Расчет земельной доли пример: Расчет долей баллогектаров при выделе доли в натуре

Федеральный закон от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

Принят Государственной Думой 26 июня 2002 года

Одобрен Советом Федерации 10 июля 2002 года

Глава I. Общие положения

Статья 1. Сфера действия настоящего Федерального закона

1. Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения — сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.

Действие настоящего Федерального закона не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации.

2. Правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.

3. Оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на следующих принципах:

1) сохранение целевого использования земельных участков;

2) установление размера общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного административно-территориального образования субъекта Российской Федерации и могут одновременно находиться в собственности гражданина, его близких родственников, а также юридических лиц, в которых данные гражданин или его близкие родственники имеют право распоряжаться более чем 50 процентами общего количества голосов, приходящихся на акции или вклады (доли), составляющие уставные (складочные) капиталы данных юридических лиц;

3) преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;

4) преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности в случае, если другие участники долевой собственности откажутся от покупки такой доли или не заявят о намерении приобрести такую долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения;

5) установление особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов;

6) предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами.

4. Приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, Земельным кодексом Российской Федерации и иными федеральными законами. Приватизация указанных земельных участков, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, осуществляется с момента, установленного законом субъекта Российской Федерации.

Приватизации не подлежат находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами.

5. Принятие субъектами Российской Федерации законов и иных нормативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, не допускается.

6. К отношениям, возникающим при использовании земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с их целевым назначением и требованиями охраны земель, в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом, применяются нормы иных федеральных законов.

Статья 2. Участники отношений, регулируемых настоящим Федеральным законом

1. Участниками отношений, регулируемых настоящим Федеральным законом, являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

2. Права иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения определяются в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Статья 3. Права иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения

Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

Статья 4. Предельные размеры и требования к местоположению земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

1. Минимальные размеры земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов Российской Федерации в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о землеустройстве.

Не допускается совершение сделок с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, если в результате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры и местоположение которых не соответствуют требованиям, установленным настоящей статьей.

Не допускается выдел земельного участка в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок из состава искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий, если размер выделяемого в натуре (на местности) земельного участка меньше устанавливаемого субъектами Российской Федерации в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о землеустройстве предельного минимального размера земельного участка для мелиорированных земель.

2. Размер общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного административно-территориального образования субъекта Российской Федерации и могут находиться одновременно в собственности гражданина, его близких родственников, а также юридических лиц, в которых данные гражданин или его близкие родственники имеют право распоряжаться более чем 50 процентами общего количества голосов, приходящихся на акции (вклады, доли), составляющие уставные (складочные) капиталы данных юридических лиц, устанавливается законом субъекта Российской Федерации.

Установленный законом субъекта Российской Федерации размер общей площади таких земельных участков сельскохозяйственных угодий не может быть менее чем 10 процентов общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного административно-территориального образования.

Статья 5. Обязанность лица произвести отчуждение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, которые не могут ему принадлежать на праве собственности

1. В случае, если в собственности лица по основаниям, допускаемым законом, оказались земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или доля в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и это влечет за собой нарушение требований статей 3 и 4 настоящего Федерального закона, такие земельный участок или доля должны быть отчуждены собственником. Отчуждение земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, приобретенных до вступления в силу настоящего Федерального закона, должно быть осуществлено в течение года со дня вступления в силу настоящего Федерального закона. Земельные участки или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, приобретенные после вступления в силу настоящего Федерального закона, подлежат отчуждению в течение года со дня возникновения права собственности на эти земельные участки или доли в праве общей собственности на земельный участок либо в течение года со дня, когда собственник узнал или обязан был узнать об обстоятельствах, которые повлекли за собой нарушение требований статьи 3 настоящего Федерального закона.

В случае, если при нарушении требований статьи 4 настоящего Федерального закона собственник не произведет в течение срока, установленного настоящим пунктом, отчуждение земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязано в письменной форме известить об этом орган государственной власти субъекта Российской Федерации.

2. Орган государственной власти субъекта Российской Федерации в течение месяца со дня, когда ему стало известно о нарушении требований статей 3 и 4 настоящего Федерального закона, обязан обратиться в суд с заявлением о понуждении такого собственника к продаже земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на торгах (конкурсах, аукционах).

3. В случае отсутствия лица, изъявившего желание приобрести земельный участок или долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, эти земельный участок или долю должен приобрести субъект Российской Федерации либо в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления по начальной цене предмета торгов.

Статья 6. Принудительное изъятие и прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения

1. Собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения обязаны использовать указанные земельные участки в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны причинить вред земле как природному объекту, в том числе приводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы и иным негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности.

Определение размера причиненного окружающей среде вреда, в том числе земле как природному объекту, осуществляется на основании нормативов в области охраны окружающей среды в соответствии с Федеральным законом от 10 января 2002 года N 7-ФЗ «Об охране окружающей среды».

2. Право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право безвозмездного срочного пользования земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения может быть прекращено принудительно по основаниям и в порядке, которые установлены Земельным кодексом Российской Федерации. Аренда земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть принудительно прекращена в соответствии с требованиями Земельного кодекса Российской Федерации и Гражданского кодекса Российской Федерации.

3. Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть изъят принудительно у его собственника в судебном порядке в случае ненадлежащего использования. Случаи ненадлежащего использования земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения определяются в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

Заявление в суд о принудительном изъятии у собственника земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения направляется органом государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления при его ненадлежащем использовании, повлекшем за собой причинение вреда окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. Заявление в суд направляется по правилам, установленным Земельным кодексом Российской Федерации для принудительного прекращения прав на земельный участок лица, не являющегося его собственником, ввиду ненадлежащего использования земельного участка.

Статья 7. Залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

Залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Глава II. Особенности оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

Статья 8. Купля-продажа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения

1. При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

2. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора.

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

3. В случае, если субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления откажется от покупки либо не уведомит продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение месяца со дня поступления извещения, продавец вправе в течение года продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. Течение указанного срока начинается со дня поступления извещения в высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, в орган местного самоуправления.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

4. При продаже земельного участка с нарушением преимущественного права покупки субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления имеет право в течение года с момента государственной регистрации перехода права собственности требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Статья 9. Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

1. В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

2. В случае передачи в аренду находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения договор аренды земельного участка заключается или с участниками долевой собственности, или с одним из них, действующим на основании доверенностей, выданных ему другими участниками долевой собственности.

3. Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный настоящим Федеральным законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному сроку.

4. В договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных статьями 8 и 10 настоящего Федерального закона.

5. В случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

6. Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается.

7. Экономическое стимулирование лица, использующего земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения на основании договора аренды, заключенного на срок не менее чем десять лет, осуществляется в порядке, установленном бюджетным законодательством и законодательством о налогах и сборах.

Статья 10. Предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности

1. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).

Правило настоящего пункта не распространяется на случаи, предусмотренные пунктом 4 настоящей статьи.

2. Передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления. Положения настоящего пункта не распространяются на случаи, предусмотренные пунктом 5 настоящей статьи.

В случае, если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).

3. Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются в соответствии со статьей 38 Земельного кодекса Российской Федерации.

4. Земельный участок, переданный в аренду гражданину или юридическому лицу, может быть приобретен в собственность арендатором по его рыночной стоимости по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования такого земельного участка.

Решение о предоставлении земельного участка в собственность должно быть принято в двухнедельный срок со дня подачи заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

5. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, гражданам для сенокошения и выпаса скота в аренду в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации.

При этом выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается.

6. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды.

Статья 11. Наследование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

В случае, если принятие наследства привело к нарушению требований, установленных статьями 3 и 4 настоящего Федерального закона, к наследникам применяются требования, установленные статьей 5 настоящего Федерального закона.

Глава III. Особенности оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения

Статья 12. Особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения

1. К сделкам с долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, обменять, завещать, отдать в залог, внести в уставный (складочный) капитал юридического лица свою долю или распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации. Участник долевой собственности вправе передать долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в доверительное управление.

В случае, если участников общей собственности более пяти, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

2. Участник долевой собственности обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, о намерении продать долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения третьему лицу.

Если остальные участники долевой собственности в течение месяца с момента получения извещения в письменной форме или опубликования указанного сообщения откажутся от покупки доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения или не заявят о намерении приобрести ее, продавец обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать долю в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения с указанием цены и других существенных условий договора по правилам, установленным статьей 8 настоящего Федерального закона, независимо от количества участников долевой собственности.

Если субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления откажется от покупки доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения либо не уведомит продавца о намерении приобрести ее в течение месяца с момента получения извещения в письменной форме, продавец вправе в течение года продать долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

Для продажи доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение в письменной форме по правилам, установленным статьей 8 настоящего Федерального закона.

Статья 13. Выдел земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения

1. Участник долевой собственности вправе требовать выдела земельного участка в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Для выдела земельного участка в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения участник долевой собственности обязан известить о намерении выделить земельный участок в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в письменной форме остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, с указанием предполагаемого местоположения выделяемого земельного участка и размера компенсации остальным участникам долевой собственности в случаях, установленных настоящей статьей.

Местоположение выделяемого земельного участка должно соответствовать требованиям, установленным пунктом 1 статьи 4 настоящего Федерального закона.

В случае, если рыночная стоимость выделяемого земельного участка в расчете на единицу его площади превышает рыночную стоимость оставшегося после выдела земельного участка в расчете на единицу его площади, участник долевой собственности, осуществляющий выдел земельного участка, обязан выплатить компенсацию остальным участникам долевой собственности после выдела земельного участка.

Размер компенсации определяется как произведение площади выделяемого земельного участка и разницы в рыночной стоимости выделяемого земельного участка и оставшегося после выдела земельного участка в расчете на единицу их площадей.

2. В случае, если в течение месяца со дня надлежащего уведомления участников долевой собственности или опубликования сообщения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, не поступят возражения от участников долевой собственности, предложение о местоположении земельного участка и размере компенсации в случаях, установленных настоящей статьей, считается согласованным.

Споры о местоположении выделяемого земельного участка и размере компенсации разрешаются участниками долевой собственности с использованием согласительных процедур, порядок проведения которых устанавливается Правительством Российской Федерации.

В случае недостижения согласованного решения споры о местоположении выделяемого земельного участка и размере компенсации рассматриваются в суде.

3. Неиспользуемая в течение двух лет часть находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть выделена в самостоятельный земельный участок субъектом Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления по правилам, установленным настоящей статьей.

Субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления вправе направить в суд заявление о признании права собственности субъекта Россииской Федерации или муниципального образования на указанный земельный участок в случае, если участник или участники долевой собственности неизвестны, либо в случае, если участник или участники долевой собственности известны, о прекращении права собственности участника или участников долевой собственности на долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и о признании права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования на указанный земельный участок.

Статья 14. Особенности определения порядка владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности

Решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности. Уведомление участников долевой собственности о предстоящем собрании проводится не менее чем за месяц до даты его проведения в письменной форме под расписку и (или) путем опубликования сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При условии надлежащего уведомления общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствует не менее 20 процентов участников долевой собственности. Решение принимается большинством не менее двух третей голосов от числа присутствующих на собрании участников долевой собственности и оформляется протоколом. Протокол подписывается всеми присутствующими участниками долевой собственности.

Глава IV. Переходные и заключительные положения

Статья 15. Понятие земельной доли

Земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу настоящего Федерального закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Статья 16. Регулирование отношений, связанных с договорами аренды земельных долей, заключенными до вступления в силу настоящего Федерального закона

1. Договоры аренды земельных долей, заключенные до вступления в силу настоящего Федерального закона, должны быть приведены в соответствие с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 9 настоящего Федерального закона в течение двух лет со дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

2. В случае, если указанные в пункте 1 настоящей статьи договоры аренды земельных долей в течение двух лет со дня вступления в силу настоящего Федерального закона не приведены в соответствие с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, к таким договорам применяются правила договоров доверительного управления имуществом. Регистрация таких договоров не требуется.

Статья 17. Определение на местности границ находящихся в общей собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

Участники долевой собственности, получившие при приватизации сельскохозяйственных угодий в собственность земельные доли, обязаны обеспечить определение на местности границ находящихся в общей собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с требованиями землеустройства.

Статья 18. Документы, удостоверяющие право на земельную долю

Свидетельства о праве на земельные доли, выданные до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а при их отсутствии выписки из принятых до вступления в силу указанного Федерального закона решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющие права на земельную долю, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Статья 19. Вступление в силу настоящего Федерального закона

Настоящий Федеральный закон вступает в силу через шесть месяцев после его официального опубликования.

Статья 20. Приведение нормативных правовых актов в соответствие с настоящим Федеральным законом

1. Президенту Российской Федерации и Правительству Российской Федерации привести свои нормативные правовые акты в соответствие с настоящим Федеральным законом.
2. Правительству Российской Федерации в течение шести месяцев принять нормативные правовые акты, обеспечивающие реализацию настоящего Федерального закона.

Президент
Российской Федерации
В. Путин

Опубликовано в «Российской газете» от 27 июля 2002 г., No 137 (3005).

Покупай, но проверяй. Особенности проведения юридической проверки сельхозактивов — Журнал «Агроинвестор» — Агроинвестор

Shutterstock

Процессы консолидации продолжаются во многих секторах аграрного рынка. Приобретая те или иные активы, инвесторы должны быть уверены в том, что не столкнутся ни с какими подводными камнями в процессе сделки. В чем особенности проведения юридической проверки агропредприятий, какие нетиповые юридические риски приобретения земель сельхозназначения существуют и как сократить затраты на проведение юридической проверки приобретаемых активов, расскажет автор этой статьи

По прошествии нескольких лет можно утверждать, что введенные западными странами санкции в отношении России и ответные действия руководства страны в виде запрета на ввоз обширного перечня товаров из-за рубежа, сокращения зависимости от импорта продуктов питания и сельхозпродукции и локализации производства дали свои плоды. Например, из страны — импортера свинины Россия превратилась в ее экспортера, а по поставкам за рубеж пшеницы стала мировым лидером. Почувствовав поддержку государства, в последние годы крупные игроки рынка активно скупали сельскохозяйственные активы, перераспределяя и консолидируя значительные земельные банки, особенно в южных регионах страны. Приобретая агропредприятия и/или землю, покупателю стоит обратить внимание на ряд важных моментов.

Зачем нужна юридическая проверка

Юридическая проверка приобретаемого актива наряду с финансовым и налоговым предынвестиционными исследованиями ставит несколько основных целей ее проведения. Среди них, во-первых, подтверждение, что продавец обладает правом собственности или аренды по отношению к земельным участкам, долям, зданиям, строениям и сооружениям, используемым в сельхозпроизводстве, а также правильный подсчет размера земельного банка. Во-вторых — выявление юридических рисков приобретения продавцом прав на активы и установление вероятности их потери в случае, например, признания сделок по их покупке недействительными, виндикации (иск невладеющего собственника к владеющему несобственнику о возврате имущества) активов или признания зданий, строений, сооружений самовольными постройками и их сноса. В-третьих, обнаружение обременений, запрещений и ограничений в использовании приобретаемых активов.

Результаты юридической проверки всегда используются при подготовке и согласовании документации по сделке. С одной стороны, если продавец не предоставляет запрошенный пакет документов в отношении проверяемых активов, он дает соответствующие заверения об обстоятельствах, в случае нарушения которых будет обязан возместить убытки покупателю или уплатить неустойку. Покупатель же получает право на односторонний внесудебный отказ от договора, если сторонами не предусмотрено иное.

С другой стороны, по результатам проверки могут быть выявлены нарушения при приобретении продавцом / предыдущими правообладателями прав на активы или иные существенные нарушения при ведении хозяйственной деятельности, которые могут привести к их потере, уменьшению или административному приостановлению деятельности. В этом случае покупатель может настаивать на включении положений о возмещении имущественных потерь в случае наступления таких обстоятельств в документацию по сделке. Кроме того, наряду с включением соответствующих договорных механизмов защиты интересов покупателя выявление высоких рисков потери активов приводит к их включению (полному или частичному) в категорию так называемых «дефектных». Это дает покупателю существенный рычаг воздействия на продавца при согласовании договорных условий и оказывает прямое влияние на финансовую составляющую сделки — ее стоимость.

Как сэкономить на проверке

Независимо от того, проводится ли проверка силами покупателя или привлеченными им консультантами, вопрос затрат встает на первое место. В первом случае такие расходы имеют временной характер, а в случае привлечения консультанта — еще и финансовый. Чтобы сэкономить в обоих случаях, рекомендуется с умом подойти к выбору активов для проверки. Бессмысленно проводить сплошную проверку приобретаемых хозяйств, земель, сооружений, если, конечно, финансовые и временные возможности покупателя не безграничны. Правильнее будет выбрать ряд отдельных объектов и сконцентрироваться только на них.

Критерии выбора объектов для проверки могут быть индивидуальными и зависеть от предпочтений покупателя. Но, исходя из опыта, следующие условия носят универсальный характер и являются рекомендуемыми. Так, в частности, следует отбирать здания, строения, сооружения по их значимости для хозяйственной деятельности независимо от их стоимости, площади и других характеристик. Следует учитывать и одинаковые основания приобретения прав на активы: установление данного критерия представляется важным, так как позволяет покупателю осуществить юридическую проверку большого количества объектов за меньшее время/деньги и распространить риски, выявленные в отношении одной группы объектов, на другие, приобретенные на таких же правовых основаниях. Кроме того, проверку рационально провести в отношении земельных участков, арендованных продавцом у участников долевой собственности (УДС), в том числе в которых продавец владеет долями, наделов с наибольшей площадью, а также земли с наличием сельскохозяйственных неудобий (болот, оврагов, залежей и т. д.). Определение таких земельных участков, как правило, осуществляется технической командой покупателя.

Однако применение данных критериев на практике невозможно без получения от продавца списка всех объектов недвижимости с указанием такой информации, как основание приобретения права собственности или аренды, кадастровый номер, площадь, срок заключения и окончания договора аренды земельных участков и т. д. По опыту Capital Legal Services, использование данного механизма еще до согласования стоимости юридической проверки с консультантом позволяет существенно сэкономить и проверить большее количество активов за стандартное время (в среднем проверка занимает около 15 рабочих дней с момента предоставления запрашиваемой информации). При использовании такого рационального подхода юристы могут обследовать более 70% существенных объектов, проверив тем самым не более 20% от их общего количества.

Как подсчитать земельный банк

Одной из главных задач юриста в ходе юридической проверки является точный подсчет размера принадлежащего продавцу земельного банка в гектарах. Это напрямую влияет на стоимость сделки. На практике при приобретении предприятия для агропроизводства в общий банк включаются только участки сельскохозяйственного назначения (пашня) за исключением тех, что заняты объектами недвижимости.

При подсчетах необходимо избегать задвоения одних и тех же площадей в случае аренды продавцом земельных участков у УДС, в которых продавец является собственником земельных долей. На практике ошибки возникают в связи с тем, что сначала учитывается общая площадь арендованного участка, к которой прибавляются земельные доли, принадлежащие продавцу на правах собственности. Это неверно, так как доли, находящиеся в собственности продавца, фактически представляют собой площадь участка, который продавец может выделить в счет своих земельных долей. Для целей расчета земельного банка рекомендуется учитывать доли в собственности продавца отдельно от оставшейся общей площади арендованного участка, которая определяется как разница между общей площадью земельного участка и размером долей, принадлежащих продавцу.

Как показывает практика, после подведения итогов юридической проверки у участников сделки может возникнуть спор касательно размера земельных долей в собственности продавца: продавец указывает на больший размер, покупатель — на меньший. Это может быть обусловлено несколькими причинами. Например, при выделе земельных участков из площади, которая находится в общей долевой собственности, в счет долей происходит уменьшение количества дольщиков и объема исходного участка. Однако регистрирующие органы могут допустить ошибку и не обновить показатели знаменателя дроби в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Для примера разберем конкретную ситуацию. Площадь находящегося в общей долевой собственности земельного участка в целом составляет 1 тыс. га. Изначально общее количество дольщиков составляло 200 человек при размере одной земельной доли в 5 га. Продавец путем многократных приобретений стал собственником 60 земельных долей в размере 300 га, то есть его доля составила 300/1000, или 3/10. Представим, что общая площадь участка была уменьшена до 600 га за счет выдела другими дольщиками земельных участков совокупной площадью 400 га в счет принадлежавших им долей. В данном случае продавцу по-прежнему принадлежит 300 га земельных долей в оставшемся участке площадью 600 га, что математически должно быть отображено как 300/600, или 1/2. При этом в случае, если регистрирующий орган не обновит значение дроби, будет допущена следующая ошибка: значение дроби продавца останется равным 3/10 при обновленной площади земельного участка в 600 га. Таким образом, продавцу будет принадлежать только 180 га вместо законных 300 га. Можно только представить, какими могут быть расхождения, если проверяются десятки тысяч га.

А если продавец приобретал земельные доли в разное время, когда площадь земли и количество дольщиков различались? В этом случае согласно данным ЕГРН в собственности продавца могут быть указаны земельные доли с разными знаменателями. И здесь для точности подсчетов установление размера одной доли представляется крайне важным. Сделать это можно, в первую очередь, проанализировав документы о первичной приватизации земельных участков сельхозназначения и установив три показателя — общую площадь земельного участка, количество дольщиков и размер одной доли. Если такие документы проанализировать невозможно, рекомендуется внимательно ознакомиться с документами о выделении УДС участков в счет принадлежащих им долей, чтобы определить площадь земли, актуальную на момент приобретения долей продавцом.

Естественно, что в данной проверке заинтересован в первую очередь продавец, чтобы избежать лишних споров с покупателем. Дальновидные компании, которые хотят реализовать свои активы, проводят внутреннюю проверку своих объектов и устраняют технические недочеты до выставления своего бизнеса на продажу и начала юридической проверки. Однако на практике это случается редко.

Нетиповые риски

Следует помнить и о некоторых других моментах, которые могут возникнуть на этапе покупки новых активов. К одному из таких рисков следует отнести преимущественное право субъекта Российской Федерации или муниципального образования на приобретение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в случае его продажи. Об этом говорится в одной из статей Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Нарушение указанного правила ведет к ничтожности сделки. Формально преимущественное право может быть применено только к случаям купли-продажи земельного участка, а релевантная судебная практика подтверждает, что правила о преимущественном праве не используются в случаях мены или внесения земель в качестве вклада в уставный капитал юридических лиц. Однако определенные сделки, формально не являющиеся договором купли-продажи земельного участка, могут быть признаны судами как совершенные в обход закона и являющиеся на этом основании ничтожными. В качестве таких примеров можно привести сделки по приобретению в течение короткого периода времени (например, в течение года) всех или большинства земельных долей у УДС либо покупку участка по долям у одного собственника. Поэтому при проведении юридической проверки рекомендуется учитывать не только формальные требования закона об обороте земель, но и фактические обстоятельства каждой сделки и способы приобретения земли.

Выкуп земель сельхозназначения из госсобственности — еще один риск, который следует учитывать. Лицо, которое получило в аренду земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, вправе приобрести его без проведения торгов. Важно, чтобы это лицо не нарушало либо устранило нарушения законодательства при использовании такой земли. Согласно Земельному кодексу России, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, перечисленных в документе. Одним из таких оснований является планируемое размещение в пределах земельного участка объектов федерального, регионального или местного значения (в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и/или документацией по планировке территории). Учитывая специфику земель сельскохозяйственного назначения (их расположение, площадь), нельзя исключить ситуации, когда в пределах участка, находящегося в государственной собственности, планируется размещение таких объектов. Наиболее часто встречаются случаи планируемого размещения автомобильных и железных дорог, магистральных трубопроводов и т. д. Приобретение подобной земли в нарушение установленных запретов также может привести к признанию сделки недействительной. В этой связи при проведении проверки рекомендуется изучать не только правоустанавливающую, но и градостроительную документацию.

Сложностей сделке может добавить и такой момент, как «согласие супругов». На практике при проведении проверки продавец, как правило, не предоставляет нотариально удостоверенные согласия супругов предыдущих продавцов земельных долей, ссылаясь на то, что режим их общей собственности не распространяется на земельные доли, приобретенные супругом в рамках приватизации. Одним из популярных аргументов продавца является то, что приобретение земельных долей в рамках приватизации является безвозмездной сделкой, в связи с чем они относятся к личной собственности этого супруга. При этом согласно применимой судебной практике решения органов власти не являются сделками, в связи с чем земельные доли признаются общим имуществом женатой пары.

С целью минимизации рисков рекомендуется запрашивать нотариально удостоверенные согласия супругов продавцов земельных долей. С учетом сроков исковой давности (один год с момента, когда супруг узнал или должен был узнать о продаже земельной доли) существует возможность неожиданного возникновения супруга, пытающегося оспорить сделку по продаже земельной доли без его согласия. С одной стороны, негативным последствием может быть возвращение сторон в первоначальное состояние (реституция). А с другой, если продавец уже использовал приобретенные им земельные доли для выдела земельного участка, практические последствия признания сделки недействительной могут включать вполне существенные материальные затраты.

Следующий риск — преимущественное право участников долевой собственности. В целях исключения необходимости соблюдения данного права при приобретении земельных долей на практике будущий покупатель сперва заключает договор аренды земли при множественности лиц на стороне арендодателя. Это позволяет ему приобретать доли напрямую у продавцов таких земельных долей без необходимости направления иным участникам общей долевой собственности предложений о покупке. Для целей проверки указанных оснований необходимо удостовериться в законности приобретения продавцом или предыдущими правообладателями права аренды на земельный участок, находящийся в общей долевой собственности.

Нарушение процедуры созыва общего собрания УДС может стать еще одной проблемой при заключении сделки. В рамках анализа соблюдения этой процедуры при принятии решения о передаче в аренду земли, находящейся в долевой собственности, продавцу необходимо среди прочего проверить соблюдение сроков уведомления о предстоящем собрании и текст уведомления на предмет его соответствия требованиям закона об обороте сельхозземель, а также факт размещения уведомления в утвержденных для этих целей средствах массовой информации. Нарушение установленной процедуры может привести к признанию решения общего собрания УДС и, как следствие, договора аренды участка недействительными, что повлечет за собой уменьшение арендуемого земельного банка.

Уменьшение арендуемой площади можно рассматривать и как отдельный риск. При подсчете земельного банка необходимо проанализировать риски потенциального выдела УДС участков в счет своих долей, если на общем собрании УДС они голосовали против передачи земли в аренду продавцу. Право выдела земельных участков является бессрочным и не зависит от воли продавца (арендатора).

И последним, можно сказать, «вымирающим» риском является случай аренды земельного участка путем заключения договоров аренды долей с УДС. Указанная практика была прекращена как противоречащая закону об обороте сельхозземель с января 2003 года, то есть с момента его вступления в силу. При этом некоторые территориальные управления Росреестра время от времени допускают указанное нарушение, однако площадь земельного участка, переданного в аренду по долям, не может быть учтена в земельном банке продавца и, как правило, учитывается в группе «дефектных» активов.

Автор — управляющий юрист практики недвижимости и строительства Capital Legal Services. Статья написана специально для «Агроинвестора».

Загрузка…

Расчет доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме

Недавно меня вновь поразило некое открытие в сфере недвижимости. Оказывается, многие юристы, кадастровые инженеры и иные лица, имеющие отношение к соответствующему вопросу, не имеют общего мнения по вопросу определения доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

[1]. Доля в праве на общее имущество в многоквартирном доме

Ни для кого не секрет, что в соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме:

– помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме;

– иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме;

– крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

– земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Таким образом, общим имуществом является и земельный участок, и некоторые помещения в многоквартирном доме, и даже конструкции и оборудование – то есть некий комплекс объектов.

Данный комплекс объектов вместе с жилыми и нежилыми помещениями (которые не относятся к общему имуществу в многоквартирном доме) и представляет собой многоквартирный дом в широком смысле, и этот многоквартирный дом нуждается в управлении, содержании и т.п. В том числе и для этих целей законодатель вводит понятие «доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме».

[2]. Определение (расчет) доли

Согласно ч. 1 ст. 37 Жилищного кодекса РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Проще говоря: размер доли прямо зависит от размера соответствующего помещения собственника.

Следовательно, сумма долей всех собственников помещений – это 1 (или 100 %). 100 % – это, кстати, и есть количество голосов всех собственников помещений (ч. 3 ст. 48 Жилищного кодекса РФ). Оно и логично, что 100 %, а не 146 % или как-нибудь иначе.

А доля конкретного собственника помещения – это результат деления общей площади его помещения на сумму общих площадей всех помещений в многоквартирном доме (которые не относятся к общему имуществу в многоквартирном доме).

Это корректно соотносится и с определением «доли» как таковой в литературе, в частности, «доля же (причем любая) представляет собой некую идеальную категорию, используемую для обозначения объема прав конкретного лица в имуществе, принадлежащем нескольким лицам и которое не может быть разделено» – Практика применения Гражданского кодекса РФ, части первой / Под общ. ред. В.А. Белова. 2-е изд. М., 2011.

И законодатель указывает: объем правомочий собственника помещения в многоквартирном доме прямо зависит от общей площади помещения данного собственника.

[3]. Маленький многоквартирный пример

Например, есть многоквартирный дом, который состоит из 2-х жилых и 2-х нежилых помещений (которые не относятся к общему имуществу в многоквартирном доме). Площадь у всех помещений (жилых и нежилых) одинаковая – 30 м².

Примерно такой многоквартирный дом (на 1-м этаже нежилые помещения, на 2-м этаже жилые помещения):

Сумма общих площадей всех помещений в данном доме – 120 м².

Таким образом, доля каждого собственника – 30/120 = 0,25 (или 25 %, или 250/1000).

Проверим: 0,25 + 0,25 + 0,25 + 0,25 = 1. Корректно.

Если собственник квартиры на 2-м этаже купит квартиру у соседа, то его доля станет равна – (30 + 30)/120 = 0,5 (или 50 %, или 500/1000). У собственников нежилых помещений на 1-м этаже ничего не изменится.

Проверим: 0,5 + 0,25 + 0,25 = 1. Корректно.

Как видим, никаких чудо-формул и чудо-коэффициентов не требуется. Всё просто: размер доли в праве общей собственности на общее имущество определяется через соотношение общей площади помещения собственника к сумме общих площадей помещений всех собственников. Вот она и пропорциональность из ч. 1 ст. 37 Жилищного кодекса РФ.

Как видим, добавлять в «вычисления» площадь помещений, которые относятся к общему имуществу (включение неведомых коэффициентов через площадь МОП, то есть мест общего пользования: лестниц, коридоров, подвалов и т.п., – особенно популярно, судя по моим наблюдениям), площадь земельного участка, размеры санитарно-технического оборудования и т.п. не требуется. Более того, такие абсурдные добавления и коэффициенты приводят к тому, что сумма долей всех собственников помещений отклоняется от 1 (или 100 %). А это, помимо прочего, означает, что количество голосов всех собственников помещений становится равным 146 %, 69 % или приобретает иное сомнительное значение.

Доля – это идеальная категория. Идеальная категория относительно других собственников. Это никак не фактический объем квадратных метров (тем более что, как ранее указывалось, «общим имуществом является и земельный участок, и некоторые помещения в многоквартирном доме, и даже конструкции и оборудование – то есть некий комплекс объектов»). Поэтому конкретный состав общего имущества и его размеры вообще никак не влияют на размер доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном дома; на то она, эта доля, и пропорциональна именно размеру общей площади помещения собственника (ч. 1 ст. 37 Жилищного кодекса РФ).

Есть ли коллеги или иные посетители портала, которые считают иначе?

Договор аренды земельной доли — 2021 / Договор аренды / Договоры / Образцы документов

ДОГОВОР КРАТКОСРОЧНОЙ АРЕНДЫ ЧАСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

для парковки

г.

«» 2021 г.

в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

Объект аренды — часть земельного участка, индивидуализация которого произведена в п. 1.2 настоящего Договора. Характеристики объекта аренды указаны в п . 1.2 настоящего договора.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель обязуется передать, а Арендатор принять за плату во временное владение и пользование Объект аренды.

1.2. Характеристики земельного участка, часть которого передается в аренду:

— общая площадь ( ) кв. м;

— кадастровый номер ;

— категория земель ;

— разрешенное использование ;

— адрес местонахождения земельного участка: .

Передаваемая в аренду часть земельного участка:

— площадь ( ) кв. м;

— кадастровый номер ;

— адрес местонахождения земельного участка: .

1.3. Земельный участок принадлежит Арендодателю на праве , что подтверждается

1.4. Объект аренды передается Арендатору с целью организации городской парковки без права строительства и изменения целевого назначения.

1.5. Срок аренды месяцев с момента подписания акта приема-передачи.

1.6. Расчетным периодом является месяц. Арендная плата начисляется со дня, следующего за днем подписания акта передачи Участка в аренду. Размер ежегодной арендной платы, расчетный счет, на который она вносится, указаны в приложении №1 к настоящему Договору. Приложение №1 является составной и неотъемлемой частью настоящего Договора.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРА

2.1.Арендатор имеет право:

2.2. Не осуществлять на территории парковки мойку, ремонт, заправку машин горюче-смазочными материалами, хранение и слив отработанных масел из автотранспорта, кроме специально оборудованных пунктов сбора.

2.3. В случае несоблюдения Арендатором порядка внесения арендной платы, установленного п.1.3 Договора аренды, Арендатор несет ответственность перед Арендодателем за несвоевременные арендные платежи в установленном Договором и/или законодательством порядке.

2.4. Выполнять обязанности, вытекающие из арендных отношений и предусмотренные законодательством Российской Федерации и городскими нормативными актами.

2.5. В установленных законодательством случаях оплатить стоимость права на заключение договора аренды земельного участка.

2.6 Стороны договариваются о применении к Арендатору штрафных санкций:

за невыполнение условий п.1.1. Договора – в размере годовой арендной платы;
за невыполнение п.1.2. Договора – пеней (неустойки) % от суммы платежа, за каждый день просрочки, начиная с 6-го числа первого месяца квартала по день уплаты включительно;
за несвоевременный возврат земельного участка – в размере годовой арендной платы.

3. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

3.1. Договор может быть расторгнут по обоюдному согласию сторон.

4. РАССМОТРЕНИЕ СПОРОВ

4.1. Все споры между сторонами рассматриваются в соответствии с действующим законодательством, с соблюдением претензионного порядка и предъявлением иска в .

5. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

5.1. Арендатор обязан вернуть Участок Арендодателю по истечению срока аренды или прекращении договора. Возврат осуществляется по акту передачи в исправном состоянии с учетом нормального износа.

6. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

АрендодательЮр. адрес:Почтовый адрес:ИНН:КПП:Банк:Рас./счёт:Корр./счёт:БИК:

АрендаторЮр. адрес:Почтовый адрес:ИНН:КПП:Банк:Рас./счёт:Корр./счёт:БИК:

7. ПОДПИСИ СТОРОН

Арендодатель _________________

Арендатор _________________

6 пользователей добавили
этот документ в избранное

Вот все, что вам нужно знать о «неделимой доле земли»

Покупаете квартиру? Неразделенная доля земли, выделенная вам, фактически определит стоимость вашей собственности на многие годы вперед. Мы расскажем, как это сделать.

Покупка нового дома требует целостного подхода, независимо от того, нужен ли вам жилищный заем или нет. От выбора подходящего места и размера до подходящего застройщика — существует множество факторов, которые покупатель должен учитывать, чтобы получить идеальную недвижимость.

Многие покупатели часто принимают решение о покупке, исходя из предлагаемой застроенной площади и дополнительных удобств, связанных с квартирой. Однако часто упускается из виду самый важный фактор при любой покупке недвижимости — земля, которой человек будет владеть. В большей степени это касается квартир.

При покупке квартиры на ваше имя будет выделена определенная стоимость земли. Это известно как «неделимая земельная доля». Давайте посмотрим на этот важный аспект недвижимости, его значение и юридическое значение.

Общие сведения о неделимой доле земли (UDS)

Когда вы покупаете квартиру, вы технически покупаете две вещи. Первый компонент — это построенная часть здания, в которой фактически будут проживать владельцы, а второй — это пропорциональная доля земли, на которой построена недвижимость. Последняя доля земли, выделенная покупателю квартиры, известна как неделимая земельная доля или UDS.

Значение УДС

Само здание не является хорошей инвестицией, потому что стоимость застроенной территории обесценивается.Чем старше постройка, тем ниже рыночная стоимость недвижимости. С другой стороны, цены на землю со временем продолжают расти и могут принести землевладельцу существенную прибыль.

Такое увеличение общей стоимости любой собственности связано с увеличением платы за землю, а не застройкой площади. По сути, это неделимая земельная доля, отведенная в соответствии с застроенной площадью квартиры, которая определяет будущую денежную стоимость недвижимости. В случае, если землевладелец не имеет неразделенной земельной доли, он или она не сможет продать собственность или получить хорошую прибыль от инвестиций.

Дополнительная литература: Контрольный список документов по жилищному кредиту

Правовые последствия UDS

Юридические последствия неделимой доли земли делают ее неотъемлемой частью любой сделки с недвижимостью. Предположим, что здание, в котором вы проживаете, должно быть снесено для реконструкции через десять лет или находится в рамках государственного проекта по приобретению и предоставлено для сноса, компенсация, выплачиваемая владельцу квартиры, будет зависеть от процента неразделенной доли земли в собственности. имущество.

Сумма всех неразделенных долей каждого собственника квартиры должна быть пропорциональна площади земли, на которой была построена квартира. В случае кооперативных жилищных обществ UDS должен быть зарегистрирован на имя общества, поскольку собственники квартир являются акционерами общества.

Расчет UDS Расчет

UDS определяется по простой формуле. Его можно рассчитать, умножив общую площадь земельного участка на размер отдельной квартиры и разделив результат на общую площадь всех квартир в проекте.

Иллюстрация для расчета UDS

Предположим, что 5 квартир одинакового размера по 1000 квадратных футов построены на участке площадью 3500 квадратных футов. UDS можно рассчитать, умножив общую площадь земельного участка на размер отдельной квартиры (3500 * 1000) в этом случае и разделив результат на сумму площадей всех квартир, которая составляет 1000 * 5 = 5000.

Следовательно, UDS = 1000 * 3500/5000 = 700 квадратных футов.

Дополнительная литература: Избегайте мошенничества с недвижимостью, чтобы получить богатую прибыль

UDS и право собственности на парковочное место

Некоторые застройщики и застройщики были виновны в прошлом в продаже открытых или свалившихся парковок частным домовладельцам.Согласно индийскому законодательству, открытая парковка может быть продана только как часть общей территории и не может быть включена по закону как часть общей площади отдельных квартир.

Проверка действительности UDS при приобретении имущества

Выплачивая аванс за любую недвижимость, убедитесь, что застройщик или продавец предоставили вам копию договора. Копия договора между застройщиком и продавцом содержит все важные детали рассматриваемой собственности, включая детали неразделенной доли земли.

Обычно в соглашении есть специальный раздел, в котором подробно описывается доля UDS, которая часто указывается либо в процентах (например, 0,75%), либо в точных квадратных футах. Убедитесь, что в соглашении четко указана ваша безраздельная доля в земле. Эта же цифра должна быть указана в титульном документе при регистрации.

Готовы купить эту квартиру? Почему бы не ознакомиться с нашими предложениями по жилищной ссуде.

Ищете что-то еще?

Личные финансы на ходу.Получить приложение! Вся информация, включая новостные статьи и блоги, опубликованные на этом веб-сайте, предназначена исключительно для общего ознакомления. BankBazaar не дает никаких гарантий относительно подлинности и точности такой информации. BankBazaar не несет ответственности за любые убытки и / или ущерб, возникшие или понесенные в результате использования такой информации. Тарифы и предложения, которые могут применяться на момент подачи заявки на продукт, могут отличаться от указанных выше. Посетите www.bankbazaar.com, чтобы узнать о последних тарифах и предложениях.

Понимание неделимой доли земли — Блог RoofandFloor

Инвестиции в недвижимость делаются не только для проживания в месте, называемом вашим собственным домом, но и с точки зрения повышения стоимости. Однако мы всегда читали, что стоимость здания обесценивается. Тогда как же эта стоимость многоквартирного комплекса возрастает с течением времени?

У вас есть вопросы по этому поводу?

Мы расскажем почему.Это потому, что вы владеете чем-то, что называется неделимой долей земли или UDS, как ее обычно называют.

Что такое неделимая доля земли?

Когда вы покупаете дом в жилом комплексе или виллу в закрытом поселке, вы получаете в собственность свою квартиру или отдельный дом, который оценивается в определенную сумму. Вы задумывались, кому принадлежит земля, на которой построен весь комплекс? Его обязательно покупает застройщик, который, в свою очередь, развивает комплекс.Но когда квартиры или дома переходят на ваше имя, каков статус земли? Принадлежит ли он строителю, ассоциации жителей или отдельным владельцам квартир / домов?

Принадлежит покупателям. Неделимая доля земли — это индивидуальная доля земли каждого покупателя квартиры / дома в общей земельной площади, на которой расположен весь комплекс.

Почему неделимая доля земли важна для покупателя?

Может показаться, что это квартира / дом, в котором вы собираетесь жить, почему тогда доля земли приобретает значение?

UDS важен, потому что ваша неразделенная доля — это то, что определяет ваше право на собственность в случаях, подобных упомянутым ниже

Когда требуется требовать компенсацию в случае стихийного бедствия, такого как землетрясение или наводнение, когда все здание повреждено
В случае, если на участке планируется перепланировка
Когда правительство берет на себя территорию для развития инфраструктуры

Также, как упоминалось выше, здание со временем обесценивается, ваша стоимость квартиры или дома растет только из-за растущей стоимости земли, над которой оно стоит.

Без UDS ваши вложения в роскошную или элитную недвижимость не будут иметь никакой ценности.

Как рассчитать неделимую долю земли?

UDS пропорционален площади земли, на которой построена квартира / дом.

Например, жилой комплекс построен на площади 70 000 кв. Футов и состоит из квартир двух размеров: 100 квартир площадью 700 кв. Футов (1 кв. Футов) и 50 квартир площадью 1 400 кв. Футов (2 кв. Фута).

Формула, используемая для расчета UDS:

Размер квартиры * Общая площадь земли / Общая сумма площадей всех квартир

Для нашего примера это цифры

Сумма площадей всех квартир = (100 * 700) + (50 * 1400) = 70000 + 70000 = 140000

Расчет UDS покупателей / владельцев 1bhk (индивидуально) = 700 * 70000/140000 = 350 квадратных футов или 0,025% от общей стоимости земли

Расчет UDS покупателей / владельцев 2bhk (индивидуально) = 1400 * 70000/140000 = 700 квадратных футов или.05% от общей стоимости земли

Из приведенного выше расчета видно, что чем больше единиц в комплексе, тем меньше ваш UDS.

Как важно знать стоимость вашей UDS, не менее важно, чтобы вы знали, что стоимость UDS в процентном выражении или в абсолютном значении должна быть указана в Регистрационном документе. Вы должны проверить это перед регистрацией собственности.

В некоторых городах также требуется отдельная регистрация UDS.Желательно заранее ознакомиться с местными правилами.

Все о «неделимой доле земли»!

Общие сведения о неделимой доле земли (UDS)

Значение UDS

Само здание не совсем хорошая инвестиция, потому что стоимость построенной территории обесценивается.Чем старше постройка, тем ниже рыночная стоимость недвижимости. С другой стороны, цены на землю со временем продолжают расти и могут принести землевладельцу существенную прибыль.

История продолжается

Дополнительная литература: Контрольный список документов по жилищному кредиту

Юридические последствия UDS

Расчет UDS

Расчет UDS определяется по простой формуле. Его можно рассчитать, умножив общую площадь земельного участка на размер отдельной квартиры и разделив результат на общую площадь всех квартир в проекте.

Иллюстрация для расчета UDS

Предположим, что 5 квартир одинакового размера площадью 1000 квадратных футов построены на земле площадью 3500 квадратных футов. UDS можно рассчитать, умножив общую площадь земли на размер отдельной квартиры (3,500 * 1,000) в этом случае и разделив результат на сумму площадей всех квартир, которая составляет 1,000 * 5 = 5,000.

Следовательно, UDS = 1000 * 3500/5000 = 700 квадратных футов.

Дополнительная литература: Избегайте мошенничества с недвижимостью, чтобы получить богатую прибыль

UDS и право собственности на парковочное место

Некоторые застройщики и застройщики недвижимости были виновны в прошлом в продаже открытых или свалившихся парковок отдельным домам собственники.Согласно индийскому законодательству, открытая парковка может быть продана только как часть общей территории и не может быть включена по закону как часть общей площади отдельных квартир.

Проверка действительности UDS при покупке недвижимости

Выплачивая аванс за любую собственность, убедитесь, что застройщик или продавец предоставили вам копию договора. Копия договора между застройщиком и продавцом содержит все важные детали рассматриваемой собственности, включая детали неразделенной доли земли.

Готовы купить эту квартиру? Почему бы не ознакомиться с нашими предложениями по жилищной ссуде.

Изучите жилищные займы

Сообщение Все о «Неразделенной доле земли»! впервые появился на BankBazaar — The Definitive Word on Personal Finance.

Расчет соотношения земли к застройке и его значение

Каждое строение занимает определенную часть или процент от земельного участка, на котором оно расположено. Этот процент или отношение размера здания к площади называется «отношением площади к площади застройки». Когда он высокий, свойство не используется в полной мере. Когда он низкий, недвижимость уже загружена на полную мощность.

Расчет

Разделите квадратные метры земельного участка на квадратные метры здания, чтобы получить соотношение земли к площади застройки.Вот пример:

188000 квадратных футов земли, разделенных на 43500 квадратных футов здания, равняется 4,32

Соотношение площади и застройки составляет 4,32: 1, и на самом деле это очень высокий показатель. В среднем от 2,5: 1 до 3,5: 1.

Это важно для жилой недвижимости?

Отношение земли к застройке не указывается во всех оценках. Фактически, это редко встречается при оценке жилья. Однако существует множество муниципальных кодексов и ограничений собственности, которые могут ограничить это соотношение.Может возникнуть желание сохранить размер домов на уровне определенного процента от доступной площади земельного участка.

Соотношение земли к застройке в коммерческих приложениях

Соотношение использования земли к застройке гораздо более распространено в коммерческих и промышленных приложениях. Строительные нормы и правила, как правило, содержат строгие требования к количеству парковок, которые должны содержать конструкции определенного размера, а также соображениям, связанным с отступлением и зелеными зонами.

Объект с соотношением земли к застройке 11: 1 может недоиспользовать землю, и это приведет к некоторой добавленной стоимости за дополнительное пространство.Другое свойство с соотношением 2,5: 1 может быть на максимальной мощности или в нарушение действующих кодексов из-за дедушкиных оговорок.

Наибольшее количество вопросов, связанных с муниципальными и другими нормативными актами, возникает, когда вы работаете с коммерческой, промышленной и институциональной недвижимостью. Могут быть проблемы EPA с промышленными объектами, и могут быть опасные материалы, о которых стоит подумать.

Торговый центр или торговый центр

Вы не найдете торгового центра или стрип-центра посреди тысячи акров сельскохозяйственных угодий.Демография населения — это первое, что нужно учитывать при выборе места для розничных коммерческих зданий.

Потребителей должно быть достаточно, чтобы поддерживать магазины и предприятия, иначе скоро будет пустующее здание. Схема движения также важна. В загородных условиях очень важно иметь свободный доступ к автомобилям и много удобных парковок. Иногда достаточно предоставить подземный паркинг и полагаться также на пешеходный транспорт в городских условиях.

Также важны соотношение арендуемой торговой площади и общая тематика центра.Часто есть «якорь-арендатор», крупнейший розничный торговец, привлекающий наибольшее количество посетителей. Затем появятся другие, предлагающие связанные, но не обязательно конкурентоспособные продукты и услуги. В крупном торговом центре может быть 20 магазинов одежды, но каждый из них считает, что у него есть свои нишевые покупатели, и все будет хорошо. Якорным арендатором в данном случае мог быть Macy’s.

Офисные здания

Они различаются в зависимости от типа офисов, в которых они будут размещаться. Здание, обслуживающее бухгалтеров, юристов и консультантов, будет иметь определенные требования к использованию площади, и может быть один или несколько общих конференц-залов для больших собраний.Они могут даже использовать секретаря для маршрутизации звонков и посетителей.

Медицинский кабинет или комплекс стоматологического кабинета будут иметь очень разные требования к площади, особенно когда речь идет об электроэнергии и других особых проблемах, связанных с используемым оборудованием. Медицинским офисным зданиям может потребоваться больше лифтов или более легкий доступ для пожилых или больных.

Складские услуги и специализированные операции

Склады требуют много места, а в некоторых случаях им также требуются большие погрузочные площадки для грузовиков.Однако им обычно не нужно намного больше парковочных мест. На складах обычно есть одна или две зоны, предназначенные для офисов, но в них не так много удобств — только помещения, коммунальные услуги и телефонная связь.

Специализированные предприятия включают автомастерские, предприятия по замене масла, а также представительства автомобилей и жилых автофургонов. У каждого из них разные потребности в пространстве и парковке. Предприятия по ремонту автомобилей и замене масла имеют особые потребности в утилизации отработанного масла и других химикатов.

Каждое из этих зданий и типов бизнеса будет иметь некоторую озабоченность по поводу соотношения земли к зданию.

Стоимость лишней земли

Природа избытка земли и ее зонирование определяют, является ли оплата за нее пустой тратой капитала. Можно ли его эффективно отрезать и продавать? Это возможно, если вся земля состоит из двух или более независимых участков, если структура не нарушает один из них, и если неиспользуемая земля имеет собственный доступ. То же самое применимо, если его можно подразделить.

В противном случае у вас, вероятно, нет другого выбора, кроме как выделить лишнюю землю для будущего расширения … даже если это просто парковка или склад.

Преимущества и важность неделимой доли земли в вашей квартире

Каждый хочет владеть землей для своего дома, но с определенными земельными ограничениями и ростом населения или с точки зрения финансовых аспектов квартиры приобрели огромную популярность из-за своей доступности. но прежде чем сделать выбор в пользу квартиры, у покупателей возникает множество вопросов, связанных с процессом покупки и соглашением между строителем и покупателем.важным словом в таких сценариях является неделимая доля или uds.

что такое неделимая доля земли?

, когда вы покупаете квартиру, вы покупаете только часть земли, на которой построена квартира. это неразделенная доля земли (уд) в вашей квартире.

уд или неразделенная доля земли может быть частью земельного участка, предоставленного собственнику квартиры в качестве аванса, на котором построена вся конструкция. эта доля земли не имеет очерченных границ, и каждая квартира, спроектированная на ее конкретном участке, может иметь связанную неразделенную долю земли.

Неразделенная доля в общей собственности может быть земельной долей, закрепленной за покупателем квартиры, в то время как покупка недвижимости регистрируется на имя собственника. Как только покупатель приобретает дополнительное жилье, он / она имеет право на две вещи: построенное здание, а также пропорциональную долю земли, где бы ни было построено все здание. оценка стоимости собственности заключается в том, что фактическая оценка земли, а не здания, зависит от неразделенной доли в общей собственности.

, например, площадь земли, на которой построена квартира, составляет 1,25,000 кв. Футов.

у вас есть 2-комнатная квартира размером 1000 кв. Футов в квартире, насчитывающей 200 квартир.

предположим, что в квартире есть 100 квартир 2bhk размером 1000 квадратных футов и 100 3bhk квартир размером 1500 квадратных футов.

какая доля земли в вашей собственности? как рассчитывается?

иллюстрация неразделенной доли в общем имуществе:

, если вы покупаете одну квартиру в закрытом поселке, в котором всего 200 квартир, вы должны знать, какой частью неразделенной доли земли (uds) вы владеете.

неразделенная доля земли = (застроенная площадь вашей квартиры / общая застроенная площадь всех квартир) * общая площадь земельного участка, на котором построена квартира

уд из вашей квартиры в 2 кв. = [1000 / (100 * 1000 + 100 * 1500)] * 125000

, следовательно, неразделенная доля земли = 500 кв. Футов.

уд за квартиру 3bhk = [1500 / (100 * 1000 + 100 * 1500)] * 125000

, следовательно, неразделенная доля земли = 750 кв. Футов.

Важность неделимой доли земли

Вы когда-нибудь задумывались о том, что случится с вашим домом в случае стихийного бедствия, такого как землетрясение средней степени, обрушение здания или если правительству потребуется накопить недвижимость для государственного проекта?

Хотя жилищному кооперативу необходимо провести реконструкцию собственности, здание демонтируется, и единственное, что имеет значение — неразделенная доля земли.очень важно захватить вашу безраздельную долю в многоэтажном жилом проекте.
Сумма всех неделимых долей в общей собственности должна соответствовать размерам земли, на которой построены квартиры. большую неразделенную долю земли в будущем можно купить за наличные.
: в случае кооперативных обществ неразделенная доля земли находится в пределах названия общества, поскольку владельцы квартирных домов являются акционерами общества.в противном случае владельцы квартирных домов должны проверить свою неразделенную долю земли в рамках договоренности.
неделимая доля земли пригодится, если ваша квартира снесена и реконструирована или перепланирована.
ваша доля в новостройке будет соответствовать неразделенной доле земли, которой вы владеете в старой квартире.

как решается вопрос о компенсации за квартиры или общую собственность, если она идет на перепланировку или часть земли приобретается государством?

государство приобретает часть земли (в вашем многоквартирном комплексе) для расширения дороги или любого другого развития инфраструктуры.Компенсация выплачивается исходя из неразделенной доли земли вашей квартиры.

цена земли растет, а квартира обесценивается.

, если вы знаете земельную ставку и вашу равную неразделенную долю земли в квартире, вы можете рассчитать фактическую стоимость собственности. когда вы продаете недвижимость, вы можете узнать, какова ваша рентабельность инвестиций (ROI).

неразделенная доля квартиры на парковочное место

, если у вас есть парковочное место в квартире, вы должны добавить это, чтобы рассчитать свой уд в квартире.некоторые застройщики и застройщики в прошлом виноваты в коммерциализации открытия или установки автомобильных парковок для индивидуальных домовладельцев. согласно индийскому законодательству количество парковочных мест будет превышено исключительно как часть общего пространства и не может быть законно огорожено как часть земельного участка для отдельных жилых домов.

необходимо проверить действительность неделимой доли в общем имуществе, тогда как при покупке недвижимости с уплатой аванса за любую собственность сертифицированный застройщик или продавец предоставляет вам копию договора.копия договора между застройщиком и продавцом содержит все необходимые сведения о рассматриваемой собственности, а также мелкий шрифт неразделенной доли земли.

иногда есть увлеченный раздел в соглашении, который предлагает мелким шрифтом, относящимся к неразделенной доле в общей собственности, которая обычно упоминается либо в пропорции, либо в фактических квадратных футах. в заверенном соглашении указывается ваша неразделенная доля земли. аналогичная цифра должна быть указана в акте после завершения регистрации.

в приведенном выше примере, когда вы сносите квартиру, человек, у которого есть 2bhk, получает уд на сумму 500 квадратных футов. в то время как за 3bhk вы получаете 750 квадратных футов уд.

, следовательно, вы должны знать, какой неделимой долей земли вы владеете.

как УДС упоминается в документах на собственность?

договор купли-продажи содержит неразделенную долю земли. если вы покупаете дом в кооперативном жилищном кооперативе, то в зарегистрированном кооперативе неразделенная земельная доля выделяется в виде долей.

уд указывается либо в квадратных футах, либо в процентах от общей площади вашей квартиры.

в случае кооперативного жилищного общества вы получите паевой сертификат, в котором указано количество принадлежащих вам долей в кооперативном жилищном обществе. он равен вашему проценту по площади квартиры или дома.

если у вас есть автостоянка, добавьте площадь автостоянки к вашей неразделенной доле в общей собственности

неразделенная доля в общем имуществе уменьшается по мере увеличения количества квартир, так как она рассчитывается как доля в общей площади квартиры.

зачем вам знать о неделимой доле земли?

законное объединение неразделенной земельной доли рассматривает это как существенную часть любой сделки с недвижимостью. если в случае, если здание, в котором вы проживаете, слишком разрушено для восстановления после многих лет его эксплуатации или возникло в рамках проекта государственных закупок и стало доступным для уничтожения, страховое покрытие, внесенное собственником квартиры, будет зависеть от процента неразделенной земельной доли в собственности.

Общая сумма всех неразделенных долей для индивидуального собственника квартиры должна быть пропорциональна площади земли, на которой была построена квартира. в случае кооперативных жилищных сообществ неделимая доля в общей собственности должна быть юридически закреплена за обществом, учитывая, что владельцы квартир являются акционерами сообщества.

Вы должны знать о неделимой доле земли по следующим причинам:

он сообщает вам, сколько вознаграждения вы получите при продаже собственности.
это полезно при наследовании собственности.
для расчета компенсации в случае любого стихийного бедствия, такого как наводнение, землетрясение и т. Д.
в случае перепланировки.
для определения компенсации, когда государство приобретает собственность или ее часть.
Каждый совладелец квартиры имеет долю (не всегда равную) в квартире. вы можете отчуждать свою долю отдельно без согласия или ведома других совладельцев.

собственник квартиры в многоквартирном комплексе может подарить или продать свою квартиру без согласия других совладельцев. ваша неразделенная доля земли указана в документах на собственность, поскольку ваша собственность передается по наследству или передаче. это пригодится при передаче собственности.

что будет, если вы не знаете uds? как это влияет на вас? В имущественном документе указывается

неразделенных земельных долей. вы должны проверить и проверить, совпадает ли ваш UDS с фактическим UDS и супер-застроенной площадью вашего дома.

, чтобы повысить прозрачность и помочь покупателям, Закон о недвижимости от 2016 года (rera) обязывает указывать покупателю правильную площадь коврового покрытия, супер-застроенную площадь и неразделенную долю земли.

что произойдет, если неразделенная доля земли не точна?

, если uds неверен в акте купли-продажи или документах на недвижимость, вы не получите полную стоимость своей доли неразделенной земли при передаче, перепланировке или поглощении государством.

застройщик может заняться самовольным строительством в виде дополнительных этажей или нескольких квартир. новые уровни увеличивают плотность квартиры, в которой проживает больше людей.

, например, если застройщик получил разрешение на строительство 24 квартир, а он строит 30.

увеличивается стоимость обслуживания и потребность в воде, канализации и других необходимых удобствах.

Если в одном комплексе больше квартир, то ваша безраздельная доля земли уменьшается.

застройщик не возводит один или два верхних этажа, так как спрос на квартиры меньше, а на рынке недвижимости наблюдается спад. если вы покупаете квартиру в такой квартире, и удс выделяется по более ранней планировке (с дополнительными этажами).

, вы должны попросить застройщика исправить договор купли-продажи и включить правильный расчет уд. Нераспределенный uds остается у застройщика или собственника недвижимости.

, если вы захотите продать, подарить или перепланировать квартиру, вы не получите справедливую долю в земле, так как в договоре купли-продажи не были внесены исправления.

, убедитесь, что удс рассчитан правильно.

Вы хотите узнать больше такой реальной информации? войдите на сайт https://propertyadviser.in , чтобы подробно изучить рынок недвижимости и квартиры на продажу в Хайдарабаде.

Что такое «неделимая доля земли» и почему это должно быть упомянуто в вашем соглашении?

Вы купили свой «Дом мечты» и находитесь на вершине мира. Вы испытываете удивительную радость и гордость после покупки дома.Недвижимость находится в прекрасном месте, цены высокие, и вы чувствуете себя героем! . Теперь вы по какой-то причине хотите продать свою квартиру и более чем уверены, что у вас появится покупатель, а сделка займет всего несколько недель, и вы будете купаться наличными сверху вниз.

Потенциальные покупатели начали встречаться с вами, и они хотят купить недвижимость, но все они отвергают ее. Это «информированные инвесторы», которые заботятся о каждой детали и задают вам убийственный вопрос —

“ Все хорошо, но где ваша неделимая доля земли (УДС) по договоренности? ”

Вы задаетесь вопросом, что происходит, очень удивляясь, только позже осознав, что вам было продано только здание, которое обесценивается каждый момент, но «ЗЕМЛЯ», которая на самом деле не принадлежит вам.

Вы ОБМАНЫВАЛИ или ОБДУТАНЫ! или оба ! . Позвольте мне представить термин «неделимая доля земли» или UDS, который обычно называют в мире недвижимости, и почему вы не можете игнорировать это любой ценой при покупке недвижимости.

Что такое неделимая доля земли (UDS)?

Я буду краток и прост. Неделимая доля земли — это доля земли, принадлежащая вам при покупке недвижимости. Обычно, когда вы покупаете квартиру или квартиру, вы покупаете две вещи

1.Построенное здание — где вы фактически проживаете
2. Пропорциональная доля земли, на которой построено все имущество

Повышение стоимости недвижимости на самом деле является повышением цен на землю, потому что технически здание будет обесцениваться сверхурочно. Главное не цементно-бетонная конструкция, а земля. Вы когда-нибудь задумывались, что произойдет, если произойдет землетрясение и здание рухнет? Что в будущем правительство хочет выкупить землю под какой-то нацпроект и хочет дать вам компенсацию?

Оставьте все это, представьте себе, что в будущем ваше здание через много лет нужно будет перестроить, и должно произойти новое строительство.В то время будет иметь значение количество земли, которой вы владеете. Обратите внимание, что в случае кооперативных обществ неделимая доля земли может указываться на имя общества, а не на имя владельца дома, потому что они являются акционерами общества, и это нормально.

Сумма UDS всех собственников квартир должна быть равна размеру земельного участка в собственности. Вы также должны знать, что неразделенная доля земли будет пропорциональна площади вашей собственности.

Пример 1 — Если есть земля площадью 1000 кв. М и на ней построено 10 квартир или равного размера, то каждый собственник будет иметь 10% земли в качестве своей доли.

Пример 2 — Допустим, есть большой поселок, где 100 квартир 2 BHK площадью 1000 кв. Футов и 50 квартир 3 BHK площадью 1 500 кв. Футов. Тогда общая застроенная площадь составит (100 единиц * 1000 кв. Футов) + (50 * 2000 кв. Футов) = 2,00 000 кв. Футов. Любой, кто владеет квартирой площадью 1000 кв. Футов, будет иметь 0,5% доли в общей площади земли (поскольку 1000 составляет 0,5% от 2,00 000), а любой, кто владеет квартирой площадью 2 000 кв. Футов (3 bhk), будет иметь 1% UDS.

Были случаи, когда застройщик выделял меньшую долю неразделенной доли владельцам квартир и оставлял за собой некоторую часть себя и первоначального землевладельца (часто застройщик покупал землю у кого-то другого).Вот один из таких примеров

Текущая квартира, в которой я живу, — это квартира 10-летнего возраста. В доме 24 квартиры. При этом застройщик внес в общей сложности 26 нераздельных долей. Помимо 24 собственников квартир одна акция для застройщика и одна акция для собственника земли. На долю строителя и землевладельца построили несколько магазинов в подвале дома. ИСТОЧНИК

Важный момент — Приведенный выше пример относится к квартирной системе. Если это кооперативное общество, то земельные доли равны для каждого члена, независимо от размера их собственности.

Что проверять по соглашению?

Когда вы покупаете недвижимость, ваш застройщик сообщит вам дату, когда вы должны явиться в регистрационный офис и все договорные работы будут выполнены. В большинстве случаев строители не хотят показывать вам копию соглашения. Но они будут готовы поделиться копией соглашения с кем-то еще в своем офисе или на основном сайте.

Просто взгляните на это соглашение, которое похоже на образец или формат, на некоторых страницах вы увидите «Подробную информацию о неделимой доле земли», и оно будет упомянуто в процентном выражении, например «0.45% »или точная площадь в квадратных футах. Просто внимательно прочтите все это.

Затем, когда должно состояться фактическое соглашение, вы можете подробно прочитать соглашение и убедиться, что вы следите за этим пунктом в своей копии соглашения. Небольшой совет здесь заключается в том, что, когда строитель звонит вам для регистрации, скажите ему, что вы хотели бы приехать за 1 час до запланированного времени и подробно ознакомиться с соглашением, если возможно, также найдите с вами юриста и попросите его взглянуть на соглашение.

Итак, вы проверили копию своего договора и увидели, сколько Неразделенной доли земли вам принадлежит?

Расчет остаточной стоимости земли в Excel

Вот сценарий.Вы девелопер. Вы видите лучший земельный участок, который идеально подходит для вашего проекта недвижимости. Итак, вы обращаетесь к владельцу земли по поводу продажи, и она говорит: «Хорошо, принесите мне предложение». Сколько вы платите? Чего вам вообще стоит земля? Что, если нет сопоставимых объектов недвижимости, которые можно было бы использовать для точной оценки земли, как вы можете оправдать предложение, которое собираетесь сделать продавцу? Один из способов определить подходящую цену — это рассчитать остаточную стоимость земли для проекта.’

Что такое остаточная стоимость земли?

Остаточная стоимость земли — это метод расчета стоимости земли под застройку. Это делается путем вычитания из общей стоимости застройки всех затрат, связанных с застройкой, включая прибыль, но исключая стоимость земли. Оставшаяся сумма представляет собой остаточную стоимость земли или сумму, которую застройщик может заплатить за землю с учетом предполагаемой стоимости застройки, предполагаемых затрат на проект и желаемой прибыли застройщика.

Быстрый и простой способ расчета остаточной стоимости земли

Я сделаю это быстро и легко. Используя существующую модель развития недвижимости со стоимостью земли в качестве входных данных, позвольте мне показать вам, как использовать инструмент Excel Goal Seek для расчета остаточной стоимости земли для проекта недвижимости.

Откройте модель Excel застройки, в которой в качестве входных данных используется стоимость земли. Подойдет любая модель со стоимостью земли в качестве входных данных, но в этом случае я воспользуюсь своей проформой по застройке жилого участка.
Заполните все предположения проекта (ячейки с синим шрифтом), кроме стоимости земли.
Определите цель возврата или прибыли для вашего проекта. В моем случае я собираюсь использовать коэффициент капитала в 3,0 раза в качестве целевой прибыли.
Помня о целевой прибыли, перейдите в раздел «Прогноз» на ленте «Данные» в Excel и выберите «Анализ« Что, если »». Затем выберите «Goal Seek…»
В открытом окне «Goal Seek…» сначала свяжите поле « Set Cell » с ячейкой, которая выводит ваше целевое значение прибыли.В моем случае я связываю поле « Set Cell » с ячейкой E14.
Затем установите поле « до значения » равным вашей целевой прибыли. В моем случае я установил поле « для значения » на 3.
Наконец, свяжите ячейку « путем изменения: » с ячейкой « Land Cost » и нажмите « Ok ». В моем случае я связываю поле « путем изменения ячейки: » с ячейкой I5.
Затем Excel итеративно изменяет стоимость земли (в ячейке I5) до тех пор, пока коэффициент собственного капитала (в ячейке E14) не станет равным моей цели (3.0X).

Результирующее значение в ячейке « Land Cost » представляет собой остаточную стоимость земли. Если я верю всем остальным моим исходным данным, я могу с уверенностью выплатить продавцу итоговую стоимость земли (то есть остаточную стоимость) и быть уверенным, что проект принесет мне желаемую прибыль.

Посмотрите, как я рассчитываю остаточную стоимость земли

Как бы просто это ни было, никогда не помешает увидеть, как это сделано. Я записал видео, на котором рассчитывается остаточная стоимость земли с помощью моей формы для застройки жилого участка.Зацените и дайте мне знать, если у вас возникнут вопросы:

brinmax