Что такое ипотека?
Думаете, что ипотека это только деньги для покупки квартиры? Это далеко не так. Понятие ипотеки намного шире, чем вы полагаете. Сравни.ру знает, как сэкономить на этом кредите.
Содержание
Скрыть- История вопроса
- Особенности ипотеки
- Детали кредита
- У каждого своя ипотека
Ипотека – это деньги, которые вы занимаете у банка под залог недвижимости. В основном ипотечный кредит оформляется на покупку квартиры или дома. Однако существует возможность оформления кредита и на другие нужды – на оплату любых товаров и услуг.
История вопроса
Понятие «ипотека» возникло в древней Греции (предположительно в VI веке до н.э.). Этим термином называли столб с информацией о залоге участка, стоящий на земле должника. Дословно «ипотека» переводится на русский язык как «подставка». Также залог недвижимости для обеспечения обязательств применялся в Древнем Египте. Сегодня ипотекой принято считать кредит, выдаваемый банком, под залог недвижимости (квартиры, дома, земельного участка, гаража и т.д.).
Особенности ипотеки
Многие полагают, что ипотечный кредит выдается только на покупку квартиры или дома. Так происходит в большинстве случаев. Однако этот вид займа может быть выдан и на любые другие цели: покупку различных предметов роскоши, оплату обучения, приобретение автомобиля, оплату лечения и т.д. Вы можете оставить банку в качестве залога любую недвижимость – это и считается ипотекой.
Детали кредита
Ипотека может быть выдана на срок от нескольких месяцев до 30 лет. Как правило, по этому виду займа банки предлагают самые низкие проценты. Для оформления кредита понадобится иметь высокий уровень дохода, чтобы на возврат долга уходило не более 40% вашей заработной платы. Высока вероятность отказа в ипотеке людям с негативной кредитной историей.
У каждого своя ипотека
Государство совместно с банками поддерживает отдельные категории граждан, чтобы они могли позволить приобрести собственное жилье.
Развита программа кредитования для молодых семей, военных, начинает развиваться «обратная ипотека» для пенсионеров, реже кредит могут оформить лица, не имеющие российского гражданства.
Подробнее о данном виде кредитования вы можете узнать из Путеводителя по ипотеке.
Совет Сравни.ру: Сэкономить на кредите можно, если найти предложение с минимальной процентной ставкой с помощью ипотечного калькулятора.
понятие и особенности государственной регистрации
В настоящее время покупка недвижимого имущества с использованием кредитных (заемных) средств, в том числе Банка, пользуется огромной популярностью. В такой ситуации приобретаемая недвижимость поступает в залог (ипотеку) кредитору, как гарантия возврата кредита, то есть по своей правовой природе ипотека является способом обеспечения исполнения обязательств должника перед кредитором. В большинстве случае залог в силу закона возникает при приобретении недвижимости за счет кредитных (заемных) средств по сделке купли-продажи либо мены, к которой по правилам действующего законодательства Российской Федерации применяются положения о купле-продаже, или в случае рассрочки (отсрочки) платежа, то есть когда на момент государственной регистрации права собственности покупатель не расплатился целиком перед продавцом, но объект недвижимости фактически ему передан и поступил во владение.
Рассмотрим особенности государственной регистрации прав на недвижимое имущество в этих случаях.
Так, при приобретении объекта недвижимости за счет кредитных средств либо с условием о рассрочке платежа в отношении этого объекта недвижимости возникает залог в силу закона, если иное не предусмотрено письменным соглашением между залогодателем (заемщиком — покупателем) и залогодержателем (кредитной организацией, продавцом). При этом государственной регистрации в данном случае подлежат: переход права, право собственности и сама ипотека в силу закона.
В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности покупателя.
Для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, приобретенное с использованием кредитных средств, понадобятся, в частности, следующие документы:
1. Заявления сторон договора на регистрацию перехода права, права собственности, заявление залогодателя либо залогодержателя на регистрацию ипотеки в силу закона, а в случае, если договор нотариально удостоверен, заявление одной из сторон сделки на государственную регистрацию либо заявление нотариуса;
2. Документ, удостоверяющий личность заявителя;
3. Договор, влекущий возникновение ипотеки в силу закона (купли-продажи с использованием кредитных средств), и документы, указанные в нем в качестве приложений;
4. Кредитный договор, исполнение обязательств по которому обеспечивается ипотекой;
5. Закладная и документы, названные в закладной в качестве приложений, в случае если предусмотрено, что права залогодержателя удостоверяются закладной.
Нотариальное удостоверение договора купли-продажи, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, не является обязательным, оно возможно только в добровольном порядке и по соглашению сторон. Исключение составляют подлежащие нотариальному удостоверению сделки:
— связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки;
— по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;
— по отчуждению долей в праве общей собственности.
За государственную регистрацию ипотеки в силу закона госпошлина не уплачивается. В данном случае за покупателем сохраняется лишь обязанность по уплате государственной пошлины за государственную регистрацию права собственности. В отношении сделок, влекущих возникновение ипотеки в силу закона жилых помещений предусмотрен сокращенный срок регистрации — 5 рабочих дней со дня представления необходимых документов в Росреестр, при обращении через МФЦ — 7 рабочих дней. В случае, если договор удостоверен нотариально — три рабочих дня со дня представления документов в Росреестр, пять рабочих дней при обращении через МФЦ.
Материал подготовлен пресс-службой
Управления Росреестра по Республике Карелия
#Росреестр #Росреестркарелии
Ипотека молодой семье 👪 — условия на 2020 год в Россельхозбанке
Приобретение квартиры / таунхауса с земельным участком или апартаментов на вторичном рынке.
Участники зарплатного проекта/«надежные» клиенты1
- 8,10 % до 3 млн. ₽
- 7,90 % от 3 млн. ₽
- 7,85 % до 3 млн. ₽
- 7,65 % от 3 млн. ₽
Первоначальный взнос: до 20%
- 8,30 % до 3 млн. ₽
- 8,10 % от 3 млн. ₽
- 8,05 % до 3 млн. ₽
- 7,85 % от 3 млн. ₽
Иные физические лица
Первоначальный взнос: до 20%- 8,40 % до 3 млн. ₽
- 8,20 % от 3 млн. ₽
- 8,15 % до 3 млн. ₽
- 7,95 % от 3 млн. ₽
Приобретение объекта недвижимости по договору участия в долевом строительстве.
Участники зарплатного проекта/«надежные» клиенты
Первоначальный взнос: до 20%
- 7,90 % до 3 млн. ₽
- 7,75 % от 3 млн. ₽
- 7,65 % до 3 млн. ₽
- 7,50 % от 3 млн. ₽
Первоначальный взнос: до 20%
- 8,10 % до 3 млн.
₽ - 7,95 % от 3 млн. ₽
₽- 7,85 % до 3 млн. ₽
- 7,70 % от 3 млн. ₽
Иные физические лица
- 8,20 % до 3 млн. ₽
- 8,05 % от 3 млн. ₽
- 7,95 % до 3 млн. ₽
- 7,80 % от 3 млн. ₽
понятие и особенности государственной регистрации – Администрация Вешкельского сельского поселения
Главная » Новости » Ипотека в силу закона – гарантия прав кредитора: понятие и особенности государственной регистрацииВ настоящее время покупка недвижимого имущества с использованием кредитных (заемных) средств, в том числе Банка, пользуется огромной популярностью. В такой ситуации приобретаемая недвижимость поступает в залог (ипотеку) кредитору, как гарантия возврата кредита, то есть по своей правовой природе ипотека является способом обеспечения исполнения обязательств должника перед кредитором. В большинстве случаев залог в силу закона возникает при приобретении недвижимости за счет кредитных (заемных) средств по сделке купли-продажи либо мены, к которой по правилам действующего законодательства Российской Федерации применяются положения о купле-продаже, или в случае рассрочки (отсрочки) платежа, то есть когда на момент государственной регистрации права собственности покупатель не расплатился целиком перед продавцом, но объект недвижимости фактически ему передан и поступил во владение.
Рассмотрим особенности государственной регистрации прав на недвижимое имущество в этих случаях.
Так, при приобретении объекта недвижимости за счет кредитных средств либо с условием о рассрочке платежа в отношении этого объекта недвижимости возникает залог в силу закона, если иное не предусмотрено письменным соглашением между залогодателем (заемщиком – покупателем) и залогодержателем (кредитной организацией, продавцом).
При этом государственной регистрации в данном случае подлежат: переход права, право собственности и сама ипотека в силу закона.
В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности покупателя. Для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, приобретенное с использованием кредитных средств, понадобятся, в частности, следующие документы:
- Заявления сторон договора на регистрацию перехода права, права собственности, заявление залогодателя либо залогодержателя на регистрацию ипотеки в силу закона, а в случае, если договор нотариально удостоверен, заявление одной из сторон сделки на государственную регистрацию либо заявление нотариуса;
- Документ, удостоверяющий личность заявителя;
- Договор, влекущий возникновение ипотеки в силу закона (купли-продажи с использованием кредитных средств), и документы, указанные в нем в качестве приложений;
- Кредитный договор, исполнение обязательств по которому обеспечивается ипотекой;
- Закладная и документы, названные в закладной в качестве приложений, в случае если предусмотрено, что права залогодержателя удостоверяются закладной.
Нотариальное удостоверение договора купли-продажи, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, не является обязательным, оно возможно только в добровольном порядке и по соглашению сторон. Исключение составляют подлежащие нотариальному удостоверению сделки:
– связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки;
– по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;
– по отчуждению долей в праве общей собственности.
За государственную регистрацию ипотеки в силу закона госпошлина не уплачивается. В данном случае за покупателем сохраняется лишь обязанность по уплате государственной пошлины за государственную регистрацию права собственности.
В отношении сделок, влекущих возникновение ипотеки в силу закона жилых помещений предусмотрен сокращенный срок регистрации – 5 рабочих дней со дня представления необходимых документов в Росреестр, при обращении через МФЦ – 7 рабочих дней. В случае, если договор удостоверен нотариально – три рабочих дня со дня представления документов в Росреестр, пять рабочих дней при обращении через МФЦ. При поступлении заявления и документов на основании нотариально удостоверенной сделки в электронной форме – в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления соответствующих документов.
Материал подготовлен пресс-службой
Управления Росреестра по Республике Карелия
#Росреестр #Росреестркарелии
Эволюция ипотеки: от Солона до Путина — Недвижимость для бизнеса
Отечественное ипотечное право пытается управлять придуманным миром. Действительность и буква закона не находятся в полном противоречии, но лежат в разных плоскостях.
Ипотечное кредитование вошло в нашу жизнь «весомо, грубо, зримо». Властный посыл направлен на то, что с помощью ипотеки свою жилищную проблему сможет решить каждый трудоспособный гражданин. Нетрудоспособный, но отличившийся перед Отечеством, имеет право на поддержку государства – в виде субсидии, которая обернется первоначальным взносом все по тому же ипотечному кредиту. Дальнейший ответ на жилищный вопрос россиянин должен в принципе искать самостоятельно, хотя подталкивают его в совершенно определенную степь. Однако подобный взгляд на ипотеку, несмотря на рекламные лозунги и речитативные заклинания, является чересчур узким. Сегодня «»ипотеку«» предлагают все кому не лень: банки, агентства недвижимости, строительные компании, кооперативы… Как же не воспользоваться брэндом, раскрученным при помощи государства, – никаких затрат, одни сливки. Гражданско-правовой институт, коим ипотека изначально была и всегда оставалась, в современной России складывается неоднозначно.
Достаточно сказать о том, что Федеральный закон «Об ипотеке» пролежал мертвым грузом в законодательных закромах как минимум год. И вступил в силу исключительно благодаря тому, что обещался быть поправленным немедленно. А вообще, российская ипотека носит метафизический характер. Все понимают, что Россия – не Америка и никогда ею не станет. При этом развитие американской двухуровневой модели идет уже не первый год. И многие по-прежнему верят в успех. Доступность жилья, согласно философии государственных мужей, проявляется не в его дешевизне, а в расширении потенциальной аудитории приобретателей и увеличении предложения на рынке. Для этого хороши все средства, включая бюджетные. Почему и зачем за основу развития ипотечного кредитования взяли именно американскую двухуровневую систему, внятно не может объяснить никто. Очевидно, что сравнение географических пространств в данном случае никак не перевешивает экономических показателей. Отследить все хитросплетения эволюции ипотечного права «а-ля рюс» мы попытались. Как это получилось – судить вам, дорогие читатели.
В современной России слово «ипотека» не уступает по популярности горбачевской «перестройке». Впору снимать телепередачу «Прожектор ипотеки». Свою службу – как это обычно и происходит с лозунгами – сослужила многозначность термина. Свободу, например, каждый человек воспринимает по-своему.
Инструмент финансового рынка, способ улучшения жилищных условий, кредит под залог недвижимости, институт гражданского права – все это ипотека. Последняя из упомянутых ипостасей для большинства пропагандистов и организаторов является своеобразной terra incognita.
Ехал грека через реку
Земля Эллады подарила миру не только мифологию, олимпиады и произведения искусства, но и гражданско-правовые отношения, в том числе ипотеку. Пройдя по всему свету, в теории российского права это понятие появилось только во второй половине XIX века. Однако в Толковом словаре Даля оно уже присутствует: «Гипотека или ипотека, гипотечный залог, ручательство, поручительство залогом, обеспеченье».
Интересно отметить, что слово это размещено в одной статье с гипотезой, гипотенузой и ипохондрией. Почитатели символизма имеют почву для фантазий. Предмет нашего интереса лежит в другой области.
Многочисленные адепты современной ипотеки утверждают, что она успешно развивалась в нашем Отечестве и до революции. С этим трудно не согласиться. Однако же факт наличия ипотеки в Российской Империи не означает, что ипотечное законодательство было законченным и совершенным. При том, что критерии законченности и совершенства, безусловно, размыты.
Россия только еще начинала адаптировать европейский опыт. Многолетний труд отечественных цивилистов должен был оформиться законодательно в виде Вотчинного устава (изначально – Ипотечный устав), проект которого разработали еще в конце XIX века, но который, увы, так и не был принят. Как и базовый документ –Гражданское уложение. Это стало одним из препятствий для того, чтобы в наши дни законодатель смог опереться на национальную традицию.
Формирование законодательных основ регулирования ипотечных отношений в постсоветской России прошло тернистый путь. Необходимо было изобретать велосипед: то, что во всех странах совершенствовалось десятилетиями, а то и веками, предполагалось создать с нуля, и чем быстрее, тем лучше. А спешка хороша известно при каких обстоятельствах.
Один из способов производства артиллерийских орудий, юмористический, гласит: возьмите круглую дыру и облейте ее сталью – получится орудие. К сожалению, к этому рецепту очень часто прибегают в современном российском праве. Законодательство в области ипотеки – не исключение. Стальную конструкцию римского права совместили с рыночными отношениями, образующими пустое место, и получили прогнозируемый результат. Однако история мировой экономики свидетельствует: регулировать процессы до их появления не только бессмысленно, но и опасно.
Залог без ипотеки
Говорят, в седой древности среди русских крестьян бытовало такое поверье: дескать, человек, прочитавший Библию целиком, сойдет с ума.
Сегодня без всякого преувеличения можно построить такую мифологему: человек, который ознакомится со всеми законодательными и нормативными актами, относящимися к ипотечному праву в России, лишится рассудка (далеко не полный перечень приводится во врезке). Дабы не смущать читателя, ограничимся изложением принципиальных норм – в хронологическом порядке. Сразу оговоримся: одолеть эту летопись будет нелегко.
Этап первый – это период от Закона РФ «О залоге» до Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)».
Поначалу в суверенной России ипотека присутствовала в законодательстве в весьма странном виде. Отдель-ные общие нормы президентских указов по вопросам собственности на землю и землепользования допускали ее возможность. Например, Указом от 27 декабря 1991 года «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» крестьянским хозяйствам было предоставлено право залога земли в банках, а банкам разрешена выдача кредитов под залог. Ничего революционного: аналогичная норма была предусмотрена и в Законе РСФСР № 348-1 от 22 ноября 1990 года «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». В 1992 году было принято два неравнозначных Закона – «О залоге» и «»Об основах федеральной жилищной политики». Первый обещал быть поистине судьбоносным, ибо вводил в российское гражданское право понятие ипотеки. Ей целиком посвящена вторая глава второго раздела. Она состоит из четырех коротких статей и не регламентирует подробно связанные с ипотекой отношения. Однако содержит: определение понятия «ипотека» (ст. 42), нормы о нотариальном удостоверении и госрегистрации договора об ипотеке, а также – о регистрации перехода вещного права на предмет ипотеки от залогодателя к другому лицу (ст. 43), отдельные нормы об ипотеке предприятия как имущественного комплекса (ст. 44) и невнятно сформулированную норму о праве залогодателя на досрочное исполнение основного обеспеченного ипотекой обязательства в случае, «если договор об ипотеке исключает возможность последующего залога того же предмета ипотеки» (ст.
45).
Второй закон 1992 года выпуска установил возможность залога недвижимости в жилищной сфере и получения кредита на строительство или приобретение жилья под залог недвижимости. В соответствии с ним было разработано Положение о жилищных кредитах, утвержденное Указом Президента РФ в 1994 году. Положение определяло порядок предоставления банками кредитов на строительство (реконструкцию) жилья, обустройство земельных участков, а также на приобретение жилья при условии залога недвижимого имущества.
После вступления в силу Закона о залоге Фонд «Институт экономики города», Национальная ипотечная ассоциация США и Агентство по международному развитию при Правительстве США разработали пакет документов для России, который должен был способствовать развитию ипотечного кредитования. Основная идея заключалась в том, что «Россия имеет уникальную возможность не проходить мучительный путь, а, вобрав все лучшее, сделать самое передовое ипотечное законодательство». Но Россия предпочла нести свой крест.
Пристальное внимание ипотеке уделяется в первой части Гражданского кодекса РФ (принята в 1994 г.). Ей посвящены статьи 334–358.
Пункт 2 статьи 334 содержит упоминание о специальном законодательном акте, который должен регламентировать вопросы ипотеки. Понятие ипотеки, содержащееся в этом пункте, шире, чем в Законе РФ «О залоге». Раньше оно охватывало залог лишь непосредственно связанных с землей объектов вместе с соответствующими земельными участками или правом пользования ими. Теперь ипотека стала распространяться и на не связанные непосредственно с землей объекты, причисленные к недвижимости. О залоге права аренды недвижимости как разновидности ипотеки ГК пока не упоминает.
Помимо общих норм о залоге, Кодекс также содержит специальные нормы об ипотеке. В частности, говорится о недопустимости передачи залогодержателю недвижимого имущества, на которое установлена ипотека, на период действия договора об ипотеке. Вводятся обязательные нотариальное удостоверение и государственная регистрация договора об ипотеке, а также регистрация прекращения ипотеки.
Долгожданный Федеральный закон «О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» был принят в 1997 году. Он закрепил, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат регистрации учреждениями юстиции в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.Подготовительный этап для создания специального закона об ипотеке завершился. Однако прежде чем перейти ко «второй части Мерлезонского балета», необходима передышка – своеобразное лирическое отступление.
Что есть недвижимость?
Вопрос, вынесенный в подзаголовок, не столько философский, сколько практический. Без четкого определения понятия недвижимости не может быть нормального ипотечного права. Это та самая условная печка, от которой танцующие делают первые па.
Внимательно читаем статью 130 Гражданского кодекса РФ: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и, с 2005 года, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».
Трактовка термина «недвижимость» – далеко не однозначная. Если даже не принимать во внимание два последних предложения, то возникают как минимум две точки зрения. Первая: недвижимость есть земельный участок, включающий в себя и дом, и квартиру в доме. Вторая: земельный участок, дом и квартира есть три различные самостоятельные недвижимые вещи, имеющие независимые правовые режимы и истории оборота.
А прозвучавшая в Кодексе фраза «может быть отнесено и иное имущество» дает повод для возникновения третьего подхода.
На эту тему существует исторический анекдот. Однажды одно из первых лиц Минюста, отвечающее за законодательство в сфере недвижимости, на вопрос: «Что есть недвижимость?» ответило: «Это то, что юристы назовут недвижимостью». Иллюстрируя свой ответ, данное лицо, указав на стаканчик с карандашами, стоявший на кафедре, продолжило: «Объявим завтра этот стаканчик недвижимостью, он ею и будет».
Комментарии, кажется, излишни.
Семь раз отмерь
Однако переходим ко второму этапу развития ипотечного законодательства в России. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)» был принят только в 1998 году. Хотя еще в конце 1993 года Советом министров – Правительством РФ были одобрены «Основные положения о залоге недвижимого имущества – ипотеке», которые, как сказано в преамбуле, являлись моделью для данного законодательного акта. Более того, Закон об ипотеке пролежал мертвым грузом под президентским вето целый год.
Если кто забыл, суть конфликта с левой парламентской оппозицией находилась в сфере земельных отношений. Ипотека при отсутствии собственности на землю – вот квинтэссенция отвергнутого Президентом Ельциным проекта.
Путем созыва многочисленных согласительных комиссий и взаимных уступок был выработан вариант закона, который, по большому счету, не устроил ни одну из сторон. Последним аргументом в пользу его утверждения стал такой: работа по модернизации начнется сразу же после вступления закона в силу. Далее началась эпопея с поправками, вносившимися на сегодняшний день уже семь раз.
Были среди них чисто технические. Но были и принципиальные.
Поправки, конечно, не последовали сразу – кризис 1998 года на некоторое время снизил актуальность темы. До внесения первых изменений в России произошла смена власти. И уже при Президенте Владимире Путине, в ноябре 2001 года, ФЗ-143 откорректировал вопросы оценки закладываемого имущества. Закон установил, что в случае залога незавершенного строительством объекта, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества.
Было внесено изменение и в содержание закладной. Отныне она должна содержать денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека, а в случаях ипотеки в силу закона – денежную оценку имущества, подтвержденную заключением оценщика. В отношении ипотеки предприятия установлено, что в случаях, если проведение оценки является обязательным в силу закона, отчет об оценке имущества, относящегося к предприятию, также является обязательным приложением к договору.
Через три месяца последовала новая порция поправок, на сей раз более существенных. Самые важные и самые многочисленные преобразования затронули область, в которой Закон об ипотеке взаимодействует с законодательством, регулирующим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, рынок ценных бумаг (речь опять о закладной) и исполнительное производство. Отдельные изменения были связаны с приведением закона в соответствие с ГК РФ, уточнением формулировок его предписаний.
В ряде статей ФЗ-1 от 5 февраля 2002 года учтены особенности правового регулирования ипотеки, возникающей в силу закона. Кроме того, отныне проводится грань между законной и договорной ипотеками по обстоятельствам, определяющим момент возникновения обременения имущества. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора, а при ипотеке в силу закона, если иное не установлено договором, – с момента государственной регистрации права собственности на это имущество.
В том же 2002 году были откорректированы одновременно Жилищный кодекс РСФСР, Закон «Об основах федеральной жилищной политики» и ипотечный закон. Нововведения касались оснований для прекращения права пользования жильем, заложенным в обеспечение возврата кредита или целевого займа, взятого на его приобретение, в случае обращения взыскания на это имущество и перехода его к новому собственнику.
Далее наступило почти двухлетнее молчание, и только в феврале 2004 года вышел очередной поправочный закон.
