29.03.2024

Общая собственность на землю: Общая собственность на землю

Общая собственность на землю

Юридическая энциклопедия МИП онлайн — задать вопрос юристу » Споры по недвижимости » Право на землю » Общая собственность на землю

В статье рассматриваются: понятие «право собственности на землю», виды и формы собственности — общая долевая и совместная, собственность крестьянского (фермерского) хозяйства


Понятие «право собственности на землю»

В теории и практике земельного права под «правом собственности на землю» понимается право, включающее в себя три правомочия – владение, пользование и распоряжение (п. 2 ст. 36 Конституции РФ). Содержание права собственности, которое распространяется на любые объекты гражданских прав, в том числе земельные участки, установлено гражданским законодательством. Так, согласно ст. 209 Гражданского Кодекса РФ (ч.1) от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ (далее – ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Виды и формы земельной собственности

В соответствии с п. 2 ст. 9 Конституции РФ и ст. 209-217 ГК РФ в России устанавливаются: частная собственность на землю граждан и юридических лиц, государственная (федеральная и субъектов РФ), му­ниципальная и иные формы собственности. Граждане могут иметь зе­мельные участки на праве не только индивидуальной, но и общей доле­вой (с определенной долей каждого собственника) и общей совместной (без определения долей каждого) собственности. Право собственности на землю реализуется через формы и виды собственности на земельные участки, составляющие земельный фонд России. В Земельном кодексе РФ от 25 октября 2001 г. №136-ФЗ (далее – ЗК РФ) в ст. 5 определены участники земельных отношений (к которым относятся граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования). По субъектному составу (согласно ст. 212 ГК РФ) различаются следу­ющие формы земельной собственности:

  • частная собственность – осуществляется и реализуется властью отдельных граждан и групп в их интересах;
  • государственная собственность – реализуется властью госу­дарства в интересах всего общества;
  • муниципальная собственность – реализуется властью органов местного самоуправления в интересах населения того или иного му­ниципального образования;
  • иные формы собственности – смешанные.

До недавнего времени широко использовалось понятие «Коллективно-долевая собственность на землю». Сегодня отечественное законодательство не предусматривает такой формы общей собственности. В том числе и применительно к земельным правоотношениям. Однако до сих пор в собственности граждан осталось значительное количество участков, полученных на основании положений статей ЗК РСФСР. Фактически, данная форма общей собственности по большинству признаков совпадает с современным правом общей совместной собственности.

Общая собственность (долевая и совместная)

Собственность является одним из видов вещных прав и подразумевает исключительное право субъекта на владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему имуществом. Регулирование правоотношений собственности на землю осуществляется в рамках гражданского и земельного законодательства. ГК РФ устанавливает общие правила приобретения прав на объекты недвижимости, к которым относится также и земля. ЗК РФ помимо общих принципов регулирования права собственности содержит гл. III «Собственность на землю» и гл. V «Возникновение прав на землю».

Индивидуальная форма собственности на землю подразумевает, что весь комплекс полномочий в отношении участка осуществляет одно лицо – правообладатель. Единственным ограничением для реализации правомочий в таком случае являются только требования законодательства.

Общая собственность на землю характеризуется наличием двух и более собственников на один объект. Реализация права собственности в таком случае зависит не только от требований законодательства, но и учитывает волю остальных собственников.

Глава 16 ГК РФ «Общая собственность» предусматривает две самостоятельные формы общей собственности. В частности, в ст. 244 ГК РФ «Понятие и основание возникновения общей собственности» определены:

долевая собственность – с выделением в едином объекте конкретных долей для каждого собственника;

совместная собственность – без выделения таких долей в едином объекте.

Распоряжение собственностью в каждой из указанных форм имеет свои особенности. Определение долей в праве долевой собственности осуществляется на основании положений ст. 245 ГК РФ.

Владение, пользование, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

осуществляется на основании ст. 246 и 247 ГК РФ. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю, либо распорядиться ею каким-либо иным образом. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех участников, а в случае невозможности достичь согласия – в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними (ст. 248 ГК РФ). Статья 249 ГК РФ предусматривает, что каждый участник долевой собственности обязан со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Владение, пользование, распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности

. Совместная собственность на землю не подразумевает выделение долей для каждого из собственников. Поэтому ст. 253 ГК РФ устанавливает общий режим владения и пользования участком, принадлежащим на праве совместной собственности. Для реализации права распоряжения участков в таком случае требуется согласе всех собственников. Также ст. 253 ГК РФ предусматривает, что при совместной собственности правообладатели могут изменить ее правовой статус и определить долевую собственность с выделением долей для каждого собственника. При отсутствии согласия всех собственников этот вопрос может решаться в судебном порядке.

Долевая собственность на земельный участок

Долевая собственность на участок земли подразумевает наличие у каждого собственника конкретно определенной доли в общем имуществе.

Размер такой доли, а также ее индивидуальные характеристики, входят в состав сведений учета прав на недвижимое имущество, а земельная доля может выступать в гражданском обороте в качестве самостоятельной единицы.

Для распоряжения правом при долевой собственности законом установлен особый порядок. Так, ст. 250 ГК РФ предусматривает преимущественное право выкупа доли у собственника, который заявил о ее продаже. При этом цена и условия выкупа не должны отличаться от предложения, которое инициатор продажи предложил сторонним покупателям. Для принятия решения о преимущественном праве выкупа доли у собственников есть один месяц с даты получения уведомления о продаже.

Каждый из участников долевой собственности может потребовать выдел своей доли в натуре. Выдел происходит посредством процедуры раздела исходного земельного участка с образованием новых участков. Ограничение такого права допускается только при неделимости участка (в таком случае вместо выдела в натуре собственник имеет право на получение от остальных дольщиков компенсации за свою долю).

Коллективно-долевая собственность на землю

Как уже отмечалось, на современном этапе развития отечественное законодательство не предусматривает такой формы общей собственности, как коллективно-долевая, хотя в собственности граждан осталось значительное количество земельных участков, полученных на основании положений статей ЗК РСФСР 1991 г. №1103-1 (в частности, ст. 9), утративших силу в связи с принятием нового ЗК РФ в 2001 г. №136-ФЗ. Фактически, данная форма общей собственности по большинству признаков совпадает с современным правом общей совместной собственности.

В коллективно-долевую собственность, как правило, оформлялись участки для ведения садоводства и иных аналогичных видов целевого назначения, а также земель общего пользования в товариществах садоводов. При передаче этих участков в собственность владельцев устанавливалась коллективно-долевая собственность, так как иные правовые конструкции на тот момент отсутствовали. В таких случаях конкретный собственник участков не устанавливался, в качестве собственника выступала группа (коллектив) граждан.

ЗК РФ предусматривает, что права и правоотношения, возникшие до его введение в действие, сохраняют свою юридическую силу. Эта норма позволяет собственникам переоформлять право коллективно-долевой собственности на одну из ныне действующих форм без ограничения по времени.

Существуют следующие варианты распоряжения правом коллективно-долевой собственности:

  • перевод коллективной собственности в общую долевую. В этом случае в едином объекте (участке земли) оформляются доли каждого собственника, которыми он сможет распоряжаться по общим основаниям;
  • перевод коллективной собственности в общую совместную. В данном случае устаревшая правовая форма меняется на действующую – общую совместную собственность без выделения долей.

Собственность крестьянского (фермерского) хозяйства

В соответствии со ст. 257 ГК РФ имущество крестьянского (фермерского) хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если законом или договором между ними не установлено иное. В п. 2 данной статьи отмечено, что в совместной собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства находятся предоставленный в собственность этому хозяйству или приобретенный земельный участок, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственная и иная техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и другое имущество, приобретенное для хозяйства на общие средства его членов. Плоды, продукция и доходы, полученные в результате деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, являются общим имуществом членов крестьянского (фермерского) хозяйства и используются по соглашению между ними (п. 3 ст. 257 ГК РФ).

Раздел имущества крестьянского (фермерского) хозяйства осуществляется на основании ст. 258 ГК РФ. Так, при прекращении крестьянского (фермерского) хозяйства в связи с выходом из него всех его членов или по иным основаниям общее имущество подлежит разделу по правилам, предусмотренным ст. 252 и 254 ГК РФ. Земельный участок в таких случаях делится по правилам, установленным ГК и ЗК РФ. Земельный участок и средства производства, принадлежащие крестьянскому (фермерскому) хозяйству, при выходе одного из его членов из хозяйства разделу не подлежат. Вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в общей собственности на это имущество. Доли членов крестьянского (фермерского) хозяйства в праве совместной собственности на имущество хозяйства признаются равными, если соглашением между ними не установлено иное.

Собственность хозяйственного товарищества или кооператива, образованного на базе имущества крестьянского (фермерского) хозяйства определяется  ст. 259 ГК РФ. Членами крестьянского (фермерского) хозяйства на базе имущества хозяйства может быть создано хозяйственное товарищество или производственный кооператив. Такое хозяйственное товарищество или кооператив как юридическое лицо обладает правом собственности на имущество, переданное ему в форме вкладов и других взносов членами фермерского хозяйства, а также на имущество, полученное в результате его деятельности и приобретенное по иным основаниям, допускаемым законом. Пункт 2 данной статьи предусматривает, что  размер вкладов участников товарищества или членов кооператива, созданного на базе имущества крестьянского (фермерского) хозяйства, устанавливается исходя из их долей в праве общей собственности на имущество хозяйства.

Глава 17 ГК РФ «Право собственности и другие вещные права на землю» рассматривает не только общие положения о праве собственности на землю, но и регламентирует отдельные вопросы. Так, ст. 262 данного Кодекса «Земельные участки общего пользования. Доступ на земельный участок» закрепляет следующее: «Граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка. Если земельный участок не огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику».

Особенности общей собственности на участки из земель сельскохозяйственного назначения

Особенности владения, пользования и распоряжения землями данной категории указаны в Земельном кодексе РФ, а также в Федеральном законе от 24 июля 2007 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Главной особенностью земель данной категории является строго определенное целевое назначение, которое не может изменяться даже в случае распоряжения данными участками.

Для выдела земельной доли из земель данной категории также существуют специфические особенности. В этом случае решение об образовании нового участка посредством выдела в счет земельной доли принимает общее собрание участников общей долевой собственности, а если такое решение отсутствует, заявитель имеет право обратиться к кадастровому инженеру для проведения межевания нового участка для последующего выдела.

У государственных и муниципальных органов есть преимущественное право выкупа продаваемого участка из сельскохозяйственных земель, поэтому продавец обязан уведомить исполнительный орган власти о предстоящем отчуждении. Перевод сельскохозяйственных земель в другие категории допускается только с исключительных случаях.

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Право общей собственности на землю: виды, содержание

Право общей собственности на земельные участки относится к видам частной собственности на землю и характеризуется множественностью субъектов права собственности, именуемыми участниками общей собственности или сособственниками, при совместном использовании земельного участка (ст. 244 ГК РФ). По сути, возникновение общей собственности есть объединение субъектов права собственности на землю и соединение земельных участков в единый объект, подтвержденное актом о государственной регистрации. Право общей собственности на земельный участок делится на два вида:

  1. Общая совместная собственность на землю (без определения долей).
  2. Общая долевая собственность на землю (с определением долей каждого сособственника).

Различия между видами права общей собственности касаются как области содержания правомочий собственников, так и института возникновения правовых отношений. Рассмотрим каждый вид общей собственности на землю по отдельности.

