16.10.2021

Как сдать в аренду недвижимость: Как сдать квартиру без посредников?

Риски сдачи квартиры в аренду

Многие считают — какая удача иметь квартиру в Москве, можно просто ее сдать и получать деньги, ни о чем особо не заботясь. Конечно, речь идет об одной квартире, то есть, когда это не бизнес, а вроде бы легкий доход.

Если вы имеете несколько жилых объектов и занимаетесь их сдачей, это уже организованная деятельность — ваша работа, тонкости которой следует тщательно изучить. Однако и одну жилплощадь не выйдет сдавать совсем уж без напряжения — есть причины для беспокойства. Рассмотрим, какие риски при сдаче квартиры часто волнуют арендодателей.

Посредники-мошенники

Столкнуться с аферистами, которые выдают себя за посредников в поиске арендаторов — вполне обоснованное опасение наймодателей московских квартир. В последнее время часто можно услышать истории, как квартиросдатчикам по телефону якобы агент крупной риэлторской компании предлагает быстро найти тех, кто желает снять их квартиру. Условие — предоплата на указанный номер карты.

Люди платят, ждут услугу, не получают ее и только потом пытаются выяснить в агентстве недвижимости, их ли сотрудник — тот, по телефону. Хотя именно с выяснения нужно было начинать!

Советы всем, кому звонят с такими предложениями. Вам назвали имя крупной риэлторской компании? Прежде чем верить и переводить деньги, позвоните, напишите или придите в офис этой фирмы и узнайте, числится ли у них сотрудник с таким именем и номером телефона — обман вскроется быстро.

Важно помнить: при сдаче квартиры через солидное агентство не требуется предоплата — комиссионные риэлтор получает только после подписания договора найма между арендатором и арендодателем.

Жильцы-беглецы

Практически все при аренде квартир опасаются того, что договор найма будет расторгнут раньше оговоренного срока. (Мы не будем останавливаться на случаях, когда стороны договариваются устно и без всяких документов — тут риски увеличиваются в разы, и ведь так уже почти никто не делает. )

Чем эта история неприятна арендодателю? Придется искать нового жильца — это простой квартиры и потеря дохода, новая нервотрепка и снова опасения.

Чтобы избежать таких неожиданностей, обязательно в договоре найма пропишите срок аренды (например, вы планируете сдать квартиру на год или 11 месяцев), а на случай досрочного расторжения договора — необходимость того, чтобы стороны уведомили друг друга о своих планах не позднее чем за месяц, и так или иначе компенсировали ущерб.

Полезно знать: для арендатора «самовольный» выезд из квартиры (т. е. раньше срока и без предупреждения) может грозить серьезными убытками — ведь договор найма в этом случае продолжает действовать. Это означает, что по закону арендатор должен продолжать вносить плату за проживание в снятой им квартире, даже если он поселился в другом месте.

Неопознанные проживающие, субаренда и дети

Один из любимых страхов арендодателей — что в квартире могут поселиться не те, с кем заключали договор найма. Например, вы сдали квартиру в долгосрочную аренду семейной паре, а вместе с ними поселится орава родственников, либо квартиру пересдадут в субаренду и устроят там офис или подпольное казино.

Совет: проверяйте — наведывайтесь в сдаваемую квартиру раз в месяц, попросите соседей держать вас в курсе, все ли спокойно, не появляются ли посторонние люди слишком часто. По закону квартира может быть передана в субаренду только с письменного разрешения собственника. И даже если запрет на данную деятельность не оформлен документально, квартиросъемщик не имеет на нее никаких законных оснований. В случае нарушения вы имеете право расторгнуть договор в одностороннем порядке, выселить всех, а при нанесении вреда имуществу требовать компенсацию через суд.

Многие собственники опасаются принимать в качестве квартиросъемщиков людей с маленькими детьми, считая, что в случае чего договор с ними расторгнуть нельзя. Однако данная установка действует только при социальном найме жилого помещения.

Договор коммерческого найма может быть расторгнут, если квартирант не выполняет по нему свои обязательства — и неважно, проживает он с несовершеннолетними детьми или нет.

Порча имущества

Большинство тех, кто сдает квартиры в долгосрочную аренду, дорожат этим имуществом, однако далеко не все заботятся о том, чтобы составить подробное описание передаваемого внаем жилья и скарба. Как правило, собственники просят агента по недвижимости вписать в приложение к договору найма только дорогостоящие предметы бытовой техники и мебели.

При знакомстве и оформлении договора стороны обычно пребывают в состоянии некоторой эйфории — они хотят сразу наладить контакт, понравиться друг другу и на бытовые мелочи часто не обращают внимание. Им вроде бы неудобно показаться чересчур дотошными. На практике множество обид и ссор между сторонами возникает именно из-за мелочей — разбитых тарелок, испорченных кастрюль и так далее.

Совет, проверенный временем: не ленитесь, заранее самостоятельно опишите состояние квартиры как можно подробнее (стены, окна, потолок и пол, двери, сантехника) и составьте перечень всех предметов с указанием срока службы и степени изношенности. Иногда владельцу полезно объективно оценить свое имущество.

И обязательно оставьте арендаторам инструкции по пользованию бытовой техникой — стиральной или посудомоечной машиной, плитой, духовкой, кондиционером и т. д. В договоре пропишите ответственность квартирантов за порчу имущества и размер залоговой суммы на такие случаи. Опыт показывает: только документы имеют силу, эмоциональные выпады без доказательств терпят провал.

Неоплата проживания и ЖКУ

Опасение финансовых потерь знакомо практически всем наймодателям жилья: вдруг квартиранты лишатся дохода и будут оттягивать выплаты, а то и совсем не смогут платить за проживание…

Если ваши жильцы — добропорядочные граждане, попавшие в непростую ситуацию, и вы не хотите их терять, можно временно предоставить скидку по арендной плате. Опыт самоизоляции весной этого года показал, что найти новых желающих снять жилье в Москве трудно, и нужно быть лояльнее. Некоторые наймодатели даже устроили квартирантам «арендные каникулы» — обычно условием является выполнение косметического ремонта съемного жилья в счет арендной платы.

Если вы с вашими арендаторами не оговаривали уменьшение платы или отсрочку, то действовать нужно по установленному порядку. В частности, установлены штрафные санкции — 0,1% от ставки найма за каждый день просрочки. Если сроки нарушаются дольше чем 10 дней, собственник вправе расторгнуть договор найма, а квартирант обязан освободить жилплощадь в течение 3 суток. При этом по закону он обязан оплатить арендодателю весь период фактического проживания в квартире.

Очень важно и для собственников, и для нанимателей: не пренебрегайте заполнением расписок в получении арендной платы, бланков для дополнительных финансовых договоренностей и т. д.

Для предотвращения неоплаты ЖКУ многие арендодатели квартир самостоятельно собирают с жильцов показания счетчиков и соответствующие суммы, и сами вносят деньги по квитанциям.

Проблемы с соседями

Вы не способны, да и не имеете права контролировать действия жильцов — они могут быть шумными, невежливыми и т.

д. Соседи, в свою очередь, тоже способны неслабо докучать вашим жильцам, скандалить. Споры нередко возникают из-за парковочных мест.

Выход один — договариваться. Не уходите от проблемы, иногда можно приплатить соседям за контроль, иногда — припугнуть их законом о невмешательстве в личную жизнь.

Если скандалисты — жильцы, придется несладко: с ними крайне сложно взаимодействовать и еще труднее выгнать. Выгоднее отказаться от таких квартирантов. Как правило, неуравновешенных людей видно невооруженным глазом. Но лучше все-таки посоветоваться с риэлтором — у этих специалистов очень богатый опыт общения, они профессиональные переговорщики и сразу распознают скандалиста.

Сложности договора

Не все арендодатели хотят заключать договор с арендаторами — боятся «светить» свои документы, считают договор лишним обременением или вообще никчемной бумажкой. Но они забывают, что этот документ может защитить их в суде при возникновении серьезных конфликтов, поможет вернуть деньги и т. д.

Советы: не допускайте того, чтобы документы о праве собственности на квартиру попали в чужие руки; впишите в договор паспортные данные и контакты арендатора и всех, кто будет проживать с ним на вашей жилплощади; регулярно навещайте квартиру и проверяйте состав жильцов. Для субаренды (вдруг вы не против) обязательно оформляется договор поднайма.

Установите срок внесения арендной платы — лучше на месяц вперед, чтобы не переживать о том, что жильцы уедут, не заплатив. Не забывайте про залоговую сумму и пропишите правила ее траты и возврата; укажите ответственность квартиросъемщика за поломку техники при неправильной эксплуатации.

Чтобы ничего не забыть и не перепутать, сдавайте через агентство по аренде квартир. Только выбирайте крупную компанию, которая давно работает на рынке — вам будет спокойно, и услуги обойдутся бесплатно. У крупной риэлторской фирмы есть собственная база квартир, и новые арендодатели ее пополняют своими объектами — получается взаимовыгодное сотрудничество.

Кроме того, клиенты солидного агентства обеспечены профессиональной поддержкой в течение всего срока найма: их курируют специалисты в недвижимости, и если возникнут трудности, всегда можно обратиться за содействием.

где лучше покупать квартиру для сдачи в аренду :: Деньги :: РБК

Выбор локации

Выгоднее всего покупать зарубежную недвижимость в популярных местах для отдыха и международных деловых центрах, говорят эксперты. Первые включают в себя Францию, Испанию, США и другие страны с развитой туристической инфраструктурой на берегу моря или океана. В таких регионах высок спрос на аренду и дорогих вилл, и скромных апартаментов; к деловым центрам с наиболее ликвидной недвижимостью относятся прежде всего Нью-Йорк, Лондон, Франкфурт и Женева, указывает Беккер.

Качмазов из Tranio рекомендует при выборе квартиры ориентироваться на такие критерии, как размер города (чем крупнее, тем лучше), уровень его экономического развития, логистическая доступность недвижимости, а также район (либо исторический, либо относящийся к респектабельным). В качестве примера эксперт приводит Будапешт и Барселону. «В Будапеште хорошие апартаменты можно купить за €100 тыс., в Барселоне, где расположена приморская курортная зона, — минимум за €300 тыс.», — рассказывает он. А вот от покупки недвижимости в провинции эксперт советует воздержаться в связи с ее низкой ликвидностью.

Читайте на РБК Pro

Что почем

Одной из лучших инвестиционных идей на рынке зарубежной недвижимости считается покупка микроапартаментов, добавляет Качмазов. Речь идет о маленьких квартирах-студиях площадью до 30 кв. м c кроватью, санузлом, душевой, столом и мини-кухней. Их стоимость составляет порядка €100–120 тыс. По данным Tranio, доходность от сдачи такого жилья в аренду выше, чем от квартир с большим метражом, — в среднем 4–5%, хотя стоимость арендной платы довольно низкая (€400–600 в месяц). Кроме того, с арендатором обычно не заключается долгосрочный контракт, и владелец квартиры в любой момент может сменить жильца или проиндексировать ему арендную плату. Главным преимуществом микроапартаментов является их локация: обычно они находятся в популярных среди молодежи районах. «Число людей, готовых жертвовать метражом в угоду правильного места и хорошей компании, будет только расти», — прогнозирует Качмазов.

По данным Tranio, в Берлине представлен наиболее широкий спектр предложений в сегменте микронедвижимости: небольшие студии стоят относительно мало (от €100 тыс.), при этом аренда за квадратный метр довольно высока — €25. В сравнении с микроапартаментами двух- и трехкомнатные квартиры дают значительно меньшую доходность, так как там стоимость аренды намного ниже — €9 за 1 кв. м. В Будапеште, одном из самых популярных туристических городов, стоимость аренды достигает €40 за 1 кв. м аренды, а доходность может составить 11% в год.

Как покупать

Осуществление сделки по покупке квартиры происходит через банк страны, в которой эта недвижимость находится. Чтобы поместить деньги в зарубежный банк, инвестору необходимо будет объяснить, как эти средства были заработаны. От покупателя могут потребовать справки 2-НДФЛ, 3-НДФЛ, документальное подтверждение того, что деньги выручены от продажи какого-то другого объекта. Кроме того, в большинстве стран есть как налоговые, так и миграционные ограничения на приобретение недвижимости. В некоторых случаях лицо без местного гражданства или вида на жительство и вовсе не сможет приобрести квартиру. По словам партнера и специалиста в области международного налогового планирования PwC Михаила Филинова, с такими ограничениями столкнутся россияне, желающие вложиться в недвижимость в Швейцарии, Греции, Дании и Канаде.

К примеру, в Швейцарии, согласно закону «Лекс Коллер» (Lex Koller), а также кантональным и коммунальным законодательным актам, гражданам стран, не входящих в Евросоюз и ЕАСТ (Европейскую ассоциацию свободной торговли), не владеющим швейцарским ВНЖ типа C («постоянный ВНЖ»), запрещено покупать жилье для инвестиций. Впрочем, у инвесторов есть обходной путь — оформить покупку квартиры на компанию, в которой контрольный пакет акций и долей принадлежит швейцарским юридическим и физическим лицам. При этом нерезиденту должно принадлежать не более 33% акционерного капитала.

Также Филинов из PwC отмечает, что в условиях общего «тренда на прозрачность» ряд государств начали требовать от компаний, покупающих жилую недвижимость, раскрытия конечного бенефициара сделки. Так, например, поступает Великобритания. В целом это не отменяет удобства такого способа приобретения недвижимости. «К примеру, большое количество французской недвижимости оформлено через SCI, специальный тип юридического лица, который предназначен для покупки и содержания недвижимости», — подчеркивает эксперт.

Основные риски

Главным недостатком инвестиций в недвижимость являются высокие издержки: определить, сколько из заработанных на аренде 4–5% пойдет в карман инвестору, довольно трудно. Большая часть расходов связана с налогообложением. Со многими странами у России действуют соглашения об избежании двойного налогообложения. Согласно им, как отмечает Филинов из PwC, доход от аренды недвижимости практически всегда облагается налогом в той стране, где была сов​ершена покупка. «Но поскольку налог за рубежом обычно меньше, чем в России, разницу российские налоговики требуют заплатить в российский бюджет», — комментирует Филинов.

При этом, если в иностранной юрисдикции налоговая ставка выше, чем в России, то платить придется по ней, указывает партнер Paragon Advice Group Александр Захаров. В любом случае нюансы налогообложения (они — отдельные при покупке недвижимости через юрлицо) надо уточнять в каждой конкретной стране и каждом конкретном случае, указывают эксперты.

Финансовый консультант Исаак Беккер отмечает, что со временем доходность инвестиционной недвижимости снижается: жилая инфраструктура изнашивается и начинает требовать дополнительных вложений. Инвесторам нередко приходится решать проблемы с управляющей компанией, оплачивая для этого услуги посредников — доверенных лиц за границей — с целью снижения накладных расходов на поездки за рубеж. Однако если квартира куплена в ликвидном районе, ее можно продать спустя некоторое время и получить доход от роста стоимости недвижимости, правда, уплатив налоги с выручки от продажи, резюмирует Беккер.

При участии Данила Седлова

Как сдавать в аренду недвижимость в Турции, блог на Profit Real Estate

Популярная практика последних лет – покупка недвижимости в Турции для сдачи в краткосрочную и долгосрочную аренду, и получения так называемого пассивного дохода. Как показывает опыт, наиболее ликвидным является жильё, расположенное у моря, то есть в курортных городах Алания, Анталия, Кемер, Бодрум, Калкан и других. Такие объекты, закономерно, очень востребованы в высокий курортный сезон и позволяют зарабатывать хорошие деньги. 

Тем не менее, перед тем как принять решение о покупке собственности для последующей её сдачи в аренду, стоит учесть несколько немаловажных факторов, помимо хорошей планировки, инфраструктуры и благоустроенного пляжа в шаговой доступности. Это необходимо, во-первых, для того, чтобы собственник понимал все перспективы и особенности такого вложения средств, а во-вторых, современный арендатор курортной недвижимости достаточно требователен что до условий и удобства проживания, выбирая самые подходящие варианты среди большого количества предложений на рынке.  

Что выгодно сдавать в аренду в Турции?

Как заработать на сдаче квартиры в аренду? Безусловно, иностранным гражданам, желающим купить турецкую недвижимость для сдачи в аренду, будет интересно узнать, какие же типы собственности популярны среди соискателей и будут востребованы. Предлагаем к рассмотрению несколько основных вариантов. 

Апартаменты, расположенные рядом с морем. Да, именно такие квартиры в одном из курортных городов, удаленные от побережья на 400-500 метров – идеальный вариант для сдачи. Хороший район, близость моря и одновременно уединенность привлекают потенциальных арендаторов. Кроме этого, цена на квадратные метры может существенно возрасти, если в помещении есть красивые видовые террасы, где приятно проводить время как за завтраком, так и за приятной беседой свежими летними вечерами. 

Пользуются спросом квартиры в современных жилых комплексах, где полностью налажена инфраструктура, на территории есть все необходимое для комфортного проживания в течение длительного времени (фитнес-клубы, сауны, бассейны, spa-салоны, зоны отдыха и прочее), а также вежливый, квалифицированный обслуживающий персонал.  

Некоторые иностранцы предпочитают арендовать жилье в самом центре города, то есть в исторической его части. С одной стороны, здесь не бывает тихо, на протяжении всего дня вокруг много людей и транспорта, однако, с другой, именно в такой среде проще всего завести новые приятные знакомства, быть в гуще событий, ночной жизни, узнать особенности культуры и традиций, посетить самые известные исторические достопримечательности. 


Выгодно сдавать в аренду и полностью благоустроенные дома, виллы на турецких курортах. Как правило, клиентами подобных апартаментов становятся обеспеченные иностранцы, приезжающие в страну на отдых компанией или с семьей, либо в деловых целях. Однако, в данном случае стоит помнить, что такие дома должны максимально соответствовать запросам заказчика, иметь качественный ремонт, полное благоустройство территории, озеленение, бассейн, сауну, барбекю, собственную стоянку для авто и т.д. 

Пользуется спросом и коммерческая недвижимости Турецкой Республики, расположенная в территориально выгодном месте – с хорошей транспортной развязкой, большим потоком людей. Как правило, такие помещения долгосрочно сдаются для офисов разных фирм и предприятий, а также как торговые площадки. 

Закон о краткосрочной аренде в Турции

Как известно, 22 января 2017 года в государстве ратифицировали новый закон, согласно которому жильё в краткосрочную аренду может сдаваться только юридическим лицом при наличии лицензии на такой вид деятельности, при этом требуется выполнить несколько обязательных условий. 

Закон об аренде квартир, ограничивающий возможности турецких и иностранных арендодателей, рассматривался достаточно давно. Таким образом правительство стремилось усилить контроль над этим доходным направлением. По факту, на текущий момент сдавать на небольшой срок апартаменты никто полностью не запрещал. Тем не менее, чтобы это сделать, нужно будет выполнить несколько условий. А именно: 

  • Зарегистрировать юридическое лицо, что автоматически подразумевает регистрацию в Торговой палате и налоговой инспекции. 
  • В городском муниципалитете оформляется соответствующая лицензия.  
  • В полицейском участке района, где расположено жилье, юр. лицо становится на учет и получает свой ключ для входа в систему, куда нужно будет вносить всех квартиросъемщиков – взрослых и детей.  
  • Покупка или аренда отдельно стоящего жилого помещения или его части, где при наличии разрешения на пользование (или Genel Iskan) после сдачи в эксплуатацию будут сдаваться апартаменты. К такой недвижимости есть ряд условий, без соблюдения которых предоставлять услуги по краткосрочному найму не получится.

 Так, в помещении должно быть не менее 30 спальных мест, ночной сторож, полностью укомплектованная система видеонаблюдения 24 часа в сутки, наличие пожарного эвакуационного выхода (лестницы). 

Подводя итоги, выходит, что владельцы одной или нескольких квартир уже не смогут сдавать на короткое время свою собственность. Тем не менее, долгосрочная арена остается очень актуальной и востребованной не только на один-два сезона, но и на несколько лет. Что для этого потребуется? Официальная регистрация договора у нотариуса и фиксирование всех жильцов по месту жительства в Nüfus Müdürlüğü или Управлении по гражданскому состоянию населения и гражданству при МВД.  


Важно знать! 

Государством предусмотрены штрафные санкции что до несоблюдения законов. Это чревато административной ответственностью и штрафами. Если нарушение, связанное с краткосрочной арендой частным лицом, будет обнаружено впервые, штрафные санкции составят сумму в 10 тысяч лир, или около 2800 долл. США. При последующих обращениях сумма увеличивается, а квартира может опечататься. На третий раз владелец не только будет обязан заплатит штраф, но и ему может грозить тюремное заключение. 

Если лицензия есть, но отсутствует регистрация жильцов или они прописаны не все, штраф составляет около 5 тысяч лир за каждого из неуказанных арендаторов. Все нарушения мониторятся сотрудниками МВД державы. Источником информации часто выступают соседи, постояльцы, конкуренты. 

Как сдать в аренду квартиру в Турции

Турция, как безусловный лидер в сфере туризма и отдыха, предлагает ряд выгодных капиталовложений, среди которых значимое место занимает приобретение дома или квартиры с целью дальнейшей сдачи в аренду. Что именно нужно учесть, чтобы оформить прибыльную и разумную бизнес-деятельность, как арендодателя? 

  • Правильно выбрать регион, интересный со стороны туризма и отдыха. 

Долгосрочно сдавать квартиру в Турции в аренду, как считают опытные эксперты рынка турецкой недвижимости, особенно выгодно в курортных областях Анталии и Алании, непосредственно в городах, а также в административных районах регионов. Иностранные граждане выбирают их в туристических целях, а также в качестве места для постоянного проживания с отличным климатом, чистым Средиземным морем и максимально развитой инфраструктурой. Большой выбор объектов позволяет подобрать каждому квартиросъемщику подходящий по бюджету вариант. 

  • Заранее подумать о площади и характеристиках. 

Как мы уже описывали выше, апартаменты в южном государстве часто имеют определенную планировку: 1+1, 2+1, 3+1. Подбирайте квартиры в новостройках, современных жилых комплексах, находящихся недалеко от моря. Важно иметь хорошо развитую инфраструктуру внутри и поблизости дома. При наличии активного туристического потока, такие апартаменты будут всегда сдаваться выгодно.  Виллы менее востребованы, что закономерно, ведь такой тип жилья относится к элитному сегменту, на который есть свой, частный спрос. Большинство хорошо окупаемых от аренды вилл сосредоточено на курортах Калкана, Каша, Кемера, Белека. 

  • Предусмотреть вопросы, связанные с управлением собственностью. 

Безусловно, любое жилье, сдаваемое в аренду, требует постоянного контроля и управления. Самостоятельное администрирование принесет самую высокую прибыль. Однако, это удобно только если собственник проживает в державе и имеет достаточно времени для поиска и контроля проживания съемщиков. Если же у вас нет ни времени, ни возможностей, лучше переложить все заботы на профессиональные плечи риэлтерского агентства. 

  • Понимать свои перспективы относительно прибыли и соблюдать закон. 

Зароботок на аренде рассчитывается на основе цены за апартаменты, прибыли и затратах, которые владелец имеет в связи с необходимостью ухаживать и управлять ею. В среднем величина доходности при краткосрочной сдаче составляет диапазон 5-10 %. Максимальный процент прибыли возможен только при условии самостоятельного управления. Долгосрочная аренда предполагает прибыль в размере 4-5 % в год. В целом приведенные цифры будут меняться в зависимости от региона. 

О принятом законодательстве мы писали выше. 

  • Правильное заключение договора. 

Если собственник самостоятельно занимается сдачей жилья в аренду, он подписывает договор только с постояльцем. При наличии управляющей компании (в нашем случае, агентства) заключается соглашение владельца с ней, а уже компания подписывает все бумаги с квартиросъемщиком. 

И в том, и в другом случае важно предусмотреть наличие всех важных пунктов в договоре, условий оплаты, пользования, штрафных санкций, оплаты коммунальных и прочее, о чем мы еще поговорим в нашей статье. 

  • Приготовить апартаменты к заезду постояльцев.

Чем большую прибыль стремится получить владелец от сдачи, тем тщательнее стоит подойти к благоустройству дома. Обратите внимание на уют и комфорт, которые особенно ценятся теми жильцами, кто планирует подольше задержаться в Турции. В помещениях должно быть максимально продумано всё, начиная от бытовой техники, и заканчивая приятным декором и подарками в виде турецких сладостей, фруктов и вина. 


Долгосрочная аренда

Заработать на долгосрочной аренде жилья в Турции можно, если соблюдать правила. В данном случае это подразумевает сдачу апартаментов на срок от 6 и более месяцев, что может сделать как гражданин страны, так и иностранец без каких-либо поручительств, и длительного сбора документов. Между двумя сторонами заключается арендное соглашение, которое в обязательном порядке заверяется у нотариуса. 

Что необходимо знать? 

  1. Арендная плата вносится в начале каждого месяца на месяц вперед. В стране работает схема долговых расписок или «сенетов», когда арендатор выдает собственнику столько расписок, сколько месяцев он планирует прожить в квартире. Передав сумму за месяц, собственник возвращает арендатору один сенет и так каждый месяц до момента истечения договора.  
  2. Платить за коммунальные услуги (воду, электричество, газ) должен арендатор. Другие выплаты решаются индивидуально и прописываются в соглашении. 
  3. Долгосрочный найм намного выгоднее, нежели краткосрочный. Отчасти это связано с тем, что многие арендодатели сдают свои апартаменты не полностью укомплектованными, поэтому предусмотрите этот нюанс предварительно и решите, что подходит именно вам. 
  4. При желании провести интернет или телефон (хотя, как правило, таковые средства коммуникации заложены изначально), согласовывать это с владельцем нужно обязательно. Сам процесс подключения происходит быстро – в течение 2-3 дней. 
  5. Если истекает строк договора и у сторон нет каких-либо других условий, он автоматически подлежит продлению. 
  6. Повышение стоимости в течение года не может превышать 20%.
  7. Если в доме случилась поломка не по вине съемщика, за это отвечает собственник. Такие моменты нужно документировать в договоре. 
  8. Возможно внесение депозита по условиям контракта, который после освобождения помещения жильцами используется для косметического ремонта и устранения простых неполадок.   

Какие документы нужны для заключения арендного договора? 

Для краткосрочной аренды потребуется только загранпаспорт. 

А вот длительный найм требует более широкого списка бумаг. К таковым относится: 

  • бланк, на котором будет отпечатан контракт;
  • заграничный паспорт;
  • свидетельство о рождении;
  • поручительство от гражданина Турецкой Республики;
  • долговые расписки, о которых мы писали выше. 

Оформляя договор об аренде, важно отнестись ответственно и грамотно к его составлению. Проверяйте правильность указанных паспортных данных, адрес квартиры, сроки сдачи, прописанные суммы оплат и количество сенетов. Юристы рекомендуют тщательно изучать данные об обязанностях сторон, санкции, по которым соглашение может быть прервано до окончания срока действия, наличие и размер депозита, описание состояния апартаментов перед сдачей. 

Гарантированная аренда

Гарантированная аренда – специальная услуга, которую может заказать иностранный инвестор, находящийся за пределами Турции, обратившись в специализированное агентство. Сдать квартиру в аренду через управляющую компанию интересно для тех, кто не имеет времени и возможности самостоятельно управлять собственностью, и перепоручает все заботы, связанные с ней риэлтерской фирме.


Агентство берет на себя доверительное управление недвижимостью и, по предварительной договоренности, в дальнейшем получает фиксированную прибыль от аренды в той или иной валюте. Как правило, таковая сумма не зависит от времени года, сезонности и других факторов. Компания обязуется решать все заботы и риски, связанные с этим делом. 

Стоит заранее оговорить с агентством все детали такого сотрудничества. Например, это важно в случае, если владелец планирует время от времени приезжать в Турцию на отдых. Предупредив об этом риэлторов заранее, будут внесены в арендный график соответствующие корректировки под ваши потребности, а также произведется перерасчет выплачиваемых сумм, что закономерно, приведет к снижению прибыли – значительному в «высокий» сезон и очень малому – в «низкий».

Какие же преимущества дает услуга гарантированной аренды в Турции

Во-первых, не нужно будет тщательно изучать законы страны и стараться их соблюсти. 

Во-вторых, вы сэкономите ценное время на все подготовительные мероприятия и поиск постояльцев. 

В-третьих, не нужно отвлекаться на текущие вопросы что до поломок, содержания дома и прочее, так как все это берет на себя фирма. 

Затратная часть при сдаче жилья

Мы подобрались к еще одному важному вопросу, касающемуся затрат, связанных с тем, выгодно ли сдавать квартиру в Турции. 

Владельца апартаментов должны выплачивать государству налоги. В частности, это 15% от суммы прибыли. При выплате из суммы налогообложения минусуются 15% — расходы на содержание и ремонт. Вместо этой цифры можно предоставить квитанции о тратах, что по сути не слишком удобно. Поэтому был выбран такое средний показатель. 

На примере это выглядит так: из полученной прибыли в 1000 евро отминусовывается 15 процентов. Из оставшихся 850 евро вычитается 15 процентов налога, то есть 127,2 евро. Также важно не забывать про айдат, размер которого зависит от услуг и инфраструктуры объекта. 

Риэлтерская компания, взяв на себя все обязанности по управлению вашей недвижимостью, позволит не беспокоиться об этих нюансах, а без проблем получать стабильную прибыль. Агентское вознаграждение может быть в данном случае в виде процента от сдачи в наем, либо как фиксированная сумма. Часто это около 20% от выручки. В свою очередь, агентство выплачивает 18% НДС. 

Как сдать австрийскую недвижимость в аренду и сэкономить на налогах

Приобрели квартиру или дом в Австрии? После сдачи в аренду недвижимость будет приносить доход. Рентабельность данного вида деятельности в стране – самая низкая на континенте. Однако если грамотно подойдете к вопросу, полностью окупите ежегодные расходы на содержание купленного имущества и будете стабильно получать прибыль.

Сколько можно заработать?

Чтобы узнать реальную стоимость аренды, нужно посмотреть стоимость аналогичных объектов в этом же регионе, например, на сайте федеральной земли, региона и города. Хороший источник информации – брошюры местного туристического бюро. В них перечислены все сдаваемые квартиры в округе.


  • Запад (Форарльберг и Тироль) на 1/3 дороже Востока (Штирии и Бургенланда).

  • Не меньший разрыв между ценами в городах и поселках (деревнях).

  • Индекс доходности всегда выше в менее престижных районах и регионах!

  • Вена и Зальцбург выгоднее для домовладельцев: арендная плата €12–17/м².

К примеру, в самой дорогой части Вены (Innere Stadt) доходность от аренды 1,7–2,3 %. Поэтому никто не покупает здесь квартиры для сдачи, а живут – преимущественно богатые горожане.

Чуть лучше ситуация для арендодателей в районах столицы – Margareten, Mariahilf, Leopoldstadt, Hernals и Favoriten. Рентабельность сдачи небольшой квартиры в них – 5 %, а просторных апартаментов – до 3–4,4 %.

Не менее выгоден Зальцбург – 2,4–3,8 % доходности. А вот в самом доступном для съемщиков Граце, где уместно просить лишь €10–13,5/м², прибыльность даже лучше, чем в Зальцбурге – 2,5–4,9 %.

Чем меньше площадь, тем выше арендная плата с одного квадратного метра

Среднемесячная цена съема квартир площадью 80 м² в Австрии




















ГодВторичный рынок жилья, не новые дома, € за 1м²Первичный рынок жилья, новые дома, € за 1м²В среднем за всю квартиру, €
20159,8610,31От 789 до 825
201610,3510,76От 828 до 861

Небольшие апартаменты (до 50 м²) в Вене (в зависимости от района) можно сдать за €670–1060 в месяц. А за просторную квартиру (130 м²) вполне реально получать от €1300 до 2500 (без вычета налогов, затрат на ремонт и комиссий брокеру). Однако чистая доходность больших квартир на 1,5–2 % ниже, чем маленьких.

Хитрость! Сами австрийцы охотно переезжают в новые дома. А освободившуюся жилплощадь в старых зданиях (без звукоизоляции, нередко с грибком) предпочитают сдавать иностранцам, мигрантам и туристам.

Студенты пытаются сдать свои комнаты на период «простоя» во время каникул

Какая недвижимость пользуется спросом?

В последние несколько лет вкусы австрийцев изменились. В сегменте небольших квартир арендаторы выбирают площадь до 65 м², а в крупных кондоминиумах – более 100 м². Неизменно дороже – верхние этажи, зеленые районы и центр. За балкон, террасу и лифт охотно доплачивают.

