Долевая собственность на землю права и обязанности собственников: Долевая собственность: как пользоваться и распоряжаться таким жильем

Федеральный закон от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН

Об обороте земель сельскохозяйственного назначения

Принят Государственной Думой 26 июня 2002 года

Одобрен Советом Федерации 10 июля 2002 года

(В редакции федеральных законов от 07.07.2003 № 113-ФЗ, от 29.06.2004 № 58-ФЗ, от 03.10.2004 № 123-ФЗ, от 21.12.2004 № 172-ФЗ, от 07.03.2005 № 10-ФЗ, от 18.07.2005 № 87-ФЗ, от 05.02.2007 № 11-ФЗ, от 13.05.2008 № 66-ФЗ, от 03.12.2008 № 250-ФЗ, от 30.12.2008 № 297-ФЗ, от 08.05.2009 № 93-ФЗ, от 28.12.2010 № 420-ФЗ, от 29.12.2010 № 435-ФЗ, от 25.06.2012 № 93-ФЗ, от 29.06.2012 № 96-ФЗ, от 07.06.2013 № 108-ФЗ, от 02.12.2013 № 327-ФЗ, от 28.12.2013 № 446-ФЗ, от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 31.12.2014 № 499-ФЗ, от 13.07.2015 № 245-ФЗ, от 03.07.2016 № 336-ФЗ, от 03.07.2016 № 352-ФЗ, от 03.07.2016 № 354-ФЗ, от 03.07.2016 № 361-ФЗ, от 29.12.2017 № 447-ФЗ, от 27.06.2018 № 164-ФЗ, от 03.08.2018 № 341-ФЗ, от 27.12.2018 № 503-ФЗ, от 01.05.2019 № 100-ФЗ, от 06.06.2019 № 138-ФЗ)

ГЛАВА I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Статья 1. Сфера действия настоящего Федерального закона

1. Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения — сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.

Действие настоящего Федерального закона не распространяется на относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения садовые, огородные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе индивидуального гаражного строительства), а также на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества. Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации. (В редакции Федеральных законов от 03.07.2016 № 354-ФЗ; от 29.12.2017 № 447-ФЗ)

2. Правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.

3. Оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на следующих принципах:

1) сохранение целевого использования земельных участков;

2) установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица; (В редакции Федерального закона от 18.07.2005 № 87-ФЗ)

3) преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов; (В редакции Федерального закона от 07.07.2003 № 113-ФЗ)

4) преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина — члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности; (В редакции Федерального закона от 18.07.2005 № 87-ФЗ)

5) установление особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов;

6) (Подпункт утратил силу — Федеральный закон от 18.07.2005 № 87-ФЗ)

4. Приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, Земельным кодексом Российской Федерации и иными федеральными законами. Приватизация указанных земельных участков, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, осуществляется с момента, установленного законом субъекта Российской Федерации.

Приватизации не подлежат находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами.

5. Принятие субъектами Российской Федерации законов и иных нормативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, не допускается.

6. К отношениям, возникающим при использовании земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с их целевым назначением и требованиями охраны земель, в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом, применяются нормы иных федеральных законов.

Статья 2. Участники отношений, регулируемых настоящим Федеральным законом

1. Участниками отношений, регулируемых настоящим Федеральным законом, являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

2. Права иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения определяются в соответствии с настоящим Федеральным законом. (В редакции Федерального закона от 18.07.2005 № 87-ФЗ)

Статья 3. Права иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения

Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом от 1 мая 2016 года № 119-ФЗ «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». (В редакции федеральных законов от 18.07.2005 № 87-ФЗ, от 27.12.2018 № 503-ФЗ)

Статья 4. Предельные размеры и требования к местоположению земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

1. Минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов Российской Федерации в соответствии с требованиями земельного законодательства. (В редакции Федеральных законов от 07.07.2003 № 113-ФЗ; от 13.05.2008 № 66-ФЗ)

(Абзац утратил силу — Федеральный закон от 29.12.2010 № 435-ФЗ)

Не допускается образование земельного участка, который входит в состав искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель и размер которого меньше установленного субъектами Российской Федерации минимального размера земельного участка для искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель. (В редакции Федерального закона от 29.12.2010 № 435-ФЗ)

Требования настоящего пункта не распространяются на случаи выдела земельного участка в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства или осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, если их основной деятельностью является садоводство, овощеводство, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, товарное рыбоводство или другая деятельность в целях производства сельскохозяйственной продукции по технологии, допускающей использование земельных участков, размеры которых менее чем минимальные размеры земельных участков, установленные законами субъектов Российской Федерации. (Абзац введен — Федеральный закон от 07.07.2003 № 113-ФЗ; в редакции Федеральных законов от 03.12.2008 № 250-ФЗ; от 28.12.2010 № 420-ФЗ)

Требования настоящего пункта не распространяются на образуемые земельные участки в целях их изъятия для государственных или муниципальных нужд и (или) последующего изменения целевого назначения земель на основании документов территориального планирования, документации по планировке территории и землеустроительной документации. (Абзац введен — Федеральный закон от 21.12.2004 № 172-ФЗ; в редакции Федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ; от 31.12.2014 № 499-ФЗ)

2. Максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица, устанавливается законом субъекта Российской Федерации равным не менее чем 10 процентам общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории в момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков. (В редакции Федерального закона от 18.07.2005 № 87-ФЗ)

Статья 5. Обязанность лица произвести отчуждение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, которые не могут ему принадлежать на праве собственности

1. В случае, если в собственности лица по основаниям, допускаемым законом, оказались земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или доля в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и это влечет за собой нарушение требований статьи 3 и (или) пункта 2 статьи 4 настоящего Федерального закона, такие земельный участок (часть земельного участка) или доля должны быть отчуждены собственником. Отчуждение земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, приобретенных до вступления в силу настоящего Федерального закона, должно быть осуществлено в течение года со дня вступления в силу настоящего Федерального закона. Земельные участки или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, приобретенные после вступления в силу настоящего Федерального закона, подлежат отчуждению в течение года со дня возникновения права собственности на эти земельные участки или права собственности на доли в праве общей собственности на земельный участок. В случае отчуждения этих земельных участков или долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения субъекту Российской Федерации либо в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальному образованию преимущественное право на заключение договора аренды этих земельных участков или выделенных в счет земельных долей земельных участков имеют лица, осуществляющие отчуждение этих земельных участков или земельных долей. (В редакции Федеральных законов от 07.07.2003 № 113-ФЗ; от 18.07.2005 № 87-ФЗ)

(Абзац утратил силу — Федеральный закон от 18.07.2005 № 87-ФЗ)

В случае, если при нарушении требований статьи 3 и (или) пункта 2 статьи 4 настоящего Федерального закона собственник не произведет в течение срока, установленного настоящим пунктом, отчуждение земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее — орган регистрации прав), обязан в течение десяти дней в письменной форме известить об этом орган государственной власти субъекта Российской Федерации. (В редакции Федеральных законов от 07.07.2003 № 113-ФЗ; от 29.06.2004 № 58-ФЗ; от 03.07.2016 № 361-ФЗ)

2. Орган государственной власти субъекта Российской Федерации в течение месяца со дня, когда ему стало известно о нарушении требований статьи 3 и (или) пункта 2 статьи 4 настоящего Федерального закона, обязан обратиться в суд с заявлением о понуждении такого собственника к продаже земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на торгах (конкурсах, аукционах). (В редакции Федерального закона от 07.07.2003 № 113-ФЗ)

3. В случае отсутствия лица, изъявившего желание приобрести земельный участок или долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, этот земельный участок или эту долю должен приобрести субъект Российской Федерации либо в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, должно приобрести муниципальное образование по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности. (В редакции Федерального закона от 18.07.2005 № 87-ФЗ)

Статья 6. Принудительное изъятие земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения при неиспользовании по целевому назначению или использовании с нарушением законодательства Российской Федерации и особенности приобретения прав на такие земельные участки

1. Принудительное изъятие земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения у его собственника, принудительное прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемого владения, права безвозмездного пользования земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, права аренды такого земельного участка осуществляются в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.

2. Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земельного участка, являющегося предметом ипотеки, а также земельного участка, в отношении собственника которого судом возбуждено дело о банкротстве, принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае, если земельный участок используется с нарушением требований, установленных законодательством Российской Федерации, повлекшим за собой существенное снижение плодородия почв земель сельскохозяйственного назначения или причинение вреда окружающей среде. Критерии существенного снижения плодородия почв земель сельскохозяйственного назначения устанавливаются Правительством Российской Федерации. Определение размера причиненного вреда окружающей среде осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 10 января 2002 года № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды».

3. Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земельного участка, являющегося предметом ипотеки, земельного участка, в отношении собственника которого судом возбуждено дело о банкротстве, принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае, если в течение трех и более лет подряд с момента выявления в рамках государственного земельного надзора факта неиспользования земельного участка по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации, такой земельный участок не используется для ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности. Признаки неиспользования земельных участков по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации с учетом особенностей ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации устанавливаются Правительством Российской Федерации.

4. В срок, указанный в пункте 3 настоящей статьи, не включается срок, в течение которого земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. Срок освоения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения включается в срок, указанный в пункте 3 настоящей статьи.

5. Принудительное изъятие земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения у его собственника по основаниям, предусмотренным настоящей статьей, может осуществляться при условии неустранения указанных в пунктах 2 и 3 настоящей статьи нарушений после назначения административного наказания.

6. В случае неустранения правонарушений, указанных в пунктах 2 и 3 настоящей статьи, в срок, установленный вынесенным одновременно с назначением административного наказания предписанием, уполномоченный орган исполнительной власти по осуществлению государственного земельного надзора, вынесший предписание:

1) направляет материалы, подтверждающие неустранение правонарушений, указанных в пунктах 2 и 3 настоящей статьи, в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации;

2) подает в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, заявление о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права на земельный участок или обременения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения до завершения рассмотрения судом дела о его изъятии по одному из оснований, предусмотренных пунктами 2 и 3 настоящей статьи.

7. Орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации в течение двух месяцев со дня поступления материалов, указанных в пункте 6 настоящей статьи, обращается в суд с требованием об изъятии земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и о его продаже с публичных торгов по одному из оснований, предусмотренных пунктами 2 и 3 настоящей статьи.

8. В течение шести месяцев со дня вступления в законную силу решения суда об изъятии земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и о его продаже с публичных торгов по одному из оснований, предусмотренных пунктами 2 и 3 настоящей статьи, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации в отношении такого земельного участка обеспечивает при необходимости проведение кадастровых работ и устанавливает вид разрешенного использования (при его отсутствии) земельного участка, а также проводит публичные торги по его продаже в порядке, установленном земельным законодательством, с учетом особенностей, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

9. Юридические лица, учредителем (участником) которых является собственник земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, в отношении которого принято решение об изъятии такого земельного участка, члены семьи собственника такого земельного участка, организации, на которые возложена оценка такого земельного участка, работники указанных организаций, должностные лица органов государственной власти, органов местного самоуправления, чье участие в торгах может оказать влияние на условия и результаты торгов, члены семей соответствующих физических лиц, не могут участвовать в публичных торгах, в том числе посредством публичного предложения, по продаже такого земельного участка. Сделки, совершенные с нарушением данного правила, являются недействительными.

10. Начальной ценой изъятого земельного участка на публичных торгах является рыночная стоимость такого земельного участка, определенная в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», или кадастровая стоимость такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении публичных торгов. Способ определения начальной цены изъятого земельного участка на публичных торгах указывается в решении суда об изъятии земельного участка и о его продаже с публичных торгов по одному из оснований, предусмотренных пунктами 2 и 3 настоящей статьи.

11. В случае, если по результатам обследований, предусмотренных Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения», установлено, что земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения находится в состоянии, непригодном для ведения сельского хозяйства в связи с необходимостью проведения культуртехнической мелиорации, начальная цена такого земельного участка уменьшается на величину расходов, связанных с необходимостью проведения работ по культуртехнической мелиорации в отношении такого земельного участка, но не более чем на 20 процентов.

12. Порядок определения стоимости работ по культуртехнической мелиорации, необходимых для приведения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в состояние, пригодное для ведения сельского хозяйства, устанавливается уполномоченным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (в части, касающейся земель сельскохозяйственного назначения), по государственному мониторингу таких земель.

13. Если публичные торги по продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения признаны несостоявшимися, не позднее чем через два месяца после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги. Начальная цена земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения на повторных публичных торгах снижается на 20 процентов от начальной цены такого земельного участка на публичных торгах, признанных несостоявшимися.

14. В случае, если повторные торги по продаже земельного участка признаны несостоявшимися, такой земельный участок подлежит продаже посредством публичного предложения. Начальная цена продажи земельного участка посредством публичного предложения устанавливается в размере начальной цены повторных торгов. Цена продажи такого земельного участка не может быть ниже 50 процентов от начальной цены повторных торгов. Если земельный участок не продан на торгах посредством публичного предложения, в течение одного месяца со дня признания данных торгов несостоявшимися такой земельный участок может быть приобретен в муниципальную собственность поселения или городского округа, на территории которого он расположен, по минимальной цене торгов в форме публичного предложения. При этом, если такой земельный участок не приобретен в муниципальную собственность в указанный срок, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации в течение одного месяца с даты истечения срока, в течение которого земельный участок может быть приобретен в муниципальную собственность, обязан приобрести такой земельный участок в государственную собственность по минимальной цене торгов в форме публичного предложения.

15. Средства, вырученные от продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с публичных торгов либо приобретения такого земельного участка в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику земельного участка за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов, в том числе расходов на проведение кадастровых работ, работ по оценке рыночной стоимости такого земельного участка и обследования его в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения».

16. В случае приобретения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения по результатам публичных торгов на основании решения суда о его изъятии в связи с неиспользованием по целевому назначению или использованием с нарушением законодательства Российской Федерации и (или) земельного участка, в отношении которого у уполномоченного органа исполнительной власти по осуществлению государственного земельного надзора имеются сведения о его неиспользовании в течение трех и более лет по целевому назначению для ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности, собственник такого земельного участка обязан начать его использование по целевому назначению в течение года с момента возникновения права собственности на такой земельный участок. Уполномоченный орган исполнительной власти по осуществлению государственного земельного надзора по истечении одного года с момента возникновения у собственника права собственности на такой земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения проводит государственный земельный надзор за соблюдением требований по использованию такого земельного участка по целевому назначению.

17. Гражданин или юридическое лицо, которые приобрели право собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения по результатам публичных торгов на основании решения суда о его изъятии в связи с неиспользованием по целевому назначению или использованием с нарушением законодательства Российской Федерации и (или) на земельный участок, в отношении которого имеются сведения о его неиспользовании в течение трех и более лет по целевому назначению для ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности, и не приступили к использованию такого земельного участка по целевому назначению в течение года с момента возникновения права собственности на него, несут ответственность в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

18. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязан ежемесячно не позднее 15-го числа месяца, следующего за отчетным месяцем, сообщать в уполномоченный орган исполнительной власти по осуществлению государственного земельного надзора (в отношении земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется настоящим Федеральным законом) сведения о государственной регистрации перехода прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в отношении которых в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о результатах проведения государственного земельного надзора, указывающие на неиспользование такого земельного участка по целевому назначению или использование с нарушением законодательства Российской Федерации. Сведения о государственной регистрации перехода прав на такие земельные участки представляются в электронной форме.

19. Формат представляемых в уполномоченный орган исполнительной власти по осуществлению государственного земельного надзора сведений, указанных в пункте 18 настоящей статьи, форма, в которой представляются указанные сведения, утверждаются уполномоченным органом исполнительной власти по осуществлению государственного земельного надзора и органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

20. Порядок представления сведений, указанных в пункте 18 настоящей статьи, устанавливается соглашением между уполномоченным органом исполнительной власти по осуществлению государственного земельного надзора и органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

21. Сведения о государственной регистрации перехода права, указанные в пункте 18 настоящей статьи, представляются в уполномоченный орган исполнительной власти по осуществлению государственного земельного надзора бесплатно.

22. (Пункт утратил силу — Федеральный закон от 01.05.2019 № 100-ФЗ)

(Статья в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 354-ФЗ)

Статья 7. Залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

Залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и настоящим Федеральным законом. (В редакции Федерального закона от 06.06.2019 № 138-ФЗ)

ГЛАВА II. ОСОБЕННОСТИ ОБОРОТА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ИЗ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

Статья 8. Купля-продажа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения

1. При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. (В редакции Федеральных законов от 07.07.2003 № 113-ФЗ; от 31.12.2014 № 499-ФЗ)

2. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. (В редакции Федерального закона от 18.07.2005 № 87-ФЗ)

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

3. В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. (В редакции Федерального закона от 18.07.2005 № 87-ФЗ)

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

4. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна. (В редакции Федерального закона от 18.07.2005 № 87-ФЗ)

Статья 9. Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

1. В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

2. Договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и соглашение об установлении частного сервитута в отношении такого земельного участка могут быть подписаны лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договора и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности. (В редакции Федерального закона от 29.12.2010 № 435-ФЗ)

3. Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет, за исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом.

Для сенокошения и выпаса скота договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет.

(Пункт в редакции Федерального закона от 02.12.2013 № 327-ФЗ)

4. В договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных статьями 8 и 10 настоящего Федерального закона.

5. В случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

6. Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается.

