brinmax

Создание управляющей компании

Основным отличием проживания в многоквартирном доме является то, что все проблемы жителям приходится решать вместе. Для этого собственникам необходимо выбрать эффективный способ управления. Одним из самых востребованных способов является управляющая компания.

На самом деле организаций, специализирующихся на управлении и содержании многоквартирных домов, сейчас достаточно много. С одной стороны, это действительно перспективный бизнес. Его отличает постоянный спрос на услуги управления многоквартирными домами, т.к. это экономит время собственников и не требует постоянного личного участия жильцов. Не каждая отрасль может похвастаться такой стабильностью.

Но есть обратная сторона – не все идут в данный бизнес из-за трудностей в сфере ЖКХ. А их достаточно: негативное отношение граждан к сфере жилищно-коммунального хозяйства в целом, невысокая рентабельность и организационные проблемы, в частности, сложность с выстраиванием отношений с ресурсоснабжающими организациями, властями, подрядчиками и собственниками.

В данной статье мы хотим поделиться инструкцией, как открыть управляющую компанию в сфере ЖКХ.

Что такое управляющая компания?

Управляющая компания – это юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, который обеспечивает обслуживание многоквартирного дома на коммерческой основе. Т.е. управляющая компания берет на себя ответственность за управление и содержание многоквартирного дома, а собственники жилья платят за это.

Основная цель компании – это поддержание многоквартирного дома в должном состоянии, предоставление жильцам комфортных условий для проживания и полное соблюдение законодательства.

Формальности создания УК в сфере ЖКХ

Чтобы открыть управляющую компанию в сфере ЖКХ с нуля, нужно соблюсти ряд обязательных процедур:

1. Составление бизнес- плана.
2. Регистрация управляющей компании.
3. Получение квалифицированной электронной подписи.
4. Сдача квалификационного экзамена руководителем организации.
5. Получение лицензии.
6. Начало работы.

Пошагово рассмотрим каждую из них.

Составление бизнес- плана

Самым первым этапом при открытии управляющей компании в сфере ЖКХ должно стать составление грамотного бизнес-плана. При наличии нужных навыков составить бизнес-план можно самостоятельно. Либо передать данную задачу в руки профессионалов, обратившись в специализированную организацию.

Бизнес-план должен составляться с учетом потребностей жителей. Должны быть учтены все мелочи, тогда компания не только окупит себя, но и начнет приносить доход.

Регистрация управляющей компании

Для того чтобы начать предпринимательскую деятельность в сфере управления многоквартирными домами, необходимо зарегистрировать организацию в ФНС (Федеральная налоговая служба). Это может быть любая форма, управлять домами может как индивидуальный предприниматель, так и ООО, АО, ЗАО.

Чаще всего используют такую форму юридического лица, как ООО (Общество с ограниченной ответственностью). Данный выбор обусловлен относительной простотой регистрации такого юридического лица, а также легкостью управления.

Как правило, данный этап открытия компании вопросов не создает.

Чтобы зарегистрировать ИП, нужно заполнить заявление по форме №Р21001, оплатить пошлину и подать комплект документов (копии всех страниц паспорта) в налоговую инспекцию. Как правило, через пару дней уже готово свидетельство о регистрации ИП (ОГРНИП) и выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП).

Для регистрации юридического лица нужны следующие документы: заявление по форме №Р11001, решение о создании юридического лица, устав (или иной учредительный документ), документ об уплате госпошлины. По итогу регистрации юридического лица выдается документ, подтверждающий факт внесения записи в ЕГРЮЛ о создании юридического лица, документ о постановке на учет в налоговом органе и учредительный документ с отметкой регистрирующего органа.

При регистрации управляющей компании важен выбор системы налогообложения: ОСН или УСН.

После этого нужно поставить УК на учет в Пенсионный фонд, Росстат и фонд социального страхования (обычно это происходит автоматически на основании сведений, содержащихся в ЕГРЮЛ), а также выбрать банк, в котором будет открыт расчетный счет, и изготовить печать организации.

В среднем процедура регистрации управляющей компании занимает 3-4 недели.

Получение квалифицированной электронной подписи

Все управляющие организации и ТСЖ должны регистрироваться в системе ГИС ЖКХ для внесения в нее информации о своей деятельности по управлению многоквартирными домами.

Для регистрации в ГИС ЖКХ необходима электронная подпись. Для УК нужна квалифицированная электронная подпись – она имеет большую степень защиты, чем остальные. Такая подпись выдается только аккредитованными центрами, список которых можно посмотреть на официальном сайте Министерства цифрового развития, связи и массовых коммуникаций Российской Федерации https://digital.

gov.ru/ru/.

Квалификационный экзамен руководителя компании

Всем руководителям управляющих организаций необходимо получить аттестат о прохождении квалификационного экзамена. Экзамен призван подтвердить компетентность руководителя по соблюдению требований к качеству предоставляемых услуг. Организатором экзамена является Государственная жилищная инспекция. На нем проверяется знание жилищного законодательства.

Аттестация проводится в форме электронного тестирования. Из 200 возможных вопросов программа сама выбирает 100. Время проведения тестирования – 2 часа. Для успешной сдачи экзамена необходимо ответить правильно на 86 вопросов, т.е. получить не менее 172 баллов. Перечень вопросов и порядок проведения экзамена установлен приказом Минстроя от 05 декабря 2004 г. №789/пр. Экзамен проводится бесплатно, количество попыток сдачи неограниченно. По итогам экзамена выдается квалификационный аттестат.

Чтобы принять участие в тестировании, претендент должен отправить в аттестационную комиссию заявление о допуске к квалификационному экзамену и согласие на обработку персональных данных.

К тестированию допускаются претенденты, которые:

• не имеют неснятые или непогашенные судимости за экономические преступления и средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие уголовные преступления;
• отсутствуют в реестре дисквалифицированных лиц.

Получение лицензии

Если руководитель организации сдал квалификационный экзамен, то можно подавать заявление на получение лицензии.

Лицензия – это обязательный документ, без которого деятельность управляющей компании запрещена. Лицензию должны получать все организации, управляющие многоквартирными домами: и юридические лица, и индивидуальные предприниматели. При этом лицензия действует только на территории региона, где эта лицензия выдавалась. Поэтому, если компания планировала управлять домами в нескольких регионах, то пройти процедуру получения лицензии необходимо в каждом. Лицензия выдается сроком на 5 лет и по истечении срока действия продлевается.

Заявление на получение лицензии подается в Государственную жилищную инспекцию или другой орган власти, уполномоченный осуществлять жилищный и лицензионный надзор в сфере управления МКД. Вместе с заявлением нужно предоставить учредительные документы компании и квалификационный аттестат руководителя, а также квитанцию об оплате госпошлины.

Начало работы

После завершения всех формальных процедур можно приступать к основной деятельности.

Но не стоит сразу брать в управление много домов, т.к. на их обслуживание уходит очень много сил и средств. Лучше сосредоточиться на организации четко работающей компании и получении положительной репутации.

Итоги

Открытие управляющей компании в сфере ЖКХ с нуля – дело очень трудоемкое и затратное. Да и ведение бизнеса в сфере жилищно-коммунального хозяйства нельзя назвать простым делом. Для нашей страны это сравнительно молодое направление. Само собой, деятельность по обслуживанию жилого фонда связана с различными трудностями, но это не делает сферу ЖКХ менее привлекательной.

Для становления управляющей компании понадобится много времени, терпения и желание оказывать гражданам качественные услуги.

пошаговая инструкция и процедура оформления

Итак, вы приняли решение организовать управляющую компанию в сфере ЖКХ, но понятия не имеете с чего начать? Так частенько происходит — открыть УК? А почему бы и нет — перспектива заманчивая. Особенно, если учесть, что в этой сфере нет нужды отбиваться от конкурентов и яростно бороться за клиентуру, как например — в торговле или других оказываемых услугах населению. Но все не так просто как кажется на первый взгляд — в 2015 году требования к УК были серьезно ужесточены…

Особенности открытия УК ЖКХ

Для того чтобы открыть управляющую компанию, необходимо сначала подготовить определенный пакет документации:

• Заявление о проводимой государственной регистрации, оформленное строго по образцу.
• Протокол мероприятия собрания всех учредителей.
• В обязательном порядке должен быть устав создаваемой организации.
• Если организация создается не одним лицом, то необходим учредительный договор.
• Полный список планируемых работ и оказываемых услуг по содержанию имущества, размер платы за ремонтные работы и содержание всего дома.

Существует два способа открытия УК. Вы можете это сделать самостоятельно, тогда вам нужно приложить много усилий, сформировать коллектив. Некоторые предпочитают обращаться за помощью к профессионалам, но здесь вы будете зависеть от подрядчиков.

Виды управляющих компаний

Управляющие компании различаются, как правило, по форме управления. В связи с ним фактором можно выделить:

• Жилые объединения.
• Частные управляющие организации.
• Собственники.

Если более подробно рассмотреть компании ЖКХ, то здесь можно выделить еще несколько типов организаций.

• Управляющие. Самостоятельно не занимаются оказанием услуг населению. Основная функция — управление многоквартирным домом.
• Гибридные управляющие. Выполняют все необходимые услуги. Это и техническое содержание дома, и непосредственное управление им и коммунальное обеспечение собственными силами.
• Эксплуатационные. Занимаются только санитарным и техническим содержанием многоквартирного дома.

Управляющей компанией может быть только созданное в соответствии с законом акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью. Для того чтобы совершать свою деятельность, компании необходимо получить лицензию.

Лицензионные требования УК

Можно обратить внимание на существующие лицензионные требования:

• У лицензиата должен быть квалифицированный аттестат.
• Отсутствие у лицензиата судимости, которую он не погасил по каким-то причинам.
• Строгое соблюдение лицензиатом установленных нормативов Стандартом раскрытия информации.
• Лицензия дается только юридическим лицам (возможно и индивидуальным предпринимателям), зарегистрированным в РФ.

Компании должны предоставить населению услуги, гарантирующие надлежащее, качественное содержание общего имущества многоквартирного дома.

Нюансы создания УК

Для организации управляющей компании необходимо приличная сумма денежных средств.

Основные затраты: зарплата сотрудникам, покупка инвентаря, оргтехники, аренда определенного помещения.

Для сантехники необходимо приобрести всевозможные современные инструменты. Дворникам понадобятся косилки, лопаты, метла. Для того чтобы вы получили больше прибыли, вам нужно приложить все усилия в поиске клиентов. Кроме больше объема вложений денежных средств, вам необходимо наладить тесное взаимодействие, сотрудничество с властью.

Этапы создания УК

Можно обратить внимание на главные шаги на пути к созданию управляющей компании:

Бесплатная юридическая консультация

Телефон: 8 (800) 555-67-55 доб. 782

1. Первый шаг непосредственно связан с подготовкой к организации УК. Нужно провести агитацию собственников за выбор способа управления домом, подготовить соответствующие материалы для агитации.
2. Пройти регистрацию юридического лица.
3. Принять дома в свое управление. Провести общее собрание собственников, на котором решить все тонкости работы. Нужно принять всю техническую документацию от прежней компании.
4. Подготовить компанию к началу осуществления деятельности. Заключить договор с поставщиками ЖКУ. Нанять квалифицированный персонал, который бы профессионально занимался организацией работы компании. Составить бухгалтерскую отчетность в соответствии с принятыми нормативами.

Все вышеперечисленные пункты рекомендуется учитывать в обязательном порядке при открытии компании.

Дальнейшая работа организации

Следующий момент, о котором важно сказать – это осуществление дальнейшем, отлично организованной деятельности УК.

Вам необходимо вести строгий контроль над высоким качеством коммунальных услуг, которыми активно пользуются жильцы.

Нужно вести техническую документацию на многоквартирный дом, при возникновении необходимости вносить в нее определенные изменения.

Вам следует организовать систему начисления, расчета, сбора платежей от собственников за проведение ремонтных работ и обслуживание помещений. Если понадобиться то следует проводить по всем правилам перерасчет оплаты за оказанные услуги.

Вам будет нужно проводить работы по взысканию задолженности. Владельцы квартир должны ознакомиться со всеми отчетами о том, что компания выполнила договор управления за предыдущий год.

Стоит отметить, что договор между собственниками квартиры и самой управляющей компанией заключается от одного года и до 5 лет. Один год дается компании, для того чтобы она смогла войти в курс дела, наладить работу и проявить себя с хорошей стороны. В том случае, если за этот период времени компания не соблюдала установленных правил и требований, то собственники домой имеют полное право сменить компанию, отказавшись от предоставления ее услуг.

Как заключить договор?

Непосредственно на проводимом собрании жильцов конкретного дома люди выбирают, как им дальше быть, и кого выбрать (УК). Договор с организацией необходимо составить еще до того, как будет проведено собрание.

Помните, что у собственников есть полное право самостоятельно выбирать весь список работ по обустройству своего дома.

Выбранная управляющая компания обязано начать выполнения своих поручений не позднее одного месяца со дня подписания документации. Это первое правило, которое необходимо строго соблюсти. Обратите внимание на то, что с каждым без исключения хозяином помещения фирме необходимо заключить договор.

Договор заключается только в письменной форме (наличие подписей). По данному документу, оформленному по закону, УК обязуется в течение обозначенного срока за определенную плату выполнять все необходимые работу по содержанию дома.

В договоре нужно указать: состав всего имущества, которым будет управлять компания; перечень проводимых работ. Кроме того важно пописать денежную сумму за все оказанные услуги (для того чтобы в дальнейшем не возникало вопросов, откуда берутся такие цены).

Собственники помещений имеют полное право в одностороннем порядке отказаться исполнения договора УК, выбранной по итогам проводимого конкурса.

Заключение и выводы

Можно сделать небольшой вывод: открытие УК – это достаточно сложный и ответственный процесс, требующий внимания и соблюдения всех законодательных правил и нормативов. В первую очередь, вам необходимо хорошо подумать, сможете ли вы выполнить качественно свою работу.

Помните, что для открытия управляющей компании с нуля нужны вложения. Вам стоит четко продумать, как вы будете строить деятельность. Не забудьте, что вам нужно получить необходимую лицензию на проведения работ. Без нее вам не дадут право управлять домом. Подготовка важных документов – это главный этап, который невозможно проигнорировать. Только после того, как у вас будет полная уверенность в собственных силах, вам стоит приступить к созданию управляющей компании.

