренды. То есть в своих действиях он имеет полную свободу. Но, для самого арендодателя таковая свобода действий является отрицательной стороной. Здесь плохо то, что он не будет ведать, кто будет хозяйничать с его собственностью.

Необходимо обратить внимание, что субаренда муниципального имущества возможна только после согласия местных властей. Для этого надобно пройти установленную процедуру, процесс которой состоит из согласований с руководителями местных структурных ведомств. Некоторые умельцы, не желая возится с бумагами и стоять в очередях под кабинетами местных чиновников, стараются обойти ее стороной.

Профессиональные юристы не рекомендуют заниматься махинациями в этом вопросе. Если откроются факты подобных действий, то больших неприятностей не избежать. Лучше потратить время на данную процедуру, чем получить в ответ испорченные договорные отношения с муниципальными органами власти, а также держать ответ перед законом.

Субаренда или покупка, что лучше? Ответ ищите в видеоматериале:

Процесс заключения контракта субаренды

Процедура оформления соглашения на субаренду имущества в основном заключается в получении согласия собственника на подобное действие. Об этом важном моменте никаким образом нельзя забывать. Только таким образом данный документ будет иметь полную легитимность.

Второй аспект этого процесса – это установление срока действительности соглашения субаренды. Здесь важно знать, что он не должен превышать времени легитимности арендного контракта. Если в документе найма заложена автоматическая пролонгация, то она может касаться и соглашения субаренды. Но в любом случае съемщик имущества не имеет права предоставить своему субарендатору больше времени на пользование, чем имеет сам.

В случае досрочного прекращения контракта по аренде, то и договорной документ субаренды теряет свою действительность. Также он будет считаться вне закона, когда будет установлен факт не легитимности основного договора по найму.

Оформление соглашения на субаренду земельного участка

Многие граждане интересуются вопросом, что такое субаренда земельного участка, и в чем заключается сущность ее образования. Эта проблема становится особенно актуальной, когда у второй стороны, или контрагента владельца, возникает нужда сдать землю внаем повторный раз, то есть в субаренду.

Статья 8, действующего Закона об аренде предусматривает таковую возможность. Здесь главным условием является – неизменность целевого предназначения земельного участка. Если назначение участка заключается в выращивании сельскохозяйственных культур, то при использовании в субаренде он не должен использоваться в ином направлении.

Для того, чтобы землей могла пользоваться третья особа по своему целевому применению, необходимо иметь согласие арендодателя, которое должно быть оформлено в письменном формате. В ином случае подобное действие будет недействительным. То есть, в подобной ситуации оформление контракта субаренды не возможно.

Налоговый кодекс России в пункте 288,6 статьи 288 устанавливает, что величина оплаты за субаренду земельного участка не должна превышать суммы, которую арендатор платит собственнику. Процедура внесения денежных средств за использование участка третьим лицом обязана, выполнятся в оговоренные в соглашении сроки. За не соблюдение части контракта по оплате за использование земли субарендатор отвечает перед контрагентом собственника.

На практике ни один владелец земельного надела не потерпит просрочки внесения платежей от субарендаторов, так как он сам обязан вовремя платить в местный бюджет.

Штрафные санкции из-за недобросовестности и разгильдяйства ни кому не нужны. Чтобы в действительности избежать подобных эксцессов, необходимо в первую очередь перед оформлением и утверждением контракта сделать проверку на вопрос репутации того лица, с которым предполагается сотрудничество. Стоит помнить, что безответственный субарендатор кроме боли ничего больше не принесет.

Передача в субаренду площади земли является довольно сложно процедурой. Исходя из этого, перед процедурой передачи ее в пользование третьему лицу необходимо подробно изучить все существующие на сегодняшний день нормы и правила. Такие знания помогут избежать множества подводных камней и неприятностей.

Рентабельность субаренды жилых помещений

Субаренда не может заключаться на срок, длиннее, чем аренда

В крупных городах и туристических центрах имеет развитие бизнес, когда производится сдача в наем жилых помещений по часовым тарифам, а также посуточно или на несколько дней. Подобные коммерческие действия будут иметь успех там, где присутствует большой командировочный контингент клиентов, так как большинство людей приезжая в чужой город отдают предпочтение съемным квартирам, чем гостиницам.

Что собой представляет субаренда жилых помещений, и в чем заключается рентабельность? Ответ на данный вопрос простой. Берутся в аренду сразу несколько пригодных для проживания жилых помещений и передаются в непродолжительный наем третьим лицам. Выгода здесь стопроцентная, если приравнивать ее к приоритетам долгосрочной сдачи квартир. В рассматриваемом поле коммерческой деятельности нужно соблюдать определенные правила:

• Правило 1. Надобно выделить определенную сумму денег для покупки вещей, повышающих комфорт проживания. К ним обычно относятся микроволновая печь, холодильный агрегат, телевизор, устройство для подключения сети интернета и спальные принадлежности.
• Правило 2. Обеспечивать постоянное наличие моющих средств и других средств бытовой химии. Здесь также важным является регулярная уборка в сдаваемых жильцам помещениях.

Подобные растраты, идущие на соблюдение указанных правил будут выглядеть незначительными издержками по сравнению с той прибылью, получаемой от субаренды жилых помещений на короткий срок. Здесь важно помнить, что рентабельность данного бизнеса будет во многом зависеть от активности поиска и привлечения субарендаторов. Довольный постоялец при следующей поездке обязательно вернется на то место, где комфортно было проживание.

Мнение юриста-эксперта:

Арендатор платит арендную плату существенно меньшую (оптовую цену), чем за каждое помещение в отдельности. А в субаренду передает помещения по рыночным розничным ценам. В этом и состоит экономическая сущность бизнеса. Сама процедура заключения договоров субаренды ничем не отличается от заключения договора аренды.

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Поделиться

ВКонтакте

Класс

WhatsApp

Telegram

Субаренда помещений внутри группы компаний не обязательно должна сопровождаться маржой

В ситуации, когда отношения субаренды возникают внутри группы компаний (одна арендует и сдает всем остальным) не стоит опасаться отсутствия маржи, которое может вызвать подозрения налоговых органов. Об этом 6 декабря в ходе Налогового форума-2012, организованного газетой The Moscow Times, сообщила партнер компании Ernst&Young Светлана Зобнина. С места события передает корреспондент Клерк.Ру Сергей Васильев.

«Трансфертное ценообразование в сфере налогообложения арендных отношений — вопрос пока экзотический, — отметила Зобнина. — Надо понять, как это работает, какими документами должно сопровождаться. Вообще, в случае отношений с субарендой арендатору не стоит откровенно накручивать ставки для субарендаторов».

«Единственный аспект, который должен обязательно быть отражен — это расходы на отделку помещений. Если у вас есть дополнительные расходы, понесенные в пользу субарендаторов, их надо заложить в арендные взаимоотношения — распределив на несколько периодов или оформив одним платежом. Естественно, на себе это оставлять нельзя. Чтобы у налоговой инспекции не возникло впечатления, что прекрасно отделанные помещения ваши арендаторы получили безвозмездно», — отметила Светлана Зобнина.

«В ситуации, когда отношения субаренды возникают внутри группы компаний (одна арендует и сдает всем остальным) не стоит опасаться отсутствия маржи, — подчеркнула представитель Ernst&Young. — Если вы берете в аренду помещения и пересдаете, чтобы получить доход, это одно. Тут отсутствие маржи с точки зрения налоговой действительно не оправдано. Но если у вас, например, внутри группы 10 компаний, каждая из которых занимается своим делом, то получать за их счет прибыль никакого коммерческого резона нет. Конституционный суд РФ уже давно заявил, что налоговая служба не имеет полномочий оценивать коммерческую целесообразность совершаемых действий. Плюс для контролирующих органов существует прямой рыночный ориентир — те цены, по которым площадь взята у арендодателя».

Субаренда выходит на рынок – Коммерсантъ Санкт-Петербург

Финансовые сложности, в которые попала значительная часть компаний Петербурга, внесли определенное оживление на рынок аренды офисной недвижимости. Начался процесс массовой миграции компаний — вместо больших помещений в современных бизнес-комплексах фирмы стали подыскивать меньшие по размеру. На этом фоне роль субаренды значительно выросла. Петербургу существенно не хватает небольших помещений под офисы.

Значительный экономический рост, который наблюдался в России за последние несколько лет, с одной стороны, и отсутствие вакантных офисных помещений — с другой, вынуждали международные и российские компании арендовать излишние площади, которые позволили бы разместить сотрудников на период 5-7 лет, учитывая рост штата. Сегодня многие компании столкнулись с необходимостью сокращать издержки и персонал, в результате чего значительно снизилась потребность в офисных помещения. Компании, которые арендовали дополнительные площади в рамках существующих договоров аренды, зачастую не могут отдать эти помещения собственнику, и вынуждены предлагать помещения в субаренду с целью хотя бы частично покрыть свои расходы. Такой задачи, как получение прибыли, перед ними сейчас не стоит.

Эксперты говорят, что сдача офисных площадей в субаренду — абсолютно новый тренд, появившийся благодаря кризису. Часть арендаторов, вынужденных сокращать свои площади в результате оптимизации расходов на ведение бизнеса, не готовы выполнять штрафные санкции, предусмотренные договором, и предпочитают не расторгать существующий договор аренды, а сдавать «лишние» площади субарендатору на взаимовыгодных условиях. Другая возможная причина, по которой заключаются договоры субаренды, — желание арендатора основной площади оставить всю площадь за собой на случай будущего восстановления компании и возвращения к прежним объемам. В этом случае с субарендатором заключается договор на определенный срок с предусмотренными условиями его продления или расторжения.

«Как правило, собственники офисных площадей не препятствуют заключению субарендных сделок, если при этом коммерческие условия для основных арендаторов остаются прежними. Однозначно можно сказать, что количество сделок субаренды продолжает расти, и эта тенденция сохранится в краткосрочной перспективе. Но за ближайшие 2-3 месяца практика таких сделок отшлифуется, и можно будет говорить о каких-то сложившихся схемах», — комментирует Людмила Рева, директор департамента брокерских услуг ASTERA St. Petersburg.

Анна Цирульская, директор УК «Славград» рассказывает, что осенью-зимой количество предложений по субаренде возросло в разы. «Рост во многом связан с тем, что компании, поддавшись некой панике, стали резко сокращать расходы. За сокращением расходов на персонал последовало сокращение расходов на офис. Первая волна паники прошла, и сейчас арендаторы стараются подбирать себе офисные помещения более осознанно.

Предложения по субаренде в целом на рынок аренды повлияли увеличением количества предложений. За счет большого количества предложений и снижения платежеспособности арендаторов собственники зданий вынуждены корректировать арендные ставки в меньшую сторону. Сами владельцы объектов по-разному относятся к субаренде — не все собственники гибки в данном вопросе. Большой процент арендодателей изменил свою стратегию реализации площадей. При этом надо учитывать также, что у собственников могут возникнуть обстоятельства, ограничивающие право использования помещений и исключающие сдачу их в субаренду без разрешения вышестоящих организаций (например, объекты, находящиеся в муниципальной, федеральной собственности). Конечно же, позиция субарендатора более уязвима. Во-первых, не всегда есть возможность зарегистрировать права аренды по договору субаренды. Во-вторых, вырастает зависимость от арендатора — как финансовая, так и психологическая, ведь арендатор сам может изменить свои взгляды на бизнес и арендуемые помещения (например, переехать). В данной ситуации субарендатор будет вынужден снова искать для себя офисное помещение, тратя время на поиски, и нести убытки, связанные с переездом и потерей доходности в этот период. Субаренда — это вынужденная временная мера, позволяющая взять тайм-аут для дальнейшего решения своих бизнес-задач. При этом собственникам объектов стоит быть более гибкими по отношению к арендаторам — как в части возможности уменьшить арендуемую площадь, так и с позиции создания комфортных условий пребывания арендатора и его гостей на объекте — то есть осуществлять профессиональное управление и обслуживание объекта», — говорит госпожа Цирульская.

В ожидании роста

Светлана Шалаева, директор по исследованиям и консалтингу в сфере недвижимости группы компаний «Аверс» считает, что в будущем доля сделок на рынке субаренды будет расти. «Такое явление, как субаренда офисной недвижимости, является следствием процессов, связанных с кризисом — во многих фирмах уменьшается штат сотрудников, одновременно все арендаторы стремятся сократить расходы, и, таким образом, компании более не готовы платить за прежнюю площадь целиком. С другой стороны, мелкие и средние сделки, каковыми в большинстве являются сделки по субаренде, сейчас более вероятны, чем крупные. В связи с этим доля субаренды в офисной недвижимости растет и продолжит расти в будущем», — поясняет она.

Крупных сделок по аренде площадей в офисных центрах и до кризиса было считанное количество. Сейчас они практически прекратились, тогда как мелкие и средние проходят, хотя и в меньшем количестве, чем до осени 2008 года. Поэтому на переговорах арендодатели готовы идти на очень крупные скидки, если требуется значительная площадь (от 1-1,5 тыс. кв. м), а бизнес-центр новый и испытывает проблемы с заполняемостью. В марте эти скидки больше, чем даже в декабре-январе, однако сделками пока не подтверждены. В «старых», заполненных арендаторами бизнес-центрах арендодатели по-прежнему несговорчивы, т. к. массового переселения арендаторов на более «дешевые» площади пока нет», — говорит госпожа Шалаева

Марина Пузанова, заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International рассказала: «В США, Европе, а теперь и у нас наблюдается рост рынка субаренды, что характерно для рецессии. В текущей ситуации участились звонки от компаний-арендаторов, которые хотели бы сдать в субаренду свои помещения. Высвобождаются площади, которые компании до кризиса брали в аренду с запасом на развитие, либо высвобождение происходит за счет сокращения штата сотрудников. Предложения субаренды появились даже в престижных офисах.

В плюсе оказались те арендаторы, у которых была прописана возможность субаренды в договоре. Другие были вынуждены договариваться с собственниками, которые, как правило, неохотно соглашаются на субаренду, поскольку видят в ней конфликт интересов. В том числе потому, что ставка субаренды обычно ниже, чем экспонирует собственник. Появление субарендатора — это дополнительная ответственность, которую несет арендатор перед собственником, поэтому компании стараются все-таки отказаться от лишних площадей. В течение последних месяцев с нашим участием завершены три сделки субаренды помещений в бизнес-центре класса А «Монблан» — на 1 100, 180 и 290 кв. м. Важным аргументом для компаний, которые приняли решение в пользу «Монблана», стала возможность сэкономить 20 процентов расходов на аренду».

Руководитель отдела офисной недвижимости «Knight Frank Санкт-Петербург» Полина Макаренко рассказывает, что для субарендатора основные риски связаны с тем, что он не может контролировать добросовестное исполнение арендатором обязательств по договору перед собственником бизнес-центра, а соответственно — в случае возникновения таких ситуаций оказывается практически беспомощным и по сути — юридически незащищенным.

По оценкам Сергея Богданчикова, директора департамента консалтинга LCMC, в структуре сделок по аренде офисных площадей с декабря 2008 года 30-40% занимает субаренда. «Причем если изначально снижение уровня арендных ставок наблюдалось на первичном рынке, сейчас дешевеет и субаренда. Для компаний, которые арендуют большие площади, а в период кризиса сократили штат, сдача площадей в субаренду — оптимальное решение. Таким образом компания сохраняет за собой привычный офис, избегает расходов на переезд, а также получает дополнительный доход для оплаты аренды собственного офиса. Для субарендатора выгода тоже очевидна: обычно он экономит на обеспечительном платеже (т. е. минимум это месячная арендная плата), а также получает право аренды небольшого помещения в качественном бизнес-центре по невысоким ставкам (что для докризисного рынка предложения аренды в офисных центрах было редкостью). Для собственников бизнес-центров субаренда — тоже хороший выход в условиях кризиса. Ведь если компания-арендатор не нуждается в прежних объемах площади, значит, у собственника встает проблема с поиском нового арендатора», — говорит Сергей Богданчиков.

Управляющие — против

Впрочем, не все представители управляющих компаний считают субаренду благом. Управляющий «АйБи Групп» Сергей Игонин утверждает, что его компания старается всячески пресекать факты сдачи помещений в субаренду в комплексах, находящихся под управлением его группы: «Если говорить об опыте «АйБи Групп», у нас есть единичный факт, по которому мы сейчас ведем проверку. В здании, находящемся в доверительном управлении, присутствуют арендаторы, которые арендуют в соответствии с законом площади по льготной ставке с коэффициентом социальной значимости 0,1. Мы выявили факт сдачи этой организацией помещения в субаренду. Это в любом случае незаконно, потому что закон не дает право тем, кто арендует площади по льготной ставке, сдавать их же в субаренду. Если же они хотят сдавать что-то в субаренду — пусть сами оплачивают полную ставку. Других подобных случаев по бизнес-центрам, которые находятся под управлением нашей компании, я не знаю (в настоящее время под управлением «АйБи Групп» находится 9 бизнес-центров).

В Москве, кстати, практика сдачи помещений в субаренду существовала. В Петербурге, честно говоря, с подобными фактами я не сталкивался. Здесь важно понять мотивацию компаний, которые могут сдавать арендуемые площади в субаренду. Вряд ли они смогут найти организацию, которая будет готова платить им больше, чем платят за аренду они сами. В нынешних условиях, когда ставка арендной платы постоянно падает, сдавать по ценам ниже — экономически бессмысленно. Соответственно, вариант только один — сдавать по такой же ставке для того, чтобы не отказываться от площадей, пережить какой-то период, «выселить» субарендатора и вновь расшириться до докризисных размеров».

Павел Созинов, вице-президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленобласти подтверждает, что сдача площадей в субаренду владельцами бизнес-центров не приветствуется. «В договорах аренды этот пункт обычно оговорен особо. Но в последнее время на субаренду стали смотреть сквозь пальцы, особенно если речь идет об аналогичном бизнесе — допустим, риелторский бизнес и консалтинг, финансовый брокеридж. Такие бизнесы дополняют друг друга и вместе привлекают больше клиентов. На практике, в некоторых бизнес-центрах до 15-20 процентов площадей негласно сдается в субаренду, что позволяет арендодателям не снижать арендные ставки, а арендаторам — держаться на плаву за счет сдачи части площадей в субаренду. Проще в частичную субаренду сдавать коммерческие помещения вне бизнес-центров, здесь договорные условия не столь строги. Однако проблема «уживчивости» разных бизнесов на одной коммунальной бизнес-площадке остается. Поэтому предложения по субаренде не столь распространены, многие компании стараются уплотняться среди своих коллег и партнеров», — отмечает господин Созинов.

Олег Привалов

Часто задаваемые вопросы о соглашении о коммерческой субаренде — США

Определения

Что означает «Автоматическое продление»?

Автоматическое продление означает, что договор аренды продолжается бессрочно в течение согласованного интервала (еженедельно, ежемесячно или ежегодно) до тех пор, пока Субарендатор или Субарендатор не уведомят другую сторону о том, что они будут прекращать субаренду.

Что такое форма проверки при регистрации?

Форма проверки при регистрации заполняется Субарендатором в течение разумного периода времени после того, как Субарендатор вступает во владение недвижимостью. Эта форма будет содержать описание состояния собственности на момент владения Субарендатором и будет использоваться в конце срока субаренды в качестве инструмента сравнения, чтобы определить, причинил ли Субарендатор какой-либо ущерб собственности.

Что такое страховой залог?

Страховой депозит — это деньги, которые Субарендатор выплачивает Субарендору в начале срока субаренды, и которые Субарендатор будет использовать для покрытия расходов на любой ремонт, вызванный Субарендатором, который необходимо сделать с имуществом в конце срока субаренды. срок субаренды после выселения Субарендатором помещения.Если часть страхового залога все еще остается после завершения всех ремонтов, оставшаяся часть страхового депозита будет возвращена Субарендатору, или, если ремонт, который необходимо провести в собственности, не будет, тогда весь залог возмещения убытков будет вернулся Субарендатору.

Что такое основная / первоначальная аренда?

Это первоначальный договор аренды, который Субарендатор (арендатор в первоначальном договоре аренды) заключил с Арендодателем и на основании которого будет возникать интерес Субарендатора.Он также может быть известен как основная аренда, которая регулирует все субаренды по нему.

Кто такой подчиненный?

Субарендодатель или субарендатор — это лицо, которое заключило договор аренды с первоначальным Арендодателем и которое теперь сдает в аренду все или часть собственности Арендодателя Субарендатору.

Кто субарендатор?

Субарендатор или Субарендатор — это лицо, которое заключает договор аренды на часть или всю собственность Арендодателя у Субарендатора (первоначального Арендатора).

Информация о субаренде

Какое законодательство регулирует мою субаренду?

Применимым законодательством будет юрисдикция, в которой находится недвижимость, независимо от того, в какой юрисдикции проживают Субарендатор и Субарендатор.

Нужно ли мне предоставлять Субарендатору копию Основного договора аренды?

Да, Субарендатор имеет право на копию Основного договора аренды. Субарендатор может приложить копию Основного договора аренды с Договором субаренды или может доставить копию непосредственно Субарендатору.

Могу ли я сдать в субаренду часть имущества, а не всю собственность?

Да, вы можете сдать в субаренду часть или все арендованные помещения Субарендатору.

Должен ли субарендатор иметь страховку?

Настоятельно рекомендуется застраховать недвижимость. Однако Субарендатору не нужно иметь собственную страховку, если Субарендатор приобрел достаточную страховку для покрытия Субарендатора.

Сколько дней должно быть дано Субарендатору на заполнение формы проверки при регистрации?

Не существует установленного законом минимального количества времени, но Субарендатор должен предоставить Субарендатору разумное количество времени.В зависимости от обстоятельств, при которых Субарендатор вступит во владение, разумный период времени, вероятно, составит от 7 до 30 дней.

Сколько должен быть страховой залог?

Залог на случай возмещения убытков обычно эквивалентен величине арендной платы за один месяц, но может быть любой суммой, которую субладелец решит в коммерческих условиях.

Могу ли я ограничить, какие изменения Субарендатор может вносить в собственность?

Да, Субарендатор может определять степень, в которой Субарендатор может вносить изменения.Субарендатор может уменьшить право Субарендатора на внесение улучшений по сравнению с уровнем, установленным для Субарендатора в Основном договоре аренды, но Субарендатор не может увеличить право Субарендатора на внесение изменений сверх уровня, указанного в Основном договоре аренды.

Какие дополнительные цели может использовать Субарендатор?

Субарендатор может разрешить Субарендатору использовать собственность только в целях, одобренных Арендодателем. Прежде чем позволить Субарендатору использовать недвижимость для дополнительных целей, которые не указаны в Основном договоре аренды, Субарендатор должен получить согласие Арендодателя.

Нужно ли оформлять согласие арендодателя на субаренду?

Согласие арендодателя на субаренду должно быть включено в договор субаренды только в том случае, если арендодатель ранее не предоставил письменное согласие на субаренду.

Я не знаю, когда будет подписана субаренда. Могу я указать дату позже?

Да, при выборе «Не уверен» в качестве даты подписания соглашения в договор аренды будет вставлена ​​пустая строка, чтобы вы могли добавить правильную дату после печати документа.

Кто должен подписывать субаренду?

Субарендатор и Субарендатор должны подписать договор субаренды, и настоятельно рекомендуется, чтобы его также подписали как минимум 2 свидетеля.

Определение помещений, сдаваемых в субаренду — Law Insider

Помещения, сдаваемые в субаренду означает Люкс 450 на четвертом этаже офисного здания, расположенного по адресу 3101 North Thanksgiving Way, в Лехи, штат Юта, который состоит из приблизительно 10 944 квадратных футов и примерно 12875 квадратных футов. , показанный на Приложении Б.Помещения, сдаваемые в субаренду, не включают, а Арендодатель зарезервировал землю и другие площади под полом Помещений, сдаваемых в субаренду, трубы, каналы, трубопроводы, провода, арматуру и оборудование над подвесным потолком Помещений, сдаваемых в субаренду, и конструктивные элементы, которые обслуживать Помещение, сдаваемое в субаренду, или входить в состав Здания; при условии, однако, что в соответствии с пунктами 9.2 и 17.1 Договора аренды Субарендатор может за свой счет и за свой счет установить линии передачи голоса и данных Субарендатора, проводку, кабели и оборудование выше подвесного потолка Помещений, сдаваемых в субаренду, для проведения Субарендатор в Помещениях, сдаваемых в субаренду, для разрешенного использования в субаренду (как определено ниже). Оговорка Арендодателя включает право устанавливать, использовать, осматривать, поддерживать, ремонтировать, изменять и заменять эти участки и предметы, а также входить в Помещения, сданные в субаренду, для того, чтобы делать это в соответствии с пунктом 9.3 Договора аренды. Для всех целей настоящего Договора субаренды расчет квадратных футов, содержащихся в Сданных в субаренду Помещениях и Здании, подлежит окончательному измерению и проверке лицензированным архитектором Арендодателя за его единоличные расходы и за счет в соответствии со стандартом ANSI / BOMA Z65.1-2010 (или любой последующий стандарт), а арендные квадратные футы, содержащиеся в сданных в субаренду Помещениях и Здании, должны быть частным делением рассчитанных таким образом пригодных квадратных футов на 0,85, измерение и проверка которых могут по выбору Субарендатора и при Единственная стоимость и расходы Субарендатора должны быть подтверждены лицензированным архитектором Субарендатора. (Непосредственно предыдущее предложение является единственным и исключительным методом, используемым для измерения и расчета квадратных футов, пригодных для использования и сдачи в аренду, в рамках настоящей Субаренды Помещений и Здания, сданных в субаренду.) По запросу Субарендатора Арендодатель должен предоставить Субарендатору копию подтверждения и подтверждения архитектора Арендодателя в отношении фактических квадратных футов пригодных для использования и сдачи в аренду Помещений, сдаваемых в субаренду, до Даты начала субаренды. В случае расхождения между квадратными метрами, указанными выше в этом определении, и квадратными метрами, указанными в такой проверке и сертификации, Стороны должны изменить эту Субаренду …

В чем разница между субарендой и уступкой аренды?

Назначение договора аренды и субаренда арендуемой квартиры — жилой или коммерческой — могут помочь вам заработать дополнительные деньги на неиспользуемой арендуемой собственности.Но одно гораздо более постоянное, чем другое. Узнайте, какой вариант лучше всего соответствует вашим потребностям и ситуации, понимая разницу между субарендой и передачей аренды.

Начало работы Заключите договор субаренды Ответьте на несколько вопросов. Об остальном мы позаботимся.

Передача аренды

Когда арендатор решает уступить договор аренды, он, по сути, передает все свои права и обязанности по договору аренды и жилью в пользу стороннего правопреемника.В результате первоначальный арендатор («цедент») должен будет освободить квартиру и позволить новому арендатору взять на себя все арендованные помещения.

Однако обратите внимание, что по условиям большинства договоров аренды первоначальный арендатор остается ответственным за условия аренды. Это важно, если новый арендатор нарушает договор аренды или причиняет ущерб собственности. (Помните, что иногда домовладелец может фактически освободить первоначального арендатора от ответственности по уступке аренды).Если вы подумываете о сдаче в аренду, может быть разумной идеей продолжить работу на постоянной основе, чтобы не оказаться на крючке из-за расходов или убытков.

Субаренда

Когда арендатор дает другому лицу право занимать часть или всю арендуемую квартиру на определенный период времени, он, по сути, сдает свою арендуемую квартиру в субаренду. В соответствии с Законом об аренде жилья, как правило, все арендаторы имеют право сдавать в субаренду свою арендуемую квартиру при условии согласия арендодателя. Хотя закон предусматривает, что арендодатель не может необоснованно или произвольно отказывать в предоставлении согласия на субаренду, вам все равно необходимо получить письменное согласие арендодателя на субаренду собственности, прежде чем впускать кого-то еще.

Субаренда арендуемой единицы может быть более сложным процессом по сравнению с передачей аренды, поскольку она требует заключения договора субаренды между первоначальным арендатором («субарендатор») и вторичным арендатором («субарендатор»). Первоначальный арендатор сохраняет все свои права и обязанности в арендуемой квартире, поэтому он остается ответственным за ежемесячную арендную плату и состояние арендуемой собственности.

Начало работы Заключите договор субаренды Ответьте на несколько вопросов. Об остальном мы позаботимся.

Начало работы Заключите договор субаренды Ответьте на несколько вопросов. Об остальном мы позаботимся.

Эта статья содержит общую юридическую информацию и не содержит юридических консультаций. Rocket Lawyer не является юридической фирмой и не заменяет адвоката или юридическую фирму. Закон сложен и часто меняется. За юридической консультацией обращайтесь к юристу.

Справочник арендодателя по субаренде

Независимо от того, вызывает ли ваш арендаторов пляж или офис для временного переезда, сдача их в субаренду арендуемой собственности — это способ для арендаторов компенсировать свои расходы, пока они находятся за пределами города.

Субаренда — это когда арендатор позволяет другому лицу, не имеющему первоначального договора аренды, проживать в арендуемой собственности с намерением покрыть всю или часть арендной платы.

Субаренда обычно бывает, когда арендатор уезжает на работу или в путешествие, но по возвращении хочет продолжить жить в арендуемой собственности. Субаренда также является обычным явлением, когда арендатор хочет окончательно уехать до истечения срока аренды.

В случае субаренды первоначальный арендатор по-прежнему несет юридическую ответственность за уплату арендной платы арендодателю и соблюдение всех первоначальных условий аренды.

Юридические и незаконные договоры субаренды

Существует два типа субаренды: один, когда домовладелец знает и одобряет субаренду, и второй, когда арендодатель не знает . Как правило, домовладелец или управляющий имуществом решает, разрешат ли они своим арендаторам сдавать в субаренду свою арендуемую собственность.

Почему в некоторых местах субаренда противоречит правилам?

Арендодатель может решить не разрешать субаренду, потому что он не хочет, чтобы неквалифицированный арендатор жил в его арендуемой собственности. Хотя первоначальный арендатор по-прежнему несет ответственность за уплату арендной платы, он не может контролировать содержание недвижимости, пока находится в отъезде.

Это также может быть проблемой, если субарендатор решает прекратить платить арендную плату, а первоначального арендатора нигде нет, чтобы получить арендную плату.

Незаконная субаренда, которая нарушает первоначальные условия аренды, ставит под угрозу право арендатора на возвращение в собственность и дает домовладельцу основания для продолжения выселения.

Почему некоторые арендодатели разрешают субаренду?

Арендодатель может разрешить субаренду, потому что это будет поддерживать занятость его арендуемой собственности и стабильный доход от аренды, он будет поддерживать позитивные отношения со своим арендатором, это минимизирует вероятность того, что арендатор пропустит договор аренды, и он избежит затрат оборотные расходы.

Во избежание риска того, что ваш арендатор выберет плохого субарендатора, включите формулировку в исходный договор аренды об условиях субаренды и о том, что все субарендаторы должны быть одобрены руководством.

Как получить хорошую субаренду

Чтобы побудить ваших арендаторов иметь благоприятную ситуацию с субарендой, расскажите о своих ожиданиях в отношении субаренды и договоров субаренды в вашей арендуемой собственности.

Договор субаренды или субаренды — это договор аренды между арендатором и субарендатором, в котором первоначальный арендатор по сути становится посредником между арендодателем и субарендатором и принимает на себя обязанности арендодателя перед субарендатором и арендатором. обязанности перед домовладельцем.В основном субарендатор платит арендную плату арендатору, который затем платит арендодателю, и любые запросы на техническое обслуживание от субарендатора передаются арендодателю от арендатора.

Условия субаренды

Договор аренды, подписанный вашими арендаторами, должен содержать конкретные формулировки ваших правил и ожиданий в отношении субаренды:

• Включите в договор аренды пункт о субаренде. Ниже приводится простое дополнение к договору аренды, которое защитит арендодателя в случае субаренды:

  Резидент не имеет права уступать эту аренду или сдавать в субаренду какую-либо часть арендованных помещений на любую часть или весь срок этой аренды без предварительного письменного согласия владельца / агента / менеджера.

• После того, как ваш арендатор нашел потенциального субарендатора, попросите его заполнить заявку и провести стандартную процедуру проверки арендатора, получив доступ к отчету о кредитных операциях, уголовному преследованию и выселению, а также проверив работу и рекомендации арендодателя, чтобы убедиться, что они являются квалифицированным арендатором, прежде чем давая ваше одобрение.
• После утверждения субарендатора создайте договор субаренды и попросите все участвующие стороны подписать его, включая всех арендаторов из первоначального договора аренды и нового субарендатора.Договор субаренды обеспечит дополнительную защиту в отношении того, кто в конечном итоге несет ответственность за арендные платежи, сроки оплаты и просрочку платежа, дополнительные условия аренды, а также согласие субарендатора со всеми правилами и условиями проживания в вашей собственности. В некоторых городах и штатах есть особые правила в отношении субаренды, поэтому вы всегда должны соблюдать местные законы, чтобы убедиться, что вы соблюдаете их.

Если вы решите не разрешать субаренду своей собственности, убедитесь, что вы не взимаете арендную плату напрямую с незаконного субарендатора.Как только вы получаете деньги за аренду, даже у кого-то, кто не является участником первоначального договора аренды, он может заявить права арендатора на вашу собственность, и юридический процесс их удаления из вашей собственности станет намного сложнее. Простой способ предотвратить эту ситуацию — попросить ваших арендаторов оплачивать аренду онлайн через портал арендаторов, который связан с их банковским счетом или кредитной / дебетовой картой.

Дополнительная литература для вас:

Субарендов — что нужно знать как головному арендатору

Вы (или ваша компания) являетесь арендатором коммерческого или торгового помещения.Вы подумываете о сдаче в субаренду части своего помещения.

Каковы основные проблемы?

В рамках субаренды вы передаете в аренду все или часть своего помещения новому арендатору. Вы по-прежнему несете ответственность по договору аренды с арендодателем и продолжаете платить арендную плату арендодателю и иным образом вести дела напрямую с арендодателем. Субарендатор платит вам арендную плату и обычно не имеет прямых отношений с вашим арендодателем.

Хотя вы можете сдавать в субаренду все ваше помещение, переуступка обычно предпочтительнее, когда новый арендатор должен занимать все помещение, если нет особой причины для использования субаренды — например, если новый арендатор должен платить более высокую или более низкую арендную плату, чем выплачивается по договору аренды.

Если новый арендатор должен взять на себя только часть вашего помещения, это должно быть сделано на основе субаренды, а не переуступки.

Хотя обычно можно договориться о выдаче личных гарантий и банковских гарантий по переуступке, при условии, что новый арендатор предоставляет эквивалентные гарантии арендодателю, существующие личные гарантии и банковские гарантии, предоставленные вами арендодателю, останутся в силе после субаренды. Вы, конечно, можете потребовать от субарендатора предоставить личную гарантию и / или банковскую гарантию в вашу пользу для обеспечения обязательств нового арендатора по субаренде.

Согласие арендодателя

Для предлагаемой субаренды требуется согласие арендодателя. В договорах аренды часто предусматривается, что арендодатель не может необоснованно отказать в своем согласии, но в некоторых случаях арендодатель может отказать в согласии.

В случае субаренды арендодатель может потребовать, чтобы вы и новый арендатор заключили договор с арендодателем, согласно которому новый арендатор соглашается не делать ничего, что может привести к нарушению вами основного арендного договора, и согласно которому новый арендатор признает что в случае прекращения аренды по какой-либо причине одновременно прекращается и субаренда.

Покройте свои обязательства по освобождению головы

Субаренда обычно бывает сложнее, чем уступка. При переуступке новый арендатор обычно берет на себя все ваши обязательства по существующему договору аренды. В случае субаренды между вами и новым арендатором заключается новый договор аренды (субаренды), в котором могут быть положения, отличные от тех, которые содержатся в основной аренде.

При субаренде важно убедиться, что обязательства нового арендатора по субаренде покрывают все ваши обязательства перед арендодателем по основной аренде, а также что в условиях субаренды нет ничего, что противоречит правам и обязательства сторон по залогу.Например, будет важно убедиться, что срок и любые периоды опциона, предусмотренные в субаренде, соответствуют вашим правам по основной аренде, и что обязанности нового арендатора по ремонту помещений по окончании субаренды, и провести косметический ремонт в течение срока субаренды, в соответствии с аналогичными положениями основной аренды.

Если вы арендуете торговые помещения, подпадающие под действие Закона о розничной аренде , вам необходимо учитывать положения этого Закона в отношении любой субаренды.Например, вам нужно будет предоставить субарендатору заявление о раскрытии информации при выдаче черновика субаренды. Арендодатель ожидает возмещения его судебных расходов по данному вопросу, но в соответствии с Законом вам не разрешается требовать от субарендатора какой-либо компенсации судебных издержек.

Автор: Джек Гордон

Автор: Мелисса Поттер

Основы права — Переуступка и субаренда

См. McClain Airlines, Inc.против Republic Airlines, Inc. , 1991 г., приложение США. LEXIS 18047 (1991).

Как правило, допускается как переуступка, так и субаренда, и поэтому любой арендатор может передать свой договор аренды третьей стороне или передать свою долю в собственности в субаренду третьей стороне в любое время. Однако на практике многие договоры аренды прямо запрещают уступку или субаренду. Конечно, любое соглашение между арендодателем и арендатором, запрещающее уступку или субаренду, является полностью обязательным и подлежит исполнению.

Таким образом, ключевой вопрос, который необходимо обсудить, — это то, что влияет на передачу прав на все вовлеченные стороны. Поскольку в этих транзакциях участвует несколько сторон, мы начнем с определения сторон. В уступке присутствуют арендодатель / арендодатель (владелец собственности), арендатор / цедент (лицо, сдавшее его в аренду у арендодателя, а затем передающее свою долю участия третьей стороне) и правопреемник (лицо, получившее право собственности). назначение). В субаренду входят арендодатель / арендодатель, арендатор / субарендатор (сторона, которая сдавала недвижимость в аренду у арендодателя, но теперь передает ее в субаренду третьей стороне) и субарендатор.

В качестве дальнейшего необходимого введения, есть две формы отношений между каждым домовладельцем и арендатором. Существуют договорные отношения, которые вступили в силу и существуют на основании самого договора аренды. Эта связь известна как « конфиденциальность договора ». Кроме того, существуют отношения владения недвижимостью в силу их совместного владения недвижимостью. Эти отношения известны как « право собственности на имущество ». «Право собственности» существует между двумя сторонами, когда эти две стороны последовательно владеют одним и тем же имуществом (т.е., один владеет текущим интересом, а другой — будущим интересом, или они оба имеют будущие интересы, один за другим).

Уступка

Уступка — это полная передача аренды между арендатором и правопреемником. Следовательно, поскольку арендатор больше не имеет какой-либо доли владения недвижимостью, между арендодателем и арендатором больше нет никаких отношений в том, что касается владения недвижимостью. Таким образом, между домовладельцем и арендатором больше не существует «имущественного права». С другой стороны, теперь существует имущественное право между домовладельцем и правопреемником. Это потому, что правопреемник теперь владеет нынешней долей в собственности. Настоящая процентная ставка прекратится только по окончании срока аренды, когда она вернется к арендодателю. Поскольку право владения домовладельцем теперь переходит во владение цессионария, арендодатель и цессионарий имеют право собственности на имущество.

С другой стороны, договор между арендодателем и арендатором все еще существует.Это связано с тем, что первоначальный договор, существовавший между арендодателем и арендатором, остается в силе даже после переуступки. Другими словами, арендодатель не отказывается от своего права на принудительное исполнение договора аренды с арендатором только потому, что арендатор передает свою долю участия третьей стороне. Конечно, между домовладельцем и правопреемником нет личного договора, потому что эти две стороны никогда ни о чем не договаривались между собой. Например:

Этель владеет Blackacre.Она сдает Блэкэйкр в аренду Люси на 5 лет. В течение второго года Люси поручает свой интерес к Blackacre Рики. Этель имеет имущественное положение с Рики, а не с Люси, и имеет контракт с Люси, а не с Рики. Также обратите внимание, что Люси и Рики имеют частный договор (потому что они заключили соглашение друг с другом), но не владеют имуществом (Люси не имеет доли владения в Blackacre, и поэтому у нее нет интереса, который либо следует, либо является сопровождаемый интересом Рики).

Субаренда

Субаренда — это только частичная передача процентов от арендатора субаренденту.Арендатор вовремя передает субарендатору часть своей доли. Таким образом, между домовладельцем и субарендатором не существует ни договора, ни права собственности на недвижимость. Причина отсутствия имущественных отношений между домовладельцем и субарендатором заключается в том, что право арендодателя владеть имуществом не следует за правом владения субарендатором. Вместо этого он по-прежнему следует праву владения арендатором. Тем не менее, домовладелец по-прежнему имеет право собственности на недвижимость и договор с арендатором.Привилегия договора по-прежнему применима по той же причине, что и при переуступке (арендодатель и арендатор согласовали условия первоначального договора аренды). Кроме того, между домовладельцем и арендатором существует имущественное право, поскольку право владения арендодателем по-прежнему следует за правом владения арендатором. Например:

Этель владеет Blackacre. Она сдает Блэкэйкр в аренду Люси на 5 лет. В течение второго года Люси передает Blackacre в субаренду Рики на один год. Этель не имеет права собственности или контракта с Рики, потому что она не заключила соглашение с Рики и потому, что ее интерес во владении Blackacre не соответствует интересам Рики (это происходит после окончания пятилетнего договора аренды Люси).С другой стороны, Этель и Люси имеют как право собственности по контракту (поскольку их соглашение все еще остается в силе), так и право собственности (поскольку интерес Этель следует за окончанием срока аренды Люси). Обратите внимание, что Люси и Рики имеют право собственности и контракта. Они заключили контракт, потому что договорились друг с другом. Они владеют имуществом, потому что интересы Люси (в оставшейся части ее аренды) следуют за интересами Рики (Люси получит Blackacre по окончании годовой субаренды Рики).

Разветвления того, кто и с кем находится в частной жизни, можно сформулировать в нескольких правилах:

1. Сторона, собирающая ренту (арендодатель с арендатора или арендатор с правопреемника или субарендатора) может взимать арендную плату с того, с кем он или она находится в праве собственности на договор или имущественное право.
2. Сторона, стремящаяся обеспечить исполнение обязательств домовладельца, может обеспечить исполнение этих обязательств только против стороны, с которой он или она имеет имущественное право.
3. Условия самого договора аренды могут быть применены только к стороне, с которой сторона, стремящаяся обеспечить соблюдение условий, является частным лицом договора.

Например:

1. Этель владеет Blackacre. Она сдает Блэкэйкр в аренду Люси на 5 лет. В течение второго года Люси поручает свой интерес к Blackacre Рики.

• Этель может взимать арендную плату с Рики или Люси.
• Люси не может взимать арендную плату с Рики.
• Рики может обеспечить исполнение обязательств домовладельца в отношении Этель, но не Люси. Люси не имеет права требовать от домовладельца выполнения обязательств перед Этель.

2. Этель владеет Blackacre. Она сдает Блэкэйкр в аренду Люси на 5 лет.В течение второго года Люси передает Blackacre в субаренду Рики на один год.

• Этель может взимать арендную плату только с Люси, но не с Рики.
• Люси может получать ренту от Рики.
• Рики может обеспечить исполнение обязательств домовладельца против Люси, но не против Этель.
• Люси может принудить арендодателя к исполнению обязательств перед Этель.

Определение субаренды Merriam-Webster

: аренда арендатором или арендатором части или всех сдаваемых в аренду помещений другому лицу, но при этом первоначальный арендатор сохраняет некоторые права или интересы по первоначальному договору аренды.

сдан в субаренду; субаренда; субаренда