brinmax

Новостройка или вторичка: что лучше?

Новостройка или вторичка? Вечный вопрос. С одной стороны, хочется жить в красивом доме, где есть отдельная парковка и приветливый консьерж. С другой, хочется переселиться в обжитое место, где все уже готово для комфортной жизни. Сделать правильный выбор нелегко, ведь все субъективно. Однако наша статья поможет вам определиться.

Стоимость

Квартиры, представленные на первичном рынке, обойдутся значительно дороже, чем на вторичном. Особенно, если рассматриваются элитные новостройки, расположенные в центре города.

Между тем, всегда есть возможность сэкономить, если купить квартиру в доме, который находится еще на этапе строительства. Экономия может составлять порядка 20%. Многие застройщики дают покупателям возможность не вносить всю сумму сразу, а выплачивать стоимость по частям, пока ведутся строительные работы.

Приобретение квартиры на вторичном рынке сопряжено со многими трудностями. Часто после покупки выясняется, что все инженерные коммуникации находятся в аварийном состоянии и требуется капитальный ремонт.

Выходит, что экономия мнимая и целесообразнее будет приобрести квартиру в новом доме, где все коммуникации новые и отлично функционируют.

Контингент

При покупке квартиры важно учитывать, каким контингентом вы будете окружены. Новостройки обычно заселяют успешные и деловые люди, поскольку позволить такую недвижимость могут немногие. Проживая в таком доме, риск столкнуться с маргинальными личностями или людьми без определенного места жительства сведен к минимуму.

Когда новый человек появляется в доме, где уже живут жильцы не первый год, его не всегда «принимают». Могут начаться разного рода конфликты и обсуждения, что будет существенно портить настроение.

А можно вообще отгородиться от каких-либо соседей и купить пентхаус в новостройке. Это крупногабаритная и многоуровневая квартира, которая занимает весь последний этаж дома. Она имеет отдельный вход и лифт, которым не могут воспользоваться другие жильцы дома.

Инфраструктура

Новые жилые комплексы возводятся в центральных и развитых районах. Здесь рядом крупные торговые центры, школы, больницы, рестораны и кинотеатры, также есть удобная транспортная развязка. Кроме того, на придомовой территории застройщики строят фитнес-центры, кофейни, салоны красоты и многое другое. Жить в новостройках очень комфортно, но при условии, что строительство комплекса полностью завершено. Если же нет, то несколько лет придется потерпеть неудобства и отсутствие важных объектов инфраструктуры.

Инфраструктура вокруг вторичного жилья уже давно сформирована и развита. Но не всегда ее объекты могут быть в хорошем состоянии. Например, многие детские площадки уже давным давно требуют замены оборудования.

Обслуживание

В ЖК работают внутренние службы, которые занимаются ремонтом и обслуживанием зданий. Любая поломка, например прорыв трубы, будет устранена очень быстро. Отдельно обслуживаются лифты. Операторы в любой момент готовы прийти на помощь в экстренной ситуации.

С обслуживанием вторичек все гораздо хуже. Этим занимаются коммунальные службы. В случае какой-литр поломки необходимо идти в ЖЭК и писать заявление. Как правило, на заявку реагируют не сразу.

жизнь в новостройке vs. жизнь во вторичке

За вторичку

В 2018 году я купила двухкомнатную квартиру в Москве, в районе метро Щукинская. Это квартира стандартной планировки площадью 48 м2 в девятиэтажном панельном доме 1995 года постройки. У меня взрослый сын, я хотела жить недалеко от него и при этом поближе к центру города.

Почему я выбрала вторичку 

Отсутствие ремонта у соседей. Я не готова жить в доме, который даёт усадку. И не готова несколько лет жить в режиме ремонта вокруг. Для меня это неприемлемо, мне хочется покоя. Именно с этим столкнулся мой сын, купив квартиру в новостройке. Ремонты не прекращаются уже два года.

Хорошая инфраструктура. Я искала квартиру в обжитом районе с развитой инфраструктурой. Недалеко от моего дома красивый уютный парк, вокруг много различных ресторанов, салонов красоты, ремонтных мастерских. Конечно, современные дома не уступают по набору таких услуг внутри жилого комплекса. Но часто новостройки даже в центре города — это неотработанная инфраструктура, в том числе транспортная.

Интеллигентное окружение. Мне было важно, в каком окружении я буду жить, какие у меня будут соседи. Щукино — довольно интеллигентный район. Основное ядро здесь — научная интеллигенция и руководящий армейский состав. У моих друзей был неудачный опыт покупки квартиры в современной новостройке коридорного типа в центре Москвы (когда квартиры на этаже расположены не по секциям, а вдоль коридора). После окончания ремонта они переехали в свою квартиру и поняли, что по соседству много жилья сдаётся посуточно, а отдельные этажи и вовсе функционируют как мини-отель. 

Низкая стоимость. Не буду лукавить, бюджет при выборе новостройки или вторички имеет большое значение. Новостройки в центре сильно дороже, чем вторичка. Кроме того, нужно закладывать затраты на ремонт, даже если квартира сдаётся с чистовой отделкой. Жильё в отдаленных районах Москвы или за МКАД я не рассматривала, поскольку хотела жить недалеко от центра, где мои родственники, друзья, работа.

Я купила квартиру со свежим дизайнерским ремонтом по среднерыночной цене — на тот момент это 9 500 000 ₽. Конечно, мне пришлось сделать мелкий ремонт на кухне и в санузле, но это никак не сопоставимо с отделкой квартиры в новостройке.

Что касается юридической чистоты квартиры на вторичном рынке, то это скорее вопрос выбора риелтора. Если он добросовестно занимается подготовкой сделки и показывает результаты своей работы, опасаться нечего. 

Кроме того, я брала квартиру в ипотеку, поэтому была дополнительная проверка со стороны банка. Сумма была небольшая на пять лет, кредит я выплатила за два года.

Минус квартиры на вторичке: некрасивый подъезд

Единственный минус, который я могла бы отметить — не такой красивый и уютный подъезд, как входные группы в новых жилых комплексах.

Но это компенсируется всеми остальными преимуществами. С каждым днём я всё больше влюбляюсь в свою квартиру и в свой район!

За новостройку

Мы с женой купили квартиру в новостройке в Ново-Молоково в 2017 году за 4 100 000 ₽. Это 10 километров от МКАД по Каширскому шоссе. Сразу остановились на двухкомнатной квартире, потому что на тот момент у нас уже был сын, а сейчас в нашей семье два ребёнка. Площадь квартиры 57 м2, в ней просторная кухня. Ипотеку мы не рассматривали, поэтому исходя из бюджета решили вложиться в строящееся жилье недалеко от Орехово-Борисово, где мы сейчас пока живём. Цели перебраться ближе к центру у нас не было, к офису мы не привязаны, ездить каждое утро на работу к 8–9 утра нам не нужно.

Почему мы выбрали новостройку

Чистота сделки. Покупали квартиру у застройщика, поэтому не беспокоились о чистоте сделки и истории с предыдущими хозяевами. На вторичном рынке есть риск связаться с мошенниками или увидеть на пороге квартиры собственников, о которых было неизвестно при покупке.

Можно сэкономить на ремонте. Пока дом достраивался, мы откладывали деньги на ремонт. Через год получили ключи. У меня своя фирма по изготовлению и установке металлоконструкций, поэтому с ремонтными работами я знаком не понаслышке. Основную часть ремонта делал сам, нанимал бригаду только для отдельных работ. На услугах строителей получилось сэкономить около 300 000 ₽. Мелкие работы по ремонту в квартире ещё остались, но мы уже расставляем мебель и думаем над переездом.

Вторичное жильё мы не рассматривали в первую очередь из-за того, что технологии строительства уже ушли далеко вперед. Сейчас используются материалы нового поколения. А с учётом бюджета на вторичке мы могли купить только квартиру, в которой пришлось бы делать капитальный ремонт. В старом доме коммуникации часто требуют ремонта и полной замены. Это касается и водопровода, и канализации, и электрики. В новом доме таких проблем нет. Кроме того, какой бы свежий ни был ремонт в квартире, всё равно захочется что-то переделать под себя.

Плюс новостройки — всё обустройство квартиры мы продумали сами до мелочей — начиная от планировки и заливки пола и заканчивая цветом выключателей. Мы не зависим от дизайна или планировки предыдущих жильцов.

Приятный подъезд и двор. Сейчас мы живём в панельном доме 90-х годов постройки. Лифтовые холлы, подъезд, коридоры не идут в сравнение с новым домом. 

В нашем доме просторные светлые коридоры, удобный вход в подъезд с улицы и внутреннего двора. Внутри жилого комплекса работает много магазинов, в шаговой доступности все бытовые услуги.

Минус квартиры в новостройке: постоянные пробки

Большой минус — состояние социальной и транспортной инфраструктуры. Ближайшая школа переполнена, дети в ней учатся в три смены. В самом жилом комплексе школы до сих пор нет, хотя при покупке квартиры нас заверяли, что её строительство вот-вот начнётся. Вместо этого начали строить ещё один дом. 

В нашем районе много новостроек, а выезд один. Как следствие — пробки в час пик утром и вечером. Чтобы выехать из Молоково на Каширское шоссе, нужно потратить 1–1,5 часа. Те, кто работает в Москве или возит детей туда, встают в 5.30. Хочется надеяться, что всё это временно и управа займётся нашими проблемами.

Плюсы и минусы всех типов жилья

У обоих вариантов жилья есть как преимущества, так и недостатки. Их нужно оценивать с учётом своих предпочтений.

➕ Новостройки комфортнее для жизни: коммуникации, планировка, территория

Новостройки, как правило, комфортнее для жизни, чем «старые» дома, отмечает Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнёрской сети CBRE). «Во-первых, в новых зданиях лучше работают инженерные системы. Второй фактор, на который стоит обратить внимание — удобство планировки», — объясняет эксперт. Речь идёт как о квартирах, так и о местах общего пользования. Третьим преимуществом первички Надежда Коркка называет благоустроенную территорию. Современный жилой комплекс представляет собой единое комфортное пространство, которое включает в себя среди прочего удобный двор.

Коммерческий директор ГК «А101» Анна Боим также подчёркивает, что в новостройке можно быть уверенным в качестве инженерных коммуникаций, более высокой энергоэффективности дома, соответствии планировки квартиры современным требованиям и даже с высокой точностью спрогнозировать видовые характеристики квартиры.

Однако если речь идёт о точечном или сравнительно небольшом проекте, большинство этих преимуществ нужно подвергать сомнению. «Небольшие проекты, особенно построенные на удалении от сложившейся жилой застройки или транспортного и пешего потока от метро или другого трафикообразующего объекта, мало интересны бизнесу, что скажется на качестве инфраструктуры и скорости открытия объектов», — комментирует Анна Боим. По её словам, надо изучать планы строительства на соседнем участке. Отсутствие какой-либо информации повышает риск того, что вид из окна изменится в худшую сторону.

➖ В новостройках первое время шумно и нет инфраструктуры

Управляющий директор компании «Метриум» отмечает, что жизнь в новостройке может быть сопряжена с такими неудобствами, как шум от ремонта у соседей и отсутствие объектов инфраструктуры. Правда, неприятности носят временный характер: работы за стенкой закончатся, детские сады и школы построят, магазины откроются.

Этих проблем лишены жильцы «старых» домов. Их соседи также могут затеять ремонт, но недостатка инфраструктуры, скорее всего, не будет. «Тому, кто хочет всё и сразу, больше подойдёт “вторичка”. Если же покупатель желает поселиться в современном жилом комплексе и готов ради этого несколько лет мириться с незначительными трудностями, то ему стоит купить квартиру в новостройке», — рекомендует Надежда Коркка. Единственным выгодным отличием вторичного жилья она называет сформированную инфраструктуру. «Покупатели таких квартир получат доступ к коммерческим и социальным объектам сразу после переезда. Новосёлам только что введённого в эксплуатацию дома придётся подождать этого какое-то время», — отмечает она.

Вместе с тем Анна Боим напоминает, что облик большинства районов города, где сосредоточено вторичное жильё, уже меняется или начнёт меняться в обозримом будущем из-за масштабной программы реновации. «Конечно, изменения в абсолютном большинстве случаев позитивно повлияют на уровень городской среды, но при выборе нужно внимательно смотреть не только на районы, где реновация уже идёт, но и те, куда она может прийти с учётом “возраста” застройки в локации», — считает эксперт.

Что касается новых проектов комплексного развития территорий, в них девелоперы уже на стадии планировки районов формируют расположение якорных объектов и точек притяжения, а также основные пешеходные и транспортные маршруты. «Это показывает бизнесу привлекательность объектов на первых этажах. Поэтому инфраструктура в таких локациях наверняка будет в несколько раз выше, чем во вторичном жилье с точки зрения количества и разнообразия товаров и услуг, которые можно получить в шаговой доступности, — отмечает Анна Боим.  — При этом понятно, что инфраструктура района будет формироваться на протяжении нескольких лет — это не риск, но объективный фактор, который нужно иметь в виду при покупке квартиры».

➖ Проблемы с коммуникациями могут случиться как в новостройке, так и в старом доме

Неприятных «сюрпризов» не лишены ни новостройки, ни старые дома. «Например, жильцы последнего этажа могут обнаружить после сильного дождя протекающую крышу. Также новосёлы рискуют замёрзнуть зимой из-за того, что застройщик плохо утеплил внешнюю стену или поставил тонкие стеклопакеты. Надо сказать, что такие случаи — редкость. Столь серьёзные нарушения выявляются комиссией, выдающей заключение о соответствии построенного объекта проектной документации и разрешающей его ввод в эксплуатацию», — говорит Надежда Коркка.

По мнению представителя компании «А101», основные риски при покупке «вторички» связаны с тем, что абсолютное большинство покупателей не могут оценить, к примеру, состояние конструктива дома и его инженерных коммуникаций. «В основном при оценке опираются на год постройки, класс жилого комплекса и собственные ощущения», — рассказывает Анна Боим. 

Для безопасности сделки эксперт рекомендует привлечь юриста, поскольку существуют юридические риски с правом собственности.

➖ В старом доме могут быть неприятные соседи

Неприятно удивить после переезда в квартиру в старом доме могут и соседи. «Если покупателю “первички” не нужно беспокоиться о том, что рядом с ним будут жить алкоголики, наркоманы и тунеядцы (эти люди, как правило, не меняют место жительства), то приобретатель вторичного жилья от этого не застрахован», — комментирует Надежда Коркка. Чтобы новая квартира в старом доме не преподнесла такой сюрприз, она советует перед покупкой жилья познакомиться с потенциальными соседями.

Как отличаются цены на первичное и вторичное жильё

В Москве рынки первичного и вторичного жилья взаимодействуют друг с другом как сообщающиеся сосуды, считает эксперт компании «Метриум». «Так, в 2020 году спровоцированный запуском госпрограммы субсидирования ипотечной ставки ажиотажный спрос на квартиры в новостройках вызвал повышение покупательской активности на вторичном рынке. Объясняется это, прежде всего, дефицитом ликвидного предложения в строящихся жилых комплексах», — говорит Надежда Коркка. Кроме того, по её мнению, мягкая монетарная политика Центрального банка позволила уменьшить ставку жилищных займов, выдаваемых на покупку квартиры в «старом» доме. Это также привело к росту продаж вторичного жилья и увеличению его стоимости. По подсчётам эксперта, сейчас жильё в новостройке массового сегмента и вторичная квартира стоят практически одинаково — в среднем 214 200 ₽ и 208 900 ₽ за 1 м2 соответственно.

В то же время, как подчёркивает Анна Боим, после перехода отрасли на эскроу-счета основной риск, связанный с покупкой квартиры в новостройке на стадии котлована — остановка строительства, — снижен почти до нуля.

что выбрать сегодня? – Газета.

uz

Кто из нас не мечтал о новой квартире? Одни мечтают о современной и просторной квартире в модной новостройке, а другие — о жилье в проверенном десятилетиями доме в спальном районе. Поэтому вопрос, что выбрать — новостройку или «вторичку», рано или поздно встает перед каждым будущим покупателем квартиры.

Казалось, выбор достаточно прост, а при покупке нужно опираться по бюджету. Но у каждого варианта есть свои нюансы, которые следует учесть, чтобы сделать правильный выбор. Ведь только в таком случае квартира станет теплым и уютным семейным очагом для всех близких на долгие года.

Портал недвижимости Uybor.uz решил облегчить этот нелегкий выбор для всех покупателей и разобрался в плюсах каждого из вариантов при поддержке опытных экспертов.

Плюсы квартир в новостройке

Многие мечтают жить в красивом, новом и комфортном доме, но при этом считают новостройки слишком дорогими для покупки. Но зачастую это ошибочное мнение, ведь современные технологии и доступные строительные материалы позволяют возводить как бюджетное жилье, так и элитное при сравнимом качестве постройки.

5 плюсов в пользу квартиры в новостройке от Парпибаевой Светланы, руководителя отдела продаж Vita Alliance (ЖК Vita):

1. Свобода выбора планировки. Большинство новостроек сдаются в виде «коробки», а это значит, что всю площадь квартиры можно грамотно распланировать под собственные нужды. Например, сделать побольше детскую для многодетных семей, или объединить гостиную с кухней на европейский лад.

2. Безопасность территории. Современные ЖК обычно возводятся на закрытой охраняемой территории и оборудованы видеонаблюдением, а квартиры защищены надежной входной дверью с домофоном. А это значит, что в безопасности будет как само жилье, так и дети, играющие во дворе.

3. Лучшее сочетание цена-качество. Как правило, новостройки возводятся из современных материалов и с учетом всех актуальных нормативов, что обеспечивает надежность дома на десятилетия. Здесь не нужно утеплять стены, устанавливать стеклопакеты и менять всю электропроводку. А сэкономленные деньги можно потратить на обстановку.

4. Квартира без «истории». При покупке новой квартиры владельца обойдут стороной «сюрпризы» с невыписанными жильцами или память о ранее проживавшей здесь неблагополучной семье. А все соседи будут такими же новоселами, с которыми проще завязать дружеские связи.

5. Новый дом — новая жизнь. Новая квартира — это новый этап в жизни и куда приятнее вступать в него с ощущением, что здесь раньше никто не жил. И, насладившись этим ощущением, можно обживать квартиру и превращать ее в семейное «гнездо».

5 причин в пользу выбора новостройки от Салайдинова Адилжона, начальника отдела продаж ООО ИП Somang Development Korea (ЖК «Сеульский городок»):

1. Доступная стоимость жилья. Не всегда квартиры в новостройках стоят дороже, чем такие же объекты на вторичном рынке. Причем еще более выгодно приобретать жилье на этапе возведения новостройки. В это время стоимость квадратного метра будет гораздо дешевле, чем при сдаче нового дома в эксплуатацию.

2. Юридическая «чистота» квартиры. Покупателю не стоит переживать о претензиях на квадратные метры предыдущих владельцев жилья и прописке в квартире посторонних людей. Ведь приобретая квартиру в новостройке, покупатель становится ее первым собственником.

3. Заблаговременный расчет планировки. Покупатель без проблем сможет воплотить свои смелые идеи, которые имеют отношение к планировке жилья. У него будет возможность выгодно распланировать квадратные метры, подумать, какую площадь будет занимать каждая комната, и даже правильно расположить встроенную мебель.

4. Большой выбор на первичном рынке. Чтобы купить квартиру в новостройке по доступной стоимости, не нужно тратить много времени. Довольно часто застройщики предлагают своим клиентам хорошие скидки и акции на жилье в новом доме. И на рынке сейчас большое количество интересных предложений в любой части города.

5. Высокое качество жилья. Утепленные фасады, новые коммуникации, современный дизайн дома, просторные комнаты, пластиковые окна — все это важные преимущества недвижимости в новостройках. Новые квартиры во многом отличаются от старых в технологическом плане, жить в них гораздо удобнее.

Плюсы вторичного жилья

Что может быть лучше проверенного временем жилья в доме, построенном с «советским» качеством? Такое жилье проще подобрать под себя, и оно доступно в любом районе города, и даже в наиболее престижном, где новостройки строить просто негде.

Пять причин, почему «вторичка» привлекательна по мнению Ершова Алексея, генерального директора агентства недвижимости Vash Zolotoy Klyuch:

1. Жилье, проверенное годами. Взрослое поколение уверено, что раньше и бетон был крепче, и контролировали все по ГОСТам, и строили на века. Построенные несколько десятилетий назад дома проверены на прочность временем, стихией и десятком землетрясений.

2. Тишина и обустройство территории. Квартира в старом доме — это залог тишины и устоявшегося ландшафта. Как правило, здесь тихие дворы со множеством деревьев, а у жителей есть свои любимые места для вечернего досуга на улице. Здесь нет шума от круглосуточной стройки, постоянной грязи вокруг и «вечного» ремонта.

3. Более доступная цена. Цена «вторички», как правило, всегда ниже квартир в новостройках. И вдобавок квартиры зачастую продаются с неплохим ремонтом и обстановкой, поэтому в них можно въехать и жить сразу после покупки.

4. Качество и надежность. Некоторые жилые дома стоят уже более 40 лет, и еще столько же простоят. Они были построены с огромным запасом прочности и из материалов, качество которых кажется в наши дни уже недостижимым.

5. Развитая инфраструктура. Старые микрорайоны — полностью адаптированы для жилья. Продовольственные магазины, школа, поликлиника, базар, махаллинский комитет — здесь все есть рядом.

Пять доводов в пользу вторичного жилья от Абдувалиевой Майи, директора агентства недвижимости Delta Rielt Servis:

1. Сейсмоустойчивость. Большинство старых домов проектировалось с высочайшими требованиями к сейсмостойкости, у них прочный и надежный фундамент, усиленный металлический каркас и прочная конструкция. А это гарантия того, что такие дома выдержат землетрясения до 8−9 баллов.

2. Возможность выбора района. На вторичном рынке очень большое количество предложений, поэтому всегда можно подобрать подходящее жилье в нужном районе, например, ближе к работе или дому других родственников.

3. Выбор планировки и площади. Можно выбрать желаемую планировку и подходящую квадратуру из большого разнообразия квартир. Если ограничен бюджет, то всегда можно подобрать вариант попроще или просто сторговаться.

4. Можно въехать сразу. Не нужно ждать окончания строительства, долго делать ремонт и обустраивать квартиру. «Вторичку» часто продают с отделкой, поэтому можно обойтись «косметическим» ремонтом и сразу заселяться.

5. Энергетика старого района. Энергетику и теплую атмосферу старого обжитого микрорайона невозможно спутать ни с чем. Большие тенистые деревья, тихие улочки, уютные дворики с детворой и огородами сзади домов — все это вызывает ностальгию и буквально манит возвращаться сюда вновь и вновь.

Но какой бы ни был выбор покупателя — новостройка или вторичное жилье — ведущий поисковик недвижимости в Узбекистане Uybor. uz готов предложить массу различных вариантов. Здесь всего за несколько минут можно подобрать жилье в любом районе Ташкента и других городах Узбекистана: будь то квартира в спальном районе, большой дом в старой махалле или шикарные апартаменты в элитной новостройке.

Uybor.uz — это сайт, который поможет найти дом своей мечты.

На правах рекламы. Услуги лицензированы.

Как выбрать квартиру? Часть 1: Новостройка или вторичка

Со временем практически перед каждым встает вопрос покупки собственного жилья. Но что выбрать: свежую квартиру со свободной планировкой в новостройке или уже готовую вторичку недалеко от метро? У каждого варианта есть положительные и отрицательные стороны. Поэтому на первом этапе покупки основная задача – это разобраться во всех тонкостях рынка жилой недвижимости.

План статьи:

1. Что такое новостройка и какие типы домов сейчас возводят?
2. Типы домов, которые сегодня предлагают застройщики
3. Особенности застройки Минска и пригорода
4. Плюсы покупки новостройки
5. Возможные минусы покупки новостройки
6. Когда новостройка становится вторичкой?
7. Вторичное жилье: типы домов и месторасположение
8. Плюсы покупки вторичного жилья
9. Минусы вторичного жилья

Что такое новостройка и какие типы домов сейчас возводят?

Интерес к новостройкам с каждым годом растет. Покупатели активно вкладываются в строительство, несмотря на имеющиеся в практике негативные моменты, связанные с приобретением жилья на стадии возведения дома.

Само понятие новостройка можно рассмотреть с четырех позиций:

1. Квартиры находятся на этапе строительства. Такое жилье покупают напрямую у застройщика или пользуются услугами агентства, где квартиру можно приобрести по такой же стоимости, как у застройщика, и зачастую без дополнительных оплат.
2. Квартиры не проданы застройщиком на этапе строительства, но уже сданы в эксплуатацию. Покупку такого жилья осуществляют напрямую у застройщика или через агентство недвижимости.
3. Жилье в сданном в эксплуатацию многоквартирном доме, которое продается без отделки физическим лицам. Такое жилье приобретается на стадии строительства, а после покупки владельцы по ряду причин решают его продать.
4. С новостройками часто ассоциируются дома, возраст которых не более 10 лет. Такие дома привлекают покупателей своей относительной новизной, хорошим ремонтом, интересной планировкой. Но такое жилье тяжело назвать полноправной новостройкой – это свежее вторичное жилье, у которого за 5-10 лет может смениться не один собственник.

Типы домов, которые сегодня предлагают застройщики:

• По материалу стены – это панельные, кирпичные и каркасно-блочные дома. Кирпичные встречаются редко.
• По этажности – многоэтажные (от 9 этажей и выше), малоэтажные (до 6 этажей), одноэтажные и двухэтажные дома блочного типа (коттеджи, таунхаусы).

Современный рынок готов предложить не только квартиры привычной планировки. Покупателям доступны малогабаритные квартиры – от 24 м2. Такое жилье пользуется стабильным спросом. Также стали популярны квартиры евроформата:

Главное отличие планировки евроформата – объединение в общее пространство гостиной и кухни. Одна комната в такой квартире всегда остается изолированной и используется в качестве спальни.

Если в квартире изолирована одна комната – это евродвушка, а если две или три, то евротрешка и т.д. Необходимо помнить, что квартира-студия и евроформат являются разными понятиями. В студиях отсутствуют изолированные комнаты, все зоны представляют собой общее пространство или open-space.

Отличительной чертой квартир евроформата является объединение в одной комнате гостиной и кухонной зоны. При этом в обязательном порядке присутствует еще одна изолированная комната, как правило, использующаяся в качестве спальни.

Таким образом, при наличии одной изолированной комнаты вдобавок к объединенной с кухней гостиной такая квартира будет называться евродвушкой, а если изолированных комнат две, три и больше, то соответственно это будут евротрешки, еврочетырешки и т.д. Однако стоит отличать квартиры евроформата и квартиры-студии. Последние представляют собой единое пространство, без изолированных комнат. То есть в квартире-студии в одном пространстве совмещается не только гостиная с кухней, но и спальня. Получается своего рода жилой open-space.

На новый уровень вышли и проекты малоэтажных комплексов. Покупатели могут выбрать жилье в таунхасе, квартиру в сити-хаусе или урбан-вилле. Популярностью пользуются отдельно стоящие коттеджи. Площадь квартир составляет от 40 м2, а домов – от 140 м2. Такие размеры считаются наиболее приемлемыми и привлекательными для покупателей.

Особенности застройки Минска и пригорода

В соответствии с генпланом Минска, утвержденным в 2015 году, в ближайшие 15 лет на территории самого города и пригорода планируется снос ветхого жилья, перенос промышленных объектов и воинских частей, а также застройка пустырей и улучшение транспортного сообщения.

В настоящее время новостройки можно встретить практически в любой части города: Уручье, Грушевка, Каменная Горка, Лошица, Сокол, Дражня, Чижовка, заказник «Лебяжий», проспект Дзержинского и другие районы города.

Популярностью пользуются пригороды по Московскому направлению Колодищи, Новая Слобода, а в Логойском направлении – Боровляны, Марьяново. В Мядельском направлении популярны Цнянка, Лапоровичи. Также спросом пользуются Фаниполь, Смолевичи, Заславль, Дзержинск. Здесь можно найти жилье как в многоэтажной высотке, так и в коттедже.

Плюсы покупки новостройки

Почему именно новостройки пользуются сегодня наибольшей популярностью? Именно их рассматривает более 80% потенциальных покупателей. Стоимость в этом вопросе не является ключевым фактором, ведь жилье вторичного рынка при покупке может обойтись значительно дешевле. Но преимущества новостроек очевидны:

1. Юридическая чистота объекта, если покупатель является первым владельцем. За такой квартирой не тянутся «сомнительные» сделки. Владелец застрахован от проблем и судебных разбирательств с бывшими собственниками.
2. Экономия бюджета. Покупка квартиры на ранних этапах строительства позволяет значительно сэкономить. Также существуют специальные программы кредитования для разных категорий граждан.
3. Отсутствие следов старых владельцев. Покупатель получает чистую от чужой энергетики квартиру. Многие серьезно относятся к этому фактору. Старое жилье может нести за собой шлейф негативных и даже трагических событий, которые отрицательно сказываются на эмоциональном состоянии новых хозяев. Эффект новизны также исключает риск получить квартиру со скрытыми дефектами (поломки, грязь и другие негативные моменты от прошлых жильцов).
4. Добросовестные соседи, современный уклад жизни. Заселение жильцов в новый дом происходит практически одновременно. С жильцами в новостройке проще завести дружеские отношения. Также чаще там жильцы «однородны». Шанс встретить асоциальных соседей сводится к нулю.

Новостройки также привлекают высоким качеством жилья:

• В строительстве используются современные материалы и технологии.
• Планировка квартир отличается превосходной эргономикой. Застройщики предлагают различные варианты планировок: студии, евродвушки и евротрешки, свободная планировка, квартиры с просторными лоджиями, которые можно оборудовать под комнату.
• В новых домах используются современные коммуникации и технические решения. Установлены герметичные надежные стеклопакеты, приборы учета коммунальных услуг, новые входные двери.
• В высотных домах чистые и современные лифты, просторные лестничные пролеты, облагороженная придомовая территория, большие парковки.
• Есть возможность приобрести квартиру в новостройке с евроотделкой.
• Сегодня застройщики строят не просто дом, а стараются создать целую инфраструктуру внутри жилого комплекса.

Возможные минусы покупки новостройки

Несмотря на все плюсы, новостройки не обходятся без минусов. Могут возникнуть непредвиденные ситуации, связанные со сроками сдачи объекта. Застройщик затягивает строительство и покупателю приходится ждать не один год.

Новая квартира также потребует вложений в отделку, большинство объектов редко сдается под ключ. Но после ремонта дом может дать усадку. На потолке, стенах появятся трещины, что потребует повторных финансовых вложений. Поэтому многие владельцы квартир не спешат с заселением.

Не исключен и постоянный шум от соседей, которые занялись обустройством жилья. Ремонт может затянуться на несколько лет.

Неготовая инфраструктура некоторых новостроек приносит массу неудобств: поблизости отсутствуют детские сады, школы, магазины, медицинские учреждения и аптеки, плохо развито транспортное сообщение.

Когда новостройка становится вторичкой?

Покупатели часто обращают внимание на новостройки, эксплуатирующиеся в течение 5-10 лет после сдачи. Такие объекты недвижимости считаются вторичками, которые сочетают в себе преимущества нового и вторичного жилья:

• обжитый дом, шум от ремонтных работ практически отсутствует;
• отсутствуют риски с застройщиком;
• налаженная инфраструктура;
• новые коммуникации в доме;
• хороший ремонт.

Такой вариант покупки считается лучшим, но также не обходится без минусов. Стоимость квартиры в таком доме может быть значительно выше, чем в новостройке или старой вторичке.

Вторичное жилье: типы домов и месторасположение

Вторичное жилье Минска и пригородов представлено застройкой 20 и 21 века. Встречаются объекты конца 19 века, расположенные в самом сердце столицы. Такие квартиры славятся своим историческим прошлым и цены на них достаточно высокие.

Дома сталинской застройки с высокими потолками преимущественно расположены вдоль пр. Независимости. Большая концентрация этого типа домов представлена в центре города, в районе площади Победы, Якуба Коласа, Академии Наук.

«Хрущевки», отличительной чертой которых являются малые габариты, смежные комнаты, совмещенный санузел, сконцентрированы в старых районах города, включая Партизанский проспект, Чижовку, район улицы Коржа, Розы Люксембург, Казинца.

Зоны типовой жилой многоквартирной застройки находятся в спальных районах города: Малиновка, Сухарево, Курасовщина, Кунцевщина, Лошица, Ангарская, Кальварийская, Зеленый Луг, Восток.

Плюсы покупки вторичного жилья

На рынке вторичного жилья большой популярностью по-прежнему пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Их доля по сделкам составляет 38% и 36% соответственно.

Популярность однокомнатного жилья обусловлена его привлекательной стоимостью. «Однушки» покупают в качестве стартового жилья, разменной монеты (например, размен предыдущей квартиры) или для бизнеса (последующая сдача).

Двухкомнатные популярны за счет адекватной стоимости и площади, которой вполне хватит для небольшой семьи.

Трехкомнатные и четырехкомнатные квартиры – варианты для больших семей или тех категорий покупателей, которые могут себе позволить содержать такой объект недвижимости.

Основные плюсы вторичного жилья:

• В большинстве случаев расположены в районах с развитой инфраструктурой и хорошим транспортным сообщением. Близость крупных торговых центров, садиков, медучреждений метро позволяют быстро наладить свой быт.
• Возможность быстрого переезда. Покупатель может сразу же заселиться в квартиру после успешной сделки или сдать жилье арендаторам.
• Все недостатки дома перед глазами. Владельцы обычно стараются перед продажей жилья устранить проблемы с отопительной или канализационной системой, сделать косметический или плановый ремонт.
• Среди вторичек достаточно вариантов, которые вовсе не требуют ремонта, а интерьер помещений полностью устраивает будущих хозяев.

Минусы вторичного жилья

Хорошая инфраструктура, быстрый переезд и отсутствие рисков с застройщиком не закроют очевидных минусов, которые также имеются у вторичного жилья:

1. Юридические проблемы. История вторички может иметь подводные камни, которые затруднят получение прав собственности новым владельцем. В некоторых случаях сделка считается недействительной. Чтобы проверить историю квартиры, следует обратиться за помощью к риелторам. Специалисты проконтролируют, не нарушены ли права третьих лиц.
2. Ветхие и неисправные инженерные коммуникации. Недобросовестные продавцы могут скрыть недостатки своего жилья.
3. Старая планировка. Обилие несущих конструкций затруднит перепланировку квартиры.
4. Чужой ремонт. Не всегда покупатель с целью экономии приобретает жилье с таким оформлением, которое ему понравится. Поэтому от чужого ремонта приходится избавляться, что ведет к дополнительным финансовым и временным тратам.
5. Неблагополучное соседство. Возможно, соседями окажутся асоциальные элементы.
6. Более высокая стоимость квадратного метра. Квартира в строящемся доме обойдется дешевле.

Последнее слово всегда остается за покупателем

Сегодня на рынке недвижимости представлены тысячи вариантов в категории «Эконом», «Стандарт» и «Комфорт». Встречаются и инновационные предложения, основанные на потребностях покупателей. Но такие варианты на вторичном рынке редки. В основном это предложения частных застройщиков.

Только после полной оптимизации планировок квартир, домов государственных и частных застройщиков можно будет объективно оценивать предпочтения покупателей, и они будут не в пользу больших площадей как в новостройках, так и во вторичках.

Покупка новой сборки по сравнению со старой сборкой дома: что лучше?

При выборе идеального места для звонка домой необходимо принять множество решений. Главный фактор, который следует учитывать, — это новостройка по сравнению со старым домом. Но независимо от того, хотите ли вы инвестировать в более старый дом или начать новую жизнь с нового дома, это во многом зависит от ваших личных предпочтений.

Некоторых людей сразу привлекает очарование и стабильность старого дома, в то время как другие тоскуют по чистому полотну современного дома.Кроме того, есть и те, кто не знает, с чего начать, из-за бесконечного количества вариантов, доступных им.

Есть плюсы и минусы для обоих типов домов, поэтому Compare My Move составил список некоторых преимуществ и недостатков как новых, так и старых домов, чтобы помочь вам решить, что именно вы хотите. Мы надеемся, что это руководство поможет облегчить вам выбор при рассмотрении этих вопросов, от важности найма дипломированного оценщика до проблем, на которые вам нужно обратить внимание при работе с обоими видами собственности.

Очарование старинного дома

Если вы покупаете старый дом, в нем может быть идеальное сочетание выдержки и выветривания с сильным и надежным шармом. Когда вы сравниваете старый дом со многими из новых построек, доступных на рынке, часто кажется, что он обладает качествами, которые с тех пор были утрачены в современном дизайне.

Одно из главных преимуществ старых домов — пространство. Для сравнения, в старых домах комнаты обычно более просторны. Садовое пространство также обычно намного больше, что часто делает старые дома более привлекательными для молодых семей.Грузинская недвижимость часто бывает огромной, поэтому не нужно беспокоиться о том, поместится ли ваша мебель, когда приедет команда по переезду! Существует множество различных типов недвижимости и способов покупки дома. Для получения дополнительной информации прочтите наше руководство о лучших способах покупки дома.

Плюсы и минусы дома старой постройки

Плюсы

• Пространство — Старые дома часто строились с просторными площадями, что до сих пор является огромным бонусом для многих домовладельцев.
• Толстые стены — Многие современные дома теперь имеют более тонкие и легкие стены и гипсокартон, тогда как старые дома обычно имеют более толстые стены из кирпича или камня.
• Лучшая парковка — Историческая недвижимость, скорее всего, будет иметь просторную парковку и длинные подъездные пути. Сегодня владельцам новопостроенных таунхаусов часто везет, если у них есть место для одной машины на улице, а парковка часто находится на улице или вдали от дома.
• Большие комнаты и сады — В прошлом огромные застройки были менее распространены, и несколько автомобилей на семью не представляли проблемы, поэтому дома часто были окружены открытой землей.

Минусы

• Старая система отопления — Старые дома часто известны из-за устаревших систем отопления и утечки тепла, что означает, что старый дом часто требует больше времени, чтобы прогреться.
• Износ и истирание — Еще одним распространенным недостатком старого дома является износ, который, возможно, не был решен. У вас могут быть проблемы с влагой, утечками и старыми изношенными деталями.
• Ремонт — Когда вы переезжаете в старый дом, вы часто можете обнаружить, что там есть работа. Они часто нуждаются в ремонте, и, по крайней мере, вам может потребоваться исправить старомодный декор, если дом не обновлялся.
• Дорогое обслуживание — В некоторых старых сборках починка некоторых вещей может стоить дороже, если нужный вам элемент сегодня недоступен.

Советы по покупке старого дома

• Задавайте вопросы — Не забывайте задавать вопросы при покупке нового дома. Приятно узнать больше о застройщике, а также о состоянии недвижимости. Вы также должны спросить о районе и любых предыдущих разработках, в которых участвовал разработчик.
• Проведите обследование дома — Наем дипломированного геодезиста, деятельность которого регулируется RICS, почти всегда является достойным вложением. Они сообщат вам обо всех дефектах и ​​повреждениях, которые вы могли пропустить, чтобы вы могли понять стоимость любого необходимого ремонта, прежде чем совершить покупку.Чтобы сэкономить ваше время и деньги, Compare My Move может связать вас с 5 опытными и проверенными геодезистами в течение нескольких секунд. Обычно вам потребуется обследование здания для более старого дома, особенно если он был изменен или, кажется, находится в более плохом состоянии.
• Бюджет на непредвиденные неисправности — Хорошая идея — добавить дополнительно 20% к вашему бюджету на ремонт / переоборудование на случай непредвиденных неисправностей, скрытых сюрпризов и общего износа после переезда. Ознакомьтесь с нашим руководством по стоимости переезда так что вы не встретите неприятных сюрпризов по пути.

Преимущества дома новой постройки

Нет ничего лучше, чем покупка чего-то новенького, особенно когда речь идет о вашей собственности. У нового дома есть много преимуществ, которых вы просто не получите со старым домом. Есть что-то приятное в жизни в доме, в котором никто больше не жил — быть первым, кто принимает душ, спит в спальне, пользуется кухней. Это полностью твое и только твое.

Даже если вы не первый владелец, вы все равно почувствуете свежесть и новое ощущение в современном доме.У вас будут гладкие и ровные стены, никакого ужасного Artex на потолке, красивые красные кирпичи, блестящая входная дверь и возможность украсить свой дом именно так, как вы хотите. Это идеальный чистый холст для начала вашей новой жизни.

Плюсы и минусы новостройки

Плюсы

• Энергоэффективность — Основным преимуществом новых построек является то, что они, как правило, хорошо изолированы с помощью пенопласта для полых стен и двойного остекления. В результате в этих домах дешевле содержание и они уютны.
• Легко персонализировать — Покупатели дома обычно могут выбирать все, от цвета ковра до стиля кухни, если они покупают достаточно рано, на этапе строительства, что означает, что вы можете украсить свое жилье, как хотите.
• 10-летняя гарантия — Новостройка обычно поставляется с 10-летней гарантией на новый дом, поэтому, если что-то, что покрывается, сломается, застройщик обязан исправить это. Объем этих гарантий может быть ограничен, особенно по истечении первых двух лет.Их может быть трудно обеспечить соблюдение, но обычно они обеспечивают некоторый ограниченный комфорт.
• Нет цепочек собственности — Переезд в новую собственность означает, что не нужно ждать, пока кто-то уедет — кроме застройщика, который строит! Здесь нет движущейся цепи, поэтому попасть в ваш новый дом будет меньше хлопот и стрессов.

Минусы

• Отсутствие характера — Дома новой постройки часто не обладают уникальными чертами, характерными для старых домов. Чаще всего новым сборкам не хватает характера и индивидуальности, и они часто могут выглядеть очень похожими.Чтобы обеспечить единообразие, некоторые разработчики могут даже закрепить в контракте ограничительные условия, чтобы ограничить возможность изменения свойства.
• Тонкие стены — Большинство новых домов теперь строятся с более тонкими и легкими стенами, отделанными гипсокартоном, что означает, что стены часто тонкие и полые — вы можете слышать больше о своих соседях, чем если бы вы жили в старом доме.
• Более дорогое — Хотя новые постройки обычно более энергоэффективны, чем старые постройки, они часто продаются по более высокой цене, поэтому могут стоить больше, чем сопоставимые старые дома.
• Задержки — Если вы ждете постройки нового дома, у вас могут возникнуть задержки, которые могут повлиять на дату завершения.

Советы по покупке дома новой постройки

• Договориться — Если вы покупаете не по плану, тогда у вас будет возможность договориться о цене. Чем раньше вы проявите интерес к застройке, тем больше у вас шансов успешно договориться о цене вашей новой собственности.
• Знайте, за что вы платите — При покупке вне плана убедитесь, что вы точно знаете, что входит в цену.Вы получите бытовую технику и газон, или вам придется покупать их самостоятельно?
• Дом для постановки шоу — Постарайтесь заглянуть за пределы постановки в доме для шоу, поскольку ваш дом будет другим. Помимо рассмотрения отчета о состоянии, вам следует составить список незавершенных работ, который представляет собой подробный список незавершенных отделочных работ, которые строитель должен выполнить перед вашим въездом.

Новое строительство или старый дом?

Как правило, новые дома в Великобритании обычно дороже, чем старые.Например, старый дом с одной спальней в Лондоне стоит в среднем 137000 фунтов стерлингов минус , чем квартира с одной спальней в новостройке. Хотя старые дома дешевле покупать, владельцы часто в конечном итоге платят больше за ремонт

.

Данные домов и собственности

С другой стороны, вы сэкономите 629 фунтов стерлингов на счетах за электроэнергию в новом доме, поскольку они обычно намного более энергоэффективны. Старые дома обычно имеют гораздо более характерный характер и интересные особенности, но часто в них есть большие помещения, которые требуют больше времени для нагрева, что увеличивает ваши счета.

Данные Федерации строителей жилья

Зачем мне нужен опрос?

Перед покупкой недвижимости всегда рекомендуется пройти профессиональное обследование, так как очень важно знать ее состояние и возможные варианты ремонта до завершения сделки. На выбор предлагается ряд обследований собственности, в том числе Отчет о состоянии, Опрос покупателей жилья, Обследование зданий и Список недостатков для новых построек.

Если вы покупаете недвижимость, вы хотите знать, что вы покупаете, прежде чем брать на себя обязательства.Опрос покупателей жилья — самый дешевый из всесторонних обследований, который обычно идеально подходит для современных домов возрастом около 50 лет. Обследование зданий является гораздо более тщательным и предназначено для необычно построенных современных зданий или большинства типов зданий старше 50 лет. Многие новые сборки получат выгоду от отчета о состоянии, чтобы убедиться, что они были построены правильно, и часто бывает хорошей идеей составить дополнительный список ошибок, чтобы вы и разработчик знали о любых проблемах, которые необходимо исправить до завершения строительства.

Какой бы тип опроса вы ни выбрали, часто стоит организовать оценку, чтобы сэкономить ваши деньги в долгосрочной перспективе, поскольку вы можете либо изменить цену, чтобы покрыть расходы на ремонт, либо полностью отказаться от продажи. Вам необходимо знать, способны ли вы с финансовой точки зрения содержать здание, гарантируя, что это безопасное место для жизни сейчас и в будущем. Независимо от того, выберете ли вы старый дом или новую постройку, обследование собственности может иметь жизненно важное значение для избавления вас от будущих затрат и обеспечения безопасного и ухоженного дома.

Теряют ли новые постройки ценность?

К сожалению, часто ответ — «да» — по крайней мере, в краткосрочной перспективе. Так же, как новая машина или что-то еще, большинство новоприбывших имеют «повышенную» цену. Сумма может сильно варьироваться, и небольшое исследование рынка обычно показывает разницу между стоимостью новой собственности и эквивалентного более старого дома в вашем районе.

Не существует фиксированных правил, но большинство профессионалов в области недвижимости согласны с тем, что дом, построенный в первый раз, потеряет большую часть своей премии после продажи, и его стоимость затем обычно будет расти или падать в соответствии с остальной частью рынка вторичной недвижимости. после этого.

Если вы приложите усилия, чтобы повысить ценность своего дома с помощью его улучшений, то ваша новая постройка может повысить ценность, но это не всегда гарантировано, и вам всегда следует обращаться за профессиональным советом, прежде чем вкладывать средства в свой дом, чтобы повысить его стоимость. Если вы не позаботитесь о своем доме, что приведет к непривлекательной «сдержанности», это может снизить стоимость вашего дома.

Подробнее о новых постройках

Это было частью нашего руководства по новым домам. Следующая статья из этой серии объяснит, что именно означает покупка недвижимости вне плана.Чтобы понять процесс, прочитайте наше руководство о том, что означает покупка недвижимости на стадии строительства?

6 вещей, которые следует учесть перед покупкой второго дома

Вторые дома дают людям возможность вести другой образ жизни в другой части страны или даже за пределами США. Для некоторых это достаточно привлекательно, чтобы получить еще одну ипотеку или вложить значительную сумму сбережений в ее покупку.

Если вы тоскуете по дому вдали от дома, вы не одиноки. В 2016 году было 7,4 миллиона вторых домов, или около 5.6 процентов от общего жилищного фонда, согласно отчету Национальной ассоциации домостроителей (NAHB). Самым популярным местом для второго дома является Флорида (1,1 млн). Калифорния, Нью-Йорк, Техас, Мичиган, Северная Каролина, Аризона и Пенсильвания также были популярными штатами для строительства второго дома.

Но прежде чем присоединиться к клубу, убедитесь, что вы готовы к долгосрочным обязанностям, с которыми приходит второй дом. От налогов до сдачи в аренду, здесь мы разберем некоторые важные аспекты реальной жизни для дома для отдыха мечты.

Рассмотрите полный финансовый эффект

Как домовладелец (второй дом), вся финансовая ответственность ложится на ваши плечи — дважды. Если у вас возникла проблема с канализационной трубой в вашем основном доме, а затем, спустя короткое время, ваша система отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха нуждается в ремонте во втором доме, вы получите два колоссальных счета подряд.

Кроме того, вам придется вдвое больше счета за страхование жилья, налоги и различные другие расходы, такие как счета за коммунальные услуги, уход за газоном и ассоциацию домовладельцев или сборы ТСЖ (если применимо).

«Очень важно, чтобы покупатели составили подробный бюджет с учетом непредвиденных расходов — например, потребуется ли страхование от наводнения и сколько это стоит? Неужели скоро потребуется замена техники? » — говорит Чарльз Нильсен, национальный директор по кредитованию частных клиентов Boston Private.

Хотя покупатели жилья могут позволить себе эти расходы, не забывайте о своих общих целях, — говорит Дэниел Р. Хилл, президент инвестиционной консалтинговой фирмы D.R. Hill Wealth Strategies, LLC в Ричмонде, Вирджиния.

Хилл призывает своих клиентов подумать об этих больших денежных проблемах, прежде чем перебраться в другой дом:

1. Вы откладываете не менее 15 процентов своего текущего дохода на пенсию?
2. Есть ли у вас шесть месяцев (предпочтительно девять месяцев) в резервном кассовом фонде?
3. У вас нет задолженности по кредитной карте?
4. Выкуплен ли ваш нынешний дом?
5. И, если возможно, учредили ли вы фонд колледжа для своих детей?

Если все эти поля могут быть отмечены, то покупатели, скорее всего, смогут выбрать дом для отдыха, говорит Хилл.

Что произойдет, если вам понадобится вторая ипотека

Вы все еще выплачиваете ипотеку за свое основное жилье, когда вы влюбились в отличный летний дом, и теперь вам понадобится еще одна ипотека. Вот несколько вещей, которые следует знать заемщикам.

Как и любой кредит, банки будут учитывать, достаточен ли ваш доход для покрытия ваших расходов, — говорит Джудит Корпрю, исполнительный вице-президент и директор программы финансовой грамотности в Patriot Bank, NA. Будьте готовы к рассмотрению вашего кредитного отчета, а также доходов. трудовой стаж и активы.

Объединение непогашенной кредитной карты или другого долга с высокой процентной ставкой в ​​более низкий платеж с использованием HELOC или других продуктов с низкой процентной ставкой может улучшить вашу финансовую картину для кредиторов, — говорит Джон Суини, глава отдела управления благосостоянием и активами компании Figure Technologies. .

Ваша способность путешествовать по другим направлениям может быть ограничена

Старая поговорка «знакомство порождает презрение» может быть применена к загородным домам для некоторых людей. После 10 летних каникул в Клируотер-Бич привлекательность теплых вод Персидского залива может уступить место раздражению (и цене) сезона ураганов.Точно так же 10-часовая живописная поездка в горную хижину может быстро превратиться в обременительный шлеп через несколько лет.

Дело в том, хотите ли вы застрять на одном месте надолго?

«Покупатели должны подумать, не повлияет ли второй дом на их способность путешествовать в другие места. Если человеку или семье нравится путешествовать в одно и то же место каждый год, покупка дома там может иметь смысл, но может быть сложно совмещать расходы на второй дом с поездками в другие места », — говорит Нильсен.

Дома для отпуска по-прежнему остаются домами, поэтому убедитесь, что доступны другие желаемые удобства. Такие вещи, как продуктовые магазины и рестораны, а также гольф или тренажерные залы, являются частью нашей повседневной жизни и могут также входить в уравнение счастья. Второй дом, который также обеспечивает удобство, на которое вы рассчитываете, поможет вашему дому сохранить свою привлекательность с течением времени.

Сдача в аренду своего второго дома

Сбор денег за аренду может быть разумным способом субсидировать недвижимость для отдыха. Однако есть законы, о которых вам следует знать перед покупкой.Помните, что законы различаются в зависимости от штата, города и даже района, поэтому то, что хорошо для одного сообщества, может быть запрещено в другом.

Например, в Нью-Йорке Airbnb является незаконным, если только постоянный житель не проживает в квартире или квартира не сдается более чем на 30 дней.

Что касается кондоминиумов, покупатели должны выяснить, разрешает ли устав кондоминиумов аренда квартир или аренда, подобная Airbnb. То же самое и с правилами ТСЖ.

«Некоторые общины требуют аренды минимум на 90 дней при предварительном одобрении арендатора ассоциацией.Если это так, покупатели захотят оценить, потребуется ли для поиска квалифицированных арендаторов риэлтор, и рассчитать комиссионные, которые необходимо будет вычесть », — говорит Нильсен.

Услуги по уборке, страхование и общее техническое обслуживание — это расходы, которые домовладельцы также должны включать в свой бюджет. Поскольку вы не можете гарантировать доход от аренды, убедитесь, что вы можете позволить себе эти расходы (включая ежемесячный платеж по ипотеке).

Возможно, вам также придется отказаться от желаемого времени для проживания во втором доме, чтобы получить доход от аренды, что может снизить привлекательность второго дома.

«К сожалению, наибольший спрос со стороны арендаторов приходится на то время, когда вы хотите быть там. Когда мы смотрим на цифры с клиентами, мы часто предлагаем им арендовать дом на неделю или месяц вместо того, чтобы войти в мир арендодателей. Часто это дешевле и доставляет меньше хлопот », — говорит Тимоти Паркер, партнер Regency Wealth Management.

Налоги на дома для отдыха

По данным налоговой службы (IRS), загородный дом классифицируется как личное жилье или как арендуемое имущество.Это личное жилище, если вы ограничиваете его сдачу в аренду 14 днями или меньше в году; более 14 дней и считается арендуемой собственностью. В большинстве случаев вам придется сообщать о доходе от аренды независимо от классификации.

Если ваш загородный дом классифицируется как арендуемая недвижимость, вы не сможете претендовать на вычет налоговых процентов по ипотеке. Однако вы можете требовать возмещения убытков по арендной плате, если потраченная вами сумма превышает арендный доход. Вы можете сообщить об этих убытках в Приложении E своей формы 1040.

Обязательно поговорите с опытным налоговым специалистом о своих потенциальных обязательствах и удержаниях. И имейте в виду, что вы можете вычесть только проценты, уплаченные по ипотеке на сумму 750 000 долларов или меньше всего на все ваши дома.

Второй дом может быть рискованным вложением

Любой, кто помнит жилищный кризис, знает, что стоимость дома не гарантирована. После того, как рынок жилья достиг пика в 2006 году, его стоимость упала на 33 процента в национальном масштабе, уничтожив капитал и вынудив домовладельцев лишиться права выкупа.

Многие эксперты сходятся во мнении, что жилая недвижимость не обязательно является лучшим способом вложения денег, поэтому для людей, которые хотят разбогатеть, покупка другого дома может оказаться не плодородной почвой.

«Многие люди ошибочно полагают, что недвижимость — это хорошее и безопасное вложение», — говорит Роберт Р. Джонсон, профессор финансов, Хайдерский колледж бизнеса, Университет Крейтон. «Они становятся жертвами историй о резком росте стоимости недвижимости за длительные периоды времени. Чего они не понимают, так это того, что с 1890 по 1990 год с поправкой на инфляцию повышение курса U.С. жилья было просто около нуля. Это удивляет людей, но это не должно быть настолько удивительным, потому что стоимость строительства и труда снижается ».

Подробнее:

жилья в Новом Свете: как купить дом в Новом Свете

Как купить дом в Новом Свете? По прибытии в Aeternum, ваш персонаж в Новом Мире быстро узнает, что он, вероятно, застрял на острове на всю жизнь благодаря мощному магическому полю, которое его окружает. С другой стороны, жители Aeternum стремятся к бессмертию, так что это определенно не все плохие новости.Одно можно сказать наверняка: поскольку они здесь буквально навсегда, ваш отважный Конкистадор захочет найти место, которое он сможет назвать своим домом.

В этом руководстве мы объясняем все, что вам нужно знать о покупке и обслуживании характерного жилья в Новом Свете, а также объясняем преимущества владения домом.

---

На этой странице:

Как купить дом в Новом Свете

Есть несколько предварительных условий для того, чтобы ваш персонаж поднялся на лестницу собственности в Aeternum.Важнее всего то, что игрокам необходимо достичь как минимум уровня 10 и на территории, на которой они хотят владеть недвижимостью — и даже тогда будет доступно только самое базовое жилье, а более высокие уровни необходимы для открытия более роскошных жилищ.

Помимо требований к репутации, у Нового Света есть более традиционная потребность в деньгах для оплаты дома вашего персонажа. Цены на недвижимость, конечно, различаются, но на самом деле это второстепенное соображение при владении домом, так как вы, скорее всего, получите деньги, которые вам нужны для конкретного дома, задолго до того, как достигнете статуса, позволяющего вам его купить.

Кроме того, ваш первый дом в Новом Свете поставляется со скидкой 50% как на первоначальную покупку, так и на налоги, которые вы платите за него (если бы только реальный мир был таким щедрым для новых покупателей).

---

Пояснения по налогам на жилье в Новом Свете

Покупка дома на любой территории объединяет вас с контролирующей фракцией, если вы еще не были заявлены для этого, поэтому, хотя вы можете владеть несколькими объектами собственности в Aeternum, все они должны находиться на территориях с соответствующей лояльностью.

Это больше, чем просто аккуратная интеграция истории, однако, как и в New World, вам нужно платить налоги за каждый дом, которым вы владеете.

Вы платите налоги на недвижимость еженедельно в режиме реального времени, размер которых определяется губернатором территории — по умолчанию это 10% от начальной стоимости каждого дома, но губернатор может изменить ставки в диапазоне от 5% до 20%. Однако могут применяться следующие скидки:

• Скидка 50% для новых покупателей также снижает налоги на эту недвижимость на ту же сумму.
• Если Мировое соглашение регулируется вашей компанией, вы получите 30% налоговую скидку.
• Повышение рейтинга в рамках поселения может разблокировать карты снижения налога на имущество.

Какие преимущества дает покупка дома в Новом Свете?

Владение домом в Новом Свете дает множество преимуществ. Вы можете владеть несколькими домами в Aeternum, и все они выступают в качестве ваших личных точек быстрого перемещения — что является отличной новостью, учитывая их редкость в противном случае и тот факт, что вы должны платить Azoth за быстрое путешествие к святыне, но , а не к вашему собственный дом.

Поскольку New World накладывает довольно жесткие ограничения по весу на инвентарь вашего персонажа, дома также являются отличным местом, где можно спрятать все, что вы хотите сохранить, но не нужно носить с собой.

Наконец, украшение вашего дома трофеями позволяет вам применять к вашему персонажу определенные пассивные баффы. Дальнейший выбор декора, честно говоря, довольно ограничен из того, что мы видели, но повышение навыка Мебели открывает больше возможностей.

---

Теперь вы знаете, что вам нужно сделать, чтобы получить свою собственность в Новом Мире, вам понадобится персонаж, который сможет достичь этой точки — так что взгляните на наши лучшие сборки персонажей на странице Нового Мира, чтобы получить наши советы. о том, как собрать лучшего персонажа, который подойдет вашему стилю игры.Там, в Aeternum, опасно, поэтому ознакомьтесь с нашим лучшим списком уровней оружия Нового мира, чтобы помочь вам решить, какое оружие стоит взять с собой, когда вы отправитесь искать свой новый дом.

самых популярных рынков вторичного жилья в США — издание 2021 года

В то время как пандемия коронавируса затронула миллионы американцев, закрывая предприятия и увольняя сотрудников, на вторичном внутреннем рынке наблюдается неожиданный всплеск.Удаленные сотрудники временно переезжают из крупных городов в менее плотные и удобные места.

Агентство недвижимости Redfin сообщило, что в октябре 2020 года спрос на вторые дома подскочил на 100% по сравнению с предыдущим годом. Это превышает спрос на первичные дома, который, по их исследованию, увеличился только на 50% за тот же период. Помня о том, что многие удаленные сотрудники все еще ищут второй дом, SmartAsset проанализировал цифры, чтобы выяснить, какие вторичные домашние рынки являются наиболее популярными.

Чтобы найти самые популярные рынки вторичного жилья, мы выяснили количество ипотечных кредитов, выданных на вторичное жилье в 2019 году почти в 400 городских районах по всей стране. Затем мы разделили это количество на общее количество выданных ипотечных кредитов, чтобы рассчитать процентную долю рынка, состоящего из вторых домов. Подробнее о наших источниках данных и о том, как мы собираем всю информацию для создания окончательного рейтинга, читайте в разделе «Данные и методология» ниже.

Это четвертое исследование SmartAsset, посвященное наиболее активным вторичным внутренним рынкам в стране.Ознакомьтесь с версией 2020 года здесь.

Основные выводы

• Жизнь на пляже. На вершине этого исследования преобладают города, расположенные рядом с пляжем. Фактически, шесть из 10 лучших районов метро расположены прямо на берегу. Один из этих пляжных городков — Оушен-Сити, штат Нью-Джерси, — претендует на первое место в этом исследовании и является единственным городом, где более половины ипотечных кредитов, утвержденных в 2019 году, приходилось на вторичное жилье. Пять других песчаных пляжей в десятке лучших — это Барнстейбл, штат Массачусетс; Миртл-Бич, Северная Каролина-Южная Каролина; Хилтон-Хед-Айленд, Южная Каролина; Неаполь, Флорида; и Кахулуи, Гавайи.Почти каждая третья ипотека во всех этих районах метро предназначена для вторичного жилья.
• На Среднем Западе дела обстоят плохо. В то время как почти четверть городов в нашем исследовании расположены на Среднем Западе, только один — Найлс-Бентон, штат Мичиган, занимающий 14-е место, — входит в 25 лучших городов. северо-восток, юг и запад, в соответствии с региональными делениями переписи.

1. Оушен-Сити, штат Нью-Джерси

Первое место в нашем исследовании занимает

Оушен-Сити, штат Нью-Джерси с 63.45% ипотечных кредитов приходится на вторичное жилье. Это означает, что 559 из 881 ипотечных кредитов в 2019 году приходились на вторичное жилье.

2. Barnstable Town, MA

Барнстейбл, штат Массачусетс, было выдано 2188 новых ипотечных кредитов в 2019 году. В то время как большинство из них приходилось на первичное жилье, 865 ипотечных кредитов приходились на вторичные дома, что составляет 39,53% от общего числа.

3. Солсбери, DE-MD

Территория метро Солсбери охватывает части Делавэра и Мэриленда.В 2019 году было выдано 2594 новых ипотечных кредита. 39,40%, или 1022 из них, были выданы на вторичное жилье.

4. Миртл-Бич-Конвей-Норт-Миртл-Бич, NC-SC

Столичный район Миртл-Бич разделен между Северной и Южной Каролиной. В 2019 году было выдано 1460 новых ипотечных кредитов. 35,00% из них были использованы для покупки вторичного жилья. Это означает, что 511 были вторичными, а 949 — первичными.

5. Flagstaff, AZ

Флагстафф, штат Аризона, — единственная область метро в топ-10, расположенная на юго-западе.В 2019 году было выдано 545 новых ипотечных кредитов, из которых 157, или 28,21%, были выданы на вторичное жилье.

6. Деревни, Флорида

The Villages — это активное сообщество пожилых людей во Флориде, где 28,12% ипотечных кредитов приходится на вторичный рынок жилья. В 2019 году было выдано 2486 новых ипотечных кредитов, 699 из которых были выданы на вторичное жилье.

7. Питтсфилд, Массачусетс

Питтсфилд, штат Массачусетс, имел только 311 новых ипотечных кредитов в 2019 году, что на самом деле является 35-й самой низкой суммой для этого показателя по всем 396 районам метро, ​​включенным в исследование.Однако 75 из этих ипотечных кредитов (24,12%) были востребованы вторичным жилищным рынком, что подняло Питтсфилд на седьмое место в целом.

8. Хилтон-Хед-Айленд-Блаффтон-Бофорт, SC

Хилтон-Хед (Hilton Head) — остров Южная Каролина, известный своими пляжами и игрой в гольф. В 2019 году в районе метро Hilton Head Island-Bluffton-Beaufort была выдана 5391 новая ипотека, из которых 1282 (23,78%) были выданы на приобретение вторых домов.

9. Неаполь — Иммокали — остров Марко, Флорида

Неаполь-Иммокали-Марко-Айленд, штат Флорида, район метро расположен на берегу Мексиканского залива, и 22.10% новых ипотечных кредитов в 2019 году были взяты на вторичное жилье. Это означает, что 624 из 2 823 домов относятся к второстепенным домам.

10. Kahului-Wailuku-Lahaina, HI

Этот район метро, ​​расположенный на гавайском острове Мауи, замыкает нашу десятку лучших. В 2019 году в районе Кахулуи-Вайлуку-Лахайна было выдано только 640 новых ипотечных кредитов. Но 22,03%, или 141 из них, приходились на вторые дома.

Данные и методология

Чтобы найти самые популярные вторичные домашние рынки в США.S., мы просмотрели данные для 396 городских районов по следующим двум параметрам:

• Количество одобренных ипотечных кредитов на вторичное жилье в 2019 году.
• Общее количество ипотечных кредитов, одобренных в 2019 году.

Мы разделили количество утвержденных ипотечных кредитов для вторичного жилья на общее количество ипотечных кредитов, утвержденных для каждого района метро. Район метро с наибольшим количеством ипотечных кредитов на неосновное жилье в процентном отношении ко всем одобренным ипотечным кредитам занял самое высокое место.Место с наименьшим процентом считается самым низким.

Данные для обоих показателей взяты из базы данных Закона о раскрытии информации о жилищной ипотеке Бюро финансовой защиты потребителей.

Советы для успешного второго домовладения

• Планировка на два дома? Две головы лучше одной. Если вы когда-нибудь захотите стать владельцем второго дома, имеет смысл попросить кого-нибудь помочь вам разобраться с вашими финансами прямо сейчас. Найти подходящего финансового консультанта не должно быть сложно.Бесплатный инструмент SmartAsset поможет вам найти финансовых консультантов всего за пять минут. Если вы готовы к подбору консультантов, начните прямо сейчас.
• Умное управление ипотекой. Убедитесь, что вы знаете, какой будет выплата по ипотеке, используя бесплатный калькулятор ипотеки SmartAsset.
• Читать мелкий шрифт стоит. Не забывайте о затратах на закрытие! Эти затраты могут быть не такими высокими, как другие части покупки дома, но все расходы, которые у вас есть, могут быть суммированы, поэтому не сбрасывайте со счетов ничего.

Вопросы о нашем исследовании? Свяжитесь с [email protected].

Фото: © iStock.com / pixdeluxe

Бен Гейер, CEPF® Бен Гейер — опытный финансовый писатель, в настоящее время работает экспертом по пенсионным вопросам и инвестициям в SmartAsset. Его работы появлялись на Fortune, Mic.com и CNNMoney. Бен окончил Северо-Западный университет и по совместительству учится в аспирантуре Городского университета Нью-Йорка.Он является членом Общества совершенствования бизнес-редактирования и письма и сертифицированным педагогом по личным финансам (CEPF®). Когда он не помогает людям разобраться в их финансах, Бен любит смотреть хоккей, слушать музыку и экспериментировать на кухне. Родом из Александрии, штат Вирджиния, он сейчас живет в Бруклине со своей женой.

Купить, построить или починить: что лучше для тех, кто впервые покупает жилье?

Ввиду ограниченного предложения жилья начального уровня на продажу, попасть в дверь, которую вы хотите, может быть проблемой, если вы собираетесь в ближайшее время купить свой первый дом.

Согласно опросу, проведенному по заказу NerdWallet и проведенному онлайн-исследованием Harris Poll среди 2007 взрослых американцев в январе 2020 года, почти треть американцев, которые никогда ранее не покупали дом, говорят, что планируют это сделать в ближайшие пять лет. вы присоединяетесь к поиску домов и решаете, какой тип недвижимости лучше всего соответствует вашим целям. Вот плюсы и минусы покупки дома под ключ, строительства нового дома или ремонта верха.

Купите, если умеете кататься с пуансонами

Что может быть недостатком у дома, готового к заселению? Все, что вам нужно сделать, это переехать.Но на сегодняшнем рынке жесткая конкуренция. Согласно данным Национальной ассоциации риэлторов, в декабре 2019 года количество домов, выставленных на продажу в США, достигло самого низкого уровня за более чем 20 лет.

«Когда вы чувствуете разочарование, вспомните свое« почему »- в первую очередь, причину, по которой вы ищете дом».

Симона Плюш, агент по недвижимости

«Вы должны быть готовы выехать вчера», — говорит Симона Плюш, агент по недвижимости из Вашингтона, округ Колумбия, Century 21 New Millennium.По словам Плюша, особенно для тех, кто впервые покупает дом, этот процесс может быть «эмоциональными американскими горками». Она призывает покупателей быть стратегическими и быстрыми, делая предложение дома под ключ. Например, если вы посмотрите на дома, цена которых немного ниже вашего бюджета, вы сможете позволить себе конкурентоспособную ставку, превышающую запрашиваемую.

Когда вы чувствуете разочарование, говорит Плюш, вспомните свое «почему» — в первую очередь, причину, по которой вы ищете дом. Например, воссоединение с вашим желанием иметь задний двор для ваших детей может помочь вам сохранить динамику.

Стройте, если хотите называть кадры

Новое строительство может показаться пугающим и трудоемким, но если вы не начинаете с нуля с архитектором и участком земли, оно может быть на удивление простым и быстрым.

«Во многих наших сообществах покупатели жилья имеют возможность приобрести дом для быстрого въезда», который будет готов в течение 30–90 дней, — прокомментировала Джессика Хансен, вице-президент по связям с общественностью компании «Арлингтон», штат Техас. Д.Р. Хортон, по электронной почте.

«Строители новостроек часто предлагают домашнюю гарантию, которая может защитить покупателей от затрат на капитальный ремонт».

Сроки могут варьироваться в зависимости от застройщика и спроса. Джефф Мезгер, президент и главный исполнительный директор строительной компании KB Home из Лос-Анджелеса, говорит, что у его компании в среднем от трех до четырех месяцев с момента начала строительства до дня въезда. Согласно опросу NAR 2019 года, средний поиск дома занимает около 10 недель, после чего следует еще несколько недель, чтобы закрыть и получить ключи.

В том же опросе покупатели жилья чаще всего называли причиной покупки новой постройки, чтобы избежать ремонта или проблем с механическими системами.Оба этих строителя, как и многие другие, предлагают домашнюю гарантию, защиту, которую покупатели существующих домов, возможно, должны будут приобрести для себя.

«Когда вы закрываете старый дом, вы остаетесь одни, если что-то пойдет не так», — говорит Мезгер. «С новым домом у вас все еще такие отношения с нами».

Но эти удобства имеют свою цену: согласно исследованию NAR, те, кто покупал новое строительство, платили в среднем на 85 000 долларов больше, чем те, кто приобрел ранее принадлежавшую недвижимость. Осуществимость также может зависеть от того, где вы живете.В городской местности или пригородах построить новое может быть сложно, не заплатив за снос существующего строения. В сельской местности земли много, но если начинать с нуля за пределами застройки, это может означать дополнительные расходы на обеспечение доступа к воде, электричеству и многому другому.

Исправить, если местоположение является обязательным

Отремонтировать верхний ремонт сложнее, чем это выглядит по телевизору, но если в доме хорошее состояние, вы можете найти доступный дом в идеальном районе.Опрос NAR показывает, что 26% впервые покупающих жилье заявили, что они пошли на компромисс при покупке дома. Проблемы с состоянием не вызывают удивления, поскольку жилищный фонд страны стареет. По данным Объединенного центра жилищных исследований Гарвардского университета, по состоянию на 2019 год почти 80% американских домов были старше 20 лет, а 40% — не менее 50 лет.

«Четверть тех, кто впервые покупает жилье, заявили, что они пошли на компромисс при соблюдении условий. чтобы купить дом ».

Национальная ассоциация риэлторов

«Те, кто впервые покупает жилье, не должны стесняться домов с хорошими механическими и уродливыми конструктивными элементами», — говорит Дэвид Пекел, бывший подрядчик, ныне генеральный директор Национальной ассоциации индустрии ремоделирования.«Уродливое можно исправить».

Пекель рекомендует работать с опытным домашним инспектором, чтобы определить, что необходимо решить. Подрядчик может очертить объем работ и потенциальную стоимость. Пекел говорит, что большинство из них будет взимать плату за консультацию, которая возвращается, если они будут приняты на работу.

Поиск финансирования

Независимо от того, решите ли вы купить, построить или отремонтировать, существуют различные варианты финансирования. В дополнение к обычной ипотеке и стандартным ссудам, обеспеченным государством, существуют ссуды на строительство и ссуды на ремонт, которые подходят заемщикам, финансирующим новое строительство или реконструкцию.Кредитор, который предлагает кредитные продукты для той собственности, которую вы хотите, может помочь вам сделать правильный выбор.

Эта статья была написана NerdWallet и первоначально опубликована Associated Press.

Обзоры и повторные аттестации

Оценки тщательно изучаются в процессе получения ипотечного кредита. Иногда требуется дополнительное обследование посредством обзора аттестации или повторной аттестации. Обзорная оценка не требует никаких денег, и вторая оценка требует тех же затрат на оценку, что и первая оценка.

Обзор оценки является арендодателем из двух вариантов. Это требует второго взгляда со стороны сотрудников кредитора. Вторая оценка является более серьезным вариантом и требует нового оценщика для выполнения другой оценки.

Никому не нравится, когда отчет об оценке требует рецензирования. Более того, все ненавидят, когда требуется повторная аттестация. С точки зрения кредитора, и то, и другое добавляет процессу ненужное время, внимание и затраты на оценку. С вашей точки зрения, эти усиленные меры ставят под угрозу одобрение кредита.Неблагоприятная экспертиза при обзоре оценки может наложить более низкую стоимость, чем та, которая была установлена ​​при первоначальной оценке.

Условия кредита могут быть изменены, если НОВАЯ оценочная стоимость окажется ниже продажной цены. Вы можете бороться с заниженной оценкой и попытаться добавить обоснованности первому. Однако шансы на успех очень малы. Вторая оценка была заказана, потому что первая была признана неприемлемой.

---

Статьи, связанные с оценкой

---

Оценочные обзоры

Оценочные проверки могут быть «кабинетными» или «полевыми».Покупатель не несет дополнительных расходов за обзорную оценку.

Для «кабинетной проверки» требуется дополнительная проверка кем-либо, кроме андеррайтера. Это может быть другой андеррайтер, менеджер или даже внутренний оценщик, входящий в штат кредитора. В каждой ипотечной компании будут свои процедуры.

«Полевая проверка» требует, чтобы другой оценщик посетил собственность и прилегающую территорию для второго анализа. Обычно это только внешняя оценка (т.е. предварительная оценка), поскольку изображения и данные о предмете собственности уже известны.

Когда требуется обзорная оценка?

Существуют разные требования к оценке различных кредитных программ. Каждая программа имеет свой собственный набор рекомендаций относительно того, когда требуются обзоры и дополнительные оценки.

Обычная оценка

Оценки, проведенные для обычных ссуд, загружаются на отраслевой унифицированный портал данных обеспечения (UCDP). Здесь отчету об оценке присваивается рейтинг, называемый Сводным отчетом о представленных материалах (SSR).Оценка SSR — это то, что вызывает аттестационные обзоры.

Оценка SSR варьируется от 1,0 до 5,0. Ниже — лучше. У каждого кредитора есть собственная внутренняя политика и пороговые значения для проверки. Эмпирическое правило: оценка от 3,0 до 4,0 может потребовать кабинетной проверки. Результаты выше 4,0 требуют проверки на местах. В очень и очень редких случаях оценка с оценкой 5,0 может потребовать повторной оценки. Это очень редко и может быть запрещено некоторыми кредиторами.

баллов SSR оказали большое влияние на оценки, когда они впервые появились на сцене.С тех пор это изменилось. Иногда оценка требует пересмотра, но количество случаев уменьшилось. Мы подозреваем, что это потому, что:

• Оценщики адаптировались к балльной системе,
• Кредиторы изучили модель, собрали данные об исполнении ссуд и скорректировали свои внутренние политики, требующие проверки,
• Кредиторы повысили качество оценщиков, поскольку баллы SSR представляют собой измеримый метод контроля качества.

Fannie vs.Фредди

Если обзор оценки сочтет вашу оценку неприемлемой, вам следует попросить своего кредитора перейти с ссуды Fannie Mae на ссуду Freddie Mac. Часто Фредди не требует обзора. Имейте в виду, что условия кредита (то есть процентная ставка) могут измениться при смене продукта. (Не волнуйтесь: команда Mortgage Mark активно занимается этим, и мы любой ценой выполним ваши первоначальные условия кредита).

Государственная экспертиза

Государственные жилищные займы обычно не требуют пересмотра или повторной оценки.Это в первую очередь по двум причинам. Во-первых, оценки требуют более тщательной проверки со стороны оценщиков. Во-вторых, оценщики и андеррайтеры проходят значительную подготовку и образование, чтобы получить право оценивать и гарантировать государственные займы.

Дополнительное примечание: когда оценочная стоимость определена и финансирование направлено на государственный заем, эта стоимость остается привязанной к собственности. Ознакомьтесь с нашими требованиями к оценке для различных кредитных программ, чтобы получить более подробную информацию о государственной оценке.

Когда требуется вторая аттестация

Повторная аттестация требуется редко, но она случается. Стоимость кредита будет наименьшей из двух оценок. Это наиболее распространенные сценарии, когда требуется повторная аттестация:

• Некоторым крупным инвесторам требуется две оценки
• Иногда в правилах андеррайтинга может потребоваться второй (флип или SSR)
• При работе с другим кредитором и первоначальная оценка не переносит отчет

Крупные ссуды требуют двух оценок

Некоторые крупные инвесторы всегда требуют повторной оценки.Другие могут потребовать повторной оценки только в том случае, если сумма кредита превышает определенную сумму (например, 1 500 000 долларов США или 2 000 000 долларов США).

Руководящие принципы требуют двух оценок

Другие программы могут потребовать двух аттестаций, если объектное свойство является флипом. Переворот — это когда инвестор купил дом, реконструировал его и продает с прибылью в течение нескольких месяцев. Инвестор хочет быть уверенным, что стоимость будет точной при таком быстром росте цены.

Например: кредиты FHA могут иметь свои нюансы.Руководства FHA меняются вместе с рынком. Некоторое время назад FHA разрешило финансирование перевернутых домов и потребовало повторной оценки. С тех пор это изменилось. FHA больше не разрешает финансирование в течение 90 дней с момента покупки недвижимости продавцом. Это устранило необходимость во второй оценке при покупке недвижимости такого типа.

Работа с другим кредитором

Если вы меняете кредитора, вам может потребоваться повторная оценка. Вы можете работать с другим кредитором, если первоначальный кредитор не может закрыть ссуду.

Вы можете избежать повторной оценки, перенеся оценку (при условии, что она была проведена). Для передачи оценки большинству кредиторов потребуется подтверждение того, что оценка была заказана с использованием AMC и проведена в соответствии с требованиями. К сожалению, есть оценщики, которые не переносят оценки.

Перенос аттестации позволит решить три задачи. Во-первых, вы избежите затрат на повторную оценку. Во-вторых, вы не рискуете упасть в цене.Наконец, вы экономите время ожидания новой экспертизы.

Вторая ипотека после покупки

Вам может потребоваться повторная оценка, если вы получаете вторую ипотеку сразу после закрытия ссуды на покупку. Часто кредиторы, получающие второе залоговое право, не используют первоначальную оценку, особенно если вы занимаетесь ремонтом жилья во вторую очередь, когда новая оценка должна учитывать потенциальные улучшения.

Если повторная аттестация НЕ допускается

Повторная аттестация НЕ допускается из-за низкой стоимости.Если стоимость становится низкой, вам следует научиться бороться с низкой оценкой и знать свои варианты, когда оценочная стоимость отличается от продажной цены. Вот почему вы должны сделать все возможное, готовясь к оценке дома.

Что дальше

Марк и его команда проведут вас через весь процесс получения ипотечного кредита и ипотечной ссуды. Звоните нам, если у вас возникнут вопросы, и сообщите, чем мы можем помочь.

Далее: обработка и одобрение кредита

Предыдущая: оценка дома

Прочие статьи по оценке

дополнительных жилых единиц — планирование и развитие

Округ Санта-Клара предоставляет дополнительные жилища (или дополнительные жилые единицы, или ADU) в районах зонирования, которые позволяют использовать жилые помещения.Существуют положения, специфичные для сельских районов зонирования и городских некорпоративных округов, и они различаются в зависимости от размера участка. ADU могут быть присоединены или отсоединены, вновь построены или преобразованы из существующей структуры. У ADU должны быть собственные жилые, спальные, обеденные, кухонные и санитарные помещения, включая полностью оборудованную кухню и ванную комнату. Кроме того, Младший ADU (Jr. ADU) имеет площадь не более 500 квадратных футов и должен полностью находиться в односемейной резиденции. Он должен иметь отдельный вход и эффективную кухню, но может делить ванную комнату с основным домом.

Новые законы о дополнительных жилищах.

Калифорния приняла законы в отношении дополнительных жилищ, которые вступили в силу 1 января 2020 года. Округ обновил свои постановления, чтобы отразить эти новые законы. Новое постановление принято 10 марта 2020 года.

По общим вопросам о дополнительных жилых помещениях обращайтесь в отдел планирования по телефону (408) 299-5700 и попросите поговорить с дежурным специалистом по планированию.

---

Часто задаваемые вопросы об изменениях в государственных законах ADU:

• Могу ли я построить ADU на своей территории?

• Если ваш участок является зарегистрированным юридическим участком, на котором имеется существующее жилье для одной семьи (или на нем строится дом для одной семьи) в жилой или смешанной зоне, закон штата Калифорния позволяет вам застроить до один ADU и один младший.ADU, если есть адекватные услуги водоснабжения и канализации, соблюдены минимальные требования к отступлению, а также соблюдены стандарты пожарной безопасности и безопасности жизнедеятельности. ADU подчиняются стандартам строительных норм, включая обзор планирования и разрешения на строительство, и могут иметь дополнительные требования, такие как парковка.

• Сколько ADU я могу построить?

• Вы можете построить до одного ADU и одного Jr. ADU, если ваша собственность соответствует требованиям. ADU может быть прикреплен к основному месту жительства или отделен от него.Должен быть прикреплен младший ADU.

• Что делать, если мой участок ограничен или мое ТСЖ ограничивает ADU?

• Согласно закону штата Калифорния, ограничения на действия и правила ТСЖ, запрещающие ADU, недействительны. Но ограничения, которые необоснованно не увеличивают стоимость строительства или не запрещают строительство ADU или Jr. ADU, разрешены.