21.09.2021

Как при покупке дома сбить цену: Как правильно торговаться за дом, сбить цену и купить дешевле?

Искусство торговаться. Советы покупателю



Искусство торговаться. Советы покупателю

Чтобы читать Проект 47 без навязчивой, свисающей со всех сторон рекламы от хостинг-провайдера,
с
качайте весь сайт целиком (zip-архив). После распаковки архива начинайте с файла index.html (заглавная страница) либо с файла map.html (карта сайта).


Проект 47

Искусство торговаться

 

Перечитано множество газет частных объявлений, пересмотрены десятки вариантов, потрачена масса времени и наконец подходящий Вам объект найден. Да, есть отдельные мелкие недостатки и у этого варианта, но плюсы со значительным преимуществом перевешивают. И Вы готовы были бы его купить, но запрос хозяев Вас останавливает: это не та сумма, которую Вы собирались потратить на приобретение своего нового дома (квартиры, участка). Кроме того, Вы как человек уже опытный, повидавший много вариантов и имеющий возможность сравнивать, оцениваете этот объект по-другому. В общем есть желание поторговаться. А как же это сделать?

 

Это мы не проходили.

Практика ведения торга у большинства граждан отсутствует полностью. Ей и неоткуда было взяться. В школе этому не учили. В недавнем прошлом цены почти на всё устанавливались государством. Какой тут торг? Сейчас, при свободном ценообразовании на большинство товаров, тоже опыта много не накопишь. Продавцы-то в обычных магазинах, в которые мы ходим каждый день, — не собственники товара и торговаться с нами не станут. Можно, конечно, заглянуть на рынок (в смысле на базар) и, вдоволь накричавшись, получить скидку у торговца фруктами. Но такие навыки при покупке недвижимости Вам совсем не пригодятся. Торговец на базаре обычно перекупщик, торговля — это его профессия, фрукты — это для него товар и только. Поэтому с ним можно торговаться в типичном для базара агрессивном стиле — делать круглые глаза при взгляде на ценник, указывать возмущённо на недостатки товара, крутить у виска пальцем и т.

п.

А вот попытка применения такого стиля в разговоре с хозяевами дома (квартиры, участка) окончится для Вас в лучшем случае безрезультатно, а в худшем — хозяева откажутся иметь с Вами дело вовсе. И знаете почему? Продавцы в большинстве своём весьма длительное время жили в своих домах (квартирах), возможно даже сами их строили и поэтому испытывают к ним отцовско-материнские чувства. И чем хозяева старше по возрасту, тем этот фактор сильнее. Им очень даже немаловажно КОМУ они передадут в руки своё детище. И если Вы, торгуясь, акцентируете внимание продавцов лишь на недостатки, если Вы пафосно вопрошаете «Да за такой-сякой дом такую большую цену?!», то хозяевам станет неясно, а зачем Вам вообще их дом, раз он такой плохой. И они Вам откажут.

Как же торговаться правильно?

 

Тонкости психологии.

Совет 1. Беседуя с хозяевами при осмотре квартиры или дома, обратите внимание на детали, которые указывают на общность Ваших и хозяев интересов. Например может оказаться, что Вы, как и продавец, бывший военный, или моряк, или Ваши дети, как и дети продавца, занимаются музыкой и учатся играть на фортепиано и т.п. Непременно подчеркните в разговоре это.

Упоминайте в контексте беседы и другие сведения о себе, своей семье, работе.

Если по возрасту хозяева годятся Вам в родители, то безусловно положительным фактором будет присутствие при осмотре и кого-либо из Ваших родителей (родителей Вашей супруги), независимо от того, планируется или нет проживание последних в приобретаемой Вами квартире (доме).

Попытайтесь также определить, что в обстановке квартиры (дома) представляет для хозяев особую гордость. Например: коллекция фарфора или ухоженные цветочные клумбы на участке перед домом. Проявите интерес к этим увлечениям продавца.

Все эти действия, направленные на установление открытых, доверительных отношений с хозяевами, в конечном итоге способствуют сближению позиций сторон не только по ценовому вопросу, но и по другим важным аспектам заключения сделки (оформление, расчёты, съезд-заезд).

 

Совет 2. Осмотрев объект, спросите у его хозяев, каков их запрос. При этом неважно, что Вы ранее видели цену предложения в газетном объявлении или слышали её по телефону. Вполне возможно, что к текущему моменту продавец уже принял решение о снижении цены. Кроме того, если Вы следовали Совету 1 и вызвали тем самым некоторые симпатии у хозяев, есть вероятность, что Вас ожидает персональная скидка.

 

Совет 3. Узнав запрос продавца, не задавайте ему вопросов типа: «А возможен ли торг?» или «А окончательная ли эта цена?». Такие вопросы контрпродуктивны по следующим причинам. Во-первых, получив на них ответ «Да, цена окончательна», Вы только удлините путь к достижению согласия. Ведь продавец этим заверил в твёрдости своих намерений по цене не только Вас, но и (что важнее) себя самого. Во-вторых, такими вопросами Вы по существу пытаетесь заставить хозяина признаться Вам, что его запрос завышен. Если продавец чувствует, что надо снижаться, то психологически легче ему это сделать отвечая на Ваши конкретные встречные предложения по цене.

Даже если продавец Вам с самого начала и по собственной инициативе сказал, что «его цена окончательная», то и это не должно Вас останавливать в намерении назвать свою встречную цену.

Почему так важны встречные предложения? Именно называя сумму, за которую Вы готовы приобрести квартиру (дом), Вы становитесь в глазах продавца не просто зрителем, а настоящим покупателем. Людей, посмотревших, сказавших «Это дорого!» и уехавших, продавцы не запоминают. И совсем другое дело — встречное предложение и покупатель, его сделавший. Даже не согласившись с Вами сразу, хозяева будут потом вновь и вновь мысленно возвращаться к Вашему предложению. И если поиск других покупателей окажется для них неудачным, то впоследствии, приняв решение о снижении цены, они позвонят с этим именно Вам, а не кому-либо из «просто зрителей». (Не забудьте оставить продавцу телефон для связи.) К тому же встречное предложение для некоторых (это зависит от жизненной ситуации) продавцов создаёт эффект «близких денег».

То есть ощутив, что столь необходимые денежные средства могут быть скоро получены, продавец торгуется охотнее.

 

Совет 4. Как правильно подвести разговор к встречному предложению?
Подытоживая свои впечатления от осмотра, перечислите сначала достоинства этого варианта. Это важно сделать, так как продавец должен отчётливо почувствовать в Ваших словах готовность принять столь дорогой ему дом (квартиру), увидеть в Вас своего преемника.

Далее, с сожалением, что есть некоторые недостатки, переходите к ним. Продавец ведь должен понять также и почему Вы сделаете ему предложение меньше его запроса. Например: недостаточно близко метро; слишком большой шум от трамваев; на участке отсутствует колодец;  не отделана мансарда; надо бы обновить покосившийся забор и т.п. А следовательно Вам предстоят дополнительные затраты на транспорт до метро; на установку стеклопакетов; на рытьё колодца; на отделку мансарды; на возведение забора и т.д. При необходимости можно упомянуть и неблагоприятно складывающуюся рыночную ситуацию. Затем, резюмируя, выражаете готовность приобрести этот дом (квартиру), но за … (указываете конкретную сумму).

На сколько же можно таким способом сбить цену? Некоторые покупатели полагают, что больше чем на 10-15% понизить запрос продавца невозможно. Здесь необходимо сделать небольшое отступление, чтобы пояснить одно существенное различие между городским (квартирным) и загородным рынками недвижимости.
Хозяин квартиры, решив её продавать, может взять любое местное специализированное издание по недвижимости и, сравнивая свой вариант с подобными выставленными на продажу, оценить квартиру самостоятельно. Поэтому отклонение запроса от среднерыночного в случаях с квартирами редко превышает 20%.
Принципиально другая ситуация с загородными домами. Здесь каждый объект — весьма и весьма индивидуален. Продавцу неоткуда взять информацию, сколько может стоить его дом. И он зачастую руководствуется слухами о том, кто за сколько когда-то якобы что-то поблизости продавал, не учитывая даже серьёзное изменение цен после кризиса 1998 года.

Иногда хозяин пытается исходить из себестоимости своего объекта, что тоже никакого отношения к ценовой ситуации на рынке не имеет. Поэтому для загородных домов ошибочность запроса может достигать 100% к среднерыночной оценке! (Кстати, именно по этой причине покупателям загородных домов не следует отказываться от просмотра объектов, запрос по которым хотя и превышает возможности покупателя, но судя по описанию явно не соответствует среднерыночной величине.)

Естественно, что за одну беседу с продавцом значительного снижения (на треть, на половину) добиться вряд ли удастся. Однако, недвижимость и не допускает суеты. Будьте терпеливы. Важно, что Вы сделали встречное предложение (смотрите Совет 3). При этом Вы не должны опасаться, что предложение, которое значительно ниже запроса продавца, может его обидеть. Объект, выставленный на продажу, в равной степени вправе оценивать как хозяева, так и покупатели. И любой объект в конечном итоге будет стоить ровно столько, на сколько сторгуются стороны.

 

Совет 5. Не торгуйтесь по телефону (и по электронной почте)! Тем более, если Вы ещё не смотрели объект и не знакомились с его хозяевами. Торг по телефону совершенно неэффективен по причине отсутствия предпосылок для возникновения открытых, доверительных отношений между сторонами (смотрите Совет 1).

 

Когда советы не применимы.

Использовать вышеприведённые советы в полной мере Вы сможете, только если подыскиваете себе квартиру (дом, участок) самостоятельно или с помощью посредника, сводящего покупателя с продавцом напрямую (есть и такие).
Агентства же конечно не дадут Вам возможности непосредственного и близкого общения с продавцом и тем более прямого торга. Однако и в случае с агентством полезность встречных предложений по цене несомненна, пусть даже и сделаны они будут через агента. Ведь выигрывает всегда активный покупатель.
Некоторые из изложенных советов могут пригодиться в работе и самим агентам.

 


Данная статья впервые была опубликована
в интернет-дайджесте Андрея Веялиса «RE:view! — Недвижимость» 21 июня 2001 года.




Как сбить цену при покупке квартиры

Рынок недвижимости живет по своим правилам, одно из которых гласит: торг приветствуется. Естественное желание продавца при этом — получить максимально возможную сумму за свой товар, покупатель же хочет заплатить поменьше. Учимся правильно торговаться с продавцом, чтобы суметь заставить его снизить цену.

1. Поиск недостатков в разумных пределах

Идеального жилья не бывает. И даже если квартира вам явно подходит, для снижения цены можно указать на существующие недостатки. В предельно вежливых формулировках и по делу. Не стоит откровенно цепляться: это может обидеть продавца, и он откажется заключать с вами сделку.

2. Важность аргументов

Где пролегает тонкая грань между явными недостатками и придирками? В аргументации. Лучше заранее подготовиться к торгу и продумать, что именно можно критиковать. Например:

  • уровень шума за окном;
  • доступность транспорта;
  • инфраструктуру;

Важно: не нужно доставать составленный список и следовать ему буквально. Гораздо лучше вставлять замечания естественно, по ходу просмотра. Можно еще в подъезде огорчиться, что квартира на высоком этаже, а минут через 15 выглянуть в окно и сообщить о своей боязни высоты. Тогда и торговаться будет гораздо проще и логичнее.

3. Сила в скромности

Просмотр недвижимости — не самый удачный случай демонстрировать дорогие украшения, предметы гардероба и аксессуары. Продавец решит, что ваш уровень состоятельности достаточно высок и вы можете заплатить больше.

4. Любопытство не порок

Невезучими бывают не только люди. Опытные риелторы говорят, что несчастливыми бывают и квартиры. В этом случае хороший объект недвижимости может продаваться весьма продолжительное время. И логичным будет заранее поинтересоваться о времени продажи квартиры и при разговоре о снижении цены между делом указать на это. Возможно, это заставит продавца быть сговорчивее.

5. Жадность — это плохо

Перед началом просмотров посоветуйтесь с риелтором, разберитесь в рынке и поймите связь параметров квартир и их стоимости. Если за свою собственность продавец просит адекватную цену, попытка значительно сбить ее может привести к срыву сделки со стороны собственника.

6. О ремонте

Наличие свежего ремонта в квартире — аргумент как со стороны продавца, так и со стороны покупателя. Вы можете указать на то, что новенький ремонт не соответствует вашим предпочтениям и придется проводить новый, что опять же потребует вложений.

7. Мебель и бытовая техника

В качестве скидки попробуйте выторговать встроенную мебель или бытовую технику. Обычно их делают под заказ для определенного жилья и при переезде старая мебель может не вписаться в интерьеры новой квартиры. Если предметы интерьера в хорошем состояния и эстетически привлекательны, это может быть приятным бонусом к покупке.

8. Личные накопления

Большая часть недвижимости продается с участием банка. В этом случае продавцу требуется собрать дополнительный пакет документов, и полный объем стоимости проданной недвижимости он получает позднее. Поэтому покупатель, который приобретает жилье на личные сбережения, котируется выше и вполне может получить скидку от собственника.

9. Время — деньги

Не всегда после продажи жилья собственник может съехать в день подписания договора. Иногда ему требуется время для подбора другого варианта места жительства взамен продаваемой квартиры. В этом случае время, которое он потратит на переезд, включается в стоимость сделки в виде скидки.

10. Помощь специалиста

Риелтор может взять на себя и вопрос подбора максимально удачного варианта, и вопрос торга с владельцем. В этом случае вам нужно будет честно изложить свои пожелания и озвучить максимальную сумму, которую вы готовы заплатить за жилье.

По материалам j.etagi.com

Фото: pomogalkina.ru, house-help.info, sovas.ru

10 способов снизить цену при покупке недвижимости

Вами принято решение о покупке недвижимости и вот, в результате длительных поисков и просмотров, перед вами она — квартира вашей мечты. Вы нашли то, что хотели и уже представляете, как пьете по утрам кофе на собственной кухне, а вечером отдыхаете после работы в гостиной перед телевизором, как к вам приходят гости, приезжают друзья, как вы празднуете День рождения или Новый год. Представили? Отлично! Есть только одно «но» — стоимость недвижимости вас не устраивает?

Давайте попробуем подумать над тем, на что нужно обратить внимание при покупке квартиры и каким образом вы сможете снизить ее стоимость при оформлении сделки.

Если это квартира на первичном рынке?
  • Проанализируйте всех застройщиков

Если вы покупаете квартиру от застройщика, то внимательно проанализируйте цены строительных компаний в тех районах города, которые вам интересны. Обратите внимание на то, что иногда в пешей доступности друг от друга строятся дома приблизительно одного уровня, но у них существенно разнятся цены.

  • Программы лояльности

В рамках одного жилого комплекса есть возможность купить жилье дешевле, прежде всего за счет программ лояльности у застройщика. Для этого вам нужно будет, например, сразу выплатить 100% стоимость квартиры и это даст возможность получить существенную скидку (от 5 до 20% в зависимости от метража выбранного жилья и застройщика).

  • Обратите внимание на этажность

Квартиры одной и той же планировки на разных этажах могут стоить по-разному, поэтому при покупке это может сыграть решающую роль для вас и вы сможете выбрать тот этаж, который будет оптимально подходить по цене.

  • Акции и скидки

Застройщик может предлагать существенную скидку при покупке квартиры к празднику, поэтому не торопитесь покупать жилье, если впереди у вас Новый год, ваш День рождения, 8 марта, День свадьбы или, например, по вашей рекомендации в выбранном вами доме решили купить квартиру ваши друзья.

Возможно, вы сможете получить либо существенную скидку на покупку паркинга, а в некоторых объектах, в зависимости от стоимости квартиры, паркинг вообще может быть получен вами в подарок. Маркетинговые акции застройщики проводят регулярно, с их помощью вы получите существенную экономию при покупке понравившейся недвижимости.

Если вы покупаете квартиру на вторичном рынке?
  • Год постройки дома

Учитывая, что объем строительства первичного жилья в Казахстане растет с каждым днем, рынок вторичной недвижимости будет адекватно реагировать на предложение первички снижением цены. Особенно это касается старого жилья маленькой площади в «хрущевках» или панельных домах.

При покупке квартиры обязательно изучите какие дома находятся недалеко от того, где вы присмотрели себе квартиру на вторичном рынке, сравните ориентировочные цены за всю квартиру и квадратный метр. Скорее всего результат будет не в пользу вторичного жилья, а значит у вас будет повод поторговаться.

  • Инфраструктура района

Обратите внимание на то, какие объекты инфраструктуры находятся возле вашего будущего дома: как далеко расположены остановки общественного транспорта, освещенность улиц и удобство подхода к дому, есть ли школа, детский сад, магазины, рынки, развлекательные центры, аптеки и т. д. Близость к этим объектам обычно делает стоимость жилья дороже. А буквально в 5-10 минутах ходьбы чуть дальше от них, стоимость квартир будет меньше и это даст вам возможность существенно поторговаться при покупке.

  • В каком состоянии находится подъезд?

Варианты, когда вы заходите в квартиру и она в отличном состоянии, а при этом подъезд оставляет желать лучшего, бывают, к сожалению, очень часто. Для вас это еще один повод снизить стоимость квартиры, если она устраивает вас, исходя из других параметров.

  • Узнайте кто ваши соседи и почему продается квартира

Нам всем хочется жить в комфортных условиях, когда нас окружают хорошие, добрые соседи, к которым можно пойти в гости или попросить о помощи. Вам в помощь «партизанский маркетинг»: подойдите к дому в обычный день, понаблюдайте за людьми, которые выходят из подъезда, задайте вопрос бабушкам на скамейке или мамочкам с колясками, зайдите к соседям и прямо скажите, что вы планируете купить квартиру, поэтому хотите узнать информацию о доме.

Вы увидите ваших потенциальных соседей, услышите много интересного, а значит сможете сделать собственные выводы о доме и у вас вполне могут появиться аргументы для снижения цены.

Даже если владелец квартиры не скажет вам всей правды, задайте ему напрямую вопрос, почему он продает квартиру. Просто послушайте, как именно человек будет вам отвечать. Иногда важнее посмотреть на реакцию человека на вопрос, нежели услышать, что именно он говорит.

Это действительно важно. Обязательно посмотрите в окна квартиры, которую вы хотите купить. Идеально, если вы это сделаете не летом, когда зелень закрывает все неприглядные места вокруг дома, а ранней весной или поздней осенью. Обратите внимание не только на стороны света и где на протяжении дня в квартире солнце, а и на то, что находится под окнами – детская площадка, магазин с постоянно хлопающей дверью или парковка автомобилей, гаражи, стоматологическая клиника, мусорные ящики или площадка под будущую застройку.

  • Состояние квартиры и что продавец оставляет в ней при продаже

Для того, чтобы улучшить внешний вид очень часто владельцы делают косметический ремонт (например, переклеивают обои), пытаясь скрыть ее более серьезные недостатки. Обратите внимание на сантехнику, состояние труб, отопительных батарей, потолок. Если вы понимаете, что в этой квартире вам необходим будет ремонт, то смело торгуйтесь и пытайтесь снизить цену на его стоимость.

Будьте во всеоружии. Ваша задача – максимально снизить цену при покупке, а значит вы должны собрать всеми доступными способами информацию о том, что происходит на рынке первичной и вторичной недвижимости, и торговаться до той стоимости, которая может быть вам потенциально интересна. Включайте все свои возможности, задавайте вопросы, покупайте квартиру вашей мечты и будьте в ней счастливы!

Homsters.kz рекоммендует:

ЖК Триумфальная Арка — жилой комплекс бизнес-класса в Астане от BI Group. Собственный паркинг, закрытый двор и развитая инфраструктура созданы для комфортной жизни деловых людей.

ЖК Статус в Астане сочетает большой метраж квартир с различными планировками и офисные помещения на первых этажах зданий. Жить в уюте и в окружении природы — то, что необходимо каждой семье.

ЖК Премьера — жилой квартал для творческих жителей столицы, где каждый дом имеет свой неповторный стиль и атмосферу. Простор и оригинальная архитектура жилого комплекса создают особое настроение. Не упустите шанс жить в столь интересном уголке Астаны.

7+ советов как сэкономить на покупке квартиры в новостройке

Сейчас ситуация на рынке недвижимости нестабильна — пока что цены медленно падают, но режим самоизоляции закончится и начнётся постепенный выход из кризиса. Как будут дальше вести себя цены на недвижимость — неизвестно. А сохранить свои деньги хочется всем и всегда. «Метрика» собрала для вас советы, которые помогут купить квартиру в новостройке с наибольшей выгодой.
 

Рассматривайте разные районы

Логично — чем ближе к центру города, тем дороже. Покупать квартиру на окраине готовы далеко не все, но и окраины тоже бывают разными: всё зависит от инфраструктуры и транспортной развязки. Кроме того, чем дальше от центра, чем чище воздух — теперь в Тюмени можно выбрать квартиру у реки или рядом с лесным массивом. То есть, за меньшую цену вы получаете экологичную окружающую среду и больше места для прогулок. А учитывая скорость застройки, скоро и отдалённые районы города  станут вполне себе близкими к центру. 
 

Не гонитесь за метражом

Застройщики предлагают десятки разных планировок с разными площадями, но несопоставимые по функциональности: часто большая квартира оказывается менее пригодной для жизни, чем компактная. Изучите побольше вариантов и сделайте выбор в пользу более рационально спроектированной квартиры.

Как это сделать? Исключите из поиска квартиры с длинными и витиеватыми коридорами, «проходными» комнатами или комнатами нестандартной формы, слишком большой ванной или длинным узким санузлом. Мы в своей практике встречали квартиры с площадью почти 90м², но комнаты были небольшими, а бОльшую часть пространства занимал длинный узкий коридор, в который даже нельзя было поставить шкаф.


Сравните цены на одинаковые планировки

Одинаковые по метражу квартиры стоят по-разному — такое действительно бывает, и не только у разных застройщиков, но даже в одном и том же дома. Если вам понравилась квартира в жилом комплексе, который состоит из нескольких домов — посмотрите на цены в каждом корпусе. Вполне вероятно, что вы увидите аналог по более приятной цене (например, другой корпус расположен не столь удачно, поэтому и цены ниже). Кроме того, стоит проверить и квартиры на нижних этажах — чем выше находится квартира, тем больше ее стоимость. Так вы сможете сэкономить 5-15%. 

Ну и, конечно, стоит сравнить стоимость квартир в выбранном ЖК с близлежащими новыми комплексами. Возможно, что вы найдёте такую же квартиру по значительно меньшей цене, а расположение и сам комплекс вас устроят не меньше, чем первоначальный, но более дорогой выбор.


Покупайте на начальном этапе строительства

Несмотря на эскроу-реформу, множество новостроек по-прежнему продаются по старой схеме — то есть, покупатель напрямую перечисляет средства застройщику. В этом случае на начальном этапе строительства дома стоимость квартиры на 20-30% ниже, чем в готовой квартире или «вторичке». Но нужно учесть, что придётся долго ждать сдачи квартиры — от 1,5 до 3 лет. Поэтому такой способ будет выгодным, если до покупки вы не живете в съёмной квартире — тогда расходы на аренду могут перекрыть всю выгоду.
 

Поищите варианты с отделкой

Отличный способ сэкономить на ремонте — купить квартиру с отделкой от застройщика. В этом случае затраты на ремонт можно снизить на 20-30% — к тому же, вы сбережёте не только деньги, а ещё время и много-много нервов. Дело в том, что застройщику отделка обходится гораздо дешевле, потому что он оптом закупает сразу все материалы и получает  при этом хорошую скидку. К тому же, девелоперы часто заказывают большой объем работ (например, на целый дом) у одного подрядчика, что тоже влияет на цену. Кстати, в Тюмени много квартир в новостройках с отделкой — список ЖК можно посмотреть здесь.


Отслеживайте скидки и акции

Понравились комплексы конкретного застройщика? Подпишитесь на обновления девелопера в соцсетях и следите за новостями — периодически дисконты можно встретить у 90% застройщиков. При этом, как правило, скидки бывают сезонные и приуроченные к праздникам. Первые подогревают интерес покупателей в период снижения активности, а вторые повышают лояльность к застройщику и просто позволяют поддерживать хорошую динамику продаж. Обычно размер скидок составляет 3-5%, но иногда можно встретить и серьёзные распродажи — до 10%.


Покупайте в конкретное время

На рынке недвижимости тоже есть ярко выраженная сезонность — а ещё есть периоды, когда застройщики стараются продать побольше, чтобы выполнить план. Чем ближе конец отчетного периода, тем активнее менеджеры по продажам стараются реализовать заданный объем предложения и получить комиссию. Соответственно, в последнюю неделю месяца, квартала или года менеджер приложит все усилия, чтобы добиться скидки от застройщика.

А ещё не бойтесь торговаться и просить скидку. Например, сравнивайте цены застройщика с конкурентами и используйте их как аргумент для торга. А если вместе с квартирой вы покупаете машиноместо, то не говорите сразу об этом менеджеру. Используйте это в качестве довода к снижению цены.

 

… или используйте все советы сразу при помощи специалиста

Секрет опытных риэлторов в том, что они давно исследовали тюменский рынок недвижимости и первыми узнают о спецпредложениях застройщика или запуске продаж в новом комплексе.  Мастера по покупке недорогих квартир из «Метрики» подберут для вас самые выгодные предложения. Звоните +7 (3452) 66-70-80!

Как сбивать цену при покупке недвижимости

Особенно ярко такоепротивоборство сторон сейчас видно на примере вторичного рынканедвижимости. За 2008-й стоимость квартир в Киеве упала почти вдвое,чем и козыряют продавцы — мол, куда уж дешевле. Покупатели резонновозражают: есть куда, особенно учитывая, что спрос близок к точкезамерзания.

Эксперты рынка недвижимости в один голос утверждают,что в этой ситуации покупатель диктует свои условия. Как статьдиктатором и, несмотря на якобы «божескую» цену выставленной квартиры,добиться существенных скидок, «Сегодня» рассказали эксперты: директорКиевского союза специалистов «Недвижимость столицы» Ирина Никитина,директор АН «Аякс» Борис Егизарян и руководитель департамента жилогофонда консалтинговой компании «Новый город» Ольга Читая.

В качестве «подопытного кролика» мы взяли1-комнатную квартиру в спальном районе столицы, расположенную в доместарше 20 лет (хрущевка либо брежневская панелька), выставленную напродажу за $60 тысяч. Итак, вживаемся в роль «диктатора». Для этогоделаем упор на недостатках жилья и требуем из-за них скостить цену.

Игра на недостатках

Первый и последний этажи. Серьезныйаргумент в игре на понижение — расположение квартиры на первом илипоследнем этаже. В первом случае вы можете с ходу потребовать снизитьзаявленную цену на 3—5 ($1,8—3 тыс.), во втором — на 5—7% ($3—4,2тыс.). Аргументов тут навалом: как правило, на первые этажи редкозаглядывает солнышко и, напротив, тянет холодом и сыростью из подвала,а с улицы доносится амбре от мусорных баков и сильнее, чем в более«высокопоставленных» квартирах, донимает шум от автомобилей и прохожих.Под крышей — свои неудобства: если она прохудится, велик рискзатопления жилья из-за дождя и снега, а в летний зной сильнее донимаетжара и в любое время года на верхотуре ветер сильнее, а значит — отсквозняков сложнее уберечься. Кроме того, если в доме — нижняя разводкасистемы отопления, давления в трубах может не хватать, чтобытеплоноситель полноценно обогрел верхнее жилище.

Холодные стены. Чем удобно покупатьжилье зимой — легко определить, что одна или несколько стен квартирыхолодные. Например, одна остывает, ибо граничит с лифтовой шахтой, авторая — и вовсе промерзает, ибо жилье находится в торце дома. Обнаружить сей недочет проще простого, достаточно пройтись ладонью повсем стенам. А выявив «мерзлоту», сообщить хозяину, что внутреннееутепление каждой стены пенопластом или пенополистиролом стоит $1,5—2тыс., и, стало быть, на двух холодных стенах он просто обязан вамуступить $3—4 тыс.

Нет защиты от воров. Важный козырьво время торга — отсутствие в подъезде запорно-переговорногоустройства, что может превратить его в пристанище дляалкголиков-наркоманов-хулиганов. Установка домофона стоит недорого, впределах $200 с каждой квартиры, но если его до сих пор нет, значит,большинство жильцов не желают платить за такой барьер противасоциальных элементов и воров-домушников. Значит, хозяину придетсяскинуть цену на эти $200 плюс еще $150—200, если до сих пор неудосужился обзавестись бронедверью. Если окна «хатынки» на первом этажене забраны решетками — это и вовсе выглядит приглашением для незваныхгостей проверить жилье на предмет ценностей, а для вас — поводом«выставить счет» хозяину еще на $400—600. Итак, раз уж такой «дом — некрепость», совершенно обоснованно набегает скидка от $350 до $1000.

Трубы «гнилые», ремонта нет.Беспроигрышный вариант давления на продавца — акцентировать внимание натом, что состояние квартиры оставляет желать лучшего. Например —«гнилые» коммуникации: трубы подвода горячей и холодной воды поржавели(не сомневайтесь, в старых домах почти всегда так и есть), т.е. великриск, что они прорвут и зальют и эту квартиру, и обиталище соседейснизу. Дескать, срочно необходимо их заменить, а это потянет от $500 ибольше, вместе с трубами, запорной арматурой и услугами мастеров. И разуж вы возьмете на себя сей неблагодарный труд — пожалуйтесоответствующую «демократизацию» цены.

Еще больше можно сбить, если жилье давно не виделоремонта. Правда, здесь на полную оплату оного коштом хозяинарассчитывать не стоит, разве что — на половину. Скажем, проциклевать ипокрыть лаком старый паркет ($300—400 в 20-метровой комнате) илиположить кафель в ванной и туалете ($500—700), поклеить обои в комнате($400—600). Половина стоимости такой «косметики» — это $600—800.Необходимо поменять рассохшиеся окна на евро? Полцены услуги — это еще$1—1,5 тыс. Итого за «наличие отсутствия» ремонта выторгуете 2100—2800.

Но вот если ремонт достаточно свежий, не стоитперегибать палку, критикуя дизайн и вкус хозяев: излишнее критиканствоможет их оскорбить и сделать менее уступчивыми.

Игра на нервах

Аналогичная — дешевле. Ни в коемслучае не давайте понять, что жилье вам приглянулось, однако и полногоравнодушия не демонстрируйте. Покажите продавцу распечатку объявленийаналогичных или близких по параметрам квартир в данном жилмассиве:пускай убедится, что подобранные вами варианты на $4—5 тыс. дешевле. Иненавязчиво поведайте, что подобный торг очень уместен. Дескать, васустраивает расположение этой квартиры (ближе к остановке маршрутки илиметро), но вот цена явно завышена. Подспорьем здесь будет и заранееорганизованный звонок на ваш мобильный, якобы от хозяина одной изквартир-«конкуренток»: скажите собеседнику, что непременно еепосмотрите, однако пускай готовится к скидкам. Если видите, что хозяин«клюнул», начал торговаться, то, значит, почти наверняка скинет цену дотой, что значится у конкурентов за ваш кошелек.

Давно «висит» на рынке. Сразыгрыванием этого «козыря» придется потрудиться. Отследите несколькоподходящих вам вариантов квартир (сделать это можно по интернету или поархиву объявлений в газетах): как давно они выставлены на продажу,насколько серьезно хозяева снижали цены, особенно если этот товар«висит» с октября-ноября, когда спрос резко пошел вниз. По динамикеудешевления можно вычислить, сколько еще реально выторговать припокупке.

Утешительно, если в объявлении появилась приписка«срочная продажа». Но риелторы предупреждают, что в этом случае нужноособенно тщательно изучать документы на жилье: может оказаться, что нежитейские обстоятельства заставляют хозяина демпинговать, а стремлениепродать незаконно перепланированную квартиру, либо купленную упредыдущего владельца без разрешения опекунского совета, либополученную в наследство без учета интересов других наследников, которыебудут судиться за свою долю.

«Ее величество наличка». А главныйаргумент на сегодня, по единодушному признанию риелторов — наличие упокупателя «живых» денег, особенно — СКВ. Значит, такой клиентсовершает так называемую «чистую» покупку: он не завязан на продажедругого жилья (что нынче весьма проблематично) для последующегоприобретения данной квартиры. Равно как не нуждается и в полученииипотечного кредита, что сегодня почти невозможно. За такого клиентанеглупый продавец ухватится обеими руками, понимая, что второго шансаможет и не представиться, а цена на его жилье будет и дальше падать. Нуа вы можете «выкручивать» эти руки: при покупке за наличные смеломожете рассчитывать на скидку в 20—30% от заявленной стоимости — вслучае с названной «единичкой» за $60 тыс. выторгуете соответственно$12—18 тыс..

Подведем итог

Если всеперечисленные «козыри» успешно сыграют, вместо $60 тыс. заявленнойстоимости вы выложите всего $30—42 тыс. Выходит, купите жилье за дветрети, а то и за полцены!

Автор: Михаил Романцов

Источник: Сегодня



Торг при покупке квартиры.

Как сбить цену на квартиру

06.02.2016   11 882

Торг при покупке квартиры — неотъемлемая часть сделки. Хоть продавец вправе самостоятельно устанавливать цену на своё имущество, с ней всегда можно не согласиться. Особенно, если брать во внимание, что некоторые из них излишне амбициозны и переоценивают стоимость принадлежащей им недвижимости или наперёд включают в неё размер возможной скидки.

Покупателю, в свою очередь, предстоят внушительные траты на покупку, ремонт и обустройство нового жилья. Да и переезд дело затратное — тут каждая копейка на счету. Поэтому намекать на скидку, говорить прямо или даже настаивать на ней всегда есть смысл. Однако делать это нужно грамотно.

Первым делом необходимо решить вопрос с бюджетом, выделенным на покупку понравившейся вам квартиры. Какую сумму без учета скидок вы согласны отдать ради той или иной жилплощади. После стоит изучить рынок недвижимости, прицениться, узнать, на какое жилье вы вправе рассчитывать за эти деньги. И, наконец, определиться с размером желаемой скидки. Как правило, покупка выгодна, если сумма, на которой получилось остановиться, чуть ниже той, что планировалось заплатить.

Как сбить цену на квартиру

1.Заранее продумать стратегию торга при покупке квартиры. Предугадать все возможные ситуации во время осмотра не под силу никому. Тем не менее, можно наметить примерный план действий, который с большей вероятностью повлияет на сговорчивость продавца.

Первый осмотр должен иметь ознакомительный характер. Соберите максимум информации о квартире: её достоинствах и недостатках. Не заговаривайте о скидке, а лишь ненавязчиво поинтересуйтесь о возможности торга и не выдвигайте своих условий.

Во время второго посещения продемонстрируйте собственнику серьезность ваших намерений. Четко сформируйте аргументы для снижения цены и условия, которые могут заинтересовать продавца. Торгуйтесь уверенно, подкрепляя свое желание получить скидку адекватной аргументацией, попытайтесь вселить сомнение в собственника квартиры в обоснованности установленной им цены.

2.Выбить из продавца уверенность в справедливости его цены на квартиру можно, предложив свою значительно заниженную. Если он не согласится с ней, спросите о его минимальной цене и уходите. А через несколько дней договоритесь о новой встрече и продолжите торг.

3.Заполучить расположение продавца — еще одна немаловажная задача для успешного торга. Найти к нему поход помогут несколько простых правил: быть пунктуальным, вежливым и внимательным, вести себя (в пока еще чужой квартире) как гость, сдержанно выражаться об имеющихся недостатках, но прежде обязательно отметить её достоинства. Кроме того, не обсуждайте открыто дальнейшие планы о вывозе хлама прежних хозяев или перепланировке. Излишняя критика квартиры может обидеть продавца, и он не только не захочет снижать цену, но и передумает Вам её продавать.

4.Не демонстрируйте своё хорошее материальное положение. Напротив, лучше давить на жалость, иначе продавец откажется уступать в цене.

5.При осмотре квартиры выявите как можно больше недостатков, чтобы впоследствии использовать их для аргументации во время торга. Однако в крайности впадать не нужно. Здравый смысл никто не отменял, и потому, придираясь к каждой мелочи, например, к перегоревшей лампочке, вы рискуете негативно настроить к вам владельца квартиры.

6.Торгуйтесь уверенно и спокойно, аргументируя все свои доводы конкретными фактами, но не переборщите с напором. И помните, что Вы должны уметь убеждать.

7.Называйте конкретные суммы. Каждый изъян квартиры имеет свою цену, например, если в ней установлена старая сантехника и окна, то укажите, что их замена обойдётся в 5 000 $. И именно на такую сумму вы рассчитываете получить скидку.

8.Невзначай покажите продавцу, что есть множество других более привлекательных вариантов для покупки. Осуществить это, можно захватив с собой на встречу список объявлений о продаже аналогичных квартир. Продавец ощутит конкуренцию и попытается любыми способами заинтересовать и удержать вас.

9.Показывать, что вы заинтересованы в покупке именно этой квартиры, напротив, нельзя. Хозяин в таком случае не пойдет на уступки, так как будет убежден, что другие варианты вас не привлекают, и вы согласитесь на все его условия.

10.Основание для снижения стоимости не только недостатки квартиры, но и условия свершения сделки. Предложите продавцу выгоду, взамен которой вы получите материальную компенсацию:

  • заплатить наличными деньгами в течение нескольких дней без ожидания на сбор денег, оформления кредитов и продажу своей недвижимости;
  • готовность ждать, пока владелец осуществит встречную покупку недвижимости;
  • взять на себя оформление документов;
  • оказать помощь с переездом.

11.После того как удалось договориться о выгодной вам цене, незамедлительно закрепите её предварительным договором купли-продажи и оставьте задаток, пока продавец не опомнился и не передумал.

И, наконец, торгуйтесь всегда в независимости, указывалось ли в объявлении возможность торга или нет. Умелый торг при покупке позволит сбить до 10% от стоимости квартиры, а это существенная сумма.

Читайте также:

Как сбить цену на квартиру

Мало купить квартиру. Её ещё надо оборудовать всем необходимым, отделать на свой лад. А это требует серьёзных денег. Вот почему так важно добиться от продавца жилья скидки хотя бы в 2-3 процента! Ведь сэкономленные несколько десятков тысяч окажутся очень кстати, когда вы станете покупать обои, ковры или бытовую технику. Хозяин квартиры охотно сбавит цену на свой товар, если вы воспользуетесь советами, данными ниже:

    li>Не стесняйтесь указывать на очевидные изъяны жилища.

    Разумеется, этот способ получения скидки подходит при покупке «вторички». Обнаружили старую, изодранную котами дверь? Вместо пластиковых окон на вас смотрят облупленные деревянные рамы? Видавшая виды сантехника грозит неизлечимыми протечками? На исправление столь явных недочётов нужны финансы. Так что, если квартира продаётся по среднерыночной цене, не гнушайтесь торгом! Правда на вашей стороне.

  1. Отметьте субъективные недостатки.
  2. Когда квартира вас в целом устраивает, но есть пара огорчающих нюансов, непременно их обозначьте. Допустим, покрытый паркетом кухонный пол вам кажется нелогичным, а окна, обращённые прямо к мусорному баку и ржавому забору, портят «аппетит». «Ах, если бы вместо паркета был кафель…». Скорее всего, смущённый продавец скостит хотя бы процент! Только не пытайтесь высасывать недостатки из пальца. Иначе владелец жилья решит, что вы излишне придираетесь и умничаете. Он задумается, стоит с вами иметь дело или лучше найти менее дотошного покупателя.

  3. Дистанционно наведите продавца на мысль о скидке.
  4. Попросите друзей позвонить по приглянувшемуся вам объявлению. Пусть они представятся покупателями и в телефонном разговоре намекнут, что квартира с такими параметрами, вообще-то, должна бы стоить дешевле! Тогда у продавца появится назойливое ощущение, что, возможно, он и в самом деле указал завышенную цифру. Теперь звоните по объявлению сами и готовьтесь «собирать урожай»!

  5. Просите больше, чтобы получить меньше и… победить.
  6. Классические методы торга не вышли из моды. Хотите скидку? Попросите уступить 10%. Вы понимаете: это просто нереально! Продавец на такое не пойдёт, но предложит компромиссный вариант – сбавит цену на 4-5 процентов. И для него урон невелик, и вы цели достигли.

  7. Держите под рукой список конкурентов.
  8. Дайте понять несговорчивому продавцу, что его квартира для вас – не соломинка, за которую хватается утопающий. Продемонстрируйте ему внушительный список других заинтересовавших вас объявлений, желательно тех, где указана более низкая цена. И пусть теперь продавец берётся за скользкую соломинку!

  9. Не пренебрегайте хорошими манерами.
  10. При входе вас просят снять обувь? Так и сделайте. Зовут на кухню выпить чаю? Отличный повод вывести продавца на задушевный разговор. Не хамите человеку, с которым, возможно, вам предстоит заключить сделку. Будьте обходительны. Не ведите себя как недовольный всем сквалыга. Поведение вроде: «Ну и что тут у вас? О, какой ужас! Неужели я должен покупать эту халупу?!» – абсолютно неприемлемо!

А как быть при покупке квартиры в новостройке?

В этом случае шансы на скидку возрастают, если:

  • Вы покупаете квартиру в не сезонное время;
  • Вы участвуете в ипотечной программе от банка, с которым сотрудничает застройщик;
  • Застройщик щедрый и предлагает акции – «За наличный расчёт ремонт в подарок», и т. д;
  • Большая часть квартир уже распродана;
  • Жильё изначально с существенным недостатком;
  • Вы готовы приобрести, в придачу к квартире, ещё и место для парковки;
  • Вы имеете возможность сразу произвести полный наличный расчёт.

Кроме того, вы можете получить индивидуальную скидку. И здесь пригодимся мы – агентство недвижимости Герц! Мы сами договоримся с застройщиком, подтолкнём его действия в нужном направлении! С нами приобрести квартиру за цену на 3-10 процентов ниже первоначальной – вполне реально! Да и подобрать удобное жильё, а также грамотно уладить все юридические тонкости в наших силах.

Просто позвоните и сделайте заявку:
+7 (3462) 24-31-31.

Ваши друзья хотят сбить цену на квартиру, но боятся торговаться? Они думают, что на жильё в новостройке невозможно получить скидку? Спасайте их кошельки: поделитесь этой статьёй!

4 важных момента при согласовании цены на дом

Покупка дома — это все, что нужно для овладения искусством компромисса. Многие покупатели думают, что цена покупки является основным предметом переговоров, но на самом деле это только одна часть головоломки.

Знание ваших основных пунктов переговоров (и способов их использования) даст вам возможность составить предложение, которое работает в вашу пользу и обращается к продавцу.

Мы собрали четыре убедительных аргумента, которые покупатели могут учесть при написании предложения.

1. Цена предложения

Давайте устраним самый очевидный фактор. Большинство покупателей знают, что листинговая цена дома — это предположение о том, что продавец надеется выручить от продажи их дома, и часто это может быть предметом переговоров. К сожалению, из-за ценообразования многие сделки могут развалиться.

Почему? Что ж, для покупателей вполне естественно желание заключить сделку при покупке дома. Для продавца цель прямо противоположная. Многим продавцам необходимо получить определенную прибыль от продажи своего дома, если она была профинансирована и не оплачена полностью.Все, что меньше их баланса, означает, что им придется заплатить эту разницу из своего кармана при продаже дома.

Для покупателей увеличение продажной цены может быть распределено на весь срок их ипотеки, что значительно снижает финансовое бремя во время продажи. Учитывая это, покупатели могут иметь больше гибкости в отношении цены. однако, если вы решите попытаться договориться о цене, неплохо иметь для этого стратегию.

2. Условные обязательства

Принято считать, что чем меньше непредвиденных обстоятельств покупатель включает в свое предложение, тем более привлекательным будет это предложение для продавца.Почему? Меньшее количество непредвиденных обстоятельств означает меньше шансов на то, что сделка не состоится.

Для успешного закрытия сделки каждое непредвиденное обстоятельство, указанное в договоре купли-продажи, должно быть удовлетворено способом, согласованным как покупателем, так и продавцом.

Если соглашение не может быть достигнуто, обе стороны имеют право расторгнуть договор и уйти. Как упоминалось ранее, это беспокоит многих продавцов. По этой причине готовность покупателей проявлять гибкость в отношении непредвиденных обстоятельств дает им значительные возможности на переговорах.

Тем не менее, непредвиденные обстоятельства существуют по определенной причине, и одна из них — защитить покупателей. Например, отказ от непредвиденных обстоятельств оценки означает, что продавец не должен согласовывать цену продажи с покупателем, если дом оценивается ниже цены предложения. Учитывая, что кредиторы используют оценки для определения суммы ссуды покупателя, это может оставить покупателя на крючке для более крупного первоначального взноса, чтобы компенсировать разницу, или вынудить его разорвать договор и лишиться своего задатка.

Лучше проконсультироваться со своим агентом по закупкам относительно того, какие непредвиденные обстоятельства вы можете себе позволить, чтобы сделать свое предложение более привлекательным.

По возможности старайтесь найти золотую середину. Например, вместо того, чтобы полностью отказаться от непредвиденных обстоятельств инспекции, вы можете предложить сократить период непредвиденных обстоятельств. Да, это означает, что вам нужно будет выполнить эти проверки в меньшем окне, но вы все равно будете защищены, если что-то пойдет не так. Уменьшение периода непредвиденных расходов также означает более быстрое закрытие условного депонирования для продавцов.Это настоящий беспроигрышный вариант.

3. График закрытия

Обычно дата закрытия (или права собственности на недвижимость переходят из рук в руки) приходится на 30-90-дневные сроки подписания контракта и вступления сторон в условное депонирование. Такие факторы, как большое количество непредвиденных обстоятельств, которые необходимо выполнить, могут удлинить график закрытия, в то время как такие факторы, как покупатель, совершающий покупку полностью за наличные, могут его сократить.

График закрытия становится важным, если вы хотите двигаться в определенные сроки.Например, у вас может быть точная дата начала новой работы или вы одновременно пытаетесь продать свой старый дом.

Если у покупателя нет срочных ограничений по времени на переезд, рекомендуется сообщить об этом продавцу. Некоторые продавцы ищут более длительный период закрытия или «возврата арендной платы», если они покупают и продают дом одновременно.

Возможность гибкости в соответствии с графиком продавца может сделать продавца более открытым для удовлетворения ваших запросов в других областях транзакции.

4. Затраты на закрытие

Затраты на закрытие включают любые комиссии, понесенные во время транзакции. Эти сборы обычно составляют от 1% до 2% от общей цены продажи и распределяются между покупателем и продавцом. Однако способ, которым покупатель оплачивает половину этих затрат, может стать еще одним предметом переговоров.

В рамках соглашения покупатель может потребовать, чтобы продавец покрыл его половину затрат на завершение сделки или определенные налоги или сборы за передачу, вычитая эти затраты из продажной цены (иногда известные уступки продавца).

Это имеет двоякий эффект для покупателя: снижает непосредственные расходы покупателя из собственного кармана, а также снижает долгосрочное финансовое бремя, поскольку снижает сумму, которую покупатель должен финансировать, тем самым снижая его ежемесячные платежи.

Эта статья предназначена только для информационных целей и не может быть истолкована как финансовая, налоговая, юридическая или страховая консультация. Opendoor всегда рекомендует вам обратиться к консультанту по поводу вашей ситуации.

Руководства по теме и статьи в блогах

→ Сколько стоит купить дом
→ Навигация по рынку покупателя vs.рынок продавца
→ Дополнительные руководства и сообщения в блогах о покупке дома

Договорная цена покупки дома | Зиллоу

Если мысль о переговорах о цене на новую машину заставляет вас нервничать, идея переговоров о новом доме может вызвать у вас крапивницу. Но если вы не решили действовать в одиночку, у вас есть партнер в процессе покупки дома: ваш агент по недвижимости. Ваш агент возьмет на себя все личные переговоры, а также поможет вам определить лучшую цену и другие элементы вашего предложения.

Вот подача для найма агента. Они все время заключают контракты на недвижимость и ведут переговоры о продаже. Лучшие агенты обладают огромным опытом в оценке рыночной стоимости в тех областях, в которых они работают. Помимо собственного опыта, они знают других агентов, работают с ними и говорят на одном языке. У них есть знания и опыт, которые помогут вам в этом процессе. Они умеют договариваться о цене дома. И они вам ничего не стоят. Практически в каждом случае продавец оплачивает комиссию по недвижимости за обе стороны сделки.

Можете ли вы убедить продавца снизить цену, если вы работаете без представителя или пользуетесь услугами его агента? Возможно. Но это и азартная игра, и много работы. Вы можете договориться о трехпроцентном снижении цены, если агент, работающий на вас, мог бы получить вам пять. Или вы можете не вести переговоры о каких-либо затратах на закрытие, оплачиваемых продавцом, если текущий рыночный стандарт составляет не менее половины.

Независимо от того, работаете ли вы с агентом или нет, полезно исследовать недвижимость и рынок. Вам нужно определить ценность дома и решить, какую стратегию переговоров вы хотите использовать.

При обсуждении цены на дом многое зависит от рынка. Состояние местного рынка — самый важный фактор в стратегии переговоров. И так же, как погода, пейзаж — это сумасшедшее лоскутное одеяло микроклимата. Рынки различаются от города к городу, от района к району. Ваш агент должен хорошо знать окрестности и быть в состоянии сказать вам, на каком рынке вы находитесь: рынок покупателя, рынок продавца, сбалансированный рынок или рынок, на котором вы, скорее всего, будете втянуты в торговую войну.

Ведение переговоров на рынке покупателей

Поздравляем! Когда вы покупаете на рынке покупателей, у вас есть власть. Это означает, что домов на продажу больше, чем покупателей их купить. Для продавцов, особенно «мотивированных» продавцов, которым необходимо переехать, это сложно. Если вы проявите интерес, они не захотят отпускать вас. Скорее всего, вы получите от них больше в виде уступок и снижения цен, чем они действительно хотят дать, потому что у них нет выбора.

Ваша стратегия: Просите луну.Сделайте первоначальное предложение как минимум на 10 процентов ниже той цены, которую вы хотите заплатить. Попросите продавца оплатить стоимость закрытия и установите удобное для вас время закрытия.

Нравится техника? Спросите их. Как стол для пинг-понга или детские качели? Спросите и об этом. Все, что они могут сказать, — это «нет», но более вероятно, что они вернутся с каким-то встречным предложением.

Внимание: истинное «низкое» предложение может оскорбить продавцов. В этом случае они, вероятно, ответят простым «нет».Скорее всего, они затем немного снизят свою запрашиваемую цену, и следующий покупатель воспользуется преимуществами вашего начального гамбита. Если вы действительно готовы уйти и продолжить поиск, возможно, вам стоит дешевое предложение. Иногда они окупаются. Но если вы действительно неоднозначно относитесь к дому, возможно, вам вообще не стоит делать предложение. Наверное, есть другие дома, которые сделают вас счастливее.

Ведение переговоров на рынке продавцов

Это будет нелегко.У вас не будет большого рычага влияния, поскольку у продавцов обычно есть выбор покупателей, которым они могут продать свой дом. Если ваше предложение невысокое или осложнено непредвиденными обстоятельствами, продавец даже не станет вести переговоры. На рынке продавцов вы хотите сделать чистое предложение, которое не будет омрачено слишком большим количеством непредвиденных обстоятельств или требований о дополнительных услугах. Придерживайтесь основных непредвиденных обстоятельств: финансирование, оценка и проверка. Вдобавок, если цена дома не завышена, вам не захочется делать предложение по очень низкой цене.

Кроме того, нужно действовать быстро. Если вы найдете дом, который вам нужен, хороший агент посоветует вам быстро принять решение, возможно, написав предложение в тот же день, когда вы совершите поездку по дому. Если вы не получили предварительного одобрения на получение ссуды, вы, вероятно, можете поцеловать дом с хорошей ценой на прощание на горячем рынке. Письма с предварительным одобрением обычно рассчитаны на срок до 90 дней, поэтому рекомендуется получить предварительное одобрение на раннем этапе поиска дома, чтобы вы могли действовать быстро, когда найдете дом, который вам нравится.

Внимание! Даже с предложением полной цены вы можете конкурировать с другими покупателями, предлагающими столько же или больше.Подумайте о том, чтобы включить «оговорку об эскалации», чтобы никто не налетел и не взял ее за ничтожную сумму больше, чем ваше предложение, написания письма или других средств «подсластить ваше предложение».

Ведение переговоров на сбалансированном рынке

На сбалансированном рынке есть достаточно покупателей и достаточно домов, но не так много ни того, ни другого. Может показаться, что на этом рынке легче вести переговоры, но ожидайте, что фаза встречных предложений займет больше времени, чем на рынках покупателей или продавцов. На рынке меньше срочности, и ни одна из сторон не чувствует давления с целью скорейшего закрытия сделки. Не бойтесь предлагать цену ниже запрашиваемой и запрашивайте любую дополнительную недвижимость или условия, которые вы можете пожелать. Но будьте готовы разделить разницу с продавцом.

Внимание! Даже на сбалансированном рынке вы можете попросить кого-нибудь предложить более выгодное предложение, поэтому вы не захотите затягивать переговоры до бесконечности. Разница в 5000 долларов на 250 000 долларов, вероятно, не стоит того, чтобы терять из-за этого отличный дом.Вы и продавец получите и отдадите вещи в процессе, но в конечном итоге оба должны быть довольны окончательным контрактом.

Сохранение покерного лица

По правде говоря, вы, вероятно, не сможете этого сделать. В конце концов, дом — это довольно большая покупка как в финансовом, так и в эмоциональном плане. Вот почему вы должны позволить своему агенту и агенту продавца решать все вопросы лицом к лицу. Не поддавайтесь желанию позвонить продавцу или его агенту, чтобы узнать, что они думают.

Точно так же, совершая поездку по дому, если присутствует продавец или его агент (обычно только в случае открытых дверей), не расхаживайте по дому в их присутствии.Фактически, держите свой энтузиазм под контролем, независимо от того, кто там находится. Соседи — неплохие разведчики, и если они поймают вас на селфи перед домом, можно держать пари, что продавец скоро узнает, что вы влюблены в него. Трудно сохранять безразличие, когда продавец это знает.

Согласование цены дома

Брэндон Корнетт | © 2020, все права защищены | Политика авторских прав

При покупке дома велика вероятность, что в какой-то момент вам придется договориться с домовладельцем.Ваш агент по недвижимости может помочь в этом процессе. Но окончательное решение остается за вами. Итак, вы должны понимать, как договариваться о цене дома. В этой статье вы узнаете, как сделать предложение на основе исследования рынка и как вести переговоры соответствующим образом.

Шаг 1. Просмотрите сопоставимые продажи.

Когда вы найдете дом, который соответствует вашим потребностям, следующим логическим шагом будет сделать предложение о нем. Но здесь есть промежуточный шаг, который так же важен, как и само предложение.Вам необходимо просмотреть сопоставимые продажи в этом районе, чтобы определить обоснованность запрашиваемой цены. Другими словами, вам необходимо убедиться, что запрашиваемая цена является разумной с учетом текущих рыночных условий.

Вероятно, вы слышите, как ваш агент по недвижимости часто использует термин «comps». Это сокращение от сопоставимых продаж. Это дома, которые недавно были проданы в том районе, где вы хотите купить. В частности, это подобных домов, которые были проданы за последнее время. Посмотрев на эти продажные цены, вы можете узнать, сколько люди готовы платить за аналогичную недвижимость.

Вам необходимо проводить такое исследование рынка каждый раз, когда вы отправляете предложение. Если вы в конечном итоге купите первый дом, о котором делаете предложение, вам нужно будет пройти через этот процесс только один раз. В противном случае вам следует просмотреть сопоставимые продажи каждого дома , который вы рассматриваете.

Основной урок : Сопоставимые продажи — ваш лучший инструмент при переговорах о цене дома. Это лучший способ определить текущую рыночную стоимость дома.

Шаг 2 — Сравните композиции с целевым домом.

Когда я говорю о «целевом» доме в этой статье, я говорю о том, о котором вы думаете о покупке. Итак, следующий шаг в этом процессе — сравнить цены на дом, в который вы собираетесь сделать предложение. Вы ищете сходства и различия, а также то, как они могут повлиять на стоимость целевого дома.

Если все дома довольно похожи, то вы, вероятно, можете предложить среднее значение сопоставимых продаж.Но если у целевого дома есть определенные уникальные особенности, которые увеличили бы его ценность, вам, возможно, придется предложить больше, чем комплименты (см. Шаг 3 ниже).

Очевидно, вам придется посетить дом, прежде чем вы сможете провести такое сравнение. Также было бы полезно посетить дома, которые вы используете в качестве компа. Вы не сможете зайти внутрь этих домов, так как в них будут жить новые жители. Но вы можете хотя бы взглянуть на территорию снаружи. Вы, вероятно, сможете найти и фотографии интерьера, если дом был указан недавно.Это поможет вам сравнить компаунды с целевым домом.

Основной урок : Вы должны знать, насколько дом, который вы рассматриваете, складывается по сравнению с другими домами, проданными недавно. Это поможет вам при формировании вашего предложения, а также при согласовании цены на дом (если до этого дойдет).

Шаг 3 — При необходимости прибавьте или вычтите значение.

На этом этапе у вас есть несколько кусочков головоломки с ценообразованием.Вы знаете, за что в последнее время продавались подобные дома. Вы довольно хорошо представляете, что для них делают эти соревнования. Вы оценили целевой дом внутри и снаружи. И вы знаете, что продавец просит за дом. Теперь нужно просто сравнить яблоки с яблоками.

Все ли дома довольно похожи по своим характеристикам? Или у целевого дома есть определенные качества, которые его выделяют? Дом недавно ремонтировали? Есть ли у него бассейн, где у других нет? Есть ли у него угловой участок, участок побольше или лучший вид?

Это те вещи, которые могут повысить ценность вашего дома.Если сопоставимые продажи не обладают этими характеристиками, домовладелец может оправдать более высокую запрашиваемую цену. Ключ в том, чтобы попытаться оценить каждую уникальную функцию. В этом вам может помочь агент по недвижимости.

Шаг 4 — Сделайте свое предложение и включите компа.

Теперь вы на шаг ближе к переговорам о цене дома с продавцом. Но вам не о чем будет вести переговоры, пока вы не отправите свое предложение. Вот о чем мы поговорим дальше.

Вероятно, вы слышите, как ваш агент по недвижимости использует термины «договор купли-продажи» и «контракт». Эти термины в некоторой степени взаимозаменяемы. Договор купли-продажи — это в основном ваше предложение на бумаге. Когда документ подписывается обеими сторонами, он становится договором о недвижимости.

Ваше предложение будет включать сумму, которую вы готовы заплатить за дом, ваш задаток, предполагаемую дату закрытия и, возможно, детали вашего финансирования. Эти документы довольно стандартные.Так что вы можете просто заполнить пропуски ключевыми пунктами, которые я только что упомянул.

Также неплохо включить в предложение сопоставимые данные о продажах. Это поможет вам несколькими способами:

  • Во-первых, он покажет продавцу и агенту по листингу, что вы тщательно изучили цены на жилье в этом районе. Вы же не хотите, чтобы они думали, что вы вытащили число из воздуха. И если comps поддерживает сумму вашего предложения, продавец с меньшей вероятностью отклонит его.
  • Это также поможет вам позже, когда вы будете договариваться о цене с домовладельцем. Вы сможете вернуться к сопоставимым продажам, чтобы обосновать сумму вашего предложения.

Если повезет, переговоров вообще не будет. Продавец может просто принять ваше предложение в первый раз. Это может случится. Если ваше предложение разумно и вы подкрепите его данными о продажах и другими пояснительными примечаниями, продавец может просто принять его. Это в первую очередь смысл этого исследования.Это увеличивает вероятность принятия вашего предложения и помогает вам договариваться о цене дома.

5. Будьте готовы к трем возможным исходам.

Когда вы делаете предложение о покупке дома, следующее произойдет одно из трех:

  1. Домовладелец примет ваше предложение, как указано в договоре купли-продажи.
  2. Домовладелец возражает против вашего предложения, внося изменения в договор купли-продажи.
  3. Домовладелец сразу отклонит предложение без встречного предложения.

Вы должны быть готовы к каждому из этих сценариев. Первый простой. Если продавец принимает ваше первоначальное предложение, как указано в соглашении о покупке, вы, очевидно, что-то сделали правильно. Если продавец отклоняет ваше предложение, не отвечая каким-либо образом, вы мало что можете сделать, кроме как сделать второе предложение на выше . Если продавец вернется к вам со встречным предложением, переговоры начались.

Ваш ответ на встречное предложение продавца будет зависеть от нескольких факторов.И об этом мы поговорим дальше …

6. Имейте в виду максимальную сумму.

При обсуждении цены на дом у вас должна быть максимальная сумма, которую вы готовы потратить. Частично это будет основано на вашем предварительном одобрении. Если ипотечный кредитор предварительно утвердил вас на 275 000 долларов, вам не следует вести переговоры о цене продажи в 300 000 долларов.

Ваш предел расходов также должен быть основан на тех сопоставимых продажах, о которых мы говорили ранее.Вы не хотите предлагать для дома больше, чем оно того стоит. Если вы сделаете это, у вас могут возникнуть проблемы, когда придет время для оценки кредитора. У вас также может быть отрицательное эквити с первого дня.

7. Не продавайте никель и копейки.

Допустим, вы нашли дом, который хотите купить, и он выставлен на продажу за 285 000 долларов. Вы смотрите на некоторые сопоставимые продажи и обнаруживаете, что среднее значение этих продаж ближе к 275000 долларов. Дома довольно похожи.Целевой дом, похоже, не предлагает каких-либо уникальных характеристик, которые оправдывали бы более высокую запрашиваемую цену. Итак, вы делаете предложение в размере 275 000 долларов.

Продавец возвращается со встречным предложением на сумму 279 000 долларов. Они снизили запрашиваемую цену на 6000 долларов. На этом этапе вы должны спросить себя, насколько сильно вы хотите этот дом. Если вы находитесь на рынке с высоким уровнем покупательской активности, вы, вероятно, не захотите на этом этапе обвешивать продавца. Если вы снова попытаетесь снизить продажную цену, вы можете в конечном итоге передать дом другому покупателю.

Итак, спросите себя, стоит ли этот дом около 279 000 долларов? Эта сумма попадает в мой бюджет? Есть ли большая вероятность, что дом оценят в 279 000 долларов? И как сильно я хочу этот дом?

8. Узнайте, на каком рынке вы работаете.

Я уже затронул эту тему. При обсуждении цены на жилье вам необходимо учитывать тип рынка недвижимости, на котором вы находитесь. Находитесь ли вы на рынке покупателей, где дома продаются медленно? Если это так, у вас есть больше рычагов, когда дело доходит до переговоров о цене.

Но если вы находитесь на рынке, где дома продаются быстро, вам следует быть очень осторожными с встречным предложением продавца. Если они вернутся с разумной ценой на основе сопоставимых продаж, вероятно, лучше будет ее принять. Вы можете переходить с продавцом на рынок покупателей и обратно. Но если вы попробуете это на рынке продавцов , дом может ускользнуть у вас сквозь пальцы.

9. Не позволяйте своему эго встать у вас на пути.

Это распространенная ошибка среди тех, кто покупает впервые.Они начинают переговоры с продавцом о цене дома, а затем начинают принимать вещи на свой счет.

«Они просто пытаются сказать последнее слово. Они не выносят идеи продвигаться вперед по цене, которую я предлагаю. Они упрямы».

Опять же, вам нужно подумать о том, что вы здесь потеряете. Сделку с недвижимостью следует рассматривать как деловую операцию. Вам необходимо сопоставить запрашиваемую цену с текущими рыночными условиями. Вам нужно сохранять хладнокровие и подтверждать свое предложение достоверными данными.Если вы начнете принимать вещи на свой счет, вы, скорее всего, примете неверное решение.

Вы действительно хотите потерять то, что может быть идеальным домом для вас, только потому, что вам кажется, что продавец ведет себя несправедливо?

10. Знайте, когда нужно уйти.

Есть большая вероятность, что вы встретите продавца, который не желает вести переговоры. Дальнейшие действия будут зависеть от запрашиваемой цены.

  • Если продавец отказывается сдвинуться с места, потому что цена дома в настоящее время реалистична, вы можете заплатить полную запрашиваемую цену.
  • Напротив, если цена на дом завышена, а продавец отказывается ее понижать, возможно, пришло время уйти.

Некоторые домовладельцы заблуждаются или отрицают истинную рыночную стоимость своих домов. Если вы встретите одного из этих продавцов, возможно, вы не сможете найти общий язык. Договориться о цене дома можно только тогда, когда обе стороны будут реалистами.

10 советов по получению справедливой цены на дом

Всех покупателей жилья объединяет одно: они не хотят, чтобы их обокрали.Каким бы ни было состояние рынка жилья, особенно важно убедиться, что вы платите справедливую цену. Но как вы узнаете, что заключаете выгодную сделку — даже на узком рынке — до того, как сделаете предложение? Вам нужно знать, как оценить стоимость любого дома, чтобы принять правильное инвестиционное решение. Следующие 10 советов покажут вам, как получить много выгод от дома.

Ключевые выводы

  • Делая покупки для дома, важно получить представление о рынке, рассматривая недавно проданные дома, сопоставимые дома на рынке и доступные для просмотра, а также сопоставимые дома, снятые с рынка, потому что они не были проданы.
  • Вам также следует попытаться определить, на каком рынке вы находитесь: покупатель или продавец, и ценится ли ваш соседский рынок или обесценивается из-за его желательности.
  • Обязательно обратите внимание на совет вашего агента по недвижимости относительно цены.
  • Будьте готовы к переговорам, а не просто соглашаться с ценой продавца.

1. Рассмотрим недавно проданную недвижимость

Сопоставимая недвижимость — это та, которая по размеру, состоянию, району и удобствам аналогична той, которую вы покупаете.Один недавно отремонтированный одноэтажный дом площадью 1200 квадратных футов с пристроенным гаражом должен быть выставлен примерно по той же цене, что и аналогичный дом площадью 1200 квадратных футов в том же районе. Тем не менее, вы также можете получить ценную информацию, посмотрев, как интересующая вас недвижимость сравнивается по цене с разными домами. Это значительно дешевле, чем более крупная или более красивая недвижимость? Это дороже, чем дома меньшего размера или менее привлекательные?

Ваш агент по недвижимости — лучший источник точной и актуальной информации о сопоставимых объектах недвижимости (также известных как «совместные услуги» или «сопоставимые объекты»).Вы также можете посмотреть сопоставимые объекты, которые в настоящее время находятся в условном депонировании, что означает, что у объекта есть покупатель, но продажа еще не завершена.

2. Проверьте сопоставимые объекты на рынке

В этом случае вы действительно можете посетить другие дома и получить тактильное представление о том, насколько их размер, состояние и удобства соотносятся с недвижимостью, которую вы рассматриваете. Затем вы можете сравнить цены и увидеть, что кажется справедливым. Разумные продавцы знают, что они должны оценивать свою недвижимость так же, как рыночные сопоставимые, если они хотят быть конкурентоспособными.

3. Посмотрите на непроданные аналоги

Если цена на дом, который вы рассматриваете, аналогична ценам на дома, снятые с продажи, потому что они не были проданы, цена на рассматриваемый дом может быть завышена. Кроме того, если на рынке имеется много аналогичных объектов, цены должны быть ниже, особенно если эти объекты свободны.

Ознакомьтесь с индексом непроданных запасов для получения информации о текущем спросе и предложении на рынке жилья. Этот индекс пытается измерить, сколько времени потребуется, чтобы все дома, находящиеся в настоящее время на рынке, были проданы, с учетом того курса, по которому дома в настоящее время продаются.Взаимодействие с другими людьми

4. Узнайте о рыночных условиях, оценке

В последнее время цены росли или падали? На рынке продавца недвижимость, скорее всего, будет несколько завышена, а на рынке покупателя — занижена. Все зависит от того, где рынок в настоящее время находится на кривой подъема и спада в сфере недвижимости.

Даже на рынке продавца недвижимость не может быть завышена, если рынок находится на подъеме и не приближается к своему пику. И наоборот, цены на недвижимость могут быть завышены даже на рынке покупателя, если цены только недавно начали снижаться.Конечно, может быть трудно увидеть вершины и впадины, пока они не станут историей. Также рассмотрите влияние процентных ставок по ипотеке и рынка труда на экономику.

Скептически относитесь к собственности, выставляемой на продажу собственником (FSBO), поскольку ее чрезмерно эмоциональные продавцы могут переоценить ее.

5. Будьте осторожны с недвижимостью, выставленной на продажу собственником

Недвижимость, выставленную на продажу собственником (FSBO), должна быть дисконтирована, чтобы отразить тот факт, что нет 2.Комиссия агента продавца составляет от 5% до 3% (в среднем), что многие продавцы не принимают во внимание при принятии решения о том, как установить цену на дом. Другая потенциальная проблема с FSBO заключается в том, что у продавца, возможно, не было руководство агента по установлению разумной цены в первую очередь, или они могли быть настолько недовольны предложением агента, что решили действовать в одиночку. В любой из этих ситуаций стоимость недвижимости может быть завышена.

6. Исследуйте ожидаемую оценку

Будущие перспективы выбранного вами района могут повлиять на цену.Если планируется положительное развитие, такое как строительство крупного торгового центра, расширение скоростного трамвая до района или переезд крупной новой компании в этот район, перспективы повышения стоимости дома в будущем выглядят неплохо. Даже небольшие застройки, такие как планы строительства дополнительных дорог или строительства новой школы, могут быть хорошим знаком.

С другой стороны, если продуктовые магазины и заправочные станции закрываются, цена на жилье должна быть ниже, чтобы отразить это, и вам, вероятно, следует пересмотреть решение о переезде в этот район.Строительство нового жилья может идти в любом направлении. Это может означать, что в этом районе жарко и, вероятно, он будет пользоваться большим спросом в будущем, что приведет к увеличению стоимости вашего дома, или это может привести к избытку жилья, что снизит стоимость всех домов в этом районе.

Закон о справедливых жилищных условиях запрещает дискриминацию в отношении жилья и аренды по признаку расы, цвета кожи, национального происхождения, религии, пола, семейного положения и инвалидности. Если вы чувствуете, что подвергаетесь дискриминации при поиске дома, сообщите об этом незамедлительно в U.С. Департамент жилищного строительства и градостроительства.

7. Спросите у своего агента по недвижимости

Даже не анализируя данные, ваш агент по недвижимости, вероятно, будет иметь хорошее чутье (благодаря опыту) относительно того, адекватна ли цена на недвижимость и какова может быть справедливая цена предложения.

8. Спросите себя: кажется ли вам приемлемой цена?

Если вас не устраивает недвижимость, цена никогда не будет казаться справедливой, даже если вы получите выгодную сделку.Даже если вы заплатите немного больше рыночной стоимости за любимый дом, в конце концов, вам все равно.

9. Испытайте воду

Даже на рынке продавца вы всегда можете сделать предложение по цене ниже прейскуранта, просто чтобы увидеть, как продавец отреагирует. Некоторые продавцы указывают недвижимость по самой низкой цене, которую они готовы взять, потому что не хотят вести переговоры. Другие выставляют свои дома на более высокую цену, чем они ожидают заработать, потому что они либо рассчитывают договориться о более низкой цене, либо хотят увидеть, сделает ли кто-нибудь предложение по более высокой цене.Если такой продавец примет вашу цену или встречное предложение, вы получите указание на то, что недвижимость, вероятно, не стоит того, за что она была выставлена, и у вас есть хорошие шансы заключить справедливую сделку.

С другой стороны, некоторые продавцы могут занижать цены на свою недвижимость в надежде вызвать большой интерес и спровоцировать торговую войну. Однако, в отличие от eBay, продавцу не нужно просто продавать тому, кто предложит самую высокую цену; продавцы могут отклонить любые предложения, не соответствующие их ожиданиям.

Если вы настроены на собственность, имейте в виду, что некоторые продавцы могут быть оскорблены низкими предложениями и могут отказаться работать с вами, если вы решите использовать такую ​​тактику. Кроме того, если вы предлагаете цену ниже прейскуранта, вы можете увеличить риск того, что другой покупатель предложит более высокую цену.

Создание искусственно заниженной ставки, тактика переговоров, известная как «занижение», может иметь неприятные последствия, если это оскорбляет продавца и он отказывается вести с вами дела.

10.Получите оценку и осмотр

После того, как вы заключите договор, кредитор проведет оценку имущества (обычно за ваш счет) для защиты своих финансовых интересов. Кредитор хочет убедиться, что, если вы перестанете выплачивать ипотечные платежи, он сможет вернуть разумную сумму своих денег, когда он лишит вас права выкупа на ваш дом. Если оценка проводится по значительно меньшей цене, чем ваша цена предложения, возможно, вы заключаете нечестную сделку. Фактически, кредитор может даже не позволить вам купить дом, если продавец не желает снизить цену.

Осмотр дома, который также проводится после того, как вы подписали контракт, даст вам еще один способ оценить цену вашего предложения. Если в доме требуется много дорогостоящих ремонтов, попросите продавца либо сделать ремонт за вас, либо снизить покупную цену, чтобы вы могли сделать их самостоятельно.

Итог

Когда вы покупаете дом, важно понимать, как оценивается жилье, чтобы вы могли сделать разумные вложения и достичь справедливого соглашения с продавцом.Воспользовавшись этими советами, вы сможете сделать уверенное и информированное предложение по любому дому на любом рынке.

5 стратегий ведения переговоров при продаже дома

Продажа дома, вероятно, является одной из самых крупных финансовых транзакций, которые вы совершите в своей жизни, и цена, которую вы согласовываете с покупателем, вместе с комиссионными за недвижимость, которые вы платите, будет определять, сколько денег вы уйдете. Эти стратегии ведения переговоров могут поставить вас на место водителя и помочь получить максимальную прибыль на любом рынке.

Ключевые выводы

  • Одна жесткая тактика — придерживаться прейскурантной цены в первом встречном предложении или даже отклонить предложение без встречного предложения.
  • Чтобы развить чувство конкуренции, вам следует принимать предложения только после дней открытых дверей.
  • Делая встречное предложение, укажите дату истечения срока его действия, чтобы ускорить ответ.
  • Если вы согласны оплатить расходы по закрытию, увеличьте закупочную цену.

1.Счетчик по вашей прейскурантной цене

Как продавец, вы, вероятно, не захотите принимать начальную ставку потенциального покупателя на ваш дом, если она ниже вашей запрашиваемой цены. Покупатели обычно ожидают двусторонних переговоров, поэтому их первоначальное предложение часто будет ниже вашей прейскурантной цены, но также может быть и ниже той суммы, которую они на самом деле готовы заплатить.

На этом этапе большинство продавцов сделают встречное предложение с более высокой, но все же ниже прейскурантной ценой, потому что боятся потерять потенциальную продажу.Они хотят казаться гибкими и готовы вести переговоры, чтобы закрыть сделку. Эта стратегия действительно работает с точки зрения продажи недвижимости, как могут подтвердить тысячи продавцов, но это не обязательно лучший способ получить максимальную прибыль.

Вместо того, чтобы снижать цену, придерживайтесь указанной покупной цены. Тот, кто действительно хочет купить, останется заинтересованным и вернется к вам с более высоким предложением. Предполагая, что вы с самого начала справедливо оценили свою собственность, противодействие вашей прейскурантной цене говорит о том, что вы знаете, сколько стоит ваша собственность, и намерены получить деньги, которых заслуживаете.

Покупатели могут быть удивлены, а некоторых оттолкнет ваше нежелание вести переговоры. При использовании этой стратегии вы рискуете, что покупатель уйдет. Однако вы также не будете тратить время на покупателей, которые делают низкие предложения, и не закроете ни одной сделки, если они не получат выгодную сделку.

Вариант противодействия по вашей прейскурантной цене — это противодействие чуть ниже нее, уступив, возможно, на 1000 долларов. Используйте этот подход, если вы хотите быть жестким, но боитесь, что излишняя гибкость отпугнет покупателей.

2. Отклонить предложение

Если у вас хватит смелости, вы можете попробовать более радикальную тактику переговоров, чем противодействие по вашей прейскурантной цене: отклонить предложение покупателя, но совсем не возражать. Чтобы сохранить их в игре, вы затем просите их отправить новое предложение. Если они действительно заинтересованы, а вы их не отключили, они будут.

Эта стратегия является более убедительным сигналом того, что вы знаете, что ваша собственность стоит того, о чем вы просите. Если покупатель подаст заявку повторно, ему придется сделать более высокое предложение, если только он не решит сыграть решительную роль и отправить такое же или даже более низкое предложение.

Когда вы не возражаете, вы не ограничены этическими соображениями в переговорах с конкретным покупателем и можете принять более высокое предложение, если оно появится. Знание покупателя о том, что кто-то может сделать более выгодное предложение в любой момент, создает давление, чтобы быстрее подать более конкурентоспособное предложение, если он действительно хочет эту недвижимость. Эта стратегия может быть особенно полезной, если недвижимость находится на рынке только в течение короткого времени или если вам предстоит день открытых дверей.

3. Попытайтесь создать войну торгов

Кстати о днях открытых дверей: сделайте их неотъемлемой частью вашего процесса.После того, как дом выставлен на продажу и будет доступен для демонстрации, назначьте день открытых дверей на несколько дней позже. Откажитесь принимать предложения до окончания дня открытых дверей.

Потенциальные покупатели будут ожидать конкуренции и в результате могут разместить более высокие предложения. Если вы получили несколько предложений, вы можете вернуться к участникам, сделавшим наибольшую ставку, и запросить их самые высокие и лучшие предложения. Конечно, день открытых дверей может дать только одно предложение, но сторона, предлагающая его, этого не узнает, так что у вас будет психологическое преимущество, когда вы сделаете встречные предложения и т. Д.

Хотя возможно подать несколько предложений на дом от нескольких покупателей одновременно, считается неэтичным принимать лучшее предложение от нового покупателя во время переговоров с любым другим покупателем.

4. Укажите дату истечения срока действия встречного предложения

Допустим, покупатель отправляет предложение, которое вы не хотите принимать, а вы противостоите его предложению. Затем вы участвуете в переговорах с этой стороной, и обычно считается неэтичным принимать более выгодное предложение от другого покупателя, если таковой появится, хотя это не является незаконным.

Как отмечалось выше, возможно участие в нескольких переговорах одновременно с несколькими покупателями. Разглашение или неразглашение этой информации потенциальным покупателям является прерогативой продавца. Раскрытие информации может привести к увеличению предложения, но также может отпугнуть покупателя. По закону продавец имеет право возражать против более чем одного предложения одновременно, но они должны включать соответствующие формулировки, позволяющие всем сторонам знать о ситуации.

В интересах быстрой продажи дома подумайте о том, чтобы указать дату истечения срока действия своих встречных предложений. Эта стратегия вынуждает покупателя принять решение, поэтому вы можете либо получить свой дом по контракту, либо двигаться дальше. Не делайте крайний срок настолько коротким, чтобы покупатель отключился, но подумайте о том, чтобы сделать его короче, чем срок по умолчанию в стандартном контракте на недвижимость в вашем штате. Если срок действия по умолчанию составляет три дня, вы можете сократить его до одного или двух дней.

Помимо быстрого закрытия сделки, есть еще одна причина подтолкнуть продавцов к быстрому принятию решения. Несмотря на то, что встречное предложение является выдающимся, ваш дом фактически не продается.Многие покупатели не отправляют предложение, когда ведутся новые переговоры. А если сделка сорвется, вы добавите время к официальному количеству дней, в течение которых ваш дом находится на рынке. Чем больше дней ваш дом находится на рынке, тем менее желанным он кажется и тем больше вероятность, что вам придется снизить запрашиваемую цену, чтобы найти покупателя.

5. Согласитесь оплатить затраты на закрытие

Похоже, что для покупателей стало стандартной практикой просить продавца оплатить заключительные расходы.Эти расходы могут составлять около 3% от покупной цены и покрывать, казалось бы, много необоснованных комиссий. Покупатели часто испытывают нехватку денежных средств из-за первоначального взноса, расходов на переезд, перспективы затрат на косметический ремонт — и, возможно, даже из-за оплаты заключительных расходов на дом, который они продали. Некоторые покупатели вообще не могут позволить себе закрыть сделку без покрытия расходов на закрытие сделки.

Хотя многие покупатели не имеют или не хотят тратить дополнительные деньги заранее, чтобы попасть в дом, они часто могут позволить себе занять немного больше.Если вы дадите им деньги, которые они хотят для покрытия расходов на закрытие сделки, вероятность того, что сделка будет продолжена, возрастет.

Когда покупатель отправляет предложение и просит вас оплатить затраты на закрытие сделки, противопоставьте ему свою готовность платить, но по повышенной покупной цене, даже если это означает, что цена будет выше вашей прейскурантной цены. Иногда покупатели не осознают, что, прося продавца оплатить их заключительные расходы, они фактически снижают продажную цену дома. Как продавец, вы, конечно, очень четко увидите итоги.

Вы можете увеличить запрашиваемую цену настолько, чтобы она по-прежнему оставалась такой же, как ваша прейскурантная цена, после оплаты закупочных издержек. Если ваша прейскурантная цена составляет 200 000 долларов, а покупатель предлагает 190 000 долларов с 6 000 долларов на закрытие, вы бы противопоставили что-то от 196 000 до 206 000 долларов с 6 000 долларов на закрытие. Уловка состоит в том, что при оценке дома должна поддерживаться цена плюс затраты на закрытие; в противном случае вам придется снизить ее позже, чтобы закрыть сделку, потому что кредитор покупателя не одобрит продажу с завышенной ценой.

Итог

Ключом к успешному выполнению этих переговорных стратегий является то, что вы должны предлагать лучший продукт. Дом должен хорошо выглядеть, быть в отличном состоянии и иметь то, чего нет у конкурирующих объектов, если вы хотите иметь преимущество в переговорах. Если покупатели не в восторге от предлагаемой вами собственности, ваша жесткая тактика не заставит их играть лучше. Они просто уйдут.

Как договориться о продажной цене дома своей мечты

Опытные покупатели дома подсчитывают суммы и точно знают, сколько денег они могут предложить за дом своей мечты.Но что делать, если запрашиваемая цена немного превышает бюджет, например, примерно на 25000 долларов больше, чем вы реально можете себе позволить?

Эта дилемма часто возникает во время поиска дома, но правильный агент поможет вам договориться о цене, которая соответствует вашему бюджету. С правильной командой и несколькими умными стратегиями этот немного недоступный объект может стать вашим. Курбед поговорил с агентами по закупкам и инструктором Института переговоров по недвижимости по искусству ведения переговоров.

Найдите подходящего брокера

С распространением онлайн-торговых площадок поиск вашей собственности больше не является основной ролью брокера. Вместо этого работа брокера состоит в том, чтобы вместе с вами предложить «самое выгодное предложение для вашего дома», как выразился брокер Triplemint Грег Влади. «Ваш агент должен выступать в качестве советника по переговорам». Таким образом, крайне важно побеседовать с агентами об их опыте ведения переговоров о запрашиваемых ценах, прежде чем вы приступите к поиску брокеров.«Вы захотите спросить любого агента об их процессе, их подходе, их тактике, есть ли методика ведения переговоров», — говорит Майк Уолкер из Института переговоров по недвижимости. «Если нет метода, это не обязательно означает, что они плохой агент, но их навыки ведения переговоров не так отточены, как у других».

Знай рынок

То, сколько места вам нужно для переговоров, во многом зависит от рынка, на котором вы делаете покупки. «Самая большая проблема заключается в том, что брокер не всегда информирует покупателя о том, в какой области он покупает», — говорит Бан Леоу, агент с Холстед.Он отмечает, что на конкурентных рынках цены продажи значительно различаются по блокам, в зависимости от качества жилого фонда и близости к удобствам или общественному транспорту. Есть также более важные факторы, которые следует учитывать, от уровня запасов до процентных ставок. Ваш брокер должен уметь понимать как общую картину, так и мелкие детали, влияющие на спрос на жилье. Если спрос в определенном районе высок, переговоры с продавцом не будут столь же эффективными. Но хороший брокер поможет вам прочитать рынок.По словам Леоу, на день открытых дверей вы можете увидеть 40 человек, но брокер должен знать рыночный климат и уметь читать, готовятся ли потенциальные покупатели к войне торгов или ищут с меньшей срочностью.

Поймите свое противодействие

«Исследования показывают, что в переговорной среде наиболее успешные стороны обладают наибольшей информацией о своих противниках, а не идут навстречу чему-то совершенно слепому», — говорит Уолкер. Это не война, но вы хотите, чтобы ваш брокер определил аппетит к той или иной собственности, а также существующие предложения на столе.«Брокер покупателя всегда должен засыпать брокера продавца вопросами, спрашивая, есть ли у него другие предложения», — говорит Влади. «Я никогда не отправляю предложение, не позвонив агенту [продавца], чтобы узнать, могу ли я получить какую-либо информацию, которая нам поможет». Если на столе нет других предложений, переговоры могут пойти дальше.

На конкурентных рынках проявите творческий подход

Если спрос на вашем рынке высок и вы конкурируете с несколькими предложениями, подумайте о переговорах, выходящих за рамки запрашиваемой цены.«Когда вы входите в продажу, вы автоматически сосредотачиваетесь на цене, — говорит Уокер. «Но многие люди не понимают, сколько вариантов ценности может быть обменено между сторонами». Например, вы можете не предлагать самую высокую ставку, но, возможно, вы можете предложить высокий депозит в виде «задатка», который выплачивается продавцу, демонстрирующему вашу добросовестность в сделке. Если продавец хочет быстро избавиться от собственности, возможно, вы сможете гарантировать закрытие в течение 30 дней и использовать это в своих интересах. «Учет микро-условий контракта становится очень важным, когда предложение самой высокой цены не является вариантом для покупателя», — говорит Уолкер.

Добавьте индивидуальности

Покупка дома — это эмоциональный процесс, поэтому не бойтесь написать продавцу личную заметку о том, почему это дом вашей мечты. Это выделит ваше предложение, даже если оно не самое высокое. «Расскажите им, почему вы любите этот дом», — говорит Лео. «Это действительно помогает». Например, обещание восстановить историческую собственность или ваши мечты о создании там семьи часто имеют большее значение для продавцов, чем анонимное предложение, которое немного дороже.

Воспользуйтесь осмотром дома

Стоимость осмотра дома зависит от того, насколько востребован объект недвижимости.Когда на столе много предложений, у вас не будет столько возможностей для обсуждения результатов проверки. Но если дом не вступает в строй, тщательно подготовьтесь к осмотру. Инспекторы заберутся на крышу, проверит фундамент и заползут на чердак в поисках конденсата или проникновения воды. В зоне урагана они позаботятся о том, чтобы дом был построен с учетом кодов, и проверит стены на предмет протечек или плесени. Если проверка вернется без проблем, не о чем договариваться.Но если в доме есть проблемы, это дает вам преимущество изменить цену или попросить продавца произвести ремонт перед продажей.

Подготовка к оценке

Когда вы, наконец, заключите контракт на дом, его оценка будет одним из первых шагов в процессе закрытия. В отличие от домашнего инспектора, который оценивает состояние дома, ваш кредитор отправляет оценщика для определения стоимости имущества. Банк не будет ссужать потенциальным покупателям больше, чем, по его мнению, стоит дом.Таким образом, если оценка соответствует цене контракта или превышает ее, продажа проходит в соответствии с планом. Но если оценка ниже цены контракта, это может задержать или даже сорвать сделку. При низкой оценке вы сможете договориться о продажной цене. Ваш брокер может попытаться убедить продавца снизить цену, чтобы покупка прошла, вместо того, чтобы начинать процесс заново с новым покупателем.

Не бойтесь делать низкое предложение

Walker рекомендует покупателям рассматривать этот процесс как обучающий опыт, зная, что некоторые переговоры проваливаются. «Если дом находится в пределах вашей ценовой категории, не бойтесь выбрасывать [более низкие] предложения», — говорит он. В таких местах, как Нью-Йорк, предложения не являются обязательными. И даже низкое предложение могло бы, как выражается Влади, «заземлить продавца» и снизить запрашиваемую цену.

Насколько ниже запрашиваемой цены вы должны предлагать дом?

Сколько вы должны предложить за дом? Непростой ответ: все зависит от того, на каком рынке вы находитесь, от прейскурантной цены, от того, какой тип ипотеки вам, как потенциальному покупателю дома, удобно, и от многих других факторов, которые вам следует взвесить перед началом переговоров.

Конечно, каждый покупатель хочет заключить сделку. Сговор с продавцом о снижении цены может быть приятным, и даже небольшое снижение цены может иметь большое значение для ежемесячных выплат по ипотеке.

Но если вы сделаете низкое предложение, вы рискуете обидеть продавцов — и они полностью спишут вас. Покупка недвижимости — это залог правильного баланса. Вот несколько вопросов, которые стоит задать себе, чтобы помочь вам выяснить эту золотую середину и достичь идеальной цены предложения.

Вы находитесь на рынке покупателя или продавца?

«Ваша способность представить более низкое предложение будет в значительной степени зависеть от текущих рыночных условий, то есть от рынка покупателя или продавца», — предполагает Синтия Хасинта Кескинкайя , соучредитель Keskinkaya Dartley Team в Дугласе Эллимане в Нью-Йорке. .

Поэтому, прежде чем делать какое-либо предложение о покупке, определите, на каком типе рынка вы находитесь. Традиционно рынки покупателей отличаются большой гибкостью в цене, потому что доступные запасы высоки, а дома, как правило, остаются на рынке дольше.Здесь продавцы, как правило, более склонны к переговорам, потому что предложений немного и они редки.

«На рынке покупателя я без колебаний представлю предложение, которое примерно на 10% ниже запрашиваемой», — советует Крис Клауд из EXIT Heritage Realty в Хеймаркет, штат Вирджиния. «Большинство продавцов, по крайней мере, сочтут это достойным встречного предложения».

На рынке продавца гораздо труднее опуститься ниже запрашиваемой цены, потому что запасы малочисленны, а несколько покупателей, как правило, заинтересованы в одной и той же собственности.В этом случае продавцы могут получить несколько предложений, поэтому не ожидайте, что они будут слишком охотно вести с вами переговоры. Если вы полны решимости сделать этот дом своим новым домом, лучше всего предложить прейскурантную цену или, что еще лучше, подумайте о том, чтобы превысить цену, указанную в списке, если можете.

Знайте, что другие покупатели жилья могут быть готовы подать предложение о покупке за наличные или даже отказаться от проверки дома, чтобы убедить продавцов принять их предложение, поэтому будьте готовы к конкуренции.

Прежде чем вы начнете подавать предложения, ваш агент по недвижимости может помочь вам определить, на каком рынке вы сейчас находитесь.В качестве альтернативы, вот дополнительные советы о том, как определить, находитесь ли вы на рынке покупателя или продавца.

Как долго листинг был активен?

«Обращая внимание на историю собственности, вы можете получить лучшее представление о спросе на этот дом», — отмечает Дженнифер Карлсон из Coldwell Banker в Восточном Гринвиче, Род-Айленд.

«Два дня на рынке? Наверное, не лучшая идея идти с низким предложением на 50 000 долларов ниже запрашиваемой цены. Целый год на рынке, со снижением цен на ? Вперед и бросайте кости.Чем дольше дом находится на рынке, тем меньше у продавца преимуществ в переговорах ».

Если дом находится на рынке в течение длительного времени, владелец, вероятно, будет заинтересован продать его как можно скорее, и это может означать гибкость в цене. В худшем случае, если вы придете со слишком низким предложением, продавец может вернуться с разумным встречным предложением.

Однако Майкл Рассел из Ratchet Straps USA также подчеркивает важность обеспечения того, чтобы низкое предложение не оскорбляло продавца, если вы хотите, чтобы к нему как к покупателю относились серьезно.

«Я всегда следовал правилу: никогда не опускайтесь более чем на 25% ниже указанной цены», — говорит он. «Скорее всего, после гонораров, комиссионных и сентиментальной оценки продавцы уже страдают. Если вы опуститесь ниже этой точки, они могут полностью проигнорировать ваше предложение».

К счастью, информацию о том, как долго дом находится на рынке, можно легко найти в большинстве списков, а если нет, то любой хороший агент по недвижимости будет иметь доступ к этой информации через службу множественных списков. Попросите, чтобы это было поднят для вас, и используйте его в качестве справочника при составлении предложения.

Какова цена по сравнению с аналогичными домами в этом районе?

Когда у вас появится общее представление о том, сколько возможностей для маневра осталось, самое время взглянуть на сопоставимые продажи в желаемом районе. Попросите вашего агента провести сравнительный анализ рынка (также называемый сравнительным анализом или CMA), который покажет вам список и цены продажи аналогичных домов, проданных за последние несколько месяцев. Используйте это как свой путеводитель по покупке дома.

«Сопоставимые товары должны стать вашим помощником при первом предложении», — говорит Шейн Ли от имени Realtyhop.«Если, например, аналогичная недвижимость в том же районе стоит на 10 тысяч долларов меньше, тогда для вас имеет смысл пойти на 10 тысяч долларов ниже запрашиваемой цены».

Для покупателя дома знание рыночной стоимости является ключом к получению справедливой цены на свой новый дом.

Насколько сильно вам нужен дом?

И последнее, но не менее важное: спросите себя: что бы вы почувствовали, если бы ваше предложение было отклонено? Допустим, вы какое-то время искали дом и наконец нашли дом своей мечты. Возможно, стоит подумать о том, чтобы предложить именно то, что они просят, или немного больше, чтобы продавец знал, что вы готовы к заселению.

«Если вам очень нужен дом, вам нужно сделать продавцу предложение, от которого он не сможет отказаться», — советует Дженни Дитти Канг , агент по недвижимости из Wakefield Reutlinger Realtors в Луисвилле, штат Кентукки.

Однако, если вы думаете, что сможете переехать на следующий участок без каких-либо проблем, нет ничего плохого в попытке заключить сделку. В худшем случае продавец отклонит ваше предложение, и вы вернетесь к поиску жилья. В мире недвижимости почти всегда есть длинный список новых и интересных объектов недвижимости.

Если вы думаете, что можете влюбиться в другую недвижимость, не тратьте время и деньги на конкуренцию с несколькими предложениями и другими покупателями. Если вы обнаружите, что превышаете рыночную стоимость или потенциально переплачиваете в торгах, сделайте шаг назад и спросите себя, стоит ли этот конкретный дом того.

Недвижимость стоит дорого, и с учетом дополнительных затрат на осмотр дома, заключительные расходы, гонорары риэлторов и т. Д. Лучше убедиться, что вы можете позволить себе дом, прежде чем вы попадете в ипотеку, которую не можете себе позволить.

Последний совет может быть самым субъективным из всех, но он важен. В конечном счете, вам решать, что вы готовы предложить для дома.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *