16.10.2021

Как взять помещение в аренду: Как взять помещение в аренду и не остаться с долгами

Как правильно арендовать и выбирать коммерческие помещения для бизнеса

Как правильно арендовать и выбирать коммерческие помещения для бизнеса. Советы дает Головкевич Владимир Павлович, руководитель отдела маркетинга компании NewLifeGroup

 

Как известно, от выбора коммерческого объекта для аренды в значительной степени зависит эффективность, развитие бизнеса, отношение клиентов и сотрудников офиса. И никто не может лучше знать об особенностях коммерческой недвижимости, чем сам собственник. Потому для разъяснений некоторых тонкостей выбора коммерческого помещения был приглашен руководитель отдела маркетинга в компании New Life Group Головкевич Владимир Павлович.

 

Владимир Павлович, с чего следует начать выбор коммерческой недвижимости, к примеру, если у предпринимателя нет обширного опыта в данном вопросе?

— Прежде всего, определитесь в главном вопросе, а именно, выборе типа недвижимости, который необходим бизнесу.

Это может быть офис, торговое помещение, склад, популярностью пользуются универсальные помещения. Многие предприниматели переоборудуют жилые квартиры, но такой вопрос не всегда эффективен, к тому же требует значительных финансовых и временных затрат, в среднем для переоборудования, переоформления квартиры понадобится около года.

Искать коммерческую недвижимость можно самостоятельно, либо с риелтором. Однако в сотрудничестве с риелтором придется потратить некоторые финансовые средства на оплату его услуг, это определенный процент от сделки. Менее удобно и практично, но более дешево искать свободные объекты коммерческой недвижимости самостоятельно, либо подключив знакомых. Этот вариант также вполне реален, важно правильно определить ценовую политику рынка недвижимости в определенном округе, районе.

 

Повлияет ли расположение офиса, торговой точки на продвижение бизнеса?

— Несомненно! Объект должен находиться в месте с большой пешеходной, транспортной проходимостью. Именно потому значительной популярностью пользуются бизнес-центры, к тому же они предполагают узкую специализацию, что удобно клиенту. Рядом с объектом очень рекомендовано наличие места парковки, удобный подъезд, желательна охрана парковки. Если выбираются производственные цеха, где редко появляются клиенты, можно рассматривать удаленные от центра районы, но учитывать удобство проезда для сотрудников, потому хорошим решением станет наличие в непосредственной близости станции метро.

 

— Расположение и оборудование самого офиса, полагается, тоже вопрос не из последних.

— Действительно, устройство офиса и вид из окна определяет удобство сотрудников, клиентов, возможность контроля за работой для руководителя. При выборе помещения рекомендую руководствоваться штатом сотрудников, направлением деятельности. К примеру, если не предполагается частое посещение офиса клиентами, стоит выбирать проекты, близкие к квадрату, они позволяют на небольшой площади разместить много оборудования и сотрудников.

Количество кабинетов не критично, это может быть одно помещение, современные мобильные перегородки помогут легко разделить его на секции. Если же предусматривается частое посещение клиентов, можно выбирать офис с коридором, он позволяет обустроить зону встречи клиента, разделить кабинеты в зависимости от деятельности.

В любом офисе обязательно должна присутствовать телефония, интернет, желательно оптико-волоконная связь, без таких удобств современный бизнес просто невозможен. Инженерные сети должны располагаться так, чтобы обеспечить доступ к соединению любому сотруднику, желательно без удлинителей, переходников, которые ухудшают внешний вид, пожарную безопасность. Не последний по важности вопрос заключается в ремонте офиса. Если ремонт еще не проведен, важно уточнить, кто будет его выполнять, оплачивать, каковы сроки исполнения работы.

Обратите внимание на высоту потолков, от этого зависит качество воздуха в закрытом помещении, наличие кондиционирования. В некоторых случаях собственники самостоятельно устанавливают центральное кондиционирование, вентиляцию, при установке локальных кондиционеров чаще надеются на арендаторов, но и здесь возможны варианты.

Обслуживание кондиционеров чаще накладывается на арендатора, либо может быть разделено между арендатором и собственником. Внешний вид, ухоженность двора будет иметь немалое значение для клиента.

 

Какие вопросы следует заострять при рассмотрении ценовой политики?

— Таких вопросов очень много. Изначально, конечно же, важна непосредственная стоимость аренды. Также в аренду или в качестве дополнительной услуги может рассматриваться размещение наружной рекламы, здесь важно как место установки, так и размеры, особенности.

Еще один важный момент: оговорите с собственником обязанности сторон и распределение затрат при устранении различных поломок, оплату охранных служб и систем, телефонии, интернета. Положительным моментом становится предоставление скидок собственником при долгосрочном сотрудничестве.

 

Владимир Павлович, что бы вы хотели посоветовать предпринимателям, выбирающим помещения для аренды?

— Учтите тот фактор, что коммерческая недвижимость становится одним из основополагающих факторов в бизнесе и его развитии.

Потому обязательно ответственно подходите к выбору офиса, не стесняйтесь задавать даже довольно щекотливые вопросы. Один не проясненный момент сегодня может вылиться в серию серьезных проблем завтра.

Как правильно арендовать нежилое помещение у муниципалитета

Любые объекты, находящиеся на балансе населенного пункта могут сдаваться в аренду. При этом есть тонкости в мероприятиях до заключения договора, установленные обязательства каждой из сторон. После окончания срока его действия, сделка продлевается, но с учетом требований.

Аренда муниципального помещения

Согласно Федерального закона №135, муниципальные органы имеют право сдать находящееся на балансе недвижимое имущество в наем на определенный срок. Аренда муниципальных нежилых помещений предоставляется физическим и юридическим лицам. В каждом случае имеются нюансы и требования, с которыми важно ознакомиться. Недвижимость может иметь различные цели использования:

  • Офисы.
  • Площади для торговли.
  • Объекты для производства.
  • Склады.

Арендодателем выступает только администрация по месту расположения недвижимости. Муниципальные помещения сдаваемые в аренду находятся на балансе региона, а не в частной собственности. Порядок, который закреплен на законодательном уровне, в любом случае соблюдается. Речь идет про торги.

Как арендовать муниципальное помещение

Муниципальная аренда помещения осуществляется только в случае, если пройдена точная процедура, включающая несколько этапов:

  1. Заявка на аукцион. Это торги, где могут принимать участие не только индивидуальные предприниматели под видом физических лиц, но и различные компании, учредители. Достаточно подать соответствующей формы заявления. В качестве объектов может выступать только та недвижимость, которая выставлена на аукцион. Об этом объявляется на сайте администрации, посредством средств массовой информации.
  2. Каждый из участников проходит процедуру регистрации, после чего ему отправляется уведомление, когда и куда следует прибыть, чтобы завершить такую процедуру, как аренда муниципальных помещений.
    Это осуществляется посредством контактного номера телефона, отправки сообщения на электронную почту, другими возможными способами, которые отображены в заявке.
  3. Непосредственное проведение торгов. Исходя из базовой стоимости лота, все участники делают ставки и тем самым повышают сумму по будущему договору. Кто сможет предложить максимальный размер, отправится на заключение сделки с администрацией. Здесь уже предоставляется полный перечень документов, включая квитанцию о совершении платежа.Торги не будут проведены, когда имеется только один претендент на нежилой объект. Именно с ним и заключается сделка.

Каждый претендент на найм недвижимого имущества производит оплату залога, который является вступительным взносом. Его размер будет зависеть от ситуации и чаще всего составляет 10-15% от первоначальной суммы выставленного помещения. 

 

Схема аренды муниципальных помещений без торгов

Как продлить договор аренды муниципального помещения

Важно знать нюансы, которые относятся к процессу продления договора найма нежилого помещения. С этим сталкиваются практически все арендаторы, осуществляющие свою деятельность продолжительное время. Повторные торги являются не обязательным пунктом. Этим можно воспользоваться только тогда, когда в процессе эксплуатации не было задолженностей по оплате, и все суммы поступали в установленное время на муниципальный счет. Есть и свои правила, которые применимы к процессу продления срока сдачи.

  1. Период продления договора составляет как минимум три года. Уменьшить можно, но для этого наниматель оформляет соответствующее заявление. Срок будет сокращен до необходимого значения.
  2. Изменяется стоимость найма нежилого помещения. Ее размер устанавливается после операций по переоценке недвижимого имущества согласно региона расположения.

Это все говорит о том, что продление договора аренды возможно многочисленное количество раз. Законодательно никаких ограничений в этой услуге не имеется. Отказ осуществляется от муниципалитета в том случае, если есть желание использовать объект в другом направлении, или со стороны нанимателя допускались нарушения условий по сделке.

Какие существуют исключения при аренде муниципальных помещений

Во время мероприятий по найму объектов находящихся на балансе региона или города, бывают исключения, когда не требуется аукционов и торгов. В качестве арендатора выступает государственная организация или учреждения некоммерческой направленности. В последнем случае они должны иметь направление социального характера, медицинского. Тоже относится к кратковременной аренде нежилых строений, на срок до одного месяца.
Если сдаваемое помещение составляет менее десятой части от всего объекта, имеет площадь не более двадцати метров квадратных, арендовать его можно без проведения аукциона. Как говорилось ранее, объект сдается и претенденту, если кроме него никто не оставил заявок.