Общая долевая собственность на земельный участок

Общая собственность может быть объявлена долевой на основании соглашения участников общей совместной собственности либо, при отсутствии такого согласия, по решению суда (п. 5 ст. 244 ГК РФ). Каждый из участников долевой собственности вправе получить во владение и пользование часть земельного участка, соразмерной выделенной доли (ст. 247 Гражданского кодекса РФ). Действия правомочий владения и пользования землей, которая является общей долевой собственностью, возникают на основании соглашения всех ее участников собственности либо по решению суда. Участник общей долевой собственности, осуществивший неотделимые улучшения объекта общего имущества (в данном случае – земельного участка) с использованием собственных средств, вправе требовать увеличения своей доли в соответствующем объеме. В случае, если были произведены отделимые улучшения, они являются собственностью того участника долевой собственности, кто их осуществил (ст. 245 ГК РФ). Право общей долевой собственности на землю предполагает распределение между всеми участниками в соответствующих долях поступающих в состав общего имущества доходов, выращенных плодов и произведенной продукции, если иное не предусмотрено дополнительным соглашением (ст. 248 ГК РФ). Расходы по содержанию земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, распределяются между всеми участниками, в соответствии с размером их долей. В частности, каждый из участников несет ответственность за своевременную уплату земельного налога, предоставление налоговой декларации по земельному налогу, уплату издержек по содержанию земли и другое (ст. 249 ГК РФ). Распорядиться своей долей участник общей долевой собственности вправе по своему усмотрению, в том числе, он может передать свою долю в дар или по завещанию, продать по договору купли-продажи земельного участка. В свою очередь, распорядиться земельным участком, находящимся в общей долевой собственности, можно только на основании соглашения всех участвующих сторон. Возмездное отчуждение доли имущества в общей собственности предполагает преимущественное право остальных участников на покупку продаваемой доли по стоимости, в размере которой она продается (ст. 246 ГК РФ).

Нарушение преимущественного права покупки доли дает право любому из участников долевой собственности в течение 3-х месяцев обратиться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя.

Земельный участок, находящийся в общей долевой собственности и обладающий возможностью деления, может быть разделен между всеми участниками/сособственниками, желающими произвести государственную регистрацию права собственности на отдельный земельный участок. Осуществление действий по делению земли предполагает прекращение общей долевой собственности на данный земельный участок, и может быть выполнено по общему согласию всех сторон либо на основании судебного решения (ст. 252 ГК РФ). В случае невозможности выдела доли по закону либо если деление повлечет за собой несоразмерный ущерб имуществу, выделяющийся собственник вправе потребовать выплаты ему стоимости его доли остальными участниками общей долевой собственности.

Собственник, получивший денежную сумму или иную компенсацию от остальных участников долевой собственности за свою долю, утрачивает право собственности на долю в общем имуществе.

Неделимый земельный участок, находящийся в общей долевой собственности, предполагает выплату стоимости доли участнику, желающему выделить свою долю в натуре, другими участниками (п. 3 ст. 252 ГК РФ).

Общая совместная собственность на земельный участок

Право общей совместной собственности регулируется ст. 253 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой все участники данного правового режима могут сообща владеть и пользоваться общим имуществом (земельным участком), если иное не предусмотрено дополнительным соглашением. Земельным участком, находящимся в общей совместной собственности, могут распоряжаться любой из участников, по согласию всех остальных сторон. Например, порядок владения, пользования и распоряжения землей фермерского назначения определяется соглашением между лицами, изъявившими желание создать и вести совместное фермерское хозяйство. Вместе с тем, правомочие распоряжения фермерским земельным участком получает его глава в интересах ведения фермерского хозяйства. Каждый из участников совместной собственности имеет право совершать различные сделки по распоряжению общим имуществом, при этом, совершенная сделка может быть признана недействительной на основании требований, предъявленных другими участниками, относительно отсутствия у стороны, совершившей сделку, определенных правомочий. Раздел общего имущества между участниками совместной собственности либо выдел доли одного из них осуществляются после предварительного определения доли каждого из участников.

Раздел общего совместного имущества предполагает равные доли для всех участников (ст. 254 ГК РФ).

Правовой режим общей совместной собственности наглядно описывается в ст. 256 ГК РФ (общая собственность супругов). Так, имущество, нажитое супругами в браке, является их совместной собственностью, за исключением отдельных случаев, предусмотренных брачным договором. Вместе с тем, имущество, которое было приобретено одним из супругов до брака или полученное в дар либо в порядке наследования во время брака, является его собственностью. На основании российского законодательства совместная собственность возникает в отношении:

  • крестьянско-фермерских хозяйств;
  • общих земельных участков, которые были приобретены за счет целевых взносов членов садово-огороднических и дачных некоммерческих товариществ;
  • общей собственности супругов, если иное не предусмотрено брачным контрактом;
  • совместной собственности граждан, являющихся членами садово-огороднических и дачных некоммерческих объединений, при условии предоставления земельного участка на условиях оплаты.

Государственная регистрация общей долевой собственности на землю 

Объект недвижимости, расположенный на неделимом земельном участке, может быть приобретен на праве общей долевой собственности или аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, при этом учитываются доли в праве собственности на здание. Для приобретения права общей собственности на земельный участок все участвующие стороны должны совместно обратиться в государственный орган местного самоуправления с заявлениями о приобретении прав собственности на земельный участок (ст. 245 ГК РФ), к заявлениям необходимо приложить кадастровый паспорт объекта.

Государственная регистрация доли одного из сособственников в праве общей долевой собственности, при отсутствии волеизъявления остальных участников, предполагает их потенциальное участие в общей долевой собственности помимо их воли. В проведении государственной регистрации права общей долевой собственности на землю может быть отказано при отсутствии совместного обращения всех участников.

 

Общая совместная и общая долевая собственность на земельный участок: в чем отличие

Реклама

Каково отличие между общей совместной и общей долевой собственностью на земельный участок, разъяснила Надежда Лосева, главный специалист отдела «Снятинское бюро правовой помощи» Коломыйского местного центра по предоставлению безоплатной вторичной правовой помощи.

Земельный участок может принадлежать не только одному, но и нескольким лицам одновременно на праве общей совместной (в том случае, когда доли совладельцев не являются определенными) или общей долевой собственности (когда доли каждого из совладельцев является определенными).

Субъектами права общей собственности на земельный участок могут быть граждане и юридические лица, в том числе государство и территориальные общины.

Общая совместная собственность — это собственность двух или больше лиц без определения долей участников общей собственности. В ст. 89 Земельного кодекса установлен исчерпывающий перечень случаев возникновения права общей совместной собственности на земельный участок. Так, в общей совместной собственности находятся земельные участки:

а) супругов;

б) членов фермерского хозяйства, если иное не предусмотрено соглашением между ними;

в) совладельцев жилого дома;

г) совладельцев многоквартирного дома.

В общей совместной собственности у участников нет заранее определенных долей. Право каждого из совладельцев в равной мере распространяется на все общее имущество. Владение, пользование и распоряжение земельным участком общей совместной собственности осуществляются по договору или закону. Совладельцы земельного участка, находящегося в общей совместной собственности, имеют право на его раздел или на выделение из него отдельной доли. Раздел земельного участка, который есть в общей совместной собственности, с выделением доли совладельца может быть осуществлен при условии предварительного определения размера земельных долей, которые являются равными, если иное не будет предусмотрено законом или не установлено судом.

В соответствии со ст. 86 Земельного кодекса общая долевая собственность на земельный участок — это общая собственность с обязательным определением доли каждого из участников общей собственности.

Право общей долевой собственности на земельный участок возникает в таких случаях:

а) при добровольном объединении владельцами принадлежащих им земельных участков;

б) при приобретении в собственность земельного участка двумя или больше лицами по гражданско-правовым соглашениям;

в) при принятии наследства на земельный участок двумя или больше лицами;

г) по решению суда.

Владение, пользование и распоряжение земельным участком, находящимся в общей долевой собственности, осуществляются при согласии всех совладельцев согласно договору, а в случае недостижения согласия — в судебном порядке. Договор об общей долевой собственности на земельный участок заключается в письменной форме и удостоверяется нотариально.

Участник общей долевой собственности на земельный участок имеет право:

а) требовать выделения принадлежащей ему доли из состава земельного участка как отдельно, так и вместе с другими участниками, требующими выделения, а в случае невозможности выделения доли — требовать соответствующей компенсации;

б) на получение в его владение, пользование доли общего земельного участка, отвечающего размеру принадлежащей ему доли;

в) на доходы от использования общего земельного участка в соответствии с размером своей доли;

г) на преимущественное право покупки доли в соответствии с законом при продаже участником принадлежащей ему доли в общей долевой собственности на земельный участок.

В то же время на участника общей долевой собственности на земельный участок возложен ряд обязанностей:

— участник общей долевой собственности должен участвовать в уплате налогов, сборов и платежей, в расходах для содержания и хранения общего земельного участка,

— участник общей долевой собственности несет ответственность перед третьими лицами по обязательствам, связанным с общим земельным участком.

Защитить свое имущество от рейдеров поможет эффективный сервис SMS-Маяк от «ЛІГА:ЗАКОН». Благодаря ему можно отслеживать изменения статуса объекта недвижимости. Полученная информация позволит своевременно обратиться в суд с исковым заявлением об отмене совершенных регистрационных действий, а также в правоохранительные органы с заявлением о неправомерности таких действий. Эффективно уберечься от рейдеров также помогут сервисы SMS-Маяк Земля и SMS-Маяк Ипотека от «ЛІГА:ЗАКОН», с помощью которых можно оперативно узнать об изменениях в реестре недвижимости (через SMS-сообщение, электронным письмом или через сообщение в кабинете пользователя).

Читайте также:

Правительство упростило оформление аренды водных объектов

Долевая собственность: как пользоваться общей недвижимостью

Долевое владение недвижимостью – непростая задача, особенно когда дело доходит до продажи жилья или оплаты услуг ЖКХ. Об особенностях  распоряжения долевым имуществом рассказывают юристы Кадастровой палаты по Удмуртской Республике.

Долевая собственность — имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц. Данный тип имущества предполагает, в частности, не только распределение прав на владение активами в долях, но также и возможность извлечения пропорционального дохода от коммерческого использования собственности. Вместе с тем люди, владеющие имуществом на праве долевой собственности, обязаны нести, соразмерно своей доле, ответственность за ее содержание.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению между всеми ее участниками. Если участники общей долевой собственности не могут достичь соглашения об условиях владения и пользования общим имуществом, то спор разрешается в суде.

При каких условиях можно выделить доли?

Выдел доли в натуре – это специальная процедура, в результате которой реализуется переход от общей собственности к индивидуальной. Выделение доли обычно проводят в  ситуациях, когда возникает необходимость продажи недвижимости или её части; желание упразднить ограничения и неудобства, основанные на совместном владении одной жилой площадью; желание распорядиться своей частью имущества в индивидуальном порядке или необходимость решения конфликтов или споров с иными собственниками квартиры.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (ст.252 ГК), однако для этого должны быть соблюдены определенные требования.  Долю в праве собственности на имущество, находящееся в долевой собственности, можно выделить в натуре по соглашению между всеми собственниками, либо в судебном порядке. Реализовать своё право на распоряжение площадью гражданин может в любой удобный момент: время, прошедшее со дня его вступления в собственности, роли не играет.

В соглашении участников долевой собственности должны быть определены способ и условия выдела доли одного из них. По общему правилу при выделе части имущества стоимость такого имущества должна быть пропорциональна выделяемой доле. В случае несоразмерности стоимости выделяемого имущества доле, разница должна быть компенсирована денежной выплатой или в иной форме, о которой договорятся стороны. 

Вышеуказанное соглашение оформляется по количеству сособственников недвижимого имущества и должно быть подписано каждым из них.

По понятным причинам имущество не всегда может быть разделено фактически. В данном аспекте более-менее просто выглядит ситуация с возможностью выдела доли в натуре в жилом доме, несколько сложнее — в многокомнатной квартире, и практически невозможной — в ситуациях необходимости выдела доли в натуре в однокомнатной квартире.

Согласно требованиям нормативно-правовых актов при выделении доли в квартире, выделяемая часть жилой площади должна быть полностью изолирована и независима от остальной части квартиры, иметь свой собственный вход, санузел, и должна остаться пригодной для проживания и использования по назначению.

Выделить долю в жилом доме возможно только в том случае, если у каждого выделившего долю будут самостоятельные выходы на земельный участок. Такой выдел можно будет осуществить после реконструкции жилого дома при получении всех необходимых разрешений и согласований.

При выделении части земельного участка следует помнить о минимальных допустимых размерах земельных наделов. В различных муниципальных образованиях эти размеры различаются. На территории большинства муниципальных образований нашей республики они составляют 400 кв. м. Таким образом,  вновь образуемый в результате выдела доли земельный участок и участок, из которого он был выделен, не могут быть меньше этого размера.

Особенности продажи долевой собственности

Прежде всего, стоит помнить, что такой объект недвижимости нельзя продать без согласия на это всех владельцев: в договоре купли-продажи на 
стороне продавца будут выступать все собственники. Кроме того, все они имеют 
преимущественное право на равных условиях и по той же цене выкупить долю у одного из совладельцев. Это значит, что если один из владельцев доли решит продать ее постороннему лицу, он должен направить всем сособственникам письменное уведомление о продаже с указанием цены и других условий, на которых доля продается. На раздумья отводится месяц. Если в течение этого времени никто не выражает намерения выкупить долю, то продавец имеет право осуществить сделку и продать свою часть любому желающему. Без соблюдения этой процедуры сделка может быть признана недействительной в судебном порядке. Отказ от приобретения совладельцы должны оформить в письменном виде. При наличии письменного отказа всех собственников до истечения месячного срока, доля в квартире может быть продана раньше.

Как прописать в квартире новых жильцов, если она находится в долевой собственности?

Собственник доли в квартире имеет право зарегистрироваться в ней без согласия иных сособственников, однако регистрация собственником доли в пользу третьих лиц в квартире потребует согласия иных долевых сособственников.

Требует ли сделка по продаже доли нотариального удостоверения?

Отчуждение долей квартиры, находящейся в общедолевой собственности, по любому виду сделок (купля-продажа, мена, дарение) подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это нужно для того, чтобы предотвратить случаи квартирного рейдерства. Главное, что проверяет нотариус — соблюдено ли преимущественное право покупки остальных сособственников квартиры, в случае, если речь идет о сделке купли-продажи.

Также нотариус проверит, нет ли других претендентов на «кусочек» квартиры, дееспособен ли собственник, не является ли он банкротом, действителен ли его паспорт.

Как можно продать целиком квартиру, если она находится в долевой собственности?

Для таких сделок установлена обязательная нотариальная форма. Допустим, что есть три совладельца квартиры, каждый из которых готов продать свою 1/3. Также есть третье лицо, которое желает приобрести всю эту квартиру. Всем сторонам сделки необходимо явиться к нотариусу. Он запросит необходимые для сделки документы, в том числе сведения из Единого государственного реестра недвижимости, убедится в дееспособности всех сособственников, в отсутствии порока воли и так далее. Если владельцы долей обратятся к нотариусу одновременно, то в этом случае нотариус не будет требовать документы, подтверждающие извещение сособственниками друг друга о намерении продать свои доли. В этом случае договор по продаже квартиры всеми сособственниками может быть заключен по их желанию в виде единого документа. Если же сособственники обращаются к нотариусу не вместе, а в разное время, нотариус потребует подтверждение того, что все владельцы квартиры уведомлены о том, что сособственник желает продать свою часть.

При заключении договора купли-продажи в нем поименно перечисляются все продавцы — сособственники. Если того требуют обстоятельства (например, сособственники — чужие друг другу люди или находятся в конфликте), то в договоре прописывается, какую сумму каждый из них получает при совершении сделки.

По какому принципу сособственники платят за ежемесячные услуги ЖКХ – все отдельно или разом?

Участники долевой собственности обязаны соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и платежей за услуги ЖКХ. Определить, кто сколько платит они могут самостоятельно, а при не достижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Администрация города Сочи — Земельный участок – общая собственность

Земельный участок – общая собственность

Право общей собственности на земельный участок

В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Здесь возможны следующие случаи (ст.16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Если земельный участок сформирован до введения в действие ЖК РФ

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Если земельный участок не сформирован до введения в действие ЖК РФ

В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, то на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Если дом построен (или реконструирован) после введения в действие ЖК РФ

Многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие ЖК РФ, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома. Не допускается запрет на обременение земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в случае необходимости обеспечения свободного доступа лиц к объектам недвижимого имущества, входящим в состав многоквартирного дома и существовавшим до введения в действие ЖК РФ.

ВС пояснил порядок возникновения права собственности владельца всех квартир в МКД на землю под ним — Верховный Суд Российской Федерации

Как пояснил Суд, при приобретении одним лицом всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме оно становится собственником всего участка земли, если тот уже поставлен на кадастровый учет

Эксперты «АГ» поддержали позицию Верховного Суда, которая, по их мнению, восполняет законодательный пробел. При этом они отдельно выделили вывод ВС о том, что земли курортного назначения могут быть в праве общей собственности владельцев помещений в МКД.

Верховный Суд опубликовал Определение № 308-ЭС20-18388 по делу № А32-17099/2019 касательно возникновения права собственности на землю под многоквартирным жилым домом у юрлица – собственника всех квартир в нем.

В марте 2018 г. за Краснодарским краем в ЕГРН было зарегистрировано право собственности на земельный участок категории земель особо охраняемых территорий и объектов с видом разрешенного использования «курортное строительство» площадью 852 кв. м, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежащий ООО «Кубаньсантехмонтаж». В свою очередь общество подало несколько исков о признании права собственности на данный участок за собой.

В рамках дела № А32-25129/2013 было установлено, что право собственности на многоквартирный дом возникло у истца на основании договора купли-продажи с ООО «Виза», а сам переход права собственности был зарегистрирован в ЕГРН 11 октября 2002 г. При этом суд признал кадастровой ошибкой ранее содержащиеся в государственном кадастре недвижимости сведения о спорном земельном участке. В деле № А32-4030/2018 суды установили, что земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно, а соответствующий иск следует предъявлять Краснодарскому краю. В свою очередь, в деле № А32-47190/2018 обществу было отказано в признании незаконным отказа Управления Росреестра по Краснодарскому краю в госрегистрации права собственности на указанный земельный участок. Тогда суд исходил из того, что в отношении спорного земельного участка зарегистрировано право собственности Краснодарского края, поэтому между обществом (собственником помещений в многоквартирном доме) и вышеуказанным субъектом РФ существует спор о праве на названный земельный участок, который подлежит разрешению в порядке искового производства с иным субъектным составом сторон.

В связи с этим общество «Кубаньсантехмонтаж» обратилось в суд с иском к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края о признании отсутствующим права собственности субъекта РФ на земельный участок и о признании права собственности на спорный объект. По мнению истца, спорный участок был поставлен на кадастровый учет 18 марта 2013 г. за счет общества по рекомендации Департамента на основании его писем о выделе участка под дом. Поэтому именно «Кубаньсантехмонтаж» является собственником участка, на котором расположен этот дом, с момента формирования участка независимо от государственной регистрации права на него в силу закона.

Три судебные инстанции отказали обществу в иске со ссылкой на то, что спорный участок земли расположен на землях курорта краевого значения и относится к землям особо охраняемых территорий, поэтому он не может быть передан в частную собственность. Суды добавили, что право общей долевой собственности на спорный земельный участок не могло возникнуть на основании норм жилищного законодательства, поскольку истец является единственным собственником квартир в жилом доме, расположенном на спорном участке, а положения ч. 1 ст. 16 Закона о введении Жилищного Кодекса РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ не применяются к вопросу перехода такого земельного участка в собственность единственного владельца МКД.

Они также сочли, что по смыслу ряда положений ГК РФ возникновение права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, включая земельный участок, предполагает обязательное наличие множественности сособственников помещений, расположенных в таком доме, а двухквартирные дома не относятся к многоквартирным, сособственники помещений в которых приобретают право общей долевой собственности на земельный участок под таким домом в специальном порядке. В свою очередь, требование общества о признании отсутствующим права собственности на земельный участок ответчика является ненадлежащим способом защиты, поскольку за истцом не зарегистрировано право собственности и нет оснований для признания за ним такого права.

После изучения материалов дела Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда со ссылкой на ряд нормативных правовых актов, собственную практику и правовые позиции КС РФ напомнила, что квалифицирующим признаком индивидуального жилого дома является наличие в нем комнат (а не квартир), основными критериями отнесения жилого дома к многоквартирному являются совокупность нескольких квартир с самостоятельными выходами на прилегающий земельный участок либо в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества.

Как пояснил ВС, нижестоящие суды не применили соответствующие нормы права в рассматриваемом деле и не исследовали наличие или отсутствие у спорного объекта признаков многоквартирного жилого дома, при том что в свидетельствах о государственной регистрации права собственности общества спорный объект поименован как жилой двухквартирный дом, в выписке из ЕГРН – как двухэтажный жилой многоквартирный дом. «Суды сделали необоснованный вывод о том, что если у всех квартир в многоквартирном жилом доме собственник один, то на него правила п. 4 ч. 1 ст. 36 и ст. 16 Жилищного кодекса не распространяются», – подчеркнуто в определении.

Коллегия добавила, что при приобретении одним лицом всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, а следовательно, всех долей в праве общей долевой собственности на общее имущество, такое лицо с момента госрегистрации права на последнюю квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме, когда земельный участок уже поставлен на кадастровый учет, становится собственником всего участка.

«Суд также сделал необоснованный вывод о том, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, не может быть передан в частную собственность, в случае если этот участок находится на землях особо охраняемых природных территорий», – отмечено в судебном акте. Как пояснил Верховный Суд, по общему правилу не предоставляются в частную собственность ограниченные в обороте земли особо охраняемых природных территорий, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев, установленных федеральными законами. При этом право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположен данный дом, возникает в силу закона – положений Жилищного кодекса и Вводного закона, в том числе и в случае, если многоквартирный жилой дом расположен в границах особо охраняемой природной территории, независимо от того, введен дом в эксплуатацию до создания особо охраняемой природной территории или после (за исключением случаев возведения самовольных построек), что соответствует правилам п. 2 ст. 27 ЗК РФ.

Как указал Суд, учитывая, что право собственности на сформированный для многоквартирного жилого дома земельный участок возникает в силу закона и на него же зарегистрировано право собственности в ЕГРН за другим лицом, а в рамках конкретного спора многочисленные способы защиты права, избранные судом, не разрешили правовой конфликт о правопритязаниях на объект вещных прав, то избранные истцом в данном деле способы защиты права соответствуют разъяснениям, содержащимся в п. 52 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 г., и являются надлежащими. В связи с этим ВС отменил судебные акты нижестоящих судов и вернул дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Комментируя определение ВС, председатель КА «Минушкина и партнеры» Анна Минушкина отметила, что оно восполнило законодательный пробел в части того, как быть с правом собственности на участок под МКД, если собственником всех квартир является одно лицо. «Логично предположить, что если собственник всех квартир – одно и то же лицо, то возникает “единоличная” собственность. Однако истцу по данному делу понадобилось много лет, чтобы подтвердить свое право “единоличной” собственности на земельный участок под многоквартирным домом, в связи с чем вполне разумен вывод Суда о том, что если у всех квартир в многоквартирном жилом доме собственник один, то на него распространяются правила жилищного законодательства о праве собственности на общее имущество собственников помещений многоквартирного жилого дома», – полагает эксперт.

По словам адвоката, ВС также сделал немаловажный вывод, согласно которому право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположен данный дом, возникает в том числе и в случае, если многоквартирный жилой дом расположен в границах особо охраняемой природной территории, поскольку действующим законодательством предусмотрено возникновение права собственности на такой земельный участок в силу прямого указания закона. «Полагаю, что такой вывод сделан с учетом принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, а также в целях обеспечения прав собственников помещений в многоквартирных домах», – предположила Анна Минушкина.

Адвокат, старший партнер ЮК «Альтависта» Валерия Аршинова поддержала выводы Верховного Суда о том, что истец имел право на рассмотрение данного спора по его требованию, поскольку юридически и фактически связан как с земельным участком так и с объектами строительства на нем. «Отказывая в иске, суд первой инстанции, ссылаясь на судебные акты по связанным делам, указывал на многоквартирный дом, но при этом не установил признаки жилого дома. На это обратил внимание ВС РФ, так как суду первой инстанции надлежало детальнее проанализировать правоустанавливающие документы. Важный вывод в определении касается и того, что земли курортного назначения могут быть в праве общей собственности “многоквартирных собственников”, – для практики это имеет существенное значение», – заключил эксперт.


Зинаида Павлова

Информация от Росреестра. О регистрации права общей долевой собственности на земельный участок

Согласно Федеральному закону от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности в случае, если данным решением утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять, в том числе решение об утверждении перечня собственников земельных участков, образуемых в соответствии с проектом межевания земельных участков.

В случае смерти участника долевой собственности уполномоченное общим собранием лицо является в силу закона доверительным управляющим в отношении земельной доли, принадлежавшей умершему участнику долевой собственности, в части осуществления полномочий, переданных ему общим собранием участников долевой собственности, на период до перехода прав на эту земельную долю по наследству.

Состав участников общей долевой собственности на земельный участок, образованный на основании решения общего собрания участников долевой собственности на исходный земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, которым утверждены проект межевания образованного земельного участка, перечень собственников данного образованного земельного участка и размер их долей в праве общей собственности на него, может быть изменен на основании решения общего собрания участников долевой собственности на исходный земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

Для государственной регистрации права общей долевой собственности на указанный образованный земельный участок, в состав участников которой внесены изменения в орган регистрации прав, необходимо представить, в том числе заверенные уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления копии протоколов, которыми оформлены вышеуказанные решения.

Общей земли | Encyclopedia.com

ОБЩИЕ ФЕОДЫ

ТРАГЕДИЯ ОТКРЫТОГО ДОСТУПА

БИБЛИОГРАФИЯ

Общая собственность на землю, или общин , является одной из наиболее устойчивых социальных систем владения и управления природными ресурсами. Общая земля контролируется и управляется определенной группой людей — племенами, крестьянами и гражданскими ассоциациями — для коллективной выгоды ее членов.

Этот социальный режим землепользования был нормой в доисторические и средневековые времена и сохраняется в двадцать первом веке во всем мире, особенно в развивающихся странах.Даже в развитых странах, таких как США, есть современные варианты общей земли, включая земельные трасты, парки, управляемые по соседству, и сельское хозяйство, поддерживаемое общинами.

Общая земля отличается от земли, находящейся в частной собственности, когда отдельные лица могут владеть землей и исключать других. Он также отличается от государственной земли, в которой правительство определяет, кто может использовать землю и как, и от земли с открытым доступом, на которой нет прав собственности и ограничений на использование земли.

Коллективно управляемые земли были знакомым социально-экономическим институтом в Латинской Америке, Африке, Азии, Индии и многих развивающихся странах на протяжении тысячелетий. В обществах с ограниченным благосостоянием и гражданской инфраструктурой общие ресурсы обеспечивают экологически устойчивый способ управления и распределения сельскохозяйственных угодий, лесов, воды, диких животных и других природных ресурсов. Это также обеспечивает определенную степень социальной справедливости в доступе и использовании таких ресурсов. Общественные нормы и санкции, как правило, не позволяют никому злоупотреблять землей или присваивать больше, чем полагается ему.

Поскольку в обществе каждый лично привязан к земле, существуют серьезные стимулы для ответственного использования ресурсов. По этой причине общие земельные системы, как правило, способствуют долгосрочной устойчивости, а не краткосрочной продуктивности.

С 1990-х годов отрасль политологии и экономики изучает динамику «ресурсов общего пула», или CPR. Большая часть тематической литературы посвящена конкретным способам, которыми сообщества в развивающихся странах управляют общими природными ресурсами.Профессору Элинор Остром из Университета Индианы широко приписывают новаторское исследование ресурсов общего пула в начале 1990-х годов. Большая работа в этой области связана с семинаром по политической теории и анализу политики в Университете Индианы и Международной ассоциации по изучению общей собственности. Цифровая библиотека общин — это крупное онлайн-хранилище академических монографий и библиографий по широкому спектру общин.

В западных обществах классическим воплощением общего земельного режима является достояние феодальной Англии и Европы.В этой системе средневековый барон или лорд был вовлечен в плотную сеть взаимных экономических и социальных отношений с крестьянами. В обмен на военную службу, часть урожая и личную преданность усадьбе крестьяне делили права пользования пахотными землями поместья, пастбищами и «отходами» (леса, пруды, заболоченные земли). Простолюдины могли обрабатывать свои собственные отдельные участки земли, но никто не имел исключительного владения землей или неограниченной свободы использования. Использование земли каждым зависело от потребностей остальной части сообщества.

Хотя эта средневековая система общин была довольно стабильной и устойчивой, она требовала обильных трудовых ресурсов и не была особенно эффективной или открытой для инноваций. Система начала испытывать серьезное давление, поэтому, когда Черная смерть четырнадцатого века убила миллионы людей, и в пятнадцатом и шестнадцатом веках, когда крестьяне часто покидали поместья в города, чтобы стать торговцами и предпринимателями.

Дальнейшее давление на общинные земли возникло, когда землевладельцы Англии увидели, что производство шерсти и торговля с Европой могут приносить прибыль.Особенно в семнадцатом и восемнадцатом веках дворянство убедило парламент отвергнуть общее право и разрешить ему «огораживать» или приватизировать общинные земли. Эта экспроприация общинных земель открыла путь для более эффективного рыночного использования общинных земель и положила начало современной системе прав частной собственности на землю.

Но ограждения также вызвали огромные социальные потрясения и лишения, поскольку простолюдины были оставлены на произвол судьбы как безземельные, неквалифицированные рабочие.Люди, чья жизнь когда-то проживала в стабильных иерархических сообществах, которые обеспечивали доступ к жизненно важным продуктам питания, топливу и домашним ресурсам, оказались втянутыми в меняющийся рыночный порядок смены социальных ролей и неопределенной занятости.

В ответ на триумф капитализма и упадок общин многие современные экономисты и политические эксперты пришли к выводу, что землей нельзя эффективно управлять как общим ресурсом. Пожалуй, наиболее заметным заявлением на этот счет было знаменитое эссе 1968 года «Трагедия общин» биолога Гаррета Хардина.Хардин утверждал, что люди, которые делят землю в качестве общей земли, неизбежно будут чрезмерно эксплуатировать ее. Он процитировал архетип обычного пастбища, на которое каждый может без ограничений добавлять больше скота для выпаса. В таких обстоятельствах, когда отдельные фермеры могут получать частные выгоды от общинных земель без учета их общей «пропускной способности», общий ресурс будет чрезмерно эксплуатироваться и разрушиться, сказал Хардин. Отсюда и «трагедия общества».

Единственное решение этой трагедии, по мнению многих экономистов, — это передача прав частной собственности на землю.Утверждается, что в отличие от простых людей или правительства, частные землевладельцы имеют необходимые стимулы, чтобы заботиться о земле и делать в нее стоящие инвестиции. В поддержку этого общего вывода экономисты-неоклассики часто цитируют игровые эксперименты с «дилеммой заключенного», демонстрирующие трудности принуждения людей к сотрудничеству для решения общих проблем. В своей влиятельной книге The Logic of Collective Action (1965) экономист Манкур Олсон утверждал, что «рациональные, эгоистичные люди не будут действовать для достижения своих общих или групповых интересов» (стр.2). Опираясь на такой анализ, поколение экономистов и экспертов в области политики отрицало совместную собственность на землю как непрактичную.

Многие критики, однако, оспаривали трагедию повествования о всеобщем достоянии и эксперименты с дилеммой заключенного как нереалистичные представления об обстоятельствах реального мира. Они указывают на то, что социальное доверие и общение обычно присутствуют в реальных сообществах, и что эти способности могут помочь группам преодолевать препятствия на пути к выработке коллективных решений.

Также указывалось, что сценарий трагедии, описанный Хардином, на самом деле не является общим достоянием, а скорее режимом нерегулируемого открытого доступа. Земля не является собственностью в том смысле, что никто не имеет признанного права владеть землей. Нет никаких границ ресурсов или правил управления, и любой может присвоить себе все, что пожелает.

Общественное достояние, напротив, представляет собой систему управления и общих прав собственности для контроля доступа к ресурсу и его использования.Успешные сообщества обычно имеют четко определенные границы, например, и правила, которые хорошо понимают идентифицируемые участники сообщества. Правила управления могут быть неформальными и подразумеваемыми и воплощенными в социальных традициях и нормах, или они могут быть явными и формально кодифицированными в законе. В любом случае в обществе существует общее понимание того, кто имеет право использовать земельные ресурсы и на каких условиях.

Режим общего пользования в значительной степени зависит от сотрудничества по принуждению общества и исключения посторонних.Это также требует способности выявлять и наказывать «безбилетников», которые пытаются использовать больше, чем отведенная им доля земельных ресурсов. При достаточной прозрачности общих ресурсов участники могут помешать мошенникам забрать больше ресурсов, чем они имеют право по социальному договору.

Коллективное управление землей может иметь экологические преимущества, поскольку при этом земля будет рассматриваться как органическая экосистема, а не как взаимозаменяемый товар. Система частной собственности может разделить землю на несколько участков, например, что может привести к чрезмерной заготовке древесины на одном участке земли, что затем приведет к эрозии почвы или разрушению среды обитания на соседнем участке.Но когда простые люди управляют землей целостно как нетронутой экосистемой, любые злоупотребления или чрезмерная эксплуатация со стороны отдельных пользователей, вероятно, будут выявлены и контролироваться.

Коллективное управление землями может дать экономические преимущества, особенно в более бедных общинах. Сельским и региональным властям может быть дорого поддерживать систему судов, право собственности на землю и частных поверенных для управления правами собственности, и даже ограждение может быть непомерно дорогим. Социальные правила и нормы могут служить менее дорогостоящими заменителями.

Другие утверждают, однако, что именно отсутствие четких прав собственности на землю мешает бедным людям в развивающихся странах улучшить свое экономическое положение. Если бы крестьяне имели больше возможностей для получения четкого и юридически закрепленного титула на свою землю, например, они могли бы использовать свою землю в качестве залога и более эффективно участвовать в рыночной экономике. Эрнандо де Сото приводит этот аргумент в своей книге Тайны капитала (2000).

Ошибочно рассматривать системы общей земли и частной собственности как совершенно разные и взаимоисключающие.Частные землевладельцы часто ограничиваются в использовании своих земель постановлениями о зонировании, сервитутами, законами об охране окружающей среды и другими выражениями общественных потребностей и ценностей. И наоборот, если участок земли не управляется коллективно, даже общие земли могут обеспечить определенную степень индивидуальной автономии.

В конечном счете, однако, существует фундаментальное непреодолимое различие между общим достоянием и системой прав частной собственности. В последнем случае человек может продавать и передавать индивидуальные права собственности за наличные деньги.В отличие от этого, в сфере общинного права нельзя владеть землей как физическое лицо или отчуждать права пользования в коммерческих целях. Права использования опутаны сетью определенных социальных отношений, и их нельзя покупать и продавать.

СМОТРИ ТАКЖЕ Примитивное накопление

Де Сото, Эрнандо, 2000. Тайны капитала: почему капитализм торжествует на Западе и терпит поражение везде . Нью-Йорк: Основные книги.