По краткосрочном съеме (сроком до полугода) преобладает спрос на меблированные квартиры и комнаты в крупных городах, где есть крупные учебные центры и торговые площадки, в первую очередь в Вене. Их преимущество – нет комиссионных брокеру.


  • Апартаменты с минимумом декора, без личных вещей хозяина и поближе к культурным достопримечательностям выбирают туристы (в основном, на неделю).

  • Мини-квартира (с мебелью и без, в различных районах с большим разбросом цен) – для двух человек. В промежутках между сдачей в ней обычно живет владелец.

  • Студия – недорогое и компактное (жилплощадь менее 2,8 м²) решение для студента, служащего или рабочего. Спальня совмещена с гостиной.

  • Роскошные бизнес-апартаменты – для деловых людей (со всеми удобствами, высокоскоростным интернетом и отличной транспортной инфраструктурой).

Минус краткосрочной аренды – выселить жильца досрочно нельзя!

Можно ли сдать самостоятельно?

Ни одна из сторон арендного соглашения не обязана нанимать риелтора. Поэтому австрийцы все чаще экономят и сдают жилье самостоятельно, в том числе через интернет. Между тем, экспертам хорошо известны текущие цены, спрос и предложение. Поэтому у них больше шансов быстрее найти съемщика и добиться более высокой платы.

На самом деле, сдать жилье на длительный срок (равно как и снять), не привлекая агента, в Австрии практически нереально. Исключение – небольшие города и деревни. В них владельцы недвижимости пишут объявления о сдаче от руки и размещают (в порядке приоритета):

  1. В отделении банка.
  2. В крупном магазине.
  3. Бесплатно в местной газете.
  4. В платной периодике.
  5. В риелторской фирме.
  6. В интернете (с помощью детей и внуков).

Интересно! Квартиру, которая попала в сеть, успели посмотреть все жители этого городка и округи. И им она почему-то не подошла. Помощь риелтора для большинства австрийцев, особенно пожилых, – крайняя мера! Исключение – крупные города или квартиры посуточно независимо от местности.

Не обходится без уловок – иногда хозяева жилья пытаются избежать комиссии и, успев договориться с арендатором, не хотят подписывать договор с риелтором. Юридически это незаконно, поэтому за оказанные услуги по поиску квартиросъемщика придется заплатить.

Беспилотный тур – популярная технология сдачи домов

Секреты выбора брокера

Правильный выбор брокера – залог успеха. Профессионалы не опаздывают на встречи, не теряют и не путают ключи, знают все об эксплуатационных расходах и всегда на связи.


  • Почти все авторитетные агенты работают через онлайн‑порталы недвижимости. Отправная точка интернет-поиска – адрес. Важно узнать, кто из посредников рекламирует квартиры и дома в округе.

  • Полезными будут рекомендации друзей и соседей. Хороший брокер знает все о местном рынке недвижимости. У него всегда есть желающие поселиться поблизости.

  • Обязательный этап – анализ интернет-объявлений по интересующему району. Особое внимание нужно обратить на авторов лучших фотографий и описаний, которые наверняка понравятся квартиранту. Бонус в пользу агента – привлекательная внешность и положительные отзывы в сети.

  • Дорогая визитка и хороший сайт – лучшая самореклама. Немаловажно наличие бизнес-лицензии, «Карты недвижимости» Федеральной экономической палаты Австрии, членства в авторитетной ассоциации брокеров и офиса.

  • Надежный агент обязательно отвечает на вызов в течение дня. Сложно дозвониться? Нужно подумать, стоит ли доверять ему свои «квадраты». Ведь потенциальные жильцы, скорее всего, столкнутся с этой же проблемой.

Личное впечатление при общении – один из главных факторов выбора риелтора

Общение с риелтором

Квалификацию невозможно утаить: профессиональный специалист по недвижимости постарается узнать все о сдаваемом объекте – дату строительства и ремонта, план этажей и т. п. При первой встрече он не пообещает «заоблачную» или нереально низкую стоимость. А в процессе сотрудничества:


  • Сравнит цены аналогичных предложений на онлайн-платформах.

  • Активно обсудит и согласует комиссию (в рамках закона и конъюнктуры рынка).

  • Заключит письменный договор с условиями аренды и приемлемой комиссией.

  • Будет звонить и рассказывать о рекламе, возникших вопросах и ходе переговоров.

  • Предложит варианты решений, которые помогут ускорить процесс сдачи жилья.

  • Не потребует никакой предоплаты!

Комиссионные – строго по закону

Стоимость услуг брокера в равных частях оплачивают хозяин жилья и съемщик. И лишь изредка все расходы несет первый из них. Максимальный размер комиссии по аренде и субаренде:


  • Постоянной или бессрочной – две арендных ставки за месяц (брутто).

  • На три года, или если брокер лично управляет недвижимостью, – одна ставка.

Платить деньги нужно только после официального подписания договора сдачи жилья. Переплату свыше указанных сумм обязаны вернуть. Срок исковой давности – десять лет. Споры разрешают без суда в «Ассоциации арендаторов».

Субарендатор не платит вовремя? Вносить платежи вместо него обязан основной арендатор!

Субаренда (Untermietvertrag) разрешена:


  • Без ограничений и без привлечения брокера.

  • По цене не более 150 % основной арендной платы.

  • Даже если хозяин остается жить в соседней комнате.

Согласие арендодателя (владельца) на поднаем обязательно. После его получения основной арендатор и субарендатор подписывают максимально детальный договор субаренды (Untermietvertrag). Бланки бесплатно скачивают на сайте «Ассоциации арендаторов» или «Австрийской палаты труда». В числе обязательных пунктов:


  • Имена и подписи сторон.

  • Описание квартиры.

  • Размер платы за месяц и депозита kaucion.

  • Сроки уведомлений (в том числе при выселении).

  • Количество выданных ключей.

  • Ответственность в случае ущерба.

Доход от сдачи квартиры или комнаты в поднаем основной съемщик включает в свою декларацию о подоходном налоге. При этом основную плату за сданные метры списывает на расходы.

Осторожно! Более чем 50 % превышение цены субаренды – повод для обращения в арбитраж или «Ассоциацию арендаторов». Переплату обяжут вернуть субарендатору!

Все субарендаторы обязаны соблюдать Правила проживания в доме. Иначе житейские мелочи (очередность уборки, запрет курения и т. п.) приведут к ссорам

Управление недвижимостью

В помощь инвесторам в недвижимость – компании, управляющие имуществом по доверенности. Перечень их услуг включает маркетинг, бронирование, сдачу, уборку и обслуживание. Сервис позволяет домовладельцу получать от аренды максимальный годовой доход.

Администрация, представляющая интересы домовладельца (в том числе в кондоминиуме), действует согласно «Закону о жилищной собственности»:


  • Рассчитывает операционные расходы.

  • Выставляет счета за отопление и горячую воду.

  • Передает отчеты владельцу за прошлый год (в течение января-июня).

  • Заботится об уборке и уходе за домом (расходы заранее утверждает владелец).

  • Следит за своевременностью мероприятий по техническому обслуживанию.

  • Дважды в год созывает общее собрание, чтобы обсудить с владельцами состояние дома, изменения в расходах, будущие инвестиции, жалобы и проблемы.

Стоимость управления недвижимостью

Цена услуг домоуправления зависит от количества квартир в доме и их площади. В среднем по стране – €3,30/м². Кроме собственной жилой площади, владельцу приходится оплачивать содержание части общей территории. И, как обычно, дороже – в Вене, Зальцбурге, Инсбруке и Китцбюэле.

Обязанность управляющей компании – при ремонте рассмотреть предложения минимум трех ремонтных фирм, а затем выбрать самое экономное. Исключение – если за более высокую цену предлагают больший перечень услуг или более длительную гарантию. В таком случае решение принимают на общем собрании владельцев дома.

Налоги: сколько отдать государству?

Инвесторы в недвижимость в Австрии – в выигрыше. При сдаче купленного жилья им положены льготы – по подоходному налогу и вычету НДС. Каждый арендодатель регистрируется в налоговом управлении по месту жительства и получает номер налогоплательщика. Платить подоходный налог (25–55 %) нужно только, если:


  • Доход от сдачи недвижимости за год – €730 и больше.

  • Общий доход за год – более €11 000.

При этом налогооблагаемый доход разрешено уменьшать на сумму затрат, связанных с содержанием этой же недвижимости:


  • Непредвиденные операционные затраты.

  • Услуги брокера.

  • Проценты по ипотеке.

  • Расходы на консультации по налогам.

  • Техническое обслуживание (если не включено в эксплуатационные расходы).

  • Инвестиции в недвижимость (часть затрат списывают в течение нескольких лет).

  • Амортизация (по мебели – 10 % в год) и др.

Право на возврат до 20 % НДС есть только у владельцев новостроек, переданных в аренду минимум на 20 лет, в том числе туристам на период отпусков. Дополнительно все арендодатели платят:


  • Налог на прирост капитала – 25 % от любой прибыли, полученной за сдачу жилья.

  • Налог на туризм – €0,80–3,00 за ночь на каждого гостя старше 14 лет. Деньги передают в местный муниципалитет (Gemeinde).

Гербовый сбор

После подписания договор отправляют в налоговое управление, где по нему рассчитывают гербовый сбор (оплачивает квартирант):


  • Если срок действия договора не ограничен – 1 % от суммы всех арендных платежей за три года.

  • Если договор заключен на определенный период – 1 % от годовой стоимости, умноженной на количество лет (не более трех).

В заключение – спросите будущего съемщика:

  1. «Сколько человек будет жить в квартире?» (Здание рассчитано на определенное количество жителей, и перенаселение нежелательно).
  2. «Есть ли у вас домашние животные? Если да, то какие?» (Возможно, съемщик разводит змей. Лучше, если он сам признается в этом).
  3. «Кто-нибудь в семье играет на музыкальных инструментах? Если да, то каких»? (Вполне возможно, что юный музыкант будет выполнять домашнее задание на барабанах в обед, когда остальные жители отдыхают).
  4. «Что не устраивало в предыдущей квартире?» (Причины переезда могут много «рассказать» о человеке).
  5. «Не возражаете, если свяжусь с бывшим домовладельцем?» (Всего один непродолжительный звонок поможет узнать, был ли прежний хозяин квартиры доволен жильцом, вовремя ли вносились платежи и т. п.).
  6. «Не могли бы вы подтвердить свой кредитный рейтинг?» (Важно узнать о платежеспособности арендатора как можно больше – имя, адрес, место работы, доход и дополнительно (только с его согласия) – о текущих кредитах. Желательно, чтобы плата за съемную площадь не превышала 1/3 дохода семьи).

А как вы сдавали недвижимость? Какие ситуации возникали с жильцами, риелторами и управляющими? Поделитесь положительным или отрицательным опытом в комментариях, он может помочь кому-нибудь из читателей блога. А чтобы не пропускать свежие новости о жизни в Австрии, подписывайтесь на блог.

Аренда недвижимости в Испании: выгодный бизнес или бесполезное вложение?

К тому же, студенты, участвующие в программах международного обмена, все чаще и чаще выбирают именно Испанию в качестве страны обучения. Это объясняется как комфортным средиземноморским климатом, так и растущим престижем университетов страны. Самым популярным городом международной студенческой программы Erasmus является Валенсия.

Высокий спрос на съемное жилье также провоцирует и рост цен. В таких крупных городах, как Барселона и Мадрид, двухкомнатную квартиру в хорошем районе можно легко сдать от €600 в месяц при долгосрочной аренде и от €70 в сутки при краткосрочной.

Если вы решили приобрести недвижимость с целью последующей сдачи, необходимо ответственно подойти к его выбору и учесть все юридические аспекты интересующего вас региона.

[Обновление] С началом эпидемии коронавируса арендные контракты в Испании заключают чаще. Весной 2020 года некоторые покупки были отменены из-за неопределенности, в результате новые люди обратились к краткосрочной или долгосрочной аренде: в июле рентабельность аренды жилья в Испании выросла до 8,2% в год.

На рынке аренды сказались те же тенденции, которые характерны для рынка жилья во время Covid-19 в целом. У местных жителей теперь в приоритете хорошо проветриваемые помещения с балконами, террасами и другими открытыми зонами. Лифт остаётся преимуществом и увеличивают стоимость ренты. Если речь идёт о виллах и шале, важным является наличие бассейна. С началом эпидемии некоторые испанцы и иностранные отдыхающие переориентировались на мелкие города и острова, где отмечена самая низкая заболеваемость коронавирусом (характерно для большинства прибрежных районов с морским воздухом). Считается, что там себя лучше чувствуют люди с проблемами дыхательной системы, входящие в группу риска.

В сентябре аренда испанской недвижимости достигла исторического максимума: €11,4 за квадратный метр жилья в месяц. В октябре по Испании отмечено на 63% больше объявлений о сдаче жилья, чем годом ранее. Отели, недосчитавшись туристов в 2020 году, теперь также обращаются к аренде и сдают местным жителям рабочие места или конференц-залы.

В ноябре 2020 года Idealista сообщает о снижении цен на аренду на 1,3% за последний месяц. По оценкам эксперты, так рынок “выравнивается после стресса”. При этом в ноябре 2020 года цена на 3,6% выше (€11,2/м²), чем в ноябре 2019. Изменились и предпочтения арендаторов: теперь вместо Мадрида, Барселоны и столиц провинций на первый план вышли населенные пункты населением до 50 000 человек.

Что нужно сделать, чтобы максимально выгодно сдавать в аренду недвижимость в Испании?

Дата: 12.03.2020

Автор: Азбука Испании

Что нужно сделать, чтобы максимально выгодно сдавать в аренду недвижимость в Испании?

Восстановление испанского рынка недвижимости привело к тому, что в стране растут цены не только на покупку, но и на аренду жилья. Как утверждают испанские СМИ, средний доход, который можно получить за счет аренды в Испании, в настоящее время составляет около 6 % годовых, что по европейским меркам весьма неплохо. Что же нужно сделать еще на стадии покупки жилья и в дальнейшем, чтобы прибыль от владения недвижимостью была максимальной?

Планировать аренду заранее

Опытные риэлторы утверждают: о возможности сдачи недвижимости в аренду стоит задуматься еще в процессе ее выбора и покупки. Если покупатель точно знает, что будет сдавать свое жилье туристам или в долгосрочную аренду, то обязательно стоит принять во внимание определенные специфические критерии, которые в будущем позволят увеличить доход от аренды. Так, многие, кто хотели бы обзавестись жильем в Испании для собственного пользования, отдают предпочтение квартирам с большой кухней. Но если планируется туристическая аренда, стоит помнить, что туристы, приезжающие в страну отдохнуть на одну-две недели, редко пользуются кухней. Зато большая ванная комната или даже несколько душевых окажутся весьма полезным дополнением, ведь это позволяет рекламировать квартиру как жилье для нескольких человек или для большой семьи.

Приобретая жилье для сдачи в аренду, необходимо продумать и множество других вопросов. К примеру, мощный бойлер, обогреватель или кондиционер будет гораздо полезнее, нежели красивая плитка в ванной или дорогостоящие элементы интерьера.

Предпочтение отдается квартирам, нуждающимся в ремонте

Если квартира приобретается с целью последующей сдачи в аренду, зачастую бывает целесообразнее приобретать не жилье «под ключ», а квартиру, нуждающуюся в ремонте. С одной стороны это позволит приобрести ее по более низкой цене, с другой же покупатель сможет оптимизировать ее под свои цели, будет ли то долгосрочная или краткосрочная аренда. А позже, планируя ремонт в квартире, он сможет ориентироваться не только на соображения практичности, но еще и на то, как вновь создаваемый интерьер будет выглядеть на рекламных фотографиях.

Заранее решить, какой аренде отдать предпочтение

В условиях современных реалий, когда все больше туристов пользуются услугами платформ онлайн-бронирования по типу Airbnb, краткосрочная туристическая аренда может оказаться очень выгодной. В то же время не стоит отказываться и от идеи долгосрочной аренды как более стабильного и менее хлопотного источника дохода.

Выбор во многом будет определяться не только предпочтениями владельца жилья, но и характеристиками самой квартиры, основной из которых является размер. Считается, что небольшие квартиры, где могут с комфортом разместиться не более одного-двух человек, не слишком подходят для туристического рынка и рекламы на онлайн-платформах, нацеленных на туристов. В то же время это идеальный вариант жилья для студентов, молодых семей или одиноких людей. Краткосрочная аренда подобных квартир в Мадриде может принести от 4 до 4,5 процентов годовых.

Лучшим вариантом для туристической аренды считаются квартиры среднего размера с двумя спальнями и одной или двумя ванными. Владельцы подобных квартир в испанской столице могут рассчитывать на доход в размере около 6 % годовых.

Квартиры большой площади, особенно высокого класса, лучше всего подходят для долгосрочной аренды, так как они не пользуются спросом на Airbnb. Владея подобной квартирой в Мадриде, можно рассчитывать на доход не более 4 %, позиционируя свою квартиру как недвижимость премиум-класса и сдавая ее в долгосрочную аренду состоятельным семьям.

Подготовка документов

Прежде чем планировать аренду, необходимо четко понимать законы, касающиеся сдачи жилья в аренду туристам или местным жителям, действующие в том или ином регионе. Разница в требованиях может быть весьма существенной, к тому же региональные законы часто меняется. Наиболее жесткие требования действуют в Барселоне, где в настоящее время не выдаются новые лицензии на сдачу жилья в аренду через Airbnb. В Валенсии, Мадриде и Пальма-де-Майорке в последние годы приняты законы, ограничивающие туристическую аренду. К примеру, чтобы получить разрешение на аренду жилья в Мадриде, необходимо получить сертификат энергоэффективности и ряд других документов, оформление которых обходится примерно в 500 евро и занимает около 10 месяцев. Чтобы соблюсти все требования и не нарушить закон, подготовку к сдаче недвижимости в аренду целесообразно поручить квалифицированным специалистам.

Профессиональная помощь при сдаче жилья в аренду

Если речь идет об аренде, особенно туристической, то ключ к успеху – снизить до минимума то время, в течение которого жилье будет простаивать. При этом квартира должна постоянно находиться в идеальном состоянии, и если она сдается в краткосрочную аренду туристам, жилье должно соответствовать определенным требованиям.

Обеспечить чистоту, регулярную смену белья, вовремя реагировать на замечания и просьбы жильцов, проводить рекламную кампанию и отслеживать актуальные цены – все это целесообразно поручить профессиональному менеджеру или риэлтору. Несмотря на то, что подобные услуги уменьшают чистую прибыль владельца недвижимости примерно на 20 %, они избавляют его от многих хлопот, а благодаря тому, что в сезон жилье практически не простаивает, итоговый доход складывается во вполне удовлетворительную сумму.


Как сдать квартиру в аренду: комплектация, выбор арендатора, цена

Сдача недвижимости в аренду — один из популярных вариантов бизнеса среди  владельцев квартир, домов или офисных помещений. И несмотря на то, что этот вид заработка является лакомым кусочком для многих современных бизнесменов, путь рантье достаточно сложен и сопряжен с определенными рисками. О том, как избежать “подводных камней”, а также наладить прибыльное дело и пойдет речь в нашем материале.

Как подготовить квартиру к сдаче в аренду

Спрос на недвижимость зависит от ее местоположения, комплектации и дизайна квартиры. Владельцы квадратных метров задаются вопросом — “Как сдать квартиру в аренду быстро и безопасно”, и обращаются к посредникам. Это абсолютно обоснованное решение, тем более, когда это делается впервые. До момента подписания договора арендодателю придется пройти не менее важный этап — подготовить квартиру.

Купив квартиру в предчистовой отделке нужно быть готовым к тому, что ремонт не окупится. Выбирать самые дешевые материалы не стоит, так как отделка потеряет вид, и через несколько лет придется переделывать ремонт или же снижать арендную плату за “бюджетный” вид жилья. Оформить помещение рекомендуется в классическом нейтральном стиле.

Нелишним будет позаботиться о дополнительных электроточках и качестве стройматериалов. Удобный вариант это обои под покраску, так как их проще привести в порядок после неряшливых квартирантов. Приобрести мебель и технику можно через доски объявлений типа “Авито” или на распродажах в сетевых магазинах. Многие арендодатели сдают пустые квартиры, без мебели и техники, но стоимость и спрос на такую жилплощадь низкий.

В квартире с устаревшим ремонтом желательно, как говорится, “накрасить губы”, то есть обновить отделку или добавить аксессуаров (повесить постеры, поменять окна, занавески, кухонный гарнитур).

Комплект мебели и техники для съемной в квартиры

Обустройство жилой площади — важный момент для привлечения клиентов и получения максимальной выгоды для арендаторов новичков. Что должно быть в квартире из мебели и бытовых принадлежностей обязательно, а что опционно решает арендодатель. Мы приводим свои рекомендации, которые могут повлиять на спрос и стоимость.

 

да

возможно

нет

холодильник

телевизор

ковролин

стиральная машина

микроволновая печь и электрочайник

старый пылесос

кондиционер

диван

тонкий линолеум или ламинат

швабра, веник, ведро

посуда и столовые приборы

растения

чайник

письменный или компьютерный стол

ценные вещи и предметы интерьера

кровать и диван

вытяжка на кухне

малофункциональная и громоздкая мебель

шкаф и комод

люстра

тяжелые портьеры

мебель на кухне

зеркало и вешалка в коридоре

“бабушкина” мебель

интернет

жалюзи на кухне

личные вещи и фото

 

Ремонт предпочтительнее делать в нейтральных тонах и дополнить элементами декора: постеры на стенах, занавески, люстра, яркое покрывало на диван/кровать. Фотография с нестандартной деталью интерьера запомнится при выборе из множества конкурентов на сайте объявлений.

Если квартира расположена в районе с большим количеством арендного жилья или же в непопулярном месте, то можно обойтись минимальными затратами на ремонт и обстановку, особенно для съема квартир рабочими или студентами. Стоимость мебели должна окупиться примерно за 2–3 месяца аренды.

Как найти арендатора и определить цену ежемесячной оплаты

После подготовки квартиры к сдаче необходимо выбрать фотографии. Не стоит делать кадры в захламленной комнате, на плохой фотоаппарат или телефон. В помещении должен быть включен свет, а в кадре присутствовать вся комната, а не угол или часть, искажающая планировку. В квартире следует убрать следы бывших жителей, а в кадре не должно быть никаких людей (даже в зеркальном отражении). Помещение позиционируется в рекламе, как гостиничный номер, в котором нет следов от предыдущих гостей. В тексте объявления опишите преимущества квартиры, поставьте себя на место жильца. Изложите плюсы района и инфраструктуры, которые могут заинтересовать квартирантов: университет, садик, большой торговый центр, транспортное сообщение или частный сектор.

Ознакомьтесь с чужими объявлениями, но пишите своими словами, без терминов, чтобы вас не восприняли как агента по недвижимости.

Далее нужно определиться с суммой арендной платы. Рассчитать ее можно сравнив объект аренды с конкурентами. Не заостряйте внимание на рекламе с ценой ниже рыночной, ищите реальные объявления. Арендная плата должна быть конкурентоспособной, для того чтобы была возможность выбирать арендатора, а не подписывать договор с первым, кто готов выложить необходимую сумму. Установить стоимость ренты помогут риэлторы. Проконсультироваться со специалистами можно в любом агентстве недвижимости. “Правильная цена” сократит текучку жильцов, которые не будут искать более выгодный вариант. Помните, что пустующая квартира — это убытки, а долгосрочная аренда с правильно установленной рентой поможет их избежать.

Особенности договора аренды

Договор сдачи квартиры в аренду необходим при передаче имущества и помещения стороннему лицу, образец можно найти в интернете. В нем должен быть прописан адрес недвижимости, паспортные данные арендатора и арендодателя, номер свидетельства собственности, опись имущества, сроки и порядок платы за квартиру. Стандартный договор заключается на 11 месяцев продлевается раз в 1 год, в нем указываются сумма задатка (от 50 до 200% от стоимости аренды), порядок и форма оплаты коммунальных услуг, сроки изменения платежей. Недобросовестных людей, желающих поживиться за чужой счет, множество, поэтому будьте внимательны и проверяйте личности (паспорт и права), не отдавайте свои персональные данные и не вручайте ключи без подписания договора и оплаты.

Важно!на

  1. За сдачу квартиры нелегальным мигрантам ответственность несет арендодатель.
  2. Родственники не лучшие арендаторы, с ними сложнее уладить споры и расторгнуть договор.
  3. Все расходы за ремонт, починку и затопление соседей несет арендатор.
  4. С “проблемными” и необязательными квартиросъемщиками разрывайте отношения без отсрочек и не “входите в их положение”, это бизнес. В жизни бывают разные ситуации, но систематические задержки оплаты без предупреждения — это первый звоночек.
  5. Передачу денег лучше осуществлять на банковскую карту или с распиской о размере суммы, дате и периода оплаты.
  6. Долг за коммунальные услуги и жилье вернуть не получится даже через суд, поэтому нужно контролировать все платежи и показания счетчиков и делать все самостоятельно и своевременно.

Вопросы, связанные с окупаемостью, налогами и некоторые другие, по просьбам пользователей нашего портала, мы рассмотрим в одной из следующих статей.

15 советов по покупке вашей первой арендуемой недвижимости

Думаете о покупке инвестиционной недвижимости? Недвижимость произвела на свет множество самых богатых людей в мире, поэтому есть много причин думать, что это хорошее вложение. Однако эксперты сходятся во мнении, что, как и в случае с любыми инвестициями, лучше быть хорошо осведомленным, прежде чем нырять с сотнями тысяч долларов. Вот вещи, которые вам следует рассмотреть и изучить.

Ключевые выводы

  • Покупка инвестиционной недвижимости для получения дохода от аренды может быть рискованной.
  • Покупателям обычно требуется внести как минимум 20% предоплату.
  • Для того, чтобы стать арендодателем, требуется широкий спектр навыков, которые могут быть самыми разнообразными, от понимания основных законов об арендаторах до возможности починить протекающий кран.
  • Эксперты рекомендуют иметь финансовую подушку на случай, если вы не сдаете недвижимость в аренду или если доход от аренды не покрывает ипотеку.

1. Готовы ли вы быть домовладельцем?

Вы разбираетесь в инструментах? Как вы ремонтируете гипсокартон или прочищаете туалет? Конечно, вы можете позвонить кому-нибудь, чтобы он сделал это за вас, или вы могли бы нанять управляющего недвижимостью, но это отразится на вашей прибыли. Владельцы недвижимости, у которых есть один или два дома, часто делают ремонт самостоятельно, чтобы сэкономить деньги.

Конечно, это меняется, когда вы добавляете больше объектов в свое портфолио. Лоуренс Перейра, президент King Harbour Wealth Management в Редондо-Бич, Калифорния, живет на Западном побережье, но владеет недвижимостью на Восточном побережье. Как человек, который говорит, что он совсем не пригоден, он заставляет это работать. Как? «Я собрал сплоченную команду уборщиков, разнорабочих и подрядчиков, — говорит Перейра.

Это не рекомендуется для новых инвесторов, но, поскольку вы научитесь инвестировать в недвижимость, вам не нужно оставаться на месте.

Если вы не из тех, кто умеет пользоваться услугами, и у вас нет лишних денег, возможно, вам не подходит домовладелец.

2. Погасить личный долг

Опытные инвесторы могут иметь долг в рамках своей стратегии портфельных инвестиций, но среднему человеку следует избегать этого. Если у вас есть студенческие ссуды, неоплаченные медицинские счета или дети, которые скоро будут учиться в колледже, то покупка арендуемой недвижимости может быть неправильным шагом.

Перейра соглашается, что осторожность является ключевым моментом, говоря: «Нет необходимости выплачивать долг, если ваша прибыль от вашей недвижимости превышает стоимость долга.Это расчет, который вам нужно сделать ». Перейра предлагает иметь денежную подушку.« Не ставьте себя в положение, когда у вас не хватает наличных денег для оплаты своего долга. Всегда имейте запас прочности «.

3. Обеспечьте первоначальный взнос

Инвестиционная недвижимость обычно требует большего первоначального взноса, чем недвижимость, занимаемая владельцем; у них более строгие требования к утверждению. 3%, которые вы, возможно, положили на дом, в котором вы сейчас живете, не будут работать на инвестиционную недвижимость.Вам потребуется как минимум 20% предоплата, учитывая, что ипотечное страхование не распространяется на арендуемую недвижимость. Вы можете получить первоначальный взнос за счет банковского финансирования, например, личного кредита.

4. Найдите правильное место

Последнее, чего вы хотите, — это арендовать недвижимость в районе, который приходит в упадок, а не стабильно или набирает обороты. Город или район, где население растет и выполняется план восстановления, представляют собой потенциальную возможность для инвестиций.

Выбирая выгодную недвижимость для аренды, ищите место с низкими налогами на недвижимость, приличным школьным районом и множеством удобств, таких как парки, торговые центры, рестораны и кинотеатры. Кроме того, район с низким уровнем преступности, доступом к общественному транспорту и растущим рынком труда может означать увеличение числа потенциальных арендаторов.

5. Что покупать или финансировать?

Что лучше: купить за наличные или профинансировать инвестиционную недвижимость? Это зависит от ваших инвестиционных целей.Оплата наличными может помочь генерировать положительный ежемесячный денежный поток. Возьмем арендуемую недвижимость, покупка которой стоит 100000 долларов. С учетом дохода от аренды, налогов, амортизации и подоходного налога покупатель за наличные может получить 9 500 долларов годового дохода или 9,5% годовой прибыли от инвестиций в размере 100 000 долларов.

С другой стороны, финансирование может принести вам большую прибыль. Для инвестора, который кладет 20% на дом с начислением 4% на ипотеку, после вычета операционных расходов и дополнительных процентов, прибыль составляет примерно 5 580 долларов в год.Денежный поток ниже для инвестора, но годовой доход в размере 27,9% на инвестиции в размере 20 000 долларов США намного выше, чем 9,5%, заработанные покупателем наличными.

6. Остерегайтесь высоких процентных ставок

Стоимость заимствования денег может быть относительно низкой в ​​2020 году, но процентная ставка по инвестиционной собственности обычно выше, чем традиционная процентная ставка по ипотеке. Если вы все же решите профинансировать покупку, вам понадобится небольшая выплата по ипотеке, которая не съест слишком много вашей ежемесячной прибыли.

7. Рассчитайте прибыль

Фирмы с Уолл-стрит, покупающие проблемную недвижимость, стремятся получить доход от 5% до 7%, потому что, помимо прочих расходов, им нужно платить персоналу. Физические лица должны установить цель получения 10% прибыли. Оцените затраты на содержание в размере 1% от стоимости недвижимости ежегодно. Другие расходы включают страхование домовладельцев, возможные сборы ассоциации домовладельцев, налоги на недвижимость, ежемесячные расходы, такие как борьба с вредителями и озеленение, а также регулярные расходы на техническое обслуживание при ремонте.

8. Инвестируйте в страхование арендодателя

Защитите свои новые инвестиции: в дополнение к страхованию домовладельцев рассмотрите возможность приобретения страховки домовладельца. Этот тип страхования обычно покрывает имущественный ущерб, потерянный доход от аренды и защиту ответственности — в случае, если арендатор или посетитель получит травму в результате проблем с содержанием собственности.

Чтобы снизить свои расходы, выясните, разрешит ли страховая компания объединить страховку домовладельца с полисом страхования домовладельца.

9. Фактор непредвиденных затрат

Доходы от сдачи в аренду отнимают не только расходы на содержание и содержание. Всегда есть вероятность возникновения чрезвычайной ситуации — например, повреждения крыши в результате урагана или прорыва труб, разрушающего пол на кухне. Планируйте откладывать от 20% до 30% вашего дохода от аренды на такие расходы, чтобы у вас был фонд для оплаты своевременного ремонта.

10. Избегайте фиксации верха

Заманчиво поискать дом, который можно получить по выгодной цене и сдать в аренду.Однако, если это ваша первая собственность, это, вероятно, плохая идея. Если у вас нет подрядчика, который выполняет качественные работы по дешевке, или вы не умеете крупномасштабные ремонтные работы в доме, вы, вероятно, заплатите слишком много за ремонт. Вместо этого ищите дом по цене ниже рыночной и требующей лишь незначительного ремонта.

11. Расчет операционных расходов

Эксплуатационные расходы на вашу новую недвижимость будут составлять от 35% до 80% вашего валового операционного дохода. Если вы берете 1500 долларов за аренду, а ваши расходы составляют 600 долларов в месяц, вы получаете 40% операционных расходов.Для еще более простого расчета используйте правило 50%. Если арендная плата составляет 2000 долларов в месяц, ожидайте, что вы заплатите 1000 долларов в качестве общих расходов.