На сей раз был снят запрет на залог сельхозугодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств.
Пакетная расфасовка
Наконец, бурей, ограниченной объемом стакана, стали очередные поправки к Закону об ипотеке, которые случились вследствие принятия так называемого жилищного пакета. Он вызвал большой резонанс, поэтому пересказывать положения отдельных законов не имеет смысла. Сконцентрируем внимание на специальном в квадрате законе, название которого не блещет оригинальностью – «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Одной из существенных поправок стала отмена нотариального удостоверения договоров ипотеки, а также кредитных и иных договоров, содержащих обязательство, обеспеченное ипотекой. Другое нововведение – предоставление возможности изменения содержания закладной.
И, наконец, важнейшие корректировки коснулись положений закона, связанных с ипотекой земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю. Отныне, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на участке здания или сооружения залогодателя.
В результате всей этой многотрудной законодательной деятельности получилось нечто довольно странное. По крайней мере, обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке, который был опубликован Президиумом Верховного арбитражного суда 28 января 2005 года, свидетельствует о том, что положения Закона об ипотеке и Гражданского кодекса стыкуются далеко не всегда. Что выросло – то выросло, как говорят в оперетте.
Принцип «будет рынок – будет законодательство» хорош относительно. Пока нет финансовой составляющей, а есть одна теоретическая плоскость, он работает безотказно.
Базовому ипотечному законодательству, по идее, надлежит решать одну важнейшую задачу: обеспечить оборотоспособность ипотеки, служащей целям кредита.
Иными словами, и кредитор и заемщик должны иметь возможность обратить свои права в некий рыночный актив без ущерба друг для друга. То есть банк может рефинансировать кредит, а заемщик вовремя и с выгодой для себя его реструктурировать. В противном случае для банка интерес состоит не в объекте залога, а в самом личном долге кредитора. И это уже можно называть как угодно, только не ипотекой.
Долой рабство
В Древней Греции, начиная с VI века до нашей эры, ипотекой называли специальный столб или подставку, устанавливаемые кредитором на имении должника. На столбе крепилась табличка с указанием, что данное имущество служит обеспечением его претензии на некую сумму. Автором этого ноу-хау стал афинский архей (правитель) Солон. Суть нововведения – ранее взыскание обращалось на личность должника, который, не расплатившись, становился рабом. Солон счел за благо, чтобы граждане не теряли свой статус, и обратил личную ответственность в имущественную. Ипотека не препятствовала переходу имущества к другому владельцу, так как обеспечение заключалось не в личности, а в имуществе. Позже в римском праве было выработано немало институтов и правил, гарантирующих исполнение обязательств. К вещным обеспечениям относились поручительство и залог. Первое представляло преимущественно нравственную гарантию, во втором преобладал характер материального ручательства. По мере развития гражданского оборота все чаще вместо поручительства стали прибегать к залогу как к наиболее надежному способу укрепления обязательства. В Риме существовали три вида залога: fiducia, pignus, hypotheca.Ипотека – такая форма, при которой заложенная вещь остается во владении залогодателя. Кредитор, является уже не собственником (fiducia) и не владельцем (pignus) вещи, а обладателем права требования удовлетворения долга из заложенного имущества. То есть в случае неисполнения обязательства он имел право истребовать заложенную вещь, у кого бы она к тому времени ни находилась, продать ее и из вырученной суммы покрыть свое требование к должнику.
Должник при ипотеке остается собственником и владельцем заложенного имущества и не лишается возможности извлекать из него выгоду, а также отчуждать его и обременять новыми залогами. Путем рецепции римская ипотека перешла в западноевропейские законодательства. Из Древнего Рима в Европу ипотека перешла с двумя основными чертами: а) она применяется только к недвижимому имуществу; б) продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посред-стве суда. Ипотека есть вещное право, но оно становится вещным лишь с внесением его в специальную книгу.
Сегодняшнее российское законодательство об ипотеке находится, мягко говоря, в самом начале своего славного пути. С одной стороны, оно обеспечивает те потребности, которые давно созрели. А с другой, пытается перепрыгивать через несколько ступенек. Кредитно-денежное хозяйство России, по сравнению с Западом, находится в первобытном состоянии. И мы к этому первобытному хозяйству пытаемся применить мерки развитых в экономическом отношении стран. Из чего могут получиться две вещи. Либо суррогат, которым нечистоплотные дельцы станут потчевать потребителя. Либо государственная авантюра наподобие ГКО.
Текст: Игорь Воронин
Военная ипотека: основные определения и понятия
«НИС» = «Военная ипотека»
Или официально «Накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения военнослужащих».
С помощью накопительно-ипотечной системы военнослужащий, не дожидаясь окончания военной службы, имеет возможность приобрести собственное жильё. Эта возможность предоставляется по истечении трёх лет с момента вступления в НИС.
ФГКУ «РосВоенИпотека»
Государственное учреждение, которое находится в ведении Минобороны России и обеспечивает осуществление программы «Военная ипотека» на всей территории Российской Федерации.
ЦЖЗ — Целевой жилищный заем
Целевой жилищный заем — это заемные средства, которые предоставляются военнослужащему государством из федерального бюджета, согласно закону ФЗ-117. Размер займа соответствует сумме накопленных на именном счёте средств за период участия военнослужащего в программе.
Объект на первичном рынке жилья (Новостройка)
Новостройка — жилой объект, находящийся в стадии строительства (не введенный в эксплуатацию и не поставленный на кадастровый учет). Приобретение жилья в строящихся домах регламентируется федеральным законом ФЗ-214. Форма договора, по которыму осуществляется реализация новостроек называется — Договор Долевого Участия в строительстве (ДДУ). ДДУ подлежит обязательной регистрации в органах Росреестра и считается заключенным с момента регистрации. После ввода дома в эксплуатацию и постановки его на кадастровый учет, на квартиру оформляется свидетельство о праве собственности.
Квартира на вторичном рынке жилья (Вторичка)
Квартира на вторичном рынке жилья — это квартира с уже оформленным и зарегистрированным в Росреестре правом собственности, в уже построенном и полностью готовом для проживания доме. Квартира в недавно построенном и еще не заселенном доме, но на которую уже оформлено свидетельство, считается вторичным жильем.
Аккредитованные новостройки
Новостройки — жилые объекты, которые прошли экспертизу в ФГКУ «Росвоенипотека» и соответствуют всем необходимым требованиям и нормам.
Аккредитованные банки
Банки, прошедшие аккредитацию и получившие официальное подтверждение от ФГКУ «Росвоенипотека» о возможности предоставления кредита по программе «Военная ипотека.
Сумма начисления
Размер денежных средств, ежемесячно перечисляемых на именной счет военнослужащего, в рамках и по правилам программы «Военная ипотека». В таблице приведены суммарные данные начислений по годам, с начала работы программы НИС:
Ипотека на недвижимость — с чего начать?
Купить или построить загородный дом, наверное, — мечта каждого из нас, для кого-то она осуществима, а для многих из нас так и остаётся мечтой. Самой распространённой причиной решения жилищного вопроса является его финансовая сторона. Ещё лет восемь назад мы не могли предположить, что у нас появится возможность привлекать заёмные денежные средства для приобретения недвижимости, в том числе дома и земельного участка. Очень непонятным словом была для нас ипотека, и казалось, что всё это придумано для кого- то, не для нас, простых граждан, со средними доходами.
Сегодня понятие ипотека, ипотечный кредит очень распространено. В принципе — обыденное слово. Однако много вопросов возникает с оформлением такого кредита, объектом залога, требований к заёмщикам и др.. Я не ставлю перед собой задачу осветить в статье все банковские продукты, дать совет в какой банк обратиться, как выгодно подобрать ипотечную программу, словом выдать путеводитель по ипотечному кредитованию, на этот случай есть специалисты — ипотечные брокеры.
Главной задачей для нас стоят вопросы: что такое ипотека, выгодно ли сегодня приобретать жильё в кредит, как облегчить страдания заёмщика на пути оформления ипотечного кредита, и можно ли осуществить свою мечту «приобретение или строительство загородного дома» при помощи ипотечных средств.
Сегодня практически все банки в Хабаровске предлагают своим клиентам ипотечное кредитование. Ипотека — это залог недвижимого имущества, с целью получения ссуды так называемого ипотечного кредита.
При существующем разнообразии ипотечных программ можно взять выгодный кредит на покупку или строительство загородного дома. Чем кредит может быть выгодным, ведь это проценты и переплата. Многие из вас называют ипотеку кабалой на всю жизнь. Я думаю, это не так. В начале статьи мы говорили о мечте, которая может исполниться сегодня, именно сегодня. Имея маленьких детей, стабильный заработок, большой отрезок жизни впереди, мы можем наслаждаться жизнью в новом доме. Ведь часто на таком этапе жизни молодые и зрелые семьи вынуждены ютиться в крошечной квартире с родителями, снимать жильё, а аренда недвижимости сегодня обходится не дешевле ежемесячного взноса по кредиту. Если подобрать оптимальную ипотечную программу, можно сэкономить на процентах, переплате и комиссионных сборах.
При покупке загородного дома по ипотеке недвижимость переходит в собственность заёмщика сразу после регистрации такой сделки, в таком доме можно прописаться собственникам и членам его семьи, делать ремонт, улучшать условия, что непозволительно на съёмной квартире. Более того, цены на недвижимость имеют обыкновение расти, конечно, в разные периоды разными темпами, но тем не менее… Вкладывая деньги в приобретение загородного дома по ипотеке, вы не прогадаете ни в качестве жизни, ни с финансовой стороны.
Ипотека на загородный дом поможет вам приобрести жильё не в городе, а там, где чистота, спокойствие и тишина.
Это удобный вариант для тех, кто устал жить в суете и хочет побыть наедине с природой, со своей семьёй.
Решили? Действуем дальше.
Для того чтобы оформить ипотеку на покупку или строительство дома за городом, потребуется терпение и время. Необходимо собрать информацию о банках, которые имеются у нас в городе, посмотреть, какие из них кредитуют частные домовладения и земельные участки, определиться с банком, который выставляет для вас выгодные условия и лояльные требования. Соответственно, это касается минимального пакета документов и низкой процентной ставки, — так ваша переплата не будет столь огромной.
Почему мы говорим, о необходимости определиться с банком? Дело в том, что существуют различные подходы к рассмотрению заёмщика как платёжеспособного, где-то требуется поручитель, созаемщик. В зависимости от размера первоначального взноса и срока кредитования возможны разные варианты процентных ставок.
На сегодняшний день, проценты по ипотечным кредитам заметно снизились по сравнению с 2009 годом. В банках периодически проходят различные акции по снижению процентов, отменяются или возобновляются комиссионные сборы за рассмотрение заявки, открытие и ведение счёта. Все платежи можно просчитать, воспользовавшись калькулятором займов: рассчитать суммы ежемесячных платежей, сумму переплаты в целом и ежемесячную, определить, сколько банк может дать вам в кредит, решить вопрос, как лучше оплачивать ежемесячные платежи — аннуитетным способом или дифференцированным и многое другое.
Аннуитетный платёж – это равный по сумме ежемесячный платёж по ссуде на жильё, включает в себя проценты за кредит и сумму основного долга. Он более выгоден для тех, кому важно чётко знать сумму своих ежемесячных платежей.
Дифференцированный платёж – суммы выплат меняются, первые платежи всегда большие, и каждый месяц идёт уменьшение выплат.
После того как вы определитесь с банком, вам необходимо будет собрать документы для одобрения вас как заёмщика, заполняете заявление и анкету в банке и ждёте ответа. Если вам одобрят займ, то можно начинать процедуру сбора документов на дом вашей мечты, конечно, если вы уже его нашли. Сбор документов займёт время, так как банку, как правило, потребуются не только правоустанавливающие документы на дом и земельный участок, а ещё выписки о подтверждении этого права, кадастровый паспорт, отчёт об оценке и другое. Всё это можно сделать самостоятельно, но я бы советовала обратиться к специалисту — ипотечному брокеру. И вот почему.
В нашей компании клиенту оказывается полный комплекс услуг по приобретению недвижимости, где получение ипотечного кредита — только один из этапов.
В организации своей работы мы исходим из того, что ипотечный кредит является не целью, а средством: человеку важно не только получить одобрение банка, но и найти подходящий дом и земельный участок, которые можно приобрести за эти деньги. Когда клиент обращается к нам в компанию, то все процессы идут параллельно: ищем банк, подбираем подходящую недвижимость, получаем одобрение у банка.
В Хабаровске есть фирмы, которые специализируются лишь на подборе кредитной программы и получении одобрения банка для клиента. Многие считают, что преимущество таких компаний в том, что они больше, заинтересованы в подборе своим клиентам наиболее выгодной кредитной программы, что именно помощь независимого брокера может сэкономить заёмщику. Однако это не так. В нашей практике были случаи, когда обращались клиенты уже с одобренным кредитом, но на эту сумму было невозможно что-либо приобрести. Поэтому мы изначально консультируем клиента не только по кредитным программам, но и по рынку недвижимости. Наши специалисты работают в команде: ипотечный брокер, риэлтор и юрист, они чётко состыковывают все этапы покупки.
Главная функция ипотечного брокера — помощь в выборе кредитной программы. Рынок ипотеки очень сложный, и в том количестве программ, которые сейчас предлагаются банками, неосведомлённому человеку трудно сориентироваться самостоятельно.
От выбора программы до получения кредита заёмщика отделяет отнюдь не один шаг. Даже собрав полный пакет документов для банка, человек не всегда может быть уверен в благополучном исходе. Брокеры, которые хорошо знают кредитную политику конкретных банков, используют эти знания для помощи клиенту. Если заёмщику нужна сумма «как можно больше», то брокер, зная «внутреннюю кухню» банков и их соотношение параметров платежей и доходов, сможет подобрать самый оптимальный вариант.
Стоимость услуг брокеров зависит от того, какую услугу необходимо оказать клиенту. Здесь возможны несколько вариантов: консультация по необходимым документам, первичный андеррайтинг заёмщика и подбор оптимальной ипотечной программы; полное сопровождение сделки и получение одобрения от банка, подбор недвижимости, полный комплекс — от консультации, заявки на кредит до новоселья.
Заказав услугу ипотечного брокера в нашей компании, вы сэкономите время и деньги, наше сотрудничество будет для вас комфортным, где каждая сторона достигнет желаемого результата.
Мы рады вас видеть в офисе нашей компании по адресу: г. Хабаровск, ул. Серышева, 22 оф. 501. Нанять опытного специалиста по недвижимости и ипотечного брокера вы можете по телефону 8 (4212) 47-34-01. Да, к стате, мы создали мобильное приложение «Недвижимость Хабаровска» для Android или iPhone .
Ольга Филитович,
директор ООО «Сделка»,
действительный член Российской Гильдии риэлторов,
Некоммерческого партнёрства Риэлторы Дальнего Востока,
Дальневосточного объединения промышленников и предпринимателей.
Покупки по ипотечным ставкам
Как определяется ставка по ипотеке?
Ставка по ипотеке определяется текущим рынком, который включает такие факторы, как уровень безработицы, прогнозы инфляции и другие экономические показатели. Хотя ФРС не устанавливает ставки по ипотечным кредитам, она оказывает на них влияние. Обычно ставки по ипотечным кредитам растут во время сильной экономики и падают во время слабой экономики. Хотя это все факторы, которые вы не можете контролировать, у вас есть контроль над своими финансами и получение максимально возможной оценки.
Что влияет на вашу ставку по ипотеке?
Помимо рынка и текущих экономических условий в стране, ваше личное финансовое положение также влияет на вашу ставку по ипотеке. Ваша кредитоспособность имеет большое влияние на ваш рейтинг. Такие вещи, как история вашей работы, оценка FICO, отношение долга к доходу, своевременные платежи и продолжительность открытых кредитных линий — все это влияет на вашу ставку по ипотеке, потому что все они способствуют вашей кредитоспособности. Например, в большинстве случаев, чем выше ваша оценка FICO, тем ниже будет ваша ставка по ипотеке.
Как можно снизить ставку по ипотеке?
Если вы все еще ищете ипотеку и вас не устраивает указанная вами ставка по ипотеке, у вас есть один вариант — погасить часть существующей задолженности, чтобы снизить отношение долга к доходу и увеличить свой доход. Оценка FICO. Оба из них обычно приводят к более низкой ставке по ипотеке.
Если вы уже приобрели дом и хотите снизить ставку по ипотеке, вы можете подумать о рефинансировании дома. Рефинансирование — это процесс, при котором вы заменяете существующую ипотеку на новую ипотеку с другими условиями.Рефинансирование может быть хорошей идеей для вас, если ставки по ипотечным кредитам снизились или ваш кредитный рейтинг повысился. При рефинансировании вы можете претендовать на более низкую ставку, чем при получении ипотеки.
Где можно получить лучшие ставки по ипотеке?
Есть несколько способов получить лучшую ставку по ипотеке, включая поиск лучших ставок и изучение различных типов ипотеки. В зависимости от типа ипотеки, которую вы получаете: ипотека на 15 лет, ипотека на 30 лет, ипотека с фиксированной ставкой, ипотека с переменной ставкой и т. Д.- ваша ставка будет отличаться. Другие способы получить лучшие ставки по ипотеке включают:
- Получая процентную ставку от банка или кредитного союза, у вас есть устоявшиеся отношения с
- Федеральные программы, которые могут предлагать низкие цены тем, кто впервые покупает жилье
- Работа с ипотечным кредитором, который имеет доступ к нескольким банкам и может получать конкурирующие ставки
Ипотека на 15 и 30 лет: в чем разница?
Ипотека на 15 и 30 лет: обзор
Может быть доступно поразительное разнообразие ипотечных кредитов, но на практике для большинства покупателей жилья существует только одна.30-летняя ипотека с фиксированной процентной ставкой — это практически американский архетип, яблочный пирог финансовых инструментов. Это путь, по которому поколения американцев впервые стали собственниками жилья.
Но многим из этих покупателей было бы лучше, если бы они выбрали ипотеку с фиксированной процентной ставкой на 15 лет.
Ссуды структурно схожи, главное отличие — срок. В то время как 30-летняя ипотека может сделать ваши ежемесячные платежи более доступными, 15-летняя ипотека обычно стоит меньше в долгосрочной перспективе.
Ключевые выводы
- Большинство покупателей жилья выбирают 30-летнюю ипотеку с фиксированной ставкой, но для некоторых может быть хорошим выбором ипотека на 15 лет.
- 30-летняя ипотека может сделать ваши ежемесячные платежи более доступными.
- Хотя ежемесячные выплаты по 15-летней ипотеке выше, в долгосрочной перспективе стоимость ссуды ниже.
Как условия ипотеки влияют на стоимость
Ипотека — это просто особый вид срочной ссуды, обеспеченной недвижимостью.
Для срочной ссуды заемщик выплачивает проценты, рассчитываемые на ежегодной основе, против непогашенной ссуды. И процентная ставка, и ежемесячный платеж фиксированы.
Поскольку ежемесячный платеж фиксирован, часть, предназначенная для выплаты процентов, и часть, предназначенная для выплаты основной суммы, со временем меняются. Вначале, из-за того, что остаток по кредиту очень высок, большую часть выплат составляют проценты. Но по мере того, как остаток становится меньше, процентная доля платежа уменьшается, а доля, идущая в основной капитал, увеличивается.Взаимодействие с другими людьми
Более короткий срок означает более высокий ежемесячный платеж, что делает 15-летнюю ипотеку менее доступной. Но более короткий срок удешевляет кредит по нескольким направлениям. Фактически, в течение всего срока ссуды 30-летняя ипотека в конечном итоге будет стоить более чем в два раза больше, чем 15-летний вариант.
Поскольку 15-летние ссуды менее рискованны для банков, чем 30-летние ссуды, а также поскольку предоставление краткосрочных ссуд обходится банкам меньше, чем долгосрочные ссуды, 30-летняя ипотека обычно имеет более высокую процентную ставку.
Ипотека на 30 лет
При 30-летней ипотеке, конечно, этот баланс сокращается гораздо медленнее — по сути, покупатель жилья берет ту же сумму денег более чем вдвое на срок. Фактически, это более чем в два раза длиннее, чем просто вдвое, потому что для 30-летней ипотеки основной баланс не уменьшается так быстро, как для 15-летней ссуды.
Чем выше процентная ставка, тем больше разрыв между двумя ипотечными кредитами. Например, когда процентная ставка составляет 4%, заемщик фактически платит почти 2%.В 2 раза больше процентов по займу на ту же сумму основного долга на 30 лет по сравнению с 15-летним займом.
Главное преимущество 30-летней ипотеки — относительно невысокий ежемесячный платеж. И даже если доступность не является проблемой, есть и другие преимущества:
- Более низкий платеж может позволить заемщику купить больше дома, чем он мог бы позволить с 15-летним займом, поскольку тот же ежемесячный платеж позволит заемщику получить более крупный заем на 30 лет.
- Более низкий платеж позволяет заемщику накапливать сбережения.
- Меньший платеж высвобождает средства для других целей.
90%
Процент покупателей жилья, которые выбрали 30-летнюю ипотеку с фиксированной процентной ставкой в 2019 году, по данным Фредди Мака.
Ипотека на 15 лет
Потребители платят меньше по 15-летней ипотеке — от четверти процента до целого процента (или пункта) меньше, а в течение десятилетий это действительно может накапливаться.
Поддерживаемые государством агентства, которые поддерживают большинство ипотечных кредитов, такие как Fannie Mae и Freddie Mac, взимают дополнительные сборы, называемые корректировками цен на уровне ссуды, которые делают 30-летние ипотечные кредиты более дорогими.
Эти комиссии обычно применяются к заемщикам с более низким кредитным рейтингом, меньшим первоначальным взносом или и тем, и другим. Федеральное управление жилищного строительства также взимает более высокие взносы по страхованию ипотечных кредитов с 30-летних заемщиков.
«Некоторые корректировки цен на уровне ссуды, которые существуют для 30-летнего периода, не существуют для 15-летнего», — говорит Джеймс Морин, старший вице-президент по розничному кредитованию в Norcom Mortgage в Эйвоне, штат Коннектикут. Большинство людей, по словам Морина, включите эти расходы в свою ипотеку как часть более высокой ставки, а не выплачивайте их полностью.
Представьте себе ссуду в 300 000 долларов, доступную под 4% на 30 лет или под 3,25% на 15 лет. Совокупный эффект более быстрой амортизации и более низкой процентной ставки означает, что заимствование денег всего на 15 лет будет стоить 79 441 доллар по сравнению с 215 609 долларами за 30 лет, или почти на две трети меньше.
Конечно, есть загвоздка. Цена за сбережение такой суммы денег в долгосрочной перспективе — гораздо более высокие ежемесячные затраты — платеж по гипотетической 15-летней ссуде составляет 2108 долларов, что на 676 долларов (или примерно на 38%) больше, чем ежемесячный платеж по 30-летней ссуде (1432 доллара США).
).
По мнению некоторых экспертов, возможность позволить себе более высокую оплату означает спрятать фонд на черный день. Что многим специалистам по финансовому планированию нравится в 15-летней ипотеке, так это то, что это фактически «принудительное сбережение» в форме долевого участия в активе, который обычно растет в цене (хотя, как и акции, дома растут и падают в цене).
