Какую квартиру выгоднее сдавать в аренду: Какую квартиру выгоднее покупать для сдачи в аренду — Российская газета

Какую квартиру выгоднее сдавать: одно- или двухкомнатную?

Покупая квартиру для последующей сдачи в аренду люди часто отталкиваются от сложившихся на рынке недвижимости стереотипов. Главный из них, связанный с арендой квартир, звучит примерно так:

«Наиболее выгодное вложение – покупка однокомнатной квартиры небольшой площади вблизи станции метро. Покупая такое недвижимое имущество для последующей сдачи в аренду, Вы не прогадаете!»

Но так ли обстоят дела на самом деле? Что происходит на практике?

Сравнение одно- и двухкомнатных квартир с точки зрения арендодателя

Анализируя объявления о сдаче квартир в долгосрочную аренду, можно заметить на первый взгляд довольно странную закономерность.

Если говорить о старом жилом фонде, то наиболее распространенная общая площадь однокомнатных квартир находится в диапазоне 28-34 квадрантных метра. Площадь «двушек» примерно в полтора раза больше и составляет обычно от 42 до 51 «квадрата». Соответственно, и оценочная стоимость двухкомнатных квартир при продаже будет примерно в полтора раза выше по сравнению с ценами на однокомнатное жильё.

При этом можно заметить, что стоимость аренды «двушек» не так сильно отличается от «единичек», как цены продаж. Здесь наблюдается разница всего около 25%. На первый взгляд кажется: зачем же покупать под аренду двухкомнатную квартиру в полтора раза дороже однокомнатной, если она будет приносить «всего лишь» на 20-25% больше дохода?

Не забываем про затраты арендодателя на содержание квартиры

Не смотря на такую разницу в ценах и арендных ставках, опытные арендодатели чаще склоняются к покупке именно двухкомнатной квартиры для последующей сдачи её в аренду. Почему же они отдают предпочтение именно такой недвижимости? Давайте отметим следующие нюансы сдачи квартир, на которые начинающие неопытные инвесторы обычно не обращают внимания:

Обновление отделки квартиры при смене арендатора. Важно учитывать, что при смене арендаторов для выгодной сдачи квартиры следующему нанимателю, нужно «освежить» ремонт в помещении. Как правило, проще и дешевле всего в этом плане обстоит дело в жилыми комнатами. Стены достаточно перекрасить или поменять на них обои. Возможно также поменять напольное покрытие. Чаще всего в квартирах под аренду на полу лежит ламинат, поменять который не составляет никаких проблем. Таким образом, приведение в порядок двухкомнатной квартиры после арендаторов не намного дороже однокомнатной.
Поддержание в рабочем состоянии бытовой техники и мебели. Как правило двухкомнатная квартира по комплектации мебелью и бытовой техникой мало отличается от двухкомнатной. Ведь в «единичке» гостиная и спальня объединены, там обычно есть и диван или кресло, и кровать. А в «двушке» кровать просто вынесена в отдельное помещение. Поэтому и затраты за поддержание в порядке мебели и техники для одно- и двухкомнатных квартир находятся примерно на одинаковом уровне.
Разная целевая группа арендаторов. Важно также учитывать контингент арендаторов в зависимости от количества комнат в квартире. В большинстве случаев однокомнатные квартиры в старом жилом фонде снимают молодые не семейные люди, чаще всего студенты. Соответственно нужно быть готовым к тому, что в квартире часто будут проходить различные многолюдные праздники. В результате которых изнашиваться квартира будет значительно быстрее. Кроме того, молодые люди не всегда могут правильно рассчитать свои финансы и спланировать свою жизнь на какой-либо значительный срок. А значит, Вы должны быть готовы к более частым сменам арендаторов. И к более «глубокому» ремонту после каждого из них.

Так что же выгоднее для аренды «единички» или «двушки»

Мы проанализировали затраты арендодателя на поддержание квартиры и её составляющих частей в надлежащем виде. Теперь становится понятно, почему при значительно более высокой цене двухкомнатной квартиры, её аренда не настолько выше однокомнатной.

Это происходит из-за того, что существенную роль в арендном бизнесе играют затраты на поддержание недвижимости в порядке. Конечно, что выгоднее в каждом конкретном случае, нужно всё просчитать индивидуально. По крайней мере мы обратили Ваше внимание на факторы, которые нужно обязательно учесть при планировании бизнеса.

Но в целом, исходя из нашей практики, с точки зрения доходности однокомнатные и двухкомнатные квартиры имеют примерно одинаковую привлекательность. Однако, при таком же уровне прибыльности, двухкомнатная квартира как правило приносит своему хозяину меньше проблем и головной боли. Ну а выбор конкретного объекта жилой недвижимости остаётся за Вами.

Как выгодно сдать в аренду квартиру в новостройке?

Стоит ли покупать квартиру в новостройке лишь для того, чтобы сдавать её в аренду? Принять верное решение вам помогут ответы на следующие 8 вопросов:

На какой стадии предпочтительнее приобретать жильё для сдачи в наём?

На стадии закладки фундамента жильё наиболее дешёвое: это факт. Но когда квартира покупается с целью сдачи её в аренду, надо смотреть как на её цену, так и на упущенную выгоду.

Если купить жильё на начальной стадии возведения дома, можно упустить весьма существенную прибыль, ведь до ввода здания в эксплуатацию пройдёт не менее двух лет, в течение которых вы от своего приобретения не получаете ничего.

Пока дом строится, стоимость жилья в нём растёт. Но будут ли также быстро повышаться цены на съёмные квартиры в новостройках? Едва ли!

Вот почему приобретать недвижимость для сдачи в наём лучше на этапе почти полной или окончательной готовности дома.

Какая квартира больше всего годится для сдачи в аренду?

Мало кто желает снимать трёх-четырёхкомнатные хоромы, да и на студии спрос не особенно велик. А вот «однушки» и двухкомнатные квартиры — самое ходовое жильё в этом плане. Поскольку такие квартиры населением очень востребованы (на съём однокомнатных около 40 % желающих и ещё 25 процентов «охотятся» за «двушками), Арендная ставка тоже стабильно поднимается.

Да и на ремонт одно-двухкомнатных квартир нужно меньше временных и материальных затрат.

Важно ли, где находится дом?

Обычно люди стремятся снять жильё поближе к работе или другим наиболее значимым для себя объектам. До этих объектов должно быть легко добираться, в том числе, на общественном транспорте.

Что больше подходит для сдачи в наём: апартаменты или квартира?

О различиях между квартирой и апартаментами мы уже рассказывали в статье. Если кратко, стоимость апартаментов ниже цен на квартиру в плане приобретения, а вот сдавать их в аренду зачастую выгоднее, ведь существуют особые жилые комплексы из апартаментов с мебелью, отделкой, дополнительными услугами для «постояльцев».

Но, если вы покупаете жильё, чтобы в будущем самим в него переехать или обеспечить жилплощадью родственников, тогда однозначно берите квартиру.

Приобретать объект с минимальным ремонтом или выполнить отделку своими силами?

Даже на элементарный ремонт квартиры в только что возведённом доме требуется не один месяц. В эти месяцы вы как арендатор будете простаивать, а время простоя — это упущенная выгода!

Покупая квартиру с отделкой от застройщика, вы, во-первых, можете сразу же её сдавать, во-вторых, жильцов не будет беспокоить назойливый шум дрели, работающей у соседей целыми днями.

Стоит ли сдавать голые стены в обмен на качественный ремонт?

Представьте: вы сдаёте квартиру «безо всего» за сущие гроши, а вам жильцы за это обещают сделать ремонт. Казалось бы, выигрывают обе стороны. Подобный бартер на рынке недвижимости весьма распространён.

Но не так всё гладко! Вместо ремонта вы рискуете получить большие проблемы длиной в несколько лет! Арендаторы не станут спешить выполнять свои обещания. Зачастую жильцы оказываются гостями из стран Содружества, работягами-отделочниками. Из вашей квартирки они сделают барак, а сами будут работать на других объектах за реальные деньги. Таким арендаторам финансово неинтересно делать у вас ремонт.

Можно ли обставить жилище старой мебелью?

Очень нежелательно! Мечтая снять квартиру в новостройке, люди хотят видеть всё новое, а не только дом! Им не нужен диван, на котором в юности отдыхал ваш дедушка.

Поищите в магазинах дешёвую мебель. Ваши поиски обязательно увенчаются успехом. Боитесь накупить лишнего?

И правильно боитесь! Предлагайте свою квартиру даже без обстановки. Порой арендаторы хотят заселиться со своей мебелью или сами подскажут, что вы должны купить.

Как не продешевить, сдавая квартиру?

Вы желаете сдать подороже; Потенциальный арендатор хочет снять подешевле. Это вполне естественно. И важно здесь — не упрямиться, а выяснить адекватную ставку, иначе можете ждать претендентов до второго пришествия.

Обойдите район, где находится новостройка, узнайте, за какую сумму сдают жильё, аналогичное вашему. Поройтесь в интернете, загляните на доски объявлений, прикиньте среднерыночную цену.

Но, чтобы не нагружать себя лишней работой, лучше обратиться в агентство недвижимости, например, к нам, в «Герц».

Мы направим к вам опытного специалиста-оценщика. Он всегда в курсе тенденций на рынке арендной недвижимости. Он порекомендует, какую цену вам следует указывать в объявлении.

А если сомневаетесь, годиться ли тот или иной объект для сдачи в наём, наши риелторы разрешат и эту задачу.

Позвоните нам!
+7 (3462) 24-31-31.

Поверили, что сдавать в аренду квартиру в новостройке выгодно? Пусть в этот бизнес поверят и ваши друзья! Поделитесь статьёй с ними.

Выгодно ли покупать квартиру в Москве для сдачи

Квартиру в столице определенно можно рассматривать как пример успешного инвестирования. Это не только способ сохранить деньги, но и возможность приумножить свое состояние — как при сдаче в аренду, так и в случае продажи недвижимости спустя несколько лет.

Чтобы понять, где выгоднее всего купить квартиру в Москве для сдачи в аренду, следует тщательно изучить варианты районов и квартир.

Выбор района

Выбирая, какую квартиру снять, в первую очередь смотрят на транспортную доступность. Поэтому наиболее актуальны районы, находящиеся вблизи метро и автобусных остановок. Также стоит обратить внимание на удаленность станций электропоездов. Лучше всего, если до станции метро — не более 10 минут пешком. Чем больше транспортных развязок и чем ближе они находятся, тем дороже стоимость жилья.

Расположение жилья в дорогостоящем районе вовсе не обязательно значит, что она станет выгодной для сдачи и будет пользоваться большим спросом. Как правило, цены на жилье в центральных районах непосильно дорогие для арендующих, особенно — приехавших из других регионов. Поэтому жилье, находящееся в отдалении от центра, окупится гораздо быстрее, чем квартира на Арбате или в Хамовниках.

По данным за 2020 год, наиболее востребованными для аренды считаются квартиры, расположенные в пределах Садового и Третьего транспортного кольца, а также недвижимость в ЗАО, СЗАО, в частности Кунцево. А демократичными ценами на жилье под аренду могут похвастаться районы Некрасовка, Новая Москва, Гольяново.

Новостройка или вторичка

Эксперты по недвижимости утверждают, что выгоднее приобретать квартиры в новых домах. Это объясняется следующими преимуществами новостройки:

квартиры в новостройках сдаются за высокие цены;
приобрести квартиру можно в ипотеку ― для новостроек обычно снижают процент на кредит;
новые дома благоустроены и оснащены современной техникой;
ЖКХ обходится дешевле;
системы коммуникаций обновлены ― соответственно, риск неисправностей сводится к минимуму.

Весомым преимуществом квартир в новостройках можно считать и отсутствие предыдущих владельцев. Это значительно облегчает процесс покупки недвижимости и гарантирует чистоту сделки.

Метраж и планировка

Цены на покупку недвижимости напрямую зависят от площади, количества комнат и их расположения, чего не скажешь о стоимости аренды. Основным фактором, на который ориентируются арендаторы, является расположение дома, а не этажность квартиры и ее планировка.

При этом квартиры, равные по метражу, но имеющие разную планировку, могут сдаваться по разным ценам. Так, зачастую студии сдаются за меньшую стоимость, чем однокомнатные аналоги. Исключением является евроремонт: студии со свежей отделкой можно сдавать за ту же стоимость, что и однокомнатные квартиры.

Трудно назвать количество метров на одного человека. Некоторым семьям удобно в маленькой квартире, тогда как молодые люди предпочитают снимать квартиру для одного. В среднем, площадь арендуемой квартиры в столице равна 35−40 кв. м.

Сколько можно заработать на сдаче квартиры в аренду

Опытные риэлторы отвечают, что средний доход от квартиры в аренду в Москве составляет около 6% годовых от стоимости жилья (данные на 2020 год). Таким образом, полностью окупить недвижимость владелец сможет не ранее, чем через 20 лет. Однако подобный доход характерен для квартир, сдающихся на долгосрочный период. Жилье, которое сдается посуточно, приносит на 30% больше денег.

Чтобы рассчитать стоимость аренды жилья, воспользуйтесь этой формулой:

Стоимость недвижимости при покупке / 200 + 10−15%.

Можно ли погасить ипотеку на деньги со сдачи квартиры в аренду

Погасить ипотеку средствами с аренды недвижимости можно в нескольких случаях:

Если при покупке жилья вы внесли больше 50% от стоимости своими средствами;

Если вы сдаете квартиру не на долгий срок, а посуточно.

Однако чаще первоначальный взнос за квартиру составляет 20%. При среднем уровне дохода придется ежемесячно доплачивать в счет платежа из собственных средств.

Недорогие районы для покупки квартиры

Если вы заинтересованы в покупке квартиры под аренду в недорогом районе, следует обратить внимание на спальные районы на окраине Москвы. Это округи ЮВАО и СВАО, а также районы Царицыно, Гольяново, Бирюлево, Южное Бутово и другие. Оптимальным вариантом будет квартира вблизи университета или торгового центра, с косметическим ремонтом и набором мебели для сдачи.

Что лучше купить для сдачи в аренду: квартиру или апартаменты

Выбирая между квартирой и апартаментами, рекомендуем отдавать предпочтение стандартной недвижимости. Жилищно-коммунальные платежи в квартирах значительно ниже, чем в апартаментах.

Но у апартаментов есть пара серьезных преимуществ ― усовершенствованный внешний вид и обновленная охранная система.

Однако из минусов: апартаменты менее востребованы и при покупке в ипотеку имеют завышенную процентную ставку. Доход, получаемый со сдачи в аренду апартаментов, сильно урезается налогами и коммунальными платежами. А еще апартаменты тяжелее продать, так как в них нельзя оформить постоянную регистрацию, что отпугивает потенциальных клиентов.

Можно ли приобрести квартиру для сдачи в аренду на материнский капитал

Материнский капитал представляет собой государственную выплату в форме безналичного сертификата на определенную сумму. Чтобы вложить эти средства в покупку квартиры под аренду, необходимо согласовать приобретение жилья с Пенсионным фондом России.

С помощью этого сертификата можно частично возместить стоимость квартиры и неважно, будет ли жилье первичным или вторичным. Также можно оформить ипотеку и внести первоначальный взнос средствами из материнского капитала.

Застройщик: ООО «Этажи». Проектные декларации на сайте msk.etagi.com

Как выбрать квартиру для последующей сдачи в аренду

Выбирая квартиру для сдачи в аренду не нужно выбирать жилье “под себя”. Ориентируйтесь на потенциальных арендаторов. Самыми востребованными на рынке являются малогабаритные однокомнатные или квартиры-студии. Они пользуются спросом у студентов и молодых пар. При выборе такой квартиры одним из главных критериев будет транспортная доступность и ее расположение относительно учебных заведений. Для молодых семей с детьми подходят квартиры побольше в районах с развитой инфраструктурой, наличием поблизости детского сада, школы, магазинов и т.д. Кроме того, проще будет сдать квартиру с мебелью и бытовой техникой, поскольку многие арендаторы еще не успели обзавестись всем необходимым.

Покупая квартиру эконом-класса для сдачи, выгоднее будет остановиться на вариантах с отделкой от застройщика или с простеньким ремонтом. Тогда окупаемость произойдет быстрее. Чтобы поддерживать квартиру в чистом и привлекательном состоянии, можно своими силами производить косметический ремонт, который не потребует больших вложений. Сдать квартиру с дизайнерским ремонтом может оказаться сложнее, ведь не факт, что найдется множество желающих переплатить за стильный интерьер. Дорогой ремонт более уместен в сегменте элитного жилья.

Еще один важный аспект — соседи. Убедитесь, что рядом не проживают любители ночных дискотек или владельцы большого собачьего семейства. Ведь от этого будет зависеть комфорт арендаторов, а значит и Ваше спокойствие.

Необходимо иметь ввиду, что арендаторы могут по тем или иным причинам часто меняться. Поэтому потребуется периодически уделять время поиску и привлечению потенциальных квартиросъемщиков. Кроме того, в данном вопросе не обойтись без некоторых знаний в правовых вопросах. Поэтому, чтобы быть спокойным за результат и уверенным в правильности составленных документов, лучше обратиться к профессионалам. Звоните нам: 50-10-40 и мы оперативно поможем Вам сдать или снять квартиру.

Рассказать друзьям:

Как выгодно сдать в аренду квартиру в новостройке?

Разбираем подробно, какую квартиру и когда покупать, а также что нужно сделать для того, чтобы зарабатывать на сдаче в аренду.

Покупка квартиры: на каком этапе строительства покупать?

Известный всем совет о том, что брать квартиру нужно на этапе котлована не всегда подходит, если квартира покупается для сдачи в аренду. В этом случае нужно оценивать не только стоимость, но и упущенную выгоду. Квартиру, купленная в доме, который только начинает строиться, нужно будет ждать около 2 лет. Все это время на аренде заработать не удастся — это и есть упущенная выгода. Эксперты говорят о том, что цена на квартиры в новостройках растет не быстро, поэтому покупка квартиры под сдачу в аренду в уже достроенном может оказаться выгоднее.

Какую квартиру сдавать выгоднее?

Самые ходовые — это однушки. Они занимают 40% массового арендного рынка. Вторые по спросу — двушки. Соответственно, цены на аренду однокомнатных квартир растут быстрее. Поэтому лучше отказаться от варианта купить трехкомнатную, даже если на нее есть хорошие скидки. К тому же, делать ремонт в одно- или двухкомнатной квартире дешевле.

Где покупать квартиру?

Расположение квартиры — решающий момент. От этого зависит как быстро найдется клиент и как много он будет платить. Квартиру в центре города рядом с остановками разных видов транспорта, детскими садами, школами и магазинами можно сдать дороже, но и ее покупка будет затратна. Стоит заранее подсчитать, примерно за сколько лет окупится квартира. Если срок окупаемости растягивается на несколько десятков нет, лучше взять менее привлекательный вариант.

Аренда в обмен на ремонт?

В Москве и Петербурге распространен такой вариант: владелец сдает квартира арендатору бесплатно, а тот делает в квартире полный ремонт. Но на деле такой вариант можно использовать только если арендатор и владелец уверены друг в друга. В остальных случаях квартираны либо затягивают с ремонтом, либо делают его некачественно.

Как дешево обставить квартиру?

Самый дешевый варианта — это старая мебель с дачи или от знакомых. Но такая квартира будет долго ждать своих арендаторов, а владелец будет терять деньги. В квартирах в новостройках главное — это новизна. Квартиру с новой мебель можно сдать и дороже, и быстрее. Сейчас очень много производителей дешевой, но качественной мебели. Вокруг Челнов расположено множество складов с мебелью от заводов, которая продается по цене ниже рыночной. Но не стоит покупать все сразу. Лучше указать в объявлении, что все необходимое будет докупаться по заказу квартиранта. Такое объявление привлечет к себе внимание и тех, кто переезжает со своей мебелью, и тех, кто хочет поучить обстановку под себя.

По какой цене сдавать квартиру?

Главное при выставлении цены в объявлении не продешевить и не запрашивать слишком много, увеличивая срок ожидания клиентов. Для этого надо оценить варианты на сайтах объявлений. Далее присмотреться к своей квартире: если есть плюсы, цену поднять, если есть минусы — опустить. Можно сдать квартиру через агентство недвижимости. В этом случае риэлтор выставит адекватную цену и за пару дней найдет клиента по своей базе.

За сколько лет окупится покупка квартиры?

Точные цифры зависят от огромного количества факторов. Если говорить о средних цифрах, то в сегменте эконом квартира можно окупить в срок от 12 до 16 лет. Элитное жилье окупается дольше.

Покроет ли арендная плата платежи по ипотеке?

Обычно арендная плата может сравниться с платежом по кредиту, если квартира куплена в ипотеку, только если первоначальный взнос больше 50%. В остальных случаях поверх денег квартирантов нужно еще добавлять свои.

Вам может быть интересно

5 советов, чтобы быстро сдать квартиру в аренду

Почему квартиранты вынуждены менять одну квартиру на другую?

5 простых решений для ванной, о которых вы не задумывались

Где в Алматы выгоднее сдавать квартиру в аренду | Курсив

Рынок аренды жилья в Алматы – один из самых оживленных в стране, риэлторы и владельцы недвижимости предлагают квартиры на любой вкус и кошелек.

«Курсив» посчитал, насколько рентабельным является данный бизнес и где в мегаполисе выгоднее сдавать квартиру в аренду.

В большинстве случаев аренда жилья для казахстанцев – мера вынужденная, арендуют жилье те, кто не может себе позволить взять его в кредит. В меньшинстве те, кто живет в съемном жилье принципиально, считая, например, что ипотека в Казахстане переоценена. Или просто предпочитая жить без лишних кредитных обязательств и тратить деньги на другие нужды.

Аренда или ипотека?

Рассмотрим пример алматинца, который с 2012 года ежемесячно платит 112,6 тыс. тенге за ипотеку квартиры площадью 43 кв. м в микрорайоне «Казахфильм».

Первоначальный взнос составлял 11% от общей стоимости квартиры, кредит оформлен в БВУ под 14,5% годовых. Срок займа – 25 лет. Аналогичные квартиры в этом же районе сейчас сдаются по цене 90–130 тыс. тенге в месяц. То есть фактически аренда квартиры обходится примерно в ту же сумму, что и ежемесячные платежи по кредиту. Из плюсов нашего примера – в итоге недвижимость переходит в собственность должника, из минусов – необходимость подтверждения дохода и наличие первоначального взноса. Ну и стоит учесть, что цены на жилье в 2012 году отличались от сегодняшних в меньшую сторону, так что сейчас нашему «показательному» алматинцу понадобились бы большая сумма на первый взнос и, скорее всего, больший уровень дохода для получения ипотеки. Так что не исключено, что на текущий момент он бы выбрал аренду, среди преимуществ которой – мобильность, возможность «жить отдельно», не имея денег на первоначалку либо инвестируя в другие инструменты. Отдельно стоит отметить арендное жилье с выкупом, которое объединяет возможности как ипотеки, так и традиционного съемного жилья. Некоторые застройщики предлагают рассрочку на новостройки без переплаты, но в основном на небольшой срок (один-два года), из-за чего ежемесячная сумма выплат становится неподъемной для большинства казахстанцев со средним доходом.

Также существует специальная госпрограмма арендного жилья в АО «ИО «Казахстанская ипотечная компания». Это долгосрочная рассрочка доступного жилья без первоначального взноса. Условия аренды вполне реальные – к примеру, за однокомнатную квартиру в районе Нуркент (Алгабас-1) нужно выплачивать 46,3 тыс. тенге ежемесячно, через 20 лет недвижимость перейдет в собственность съемщика. Сдают схожие квартиры в этом же районе от 60 тыс. тенге. Есть нюансы – программа реализуется в порядке очередности, преимущественно для определенных категорий лиц.

Аренда как бизнес

Взглянем на аренду жилья со стороны арендодателя. Насколько рентабельным является рынок сдачи жилья в Казахстане? «Давайте рассмотрим на конкретном примере, – предлагает член совета Объединенной ассоциации риэлторов Казахстана Наталья Шамаилова. – Однокомнатная квартира площадью 40 кв. м в Алмалинском районе Алматы в состоянии, пригодном для использования, стоит около 16,5 млн тенге. Аренда – примерно 100 тыс. тенге в месяц». По словам риэлтора, окупаемость такой квартиры с дополнительными затратами на налоги, капитальные вложения и текущий ремонт составляет 15 лет. Относительно выгодными принято считать вложения, срок окупаемости которых не превышает 10 лет. Получается, что с точки зрения чистой выгоды – это не самый лучший вариант, даже тенговый депозит позволит зарабатывать больше. Тем не менее инвестиции в недвижимость остаются востребованными среди казахстанцев.

Где взять, чтобы сдать?

Самые дорогие квартиры в Алматы в Медеуском районе – квадратный метр жилья здесь стоит в среднем около полумиллиона тенге. Самые дешевые – в Турксибском районе – менее трехсот тысяч тенге за квадрат. Однако, как показывает практика, дорогое жилье – не гарантия высокой доходности. Выгоднее всего сдавать квартиры в Алмалинском районе. Средняя стоимость аренды здесь 2989 тенге за квадрат – второе место по городу. По данным krisha.kz, однокомнатная квартира в среднем обойдется в 140 тыс. тенге за месяц, двухкомнатная – в 172 тыс. тенге, трехкомнатная – в 195 тыс. тенге. Высокие цены объясняются расположением. Район охватывает старый центр города – «золотой квадрат», где аренда в обычных домах стоит как в новостройках. К тому же это излюбленное место иностранных туристов и командировочных, что также влияет на стоимость аренды. Современных жилых комплексов в районе мало, а ценовая категория существенно выше средней.

Стоимость квадрата в однушке в Алмалинском районе в среднем составляет 453,9 тыс. тенге. Чем больше квартира, тем дешевле обходится квадратный метр – 453,2 тыс. тенге для двухкомнатной и 394,2 тыс. тенге – для трехкомнатной квартиры. При этом выгоднее сдавать именно однокомнатные квартиры – их рентабельность самая высокая по городу – 9,3% годовых. Доходность двух- и трехкомнатного жилья составляет 8,1% и 7,4% соответственно.

Не менее выгодно сдавать квартиру в самом густонаселенном районе города – Ауэзовском. Дефицита спроса на съемное жилье здесь не бывает. В основном район представлен типовыми панельными постройками в микрорайонах и домами 2000-х годов. Ценовой сегмент – средний. Аренда однокомнатной квартиры обойдется в сумму около 117 тыс. тенге в месяц, двухкомнатной – 150 тыс. тенге, трехкомнатной – 182 тыс. тенге.

Купить квартиру в 40 кв. м можно за 15–16 млн тенге, двухкомнатные квартиры площадью 60 квадратов стоят около 22,5 млн тенге, 80 квадратов – 29 млн тенге. Как и во всех районах города, здесь выгоднее сдавать однокомнатное жилье, годовая доходность при этом составит 8,9%, при сдаче двух- и трехкомнатных квартир рентабельность будет в районе 8% и 7,5% соответственно. Тройку самых привлекательных для арендодателей районов замыкает Бостандыкский район. Здесь рядом с советскими панельками соседствуют элитные новостройки, разница стоимости аренды в этих домах может достигать 40–50%. Район отличается хорошей инфраструктурой, выгодно расположен, что, конечно, отражается на стоимости жилья. Квадратный метр однушки стоит 472 тыс. тенге, двушки и трешки – 455,3 и 448 тыс. тенге – это второй результат по городу. Соответственно аренда также высокая – в среднем однокомнатные квартиры сдаются по 138 тыс. тенге, двухкомнатные – по 170 тыс. тенге, трехкомнатные – по 195 тыс. тенге в месяц. Доход от сдачи однушки составит 8,8% в год, на двухкомнатной можно заработать 7,5% от стоимости квартиры, на трехкомнатной – 6,5%.

Самая низкая рентабельность аренды в Наурызбайском районе. Здесь умеренные цены на жилье – от 323,7 тыс. тенге за квадратный метр, однако стоимость аренды одна из самых низких в городе. Однокомнатную квартиру можно снять в среднем за 77 тыс. тенге, двухкомнатную – за 115 тыс. тенге, трехкомнатную – за 130 тыс. тенге. Дешевизна аренды обусловлена удаленностью района, нехваткой транспорта и слабой инфраструктурой. Заработать на сдаче однокомнатных и двухкомнатных квартир здесь можно 7,1% в год от стоимости, на трехкомнатных и того меньше – 5,4%. В Турксибском и Алатауском районе схожая ситуация: несмотря на недорогое жилье, низкая стоимость сдачи квартир не дает возможности хорошо заработать на аренде.

Что в итоге?

Доходность сдачи в аренду жилья без дополнительных расходов ниже, чем тенгового депозита, и находится примерно на уровне 7–8%. Выгоднее всего сдавать однокомнатные квартиры, их доходность в среднем составляет 8–9% годовых, у трешек рентабельность меньше – в районе 6–7%.

Инвестиционную недвижимость целесообразнее брать ближе к центру или в густонаселенных районах, где спрос на аренду жилья больше, следовательно, цены выше. Дешевые квартиры в отдаленных районах – не самое лучшее вложение средств в плане заработка.

Как сдавать легально?

Есть несколько вариантов. Во-первых, можно зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель. Для этого достаточно уведомить налоговый орган о начале предпринимательской деятельности на портале электронного лицензирования. Ставка индивидуального подоходного налога – 10%, однако при соблюдении определенных критериев можно эту сумму уменьшить.

С 1 января 2020 года сокращен перечень видов деятельности, осуществлять которую можно на основе патента. Сдача в аренду жилья с нового года не входит в список разрешенных по данному режиму.

Для арендодателей все еще доступен режим на основе упрощенной декларации. Доход за налоговый период, который составляет шесть месяцев, не должен превышать 24 038 МРП, то есть 63 724 738 тенге. Ставка налога при упрощенке – 3%. При этом вам необходимо представлять каждые полгода налоговую отчетность – 910 форму, исчислять и уплачивать налоги, а также иные отчисления (пенсионные и социальные отчисления, медстраховку). При этом необходимо иметь контрольно-кассовую машину (ККМ) с функцией передачи данных, за обслуживание которой тоже придется платить.

Хорошей новостью для индивидуальных предпринимателей стало подписание закона, предусматривающего освобождение малого бизнеса от налогов на ближайшие три года. Не надо платить ИПН, соцналог и сумму единого земельного налога, однако декларировать доходы необходимо.

Можно и не открывать ИП, чтобы сдавать квартиру. Достаточно сдать по итогам года декларацию по форме 240.00, где указывается совокупная сумма полученного дохода, и уплатить налог в размере 10%. Преимущества – предоставление отчетности и уплата исчисленного налога один раз в год, недостаток – высокая ставка.

Есть и третий вариант – единый совокупный платеж, который объединяет в себе четыре обязательных вида платежа: ИПН, соцналог, пенсионные выплаты и отчисления в ФОМС. Подходит для тех, кто осуществляет предпринимательскую деятельность без регистрации, не используя наемный труд, и оказывает услуги исключительно физлицам. То есть если вы намерены сдавать жилье компаниям, этот вариант вам не подходит.

Размер дохода за год не должен превышать 1175 МРП, в 2020 году это чуть больше 3 млн тенге. Со дня оплаты ЕСП можно осуществлять предпринимательскую деятельность, отчетность сдавать нет необходимости. Сумма ЕСП составляет 1 МРП в городах республиканского и областного значения и 0,5 МРП в других населенных пунктах.

Читайте «Курсив» там, где вам удобно. Самые актуальные новости из делового мира в Facebook, Telegram и Яндекс. Дзен

Где и какую жилую недвижимость лучше покупать для сдачи в аренду – Tranio.Ru

1 800 просмотров ·

В последние годы растет интерес к покупке жилья для сдачи в аренду. Россияне еще только осваивают зарубежные рынки инвестиционной недвижимости. Наибольшей популярностью у наших соотечественников пользуются курортные страны — Болгария, Испания, Франция и другие. Это объясняется тем, что здесь много арендаторов во время горячего сезона. Востребована также городская недвижимость, особенно в Германии.

В любой стране решающим фактором для выбора инвестиционного объекта является местоположение.

«Если это мегаполис — то центральные и бизнес-районы с развитой инфраструктурой. Популярная курортная недвижимость находится на первых линиях от моря и с лучшими видами»,— объясняет Людмила Аксененко, руководитель отдела зарубежной недвижимости московского офиса Knight Frank.

По мнению экспертов, курортная недвижимость более функциональна, чем городская.

«На мой взгляд, в крупных экономических центрах имеет смысл приобретать недвижимость в основном для долгосрочной аренды, в то время как на курортах еще и для краткосрочной»,— говорит Аксененко.

Что касается типов недвижимости, то Борис Бронштейн, директор компании Kaiser Estate, рекомендует инвесторам вкладывать деньги в квартиры в жилых или курортных комплексах. Обычно они находятся в удобном месте — рядом с пляжами, местами развлечений — и имеют собственную инфраструктуру: бассейны, тренажерные залы и прочее. Поэтому среди арендаторов велик спрос на такие апартаменты.

Если единственная цель — сдача в аренду, то, по мнению специалистов рынка, лучше приобрести недорогую однокомнатную квартиру как наиболее ликвидный и рентабельный объект.

Однако выбор той или иной страны, а также типа недвижимости во многом зависит от инвестиционного бюджета.

Бюджет, тыс. евро	Страны, регионы, города	Объекты недвижимости
До 150	Германия — Берлин Чехия — Прага	Квартиры
До 150	США — Флорида Болгария	Обслуживаемые апартаменты
От 150 до 500	Венгрия — Будапешт, Балатон	Квартиры, виллы
	Франция — побережье, горнолыжные курорты	Проекты обратной аренды (leaseback)
	Испания — Коста-Бланка	Квартиры, виллы
От 500	Франция, Монако — Лазурный Берег	Квартиры, виллы
От 500	Великобритания — Лондон Франция — Париж США — Нью-Йорк	Квартиры

До 150 000 €

Инвестору с небольшой суммой рекомендуется обратить внимание на недорогие, но стабильные европейские рынки — Германию и Чехию. Не стоит забывать также Флориду (США) и Болгарию: и там, и там жилье пользуется большим спросом, особенно в течение горячего туристического сезона.

«При сумме до 150 000 евро стóит ориентироваться на Берлин или Прагу. Оба города популярны у туристов в течение всего года. Оба являются крупными культурными центрами. Квартира в хорошем районе здесь не будет простаивать. При сдаче в аренду целесообразно ориентироваться на 4–6 % годовых дохода»,— говорит Наталья Завалишина, генеральный директор «МИЭЛЬ — DPM».

Германия

Германия — одна из самых популярных стран у российских инвесторов. Недвижимость здесь стоит дешево по европейским меркам и, к тому же, очень развит рынок аренды: жилье снимают почти 60 % населения.

«Мы видим большой интерес покупателей-инвесторов к Германии. Крупнейшая экономика Европы привлекает низкими ценами на жилье, стабильностью рынка, низкими рисками и высокими перспективами продолжения плавного роста цен на недвижимость»,— говорит Георгий Качмазов, генеральный директор Tranio. Ru.

Эксперты рекомендуют приобретать недвижимость для сдачи в аренду в Берлине, а также в крупных промышленных и образовательных центрах западной части страны.

Чехия

По сравнению с Германией, в Чехии годовой доход от аренды еще ниже — 3–4 % (по данным Global Property Guide). Поэтому чтобы получить ощутимую прибыль, лучше купить квартиру в Праге небольшого размера. В квартале Винограды (Прага 2) трехкомнатную квартиру площадью около 90 м² можно сдавать примерно за 1 тыс. евро в месяц. Самыми надежными считаются инвестиции в объекты в популярных районах, таких как Мала Страна, Старе Место, Гребенки и Ореховка. Доходность здесь достигает 5 %.

США — Флорида

Эксперты также рекомендуют инвестировать в недвижимость Флориды. Продавцы обслуживаемых апартаментов обещают от 5 до 8 % чистой прибыли. Квартиры стоимостью от 70 тыс. до 150 тыс. долларов приносят своим владельцам 400–800 долларов в месяц. Многие из них продаются с уже заключенными договорами аренды.

Болгария

Специалисты советуют вкладывать средства в болгарские дома и квартиры, потому что в этой стране за небольшую сумму можно купить качественную недвижимость.

По словам Сергея Далматова, риелтора из компании RTL-Estate, в Болгарии выгодно приобретать апартаменты на морских курортах, но не виллы, потому что дорогостоящие объекты не востребованы: туристы в основном ориентируются на отдых эконом-класса.

«Ликвидная квартира в столичных городах (София, Пловдив, Варна, Бургас) и ликвидный апартамент на побережье будут приносить почти одинаковый доход: в городе — дешевле, но более длительный период аренды, а на курорте — дороже, но краткосрочно»,— объясняет Сергей Далматов.

От 150 000 до 500 000 €

Обладателям капитала в размере 150–500 тыс. евро эксперты советуют инвестировать в недвижимость Венгрии, Франции и Испании.

Венгрия

Среди стран Восточной Европы доходные предложения можно найти в Венгрии. Покупать недвижимость в этой стране выгодно: цены продолжают падать в течение нескольких лет, в среднем они снизились на 15 % по отношению к пиковому периоду. Недвижимость в Венгрии стоит в среднем на 40 % дешевле, чем в соседней Хорватии. При этом доходность от сдачи жилья едва ли не самая высокая в Восточной Европе.

Выгодно сдавать в аренду квартиры в Будапеште и дома в курортной зоне — вблизи озера Балатон. Например, в Буде — западной части венгерской столицы — квартиру площадью 90 м² можно приобрести в среднем за 150 тыс. евро и сдавать за 920 евро в месяц, то есть доход составит 7,45 % годовых. Квартира площадью 200 м² обойдется в среднем в 343,6 тыс. евро и будет приносить ежемесячно около 2 300 евро, или 8,05 % годовых.

На побережье Балатона качественная недвижимость стоит от 120 тыс. евро. Несмотря на то, что в последние годы цены на жилье в этом районе остаются в целом вялыми, дома вблизи озера после кризиса подорожали на 6 %. Доходность от сдачи в аренду составляет 6–7 % годовых. Например, роскошную виллу с шестью спальнями и бассейном можно купить примерно за 200 тыс. евро и сдавать за 2 800 евро в неделю.

Франция

Выгодными инвестициями в долгосрочной перспективе считаются вложения в проекты обратной аренды (leaseback) во Франции. Суть этой схемы в том, что покупатель приобретает жилье и сдает его в аренду на 10 лет управляющей компании, после чего становится полноправным владельцем. В отличие от обычного способа покупки недвижимости, по схеме leaseback можно вернуть деньги, потраченные на выплату НДС. То есть покупатель получает «скидку» почти 20 %.

Обратная аренда больше всего распространена на побережьях и горнолыжных курортах. Например, компания Pierre et vacances предлагает по цене от 220 тыс. евро квартиры в новом доме в Биаррице, в 300 м от пляжа. В течение 10 лет владельцу гарантируется стабильный доход в размере 3,75 % годовых. Примерно такую же отдачу получит собственник апартаментов стоимостью от 307 тыс. евро в пятизвездочном комплексе Les Terrasses d’Hélios с видом на Монблан.

«То, что курортная недвижимость может приносить хорошие дивиденды при правильном управлении, подтверждает то, что компании, занимающиеся лизбеком, зачастую предлагают фиксированную доходность в 3–4 %. Это говорит о том, что они уверены, что заработают 10 % и более»,— рассказывает Георгий Качмазов.

Испания

Юрий Константиновский, директор департамента по работе с партнерами компании Leanga Costablanca, советует вкладывать средства в недвижимость Коста-Бланки (Испания). По его мнению, среди предложений стоимостью от 150 тыс. до 500 тыс. евро доход будут приносить квартиры с одной-двумя спальнями в Бенидорме и других элитных районах Аликанте, а также в городах Кальпе, Морайра, Гвардамар, Санта-Пола и Ла-Манга в соседней провинции Мурсия. Если инвестор располагает суммой более 500 тыс., то стоит обратить внимание на престижные урбанизации — Альтея-Хиллс, Кабо-Ройг, Кампоамор, Ла-Зения и Бенисса.

«В Испании очень большая нехватка вилл, особенно рядом с морем. Те, кто имеют средства на покупку виллы, как правило, достаточно обеспечены, чтобы её не сдавать. Поэтому в сезон такая недвижимость может принести огромную прибыль, ибо спрос на аренду всегда больше, чем предложение,— объясняет Константиновский.— Как правило, на следующий сезон всё хорошее арендуется в конце предыдущего сезона или сразу же после него. Также хорошо сдаются небольшие апартаменты на первой линии моря или в пешей доступности от него. Если всё-таки рассчитывать на туристов из России, то нужно приобретать объекты как можно ближе к пляжу, не далее 500 метров».

От 500 000 €

Сумма, превышающая 500 тыс. евро, дает широкие возможности для инвестирования. На эти средства можно приобрести квартиру в Париже, Лондоне или Нью-Йорке, виллу на Лазурном Берегу или, если речь идет о сумме свыше миллиона, сразу несколько качественных объектов.

Франция

Виллы с 2–3 спальнями по цене до 1 млн евро можно найти, например, в Мужене, Каннах, Ницце, Сен-Тропе, Вансе, Кань-сюр-Мер и других городках на побережье. Например, виллу с тремя спальнями и бассейном рядом с Ниццей можно сдавать в аренду по цене от 800 до 1 500 евро в неделю.

Предложения дороже 1 млн евро относятся к элитному сегменту. Самыми престижными считаются три мыса — Кап-Ферра, Кап-Мартен и Кап-д’Антиб. Здесь недвижимость стоит от 5 млн евро.

Великобритания

Эксперты также рекомендуют обратить внимание на Лондон, если бюджет превышает 1 млн евро. По словам Романа Григорьева, руководителя компании LonGrad, недвижимость в престижных районах британской столицы не только так же надежна, как депозиты в швейцарских банках, но даже приносит чуть больший доход. По данным London Property Watch, владельцы лондонских квартир получают от 3 до 12 % годовых. При этом самими прибыльными являются квартиры с одной спальней.

«В Лондоне выгоднее всего купить недорогую квартиру в центральном месте и сдавать ее по неделям или посуточно. В городе не хватает качественных отелей по разумным ценам, и в последние пару лет среди туристов (особенно немцев и французов) стало очень популярным снимать квартиры, а не отели»,— советует Роман Григорьев.

Портфельное инвестирование

Если речь идет о высоком ценовом диапазоне — от 1 млн евро, рекомендуется обратить внимание на такую схему, как портфельное инвестирование. Это значит, что инвестор приобретает сразу несколько объектов — как правило, одного типа и в одной стране.

Портфельное инвестирование выгодно в крупных городах, таких как Мюнхен, Париж, Лондон, Нью-Йорк, а также на Лазурном Берегу. Там можно купить несколько квартир и отдать их в управление специализированной компании.

Кроме того, специалисты по недвижимости рекомендуют инвесторам, имеющим более 1 млн евро, приобретать коммерческую недвижимость.

«Если всё же говорить о недвижимости за миллион, то лучше купить торговые или офисные площади в ликвидных объектах, расположенных в одном из экономически развитых городов Европы. Можно увеличить прибыль, приобретя здание в плохом состоянии. Тогда, если грамотно провести ремонт, можно получать хороший и стабильный доход»,— советует Георгий Качмазов.

•

Аналитики Global Property Guide сравнили средний годовой доход от сдачи в аренду типичной квартиры площадью 120 м² в крупных городах различных европейских стран:

Страна	Годовой доход, %	Страна	Годовой доход, %	Страна	Годовой доход, %
Молдова	10,00	Хорватия	4,56	Австрия	3,67
Украина	9,09	Словения	4,49	Швейцария	3,61
Венгрия	7,18	Бельгия	4,48	Люксембург	3,56
Македония	6,39	Великобритания	4,31	Испания	3,41
Турция	5,82	Россия	4,19	Франция	3,26
Сербия	5,80	Болгария	4,19	Мальта	3,25
Словакия	5,71	Кипр	4,10	Латвия	3,23
Польша	5,41	Италия	4,06	Чехия	3,09
Португалия	5,24	Литва	4,01	Греция	2,48
Нидерланды	5,11	Эстония	3,99	Андорра	2,39
Румыния	5,04	Финляндия	3,80	Монако	1,73
Дания	4,73	Германия	3,73

Юлия Кожевникова, Tranio. Ru

Какой тип недвижимости лучше всего сдавать в аренду?

Доход от сдачи в аренду Недвижимость по-прежнему остается одним из лучших инвестиционных инструментов, даже в период пандемии.

В преддверии лета 2021 года ситуация с рабочими местами и доходами арендаторов должна стабилизироваться. Это улучшит финансовую отчетность большинства арендодателей, сделав аренду недвижимости более прибыльным предприятием.

Большой вопрос для инвесторов в недвижимость, связанных с Covid 19, заключается в том, какие города являются лучшими, а — какие типы сдаваемой в аренду недвижимости. будет хорошо работать в будущем.

Как оценить возможность

Тип собственности можно оценить разными способами, например, квартир по сравнению с домами , а также количество спален, площадь в квадратных футах, сдаваемые в аренду единицы и двор. Это важные оценки, добавленные к дополнительным инвестиционным критериям: лучшие города, цены на жилье, близость к розничной торговле и общественному транспорту, качественные районы, налоговые районы и в каких районах могут быть проблемы с законами об аренде.

Пока что во время этой пандемии арендаторы домов хорошо платили за квартиру.В некоторых районах с низким доходом, а также в некоторых городах и штатах есть проблемы, однако с квартирами возникли проблемы с денежным потоком. Рассматривать квартиры и многоквартирные дома кажется нелепым, но с учетом того, что Covid 19 будет контролироваться, эти вакансии снова будут заполнены.

Будь то дом, таунхаус, двухквартирный дом, таунхаус, многоэтажная или малоэтажная квартира, вам нужен дом с востребованными характеристиками.

Недвижимость сейчас переживает тяжелые времена, что может означать, что этой весной на рынке появится большое количество объектов недвижимости, таких как небольшие многоквартирные дома, сдаваемые в аренду дома, квартиры, кондоминиумы и небольшие многоквартирные дома.

Снять дом или квартиру?

Квартиры и дома — очевидное начало для амбициозных инвесторов в аренду и домовладельцев. Однако было создано множество новых креативных типов арендных единиц. Если инфекционные заболевания постоянно присутствуют в многоквартирных домах, сдаваемая в аренду недвижимость будет претерпевать серьезные изменения в конструкции, предусмотренные законом.

Это может быть возможностью привлечь арендаторов, которые будут платить оправданно более высокую арендную плату. Изменения в правилах могут стать вашим шансом финансировать и списывать ценные обновления.

Рассмотрев свои финансы, терпимость к риску, навыки управления недвижимостью и текущий рынок арендного жилья, вы можете принять решение, отличное от того, которое вы планировали изначально.

Двухкомнатные дома и большие малоэтажные кондоминиумы пользуются спросом.

У вас есть из чего выбрать, например, квартиры, кондоминиумы, таунхаусы, двухквартирные дома, особняки, квартиры для студентов и многое другое.

Среди этих вариантов у вас есть различия в количестве спален, ванных комнат и парковочных мест.Эта диаграмма, любезно предоставленная компанией simplebusiness в Великобритании, показывает, что арендная плата является наилучшей для квартир или домов с 2 спальнями. Вот где спрос самый высокий.

Готовы сделать ManageCasa своим новым домом для управления недвижимостью?

Без обязательств, зарегистрируйтесь бесплатно.

Присоединяйтесь к ManageCasa

Тем не менее, показывает ли эта статистика фактические причины, по которым арендаторы арендовали апартаменты с 2 спальнями? Реальной проблемой может быть 1 парковочное место, 1 ванная комната и отсутствие подвала для хранения, от которых страдают другие квартиры. Вам нужно будет подумать, можно ли модернизировать планируемое устройство, чтобы получить эти преимущества.

В связи с бурным ростом рынка многоквартирного строительства в США, у вас будет хорошая возможность покупать многоэтажные дома. Однако в Австралии ситуация на рынке меняется, и вы можете купить квартиру по очень хорошей цене. В Канаде цены на кондоминиумы продолжают расти, а в Торонто и Ванкувере это преимущественно многоэтажные дома.

Статистика доходности сдачи в аренду в Великобритании — снимок экрана с сайта simplebusiness. co.uk

Если вам нужно жить в арендуемом доме / здании, которое вы покупаете, то вам нужно подумать о том, как здание разделено и сколько в нем единиц разделен на.Есть большие старые дома, которые разделены на целых 6 единиц. А в современном дуплексе могут быть построены квартиры на цокольном этаже. Подберите числа для каждого, и это может вас удивить.

Что покупают институциональные инвесторы?

Специалисты по инвестициям в недвижимость часто больше заинтересованы в кондоминиумах и многоквартирных домах, потому что они могут покупать больше квартир, получать больший доход от аренды и ими обычно легче управлять.

Для них денежный поток имеет большое значение, поэтому они предпочитают квартиры и кондоминиумы в районах проживания рабочего класса.

Индивидуальные инвесторы могут предпочесть покупать квартиры и дома в доступных районах, где они могут сами управлять недвижимостью и экономить на расходах.

Преимущества и недостатки

Тип аренды, который вы покупаете, имеет большое значение для прибыльности. Давайте посмотрим на преимущества и недостатки каждого из них:

Многосемейные апартаменты
Односемейные дома
Студенческое общежитие
Высокий рост против малоэтажного

Многосемейные апартаменты / кондоминиумы — владение несколькими квартирами в одном здании может помочь вам купить больше недвижимости и снизить расходы на управление.Однако в некоторых случаях сборы ТСЖ могут быть отрицательными.

Поскольку спрос на квартиры очень высок, вы все равно можете получить хорошую арендную плату за квартиру в доме класса B .

Если вы инвестируете в недвижимость, выбор многоквартирных домов дает вам денежный поток, более высокую рентабельность, и вы можете купить 2 квартиры по цене одного дома. Квартиры по более низкой цене представляют интерес для большего числа арендаторов, поэтому вакансии меньше риска.

Многоквартирный дом включает в себя гораздо больше арендаторов и, следовательно, больше проблем и проблем, с которыми вам, возможно, придется столкнуться.

Дома на одну семью — особняки сильно подорожали по всей стране, а в некоторых городах рост цен не прекращается. Есть ненасытный спрос. Дома на одну семью обычно покупают по завышенной цене, потому что их соотношение цены и арендной платы велико.

Обычно вы управляете одним арендатором. Дома — более ликвидное вложение, чем многоквартирные, и их легче продать. Однако более рискованно иметь одну недвижимость с меньшим кругом потенциальных арендаторов (из-за более высокой арендной платы).

Сложно получить рентабельность инвестиций в дорогой дом в Калифорнии. Однако в таких быстрорастущих городах, как Филадельфия, Омаха или Шарлотта, цена может быть подходящей.

Студенческое общежитие — этот рынок демонстрирует феноменальный рост. Тем не менее, учитывая позицию правительства США в отношении иммиграции и свободной торговли, оно может сильно разочароваться, поскольку иностранные студенты решат не учиться здесь. Как и другие формы жилья, студенческое жилье пользуется большим спросом и, вероятно, сохранится из-за плохого предложения студенческого жилья (колледжи и университеты больше не предоставляют жилье), и эти единицы могут позволить больше коек на квартиру, тем самым максимизируя ваш доход от аренды.

Высокоэтажные и малоэтажные квартиры — На рынке с низким предложением стоит обратить внимание на квартиры в зданиях более 4 этажей. «Ящиков для обуви в небе», как некоторые их называют, становится все больше из-за нехватки земли.

Цены в таких городах, как Торонто, росли очень быстро. Высотное здание обычно является наиболее доступным типом квартиры или кондоминиума. Они часто расположены рядом с центральными деловыми районами, транзитом, работой и обращаются к миллениалам, зарплаты которых быстро растут.

Малоэтажная недвижимость в аренду

Малоэтажка, большой спрос

Малоэтажка, 4 этажа или меньше, таунхаусы или кондоминиумы на пляже или в городе, пользуются большим спросом и могут иметь значительный рост арендной платы.Многие покупатели имеют детей или не любят высоту, и их легче поддерживать и ремонтировать, чем кондоминиумы от 25 до 60 этажей.

Чем больше у вас квартир, тем меньше будет взиматься компания по управлению недвижимостью, и тем лучше будет финансирование, которое вы можете получить от банков.

Надеюсь, мы поняли, что сравнение дома и квартиры для инвесторов в недвижимость, вероятно, упускает из виду хорошие инвестиционные результаты.

На рынках жилья Сан-Хосе, Торонто, Лос-Анджелес, Майами или Сан-Франциско вы, скорее всего, будете инвестировать в многоэтажные дома.Используя хорошее облачное программное обеспечение для управления недвижимостью, вы, возможно, сможете управлять им самостоятельно.

Снижайте ежемесячные расходы и разумно управляйте, пока у вас не будет достаточно объектов для найма компании по управлению недвижимостью.

Попробуйте ManageCasa бесплатно сегодня и узнайте все его коммуникационные возможности. Вы будете впечатлены и на пути к повышению рентабельности инвестиций.

Что лучше, чем покупать и удерживать?

На вопрос, является ли переворот или покупка и удержание недвижимости лучшей стратегией инвестирования в недвижимость, нет одного правильного ответа. Вместо этого выбор одного метода другому должен быть частью четкого стратегического плана, учитывающего ваши общие цели.

Вы также должны учитывать возможности, которые предоставляет существующий рынок. Вот что нужно для реализации каждой стратегии и как решить, какая из них может вам подойти.

Ключевые выводы

Продажа недвижимости и покупка и хранение недвижимости представляют собой две разные инвестиционные стратегии.
Владение недвижимостью дает инвесторам возможность со временем накопить богатство и избежать взлетов и падений фондового рынка.
Flipping может быстро окупить ваши инвестиции и избежать постоянных хлопот с поиском арендаторов и обслуживанием собственности, но затраты и налоги могут быть высокими.
Недвижимость с выкупом и удержанием обеспечивает пассивный ежемесячный доход и налоговые преимущества, но не все готовы к управленческим и юридическим обязанностям арендодателя.

Зачем инвестировать в недвижимость?

Это хороший вопрос. Владение жилой недвижимостью вызывает все больший интерес со стороны розничных инвесторов по многим из следующих причин:

Недвижимость может обеспечить более предсказуемый доход, чем акции и облигации.
Недвижимость обеспечивает хеджирование инфляции, поскольку арендные ставки и денежный поток от инвестиций обычно растут по крайней мере на столько же, сколько уровень инфляции.
Недвижимость — отличное место для капитала в те времена, когда вы не уверены в перспективах акций и облигаций.
Собственный капитал, созданный при инвестировании в недвижимость, обеспечивает отличную основу для финансирования других инвестиционных возможностей. Вместо того, чтобы брать займы, чтобы получить капитал для инвестирования (то есть покупать акции с маржой), инвесторы могут брать взаймы под свой капитал для финансирования других проектов.
Возможность вычета процентов по ипотеке делает привлекательным получение кредита под залог дома.
Жилая недвижимость не только обеспечивает денежный поток собственникам, но и может использоваться для дома или других целей.

Пассивный и активный доход

Одно из ключевых различий между покупкой, владением и продажей недвижимости заключается в том, что первая может обеспечить вам пассивный доход, а вторая — активный.

Пассивный доход — это деньги, заработанные на инвестициях, которые продолжают приносить доход без какого-либо материального участия с вашей стороны.Это могут быть акции и облигации или владение арендуемой недвижимостью и ежемесячное получение арендного дохода при условии, что вы нанимаете управляющую компанию для выполнения всех необходимых задач, таких как поиск арендаторов, сбор арендной платы и обслуживание.

Активный доход — это деньги, которые вы зарабатываете в обмен на выполненную работу. Это включает в себя вашу зарплату на работе, а также прибыль, которую вы зарабатываете при продаже домов. Флиппинг считается активным доходом, независимо от того, выполняете ли вы физический труд по зачистке полов.Это все еще бизнес, которым вы занимаетесь — поиск собственности, которую нужно перевернуть, ее покупка, получение страховки, наблюдение за подрядчиками, управление проектом и многое другое.

В этом смысле переворот — это не просто инвестиционная стратегия, такая как покупка и хранение акций или недвижимости. Если у вас есть дневная работа, имейте в виду, что ваше свободное время, вероятно, будет занято всеми требованиями, которые влечет за собой переворот недвижимости.

Два способа перевернуть собственность

При инвестировании в недвижимость можно использовать два основных типа собственности.Первый — это дома или квартиры, которые можно приобрести по цене ниже текущей рыночной, поскольку они находятся в затруднительном финансовом положении. Второй — это верхний фиксатор, свойство со структурными, дизайнерскими или техническими проблемами, которые можно преодолеть, чтобы создать ценность.

Инвесторы, которые сосредотачиваются на проблемной собственности, делают это, выявляя домовладельцев, которые больше не могут управлять своей недвижимостью или поддерживать ее, или находя недвижимость с чрезмерным долгом и рисками дефолта. С другой стороны, те, кто предпочитает ремонтные работы, реконструируют или улучшат собственность, чтобы она лучше работала для домовладельцев или была более эффективной для арендаторов.

Покупатель фиксирующего верха, использующий эту тактику, полагается на вложенный труд для увеличения стоимости, вместо того, чтобы просто покупать недвижимость по низкой цене, чтобы обеспечить высокую отдачу от инвестиций. Конечно, можно комбинировать эти две стратегии при переворачивании свойств, и многие люди именно так и поступают.

Однако постоянно находить эти возможности в долгосрочной перспективе может быть непросто. Для большинства людей переворот собственности следует рассматривать скорее как тактическую стратегию, чем как долгосрочный инвестиционный план.

Плюсы и минусы перелистывания

Pro: более быстрая окупаемость ваших денег

Одним из больших преимуществ переворота собственности является быстрое получение прибыли, которая высвобождает капитал для других целей. Среднее время перевернуть дом составляет около шести месяцев, хотя новички должны ожидать, что этот процесс займет больше времени.

Pro: потенциально более безопасное вложение

В отличие от фондового рынка, который может развернуться в середине дня, рынки недвижимости часто более предсказуемы. В некотором смысле переворот собственности можно считать более безопасной инвестиционной стратегией, поскольку она предназначена для того, чтобы держать капитал под угрозой в течение минимального времени. В нем также отсутствуют риски управления и аренды, присущие владению недвижимостью, не говоря уже о хлопотах, связанных с поиском арендаторов, сбором арендной платы и обслуживанием собственности.

Con: Стоимость

Переброска домов может создать проблемы с расходами, с которыми вы не столкнетесь при долгосрочных инвестициях. Затраты, связанные с переворачиванием, могут потребовать больших денег, что приведет к проблемам с денежным потоком.Поскольку транзакционные издержки очень высоки как со стороны покупателя, так и со стороны продажи, они могут существенно повлиять на прибыль. Если вы отказываетесь от своей основной работы и полагаетесь на листинг для получения дохода, вы также отказываетесь от постоянной зарплаты.

Con: налоги

Быстрый оборот недвижимости (а скорость — это все, что нужно для успешных сделок) может вызвать колебания доходов, которые могут увеличить ваш налоговый счет. Это особенно верно, если дела идут слишком быстро, чтобы воспользоваться долгосрочными правилами налогообложения прироста капитала.В этих случаях вам придется заплатить более высокую ставку налога на прирост капитала в зависимости от вашего заработанного дохода, если вы владеете недвижимостью менее года.

Плюсы и минусы покупки и удержания

Pro: постоянный доход

Владение арендуемой недвижимостью дает вам постоянный доход, независимо от того, где вы находитесь и чем занимаетесь. Более того, покупка недвижимости и владение ею — известный рецепт накопления большого состояния. Много «старых денег» в США и за рубежом было накоплено за счет владения землей.Несмотря на периоды снижения цен, в долгосрочной перспективе стоимость земли почти всегда восстанавливалась, потому что предложение земли ограничено.

Pro: рост стоимости недвижимости

Чем дольше вы владеете инвестиционной собственностью, тем больше вероятность того, что инфляция принесет вам пользу. Это повысит стоимость собственности, в то время как сумма, которую вы взяли в долг для ипотеки, уменьшится по мере ее погашения. Предположим, вы смогли совершить покупку на рынке покупателя и продать на рынке продавца.Кроме того, есть реальный потенциал для значительной окупаемости ваших инвестиций.

Pro: налоги

Владение арендуемой недвижимостью дает налоговые льготы, недоступные для ласт. Арендуемая недвижимость облагается налогом как инвестиционный доход по более низким ставкам. Вы также можете списать расходы, включая ремонт, техническое обслуживание или содержание, оплату управляющему недвижимостью и поездку на вашу собственность или обратно.

Кроме того, вы будете платить налоги по ставке долгосрочного прироста капитала, если решите продать недвижимость после владения имуществом более года.

Con: Стоимость вакансии

Неспособность найти арендаторов — один из рисков владения арендуемой недвижимостью. Это верно независимо от того, делаете ли вы это сами или нанимаете управляющую компанию, которая сделает это за вас. Если ваша собственность пустует в течение нескольких месяцев или лет, вы несете ответственность за покрытие ипотеки в течение этого периода. Прежде чем инвестировать в недвижимость по принципу «купи и держи», убедитесь, что ваш бюджет покрывает от одного до трех месяцев вакансий в год.

Con: Управление и юридические вопросы

Долгосрочное владение недвижимостью — это занятие, требующее интенсивного управления, которое не под силу многим инвесторам.Некоторые инвесторы, особенно те, кто впервые сдаёт недвижимость в аренду, плохо подготовлены или плохо подготовлены к тому, чтобы справиться с обязанностями и юридическими вопросами, которые возникают в связи с тем, что они являются арендодателем. Процесс поиска качественных арендаторов и удовлетворения их потребностей может быть напряженным и трудоемким делом. Однако успешное управление недвижимостью необходимо для обеспечения непрерывных денежных потоков от инвестиций.

Выбор стратегии

Вам нужно ответить на несколько важных вопросов, чтобы решить, будет ли лучшей стратегией переброс собственности или удержание ее в долгосрочной перспективе. Вы должны решить, является ли вложение вашего капитала в недвижимость постоянным вложением или просто способом получить прибыль от ожидаемого роста цен на жилье.

Также было бы полезно, если бы вы определили, какое соотношение риска и доходности подходит для этой части вашего инвестиционного портфеля. Наконец, вы должны иметь терпимость к риску и навыки, чтобы брать на себя управленческие обязанности, связанные с любым типом инвестиций.

Предположим, что капитал недоступен для покупки диверсифицированного портфеля.В этом случае потенциальный инвестор должен быть готов к несистематическому риску. Сюда входят индивидуальные имущественные риски и потенциальное отсутствие спроса на недвижимость со стороны домовладельцев или арендаторов.

Если вы рассматриваете стратегию купли-продажи, вы также должны определить, достаточно ли у вас навыков, чтобы выявить проблемные объекты продажи или неудачников. В этой транзакционной стратегии важно выяснить, может ли капитал быть обращен достаточно раз в течение данного инвестиционного периода, чтобы преодолеть транзакционные издержки. Они включают комиссионные за брокерские услуги, финансирование и закрытие сделки.

Вы можете воспользоваться преимуществами обеих стратегий, развивая бизнес по продаже домов и используя свою прибыль для инвестирования в недвижимость с долгосрочным доходом от аренды.

Итог

Выбор между двумя рассматриваемыми стратегиями зависит от вашей конкретной финансовой ситуации и целей. Тем не менее, стратегия долгосрочного владения, как правило, больше подходит для тех, кто использует недвижимость в качестве основной части своего общего инвестиционного портфеля.

С другой стороны, переворот недвижимости обычно лучше, когда недвижимость используется в качестве дополнения или тактики увеличения прибыли.

Инвесторам, желающим накопить богатство и получать доход от своих вложений в недвижимость, следует рассмотреть возможность владения недвижимостью на длительный срок. Они могут использовать капитал, встроенный в портфель, для финансирования других инвестиционных возможностей, с возможностью в конечном итоге продать недвижимость на более высоком рынке.

Замена собственности — это тактика, которая лучше всего подходит для периодов, когда перспективы на рынках акций и облигаций невысоки.Это также может работать для людей, пытающихся реализовать краткосрочный прирост капитала, пока это позволяет рынок жилья.

Как небольшой многоквартирный дом принес мне 40 000 долларов в год

В этом посте я хочу продемонстрировать вам невероятную силу многоквартирных домов. Используя реальный пример, я покажу вам, как я увеличивал свой собственный капитал на 40 000 долларов в год благодаря небольшому жилому дому из 12 квартир. Я надеюсь, что это вдохновит вас поближе взглянуть на многосемейное инвестирование, мощную стратегию, которая может помочь вам достичь финансовой свободы — так же, как она помогла мне и многим другим.

Хотите больше подобных статей?

Создайте учетную запись сегодня, чтобы получать лучшие статьи блога BiggerPocket на свой почтовый ящик

Бесплатно зарегестрироваться

Квартиры с 4 способами приносят прибыль

Я люблю многоквартирные дома, потому что есть четыре способа заработать на них деньги :

Денежный поток : Это сумма денег, которая остается после покрытия ВСЕХ расходов и выплаты по ипотеке.
Оценка : Это разница между тем, за что вы купили недвижимость, и тем, за что вы ее продаете (за вычетом расходов).
Уменьшение суммы кредита (также известное как «Амортизация»): сумма, на которую ваши арендаторы выплатили остаток по ипотеке.
Спонсорские сборы : Если вы собираетесь собрать деньги для сделки (а вам следует это сделать!), То вы имеете право на определенные сборы за «синдицирование» сделки.

Например, вы можете заплатить себе комиссию за приобретение при закрытии участка (обычно около 3 процентов от покупной цены).

Вы также можете взимать «комиссию за управление активами» (обычно 1 процент денег, получаемых каждый год, когда вы владеете зданием) и «комиссию за продажу активов» (обычно 1 процент от продажной цены при продаже здания).

Да, в отличие от любых других инвестиций в мире, у многоквартирных домов есть четыре центра прибыли.

Поразительно.

Знакомство с примером из 12 блоков

Я собираюсь использовать свою первую сделку в качестве примера, чтобы продемонстрировать вам С НАСТОЯЩИМИ ЧИСЛАМИ, насколько мощным может быть инвестирование в многоквартирный дом.

Я использую этот конкретный пример, потому что это первая сделка, которую вы можете заключить в любой точке страны. Несмотря на то, что это небольшая сделка (12 единиц), она все же добавляла 40 тысяч долларов к моему чистому капиталу КАЖДЫЙ год в течение пяти лет.

И я не использовал свои деньги.

Позвольте мне показать вам, как именно, и я надеюсь, что в процессе вы увидите, что вы тоже можете заключить подобную сделку.

Вот как я купил недвижимость:

Источник : MLS (перечислен брокером)
Цена покупки : 530 000 долларов США
Ремонт : 54 000 долл. США или 4500 долл. США за единицу (требовалось много ремонта)
Денежные средства, необходимые для закрытия : 227 000 долларов привлечено от 5 инвесторов в обмен на разделение 50/50
Прогнозируемая доходность : 15% в год для инвесторов
Комиссия за приобретение : 15 900 долл. США выплачивается мне

После закрытия участка я отремонтировал внешний вид здания и многих квартир.Это позволило мне постепенно повышать арендную плату, заполнять вакансии и выселять неплательщиков.

Это не было мгновенным процессом. Фактически на это ушло около трех лет.

Через пять лет у меня был контракт на продажу за 850 000 долларов. В целом это здание принесло мне прибыль в 198 434 доллара за пять лет, или около 40 000 долларов в год.

Давайте разберем каждый из центров прибыли, чтобы лучше понять прибыль «40 тысяч долларов в год».

Связано: 12 творческих способов повысить ценность многоквартирных домов

Как это небольшое многоквартирное здание приносило мне 40 000 долларов в год

Вот три из четырех центров прибыли:

Денежный поток за 5 лет составил 130 545 долларов (после всех расходов и моих гонораров). Это примерно 181 доллар за единицу в месяц. Денежный поток был ограниченным в первые пару лет, но он увеличился в последние 3 года (когда мы подняли среднюю арендную плату с 595 долларов до 825 долларов).
Прирост составил 146 500 долларов после закрытия и затрат на продажу, НЕ включая погашение кредита и спонсорские сборы.
Основная сумма кредита была уменьшена на на 48 265 долларов США за 5 лет.

Общая сумма, полученная от этих трех центров прибыли, составила 325 310 долларов США.Поскольку у меня 50 процентов акций, моя часть этой прибыли составила 162 655 долларов.

Не забудем спонсорские взносы!

Помимо владения 50 процентами здания, я также получал определенное «спонсорское» вознаграждение за заключение сделки, управление управляющим недвижимостью и, в конечном итоге, продажу всего здания с целью получения прибыли.

Я заплатил себе 15 900 долларов при закрытии, когда я купил здание. Я также взимал комиссию за управление активами в размере 2275 долларов в год (1 процент собранных денег) и 1 процентную комиссию за продажу в размере 8500 долларов, когда мы продали здание.

В целом, мои спонсорские гонорары составили 35 779 долларов, в результате чего МОЯ чистая прибыль составила 198 434 доллара — около 40 000 долларов в год.

Что я на самом деле сделал с этой собственностью?

Я нашел недвижимость с некоторыми проблемами, которые, как мне казалось, я могу исправить за три-пять лет. Я отремонтировал недвижимость, повысил арендную плату, сократил вакантную площадь.

Связано: Почему квартиры — единственный лучший способ избежать крысиных бегов за 3-5 лет

Это было сложно?

Да и нет.

Да, потому что я должен был принять меры. Мне пришлось учиться, покупать недвижимость и нанимать подходящую компанию по управлению недвижимостью. И мне пришлось запастись терпением.

Но с другой стороны, это было не так уж и сложно. Кто угодно мог заключить такую сделку. Я купил его по справедливой рыночной стоимости. Другими словами, мне не пришлось покупать его с какой-то огромной скидкой. Люди постоянно совершают подобные сделки.

И я верю, что вы тоже можете так поступить

Я слышу, как скептики готовятся к комментариям ниже.Я не хочу этого слышать.

Единственная причина, по которой вы собираетесь размещать ниже что-то вроде «это невозможно» или «вы все это выдумываете», заключается в том, что у вас есть ограничивающие убеждения, что многосемейность вам не подходит.

Я сделал это, и другие сделали это. И я знаю, что ты тоже можешь это сделать.

Вам просто нужна поддержка и образование. Обязуюсь прямо сейчас серьезно взглянуть на многосемейное инвестирование, чтобы помочь вам достичь финансовой свободы.

Позвольте мне услышать от вас ниже.На каком этапе вашего пути инвестирования в недвижимость вы находитесь?

Поделитесь комментарием!

Инвестиции в многоквартирные дома для начинающих

Основные выводы

Инвестиции в многоквартирные дома — это серьезное обязательство, которое иногда называют карьерой, а не просто стратегией инвестирования. Инвесторы могут обнаружить, что управление многоквартирными комплексами требует более глубокого участия по сравнению с управлением одноквартирными домами, как физически, так и финансово.С другой стороны, инвестирование в многоквартирные дома приносит уникальные преимущества, которых нет в других нишах. Продолжайте читать, чтобы узнать, подходит ли вам владение жилым комплексом, а также узнать, как успешно начать работу.

Как купить жилой дом

Изучение того, как инвестировать в многоквартирные дома, отнюдь не является легким для понимания, но, ознакомившись с пятью шагами, приведенными ниже, вы сделаете этот процесс гораздо более доступным.Для начала убедитесь, что вход в эту инвестиционную нишу вам подходит:

Убедитесь, что владение многоквартирным домом подходит именно вам: Независимо от того, уже ли вы сформировали портфель или новичок в инвестициях в недвижимость, важно убедиться, что инвестирование в многоквартирные дома подходит именно вам. Есть несколько соображений, таких как стоимость и время. Затраты на владение многоквартирным домом включают начальные требования к капиталу, а также текущую матрицу денежных потоков, связанную с одновременным управлением несколькими квартирами арендатора.Во-вторых, управление многоквартирным домом, возможно, требует большего участия и управления, например, для работы с текучестью арендаторов, оформлением документов по аренде и решением вопросов обслуживания. Прежде чем окунуться в это новое начинание, убедитесь, что ваше расписание и финансы готовы к большим переменам.
Определите тип многоквартирного дома: Из общего жизненного опыта можно понять, что квартиры бывают всех форм и размеров. Одно здание может быть отреставрированным викторианским особняком, разделенным на несколько частей, а другое — современным многоэтажным зданием в мегаполисе.Определение того, сколько квартиры вы можете себе позволить, поможет сузить область поиска, а также определит, какие типы зданий обеспечат наилучшую окупаемость инвестиций для вашего бюджета. Инвесторы сталкиваются с трудным выбором между покупной ценой и затратами на ремонт и реконструкцию.
Определите собственность: После того, как вы определили тип жилого комплекса, которым вы хотели бы владеть, следующим логическим шагом будет поиск недвижимости. Вы можете выбрать поиск недвижимости самостоятельно, с помощью специалиста или службы, либо их комбинацию.Один из способов автономного поиска сделки — вступить в местный клуб или ассоциацию инвесторов в недвижимость. Общаясь с другими профессионалами, вы, скорее всего, познакомитесь с другим инвестором, который будет знать о выставленной на продажу недвижимости. С другой стороны, агенты по недвижимости, особенно агенты по коммерческой недвижимости, могут оказаться полезными в этом процессе. У них есть не только доступ к множеству листинговых услуг, но и листинги коммерческих брокеров. Однако учтите, что комиссионные по коммерческим сделкам немного выше, чем по сделкам с жилыми домами.
Не забывайте про должную осмотрительность: Перед тем, как делать предложение на любую недвижимость, инвесторы должны проявить должную осмотрительность и провести углубленный анализ сделки. При покупке квартир необходимо оценить такие факторы, как местоположение, количество квартир в здании, доступные удобства, а также состояние здания. Эти аспекты помогут вам рассчитать, какую арендную плату вы можете взимать, а также сколько вам нужно будет потратить на необходимый ремонт и улучшения.Кроме того, общее состояние здания может помочь понять, как часто ремонт может повлиять на ваш ежемесячный денежный поток. Более того, расположение собственности будет указывать на местные социально-экономические факторы, которые повлияют на прибыльность в долгосрочной перспективе с точки зрения арендной платы, заполняемости или стоимости перепродажи. Если вы серьезно относитесь к конкретной собственности, обязательно наймите инспектора и получите копии договоров аренды, налоговых деклараций и любых других юридических документов от предыдущего владельца, чтобы помочь выявить любые скрытые проблемы, если таковые имеются.
Сделайте предложение, профинансируйте и закройте сделку: Чтобы сделать предложение, можно оценить стоимость многоквартирного дома, используя рыночные сравнения, потенциальный доход, а также подход замены, когда инвесторы оценивают, сколько это будет стоить построить подобное здание. Поскольку недвижимость с пятью и более квартирами не может претендовать на получение ссуд, обеспеченных государством, коммерческие ссуды обычно поступают от традиционных и частных кредиторов. Будьте готовы к тому, что кредиторы потребуют процентные и денежные резервы, а также когда они предпочтут недвижимость с хорошим рыночным потенциалом и высокой заполняемостью.Однако хорошая новость заключается в том, что коммерческие кредиторы склонны уделять внимание потенциальному доходу от собственности, а не меньше, чем личные финансы и кредитная история инвестора.

[Хотите владеть арендуемой недвижимостью? Посетите БЕСПЛАТНЫЙ курс по недвижимости, чтобы узнать, как инвестировать в арендуемую недвижимость, а также узнать о стратегиях увеличения денежных потоков и достижения финансовой свободы. ]

Способы инвестирования в многоквартирные дома

Как и любой другой вид инвестиций в недвижимость, существует несколько различных способов найти финансирование и начать работу. Какой из них вы выберете, будет зависеть от того, насколько вы хотите участвовать, сколько денег у вас уже есть и сколько времени вы готовы потратить. Вот 5 наиболее распространенных способов инвестирования:

Купите себе: Это самая практичная стратегия в этом списке. Это требует больше капитала, времени и знаний, чем все остальные. Тем не менее, быть единственным владельцем, отвечающим за ваше здание, также очень приятно. Вы можете принимать все свои собственные решения и определять, как вы хотите, чтобы ваш бизнес работал.Эта стратегия рекомендуется только тем людям, которые готовы к финансовым и психологическим требованиям.
Partner Up: Инвестирование в квартиру с партнером может стать отличным началом для многих начинающих инвесторов. Вы можете объединить свой капитал и приобрести недвижимость, которой раньше не было. Конечно, это также означает, что вы не будете все время самому себе. Вам придется вместе принять множество важных решений, поэтому выбирайте партнера с умом.
Syndication: Syndication собирает капитал от инвесторов, которые хотят играть пассивную роль в инвестировании в недвижимость. В этом случае лицо, управляющее синдикацией, будет нести ответственность за все важные решения, связанные с выбранным многоквартирным домом. Все, что вам нужно сделать, это добавить свои деньги в кучу и разделить любую потенциальную прибыль в долгосрочной перспективе.
Фонд недвижимости: Фонды недвижимости похожи на синдицированные, но в большем масштабе.Эти фонды обычно предназначены для более высоких минимальных вложений и вкладывают средства в несколько объектов одновременно. Кроме того, вы можете не знать, где именно используются ваши деньги, поэтому изучите любой конкретный фонд, прежде чем принимать решение об инвестировании в них.
REIT: REIT — это компания, которая управляет инвестициями в недвижимость, которые часто включают многоквартирные дома. Когда вы инвестируете с REIT, вы инвестируете в саму компанию, как и в акции любой другой компании.Прочтите нашу статью о REIT для начинающих, чтобы узнать больше об этой инвестиционной стратегии.

Факторы, о которых следует подумать перед покупкой жилого комплекса

Не все многоквартирные дома одинаковы, и, как и в случае любого другого типа сделки, инвесторы должны тщательно продумывать все аспекты и учитывать любые переменные, прежде чем делать предложение. Вот несколько факторов, которые следует учитывать при проведении исследования рынка и недвижимости, которые помогут вам мыслить как опытный профессионал:

Классификация квартир: В У.S., квартиры классифицируются по шкале от «A» до «D», что может помочь инвесторам решить, какой тип многоквартирного дома они хотели бы иметь. Как правило, квартиры повышаются по шкале классов по мере повышения качества, размера, «новизны» и количества предлагаемых удобств. Старые здания с меньшим количеством удобств обычно более доступны, но инвесторы должны помнить о скрытых расходах, таких как ремонт и улучшения.
Рентабельность инвестиций: Один из самых сложных факторов, связанных с инвестированием в многоквартирные дома, — это оценка вашей рентабельности инвестиций.Инвестиции в небольшие многоквартирные дома будут более доступными, чем в недвижимость с большим количеством квартир или те, которые предлагают удобства. Однако из-за своего размера они могут приносить меньший доход от аренды. Кроме того, инвесторы должны оценить стоимость обслуживания и ремонта, исходя из состояния здания.
Строительные детали: Не позволяйте обычным строительным проблемам удивлять вас, глядя на многоквартирные дома. Старая кровля, особенно плоская, старая сантехника, асбест и свинцовая краска — все это связано с дорогостоящим ремонтом.Наймите профессионала для осмотра любого здания, которое серьезно рассматривается, чтобы убедиться, что скрытые проблемы не повлияют на ваш бюджет.
Предварительные числа: Оценка предварительных чисел и финансовых показателей позволяет инвесторам сравнивать сделки купли-продажи. Список арендной платы, который представляет собой общую арендную плату, взимаемую за все единицы, умноженную на двенадцать, в сочетании со ставками заполняемости, дает представление о годовом доходе от аренды. Разделение покупной цены на количество квартир поможет при сравнении многоквартирных домов с разным количеством квартир и удобств.Кроме того, инвесторы могут оценить свой чистый операционный доход, вычтя расходы из суммы арендной платы, которая затем используется для расчета ставки капитализации.
Управление недвижимостью: Инвесторы также должны оценить альтернативную стоимость времени, необходимого для управления многоквартирным домом. Поскольку этот тип инвестиций потребует практического подхода с точки зрения оборота арендаторов, оформления документов, технического обслуживания и ремонта, и это лишь некоторые из них, владельцы обнаружат, что у них будет меньше времени для осуществления другой инвестиционной деятельности.Хотя наем компании по управлению недвижимостью требует дополнительных затрат, инвесторы должны серьезно взвесить этот вариант.

Сколько вы можете заработать на инвестировании в квартиру?

Сколько вы можете заработать, владея жилым комплексом, зависит от стоимости недвижимости и чистого операционного дохода. На прямой вопрос «выгодно ли владеть многоквартирным домом» краткий ответ: «Может быть». Хотя первоначальные денежные затраты на покупку квартиры велики, владельцы могут получить прибыль, если арендная плата превышает любые требуемые платежи и расходы по ипотеке.Многие инвесторы будут измерять эту доходность, рассчитывая свою ставку капитализации. Однако инвесторам не следует недооценивать затраты на владение многоквартирным домом; возможность дорогостоящего ремонта и технического обслуживания, а также неожиданные вакансии могут сильно повлиять на чистую прибыль.

Лучшие города для инвестиций в многоквартирные дома

Лучшие города для инвестирования в многоквартирные дома являются кульминацией нескольких социально-экономических факторов, таких как уровень занятости, рост промышленности, рост населения и заполняемость и многие другие. Ниже вы найдете список некоторых из наиболее популярных на сегодняшний день рынков для владения многоквартирной недвижимостью:

Бостон, Массачусетс
Денвер, Колорадо
Де-Мойн, IA
Роли и Дарем, Северная Каролина
Солт-Лейк-Сити, UT
Сан-Хосе, Калифорния
Сиэтл, Вашингтон
Шарлотт, Северная Каролина
Вашингтон, округ Колумбия

Плюсы и минусы инвестирования в квартиру

Есть несколько плюсов и минусов, связанных с владением жилым комплексом, и инвесторы должны обязательно ознакомиться с каждым из них, чтобы полностью оценить обязательства, которые они собираются взять на себя.Некоторые могут даже описать владение квартирой как самостоятельную карьеру, поэтому к инвестированию в многоквартирные дома следует подходить с бдительностью.

Плюсы инвестирования в многоквартирные дома

Периодический доход от аренды
Создает возможности для более творческих источников дохода
Многоквартирные дома с одной вакансией не так опасны, как одноквартирные дома с вакансией
Налоговые льготы
Оценка имущества
Кредиторы, как правило, предоставляют ссуды исходя из потенциала актива

Некоторые преимущества владения доходной недвижимостью включают в себя доступ к постоянному доходу от аренды каждой из ваших квартир до тех пор, пока вы не решите ее продать. Кроме того, владельцы могут найти творческие источники дохода, добавив дополнительные удобства и услуги, такие как дополнительные парковочные места. Управление недвижимостью, состоящей из нескольких единиц, также обеспечивает защиту от риска абсолютной вакансии. В случае частной собственности, владелец должен нести все расходы без какого-либо дохода, пока собственность не будет заполнена. Когда речь идет о жилом комплексе, если одна квартира освобождена, инвестор избегает потери 100 процентов арендной платы за здание, пока другие квартиры заполнены.

Владельцы квартир также имеют право на два самых популярных преимущества, которые может предложить недвижимость: налоговые льготы и повышение стоимости имущества. Со временем инвесторы будут наращивать капитал в многоквартирном доме в результате выплат и постепенного повышения стоимости имущества. Помните об этих льготах, когда начнете исследовать варианты финансирования. Когда речь идет об аренде собственности, кредиторы в основном оценивают прибыльность здания, а не личную финансовую и кредитную ситуацию инвестора. Эта рентабельность также используется для расчета стоимости здания.

Минусы инвестирования в многоквартирные дома

Владение многоквартирным домом имеет свои потенциальные недостатки. Когда арендаторы переезжают в дом на одну семью, они, как правило, занимают его надолго. Это могло быть по разным причинам, например, из-за близости к местным школам, рабочим местам и предпочтений района. Из-за этого арендаторы склонны думать о собственности как о своей собственности и хорошо с ней обращаться. И наоборот, квартиры, как правило, имеют более высокую оборачиваемость, а арендаторы менее заботливо относятся к своим квартирам.Как правило, это требует от владельца больше времени на управление текучестью арендаторов, а также на вопросы обслуживания. Кроме того, общая стоимость обслуживания часто будет выше, чем у частной собственности.

Сводка

В конце концов, инвестирование в многоквартирные дома — это призвание, которое приносит инвесторам уникальные преимущества. Хотя поначалу процесс может показаться пугающим, те, кто желает сохранять бдительность, проявлять должную осмотрительность и усердно трудиться, обязательно получат выгоду от инвестирования в многоквартирные комплексы.

Хотите узнать больше о самых прибыльных стратегиях в сфере недвижимости?

Независимо от того, являетесь ли вы новичком в инвестировании, заключили несколько сделок или являетесь опытным инвестором — наш новый онлайн-курс по недвижимости показывает лучшие стратегии в области недвижимости, чтобы начать инвестировать в недвижимость на современном рынке. Опытный инвестор Тан Меррилл объясняет, как эти проверенные временем стратегии могут помочь вам получить прибыль от текущих возможностей в сфере недвижимости.

Нажмите здесь, чтобы зарегистрироваться на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный веб-семинар по недвижимости и начать изучать, как стратегически инвестировать в сегодняшний рынок недвижимости!

Инвестиционная стратегия многоквартирного дома

Инвестиционная стратегия многоквартирного дома позволяет получить очень большую прибыль с одной сделки. Однако для этого потребуется много работы и, возможно, несколько лет.

Если вы знаете, что делаете, покупка, улучшение, а затем продажа многоквартирного дома может быть одним из самых надежных способов получить большую прибыль от недвижимости. Почему? Размер инвестиций помогает. Получение 10% прибыли от собственности в миллион долларов более выгодно, чем с дома за 100 000 долларов. Но дело не только в размере сделки.

Продажа многоквартирного дома — это не продажа дома. Например, если вы раскрасите дом, вы получите за это немного больше, потому что он красиво выглядит.Но вы только догадываетесь, сколько ценности добавляет эта картина. Что, если вы выберете непопулярный цвет? Насколько колода повышает стоимость дома? Ответить на этот вопрос непросто.

Существует более предсказуемая формула повышения стоимости многоквартирного дома или комплекса. Это потому, что покупатели — это инвесторы, которые больше смотрят на прибыль, чем на новую краску. Формула проста: увеличивайте чистую прибыль, и вы увеличиваете стоимость.

Например, предположим, что инвесторы в вашем регионе ожидают, что ставка капитализации составит.08. Это означает, что они ожидают чистой прибыли (до выплаты кредита) в размере 8% от покупной цены. Если ваш многоквартирный дом из тридцати квартир приносит чистую прибыль в размере 120 000 долларов в год, они оценят его примерно в 1 500 000 долларов (120 000 долларов, разделенные на 0,08). Если вам удастся получить на нем 160 000 долларов, это будет стоить 2 000 000 долларов.

Тогда стратегия проста (но, возможно, не проста). Вы находите многоквартирный дом, который эксплуатируется неэффективно, покупаете его по хорошей цене, увеличиваете его чистую прибыль и перепродаете с целью получения прибыли.Если увеличение дохода предсказуемо, то увеличение стоимости будет.

Пример инвестиций в многоквартирный дом

Предположим, вы нашли на продажу 40-квартирный многоквартирный дом. Все они представляют собой апартаменты с 2 спальнями, которые сдаются в аренду в среднем за 600 долларов, что ниже 675 долларов в среднем для этого района. Доля вакантных площадей в прошлом году составляла 10%, что выше нормы в 3%, которая более распространена для этого района. Вы решаете, что это потому, что место немного ветхое, а управляющая компания не спешит привлекать новых арендаторов.

Есть общая комната, которая грязная и обычно не используется. Стиральных машин нет, поэтому жильцам приходится идти до прачечной восемь кварталов. В городе всего пара мест, где можно снять такую дешевую квартиру, и многие получают 750 долларов или больше за апартаменты с двумя спальнями.

Вы видите, что здесь есть потенциал для улучшения и повышения арендной платы.

Валовой доход за предыдущий год составил 259 000 долларов, а все расходы, кроме выплат по ссуде, составили 75 000 долларов.Таким образом, чистая прибыль до обслуживания долга составляет 184 000 долларов. Исходя из преобладающей ставки капитализации в районе 0,08, стоимость составляет около 2 300 000 долларов. (184 000 долларов разделить на 0,08). Однако вы делали покупки не только для многоквартирных домов, но и для мотивированных продавцов. Этот продавец просит всего 2 000 000 долларов и принимает ваше предложение на 1 850 000 долларов.

Первое, что вы делаете — еще до того, как заключите сделку — это составьте список всех возможных способов сократить расходы и увеличить доход.Как только вы закроете сделку, вы приступите к работе.

Уборка дома и некоторые мелкие работы по озеленению стоят всего 1000 долларов или около того. У вас тоже есть картина на 2000 долларов.

В общественной комнате убрано, и вы устанавливаете видеоигры для детей. Они предоставляются развлекательной компанией бесплатно для вас, и вы получаете половину дохода.

Другая сторона общей комнаты становится прачечной. Опять же, вы выбираете схему, которая дает вам половину дохода без каких-либо вложений в оборудование с вашей стороны.Тем не менее, вам придется заплатить 9000 долларов за то, чтобы в комнате было установлено водопроводное оборудование для стиральных и сушильных машин. Вы позволяете компании, производящей напитки, установить автомат в общественном помещении за 40% от валового дохода.

Вы тратите 13 000 долларов на десять небольших складских помещений и сдаете их в аренду арендаторам за 35 долларов в месяц.

Вы тратите 52 000 долларов на несколько навесов для автомобилей, которые предоставят по одному месту для каждого арендатора.

Вы заменяете каждый наружный светильник люминесцентными лампами малой мощности за несколько сотен долларов.

Вы заменяете неэффективный обогреватель в коридорах на тот, который сократит ваши счета за газ на 30%. Это стоит 6500 долларов.

Вы добавляете огнетушители и вносите другие незначительные изменения, чтобы получить лучшую страховку. Это стоило несколько тысяч долларов.

Вы увольняете управляющую компанию и нанимаете лучшую по той же ставке.

Арендаторы обследуются, и по мере необходимости или по желанию арендаторов производятся ремонтные работы и улучшения. Это стоит еще 32000 долларов.

Жильцам, конечно, сказали, что будут улучшения.Их также уведомили о том, что для их оплаты необходимо повысить арендную плату, но эта арендная плата будет близка к арендной плате аналогичных многоквартирных домов. По мере увеличения срока аренды вы увеличиваете арендную плату. Вы одновременно начинаете продвигать здание как одно из самых красивых в районе, чтобы заполнить пустующие квартиры.

К следующему году большинство квартир сдается за 700 долларов. В уведомление о повышении арендной платы, отправленное арендаторам, вы включили информационный лист, показывающий ставки в других многоквартирных домах, с акцентом на те, которые взимали 750 долларов или более.Из-за более высокой арендной платы уезжают лишь единицы арендаторов. У всех жильцов есть более приятное место для жизни. Переезд — это много хлопот и затрат, просто чтобы попасть в не такое хорошее место, чтобы сэкономить около 50 долларов в месяц.

Вы сохраняете это место еще на год, прежде чем пытаться его продать. Это сделано для того, чтобы все изменения доходов и расходов полностью отражались в бухгалтерских книгах за полный год. Ваши улучшения стоят около 120 000 долларов. Добавьте это к первоначальной цене покупки и затратам на закрытие, и вы получите около 2 миллионов долларов в проект.

Как выглядит эта чистая прибыль сейчас?

Ваш новый улучшенный многоквартирный дом сейчас заполнен на 98%. При средней арендной плате 700 долларов в месяц за квартиру, общий валовой доход от аренды за предыдущий год составил 329 000 долларов.

Ваша доля дохода от стиральной машины составила 2400 долларов.

Хранилища были в основном заняты и принесли 3 800 долларов.

Доход от видеоигр и поп-автоматов в общественной комнате составил 1800 долларов.

Таким образом, общий валовой доход составляет 337 000 долларов.

С новым обогревателем и другими изменениями вы сократили годовые расходы до 65 000 долларов. Таким образом, чистая прибыль до обслуживания долга составляет 272 000 долларов.

При ставке капитализации 0,08 стоимость многоквартирного дома сейчас составляет около 3,4 миллиона долларов. Однако из-за того, что он в таком идеальном состоянии, вы выставляете его на продажу за 3,7 миллиона долларов, а к концу третьего года он продается за 3 500 000 долларов. Комиссионные за продажу и закрытие сделки составляют почти 200 000 долларов. Поскольку у вас было около 2000000 в собственности, ваша прибыль составляет 1.3 миллиона долларов.

Даже если вы (или ваши партнеры) изначально инвестировали 500 000 долларов, это отличный доход за три года. Это также налогооблагаемый прирост капитала, если вы не включите его в следующий более крупный проект. Другой альтернативой является сохранение собственности сейчас, когда она, вероятно (в зависимости от условий финансирования) генерирует денежный поток после обслуживания долга в размере около 172 000 долларов в год. Это тоже неплохая отдача.

Самым важным моментом этой инвестиционной стратегии многоквартирного дома является внесение изменений, повышающих чистую прибыль.Чтобы вносить наиболее эффективные изменения, вы должны научиться делать математику. Однако это тема для другой статьи.

Какие плюсы и минусы владения жилым комплексом? — Multifamily.loans

Что следует знать инвесторам перед покупкой многоквартирного дома

Инвестирование в многоквартирный комплекс — один из самых проверенных временем способов накопления богатства. Фактически, многосемейное инвестирование имеет невероятный набор преимуществ, включая денежный поток, возможность финансировать недвижимость с ограниченным количеством денег и невероятные налоговые льготы (и это лишь некоторые из них).Однако инвестирование в квартиру — это не всегда солнце и ромашки; инвесторам приходится много работать, чтобы их недвижимость приносила прибыль. В этой статье мы обсудим некоторые из основных плюсов и минусов владения жилым комплексом. Таким образом, вы сможете принять более обоснованное решение относительно того, подходит ли приобретение многоквартирной собственности для ваших личных инвестиционных потребностей.

Преимущества владения жилым комплексом

Как мы только что упоминали, владение квартирой может иметь множество преимуществ.Некоторые из наиболее существенных преимуществ включают:

Денежный поток: Хотя некоторые типы инвестиций, такие как дивидендные акции и аннуитеты, обеспечивают некоторую степень выплат инвесторам, они обычно не выдерживают критики в размере денежные средства, полученные от многоквартирных домов.
Кредитное плечо: Квартиры обладают огромным преимуществом, поскольку позволяют заемщикам откладывать от 20% до 30% продажной цены, финансируя оставшуюся часть в течение 25-30 летнего периода амортизации.В общем, акции, облигации, паевые инвестиционные фонды и другие виды инвестиционных возможностей не предлагают ничего подобного.
Налоговые льготы: Многосемейная недвижимость — идеальное вложение с налоговой точки зрения. Инвесторы могут не только брать значительные проценты по ипотеке и амортизационные отчисления, но также часто вычитать командировочные и коммунальные расходы, а также другие расходы.
Прирост капитала: Как и в случае с домом на одну семью, с течением времени инвестор, как правило, будет наращивать капитал в своей собственности по мере выплаты ипотеки.Кроме того, собственный капитал увеличится, если стоимость самой собственности возрастет.
Потенциал синдицирования / партнерства: В то время как большинство инвесторов в акции или облигации инвестируют самостоятельно, жилые комплексы являются идеальным вложением для групп. Объединившись с другими инвесторами, вы можете приобретать более крупную и лучшую недвижимость, максимизируя свою потенциальную прибыль.
Дополнительный доход: Хотя арендная плата от арендаторов обычно является наиболее существенным источником дохода для многоквартирного комплекса, другие источники дохода могут иметь большое значение.Наиболее распространенные источники дополнительного дохода включают стиральные машины, торговые автоматы и парковочные места для нерезидентов (которые могут быть особенно прибыльными в престижных городских районах).

Недостатки владения жилым комплексом

Владение многоквартирным домом имеет массу преимуществ, но также имеет ряд потенциальных недостатков, в том числе:

Временные инвестиции: Выбор, финансирование и покупка жилой комплекс может длиться месяцами.И хотя вы можете нанять компанию по управлению недвижимостью, чтобы она взяла на себя многие повседневные обязанности, связанные с владением квартирой после покупки, вам все равно придется потратить определенное количество времени на надзор за управляющей компанией, чтобы гарантировать ваши инвестиции. остается прибыльным.
Факторы местного рынка: В то время как умные многосемейные инвесторы стараются покупать недвижимость в прекрасных местах (или местах, которые, кажется, имеют тенденцию к величию), никто не может предсказать будущее.Например, в районе, который вы считали джентрифицированным, может наблюдаться рост преступности и бедности, что приведет к резкому снижению стоимости ваших инвестиций.
Вакансии и вопросы арендаторов: Хотя арендаторы обычно обеспечивают 95% или более дохода, получаемого от квартирной собственности, они также могут вызывать серьезные головные боли. Даже арендаторы с хорошей кредитной историей и долгосрочными договорами иногда уходят неожиданно, не говоря уже о тех, кто не платит арендную плату или, что еще хуже, наносит значительный ущерб вашей собственности.
Ответственность: Несмотря на то, что владельцы умной собственности всегда имеют надежный страховой полис, владельцы потенциально могут нести ответственность за несчастные случаи и преступления, которые происходят с этим имуществом. Этот риск практически отсутствует для сопоставимых инвестиций, таких как акции, облигации или инвестиционные фонды в недвижимость (REIT).
Расходы на техническое обслуживание: От окон и перил до приборов и лампочек многоквартирные дома часто нуждаются в постоянном обслуживании, и домовладельцы несут ответственность за его оплату.Хотя страхование может покрывать более крупные предметы, расходы на техническое обслуживание, ремонт и замену по-прежнему являются значительными.
Низкая ликвидность: В отличие от акций или облигаций, вы не можете просто щелкнуть, чтобы продать многоквартирный дом — и даже если бы вы могли, вы можете не получить желаемую цену. Продажа многоквартирных домов часто занимает несколько месяцев, а закрытие может быть длительным процессом.

Инвестирование в квартиру — отличная возможность, но не для всех

Владение квартирой — это далеко не все.Идеальный владелец квартиры / инвестор обладает приличным уровнем толерантности к риску, сильной трудовой этикой, хорошими навыками критического мышления и готовностью работать с числами. Однако, если у вас есть факторы, упомянутые выше (или хотя бы некоторые из них), покупка многоквартирного дома может быть отличным выбором — и отличным способом обеспечить доход для вас и вашей семьи на долгие годы.

Односемейная аренда или многоквартирная аренда — что нужно знать на 2021 год

Следует ли инвестировать в односемейную аренду или многоквартирную недвижимость? Когда дело доходит до жилой недвижимости, это споры как среди новых, так и среди опытных инвесторов.

Хотя вы можете просеивать сопоставляющие мнения на онлайн-форумах, пока не посинеете, в конце концов, все сводится к вашим личным критериям и инвестиционным целям.

В этой статье мы проанализируем аренду на одну семью (SFR) и многоквартирную аренду (MFR), чтобы вы могли выбрать лучший для вас маршрут.

Преимущества аренды на одну семью

1. Начать работу дешевле

Одно из самых больших преимуществ объектов SFR для начинающих инвесторов в недвижимость заключается в том, что они дешевле и требуют меньшего первоначального капитала. Хотя вы все еще можете найти качественных, прибыльных домов для сдачи в аренду по цене менее 100000 долларов на Среднем Западе и Юге, даже небольшое многоквартирное здание может легко стоить более миллиона долларов (в зависимости, конечно, от количества квартир и от того, на каком рынке вы находитесь. покупаем).

Более высокая цена на многоквартирные дома означает, что многие другие вещи также будут стоить дороже.

Обычные кредиторы обычно требуют первоначального взноса в размере не менее 20% для ссуд на жилую недвижимость.Таким образом, для собственности за 100 000 долларов вам нужно будет выложить всего 20 000 долларов.

В качестве альтернативы, если вы надеетесь профинансировать многоквартирную недвижимость с более чем четырьмя квартирами, вам, вероятно, придется искать финансирование в виде ссуды на коммерческую недвижимость. (Условия ссуды для двух- или четырехквартирной собственности мало отличаются — если вообще отличаются — от условий для частных домов. ) Коммерческие кредиторы обычно требуют 25-30% первоначального взноса для многоквартирных домов. Хотя это только на 5–10 процентных пунктов выше, это увеличение означает значительную часть изменений.Перевод: для недвижимости за 1 миллион долларов вам потребуется не менее 250 000 долларов только на первый взнос.

Кроме того, большинство кредиторов требуют от инвесторов наличия денежных резервов для покрытия как минимум шести месяцев платежей за SFR и от 6 до 12 месяцев для многоквартирных домов. Опять же, поскольку стоимость недвижимости MFR обычно намного выше, необходимые денежные резервы, вероятно, будут выше, даже если минимальный период времени (в данном случае шесть месяцев) будет таким же.

Еще больше увеличивая начальные затраты, ссуды на коммерческую недвижимость предполагают более высокие процентные ставки (обычно 2–2.В среднем на 5% выше) и менее привлекательные условия. Также имеется меньше банков, из которых можно выбирать из-за меньшего размера вторичного рынка, на котором залогодержатель может продавать ссуды.

Наконец, кредиторы также требуют дополнительной квалификации для ссуд на коммерческую недвижимость. Наряду с информацией о вашем личном доходе и налоговой декларации вам необходимо предоставить операционные отчеты собственности за последние два года и арендную плату. Многие кредиторы также требуют, чтобы у вас был некоторый опыт управления недвижимостью.

→ Посмотреть объекты для аренды на одну семью, выставленные на продажу на нашей торговой площадке

2. Большие возможности перепродажи

Конечно, оборотной стороной того, что SFR легче покупать, является то, что их также легче продать — но не только из-за их сравнительно более низкой цены и более низкого барьера для входа. Поскольку вы можете продавать как инвесторам в недвижимость, так и традиционным покупателям жилья, у односемейных домов гораздо больше покупателей, чем у многоквартирных домов и дуплексов.

3.Растущий спрос

Аренда дома на одну семью — это самый быстрорастущий сегмент рынка жилья США (), опережающий как покупку дома для одной семьи, так и многоквартирное жилье. Эксперты по недвижимости прогнозируют, что в ближайшие годы рост рынка SFR будет только увеличиваться.

Согласно оценкам переписи населения США RENTCafé , за десятилетие сразу после жилищного кризиса (2007–2016 гг.) Количество сдачи в аренду на одну семью в США выросло на 31%, в то время как аренда многоквартирных домов выросла всего на 14%.

Студенческие ссуды, задолженность по кредитным картам и уровень заработной платы, который отстает от стоимости жизни, затрудняют для многих потенциальных покупателей жилья возможность позволить себе дом. Для этой части населения аренда на одну семью стала привлекательной альтернативой.

Помимо спроса, большинство миллениалов вступают в возрастной диапазон, когда люди, как правило, заводят детей, и возрастает желание иметь дом для одной семьи. Urban Institute прогнозирует, что перечисленное выше экономическое давление заставит многих сделать выбор в пользу съемного дома.

Помимо плюсов, в SFR традиционно наблюдается меньшая текучесть арендаторов по сравнению с MFR. Это может дать значительную экономию средств с учетом затрат на восстановление и повторную аренду.

4. Проще диверсифицировать

Рынки аренды меняются в зависимости от региона. Один город может праздновать бум новых предприятий, а другой борется с последствиями закрытия фабрики. Если вы вложили все в 10-квартирный дом, а на местном рынке наблюдается спад, вы можете пострадать сильнее, чем если бы ваши инвестиции были распределены между несколькими разными домами SFR в разных частях страны.

И поскольку SFR имеют больший пул покупателей и обычно стоят намного меньше, чем MFR, может быть проще сократить один и реинвестировать в другом месте, если возникнет необходимость.

5. Меньшая текучесть арендаторов

Оборачиваемость арендаторов требует времени и денег. Каждый раз, когда кто-то уезжает, вы (или ваш управляющий недвижимостью) должны координировать уборку, устранение повреждений и общий износ, маркетинг и показ объявления, а также отбор кандидатов. И, конечно, есть потеря дохода от аренды, пока квартира пустует.

Это подводит нас к пятому потенциалу роста SFR: по сравнению с MFR у них традиционно наблюдается меньшая текучесть арендаторов, что дает значительную экономию средств с учетом затрат на ремонт и повторную аренду. Средний арендатор в размере швейцарских франков остается в течение трех лет — примерно вдвое больше, чем средний срок владения жильем квартиры. И аренда SFR на пять или шесть лет не является чем-то необычным.

Финансовое давление может удерживать многих арендаторов односемейной недвижимости от покупки на рынке, но они все еще стремятся пустить корни.Это означает, что арендаторы SFR склонны воспринимать арендуемую недвижимость как свой собственный дом и вести себя соответствующим образом.

Среди молодежи арендаторы частных домов всегда были склонны переезжать реже, чем съемщики квартир. Аренда дома на одну семью — один из самых быстрорастущих сегментов рынка. — Зиллоу

В дополнение к этой стабильности, многие арендаторы SFR имеют детей и не хотят вытаскивать их из школы для другого переезда. Согласно данным от John Burns Real Estate Consulting , 52% арендаторов SFR — это семьи, по сравнению с только 30% арендаторов MFR, которые с гораздо большей вероятностью будут моложе 35 или старше 65 лет.

Преимущества многоквартирного дома

1. Более быстрое масштабирование

Допустим, вы хотите увеличить свой портфель недвижимости на 10 единиц. При аренде на одну семью вам придется найти 10 отдельных домов. Это 10 разных продавцов, 10 разных проверок и, возможно, 10 разных ипотечных кредитов. Однако купите 10-квартирный дом, и вот так — теперь вы являетесь счастливым владельцем 10 сдаваемых в аренду квартир. Кредиторы могут захотеть поближе взглянуть на ваш финансовый капот, когда вы пытаетесь закрыть MFR, но потенциально это намного меньше хлопот по сравнению с инвестированием в такое же количество единиц SFR.

→ Посмотреть 2-4 квартирные объекты для аренды, выставленные на продажу на нашей торговой площадке

2. Выгодный эффект масштаба

Продолжая пример с нашим 10-квартирным многоквартирным домом сверху, есть и другие преимущества у размещения всех 10 квартир под одной крышей. Почините одну крышу — или любую другую часть здания или общую зону — и вы отремонтируете все 10 единиц. Это не только стоит намного меньше, чем ремонт 10 квартир на одну семью, но и увеличивает стоимость всех 10 домов сразу.

Экономия на масштабе или снижение затрат на единицу продукции поможет вам в решении множества проблем. Вам нужен только один страховой полис. Вам нужно ехать только в одно место для показа, осмотра и текущего обслуживания. Если вы нанимаете компанию по управлению недвижимостью, вам нужно найти и связаться с сотрудниками только одной компании, по сравнению с несколькими, если у вас было несколько домов для аренды на одну семью в разных штатах.

Кроме того, большинство управляющих компаний взимают меньшую плату за квартиру для управления многоквартирной арендой — обычно 4-7% от ежемесячного валового дохода по сравнению с 10% для SFR. Хотите заменить сантехнику или все окна в многоквартирном доме? Большинство подрядчиков обычно предлагают лучшую ставку за единицу по сравнению с выполнением той же работы над отдельными SFR.

3. Более высокий ежемесячный денежный поток

Если у вас нет нескольких SFR, MFR обычно приводит к более высокому доходу от аренды.

Владельцы

MFR также гораздо реже получают нулевой доход от аренды. Если арендатор выезжает из одноквартирного дома, он на 100% пустует. В качестве альтернативы, если 10-квартирный MFR теряет арендатора, он остается пустым только на 10%.Даже после такого сокращения денежного потока у вас все еще будет 90% вашего регулярного ежемесячного дохода от аренды для покрытия ипотечных и операционных расходов.

Однако следует помнить о нескольких вещах:

Во-первых, более высокий ежемесячный денежный поток не означает «лучшую окупаемость инвестиций». Да, все больше арендаторов присылают вам чеки каждый месяц для многоквартирных домов. Но ежемесячный чистый денежный поток — это лишь одна часть уравнения, когда речь идет о общей прибыли .

Во-вторых, помните, что больше арендаторов = больший износ. По мере старения собственности увеличивающаяся сумма вашего дохода от аренды может идти на общие расходы на содержание и содержание.

4. * Иногда * проще финансировать

Как мы упоминали ранее, некоторые кредиторы имеют более строгий процесс утверждения и более высокие ставки для многоквартирных ссуд.

Однако с финансированием сложно, и индивидуальные обстоятельства могут сильно различаться — особенно когда вы говорите о такой широкой категории, как многоквартирная недвижимость.Тем не менее, в некоторых случаях может быть проще получить ссуду на многоквартирный дом стоимостью в миллион долларов, чем на аренду дома на одну семью. Почему? Денежный поток.

Поскольку маловероятно, что денежный поток MFR полностью иссякнет, риск потери права выкупа ниже. В зависимости от того, как обстоят дела со всем остальным, в некоторых случаях многоквартирная недвижимость может быть более безопасным предложением для кредиторов. А поскольку стоимость MFR основана на доходе, который он генерирует (тогда как стоимость SFR колеблется в зависимости от рынка недвижимости), вы можете получить более гибкое финансирование и лучшие условия для прибыльной собственности.

5. Там тоже можно жить

Для многих новых инвесторов «взлом дома» — одно из самых больших преимуществ владения многоквартирной инвестиционной недвижимостью. Если вы не против жить в одной из квартир, вы можете избежать оплаты аренды в другом месте или получения второй ипотеки на отдельное основное место жительства.

Выгода может быть даже больше для тех, кто планирует жить в двух- или четырехквартирном жилом доме. Эти небольшие многоквартирные дома по-прежнему имеют право на многие варианты финансирования с низким первоначальным взносом, занимаемые владельцами, в том числе ссуды FHA и VA, поддерживаемые государством.Заемщики могут подать заявку на ссуды FHA с первоначальным взносом от 3,5% и ссуды VA с нулевым предоплатой.