Видео по теме

Вас интересует создание управляющей компании в сфере жкх: с чего начать оформление?

Получите бесплатную консультацию у юриста сейчас: Задать вопрос

Лицензия для управляющей компании ЖКХ в Самаре

Наши показатели и мнение экспертов

Оперативную и качественную работу обеспечивают более 85 квалифицированных сотрудников нашего
органа: аттестованных экспертов, обученных специалистов и менеджеров.

Марина Давыдова

Менеджер по продажам

Елена Черткова

Руководитель отдела продаж

Иоанн Щемелев

Менеджер по продажам

Улугбек Нурымбетов

Менеджер по продажам

Екатерина Вершинина

Менеджер по продажам

Анна Апанасевич

Менеджер по продажам

Эльвира Марченко

Менеджер по продажам

Артем Полозов

Менеджер по продажам

Алена Окрепилова

Менеджер по работе с представителями

Татьяна Веселова

Менеджер по работе с представителями

Дмитрий Плиска

Руководитель отдела по работе с представителями

Альбина Миннуллина

Специалист отдела документооборота

Грета Вердян

Ведущий специалист отдела документооборота

Любовь Кузьмина

Специалист по кадровому делопроизводству

Вера Самбур

Специалист отдела документооборота

Анна Соколова

Специалист по работе с СРО

Ольга Сабанцева

Специалист отдела документооборота

Александр Тимофеев

Заместитель руководителя отдела лицензирования

Андрей Волчков

Руководитель отдела банковской гарантии

Максим Семенов

Директор по развитию

Управляющая компания как бизнес

Проведение реформы ЖКХ в нашей стране привело к появлению многочисленных управляющих компаний, которые создавались совершенно разными людьми, но с единой целью — получения доходов в этой сфере деятельности.

 

Борьба за право стать управляющей компании является лучшим свидетельством того, что этот вид бизнеса является выгодным и желанным для многих предпринимателей.

 

Действительно, управляющая компания как бизнес, при наличии умелого менеджмента, чаще всего приносит неплохие доходы ее владельцам. Суть работы управляющей компании хорошо известно: управляющая компания специализируется на обслуживании жилых домов и других объектов недвижимости, беря на себя все вопросы технического обеспечения, предоставления коммунальных услуг, взаимодействия с другими обслуживающими компаниями.

 

В идеале управляющая компания является представителем жильцов во взаимоотношениях со снабжающими организациями.

 

Но, в условиях не до конца проведенной реформы ЖКХ, управляющие компании нередко становятся подобием старых жилищно-эксплуатационных контор, со всеми присущими им недостатками. Между тем, возможности и обязанности управляющей компании гораздо шире, и опыт работы таких компаний на Западе показывает, что уровень сервисных услуг действительно можно поднять достаточно высоко.

 

---

Управляющая компания призвана стать образцом работы малого бизнеса, проявляя гибкость, оперативность, высокое качество услуг, активную работу с жильцами многоквартирных домов.

---

 

Для создания управляющей компании необходимо, прежде всего, зарегистрировать юридическое лицо в уставе, которого предусмотрена деятельность по управлению жилыми домами. Нужно отметить, что направление деятельности управляющих компаний бывает различным.

Форма управления жилыми домами может быть разной. Жилым домом может управлять собственно управляющая компания, которая берет на себя все проблемы по обслуживанию дома, а может управлять Товарищество собственников жилья (ТСЖ).

В последнем варианте, управляющая компания является только исполнителем работ по заказу собственников жилья. От того, какую форму управление домом выбрали жильцы, зависит и перечень услуг, предоставляемых управляющей компанией.

Существуют управляющие компании, которые берут на себя эксплуатационное обслуживание, то есть решение всех проблем водоснабжения, канализации, электроснабжения и так далее. Некоторые управляющие компании занимаются исключительно клининговыми услугами, приводя в порядок подъезды жилых домов и окружающую территорию.

Специализированные управляющие компании имеют определенные преимущества, хотя и недостатков хватает. С одной стороны, такая компания может экономить на штате сотрудников, техническом оснащении. С другой стороны, в таком случае компания выступает только подрядчиком и получает только часть денег, выделяемых на обслуживание жилых домов.

Наибольшую часть финансовых потоков получает управляющая компания, которая берет на себя комплексное обслуживание жилых домов, привлекая другие компании для выполнения работ на основе аутсорсинга. Однако затраты на создание такой компании весьма значительны, велики и расходы на ее содержание. Ведь необходимо содержать большой штат высококвалифицированных специалистов, которые способны выполнить самостоятельно, либо привлечь на подряд исполнителей технических работ.

 

Рентабельность управляющей компании сильно зависит от объемов работ и количества взятых на обслуживание домов.

 

Опыт показывает, что для выхода на прибыль управляющей компании необходимо взять на обслуживание не менее 30-40 жилых многоквартирных домов. Естественно получить такие объемы, в условиях острой конкурентной борьбы, начинающему предпринимателю, без поддержки со стороны городской администрации, практически невозможно.

Первоначальные средства, которые необходимо вложить в такую компанию можно оценить в суммы от 200 до 400 тысяч долларов. Так что для начинающих предпринимателей более реальным представляется создание небольшой специализированной управляющей компании, которая выполняет определенный перечень работ по заказам основной компании, либо собственников жилья. В таком случае первоначальные вложения могут составить всего несколько десятков тысяч долларов, а текущие затраты позволят сохранить рентабельность даже при обслуживании нескольких многоквартирных домов.

 

Бизнес по управлению многоквартирным жильем достаточно сложен, зависим от ресурсоснабжающих организаций, городских администраций и других участников рынка обслуживания жилья.

 

Создание и развитие управляющей компании невозможно, если действовать на одном энтузиазме, без точных расчетов и четкого плана действий. Чтобы создать успешную управляющую компанию как бизнес, Вы можете заказать подробный бизнес-план на нашем сайте со всеми необходимыми рекомендациями и расчетами.

Удачи вам в бизнесе!

Коммунальный бизнес. Как открыть частный ЖЭК — Domik.ua

Со вступлением в силу законодательных новшеств, касающихся сферы ЖКХ, в Украине появится новый, емкий и сверхприбыльный рынок.

Сегодня частные ЖЭКи  вынуждены играть по правилам, которые им диктуют местные власти, но в ближайшие месяцы ситуация может измениться. Законодательные новшества позволят частным компаниям зарабатывать на услугах ЖКХ, что сделает этот рынок по-настоящему привлекательным. Так, закон об инвестиционной деятельности в коммунальной сфере позволит частным компаниям добавлять в тарифы инвестиционную составляющую. А изменения в базовый закон о ЖКХ (законопроект N8391) отменяют такое понятие как «балансодержатель», что создаст равные условия для государственных и частных ЖЭКов.

Молодая ниша 

По данным Федерации работодателей ЖКХ, сейчас в стране насчитывается около 6 тыс. жилищно-эксплуатационных контор (ЖЭК), из них лишь 5% — это частные предприятия. Хотя спрос на такие услуги есть, работать на этом рынке пока что трудно. «Рынок частных эксплуатационных организаций находится в зачаточном состоянии, он очень неоднозначен. Нет четкого законодательно механизма, регулирующего эту деятельность, что и сдерживает приход частного бизнеса», — говорит председатель Федерации работодателей ЖКХ Олег Адамов.

Рынок частных эксплуатационных организаций находится в зачаточном состоянии, он очень неоднозначен 

На рынке уже есть системные сервисные компании, которые предоставляют весь комплекс услуг — уборку подъезда и территории, отопление и водоснабжение, текущий ремонт, обслуживание лифтов, вывоз мусора, услуги аварийно-диспетчерской службы. Одна из них — ООО «Жилищно-коммунальный союз Украины» (ЖКСУ). «На рынке мы с 2006 года, сейчас работаем в 12-ти городах. У компании есть лицензии на все виды работ в ЖКХ, и у нас на обслуживании находится более 7 млн. кв. м», — рассказывает заместитель генерального директора предприятия Елена Шамал.

Но таких крупных компаний пока не много. Большинство так называемых частных ЖЭКов обслуживают несколько зданий по аутсорсинговой схеме. Они оставляют за собой только функцию управляющей компании, которая нанимает подрядчиков для выполнения работ. Так функционирует, например, киевская компания с зарубежным капиталом Rustler Property Services, которая вышла на рынок в 2008 году и сейчас обслуживает один жилой дом площадью 22,5 тыс. кв. м. «Аутсорсинг позволяет снизить стоимость работ для жильцов за счет содержания предприятием меньшего штата сотрудников», — говорит гендиректор предприятия Тарас Шелемех.

Болезни роста 

Основная проблема в деятельности частных эксплуатационных организаций — это отсутствие специального законодательства. Фактически, сегодня частные ЖЭКи лишены возможности зарабатывать, говорит председатель Федерации работодателей ЖКХ Олег Адамов. Все тарифы на обслуживание утверждаются местными властями, которые могут вообще не закладывать в них уровень рентабельности для предприятия. Максимальный же показатель рентабельности не может превышать 12%.

По словам Елены Шамал, уровень рентабельности закладывается в тарифы только в 10% украинских городов. В остальных частные ЖЭКи фактически не имеют возможности вести бизнес и возвращать вложенные сверх тарифа средства — в техническое оснащение предприятий, модернизацию основных фондов. Теоретически, местные власти могли бы увеличить тарифы, но  делать это отказываются. Предложения частников о повышении стоимости услуг не принимаются либо возвращаются по формальному поводу, при этом дается устное указание держать тарифы низкими.

Никто не думает о ЖКХ как о бизнесе, особенно в год выборов. Все стараются заигрывать с населением, декларируя красивые лозунги о снижении тарифов 

«Заложить прибыль 10-12% — это плюс к тарифу от 10 до 40 коп. Местные власти не хотят этого делать, они хотят, чтобы тарифы для населения были как можно ниже, — поясняет Елена Шамал. — Никто не думает о ЖКХ как о бизнесе. Особенно если это год выборов, как нынешний — все стараются заигрывать с населением, декларируя красивые лозунги о снижении тарифов». Бизнес безубыточен там, где вовремя пересматривают тарифы. «А если они заложены в 2007 году, а зарплату мы должны платить на уровне 2012 года, то какая может быть прибыль?» — отмечает она.

По ее словам, в регионах приходится сталкиваться с нечестной конкуренцией: чиновники на местах лоббируют интересы отдельных компаний в сфере услуг ЖКХ, которые часто не имеют ни опыта работы, ни необходимого штата. Как результат — в конкурсах по выбору эксплуатационных организаций часто побеждает не лучший игрок на рынке, а никому не известная компания.

Пробелы в законодательстве становятся причиной еще одной болезни рынка — несвоевременной оплаты услуг жильцами дома. Особенно это характерно для владельцев квартир в новостройках, говорит Тарас Шелемех из Rustler Property. «Пока здание новое, мы недополучаем 40-50% оплаты за услуги. Когда дом заселяется полностью, платежная дисциплина становится выше», — отмечает он. Задолженность по оплате услуг частных ЖЭКов  — это одна из самых распространенных причин судебных разбирательств, говорит адвокат АО «АК «Скляренко и партнеры» Юлия Стусова.

Возникают судебные споры и с жильцами дома, не желающими подписывать договор о предоставлении услуг с конкретной частной компанией. Иногда часть жильцов бойкотирует услуги частного ЖЭКа и пытается разорвать договор, рассказывает адвокат ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры» Наталья Доценко-Белоус. Если при этом в доме не создано объединение жильцов (ОСМД), компания оказывается меж двух огней — жильцами-отказниками, которые хотят разорвать договор, и теми, кто признает заключенные договора и требуют предоставлять услуги. Есть и претензии и качеству услуг отдельных частных ЖЭКов — жильцы часто судятся из-за нарушений условий договора.  

Бизнес на низком старте

Несмотря на все трудности, потенциал рынка частных коммунальных услуг огромен. В одном только Киеве насчитывается почти 12 тыс. многоквартирных домов. При грамотной постановке бизнеса, управлять недвижимостью вскоре будет выгоднее, чем строить, считает глава Федерации работодателей ЖКХ Олег Адамов. 

Первый шаг по регулированию рынка частных коммунальных услуг уже предпринят — через два месяца вступит в силу Закон N8640 об инвестиционной деятельности в сфере ЖКХ. Главное новшество, которое вводится документом — добавление в тариф инвестиционной составляющей. После вступления Закона в силу вкладывать в частные управляющие компании станет выгодно, уверен Адамов: уже сегодня бизнес находится на низком старте.

При грамотной постановке бизнеса, управлять недвижимостью вскоре будет выгоднее, чем строить 

Второй шаг по регулированию рынка — это законопроект N8391, которым вносятся изменения в Закон о жилищно-коммунальных услугах. Проект уже прошел первое чтение в парламенте и, по прогнозам, может быть рассмотрен во втором чтении уже в апреле. Документ предусматривает, что собственники квартир смогут без участия местных властей принимать решения о схеме управления домом. Ликвидируется понятие «балансодержатель», которым на сегодняшний день выступают органы местного самоуправления. После принятия законопроекта местные власти перестанут быть главным игроком рынка, уступив место специализированным компаниям. 

Через год-два после принятия закона рынок станет конкурентным, считают эксперты. И частные, и государственные компании получат равные условия и будут бороться за клиента. Лакомым куском для частников станут многоэтажные жилые комплексы в  крупных городах. Но работать с проблемным жильем, расположенным, например, в небольших населенных пунктах, домами барачного типа или просто старым жилым фондом частникам неинтересно. В этом секторе продолжат работать коммунальные предприятия, прогнозирует председатель Федерации работодателей ЖКХ.

Как создать частный ЖЭК

Если идти по аутсорсинговой схеме, то создать частную эксплуатационную компанию не сложнее, чем обычное ООО — специальных лицензий и разрешений для этого не потребуется.

Минимальные параметры.

 Эксплуатационные организации могут стать успешным бизнесом в крупных городах, где в тариф на услуги закладывается уровень рентабельности для предприятия. Средний экономически обоснованный тариф, покрывающий расходы (но без учета прибыли) составляет около 2,5 грн. за кв.м. Небольшие площади обслуживать невыгодно, если это не новостройки. Прибыльно работать с жилым фондом от 250 тыс. кв. м.

Объем инвестиций.

 Чтобы создать частный ЖЭК, который сможет оказывать весь спектр жилищно-коммунальных услуг, нужно вложить около 4-5 грн. в обслуживание 1 кв. м жилого фонда. При площади жилого фонда в 250 тыс. кв. м инвестиции должны оставлять минимум 1-1,25 млн.грн.

Регистрация.

 Эксплуатационная компания регистрируется так же, как любое другое общество с ограниченной ответственностью. Госрегистратору подается стандартный пакет документов, в который входят: заполненная регистрационная карточка; подтверждение оплаты регистрационного сбора; решение основателей о создании юрлица; учредительные документы и документы, подтверждающие структуру собственности юрлиц-основателей ООО. При этом в уставе предприятия должна быть указана деятельность по оказанию соответствующих услуг. Деятельность по оказанию услуг ЖКХ, кроме водо-, газо-, электроснабжения и отвода, не лицензируется.

Персонал.

 Штат частного ЖЭКа должен включать в себя управляющего менеджера, бухгалтеров, юристов, экономистов, инженеров и диспетчеров. Специализация сотрудников и их количество зависит от спектра услуг предприятия и площади обслуживаемого жилого фонда. Хороший персонал, который не нужно дополнительно обучать, найти сложно, поэтому компании охотятся и перекупают специалистов у конкурентов. При этом хорошими руководителями оказываются не те, кто 20 лет проработали в сфере ЖКХ и работают по старинке, а молодые менеджеры, которые экономически и юридически подкованы и готовы внедрять новые подходы.

Как компании нанять управляющего-ИП и не получить проблемы

Сергей Богатов рассказывает о практике найма в компанию управляющего-ИП, перечисляет сильные и слабые стороны этого подхода и описывает возможные последствия со стороны проверяющих органов

Явление, когда организацию возглавляет управляющая компания или индивидуальный предприниматель, возникло довольно давно. Несмотря на это, это пока довольно редкое явление и развито в основном в Москве и Санкт-Петербурге. Связано это, в первую очередь, с тем, что Москва и Санкт-Петербург как никто заимствуют опыт зарубежных компаний, где управляющая компания во главе не редкость.

Иногда это делается с тем, чтобы прикрыть фактических бенефициаров, породив довольно большую цепочку аффилированных лиц. Иногда такая схема может использоваться для откровенного «отмывания» денежных средств, но не в каких-то преступных или уж тем более террористических целях. Все куда банальнее и прозаичнее: нужна наличка просто потому, что нужна. Нужна для более дешевого приобретения материалов и сырья, нужна на оплату зарплат сотрудников «в конвертах», нужна на представительские и иные расходы, нужна на негласную премию себе и много-много для чего еще.

Раньше «обналичку» делали через другие фирмы, которые потом довольно быстро банкротились или уходили в «небытие». Это делают и сейчас с разным успехом. Но налоговая и банки научились с этим бороться и быстро вычислять такие фирмы, организуя в последующем проблемы всем, кто с такими «фирмами-обнальщиками» имел хоть какое-то дело. Другими словами, схема стала опасной. А это один из вариантов для частичного решения вопроса наличности.

В основном с описанными подозрениями налоговой и банков связано то, что к управляющим изначально могут возникать вопросы.

Но! Если вы видите фирму, во главе которой управляющий-ИП, ни в коем случае, прошу, не считайте, что он что-то заведомо обналичивает. Причин для введения управляющего может быть множество. Элементарно, это может быть просто удобно, это может быть вопрос престижа. В конце концов, управляющий действительно может быть «королем» (он из любой «пустышки» делает серьезную компанию) в своем деле и ему удобнее работать именно так.

Давайте коротко пробежимся по преимуществам управляющего во главе компании:

• В гражданско-правовом договоре можно прописать любую ответственность за любые результаты. При этом, если ущерб возникнет, то управляющий-ИП будет отвечать своим имуществом;
• Управляющий фактически может быть не один. Ведь никто не запрещает ИП пользоваться помощью своих сотрудников;
• Договор с ИП может быть заключен на любой срок. Даже его расторжение может быть проще;
• Никаких налогов за директора. Управляющий как ИП сам платит за себя согласно своей системе налогообложения.

Итак, допустим, вы решили назначить управляющего-ИП. Что надо учитывать? В первую очередь то, что налоговая и банки будут активно присматриваться к управляющему-ИП, а может искать признаки того, что отношения с управляющим-ИП фактически являются трудовыми, а значит можно получить дополнительные налоги и оштрафовать организацию.

Что еще учитывать?

1. Порядочность ИП, если ранее с ним не имели дело.

Проверяется она всеми возможными способами:

• Юридическими через множество доступных сервисов («Моё дело», Casebook, «СПАРК» и так далее). В этом случае смотрим на все судебные дела, что были у ИП, смотрим доходы и расходы ИП, товарные знаки и все, что хоть как-то может дать понимание о результативности и порядочности управляющего;
• Новостными — посмотреть, какие сведения есть о нем в интернете и в новостях;
• Изучаем репутацию лица (все-таки вы ему свое дело доверяете).

2. Принципиально важно, чтобы ИП не был ранее вашим сотрудников.

Или даже если был, то должно пройти какое-то время. Почему? Судите сами: работал-работал он у вас, потом в одночасье стал управляющим компании в статусе ИП… с большей зарплатой. Что на это скажет налоговая? Скажет, что странно, а не уходите ли вы от налогов? А давайте-ка мы вас проверим. Оно вам надо?

С другой стороны, прямо это законом не запрещено. Да и обосновать это можно вполне простыми вещами: он был директором, поэтому знает все тонкости, вознаграждение управляющего может «плавать» в зависимости от результатов и быть не только равным нулю, но и быть отрицательным (еще управляющий должен будет компании) и так далее. Но все же это риск.

3. Документы с ИП надо составить грамотно.

Что значит «грамотно»? Открываем статью 57 Трудового Кодекса РФ и читаем ее содержание: «В трудовом договоре указываются: место работы… трудовая функция (работа по должности в соответствии со штатным расписанием… условия оплаты труда… режим рабочего времени и времени отдыха… гарантии и компенсации за работу с вредными и (или) опасными условиями труда, если работник принимается на работу в соответствующих условиях, с указанием характеристик условий труда на рабочем месте… условия труда на рабочем месте» и так далее.

Так вот, этих моментов быть не должно! Управляющий-ИП — не работник, а лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность по управлению организацией.

Включить указанные условия все равно, что для налоговой и Пенсионного Фонда повесить красную тряпку и написать на ней «Мы здесь нарушаем». Так что же должен быть за договор? На самом деле стандартный договор на оказание услуг по управлению с актом приемки услуг помесячно, поквартально, возможно, с отчетами о работе. То есть стандартная схема — гражданско-правовой договор и акты к нему о приемке услуг.

Но условий, которые хоть как-то могут привести к выводу о том, что ИП фактически осуществляет трудовую функцию (постоянно ходит на работу только в эту организацию, работает от звонка до звонка, ходит в отпуск как сотрудник), не должно быть. Как вариант, можно предусмотреть размер вознаграждения по результатам работы компании (только не формулировать их как «премию»). Стоит предусмотреть и ответственностью управляющего-ИП. Да, и никакого прямого подчинения организации, все же управляющий-ИП независим.

4. Не надо платить управляющему неадекватно высокую оплату.

Да, пусть это нигде и никак не запрещено. Но налоговая в таком случае начинает считать, что компания за счет этого уменьшает расходы по оплате налога на прибыль. Среди коллег автора есть мнение, что вознаграждение управляющего должно быть не более 20 % от прибыли.

5. Управляющий-ИП и он же единственный учредитель организации, скорее всего, вызовет массу вопросов.

Полагаю, что особых объяснений здесь не требуется. Учредитель в единственном числе открывает организацию, чтобы в ней же быть ИП? Почему тогда сразу ИП не стал?

Хорошо, пусть в направлении, в котором работает организация, ИП осуществлять деятельность не имеет права. Просто запрещено. Тогда другой вопрос: почему просто директором не стал? И так далее.

6. Лучше, если управляющий-ИП возглавляет еще несколько других организаций.

Это снимет множество вопросов, потому как отпадет видимость того, что компания решила «оптимизировать» расходы. Когда же у управляющего-ИП всего один контрагент (искомая организация), это выглядит подозрительно, так как выходит, что только под нее и создавалось все.

Думаю, в этой части понятно. Не надо быть похожим на трудовые отношения и не надо ставить в качестве управляющих непроверенных лиц, новичков.

Теперь давайте разберем что необходимо сделать, чтобы правильно назначить управляющего-ИП:

1. Проверяем Устав организации и смотрим, предусмотрена ли возможность передачи полномочий директора управляющему. Если нет, вносим изменения в Устав и регистрируем изменения в налоговых органах.

2. Проводим собрание участников компании, на котором будет уволен директор и назначен управляющий-ИП, одновременно можно утвердить текст договора с управляющим и определить лицо, которое будет подписывать договор. Все решения помещаем в протокол или решение (в зависимости от того, сколько участников в организации (один — решение, несколько — протокол).

3. Договор подписывается с управляющим-ИП.

4. Регистрируем прекращение полномочий директора и назначение управляющего-ИП в налоговых органах.

5. Меняем подписи в банках, уведомляем партнеров и клиентов и тому подобное.

Если вы заметили опечатку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

советов по созданию компании по управлению недвижимостью

Последнее изменение: 5 января 2021 г.
By Brittany Benz

Думаете о создании компании по управлению недвижимостью или о карьере в отрасли? Прежде чем с головой погрузиться в управление недвижимостью, вам необходимо убедиться, что у вас есть необходимые навыки и знания. Работа в сфере управления недвижимостью может показаться простой для тех, у кого мало опыта со стороны, но на самом деле это очень сложно.

Если вы уже занимаетесь управлением недвижимостью и хотите расширить свой бизнес или максимально использовать новейшие технологии лизинга, ознакомьтесь с этими полезными ресурсами:

Заполняйте вакансии быстрее: 10 проверенных советов по размещению объявлений об аренде, которые помогут конвертировать больше лидов

Как онлайн-платежи за аренду приносят пользу управляющим недвижимостью и жильцам

Как сделать виртуальные показы беспроигрышным для вас и ваших потенциальных клиентов

Ниже мы подробно рассмотрим, как выглядит день из жизни управляющего недвижимостью, что требуется для создания компании по управлению недвижимостью и как вы можете настроить себя на успех.

Что такое управление недвижимостью?

Управление недвижимостью — это надзор за одним или несколькими жилыми, студенческими общежитиями, общественными ассоциациями или коммерческими объектами. Владельцем и управляющим может быть одно и то же лицо, или объектами недвижимости может управлять компания по управлению недвижимостью, если у инвестора в недвижимость нет времени или опыта для самостоятельного управления недвижимостью.

Чем занимаются управляющие недвижимостью?

Управляющие недвижимостью заботятся о зданиях и других объектах недвижимости и управляют ими для отдельных лиц или групп владельцев.Это классические менеджеры среднего звена, которые связывают владельцев с арендаторами, а также заботятся о сдаваемой в аренду недвижимости. В обязанности управляющих недвижимостью входит маркетинг вакантных квартир, показ недвижимости, сбор заявок, подписание договоров аренды, сбор арендной платы, надзор за техническим обслуживанием недвижимости, проведение проверок при въезде/выезде и многое другое.

Одна из привлекательных сторон управления недвижимостью как нового предприятия заключается в том, что барьер для входа низок. Стартовые затраты доступны (от 2000 до 10 000 долларов США), не требуются ученые степени, и вы можете начать бизнес с небольшим опытом.Опыт работы в сфере недвижимости полезен, но не обязателен.

Одними из наиболее важных качеств отличного управляющего недвижимостью являются способность быть хорошо организованным, находить общий язык с людьми и сопереживать им, а также быстро реагировать на многие типы неотложных ситуаций. Вам придется регулярно взаимодействовать с жителями и потенциальными клиентами, поэтому очень важно, чтобы у вас были сильные навыки обслуживания клиентов.

Вам также потребуются навыки для установления позитивных рабочих отношений с поставщиками, так как вам понадобится сеть подрядчиков для решения вопросов технического обслуживания, а также особых запросов.И в идеале вы будете активно определять способы, с помощью которых владельцы недвижимости смогут внести ценные улучшения в свою собственность, а также сэкономить деньги, где это уместно.

Большинство ваших ежедневных задач будет связано с работой с арендодателями, жителями и подрядчиками, поэтому ваша способность общаться и вести с ними честные отношения имеет решающее значение. Управляющие недвижимостью также должны быть ориентированными на детали, надежными, независимыми и последовательными. Владельцы отдают эту задачу на аутсорсинг, поэтому им не нужно участвовать.Успешный управляющий недвижимостью творчески и эффективно решает проблемы. Наконец, вам необходимо иметь практические знания местных, государственных и федеральных жилищных законов и правил, а также базовое понимание финансов.

Чем занимаются менеджеры общественных ассоциаций?

Как и управляющие недвижимостью, управляющие общественными ассоциациями контролируют недвижимость, но в этой собственности проживают домовладельцы. Домовладельцы могут жить или не жить в квартирах, которыми они владеют, и всем сообществом управляют те домовладельцы, которые избраны в правление ассоциации. Члены совета добровольно посвящают свое время тому, чтобы их район был лучшим местом для проживания жителей.

Если вы являетесь известным менеджером общественной ассоциации, ознакомьтесь с этими статьями, чтобы еще больше укрепить свою ассоциацию: 

Как обеспечить выдающийся опыт для ваших домовладельцев и членов правления

4 способа повысить эффективность ваших ТСЖ и многоквартирных домов

Вернемся к тем, кто только начинает: управляющие недвижимостью могут помочь общественным ассоциациям, обрабатывая ежемесячные платежи домовладельцев, отслеживая нарушения, координируя техническое обслуживание по мере необходимости и общаясь с советом директоров и домовладельцами в дополнение к другим задачам.Несмотря на то, что существуют самоуправляемые общественные ассоциации, управляющий недвижимостью может быть огромным активом, который снимает загруженную работу с членов правления и оптимизирует общение, чтобы помочь ассоциации работать бесперебойно.

Сколько зарабатывают управляющие недвижимостью?

Согласно недавним отчетам payscale. com, средняя по стране зарплата управляющих недвижимостью составляет около 50 161 долларов в год для начального уровня и 75 000 долларов в год для более опытных менеджеров.