Если инвестор может позволить себе более высокий платеж, в его интересах взять более короткий заем, особенно если он приближается к выходу на пенсию, когда он будет зависеть от фиксированного дохода.
Особые соображения
В некоторых случаях у заемщика может быть стимул вкладывать дополнительные деньги, потраченные каждый месяц на 15-летнюю ипотеку, в другое место, например, на счет 529 для оплаты обучения в колледже или в план 401 (k) с отсрочкой налогов, особенно если работодатель соответствует взносам заемщика. А с такими низкими ставками по ипотеке опытный и дисциплинированный инвестор мог выбрать 30-летний кредит и поместить разницу между 15-летними и 30-летними платежами в высокодоходные ценные бумаги.Взаимодействие с другими людьми
Используя предыдущий пример, если ежемесячный платеж по 15-летней ссуде составлял 2108 долларов, а ежемесячный платеж по 30-летней ссуде составлял 1432 доллара, заемщик мог бы инвестировать эту разницу в 676 долларов в другом месте. Конкретный расчет — это то, насколько (или превышает ли) доход от внешних инвестиций за вычетом налога на прирост капитала, превышающий процентную ставку по ипотеке после учета вычета процентов по ипотеке. Для лиц, находящихся в налоговой категории 24%, вычет может снизить эффективную процентную ставку по ипотеке, например, с 4% до 3%.
Вообще говоря, заемщик выходит вперед, если доходность инвестиций после уплаты налогов выше, чем стоимость ипотеки за вычетом процентов.
Однако этот гамбит требует склонности к риску, по словам Шашина Шаха, сертифицированного специалиста по финансовому планированию из Далласа, штат Техас, потому что заемщику придется инвестировать в волатильные акции.
«В настоящее время нет инвестиций с фиксированным доходом, которые принесли бы достаточно высокую доходность для выполнения этой работы», — говорит Шах.Этот риск может не всегда окупаться, если он совпадает с резким падением фондового рынка, которое произошло во время пандемии COVID-19. Это также требует дисциплины, чтобы систематически инвестировать эквивалент этих ежемесячных дифференциалов, и времени, чтобы сосредоточиться на инвестициях, которых, добавляет он, большинству людей не хватает.
Вариант «Лучшее из двух миров»
Очевидно, что большинству заемщиков также не хватает — или, по крайней мере, они думают, что им не хватает — средств для внесения более высоких платежей, необходимых для 15-летней ипотеки.Но есть простое решение, чтобы получить большую часть сбережений от более короткой ипотеки: просто сделайте более крупные платежи из 15-летнего графика по 30-летней ипотеке, при условии, что ипотека не предусматривает штрафа за досрочное погашение.
Заемщик имеет право направить дополнительные платежи основному лицу, и, если платежи будут последовательными, ипотечный кредит будет выплачен через 15 лет. Если времена становятся жесткими, заемщик всегда может вернуться к обычным, более низким платежам, предусмотренным 30-летним графиком. Тем не менее, заемщик, ускоряющий выплаты, также будет иметь относительно более высокую 30-летнюю процентную ставку, тогда как им, возможно, было бы лучше выплатить ипотечный кредит через 15 лет в любом случае по более низкой ставке, предлагаемой по более короткой ссуде.
Итог
Выбор между 30-летней или 15-летней ипотекой — это то, что повлияет на ваши финансы на десятилетия вперед, поэтому обязательно просчитайте цифры, прежде чем решать, что лучше. Если ваша цель — погасить ипотеку раньше и вы можете позволить себе более высокие ежемесячные платежи, лучшим выбором может быть 15-летний кредит. С другой стороны, более низкий ежемесячный платеж по 30-летней ссуде может позволить вам купить больше дома или высвободить средства для других финансовых целей.
Определение права выкупа
Что такое потеря права выкупа?
Взыскание права выкупа — это юридический процесс, с помощью которого кредитор пытается вернуть причитающуюся сумму по просроченной ссуде, вступая в собственность и продавая заложенное имущество.Обычно дефолт возникает, когда заемщик пропускает определенное количество ежемесячных платежей, но это также может произойти, когда заемщик не выполняет другие условия в ипотечном документе.
Ключевые выводы
- Взыскание залога — это юридический процесс, который позволяет кредиторам взыскать причитающуюся сумму по просроченной ссуде путем вступления в собственность и продажи заложенного имущества.
- Процесс обращения взыскания варьируется в зависимости от штата, но, как правило, кредиторы стараются работать с заемщиками, чтобы вовлечь их в выплаты и избежать потери права выкупа.
- Среднее количество дней для процесса обращения взыскания — 673; однако сроки сильно различаются в зависимости от штата.
Общие сведения о выкупе
Правовой основой процесса обращения взыскания является ипотечный договор или договор доверительного управления, который дает кредитору право использовать собственность в качестве залога в случае, если заемщик не соблюдает условия ипотечного документа.
Хотя этот процесс варьируется в зависимости от штата, процесс обращения взыскания обычно начинается, когда заемщик не выполняет свои обязательства или пропускает хотя бы один платеж по ипотеке.Затем кредитор отправляет уведомление о пропущенном платеже, в котором указывается, что он не получил платеж за этот месяц.
Если заемщик пропускает два платежа, кредитор отправляет письмо с требованием. Хотя это более серьезно, чем уведомление о пропущенном платеже, кредитор все же может быть готов принять меры для заемщика, чтобы наверстать упущенные платежи.
Кредитор отправляет уведомление о невыполнении обязательств после 90 дней пропущенных платежей.
Ссуда передается в отдел взыскания залога кредитора, и у заемщика обычно есть еще 90 дней для урегулирования платежей и восстановления ссуды (это называется периодом восстановления).
В конце периода восстановления кредитор начнет лишать права выкупа, если домовладелец не оплатил пропущенные платежи.
Если ваша ипотека обеспечена федеральным правительством, и вы задержали выплату ипотеки из-за финансовых трудностей, связанных с COVID-19, вы можете иметь право приостановить выплаты, первоначально на 12 месяцев без штрафов за просрочку платежа, но недавно продленные Указом президента Байдена до 31 марта 2021 г.
Процедура обращения взыскания на права выкупа варьируется в зависимости от штата
В каждом штате есть законы, регулирующие процесс обращения взыскания, включая уведомления, которые кредитор должен публиковать публично, варианты домовладельца для обеспечения актуальности ссуды и предотвращения обращения взыскания, а также сроки и процесс продажи собственности.
Взыскание залога — как и фактический акт конфискации имущества кредитором — обычно является последним шагом после длительного процесса, предшествующего обращению взыскания. Перед обращением взыскания кредитор может предложить несколько альтернатив, чтобы избежать обращения взыскания, многие из которых могут смягчить негативные последствия обращения взыскания как для покупателя, так и для продавца.
В 22 штатах, включая Флориду, Иллинойс и Нью-Йорк, обращение взыскания на землю является нормой. Здесь кредитор должен пройти через суд, чтобы получить разрешение на обращение взыскания, доказав, что заемщик нарушает обязательства.Если обращение взыскания одобрено, местный шериф выставляет имущество на аукционе лицу, предложившему самую высокую цену, чтобы попытаться возместить задолженность банку, или банк становится владельцем и продает имущество традиционным способом, чтобы возместить свои убытки.
Остальные 28 штатов, включая Аризону, Калифорнию, Джорджию и Техас, в основном используют внесудебное обращение взыскания, также называемое правом продажи.
Этот тип обращения взыскания обычно происходит быстрее, чем обращение взыскания на недвижимость в судебном порядке, и он не проходит через суд, если домовладелец не предъявляет иск кредитору.
Сколько времени занимает потеря права выкупа?
Согласно отчету о рынке выкупа в США, подготовленному компанией ATTOM Data Solutions, поставщиком данных о недвижимости, недвижимость, лишенная права выкупа в третьем квартале 2020 года (по последним доступным данным), провела в среднем 830 дней в процессе обращения взыскания. Это на 21,1% больше, чем в среднем в предыдущем квартале (685 дней в процессе обращения взыскания), но немного ниже, чем 841 день в третьем квартале 2019 года.
Среднее количество дней варьируется в зависимости от штата из-за различных законов и сроков обращения взыскания.В третьем квартале 2020 года наибольшее среднее количество дней для собственности, переданной в собственность, было:
- Гавайи (1741 день)
- Нью-Джерси (1527 дней)
- Нью-Йорк (1423 дня)
К штатам с наименьшими средними сроками обращения взыскания за тот же период относятся:
- Вирджиния (180 дней)
- Миннесота (208 дней)
- Аляска (213 дней)
На графике ниже показано среднеквартальное количество дней до обращения взыскания с первого квартала 2007 года.Взаимодействие с другими людьми
Источник изображения: ATTOM Data Solutions.Можете ли вы избежать потери права выкупа?
Даже если заемщик пропустил один или два платежа, все же могут быть способы избежать потери права выкупа. Некоторые альтернативы включают:
- Восстановление : В течение периода восстановления заемщик может выплатить то, что он или она должен (включая пропущенные платежи, проценты и любые штрафы) до определенной даты, чтобы возобновить работу с ипотекой.
- Короткое рефинансирование : это тип рефинансирования, при котором новая сумма кредита меньше непогашенного остатка, и кредитор может простить разницу, чтобы помочь заемщику избежать потери права выкупа.
- Особая снисходительность : Если заемщик испытывает временные финансовые трудности — например, медицинские счета или уменьшение дохода — кредитор может согласиться сократить или приостановить платежи на определенный период времени.
Последствия обращения взыскания
Если собственность не может быть продана на аукционе отчуждения или иначе она никогда не проходила через аукцион, кредиторы — часто банки — обычно приобретают собственность на собственность и могут добавить ее к накопленному портфелю отчужденной собственности, также называемой недвижимостью, находящейся в собственности (REO ).
Переданная недвижимость обычно легко доступна на веб-сайтах банков. Такая недвижимость может быть привлекательной для инвесторов в недвижимость, потому что в некоторых случаях банки продают ее со скидкой по отношению к ее рыночной стоимости, что, конечно, в свою очередь, отрицательно сказывается на кредиторе.
Для заемщика обращение взыскания появляется в кредитном отчете в течение месяца или двух — и остается там в течение семи лет с даты первого пропущенного платежа. По истечении семи лет обращение взыскания удаляется из кредитного отчета заемщика.
Определение жилищной ипотеки
Что такое ипотека?
Жилищная ипотека — это ссуда, предоставляемая банком, ипотечной компанией или другим финансовым учреждением для покупки жилья — основного, вторичного или инвестиционного — в отличие от коммерческой или промышленной собственности. При ипотеке владелец недвижимости (заемщик) передает право собственности кредитору при условии, что право собственности будет передано обратно владельцу после того, как будет произведен окончательный платеж по кредиту и будут выполнены другие условия ипотеки. .
Стоит ли покупать дом за наличные или ипотеку?
Ипотека на жилье — одна из самых распространенных форм долга, а также одна из наиболее рекомендуемых. Поскольку они представляют собой обеспеченный долг — есть актив (дом), который выступает в качестве поддержки ссуды, — ипотечные ссуды имеют более низкие процентные ставки, чем почти любой другой вид ссуды, который может найти индивидуальный потребитель.
ключевые выносы
- Ипотечный кредит — это кредит, предоставляемый банком, ипотечной компанией или другим финансовым учреждением для покупки жилья.
- Ипотечный кредит будет иметь фиксированную или плавающую процентную ставку и срок от трех до 30 лет.
- Кредитор, продлевающий жилищную ипотеку, сохраняет за собой право собственности на недвижимость, которую он передает заемщику после выплаты ипотеки.
Как работает ипотека на дом
Жилищная ипотека позволяет гораздо более широкой группе граждан иметь возможность владеть недвижимостью, поскольку полная покупная цена дома не должна быть оплачена авансом.Но поскольку кредитор фактически владеет титулом до тех пор, пока действует ипотека, он имеет право лишить права выкупа одного дома (изъять его у домовладельца и продать на открытом рынке), если заемщик не может внести залог. платежи.
Домашняя ипотека будет иметь фиксированную или плавающую процентную ставку, которая выплачивается ежемесячно вместе с взносом в основную сумму кредита. В ипотеке с фиксированной ставкой процентная ставка и периодические выплаты обычно одинаковы в каждый период.В ипотеке
с регулируемой процентной ставкой процентная ставка и периодические выплаты различаются. Процентные ставки по ипотеке с регулируемой ставкой обычно ниже, чем по ипотеке с фиксированной ставкой, поскольку заемщик несет риск повышения процентных ставок.
В любом случае ипотека работает одинаково: поскольку домовладелец со временем выплачивает основную сумму, проценты рассчитываются на меньшей основе, так что будущие выплаты по ипотеке в большей степени относятся к сокращению основной суммы, а не просто к уплате процентов.
В ипотечной сделке кредитор известен как залогодержатель, а заемщик — как залогодатель.
Получение ипотеки на дом
Чтобы получить ипотеку, лицо, ищущее ссуду, должно подать кредитору заявление и информацию о своей финансовой истории, чтобы продемонстрировать, что заемщик способен выплатить ссуду.
Иногда заемщики обращаются к ипотечному брокеру за помощью в выборе кредитора.
Процесс состоит из нескольких этапов.Во-первых, заемщики могут стремиться пройти предварительную квалификацию. Предварительная квалификация предполагает предоставление банку или кредитору вашей общей финансовой картины, включая ваш долг, доход и активы. Кредитор все проверяет и дает вам оценку того, сколько вы можете рассчитывать на получение кредита. Предварительный квалификационный отбор может быть проведен по телефону или через Интернет и обычно не требует дополнительных затрат.
Следующим шагом будет предварительное одобрение. Вы должны заполнить официальную заявку на ипотеку, чтобы получить предварительное одобрение, и вы должны предоставить кредитору всю необходимую документацию для проведения тщательной проверки вашего финансового состояния и текущего кредитного рейтинга.Вы получите в письменной форме условное обязательство по выплате точной суммы кредита, что позволит вам искать дом по этой цене или ниже.
После того, как вы нашли желаемое место жительства, последним шагом в процессе является обязательство по предоставлению кредита, которое выдается банком только после того, как он утвердил вас в качестве заемщика, а также дом, о котором идет речь, — это означает, что недвижимость является оценивается по цене продажи или выше.
Когда заемщик и кредитор договариваются об условиях ипотеки, кредитор закладывает дом в качестве залога по ссуде.Это право удержания дает кредитору право вступить во владение домом, если заемщик не выполняет свои обязательства по выплате.
Что такое ипотека? | Правда об ипотеке
Определение ипотеки
- Слово «ипотека» имеет французское происхождение
- И буквально означает «клятву смерти» на их родном языке.
- Тем не менее, французы используют другое слово для обозначения ипотеки. …
Начнем с ультра-простого: « Что такое ипотека ?»
Здесь, в The Truth About Mortgage, это всегда слово дня, как вы могли догадаться.
К счастью, определение ипотеки имеет довольно интересное происхождение.
Вы, несомненно, слышали слово «ипотека» около миллиона раз. Но вы можете не знать, что в буквальном смысле слова на французском языке это определяется как «клятва смерти».
По иронии судьбы, французы на самом деле не используют это слово сами (они используют слово «гипотека», в то время как носители испанского языка используют аналогичное слово «гипотека»).
Разбитая часть мертвеца (произносится как больше ) означает смерть, а часть меры (произносится как гахж ) означает залог.
Залог прекращается (прекращается), когда ипотека выплачивается полностью или имущество возвращается в собственность (изъятие) банком, если не выплачено в соответствии с договоренностью (неисполнение обязательств заемщиком).
Итак, это буквальное определение ипотеки; Теперь давайте посмотрим на реальное приложение.
Ипотеку можно называть по-разному, наиболее распространенным из которых является «жилищная ссуда».
Некоторые могут называть ипотеку «залоговым правом», что представляет собой обеспечительный интерес кредитора по части собственности.Все, что осталось от первоначальной суммы кредита, называется существующим залогом.
Другие могут ссылаться на ипотеку как на доверительный акт или доверительный акт, который является юридическим документом, который используется в некоторых штатах для определения условий соглашения между домовладельцем и кредитором.
Вы также можете использовать это слово в качестве переходного глагола для описания передачи собственности, то есть юридического процесса передачи права собственности на недвижимость от одного владельца к другому.
Некоторые люди также комбинируют два, казалось бы, повторяющихся слова, когда говорят «ипотечный кредит».Или они просто очень, очень конкретны, чтобы никого не сбить с пути.
Как работает ипотека
- Ипотека — это просто ссуда, используемая для финансирования недвижимости
- Также известна как дом, квартира или таунхаус
- Вы можете получить ее в банке или даже у небанковского кредитора
- Предполагая, что вы не можете позволить себе купить недвижимость за наличные (или предпочитаете не покупать)
Теперь, когда мы обсудили значение ипотеки, давайте перейдем к , как работает ипотека .
Независимо от множества терминов, определений и вариаций, ипотека — это, по сути, соглашение между банком и заемщиком о ссуде денег в обмен на часть собственности.
Под собственностью я подразумеваю жилую недвижимость, такую как дом, квартира, таунхаус и т. Д. Это довольно простая концепция.
Вместо того, чтобы покупать дом за наличные, с чем большинство из нас не может справиться из-за чрезмерно высокой покупной цены, вы берете ипотеку в банке и выплачиваете ее в течение длительного периода времени, обычно 30 лет.
Длительный срок жилищного кредита позволяет делать платежи (и владение недвижимостью) доступными. Если бы ипотека длилась всего 5-10 лет, ежемесячные выплаты были бы заоблачными. И, конечно, цены на жилье упадут.
Банк / Ипотечный кредитор -> Ипотека -> Заемщик / Домовладелец
Банк, также известный как ипотечный кредитор, ссудит вам определенную сумму денег, которая должна быть погашена через «X» лет по ставке «Y». »Ипотечная ставка.
Вы также можете получить жилищную ипотеку через ипотечного брокера, который выступает в качестве посредника, или у небанковского кредитора, который не принимает депозиты (они не предлагают текущие / сберегательные счета).
В любом случае вы должны пройти процесс квалификации ипотеки, чтобы получить одобрение, но это не гарантия, что каждому будет предоставлена ипотека.
Ипотечный андеррайтер решит вашу судьбу и может отказать вам по любому количеству причин, включая сомнительную кредитную историю, плохую кредитную историю, дорогие студенческие ссуды и просто неспособность позволить себе ежемесячный платеж по ипотеке.
Вот почему предварительное одобрение ипотеки так важно, как и использование калькулятора доступности для определения суммы ипотеки, которую вы можете взять, прежде чем вы начнете сравнивать кредиторов и начинать процесс андеррайтинга.
Как правило, вы также должны предоставить авансовый платеж для части продажной цены на момент покупки, например, 3-20% в зависимости от типа ссуды, хотя, если вы соответствуете критериям, также доступны варианты с нулевой скидкой.
Ваш первоначальный взнос будет определять соотношение суммы кредита к стоимости, которое является важным фактором, когда речь идет о вашей ставке по ипотеке.
Предполагая, что вы имеете право на получение ипотеки, банк предоставит вам ссуду, и вы заключите договор с этим кредитором и начнете производить регулярные ежемесячные платежи, пока ваша ипотека не будет полностью выплачена или рефинансирована другим банком или кредитором, или если ваш дом продается досрочно.
Имущество выступает в качестве залога в обмен на ипотеку. Так что, если вы не внесете платежи по ипотеке вовремя, банк-эмитент имеет право забрать ваш дом. Это называется потерей права выкупа.
Если вы продадите свой дом до истечения срока ипотеки, выручка от продажи будет использована для погашения оставшейся ипотечной задолженности.
[Как рассчитываются проценты по ипотеке.]
Существует пять основных типов ипотечных операций:
— Ипотечный кредит на покупку денег
— Ставка и срок рефинансирования
— Рефинансирование с выплатой наличных
— Кредитная линия собственного капитала
— Домашний капитал Ссуда
Пока вы здесь, вы также можете узнать больше о том, как работает рефинансирование ипотеки.Существуют также обратные ипотечные кредиты для пожилых людей, которые хотят использовать свой капитал без ежемесячного платежа.
Большинство ипотечных кредитов имеют 30-летний срок
- Типичная ипотека выплачивается в течение длительных 30 лет
- Хотя погасить ссуду и получить полное право собственности очень долго
- Увеличенный период погашения ссуды позволяет ежемесячную ипотеку платежи должны быть доступными для домовладельцев
- Если бы сроки были короче, большинство из нас не смогли бы купить или цены должны были бы снизиться
Большинство ипотечных кредитов должны быть выплачены полностью через 30 лет, а также на основе 30-летнего срока. годовая амортизация.То есть общая сумма ссуды или залога должна быть выплачена через 30 лет или через 360 месяцев.
Амортизация относится к способу погашения ипотеки. По сути, это то, как ваши выплаты по ипотеке распределяются на ежемесячной основе, с указанием того, сколько процентов и основной суммы будет выплачиваться каждый месяц в течение срока ипотеки.
Непогашенная сумма кредита — это, по сути, ваш основной остаток, который со временем сокращается по мере ежемесячных платежей.
В случае фиксированной ипотеки сроком на 30 лет, ипотека выплачивается равными суммами каждый месяц до тех пор, пока сальдо по ипотеке не станет нулевым.В этот момент у вас будет полное право собственности на связанную собственность.
[Почему ипотечные кредиты представляют собой в основном проценты?]
Разница между балансом ипотечного кредита и стоимостью собственности известна как собственный капитал, к которому вы можете получить доступ через продажу, рефинансирование или кредитную линию собственного капитала.
Также обратите внимание, что существуют и другие менее распространенные условия ссуд, такие как 15-летние, 20-летние, 40-летние и даже 50-летние кредитные программы.
Но для простоты остановимся на 30-летней амортизации, которая, несомненно, является самой популярной.
Пример ипотеки
| Цена покупки | 300 000 долл. США | |
| Первоначальный взнос | 60 000 долл. США | |
| Сумма займа | 240 000 долл. США | |
| Годовая ставка | 9039 | 4% |
| Ежемесячный платеж | 1145,80 долларов США | |
| Общая сумма выплаченных процентов | 172 488,00 долларов США | |
| Общая выплаченная сумма | 412 488 долларов США.00 |
Теперь давайте рассмотрим простой пример ипотеки, чтобы лучше понять, как все это работает.
Предположим, вы хотите купить дом за 300 000 долларов, и у вас есть 20% для первоначального взноса.
После того, как вы совершите покупку ипотечного кредита и найдете кредитора, с которым можно работать, вам придется раскошелиться на сумму более 60 000 долларов, не считая затрат на закрытие сделки.
После получения ссуды вам нужно будет вернуть 240 000 долларов в течение 30 лет.
В нашем примере у вас установлен фиксированный 30-летний период в размере 4%, что соответствует 1145 долларам США.80 ежемесячных платежей, которые не меняются в течение полного срока в 360 месяцев.
Предполагая, что вы держите заем до наступления срока погашения, вы заплатите банку 172 488 долларов США в виде процентов и 412 488 долларов США в сумме.
Как только ипотека будет выплачена в полном объеме, вы будете свободны и свободны в собственности, а это означает, что в будущем вы будете на крючке только по налогам на недвижимость и страхованию домовладельцев.
В любое время в течение срока кредита вы можете продать недвижимость, рефинансировать ипотеку или погасить ее досрочно, при условии, что штрафы за досрочный погашение не применяются.
Большинство домовладельцев не хранят ипотечные кредиты на весь срок или даже близко к нему. Средний стаж работы ближе к 10 годам или меньше.
Существует множество вариантов ипотеки
- Вы можете получить ссуду с фиксированной ставкой, например, с фиксированной ставкой на 30 лет (самый популярный)
- С платежами, которые не меняются вообще в течение всего срока ссуды
- Или испытайте удачу с ипотекой с регулируемой процентной ставкой, такой как 5/1 ARM (более рискованно)
- Которая может корректироваться со временем, но может предоставлять начальную скидку на процентную ставку
При поиске кредитной программы вы будете будут представлены различные варианты — от ипотеки с регулируемой ставкой 5/1 (ARM) до фиксированного продукта на 30 лет.Оба они основаны на 30-летней амортизации, но могут сильно отличаться по ставке.
30-летний фиксированный продукт довольно ясен. Это просто фиксированная ставка на все 30 лет ссуды.
Он никогда не меняется, и ставка и платеж, который вы делаете в первый месяц, также являются ставкой / платежом, который вы сделаете в прошлом месяце, или, если быть точным, в 360-м месяце.
Узнайте больше об ипотеке с фиксированной процентной ставкой.
Продукт 5/1 ARM немного сложнее. Первые пять лет процентная ставка не изменится.
Но после этих первых 60 месяцев ставка станет переменной (регулируемой), хотя она по-прежнему будет основываться на 30-летней амортизации.
ARM привязаны к ипотечному индексу, например, LIBOR (Лондонская межбанковская ставка предложения), а также будут содержать маржу, согласованную банком или кредитором.
Когда вы объедините два, вы найдете свою полностью проиндексированную ставку. Маржа не корректируется, но индекс может меняться ежедневно, что будет влиять на ваш ежемесячный платеж каждый год при изменении размера кредита.
Хорошая новость в том, что ARM 5/1 корректируется только один раз в год (это то, что означает «1»), плохая новость в том, что ваша ставка может быть намного выше в зависимости от того, что происходит с базовым индексом.
Это означает, что ваш платеж может меняться в течение всего срока действия ссуды. Это также объясняет, почему большинство заемщиков предпочитают ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой. Меньше риска, меньше стресса.
Узнайте, как работает ипотечный кредит с регулируемой ставкой, если вы его рассматриваете, чтобы знать, на что вы ввязываетесь.
Помимо этих основных типов ипотеки, существуют также различные варианты, такие как ссуды FHA, ипотека с выплатой только процентов, ссуды VA и многое другое.
Обязательно изучите множество доступных вам вариантов, чтобы убедиться, что вы получите лучшее предложение и сэкономите деньги.
Наконец, обдумывая идею домовладения, не забудьте включить такие вещи, как ипотечное страхование, страхование домовладельцев и налоги на имущество при использовании ипотечного калькулятора.
Это реальные, часто неизбежные затраты, которые необходимо учитывать при принятии решения.
Даже если выплата ипотечного кредита невысока, добавление вышеупомянутых вещей плюс техническое обслуживание может сделать владение домом недоступным по цене.
Хотя недвижимость может быть отличным вложением, деньги, которые вы взяли взаймы, в конечном итоге должны быть возвращены.
И при сравнении кредиторов, учитывайте ипотечные пункты и другие расходы на закрытие сделки, которые могут сильно повлиять на вашу истинную ставку по ипотеке (APR).
Если вы ищете быстрые определения других терминов, связанных с ипотекой, посмотрите мой глоссарий по ипотеке.А если вы не уверены, с какой ипотекой мне подойти, посмотрите мою статью о том, какая ипотека мне подходит.
Чтобы узнать больше об основах ипотеки и еще более сложных определениях, посетите мою страницу справочных материалов по ипотеке.
Ипотека | Определение и калькулятор
Домовладение — краеугольный камень американской мечты. Дом является ценным активом для большинства людей, а ипотека (или жилищный кредит) делает его возможным для многих американцев.
Что такое ипотека?
Ипотека — это ссуда, по которой недвижимость или недвижимость используется в качестве залога.Это соглашение между заемщиком и кредитором. Заемщик получает деньги от кредитора для оплаты дома, а затем производит платежи (с процентами) в течение определенного периода времени, пока кредитор не получит полную оплату.
Ипотечный кредит — это долгосрочный кредит. Обычно заемщик выбирает срок кредита от 5 до 30 лет. Некоторые учреждения предлагают ссуду сроком на 50 лет, но чем больше времени уходит на погашение ипотеки, тем выше процентная ставка.
Кредиторы берут на себя риск каждый раз, когда предоставляют эти ссуды.Нет никакой гарантии, что заемщик сможет рассчитаться в будущем. Заемщики также рискуют, принимая эти ссуды, поскольку неуплата приведет к полной потере актива и негативно отразится на их кредитном рейтинге.
Кто подает заявку или получает ипотеку?
Ипотечные ссуды обычно получают покупатели жилья, у которых нет достаточно наличных денег для покупки дома. Они также используются для получения займа в банке для других проектов, используя дом в качестве залога.
Ипотеку не всегда легко получить, поскольку ставки и условия зависят от кредитного рейтинга, активов и статуса работы человека.У кредитора будут строгие требования, потому что он хочет убедиться, что заемщик может производить платежи. Невозможность погашения позволяет банку на законных основаниях изъять имущество и продать его с аукциона для покрытия своих убытков.
Виды ипотеки
Есть несколько видов ипотечных кредитов. Покупатели должны оценить, что лучше всего подходит для их ситуации, прежде чем заключать сделку. Ниже приведены 5 наиболее распространенных типов ипотеки:
Обычная ипотека
Обычная ипотека не обеспечивается (не застрахована) государственным агентством.Вместо этого Fannie Mae или Freddie Mac — предприятия, спонсируемые государством, — поддерживают большинство обычных кредитов США. У них есть строгие правила для жилищных ссуд, и обычные ипотечные кредиты, которые следуют этим правилам, называются соответствующими ссудами.
Обычная ссуда может быть использована для приобретения основного жилья или любой инвестиционной собственности и обычно имеет фиксированную процентную ставку. Вы можете получить обычную ссуду на срок 10, 15, 20 или 30 лет. Обычная ипотека с фиксированной процентной ставкой на 30 лет является обычным выбором.
Обычная ипотека считается «стабильной» ссудой потенциальными продавцами. Это потому, что для обычного кредита требуется, чтобы заемщик имел стабильный доход, хорошую кредитоспособность, проверенные активы и первоначальный взнос в размере не менее 3%.
Ипотека с регулируемой процентной ставкой
Ипотека с регулируемой ставкой (ARM) имеет процентные ставки, которые колеблются (в зависимости от рынка) на протяжении всего срока действия ссуды. Ипотечные кредиты с регулируемой ставкой часто начинаются с низкой фиксированной ставки на определенный период времени, а затем переходят к переменной ставке./couple-with-realtor-58015add3df78cbc28179525.jpg)
Эта переменная процентная ставка может меняться ежемесячно или ежегодно. К счастью, ипотечные кредиты с регулируемой ставкой имеют ограничение на увеличение процентов.
Поскольку платежи колеблются, ARM сопряжены с риском, и вам необходимо иметь желание и финансовую возможность платить больше, когда рынок меняется.
Большой заем
Крупный заем — это разновидность несоответствующей обычной ипотеки. Это означает, что дом будет стоить больше, чем лимиты федерального кредита. В 2020 году Федеральное управление жилищного финансирования повысило соответствующие лимиты ссуд до 510 400 долларов США.В районах с высокой стоимостью проживания соответствующий лимит ссуды составляет 765 600 долларов США. Крупные ссуды превышают этот предел.
Крупные ссуды проходят строгий процесс утверждения, поскольку они представляют собой более рискованные ипотечные ссуды для кредиторов.
Жилищный кредит VA
Жилищный кредит VA обеспечен Министерством по делам ветеранов США. Ипотека VA доступна ветеранам, военнослужащим, находящимся на действительной военной службе, и их ближайшим родственникам. Ссуды VA не требуют первоначального взноса и предлагают низкие процентные ставки.Однако эти жилищные ссуды требуют соответствующего дохода и кредита для утверждения.
FHA Mortgage
Ипотека FHA — это ипотека с фиксированной ставкой, которая застрахована Федеральной жилищной администрацией (FHA). Заем FHA по-прежнему выдается через банк или кредитора и может быть предоставлен сроком на 15 или 30 лет. Эти ссуды соответствуют строгим требованиям и могут быть использованы только для основного проживания.
Преимущество этих кредитов — гибкость, которую они предлагают заемщикам.
У вас есть выбор с низким первоначальным взносом, низкими затратами на закрытие и легкой квалификацией кредита. Это делает их хорошим вариантом для заемщиков с низким доходом или впервые покупающих жилье.
Другие, менее распространенные варианты ипотеки
Менее распространенные типы ипотеки включают ипотеку с выплатой процентов, ипотеку Министерства сельского хозяйства США и ипотеку на воздушном шаре. Найдите время, чтобы обдумать свой выбор. Поговорите со своим агентом по продаже недвижимости, чтобы узнать о текущих ценах на недвижимость в районе, который вы надеетесь купить, так как это также поможет сделать ваш выбор в пользу ипотеки.Убедитесь, что вы полностью ознакомились с требованиями, условиями и процентными ставками для каждого типа ипотеки.
Процентные ставки по ипотеке
Как и любой другой финансовый продукт, ипотека меняется в зависимости от спроса и предложения на рынке. По этой причине банки могут предлагать низкие и высокие процентные ставки в разное время.
Фиксированная процентная ставка остается неизменной на протяжении всего срока действия кредита. Регулируемая ставка будет меняться в зависимости от рынка. В этом случае выплаты по ипотеке также могут меняться от месяца к месяцу, но чаще от года до трех лет.Это зависит от периода адаптации.
Ипотека с переменной процентной ставкой часто начинается с более низкой процентной ставки (по сравнению с ипотекой с фиксированной процентной ставкой). Тот факт, что процентная ставка начинается с более низкой переменной ставки, не означает, что это лучший вариант. Для постоянных выплат по ипотеке обычно лучше установить самую низкую фиксированную процентную ставку, которую вы можете обеспечить.
Как рефинансирование может обеспечить более низкие процентные ставки
Если у заемщика высокая процентная ставка и ставки упали, он может подписать новое соглашение с новой более низкой процентной ставкой.Этот процесс называется «рефинансированием», который позволяет вам получить новую ипотеку с более низкой процентной ставкой.
Как рассчитать ипотеку
Выплата по ипотеке обычно состоит из следующих компонентов:
Основная сумма — начальный размер ссуды (сумма займа, обычно цена дома, за вычетом первоначального взноса)
Проценты — процент от основной суммы долга, уплаченный кредитору за использование его денег
Налоги
Страхование жилья
В зависимости от типа ссуды и первоначального взноса вы также можете заключить частное страхование ипотеки.
При просмотре ипотечного кредита вы должны уметь рассчитать размер этого ежемесячного платежа. В Investing Answers есть инструмент, который значительно упростит эту задачу.
Как выбрать ипотечного кредитора
Поиск подходящего кредитора требует времени и усилий, но результат плавного процесса закрытия — и ипотека, которая работает на вас — в конечном итоге того стоит. Ниже приведены несколько советов по выбору кредитора:
Ознакомьтесь с вашим собственным финансовым здоровьем
Вашему кредитору необходимо знать много личной финансовой информации.Лучше, если вы знаете это заранее, так как это поможет вам выбрать лучший тип ипотеки (и кредиторов, которые предлагают эту ипотеку). Например, если у вас низкий кредитный рейтинг, вы можете поискать кредиторов, которые предлагают ссуды FHA.
Вы должны знать свой:
Кредитный рейтинг
Стоимость активов
Текущий доход
Отношение долга к доходу
Для кредиторов
Даже если вы запрашивая один и тот же продукт, например, обычную ссуду с фиксированной ставкой на 30 лет, вы получите разные ставки и условия от каждого кредитора.Вы хотите найти самую низкую процентную ставку от кредитора с отличным обслуживанием клиентов и историей своевременного закрытия ссуд. Получите несколько цитат, прежде чем что-либо подписывать.
Вы можете искать отдельных кредиторов в местном банке, кредитном союзе или даже онлайн-кредиторе. Вы также можете обратиться к ипотечным брокерам, которые собирают вашу информацию, и изучить варианты ипотеки от нескольких кредиторов, чтобы найти для вас лучшее предложение. Важно отметить, что не все кредиторы работают с брокерами.
Ваш кредитный рейтинг сильно пострадает, если вы получите несколько предложений.Это не так плохо, как вы думаете. Согласно Бюро по защите прав потребителей (CFPB), несколько чеков ипотечного кредитора, сделанные в течение 45-дневного окна, будут учитываться только как один кредитный сбор.
Не бойтесь задавать вопросы
Вы не просто ищете кредитора: вы проводите собеседование. Спросите своего ипотечного брокера или кредитора обо всех деталях, связанных с ссудой, в том числе:
Хотя у вас, вероятно, возникнет еще больше вопросов, это хорошее место для начала собеседования.
По теме: Закрытие дома? Этот прием хитрого кредитора может стоить вам
тысяч. Если вы выполните следующие действия и изучите ипотечные кредиты, вы, надеюсь, полностью избежите угрызений совести покупателя.
Плюсы и минусы ипотеки
Дом считается активом. Со временем, когда вы выплачиваете ссуду и рыночные цены увеличиваются, вы можете наращивать капитал (и потенциально зарабатывать деньги, если решите его продать).
Проценты по ипотеке также не облагаются налогом. Сумма денег, которую вы заплатили в качестве процентов, может быть вычтена из вашего годового налогооблагаемого дохода, что является хорошей налоговой льготой для домовладельцев.
Ипотека может быть очень положительным моментом, но это серьезная финансовая ответственность, которую не следует преуменьшать. Выход из ипотеки — это не то же самое, что расторжение договора аренды квартиры. Это серьезное обязательство и большой кусок долга, который вам нужно будет платить каждый месяц. Если вы этого не сделаете, вы потеряете свой актив, и ваш кредит уменьшится.
История ипотеки, виды и влияние на экономику
Ипотека — это ссуда, позволяющая покупать недвижимость, будь то ваш дом или инвестиционная недвижимость.Кредитор предоставляет деньги, необходимые для совершения покупки, а кредитор возвращает эти деньги вместе с процентами в рассрочку, обычно на срок от 15 до 30 лет. Ипотека также позволяет кредитору наложить арест на вашу собственность, если вы не сделаете все платежи своевременно.
История ипотеки
Великая депрессия
Жилищные ипотеки представляли собой ссуды на срок от 5 до 10 лет только на 50% от стоимости недвижимости в годы до Великой депрессии. Основная сумма должна была выплачиваться в виде разового платежа — крупного единовременного платежа в конце срока.Взаимодействие с другими людьми
Затем во время Великой депрессии цены на жилье упали примерно на 25%, и домовладельцы не могли позволить себе платить воздушными шарами. Банки не допустят рефинансирования. Ежедневно в 1933 году лишалось права выкупа около 1000 домов.
Новый курс
Затем президент Франклин Д. Рузвельт изменил пять важнейших жилищных сфер в рамках Нового курса, чтобы отреагировать на экономическую катастрофу:
- Корпорация по ссуде домовладельцев выкупила у банков 1 миллион просроченных закладных.Он изменил их на долгосрочные ипотечные ссуды с фиксированной процентной ставкой и восстановил их.
- Федеральная жилищная администрация обеспечивала ипотечное страхование.
- Федеральная национальная ипотечная ассоциация создала вторичный рынок ипотечных кредитов.
- Федеральная корпорация страхования вкладов застраховала банковские вклады.
- Закон Гласса-Стигалла запрещал банкам инвестировать средства вкладчиков в рискованные предприятия, такие как фондовый рынок.
Эти изменения не были задуманы как политика домовладения, но, тем не менее, они сделали домовладение более доступным.Они продлили срок ссуд, что снизило ежемесячные расходы и устранило необходимость рефинансирования. Банки финансировали эти ипотечные кредиты за счет банковских вкладов, застрахованных FDIC.
Помощь от VA
Программа ипотечного страхования Департамента по делам ветеранов снизила первоначальные взносы в 1944 году. Она побудила вернувшихся ветеранов войны покупать дома, которые строились в пригородах. Это стимулировало экономическую активность в жилищном строительстве. Благодаря всем федеральным программам с 43 домовладений выросли с .С 6% в 1940 г. до 64% к 1980 г.
Представляем ссудо-сберегательные банки
Правительство создало специальное законодательство для создания ссудно-сберегательных банков для выдачи этих ипотечных кредитов. Почти все ипотечные кредиты были выданы в виде сбережений и ссуд на протяжении 1960-х и 1970-х годов. Эти банки были успешными, потому что люди вкладывали средства на свои сберегательные счета.
Правительство застраховало вклады, поэтому люди пользовались счетами, хотя проценты были невелики.Это тоже регулировалось государством. Ссудо-сберегательные компании оставались прибыльными, выплачивая более низкие процентные ставки по депозитам, чем они взимали по ипотеке.
Экономика 1970-х годов
Президент Ричард Никсон создал безудержную инфляцию, разорвав все связи между долларом США и золотым стандартом в 1970-х годах. Банки теряли вклады, потому что они не могли соответствовать процентным ставкам, выплачиваемым по счетам денежного рынка. Это уменьшило финансирование, необходимое для выдачи ипотечных кредитов.
Затем Конгресс принял Garn-St.Закон Жермена об депозитных учреждениях в помощь банкам. Это позволило банкам повысить процентные ставки и снизить стандарты кредитования. Это также позволило ссудно-сберегательным компаниям предоставлять коммерческие и потребительские ссуды. Это привело к ссудно-сберегательному кризису и банкротству половины национальных банков.
| Год | % семейного дохода | % имущества домохозяйства | % ВВП |
|---|---|---|---|
| 1949 | 20 | 15 | 15 |
| 1979 | 46 | 28 | 30 |
| 2001 | 73 | 41 | 50 |
Как работает ипотека сегодня
Сумма, которую вы занимаете для покупки дома, называется основной суммой.Банк обычно ссужает вам до 90% стоимости недвижимости. Остальную сумму необходимо внести авансовым платежом.
Банк не даст вам деньги бесплатно. Он будет взимать проценты, как правило, от 2,95% до 3,45% от основной суммы с 2020 года, в зависимости от типа ипотеки.
Ваш ежемесячный платеж будет состоять из основной суммы и процентов. Вы заплатите по ипотеке, сделав платежи в счет основной суммы. Каждый раз, когда вы вносите платеж в счет основного долга, ссуда амортизируется.
Ваша доля в собственности увеличивается по мере амортизации ипотеки. Ваш капитал также может увеличиваться по мере роста стоимости вашего дома со временем. Фактически, ваш капитал может резко увеличиться на рынке горячего жилья.
У каждой ссуды своя комбинация первоначального взноса, процентной ставки и графика погашения. Вы должны знать обо всех из них, чтобы понимать, сколько вы платите каждый месяц.
Согласуйте условия ипотеки с вашей ситуацией и потребностями:
- Возьмите тот, у которого самая низкая оплата, если вы не планируете оставаться в доме надолго и не думаете, что цены на жилье за это время вырастут.
- Купите тот, который позволит вам платить столько основного долга, сколько вы можете себе позволить, если вы планируете оставаться в своем доме надолго и думаете, что цены на жилье вырастут.
Если вы думаете, что цены на жилье упадут, вы можете сдавать в аренду до тех пор, пока не решите, что цены достигли дна.
Налоги на имущество и страховые надстройки
Банки могут также собирать налоги на недвижимость. Он будет хранить их на счете условного депонирования для безопасного хранения и платить налоги за вас с этого счета, когда они наступят.Банк также может получить и оплатить страховку вашего домовладельца .
Банк также взимает с вас плату за страхование ипотеки, если ваш первоначальный взнос составляет менее 20% от стоимости дома.
Обычная ипотека
Все ипотечные кредиты представляют собой ссуды с фиксированной или регулируемой ставкой. Они созданы для удовлетворения ваших личных финансовых потребностей. Чем меньше вы платите каждый месяц, тем больше времени у вас уйдет на погашение.
Ипотека с фиксированной процентной ставкой
Самый популярный вид ипотеки — это обычная 30-летняя ссуда с фиксированной процентной ставкой.На него приходится от 70% до 90% всех ипотечных кредитов с 1999 года.
Также широко используется кредит с фиксированной ставкой на 15 лет. Это позволяет людям выплачивать долги вдвое быстрее.
Ипотека с регулируемой процентной ставкой
Ипотека с регулируемой процентной ставкой предлагает более низкие процентные ставки и ежемесячные платежи, чем ссуды с фиксированной ставкой.
Кредиты FHA
Кредит FHA гарантирован Федеральной жилищной администрацией. В результате банкам требуется всего 3 штуки.Первоначальные взносы 5%. Вы можете использовать подарки от других лиц для внесения этого первоначального взноса, но с некоторыми ограничениями. Не может быть ожиданий возврата, и источник подарка ограничен членами семьи, близкими друзьями, а также различными организациями и государственными учреждениями.
Вы должны узнать у своего кредитора, имеете ли вы право на ссуду FHA.
Вторая ипотека, ссуды под залог собственного капитала или кредитные линии
Вы можете взять кредит под свой капитал с помощью второй ипотеки.Ссуда под залог жилого фонда — это разовая ссуда, по которой вы вносите платежи в дополнение к своей первой ипотеке.
Вы можете использовать кредитную линию собственного капитала (HELOC), что-то вроде кредитной карты, занимая то, что вам нужно, когда вам это нужно, и выплачивая проценты на непогашенную сумму, которую вы заимствовали, до тех пор, пока вы не выплатите основную сумму.
Обратная ипотека
Обратная ипотека также позволяет брать взаймы под залог собственного капитала. Разница в том, что банк платит вам каждый месяц.Он не ожидает выплаты, пока вы не переедете или не умрете. Кредит будет погашен за счет выручки от продажи недвижимости на тот момент.
Эти ссуды доступны только домовладельцам в возрасте 62 лет и старше .
Экзотические субпрайм-ссуды
Субстандартные кредиторы создали множество экзотических ссуд, основанных на ипотеке с регулируемой процентной ставкой. Они привлекали клиентов, предлагая низкие «тизерные» ставки в течение первых двух лет. Это может быть опасно для заемщиков-новичков, которые могут не знать, что их выплаты резко вырастут после начальной фазы возлюбленной.Некоторые из самых популярных из этих кредитов включают:
- Ссуды только под проценты, которые предлагают сверхнизкие платежи, которые не уменьшают основную сумму в течение первых нескольких лет
- Вариант ссуд ARM, позволяющий заемщикам выбирать, сколько они будут платить ежемесячно в течение первых пяти лет
- Ссуды с отрицательной амортизацией, которые увеличивают основную сумму каждый месяц при начислении только процентов
- Сверхдлительные ссуды с фиксированной ставкой, которые представляют собой обычную ипотеку на 40–50 лет
- Воздушные ссуды, которые необходимо рефинансировать или полностью погасить через пять-семь лет
- Ссуды без предоплаты, которые позволяют заемщику получить еще одну ссуду в качестве первоначального взноса
Как получить лучшую оценку
Убедитесь, что ваш кредитный рейтинг равен 720 или выше.