Цифровая библиотека общин.http://dlc.dlib.indiana.edu.

Фрейфогл, Эрик Т. 2003. Земля, которую мы разделяем: частная собственность и общее благо . Вашингтон, округ Колумбия: Island Press.

Национальный исследовательский совет. 2002. Драма общин: Комитет по человеческому измерению глобальных изменений . Эд. Элинор Остром и др. Вашингтон, округ Колумбия: Национальная академия прессы.

Олсон, Манкур. 1965. Логика коллективных действий: общественные блага и теория групп . Кембридж, Массачусетс: Издательство Гарвардского университета.

Остром, Элинор. 1990. Управление общинами: эволюция институтов коллективных действий . Кембридж, Великобритания: Издательство Кембриджского университета.

Роуз, Кэрол М. 1994. Собственность и убеждение: очерки истории, теории и риторики собственности . Боулдер, Колорадо: Westview Press.

Стивенсон, Гленн Г. 1991. Экономика общей собственности: общая теория и приложения землепользования . Кембридж, Великобритания: Издательство Кембриджского университета.

Дэвид Боллиер

Городская земля как общая собственность

В последние годы политики, лоббисты и избиратели в Соединенных Штатах часто кажутся поляризованными — или парализованными — в том, где провести границу между частными и государственными правами в земля.Общая собственность, определяемая как частная собственность, принадлежащая группе или сообществу, находится по обе стороны этой линии.

Наиболее признанной общей собственностью являются природные ресурсы, и наиболее признанными простыми людьми являются сельские жители в развивающихся странах. Но концепция общих земель может также применяться к некоторым аспектам городских земель в Соединенных Штатах. По крайней мере, теория общей собственности может помочь политикам США более четко понять, о чем идет речь в дебатах о правах на землю.

На июньской 1996 г. конференции Международной ассоциации по изучению общей собственности в Беркли, Калифорния, «Голоса общин», Институт Линкольна собрал дюжину исследователей и практиков из США.S., чтобы обсудить эти новые формы общего пользования, некоторые из которых описаны в этой статье:

  • земельные фонды и кооперативы с ограниченной ответственностью
  • случайных открытых пространств
  • жилых домов, в том числе групповых домов, закрытых домов или поселков общей заинтересованности и
  • Использование бездомными городской общественной собственности
  • переоборудованных военных баз

Права собственности и стратегии землепользования

Экономист Дэниел Бромли и ученый-юрист Кэрол Роуз предложили независимые, но примерно совместимые схемы классификации режимов собственности.Бромли фокусируется на форме прав на землю, а Роуз — на стратегиях управления:

НЕДВИЖИМОСТЬ НА ЗЕМЛЕ

Бромли Роуз

1. Права частной собственности

2. Государственный запрет

3. неимущество ничего не делать

4. Право общей собственности

Вариант 1 в каждом из этих списков является классической частной собственностью. Права собственника исключительны, и собственник решает, что ему делать с землей. Вариант 2 часто ассоциируется с государственной землей в том смысле, что государство владеет ею и решает, что, если что, может быть сделано и кто может это сделать на земле.Вариант 3 — это ситуация, которую часто называют «трагедией общин», когда земля никому не принадлежит, и поэтому каждый имеет как доступ, так и стимулы для злоупотребления ею. Несмотря на формулировку «трагедия общественного достояния», этот вариант лучше описать как «открытый доступ», «без собственности» или «неимущественный». Вариант 4 чаще всего ассоциируется с общей собственностью, определяемой как частная собственность, которая принадлежит и управляется определенным «правильным» образом группой людей.

Нет полного соответствия между стратегиями Роуза и категориями Бромли.Стратегия «Не подходить» может применяться как к частной, так и к групповой собственности, а также к государственным землям — везде, где основная стратегия заключается в ограничении доступа определенной группе или никому. Стратегия «правильного пути» может применяться как к «неимущественным», так и к общедоступным ресурсам — если кто-либо, а не только члены определенной группы, может использовать ресурс, просто следуя предписанным правилам использования.

Тем не менее, сопоставление списков Бромли и Роуза позволяет предположить, что отличительной чертой общей собственности может быть предоставление земли как определенной группе людей, так и определенному назначению.

Большая часть городских земель в США определяется как частная или государственная собственность. Однако такая земля может быть больше похожа на общую собственность, чем обычно считается. Например, правила зонирования и охраны окружающей среды не позволяют частным землевладельцам что-либо делать со «своей» землей. Вместо этого, например, частным владельцам земель у реки может быть отказано в установке подземных резервуаров для хранения нефти. Те аспекты землепользования, которые влияют на качество жизни сообщества или общую окружающую среду, управляются почти как общая собственность.

Что делает общество успешным?

Элинор Остром определила две предпосылки для успешного режима общей собственности: система должна сталкиваться со значительной экологической неопределенностью и должна быть социальная стабильность в группе владельцев / пользователей. По словам Острома, простые люди, должно быть, «разделяли прошлое и надеются разделить будущее». Они должны быть способны не только на «краткосрочную максимизацию, но и на долгосрочное размышление о совместных результатах».

Экологическая нестабильность побуждает простых людей разделять риски.Социальная стабильность позволяет или заставляет их сохранять ресурсы для будущих поколений. Например, во многих альпийских деревнях стада являются частной собственностью, а летние пастбища — общей. Во избежание чрезмерного выпаса и безбилетной езды отдельные фермеры не могут выпасать на летних пастбищах больше овец и коз, чем они могут кормить в частном порядке зимой. Доступ к летним пастбищам помогает гарантировать всем семьям, независимо от их личных ресурсов, шанс заработать на жизнь.

Экологическая нестабильность и социальная стабильность обычно связаны с сельской местностью.Сельские землевладельцы сталкиваются с случайным риском засух, наводнений и эпидемий и известны — точно или неточно — своим чувством принадлежности к общине.

Существуют ли эти требования в городских районах США? Возможно. Нестабильность окружающей среды достаточно легко найти, если «окружающая среда» определяется как социальная и экономическая, а также физическая. Для многих жителей центральной части города депопуляция, джентрификация или закрытие заводов и баз столь же случайны и разрушительны, как наводнения или эпидемии. Социальная стабильность этих кварталов может быть в значительной степени вынужденной, создаваемой экономическими и расовыми барьерами на пути к мобильности.Но некоторые активисты сообщества также видят человеческие знания, социальные отношения и саму землю в таких местах как «социальный капитал», который можно мобилизовать для развития с помощью новых форм собственности.

Плюсы и минусы общего имущества

Большинство ученых, писавших об общей собственности, рассматривали простолюдинов как политических и экономических неудачников. Классический пример — сельские жители, защищающие свои традиционные лесные пастбища от лесозаготовительных компаний или государственных лесников, которые хотят запретить выпас скота для защиты саженцев деревьев или предотвращения эрозии.Но простолюдины также могут быть зажиточными или даже привилегированными. Например, многие частные или закрытые общины с «общими интересами» пытаются ограждать дома высокие ценности и ограждать социальное и экономическое разнообразие.

Простолюдины по определению консервативны. Чтобы сохранить свои общие ресурсы, они должны исключить или изгнать всех, кто не желает соблюдать их правила землепользования. Они также должны удерживать лиц, которые наиболее продуктивно или выгодно используют общую собственность, от получения своей доли доходов и «обналичивания» системы.Хотя это и менее утешительно, чем стереотип забитых простолюдинов, которые делят и делят одно и то же, исключительное достояние все же может быть предпочтительнее приватизации или государственного контроля.

Но на практике оба эти варианта могут ускорить исчерпание ресурсов. Частные собственники могут извлекать максимальную денежную ценность из своей земли как можно быстрее, вместо того, чтобы сохранять ресурсы для своего собственного или чьего-либо будущего использования. Знаки «держаться подальше» не могут удерживать местных жителей от неустойчивой добычи ресурсов с государственных земель — на самом деле, враждебность по отношению к отдаленному правительству может способствовать такому поведению.

Экономист Уильям Фишель применил это неявное сравнение к первичной зависимости местных органов власти США от налогов на землю (недвижимость). Он рассматривает всех жителей юрисдикции как простых людей, которые разделяют заинтересованность в максимальном увеличении стоимости местной земли. Фишель утверждает, что Предложение 13 Калифорнии было точным эквивалентом превращения деревенских общин в национальный парк. Ограничив местные налоги на собственность и наделяя правительство штата более сильной ролью в финансировании школ, Предложение 13 передало «собственность» на школы от индивидуальных сообществ удаленному правительству.

С точки зрения местных налогоплательщиков, эта передача ответственности вверх превратила их школы из местных «общин» с жесткими нормами о «правильном способе» финансирования и использования образования в государственную собственность, которую местные жители почти не считали собственностью. . В результате качество калифорнийских школ выровнялось во всех местных юрисдикциях, но оно не повысилось, а снизилось. Образование было исчерпано, а не управляемо.

New Commons

Несколько экспериментальных форм собственности и управления землей в У.S. — включая земельные фонды, соседние парки, сельское хозяйство, поддерживаемое общинами, и жилищные кооперативы с ограниченной долей участия — явно избегают крайностей частной или государственной собственности. Все эти «новые» формы общей собственности соответствуют описанию Кэрол Роуз варианта 4: «правильный путь». Все они направлены на поощрение или защиту конкретных видов землепользования или групп пользователей.

Эти эксперименты с правами собственности и обязанностями поднимают вопросы, на которые еще не ответили немногие исследователи, касающиеся городского развития или общей собственности.Когда и как местные политики должны поддерживать эксперименты с «общей собственностью»? Например, должны ли местные и государственные чиновники помогать устранять нормативные барьеры для групповой собственности на землю или поддерживать новые критерии ипотечного финансирования земли, находящейся в групповой собственности?

Есть также давние юридические возражения против «бессрочного права» — попытки связать руки будущим владельцам относительно того, как использовать их землю. Чтобы избежать этих возражений, земельные фонды должны иногда добиваться особых юридических исключений или даже изменять законы о государственной собственности.Однако долгосрочные затраты и выгоды от экспериментов с общей собственностью могут зависеть не столько от первоначального распределения прав на землю, сколько от изменений местной политики и экономических условий. Поиск ответов на эти вопросы потребует тесного сотрудничества между исследователями и практиками.

Боковые панели

Земельные фонды и кооперативы с ограниченной ответственностью

Рыночная стоимость земли во многом зависит от того, содержит ли она важные природные ресурсы, расположена ли она в процветающем сообществе или имеет доступ к услугам и инфраструктуре, предоставляемым государством.Американский философ девятнадцатого века Генри Джордж утверждал, что все эти ценности были созданы чем-то другим, а не частными действиями, и поэтому должны быть захвачены для общественного использования посредством налогообложения.

В последние годы земельные фонды и другие группы экспериментировали с распределением затрат и выгод от освоения земель во многом таким же образом, как это было предложено Генри Джорджем, но с помощью новых форм собственности на землю, а не налогообложения. Некоторые из этих экспериментов включают кооперативы с ограниченным участием в капитале и земельные трасты, такие как Бостонская инициатива соседства на Дадли-стрит.В рамках проекта на Дадли-стрит земля в районе городской застройки стала общей собственностью некоммерческой группы, при этом разрешено частное владение домами и другими зданиями.

Используя аналогичные аргументы, такие группы, как Equity Trust из Коннектикута, посвятили «социальный прирост» стоимости собственности — повышение цен на землю по мере того, как район выздоравливает от упадка или растет маленький город, — на социальные цели. Например, часть продажной цены дома, которая связана с увеличением стоимости земли, а не с затратами на строительство жилья, используется для субсидирования покупной цены следующего домовладельца.

Случайные открытые пространства

Пустыни, старые кладбища и частично захороненные городские ручьи поднимают множество вопросов о том, как управлять городскими ландшафтами как общественным достоянием. Группы, стремящиеся вернуть себе или использовать такие случайные городские открытые пространства, часто должны убеждать частных владельцев позволить им использовать и помогать поддерживать землю. Некоторые географы и планировщики перенесли на карту заброшенные, а на практике часто «лишенные собственности» открытые пространства городов.

Группы, такие как Институт восстановления водных путей в Беркли, Калифорния, построили на этом исследовании, чтобы помочь городским жителям с низким доходом обнаруживать и восстанавливать забытые ручьи и их берега, превращая их из окрестных глазурей в соседские сокровища.Этот процесс повышает понимание жителями взаимозависимости между городом и природой, которую они часто считают исключительно пригородной или сельской.

Жилье

Для пожилых людей, семей с одним родителем и многих семей с низкими доходами отдельно стоящее односемейное жилье либо неуместно, либо недостижимо по цене. Тем не менее, традиционные правила землепользования, частично основанные на опасениях по поводу стоимости собственности, отдают предпочтение только односемейному жилью. Сторонники приватизации в U.S., а также в развивающихся странах или странах с переходной экономикой часто выступают за преобразование общей собственности в частную собственность для стимулирования реинвестирования или увеличения стоимости собственности. Организации, обслуживающие бездомных, такие как HomeBase в Сан-Франциско, видят, что этот аргумент применим даже к традиционно общественным местам, таким как дверные проемы, парки и автобусные скамейки. Чтобы отговорить бездомных занимать эти места, некоторые местные предприятия и соседи поддерживают правила, которые превращают их в квазичастную собственность.

Тем не менее, во всех этих условиях некоторые исследователи и практики также предлагали управлять жилищным фондом в целом как формой общей собственности, как для удовлетворения потребностей, не удовлетворяемых индивидуальным домом для одной семьи, так и для поощрения реинвестиций в районе. В США такие исследователи, как Патриция Поллак из Корнелла, изучили источники противодействия и последствия преобразования некоторых односемейных домов в групповые квартиры, дополнительные квартиры и старые коттеджи. Многие владельцы домов и предприятий, которые выступают против такого использования земли в интервью, ожидая, что они снизят стоимость собственности, по иронии судьбы не знают, что в их районах уже есть часть этого альтернативного жилья.

Переделанные военные базы

Для каждой закрытой базы федеральное правительство предлагает фонды планирования одной организации. Эта организация должна представлять все местное сообщество, затронутое закрытием базы, от общественных до частных интересов и через местные политические юрисдикции. Такие исследователи, как Бернард Фриден из Массачусетского технологического института, сейчас изучают, как сообщества вокруг этих баз, которые часто включают в себя очень разные интересы, вынуждены создавать по крайней мере временные структуры «общего пользования» для получения федеральных грантов.

Несколько баз еще полностью прошли процесс преобразования, поэтому еще неизвестно, будут ли эти временные сооружения преобразованы в постоянное владение или управление землей. Однако в районе Окленда и Сан-Франциско Карл Энтони из Института Земляного острова и другие члены Комиссии по конверсии и реинвестированию Ист-Бэй сознательно рассматривали долгосрочное групповое или общественное владение некоторыми базовыми землями как способ удовлетворения региональных потребностей в жилье. пространство и рабочие места.

_______________

Элис Ингерсон, директор по публикациям Института Линкольна, получила степень доктора философии. в культурной антропологии, для исследования политики сельской индустриализации в Португалии. Она модерировала сессию «Есть ли в США городские общины?» на конференции «Голоса общин» в Калифорнии в 1996 году.

Список литературы

Стив Бартон и Кэрол Сильверман, Сообщества общих интересов: частные правительства и общественные интересы (Беркли, Калифорния: Издательство Института государственных исследований, 1994).

Дэниел Бромли, Окружающая среда и экономика: права собственности и государственная политика (Кембридж, Массачусетс: Basil Blackwell, Inc., 1991).

Уильям А. Фишель, Регулирующие меры: право, экономика и политика (Кембридж, Массачусетс: издательство Гарвардского университета, 1995).

Элинор Остром, Управление общинами: эволюция институтов коллективных действий (Нью-Йорк: издательство Кембриджского университета, 1990).

Кэрол М. Роуз, «Переосмысление мер экологического контроля: стратегии управления общими ресурсами», Duke Law Journal 1991, нет.1 (февраль 1991 г.), стр. 1-38.

общих земель и распространенные заблуждения — история общественного пространства

Ньюкасл-Таун-Мур, 2014

«Общинная земля»

Распространенное заблуждение относительно общинного достояния состоит в том, что у простолюдинов общая земля «отнята у них» общими законами 19 века о огораживании.

Я намеренно включил много «общих» в это вступительное предложение.

Чтобы выбрать один пример обобщения процесса огораживания и относительного положения землевладельцев, арендаторов и правительства, см .:

https: // www.theguardian.com/commentisfree/2012/apr/30/remember-kinder-scout-britain-common-land https://www.theguardian.com/commentisfree/2012/apr/30/remember-kinder-scout-britain-common- земля

Массовое проникновение на территорию киндер-скаутов 1932 года, пожалуй, самая распространенная точка отсчета для дебатов об общей земле и доступе, и для этого есть причина.

Kinder Scout — это сокращение от особого представления о том, что такое общая земля и что она собой представляет: эта общая земля открыта для всех людей на благо людей и, по сути, должна «принадлежать» народу.И «народ» означает всю нацию, а не просто непосредственных жителей, живущих на определенном участке общей земли и вокруг него.

Массовое вторжение 1932 года было крупнейшим коллективным действием, вдохновленным представлением об общей земле как общественном пространстве. Идея, однако, развивалась только с середины 19-го века, но в результате этого события нашла свое отражение и с тех пор продолжает иметь значение.

Это «универсальный» или «вневременной» миф

Идея о том, что общая земля обычно принадлежит народу и может использоваться всеми людьми, все еще широко распространена.Создается впечатление, что общая земля всегда была общей, вневременной и универсальной.

В мифе уже заложен парадокс или противоречие:

  1. с одной стороны, местные жители обычно пасут животных, собирают топливо и другие права пользования;
  2. , с другой стороны, общественные ресурсы являются «общедоступными», и поэтому каждый может использовать их для отдыха.

Право проезда и публичный доступ проходят через эти представления о том, кто владеет землей и кто имеет право ею пользоваться.

Но общая земля всегда принадлежала кому-то (обычно лорду поместья) в Англии и Уэльсе

К. П. Роджерс, Э. А. Стаутон, А. Дж. Л. Винчестер и М. Пьераччини, предисловие к их превосходной книге Contested Common Land: Environmental Governance Past and Present (Routledge, Abingdon, 2011), p. 4, определите его как:

земля в частной собственности, права пользования на которую принадлежат другим лицам, что дает им юридически признанный доступ к определенным ресурсам.

Право собственности на общую землю или «отходы» обычно принадлежало владельцу поместья , в то время как местная община могла иметь права пользования. Такое общее положение дел существовало примерно с 13 века до Закона 1965 года о регистрации общин.

Картина, изображенная в статье Guardian выше, внезапного изгнания безземельного крестьянства между 1750 и 1850 годами, является чрезмерно упрощенной и не оценивает степень коммерциализации прав — в том числе самими простолюдинами — к этому периоду.

Что такое общие права?

Большинство прав были «дополнительными», закрепленными за земельным участком в качестве субсидиарного права. Общие права «в совокупности» были правами, независимыми от владения землей.

Общее право признало 6 категорий общего права, которые не были исключительными:

  • обыкновенное пастбище

  • турбури обыкновенная — право брать торф или дерн в качестве топлива

  • эстоверс — право вывоза древесины или другой растительности

  • право на разведение свиней в лесу

  • right of piscary — право ловить рыбу

  • profits a prendre — права на получение полезных ископаемых или почвы

  • ferae naturae — право вывоза животных.

    (Роджерс и др., Стр. 5).

Однако даже эти права использования были осложнены изменением использования, обычным правом и обычным использованием, а также коммерциализацией. Общая земля казалась символом общих ресурсов, но на самом деле юридически представляла собой сложное лоскутное одеяло, состоящее из собственности и прав, часто ревностно охраняемых. Обычное право является посредником между двумя представлениями: обычное использование и исключительное право собственности.

Приватизация и коммерциализация общих прав происходили, по крайней мере, с 17 века.И важным воздействием этого процесса было устранение связи между местным жителем и простыми людьми. Опять же, это еще один разрушитель мифов: общие земли и их использование не всегда «принадлежали» местным жителям, которые жили рядом с ними. Вы можете иметь общие права на участок земли, отличный от того, на котором вы жили.

Таким образом, участки или права пастбища могли продаваться отдельно от земли, к которой они были прикреплены. Более того, права на городское достояние часто сдавались в аренду, совместно или субаренду, «еще больше отделяя пользователя от законного простолюдина» (Роджерс и др., Стр.23).

Это представляет собой параллельную и альтернативную картину глубоко местной истории, изложенной Китом Снеллом в его богато вызывающей воспоминания книге Parish and Belonging , в которой он описал, как привязанность к месту юридически оформляется положениями о поселениях в соответствии с законами о бедных, и давняя «местная ксенофобия», порожденная приоритетом приходской границы в юридических и административных воздействиях на повседневную жизнь.

Blackstone Edge

Поверх юридических определений лежал custom

Независимо от того, что было определено юридически, обычное использование и толкование закона об обычаях еще больше усложняют дело.Практика сильно отличалась от теории. В то время как в законе говорилось, что права на общие пастбища распространяются на все общие, на практике простые люди подразделяют землю по использованию, фактически приватизируя участки с невидимыми границами. Таким образом, существовало «сильное понимание обычных прав собственности, действующих ниже уровня закона» (Роджерс и др., Стр. 24). Эти обычные права были не менее реальными на практике для пользователей, даже несмотря на то, что они не были определены в законе.

Откуда взялось заблуждение о «общей земле» и почему оно вводит в заблуждение?

Прецеденты были у диггеров 17 века, а затем и у радикальных групп меньшинств, особенно у спенсианцев.Но, хотя историки любят сосредотачиваться на таких группах из-за их радикализма, мы должны помнить, что они были в меньшинстве. Большинство людей в Англии и Уэльсе не верили в перераспределение земли. Даже большой эксперимент чартистов с Земельным планом по-прежнему основывался на владении недвижимостью.

http://www.diggers.org/digger_tracts.htm

Вся политическая, представительная и правовая система Англии и Уэльса основывалась на собственности, консерватизме с небольшой буквы «c», который зависел от института собственности для определения класса и элиты.

По сути, популярная идея о том, что общественное достояние принадлежит всем, то есть всем людям, а не только местным простонародьям, возникла в результате дебатов по огораживанию в 19 веке.

Движение за сохранение общин было явлением 19-го века, но по существу началось с обществ сохранения пешеходных дорожек, которые сформировались в Манчестере и Йорке в 1820-х годах после массовой волны ограждения парламента во время наполеоновских войн. У меня нет места, чтобы вдаваться в подробности здесь, но я сделаю это в одной из следующих статей.А пока вы можете прочитать: Венди Дарби, Пейзаж и идентичность: География нации и класса в Англии, (Bloomsbury, 2000).

Существует также связанный с этим миф, который вращается вокруг дебатов и риторики защитников национальных парков и территорий выдающейся национальной красоты, опровергая их идеей общей земли, доступа и использования, на этой общей земле нетронутой, тогда как на самом деле она была всегда о добыче и добыче природных материальных ресурсов.

новые мысли 11/2 : Право на передвижение, с его более давними прецедентами в кампаниях против перекрытия пешеходных дорожек в 1820-х годах, имело гораздо более сильное представление о том, что такое общественное пространство и защита установленных законом прав проезда. всеми людьми.

Но упрощенное заблуждение относительно актов огораживания, «отбирающих общую землю» у местного населения, я считаю, возникло из-за смешения права на передвижение (т. Е. Пешеходных дорожек) с дебатами и сопротивлением парламентскому огораживанию (т. Е. Общей земле). .

Эта путаница возникла, как я объясню ниже, из наследия движения за сохранение природы в конце 19 века, которое сознательно использовало риторику общинных земель для защиты использования земли для отдыха и получения удовольствия, а не для пастбищ и других производственных прав.

И эта риторика об общей земле игнорирует или не осознает уже давно установившиеся схемы посягательства, приватизации и коммерциализации скупости и других обычных прав, что привело к ситуации в некоторых областях, где держатели таких прав купили или сдавали их в аренду, и не обязательно были местными жителями. В свое время я найду больше доказательств этих форм владения общими правами в своих тематических исследованиях.

Главный сдвиг произошел в идее общин как места сельскохозяйственного производства и ресурсов в сторону отдыха и открытого доступа.

Начиная с 1860-х годов, законодательство часто было направлено на регулирование в поддержку сохранения и восстановления, а не ограждения (Роджерс и др., Стр. 38).

Основная хронология:

Фактически, более широкий идеал общей земли как «для людей», таким образом, существует только с середины 19 века, с ростом движения за сохранение и более широкую обеспокоенность муниципальных властей по поводу общественного здоровья и доступа к открытому пространству по мере того, как урбанизация и индустриализация достигли их пик.

Джордж Шоу Лефевр оживил мифы в своем отчете о викторианском движении за охрану природы в своем труде «Английские общины и леса: история битвы за последние тридцать лет за общественные права над общинами и лесами Англии и Уэльса » (1894 г.):

Народные битвы за доступ к общей земле и за « право на передвижение » были вызваны идеей, что общая земля принадлежит « народу » в целом для отдыха, а не общему участку земли, к которому определенная группа местных жителей имела обычные права.

Я продолжу эту тему, рассмотрев миф о «земле, отобранной у простых людей» в одном из будущих постов…

Библиография:

  • Венди Дарби, Пейзаж и идентичность: география нации и класса в Англии (Блумсбери, 2000)
  • К. П. Роджерс, Э. А. Стаутон, А. Дж. Л. Винчестер и М. Пиераччини, Contested Common Land: Environmental Governance Past and Present (Routledge, Abingdon, 2011)
  • Питер Лайнбо, Стой, вор! Общество, корпуса и сопротивление (PM Press, 2014)
  • Никола Уайт, Население ландшафта: место, обычаи и память, 1500-1800 (Windgather Press, 2009)
  • Бен Коуэлл, «Общество сохранения общин и кампания за Беркхамстед Коммон, 1866–1870», Rural History , 13: 2 (2002)
  • Кейт Снелл, Parish and Belonging : Community, Identity and Welfare in England and Wales, 1700–1950 (Cambridge, Cambridge University Press, 2006)

Общая земля | Law Wales

Эта страница в настоящее время на рассмотрении, и ее содержимое будет скоро обновлено.
Общая земля

Раздел 22 (1) Закона о регистрации общин 1965 определяет «Общую землю» как:

«земля, на которую распространяются общие права, которые могут быть реализованы в любое время или только в течение ограниченного периода времени, и пустоши поместья, не подпадающие под действие общих прав, за исключением городских или деревенских зеленых насаждений или любой земли, образующей часть шоссе. . »

Общая земля — ​​это земля, принадлежащая одной стороне, на которую другая сторона имеет определенные права, например право пасти скот.Общая земля не принадлежит общественности, однако она может иметь право на публичный доступ или общественности может быть разрешено ее использовать.

Закон о сельской местности и праве проезда 2000 года расширяет общественные права доступа на все зарегистрированные земли общего пользования в Англии и Уэльсе. Это включает в себя «право на передвижение» и позволяет заниматься такими видами деятельности, как прогулки, осмотр достопримечательностей, наблюдение за птицами и скалолазание. Он не разрешает катание на велосипедах или лошадях, вождение транспортных средств, кемпинг и ряд других действий, которые могут нанести ущерб общей земле и ее растительности или потревожить домашний скот или дикую природу.В некоторых случаях люди, которым приходится проезжать через дорогу, чтобы получить доступ к своей собственности, могут иметь на это право. Правительство Уэльса рекомендует землевладельцам проверять, какие права публичного доступа применяются к их общему содержанию.

Общие земли в Уэльсе

Приблизительно 8,5% территории Уэльса покрыто зарегистрированными общими землями площадью около 175 000 гектаров. Ряд небольших общинных территорий примыкают друг к другу, образуя большие площади общей земли по всему Уэльсу. У этих небольших общин могут быть разные владельцы и разные правообладатели.

Многие общинные земли важны для сельского хозяйства Уэльса, обеспечивая выпас овец и крупного рогатого скота. Кроме того, общие земли могут обеспечить важную среду обитания для охраняемых птиц, диких животных и растений, а многие общественные земли используются для их досуга и экологических интересов. Некоторая общая земля находится в национальных парках или принадлежит Национальному фонду.

Право, касающееся земель общего пользования, в основном регулируется Законом об общинах от 2006 года.

Закон об общинах 2006 г.

Министры Уэльса несут ответственность за выполнение Закона 2006 года в Уэльсе.Хотя Закон 2006 года не содержит никаких положений «только для Уэльса», он позволяет министрам Уэльса действовать в качестве «соответствующих национальных властей» в Уэльсе.

Закон 2006 года содержит положение о регистрации общих прав, включая отмену регистрации и обмен общей земли, создание советов общин, а также другие положения, включая поправки к Закону об общин 1889. Эти положения в основном еще не вступили в силу в Уэльс.

Закон 2006 года также касается проведения ограниченных работ на общих землях.В Уэльсе человек не должен без согласия министров Уэльса выполнять определенные ограниченные работы на земле, которые определены в статье 38 (5) Закона 2006 года. В Законе 2006 г. излагаются вопросы, которые министры Уэльса должны учитывать при принятии решения о предоставлении согласия, и предусмотрены правоприменительные полномочия в тех случаях, когда работы выполняются без согласия.

Органы регистрации земель общего пользования

Закон о регистрации общин 1965 г. требовал от совета каждого графства создания реестра общинных земель.От них также требовалось администрировать регистрацию общих земель и зеленых насаждений в городах и деревнях, как это требовалось в соответствии с Законом 1965 года.

Каждый из 22 нынешних местных органов власти в Уэльсе является органом регистрации общин и ведет реестры, учрежденные в соответствии с Законом 1965 года. Они предлагают поддержку и консультации по общим земельным вопросам и являются первым контактным лицом по большинству общих вопросов, связанных с землей.

Основные функции органов регистрации общин на сегодняшний день включают:

  • оформление новой городской и сельской зелени;
  • исключение из реестра земель общего пользования;
  • ведение поисков реестра;
  • обработка заявлений о внесении изменений; и
  • ведение регистров общественного контроля.

Naturenet: Common Land

Naturenet: Общая земля

Общая земля

С

земля оммон иногда используется как термин для обозначения любой земли, находящейся в публичном владении. владение или доступ к которым есть у всех. Commons до парламента или даже монархии и являются наследием тех времен когда земля была в основном «дикой» и бесхозной. Земля должна быть законно зарегистрирован как обычное лицо, чтобы иметь такой статус. Популярное заблуждение состоит в том, что любой человек имеет право войти в общинную землю.Хотя это обычно так, теперь есть общественное право доступа почти ко всей общей земле в сельской местности и Закон о правах проезда 2000 года, но это не происходит автоматически. Применяемые законы на общую землю часто такие же, как и на любой другой участок частной земли, за исключением для определенных людей, обладающих правами простолюдинов. Это сложный и часть закона очень вариативна, поэтому читателям следует обратиться за советом к местным властям. о точном статусе земли и ее пользователей, прежде чем что-то примерить то, что они думают, может быть общей землей.

Закон об общих землях и деревенских зеленых насаждениях немного изменился, поэтому для полезного резюме вы можете прочитать эту недавнюю статью от Ashfords: значение Common Land и Town and Village Greens.

палаты общин предшествовали парламенту или даже монархии и являются наследием времена, когда земля была в основном «дикой» и бесхозной. Поместье назначено собственники, а крестьянство сохранили свои обычные права. Закон общин 1285 г., также известный как «статут Вестминстера второй», подтвержденный землевладельцами » право «одобрять» общинную землю — то есть ограждать излишки общей земли сверх того, что требовалось для удовлетворения потребностей простых людей, и превратить его в более прибыльный сельскохозяйственное использование.Это было частым источником конфликтов между землевладельцами. и простолюдинов, пока практика утверждения не была окончательно урегулирована в соответствии с Закон 1893 г. о внесении поправок в Закон общин. В настоящее время он отменен. Посредством в середине девятнадцатого века многие общие права были искоренены ограждениями но некоторые доживают до наших дней. Закон о регистрации общин 1965 г. фиксировать все общинные земли, владельцев и права. К сожалению, многим не удалось быть зарегистрированным в то время, и в результате возникли споры.Некоторые общие были сняты с регистрации из-за пробелов в законе.

The Commons Закон 2006 г. внес некоторые изменения в систему регистрации и управления. общин (см. полезный обзор изменений от Хью Крэддока).

Общие земли в Англии и Уэльсе (Источник: DETR 1997)

Общая земля подчиняется «общему праву», например, право пасти определенного поголовья или право собирать древесину или дерн (см. есть ли законное право собирать дрова?).Эти права принадлежат частным лицам («простолюдинам»), а не каждый. Эти люди часто определяются как проживающие в определенных владениях, или в определенной области, например деревня или волость. Часто права умерли вне, а в общем нет простолюдинов; или если простолюдины существуют, их больше нет осуществлять свои права. Это не мешает земле быть обыкновенной.

Все общины зарегистрированы. Вы можете увидеть реестр обыкновенных акций на местном совет графства, район Лондона, столичный округ или другой унитарный орган офис.Власти национальных парков также могут регистрировать общинные земли. Есть много территорий, называемых общими, которые не имеют общего статуса — это название не хороший способ определить общий.

В соответствии со статьей 194 Закона о собственности 1925 года возведение любого здания или забор, или строительство любых работ, которые препятствуют или затрудняют доступ на землю, на которую на 1 января 1926 г. распространялись общие права, является незаконным если только у организации нет согласия Государственного секретаря по окружающей среде Англии; или правительство Уэльса (раздел 38 Закона об общинах 2006 г.) в дополнение к любому необходимому планированию или другому согласию.К этому есть некоторые исключения.

В Англии 396 800 гектаров общих земель и 175 000 гектаров. в Уэльсе содержится около 8675 отдельных общин. Общая земля представляет 3% площади Англии и 12% Уэльса.

Земля общего пользования — важный природоохранный актив. Почти все население в Англии и Уэльсе поддерживают полуестественную растительность. Многое из этого высокого природоохранная ценность, отраженная в доле обозначенных общинных как сайты особого научного интереса и в соответствии с директивами ЕС.Около 55% общей земли в Англии был (по состоянию на 2006 г.) обозначен как Участок особого научного интереса (УОНИ), и только 63% этой земли находились в благоприятных или состояние восстановления — намного ниже, чем в среднем 73% для всех земель УОНИ в Англия. Дополнительную информацию можно найти в Aitchison и Medcalf Common land. и сохранение. Биологические исследования в Англии и Уэльсе — обобщение. английский Отчет о природных исследованиях № 77, 1994.

Правительственная страница о Common Land
Общество открытых пространств — Commons

Общинные земельные трасты или общая земельная собственность

Самуэль ДЖАБЛОН, 2014

Эта статья является частью книги «Верни землю!» Социальная функция земли и жилья, сопротивление и альтернативы, Passerelle, Ritimo / Aitec / Citego, март 2014 г.