Как стать управляющим недвижимостью

Как только вы решили, что хотите заняться управлением недвижимостью, это будет легко.Многие штаты требуют, чтобы у вас была лицензия на недвижимость, поэтому проверьте, входит ли ваш штат в их число. Как и в любой новой отрасли, в которую вы входите, вам придется начать с начального уровня и продвигаться вверх. С годами вы изучите все тонкости управления и заведете несколько ценных связей, и, в конце концов, вы сможете расшириться и сосредоточиться на создании собственной компании по управлению недвижимостью.

Нужна ли мне лицензия управляющего недвижимостью?

Хотя во многих штатах требуется лицензия на недвижимость или другой сертификат, в большинстве из них не требуется ученая степень.Лицензия на недвижимость или практический опыт в сфере недвижимости полезны, но не всегда необходимы. Тем не менее, наличие сертификата по управлению недвижимостью или недвижимостью может быть полезным, если вы собираетесь начать работать в известной фирме по управлению недвижимостью.

Как получить сертификат управления недвижимостью

В США существует ряд программ, которые предлагают курсы для лицензированных агентов по недвижимости и брокеров для получения сертификата в области управления недвижимостью.Курсы научат вас, как создать и построить бизнес по управлению недвижимостью, найти клиентов и соблюдать требования. Вот несколько самых популярных курсов, доступных в настоящее время: 

Сертифицированная программа управления квартирами NAA

Курс сертифицированного управляющего недвижимостью IREM

NARPM Профессиональное обозначение управления жилым фондом

Как создать компанию по управлению недвижимостью

Открытие компании по управлению недвижимостью аналогично созданию любого другого коммерческого предприятия. Вам необходимо создать юридическое лицо — обычно это корпорация с ограниченной ответственностью (LLC) или зарегистрированный бизнес (Inc.). Вы можете нанять адвоката или сделать это самостоятельно онлайн.

Также неплохо составить бизнес-план. Наличие надежного бизнес-плана может помочь вам принимать более взвешенные решения, сохранять концентрацию и придерживаться методичного подхода при создании компании. При создании бизнес-плана учитывайте свои краткосрочные и долгосрочные цели. Где вы хотите, чтобы ваш бизнес был через 1, 3 и 5 лет? Какие услуги вы хотите предоставлять своим жителям? Как вы хотите структурировать свою команду? Как вы планируете проводить техническое обслуживание? Когда вы закончите, у вас будет всеобъемлющая дорожная карта для успешного ведения вашего бизнеса по управлению недвижимостью.

Как продвигать компанию по управлению недвижимостью и привлекать клиентов

Нетворкинг — эффективный способ начать создание клиентской базы. Найдите местные клубы недвижимости и свяжитесь с местными бизнес-организациями, такими как Торговая палата.

Обратитесь к агентам по недвижимости, которые постоянно поддерживают связь с арендодателями. Местные кредитные учреждения также являются хорошими источниками потенциальных клиентов. У них может быть имущество, за которое они несут ответственность, и функция управления имуществом может быть передана на аутсорсинг.Местные подрядчики также регулярно взаимодействуют с владельцами недвижимости, поэтому ищите их для возможного знакомства.

Наконец, рекламируйте свои услуги, используя как онлайн, так и офлайн-каналы, и обязательно запустите платную поисковую кампанию, чтобы охватить владельцев недвижимости, которые ищут компании по управлению недвижимостью в вашем районе.

Как вести бизнес по управлению недвижимостью

После того, как вы все настроили и у вас есть некоторые свойства для управления, в ваших интересах использовать программное обеспечение для управления имуществом, чтобы поддерживать вашу эффективность и организованность для успешного ведения вашего бизнеса. Ежедневные задачи можно упростить, чтобы вы могли сосредоточиться на развитии своего бизнеса и увеличении дохода.

И хотя ваша управляющая компания может начать с малого, обязательно ищите программное решение, которое масштабируется по мере роста вашего бизнеса. Поступая так, через несколько лет, когда ваш бизнес будет процветать, вы будете уверены, что не перерастете свое программное обеспечение.

После того, как вы будете управлять 50 или более объектами, рассмотрите возможность внедрения универсального решения для управления имуществом, такого как AppFolio, которое даст вам возможность управлять своим бизнесом, оставаться на связи и общаться с клиентами из любого места.Для получения дополнительной информации о том, как AppFolio Property Manager может помочь оптимизировать и развивать ваш бизнес по управлению недвижимостью, ознакомьтесь с этим полезным руководством.

Быть управляющим недвижимостью может быть сложной задачей, но для подходящего человека это может быть чрезвычайно полезной карьерой.

[РУКОВОДСТВО] Как создать компанию по управлению недвижимостью

Если вы уже являетесь управляющим недвижимостью и вам нравится то, что вы делаете, возможно, в какой-то момент вы задумались о создании собственной компании по управлению недвижимостью.Поэтому вам понадобятся ответы на некоторые очень важные вопросы, если вы хотите открыть собственную компанию по управлению недвижимостью.

Содержание

Как открыть компанию по управлению недвижимостью?

Компания по управлению недвижимостью похожа на многие другие предприятия сферы услуг. И, как и любому бизнесу, вашей управляющей компании потребуется место для работы и все оборудование, необходимое для эффективной современной работы. Чтобы снизить расходы, многие новые владельцы компаний по управлению недвижимостью начинают работать из дома, а когда их бизнес перерастает эту настройку, они рассматривают возможность аренды коммерческих офисных помещений и найма дополнительных управляющих недвижимостью.

Некоторые другие факторы, которые вы должны учитывать при переходе к управлению недвижимостью:

Бизнес-структура. Говоря о бизнесе, в качестве новой услуги по управлению недвижимостью вам нужно определить, какой тип юридического лица вы хотите вести бизнес; обычно это корпорация с ограниченной ответственностью (LLC) или зарегистрированный бизнес (S-Corp или C-Corp). Плата обычно составляет около 150-200 долларов за создание юридического документа с помощью таких сервисов, как LegalZoom или Launch by LegalShield, а регистрационный сбор в офисе генерального прокурора вашего штата варьируется от 10 до нескольких сотен долларов.

У каждого типа корпорации есть свои плюсы и минусы, включая различные налоговые последствия, но вы можете щелкнуть здесь, чтобы узнать больше о том, какая корпоративная структура подходит для вашего бизнеса.

Рекомендуемая дополнительная литература : Должны ли вы создать ООО для сдачи в аренду недвижимости?

Лицензирование. Определите, требуется ли вашей компании получение лицензии на управление имуществом в вашем штате. Из 50 штатов, включая округ Колумбия, в большинстве штатов требуется специальное лицензирование для бизнеса по управлению недвижимостью.Общее мнение по всей стране состоит в том, что компания по управлению недвижимостью подпадает под сферу деятельности брокера по недвижимости. Таким образом, в 41 штате требуется лицензия брокера по недвижимости для вашей компании по управлению недвижимостью, что позволяет лицензиату заниматься как управлением недвижимостью, так и деятельностью по продаже недвижимости.

Фактически, по состоянию на 2018 год только шесть штатов не требуют лицензирования любого рода ( ID, KS, ME, MD, MA, VT ).

Остальные четыре штата и округ Колумбия ( DC, MT, OR, SC, SD ) требуют только конкретной лицензии на управление недвижимостью, что ограничивает эту компанию только деятельностью по управлению недвижимостью.

Если вам нужна дополнительная информация о требованиях в вашем штате, обратитесь в Комиссию по недвижимости вашего штата. Если вы только начинаете, ознакомьтесь с нашим подробным руководством о том, как стать управляющим недвижимостью.

Выберите свое имя. Выберите название вашей компании и/или логотип. Как только у вас появится название и/или логотип вашей управляющей компании, сделайте канцелярские принадлежности, такие как визитная карточка и брошюры. Вы можете найти талантливых дизайнеров-фрилансеров на таких сайтах, как UpWork, 99 Designs или даже Fiverr.

Получите веб-сайт. Присутствие в Интернете сегодня абсолютно необходимо и является экономически эффективным активом для вас. Вам понадобится высококачественный веб-сайт по управлению недвижимостью, чтобы ваши потенциальные клиенты и арендаторы могли найти вашу новую компанию. Так что даже до того, как вы запустите комплексную маркетинговую кампанию, вам придется создать это онлайн-присутствие. После того, как ваш сайт будет запущен и запущен, вы можете создать собственную учетную запись электронной почты компании.

Тел. Используйте свой существующий мобильный телефон для мобильной связи с арендаторами, владельцами недвижимости и подрядчиками, поскольку вы, вероятно, будете проводить большую часть своего времени вне офиса, занимаясь своими делами в дороге.

Юрист. Законы о недвижимости и законы, регулирующие управление недвижимостью, многочисленны и разнообразны. Подумайте о том, чтобы нанять адвоката по недвижимости для получения совета как в начале вашего стартапа, так и в случае возникновения каких-либо вопросов или проблем в процессе. Они могут помочь с вопросами по договору аренды, контрактам, потенциальным юридическим обязательствам, лицензированию и соблюдению требований в вашем штате. Другой вариант — сделать это самостоятельно в Интернете, если вы уверены, что у вас есть опыт.

Бухгалтерия. Все предприятия полагаются на хорошего бухгалтера, и если вы начинаете самостоятельно, это, скорее всего, будете вы. Это будет регулярной частью ваших ежедневных обязанностей по управлению недвижимостью, поскольку вы собираете арендную плату и сборы, выплачиваете заработную плату, записываете доходы, платите подрядчикам, покрываете накладные расходы, такие как телефонные счета, электричество, газ и т. д. Наличие хорошей бухгалтерской программы, созданной для управление недвижимостью действительно может помочь вам не сбиться с пути.

Бухгалтерский учет. В какой-то момент ваша компания захочет воспользоваться услугами бухгалтера, особенно когда наступит время уплаты налогов.Бухгалтер может предоставить вашим клиентам надлежащие налоговые формы, чтобы они, в свою очередь, могли сообщать о доходах и расходах от аренды в IRS.

Офисное оборудование. Сюда может входить настольный или портативный компьютер, копировальный аппарат, сканер и факсимильный аппарат.

Программное обеспечение Propertyware является гибким, масштабируемым и доступным

Начало работы

Как получают деньги компании по управлению недвижимостью?

1. Определите структуру ценообразования. Это очень важно сделать правильно. Рассмотрите свою структуру ценообразования и то, что вы предлагаете для этого ценообразования, как важнейшую функцию вашего бизнеса по управлению недвижимостью. Если вы какое-то время работали управляющим недвижимостью, вы будете знать, каков отраслевой стандарт для вашего региона и какое место вы занимаете на рынке. Если вы только начинаете, вот некоторые общие сборы, которые следует учитывать.

• Плата за установку . Этот единовременный сбор, также называемый «вступительным взносом», взимается с арендодателей в счет стоимости открытия счета у вас и может включать в себя первоначальный осмотр имущества и «приветственные» материалы для потенциальных арендаторов.Типичная плата за установку составляет около 300 долларов или меньше.
• Арендная плата . Эта единовременная плата взимается за сдачу в аренду или повторную аренду имущества, когда оно освобождается. Обычно это эквивалентно месячной арендной плате или некоторому проценту от арендной платы, например 50–75%. Он включает в себя подготовку имущества, внесение имущества в список доступных для аренды, показ его потенциальным арендаторам, подачу заявок, проверку потенциальных арендаторов, подготовку договора аренды и вселение арендатора.
• Текущая плата за управление .Это твой хлеб с маслом. Это может быть до 10% от ежемесячного дохода от аренды или всего 3% в зависимости от вашего местного рынка. Он охватывает повседневные операции, такие как общение с арендаторами, взимание арендной платы, проведение проверок и ответы на запросы на техническое обслуживание и ремонт.
• Плата за просрочку платежа . Эта плата, как следует из названия, предназначена для просроченных или пропущенных арендных платежей и указывается в договоре аренды. Некоторые фирмы по управлению недвижимостью будут удерживать процент за обработку просроченной платы.
• Плата за обслуживание. Может взиматься плата за координацию технического обслуживания и ремонта арендуемой квартиры от имени арендодателя. Многие службы управления недвижимостью взимают, например, дополнительные 10–20 % в дополнение к конкретному ремонту. Другие ничего не взимают и включают это как часть Платы за управление. Типичные ежегодные расходы на техническое обслуживание для владельцев примерно в 1,5 раза превышают месячную арендную ставку, поэтому это может быть значительным источником дохода, если в вашем управлении находится значительное количество «дверей».
• Плата за продление аренды . Эта необязательная плата взимается при продлении договора аренды для существующего арендатора и обычно составляет около 200 долларов США или меньше.
• Плата за возврат чека . Как и плата за просрочку платежа, она может взиматься с арендатора, а управляющий недвижимостью может удерживать процент от общей суммы сбора за обработку.
• Сбор за выселение . Это необязательно, но настоятельно рекомендуется, чтобы вы взимали эту плату с владельцев, так как вас, скорее всего, призовут выступать в качестве связующего звена или даже официального представителя владельца собственности в процессе выселения.

Создание локальной сети

2. Сеть. Звучит интуитивно, и как опытный управляющий недвижимостью вы оцените ценность сети опытных профессионалов для вашего бизнеса по управлению недвижимостью. В какой-то момент вам придется передать работу другому подрядчику или компании, чтобы помочь в управлении арендными портфелями ваших клиентов. Вы знаете, что не можете сделать все сразу, поэтому найдите надежную и доступную компанию или подрядчика и привлеките их к себе.

• Сантехник
• Электрик
• Генеральный подрядчик
• Борьба с вредителями
• ОВКВ
• Безопасность
• Чистка ковров

3. Вступите в организацию по управлению недвижимостью. Подумайте о том, чтобы вступить в организацию по управлению недвижимостью. дать вам возможность общаться, встречаться с другими управляющими недвижимостью, агентами и продавцами недвижимости, делиться опытом и знаниями, держать вас в курсе отраслевых новостей, знакомить вас с новейшими инструментами и технологиями, а также предоставлять вам доступ к дальнейшему образованию и полномочиям, чтобы выделиться от вашего конкурса.

Топ-5 организаций по управлению недвижимостью

1. Институт управления недвижимостью (ИРЭМ). Для управляющих жилой и коммерческой недвижимостью.
2. Национальная квартирная ассоциация (NAA). Для профессионалов квартирной индустрии.
3. Национальная ассоциация управляющих жилой недвижимостью (НАРПМ). Для управляющих недвижимостью небольших объектов, агентов по недвижимости и брокеров.
4. Институт общественных ассоциаций (CAI). Для членов правления ТСЖ, владельцев и инвесторов, общественных менеджеров, управляющих компаний ассоциации и продавцов.
5. Ассоциация владельцев и управляющих зданиями (BOMA). Для владельцев зданий, менеджеров, застройщиков, специалистов по аренде, управляющих корпоративными объектами и управляющих недвижимостью.

Улучшите свое образование с помощью сертификатов по управлению недвижимостью

4. Повышение квалификации и сертификация. Это то, что все управляющие недвижимостью хотят учитывать. Вы не только отточите свои профессиональные навыки, но и выделитесь среди конкурентов.Если у вас их еще нет, некоторые из наиболее распространенных обозначений:

.

1. Специалист по управлению жилым фондом (RMP®). Это звание предназначено для управляющих недвижимостью, которые хотят поднять свои знания на новый уровень. Предварительные требования включают управление не менее чем 100 единицами в течение двухлетнего периода, рекомендательные письма от 2 текущих назначенных RMP или MPM, прохождение 18 часов образовательных курсов NARMP и многое другое.
2. Главный управляющий недвижимостью (MPM®). Вершина профессионального мастерства NARPM и, возможно, эквивалент получения степени магистра в области управления недвижимостью.
3. Национальный специалист по аренде квартир (NALP®). Специалисты по аренде — это первые люди, которых встречают потенциальные жильцы, и зачастую они являются единственным мерилом персонала, занимающегося недвижимостью. Этот курс предназначен для обучения этих специалистов навыкам, которые помогут им стать ведущими производителями.
4. Сертифицированный управляющий квартирами (CAM®). Этот сертификат предназначен для местного менеджера, который является важным связующим звеном между жильцами и владельцами.
5. Сертифицированный управляющий портфелем квартир (CAPS®). Эта сертификация представляет собой углубленный обзор принципов и методов управления недвижимостью, используемых профессиональным руководителем.
6. Сертифицированная компания по управлению жилыми домами (CRMC®). Золотой стандарт для компаний по управлению недвижимостью, которые хотят выделиться из толпы, демонстрируя свою приверженность образованию и приверженность отрасли. Предварительные требования включают в себя наличие по крайней мере одного сотрудника со званием MPM (см. выше), проверку не менее 500 единиц лет, прохождение аудита на месте и многое другое.

Только Propertyware может масштабироваться вместе с вашим бизнесом

Какие проблемы возникают при владении компанией по управлению недвижимостью?

Управление недвижимостью может быть непростой задачей, особенно если вы являетесь владельцем компании. Каждая компания по управлению недвижимостью имеет свои особенности и нуждается в управляющем профессионале, который понимает все об активах, которые они курируют. Опираясь на многочисленные навыки и опыт, управляющие недвижимостью должны решать широкий спектр задач и задач, чтобы обеспечить полный спектр услуг. Как и в любой компании по управлению недвижимостью, существуют определенные проблемы независимо от рынка аренды, который вы обслуживаете. Некоторые проблемы, с которыми вы можете столкнуться при управлении собственной компанией по управлению недвижимостью:

Обеспечение удовлетворенности владельцев недвижимости и жителей

1. Служба поддержки клиентов. Как опытный менеджер по аренде недвижимости, вы знаете, как важно, чтобы владельцы недвижимости и арендаторы были довольны. На самом деле, успех вашего бизнеса зависит от того, чтобы существующие клиенты были довольны. Почти 70% потребителей заявили, что готовы платить больше за лучшее обслуживание клиентов. Таким образом, вы захотите приложить все усилия, чтобы удовлетворить своих владельцев и арендаторов, включив следующие пункты:

Отвечать быстро. Это большой.Помните, арендаторы — тоже клиенты, и они ценят свое время так же, как вы цените свое. В нашем быстро меняющемся обществе, даже если вы не можете дать немедленный ответ или решение, ожидается и приветствуется быстрое подтверждение. Будьте организованы и отслеживайте все свои сообщения с клиентами по мере их поступления.

Активно выслушивайте опасения арендаторов. Посмотрим правде в глаза, жильцы обычно звонят только тогда, когда есть проблема. Хороший управляющий недвижимостью всегда найдет время для беспокойства арендаторов и, по крайней мере, попытается облегчить их беспокойство, гарантируя, что действия будут предприняты быстро.Но будьте честны и откровенны с клиентами и не давайте обещаний, которые вы не можете выполнить, наметьте реалистичные сроки для запроса на техническое обслуживание для арендатора или владельца — если вы не можете заставить подрядчика починить их кондиционер в течение 24 часов, скажи им это. Арендатор говорит вам, что он не будет платить арендную плату на этой неделе, вежливо напомните ему о возможных штрафах за просрочку платежа и их обязательствах по аренде. Клиенты оценят честность и усилия и по-прежнему будут чувствовать себя в приоритете.

Последующие действия. Итак, вы быстро среагировали и выслушали опасения жильцов. Так держать. Настало время выполнить свои обещания и решить проблему с арендной недвижимостью. Расставьте приоритеты в своих последующих действиях, особенно когда речь идет о жалобах и проблемах с обслуживанием. Где дым, там и огонь, так что потушите эти пожары как можно скорее. Арендаторы оценят ваши усилия и будут менее склонны к стрессу, если и когда они обратятся к вам за чем-то в будущем.

Рекомендуемая дополнительная литература:  5 навыков менеджера по аренде недвижимости, которыми вы должны овладеть

Постоянная связь

2. Статус-кво. Любому управляющему недвижимостью важно понимать, что сегодняшняя победа — это возможность завтра. Для управляющего недвижимостью это означает не останавливаться на достигнутом, а активно планировать дальнейшие успехи.

Мониторинг отношений с резидентами. В высококонкурентном мире аренды и управления недвижимостью крайне важно держать руку на пульсе арендаторов недвижимости, которой вы управляете. Некоторым жильцам может быть достаточно даже одного неудачного опыта, чтобы договориться об аренде, но все равно съехать и искать жилье в другом месте.Найдите время, чтобы поговорить с долгосрочными арендаторами и спросить их мнения и опасения по поводу сдаваемой в аренду недвижимости, вашей управляющей компании и даже владельца/арендодателя недвижимости.

И на всех этапах аренды; подписание договора аренды, заселение, уплата арендной платы, отсутствие арендной платы, разрешение жалоб, состояние имущества, взаимодействие с персоналом, другие жильцы, выселение и выселение — запросите обратную связь. Возьмите эту обратную связь и учитесь на ней. Если вы или ваши сотрудники допустили какие-то ошибки, сейчас самое время убедиться, что они не повторяются. Если вам или вашим сотрудникам требуется дополнительное обучение, сделайте это. Если вам требуется дополнительная помощь в виде передового программного обеспечения, инвестируйте в него. Все это делается для повышения вашей эффективности и гарантии удовлетворенности арендаторов. Удовлетворенность арендаторов и их удержание идут рука об руку.

Регулярно общайтесь с арендаторами. По возможности держите арендаторов в курсе любой деятельности, которая может повлиять на их повседневную жизнь, будь то конкретно в арендуемом жилье или в более крупном сообществе.Предупредите заранее, чтобы жильцы могли строить планы. Поэтому, если вы ремонтируете парковку, не ждите рабочего дня, чтобы попросить жителей убрать свои машины. Это действительно важная часть активного управления недвижимостью и обеспечения отличного обслуживания клиентов.

Узнайте, как:  Портал арендаторов и владельцев Propertyware упрощает общение

Регулярно общайтесь с владельцами недвижимости и инвесторами. Телефон работает тихо, нерешенных проблем с обслуживанием нет, все жалобы рассмотрены.Что вы делаете как управляющий недвижимостью, когда у вас есть немного дополнительного времени? Свяжитесь с владельцами по поводу их инвестиций. И я не имею в виду годовые отчеты или регулярные бюллетени, я имею в виду личное обращение, чтобы подтвердить ценность ваших услуг для владельца и его доходной собственности, даже если все идет гладко. Отправьте им электронное письмо или даже позвоните им, если позволяет время. Наладьте с ними взаимопонимание и дайте им знать, что с их арендованной недвижимостью «все в порядке», одновременно восстанавливая их уверенность в вашем профессионализме.

Найти время, чтобы все сделать

3. Тайм-менеджмент. Как мы видели ранее в этой статье, управление временем в управлении имуществом имеет решающее значение. Как управляющий недвижимостью, вы знаете, что много времени и усилий тратится на решение проблем, которые возникают у вас ежедневно; от подписания договоров аренды до обработки арендной платы, решения проблем с недобросовестными арендаторами, выдачи нарядов на выполнение работ и проведения обхода кондоминиума для инвесторов в недвижимость. Таким образом, высокая эффективность гарантирует, что все необходимые задачи могут быть выполнены своевременно, чтобы жильцы были довольны, а вы могли сосредоточиться на других аспектах вашего бизнеса по управлению недвижимостью.

• Используйте лучшее в своем классе программное обеспечение для управления имуществом, которое поможет вам повысить эффективность и организованность при выполнении офисных задач.
• Задокументируйте все. Как профессиональный управляющий недвижимостью, работающий в сфере недвижимости, вы должны иметь возможность опираться на надежную документацию, которая поможет вам в работе с арендаторами, владельцами недвижимости, инвесторами, юристами, подрядчиками и другими специалистами.
• Используйте онлайн-календарь или систему планирования, например Calendly, и планируйте свое время. Не оставляйте это на волю случая.
• Не многозадачность; Многозадачность в управлении недвижимостью может быстро привести к тому, что важные вещи будут упущены, поэтому разбейте свой график на блоки. Сначала это будет проблемой для небольшой службы управления недвижимостью, но вы пожнете плоды позже, когда будете более эффективны.
• Используйте систему ведения заметок, когда работаете на лету. Evernote и Google Keep отлично подходят для этого.

4. Снижение эксплуатационных расходов. Есть два основных способа повысить рентабельность. Увеличение доходов и снижение затрат. Снижение затрат может быть затруднено, поскольку предприятия постоянно борются с фиксированными и непредвиденными затратами, поэтому трудные решения и небольшая гибкость будут ключом к снижению затрат. Взгляните критически на свою работу и определите, на чем и где вы можете сэкономить деньги.

Получите бесплатную пробную версию Propertyware сегодня

Готово!

Итак, вы все настроили и можете управлять некоторыми свойствами.В лучшие времена быть управляющим недвижимостью может быть очень сложно, особенно если вы одиноки. Но для правильного типа самомотивированного человека это может быть чрезвычайно прибыльной и полезной карьерой. Если вы чувствуете, что у вас есть опыт и уверенность в предоставлении первоклассных услуг по управлению недвижимостью, дерзайте!

Обратите внимание: : Несмотря на то, что были предприняты все усилия для предоставления точной и актуальной информации, это руководство не должно заменять советы квалифицированных юристов и налоговых специалистов.

12 советов по открытию управляющей компании.

Хотя создание собственной компании по управлению недвижимостью может быть сложной задачей, обратите внимание, что управление недвижимостью может быть очень интересной и полезной сферой деятельности. Знаете ли вы, что к 2023 году индустрия управления недвижимостью достигнет почти 22 миллиардов долларов? И такой рост просто делает его более привлекательным для управляющих недвижимостью, желающих начать бизнес по управлению недвижимостью с нуля.

Хотите знать, как открыть компанию по управлению недвижимостью? Мы вас прикрыли. Как и большинству других предприятий, компании по управлению недвижимостью для достижения успеха необходимы некоторые ключевые элементы бизнеса, такие как маркетинг, брендинг и стратегия. Обратите внимание, что бизнес по управлению недвижимостью в основном включает в себя управление различными типами недвижимости, такими как квартиры и люди. Таким образом, вам придется поддерживать профессиональные и вежливые отношения и общаться с несколькими подрядчиками, арендаторами и арендодателями.

Также стоит отметить, что потребность в профессиональных управляющих недвижимостью возрастает. Высокий спрос связан с тем, что рынок недвижимости ориентируется на арендаторов, а не на собственников. И из-за этого на рынке управления недвижимостью наблюдается растущий спрос, который вы не хотите упустить.

Имейте в виду, что сдача недвижимости в аренду включает в себя больше, чем просто поиск арендаторов, которые готовы платить запрашиваемую цену. Владельцы недвижимости и инвесторы понимают, что для успешной сдачи их имущества в аренду требуется многое.Это потребность, где управляющие недвижимостью могут предоставить свой опыт.

Хорошо управляемая и успешная компания по управлению недвижимостью использует маркетинг, программное обеспечение, брендинг и передовой опыт, чтобы приобретать объекты недвижимости и заполнять их подходящими арендаторами. Используйте эти советы, чтобы создать успешную управляющую компанию.

 

1. Выберите название управляющей компании

Несомненно, выбор правильного названия для вашей управляющей компании очень важен.Не забудьте заранее подумать о названии компании, занимающейся недвижимостью. Обратите внимание, что название вашей компании, занимающейся недвижимостью, обычно является первым, что потенциальные арендаторы, владельцы и конкуренты узнают о вашем бизнесе по управлению недвижимостью.

И важно сделать его запоминающимся и простым, создав визуальное название. Например, если ваш бизнес по управлению недвижимостью находится у океана, вы можете подумать о том, чтобы назвать свою компанию Wave Property Management.

 

2. Регистрация вашего бизнеса

Вы можете решить, следует ли зарегистрироваться в качестве товарищества, индивидуального предпринимателя или компании при открытии бизнеса по управлению недвижимостью. Преимущество создания юридического лица, такого как LLC, помогает избежать личной ответственности, если кто-то подаст в суд на ваш бизнес по управлению недвижимостью. Вы можете выбирать из множества бизнес-структур, таких как корпорации, ООО и администраторы баз данных.

И если вы начинаете как индивидуальный предприниматель, это означает, что налог вашей компании станет частью вашей индивидуальной налоговой оценки. Как индивидуальный предприниматель, вы будете иметь свободу и роскошь работать на себя и соблюдать только свои личные налоговые требования.

 

3. Получите лицензию для вашей компании по управлению недвижимостью

Вам также потребуется лицензия на недвижимость, чтобы начать свой бизнес по управлению недвижимостью. Помните, что в большинстве штатов обычно требуется либо лицензия на управление недвижимостью, либо лицензия на недвижимость , прежде чем вы сможете начать работать управляющим недвижимостью. Обратите внимание, что обе эти лицензии обычно требуют прохождения комплексного образовательного курса, сдачи лицензионного экзамена и подачи заявки, а также уплаты сборов.

Кроме того, чтобы ваше заявление было успешным, важно, чтобы вы соответствовали следующим критериям:

• Ваша компания, занимающаяся недвижимостью, должна быть подходящей и надлежащей.
• Директора вашей компании также должны быть порядочными и порядочными.
• Все руководители и директора должны иметь соответствующую квалификацию.
• Один директор (как минимум) должен иметь индивидуальную лицензию в сфере управления недвижимостью.
  

4. Брендируйте свой бизнес

Вы должны с самого начала правильно маркировать свой бизнес по управлению недвижимостью, чтобы выделиться среди конкурентов.Ваш брендинг имеет решающее значение, поскольку он определяет, кто вы и чем занимаетесь как управляющая компания. Обратите внимание, что это должно быть прямое и честное представление вашей корпоративной культуры и ценностей.

Вы специализированная фирма по управлению недвижимостью, предлагающая определенные услуги? Вы фокусируетесь только на элитной недвижимости класса А или ТСЖ? Имейте в виду, что все эти факторы часто влияют на ваш общий бренд.

Брендинг также включает создание привлекательного и запоминающегося логотипа и слогана для вашего управленческого бизнеса.Это потому, что вы будете использовать это во всех своих материалах для брендинга, таких как ваши баннеры, веб-сайт, страницы в социальных сетях, страницы, листовки, визитные карточки и канцелярские товары.

 

5. Создайте веб-сайт своей компании 

Вы, наверное, знаете, что активное присутствие в Интернете необходимо в современном цифровом мире. Итак, вам необходимо разработать интуитивно понятный веб-сайт по управлению недвижимостью для вашего бизнеса, где ваши потенциальные клиенты и арендаторы смогут найти вашу компанию.Кроме того, очень важно убедиться, что ваш бизнес-сайт хорошо спроектирован и прост в навигации. И вы можете легко добиться этого, работая с опытными профессионалами, которые специализируются на разработке сайтов для управляющих компаний.

 Хотите превратить веб-сайт вашей управляющей компании в машину по привлечению потенциальных клиентов? Используйте инструменты обмена сообщениями Podium, чтобы использовать удобство и простоту текстовых сообщений для выполнения работы.

На вашем веб-сайте в идеале должна быть целевая страница, посвященная управлению недвижимостью, для соответствующих областей, в которых вы ведете бизнес.Функциональный сайт управления недвижимостью позволит вашей целевой аудитории и потенциальным клиентам оценить вас по результатам кейсов, отзывам и видео.

Кроме того, убедитесь, что он содержит лид-форму, где ваши клиенты могут легко связаться с вами. Когда ваш веб-сайт запущен и работает, следующим важным шагом является создание индивидуальной учетной записи электронной почты для компании. Используйте Podium Webchat, чтобы удаленно связываться с посетителями вашего сайта и превращать трафик сайта в потенциальных клиентов.

 

6.Определите структуру оплаты

Следующим шагом будет определение способа оплаты. Например, вы можете взимать фиксированную ежемесячную плату за управление недвижимостью, которая представляет собой определенный процент от дохода от аренды, который вы получаете. С другой стороны, вы можете взимать дополнительную плату за определенные обязанности, например, плату за установку в размере нескольких сотен долларов, чтобы создать новую учетную запись в собственности.

С таким количеством сборов может быть трудно оставаться организованным.Избегайте путаницы и хлопот с Podium Payments. Начните отправлять текстовые сообщения и управлять платежами бесплатно с помощью Podium Starter.

 

7. Найдите и наймите лучший персонал

Чтобы управлять успешной и процветающей компанией по управлению недвижимостью, вам потребуются сильные и опытные кандидаты в вашу команду для выполнения различных обязанностей. Для этого убедитесь, что вы написали четкое и точное описание работы. Вы также должны максимально использовать рекламу, в которой подробно описываются преимущества, привилегии и культура вашей компании по управлению недвижимостью.

После того, как вы наняли нужных людей в свою команду, убедитесь, что они мотивированы, счастливы и удовлетворены. Вы можете использовать Podium Teamchat для расширения сотрудничества между членами вашей команды. Имейте в виду, что счастливые сотрудники, как правило, являются лучшими инструментами для привлечения и удержания новых талантов и представления вашей компании, занимающейся недвижимостью, жителям и владельцам недвижимости.

 

8. Маркетинг вашего бизнеса

Один из лучших советов для начала бизнеса по управлению недвижимостью — использовать образование как маркетинговый инструмент.Возможно, вы знаете, что часто арендодатели и владельцы не решаются нанять управляющего недвижимостью. И это обычно потому, что это кто-то, кого они не знают, и они передают один из своих самых ценных активов. Итак, принимайте образование с помощью таких средств, как блоги, видео или когда кто-то звонит, чтобы задать вопросы относительно конкретной ситуации. Имейте в виду, что чем больше помощи вы окажете, тем больше клиентов вы приобретете.

 

9. Оптимизируйте свой «Google Мой бизнес»

Знаете ли вы, что Google Мой бизнес (GMB) — это отличный бесплатный листинг, на который может претендовать ваш бизнес? И это выгодно, если вы обслуживаете местных клиентов.Многие маркетологи и рекламодатели также называют ее новой домашней страницей для малого бизнеса, поскольку список показывается в Google до того, как ваши потенциальные клиенты посетят ваш бизнес-сайт. Обратите внимание, что даже если ваш бизнес в сфере недвижимости еще не открыт, вы хотели бы создать свое объявление, посетив сайт GMB и выполнив все шаги.

После создания объявления вы можете добавить фотографии компании, занимающейся недвижимостью, контактную информацию и даже запросить отзывы у новых клиентов. Загрузите наше Руководство для начинающих по GMB, чтобы найти свой бизнес и привлечь клиентов.

 

10. Используйте офлайн-маркетинг

Также вам стоит попробовать офлайн-маркетинг. Хотя это может звучать немного старомодно, это, безусловно, работает. Вы можете использовать газеты, кабельные каналы и журналы для рекламы вашего бизнеса. Выберите правильные маркетинговые каналы, рассмотрев результаты анализа местного рынка.

 

11. Найдите бухгалтерское программное обеспечение для вашего бизнеса по управлению недвижимостью

Хотя вы можете управлять своей компанией по управлению недвижимостью из дома или небольшого офиса, имейте в виду, что правильное программное обеспечение и технологии сделают это намного проще и эффективнее. управляемый.Например, с помощью подходящего программного инструмента вы можете легко организовать свои финансовые записи, арендаторов, недвижимость и контракты.

 

12. Использование программного обеспечения для управления недвижимостью

При выставлении на продажу и аренде новой недвижимости вам предстоит выполнить множество задач. Эти задачи варьируются от рекламы вашего объявления в Интернете и обработки нескольких заявок до приема платежей.

Благодаря современным достижениям в области технологий вам приходится искать инновационные способы получения лучших инструментов и решений автоматизации для вашего бизнеса.Обратите внимание, что это не только сделает ваши повседневные бизнес-операции более эффективными и действенными, но также может дать вашему бизнесу конкурентное преимущество, позволяющее победить конкурентов.

Кроме того, стоит отметить, что программное обеспечение для управления конкретными операциями также работает как отличный маркетинговый инструмент, помогая привлекать новых клиентов.

Как создать компанию по управлению недвижимостью и бизнес-план

Управление недвижимостью — удивительно простая и доступная область для входа, требующая минимального образования или опыта и почти никакого стартового капитала для малого бизнеса.Тем не менее, это многогранный бизнес, который включает в себя взаимодействие с самыми разными людьми (арендодателями, арендаторами, подрядчиками), понимание местных законов о арендаторах и создание протоколов, которые являются одновременно эффективными и действенными. Это точно не для всех. Есть много вопросов и обязанностей, связанных с покупкой арендуемой недвижимости и получением статуса арендодателя, и открытие бизнеса по управлению недвижимостью ничем не отличается. На самом деле, это сопряжено со своим собственным набором проблем и рисков.

Однако, если вы понимаете все, что происходит, и получаете удовольствие от управления недвижимостью, бизнес по управлению недвижимостью может быть очень прибыльным.Вот как вы можете запустить его.

4 шага к созданию компании по управлению недвижимостью

Шаг 1: Создание вашего бизнеса
Как и в любом бизнесе, вам необходимо пройти процесс создания юридического лица (большинство компаний по управлению недвижимостью являются обществами с ограниченной ответственностью или ООО), настроить факсимильную систему и учетная запись электронной почты, офис, визитные карточки и так далее. Хорошей новостью является то, что вы можете делать большинство из них просто и недорого, пока ваш бизнес не поднимется настолько, что вы сможете позволить себе более дорогие услуги.

Вы можете создать ООО самостоятельно, не нанимая юриста. Перейдите на официальный сайт вашего штата и посмотрите, как подать заявку на регистрацию LLC в вашем штате; затем загрузите их бесплатный шаблон Устава организации и зарегистрируйте его (плата за подачу заявки обычно составляет от 50 до 150 долларов США).

Создание офиса может быть таким же простым, как выделение комнаты в вашем доме для бизнеса и, возможно, создание почтового ящика для корреспонденции, если вы не хотите разглашать свой домашний адрес.

Вам понадобится номер телефона и линия факса.Вы можете использовать свой мобильный телефон для всего; при желании вы можете создать отдельный рабочий телефонный номер с помощью различных онлайн-сервисов, которые будут автоматически переадресовывать звонки на ваш мобильный телефон. Кроме того, существует множество онлайн-сервисов, которые предоставляют безбумажные факсы всего за 10 долларов в месяц.

Вот несколько вопросов, которые следует задать при создании малого бизнеса.

Шаг 2: Поиск клиентов
Инвесторов в недвижимость и арендодателей можно найти в большинстве местных клубов по инвестициям в недвижимость.Присоединяйтесь к как можно большему количеству людей и будьте активны в нетворкинге, так как эта база — ваш хлеб с маслом. Каталог клубов по инвестированию в недвижимость во всех 50 штатах можно найти на EZ Landlord Forms, чтобы помочь вам найти клубы по инвестированию в вашем районе. Вот несколько полезных советов по созданию деловых сетей, которые помогут вам начать работу.

Вам также следует установить контакты с людьми, которые могут порекомендовать вам компанию. Одним из лучших источников рекомендаций являются агенты по недвижимости, которые специализируются на инвестиционной недвижимости, потому что многие из их клиентов являются новичками в этом бизнесе и будут запрашивать рекомендации по различным услугам.Еще один отличный источник для рефералов и для прямого бизнеса — это местные кредиторы с твердыми деньгами. Кредиторы с твердыми деньгами иногда застревают в аренде недвижимости и не занимаются управлением недвижимостью, поэтому они, как правило, отдают ее на аутсорсинг. Также ознакомьтесь с этими нетрадиционными местами и мероприятиями, чтобы пообщаться.

Шаг 3: Заполнение арендуемых помещений
Найти арендаторов относительно легко, но поиск квалифицированных арендаторов может оказаться более сложной задачей.Первое, что нужно помнить, это то, что ваш целевой рынок может искать жилье иначе, чем вы; в то время как вашим первым побуждением может быть зайти на Craigslist, ваш пул арендаторов может заглянуть в местную ежедневную или еженедельную газету или прочитать только местную испанскую газету. Подумайте, как ваши целевые арендаторы ищут и находят квартиры в аренду, а затем сосредоточьтесь на этом канале.

Помните, что вы должны соблюдать Закон о справедливом жилищном обеспечении, что означает отказ от выделения какой-либо одной конкретной демографической группы.Самое главное, убедитесь, что в вашем объявлении не указан определенный тип арендатора (например, «идеально подходит для одного специалиста»), потому что это считается дискриминацией (в приведенном выше примере дискриминация по семейному положению). Прочтите Закон о справедливом жилищном обеспечении, прежде чем начинать рекламу квартир.

При показе сдаваемых в аренду объектов соискателям обязательно подтвердите встречу за час или два до нее, чтобы свести к минимуму потери времени из-за неявки, и принесите с собой изрядную стопку форм заявок на аренду (или, что еще лучше, оставьте стопку на арендуемое имущество).После того, как вы сузили поиск арендаторов до нескольких сильных претендентов, проверьте их кредитоспособность (используя такой сервис, как Equifax Identity Report), криминальную историю и отчеты о выселении, потому что история почти всегда повторяется.

Обязательно используйте соглашение об аренде для конкретного штата, которое включает все необходимые приложения и раскрытия информации. Большинство начинающих управляющих недвижимостью и арендодателей недооценивают важность надежного договора аренды, но это первый документ, который судья потребует в любом споре между арендодателем и арендатором.Вы можете найти бесплатное приложение для аренды, различные услуги по проверке арендаторов и пакеты договоров аренды для конкретного штата на EZ Landlord Forms.

Этап 4: Управление недвижимостью
Хорошие компании по управлению недвижимостью стремятся свести к минимуму риск (а именно, риск судебного разбирательства и повреждения сдаваемых в аренду помещений) и максимизировать прибыль клиентов (путем сокращения доли вакантных площадей и затрат на техническое обслуживание/ремонт). Один из способов сделать это — предложить поощрения арендаторам, находящимся под вашим управлением (RentedSpaces недавно опубликовал отличный пример эффективной программы поощрения), которые могут варьироваться от простых предложений, таких как снижение арендной платы для арендаторов, которые согласны на более длительный срок договоров аренды, до сложных систем, основанных на баллах, для выкупа вознаграждений. Крайне важно, чтобы управляющие недвижимостью были как активными, так и реагирующими при работе с арендаторами, потому что большинство проблем можно легко решить, если решить их немедленно, но если оставить их гноиться, они могут привести к судебным искам, повреждению арендованной недвижимости и задержкам платежей.

Наконец, управляющим недвижимостью потребуются несколько дежурных подрядчиков для обслуживания и ремонта. Они должны варьироваться от недорогих разнорабочих до полностью лицензированных подрядчиков для выполнения более серьезного ремонта. Трудно найти компетентных, но доступных подрядчиков, но, попробовав множество разных и получив рекомендации от надежных коллег, управляющие компании должны установить тесные, долгосрочные связи с несколькими качественными подрядчиками.Список Angie’s также может быть хорошим местом для поиска квалифицированных подрядчиков.

Последнее слово

Управление недвижимостью подходит не всем и требует как любви к работе с людьми, так и готовности действовать быстро и решительно, когда арендаторы нарушают свои договоры аренды. Это бизнес, который можно начать практически без первоначального капитала, поскольку это в первую очередь услуга, ориентированная на людей, и не требует физических офисных помещений, товаров или оборудования.

Это гостевая статья Брайана Дэвиса из ezLandlordForms.ком.

Плюсы и минусы: владение компанией по управлению недвижимостью

Давайте поговорим о том, как открыть компанию по управлению недвижимостью.

Во-первых, я не знаю, зачем тебе это. Управление недвижимым имуществом, безусловно, самая дрянная часть недвижимости.

Это очень неблагодарная работа. Вы постоянно имеете дело с жильцами и туалетами. Вы почти никогда не можете выиграть.

Хозяева недовольны вами, потому что ремонт слишком дорогой и делать его не хотят.Жильцы недовольны вами, потому что ремонт не делается достаточно быстро. Парни по техобслуживанию и подрядчики тоже недовольны, потому что думали, что сделали работу хорошо, хотя на самом деле это было не так.

Это просто столпотворение. Также трудно поддерживать мотивацию сотрудников, потому что они постоянно имеют дело с проблемами, жалобами арендаторов и электронными письмами от арендодателей, выражающими свое недовольство.

Рассказы бывшего владельца компании по управлению недвижимостью

Позвольте мне коснуться нескольких ужасных историй, которые мне пришлось пережить, когда я владел компанией по управлению недвижимостью.

Однажды у меня был жилец из ада, который обратился в суд и пожаловался на отравление угарным газом после того, как взорвался наружный свет. Объясните мне это?! В любом случае, мы должны были урегулировать этот вопрос.

Отдел недвижимости штата Огайо также провел расследование в связи с нелицензированным управлением. После более чем двух лет бумажной волокиты они закрыли дело, потому что оно было бессмысленным. Я думаю, у них не было достаточно работы, поэтому они начали расследование без причины.

Мы также скомпрометировали банковские счета — как арендный счет, так и текущий счет. Мы действительно не знали, что мы делали в то время. Слава богу, мы не скомпрометировали трастовый аккаунт, потому что это означало бы тюремное заключение.

Более того, у меня были случаи, когда сотрудники воровали деньги с расчетного счета. У нас большая текучка кадров.

Итак, я надеюсь, что нарисовал для вас картину того, почему вам не следует создавать компанию по управлению недвижимостью. Ну не совсем.Я просто хочу сказать вам, ребята, что не думаю, что это будет так просто, основываясь на моем опыте.

Связанный: Как быть подготовленным управляющим недвижимостью в 6 P’s

Советы будущим владельцам компаний по управлению недвижимостью

Для тех, кто все еще заинтересован в концерте, вот несколько советов.

Если вы хотите создать компанию по управлению недвижимостью, во-первых, я думаю, очень важно, чтобы вы наняли адвоката по недвижимости в этом конкретном штате. Почему? Потому что они будут знать все законы и правила, которые удовлетворят Отдел недвижимости.

В штате Огайо вы не можете владеть компанией по управлению недвижимостью, если у вас нет лицензированного брокера в качестве должностного лица этого бизнеса. Таким образом, вам не обязательно быть лицензированным лицом, вы можете владеть компанией, но сотрудник этой компании должен быть лицензированным брокером.

Имейте в виду, что все штаты разные, и это только в Огайо. Если вам необходимо получить лицензию в вашем штате, выясните, как вы можете это сделать, или наймите брокера, который станет частью вашей компании.

Еще один очень важный момент (и где-то мы ошиблись) — обязательно нанять бухгалтера или счетовода, желательно с опытом работы в сфере недвижимости. Я говорю это, потому что вы хотите, чтобы они не обращали внимания на все и следили за тем, чтобы сверять счета каждый месяц. Не спрашивайте меня, как это сделать, потому что я понятия не имею. Но я звучу очень круто, когда говорю: «Сверка счетов каждый месяц».

Прежде чем вы наймете на борт бухгалтера или бухгалтера, я думаю, очень важно установить программное обеспечение, которое вы собираетесь использовать.AppFolio, Yardie и Buildium — некоторые из доступных программ. Компании по управлению недвижимостью могут извлечь выгоду из прозрачности, которую они обеспечивают для арендаторов и арендодателей.

Жильцы могут войти в систему и оплатить аренду онлайн, что очень важно. Вы хотите, чтобы большинство ваших арендаторов — более 90 процентов — платили арендную плату онлайн. Это просто сводит к минимуму бумажную работу, административные расходы и время.

Это также удобно для арендодателей, потому что они могут войти в систему онлайн, чтобы увидеть, что происходит в любой момент.Это когда вы также связываете бухгалтерский учет и бухгалтерию. Они могут все не замечать и следить за тем, чтобы все согласовывалось и ничего не вышло из строя.

Связанный: 5 способов выделиться среди конкурентов в качестве управляющего недвижимостью

Преимущества управления недвижимостью

Теперь позвольте мне рассказать о некоторых преимуществах владения компанией по управлению недвижимостью. Лично я думаю, что как только вы доберетесь до 250 объектов недвижимости, находящихся под управлением, начнется настоящий снежный ком.10 процентов от арендной платы, собираемой ежемесячно, действительно начинают накапливаться.

Плата за возобновление аренды начинает расти, и плата за размещение арендатора начинает расти. Вы можете ввести внутреннее обслуживание и взимать небольшую маржу за любую выполненную работу. Так что это действительно становится предсказуемым бизнесом, приносящим доход каждый месяц.

На мой взгляд, он защищен от рецессии, потому что две самые важные вещи для человечества — это еда и кров.Так что, пока людям нужна крыша над головой, им нужно будет где-то жить, где-то арендовать жилье. Вот где вы вступаете в игру.

Смотри, туда долго идти. Вы, вероятно, будете есть дерьмо в течение двух или трех лет. Вы будете управлять собой и делать всю работу самостоятельно. Вам это не понравится. Но как только вы столкнетесь с экономией на масштабе, вы действительно увидите, как это осуществится.

Чуть не забыл упомянуть страховку.Убедитесь, что вы ультра застрахованы. Я имею в виду, иметь все известные человеку страховые компании, потому что управление недвижимостью — самая благоприятная для судебного разбирательства отрасль, когда речь идет о недвижимости. Убедитесь, что у вас есть E и O, общая ответственность и кибербезопасность. Вы хотите, чтобы сложить его.

Другое дело — начинать медленно и с малого. Мне потребовалось больше года, чтобы продать свою первую недвижимость, когда я открыл свою компанию под ключ. Все хорошее требует времени, и ничего не произойдет за одну ночь. Будьте настоящим послом бренда и делайте это с гордостью.

Слушай, одно ведет к другому. Таким образом, вам может потребоваться некоторое время, чтобы найти своего первого арендодателя, но поступайте правильно. Не экономьте ни копейки, как многие другие управляющие недвижимостью.

Опять же, вы, вероятно, не собираетесь зарабатывать деньги в течение двух-трех лет, но если распространится слух, что вы делаете хорошую работу и быстро общаетесь, у вас все будет хорошо.

Коммуникация в управлении недвижимостью очень важна. Вы будете совершать ошибки, но если вы объясните, что происходит, арендодателям и арендаторам, они полюбят вас за это и простят.Так я узнал, что многие люди умеют прощать.

Почему вы думаете о том, чтобы заняться управлением недвижимостью? Что-то из того, что я затронул, стало для вас неожиданностью? Есть еще вопросы по бизнесу?

Давайте поговорим в разделе комментариев.

 

Как начать бизнес по управлению недвижимостью

Независимо от того, являетесь ли вы управляющим недвижимостью в течение многих лет и хотите выйти на улицу самостоятельно, или вам просто интересно узнать о процессе, открытие бизнеса по управлению недвижимостью может показаться монументальной задачей.

Ниже приведены шесть вещей, которые нужно сделать при открытии бизнеса по управлению недвижимостью, чтобы помочь вам найти с чего начать.

Поговорите с профессионалом

Начните с контакта с бизнес-консультантом или экспертом. Работа бизнес-консультанта состоит в том, чтобы предоставить вам информацию о том, как начать работу и вести свой бизнес максимально эффективно.

Они также смогут помочь вам определить структуру вашего бизнеса, т. е. если вы, скорее всего, будете индивидуальным предпринимателем или вам нужно создать товарищество, траст или компанию, они также могут сообщить вам, требуется ли вам австралийская Бизнес-номер (ABN) и предоставить рекомендации о том, как зарегистрироваться и начать свой бизнес.Для начала правительство Австралии предоставляет возможность поговорить с бизнес-консультантом по телефону или лично.

Вы также можете воспользоваться знаниями любых отраслевых экспертов, которых вы знаете. Взгляните на свою сеть Linkedin и найдите любых профессионалов в сфере недвижимости, с которыми вы можете быть связаны, которые могут предложить некоторые отраслевые знания и советы.

Если у вас хорошие отношения с управляющим вашей собственной резиденцией, узнайте, может ли он быть доступен для встречи, на которой вы можете провести мозговой штурм и поделиться советом.

Получить образование

Чтобы владеть бизнесом по управлению недвижимостью в Новом Южном Уэльсе (NSW), вам потребуется корпоративная лицензия на собственность. Чтобы иметь право на получение лицензии на собственность корпорации, вам потребуется:

• Директор с лицензией агента класса 1 или 2 в соответствии с Положением об имуществе, запасах и коммерческих агентах 2014 г. (NSW).В других штатах действуют аналогичные законы, такие как Закон о собственности 2014 года (QLD) и Закон об агентах по недвижимости 1980 года (VIC).

  В большинстве штатов лицензиаты должны хранить средства клиентов на доверительном счете, что требует от вас открытия доверительного счета на имя компании. Существует ряд требований к доверительной учетной записи, которые вам необходимо знать и понимать.

  Например, в Новом Южном Уэльсе только ответственный лицензиат может разрешать снятие средств с доверительного счета с доверительного счета.Требования будут варьироваться от штата к штату, поэтому это необходимо изучить и правильно понять, прежде чем открывать счет.

  Создать бизнес-план

  Хороший бизнес-план может помочь вам обеспечить финансирование, определить направление вашего бизнеса и разработать стратегии для достижения ваших целей. Бизнес-план обычно состоит из приблизительного обзора бизнеса, рынка, будущего и финансовых прогнозов.

  Бизнес

  Резюме вашего бизнеса должно быть сосредоточено на вашем видении бизнеса и на том, почему вы считаете его успешным.В этой части будут изложены такие вещи, как ваш бизнес и регистрационные данные, организационная структура, страхование, управление рисками, юридическое рассмотрение и операции.

  Рынок

  В части вашего бизнес-плана, посвященной рынку, вы можете начать с просмотра сайтов о недвижимости, таких как realestate.com.au, domain.com.au и даже веб-сайтов ваших конкурентов. Подсчитайте списки конкурентов и отслеживайте эти вещи в течение года. Вы должны указать, какие статистические исследования вы провели для анализа рынка, наметить запланированные цели продаж и определить, кто является вашей целевой демографией клиентов.

  Кроме того, рассмотрите свое уникальное торговое предложение, которое фокусируется на сильных сторонах и отличительных преимуществах вашего бизнеса. Чем ваш бизнес отличается от конкурентов? Это поможет выделить ваш бизнес при маркетинге для потенциальных клиентов и может помочь вам оправдать премиальную цену.

  Будущее

  Это должно включать заявление о видении вашего бизнеса, в котором кратко излагаются планы на будущее и общие цели вашего бизнеса. Вы также можете указать, как вы планируете достичь этого видения, свои краткосрочные и долгосрочные цели и план действий для их воплощения в жизнь.

  Финансы

  В этой части вы можете перечислить свои ключевые финансовые цели, они могут быть в форме продаж или целей по прибыли. Вы также можете детализировать любые финансы, которые требуются, т.е. сколько денег вам понадобится авансом, где вы получите эти средства и т. д.

  Опишите свои процессы и политики

  Преимущество собственного бизнеса заключается в создании всех процессов и политик именно так, как вы этого хотите. Потратьте некоторое время на описание процессов, которые необходимо внедрить.

  Например, как вы будете сдавать недвижимость в аренду? Сосредоточьтесь на желаемой конечной цели процесса и задокументируйте наиболее эффективные шаги для ее достижения. Подумайте о создании стандартизированных контрольных списков, так как наличие процедуры, которой должны следовать сотрудники, — отличный способ обеспечить последовательность и точность.

  Вы также можете обрисовать несколько сценариев возможных ситуаций:

  • Каков процесс, когда потенциальный владелец хочет зарегистрироваться в вашем агентстве?
  • Будут ли у вас рекомендованы продавцы, и если да, то кто?
  • Если у вас есть дело в трибунале, к кому вы пойдете за советом?
  • Каковы ожидания относительно времени отклика?

  Это поможет вам получить четкое представление о том, как будут справляться с непредвиденными ситуациями, и когда в команду будут привлечены новые сотрудники, они смогут легко увидеть, как справляться с такими же ситуациями.

  Определите структуру ценообразования

  Существует ряд услуг, за которые вы можете взимать плату в качестве управляющего недвижимостью. Если вы какое-то время работали управляющим недвижимостью, вы, вероятно, имеете приблизительное представление о том, какие сборы регулярно взимаются. К наиболее распространенным обычно относятся:

  • Плата за управление
  • Плата за сдачу в аренду
  • Плата за маркетинг

  В отрасли существует также множество различных комиссий и сборов, которые вам нужно решить, будете ли вы их внедрять.К ним относятся плата за продление аренды, судебные издержки, плата за внесение изменений в договор аренды, плата за договор аренды, плата за годовой отчет и плата за плановую проверку, и это лишь некоторые из них.

  Изучите лучшие технические инструменты управления недвижимостью

  Обратитесь к поставщикам программного обеспечения для управления недвижимостью, чтобы найти платформу управления недвижимостью, которая лучше всего подходит вам. Облачные решения, такие как PropertyMe, могут упростить вашу рабочую нагрузку за счет автоматизированных рабочих процессов и помочь вам сократить прибыль.

  Вам также необходимо изучить, какое программное или аппаратное обеспечение вы собираетесь использовать для хранения файлов, внутренних коммуникаций, управления взаимоотношениями с клиентами, планирования работы в социальных сетях, создания залога, электронных подписей, платежей и многого другого.