7. (Пункт утратил силу — Федеральный закон от 18.07.2005 № 87-ФЗ)

8. В пределах срока действия договора аренды при передаче арендатором арендных прав земельного участка в залог согласие участников долевой собственности на это не требуется, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. (Пункт введен — Федеральный закон от 18.07.2005 № 87-ФЗ)

Статья 10. Предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности

1. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ)

2. (Пункт утратил силу — Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ)

3. (Пункт утратил силу — Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ)

4. Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 392 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации. (В редакции Федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ; от 03.07.2016 № 336-ФЗ)

(Абзац утратил силу — Федеральный закон от 03.07.2016 № 336-ФЗ)

(Абзац утратил силу — Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ)

Земельные участки, находящиеся в фонде перераспределения земель, могут передаваться гражданам и юридическим лицам в аренду, а также предоставляться им в собственность на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. (Абзац введен — Федеральный закон от 07.07.2003 № 113-ФЗ)

(Абзац введен — Федеральный закон от 03.10.2004 № 123-ФЗ; утратил силу — Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ)

5. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционных образа жизни, хозяйственной деятельности и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, гражданам для сенокошения и выпаса скота в аренду в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации. (В редакции Федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ; от 27.06.2018 № 164-ФЗ)

При этом выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается.

51. Земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок. При этом цена такого земельного участка устанавливается в размере не более 15 процентов его кадастровой стоимости, а арендная плата — в размере 0,3 процента его кадастровой стоимости. (В редакции Федерального закона от 02.12.2013 № 327-ФЗ)

Орган местного самоуправления муниципального образования, в собственности которого находится земельный участок, выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, не позднее чем в течение двух недель со дня возникновения права муниципальной собственности на такой земельный участок обязан опубликовать в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и разместить на своем официальном сайте в сети «Интернет» (при его наличии) информацию о возможности приобретения такого земельного участка на условиях, предусмотренных настоящим пунктом. Указанная информация размещается также на информационных щитах, расположенных на территории данного муниципального образования.

(Пункт введен — Федеральный закон от 29.12.2010 № 435-ФЗ)

6. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды или на праве безвозмездного пользования на срок не менее чем пять лет. (В редакции Федеральных законов от 18.07.2005 № 87-ФЗ; от 23.06.2014 № 171-ФЗ)

7. Приобретение сельскохозяйственными организациями, а также крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности права собственности на земельные участки или права аренды земельных участков, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения приобретаются в собственность по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации в размере не более 15 процентов кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий. Законами субъектов Российской Федерации устанавливаются случаи бесплатного предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. (Пункт введен — Федеральный закон от 18.07.2005 № 87-ФЗ; в редакции Федеральных законов от 29.12.2010 № 435-ФЗ; от 28.12.2013 № 446-ФЗ)

8. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду на срок до пяти лет крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным организациям, участвующим в программах государственной поддержки в сфере развития сельского хозяйства, для ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности без проведения торгов.

В случае, если в орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, поступило несколько заявлений о предоставлении такого земельного участка в аренду, соответствующий земельный участок предоставляется в порядке, установленном статьей 3918 Земельного кодекса Российской Федерации.

(Пункт введен — Федеральный закон от 03.07.2016 № 354-ФЗ)

Статья 11. Наследование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

В случае, если принятие наследства привело к нарушению требований, установленных статьями 3 и (или) 4 настоящего Федерального закона, к наследникам применяются требования, установленные статьей 5 настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 07.07.2003 № 113-ФЗ)

ГЛАВА III. ОСОБЕННОСТИ ОБОРОТА ДОЛЕЙ В ПРАВЕ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ ИЗ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

Статья 12. Особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения

1. К сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли. (В редакции Федерального закона от 29.12.2010 № 435-ФЗ)

Передача земельной доли в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, в доверительное управление, завещание, отказ от права собственности на земельную долю или выделение земельного участка в счет земельной доли осуществляется на основании документов, удостоверяющих право на земельную долю в соответствии со статьей 18 настоящего Федерального закона, без государственной регистрации возникшего в результате приватизации сельскохозяйственных угодий права на земельную долю. (В редакции Федерального закона от 29.12.2010 № 435-ФЗ)

11. Отказ от права собственности на земельную долю осуществляется путем подачи заявления в орган регистрации прав. Право собственности на земельную долю прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права. Одновременно возникает право собственности на данную земельную долю у городского округа, городского или сельского поселения по месту расположения земельного участка, от права собственности на земельную долю которого осуществлен отказ, либо в случае расположения такого земельного участка на межселенной территории у муниципального района. (Пункт введен — Федеральный закон от 29.12.2010 № 435-ФЗ; в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ)

2. В случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

3. Предусмотренные настоящей статьей сделки с земельными долями могут осуществляться на основании доверенности, выданной участником долевой собственности другому участнику долевой собственности или иному лицу и удостоверенной должностным лицом органа местного самоуправления или удостоверенной нотариально.

4. В течение шести месяцев со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю орган местного самоуправления вправе продать эту земельную долю сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Указанные сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство вправе приобрести земельную долю, находящуюся в муниципальной собственности, по цене, определяемой как произведение 15 процентов кадастровой стоимости одного квадратного метра такого земельного участка и площади, соответствующей размеру этой земельной доли.

Не позднее чем в течение одного месяца со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю орган местного самоуправления муниципального образования, в собственности которого находится данная земельная доля, обязан опубликовать в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и разместить на своем официальном сайте в сети «Интернет» (при его наличии) информацию о возможности приобретения земельной доли на условиях, предусмотренных настоящим пунктом. Указанная информация размещается также на информационных щитах, расположенных на территории этого муниципального образования.

В случае, если никто из указанных в настоящем пункте лиц не заключил договор купли-продажи земельной доли, орган местного самоуправления в течение года с момента возникновения права муниципальной собственности на нее обязан выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей при условии ненарушения при этом требований к образуемым земельным участкам.

(Пункт введен — Федеральный закон от 29.12.2010 № 435-ФЗ)

5. В случае перехода права собственности на земельную долю к другому лицу внесение изменений в договор аренды земельного участка, в составе которого находится такая земельная доля, не требуется. (Пункт введен — Федеральный закон от 29.12.2010 № 435-ФЗ)

(Статья в редакции Федерального закона от 18.07.2005 № 87-ФЗ)

Статья 121. Невостребованные земельные доли

1. Невостребованной земельной долей может быть признана земельная доля, принадлежащая на праве собственности гражданину, который не передал эту земельную долю в аренду или не распорядился ею иным образом в течение трех и более лет подряд. При этом земельные доли, права на которые зарегистрированы в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», не могут быть признаны невостребованными земельными долями по основанию, указанному в настоящем пункте. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ)

2. Невостребованной земельной долей может быть признана также земельная доля, сведения о собственнике которой не содержатся в принятых до дня вступления в силу Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» решениях органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, либо земельная доля, собственник которой умер и отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, или никто из наследников не имеет права наследовать, или все наследники отстранены от наследования, или никто из наследников не принял наследства, или все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ)

3. Орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, составляет список лиц (при их наличии), земельные доли которых могут быть признаны невостребованными по основанию, указанному в пункте 1 настоящей статьи, и земельных долей, которые могут быть признаны невостребованными по основаниям, указанным в пункте 2 настоящей статьи (далее в целях настоящей статьи — список невостребованных земельных долей).

4. Орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, опубликовывает список невостребованных земельных долей в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и размещает на своем официальном сайте в сети «Интернет» (при его наличии) не менее чем за три месяца до созыва общего собрания участников долевой собственности. Указанный список размещается также на информационных щитах, расположенных на территории данного муниципального образования.

5. Список невостребованных земельных долей представляется органом местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, на утверждение общему собранию участников долевой собственности.

6. Лица, считающие, что они или принадлежащие им земельные доли необоснованно включены в список невостребованных земельных долей, вправе представить в письменной форме возражения в орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, и заявить об этом на общем собрании участников долевой собственности, что является основанием для исключения указанных лиц и (или) земельных долей из списка невостребованных земельных долей.

7. С даты утверждения списка невостребованных земельных долей общим собранием участников долевой собственности земельные доли, сведения о которых включены в указанный список, признаются невостребованными. В случае, если общим собранием участников долевой собственности в течение четырех месяцев со дня опубликования указанного списка не принято решение по вопросу о невостребованных земельных долях, орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, вправе утвердить такой список самостоятельно.

8. Орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, вправе обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на земельные доли, признанные в установленном настоящей статьей порядке невостребованными.

(Статья введена — Федеральный закон от 29.12.2010 № 435-ФЗ)

Статья 13. Образование земельного участка из земельного участка, находящегося в долевой собственности

1. Участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.

2. Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 — 6 настоящей статьи.

3. Земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности в случае, если данным решением утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. Если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется.

4. Если указанное в пункте 3 настоящей статьи решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей.

5. Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на эту земельную долю или эти земельные доли. При этом площадь выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка может быть больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю или земельные доли, если увеличение или уменьшение площади выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка осуществляется с учетом состояния и свойств почвы выделяемого земельного участка и земельного участка, из которого он образуется.

6. Размер и местоположение границ земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, должны быть согласованы кадастровым инженером в порядке, установленном статьей 131 настоящего Федерального закона.

7. Порядок определения размера выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка с учетом состояния и свойств его почвы устанавливается законом субъекта Российской Федерации. Отсутствие указанного порядка не является препятствием для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей.

8. Выдел земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, осуществляется по правилам, установленным для выдела земельных долей, находящихся в частной собственности. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 352-ФЗ)

(Статья в редакции Федерального закона от 29.12.2010 № 435-ФЗ)

Статья 131. Проект межевания земельного участка

1. Проектом межевания земельного участка или земельных участков определяются размеры и местоположение границ земельного участка или земельных участков, которые могут быть выделены в счет земельной доли или земельных долей (далее также — образуемые земельные участки). Проект межевания земельных участков, подлежащий утверждению общим собранием участников долевой собственности, также должен содержать сведения о земельных участках, выделяемых в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности (при их наличии), и о земельном участке или земельных участках, право общей собственности на которые сохраняется или возникает.

2. Проект межевания земельного участка или земельных участков подготавливается кадастровым инженером. Заказчиком такого проекта межевания может являться любое лицо.

3. Требования к проекту межевания земельных участков устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию в сфере ведения Единого государственного реестра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ)

4. Предельные максимальные цены (тарифы, расценки, ставки и тому подобное) работ по подготовке проекта межевания земельного участка или земельных участков могут устанавливаться субъектами Российской Федерации.

5. Проект межевания земельного участка или земельных участков утверждается решением общего собрания участников долевой собственности либо в случае, указанном в пункте 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, решением собственника земельной доли или земельных долей.

Одновременно с решением общего собрания участников долевой собственности об утверждении проекта межевания земельных участков должно быть принято решение об утверждении перечня собственников образуемых земельных участков и размеров их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки.

6. При подготовке проекта межевания, подлежащего утверждению общим собранием участников долевой собственности, кадастровый инженер обеспечивает правообладателям земельного участка или земельных участков, из которых будут выделяться земельные участки в счет земельной доли или земельных долей (далее также — исходный земельный участок или исходные земельные участки), органу местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения каждого исходного земельного участка и, если заказчик кадастровых работ не является правообладателем исходного земельного участка или исходных земельных участков, заказчику кадастровых работ возможность ознакомиться с этим проектом до его утверждения и представить предложения о его доработке. Срок ознакомления с проектом межевания земельных участков не может быть менее чем тридцать дней до дня его утверждения.

7. Извещение о месте и порядке ознакомления с проектом межевания земельных участков направляется участникам долевой собственности или опубликовывается в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации.

8. Извещение, указанное в пункте 7 настоящей статьи, должно содержать:

1) сведения о заказчике работ по подготовке проекта межевания земельных участков, в том числе почтовый адрес и номер контактного телефона;

2) сведения о кадастровом инженере, подготовившем проект межевания земельных участков, в том числе почтовый адрес, адрес электронной почты и номер контактного телефона;

3) кадастровый номер и адрес каждого исходного земельного участка;

4) порядок ознакомления с проектом межевания земельных участков, место или адрес, где с этим проектом можно ознакомиться со дня получения или опубликования извещения;

5) сроки и почтовый адрес для вручения или направления заинтересованными лицами предложений о доработке проекта межевания земельных участков после ознакомления с ним.

9. Проект межевания земельного участка, утверждаемый решением собственника земельной доли или земельных долей, подлежит обязательному согласованию с участниками долевой собственности. Предметом согласования являются размер и местоположение границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка.

10. Извещение о необходимости согласования проекта межевания земельного участка направляется участникам долевой собственности или опубликовывается в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации.

11. Извещение, указанное в пункте 10 настоящей статьи, должно содержать сведения, предусмотренные подпунктами 1 — 4 пункта 8 настоящей статьи, а также сроки и почтовый адрес для вручения или направления заинтересованными лицами обоснованных возражений относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка.

12. В случае, если в течение тридцати дней со дня надлежащего извещения участников долевой собственности о согласовании проекта межевания земельного участка в соответствии с пунктами 9 — 11 настоящей статьи от участников долевой собственности не поступят возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка, проект межевания земельного участка считается согласованным. Кадастровый инженер обязан составить заключение об отсутствии возражений относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка.

13. Возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка должны содержать фамилию, имя и отчество лица, выдвинувшего эти возражения, реквизиты документа, удостоверяющего его личность, обоснование причин его несогласия с предложенными размером и местоположением границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка, кадастровый номер исходного земельного участка. К этим возражениям должны быть приложены копии документов, подтверждающих право лица, выдвинувшего эти возражения, на земельную долю в исходном земельном участке.

14. Возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка направляются кадастровому инженеру, подготовившему соответствующий проект межевания земельного участка, а также в орган регистрации прав по месту расположения такого земельного участка. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ)

15. Споры о размере и местоположении границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка рассматриваются в суде.

16. Кадастровые работы в отношении выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка выполняются в соответствии с утвержденным проектом межевания земельного участка или земельных участков, содержащим сведения о его размере и местоположении его границ. В результате кадастровых работ площадь выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка может отличаться от площади этого земельного участка, указанной в соответствующем утвержденном проекте межевания, вследствие невозможности установления на местности границ этого земельного участка в точном соответствии с таким проектом межевания, но не более чем на десять процентов. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ)

(Статья введена — Федеральный закон от 29.12.2010 № 435-ФЗ)

Статья 14. Особенности владения, пользования и распоряжения земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности

1. Владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

2. Участник долевой собственности может выдать другому лицу нотариально удостоверенную либо заверенную уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, доверенность на совершение юридически значимых действий в отношении принадлежащей данному участнику долевой собственности земельной доли, в том числе на голосование на общем собрании участников долевой собственности.

3. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения:

1) о предложениях относительно проекта межевания земельных участков;

2) об утверждении проекта межевания земельных участков, в том числе если такой проект содержит сведения о земельных участках, выделяемых в счет земельной доли или земельных долей, находящихся в муниципальной собственности;

3) об утверждении перечня собственников земельных участков, образуемых в соответствии с проектом межевания земельных участков;

4) об утверждении размеров долей в праве общей собственности на земельные участки, образуемые в соответствии с проектом межевания земельных участков;

5) об утверждении списка лиц, земельные доли которых могут быть признаны невостребованными, и земельных долей, которые могут быть признаны невостребованными;

6) о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков, а также заключать договоры аренды данного земельного участка, соглашения об установлении сервитута, об осуществлении публичного сервитута в отношении данного земельного участка или соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (далее — уполномоченное общим собранием лицо), в том числе об объеме и о сроках таких полномочий; (В редакции Федеральных законов от 31.12.2014 № 499-ФЗ; от 03.07.2016 № 361-ФЗ; от 03.08.2018 № 341-ФЗ)

7) об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности;

8) об условиях установления частного сервитута в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности;

9) об утверждении расчета размера долей в праве общей собственности на земельный участок в целях их выражения единым способом, если ранее данные доли были выражены разными способами;

10) о заключении соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, об отказе заключить соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд либо о предложениях об изменении условий соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Подпункт введен — Федеральный закон от 31.12.2014 № 499-ФЗ)

4. Уполномоченное общим собранием лицо подтверждает свои полномочия выпиской из протокола общего собрания участников долевой собственности, содержащего сведения о данном лице (фамилия, имя, отчество, паспортные данные), о видах действий, на совершение которых уполномочено данное лицо, и указание на срок, в течение которого данное лицо осуществляет переданные ему полномочия, или копией такого протокола, заверенными уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. При этом срок осуществления полномочий не может быть более чем три года и данному лицу не может быть передано осуществление полномочий по вопросам, которые в соответствии с настоящей статьей не могут быть решены на общем собрании участников долевой собственности.

Уполномоченное общим собранием лицо обязано информировать участников долевой собственности об осуществлении переданных ему общим собранием участников долевой собственности полномочий.

В случае смерти участника долевой собственности уполномоченное общим собранием лицо является в силу закона доверительным управляющим в отношении земельной доли, принадлежавшей умершему участнику долевой собственности, в части осуществления полномочий, переданных ему общим собранием участников долевой собственности, на период до перехода прав на эту земельную долю по наследству.

Полномочия, предусмотренные настоящим пунктом, могут быть отозваны только по решению общего собрания участников долевой собственности.

5. Участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.

(Статья в редакции Федерального закона от 29.12.2010 № 435-ФЗ)

Статья 141. Общее собрание участников долевой собственности

1. Общее собрание участников долевой собственности (далее — общее собрание) проводится по предложению участника долевой собственности, либо лиц, использующих находящийся в долевой собственности земельный участок в целях производства сельскохозяйственной продукции, либо органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. Общее собрание принимает решения по вопросам, указанным в пункте 3 статьи 14 настоящего Федерального закона.

2. Участники долевой собственности извещаются органом местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, о проведении общего собрания посредством опубликования соответствующего сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и размещения такого сообщения на официальном сайте соответствующего органа местного самоуправления в сети «Интернет» (при его наличии) не позднее чем за сорок дней до дня проведения общего собрания, а в случае проведения повторного общего собрания — не позднее чем за тридцать дней до дня его проведения. Не позднее дня опубликования сообщения о проведении общего собрания объявление также должно быть размещено на информационных щитах, расположенных на территории муниципального образования по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. О проведении общего собрания по предложению участника долевой собственности или лиц, использующих находящийся в долевой собственности земельный участок в целях производства сельскохозяйственной продукции, орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, уведомляется в письменной форме. (В редакции Федерального закона от 29.12.2017 № 447-ФЗ)

3. Указанные в пункте 2 настоящей статьи сообщение и уведомление о проведении общего собрания должны содержать:

1) дату и время проведения общего собрания;

2) адрес места проведения общего собрания на территории муниципального образования по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности;

3) повестку дня общего собрания;

4) адрес места ознакомления с документами по вопросам, вынесенным на обсуждение общего собрания, и сроки такого ознакомления.

4. Если в предлагаемую повестку дня общего собрания включаются вопросы об утверждении проекта межевания земельных участков, указанные в пункте 2 настоящей статьи сообщение и уведомление о проведении общего собрания должны содержать также информацию, предусмотренную пунктом 8 статьи 131 настоящего Федерального закона.

41. Общее собрание вправе принимать решения только по вопросам, которые включены в повестку дня общего собрания. Общее собрание не вправе изменять повестку дня общего собрания.

Не допускается включение в повестку дня общего собрания вопросов, которые предусмотрены подпунктами 7, 8 и 10 пункта 3 статьи 14 настоящего Федерального закона, если решение по ним принято менее трех месяцев назад.

Решения общего собрания, отменяющие и (или) изменяющие ранее принятые решения общего собрания, должны содержать указание на такие решения.

(Пункт введен — Федеральный закон от 29.12.2017 № 447-ФЗ)

5. Общее собрание считается правомочным в случае присутствия на нем участников долевой собственности, составляющих не менее чем 50 процентов их общего числа или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более чем 50 процентами таких долей. (В редакции Федерального закона от 29.12.2017 № 447-ФЗ)

51. В случае, если общее собрание не состоялось в связи с тем, что количества участников долевой собственности, необходимого для обеспечения его правомочности, недостаточно в соответствии с пунктом 5 настоящей статьи, повторное общее собрание с той же повесткой дня считается правомочным, если на нем присутствуют участники долевой собственности, составляющие не менее чем 30 процентов их общего числа, или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющие более чем 50 процентами таких долей. (Пункт введен — Федеральный закон от 29.12.2017 № 447-ФЗ)

52. Повторное общее собрание участников долевой собственности может быть проведено не позднее двух месяцев после несостоявшегося общего собрания.

С даты опубликования органом местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, сообщения о проведении общего собрания в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи и до даты проведения этого общего собрания созыв и проведение общего собрания, повестка дня которого содержит аналогичные вопросы, не допускаются.

(Пункт введен — Федеральный закон от 29.12.2017 № 447-ФЗ)

6. В случае, если количества участников долевой собственности на земельный участок, не включенных в утвержденный список лиц, земельные доли которых могут быть признаны невостребованными, и земельных долей, которые могут быть признаны невостребованными, недостаточно для обеспечения правомочности общего собрания в соответствии с пунктом 5 настоящей статьи, общее собрание считается правомочным, если на нем присутствуют не менее чем 50 процентов общего числа участников долевой собственности на этот земельный участок, не включенных в указанный список.

7. Только лица, представившие документы, удостоверяющие личность, документы, удостоверяющие право на земельную долю, а также документы, подтверждающие полномочия этих лиц, могут принять участие в голосовании. Ответственность за обеспечение допуска к голосованию несет уполномоченное должностное лицо органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности.

8. Решения принимаются общим собранием открытым голосованием. При наличии в повестке дня общего собрания нескольких вопросов по каждому из них принимается самостоятельное решение. (В редакции Федерального закона от 29.12.2017 № 447-ФЗ)

Решение считается принятым, если за него проголосовали участники общего собрания, владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей общего числа долей собственников, присутствующих на общем собрании (при условии, что способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на этот земельный участок), или большинство участников общего собрания.

9. В целях проведения общего собрания орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, обеспечивает составление перечня участников долевой собственности (в случае его отсутствия), хранение такого перечня и предложений участников долевой собственности об изменении размеров земельных долей, выраженных единым способом в соответствии с положениями статьи 15 настоящего Федерального закона (если ранее данные доли были выражены разными способами), составление и хранение протоколов, иных документов общего собрания.

10. Уполномоченное должностное лицо органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, участвует в организации и проведении общего собрания, в том числе:

1) осуществляет проверку надлежащего извещения участников долевой собственности о проведении общего собрания и соответствия повестки дня общего собрания требованиям настоящего Федерального закона;

2) удостоверяет полномочия присутствующих на собрании лиц;

3) председательствует при открытии и ведении общего собрания, если иной председатель не будет избран;

4) обеспечивает соблюдение требований настоящего Федерального закона к порядку проведения общего собрания;

5) разъясняет участникам долевой собственности их права и обязанности при проведении общего собрания;

6) подписывает протокол общего собрания;

7) участвует в обсуждении вопросов с правом совещательного голоса.

(Пункт в редакции Федерального закона от 29.12.2017 № 447-ФЗ)

11. Принятое общим собранием решение оформляется протоколом. Приложением к протоколу общего собрания является список присутствующих на нем участников долевой собственности на земельный участок с указанием реквизитов документов, удостоверяющих их права на земельные доли. Протокол подписывается председателем, секретарем общего собрания, уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, присутствовавшим на общем собрании.

12. Протокол общего собрания составляется в двух экземплярах, один из которых хранится у лица, по требованию которого проводилось общее собрание. Второй экземпляр протокола общего собрания хранится в органе местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. Копия утвержденного решением общего собрания проекта межевания земельных участков также передается на хранение в такой орган местного самоуправления.

Орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, размещает протокол общего собрания на своем официальном сайте в сети «Интернет» (при его наличии) и на информационных щитах, расположенных на территории муниципального образования по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, не позднее десяти дней после даты проведения общего собрания. (Абзац введен — Федеральный закон от 29.12.2017 № 447-ФЗ)

13. Заверенные уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, выписки из протокола общего собрания или копии такого протокола, выписки из утвержденного решением общего собрания проекта межевания земельных участков или его копии выдаются любому заинтересованному лицу в трехдневный срок со дня обращения за плату в размере, покрывающем расходы на изготовление выписок и копий.

(Статья введена — Федеральный закон от 29.12.2010 № 435-ФЗ)

ГЛАВА IV. ПЕРЕХОДНЫЕ И ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Статья 15. Понятие земельной доли

1. Земельная доля, права на которую возникли при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу настоящего Федерального закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. (В редакции Федерального закона от 29.12.2010 № 435-ФЗ)

2. Определение размеров земельных долей в виде простой правильной дроби, в гектарах или баллах является юридически действительным. (Пункт введен — Федеральный закон от 29.12.2010 № 435-ФЗ)

3. В целях принятия решений о подсчете голосов участников долевой собственности размеры земельных долей должны быть определены единым способом в соответствии со следующими условиями:

1) площадь земельного участка определяется как площадь, указанная в выписке из Единого государственного реестра недвижимости о таком земельном участке; (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ)

2) при определении одним способом размеры земельных долей должны быть не менее чем размеры равноценных земельных долей, определенные другим способом. В случае, если такое соотношение размеров невозможно в отношении всех земельных долей, равноценность их определения обеспечивается за счет пропорционального уменьшения размеров невостребованных земельных долей;

3) при определении единым способом размеров земельных долей, выраженных в гектарах или баллах для различных сельскохозяйственных угодий, используются коэффициенты, установленные субъектами Российской Федерации;

4) если размеры некоторых земельных долей определены в виде простой правильной дроби, размеры всех других земельных долей также должны быть определены в виде простой правильной дроби.

(Пункт введен — Федеральный закон от 29.12.2010 № 435-ФЗ)

4. Порядок определения размеров земельных долей, выраженных в гектарах или баллах, в виде простой правильной дроби устанавливается Правительством Российской Федерации. (Пункт введен — Федеральный закон от 03.07.2016 № 352-ФЗ)

Статья 16. Регулирование отношений, связанных с договорами аренды земельных долей, заключенными до вступления в силу настоящего Федерального закона

1. Договоры аренды земельных долей, заключенные до вступления в силу настоящего Федерального закона, должны быть приведены в соответствие с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 9 настоящего Федерального закона в течение восьми лет со дня вступления в силу настоящего Федерального закона. (В редакции Федеральных законов от 07.03.2005 № 10-ФЗ; от 05.02.2007 № 11-ФЗ; от 30.12.2008 № 297-ФЗ)

2. (Пункт утратил силу — Федеральный закон от 29.12.2010 № 435-ФЗ)

3. Приведение таких договоров аренды в соответствие с указанными правилами может осуществляться на основании доверенности, выданной участником долевой собственности другому участнику долевой собственности или иному лицу и удостоверенной должностным лицом органа местного самоуправления или удостоверенной нотариально. (Пункт введен — Федеральный закон от 18.07.2005 № 87-ФЗ)

Статья 17. (Утратила силу- Федеральный закон от 13.05.2008 № 66-ФЗ)

Статья 18. Документы, удостоверяющие право на земельную долю

Свидетельства о праве на земельные доли, выданные до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а при их отсутствии выписки из принятых до вступления в силу указанного Федерального закона решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющие права на земельную долю, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Статья 19. Вступление в силу настоящего Федерального закона

Настоящий Федеральный закон вступает в силу через шесть месяцев после его официального опубликования.

Статья 191. Применение отдельных положений настоящего Федерального закона

1. В случае, если на день вступления в силу настоящего Федерального закона субъектом Российской Федерации не принят закон, обеспечивающий реализацию настоящего Федерального закона, на территории такого субъекта Российской Федерации применяются следующие правила:

1) приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, предусмотренная пунктом 4 статьи 1 настоящего Федерального закона, осуществляется с 1 января 2004 года;

2) минимальные размеры земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, предусмотренные пунктом 1 статьи 4 настоящего Федерального закона, приравниваются к минимальным размерам земельных участков, устанавливаемым для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства; (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ)

3) максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, предусмотренный пунктом 2 статьи 4 настоящего Федерального закона, устанавливается равным 10 процентам общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района; (В редакции Федерального закона от 18.07.2005 № 87-ФЗ)

4) полномочия субъектов Российской Федерации, предусмотренные пунктом 3 статьи 5, пунктом 3 статьи 6, пунктом 1 статьи 8, пунктом 2 статьи 12 и пунктом 3 статьи 13 настоящего Федерального закона, относятся к компетенции высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации;

5) средствами массовой информации, в которых в соответствии с пунктом 2 статьи 10, пунктом 2 статьи 12, пунктом 1 статьи 13 и статьей 14 настоящего Федерального закона предусмотрено опубликование сообщений, являются источник официального опубликования нормативных правовых актов органов государственной власти субъекта Российской Федерации и (или) источник официального опубликования нормативных правовых актов органов местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

2. Положения настоящей статьи действуют до вступления в силу закона субъекта Российской Федерации, регулирующего указанные правоотношения.

3. Если до 1 июля 2012 года участники долевой собственности не приняли решение об утверждении проекта межевания земельных участков или не зарегистрировали свое право собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения данного земельного участка до 1 июля 2013 года обязан:

1) провести общие собрания с внесением в повестки дня этих собраний вопросов, указанных в пункте 3 статьи 14 настоящего Федерального закона;

2) обеспечить подготовку проекта межевания земельных участков;

3) обеспечить проведение кадастровых работ по образованию земельных участков, предусмотренных утвержденным решением общего собрания проектом межевания земельных участков.

(Пункт введен — Федеральный закон от 29.12.2010 № 435-ФЗ)

4. Орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, обязан предоставлять бесплатно сведения, необходимые для подготовки проекта межевания земельных участков, в том числе сведения, запрошенные им из органа регистрации прав при наличии следующих условий: (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ)

1) принятие общим собранием решения о подготовке проекта межевания земельных участков;

2) принятие общим собранием решения о лице, указанном в подпункте 6 пункта 3 статьи 14 настоящего Федерального закона;

3) заключение договора на подготовку проекта межевания земельных участков.

(Пункт введен — Федеральный закон от 29.12.2010 № 435-ФЗ)

5. Сведения, указанные в пункте 4 настоящей статьи, предоставляются бесплатно в месячный срок уполномоченному общим собранием лицу на основании его заявления, к которому должны быть приложены документы, подтверждающие наступление условий, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи. (Пункт введен — Федеральный закон от 29.12.2010 № 435-ФЗ)

6. В случае расположения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения на межселенной территории полномочия органа местного самоуправления поселения, предусмотренные настоящим Федеральным законом, осуществляет орган местного самоуправления муниципального района. (Пункт введен — Федеральный закон от 29.12.2010 № 435-ФЗ)

7. До 1 января 2025 года при продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, которые отнесены в результате изменения границ города федерального значения Москвы к землям населенных пунктов, преимущественное право покупки таких земельных участков имеет город федерального значения Москва. Указанное право реализуется в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона. (Пункт введен — Федеральный закон от 29.06.2012 № 96-ФЗ)

(Статья введена — Федеральный закон от 07.07.2003 № 113-ФЗ)

Статья 192. Предоставление земельных участков, выделенных в счет невостребованных земельных долей и право собственности субъектов Российской Федерации на которые возникло до 1 июля 2011 года

Земельные участки, выделенные в счет невостребованных земельных долей и право собственности субъектов Российской Федерации на которые возникло до 1 июля 2011 года, предоставляются в порядке и на условиях, предусмотренных пунктом 51 статьи 10 настоящего Федерального закона, за исключением положения о сроке подачи заявления о предоставлении земельного участка без торгов. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не позднее чем до 1 марта 2016 года обязан опубликовать в порядке, предусмотренном пунктом 51 статьи 10 настоящего Федерального закона, и разместить на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» информацию о возможности и об условиях приобретения таких земельных участков. (Статья введена — Федеральный закон от 13.07.2015 № 245-ФЗ)

Статья 20. Приведение нормативных правовых актов в соответствие с настоящим Федеральным законом

1. Президенту Российской Федерации и Правительству Российской Федерации привести свои нормативные правовые акты в соответствие с настоящим Федеральным законом.

2. Правительству Российской Федерации в течение шести месяцев принять нормативные правовые акты, обеспечивающие реализацию настоящего Федерального закона.

Президент Российской Федерации В.Путин

Москва, Кремль

24 июля 2002 года

№ 101-ФЗ

Отказ от права собственности на земельный участок

Все мы помним, что в 90-е годы минувшего столетия государство наделяло граждан земельными паями на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, тем самым многие стали правообладателями недвижимого имущества не в силу своего волеизъявления. У других граждан имеются в собственности земельные участки в соответствующих товариществах, которые, зачастую, заброшены и не используются по назначению. Однако действующим законодательством предусмотрено, что правообладатели недвижимости несут не только бремя ответственности за принадлежащее им имущество, но и обязанность своевременно уплачивать налог на это имущество.

Таким образом, гражданам следует не только использовать предоставленные земельные участки согласно целевому назначению, но и своевременно уплачивать налог за возможность ее использования. В настоящее время ситуации, когда собственник участка не поддерживает на нем надлежащий порядок и не использует принадлежащую ему территорию, случаются все чаще и по разным причинам: состояние здоровья, удаленное местоположение земельного участка от дорог и коммуникаций, низкое качество почвенного слоя земли и иные факторы. В практике Росреестра, как правило, это ситуации, когда принадлежащие гражданам земельные доли, в состав которых входили сенокосы, пашни и пастбища, были ими ранее выделены и отчуждены частично, а в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) продолжают оставаться актуальными записи о зарегистрированных правах на оставшуюся после выдела и отчуждения земельную долю. При этом заблуждение собственников состоит в том, что право общей долевой собственности на оставшуюся долю в праве общей долевой собственности прекращено, и оплата налогов не требуется. Для случаев, когда владелец не осуществляет надлежащие работы на основании каких-либо причин, а также не желает уплачивать налог за пользование участком или земельной долей, а также во избежание в будущем задолженности по уплате налогов законодателем предусмотрена возможность отказа от права собственности.

Разъяснения по этому вопросу назрели в связи с тем, что в 2018 году увеличилось количество обращений граждан в территориальное управление Росреестра по вопросам налогообложения недвижимого имущества.

В Земельном кодексе Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлены различные процедуры отказа от права на земельный участок для собственника участка и для лиц, владеющих земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения. В Гражданском кодексе Российской Федерации (далее – ГК РФ) содержится общая норма об отказе лица от права собственности в отношении любого имущества. Согласно ст. 236 ГК РФ гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество.

Если ГК РФ содержит общее правило о том, что отказ от права собственности на имущество может быть выражен в любой, в том числе и в устной форме, то ЗК РФ устанавливает, что отказ от права собственности на такой вид имущества, как земельный участок, должен быть совершен исключительно в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Согласно ч. 2 ст. 53 ЗК РФ лицо, желающее отказаться от права собственности на земельный участок, подает заявление о таком отказе в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В настоящий момент таким органом является Росреестр и его территориальные органы.

Порядок государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок или земельную долю вследствие отказа от права собственности определен в ст. 56 Федерального Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости (далее – Закон о регистрации).

Важно знать, что прием заявлений об отказе от права собственности осуществляется в офисах МФЦ, причем, государственная пошлина за совершение данного регистрационного действия не предусмотрена.

Если право собственности на земельный участок ранее не было зарегистрировано, то согласно ч. 2 ст. 56 Закона о регистрации к заявлению собственника об отказе от права на земельный участок также прилагается правоустанавливающий документ на земельный участок, т.е. документ, на основании которого возникло право на земельный участок у гражданина. Предоставление указанных документов не требуется в случае, если право собственности на такой земельный участок ранее было зарегистрировано и сведения о правах содержатся в ЕГРН.

Земельные участки, в том числе и доли в них, от которых отказались их собственники, переходят в собственность субъекта Российской Федерации или муниципального образования. Закон о регистрации предусматривает упрощенный порядок государственной регистрации права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок или земельную долю в случае отказа от такого права собственником земельного участка или земельной доли, который сводится к тому, что от уполномоченного органа государственной власти (субъекта Российской Федерации или муниципального образования) не требуется заявление о такой государственной регистрации.

В течение пяти дней с даты государственной регистрации права собственности субъекта РФ или муниципального образования на земельный участок или земельную долю орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан уведомить об этом соответствующий орган государственной власти субъекта РФ, орган местного самоуправления, а также лицо, отказавшееся от права собственности.

Таким образом, процедура добровольного отказа от права собственности на земельный участок проста и понятна. В то же время следует учитывать, что реализация отказа от права собственности на земельную долю возможна только при условии соблюдения требований гражданского законодательства относительно порядка реализации такого отказа.

Вместе с тем, есть несколько нюансов. Так, отказаться от права собственности на земельный участок проблематично в случаях, если на нем расположены объекты капитального строительства, права на которые зарегистрированы в ЕГРН. Согласно ст. 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Иными словами, произвести отказ от прав в отношении земельного участка, сохранив при этом право собственности на дом, не получится.

При этом все случаи индивидуальны и решение о прекращении права собственности принимается в каждом конкретном случае государственным регистратором самостоятельно по результатам проведения правовой экспертизы представленных документов.

Таким образом, желание правообладателя освободиться от бремени содержания земельного участка должно быть направлено на юридическое прекращение принадлежащего ему права.

Динара Галиаскарова,

начальник Омского отдела

Управления Росреестра

по Омской области,

государственный регистратор.

Доля в недвижимости: что надо знать

Можно ли обособить свою долю, как ее продать и что невозможно без других долевых собственников

Фото: Сергей Мальгавко/ТАСС

Допустим, вы получили наследство, или развелись и поделили нажитое в браке имущество, или купили с кем-то квартиру в складчину. Словом, стали собственником доли какого-либо объекта недвижимости.

Рассказываем, как ею владеть и распоряжаться, что нужно сделать, чтобы продать, и о чем придется договариваться с другими владельцами долей.

Чем фактически владеет собственник доли

Владение долей квартиры чаще всего не означает владения правами на конкретную комнату (даже при наличии возможности выделить каждому владельцу по комнате). Собственник владеет долей в праве собственности, и она может быть как равной с долями других владельцев, так и большей или меньшей.

«Долевая собственность — особая форма владения, при которой ни у одного из сособственников нет определенно выделенного имущества, в каждом сантиметре квартиры есть доля другого собственника, — поясняет руководитель офиса «В Крылатском» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева. — Поэтому иногда очень сложно установить порядок пользования. Если сособственники не могут договориться мирным путем, то они определяют порядок пользования по суду».

Впрочем, доля может быть и реальной. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, реальная доля может быть привязана к конкретным частям квартиры (например, комната 12 кв. м в двухкомнатной квартире общей площадью 52 кв. м). Причем выделяться может только изолированное жилое помещение — комната, а коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности. Выделение реальных долей приводит к тому, что квартира по факту превращается в коммунальную.

Кто может владеть долями

Количество владельцев и их качественный состав законом не ограничены. Например, собственность может принадлежать только физическим или только юридическим лицам, а также одновременно физическим и юридическим лицам.

Особенности владения долями

Обладатель доли в жилой недвижимости имеет все права собственника, а именно права владения, пользования и распоряжения. Однако реализовать эти права без согласования с другими собственниками невозможно. «Чаще всего это приводит к различным спорам, и попытка реализации того или иного права без согласования с другими владельцами может быть признана судом неправомочной. Чтобы не доводить дело до конфликта, собственник доли должен понимать, что своими действиями ему не следует нарушать права владельцев других долей», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Собственник доли в жилой недвижимости обязан платить имущественный налог и коммунальные платежи, помимо этого, оповещать других владельцев жилья о планируемых сделках со своей долей собственности (продажа, аренда, залоговое обеспечение и т. п.). Владелец доли в помещении должен содержать свою собственность в порядке, устранять аварийные ситуации, даже если он фактически не использует помещение.

«Долевая собственность — это ограниченное пользование. Если другой собственник не проживает в квартире, не стоит забывать о том, что он может в любой момент воспользоваться своей жилплощадью», — отмечает Ирина Бербенева.

Как оплачиваются услуги ЖКХ

Услуги ЖКХ при общей долевой собственности оплачиваются, как правило, по единому платежному документу. При этом любой участник долевой собственности вправе обратиться в управляющую компанию с заявлением о выставлении ему отдельного счета за услуги ЖКХ пропорционально его доле, рассказала руководитель юридической службы компании «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. «Законом определено, что участник долевой собственности обязан участвовать в издержках по содержанию и сохранению имущества соразмерно своей доле», — говорит эксперт.

Можно ли кого-нибудь зарегистрировать в долевой квартире

Владелец доли в квартире имеет право сам зарегистрироваться в ней без согласия других собственников. Он также может зарегистрировать там своего несовершеннолетнего ребенка, поскольку по закону местом жительства несовершеннолетнего до 14 лет является место жительство его родителей (или одного из них). Если же владелец хочет зарегистрировать в долевой квартире супруга или супругу, родителей, других родственников, а также лиц, не состоящих с ним в родстве, то ему придется получить согласие всех совладельцев квартиры.

Как выделить свою долю, чтобы ни от кого не зависеть

Гражданский кодекс России позволяет выделить долю в натуре, но лишь в том случае, если есть техническая возможность оборудовать в этой части жилья отдельный вход и санузел. Только при соблюдении этих норм можно поставить объект на кадастровый учет и оформить на него право собственности.

«При выделении доли в натуре участник долевой собственности становится индивидуальным собственником, для него долевая собственность на имущество прекращается, — поясняет Светлана Краснова. — Но применительно к квартирам реализация процедуры выдела доли практически невозможна. Поэтому чаще всего собственники долей обращаются в суд с требованием об определении порядка пользования квартирой (закреплении конкретной комнаты за истцом)».

Поделить современные квартиры непросто, поскольку общая площадь должна быть не менее 28 кв. м (СНиП 01.31.2003) с учетом особенностей планировки. Если представить себе, что квартира очень большая и обустройство двух отдельных входов в ней возможно, то изменение жилой и нежилой площади, установка нового оборудования и подвод коммуникаций обойдутся недешево.

«В случае когда обособление доли в натуре осложняется объективными причинами, юристы советуют выделить свою долю в денежном эквиваленте, — отмечает Ирина Доброхотова. — Владелец, отказавшийся от своей доли, взамен получит деньги от других сособственников, которые после этого смогут распределить его долю между собой».

Можно ли продать свою долю

Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.

«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».

Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.

«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».

Читайте также Как продать долю в квартире. Инструкция

Сложности распоряжения долевой собственностью

Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.

«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».

Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.

Публикации

Споры о правах на недвижимое имущество мы считаем одной из самых сложных и запутанных категорий дел. Для этого есть ряд причин:

Законодательство запутано и противоречиво, а ученые правоведы до сих пор не имеют единой позиции по вопросу «Что такое недвижимая вещь»?
Практически в каждом споре приходится анализировать не только действующее в настоящий момент, но и действовавшее ранее законодательство.
Зачастую для правильного решения дела требуются специальные знания из инженерной, строительной, технических сфер.

В помощь участникам таких споров мы проанализировали важнейшую судебную практику по вопросам, связанным со строительством зданий и сооружений, приватизацией недвижимости, правами на земельные участки и определением их границ.

Определение No 4-КГ14-25

Правильное разрешение судом дела по спору об истребовании имущества из чужого незаконного владения требует установления того, была ли выражена воля собственника на передачу владения спорным имуществом иному лицу. Если отчуждение имущества произошло на основании доверенности, о существовании которой собственник знал, но не пытался ее отозвать, то отчуждение следует признать произошедшим по воле собственника.

Исковая давность при изменении предмета иска исчисляется для вновь заявленных требований исходя из момента такого изменения, а не исходя из даты первоначального обращения в суд.

Определение No 305-ЭС14-2292

Изменение вида разрешённого использования земельного участка, находящегося в собственности юридического лица, невозможно по инициативе одного лишь уполномоченного органа без волеизъявления собственника участка.

Определение N 6-КГ15-5

Спор о правах на земельный участок между гражданами может быть разрешен без предварительного оспаривания акта уполномоченного органа о предоставлении такого участка. При этом спор разрешается по правилам гражданского судопроизводства, положения о трехмесячном сроке для оспаривания действий и решений органов власти и должностных лиц применяться не могут.

Постановление Президиума Верховного Суда Российской Федерации N 301-ПЭК15

Изменения в выданное разрешение на строительство не могут быть внесены в отсутствие выявленной в процессе строительства объективной необходимости отклонения параметров объекта капитального строительства от проектной документации и соблюдения порядка изменения проектной документации.

Определение N 303-ЭС15-5520

Иск о признании права отсутствующим на объект, не обладающий признаками недвижимой вещи, но права на который зарегистрированы как на недвижимость, является разновидностью негаторного иска. Исковая давность на такое требование не распространяется.

Определение N 305-КГ15-7535

Наложение ареста на земельный участок не влечет ограничения права собственника на судебную защиту, в том числе права на установление границ ранее учтенного земельного участка.

Постановление Президиума Верховного Суда Российской Федерации N 1-ПВ16

Вопрос о восстановлении срока на обжалование судебного акта лицу, не привлеченному к участию в деле, рассматривается с исследованием фактических обстоятельств, указывающих на права и обязанности данного лица, затронутые в результате принятия обжалуемого судебного акта.

При этом должны быть исследованы следующие юридически значимые обстоятельства:

лишено ли данное лицо каких-либо прав или ограничено в правах
наделено ли такое лицо правами либо на него возложена обязанность.

Определение N 11-КГ15-33

Строения и сооружения, построенные ближе установленных строительными нормами и правилами минимальных расстояний до объектов систем газоснабжения, подлежат сносу. Факт получения застройщиком в установленном порядке разрешения на строительство значения не имеет.

Определение N 18-КГ15-241

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, создавшим в результате реконструкции новый объект, если возведение такого объекта осуществлено с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил и создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Примечание: в данном деле трехэтажный жилой дом был незаконно реконструирован в шестиэтажный многоквартирный жилой дом.

Определение N 308-ЭС15-15218

В случае, когда объект создан исключительно в целях улучшения качества и обслуживания земельного участка и не обладает самостоятельным функциональным назначением, он является неотъемлемой частью земельного участка и не может быть признан объектом недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации. Правом на подачу иска о признании отсутствующим права собственности на такой объект обладает в том числе арендатор земельного участка.

Примечание: в данном деле в качестве объекта недвижимости была зарегистрирована “инженерная рисовая система”, предназначенная для улучшения поверхностного слоя почвы. В соответствии с действующим Законом о мелиорации такого рода объекты могут находиться исключительно в федеральной собственности, однако, приватизация спорного объекта произошла до принятия данного закона. Соответственно право федеральной собственности на данный объект не может осуществляться минуя механизм истребования объекта из фактического владения других лиц. Обратное также будет нарушением принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Определение N 305-ЭС15-16772

Законодательством не предусмотрен переход земельного участка, находящегося в публичной собственности и на котором построено нежилое здание, в общую долевую собственность собственников помещений в этом здании, если застройщику земельный участок был предоставлен по договору аренды. Норма о земельных участках, на которых возведены многоквартирные жилые дома, не может применяться к данным отношениям по аналоги.

Определение N 305-ЭС15-6246

К требованию собственника земельного участка о сносе самовольной постройки, возведенной без его согласия, в случае, когда он был лишен владения этим участком, применяется общий (трехлетний) срок исковой давности, исчисляемый с момента, когда истец узнал или должен был узнать об утрате владения и о том, кто является надлежащим ответчиком.

Определение N 18-КГ16-61

Высоковольтная линия электропередачи представляет собой единый объект вещных прав, ее составные части (в частности, опоры) не являются самостоятельными объектами недвижимости, в связи с чем они не могут быть признаны самовольными постройками.

Определение N 16-КГ16-18

Выдел доли в натуре одним из собственников земельного участка возможен только в том случае, если все образуемые при выделе земельные участки имеют площадь не менее установленных предельных минимальных размеров земельных участков соответствующего целевого назначения и вида целевого использования (в соответствии с действующими градостроительными регламентами).

Определение N 46-КГ16-8

Действие п. 4 ст. 252 ГК РФ о возможности принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю распространяется как на требования выделяющегося собственника, так и на требования остальных участников общей долевой собственности при конкретных обстоятельствах.

Принудительная выплата компенсации допускается и в случае, если у собственника незначительной доли отсутствуют на праве собственности иные жилые помещения, если он, например, фактически проживает в другом субъекте РФ.

Определение N 18-КГ16-125

Изменение собственником параметров принадлежащего ему недвижимого имущества, находящегося в залоге, не прекращает данное обременение. В рассматриваемом деле заложены были трехэтажный жилой дом и земельный участок. Затем к жилому дому был пристроен четвертый этаж, а земельный участок был объединен с иным земельным участком. Суд не посчитал такие изменения предмета залога основанием для прекращения залога.

Определение N 304-ЭС16-10165

При возложении на одного из собственников помещения в многоквартирном жилом доме обязанности освободить помещение, относящееся к общему имуществу и занятое им без согласия остальных собственников, на него может быть также возложена обязанность привести это помещение в первоначальное состояние (в конкретном деле — демонтировать из вестибюля кондиционер, систему видеонаблюдения, информационное табло, отображающее курсы валют, банкомат, и передать указанное помещение товариществу).

Определение N 308-ЭС16-10315

Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет неотделимые улучшения недвижимого имущества с соблюдением установленного порядка использования общего имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве собственности.

В рассматриваемом деле за организацией было зарегистрировано право на долю в общей долевой собственности на помещение в размере 1/5. Право собственности на оставшиеся 4/5 доли в праве общей долевой собственности зарегистрировано за обществом. В результате проведенных организацией работ по реконструкции и техническому переоборудованию помещения его общая площадь была увеличена с 778,5 кв. м до 953,3 кв. м. В связи с этим рганизация обратилась в арбитражный суд с иском к обществу о признании права на долю в размере 3305/9533 в праве общей долевой собственности на помещение.

Определение N 33-КГ16-12

Восстановление жилого помещения после пожара не является созданием нового объекта, на который необходимо признание права собственности. Примечательно, что в данном деле суд применил данную позицию к ситуации, когда после пожара в доме на двух хозяев один из собственников по сути построил отдельный дом на своей части участка.

Определение N 18-КГ17-49

Собственник жилого дома, в непосредственной близости от которого ведутся строительные работы, вправе требовать обеспечения застройщиком безопасного производства работ, в том числе установить специальный защитный козырек, а также оградительную сетку в целях избежания попадания строительного мусора и бетонного раствора со строящегося объекта на придомовую территорию.

Определение N 1-КГ17-6

Несоблюдение компетентными органами процедуры изъятия жилого помещения, установленной ст. 32 ЖК РФ, не препятствует собственнику данного жилого помещения требовать в связи с изъятием выплаты возмещения, если к моменту рассмотрения спора помещение было фактически изъято без выплаты компенсации.

Определения N 304-ЭС17-1624, 304-ЭС17-1639

Федеральный закон от 8 ноября 2007 г. N 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» не определяет специальных оснований для установления сервитута на земельные участки, расположенные в границах полосы отвода автомобильных дорог. Такие основания закреплены гражданским законодательством.

Общество обратилось в уполномоченный орган субъекта Российской Федерации (далее — департамент) с заявлением об установлении в интересах общества частного сервитута на земельный участок для размещения коммерческой парковки на основании подп. 2 п. 4 ст. 39.26 ЗК РФ, указав что Федеральным законом от 8 ноября 2007 г. N 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 257-ФЗ) допускается использование земельных участков в границах полос отвода автомобильных дорог. Однако ни положениями ЗК РФ, ни Закона N 257-ФЗ не установлено оснований для предоставления свободного (не предоставленного иному лицу) земельного участка, находящегося в публичной собственности, расположенного в полосе отвода автомобильной дороги, гражданину или юридическому лицу только на условиях сервитута.

Определение N 307-ЭС17-5707

Если при отчуждении помещений в здании невозможен выдел земельного участка, расположенного под данными помещениями, земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя. Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании.

Определение N 18-КГ17-121

Покупатель, который лишился приобретенной им вещи на основании решения суда, вынесенного по иску третьего лица, вправе требовать от продавца возмещения убытков исходя из реально уплаченной им за товар денежной суммы, в том числе суммы, уплаченной по расписке сверх цены по договору.

Исковая давность по требованию покупателя исчисляется с момента вступления в силу решения суда об истребовании вещи.

Определение N 11-КГ17-37

Участник долевой собственности, понесший расходы на неотделимые улучшения общего имущества в виде жилого помещения в целях приведения его в состояние, пригодное для проживания, вправе требовать их возмещения от другого сособственника соразмерно его доле.

Определение N 304-ЭС18-2938

При наличии противоречивых выводов судебной строительно-технической экспертизы о том, создает ли самовольно возведенный объект угрозу для жизни и здоровья граждан, суд должен устранить это противоречие при помощи механизмов, предоставленных процессуальным законодательством (вызов эксперта для дачи пояснений, назначение дополнительной и повторной экспертиз). Одновременные отказы в иске о сносе самовольной постройки и в иске о признании права собственности на самовольную постройку за застройщиком противоречат принципу правовой определенности.

Определение N 306-ЭС17-20590

Наличие охранной зоны энергообъекта не исключает возможность установления сервитута для получения полномочий по пользованию чужим земельным участком для целей эксплуатации объекта недвижимости (линейного объекта), не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, и в пределах той части земельного участка, которая занята опорами высоковольтных линий.

Обоснование: охранная зона линейного энергообъекта (к которым относятся ВЛ) устанавливается не для целей использования земельного участка собственником ВЛ, а для обеспечения безопасных условий эксплуатации данного объекта и исключения возможности его повреждения, определение охранной зоны не зависит от волеизъявления собственника земельного участка или сетевой организации, эксплуатирующей ВЛ. Наличие охранной зоны энергообъекта не исключает возможность установления сервитута для получения полномочий по пользованию чужим земельным участком для целей эксплуатации объекта недвижимости (линейного объекта), не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, и в пределах той части земельного участка, которая занята опорами ВЛ.

Определение N 305-КГ17-23190

Обязанность по выполнению охранного обязательства объекта культурного наследия федерального значения возлагается на собственника такого объекта, даже если указанный объект находится во владении или пользовании третьего лица (третьих лиц) на основании гражданско-правового договора (арендатора).

Определение N 309-КГ17-20985

Дополнительное соглашение к договору аренды, изменяющее вид разрешенного использования земельного участка, не связанного со строительством, на используемый в целях строительства, не может считаться правоустанавливающим документом при получении разрешения на строительство, если это соглашение заключено в обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости.

Определение N 304-ЭС18-2923

Требования органа местного самоуправления к собственнику земельного участка о сносе самовольной постройки подлежат удовлетворению, если возведение объекта осуществляется в отсутствие разрешения на строительство и эксплуатация данного здания представляет угрозу для здоровья и жизни граждан.

Определение N 49-КГ18-13

Иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. Такое требование не может подменять собой, в частности, требование о сносе самовольной постройки.

Определение N 305-ЭС18-12573

Если одним арендодателем было заключено несколько договоров аренды с разными арендаторами по поводу одного имущества в целом, то арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.

Определение N 86-КГ18-11

Лицо, чьи права и законные интересы нарушены строительством и (или) эксплуатацией самовольной постройки или создана угроза их нарушения, вправе требовать от лиц, допустивших такое нарушение, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (например, установить снегозадержатели на скате крыши, убрать строительный мусор).

Определение N 308-ЭС18-10260

При разрешении межевого спора суд устанавливает фактическую и (или) юридическую границу смежных земельных участков, принимая во внимание в том числе сведения о местоположении границ таких участков и их согласовании на момент образования спорных участков. При наличии межевого спора иск о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на земельный участок является ненадлежащим способом защиты права.

Определение N 307-КГ18-21642

Если уполномоченный орган выдал разрешение на строительство, но впоследствии установил, что оно выдано в противоречие с действующим законодательством на момент его выдачи, то прекращение действия такого разрешения на строительство является правомерным.

Определение N 309-ЭС19-6328

В случае расторжения договора аренды и утраты интереса арендатора в исполнении судебного акта собственник земельного участка вправе заявить о процессуальном правопреемстве по иску арендатора к третьему лицу об устранении нарушения права пользования земельным участком, не связанного с лишением владения.

Остались вопросы?

По ним вы можете связаться с автором Третьяковой Дарьей Владимировной (руководитель представительства в г. Москва)

Поделиться в соцсетях

Автор

Дарья Владимировна Третьякова

Руководитель представительства в г. Москва

Долевая собственность: как пользоваться общей недвижимостью

Долевое владение недвижимостью – непростая задача, особенно когда дело доходит до продажи жилья или оплаты услуг ЖКХ. Об особенностях распоряжения долевым имуществом рассказывают юристы Кадастровой палаты по Удмуртской Республике.

Долевая собственность — имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц. Данный тип имущества предполагает, в частности, не только распределение прав на владение активами в долях, но также и возможность извлечения пропорционального дохода от коммерческого использования собственности. Вместе с тем люди, владеющие имуществом на праве долевой собственности, обязаны нести, соразмерно своей доле, ответственность за ее содержание.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению между всеми ее участниками. Если участники общей долевой собственности не могут достичь соглашения об условиях владения и пользования общим имуществом, то спор разрешается в суде.

При каких условиях можно выделить доли?

Выдел доли в натуре – это специальная процедура, в результате которой реализуется переход от общей собственности к индивидуальной. Выделение доли обычно проводят в ситуациях, когда возникает необходимость продажи недвижимости или её части; желание упразднить ограничения и неудобства, основанные на совместном владении одной жилой площадью; желание распорядиться своей частью имущества в индивидуальном порядке или необходимость решения конфликтов или споров с иными собственниками квартиры.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (ст.252 ГК), однако для этого должны быть соблюдены определенные требования. Долю в праве собственности на имущество, находящееся в долевой собственности, можно выделить в натуре по соглашению между всеми собственниками, либо в судебном порядке. Реализовать своё право на распоряжение площадью гражданин может в любой удобный момент: время, прошедшее со дня его вступления в собственности, роли не играет.

В соглашении участников долевой собственности должны быть определены способ и условия выдела доли одного из них. По общему правилу при выделе части имущества стоимость такого имущества должна быть пропорциональна выделяемой доле. В случае несоразмерности стоимости выделяемого имущества доле, разница должна быть компенсирована денежной выплатой или в иной форме, о которой договорятся стороны.

Вышеуказанное соглашение оформляется по количеству сособственников недвижимого имущества и должно быть подписано каждым из них.

По понятным причинам имущество не всегда может быть разделено фактически. В данном аспекте более-менее просто выглядит ситуация с возможностью выдела доли в натуре в жилом доме, несколько сложнее — в многокомнатной квартире, и практически невозможной — в ситуациях необходимости выдела доли в натуре в однокомнатной квартире.

Согласно требованиям нормативно-правовых актов при выделении доли в квартире, выделяемая часть жилой площади должна быть полностью изолирована и независима от остальной части квартиры, иметь свой собственный вход, санузел, и должна остаться пригодной для проживания и использования по назначению.

Выделить долю в жилом доме возможно только в том случае, если у каждого выделившего долю будут самостоятельные выходы на земельный участок. Такой выдел можно будет осуществить после реконструкции жилого дома при получении всех необходимых разрешений и согласований.

При выделении части земельного участка следует помнить о минимальных допустимых размерах земельных наделов. В различных муниципальных образованиях эти размеры различаются. На территории большинства муниципальных образований нашей республики они составляют 400 кв. м. Таким образом, вновь образуемый в результате выдела доли земельный участок и участок, из которого он был выделен, не могут быть меньше этого размера.

Особенности продажи долевой собственности

Прежде всего, стоит помнить, что такой объект недвижимости нельзя продать без согласия на это всех владельцев: в договоре купли-продажи на
стороне продавца будут выступать все собственники. Кроме того, все они имеют
преимущественное право на равных условиях и по той же цене выкупить долю у одного из совладельцев. Это значит, что если один из владельцев доли решит продать ее постороннему лицу, он должен направить всем сособственникам письменное уведомление о продаже с указанием цены и других условий, на которых доля продается. На раздумья отводится месяц. Если в течение этого времени никто не выражает намерения выкупить долю, то продавец имеет право осуществить сделку и продать свою часть любому желающему. Без соблюдения этой процедуры сделка может быть признана недействительной в судебном порядке. Отказ от приобретения совладельцы должны оформить в письменном виде. При наличии письменного отказа всех собственников до истечения месячного срока, доля в квартире может быть продана раньше.

Как прописать в квартире новых жильцов, если она находится в долевой собственности?

Собственник доли в квартире имеет право зарегистрироваться в ней без согласия иных сособственников, однако регистрация собственником доли в пользу третьих лиц в квартире потребует согласия иных долевых сособственников.

Требует ли сделка по продаже доли нотариального удостоверения?

Отчуждение долей квартиры, находящейся в общедолевой собственности, по любому виду сделок (купля-продажа, мена, дарение) подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это нужно для того, чтобы предотвратить случаи квартирного рейдерства. Главное, что проверяет нотариус — соблюдено ли преимущественное право покупки остальных сособственников квартиры, в случае, если речь идет о сделке купли-продажи.

Также нотариус проверит, нет ли других претендентов на «кусочек» квартиры, дееспособен ли собственник, не является ли он банкротом, действителен ли его паспорт.

Как можно продать целиком квартиру, если она находится в долевой собственности?

Для таких сделок установлена обязательная нотариальная форма. Допустим, что есть три совладельца квартиры, каждый из которых готов продать свою 1/3. Также есть третье лицо, которое желает приобрести всю эту квартиру. Всем сторонам сделки необходимо явиться к нотариусу. Он запросит необходимые для сделки документы, в том числе сведения из Единого государственного реестра недвижимости, убедится в дееспособности всех сособственников, в отсутствии порока воли и так далее. Если владельцы долей обратятся к нотариусу одновременно, то в этом случае нотариус не будет требовать документы, подтверждающие извещение сособственниками друг друга о намерении продать свои доли. В этом случае договор по продаже квартиры всеми сособственниками может быть заключен по их желанию в виде единого документа. Если же сособственники обращаются к нотариусу не вместе, а в разное время, нотариус потребует подтверждение того, что все владельцы квартиры уведомлены о том, что сособственник желает продать свою часть.

При заключении договора купли-продажи в нем поименно перечисляются все продавцы — сособственники. Если того требуют обстоятельства (например, сособственники — чужие друг другу люди или находятся в конфликте), то в договоре прописывается, какую сумму каждый из них получает при совершении сделки.

По какому принципу сособственники платят за ежемесячные услуги ЖКХ – все отдельно или разом?

Участники долевой собственности обязаны соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и платежей за услуги ЖКХ. Определить, кто сколько платит они могут самостоятельно, а при не достижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Обязанность по содержанию придомовой территории многоквартирного дома в случае, когда земельный участок под многоквартирным домом не поставлен на государственный кадастровый учет

В прокуратуру города поступают обращения граждан по вопросу содержания земельного участка (придомовой территории) под многоквартирным домом, в случае, если земельный участок не поставлен на государственный кадастровый учет и право общей долевой собственности на него не зарегистрировано в установленном порядке. Является, в данном случае, это расходными обязательствами администрации города либо собственников помещений многоквартирного дома.

В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

В соответствии со ст.ст.4, 6 Федерального закона «О введение в действие Градостроительного кодекса РФ» земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента его формирования и постановки на кадастровый учет.

Таким образом, исходя их указанных норм законодательства, право долевой собственности на земельный участок под МКД возникает с момента постановки земельного участка под МКД на кадастровый учет.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок под МКД не сформирован, он находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под домом.

В свою очередь, собственники помещений дома вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации МКД, а также объектов, входящих в состав общего имущества. При определении пределов правомочий собственников помещений в МКД по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

Из вышеприведенных положений следует, что собственники жилых помещений в МКД обязаны содержать земельный участок под МКД, фактически находящийся в их пользовании, даже если он не сформирован и не поставлен на кадастровый учет.

Порядок оформления жителями многоквартирных жилых домов земельных участков, занимаемых этими домами, в общую долевую собственность

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, в том числе, земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом с элементами озеленения и благоустройства и иные, входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон), определяет специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Так, согласно части 2 статьи 16 Вводного закона, в случае, когда земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений считается возникшим в силу закона с момента введения в действие этого Кодекса.

В силу части 3 указанной статьи, в случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение землей, с заявлением о формировании земельного участка под многоквартирным домом.

Между тем, Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 № 12-П данная норма признана не соответствующей Конституции Российской Федерации в той мере, в какой она препятствует собственнику помещения в многоквартирном доме, не уполномоченному на то общим собранием собственников помещений в данном доме, обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Согласно указанному Постановлению это означает, что впредь обращение любого собственника помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме, в том числе не уполномоченного на то общим собранием собственников помещений в этом доме, в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

В силу пункта 4 статьи 16 Вводного закона формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

В городе Владивостоке услуги по формированию земельного участка под многоквартирным домом оказывает управление градостроительства и архитектуры администрации города Владивостока (ул. Западная, 15). Процедура предоставления указанной услуги установлена Регламентом, утвержденным постановлением администрации г. Владивостока от 28.06.2011 № 1718, ознакомиться к которым можно на сайте: www.vlc.ru.

Согласно регламенту к заявлению необходимо приложить документ, удостоверяющий право собственности на помещение в данном доме, и копию документа, удостоверяющего личность заявителя.

Результатом предоставления данной муниципальной услуги является организация постановки земельного участка под многоквартирным домом на кадастровый учет с обязательным оформлением межевого плана и кадастрового паспорта земельного участка с выдачей заявителю кадастрового паспорта земельного участка.

Услуга предоставляется бесплатно. Формирование земельного участка осуществляется за счет средств местного бюджета. Предоставление услуги осуществляется в течение финансового года, которым предусмотрено финансирование организации постановки земельного участка под многоквартирным домом на кадастровый учет.

Вместе с тем, в силу части 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме на основании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории вправе обеспечить за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обратиться с заявлением в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Приморскому краю (г. Владивосток, ул. Приморская, 2) об осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка (абзац 2 пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Несмотря на то, что государственная регистрация в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права общей долевой собственности домовладельцев на участок под многоквартирным домом не является условием возникновения и существования этого права, это право может быть внесено в Реестр по инициативе правообладателей.

Регистрацию права общей долевой собственности на недвижимое имущество осуществляет управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (г. Владивосток, ул. Посъетская, 48).

Согласно Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 14.02.2007 № 29, внесение в Реестр размера долей в праве общей долевой собственности на объект недвижимости собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется на основании сведений, содержащихся в представленном на государственную регистрацию решении (протоколе) общего собрания собственников, ином соглашении участников общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (статья 15 Закона о введении в действие Жилищного кодекса, статья 245 Гражданского кодекса, пункт 39 Правил ведения ЕГРП). В названном документе также указываются сведения о собственниках конкретных помещений.

Свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается. Сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости включаются в свидетельство о государственной регистрации права, выдаваемое собственнику помещения в многоквартирном доме, посредством внесения в него описания объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на него.

При этом необходимо помнить, что в силу принципа платности землепользования (пункт 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации) переход земельного участка под многоквартирным домом в собственность собственников помещений в этом доме означает возникновение у них обязанности по уплате земельного налога, который относится к местным налогам и плательщиками которого признаются организации и физические лица, обладающие на праве собственности земельными участками, расположенными в пределах муниципального образования, на территории которого введен налог (статьи 15, 387 и 388 Налогового кодекса Российской Федерации).

Размер земельного налога определяется пропорционально доле плательщика налога в праве общей собственности на соответствующий земельный участок.

Главными мотивами для оформления земли жителями многоквартирных жилых домов могут стать, во-первых, необходимость исключить вероятность застройки земли под окнами, появления гаражей, торговых павильонов, незаконных автостоянок, во-вторых, на законных основаниях использовать придомовую территорию для обустройства детских площадок, парковок, палисадников, других необходимых жителям объектов, в-третьих, исполнять обязанность по уплате земельного налога.

Форма собственности регулирует права собственности

Способ, которым вы владеете собственностью, определяет ваши права на собственность и ваши права распоряжаться этой собственностью. Узнай ключи к передаче имущества наследникам и другие секреты владения имуществом.

Когда вы владеете собственностью, вы имеете исключительное право владеть ею и контролировать ее, использовать ее для удовольствия или для получения прибыли. Вы имеете право распоряжаться имуществом в течение вашей жизни по контракту, документу, гранту, аренде или подарку.В зависимости от формы собственности вы можете иметь право распорядиться им в случае смерти. Вы также несете ответственность за все расходы и другие расходы, связанные с имуществом.

Когда собственность принадлежит одному человеку, все права и обязанности принадлежат этому лицу. Когда собственность принадлежит двум или более лицам, должен существовать какой-то метод распределения прав и обязанностей между различными совладельцами. Правила, регулирующие права и обязанности совладельцев собственности, определяются законами штата и поэтому несколько отличаются в каждом штате.

Большинство штатов следуют законам, унаследованным от старой английской системы общего права, и продолжают использовать старую терминологию, такую как «арендатор», означающий собственника, и «арендатор», означающий собственность. Кроме того, некоторые государства позаимствовали традиции гражданского права Испании и Франции и приняли систему «общественной собственности» или «супружеской собственности» для определения имущественных прав мужа и жены.

Обычно преобладает закон государства, в котором находится недвижимость. Например, если лицо, проживающее в Иллинойсе, владеет земельным участком, расположенным в Алабаме, закон Алабамы будет определять права собственности, а также форму и содержание различных юридических документов и процедур, связанных с продажей, сдачей в аренду, финансированием, наследованием. , завещание или завещание собственности.

К наиболее распространенным формам совместной собственности относятся:

Общая аренда используется, когда собственность принадлежит двум или более лицам и после смерти каждого собственника права собственности переходят к его наследникам или правопреемникам
Совместная аренда с правом наследования используется, когда собственность находится во владении двух или более лиц и в случае смерти интересы каждого собственника автоматически переходят к другим совладельцам
Полная аренда — это вид совместной аренды, которая распространяется только на мужа и жену во время брака
Общинная собственность — это установленная законом совместная собственность, которая применяется только к мужу и жене, которые проживают или владеют собственностью в штате, который принял законы об общине / семейной собственности

Общая аренда не дает права на наследство

При «совместной аренде» два или более лица имеют право владеть и пользоваться одним и тем же имуществом, но не наследуют автоматически долю совладельца.Владельцы могут владеть неравными долями (долями) и могли получать свои доли в разное время и разными способами (дарение, акт, наследование и т. Д.).

Важное различие между общей арендой и другими видами совместной собственности состоит в том, что после смерти интересы каждого собственника переходят к его наследникам или тем, кто указан в его завещании. Не существует права на наследство, которое передает интересы наследодателя другим совладельцам.

Право на выживание

Это право указать, кто получит вашу собственность после вашей смерти, считается настолько важным, что по закону общая аренда предпочтительнее других форм совместной собственности.То есть, если собственность передается двум или более лицам и ничего не говорится о том, как это имущество должно храниться, обычно предполагается, что оно будет находиться в совместной аренде.

Права собственности

Каждый общий собственник может вступать в общую собственность, вступать во владение целым, занимать и использовать каждую часть собственности в любое время и при любых обстоятельствах. Однако права на использование и владение не являются исключительными, и каждый общий собственник имеет одинаковые права.Если доход получен от собственности, каждый совладелец имеет право на свою пропорциональную долю дохода.

Обязанности собственника

Каждый совладелец также несет ответственность за свою пропорциональную долю расходов, налогов и ремонтных работ. Если расходы оплачиваются одним совладельцем, другие совладельцы должны возместить ему свою долю, или их обязанность по возмещению может быть реализована путем удержания их доли в собственности. Если один совладелец платит за улучшения в собственности, другие совладельцы должны возмещать только меньшую из стоимости улучшений или увеличения стоимости общей собственности.

Адам добавляет гараж к дому, который в равных долях принадлежит Адаму, Биллу и Чаку. Стоимость гаража составляет 21 000 долларов, но это увеличивает стоимость собственности всего на 15 000 долларов. Адам может получить только 5000 долларов, а не 7000 долларов от каждого из других совладельцев, Билла и Чака.

Транспортировка

Каждый совладелец имеет право передать или передать свою долю в имуществе (но не само имущество) путем продажи, передачи или передачи лицам по своему выбору в случае смерти без согласия другие совладельцы.Кроме того, долги каждого общего собственника связывают его долю в собственности, но не влияют на общую собственность или акции, принадлежащие другим совладельцам.

Раздел

Если общие арендаторы желают прекратить свое совместное владение недвижимостью, они могут добровольно, по письменному соглашению, разделить собственность на отдельные владения, или любой совладелец может подать в суд иск о разделе. Суд может либо разделить имущество на участки в соответствии с долей каждого собственника, либо продать имущество и распределить выручку между совладельцами.

Алиса умирает, владея земельным участком, улучшенным за счет дома на одну семью, не оставив супруга и не имея завещания. Она оставляет дочь Бетти и двух внуков, Дика и Джейн, которые являются детьми умершего сына. Бетти наследует половину доли, а Дик и Джейн наследуют по четверти доли в собственности.

Бетти подает иск о разделе против Дика и Джейн. Суд определяет, что имущество не может быть разделено между тремя общими арендаторами, поэтому он приказывает продать имущество на публичных торгах.Выручка от продажи составляет 120 000 долларов. Бетти получает по 60 000 долларов, а Дик и Джейн получают по 30 000 долларов каждый.

Совместная аренда имеет право на выживание

Совместным арендаторам принадлежат равные доли собственности, и каждый из них имеет право владеть имуществом. Когда совместный арендатор умирает, другой совместный арендаторы автоматически наследуют собственность. Не каждый поступок, который описывает совладельцев как совместных арендаторов, достаточных для создания совместного аренда. Для создания совместной аренды в документе должны быть указаны:

К А и Б, как совместные арендаторы с правом выживание, а не как общие арендаторы, арендаторы в целом, или Общественная собственность.

На банковских счетах или других типах инвестиций, принадлежащих двум люди, вы можете увидеть аббревиатуру «JTWROS». Это означает, что банк или другое учреждение рассматривает собственность как совместную аренду. Без этого или аналогичных формулировок закон предполагает совместное владение недвижимостью. создано.

Соответствие необходимым условиям

Традиционно совместные арендаторы должны получать свои проценты на в одно и то же время и через один и тот же документ (например, акт или завещание).Однако с такими активами, как банковские или инвестиционные счета, вы можете обычно меняют существующее соглашение о собственности на совместную аренду путем просто уведомив учреждение о том, что вы хотите изменить названия на счет. Имейте в виду, что IRS может рассматривать это как подарок, облагаемый налогом.

Кроме того, доля каждого совместного арендатора должна быть равной по сумме, (например, половина процентов для двух совместных арендаторов, одна треть процентов для три совместных арендатора, четверть процента для четырех совместных арендаторов и т. д.) и равны по природе своей (напр.грамм. пошлина простая или пожизненное имущество)

Права собственности

Каждый совместный арендатор имеет равные, безраздельные интересы во всем имущество. Как и в случае общей аренды, каждый совместный арендатор может вступить в общая собственность, владеть целым, занимать и использовать каждая часть собственности в любое время и при любых обстоятельствах. Но права на использование и владение не являются исключительными; те же права разделяются каждым совместным арендатором. Если доход получен от собственности, каждый совместный арендатор имеет право на свою пропорциональную долю доход.

Обязанности собственника

Каждый совместный арендатор также несет ответственность за свою пропорциональную долю расходы, налоги и ремонт. Если расходы оплачиваются одним совместным арендатор, другие совместные арендаторы должны возместить ей свою долю. В обязанность по возмещению может быть исполнена одним совместным арендатором путем помещения залога против интересов других арендаторов. Если один совместный арендатор платит за улучшения в собственности, другие совместные арендаторы должны возмещать только меньшую из стоимости улучшений или увеличение стоимости общего имущества.

Право на выживание

В случае смерти одного из сожителей, интересы умерший автоматически переходит к выжившим совладельцам, а не к наследники умершего или лица, указанные в его завещании. Право дожития продолжается до единственного выжившего из совместных арендаторов владеет всей долей в собственности.

Выход

В совместной аренде нет ничего святого. Это может быть нарушено любой из совместных арендаторов. Определенные действия сломают его, даже против пожелания других совместных арендаторов, и преобразовать его в аренду в обычным, так что функция выживаемости не сработает.

Передача или даже договор о передаче совместного арендатора в третье лицо разрушает совместную аренду, по крайней мере, в отношении лицо, передающее долю в совместной аренде.
Недобровольная передача правового титула приведет к разрыву совместной аренды. Для Например, кредитор одного из солидарных арендаторов может достичь только этого доля арендатора.
В некоторых штатах ипотека оформлена одним из совместно арендаторов разделяет совместную аренду, но ипотека оформляется всеми совместными жильцов нет.
Если один совместный арендатор подает иск о разделе против других, и раздел предоставляется, совместное владение прекращается.
Любое соглашение между совместными арендаторами, показывающее намерение рассматривать собственность как общую аренду, приведет к выходному пособию.

Недостатки

Совместное владение с правом наследования может показаться удобным и легким, но у него могут быть недостатки.

Семья может быть лишена наследства.

Два брата, Тим и Джейк, владеют собственностью на правах совместного арендатора с правом выживаемости.После смерти одного выживший автоматически получил интерес умершего. Если Тим умирает, Джейк получает интерес. Жена и дети Тима не наследуют, даже если Тим оставил будет заявлено, что его собственность должна была достаться его жене и детям.

Родитель может потерять контроль над имуществом, находящимся в совместной с детьми собственности.

Мейбл, вдова, полностью владеет своим домом. Думая, что она спасет расходы на наследство после ее смерти, она передала имущество в совместную аренду со своей дочерью Пэтси.Теперь Мэйбл хочет снова выйти замуж, продать дом, и переехать во Флориду. Пэтси, не желая, чтобы ее мать снова вышла замуж и переехала прочь, отказывается продавать.

Включение только одного имени ребенка в документ о собственности может вызвать обиду и лишить наследства других детей.

Г-жа Смит передала право собственности на свою ферму в совместную аренду со своим сыном. Роберт. Она сказала Роберту разделить собственность с его сестрой Рут. После смерти матери Роберт отказался делиться имуществом с Рут.Юридически он не обязан этого делать.

Супружеские пары имеют дополнительные возможности владения недвижимостью

Аренда в полном объеме — это форма совместной собственности, которая применяется только мужу и жене, когда они состоят в браке. Он основан на старом мнение общего права, что муж и жена — одно лицо для целей владение собственностью.

Пока они женаты, ни муж, ни жена отдельно иметь долю, которая может быть продана, сдана в аренду, заложена или удерживается против.Также имущество не может быть разделено или разделено между их. Каждый супруг безраздельно заинтересован во всем имуществе и право единоличной собственности в случае смерти другого супруга. Поэтому это необходимо, чтобы любой документ, относящийся к собственности, находящейся в аренде, полностью подписывается мужем и женой.

Рик и Джейн полностью арендуют собственность. Рик делает документ о передаче его доли в собственности Тодду. Джейн не участвует в этом деле.После этого Рик умирает. Джейн теперь имеет полное право собственности на недвижимость. У Тодда ничего нет.

Лишь около половины штатов продолжают признавать аренду полностью — а некоторые признают эту форму собственности только для недвижимого имущества.

Аляска	Арканзас	Делавэр	Округ Колумбия	Флорида
Гавайи	Иллинойс *	Индиана *	Кентукки *	Мэриленд
Массачусетс	Мичиган *	Миссисипи	Миссури	Нью-Джерси
Нью-Йорк *	Северная Каролина *	Оклахома	Орегон *	Пенсильвания
Род-Айленд	Теннесси	Вермонт	Вирджиния	Вайоминг

* Только для недвижимого имущества

В тех штатах, которые признают аренду в целом, как правило, любые передача собственности мужу и жене создает договор аренды полностью, если в акте или завещании специально не указано иное.В заявляет, где это не признается, передача с указанием аренды в целом будет создана совместная аренда с правом наследования.

Поскольку аренда в целом применима только к мужу и жена во время действительного брака, если они разводятся, аренда целое автоматически преобразуется в общую аренду с каждым лицо, владеющее половиной доли в собственности. Однако есть несколько штатов, которые преобразовывают его в совместную аренду с правом выживаемость.

Закон штата о создании общинной собственности

Общинная собственность, также называемая семейной собственностью, признается в Аризона, Калифорния, Айдахо, Луизиана, Невада, Нью-Мексико, Техас, Вашингтон и Висконсин, но законы варьируются от штата к штату. В В этих состояниях собственность обычно делится на две категории: раздельное имущество и общественная (супружеская) собственность. Имейте в виду, что если вы когда-либо жили в одном из этих штатов в браке, собственность, которая стал «общественной собственностью» в этом штате, сохраняет этот характер, даже если вы переезжаете в штат, не принадлежащий сообществу.

Отдельное имущество

Имущество, которое принадлежало либо супругу до брака, либо находилось в собственности приобретены одним из супругов после брака в дар, по наследству, завещанию или устройство считается отдельным имуществом. Доходы от отдельных имущество также считается отдельным имуществом, как и приобретенное имущество при заключении брака на средства, полученные из раздельного имущества. Однако, если отдельное имущество смешано с общим имуществом, поэтому чтобы сделать невозможным идентификацию, предполагается, что обособленное имущество быть общественной собственностью.

Если вы когда-либо жили в государственной собственности, важно вести полные и точные записи о том, как отдельные объекты получены и используются для преодоления презумпции того, что это сообщество имущество.

Общественная собственность

Все имущество, принадлежащее или приобретенное женатым лицом, считается быть общественной собственностью, если человек не может доказать, что это отдельная имущество. Каждый из супругов владеет половиной собственности и имеет равную право управления и контроля над общественным имуществом, но ни супруг (а) может заключить любую форму соглашения о покупке, продаже или ипотеке имущество без согласия другого супруга.Общественная собственность не могут быть использованы для погашения отдельного долга любого из супругов.

При расторжении брака общее имущество делится поровну и считается принадлежать мужу и жене как общим арендаторам. Если один из супругов умирает оставив завещание, его или ее доля в общественном имуществе перейдет в лица, указанные в завещании. Кто наследует общественную собственность, когда нет воли меняется от штата к штату. В некоторых штатах оставшийся в живых супруг наследует имущество, а в других государствах доля умершего переходит к его или ее потомкам.

Права и обязанности совместных собственников недвижимого имущества

Вся земля и стационарные (недвижимые) строения, такие как квартира или дом, считаются недвижимым имуществом. Эти типы собственности могут совместно принадлежать двум или более людям, что означает, что все они имеют право собственности на собственность. Совместное владение недвижимым имуществом можно разделить на три наиболее распространенных типа собственности:

Общие арендаторы (TIC)
Совместная аренда
Аренда полностью

Первое, совместное владение недвижимостью, разделяет доли собственности в зависимости от того, какой вклад внес каждый человек в покупку собственности.Когда владелец умирает, его акции переходят к наследникам. Совместная аренда отличается тем, что в случае смерти владельца его акции переходят к другому владельцу (-ам), что называется правом на наследство. Совместная аренда должна соответствовать следующим трем требованиям:

Интерес: У всех владельцев одинаковые интересы.
Владение: Каждый собственник владеет единой долей владения.
Время: Все собственники получают проценты одновременно.
Заголовок: Все собственники приобретают свою долю по одному и тому же договору.

Аренда полностью разрешена только супружеским парам. Продажа имущества без согласия обеих сторон запрещена. Если один из супругов умирает, вступает в игру право на наследство, и его / его доли переходят к другому супругу.

Каковы мои права как совместный собственник недвижимого имущества?

Как правило, совладельцы имеют право владеть и пользоваться собственностью. В большинстве штатов не требуется, чтобы совладелец платил ренту другому совладельцу (-ам) при осуществлении этого права.Совладелец, который единолично владеет имуществом, не может лишать других владельцев права использовать и владеть имуществом. Если бы это произошло, владелец, делающий это, был бы обязан платить арендную плату другим совладельцам, поскольку это называется вытеснением. Тем не менее, право исключать всех остальных из собственности остается в силе.

Ваши права как совладельца также включают:

Задолженность по сдаче имущества в аренду арендаторам.
Прибыль от продажи природных ресурсов, а также коммерческая выручка.

Ваша доля прибыли и арендной платы зависит от того, какую долю вы держите в собственности. Законы штатов различаются, и юрист по недвижимости может помочь вам определить ваши права и обязанности как совладельца недвижимости.

Каковы мои обязанности как совладельца недвижимости?

Как совладелец, вы несете ответственность за уплату своей доли налогов, платежей по ипотеке, сборов, технического обслуживания, ремонта и всего остального, требуемого государством. Если вы оставляете мусор на участке, вы должны выплатить компенсацию другим совладельцам.Если вы не согласились оплачивать улучшения, выполненные другим владельцем, то, как правило, вы не несете ответственности за оплату счета.

Что произойдет, если возникнут совместные споры о праве собственности на недвижимое имущество?

Если возникает спор с другим совладельцем недвижимости, то первым шагом должно быть определение характера проблемы. Это превышает доход, получаемый от собственности? Это связано со стоимостью ремонта объекта? Это потому, что вы используете их место в собственности?

Как бы то ни было, как только вы разберетесь в споре, вы можете снова сослаться на свое соглашение в качестве совладельца и обратиться к юристу, чтобы он вам помог.После того, как вы установите, какой совладелец нарушил соглашение, этот владелец, нарушивший соглашение, может исправить свою ошибку, оплатить стоимость своего нарушения или предложить выкупить другому владельцу его долю собственности.

Нужен ли мне юрист, чтобы помочь мне с моей проблемой совместной собственности?

Опытный поверенный по недвижимости сможет помочь с любыми проблемами, которые могут возникнуть у вас в отношении вашей собственности, а также с проблемами, которые могут возникнуть у вас с другими совладельцами.Вы также можете проконсультироваться с поверенным по наследству для составления завещания или траста для ваших наследников и имущества.

Последнее изменение: 2018-03-05 19:49:09

Пакет юридических прав собственника: что это?

Владельцы недвижимости имеют традиционный «набор юридических прав», которые переходят к ним вместе с собственностью при ее покупке. Этот пакет включает права владеть собственностью, контролировать ее, исключать из нее других и распоряжаться ею.

Узнайте больше о том, что влекут за собой эти права, и об истории их изображения в виде связки палочек.

Что такое пакет юридических прав владельцев собственности?

Пакет прав собственности предоставляется правообладателю на недвижимое имущество. Это понятие собственности как совокупности прав по отношению к другим людям, а не просто прав на материальные вещи, является доминирующим взглядом на права собственности в США.С. Правовая система.

Доказательство права собственности предоставляется путем владения документом.

В разных источниках предлагаются разные версии пакета прав, но наиболее важными из них являются:

Право владения
Право распоряжения
Право исключения
Право на получение дохода
Право распоряжения

Владелец также не имеет права пользоваться ни одним из этих прав.

В 1960-е годы британский ученый-юрист А.М. Оноре составил список случаев владения собственностью, в который были включены предметы, не относящиеся к правам. Например, запрещение вредного использования означает, что владелец не может причинять вред другим, используя и наслаждаясь имуществом. А отсутствие срока означает отсутствие установленного срока владения.

В своей книге 1893 года «Распределение богатства» американский экономист Джон Роджерс Коммонс назвал собственность «не единичным абсолютным правом, а совокупностью прав, которые» распределяются между собственниками и обществом.«

Как работает пакет юридических прав владельцев собственности?

Поскольку, как и в случае с палками, права находятся в пакете, который можно отделить от других, одно или несколько прав могут быть потеряны или отданы на определенный период времени, а затем восстановлены. Например, владелец собственности может отказаться от своего права исключать других, если он решит сдать в аренду коттедж на участке арендатору или разрешить фермеру сажать урожай на некоторых участках.

Есть исключения из прав.Например, владелец собственности не может иметь там мастерскую по ремонту кузовов, если она находится в районе зонирования, в котором разрешены только жилые дома. А землевладелец не может построить небоскреб на своем участке, если муниципалитет, в котором он находится, имеет постановление, запрещающее строительство выше определенной высоты.

Владельцы недвижимости также сталкиваются с такими обязательствами, как уплата налогов и страхование гражданской ответственности. Если они не выполнят эти обязательства, они могут потерять одно или несколько прав собственности.

Права собственности также могут быть разделены на права на землю, права на недра, права прибрежных территорий и права на воздух. Они включают право строить на земле (на поверхности), добывать полезные ископаемые (под землей), собирать воду из ручья (прибрежный) и предотвращать нависание соседних зданий над вашим собственным (воздухом).

Право владения

Собственность принадлежит или находится во владении того, кто владеет ею. Если покупатель платит за собственность наличными, он сразу же получает право собственности, потому что в отношении нее нет ипотечной ноты или другого вида залога — финансового требования.

Если покупатель берет ипотеку, кредитор имеет право удержания в отношении собственности и фактически владеет титулом. В зависимости от штата, в котором находится недвижимость, владелец ипотечного залога может иметь возможность относительно быстро лишить права собственности на нее, если покупатель не выполняет свои обязательства по ссуде или ему, возможно, придется пройти через судебную систему, чтобы сделать это.

Неуплата налогов на недвижимость или сборов ассоциации домовладельцев также может привести к утрате права собственности, поскольку эти обязательства также могут формировать залоговое право.

Право контроля

Владельцы обычно контролируют использование своей собственности, но они должны соблюдать все применимые договоренности и ограничения подразделений или ассоциаций домовладельцев, а также местные законы и законы штата. Например, владелец не может устраивать громкие вечеринки в своей квартире каждые выходные, если ассоциация их дома запрещает играть громкую музыку после 22:00.

Право на контроль можно также описать как право на управление — по словам Оноре, право «решать, как и кем должна использоваться вещь.»

Право на исключение

Другие люди могут быть лишены возможности проникнуть на вашу собственность или проникнуть в ваш дом, и это право, как правило, очень хорошо защищено. Однако исключения из этого права выходят за рамки ожидаемых сотрудников правоохранительных органов с ордером. Коммунальным компаниям обычно предоставляются сервитуты на собственность, которой они не владеют, чтобы сохранить право проезда и коммунальное оборудование. А владельцу собственности, который продает участок земли за своим, может потребоваться проложить подъездную дорогу к своей собственности, чтобы обеспечить доступ к новому участку.

Право на получение дохода

Владельцы могут получать доход от своей собственности, сдавая ее в аренду физическому или юридическому лицу. Они также могут использовать его для выращивания и обучения чистокровных лошадей или ведения сварочного бизнеса, если позволяет зонирование.

Право распоряжения

«Распоряжение» означает, что владелец собственности может передать право собственности кому-либо еще, в том числе после его смерти в завещании. Они могут продать его или отдать, если захотят.

Если владелец недвижимости все еще должен деньги кредитору, он должен выплатить оставшуюся сумму по ипотеке за счет доходов от продажи недвижимости.

Ключевые выводы

Владельцы недвижимости имеют «набор юридических прав», которые переходят к ним при покупке недвижимости.
Идея владения собственностью как совокупности прав по отношению к другим людям является доминирующим взглядом на права собственности в правовой системе США.
Основными юридическими правами собственности являются право владения, право контроля, право исключения, право на получение дохода и право распоряжения.
Есть исключения из этих прав, и у владельцев собственности есть обязательства, а также права.

Совместное владение недвижимостью, совместное владение недвижимым имуществом, совместное владение недвижимым имуществом

Существуют различные формы владения недвижимостью, которые различаются в зависимости от количества собственников или некоторых типов собственности. Форма собственности определяет юридические права и обязанности владельцев и влияет на возможность передачи и наследования собственности, а также на то, как она будет рассматриваться в случае банкротства.Владельцем может быть 1 или несколько человек, или это может быть какое-либо другое юридическое лицо, например корпорация.

Право собственности на несколько десятков (также известное как аренда на несколько десятков ) — это когда недвижимость принадлежит одному физическому или юридическому лицу, что дает владельцу наиболее полный контроль над землей. Название происходит от того факта, что владелец «отделен» от других владельцев. Единственный владелец вправе делать с имуществом все, что в рамках закона — продавать, сдавать в аренду, дарить или передавать наследникам без чьего-либо разрешения.

Совместное владение

Совместное владение — это имущество, принадлежащее или контролируемое более чем одним физическим или юридическим лицом. Существуют различные способы совместного владения недвижимостью, что влияет на права и обязанности отдельных владельцев, но только тогда, когда собственность передается посредством продажи или после смерти.

Общая аренда

Общая аренда — это когда одновременные владельцы владеют долей в собственности, которая может варьироваться в зависимости от собственника или, как правило, делится поровну.В праве собственности на недвижимость будут перечислены все владельцы и их доли владения, если они не равны. Если доля владения не указана, то собственность делится поровну. Например, если 4 человека владеют недвижимостью, то каждому принадлежит 25% доли собственности на всю собственность — собственность никоим образом не делится. Каждому совладельцу принадлежит единиц собственности единиц. Однако, в отличие от совместной аренды или аренды в целом, каждый совладелец может продавать, закладывать, создавать или передавать свои интересы — но не всю собственность — без согласия других совладельцев.

Если в листинге совладельцев не указана форма собственности и совладельцы не состоят в браке, то форма собственности такая же, как общая аренда. Если совладельцы состоят в браке, то формой совместного владения может быть аренда целиком, общая собственность в государствах с общей собственностью или, что реже, совместная аренда.

Совместная аренда

Совместная аренда похожа на общую аренду, но главное отличие состоит в том, что совместные арендаторы имеют безраздельный интерес с правами наследства .Однако в некоторых штатах акт должен явно предоставлять право на наследство. Неразделенная доля — это право собственности на использование и владение всем имуществом. Однако ни один совладелец не может закладывать, продавать, изобретать или иным образом передавать какую-либо часть собственности без согласия всех совместных арендаторов. Часто солидарными жильцами выступают родственники, получившие имущество по завещанию.

Когда совместный арендатор умирает, право на наследство дает каждому оставшемуся совладельцу равную долю владения умершего — таким образом, каждый совместный арендатор сохраняет равную долю с оставшимися совместными арендаторами.Последний совместный арендатор будет владеть землей как арендатор по нескольку и будет пользоваться всеми правами как единственный владелец собственности.

Совместная аренда может быть создана только по намерению или по воле, а не по смыслу или действию закона. В акте должно быть прямо указано совместное владение недвижимостью, а собственники должны быть четко определены как совместные арендаторы.

Совместная аренда может быть прекращена, когда любой из совместных арендаторов отделяет свою долю от совместной аренды и передает свою долю владения другой стороне, которая затем становится общим арендатором с остальными совместными арендаторами, но первоначальные совместные арендаторы сохраняют свои права и интересы.Совместная аренда также может быть прекращена по иску о разделе собственности , который представляет собой судебный процесс либо о разделе собственности, чтобы один или несколько совместно арендаторов имели право собственности на определенную часть собственности, либо суд может продать ее, выручка от продажи распределяется поровну между совместными арендаторами.

Сдача в аренду целиком

Аренда целиком похожа на совместную аренду, при которой арендаторы имеют безраздельный интерес в собственности и с правом наследования, но отличается от нее тем, что может быть только 2 арендатора, они должны быть женаты, и их права собственности не могут быть переданы без согласия и подписи обоих арендаторов.Во многих штатах, если супружеская пара покупает собственность, а в договоре не оговаривается форма собственности, то предполагается аренда всей собственности; в других государствах это должно быть прямо указано в акте.

Арендная плата может быть прекращена полностью:

в случае смерти супруга, и в этом случае оставшийся в живых супруг имеет право собственности на несколько частей;
путем развода, при котором договор аренды полностью превращается в общую аренду;
по соглашению обоих супругов;
или в результате продажи по решению суда для выплаты долга, ответственность за который несут оба супруга.

Общинная собственность

Хотя законы штатов сильно различаются, в 10 штатах, где действуют законы об общественной собственности, собственность, принадлежащая супругу, классифицируется как отдельная собственность или как общественная собственность.

Раздельное имущество — это имущество, принадлежащее 1 супругу, и включает имущество, приобретенное до брака, имущество, полученное в результате подарка или завещания, и доход, полученный от отдельного имущества. Например, если жена приобрела собственность до замужества и в настоящее время сдает ее в аренду, то этот доход остается ее отдельной собственностью.

Общинная собственность — это любая собственность или доход, полученные во время брака, которые не являются отдельной собственностью.

Трасты

Часто земля передается в траст в пользу несовершеннолетних или нетрудоспособных взрослых. Траст — это юридическое устройство, созданное, когда доверитель (он же доверитель ), создатель траста, передает активы трасту для инвестирования или управления доверительным управляющим , от имени которого активы названы , в пользу бенефициаров .Доверительным управляющим может быть физическое лицо, но часто это трастовая компания , , корпорация, которая предоставляет эту услугу. Доверительному управляющему обычно выплачивается вознаграждение, которое выплачивается из доходов траста. После оплаты расходов на управление трастом и вознаграждения доверительного управляющего оставшийся доход, полученный от активов, обычно выплачивается бенефициарам.

Траст может существовать бессрочно или может быть прекращен при определенных условиях, например, когда бенефициары достигают определенного возраста, и в этом случае активы траста переходят к бенефициарам.

Доверие может быть создано, пока доверитель жив, или по его воле. Живой траст создается в течение жизни доверительного управляющего, и, как правило, доверительный управляющий также является доверительным управляющим, что позволяет доверительному управляющему продолжать контролировать активы и извлекать из них выгоду. Основная цель живого траста — избежать затрат времени и средств на завещание. После смерти доверительного управляющего активы траста могут перейти непосредственно к бенефициарам без необходимости распределения активов через суд по наследственным делам.

Завещательный траст создается по завещанию. Собственность завещательного траста подлежит завещанию, но трастовый документ определяет, кто получает эту собственность. Если траст является дискреционным, то доверительный управляющий также будет иметь некоторое влияние на распределение собственности.

Земельный фонд

Земельный фонд имеет в качестве актива только землю. Земельный траст обычно длится в течение определенного периода, после чего земля продается, а выручка выплачивается бенефициару.

Право собственности на имущество передается доверительному управляющему, как правило, в интересах доверительного управляющего, когда доверительный управляющий также называет себя выгодоприобретателем. Бенефициарный интерес в земельном фонде юридически классифицируется как личная собственность , а не недвижимость, но бенефициар по-прежнему имеет право контролировать и владеть ею и имеет право на любой доход, полученный от земли или на выручку от ее продажи.

Земельный траст дает несколько преимуществ.Поскольку документ оформлен на имя доверительного управляющего, имя бенефициара не отображается, поэтому бенефициар может сохранять в тайне фактическое право собственности. Пособие получателя может быть передано другому лицу без нового документа и может быть использовано в качестве залога для ссуды, но без учета ипотеки. Поскольку интерес бенефициара является личным, когда бенефициар умирает, активы траста подчиняются законам штата, в котором он проживал, даже если у траста были земли в нескольких штатах.Это позволяет избежать затрат на завещание в этих других штатах, поскольку передача недвижимости должна производиться в соответствии с законами штата, в котором расположена земля.

Владение недвижимостью субъектами хозяйствования

Поскольку корпорации являются юридическими лицами, они могут владеть недвижимостью как физические лица. Хотя товарищества не являются юридическими лицами и, как правило, не могут иметь право собственности на собственность на имя товарищества, большинство штатов приняли Закон о едином партнерстве ( UPA ) для общих товариществ и Закон об унифицированном партнерстве с ограниченной ответственностью ( ULPA ). ) для товариществ с ограниченной ответственностью, которые позволяют товариществам владеть недвижимостью от имени товарищества.

Синдикат недвижимости — это 2 или более физических или юридических лиц, которые объединили свои деньги для инвестирования в недвижимость. Совместное предприятие похоже, за исключением того, что оно создается для определенной деловой цели на определенный срок. Эти организации не могут владеть недвижимостью, кроме как в качестве общих арендаторов или совместно арендаторов отдельных членов синдиката или совместного предприятия, либо в качестве траста, партнерства или корпорации.

Право собственности на недвижимое имущество

Когда вы владеете недвижимостью, у вас есть определенные права, которые связаны с этим правом собственности, в том числе:

Право владения
Право распоряжаться
Право на использование и бесшумное наслаждение
Право предоставлять другим право использования (лицензии и аренда)
Право на неприкосновенность частной жизни и исключение других
Право отчуждения или передачи собственности другому лицу путем продажи, дарения или наследования
Право использования имущества в залог по ипотеке

Ваши права собственности на недвижимость включают право на использование земной поверхности, называемое «правами на поверхность».«У вас также есть право использовать то, что находится под поверхностью, например нефть, газ и полезные ископаемые. Это так называемые «права на недропользование». Ваши права собственности включают «права на воду» или «прибрежные права», которые представляют собой права на любую воду на вашей собственности, а также право разумного использования проточной воды, которая проходит через вашу собственность или проходит мимо нее.

Кроме того, у вас есть право использовать пространство над землей, в том числе право не допускать, чтобы воздух находился прямо над вашим имуществом, заблокированным зданиями на соседних владениях.Приобретая недвижимость, вы должны внимательно определить, были ли проданы или заложены какие-либо из этих прав, например права на эфир.

Ваши права собственности на недвижимость также включают право на улучшение вашей собственности, например, на строительство зданий. В большинстве юрисдикций право владельца собственности на улучшение подлежит ограничениям в соответствии с местными ограничениями в отношении размера, конфигурации и использования недвижимого имущества («законы о зонировании»), а также постановлений, которые регулируют как способ выполнения строительства, так и порядок его использования. минимальные стандарты, которым должны соответствовать здания («строительные нормы»).

Законы о зонировании, принятые в городах, часто создают систему торговых ограничений на развитие, известных как «права на развитие». Эти права позволяют владельцу собственности, которая не полностью застроена в соответствии с законом о зонировании, продавать неиспользованный потенциал развития собственности владельцам соседней собственности, которые хотят построить здания, превышающие размеры, разрешенные законом о зонировании.

Юридические редакторы: Уильям П. Уолцер и Терренс М. Данн, октябрь 2017 г.

В этой области права могут произойти изменения.Предоставленная информация предоставляется вам как общественная услуга с помощью добровольных юридических редакторов и предназначена для того, чтобы помочь вам лучше понять закон в целом. Он не предназначен для использования в качестве юридической консультации по вашей конкретной проблеме или замены консультации юриста.

Совместное владение недвижимостью в Техасе

Введение

Для большинства сделок с инвесторами совместное владение обычно означает «общую аренду», хотя существует несколько других режимов владения.Общая аренда означает, что интересы совладельца, если прямо не оговорено иное, переходит непосредственно к наследникам этого лица, которые могут быть или не быть другим совладельцем (-ами). И для целей этого обсуждения не обращайте внимания на общее значение терминов «арендатор» и «аренда». Традиционный юридический язык может вводить в заблуждение. В этом контексте эти термины относятся к владельцам, а не арендаторам.

Адвокаты часто сталкиваются с проблемами совместного владения при консультировании по вопросам наследования и уклонения от завещания. Наследование в таких случаях может быть определено явным образом в акте или последней воле и завещании, или, при отсутствии того и другого, положениями Закона о наследстве.В некоторых случаях совладелец может вообще не иметь прав на выживание, поэтому следует избегать предположений. «Зачем мне завещание?» многие мужи спрашивали свою жену. «Были женаты. Когда я умру, ты получишь все. Ну, возможно. См. Наше обсуждение ниже.

Еще один часто встречающийся вопрос в области совместного владения — как кого-то можно «добавить» к документу (то есть добавить другого человека к праву собственности на недвижимость), что не всегда может быть так просто, как кажется. Эта тема также обсуждается ниже.

Совладельцы, являющиеся супругами

Унаследует ли оставшийся в живых супруг весь интерес к дому после смерти другого? Не обязательно. Прежде всего необходимо определить, умер ли умерший супруг «по завещанию» (с завещанием) или «без завещания» (без завещания). Если супруг умирает без завещания, 100% собственности автоматически переходит к пережившему супругу только в том случае, если это имущество находится в общественной собственности и у умершего не было детей — или, если есть дети, все они являются результатом брака между этими двумя супругами. (я.е., нет детей от предыдущего брака, что становится все более редкостью). См. Раздел 201.003 Кодекса поместья для дальнейшего объяснения.

Совладельцы, не являющиеся супругами

Закон штата Техас предполагает, что если двое не состоящих в браке супругов указаны в качестве совладельцев и больше ничего не сказано, то они являются общими арендаторами (Est. Code §101.002). Это означает, что каждый из них владеет неразделенной половиной доли в собственности, , но нет автоматического права на наследство .Когда один совладелец умирает, интересы умершего совладельца переходят непосредственно к наследнику или наследникам этого лица, либо по завещанию, либо по наследству. Линия наследования идет вертикально вниз к наследникам умершего, а не горизонтально к совладельцу.

Совместная аренда с правом выживания (JTWROS)

Совместная аренда с правом наследования была названа «волей бедняков», поскольку она устраняет необходимость в последней воле и завещании в отношении определенной части собственности (но не других, очевидно).Опять же, мы обсуждаем здесь собственность, а не аренду, но юридическая аббревиатура остается прежней. JTWROS возникает в двух контекстах: между супругами и лицами, не являющимися супругами.

Раздел 111.001 (а) Кодекса недвижимости

гласит следующее в отношении не состоящих в браке супругов: «Несмотря на раздел 101.002, два или более лиц, которые совместно владеют долей собственности, могут договориться в письменной форме о том, что интересы совладельца, который умирает, остаются в силе. совладелец или собственники ». Соответственно, деловые партнеры или, возможно, брат и сестра могут письменно согласиться на создание JTWROS.

Что касается совместной собственности супругов, применяется раздел 112.051: «В любое время супруги могут договориться между собой о том, что все или часть их общей собственности, существующая на тот момент или подлежащая приобретению, становится собственностью оставшегося в живых супруга после смерти супруга. . » Раздел 112.052 также требует, чтобы такое соглашение «должно быть в письменной форме и подписано обоими супругами». Пока выполняются законодательные требования, никаких действий или вмешательств со стороны суда не требуется (Est. Code §112.053) — что, конечно же, является целью большинства людей при создании JTWROS.

Самый простой способ выполнить JTWROS — это произнести текст в документе, в котором прямо декларируются права на выживание. Чтобы сделать намерение сторон ясным в самом деле, эта формулировка должна быть включена в то время, когда оба супруга получают свою долю в собственности. Примером положения о грантополучателе, которое создает совместную аренду, является «Джон Смит и жена Мэри Смит в качестве совладельцев с правом наследования в соответствии с разделом 112.051 Кодекса недвижимости, а не в качестве общих арендаторов.В документе должно быть указано, что совладельцы намерены и согласны заключить соглашение о праве супруга. Чтобы выполнить требование о том, чтобы соглашение подписывалось как мужем, так и женой, оба супруга (то есть оба получателя гранта) должны подписать и подтвердить документ. По нашему мнению, это удовлетворяет разделу 112.051.

Раздел 121.152 налагает оговорку: для того, чтобы совместный арендатор мог унаследовать, оставшийся в живых должен пережить умершего не менее 120 часов.Если этого не происходит, то «половина имущества должна быть распределена, как если бы один совладелец выжил, а другая половина должна быть распределена, как если бы другой совладелец остался в живых».

Обратите внимание, что если собственность в настоящее время находится во владении двух лиц в качестве общих арендаторов, они могут преобразовать ее в совместную аренду посредством соглашения о праве на наследство, как предусмотрено в разделе 111.001 (a) кодекса недвижимости или в разделе 112.051 (в зависимости от того, Собственность находится в общественной собственности). Однако этот метод физически не изменяет гарантийный акт, и многие люди ищут именно его — единый титульный документ, в котором указываются оба имени и ясно указывается, что выживший.

Роль последней воли и завещания

Даже если в акте не содержится языка, подтверждающего право на наследство, каждый совладелец может ясно выразить свои пожелания, исполнив действующее завещание, которое предусматривает наследование интересов умершего (Est. Code §101.001). Кодекс недвижимости — это запасной вариант, который вступает в силу по умолчанию при отсутствии завещания. Отсутствие завещания равносильно тому, чтобы попросить штат Техас определить, как ваша собственность будет утилизирована. Стандартное восточное время. Кодекс §§ 201.001 et seq.

Акты, подготовленные титульной компанией

Титульные компании редко предлагают совладельцам возможность получить титул в качестве JTWROS. Когда покупатели прибывают в титульную компанию для закрытия, им часто вручают минималистский документ, не содержащий дополнительных выгодных или адаптированных для них условий — если, конечно, их собственный поверенный не договорился о включении таких положений заранее. Это прискорбно, поскольку гарантийный акт качественно отличается от обычных форм и раскрытий, которые также готовят титульные компании.Это единственный документ, подтверждающий право собственности на недвижимость, а также в нем могут быть изложены важные условия, на которых продавец продает, а покупатель покупает. Это гораздо важнее, чем, скажем, раскрытие MUD. И все же слишком многие инвесторы, покупатели и продавцы говорят: «Просто позвольте титульной компании подготовить документ» и отказываются от любой возможности внести свой вклад в его содержание. Упущенная возможность, мягко говоря.

Особенно для инвесторов стоит приложить усилия, чтобы адаптировать гарантийный акт так, чтобы он соответствовал своим целям.Как правило, не следует ожидать, что титульная компания поможет с такой настройкой, по крайней мере, без сварливости и, возможно, увеличения платы за подготовку документа. Титульные компании — страховые компании . Они и их поверенные следят за тем, что в их интересах, а не в ваших. Поразительно, сколько людей, даже инвесторов, наивно полагают, что титульная компания заботится об их интересах и будет составлять соответствующие документы. Это неверно.

Если покупатели хотят владеть титулом в качестве совладельцев с правом наследования, они должны специально до закрытия попросить, чтобы соответствующие формулировки и строки для подписи были включены в договор. В идеале это положение должно быть предметом прямых переговоров с продавцом и, следовательно, отраженным в контракте с задатком (или в специальном приложении к контракту).

Наследственная собственность

Что произойдет, если человек умрет как без завещания, так и без указания в его деянии о выживании? Такая собственность может быть «наследственной собственностью» и без лечебных мер может быть непродана, за исключением, возможно, частной собственности путем заключения сделки без гарантий или прекращения права требования.

Титульная компания не будет оформлять страхование титула до тех пор, пока вопросы о наследстве не будут сначала рассмотрены и решены (они сообщат вам о своих требованиях в Приложении C к обязательству о праве собственности). Для этой цели часто используется аффидевит о наследстве (Est. Code §203.001), за которым следует консолидирующий акт, подписанный наследниками. В письменных показаниях излагаются соответствующие факты, касающиеся семейной истории, указаны наследники и, как правило, они подписываются членом семьи, обладающим личными знаниями. Затем договор подписывается наследниками с целью передачи права собственности единственному наследнику или, возможно, стороннему покупателю.Затем оба документа должны быть внесены в надлежащий порядок в местные записи о недвижимости.

Добавление кого-либо в дело

Клиенты часто просят, чтобы их супруга или другое лицо было «добавлено к договору», чтобы у другого лица были права совместного владения и наследования. До принятия Кодекса недвижимости старый метод общего права заключался в том, что владелец передавал собственность третьей стороне (поверенному или другому доверенному лицу), которая затем передавала собственность обратно на два желаемых имени с помощью языка JTWROS. .Почему этот обходной путь? Потому что общее право требует, чтобы JTWROS был создан при «возникновении права собственности», то есть в самом начале, когда титул был впервые получен от предыдущего владельца.

Теперь, в соответствии с разделом 112.051 Кодекса недвижимости, супруг-владелец может передать собственность непосредственно на свое имя вместе с именем принимающего супруга (т. Е. Оба супруга указаны как получатели гранта с правом на наследство) и при условии, что оба супруга декламируют условия и подписывают это «письменное соглашение», требования закона соблюдены, и создается JTWROS, имена обоих супругов указаны в одном документе.При составлении этого документа необходимо проявлять осторожность, чтобы соблюдались все законодательные требования. В этом случае акт является одновременно и передачей, и соглашением между сторонами.

Если цель состоит в том, чтобы добавить еще одного человека к титулу, но не предоставить JTWROS, то всегда можно передать частичную или процентную долю (неделимую) в собственности (например, 50%) другой стороне, но это не в результате получится единый документ, отражающий оба имени.

Обязательства по кредиту

Независимо от того, является ли результатом общая аренда или JTWROS, совладелец, добавленный в договор, не становится автоматически ответственным за ссуду на недвижимость.Обязательство по ссуде возникает только тогда, когда вексель подписан. Никакой подписи на купюре, никакой ответственности перед банком. Как уже указывалось в другом месте, титул и долг являются разными понятиями и могут быть разделены.

Аналогичным образом, если оба совладельца подписали вексель и один из совладельцев продает свою долю владения, продающий совладелец остается ответственным по векселю. Вот типичный запрос, который получают юристы по недвижимости: «Я купил дом со своей девушкой десять лет назад. Она внесла первоначальный взнос, но с тех пор я производил ежемесячные платежи, которые в сумме намного превышают первоначальный взнос.Могу ли я подать на нее в суд, чтобы вернуть мой лишний взнос? » Ответ, вероятно, нет, если стороны ранее не договорились стать деловыми партнерами в соответствии с разделом 152 Кодекса коммерческих организаций. Почему? Потому что обе стороны несут солидарное обязательство по примечанию, которое каждая из них подписала. Парень, производя платежи, просто выполнял свои юридические обязательства.

Доля собственности

Давайте на минуту обсудим процентные ставки.Например, если одному инвестору принадлежит 60%, другому — 20%, а третьему — 20%, то уместно указать эти проценты в акте, по которому приобретается недвижимость, что приводит к неделимому процентному владению. В качестве альтернативы, три владельца могут сформировать юридическое лицо (LLC или траст) для владения титулом, и записи LLC будут отражать различные интересы членов или, если используется траст, различные бенефициарные интересы. LLC будет предпочтительнее, если стороны обеспокоены потенциальной ответственностью, связанной с арендуемой недвижимостью, поскольку трасты не имеют барьера ответственности.

Процентное владение недоступно в случае JTWROS.

Альтернатива Living Trust

Живой траст позволяет достичь целей совместной аренды и не только. Он предназначен для владения имуществом (в первую очередь недвижимостью) в течение жизни доверительного управляющего (лица, передающего имущество в доверительное управление), чтобы избежать завещания и потенциально снизить налоги на наследство / наследство в момент смерти доверительного управляющего.

ОТКАЗ ОТ ОТВЕТСТВЕННОСТИ

Информация в этой статье предназначена только для общеобразовательных целей и не предлагается в качестве конкретной юридической консультации, на которую можно положиться.Закон меняется. Прежде чем предпринимать какие-либо действия, имеющие правовые последствия, рекомендуется проконсультироваться с учетом ваших индивидуальных потребностей и обстоятельств. Проконсультируйтесь также со своим налоговым консультантом. Хотя мы уважаем вашу конфиденциальность, эта фирма не представляет вас до тех пор, пока она не будет сохранена и не даст явного письменного согласия на это.

Авторские права © 2019 Дэвид Дж. Уиллис. Все права защищены по всему миру. Дэвид Дж. Уиллис сертифицирован Техасским советом по юридической специализации в области права жилой и коммерческой недвижимости.Более подробная информация доступна на его веб-сайте www.LoneStarLandLaw.com.

Совместные арендаторы против общих арендаторов в качестве совладельцев

Перед покупкой любой собственности важно, чтобы покупатели проконсультировались со своим юристом (юристами), когда они обдумывают, каким образом они будут владеть правом собственности на собственность. Право собственности может быть либо совместной арендой, либо общим арендатором — мы рассматриваем эти основные различия в нашем предыдущем сообщении в блоге здесь. Если есть один покупатель или если титул делится между партнерами по гражданскому праву или супругом, этот выбор довольно прост.

Однако в контексте совместного владения недвижимостью выбор структуры титула имеет решающее значение не только с точки зрения самой структуры собственности, но и его влияния на финансирование, вопросы недвижимости и инвестиционную ликвидность.

Определение того, какая структура титула лучше всего подходит для совместного владения, требует рассмотрения размера пропорциональных долей, которыми будут владеть совладельцы, а также характера отношений между владельцами. Соглашение о совместной собственности является обязательным условием — мы обсуждаем соглашения о совместной собственности в нашем предыдущем сообщении в блоге здесь.

Основные различия между совместной арендой и общей арендой в контексте совместной собственности

Одно из ключевых различий между совместной арендой и общим арендатором заключается в том, что совместным арендаторам предоставляется право наследования, в соответствии с которым доля в собственности, принадлежащей совладельцу, переходит к оставшемуся собственнику (-ам) после смерти уходящего собственника. .

Такая функция автоматически снимает имущественный интерес с имущества умершего в обход воли умершего.Это также позволяет передать право собственности на наследство оставшемуся совладельцу без необходимости сначала получить судебное решение о завещании, что избавляет оставшегося владельца от необходимости платить сборы за завещание в зависимости от стоимости имущества.

Напротив, при общей аренде арендаторы имеют право собственности индивидуально в отношении своих соответствующих имущественных прав. Таким образом, совладелец имеет право распоряжаться им или обременять его по своему усмотрению. После смерти общего арендатора доля арендатора переходит в собственность, становясь его активом, при условии, что никакие другие юридические права или договорные обязательства не влияют на эту передачу.С учетом любых оговорок об обратном в рамках соглашения, общий арендатор может передать право собственности другим сторонам через свое завещание, что означает, что в случае смерти право собственности переходит к предполагаемым бенефициарам или наследникам без разделения.

Другая причина, по которой общая аренда особенно полезна для совладельцев, — это способность общих арендаторов иметь неравные доли владения в собственности. В то время как совместные арендаторы должны владеть равными долями собственности, пропорциональными количеству участвующих арендаторов, общие арендаторы имеют возможность распределять право собственности в неравных пропорциях , при этом каждый совладелец сохраняет свой процент владения в любом месте. от чуть менее 1% до чуть более 99%.

Совместная аренда в контексте совместного владения может повысить вероятность успешного кредитного финансирования, давая всем совладельцам право на получение определенных ипотечных и финансовых продуктов. Структура также представляет собой простой способ отражения доли владения, поскольку титул может быть распределен по титулу в соответствии с финансовым вкладом каждого совладельца. Например, совладелец, который вносит 25% первоначального взноса в собственность и который берет на себя ответственность за 25% ежемесячных ипотечных и операционных расходов, может быть зарегистрирован в праве собственности как имеющий 25% -ную долю владения.

Кроме того, различная доля владения также означает, что общие арендаторы могут назначать каждому совладельцу различные права и обязанности в отношении собственности в соответствии с различными переменными. Например, права и обязанности собственности могут быть распределены по пространству, времени, доле (только род занятий или инвестиции) и целям использования. Напротив, там, где существует совместная аренда, все совладельцы имеют равное право пользоваться, занимать и изменять всю собственность.

И, наконец, время выбора совместной аренды vs.Общая аренда важна: в то время как совместные арендаторы должны получить право собственности одновременно из одного и того же документа (например, акта или завещания) в одно и то же время , общие арендаторы могут перейти в собственность в разное время .

Какую роль играет соглашение о совместной собственности при выборе способа получения титула?

Важно помнить, что независимо от того, какая структура собственности используется, права и обязанности совладельцев могут распределяться по-разному в соответствии с положениями соглашения о совместной собственности.

Будь то общая или совместная аренда, соглашение о совместной собственности должно предусматривать ряд вопросов, в том числе:

Раздел имущества по праву пользования и обязанностям по содержанию;
Описание финансовых обязательств совладельцев, включая первоначальные депозиты, ипотечные соглашения, налоги, резервные фонды, содержание общих площадей и другие расходы;
Формулы и сроки определения и уплаты ежемесячных взносов совладельцев в расходы и выплаты по ипотеке с периодической корректировкой;
Вопросы управления недвижимостью, включая ведение счетов, налогов и ипотеки;
Внутренние правила, регулирующие пользование собственностью совладельцами и арендаторами, и положения о принудительном исполнении;
Порядок и сроки проведения встреч и принятия решений;
Положения, касающиеся сценариев, которые могут привести к неисполнению обязательств, доступных средств правовой защиты, а также предотвращения неисполнения обязательств;
Опционы в отношении продажи имущественных прав, право преимущественной покупки, требования к групповому одобрению потенциальных покупателей; и
Альтернативные механизмы разрешения споров.

Федеральный закон от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН

Об обороте земель сельскохозяйственного назначения

Отказ от права собственности на земельный участок

Отказ от права собственности на земельный участок

Доля в недвижимости: что надо знать

Чем фактически владеет собственник доли

Кто может владеть долями

Особенности владения долями

Как оплачиваются услуги ЖКХ

Можно ли кого-нибудь зарегистрировать в долевой квартире

Как выделить свою долю, чтобы ни от кого не зависеть

Можно ли продать свою долю

Сложности распоряжения долевой собственностью

Публикации

Долевая собственность: как пользоваться общей недвижимостью

Порядок оформления жителями многоквартирных жилых домов земельных участков, занимаемых этими домами, в общую долевую собственность

Порядок оформления жителями многоквартирных жилых домов земельных участков, занимаемых этими домами, в общую долевую собственность

Форма собственности регулирует права собственности

Общая аренда не дает права на наследство

Совместная аренда имеет право на выживание

Соответствие необходимым условиям

Права собственности

Обязанности собственника

Право на выживание

Выход

Недостатки

Супружеские пары имеют дополнительные возможности владения недвижимостью

Закон штата о создании общинной собственности

Права и обязанности совместных собственников недвижимого имущества

Каковы мои права как совместный собственник недвижимого имущества?

Каковы мои обязанности как совладельца недвижимости?

Что произойдет, если возникнут совместные споры о праве собственности на недвижимое имущество?

Нужен ли мне юрист, чтобы помочь мне с моей проблемой совместной собственности?

Пакет юридических прав собственника: что это?

Что такое пакет юридических прав владельцев собственности?

Как работает пакет юридических прав владельцев собственности?

Право владения

Право контроля

Право на исключение

Право на получение дохода

Право распоряжения

Ключевые выводы

Совместное владение недвижимостью, совместное владение недвижимым имуществом, совместное владение недвижимым имуществом

Совместное владение

Общая аренда

Совместная аренда

Сдача в аренду целиком

Общинная собственность

Трасты

Земельный фонд

Владение недвижимостью субъектами хозяйствования

Право собственности на недвижимое имущество

Совместное владение недвижимостью в Техасе

Совместные арендаторы против общих арендаторов в качестве совладельцев

Добавить комментарий Отменить ответ