Контроль над стоимостью земли является основным фактором, делающим жилье более доступным для бедных домохозяйств. В Соединенных Штатах и ​​Англии существует схема контроля затрат, основанная на коллективной собственности на землю: общинные земельные трасты. Эта система позволяет организации — в районе, городе или регионе — стать постоянным землевладельцем и управлять занимаемой землей в соответствии со своими целями: сохранение природных территорий, строительство жилья или сельскохозяйственных угодий и т. Д.

Современные городские земельные тресты начали развиваться в 1970-е годы в Соединенных Штатах: они были вдохновлены очень старыми моделями коллективной собственности и совместного управления (традиции коренных американцев в Северной Америке, британские города-сады, кооперативное движение, южноамериканские городские социальные движения…).Сегодня их более 200 в разных городах Америки. Все они основаны на идее «общинной» собственности на землю, но преследуют разные цели, не обязательно связанные с жильем. Их цели варьируются от возрождения микрорайона до установления «общественного» контроля над государственным финансированием или сельским хозяйством, поддерживаемым общинами в сельской местности. Хотя изначально земельные фонды создавались на основе массовых и активистских организаций, сегодня на долю местных властей приходится много новых творений.

Демократическая организация, гарантирующая «постоянную» коллективную собственность

Земельные фонды покупают землю в основном за счет государственного финансирования, а иногда и за счет пожертвований или грантов фондов. После покупки земля остается в «портфеле» траста «навсегда»: независимо от ее использования, ее нельзя перепродать по спекулятивной цене. Совет директоров организации объединяет различные заинтересованные стороны. Перепродажа земли очень сложна и практически невозможна, так как этот Совет состоит из:

  • треть представителей жителей, проживающих в домах на земельном фонде,

  • треть внешних членов — членов сообщества — которые поддерживают организацию, ждут жилья на земельном фонде или просто заинтересованы в проекте (так что это в основном люди, которые будут следить за тем, чтобы жилье оставалось доступным).

  • одна треть институциональных представителей: государственные финансисты, банки, другие неправительственные организации.

Этот совет создан для защиты социального мандата земельного фонда, поскольку, как правило, земля может быть продана только с одобрения 2/3 Совета директоров и большинства членов (людей, живущих на земли являются участниками, а также всеми, кто заинтересован в проекте).

Достижение баланса между безопасным судебным разбирательством и контролем над ценами путем разделения собственности

Одним из нововведений CLT является сочетание коллективной собственности на землю и индивидуальной собственности на жилье, двух аспектов, которые могут показаться противоречащими из-за их интересов и цели.Разделив стоимость собственности, а также права, активы и риски, которые она влечет, CLT удовлетворяет выраженное стремление американских домохозяйств к владению домом. В то же время это гарантирует, что в долгосрочной перспективе при перепродаже эти дома останутся доступными и не приведут к спекулятивным операциям.

В программах владения недвижимостью CLT семья покупает на частном рынке любой дом, который она хочет, — в пределах установленной цены — и получает субсидию, эквивалентную стоимости земли.CLT становится владельцем земли. Покупатель становится владельцем дома и арендатором земли на условиях долгосрочной аренды. Если дом представляет собой квартиру в здании, существует аналогичная правовая договоренность: когда субсидия предоставляется, это влечет за собой «совместное владение» домом с земельным трастом.

Этот механизм имеет множество преимуществ:

  • Это доступно для людей, которым труднее всего получить доступ к собственному дому, поскольку оно предоставляется людям с заранее определенным уровнем дохода (80% от среднего дохода в этом районе)

  • Домохозяйство выбирает дом, который хочет купить.

  • «Портфель» земельного фонда увеличивается без необходимости проведения разведки.

  • Будущее и стоимость недвижимости (а именно, если она будет перепродана) находятся под совместным контролем покупателя и земельного фонда.

  • Домовладельцам даются советы: проверка банковской ссуды (на предмет несправедливых условий), обучение стоимости жилья, страхование, техническое обслуживание…

  • Он обеспечивает руководство и безопасность для домовладельца в течение всего периода погашения кредита, чтобы предотвратить дефолты и потерю дома.При первом невыполнении платежа связывается с земельным трастом, который может вмешаться, чтобы оценить ситуацию и выступить в качестве посредника (путем изменения сроков ссуды, помощи в сокращении расходов, предоставления указателей управления бюджетом). Если покупатель не может сохранить собственность, его / ее можно переселить в другой дом, управляемый земельным фондом (арендное жилье, социальное жилье, кооператив…).

Контроль цен

Когда владелец хочет перепродать жилье, он / она должен продать его трасту.У каждого CLT есть своя собственная формула перепродажи, в зависимости от контекста — сельский или городской — и рынок — жесткий или медленный. Идея состоит в том, чтобы достичь баланса между интересами земельного фонда (экономическая доступность) и интересами собственника (получение части добавленной стоимости). Например, владелец может продать дом с премией до 25% от рыночной добавленной стоимости в дополнение к ценам на улучшения, внесенные в дом за эти годы.

Другие CLT имеют формулы, которые основаны не на рыночных ценах, а на индексах тенденций дохода, на максимальном ежегодном увеличении стоимости жилья или на оценке продолжительности проживания … Формула всегда отражает попытку достичь баланса, который является «справедливым» для владельца, обеспечивая при этом доступность дома для других семей с низкими доходами.

После выкупа земельный фонд продает дом другой семье с низким доходом. Каждый раз при перепродаже цена недвижимости увеличивается только на 25% от роста рыночной цены, поэтому недвижимость становится все более доступной.

Существует много разных CLT, и каждая из них работает по-своему. Одним из самых известных и крупнейших CLT в США является Champlain Housing Trust (CHT) в Берлингтоне, штат Вермонт. Этот студенческий город с населением 40 000 человек стал привлекательным в 1980-х годах, и стоимость его земли начала расти.Земельный фонд был создан в 1984 году в ответ на это повышение цен с целью сохранения предложения доступного жилья для жителей города.

Сегодня жилищный фонд Champlain Housing Trust владеет и управляет 1500 социальными арендуемыми домами. На принадлежащей ему земле находится 80 кооперативных жилых домов и 460 домов для домовладения. Со временем земельный фонд также разработал соответствующие учебные и консультационные мероприятия для владельцев, а также ссуды, которые позволяют семьям с низкими доходами выполнять работы на своих домах.

www.champlainhousingtrust.org/

Долгосрочный социальный мандат, сочетающий коллективные и индивидуальные интересы

Земельные трасты — чрезвычайно гибкий инструмент для политики среды обитания. Их можно использовать для всех видов доступа к жилью: если CLT является землевладельцем, все, что находится на земле, может быть куплено, сдано в аренду или построено в соответствии с другими юридическими соглашениями или разными лицами (компаниями, домашними хозяйствами, кооперативами…). На землях CLT есть семьи, которые являются индивидуальными домовладельцами, кооперативами, совместной собственностью, общежитиями и приютами, парками и садами, офисными зданиями…

Учитывая текущую ситуацию на рынке недвижимости, необходимы государственные инвестиции для преодоления разрыва между ценами на жилье и платежеспособность самых бедных домохозяйств.Сила земельного фонда состоит в том, чтобы «захватить» эти первоначальные государственные инвестиции и дать им и земле долгосрочную социальную функцию.

В традиционной схеме домовладения — субсидии, налоговые льготы — государственные инвестиции нацелены только на одно домашнее хозяйство и могут даже иметь негативные последствия, поскольку они приводят к росту рыночных цен или стимулируют производство предложения, которое не обязательно соответствует спросу. Государственные субсидии даже делают рынок более дорогим и, следовательно, менее открытым для более бедных домохозяйств.

Напротив, при первоначальных инвестициях земельный фонд Сообщества обеспечивает долгосрочную социальную функцию: для рынка — посредством контроля цен — и для людей — социальный доступ к жилью, руководство для домовладельцев.Его можно рассматривать как инструмент, который поможет снизить цены и предотвратить рост цен на недвижимость. Его легко реализовать, поскольку недвижимость напрямую перепродается земельному фонду. Это означает, что он обеспечивает более жесткий надзор, чем положения о борьбе со спекуляциями, которые могут оказаться трудными для использования по прошествии нескольких лет, например, положения Франции. Недавний экономический кризис также продемонстрировал, что CLT могут быть защитой, поскольку многие домашние банкротства ударили по более бедным домохозяйствам в США. Таким образом, они действуют как антициклические буферы и защита от кризисов, от разработки политики до выбора бедных домашних хозяйств.

Прагматическая модель CLT является одновременно прогрессивной и консервативной, а именно в отношении государственных средств. Таким образом, он может получить поддержку по всему политическому спектру. Это творческое сочетание индивидуальных интересов: частная собственность, накопление и передача собственности; и коллективный интерес: контроль над ценами на недвижимость и гарантии доступности.

Парадоксально, но земельные трасты имеют смысл только на более широком, более спекулятивном рынке, где разделение стоимости земли и собственности представляет собой сравнительное преимущество.Этот механизм интересен тем, что это способ действовать «внутри рынка», сделать шаг назад и создать относительное преимущество для более бедных домохозяйств.

Несмотря на эти многочисленные преимущества, CLT не так уж обычны и владеют только небольшими поместьями. В основном это связано с ограничениями государственного финансирования этих программ (в США федеральное правительство не инвестировало в социальное жилье с 1980-х годов; сегодня большая часть финансирования поступает из штатов и городов). Они также вызывают серьезную идеологическую оппозицию: выход за рамки традиционного подхода к собственности оказывается сложной задачей, и есть два основных возражения против этого механизма.Правое крыло считает, что частичное владение является «антиамериканским», а левое считает, что этот механизм не обеспечивает достаточной помощи бедным людям, поскольку они собирают только часть прибыли от перепродажи («эксплуатируя бедных»…).

Есть еще один идеологический барьер: он связан с установлением моделей, которые не основаны на простой дихотомии между государственным и частным; рыночный / нерыночный; аренда / владение и т. д. Земельные трасты представляют собой сложный механизм, который стоит на полпути между свободным рынком и полностью контролируемой государством собственностью.Это часть интеллектуальной традиции, которая постулирует идею, что земля принадлежит каждому и может управляться сообществом, тогда как индивидуальная собственность должна применяться только к строениям и к тому, что производится на земле.

Несмотря на эти сохраняющиеся препятствия, кризис субстандартного ипотечного кредитования пролил новый свет на эти механизмы и вернул их легитимность в Соединенных Штатах. Это может привести к новым экспериментам в Европе и во Франции.

Пройти дальше

Природа общинных земель в посткоммунистической стране — польская перспектива

Основные моменты

Общая земля (CL) сочетает в себе черты недвижимого имущества между частной и государственной собственностью и общим правом земли использовать.

Нерегулируемый правовой статус общей земли (CL) нарушает правовую и экономическую безопасность недвижимости.

Свобода толкования закона в отношении приватизации CL приводит к земельным конфликтам.

Модель подразделения должна учитывать характер и местоположение CL.

Реферат

Поскольку неурегулированный правовой статус земли приводит к нарушению ее правовой и экономической безопасности, усилению маргинализации земель, снижению доходов местного самоуправления из-за потери налоговых поступлений и препятствует эффективному управлению недвижимостью и торговле, правительства пытаются регулировать юридические права на недвижимость.В данной статье представлен анализ общинных земель (акр. КЛ). Эта форма управления сочетает в себе черты недвижимого имущества, правовое регулирование которого неясно, которое находится между частной и общественной (государственной / коммунальной) собственностью и общим правом, связанным с возможностью использования или получения интереса. Это исследование направлено на изучение размеров общинных земель в Европе, анализ возможности регулирования правового статуса общинных земель и демонстрацию эффектов, возникающих в результате возможности свободного толкования права.Была использована междисциплинарная концепция, сочетающая исторический подход, основанный на архивных источниках, и количественно-качественный подход, основанный на описательной, нормативной и статистической информации.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *