brinmax

Приобретение автомобиля достаточно сложно без добавления проблемной кредитной истории. Тем не менее, хотя тем, у кого баллы ниже 670 (удовлетворительно) и даже ниже 580 (плохо), будет сложнее, они не совсем выбывают из игры.

Прежде чем нырнуть, узнайте свой кредитный рейтинг. Получите тот бесплатный кредитный отчет, который Большая Тройка должна вам раз в дюжину месяцев. Вы можете быть удивлены. Может быть, вы не так плохи, как вы себе представляли, или, может быть, ваш отчет затянут ошибочной или устаревшей информацией, которую вы можете исправить.

Однако, если новости плохие, у вас есть более чем один путь вперед.

Те, кто ищет лизинг с плохой кредитной историей, скорее всего, увидят более высокие процентные ставки по своему контракту, чем их коллеги с лучшей кредитной историей. У них также могут возникнуть проблемы с подсчетом очков за машину первого выбора. Но если вы гибки, вы можете договориться.

Покупка автомобиля — не пикник для тех, у кого низкий кредитный рейтинг.

Некоторые ключи к успеху: выберите машину, соответствующую вашим обстоятельствам. Будьте готовы к существенному первоначальному взносу. Поищите кредитора, готового предоставить предварительно одобренный кредит.

Или вы можете сделать что-то опрометчивое.

Хотите получить высокую процентную ставку в компании, которая держит на авансе армию перекупщиков? Посетите один из таких дилерских центров, работающих по принципу «купи-здесь-плати-здесь» (BHPH). Обычно обслуживая потребителей с плохой кредитной историей, эти независимые продавцы взимают высокие процентные ставки и часто не предлагают льготных периодов в своих контрактах; пропустите оплату за автомобиль, и дилер выпустит на волю перекупщиков.

Возможно, вам лучше обратиться в банки торговых районов (национальные, общинные, онлайн), кредитные союзы, финансовые компании и/или веб-сайты, которые действуют как расчетные палаты для кредиторов.

Есть ли кто-то с хорошей или отличной кредитной историей, кто доверяет вам и кого вы не подведете? Подумайте о привлечении этого лица (или лиц) в качестве поручителя по вашему договору займа или аренды. Таким образом, вы можете использовать их лучшие баллы в свою пользу.

Опять же, решение о том, берет ли кто-то с плохой кредитной историей или покупает, в конечном счете, лучше оставить на усмотрение человека.Проведите исследование; сравните варианты и сопоставьте их с вашими краткосрочными и долгосрочными бюджетами; и честно оцените, какой путь ведет к машине, которая вам больше всего понравится на время аренды или кредита.

Часто задаваемые вопросы о лизинге и покупке автомобиля

У вас есть вопросы. У нас есть ответы.  

Да, вы можете продать арендованный автомобиль

Вы можете продать арендованный автомобиль? Ответ — да, и сейчас самое время это сделать.

Дилеры, столкнувшиеся с ограниченными товарными запасами, пытаются купить хорошие подержанные автомобили для перепродажи.Они могут захотеть купить ваш арендованный автомобиль по цене, превышающей цену выкупа, указанную в вашем контракте.

«Я не видел, чтобы цены на подержанные автомобили так сильно росли много лет, — говорит Орен Вайнтрауб, президент службы автомобильного консьержа Authority Auto. «Мы видим большой процент или аренду с долевым участием в них».

Поскольку пандемия изменила автомобильный бизнес, эксперты рекомендуют извлечь этот капитал, продав автомобиль напрямую, используя его для компенсации затрат на возврат автомобиля или используя эту стоимость, чтобы заключить более выгодную сделку при покупке следующего автомобиля.

Откуда берется капитал?

Ваш арендный платеж основан на остаточной стоимости вашего автомобиля. Это прогноз стоимости автомобиля в конце срока аренды, которая из-за пандемии сейчас зачастую слишком низкая.

Это означает, что вы можете договориться о продаже автомобиля по более высокой цене, оплатить аренду, а затем присвоить себе разницу. Это также означает, что вы можете избежать штрафов за превышение пробега или досрочно расторгнуть договор аренды.

Например, Скот Холл из сайта по аренде автомобилей Swapalease сказал, что его жена работала дома во время пандемии и решила, что ей не нужен арендованный GMC Yukon Denali XL 2017 года выпуска. Она закончила аренду на шесть месяцев раньше, сохранив оставшиеся ежемесячные платежи, и продала свой внедорожник местному дилеру, прикарманив чек на 2500 долларов.

Знайте свое положение

Вот как узнать, есть ли у вас доля в арендованном автомобиле:

Найдите остаточную стоимость в договоре аренды. Это сумма, за которую вы можете купить автомобиль в конце срока аренды (за эту транзакцию также может взиматься плата за утилизацию).

Получить сегодняшнюю цену выкупа. Если вы хотите досрочно расторгнуть договор аренды, позвоните арендатору и узнайте текущую цену выкупа.Холл говорит, что обычно вы можете оценить эту цену, просто добавив сумму всех оставшихся платежей к остаточной стоимости.

Посмотреть текущую рыночную стоимость. Воспользуйтесь онлайн-справочником по ценам, таким как Edmunds.com, чтобы определить стоимость вашего автомобиля при сдаче в счет оплаты с учетом текущего пробега, опций и состояния. Если вы думаете продать свою машину соседу, ищите цену для частной вечеринки. Или вы можете получить почти мгновенное предложение наличными от местного дилера Carmax или интернет-магазина автомобилей, такого как Carvana, Shift или Vroom.Придайте реальным предложениям больший вес в своих расчетах.

Посчитайте. Вычтите остаточную стоимость из текущей рыночной цены или предложения за наличные. Это оценка того, сколько у вас акций в машине и сколько денег вы могли бы заработать на сделке.

Найдите возможность на волатильном рынке

Как только вы узнаете, находитесь ли вы в положительной позиции по капиталу, вы можете изучить различные способы использования этой потенциальной ценности. Вот варианты для рассмотрения:

• Купить машину самостоятельно.Если вы сделаете это, вы, по сути, получите хороший подержанный автомобиль по цене ниже рыночной. Кроме того, вы знаете историю своего автомобиля, так что сюрпризов не будет. Вам нужно будет оформить кредит на выкуп лизинга.

• Продайте арендованный автомобиль в частном порядке. Во многих штатах вы можете купить автомобиль и передать его новому владельцу в течение определенного количества дней, не платя налог с продаж самостоятельно. Обязательно проконсультируйтесь с DMV в вашем штате, прежде чем заключать сделку.

• Обмен автомобиля у дилера.Если вы решите, что вам нужна другая машина, вы можете сначала продать свою арендованную машину, а затем потратить деньги на новую поездку. Но торговля им может сэкономить вам значительную сумму налога с продаж.

• Продайте свой автомобиль онлайн-сервису или местному дилеру. Carvana, Shift и Vroom заберут автомобиль и оформят все документы. Тем не менее, Carvana заявляет, что не будет принимать арендованные автомобили в качестве компенсации.

Ограничения на выкуп третьих лиц

Юридически договор аренды является договором между вами и кредитором, и только вы имеете право купить автомобиль по заявленной цене выкупа.

В прошлом кредиторы разрешали третьим сторонам выкупать аренду по договорной цене. Например, если вы обменяли свой арендованный автомобиль на модель другого производителя, дилер выкупит лизинг как часть продажи.

Но многие кредиторы на сегодняшнем рынке — в основном подразделения финансовых служб, которые организуют аренду для производителей — теперь либо запрещают эту практику, запрещая все продажи третьим сторонам, либо взимая с стороннего покупателя гораздо более высокую цену за покупку автомобиля, чем показано в договоре.

Если вы столкнулись с таким препятствием, вы все равно можете продать арендованный автомобиль или обменять его у другого дилера, но сначала вы должны приобрести автомобиль. Это будет означать меньшую прибыль и дополнительные усилия, поэтому взвесьте их при принятии решения. Вот как:

• Организовать кредит выкупа аренды от кредитора.

• Оплатите налог с продаж вашего штата с выкупной цены.

• Зарегистрируйте и зарегистрируйте автомобиль на свое имя.

В этот момент вы можете оставить себе автомобиль, обменять его или продать.

Возврат арендованного автомобиля без штрафных санкций

Знание того, что ваш автомобиль является долевым, повышает вашу позицию при возврате арендованного автомобиля.

Например, у Weintraub был клиент, готовый вернуть арендованный автомобиль с превышением пробега и незначительными повреждениями кузова. Из-за справедливости в автомобиле Вайнтрауб убедил дилера отказаться от платы за утилизацию в размере 350 долларов, штрафа за превышение пробега и платы за износ.

Если вы столкнетесь с такого рода расходами по мере приближения окончания срока аренды, время, потраченное на получение предложений о выкупе, станет не только инструментом для торга, но и предложит другие варианты, которые можно попробовать, если лизинговая компания не будет играть в мяч.

Вы можете выгодно продать арендованный автомобиль (вот сколько)

Когда-то идея продажи арендованного автомобиля с целью получения прибыли была иностранной концепцией. Сегодня — в условиях постоянной нехватки чипов и последующей нехватки новых автомобилей — продажа арендованного автомобиля с целью получения прибыли является более распространенным явлением, чем вы думаете. Как продать арендованный автомобиль и заработать больше денег? Какие типы транспортных средств стоят больше всего по сравнению с их остаточной стоимостью? Какие автопроизводители мешают вам зарабатывать деньги, продавая аренду? Мы ответим на эти и другие вопросы!

Покупаете новую машину прямо сейчас? Узнайте, почему лизинг выгоднее на современном рынке!

Давайте погрузимся.

Как продать арендованный автомобиль

Этапы продажи арендованного автомобиля не слишком сложны. Вот они от Рэя Шефска:

1. Сначала нужно купить автомобиль у лизинговой компании.

2. Позвоните в лизинговую компанию и получите текущую выплату. Получите 10-дневную выплату, чтобы средства успели поступить в банк.

3. Договоритесь о выкупе автомобиля непосредственно у лизинговой компании, если она позволит вам это сделать.Не все лизинговые компании разрешают это, поэтому вам нужно будет спросить вашего конкретного кредитора.

4. Если вы не можете оплатить автомобиль наличными, примите меры для финансирования остатка. Некоторые лизинговые компании могут помочь вам в этом. Если нет, обратитесь в свой кредитный союз или местный банк.

5. При покупке автомобиля с помощью дилера имейте в виду, что дилер может взимать с вас плату за оформление документов, взимать все причитающиеся налоги, если таковые имеются, а также взимать плату за право собственности и регистрацию.Они также могут помочь вам с финансированием, если это необходимо. Совет: они вполне могут попытаться повысить процентную ставку по кредиту, а также попытаться продать вам свои обычные продукты защиты F&I.

6. После того, как вы приобрели автомобиль и получили право собственности и регистрацию на свое имя, вы можете продать его.

7. Чтобы продать ваш ранее арендованный автомобиль по наибольшей цене, свяжитесь со сторонними дилерами подержанных автомобилей, такими как CarMax, Carvana, Vroom, Shift и другими, чтобы узнать, какие у них есть предложения, а затем решите, хотите ли вы продать одному из них.

Узнайте, как сдать вещи в обмен на наибольшую сумму денег. Ознакомьтесь с тактикой trade-in для достижения успеха!

8. Если вы решите продать третью сторону, как указано выше, вам нужно будет предоставить им номер вашего кредитного счета, чтобы они могли связаться с кредитором, чтобы получить текущий платеж. Они произведут выплату, и вы получите оставшийся баланс. Вам нужно будет предоставить им право собственности, если оно у вас есть, или вам придется подписать доверенность на транспортное средство, предписывающую банку передать право собственности покупателю, когда транспортное средство будет выплачено.

9. Если вы продаете автомобиль частному лицу, рекламируйте автомобиль и обязательно встречайтесь с любым потенциальным покупателем в очень людном месте и берите с собой кого-нибудь для сопровождения.

10. Никогда не позволяйте потенциальному покупателю самостоятельно тестировать автомобиль. Всегда сопровождайте потенциального покупателя на тест-драйве, а также приглашайте своего друга.

11. Определите маршрут пробной поездки перед отъездом и установите основные правила управления транспортным средством.Водитель должен соблюдать все правила безопасности дорожного движения и всегда оставаться в пределах установленной скорости.

12. После того, как вы согласились продать автомобиль, завершите сделку в своем банке, кредитном союзе, автомобильном агентстве или местном отделении полиции, чтобы защитить все стороны от любых проблем. Обязательно убедитесь, что средства покупателя действительно хороши, прежде чем выпускать какие-либо документы или ключи от автомобиля.

13. Не позволяйте покупателю отъехать по вашим биркам и регистрации.

14. Промойте и повторите… Я просто смотрю, обращаете ли вы внимание 🙂

Какие автомобили продаются дороже их остаточной стоимости

Наши друзья на iseecars. com сделали вам невероятная работа по анализу миллионов автомобилей, выставленных на продажу, чтобы определить, какие автомобили, грузовики и внедорожники продаются с наибольшей прибылью по сравнению с их остаточной стоимостью. Как вы помните, остаточная стоимость устанавливается при подписании договора аренды. Эти значения являются лучшим предположением лизинговой компании о том, сколько автомобиль будет стоить в конце лизинга.

Поскольку текущая нехватка новых автомобилей не была предусмотрена в 2018 году, остаточная стоимость значительно ниже фактической стоимости почти каждого автомобиля, взятого в лизинг. Это означает, что у арендаторов положительная позиция капитала; они могут приобрести аренду по заранее установленной остаточной стоимости, и на открытом рынке она стоит больше. Невероятный!

Какие автомобили продаются по наибольшей остаточной стоимости? Во-первых, давайте установим, что средний подержанный автомобиль, сданный в аренду, стоит на 31,5% больше, чем его первоначальная остаточная стоимость. Это шокирует, но по сравнению с первой десяткой это относительно сдержанно!

Ранг	Автомобиль	$ Сумма За Остаточная	% За Остаточная
1	Volkswagen Tiguan	$ 8677	61,3%
2	Dodge Charger	$ 11806	55,9%
3	Шевроле Камаро	12 346 $	52.9%
4	Nissan Altima	$ 6228	49,4%
5	Volkswagen Passat	$ 6,400	49,3%
6	Chrysler 300	$ 8084	49,2%
7	Nissan LEAF	$ 6167	48,3%
8	Шевроле Малибу	$ 6392	48,2%
9	Hyundai Elantra	$ 5319	47. 9%
10	10	Mazda Mazda6	$ 7,193	$ 7,193	$ 7,193	$ 7,193	$ 7193	46,8%

, какие автопроизводители затрудняют вас продать ваш арендуемый автомобиль

кэптивные финансовые компании (финансовые компании, принадлежащие автопроизводителям) предприняли шаги, чтобы затруднить потребителям продажу своих арендованных автомобилей с целью получения прибыли. Toyota, GM, Honda, Acura и Mazda — это всего лишь несколько автопроизводителей, которые больше не позволяют третьим лицам вносить платежи по аренде.Форд годами не позволял третьим лицам делать это.

Что это значит?

Это означает, что вы должны обратиться к дилеру, работающему по франшизе, чтобы купить арендованный автомобиль, прежде чем вы сможете продать его третьему лицу. В прошлом вы могли пойти в Карвану, и они могли выплатить вам арендную плату. Теперь вам нужно пойти в автосалон, купить автомобиль, получить право собственности, а затем продать его Carvana (или другому третьему лицу).

Почему Ford, GM, Toyota, Honda и Mazda делают это? Потому что это увеличивает вероятность того, что дилерский центр сможет получить от вас арендованный автомобиль. У дилеров не хватает предложения (автомобилей для продажи), и, заставляя арендодателей возвращаться в дилерский центр, они увеличивают свои шансы купить автомобиль у вас.

Как заработать на высокой стоимости арендованного автомобиля

Лизинг автомобиля, по сути, означает, что вы не можете просто продать его, когда захотите, а поскольку цены на подержанные автомобили достигли рекордно высокого уровня, а в некоторых дилерских центрах почти нет автомобилей, миллионы клиентов лизинга с сожалением смотрят на стоимость сдаваемого в аренду автомобиля. . Так получилось, что клиенты лизинга на самом деле могут нажиться на этих высоких ценах, и многие люди уже это сделали, даже если они не могут легко продать свои автомобили напрямую.

Обычно, чтобы продать арендованное транспортное средство напрямую, покупатель должен приобрести транспортное средство за сумму, указанную в договоре аренды, прежде чем он сможет продать его, что иногда предполагает получение другого кредита. Выкуп арендованного жилья и продажа автомобиля сейчас выгодная сделка, но крайне неудобная и часто сопровождается дополнительными налоговыми штрафами.

Но есть и третий способ распорядиться арендованным транспортным средством либо по окончании срока аренды, либо в последние месяцы действия контракта.

Вместо того, чтобы купить его сразу или смиренно сдать и уйти, клиенты лизинга могут продать свой арендованный автомобиль и использовать капитал — по сути, прибыль — от этой сделки для другого автомобиля, говорят эксперты.

«Скажем, в контракте указано, что выплата клиенту составляет 20 000 долларов. Дилерский центр оценивает его и решает, что автомобиль стоит 24 000 долларов, и мы можем продать его за 26 000 долларов», — говорит Лори Черч, директор по соблюдению требований Holman Automotive Group в Маунт-Лорел, штат Нью-Джерси.

В этом гипотетическом случае дилерский центр может заплатить финансовой компании 20 000 долларов за сданный в аренду автомобиль, кредитовать клиента в размере 4 000 долларов на покупку другого автомобиля, продать сданный в аренду автомобиль за 26 000 долларов и при этом заработать 2 000 долларов, сказала она. Все это время продавая одному и тому же клиенту другой автомобиль.

Результатом для клиента является не выплата наличными, но чистый эффект будет таким же, если клиент купит другой автомобиль у того же дилера, говорит Джастин Гасман, финансовый директор McCaddon Cadillac-Buick-GMC в Боулдере, штат Колорадо.

Его дилерский центр обычно принимает арендованные автомобили в качестве программы обмена, и Гасман говорит, что дилерские центры в целом испытывают затруднения с подержанными автомобилями. «Мы покупаем каждую машину», — говорит Гасман. Чтобы заключить сделку, добавляет он, многие дилерские центры даже внесут последние пару оставшихся ежемесячных арендных платежей за клиентов.

«Мы выкупаем автомобиль, оплачиваем оставшиеся платежи и отдаем покупателю разницу в стоимости при сдаче в счет нового автомобиля… этот капитал входит в вашу новую сделку», — говорит Гасман. Между тем, дилерский центр покупает право собственности у финансовой компании по фиксированной цене для дилеров, которая обычно находится на том же уровне, что и цена клиента, сказал Гасман.

В этой сделке дилерский центр получает очень желанный трехлетний подержанный автомобиль по цене ниже рыночной стоимости, даже несмотря на то, что дилерский центр заплатил немного больше, чем цена клиента в договоре аренды. Арендатор получает возможность воспользоваться сегодняшними высокими ценами на подержанные автомобили, чего он не смог бы сделать, если бы просто сдал машину. Деньги на новую покупку, вероятно, не так велики, как они потенциально могли бы заработать, покупая и продавая ее. сами по себе, но обмен устранил много хлопот.

Важно планировать продажу арендованного автомобиля заблаговременно, добавляет Гасман, в том числе узнавать в Интернете, сколько таких автомобилей, как ваш арендованный автомобиль, продается на вашем рынке за три-четыре месяца до истечения срока аренды. «Лизинг дает вам альтернативу, — говорит Гасман. «Если остаток неправильный, вы можете уйти. Но если остаток правильный, вы должны его изучить.

Сегодня остаточная стоимость является «правильной» для клиента именно потому, что она ошибочна.В обычное время стоимость автомобиля может упасть на 10%, если его просто списать со стоянки, и он может потерять до 30% своей стоимости в первый год владения. Но это не обычные времена.

Срок аренды обычно составляет 36 месяцев. Три года назад никто не предсказывал дефицит как новых, так и почти новых автомобилей, который мы испытываем сейчас, из-за остановки бизнеса, связанной с Covid-19 в прошлом году, и продолжающейся нехватки компьютерных чипов в этом году. Нехватка компьютерных чипов также частично связана с продолжающимися вспышками Covid-19 на некоторых производственных предприятиях.

Неудивительно, что цены на новые и подержанные автомобили резко выросли в результате высокого спроса и низкого предложения. По словам Питера Келли, генерального директора оптовой автомобильной аукционной компании KAR Global, автомобили, сданные в аренду, во втором квартале стоили на 8000 долларов больше, чем предполагали лизинговые компании 36 месяцами ранее.

Два года назад эта цифра была «меньше нуля», сказал Келли на телефонной конференции 4 августа. В то время автомобили, сданные в аренду, в среднем стоили меньше, чем предполагалось. Если бы клиент купил его по договорной остаточной стоимости, он потерял бы деньги на сделке.

Сегодня все наоборот.Автопроизводители, их финансовые компании и дилеры загребают миллиарды долларов неожиданной прибылью, когда продают сданные в аренду автомобили, которые сдают клиенты.    

GM Financial, дочерняя финансовая компания General Motors, сообщила о прибыли в размере 1,2 млрд долларов США от прекращения аренды автомобилей в первой половине 2021 года по сравнению с 248 млн долларов США за тот же период в 2020 году. Финансовое подразделение Ford, Ford Credit , сообщила отдельно, что средняя оптовая аукционная цена за 36-месячную аренду составила 28 030 долларов во втором квартале, что на 39% больше, чем в прошлом году.

Лизинг похож на сокращенную версию автокредита. Потребители берут взаймы разницу между первоначальной стоимостью автомобиля за вычетом первоначального взноса и остаточной стоимостью автомобиля в конце срока аренды, обычно на 36 месяцев. Арендаторы ежемесячно выплачивают заемную сумму, как и арендную плату.

По окончании аренды клиент возвращает автомобиль дилеру. Договор аренды дает покупателю возможность, но не обязательство, купить автомобиль в конце срока аренды за определенную стоимость, указанную в договоре. Сумма выплаты – это так называемая остаточная стоимость плюс комиссионные, если таковые имеются.

Если прогнозируемая остаточная стоимость точно соответствует действительности через 36 месяцев, она будет точно равна фактической стоимости автомобиля при перепродаже. В этом сценарии некоторые люди решают купить свой автомобиль, но это не какая-то сделка.

Если фактическая рыночная стоимость автомобиля меньше прогнозируемой остаточной стоимости, что не редкость, хорошей новостью для потребителей является то, что они не несут ответственности за разницу.Лучшая сделка для этого клиента — уйти, и до этого года большинство людей так и поступали.

Если клиент не покупает автомобиль, дилер обычно имеет возможность купить его у арендодателя. Если дилер не покупает его, финансовое учреждение, сдавшее автомобиль в аренду, сохраняет за собой право собственности и обычно отправляет сданный в аренду автомобиль на аукцион только для дилеров для продажи.

На протяжении десятилетий аукционные поступления от сдаваемых в аренду автомобилей часто приносили убытки автопроизводителям и их зависимым финансовым компаниям. Но не переживайте за них, они откладывают резервы на покрытие убытков. Кроме того, автомобильные компании считают, что сдавать кому-то новую машину в аренду каждые три года выгоднее, чем продавать новую каждые пять или десять лет.

Сегодня ясно, что многие клиенты и дилеры осознают, что фактические рыночные цены намного выше, чем прогнозируемая остаточная стоимость.Они скупают или торгуют большей частью автомобилей, сданных в аренду. «Многие люди продали их», — говорит Дина Уилсон, генеральный менеджер и финансовый менеджер Timbrook Kia в Камберленде, штат Мэриленд. «Люди приходят и думают, что у них есть золотая жила. Некоторые, я полагаю.

По словам Эрика Лаймана, вице-президента компании ALG, занимающейся оценкой остаточной стоимости, 20% всех арендаторов, вернувшихся в июле, в конечном итоге приобрели свой лизинговый автомобиль с наступающим сроком погашения; вырос почти вдвое по сравнению с допандемическим уровнем в 11% в 2019 году.Ford Credit сообщил, что по договорам аренды, срок действия которых истек во втором квартале 2021 года, 34% были возвратами. Годом ранее он составлял 76%.

Во втором квартале 2021 года только 10% из 157 000 расторжений аренды были возвращены GM Financial, сообщила кэптивная финансовая компания. Остальные были куплены потребителями и дилерами. Во втором квартале 2020 года доходность аренды составила 78%.

«Мы по-прежнему признаем прибыль», когда потребители покупают свои автомобили после лизинга по остаточной стоимости, указанной в договоре, сказал Дэн Берс, президент и главный исполнительный директор GM Financial, на недавней конференции J. Автоконференция П. Моргана. «Но не так много, как если бы мы продавали их на рынке».

Решение об аренде или покупке бизнес-объекта

После того, как владелец бизнеса определит свои потребности в объекте и выполнит поиск и найдет подходящий объект, наступит время для другого решения, касающегося коммерческой недвижимости: вы покупаете или арендуете недвижимость?

Этот вопрос поднимается в двух контекстах:

• Владелец целевого объекта рассмотрит возможность продажи или сдачи объекта в аренду.
• Вы выбираете из группы конкурирующих участков, некоторые из которых продаются, а другие сдаются в аренду.

Чтобы помочь вам принять это решение, вам необходимо сравнить экономические показатели лизинга и покупки, а также факторы, определяющие, имеет ли смысл лизинг или покупка помещения.

Сравнение экономических показателей лизинга и покупки

Основное преимущество аренды бизнес-объекта заключается в том, что ваши первоначальные денежные затраты на использование актива, как правило, меньше при аренде, чем при покупке. Однако, возможно, главное преимущество покупки заключается в том, что в конечном итоге вы платите меньше в долгосрочной перспективе, чем заплатили бы, если бы арендовали объект. Кроме того, если вы покупаете, вы получаете выгоду от любой оценки стоимости имущества.

Как вы примиряете эти факторы? Один из способов — провести математический анализ ваших чистых денежных потоков, которые могут возникнуть в результате лизинга и покупки.

Анализ движения денежных средств.  Анализ денежных потоков предоставляет оценку того, сколько наличных денег вам нужно будет отложить сегодня, чтобы покрыть расходы после уплаты налогов по каждому варианту приобретения объекта.Для выполнения анализа необходимо знать или предполагать определенные факты, в том числе:

• условия покупки и финансирования, включая затраты на закрытие
• условия аренды
• ваша объединенная ставка федерального подоходного налога и налога штата
• ожидаемый срок полезного использования объекта для вашего бизнеса в целях амортизации
• оценочная стоимость актива при его продаже или в конце срока его полезного использования вашему предприятию
• стоимость вашего капитала
• любые другие расходы, которые вы понесли бы, если бы вы арендовали помещение, но не купили его, или наоборот (например, вам нужно было бы учитывать ожидаемые расходы на содержание, если бы арендодатель брал на себя ответственность за эти расходы)

Дальний эффект решения.  Если вы являетесь новым владельцем бизнеса и думаете, приобретать ли объект путем покупки или аренды, у вас может быть тенденция концентрироваться на краткосрочных перспективах, таких как прогнозы денежных потоков на первый год, которые будут получены для каждого из вариантов. Это естественно и, вероятно, совершенно необходимо: если дела идут не очень хорошо в первые пару лет функционирования бизнеса, может не быть времени, чтобы увидеть, какую пользу конкретное решение принесло бы ему через 10 лет. Но, сказав это, все же стоит подумать о том, как аренда может повлиять на ваш бизнес в будущем.Будет ли важно для вашего бизнеса иметь возможность оставаться на месте так долго, как вы хотите? Предвидите ли вы необходимость модификации объекта таким образом, на который арендодатель может не согласиться?

Допустим, вы рассматриваете краткосрочные и долгосрочные последствия решения «арендовать или покупать» и заключаете, что покупка недвижимости отвечает долгосрочным интересам вашего бизнеса. Если ваш вопрос об аренде или покупке в остальном находится на грани, это долгосрочное рассмотрение может привести вас в одном направлении.Если, однако, о покупке объекта не может быть и речи, по крайней мере, вы будете знать, что вам следует подумать о том, как вы можете достичь этих долгосрочных целей другими средствами.

Факторы, которые следует учитывать при принятии решения об аренде или покупке

Какие факторы следует учитывать при принятии решения о покупке или аренде бизнес-объекта?

Следующие факторы, если они имеют отношение к вашей ситуации, могут привести вас к выводу, что вам следует приобрести, а не арендовать бизнес-центр:

• Вы хотите получить контроль над имуществом.Возможно, вы намерены сделать существенные дополнения или ремонт в собственности. Или вы решаете изменить часы работы или изменить что-то еще в способе ведения бизнеса. Если вы арендуете помещение, возможно, вам придется получить разрешение арендодателя на внесение этих изменений. Однако, если вы являетесь владельцем собственности, никто не будет оглядываться через ваше плечо (за исключением, возможно, совета по зонированию!), Чтобы усомниться в ваших действиях.
• Вы можете рассмотреть долгосрочную стоимость. Аренда иногда может превзойти покупку с точки зрения денежного потока, особенно в первые годы.Но в долгосрочной перспективе покупка обычно дешевле, потому что арендодатель, помимо оплаты всех расходов, связанных с покупкой и содержанием собственности, попытается получить прибыль для себя. Вы можете избежать этой надбавки к прибыли, купив недвижимость, а не сдав ее в аренду.
• Для некоторых предприятий, таких как предприятия розничной торговли и сферы услуг, очень важно местоположение. Если вы создали выгодное место для бизнеса, вы не хотите потерять его из-за повышения арендной платы или потому, что арендодатель просто хочет использовать недвижимость для другого использования.Если у вас есть объект, у вас не будет этих забот.
• Вы не нашли подходящего объекта для сдачи в аренду. Вы можете хотеть сдать в аренду, но обнаружили, что вся недвижимость, которая подходила бы для ваших нужд, была предложена только для продажи, а не для сдачи в аренду.
• Вы находитесь в зоне повышения стоимости земли. Если вы разместитесь в районе, где, по вашему мнению, стоимость земли будет продолжать расти, было бы лучше владеть недвижимостью (и, таким образом, получить выгоду от этой оценки, если вы когда-либо продадите), а не арендовать ее.Это было бы особенно верно, если бы вы могли определить эту тенденцию в сфере недвижимости до того, как цены подскочат, признавая ее.
• Покупка может помочь вам сэкономить на налогах. Хотя, в отличие от арендной платы, деньги, которые вы используете для покупки своего объекта, не подлежат вычету, вам разрешено возмещать эти расходы с течением времени за счет ежегодных амортизационных отчислений. Если вы профинансировали покупку, также доступны процентные отчисления. В зависимости от нескольких факторов, таких как, как долго вы занимаетесь бизнесом, насколько прибыльным был ваш бизнес и какая часть покупной цены или арендной платы относится к самой земле, а не к зданиям, покупка может фактически сократить ваш налоговый счет. по сравнению с арендой.

С другой стороны, следующие факторы, если они имеют отношение к вашей ситуации, могут привести вас к выводу, что вам следует арендовать, а не покупать бизнес-центр:

• Ваш текущий денежный поток имеет жизненно важное значение. В частности, в первые годы аренда может быть лучше, чем покупка с точки зрения денежных потоков. Это связано с тем, что первоначальные затраты, связанные с арендой, обычно меньше, чем затраты, необходимые при покупке недвижимости. При аренде ваши основные первоначальные денежные расходы вполне могут быть ограничены вашим гарантийным депозитом плюс первый платеж по аренде.При покупке у вас должна быть единовременная сумма покупки или хотя бы первоначальный взнос по ипотеке.
• Вам не нужны обязанности по техническому обслуживанию. Многие договоры аренды возлагают на арендодателя обязанность содержания имущества. Примеры такого технического обслуживания могут включать действия, необходимые для обеспечения постоянной прочности конструкции здания (например, ремонт крыши и периодическое техническое обслуживание и техническое обслуживание отопительного и охлаждающего, электрического и сантехнического оборудования), а также те, которые необходимы для удобства объекта. использования и внешнего вида (например, уборка снега с пешеходных дорожек и парковок, мытье окон и общих коридоров).
• Вы хотите сохранить мобильность. Возможно, вы не уверены, что объект, который вы выберете сейчас, будет служить вашим потребностям через несколько лет. Вам может понадобиться больше или меньше места, ваш целевой рынок может переместиться в другое место, или позже могут быть построены более подходящие объекты.
• Кредитный рейтинг вашей компании может не поддерживать ипотечный кредит. Если ваш бизнес относительно новый или испытывает некоторые финансовые трудности, кредиторы могут не захотеть предоставить ему достаточный кредит для ипотечного кредита на объект.Однако при той же финансовой ситуации владелец недвижимости вполне может захотеть сдать недвижимость в аренду для вашего бизнеса.
• Вы не нашли подходящей недвижимости для покупки. Вы можете захотеть купить, но обнаружили, что вся недвижимость, подходящая для ваших нужд, предлагается только на условиях аренды.
• Объект может находиться в зоне снижения стоимости недвижимости. Вы можете найти объект, отвечающий вашим потребностям, но вы обеспокоены тем, что стоимость недвижимости в этом районе не меняется или может фактически упасть в цене.В этом случае лизинг имеет смысл: пусть арендодатель пострадает от снижения стоимости, а не вы!

Ознакомление со стандартными условиями коммерческой аренды

Если вы сдаете в аренду свой бизнес-объект, вам следует ознакомиться со следующими условиями и положениями, которые обычно встречаются в коммерческой аренде:

• Аренда брутто. Это самый традиционный вид аренды: арендатор платит арендную плату; арендодатель платит налоги, страхование и расходы на содержание, связанные с имуществом.Все чаще валовая аренда содержит положения о повышении, которые предусматривают, что сумма арендной платы должна корректироваться (обычно каждый год), чтобы компенсировать возросшие расходы.
• Чистая аренда. Чистая аренда переносит часть или все расходы, за которые арендодатель традиционно несет ответственность, на арендатора. При единовременной чистой аренде арендатор платит арендную плату плюс налоги, относящиеся к части имущества, принадлежащей арендатору. При двойной чистой аренде арендатор также уплачивает свою пропорциональную часть страховых взносов.Наконец, при тройной чистой аренде (которую часто предпочитают более крупные предприятия) арендатор оплачивает все сборы, подлежащие уплате по двойной чистой аренде, плюс расходы на техническое обслуживание.
• Фиксированная аренда. Фиксированная аренда предусматривает фиксированную сумму арендной платы в течение фиксированного периода аренды (срока). Эти типы аренды обычно кажутся наименее опасными для арендатора-владельца малого бизнеса, поскольку сегодня вы не обязываете себя повышать арендную плату в будущем. Но у фиксированной аренды есть и обратная сторона: если вы хотите продлить аренду по истечении срока ее действия, арендодатель может резко поднять арендную плату, особенно если ваш бизнес выглядит хорошо и может пострадать от переезда в другое место. Если ваш первоначальный срок аренды был коротким, вы можете в конечном итоге пожелать, чтобы вы выбрали более длительный срок аренды с фиксированным или определяемым увеличением арендной платы.
• Ступенчатая аренда. Пошаговая аренда предусматривает установленное повышение арендной платы, которое вступает в силу в установленное время. Это обеспечит вам душевное спокойствие, зная, каковы будут ваши арендные платежи в течение более длительного периода времени, а также даст арендодателю некоторую защиту от роста расходов. Если вы планируете арендовать объект на условиях поэтапной аренды, тщательно обдумайте, является ли разумным каждое из запланированных повышений арендной платы.Не соответствуют ли повышения историческим индексам потребительских цен или местному повышению арендной платы?
• Процентная аренда. При процентной аренде ваш арендодатель разделяет вашу удачу (или неудачу). Аренда предусматривает фиксированную сумму арендной платы, а также дополнительную сумму, которая устанавливается в виде процента от ваших валовых поступлений или продаж.
• Срок аренды. Определяет, как долго будет действовать договор аренды. Если вы подозреваете, что захотите остаться в том же офисе после первоначального срока, попробуйте договориться о включении в соглашение опции продления, которая дает вам право продлевать договор аренды на определенный период и указанную арендную плату.
• Арендная ставка. Сообщает, сколько стоит арендная плата и когда она должна быть оплачена. Большинство договоров аренды также включают положения о просроченных платежах, которые налагают дополнительные сборы, если вы не платите арендную плату в установленный срок или в течение определенного льготного периода. Если в вашем бизнесе наблюдаются сезонные или нерегулярные продажи, попробуйте договориться о гибкой арендной ставке, соответствующей изменениям вашего денежного потока.
• Пункт об эскалации. Этот пункт предусматривает увеличение арендной платы в течение определенного периода времени.Повышение может быть фиксированным или определяться с учетом внешнего фактора, такого как увеличение эксплуатационных расходов арендодателя, увеличение индекса затрат (например, индекса потребительских цен) или увеличение валовой выручки или продаж арендатора.
• Техническое обслуживание. Определяет, кто обязан обслуживать какие части здания и земельного участка. Если вы несете ответственность за это, в договоре аренды должно быть указано, можете ли вы заключить договор с кем-либо по вашему выбору для предоставления этих услуг или поставщики услуг должны быть одобрены арендодателем.
• Конкурс. В случае аренды торговых площадей, таких как магазин в торговом центре, могут быть ограничения на право арендодателя сдавать в аренду близлежащие площади предприятиям, подобным вашему бизнесу. (Если их нет, вам следует подумать о введении такого положения.)
• Субаренда. Уточняется, имеете ли вы право сдавать помещение в субаренду другому лицу и на каких условиях. Помните, что если вы сдаете недвижимость в субаренду, вы, как правило, по-прежнему несете ответственность за уплату арендной платы, если арендатор, сдающий в субаренду, не платит.
• Усовершенствования и модификации. Определяет, имеете ли вы право вносить улучшения или модификации в объект, чтобы он лучше соответствовал вашим потребностям.
• Налоги. Определяет, кто несет ответственность за налоги на недвижимость.
• Страхование и ответственность. Фиксы, кто несет ответственность за страхование от несчастных случаев и гражданской ответственности, а также размер страхового покрытия. Также может содержать формулировку, в которой говорится, при каких обстоятельствах, если таковые имеются, стороны договора (арендодатель и вы) освобождают друг друга от ответственности за причинение вреда людям или имуществу.

Наконечник

Хотя вы можете быть готовы возместить арендодателю убытки, причиненные вашими действиями, следите за формулировками, которые на законных основаниях освобождают арендодателя от ответственности за ущерб, нанесенный арендодателем арендованному помещению или лицам или имуществу в помещении.

• Возможность продления. Указывает, есть ли у арендатора возможность продлить аренду по истечении срока ее действия, и, если да, указывает сумму арендной платы, подлежащую уплате (или способ определения суммы арендной платы) за срок продления аренды.