  Настройка веб-сайта компании

  Ваш веб-сайт, по сути, является виртуальным входом в ваш бизнес. Вам понадобится доменное имя, служба, на которой размещается ваш веб-сайт, и система управления контентом. Если вы решите создать веб-сайт самостоятельно, такие платформы, как Squarespace и Wix, рекламируют возможность легко спроектировать, настроить и опубликовать свой собственный веб-сайт.

  Вы также можете передать эту задачу дизайнеру и разработчику веб-сайта. Если вы решите пойти дальше, убедитесь, что у вас есть приблизительное представление об изображениях и копиях, которые вы хотите разместить на веб-сайте. Затем предоставьте краткое описание дизайна веб-сайта с обзором вашего бизнеса по управлению недвижимостью и расскажите, что вы хотите, чтобы ваш веб-сайт делал, и чего вы хотели бы, чтобы он достиг.

  После того, как ваш бизнес будет основан и запущен, обязательно продолжайте налаживать связи и развивать свой бизнес по управлению недвижимостью.

  Подводя итог…

  Вот шесть вещей, которые нужно сделать, начиная бизнес по управлению недвижимостью:

  Спасибо за чтение этого блога о том, как начать бизнес по управлению недвижимостью! Вас также может заинтересовать: 

  Сообщите нам, что вы думаете о том, как начать бизнес по управлению недвижимостью, отправив письмо по электронной почте [email protected].

  6 основных причин, почему небольшие компании по управлению недвижимостью терпят неудачу « Spirepoint Wealth

  Недавно я посетил ежегодное барбекю для Оттавской организации инвесторов в недвижимость (OREIO).

  Пока я был там, я увидел одного из моих бывших студентов (назовем его Джо), который владеет инвестиционной недвижимостью, а также управляет компанией по управлению недвижимостью, которая управляет примерно 30 объектами недвижимости для других инвесторов.

  Джо рассказывал мне, что недавно у него была возможность подать заявку на работу по управлению большим портфелем недвижимости.

  Фактически, эта работа добавит более 100 квартир к его управляющей компании. Я полагаю, что каким-то образом он знал человека, ответственного за присуждение контракта, и он конкурировал с некоторыми известными управляющими компаниями в Оттаве.

  Однако Джо немного беспокоило, что он и его напарник не справятся с нагрузкой. Он спрашивал у меня совета и хотел знать, что ему делать.

   

  Обычно я не из тех, кто удерживает людей от достижения больших целей. Но, задав несколько вопросов, я быстро определил, что его небольшая управляющая компания, скорее всего, не выдержит новой нагрузки.

  Я не сказал ему, что именно делать (это было его решение), но я сказал ему, чтобы он был осторожен и не слишком быстро расширялся.Дважды я видел, как небольшие компании по управлению недвижимостью разорялись и разорялись (по многим причинам, но главным образом потому, что они росли слишком быстро).

   

  После этого разговора я понял, что многие инвесторы могут не знать, на что обращать внимание (или чего избегать) при выборе управляющей компании, поэтому я составил список из 6 основных причин, по которым управляющие компании терпят неудачу.

  И , если вы являетесь инвестором, который также занимается управлением недвижимостью на стороне других инвесторов (или вы думаете об этом), обратите очень пристальное внимание на эти причины.Будущее вашего бизнеса под угрозой!

   

  1) Недостаточно денег

  Как инвестор, ваша цель состоит в том, чтобы получить как можно более высокий доход, в то же время сохраняя свои расходы как можно ниже. Когда дело доходит до управления недвижимостью, инвесторы, естественно, ищут лучшую сделку, что означает самые низкие комиссии за управление.

  Но есть проблема с низкой комиссией за управление. Это скрытая проблема, которая может проявиться только спустя месяцы или годы.

  Вот что происходит, когда сборы слишком низкие…

  • Низкая плата за управление = Низкая прибыль компании по управлению недвижимостью
  • Низкая прибыль = Недостаточно денег, чтобы нанять персонал
  • Недостаточно денег/персонала = Мало персонала, управляющего слишком большим количеством объектов

   

  Допустим, управляющий недвижимостью имеет в управлении 20 квартир, средняя арендная плата за единицу составляет 1000 долларов в месяц.

  20 единиц x 1000 долл. США в месяц = ​​сбор арендной платы в размере 20 000 долл. США в месяц

  Большинство компаний по управлению недвижимостью взимают процент от собранной арендной платы, который колеблется от 4% до 10% и более.Если этот управляющий взимает 6%, это равно…

  20 000 долл. США в месяц x 6% = 1 200 долл. США в месяц плата за управление

  И это предполагает, что они собирают 100% арендной платы за каждый месяц.

  Некоторым инвесторам может показаться, что 6% много, но всего 20 единиц недостаточно для ведения прибыльного бизнеса по управлению недвижимостью с персоналом . Это может работать только в том случае, если всю работу выполняет владелец или члены его семьи, и они просто дополняют свой собственный доход от инвестиций в недвижимость.

   

  У каждого бизнеса (включая управляющих недвижимостью) есть накладные расходы — расходы, необходимые просто для ведения бизнеса. С доходом в 1200 долларов в месяц управляющая компания не может нанять персонал на полный рабочий день.

  Даже если количество единиц удвоится до 40 единиц, что удвоит потенциальный доход от платы за управление до 2400 долларов, этого все равно недостаточно, чтобы нанять хотя бы одного человека на полную ставку после оплаты накладных расходов.

  Если компания по управлению недвижимостью пытается заработать на вашем бизнесе с помощью самых низких ставок и управляет лишь несколькими единицами, будьте очень осторожны и подумайте о том, чтобы найти другую компанию, которая берет более высокую плату. Я знаю, что инвесторам это кажется нелогичным, но у вас будет лучший сервис, и, скорее всего, бизнес будет существовать дольше.

   

  2) Недостаточно персонала

  Представьте себе… небольшая компания по управлению недвижимостью (команда мужа и жены) много лет упорно трудилась, доводя свой портфель до 50 квартир. Они снижают затраты, предоставляют персонализированные услуги как арендодателям, так и арендаторам, а также предоставляют хорошую финансовую отчетность.

  Молва об их хорошем обслуживании начинает распространяться среди инвесторов.Однажды им звонит инвестор с большим портфелем — более 50 единиц.

  Добавив одного нового клиента, эта небольшая управляющая компания может удвоить количество управляемых квартир! Владельцы счастливы и не упускают возможности открыть новый бизнес.

  Похоже, что этот управляющий недвижимостью удвоил свой доход с одним клиентом. И поначалу именно так и происходит.

  Но через некоторое время становится очевидным, что их рабочая нагрузка также удвоилась.Фактически, он увеличился более чем в два раза, потому что требуется больше работы, чтобы первоначально привлечь нового клиента с новыми свойствами и арендаторами.

  В результате качество управления хуже для всех остальных юнитов. Заявки арендаторов не решаются своевременно, арендодатели не перезванивают сразу и т. д. Жалобы начинают увеличиваться, что повышает уровень стресса у владельцев этой компании.

   

  Каждый опытный управляющий недвижимостью знает, что для эффективного управления определенным количеством объектов требуется определенное количество людей.Если людей не хватает, то страдает качество управления.

  Итак, в этом примере предположим, что они собирают в среднем 1000 долларов США в месяц за 100 квартир и взимают комиссию за управление в размере 8%.

  1000 долларов США в месяц x 100 единиц = 100 000 долларов США в месяц взимаемой арендной платы x 8 % = 8000 долларов США в месяц плата за управление

  Этого достаточно, чтобы нанять одного человека на полную ставку и при этом приносить доход владельцам. Здорово! Проблема решена… вроде. Несмотря на то, что был нанят новый сотрудник, его может быть недостаточно для выполнения рабочей нагрузки.

  Помните… нагрузка как минимум удвоилась, а штат увеличился всего на 50%. Это означает, что у владельцев по-прежнему большая рабочая нагрузка, чем раньше, что может привести к снижению качества управления.

   

  3) Слишком много распределенных блоков

  Если бы вы управляли недвижимостью, что бы вы предпочли?

  • 100 домов на одну семью или
  • Одно многоквартирное здание на 100 квартир

  Для большинства инвесторов ответ прост — в зависимости от того, что приносит наибольшую прибыль и соответствует их инвестиционным целям.

  Однако для управляющего недвижимостью рабочая нагрузка по управлению 100 домами на одну семью FAR превышает нагрузку по управлению одним 100-квартирным зданием.

  Почему? Представьте, что вы едете к 100 домам, расположенным в разных местах города, за такими вещами, как:

  .
  • сбор арендной платы
  • споры с арендаторами
  • регулярное техническое обслуживание
  • инспекции (например, пожарных извещателей)
  • аварийный ремонт (например, протечки воды)
  • и более

  Теперь сравните это с поездкой в ​​одноэтажное многоквартирное здание и простым подъемом по лестнице или на лифте для выполнения всех тех же задач.

  Легко заметить, что если небольшая компания по управлению недвижимостью сосредоточена на одиночных домах или небольших многоквартирных домах, их рабочая нагрузка намного выше. В результате они не смогут обеспечить такое же качество обслуживания, как тот, кто может просто пойти в одно большое многоквартирное здание, чтобы справиться со всем.

   

  4) Нет повторяющихся систем  

  Когда кто-то создает новую компанию по управлению недвижимостью, в большинстве случаев он начинает с нуля.Это означает, что, хотя у них может быть некоторый опыт управления недвижимостью в собственном портфолио, у них может быть практически нет опыта управления бизнесом по управлению недвижимостью .

  Какая разница? Все предприятия должны иметь дело с несколькими областями знаний, чтобы добиться успеха, и компании по управлению недвижимостью не являются исключением. У них должны быть процессы для…

  • Маркетинг – реклама квартир в аренду, реклама для новых клиентов-инвесторов
  • Продажа – показ и сдача квартир новым арендаторам, встречи с клиентами-инвесторами и запись их на обслуживание
  • Операции – рассмотрение запросов арендаторов, выселение, техническое обслуживание и ремонт
  • Бухгалтерский учет – дебиторская задолженность (деньги, причитающиеся от арендаторов и клиентов-инвесторов), кредиторская задолженность (деньги, причитающиеся за управление компанией)
  • Информационные системы — все технологии, необходимые для ведения бизнеса, включая телефоны, голосовую почту, сотовую связь, веб-сайт и т. д.
  • и более

  Все это требует времени, чтобы изучить и построить любую компанию, которая только начинает свою деятельность. Однако многие компании по управлению недвижимостью терпят неудачу, когда дело доходит до того, чтобы сделать эти системы воспроизводимыми .

   

  Например, предположим, что владелец нанимает сотрудника для помощи в управлении имуществом. Эти новые сотрудники остаются с ними на долгие годы и узнают все, что нужно знать об управлении недвижимостью. Они умеют рекламировать квартиры, работать с квартиросъемщиками, нанимать подрядчиков для ремонта и многое другое.

  Однажды этот сотрудник получает еще одно предложение о работе и решает уйти. И они берут с собой все свои знания , не оставляя после себя ничего задокументированного и повторяемого.

  Внезапно владелец с трудом пытается делать все, что раньше делал сотрудник. Но проблема в том, что они не знают, как войти на веб-сайт, чтобы разместить объявление, они не знают, каких подрядчиков лучше всего нанять, и так далее.

  В их бизнесе царит хаос, и все потому, что никто в компании не документировал повторяющиеся процессы в их бизнесе.

   

  5) Нет специального агента по аренде

  Лизинг (процесс размещения нового арендатора в квартире) на самом деле является очень хорошим источником прибыли для управляющих недвижимостью. Они часто взимают фиксированную плату в размере 300-500 долларов, 50-100% от арендной платы за 1-й месяц или больше.

  Например, если плата составляет 100% от арендной платы за 1-й месяц, это равняется комиссии в размере 8,3% от всей арендной платы, собранной за 1 год… и уплаченной авансом.

  Поначалу отсутствие специального агента по аренде может показаться не большой проблемой.Часто владелец управляющей компании сам занимается сдачей в аренду.

  Но проблема в том, что если они слишком заняты, слишком больны или просто недоступны, показать и сдать квартиры больше некому. Это приводит к снижению доходов для владельца недвижимости, а также управляющего недвижимостью.

  Иногда управляющий недвижимостью дорастет до такой степени, что сможет нанять агента по аренде на полный рабочий день. Тем не менее, проблемы в определенной степени все же существуют.

  Помните, что большинство показов и сдачи квартир в аренду проводится по вечерам и в выходные дни.Таким образом, у агента по аренде должен быть очень гибкий график работы, и он должен быть готов работать, когда большинство других не готовы.

  Если лизингом занимается только один человек, возникает единая точка отказа. Если они больны или недоступны, опять же, некому взяться за работу или владелец застрял на ней.

  Результат всего этого:

  • Упущенный доход (из-за того, что никого нет на показе)
  • Переработанный персонал или владелец (что приводит к ошибкам, пропущенным задачам и т.д.)

   

  6) Без специального бухгалтера

  Это огромно!

  Так много управляющих недвижимостью (и владельцев бизнеса в целом) пытаются вести собственную бухгалтерию. Но проблема в том, что они не обучены бухгалтерскому учету.

  Конечный результат для инвесторов…

  • Отсутствующий доход
  • Неточные расходы
  • Неправильное отслеживание арендной платы за последний месяц
  • и многое другое

  Для управляющего недвижимостью, если у него нет точных финансовых отчетов для своего бизнеса, он не может правильно управлять своим бизнесом. Самое главное, они не могут предвидеть проблемы с денежными потоками до того, как они возникнут.

  Проблемы с денежными потоками являются основной причиной банкротства малого бизнеса, поэтому наличие специального бухгалтера (в штате или на стороне) имеет решающее значение для долгосрочного успеха.

  Без него я почти гарантирую, что инвесторы теряют деньги, а компании по управлению недвижимостью в конечном итоге обанкротятся.

  Членство во внутреннем круге

  Учитесь напрямую у экспертов в сфере недвижимости
  , таких как ипотечный брокер, бухгалтер, управляющий недвижимостью
  и т. д.

   

  Управление компанией по управлению недвижимостью может быть сложным, как и управление любым бизнесом. И, как видите, существует множество причин, по которым небольшие управляющие компании могут потерпеть неудачу.

  Если вы инвестор и ищете управляющего недвижимостью для управления вашими инвестициями, помните об этом при выборе компании.