12. Определите свой доход

Какова ваша прибыль на каждый вложенный доллар? Акции могут предлагать доходность наличными в размере 7,5%, а облигации — 4,5%. 6% доходности в первый год работы в качестве арендодателя считается нормальным, особенно потому, что со временем эта цифра должна расти.

13. Купите недорогой дом

Чем дороже дом, тем больше будут ваши текущие расходы.Некоторые эксперты рекомендуют начинать с дома за 150 000 долларов в многообещающем районе. Кроме того, эксперты советуют никогда не покупать самый красивый дом на продажу в квартале, как и худший дом в квартале.

14. Знайте свои юридические обязательства

Владельцы аренды должны быть знакомы с законами об арендодателях и арендаторах в своем штате и регионе. Например, важно понимать права и обязанности ваших арендаторов в отношении гарантийных депозитов, требований к аренде, правил выселения, справедливого жилья и многого другого, чтобы избежать юридических проблем.

15. Оцените риски и награды

Принимая каждое финансовое решение, вы должны определить, стоит ли отдача от возможных рисков. Имеет ли для вас смысл инвестировать в недвижимость?

Награды
  • Поскольку ваш доход является пассивным, несмотря на первоначальные инвестиции и расходы на содержание, вы можете зарабатывать деньги, вкладывая большую часть своего времени и энергии в свою обычную работу.

  • Если стоимость недвижимости возрастет, ваши вложения также вырастут в цене.

  • Вы можете сдать недвижимость в самостоятельную ИРА (SDIRA).

  • Доход от аренды не включается в ваш доход, облагаемый налогом на социальное обеспечение.

  • Проценты, которые вы платите по ссуде на инвестиционную недвижимость, не облагаются налогом.

  • Если не считать очередного кризиса, стоимость недвижимости в целом более стабильна, чем фондовый рынок.

  • В отличие от инвестиций в акции или другие финансовые продукты, которые вы не можете увидеть или потрогать, недвижимость является материальным физическим активом.

Риски
  • Хотя доход от аренды является пассивным, с арендаторами может быть сложно справиться, если вы не пользуетесь услугами компании по управлению недвижимостью.

  • Если ваш скорректированный валовой доход (AGI) превышает 200 000 долларов (холост) или 250 000 долларов (совместная подача документов в браке), то вы можете облагаться дополнительным налогом в размере 3,8% на чистый инвестиционный доход, включая доход от аренды.

  • Доход от аренды может не покрывать полную сумму ипотечного платежа.

  • В отличие от акций, вы не можете мгновенно продать недвижимость, если рынки ухудшаются или вам нужны наличные.

  • Стоимость входа и выхода может быть высокой.

  • Если у вас нет арендатора, вам все равно придется оплатить все расходы.

Последнее слово

Будьте реалистичны в своих ожиданиях. Как и в случае с любыми другими инвестициями, аренда недвижимости не принесет сразу большой ежемесячной зарплаты, и выбор неправильного объекта недвижимости может стать катастрофической ошибкой.

Для вашей первой аренды жилья рассмотрите возможность работы с опытным партнером.Или сдавайте на время собственный дом в аренду, чтобы проверить свою склонность стать арендодателем.

Руководство для потенциальных арендодателей

Собираетесь ли вы стать арендодателем, потому что у вас есть дополнительное пространство, потому что вам нужен пассивный доход от дуплекса, или потому что вы просто не хотите иметь дело с продажей своего старого дома. тем не менее, недвижимость может показаться вам хорошей инвестицией. Проще говоря, вы кладете деньги на место, сдаете его в аренду и получаете ежемесячный чек. Но опытные инвесторы скажут вам, что добиться успеха в качестве арендодателя в сфере недвижимости можно гораздо больше.

Колин Диаринг совершает на 32% больше продаж, чем средний агент в Санта-Фе, штат Нью-Мексико, где большая часть ее бизнеса состоит из инвесторов, покупающих недвижимость для сдачи в аренду до выхода на пенсию. Ее совет:

«Владение арендуемой недвижимостью — это бизнес, и к нему следует подходить как к бизнес-инвестициям. Для этого нужно обладать подходящей личностью; это не для людей, не склонных к риску.”

Прежде чем сделать решительный шаг, важно узнать о процессе и о том, как он работает. Вот пошаговое руководство по аренде дома.

Источник: (XPS / Unsplash)

Шаг 1. Оцените вашу ситуацию

Прежде чем принять решение о сдаче в аренду, оцените свою потенциальную ситуацию с арендой.

Если у вас есть свободная спальня, возможно, вы думаете разместить ее на Airbnb или найти соседа по комнате. Это может привести к потере конфиденциальности, если вам придется делить кухню или ванную комнату.У арендатора или соседа по комнате могут быть другие стандарты чистоты, он может быть шумным или приходить и уходить в неурочные часы. Прежде чем идти этим путем, честно оцените свой уровень терпимости к чужим людям.

В двухуровневом или многоквартирном доме у вас будет больше уединения, но вы все равно будете разделять некоторые пространства. Стена вашей спальни может быть рядом с громким телевизором арендатора. Они могут припарковаться на вашей стороне подъездной дорожки. Покупка дома для сдачи в аренду отдельно от жилого помещения — самый дорогой (но зачастую наименее раздражающий) вариант для домовладельцев.

Если у вас уже есть дом, который вы планируете сдавать в аренду, вам следует убедиться, что ипотечный кредит и страховка предназначены для проживания в доме не являющегося владельцем дома человека — и поменять их, если они не проживают. т.

Тип комнаты или дома, который вы снимаете, влияет на многие из ваших вариантов, а также на сумму денег, которая вам понадобится для начала в качестве инвестора. Если вы не хотите постоянно делить ванную комнату, вы можете иногда сдавать комнату в аренду на время отпуска, чтобы заработать дополнительные деньги.Более серьезные арендодатели, у которых есть дуплекс или отдельная недвижимость, могут захотеть сосредоточиться на долгосрочных арендаторах.

Шаг 2: Найдите числа

Чтобы быть успешным арендодателем, вы должны следить за своими расходами.

Когда Dearing ведет клиентов для ознакомления с возможной недвижимостью, они начинают с ипотеки. «Если они собираются финансировать это за счет налогов и страховок, как это карандашом?» она спрашивает. Как минимум, ваш доход от аренды должен покрывать эти базовые расходы, но она также советует нырять глубже.

Вопросы, которые нужно задать:

  • Сдается ли это в аренду?
  • Какова моя вероятная доля вакансий?
  • Что я могу получить за квадратный фут на текущем рынке?
  • Будет ли расти арендная плата?

Принимая решение, смотрите на рынок аренды в целом, а также на конкретную недвижимость.

Запланировать откладывание денег на обслуживание и ремонт. К сожалению, жильцы могут сильно пострадать. Диринг рассказывает такую ​​историю: подруга, которая арендовала недвижимость, потеряла годовой доход, когда ей пришлось отремонтировать 20 000 долларов ущерба, нанесенного арендатором.Большинство домовладельцев планируют ежегодно экономить 10% от стоимости собственности на техническое обслуживание, но неожиданный капитальный ремонт может навредить.

Хорошей идеей является наличие денежного буфера для оплаты ипотеки в период вакансии или для оплаты дополнительного ремонта.

Шаг 3. Поговорите со своим страховым агентом

Не забудьте связаться со своим страховым агентом, прежде чем снимать весь дом или его часть. Даже если вы просто снимаете комнату, вам потребуется более высокое покрытие ответственности.

«Если арендатор обжигается на вашей плите, он с большей вероятностью подаст на вас в суд за это», — отмечает Деринг.Сообщите своему страховому брокеру, что арендаторы будут приходить и уходить из вашей комнаты, и спросите, что вам нужно сделать, чтобы защитить себя. Они будут знать, каких пассажиров вам нужно добавить к страховке жилья или где вам нужно увеличить страховое покрытие.

Шаг 4. Определите, сколько вы можете заработать

Вы захотите покрыть свои расходы, но вы не можете взимать астрономическую ставку, иначе вы никогда не найдете арендаторов. Перед покупкой арендуемой недвижимости или размещением комнаты важно провести исследование рынка арендных ставок.То, что вы можете сдать в аренду, будет определять вашу прибыльность.

Ищите в Интернете списки местных квартир, используя такие сайты, как Craigslist, Nextdoor, Facebook Marketplace и другие. Некоторые управляющие размещают объявления об аренде на MLS, или вы можете искать местные объявления на Airbnb или на сайтах краткосрочной аренды. Объезжайте окрестности и звоните по телефонным номерам или записывайте номера, указанные на знаках «Сдается в аренду», чтобы собрать данные.

Не забывайте учитывать, как количество сдаваемых в аренду спален, такие удобства, как парковка на заднем дворе или во дворе, и состояние квартиры влияют на ее рентабельность.

Насколько соответствует ваше предложение? Будь честным! Если это намного лучше, чем то, что вы видите, тогда вы можете взимать больше… но если нет, вам придется быть более реалистичным.

Источник: (Im3rd Media / Unsplash)

Шаг 5: Произведите любой необходимый ремонт или модернизацию

Устраните все, что может быть опасно для ваших арендаторов или нарушает правила проживания. Чтобы сделать вашу аренду более конкурентоспособной, стандартизируйте обновления, чтобы они были по крайней мере стандартными с другими вариантами аренды. Если вам нужно выбрать, сосредоточьтесь на ремонте, необходимом для безопасной и успешной аренды, а не на косметических улучшениях, и вы никогда не захотите «переоценивать» аренду.

Если вы покупаете и ремонтируете арендуемую недвижимость, Dearing советует вам «быть осторожным, чтобы не излишне персонализировать дом. Вы хотите, чтобы недвижимость была безопасной и привлекательной, и чтобы все было в рабочем состоянии, но вы не собираетесь покупать плиту Wolf для кухни ».

Выберите обычную бытовую технику, твердый пол поверх ковра, который быстро пачкается, и выберите нейтральную палитру, которую арендаторы могут настроить по своему вкусу.

Арендодатели, планирующие сдачу в аренду отдыхающим, также должны обставить квартиру.Взгляните на местный рынок и его привлекательный декор — в Нью-Мексико Диринг говорит, что арендаторам на отдыхе нужна атмосфера Юго-Запада. Выбирайте прочную и износостойкую мебель.

Шаг 6. Решите, кто о чем позаботится.

Хотите, чтобы в 2 часа ночи звонили по поводу забитого туалета? Если нет, подумайте о найме управляющего недвижимостью. Компании по управлению недвижимостью берут на себя все, от ремонта до сбора арендной платы, так что вы можете быть невнимательным владельцем. Но за их услуги придется платить.

Структура комиссионных сборов для управляющих компаний варьируется. Некоторые взимают фиксированную плату за каждую дверь за управление каждой единицей, в то время как другие взимают процент от стоимости аренды. Дополнительные сборы могут включать арендную плату за полный месяц за поиск и размещение новых арендаторов, надбавку за ремонт и плату за продление аренды.

Перед тем, как выбрать управляющего недвижимостью, попросите список их гонораров. Изучите договор и найдите юриста, который рассмотрит его. Может быть сложно выйти из многолетнего контракта, если вы недовольны, не говоря уже о том, что дорого, если вам придется платить за просроченных арендаторов.

Когда вы нанимаете управляющего недвижимостью, вы вступаете в деловые отношения, которые могут напрямую повлиять на ваши прибыли и убытки. Проверьте их рекомендации и найдите время, чтобы взять интервью у нескольких компаний, прежде чем подписывать их контракты.

Шаг 7. Ознакомьтесь с юридическим исследованием

Отношения арендодатель-арендатор защищены законом на местном, государственном и национальном уровнях. Вы можете узнать о праве арендодателя-арендатора на веб-сайте HUD. Обратите особое внимание на Закон о справедливом жилищном обеспечении, Закон о справедливой кредитной отчетности и местные жилищные законы.

Закон о справедливых жилищных условиях запрещает дискриминацию по признаку расы, цвета кожи, религии, инвалидности и т. Д. Закон о справедливой кредитной отчетности регулирует, что вы можете сообщать кредитным бюро и другим агентствам по предоставлению отчетов, если ваш арендатор не выполняет свои обязательства по арендной плате, а также содержит подробные сведения о данных, которые вы можете собрать. А местные жилищные законы распространяют на съемщиков дополнительную защиту, связанную со сбором, залогом и выселением.

Как домовладелец, вы должны соблюдать эти законы. Если вам необходимо получить лицензию арендодателя, вам, возможно, придется доказать, что вы понимаете законы.Вы обязаны узнать о них сами; незнание закона — не защита в суде.

Обратитесь в местное жилищное управление, чтобы узнать, как работает аренда на местном уровне. В районе Деринга действуют постановления о краткосрочной аренде, предназначенные для защиты постоянных жителей. Эти постановления «не позволяют двум сдаваемым в аренду объектам недвижимости находиться рядом друг с другом, если они не принадлежат одному и тому же домовладельцу, — поясняет она. — Итак, если вы смотрите на недвижимость, которая, по вашему мнению, будет хорошей, потому что по соседству находится аренда с хорошей заполняемостью, вы можете купить ее и узнать, что не можете получить разрешение на аренду.”

Даже если вы собираетесь снимать только комнату, многие муниципалитеты уже начали принимать меры в отношении Airbnb и других вариантов краткосрочной аренды. Некоторые ограничивают количество дней в году, в течение которых вы можете арендовать часть или весь свой дом, или требуют, чтобы вы регистрировались в городе и получали разрешение, или и то, и другое. Несоблюдение местных постановлений может привести к попаданию в горячую воду, что приведет к штрафам и судебным издержкам.

Местные агенты, которые часто работают с инвесторами, знают многие местные правила и могут помочь вам найти идеальную недвижимость для аренды.

Источник: (Ralf Kleemann / Shutterstock)

Шаг 8: Напишите свои правила аренды и договор аренды

Теперь, когда вы знаете, что является законным, вы можете решить, какими должны быть полисы, и записать все это в договоре аренды. Подумайте о следующем;

  • Политика в отношении домашних животных: Домашние животные или нет? Вы хотите ввести ограничения по породе и размеру?
  • Места общего пользования: Кто за какими зонами ухаживает? Кто косит газон или сгребает снег?
  • Поведение: Употребление наркотиков и незаконное поведение могут позволить правоохранительным органам наложить арест на вашу собственность.В договоре аренды должно быть указано запрещенное поведение и его последствия.
  • Просроченная оплата и нарушение договора аренды: что произойдет, если аренда просрочена? Какие штрафы и сборы вы будете взимать и когда начнете процедуру выселения? Если арендатор захочет выехать раньше срока, что вы будете делать?

Ваш договор аренды обязательно должен проверить юрист. Этот документ защищает и вас, и арендатора. Если принудительное исполнение становится необходимым, вам нужно, чтобы оно предстало перед судом.

Арендодателям, арендующим комнату или недвижимость на время отпуска через веб-портал, все же следует найти время, чтобы прочитать мелкий шрифт. Вы будете связаны соглашениями Airbnb или VRBO и политикой аренды, которую вы укажете в своем объявлении. Эти политики могут включать в себя соглашение о посредничестве в случае споров, политику возмещения и предположение об ответственности.

Шаг 9: Найдите кандидатов

Если вы не нанимаете управляющего недвижимостью, вам придется искать арендаторов самостоятельно. Разместите свой дом на MLS, на порталах онлайн-объявлений, на тематических сайтах, повесьте знаки двора — куда бы вы ни пошли, чтобы провести свое исследование!

Делайте качественные и четкие фотографии для сопровождения своих объявлений, особенно если вы пытаетесь сдать жилье на рынок роскошного отдыха.После того, как вы составите список, подготовьтесь к телефонным звонкам и электронным письмам. Вам нужно будет выделить время в своем расписании, чтобы отвечать на сообщения через онлайн-порталы, а также показывать устройство.

В зависимости от вашего местного рынка аренды поиск подходящего заявителя может занять несколько часов или недель.

Шаг 10: Проверка потенциальных арендаторов

Как только вы начнете получать интерес к своей аренде, вам нужно будет проверить потенциальных арендаторов. Арендаторам необходимо заполнить заявку; при желании вы можете взимать регистрационный сбор, который должен покрывать расходы на проверку кредитоспособности и другие расходы.Арендаторы должны дать вам разрешение на проверку кредитоспособности, поэтому включите этот документ в свое приложение.

Просите от поступающих:

  • Имена и дата рождения всех жильцов в блоке, включая детей
  • Номера социального страхования для всех взрослых арендаторов
  • Не менее трех позиций
  • Опыт работы за последние пять лет
  • Контактная информация для экстренных случаев

После получения заявки подтвердите всю информацию, предоставленную арендаторами.Позвоните и уточните работу и доход. Хорошее эмпирическое правило заключается в том, что чистый ежемесячный получаемый на руки доход арендатора должен как минимум в три раза превышать арендную плату.

Проведите проверку биографических данных на предмет выселения и криминального прошлого, а также позвоните прошлым арендодателям. Иногда домовладельцы соглашаются позволить арендаторам, не выплачивающим оплату, сдать ключи и съехать, вместо того, чтобы нести расходы по выселению. У арендатора может быть чистая запись, но все же существует риск неуплаты.

Если вы наняли управляющего недвижимостью, он выполнит всю эту комплексную проверку от вашего имени.Они также будут знать, что вы можете законно спросить у бывших работодателей, рекомендаций и домовладельцев.

Источник: (Brooke Cagle / Unsplash)

Шаг 11: Выберите арендатора и отклоните других кандидатов

Обрабатывайте заявки в порядке очереди, чтобы избежать обвинений в дискриминации, которые могут нарушить антидискриминационные законы. Чтобы обезопасить себя, убедитесь, что все объявления, которые вы публикуете, соответствуют вашим требованиям.

Когда вы отказываетесь арендатору, укажите причины, по которым это произошло, будь то кредитный рейтинг, требования к доходу или криминальное прошлое. Это также защищает вас от исков о дискриминации.

После того, как вы выбрали арендатора, и он принял квартиру, вам нужно будет подписать договор аренды. В соглашении должны быть указаны имена всех участников, адрес собственности, срок аренды, размер арендной платы и суммы залога, а также любые другие пункты, предложенные вашим юристом. Сделайте копии водительских прав любого взрослого арендатора — отслеживание такой документации может быть полезно в будущем, если она вам понадобится для правовой системы.

Если вы наняли управляющего недвижимостью, просите время от времени проверять файлы, хранящиеся у ваших арендаторов. Неполное досье может затруднить выселение или получение судебного решения о неуплате, если арендатор перестанет платить арендную плату. Пока вы не проработаете с ними какое-то время и не укрепите доверие, вы все равно должны следить за своими инвестициями.

Источник: (Джейсон Пофаль / Unsplash)

Шаг 12: Сфотографируйте дом перед въездом

Вам нужна документация, чтобы все выглядело так, как вы помните!

Перед тем, как арендатор переедет, сделайте подробные фотографии состояния квартиры. Будьте всеобъемлющими и включайте как плюсы, так и минусы.

В день въезда или вскоре после этого заполните вместе с арендатором отчет о состоянии недвижимости. Попросите их указать на треснувшую крышку унитаза и незакрепленную дверцу туалета. Пройдите по комнате за комнатой и в конце попросите их подписать отчет о состоянии.

Этот отчет станет чрезвычайно важным, если арендатор повредит квартиру. Если они выламывают окна или проделывают большую дыру в стене при перемещении бюро наверх, отчет о состоянии подтверждает любые вычеты из их залога.

Что делать, если ущерб арендатора превышает гарантийный залог? Вы можете подать на них в суд, но пока вам, возможно, придется оплатить ремонт из собственного кармана.

Шаг 13: Следите за залогом

Залог не принадлежит вам — и вы должны будете держать его доступным, чтобы всегда возвращать арендатору. Пока они не уедут, и вы не вычтете ущерб, деньги по-прежнему принадлежат им. В некоторых городах или штатах от вас требуется внести залог на счет условного депонирования, который должен приносить проценты.

В течение всего времени, пока арендатор проживает в вашей квартире, тщательно ведите учет денег и процентов, которые он зарабатывает.

Не существует надежного способа гарантировать успех в качестве арендодателя, но если вы потратите время на то, чтобы узнать о процессе, ваши шансы увеличатся. Поговорите со специалистами в вашем районе и выберите опытного агента, который поможет вам при покупке жилья, и вы будете лучше подготовлены к сдаче дома в аренду.

Источник изображения заголовка: (Джейсон Пофал / Unsplash)

советов по аренде дома арендаторам

Есть много веских причин для сдачи дома в аренду.Возможно, вам не нужно продавать, чтобы купить еще один, и вы можете оставить его в качестве инвестиционной собственности. Когда они покупали недвижимость, возможно, вы планировали сдать дом в аренду.

Тем не менее, другие домовладельцы могут быть вынуждены сдавать в аренду, потому что им нужно переехать, а они еще не могут продать. Возможно, они были переведены работодателем и понимают, что не могут продать свой дом, потому что текущий рынок просто не способствует продаже домов. Продавцы подводных домов могут предпочесть не проводить короткую распродажу и вместо этого попытаться уйти с рынка.

В любом случае есть правильный и неправильный способ сдать свою недвижимость в аренду. Некоторые ошибки могут быть незначительными, но другие могут быть гораздо более серьезными.

Знать Закон

Важность этого первого правила невозможно переоценить. В каждом штате, а иногда и в округах и муниципалитетах действуют законы, регулирующие такие вопросы, как залог, выселение, а также когда вы можете войти в собственность после того, как арендатор поселился.

У арендаторов есть конкретные, кодифицированные права, которые могут варьироваться от места к месту, и вы можете оказаться в суде, если вы нарушите любое из них.Ваш местный жилищный орган может заранее напечатать краткое изложение законов, в которых расположен ваш дом, или он должен иметь возможность направлять вас туда, где вы можете получить к ним доступ.

Вы также должны быть уверены, что понимаете все многочисленные потенциальные области жилищной дискриминации как на уровне штата, так и в соответствии с федеральным законом о справедливом жилищном обеспечении.

Обязательно сфотографируйте вашу собственность в первозданном состоянии до въезда арендаторов. Это защитит вас в случае любых споров о возмещении ущерба, которые вам, возможно, придется рассматривать в суде, в зависимости от законов вашего штата о залоге.

Проверяйте своих арендаторов

Потенциальный домовладелец должен собрать определенную информацию об арендаторе, прежде чем сдавать дом незнакомцу. Ваш лучший инструмент для этого — полная форма заявки на аренду.

Определите прошлых и нынешних работодателей, и вы определенно захотите узнать личности бывших домовладельцев. Спрашивайте контактную информацию для всех. Сообщите потенциальным арендаторам, что вы будете обращаться к этим людям.

Спросите и проверьте личные рекомендации. В общем, вы должны попытаться поговорить как минимум с тремя разными людьми, от работодателей до домовладельцев и личных контактов.

Определите доходы арендаторов и их текущие ежемесячные долговые обязательства в дополнение к их кредитным рейтингам. Спросите номера социального страхования и убедитесь, что арендаторы понимают, что они будут использоваться для составления своих кредитных отчетов. Убедитесь, что они подписали это в заявке, и соблюдайте правила Закона о справедливой кредитной отчетности.

Вы, вероятно, также захотите создать полицейский отчет, и для этих отчетов также может потребоваться, чтобы арендатор знал, что вы это делаете.

Вам нужно знать ожидаемое количество пассажиров, а также количество и типы домашних животных, если таковые имеются.

Посмотрите на автомобиль арендатора, чтобы определить, чистый и в хорошем ли он состоянии или разбит и разбит. Это может быть признаком того, как арендатор будет содержать ваш арендованный дом.

Наем компании по управлению недвижимостью

Вы можете заключить договор с профессиональной управляющей компанией, если все это кажется слишком трудоемким и утомительным.Управляющие компании обычно взимают от 8% до 12% ежемесячной арендной платы, в среднем около 10% для односемейных домов, но всю работу берут на себя они.

Грамотная управляющая компания прорекламирует дом для сдачи в аренду и рассмотрит потенциальных арендаторов. Он будет собирать гарантийный залог, а также арендную плату в будущем. Он будет вести переговоры об аренде и подписывать договоры аренды. При необходимости он подаст иски о выселении.

Большинство управляющих компаний также будут проводить периодические проверки собственности и решать вопросы ремонта.Они будут иметь дело с домашними животными и законом. Фактически, они будут знакомы со всеми законами, которые должны соблюдаться в вашем районе, а также с любыми городскими сборами, которые необходимо внести.

Страхование не забывайте

Политика вашего нынешнего домовладельца, скорее всего, будет покрывать , а не , если вы сдаете свою собственность в аренду. Теперь вам понадобится страхование арендуемого жилья, которое в основном покрывает структурные повреждения дома, медицинские расходы и потерю дохода от аренды. Некоторые политики предлагают больше.

Вы также можете убедить своих арендаторов приобрести страховку для своих личных вещей.

На момент написания статьи Элизабет Вайнтрауб, CalBRE # 00697006, является партнером-брокером в Lyon Real Estate в Сакраменто, Калифорния.

Что бы я хотел знать перед покупкой сдаваемой в аренду недвижимости

В начале 2006 года мы с мужем решили купить наш первый дом в моем родном городе Гринфилд, штат Индиана. После нескольких месяцев покупок мы остановились на доме площадью 1300 квадратных футов с тремя спальнями, открытой кухней и гостиной, а также огороженным задним двором.

Так как мы переехали туда из двухкомнатной квартиры с двумя окнами и общей площадью 500 квадратных футов, для нас это было похоже на особняк. Внезапно мы перешли от сна, еды и проживания в 2-3 комнатах к тому, что у нас было больше комнат, чем нам было нужно.

И все же мы не планировали жить там вечно. Видите ли, мы каким-то образом задумались о том, чтобы стать арендодателями в молодом возрасте, чтобы как можно быстрее осуществить нашу мечту о финансовой независимости. Именно это мы и сделали.

Через несколько месяцев после покупки собственного дома мы вложили 10 процентов в кирпичное ранчо неподалеку и превратили его в нашу первую аренду. Вскоре после этого мы превратили наш «стартовый дом» во вторую аренду и купили себе дом побольше.

Мы узнали большую часть того, что мы знали о поиске и проверке арендаторов, создании и подписании договоров аренды и управлении нашей недвижимостью через Интернет. Все, кого мы знали, думали, что мы сошли с ума, пока наконец не осознали, что, несмотря на отсутствие у нас опыта работы в качестве арендодателей, мы фактически каким-то образом заставляли это работать.

Вот то, что я хотел бы знать.

Перенесемся почти на десять лет вперед, а наша недвижимость по-прежнему стоит и прибыльна как никогда. Один из наших объектов недвижимости окупается около года, а другой имеет небольшую ипотеку, которая должна быть выплачена через 2-3 года.

Конечно, члены семьи и друзья, которые когда-то думали, что мы сошли с ума, с годами изменили свой настрой. После того, как обе наши собственности будут выплачены, мы будем иметь как минимум 2000 долларов в месяц пассивного дохода на ежемесячной основе.Все это время наши арендаторы фактически расплачивались за недвижимость своими деньгами — не нашими.

Тем не менее, это не было безболезненным опытом, и мы сделали много ошибок на этом пути. И есть много вещей, которые я бы сделал иначе, если бы мог. К сожалению, это правда, что некоторые вещи нужно усвоить на собственном горьком опыте. Вот что я хотел бы знать до того, как мы стали арендодателями:

Ваши налоги на недвижимость могут взлететь

Один из первых уроков, которые мы извлекли из владения арендой, был огромным, пугающим сюрпризом и закончился ночью слез и недель стресса. Я никогда не забуду тот день, когда открыл счет по налогу на недвижимость для нашей первой аренды и понял, что наши налоги на недвижимость выросли на 300 процентов за ночь.

Я действительно знал, что наши налоги на недвижимость несколько вырастут — мой штат предлагает освобождение домовладельца в отношении вашего основного места жительства, и я знал, что это не будет применяться к любой собственности, в которой мы не жили. Тем не менее, я не знал, что Максимальный размер налога на недвижимость для арендуемой собственности был на полный процент выше, чем для усадеб и вашего основного места жительства.

Проблема заключалась в том, что я основывал арендную плату на нашем старом счете по ипотеке, а не на новом. Итак, в первый год, когда мы арендовали этот дом, мы просто остались безубыточными, вместо того чтобы получать прибыль. К счастью, мы смогли скорректировать арендную плату и поднять ее, чтобы учесть более высокие налоги на недвижимость после того, как истек срок аренды на первый год. Урок там усвоен, , но определенно усвоен на горьком опыте.

Арендаторы могут нанести больший ущерб, чем вы предполагаете

Если вы поговорите с кем-либо, кто владеет арендуемой недвижимостью, вы, вероятно, слышали несколько ужасных историй о том, какой ущерб они могут оставить.Я полностью осознавал, что такое случается, но не был полностью подготовлен и не ожидал, что смогу пережить это сам.

К сожалению, я скоро узнаю, насколько это может быть стрессом, когда одна из наших семей арендаторов внезапно разорвала помесячный договор аренды и уехала в разгар зимы. Когда я пришел в дом, чтобы совершить последний осмотр собственности, я, честно говоря, не мог поверить в то, что увидел.

Все двери в доме отсутствовали — пропало . Ковер, который был новым, когда они въехали, выглядел так, как будто кто-то вылил на него огромную банку моторного масла.Входная дверь была взломана, а дверная коробка была случайно склеена в попытке скрыть ее.

Но худшее было еще впереди. Гигантское панорамное окно в передней части дома было разбито — и заменено окном, которое даже не подходило и не подходило к остальным окнам в доме. Что?!?

Я не мог поверить в то, что видел. В последний раз, когда мы приехали, всего восемь месяцев назад, дом был в прекрасном состоянии.К сожалению, позже я узнал, что мать семьи собрала свои вещи и уехала за несколько месяцев до этого, и отцу и детям пришлось разобраться во всем самостоятельно. Он работал много часов и оставил двух мальчиков-подростков одних на это время, что привело к полному разрушению дома за относительно короткий промежуток времени.

В конце концов мы отремонтировали и заменили все в доме и даже заставили арендаторов возместить нам большую часть ущерба. Тем не менее, я извлек ценный урок из своего опыта: если вы позволите себе, за короткий промежуток времени может произойти большой ущерб, и единственный способ предотвратить это — часто посещать ваши владения.

Хорошие арендаторы на вес золота

Потратив 6000 долларов на ремонт нашей арендуемой собственности, мы научились тому, что нам нужно быть более осторожными при выборе арендаторов. Однако это также научило нас ценить действительно хороших арендаторов, с которыми мы имеем удовольствие вести дела. Вы знаете этот вид, и, может быть, вы один из них: арендаторы, которые безупречно ухаживают за лужайкой и поддерживают чистоту в доме. Те, кто украшает к празднику и гордится своей арендой, как если бы это был их собственный дом.

Например, один из наших домов сдан в аренду одной семье на восемь лет, и я очень полюбил их. Мы заходим примерно раз в полгода, и дом всегда безупречный внутри и снаружи.

Мы почти не слышим от этих арендаторов. В последний раз они звонили нам потому, что хотели испачкать и обновить колоду.

Поскольку они такие хорошие арендаторы, я пообещал никогда не повышать арендную плату, пока они там.И хотя мы теряем часть дохода, не повышая арендную плату, мы получаем душевное спокойствие, которое дает арендатор, который отлично заботится о нашей собственности. Для меня это чувство стоит больше, чем дополнительное повышение арендной платы, которое мы могли бы взимать с течением времени.

Еще мне интересно, мы все равно окажемся впереди. В конце концов, такие отличные арендаторы, как они, обычно требуют меньше ремонта и оставляют гораздо меньше износа, когда наконец съедут.

Ремонт будет дорогим и неожиданным

За десять лет владения домом мы заменили печь, кондиционер, холодильник (дважды) и плиту.Мы заплатили за новый водоотливной насос и подводную дренажную систему в одном из наших подвальных помещений. Мы потратили сотни долларов на ремонт гипсокартона, покраску и ковролин. И это даже не считая 6000 долларов, которые мы потратили на ремонт имущества, которое наши арендаторы практически разрушили за год.

К счастью, большая часть этих средств поступила напрямую от самих арендаторов. Поскольку оба наших объекта недвижимости приносят неплохую прибыль каждый месяц, мы можем использовать излишки для оплаты таких вещей, как ремонт, модернизация и все остальное.

Тем не менее, часть денег вышла прямо из наших карманов, и кажется, что этот неожиданный ремонт всегда приходит в самые неожиданные (и худшие) моменты. Когда мы впервые стали арендодателями, у нас не было огромного фонда на случай непредвиденных ремонтов, и нам часто приходилось вкладывать свои личные сбережения, чтобы заплатить за все, что всплывало.

Все всегда удавалось, но со временем я определенно понял, что нам нужно отложить некоторые средства на то, что, как мы знали, в конечном итоге произойдет.И теперь, когда у нас есть чрезвычайный фонд, достаточно большой, чтобы справиться практически со всем, я больше не беспокоюсь об этих вещах — например, о крыше, которую нужно заменить в ближайшие год или два, или о 17-летней печи, которая в конечном итоге умрет.

Вместо того, чтобы позволить неизвестному контролировать нас , мы научились контролировать ситуацию сами с годами. Всякое случается. Разница в том, что теперь мы готовы.

Можно устанавливать правила и придерживаться их

Одна из наших семей арендаторов постоянно опаздывала на 5-10 дней с арендной платой в течение двух лет подряд. И хотя в договоре аренды говорилось, что мне технически разрешено взимать плату за просрочку в размере 10 долларов в день, я этого не сделал. Ни разу. Что случилось? Я просто был слишком милым.

Все началось с первого месяца опоздания. Мне это не показалось большим делом, поэтому я посоветовал им не беспокоиться об этом. «Просто плати, когда можешь», — сказал я. Именно это они и сделали.

К сожалению, они продолжали платить, когда могли, каждый месяц после этого. И поскольку в первые несколько месяцев я был так безразличен к этому, со временем становилось все труднее остановиться.Поначалу я также был неконфронтационным, а это почти худшее, что может быть для домовладельца. В результате они задержали арендную плату на два года, и я провел бесчисленные часы, размышляя о ситуации.

С тех пор я узнал, что соблюдение условий договора аренды — это нормально, даже если эти условия в конечном итоге будут стоить кому-то денег. Фактически, установление твердых основных правил — лучший способ сообщить арендаторам, что правила имеют значение и что есть последствия для просрочки арендной платы, ущерба или чего-либо еще.

Покупка арендуемой недвижимости была отличным выбором… Для нас

Хотя мы были далеки от экспертов, когда начинали, я твердо уверен, что покупка арендной недвижимости — один из лучших финансовых шагов, которые мы сделали. Прежде всего, мы купили нашу недвижимость в районе дна рынка, а это значит, что она уже значительно выросла в цене. И, во-вторых, мы обеспечили будущий поток доходов, который отделен от всех наших других пенсионных счетов и не обязательно подвержен таким же рискам.

Хотя наши объекты приносят ежемесячную прибыль, в настоящее время мы используем эти деньги для оплаты ремонта и технического обслуживания. Между тем, любые излишки идут прямо на ссуды, чтобы ускорить их потенциальные даты выплаты. В настоящее время наши объекты сдаются в аренду по цене чуть меньше 2000 долларов, но я ожидаю, что в следующие 10 лет они будут сдавать в аренду значительно дороже. После выплаты все эти деньги направляются на то, чтобы помочь нашим девочкам оплачивать учебу в колледже и финансировать часть нашей мечты о раннем выходе на пенсию.

Кроме того, из-за нашей склонности к недвижимости, мы действительно планируем купить еще как минимум две сдаваемые в аренду объекты в ближайшие годы. Хотя я еще не совсем готов нажать на курок, я думаю, что к моменту выхода на пенсию мы могли бы извлечь пользу, если бы в нашем портфеле было еще несколько окупаемых объектов недвижимости.

Стать домовладельцем — не для радости

Покупка подходящей арендуемой собственности — это проблема сама по себе, но стать арендодателем — безусловно, самая сложная часть. Однако владение арендуемой недвижимостью может быть ключом к большой прибыли и финансовой свободе, если вы с самого начала все делаете правильно — или, по крайней мере, учитесь на своих ошибках.

Я бы не стал ничего менять в нашей истории, но я бы хотел, чтобы я знал больше о бизнесе до того, как мы начали. Если вы подумываете о покупке недвижимости в аренду, я надеюсь, что вы сможете извлечь уроки из моих ошибок вместо того, чтобы изучать вещи на собственном опыте.

Мой лучший совет: внимательно проверяйте своих арендаторов и постоянно следите за своей собственностью. Не бойтесь установить закон, если это необходимо, но относитесь с уважением к своим арендаторам и их семьям, особенно к самым надежным из них.Кроме того, приберегите для ремонта, о котором вы знаете… и для тех, которые вы не делаете.

Потому что, когда дело доходит до домовладельца, все, что может случиться, вероятно, произойдет.

Сравните лучших ипотечных кредиторов

Холли Джонсон — отмеченный наградами писатель по личным финансам и автор книги «Обнулить свой долг». Джонсон делится своей одержимостью бережливостью, составлением бюджета и путешествиями на ClubThrifty.com.

Задумывались ли вы когда-нибудь о том, чтобы стать арендодателем? Если вы уже являетесь домовладельцем, что бы вы хотели сделать по-другому? Расскажите в комментариях.

Как сдать дом и купить еще

Стоит ли сдавать в аренду свой нынешний дом, чтобы купить снова? Выясните, какие налоговые последствия вы имеете, имеете ли вы право, и даже оцените эмоциональную привязанность к своему дому.

«Стать домовладельцем может быть страшно, если вы никогда этого не делали, — говорит Фил Петерсон, управляющий брокер RE / MAX в Шаумбурге, штат Иллинойс. — У сдачи дома в аренду есть определенные плюсы и минусы. Я был там. Но в то время я не знал обо всех этих взлетах и ​​падениях.”

Щелкните здесь, чтобы узнать, имеете ли вы право сдать дом и купить другой.

Петерсон говорит, что ситуация действительно зависит от цены вашего дома и суммы, которую вы заплатили.

«Частью преимуществ владения инвестиционной недвижимостью является списание всех улучшений и технического обслуживания. Но когда вы продаете его по мере роста стоимости, вы должны платить прирост капитала на всю прибыль. Это могут быть большие расходы, особенно если вы купили дом в те времена, когда цены сильно росли.”

Например, предположим, что вы купили дом за 100 000 долларов, а теперь он стоит 200 000 долларов. Вы решаете арендовать его на несколько лет. Вы устаете быть домовладельцем и выставляете его на продажу.

«Те 100 000 долларов, которые выросли в вашем доме, становятся деньгами, подлежащими налогообложению. Но если вы продали этот дом, когда еще жили в нем, эти 100 000 долларов не облагаются налогом. В этом большая разница, — говорит он.

С другой стороны, если вы купили свой дом в верхней части рынка за 200 000 долларов, а он все еще стоит 200 000 долларов, проблем с приростом капитала нет.В таком случае, по словам Петерсона, было бы неплохо сохранить его в качестве инвестиции при покупке второго дома.

Щелкните здесь, чтобы узнать, имеете ли вы право на покупку другого дома.

В этой статье:


Правила кредитования при сдаче дома в аренду для выкупа еще

Кредиторы будут вводить определенные правила для домовладельцев, переводящих основное место жительства в арендуемую недвижимость. Они должны быть уверены, что вы справитесь с двумя домами, особенно если у вас нет опыта арендодателя.

Во-первых, вы должны увидеть, имеете ли вы право на получение новой ипотеки сверх существующей задолженности без помощи дохода от аренды. Если это так, вы избавляетесь от необходимости оформлять дополнительные документы, подтверждающие будущую арендную плату за ваш дом.

Но давайте предположим, что вам нужен этот доход, чтобы претендовать на новый дом.

Вам необходимо запросить Fannie Mae From 1007, который представляет собой сопоставимый график аренды на одну семью. Это похоже на оценку, но для дохода от аренды, а не для стоимости дома.

Эта форма заполняется лицензированным оценщиком и может быть заказана вашим кредитором. В документе сравнивается ваш дом с аналогичными арендуемыми домами в вашем районе.Он рассчитывает ежемесячную арендную плату, которую вы могли бы заработать.

Помимо требования ссуды, 1007 может дать вам хорошее представление о том, сколько арендной платы вы можете взимать.

Но даже с помощью этой формы вам необходимо доказать, что у вас есть финансовые резервы для оплаты освобожденного дома, если вы не сможете его арендовать. Сумма, которая вам нужна на сберегательном, пенсионном и инвестиционном счетах, зависит от ипотечного кредита на дом, который вы освобождаете, и от количества имеющейся у вас финансируемой собственности.

Вам понадобится на банковском или инвестиционном счете:

  • 1-4 финансируемых объекта: 2% от невыплаченного остатка по всем ипотечным кредитам
  • 5-6 финансируемых объектов: 4% от невыплаченного остатка по всем ипотечным кредитам
  • 7-10 финансируемых объектов: 6% от невыплаченного остатка по всем ипотечным кредитам

Имейте в виду, что вам не нужна указанная выше сумма резерва для недвижимости, которую вы покупаете, и новая собственность не считается одной из финансируемых.

Большинство покупателей, которые сдают свой дом в аренду, чтобы купить другой, по этому определению будут иметь только одну финансируемую недвижимость.

Например, сейчас вы живете в доме, который планируете сдавать в аренду. У вас есть ипотечный кредит на сумму 200000 долларов.

Кредитор потребует, чтобы у вас были свободные средства в размере 4000 долларов в качестве «резервов». Кроме того, ваш кредитор предоставит форму 1007 для определения предполагаемой арендной платы.

Опять же, вы можете пропустить все эти требования, если вам не нужен доход от аренды вашего нынешнего дома, чтобы претендовать на новую ссуду.

Нажмите здесь, чтобы проверить свое право на аренду дома для покупки другого.

Знайте свой местный рынок аренды

Петерсон предлагает поговорить с кем-нибудь, кто хорошо осведомлен, например с местным риэлтором, если вы рассматриваете возможность аренды, покупки второй собственности и сдачи в аренду старой. Этот человек будет знать, сильна ли аренда на рынке, сколько вы можете получить в месяц и что нужно, чтобы стать арендодателем. Кроме того, связавшись с вашим бухгалтером перед тем, как вступить в мир арендодателей, вы можете узнать информацию обо всех новых налоговых законах, которые могут повлиять на вас, и о том, какими могут быть ваши налоги на недвижимость.

Петерсон говорит, что еще один сценарий, который многие люди не принимают во внимание при аренде своего старого дома, — это их эмоциональная привязанность к нему.

«Этот дом был вашим домом. Там выросли ваши дети. Там твои воспоминания. Так что внезапно у вас появились действительно хорошие арендаторы, и они съехали через несколько лет », — говорит он.

Щелкните здесь, чтобы узнать текущие ставки по ипотеке для инвестиционной недвижимости.

Когда заходишь внутрь, чтобы взглянуть на него, понимаешь, что эти милые жильцы не заботились о доме так, как ты.На коврах пятна, на стене царапины.

«Эту эмоциональную привязанность к этому особому дому очень трудно преодолеть. Но если вы просто покупаете инвестиционную недвижимость, в которой никогда не жили, то это становится просто игрой с числами — зданием, приносящим доход », — говорит Петерсон.

Следует ли вам нанять управляющего недвижимостью?

Лаура Адамс, эксперт по личным финансам из Калифорнии и автор книги «Умные шаги девушки из денег, чтобы разбогатеть» , на протяжении десятилетий арендовала множество объектов недвижимости.Когда стало слишком много, она наняла управляющего недвижимостью.

«Они дали мне более высокую арендную плату, чем я думала, и они проделали большую работу по привлечению качественных арендаторов», — говорит она.

Но если вы хотите попробовать арендовать свой старый дом, поиск подходящих арендаторов может занять довольно много времени. Вам нужно проверить рекомендации и кредитные рейтинги, вам нужно иногда показывать дом снова и снова, вам нужно выяснить договор аренды, а затем вам нужно увидеть, можете ли вы быть счастливы с этими людьми, живущими в вашем доме.В этом может помочь управление недвижимостью.

«Большинство людей, сдающих свои старые дома, считают, что это положительно. У них есть кто-то, кто расплачивается за этот актив. В конце концов, этот актив будет освобожден от ипотеки, и вы сможете продать его, получить деньги для выхода на пенсию или купить другой дом », — говорит она.

Но реалистичное знание того, что вы можете получить от собственности в ситуации аренды, должно быть важной информацией, которую нужно знать, прежде чем вы что-либо решите, говорит она.

«Если вы думаете, что можете получить 1000 долларов, а на самом деле это стоит всего 750 долларов, то это не сработает с вашим планом.Если есть объекты для аренды, зайдите в Интернет и сравните их с вашими. Это хорошая отправная точка, — говорит Адамс. «Если вы можете исправить это или просто заработать немного больше, чем ваша ипотека, это вообще может быть хорошей идеей».

Можете ли вы позволить себе быть арендодателем?

Другой важный вопрос — можете ли вы позволить себе два платежа по ипотеке.

«Если вы все же решите сдать свой старый дом в аренду, вы должны пойти на это, зная, что арендатор может вас бросить.Вы можете месяцами прожить без арендного дохода от этой собственности », — говорит она. «Идеально иметь сберегательный или резервный фонд, предназначенный для этой арендуемой собственности».

Что делать, если предстоит какой-нибудь действительно дорогой ремонт, например, потухла печь?

«Если эти расходы возникнут, вы не можете позволить себе роскошь ждать, чтобы их исправить. Вы должны быть готовы предоставить кредитную линию или сбережения на случай непредвиденных проблем. Если у кого-то нет сбережений, то быть арендодателем очень рискованно », — говорит она.

Щелкните здесь, чтобы узнать, имеете ли вы право сдать дом и купить другой.

7 захватывающих шагов к успеху в аренде

Попасть в мир инвестирования в недвижимость и управления арендуемой недвижимостью — далекая мечта для многих предпринимателей.

Теперь, когда вы готовы к осуществлению этой мечты, высоки шансы, что вы немного перегружены всем, о чем нужно позаботиться.

И это совершенно нормально, но в первые несколько месяцев не нужно все шарить! Вместо этого найдите время, чтобы узнать у тех, кто уже имеет опыт работы с арендуемой недвижимостью, и узнать, что нужно для управления ею.

В нашем руководстве собрана самая лучшая информация, чтобы вы могли принимать более обоснованные решения на ранних этапах вашей карьеры в сфере недвижимости. Зачем делать ошибки, если вместо этого можно добиться прогресса? Если вы прислушаетесь к урокам, полученным с помощью нашего простого руководства, ваша жизнь в ближайшие месяцы станет проще.

Позвольте нам показать вам семь наиболее важных шагов, на которых вам нужно сосредоточиться, когда вы впервые узнаете, как сдавать недвижимость в аренду.

Содержание о том, как сдать недвижимость в аренду

Подходит ли вам аренда?

Скажем прямо: аренда недвижимости подходит не всем.Большинство людей знают, что получение дохода от аренды — отличный способ заработать деньги, но многие люди также считают, что доход от аренды — это пассивный доход.

Хотя инвестиционный доход может быть пассивным, доход от аренды не следует рассматривать как пассивный доход, пока вы выбираете недвижимость, организуете ее аренду и получаете арендную плату.

На самом деле, владение несколькими объектами аренды и управление ими для многих может оказаться непосильной задачей!

Когда вы будете снимать недвижимость в первый раз, помните об этом факте: вы можете ее возненавидеть.

Конечно, мы надеемся, что вам он понравится так же, как вы мечтали, но есть и другие способы, которыми вы можете участвовать в инвестициях в недвижимость, если прямая сдача в аренду не работает для вас.

Этап 1: Подготовка собственности

Первое, что вам нужно сделать при проработке этапов сдачи объекта в аренду — это провести тщательный осмотр объекта, который вы планируете сдавать в аренду. Эта оценка поможет вам спланировать, что нужно сделать с недвижимостью, прежде чем ее можно будет арендовать.

При проверке учитывайте следующее:

  • Соответствует ли дом местным нормам и правилам?
  • Есть ли сломанные приборы, которые нужно отремонтировать или заменить?
  • Дом в хорошем функциональном состоянии?
  • В доме чисто?
  • Нужно ли заменять или чистить ковры или полы?
  • Можно ли в комнатах использовать новую краску?
  • Правильно ли работают осветительные приборы и электрические розетки?

Если вы не захотите переехать в дом завтра, дом еще не готов к сдаче в аренду.И прежде чем приступить к поиску арендатора на недвижимость, она должна быть в хорошем, пригодном для жизни состоянии.

Возможно, вам посчастливилось владеть недвижимостью, которая уже готова к сдаче в аренду. Однако, если он еще не готов, найдите время, чтобы полностью довести его до ваших стандартов. Опрятный дом в хорошем состоянии намного проще сдать в аренду, и вы можете взимать больше за сделанные улучшения.

Шаг 2: Размещение и реклама

Как только дом будет готов, пора перейти к одному из самых упускаемых из виду этапов сдачи недвижимости в аренду.

Пора ставить и рекламировать!

Сдача недвижимости в аренду: необычайно успешная

Промежуточный этап нечасто используется при рекламе сдаваемой в аренду недвижимости, но он может иметь огромное значение для качества привлекаемых вами арендаторов и размера арендной платы, которую вы можете взимать. Размещение недвижимости показывает потенциальным арендаторам возможности, которые они имеют в своем будущем доме.

Вот что вы можете сделать, чтобы сделать процесс подготовки доступным, но эффективным:

  • Сдайте в аренду основную мебель и приспособления, чтобы продемонстрировать различные способы эффективного использования пространства в доме.
  • Наймите профессионального фотографа, чтобы сделать отличные снимки; используйте их в рекламе.
  • Если у вас есть такая возможность, вы даже можете использовать свою мебель для оформления дома!
  • Вам не нужно ставить каждый предмет мебели, который есть у большинства людей. Главное — показать, что пространство достаточно велико и спланировано так, чтобы работать.

Реклама: выходите за рамки основ

То, сколько времени вы тратите на рекламу своей арендуемой собственности и где вы рекламируете свою арендуемую недвижимость, напрямую влияет на общее количество получаемых вами заявок на аренду.

И поверьте нам, вы хотите получать как можно больше заявок! Чем больше у вас приложений, тем больше у вас шансов найти идеального арендатора.

Рекламируйте не только в газетах:

  • Онлайн (zillow, craigslist, realtor.com и т. Д.)
  • На досках объявлений сообщества
  • В местных соответствующих группах Facebook
  • В местных газетах или журналах
  • На сайтах аренды жилья
  • В онлайн-рекламе

Размещение рекламы — это прямой способ ускорить влюбленность потенциальных арендаторов в вашу собственность, что в конечном итоге приведет к более успешному процессу аренды в целом.

Шаг 3. Поиск подходящих арендаторов

Один из важнейших — если не самый важный — фактор при аренде недвижимости в первый раз — это обращать внимание на того, какого арендатора вы выберете. Этот арендатор превратит ваш первый цикл аренды в сон или кошмар, и ваш выбор на этом этапе поможет решить эту судьбу.

Вы хотите найти хороших арендаторов, которые будут уважать вашу собственность, общаться с вами и вовремя платить за аренду. Но как подойти к поиску и выбору подходящих арендаторов?

Полное заявление об аренде

Во-первых, вы хотите иметь заявку на аренду, которую заполняют все потенциальные арендаторы, которая включает все следующие вопросы:

  • Имя
  • История занятости
  • Заработная плата
  • Персональные рекомендации
  • Предварительная информация арендодателя
  • Кредитный рейтинг
  • Справочная информация истории

В дополнение к этим предметам первой необходимости вы захотите включить в приложение информацию об аренде, правилах с домашними животными, правилах курения и другую информацию, относящуюся к собственности. Предоставление этой информации потенциальным арендаторам в приложении немедленно отфильтрует всех арендаторов, не соответствующих вашим критериям аренды.

Важно помнить, что есть определенные категории, такие как раса и религия, о которых вы не можете спрашивать потенциального арендатора. Прочтите законы о справедливом жилищном обеспечении для получения дополнительной информации.

Важно: Следите за заявкой!

После того, как вы сузите круг потенциальных арендаторов, убедитесь, что вы просматриваете историю занятости и рекомендации.Просто позвонив по указанным именам и подтвердив, что предоставленная вам информация точна, вы сможете найти хороших потенциальных арендаторов.

Помощь при проверке

Поскольку отбор арендаторов — это приобретенный навык, который может занять много лет или пройти через многие сдаваемые в аренду объекты недвижимости, поэтому, возможно, вам стоит нанять помощь.

Существует ряд отличных служб проверки арендаторов. За небольшую плату такие качественные услуги, как эта, позволят провести тщательную проверку данных и кредитоспособность потенциального арендатора.

Эта информация представлена ​​вам в упрощенной форме, которая поможет вам получить более четкое представление о том, кто является арендатором, что он собой представляет и какой риск связан с сдачей им в аренду собственности. Обладая этой информацией, вы сможете сделать более разумный выбор.

Шаг 4: Аренда в соответствии с местным законодательством

Как только вы найдете идеального арендатора, обе стороны должны будут рассмотреть и подписать договор аренды на период аренды. В Интернете есть много примеров типовых договоров аренды, но вы должны учесть некоторые важные моменты, прежде чем применять их.

Во-первых, вам необходимо изучить местные законы.

В каждом штате и районе могут быть определенные законы о арендодателях и арендодателях, которые влияют на то, что вы должны включить в договор аренды и что вам не разрешается включать в договор аренды. Поскольку эти законы локализованы, мы не можем здесь охватить их все.

Вместо этого лучше поговорить с другими местными арендодателями, местной ассоциацией домовладельцев или местным поверенным по недвижимости, чтобы убедиться, что вы соблюдаете все необходимые правила.

Во-вторых, вы хотите включить…

Есть несколько вещей, которые новые арендодатели часто забывают включать в свои договоры аренды. Эти позиции всегда должны быть подробно описаны:

  • Правила о домашних животных
  • Правила о постоянных гостях
  • Правила о досрочном прекращении аренды
  • Правила внесения залога и его возврата
  • Четкое указание, кто за какие коммунальные услуги отвечает
  • Правила о курении

Наконец, просмотрите его вместе.

Когда настанет время обеим сторонам подписать договор аренды, вы захотите убедиться, что вы вместе соблюдаете условия. Это дает вам обоим возможность исправить любые ошибки или прояснить то, что еще не ясно. Обязательно инициализируйте все изменения, чтобы они также имели обязательную юридическую силу.

Шаг 5: Контрольный список перед въездом

После подписания договора аренды и подготовки вашего первого арендатора к заселению вам необходимо заполнить контрольный список для заселения.

Контрольный список при въезде — это документ, в котором отслеживается состояние недвижимости и любой включенной в нее мебели и техники. Этот документ используется вместе с контрольным списком для выселения, и оба они должны быть подписаны вами и арендатором.

За несколько дней до въезда арендатора вместе выполните прохождение аренды. Это дает вам обоим шанс найти любые проблемы в последнюю минуту и ​​подтвердить, что недвижимость находится в хорошем состоянии.

Шаг 6. Управление — сделай сам или стороннее предприятие

После того, как ваш арендатор будет рад переехать в собственность, вы не сможете отправиться в полупостоянный отпуск! Фактически, ваша работа продолжается.

В зависимости от особенностей вашего договора аренды вы можете нести ответственность за оплату счетов за коммунальные услуги, стрижку газонов или выполнение еженедельных работ по техническому обслуживанию. Кроме того, вы должны быть на связи, если у арендатора возникнут проблемы с домом или возникнут чрезвычайные ситуации.

В общем, этот список охватывает многие из ваших обязанностей как арендодателя:

  • Взятие ренты
  • Выплата ипотеки и налогов на недвижимость
  • Наем подрядчиков для устранения проблем
  • Мелкий ремонт
  • Замена бытовой техники при необходимости
  • Регулярное обслуживание, при необходимости
  • Обеспечение выполнения условий аренды

Если у вас нет времени или опыта, необходимых для выполнения этих обязанностей, вы можете рассмотреть вопрос о найме сторонней компании по управлению недвижимостью.Эти компании могут выполнять все эти задачи или просто решать те, с которыми вы не можете справиться.

Если вы впервые управляете недвижимостью, вам может быть выгодно обратиться в компанию по управлению недвижимостью, пока вы изучаете основы и устанавливаете местные деловые связи, которые помогут вам справиться с этой работой в одиночку в будущем.

Совет: сохраняйте чеки!

Сохраняйте копии и квитанции обо всех платежах, которые делает вам ваш клиент, и о каждом ремонте, за который вы платите. Эти документы важны для ведения учета, но они также станут важными, если вам придется выселить арендатора.

Этап 7. Осмотр при выезде

Если ваш арендатор решит не продлевать аренду по окончании срока действия контракта, ему пора выселиться. Как только они выезжают, вам нужно будет провести заключительную инспекцию выезда.

Подобно тому, как вы проводили осмотр при въезде, важно, чтобы вы прошли по собственности вместе с арендатором и подтвердили состояние. Если есть какие-либо повреждения, выходящие за рамки обычного износа, их следует отметить в контрольном списке.

Это также хорошее время, чтобы убедиться, что не осталось ничего, что потребовало бы оплаты услуг по уборке.

После завершения вы можете вернуть залог за вычетом любых убытков. Тогда пора начать весь цикл аренды заново!

Цикл успеха в аренде

После цикла аренды вопрос о том, как снимать недвижимость, будет подавляющим, если вы проработаете его первые несколько раз. Однако со временем и терпением вы обнаружите, что с каждым циклом становитесь лучше арендодателем.

Помните эти важные шаги, когда вы учитесь сдавать недвижимость в аренду:

  • Обязательно найдите надежных, хороших арендаторов
  • Сосредоточьтесь на том, чтобы быть хорошим арендодателем в течение периода аренды, чтобы избежать проблем
  • Всегда соблюдайте местные законы в отношении отбора арендаторов и условий аренды
  • При необходимости нанять помощь

У вас есть все, что нужно для успеха, когда дело доходит до сдачи недвижимости в аренду в первый раз и каждый раз после этого! Все, что для этого нужно, — это стремление к успеху. Вы готовы к успеху?

Как выбрать лучшего арендатора для аренды

Есть хорошие арендаторы, а есть плохие. Хотя ни один метод проверки не является надежным, есть определенные факторы, на которые вы должны обратить внимание, которые дадут вам больше шансов найти хорошего арендатора для вашей аренды. Следуя этим семи советам, вы сможете сделать лучший выбор.

1. Соблюдайте закон

Арендодатели должны одинаково относиться ко всем потенциальным арендаторам. Существует закон, известный как Федеральный закон о справедливом жилищном обеспечении, который призван предотвратить дискриминацию определенных категорий людей в любой деятельности, связанной с жильем.Короче говоря, вы не можете различать по:

  • Раса или цвет кожи
  • Национальная принадлежность
  • Религия
  • Пол
  • Семейное положение (семьи с детьми)
  • Инвалидность

Кроме того, во многих штатах действуют свои собственные Правила справедливого жилищного строительства, которым вы должны следовать, поэтому убедитесь, что вы знаете и соблюдаете местные законы.

2. Выберите арендатора с хорошей кредитной историей

Вы хотите найти арендатора, который несет финансовую ответственность.Если они несут ответственность за оплату своих счетов, есть большая вероятность, что они будут платить арендную плату вовремя и нести ответственность за вашу квартиру. За получение проверки кредитоспособности взимается комиссия, и иногда домовладельцы просят своих заявителей также оплатить сбор за проверку кредитоспособности. Проверка финансов арендатора — это двухэтапный процесс:

A. Проверить доход:

  • В идеале вам нужно найти арендатора, ежемесячный доход которого как минимум в три раза превышает ежемесячную арендную плату.
  • Попросите копии их квитанций о заработной плате.
  • Позвоните своему работодателю напрямую, чтобы подтвердить его занятость, стаж работы, посещаемость и ежемесячный заработок.

B. Проведите проверку кредита:

  • Оплачивали ли они свои счета вовремя?
  • Проверьте соотношение их дохода к долгу.
    • Даже если их доход в три раза превышает ежемесячную арендную плату, вы должны учитывать размер их долга.
    • Например: Арендная плата составляет 1000 долларов в месяц.Арендатор A зарабатывает 3000 долларов в месяц, но ежемесячно выплачивает 2400 долларов по долгам. Этому арендатору может быть труднее предоставить квартиру, несмотря на его ежемесячный доход. Арендатор Б зарабатывает 2500 долларов в месяц, но не имеет долгов. Этот арендатор может быть отличным кандидатом на оплату аренды, даже если его доход не в три раза превышает ежемесячную арендную плату.
  • Ищите предыдущие выселения, гражданские судебные решения или банкротства.

3. Провести проверку на наличие судимости

Информация о преступлении находится в открытом доступе и может быть просмотрена в различных судах.Эта проверка выявит как серьезные, так и мелкие нарушения. Для его запуска вам понадобятся имя и дата рождения арендатора. Имейте в виду, что те, у кого есть судимость, могут попытаться сфальсифицировать эту информацию, поэтому обязательно проверьте действительное удостоверение личности, чтобы убедиться, что они те, кем они себя называют.

Тщательная проверка на наличие уголовных преступлений будет включать:

3 пункта предостережения:

  1. В некоторых штатах, например в Калифорнии, домовладельцам запрещено дискриминировать арендаторов с определенными уголовными судимостями.Как арендодателю вам может быть легче оправдать отказ от потенциального арендатора с осуждением за наркотики или тяжкое преступление, чем вам отказать арендатору с 50 штрафами за превышение скорости. Это потому, что наркотики или насильственные преступления могут поставить под угрозу безопасность других арендаторов.
  2. Общенациональной базы данных о судимости нет, поэтому может быть сложно провести тщательную проверку биографических данных.
  3. Самостоятельная криминальная проверка может занять очень много времени. Возможно, лучше всего будет нанять авторитетную компанию по проверке арендаторов, которая проведет эту проверку за вас.Его часто можно комбинировать с проверкой кредитоспособности, конечно, за дополнительную плату.

4. Посмотрите историю аренды арендатора

Если возможно, вам следует поговорить как минимум с двумя предыдущими арендодателями. Это связано с тем, что, если заявитель был проблемным арендатором, нынешний домовладелец может захотеть избавиться от арендатора и может быть не столь правдивым.

Вопросы, которые вам следует задать:

  • Арендатор вовремя вносил арендную плату?
  • Что послужило причиной переезда? Был ли выселен арендатор за неуплату арендной платы или нарушение правил домовладельца?
  • Уведомил ли арендатор за 30 дней до переезда?
  • Как содержали квартиру? Были ли они чистыми?
  • Нанесли ли они какой-либо ущерб квартире, кроме естественного износа?
  • Уважали ли они своих соседей?
  • Часто жаловались?

Конечно, если заявитель является новым арендатором, студентом или недавним выпускником, у него может не быть истории аренды.В этом случае вам может потребоваться совместное подписание договора аренды.

5. Выберите стабильного арендатора

В форме заявления просмотрите предыдущий адрес арендатора и его историю занятости. Часто ли они переезжают или меняют работу? Если они будут часто перемещаться, эта модель, вероятно, продолжится, и вскоре у вас снова появится вакансия. Если у них не будет стабильной работы, они могут быть не в состоянии позволить себе квартиру через три месяца, и вам придется начинать поиск арендатора с нуля или заниматься выселением.

6. Максимум 2 человека в спальне

Чем больше людей в квартире, тем больше шума и тем выше износ ваших инвестиций. Несмотря на то, что HUD не имеет конкретных правил относительно количества людей в спальне, в соответствии с Законом о справедливом жилищном обеспечении разумным считается правило, согласно которому в каждой спальне должно находиться не более двух человек, за следующими исключениями:

  • Закон штата и округа:
    • Если штат или регион имеют определенные жилищные коды, то домовладелец должен им следовать.
  • Размер и конфигурация жилища:
    • Спальня площадью 500 квадратных футов может вместить больше людей, чем комната площадью 250 квадратных футов.
    • Блок с гостиной и логовом может вместить больше людей, чем один без него.
  • Возраст и количество детей:
    • Отказ сдавать в аренду двум взрослым с младенцем одну спальню можно было бы считать дискриминационным, но отказ сдать в аренду двум взрослым с подростком одну спальню будет считаться разумным. .
    • Вы можете разместить максимальное количество человек в квартире, но вы не можете разместить максимальное количество детей в квартире.
  • Ограничения септической / канализационной системы:
    • Если мощность системы может выдерживать только определенное количество жителей в жилище.

7. Доверяйте своим инстинктам

Вы можете проводить все просмотры в мире, но иногда ваши инстинкты лучше всего судят о характере.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *