22.03.2023

Стратегия коммерческая недвижимость: Accent Capital — Уверенные Инвестиции в Коммерческую Недвижимость

Accent Capital — Уверенные Инвестиции в Коммерческую Недвижимость

Автор статьи

Андрей Богданов

Генеральный директор ООО «АКЦЕНТ УПРАВЛЕНИЕ АКТИВАМИ»

Ассортимент разновидностей и параметров недвижимости, стилей инвестирования в нее дает инвесторам практически неисчислимое количество вариантов формирования параметров риск/доходность. Чтобы окончательно определить параметры этого соотношения, которые инвестор принимает в качестве аллокации своего капитала в таком классе активов, как коммерческая недвижимость, необходимо сформировать точку отсчета процесса инвестирования. Эта точка отсчета (своего рода «t-0») – это основанная на макро- и рыночных показателях инвестиционная стратегия (Investment

Strategy), представляющая собой комплекс параметров будущих вложений капитала инвесторов (Таблица 1).

Самым значимым атрибутом стратегии является стиль инвестирования, поскольку свойственные для стиля характеристики формируют основные целевые параметры будущих приобретений. Зачастую стиль инвестирования определяет даже наименование стратегии в целом. Между тем, стратегия может реализовывать, например, несколько стилей, то есть быть смешанной; или содержать такие условия, которые в корне меняют стиль стратегии, как правило, на более рисковый. Так, например, российские рынки рассматриваются иностранными инвесторами как рисковые, и фонд, инвестирующий в России даже в прайм-локациях (

например, в бизнес-центры класса А в Москва-Сити) для капитала, номинированного в Долларах США с высоким уровнем плеча, будет Opportunistic-фондом.

В целом, инвестиционная стратегия – это совокупность атрибутов, представляющих собой набор аллокаций (allocation) или экспозиций (exposure) в некоторый комплекс рисков, определяющих по существу ожидания потенциальной доходности, ключевые из которых это:

  • рыночные риски – как макроэкономического характера, так и уровня активов (рынка), привязанные к географической и секторальной аллокации;
  • специфический риск – целая группа рисков, связанных с определенными инвестиционными активами, представленными в виде конкретных объектов недвижимости;
  • риск плеча — уровень кредитного долга, используемый для дополнительного финансирования инвестиций и определяемый в виде доли такого финансирования от валовой стоимости активов;
  • операционный риск, особенно характерный для нишевых секторов недвижимости, где управление активами и объектами требует специальных знаний.

Чем большим капиталом располагает инвестор, тем более вероятно, что он может разработать и реализовать собственную инвестиционную стратегию. Вместе с тем, даже для крупного капитала в большинстве случаев требуется профессиональная экспертиза, чтобы стратегия действительно отражала профиль такого инвестора, даже если она индивидуальна.

Для относительно небольшого капитала оптимальный путь – присоединение к стратегии, разрезанной профессиональным инвестиционным управляющим в виде инвестиционного механизма (например, фонда). Присоединившись к нескольким стратегиям (фондам), такой инвестор диверсифицирует свои риски внутри этого класса активов на собственном уровне. Содержание инвестиционной стратегии конкретного фонда отражается в первую очередь в его Бизнес-плане и далее анонсируется в инвестиционно-маркетинговой документации, например, в Меморандуме о частном размещении (Private Placement Memorandum, PPM), если это фонд частного капитала; или в Проспекте фонда (Fund Prospectus), если фонд публичный (торгуемый). Меморандумы и проспекты – очень объемные документы, информация о стратегии, будучи ключевой, обязательно переносится в презентации инвесторам (Investor Presentation), и более мелкие презентационные материалы: тизеры (Teasers), информационные листки (Fact Sheets) и т.п.

Следует отличать инвестиционную стратегию фонда от его инвестиционной декларации, которая определяет уже юридические способы инвестирования в рамках стратегии: через прямую покупку собственности, или через приобретение долей/акций имущественных компаний и/или акционерные займы. Инвестиционная декларация – самостоятельный раздел уже юридического документа – договора с инвестором (например, правил управления фондом, или соглашения о партнерстве, или иного).

Таблица 1. Параметры инвестиционной стратегии в коммерческой недвижимости

Стиль стратегии

Один из инвестиционных стилей в недвижимости:
Core, Core Plus, Value-Added, Opportunistic

Географическая аллокация

Страна, а также регион внутри страны

Секторальная аллокация

Сектор недвижимости: офисы, торговая, логистическая или иная

Локация

Расположение внутри региона, населенного пункта, характеристики возможного расположения объекта инвестирования, в т.ч. через привязки к элементам транспортной доступности

Качество

Инвестиционный грейд, который может характеризоваться классом объекта (от С до А), если в секторе принята такая градация, или иным образом, отражающим уровень грейда

Ликвидность объектов

Оценочный показатель возможности выхода из актива в любой момент времени, измеряемый качественно (низкая, средняя, высокая) в зависимости от спроса на такого рода активы

Заполняемость

Это показатель занятости площадей арендаторами, измеряемый объемом занятых (occupancy rate) /свободных (vacancy rate) арендопригодных площадей

Целевые арендаторы

Приводятся целевые характеристики арендаторов: как правило, масштабы деятельности арендаторов (международные, национальные, локальные), возможно, указание на их размеры и иные показатели потенциального кредитного качества пула арендаторов

Средневзвешенный срок аренды

Показатель средневзвешенного срока аренды по всему пулу арендаторов, действующих на момент инвестиции (приобретения актива)

Условия аренды

Целевые сроки договоров аренды, условия о возможностях выходов арендаторов, условия об индексации ставок

Количество лотов инвестиций

Сколько активов планируется приобрести в рамках стратегии

Размеры лотов инвестиций

Какого размера планируются лоты. Как правило, измеряется в минимальной стоимости лота

Управление валютой

Указывается целевая валюта инвестиций, а также валюта привлекаемого капитала и долга, при его наличии

Типы инвестиций (инвестиции через)

Здесь указывается, каким образом будут производиться инвестиции: напрямую (приобретение прямой собственности на объект), через акционерный капитал (т.е. через владение акциями/долями компаний – портфельных компаний, собственников объектов), через акционерный долг (т.е. через предоставление портфельным компаниям займов)

Целевая стратегия выхода

Базовые ориентиры по срокам и способам выхода из инвестиции – продаже портфеля объектов (публичная или адресная, по частям или единым лотом и т.д.), а, главное, целевым сегментам потенциальных приобретателей на заданном горизонте времени

Стратегия и тактика развития активов коммерческой недвижимости

Во все времена, тем более в кризисные, коммерческая недвижимость является одним из самых надежных источников сохранения и преувеличения доходов. К такой недвижимости относятся офисы, склады, производственные помещения, торговые павильоны и пр.

Если у вас в собственности находится такое имущество, и вы заинтересованы в получении более высокой прибыли, то компания Activitis предлагает тактику и стратегию развития актива коммерческой недвижимости.

Тактика и стратегия развития активов

Недвижимость может быть намного прибыльнее, если ею заниматься. То есть, выгодней отдать активы в доверительное управление компании Activitis. Наши юристы предлагают проверенные тактику и стратегию по развитию клиентских активов.

Тактика:

  • Удержание арендосъемщика — съемщики гарантируют постоянный доход, поэтому мы отдельно работаем на их удержание;
  • Ремонт и поддержание имущества в рентабельном состоянии — мы заботимся о том, как выглядит интерьер и экстерьер коммерческого здания, и готовы вкладывать финансы в это;
  • Сокращение дебиторской задолженности — просчитываем риски дебиторской задолженности, комплексно подходим к решению вопроса (установление лимитов, работа с документацией, ответственные за дебиторскую задолженность сотрудники, создание мотивации и пр.).

Стратегия:

  • Поиск якорных клиентов — это главный фактор прибыльности активов, поэтому нужно сфокусировать на них внимание;
  • Повышение уровня классификации недвижимости — чем выше класс коммерческой недвижимости, тем больше денег она приносит;
  • Снижение риска расторжения контракта — любой арендодатель заинтересован в сдаче активов на продолжительный период, и Activitis работает над тем, чтобы условия контрактов соблюдались, а сам документ не был преждевременно расторгнут;
  • Снижение себестоимости управления активов — просчитываем и оптимизируем смету, снижаем расходы на недвижимость (коммунальные услуги, ремонт, наемный персонал и пр.).

Это только некоторые пункты тактики и стратегии развития актива коммерческой недвижимости, которую мы готовы взять в доверительное управление. Мы предлагаем работающие кейсы в этом направлении, так как с 2013 года занимаемся недвижимостью профессионально.

Как увеличить прибыль с активов коммерческой недвижимости

Чтобы стать нашим клиентом, нужно заполнить форму обратной связи (заявка онлайн) на этом сайте, или позвонить по номерам телефонов, указанным в контактах. Если интересует комплексный подход по управлению недвижимостью, то вы обратились по адресу — Activitis гарантирует работающие тактику и стратегию развития актива коммерческой недвижимости. Освободите время для приоритетных дел, а Activitis займется управлением коммерческим недвижимым имуществом.

Стратегия устойчивого развития | АО «Коммерческая недвижимость» ФПК «Гарант-Инвест»

Компания рассматривает концепцию устойчивого развития как неотъемлемую часть долгосрочной стратегии Компании и один из ключевых факторов её конкурентоспособности.

АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» руководствуется в своей деятельности принципами ответственного инвестирования (Principles For Responsible Investment), отражающими взаимосвязь между экологическими, социальными вопросами, корпоративным управлением и инвестиционной практикой. Компания соотносит свои бизнес-цели с общественными интересами, учитывает социальные, экологические и управленческие  факторы (ESG факторы). Компания поэтапно трансформируется в публичную компанию с учетом принципов устойчивого развития.

Основными принципами АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» в области устойчивого развития являются:

  • улучшение качества жизни за счет инновационного развития бизнеса и внедрения новых технологий;
  • обеспечение безопасности труда и инвестирование в развитие человеческого капитала;
  • забота об окружающей среде и минимизация негативного воздействия на нее;
  • эффективная инвестиционная деятельность, связанная с развитием объектов недвижимости, ориентированных на повышение конкурентоспособности АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» в интересах бизнеса и экономики в целом;
  • учет интересов заинтересованных сторон, системный подход к построению добросовестных и взаимовыгодных отношений с ними на основании требований деловой этики;
  • вклад в развитие районов присутствия объектов Компании;
  • публичная открытость и прозрачность, развитие нефинансовой отчетности.


Вопросы корпоративной социальной ответственности (КСО) и благотворительной деятельности ежегодно рассматриваются Советом директоров АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест», который определяет стратегические цели и оценивает эффективность социальных инвестиций. Действующая «Политика о корпоративной социальной ответственности Компании определяет КСО как философию долгосрочного и устойчивого развития Корпорации, которая позволяет гармонично интегрировать успешный бизнес с базовыми общечеловеческими ценностями и приоритетами национального развития.

В своей практической деятельности Компания стремится к тому, чтобы её вклад в устойчивое развитие был долговременным, последовательным и прозрачным для заинтересованных сторон, ключевыми из которых являются:

  • Инвесторы и акционеры


Основная задача — обеспечение устойчивого роста бизнеса и высокого уровня возврата инвестиций, повышение акционерной стоимости, создание эффективного механизма планирования и реализации инвестиционных проектов с учетом ESG-факторов.      


Компания показывает себя ответственной в неуклонном соблюдении законодательных норм, создании условий для ресурсо- и энергосбережения, обеспечении экологической безопасности, создании новых рабочих мест, развитии экономического и инновационного потенциала страны, повышении стандартов жизни населения.


Компания стремится обеспечить достойный уровень оплаты и условий труда.

Свою ответственность как работодателя Компания видит в предоставлении рабочих мест с конкурентоспособным уровнем оплаты труда и социальных льгот, заботе о всестороннем профессиональном и культурном развитии работников, обеспечении им возможностей карьерного роста.


Компания и её дочерние компании осуществляют строгий контроль пожарной и экологической безопасности, выстраивают долгосрочные отношения с клиентами, основанные на взаимном доверии и уважении.

  • Партнеры и поставщики


Компания следует принципам прозрачности, открытости и справедливости, предоставляя заинтересованным сторонам всю необходимую информацию в равном объеме.

Равный доступ к закупочным процедурам реализуется через установление равных конкурентных возможностей и единых правил для всех участников процедуры закупки до начала её проведения.

Коммерческая недвижимость: выбираем стратегию | Компания dewis

1 блок

Покупка участка земли, здания, недостроя или действующего бизнеса

У вас уже есть на примете объект, который вы хотели бы приобрести? Если да, расскажите в двух словах о нем.

Есть ли идея бизнеса, который вы хотели бы там организовать?

У вас действующий бизнес в другой сфере и вы хотите диверсифицировать его в сферу доходной сервисной недвижимости? Коротко опишите интересующие вас направления.

Нужна ли вам консультация для определения перспективных направлений и подходящих для выбранной стратегии объектов недвижимости или земельных участков?

Вы планируете приобрести готовый действующий бизнес?

Вы планируете сами управлять приобретенным активом или работать с управляющей компанией?

2 блок

Оперативное управление

Расскажите в двух словах о вашем бизнесе? Тип бизнеса: отель, апарт-комплекс, жилой комплекс, кластер предприятий и т. д.; номерной (апарт) фонд; локация; спектр услуг; основные зоны доходности; объем материально-технической базы: здания, земли и т. д.

Вы работаете самостоятельно или бизнесом управляет УК?

Каковы GOP (Gross Operating Profit) и косты на производство продукта или услуги (Labour Cost, Food Cost)?

Какие показатели бизнеса вас не устраивают? Есть ли какие-то конкретные недочеты, которые вы видите и желаете исправить?

Сколько человек работает в отделе продаж? Опишите в двух словах, как организована работа департамента, кто за что отвечает?

Как часто проводятся аттестация и обучение персонала?

Есть ли на предприятии система контроля качества клиентского обслуживания?

Как организованы совещания? Какие типы совещаний вы проводите? Какие департаменты задействованы?

Каким образом планируется деятельности объекта на будущие периоды: стратегический план, план продаж и т. д.? На основании чего ставятся финансовые цели?

Каким вы видите будущее своего бизнеса?

3 блок

Управление инвест-проектом
Концепция проекта

Есть ли прописанная в формате документа концепция проекта? В нее входят общее видение, состав предприятий, спектр услуг, уникальное торговое предложение (УТП) будущего бизнеса.

Есть ли  продукты или услуги проекта, которые можно продавать уже сейчас? Есть ли очередь ввода их на разных стадиях готовности проекта?

Разработан ли брендинг проекта: платформа бренда, визуализации, месседжи? Выбраны ли целевые аудитории, на которые будет работать будущий бизнес?

Зарегистрированы ли товарные знаки?

Инвестиции

Нужны ли вам дополнительные инвестиции? Какие зоны доходности объекта потребуют соинвестирования, а какие — собственного?

Если проекту требуются инвестиции, готов ли портфель документации для предоставления инвесторам? Обычно в него входят концепты предприятий, финмодели, бизнес-план с описанием процессов и схемой реализации проекта, АГОО-рендеры, регламенты по деятельности инвесторов внутри бизнеса, а также форматы договоров на вступление в проект.

Известны ли точные суммы, которые потребуются от соинвесторов?

Архитектура и строительство

Есть ли прописанные регламенты по строительству и благоустройству на территории, где планируется размещение проекта?

Есть ли утвержденный концепт архитектуры и благоустройства и под него финально сделанный генплан? В него обязательно должны входить схема функционального зонирования, транспортная и инженерная схемы.

Есть ли проект планировки территории (ППТ) и проект межевания (ПМ)?

Что конкретно сделано по проекту на данный момент?

Как с точки зрения организационно-правовых форм вы действуете сейчас? И как планируете сохранять контроль во время оперативного управления?

Составлена ли диаграмма Гантта по проекту? В нее входят сроки, ресурсы, подрядчики, выход «продуктов» к продаже.

Рассчитана ли финмодель? Отдельная на каждую зону доходности проекта или общая на весь проект?

Кто занимается менеджментом проекта? Составлен ли стратегический план действий? Кто контролирует сроки и выполнение этих действий?

4 блок

Продажи и PR

На какую сумму уже продано и какие конкретно продукты или услуги? Какие обязательства после продажи клиентам вы взяли на себя? Как они выполняются?

Как происходит процесс продажи клиенту? Изготовлены ли презентационные материалы, макет, рекламный ролик? Каков набор материалов sales kit проекта?

Если клиенты уже есть, как они реагируют на ценовую политику и проект в целом?

Есть ли физический офис продаж?

Как организован поток «деньги от клиентов — работы по проекту», или это делается стихийно? Если это работающий бизнес — организована ли система работы с целевыми аудиториями и мониторинг финансовых потоков от них?

Как организовано послепродажное обслуживание клиентов? Как вы сообщаете им новости проекта, собираете обратную связь?

Как организована работа с возражениями клиентов? Были ли случаи возврата денег клиентам?

Прописаны ли рекламная и PR-кампании бренда? В PR-кампанию входят коммуникации, медиа-план, план презентаций, месседжи на сезонные кампании и отдельные мероприятия.

Что уже сделано по рекламе и PR? Cколько проведено мероприятий? Каковы конверсия и вовлеченность аудитории? Подсчитан ли финансовый результат от проведенных активностей (ROMI, return on marketing investment)?

Можете ли предоставить список партнеров и их функции? Что они уже сделали для проекта? Например, инфопартнеры или финансовые партнеры.

Продвижение коммерческой недвижимости в Интернете, реклама коммерческой недвижимости в соцсетях

Эффективная реклама коммерческой недвижимости подразумевает поиск заинтересованной целевой аудитории. Успешность продаж требует предварительного анализа рынка с последующим формированием разумной ценовой политики. В качестве покупателей коммерческой недвижимости в новостройках чаще выступают представители малого бизнеса, работающие в сфере услуг и торговли.

Вложение денег в улучшение квартир или нежилых помещений увеличивает стоимость помещений в разы. Любой объект, продаваемый или сдаваемый в аренду, должен заинтересовать покупателя.

Чтобы реклама заработала, необходимо:

  • демонстрировать конкурентные преимущества сдаваемого объекта;
  • концентрировать рекламу только в тех местах, где появляется ЦА;
  • создавать качественный контент с профессиональными фотографиями;
  • добавлять в рекламу креативности, выделяясь на фоне аналогичных предложений на рынке;
  • стремиться к тому, чтобы реклама даже для продавца выглядела заманчиво, по принципу «такая корова нужна самому».

Способы рекламы коммерческой недвижимости подразумевают использование всех маркетинговых инструментов, подходящих под реализацию задачи. Хорошую результативность демонстрируют наружная реклама, натяжные баннеры, вывески, при этом требуя больших финансовых вложений. Эффективно работает «сарафанное радио» для качественных объектов, имеющих презентабельный внешний вид.

Наиболее интересной с точки зрения финансов и отдачи является интернет-реклама. Занявшись поиском недвижимости, к ее помощи обращаются до 99% пользователей-миллениалов и до 44% людей более старшего возраста.

Объявления размещают на специализированных веб-площадках, куда приходят потенциальные покупатели в процессе поиска. Продуманный контент с хорошим визуальным рядом (фотографии, видеоролики) способен активно привлекать внимание.  Реклама в Интернете представляет комплекс действий:

  • создание сайта объекта, знакомящего с преимуществами коммерческой недвижимости и отвечающего на вопросы о ценах;
  • настройка контекстной рекламы для демонстрации заинтересованных лицам, ищущим помещения через Яндекс и Google;
  • продвижение в поисковиках для выхода в ТОП бесплатного поиска, так как клиенты больше доверяют компаниям или риелторам, находящимся в первой десятке поисковой выдачи;
  • размещение объявлений на сайтах-агрегаторах рынка недвижимости;
  • SMM-продвижение позволяет быстро донести информацию до пользователи Фейсбука, Инстаграма, ВКонтакте.

Продвижение коммерческой недвижимости в социальных сетях

Большинство потенциальных покупателей имеют аккаунты в соцсетях, поэтому целесообразно использовать их для рекламы коммерческой недвижимости.  Основными преимуществами SММ-продвижения являются:

  • демонстрация рекламы по выбранным параметрам: геолокации, возрасту, профессии, интересам;
  • оплата только за клики реальных клиентов, переходящих на сайт;
  • запуск рекламы в течение одного дня по всем соцсетям.

Продвижение коммерческой недвижимости в социальных сетях позволяет охватить максимум целевой аудитории даже при скромном бюджете. Настройка таргетированных предложений персонализирована и отвечает интересам и запросам людей.

У каждой социальной сети есть своя аудитория, интересы которой надо учитывать, чтобы «попасть в яблочко». Так, в Instagram более 70% пользователей женщины, предпочитающие интересный фотоконтент. ВКонтакте собирает разновозрастную публику, уважающую акции, скидки и конкурсы.

Facebook предпочитают мужчины и люди из деловых кругов. Искать через FB арендаторов или продавать жилье лучше не в Москве, а в регионах. Группы, посвященные недвижимости, хорошо помогают при аренде, но почти не дают отклика при продаже недвижимости.

Рекламная платформа myTarget объединяет ВКонтакте, Одноклассники, Mail.ru (со всеми контентными проектами). Ее использование дает максимальный охват аудитории. Сервис собирает единый обезличенный ID для пользователя для создания стратегии. Продвижение в соцсети ведется на основе таргетинга «продажа коммерческой недвижимости».

Коммерческая недвижимость является частью большого сегмента, с возможностью указания нужных критериев. На каждый объект необходимо закреплять один интерес, чтобы не сбивать стоимость и настройки статистики. Рекламодатели могут использовать таргетинги только для тех покупателей или арендаторов, которые планируют совершение сделки в самый кратчайший период.

Наибольшей эффективность в рекламе пользуются следующие маркетинговые инструменты.

  • Баннеры мультиформатного размещения в ленте социальной сети.
  • Видеоролики.
  • Промо-посты, ведущие на группу / сайт и располагающиеся в нативном блоке. Информация в них обязана быть краткой и информативной!
  • Кроссплатформенные карусели, позволяющие отслеживать аналитику переходов с каждого отдельного слайда.
  • Преролл, демонстрация рекламы в первые пять секунд до запуска видео. Важно четко и конкретно показать, что предлагается в аренду или выставлено на продажу. Люди зачастую склонны скорее посмотреть видеорекламу, нежели читать большой объем информации.
  • Lead Ads, представляющей собой предзаполненную форму заявки для отправления одним кликом. Пользователи, воспользовавшиеся ею, относятся к числу заинтересованной аудитории, но не имеющей еще полной информации об объекте коммерческой недвижимости.

Вообще, сбор и анализ информации о пользователе выдает четкий портрет целевой аудитории. Платформа myTarget представляет доход пользователя, семейное положение, интересы, наличие машины, недвижимости, детей. Это позволяет по максимуму использовать аудиторию и оправдывает себя при использовании таргетинга. Клиенту свойственны длительный период принятия решений и постоянный поиск различного тематического контента по своей «боли» в соцсетях. Видя одну и тоже рекламу, пользователей будет привыкать к тому, что ему предлагают к приобретению или аренде.

  • Статьи. Размещенные в социальных сетях статьи формируют образ эксперта, разбирающегося в вопросе и помогающего определить с выбором. Люди, связанные с работой по приобретения или аренды помещения, как правило изучают множество предложений. Находя рекомендации, отвечающие их «боли», они более внимательно начинают присматриваться к предложениям, рекомендованным «экспертом».

Статьи в рамках myTarget представляют собой только рекомендованную к прочтению информацию, в которую «случайно» попадает одна рекламная статья, выбранная на основе фильтрации контекста. Чем дольше реклама в Сети, тем точнее показы. Со статьи ссылка может вести на сайт, кликабельные слоганы или фразы.

  • Ремаркетинг. Является основным инструментом для расширения воронки продаж, напоминая о себе в соцсетях и выделяясь на фоне конкурентов. Если объектов для аренды или продажи несколько, можно воспользоваться кросс-ремаркетингом, предлагая варианты от дорогого до бюджетного последовательно. Эффективнее всего ремаркетинг срабатывает на аудитории, посещавший сайт три последние дня.

От использования креативных бизнес идей по продвижению коммерческой недвижимости зависит привлечение клиентуры. Чтобы поддерживать интерес, можно:

  1. Отвечать на вопросы покупателей и продавцов в блоге или на странице, используя генератор трендовых тем Google Trends, а также сервисы Яндекс.Вордстат, Яндекс.Кью, Люди также спрашивают.
  2. Разрабатывать нестандартную серию постов о расположении коммерческой недвижимости и выгоды, которую можно извлечь из ее приобретения.
  3. Использовать интернет-мемы, поднимающие настроение подписчиков аккаунтов.
  4. Разрабатывать ценностное предложение в расчете на разных клиентов.
  5. Задействовать формы захвата лидов для сбора информации о клиенте.
  6. Развивать дискуссии, подтверждая экспертность и становясь лидером мнений.
  7. Публиковать объявления на разных платформах в различных вариантах, в зависимости от восприятия пользователей.

Продвижение в Интернете имеет минимальные расценки и приносит результат за более короткий срок, нежели другие способы. Лучше всего работает таргетинг на основе карусели и семантического ядра, а также с акцентом на женскую аудиторию. При формировании рекламной кампании в соцсети срабатывают базовые настройки на основе ретаргетинга, look-alike, интересов по недвижимости.

Стратегии выживания | Строительная газета

Стратегии выживания

Как арендодателю остаться на плаву в кризис

На рынке офисных и торговых площадей сложные времена переживают все участники. Арендаторы теряют доходы и платежеспособность, арендодатели – арендаторов и арендную плату. Особенно, когда речь идет об офисах класса В- и С, где располагается, в основном, малый бизнес. У большинства компаний доходы снизились очень ощутимо, а часть из них просто не «переживет» кризис. А те, кто переживут, постараются минимизировать затраты на офис. Так что собственники объектов неминуемо столкнутся с ростом вакантности. Своими рекомендациями о том, как вести себя владельцам коммерческих площадей в кризис, со «Стройгазетой» поделилась генеральный директор ГК ЭКООФИС Татьяна Ковалева.


В сложившейся ситуации владельцам коммерческой недвижимости приходится решать, по сути, два основных вопроса. Первый — снижать ли арендные ставки. Второй — что делать с пустующими площадями. Наша компания существует давно, и пережила уже не один кризис, и этот опыт сегодня очень помогает. Ведь суть любого кризиса в сегменте коммерческой недвижимости, независимо от его причин, — это снижение платежеспособного спроса на аренду площадей.

Навстречу арендаторам

На мой взгляд, в вопросе арендной платы необходимо думать не столько о дне сегодняшнем, сколько о будущем. О том, чтобы бизнес арендаторов сохранился, и сотрудничество продолжилось

Поэтому сейчас правильная стратегия арендодателя — по мере возможности помочь всем арендаторам сохранить свои компании и свой бизнес. В том числе, и пойдя на встречу в плане снижения финансовой нагрузки.

Например, для ряда ритейлеров в апреле мы изменили систему начисления арендной платы, перешли на процент с оборота. Один из торговых центров просто закрыли на время карантина, предоставив магазинам арендные каникулы. А в бизнес-центрах целому ряду арендаторов, которые находятся в сложной ситуации, снизили ставки до 50%. Да, доход от арендного бизнеса падает. Да, мы признаем убытки. Тем не менее, решается главная задача: мы помогаем компаниям «остаться на плаву» и сохраняем партнерство с ними. Кризис пройдет, а арендаторы останутся.

Конечно, всегда есть опасение, что кто-то захочет воспользоваться ситуацией и просто снизить расходы на офис. Однако, большинство предпринимателей стремятся все же к сохранению бизнеса, а не получению сиюминутной выгоды. К тому же, если арендодатель хорошо знает бизнесы, которые располагаются у него на объекте, то вряд ли подобные «злоупотребления» будет массовым явлением.

Заполнить пустоту

К сожалению, всем коммерческим объектам в той или иной степени придется столкнуться с ростом вакантных площадей. Пустые помещения — это всегда плохо. И с точки зрения дохода, и с точки зрения маркетинга. Поэтому, если нет возможности сдать площади в аренду, можно найти альтернативные способы получения дохода.

Например, в 2004-2005 годах мы долго не могли сдать помещение 2000 метров в нашем ТЦ Подсолнухи. В результате открыли там собственный магазин отечественных производителей одежды «Манера» с концепцией корнер-брендирования — объединением различных брендов с одним оператором продажи и единой кассой. Магазин проработал 8 месяцев, после чего этим местом заинтересовался магазин «Фамилия». Который, кстати, до сих пор представлен на объекте. В той ситуации арендаторам даже не пришлось тратить время новый дизайн, ремонт и переоборудование. Аналогично на собственных площадях нами был запущен гастропроект с собственной концепцией — «Подсолнухи Art&Food».

Диверсифицировать бизнес

Еще один вариант получения альтернативного дохода от офисных площадей — выкуп бизнеса у арендаторов, который хотят прекратить свою деятельность. Такой подход также был опробован в период предыдущих кризисов. В частности, были приобретены медицинская клиника, студия, ателье, полиграфическая компания. Это дало возможность продолжить работу бизнесов, развивать их, выводить на новый уровень. А когда спрос в офисном сегменте восстановился, мы смогли сдать эти помещения уже с оборудованием предпринимателям соответствующего профиля.

О будущих кризисах

Думаю, кризисы стали неотъемлемой частью нашей жизни, и потому стоит готовиться к ним заранее, учитывая при разработке бизнес-модели работы объекта.

Прежде всего, стоит заложить в концепцию объекта ту самую «гибкость», которая позволит быстро, качественно и недорого переоборудовать помещение под любой вид бизнеса. Это даст возможность арендодателю оперативно реагировать на изменение спроса. Также расширит круг потенциальных арендодателей сочетание различных назначений на одном объекте.

Кроме того учесть, какие арендаторы устойчивее в период экономических «катаклизмов», а какие быстрее восстанавливаются. Еще одна мера — предусматривать возможность быстрого закрытия кредитов. Все это позволит собственнику коммерческих площадей минимизировать потери.

Так, в последние годы при сдаче в аренду мы отдавали преимущество не цене за квадратный метр, а виду деятельности арендатора, стараясь привлекать те бизнесы, которые и при экономическом кризисе будут востребованы. В результате сейчас 80% фирм в наших объектах продолжают свою деятельность: дистанционно, вахтенным методом и дежурствами, но работают и сохраняют рабочие места.

И если в кризис 2008 года мы вошли с долгом 250 мл $, то в этом году уже в марте досрочно полностью погасили все кредиты.

Конечно, перечисленные меры — не панацея. Тем не менее, в совокупности они значительно снизят потери от кризиса, позволят собственнику недвижимости «остаться на плаву», прогнозировать свой доход (с учетом убытков) и тем или иным образом помочь своим арендаторам.

Коммерческая недвижимость: 2020 перезагрузка

Прошедшее мероприятие

Прошедшее мероприятие

Коммерческая недвижимость: 2020 перезагрузка

Конференция ИД «Коммерсантъ»

18 августа 2020 Москва, ул. Неглинная, 4, отель «Арарат Парк Хаятт», панорамный бар «Консерватория» (10 этаж)

Брошюра

2020 год принес немало испытаний рынку коммерческой недвижимости. Сегодня, когда почти все ограничения, связанные с распространением коронавирусной инфекции, сняты, стали заметны последствия вынужденного простоя. Во время серии бизнес-бранчей ИД «Коммерсантъ» для девелоперов его участники обсудили различные аспекты новой реальности рынка и попытались ответить на вопросы, какое будущее ждет офисный рынок, останутся ли склады островком стабильности, как новые требования отразились на спросе и предложениях гостиниц и апартаментов, какие инвестиции в коммерческую недвижимость выбрать и многие другие.

Несмотря на то что рынок недвижимости постепенно привыкает к новым реалиям, кризис, вызванный пандемией COVID-19, еще не преодолен. Наиболее уверенно сегодня чувствует себя тот, кто научился адаптироваться под меняющиеся условия и запросы аудитории и создал для себя хорошие возможности для работы онлайн и на удаленном режиме. Адаптивность действительно стала одним из главных преимуществ рынка коммерческой недвижимости, отметил модератор, ведущий «Коммерсантъ FM» Рамаз Чиаурели. К сожалению, воспользоваться этой способностью удалось лишь некоторым сегментам данной отрасли российской экономики.

Рынок офисной недвижимости, например, на момент начала пандемии уже испытывал большой дефицит свободных качественных площадей, рассказывает управляющий партнер Knight Frank Алексей Новиков. В первом полугодии 2020 года совокупный объем ввода офисов составил почти 61 тыс. кв. м, что практически вдвое меньше, чем результат аналогичного периода прошлого года. Доля свободных площадей в объектах класса А составила всего 8,9%, а в классе В еще меньше — 6,7%. Итоги второго полугодия 2020 года показали снижение запрашиваемых ставок аренды. В основном это происходило, потому что многие компании вынуждены были пересмотреть свои потребности к арендуемым помещениям и оценить, насколько сильно они в них нуждаются: переход большинства сотрудников на удаленную работу подтолкнул бизнес изменить и формат своей работы, и подход к организации офисов. Лидером аренды последние полгода стали офисные помещения класса В, как наиболее доступные. По оценке эксперта, в будущем спрос на них возрастет. В целом же заметен тренд на гибкие рабочие пространства, востребованной становится услуга «офис, как сервис», и в перспективе трех-пяти лет наличие комфортного гибкого пространства станет обязательным атрибутом современного качественного проекта.

Если рынок офисной недвижимости отличает некая стабильность, то рынок ритейла испытывает серьезные проблемы. Вакансия помещений торговой недвижимости выросла, а базовая арендная ставка снизилась больше чем на 20%. Новые проекты, конечно, продолжают появляться, но происходит это все реже. К тому же каждый такой проект становится для девелопера настоящим вызовом: предпочтения покупателей всегда менялись достаточно быстро, а во время пандемии и вовсе кардинально развернулись. Соскучившись по живому общению, люди стали рассматривать торговые центры больше как места для встреч и получения хорошей порции положительных эмоций, чем возможность пройтись по магазинам. Термин entertainment все глубже проникает в сегмент ритейла, убежден эксперт.

А вот у складского рынка на сегодняшний день все хорошо. Вакансия свободных площадей очень низкая, доля регионов существенно выросла, активно идет развитие новых форматов складских площадей, анонсируются новые проекты — складская недвижимость действительно занимает позицию бенефициара и продолжает наращивать мощности и экспертизу.

«Да, сегодня ситуация на рынке выглядит привлекательно, но это во многом благодаря тому пути, который наша отрасль прошла с 2014 года,— делится своим взглядом на положение складского рынка исполнительный директор, Radius Group Захар Вальков.— Восемь лет назад произошел “идеальный шторм”: подход к арендным договорам изменила конверсия ставок в рублевый эквивалент, а огромный объем скрытой вакансии, который появился вследствие банкротства многих компаний, послужил толчком к смене самих арендных отношений. Вплоть до 2018 года ставки снижались, арендаторы предпочитали небольшую нарезку складских блоков. Заниматься девелопментом в то время было невыгодно: строили немного и преимущественно под клиента, а сами компании делали ставку на логистику и развитие цепочек поставок. Время показывает, что это было самым верным решением: сегодня, в 2020 году выиграли те, кто еще в конце 2016—начале 2017 года начали развивать у себя электронную коммерцию. Так получилось, что на момент пандемии складской сегмент оказался самым подготовленным к новым вызовам времени. Такие вещи, как электронная коммерция и эффективная логистика, будут развиваться и дальше. Мы, в свою очередь, как девелопер одного из крупнейших в Московской области индустриального кластера, также стараемся соответствовать новым вызовам и поддерживать актуальные тенденции рынка. Все наше взаимодействие с арендаторами проходит в рамках одного объекта — парка “Южные Врата”. Это позволяет нам оставаться достаточно стабильными, предлагая уникальное с точки зрения развития бизнеса сотрудничество, нивелировать различные риски, связанные с определенными сложностями наших клиентов. При этом мы настолько верим в рынок, что выходим с проектом спекулятивного строительства. Речь идет о новой очереди нашего индустриального парка общей площадью в 40 тыс. кв. м, строительство которого уже началось». «Самое важное в этом то, что девелопмент наконец-то вновь становится оправданным с точки зрения его доходности,— отметил господин Вальков.— Прогнозы дальнейшего развития складского рынка достаточно оптимистичные. Главную ставку по-прежнему стоит делать на развитие электронной коммерции и логистику. Это то, что будет двигать наш рынок вперед в ближайшие пару лет».

Вопреки многочисленным заявлениям о том, что российская экономика вступила в очередную эпоху страшного кризиса, жизнь рынка коммерческой недвижимости действительно не останавливалась. Прежде всего потому что сама экономика по большому счету не рухнула, как это было в 2008 году: мир боролся с вирусом за эпидемиологическую безопасность, а не с последствиями экономической нестабильности как таковой, отметил управляющий партнер ГК «Спектрум» Владимир Иванов. В связи с этим количество запросов в инжиниринговые компании, например, за последние семь месяцев снизилось, но не прекратилось. Более того, условия запретов, как правило, становятся толчком к внедрению новых высокотехнологичных инструментов для эффективной работы. Так, например, именно в этот период на рынке появился такой востребованный продукт, как цифровой паспорт объекта. Это цифровой двойник здания, созданный и структурированный по международному стандарту ISO, рассказывает эксперт. В дальнейшем, когда основными аспектами станут вопросы безопасности, такой паспорт позволит учитывать данные потребности клиента, следить за выполнением работ и эффективно управлять объектом недвижимости.

Пандемия существенно изменила запросы собственников объектов коммерческой недвижимости и девелоперов к «начинке» своих зданий и архитектурным решениям. По оценке младшего партнера, руководителя отдела малых креативных проектов Blank Architects, главного архитектора Александры Разиной, потребители к такого рода переменам были готовы уже давно, а вот владельцы тех же торговых центров, например, не считали необходимым к ним прислушиваться. Пандемия это изменила: человек, пережив карантин, на первое место ставит вопросы безопасности, совмещения потраченного времени и получения большей выгоды, саморазвития и заботы о семье. Большинство, сидя на самоизоляции, осознали, что качество жизни не зависит от потребления. Да, привычка что-то покупать осталась, и большинство рады возможности вновь пройтись по магазинам, но все же приоритетными желаниями в 2020 году стали удобный и симпатичный уголок для работы, соблюдение мер безопасности для сохранения своего здоровья, экономия личного времени и получение положительных эмоций от времяпрепровождения. Термины «торговый центр» и «шопинг» совсем скоро утратят свою силу, уверена эксперт. Experience Mall — будущее рынка торговой недвижимости!

Главная ставка при проектировании общественных мест делается опять же на безопасность: в центре открытые, просторные, светлые, хорошо вентилируемые пространства с интуитивным планом, мягкими линиями, простой и понятной навигацией, правильно проектируемые входные группы, стоп-точки, площадки, перетекающие в ландшафты. Идеальный вариант, когда благоустройство территории является частью самого проекта. Запрос сегодня идет на полноценный комьюнити-центр, который содержит и культурные, и общественные функции, и где станет особенно важна атмосфера. В будущем будут приветствовать именно такие места, убеждена госпожа Разина. Что касается магазинов, то они все больше начнут трансформироваться под шоурумы и предлагать покупателю не просто товар, но и эмоции от соприкосновения с ним.

Один из самых верных способов подпитывать положительные эмоции, дефицит которых явно проявился во время карантина COVID-19, это путешествия. Первый месяц снятия ограничений стал долгожданным событием для гостиничного рынка — пусть пока скромный, но все же поток внутренних туристов позволил гостиницам и апартаментам получить необходимый для дальнейшей работы доход. И если традиционные отели по-прежнему сетуют на недостаток посетителей, то современные форматы размещения не всегда могут предложить свободные номера. Возьмем, для примера, апарт-отели: с одной стороны, поток клиентов за последние полгода просел, но в целом процент заполнения даже в самое пиковое время пандемии не падал ниже отметки в 60%.

Сегмент апарт-отелей достаточно новый для России, и для Москвы особенно. В столице их практически нет, хотя ее рынок считается одним из самых перспективных для развития. «Популярность апарт-отелей удивляет,— признается директор по развитию сети апарт-отелей YE`S Антон Агапов.— Спрос на апартаменты настолько высок, что сказывается на текущих продажах реализуемых проектов. Действующий апарт-отель YE`S Mitino в 2020 году показал загрузку в 75%. Это в том числе повлияло на то, что в проекте YE`S Botanica, ввод которого запланирован на конец текущего года, уже раскуплено 72% апартаментов. В 2021 году в Москве появится третий апарт-отель YE`S Technopark. К слову, его продажи уже составляют 84%!

Данный формат размещения активно развивается с 2014 года. Преимущественно в Санкт-Петербурге: именно тогда у нас появился там первый объект — YE`S Hoshimina. За 2019 год объем сегмента апарт-отелей в СПб составил 9,8 тыс. апартаментов, а это 329 тыс. кв. м. Популярны они в основном у частных инвесторов, которые приобретают апартаменты в качестве постоянного пассивного дохода. В структуре предложения гостиничного рынка апарт-отели занимают 81%. На момент 2023 года в СПб ожидается ввод порядка 24 тыс. кв. м таких апартаментов, что превышает ввод объектов гостиничного сегмента на 20%. Конечно, к этому периоду основная конкуренция будет идти за арендатора, но востребованность апарт-отелей в этом отношении достаточно высока. Его успешность в первую очередь зависит от трех основных факторов — локации, надежности девелопера и компетенции управляющей компании,— подчеркнул эксперт.— За шесть лет сегмент заметно эволюционировал: если раньше нас спрашивали про высоту потолков и планировку, то сегодня интересуются доходностью и компетенциями УК. Портрет инвестора изменился кардинально, сегодня именно на них приходится 90% всех продаж в наших апарт-отелях».

В сентябре 2020 года в СПб начнет работу новый проект сети — апарт-отель YE`S Marata на 1200 апартаментов. Свободных апартаментов на сегодняшний день в нем нет. По франшизе в 2021 году откроется апарт-отель YE`S Astana в Нурсултане. Интересно, что 15% покупателей апартаментов в этом отеле — собственники помещений текущих проектов. Вера представителей рынка коммерческой недвижимости и различных отраслей бизнеса в огромный потенциал сегмента апарт-отелей позволяет говорить о том, что подобные проекты продолжат появляться и дальше, причем не только в Москве и Санкт-Петербурге, но и в других городах как нашей страны, так и СНГ. Спрос на апарт-отели — один из трендов нашей новой реальности.

Среди всех новых трендов, которые сегодня заметно выделяются на рынке, необходимо сосредоточиться на диджитализации и гибких офисных пространствах, подчеркнул президент Becar Asset Management, один из основателей РГУД, член правления Ассоциации инвесторов Москвы Александр Шарапов. О возможности работать удаленно еще до пандемии мечтали 99% людей. При этом 44% компаний не допускали такого формата сотрудничества, а 40% компаний уже предлагали своим работникам частичную занятость в офисе, а частичную — дома. Теперь же, когда люди несколько месяцев провели практически взаперти, выросла ценность живого общения. 66% жалуется на недостаток традиционной коммуникации. Компании, подстраиваясь под современные вызовы времени и запросы своих сотрудников, начали активно пробовать эффективно существовать в гибких офисных пространствах. Коливинги и коворкинги продолжат активно завоевывать свою долю на рынке, уверен эксперт.

За последние пять лет именно гибкие офисные пространства составляют конкуренцию классической аренде. И это несмотря на то, что их доля на офисном рынке насчитывает всего чуть более одного процента. Коворкинг прочно укрепился в рабочем пространстве, став полноценным элементом деловой экосистемы, считает исполнительный директор сети сервисных офисов #BusinessClub от Capital Group Евгений Овчинников. При этом объем рынка гибких рабочих пространств на сегодняшний день составляет всего 206 тыс. кв. м от доли всех качественных офисных площадей в Москве. Причина роста популярности этого формата для работы заключается в том, что основными его арендаторами перестали быть фрилансеры и независимые работники. Ранее они составляли 70% запросов на размещение. Сегодня их не более 20%. Причем изменилась ситуация не только в России за время пандемии, но и во всем мире. Арендаторами гибких офисных пространств все чаще становятся крупные компании. Такие игроки рынка, как «Яндекс», например, сидят в коворкинге: с февраля 2020 года компания арендует гибкое офисное пространство BussinessClub в башне «Око» делового центра «Москва-Сити», подчеркнул эксперт.

Пандемия коронавирусной инфекции привела к тому, что изменились и потребности крупных компаний. Игроки рынка стремятся заниматься основным видом своей деятельности и при этом не думать о капитальных затратах на аренду офисного помещения или подстраиваться под жесткие условия арендодателя. Услуга предоставления комфортного, функционального, безопасного и функционального, но при этом небольшого и гибкого офисного пространства под ключ вышла на рынок и с каждым днем все больше укрепляет свои позиции. Карантин не только ускорил диджитализацию традиционного офисного рынка, но также создал спрос на сервисных операторов по управлению гибкими офисами для крупных корпоративных клиентов.

Офисы и логистика действительно остаются самыми востребованными и перспективными отраслями на рынке, в том числе и для инвесторов. С точки зрения восприятия инвестиций именно эти два сектора недвижимости характеризуются низкой чувствительностью к негативным изменениям экономической конъюнктуры. К ним также можно добавить коворкинги, жилье и такие альтернативные направления для размещения, как дома престарелых и студенческие общежития. «В целом же все стратегии инвестирования и управления объектами больше идут в соответствии со стратегией Value Add, как самой успешной для получения высокой доходности,— рассказывает инвестиционный директор RE UFG Wealth Management Тимур Переверзев.— Никто точно не может сказать, что произойдет дальше. Впервые за долгое время кризис, который мы переживаем, является внешним для экономической системы, а не внутренним, как это было в конце 90-х годов или в 2008 году. Предпосылки развития пандемии и их возможное влияние на макроэкономическую ситуацию в стране кладутся в основу одного из трех возможных сценариев инвестирования. Все они находятся под контролем Международного валютного фонда.

В первом сценарии описаны хорошие возможности для стратегии Value Add: пандемия взята под контроль в третьем квартале 2020 года, прайм ставки остаются стабильными, происходит замедление развития рынка недвижимости до тех пор, пока резкий отскок к докризисным показателям не вернется в 2021 году, низкая стоимость заемных средств. Второй сценарий отличается только тем, что сроки сдвигаются на четвертый квартал 2020 года: ставки умеренно снижаются, возможное улучшение на рынке недвижимости произойдет в 2021 году, а полное восстановление — в 2022-м. Ну и третий сценарий — самый негативный и неблагоприятный для инвесторов. Речь идет о новой волне коронавируса, пандемии новых вирусов, в результате чего государство не справляется со всеми своими обязательствами, и рынок захватывает череда банкротств. Этого сценария, конечно же, боятся все, поэтому мы говорим о защитных активах. Здесь стоит отметить, что недвижимость всегда считалась и остается защитным активом в любом инвестиционном портфеле».

Несмотря на то что будущее предсказать невозможно и сценарий на случай негативного развития ситуации подготовлен, эксперт настроен оптимистично. Прежде всего потому что многие тренды, которые проявили себя во время пандемии, формировались задолго до печальных событий. Шеринговая экономика, деглобализация, изменение производственных цепочек, логистика последней мили, развитие онлайн-торговли — все это уже было и являлось частью цифровой экономики. Пандемия ускорила развитие этих трендов. Во-вторых, мир, в котором мы живем, уже не такой, каким был в том же 2008 году, взять хотя бы низкие процентные ставки и существенное сокращение закредитованности игроков рынка недвижимости. Это выгодно отличает нас от ситуации, которая была 12 лет назад. И третий момент — относительно быстрая скорость принятия правительствами стран решений по ликвидации распространения кризиса. В 2008 году к падению экономики никто не был готов. Все эти предпосылки позволяют говорить о том, что повторения сценария кризиса 2008 и 2014 годов у нас уже не будет.

Конечно, говорить о полной перезагрузке рынка коммерческой недвижимости, как и всей российской экономики, пока рано, но первые шаги в этом направлении уже сделаны. Инвесторам не стоит зацикливаться на одном секторе и рассматривать свои вложения в комплексе: и в офисном, и в складском рынке, например, есть проверенные продукты, а торговую недвижимость, судя по всему, ждут удивительные перемены, о которых современный потребитель давно мечтает. Рынок жив и продолжает меняется в зависимости от тех вызовов, которые готовит ему время. Ну а перезагрузка начинается с самого себя.

Директор отдела конференций:
Мария Синдинская [email protected] +7 (495) 797-69-70

Продюсер:
Екатерина Осипова [email protected] +7 (903) 660-42-01

Взаимодействие со СМИ:
Римма Дюжева [email protected] +7 (963) 777-29-88

По вопросу приглашения:
Анна Габриелян [email protected] +7 (963) 976-10-57

Четыре основных инвестиционных стратегии в коммерческой недвижимости

За последние несколько десятилетий коммерческая недвижимость стала институциональным классом активов. Тридцать лет назад недвижимость составляла менее 2% институционального портфеля, а большая часть коммерческой недвижимости принадлежала региональным семейным магазинам. Сегодня совсем другой мир. Недвижимость в настоящее время составляет почти 10% институциональных инвестиционных портфелей.

Несмотря на приток миллиардов долларов, основные стратегии приобретения недвижимости в основном остались прежними.Этот пост посвящен инвестициям в акционерный капитал или непосредственному приобретению активов коммерческой недвижимости, которые обычно можно разделить на следующие категории: основные, дополнительные, с добавленной стоимостью и оппортунистические.

Хотя трудно дать справедливость этим стратегиям в нескольких абзацах, вот что вам следует знать о каждом:

1. Core

Основные инвестиции считаются «самой безопасной» формой инвестирования в недвижимость. . Сюда входит покупка и удержание стабильных активов, характеризующихся высоким качеством, низким уровнем вакансий и / или сильными рынками или относительным расположением.(Представьте себе офисные здания класса А в Нью-Йорке.)

Часто основные инвесторы предпочитают доходность повышению стоимости и рассматривают недвижимость как относительно безопасное место для вложения капитала. Этот инвестиционный подход можно рассматривать как альтернативу облигациям — с дополнительным преимуществом поддержки физическими активами — и предлагать потенциальную защиту от инфляции. Средняя целевая внутренняя норма доходности (IRR) обычно будет ниже 10%.

Несмотря на то, что недавние высокие цены на активы CRE вызвали некоторую озабоченность в отношении основных инвестиций, 50% частных инвесторов в недвижимость планируют продолжить реализацию этой стратегии в 2016 году, согласно Preqin.

2. Core-plus

Как следует из названия, инвестиции в Core-Plus аналогичны основным, но с небольшим дополнительным эффектом. Инвесторы, стремящиеся следовать стратегии «ядро плюс», ищут активы, которые по-прежнему являются фундаментально надежными и привлекательными, но дают возможность повысить ценность для увеличения прибыли. Конечно, эти инвестиции имеют более высокую степень риска (например, приближающееся истечение срока аренды) или возможности для добавления стоимости (например, небольшой ремонт).

Этот подход является наименее распространенным из четырех: только 25% частных инвесторов в недвижимость планируют реализовать эту инвестиционную стратегию в следующие 12 месяцев.

3. Добавленная стоимость

Стратегии создания добавленной стоимости находятся на более высоком уровне цепочки риска и доходности, приближаясь к среднему или высокому уровню для обоих. Эти инвестиции обычно включают в себя недвижимость, которая сопряжена со значительным риском реализации, чтобы добавить необходимую стоимость для увеличения прибыли — например, капитальный ремонт, изменение положения или сдача в аренду до стабилизации.

Инвесторы с добавленной стоимостью обычно стремятся удерживать актив в течение 5-7 лет — времени, достаточного для реализации своей стратегии, — и понимают, что большая часть их прибыли будет получена от повышения стоимости над доходностью.Иначе говоря, они в порядке, ожидая большего чека при продаже. Вся стратегия основана на идее, что вы можете изначально добавить некоторую ценность, чтобы увидеть огромную прибыль (10-15% IRR) после продажи.

Лизинг часто считается важной частью стратегии создания добавленной стоимости. Эффективные брокерские команды смогут эффективно продвигать рынок, привлекать сильных арендаторов и заключать конкурентные сделки, чтобы повысить ценность на момент продажи.

Ожидается, что этот подход станет наиболее популярным в 2016 году, когда 55% частных инвесторов в недвижимость стремятся осуществить инвестиции с добавленной стоимостью.Инвесторы, вероятно, привлечены к этой стратегии, потому что это способ избежать чрезвычайно конкурентных цен на основные активы на входных рынках.

4. Оппортунистический

Инвестиционная стратегия с максимальным риском и прибылью — это оппортунистический подход. Инвесторы, придерживающиеся этой стратегии, обычно ищут объекты недвижимости, требующие значительного объема работ — либо из-за необходимости ремонта, либо из-за высокой вакансии, либо из-за относительной силы рынка. В эту категорию часто включаются и новые разработки.Поскольку для восстановления актива требуется так много работы, он может принести максимальную прибыль, но также влечет за собой самый высокий уровень риска. Типичный актив удерживается в течение 3-7 лет с целью достижения 15% + IRR.

Сообщается, что 45% частных инвесторов в недвижимость планируют следовать этой стратегии в этом году.

Прочие коммерческие инвестиционные стратегии

Хотя существуют и другие типы инвестиционных стратегий в сфере коммерческой недвижимости — например, проблемные / долговые, корпоративные / государственные и ценные бумаги / CMBS — вышеперечисленные четыре являются наиболее распространенными для инвесторов, приобретающих активы коммерческой недвижимости.Многие инвесторы — особенно фонды прямых инвестиций и хедж-фонды — будут смешивать стратегии, чтобы помочь диверсифицировать свои портфели и достичь различных инвестиционных целей.

Билли Финк — бывший член команды VTS.

7 шагов к выгодной сделке с коммерческой недвижимостью

Спросите любого профессионала в сфере недвижимости о преимуществах инвестирования в коммерческую недвижимость, и вы, скорее всего, начнете монолог о том, что такая недвижимость лучше, чем жилая недвижимость. Владельцы коммерческой недвижимости любят дополнительный денежный поток, выгодную экономию на масштабе, относительно открытое игровое поле, обширный рынок для хороших, доступных по цене управляющих недвижимостью и возможность потенциально большей отдачи от коммерческой недвижимости.

Но как вы оцениваете лучшие свойства? И что отличает отличные предложения от бесполезных?

Ключевые выводы

  • Как и большинство инвестиций, успех в владении коммерческой недвижимостью начинается с хорошего плана.
  • Познакомьтесь с рынком коммерческой недвижимости, чем он отличается от жилой недвижимости и в чем схожи аспекты.
  • Используйте комплексный подход, чтобы помочь найти доступную недвижимость и получить лучшие предложения.

1. Узнайте, что знают инсайдеры

Чтобы стать игроком в сфере коммерческой недвижимости, научитесь мыслить как профессионал. Например, знайте, что коммерческая недвижимость оценивается иначе, чем жилая. Доход от коммерческой недвижимости напрямую зависит от ее полезной площади в квадратных метрах. Это не относится к индивидуальным домам. Вы также увидите больший денежный поток от коммерческой недвижимости. Математика проста: например, от многоквартирных домов вы будете получать больше дохода, чем от односемейных домов.Знайте также, что аренда коммерческой недвижимости длится дольше, чем аренда на одну семью. Это открывает путь к увеличению денежного потока. Наконец, если вы находитесь в более жесткой кредитной среде, обязательно приходите с наличными в руке. Кредиторы коммерческой недвижимости хотели бы получить как минимум 30% -ную скидку, прежде чем они дадут зеленый свет ссуде.

2. Составьте план действий

Настройка параметров — один из важнейших приоритетов в сделке с коммерческой недвижимостью. Например, спросите себя, сколько вы можете позволить себе заплатить, а затем сделайте покупки по ипотеке, чтобы понять, сколько вы заплатите в течение срока действия ипотеки.Использование таких инструментов, как ипотечные калькуляторы, может помочь вам составить точную оценку общей стоимости вашего дома.

Другие ключевые вопросы, которые стоит задать себе, включают: сколько вы рассчитываете заработать на сделке? Кто ключевые игроки? Сколько арендаторов уже на борту и платят арендную плату? Сколько арендуемой площади вам нужно заполнить?

3. Научитесь распознавать выгодную сделку

Лучшие профессионалы в сфере недвижимости узнают многое, когда видят ее. В чем их секрет? Во-первых, у них есть стратегия выхода: лучшие предложения — это те, от которых, как вы знаете, можно уйти.Полезно иметь зоркий взгляд землевладельца — всегда искать повреждения, требующие ремонта, знать, как оценивать риски, и обязательно отключать калькулятор, чтобы убедиться, что недвижимость соответствует вашим финансовым целям.

4. Ознакомьтесь с ключевыми показателями коммерческой недвижимости

Общие ключевые показатели, которые следует использовать при оценке недвижимости, включают:

  • Чистый операционный доход (NOI): NOI коммерческой недвижимости рассчитывается путем оценки валового операционного дохода за первый год и затем вычитания операционных расходов за первый год.Вы хотите иметь положительный NOI.
  • Cap Rate: «Верхний предел» (или капитализация) недвижимого имущества используется для расчета стоимости объектов, приносящих доход. Например, жилой комплекс из пяти или более квартир, коммерческие офисные здания и небольшие торговые центры — все это хорошие кандидаты для определения максимальной капитализации. Ставки верхнего предела используются для оценки чистой приведенной стоимости будущей прибыли или денежного потока; этот процесс также называется капитализацией прибыли.
  • Наличные деньги: Инвесторы в коммерческую недвижимость, которые полагаются на финансирование для покупки своей собственности, часто придерживаются формулы оплаты наличными для сравнения показателей конкурирующих объектов недвижимости в первый год.При оплате наличными учитывается тот факт, что рассматриваемому инвестору не требуется 100% наличных для покупки недвижимости, но также учитывается тот факт, что инвестор не будет удерживать все NOI, потому что он или она должны использовать некоторые из него для выплаты ипотечных платежей. Чтобы получить наличные деньги, инвесторы в недвижимость должны определить сумму, необходимую для инвестирования для покупки недвижимости или своих первоначальных вложений.

5. Ищите мотивированных продавцов

Как и в любом другом бизнесе, клиенты движимы недвижимостью.Ваша задача — найти их, особенно тех, кто готов и хочет продавать по цене ниже рыночной. Дело в том, что с недвижимостью ничего не происходит и даже не имеет значения, пока вы не найдете сделку, которую обычно сопровождает мотивированный продавец. Это тот, у кого есть веская причина продавать по цене ниже рыночной. Если ваш продавец не мотивирован, он или она не будет так охотно вести переговоры.

6. Откройте для себя изящное искусство района «Фермерство»

Отличный способ оценить коммерческую недвижимость — изучить район, в котором она расположена, открыв дома, поговорив с другими владельцами района и найдя вакансии.

7. Используйте «трехсторонний» подход к оценке свойств

Будьте гибкими при поиске выгодных предложений. Используйте Интернет, читайте объявления и нанимайте собак-птиц, чтобы подобрать для вас лучшую недвижимость. Птицы-собаки в сфере недвижимости могут помочь вам найти ценные инвестиционные возможности в обмен на реферальную плату.

Итог

По большому счету, поиск и оценка коммерческой недвижимости — это не только фермерские хозяйства, получение хорошей цены или отправка дымовых сигналов, чтобы привлечь к вам продавцов.В основе действий лежит человеческое общение. Речь идет о построении отношений и взаимопонимания с владельцами недвижимости, чтобы они чувствовали себя комфортно, говоря о выгодных сделках и ведя с вами дела.

Страница не найдена

  • Образование
    • Общий

      • Словарь
      • Экономика
      • Корпоративные финансы
      • Рот ИРА
      • Акции
      • Паевые инвестиционные фонды
      • ETFs
      • 401 (к)
    • Инвестирование / Торговля

      • Основы инвестирования
      • Фундаментальный анализ
      • Управление портфелем
      • Основы трейдинга
      • Технический анализ
      • Управление рисками
  • Рынки
    • Новости

      • Новости компании
      • Новости рынков
      • Торговые новости
      • Политические новости
      • Тенденции
    • Популярные акции

      • Яблоко (AAPL)
      • Тесла (TSLA)
      • Amazon (AMZN)
      • AMD (AMD)
      • Facebook (FB)
      • Netflix (NFLX)
  • Симулятор
    • Симулятор

      • Завести аккаунт
      • Присоединяйтесь к игре
    • Мой симулятор

      • Моя игра
      • Создать игру
  • Твои деньги
    • Личные финансы

      • Управление благосостоянием
      • Бюджетирование / экономия
      • Банковское дело
      • Кредитные карты
      • Домовладение
      • Пенсионное планирование
      • Налоги
      • Страхование
    • Обзоры и рейтинги

      • Лучшие онлайн-брокеры
      • Лучшие сберегательные счета
      • Лучшие домашние гарантии
      • Лучшие кредитные карты
      • Лучшие личные займы
      • Лучшие студенческие ссуды
      • Лучшее страхование жизни
      • Лучшее автострахование
  • Советники
    • Ваша практика

      • Управление практикой
      • Продолжая образование
      • Карьера финансового консультанта
      • Инвестопедия 100
    • Управление благосостоянием

      • Портфолио Строительство
      • Финансовое планирование
  • Академия
    • Популярные курсы

      • Инвестирование для начинающих
      • Станьте дневным трейдером
      • Торговля для начинающих
      • Технический анализ
    • Курсы по темам

      • Все курсы
      • Курсы трейдинга
      • Курсы инвестирования
      • Финансовые профессиональные курсы

Представлять на рассмотрение

Извините, страница, которую вы ищете, недоступна.Вы можете найти то, что ищете, используя наше меню или параметры поиска.

дома
  • О нас
  • Условия эксплуатации
  • Словарь
  • Редакционная политика
  • Рекламировать
  • Новости
  • Политика конфиденциальности
  • Связаться с нами
  • Карьера
  • Уведомление о конфиденциальности Калифорнии
  • #
  • А
  • B
  • C
  • D
  • E
  • F
  • грамм
  • ЧАС
  • я
  • J
  • K
  • L
  • M
  • N
  • О
  • п
  • Q
  • р
  • S
  • Т
  • U
  • V
  • W
  • Икс
  • Y
  • Z
Investopedia является частью издательской семьи Dotdash.

Страница не найдена

  • Образование
    • Общий

      • Словарь
      • Экономика
      • Корпоративные финансы
      • Рот ИРА
      • Акции
      • Паевые инвестиционные фонды
      • ETFs
      • 401 (к)
    • Инвестирование / Торговля

      • Основы инвестирования
      • Фундаментальный анализ
      • Управление портфелем
      • Основы трейдинга
      • Технический анализ
      • Управление рисками
  • Рынки
    • Новости

      • Новости компании
      • Новости рынков
      • Торговые новости
      • Политические новости
      • Тенденции
    • Популярные акции

      • Яблоко (AAPL)
      • Тесла (TSLA)
      • Amazon (AMZN)
      • AMD (AMD)
      • Facebook (FB)
      • Netflix (NFLX)
  • Симулятор
    • Симулятор

      • Завести аккаунт
      • Присоединяйтесь к игре
    • Мой симулятор

      • Моя игра
      • Создать игру
  • Твои деньги
    • Личные финансы

      • Управление благосостоянием
      • Бюджетирование / экономия
      • Банковское дело
      • Кредитные карты
      • Домовладение
      • Пенсионное планирование
      • Налоги
      • Страхование
    • Обзоры и рейтинги

      • Лучшие онлайн-брокеры
      • Лучшие сберегательные счета
      • Лучшие домашние гарантии
      • Лучшие кредитные карты
      • Лучшие личные займы
      • Лучшие студенческие ссуды
      • Лучшее страхование жизни
      • Лучшее автострахование
  • Советники
    • Ваша практика

      • Управление практикой
      • Продолжая образование
      • Карьера финансового консультанта
      • Инвестопедия 100
    • Управление благосостоянием

      • Портфолио Строительство
      • Финансовое планирование
  • Академия
    • Популярные курсы

      • Инвестирование для начинающих
      • Станьте дневным трейдером
      • Торговля для начинающих
      • Технический анализ
    • Курсы по темам

      • Все курсы
      • Курсы трейдинга
      • Курсы инвестирования
      • Финансовые профессиональные курсы

Представлять на рассмотрение

Извините, страница, которую вы ищете, недоступна.Вы можете найти то, что ищете, используя наше меню или параметры поиска.

дома
  • О нас
  • Условия эксплуатации
  • Словарь
  • Редакционная политика
  • Рекламировать
  • Новости
  • Политика конфиденциальности
  • Связаться с нами
  • Карьера
  • Уведомление о конфиденциальности Калифорнии
  • #
  • А
  • B
  • C
  • D
  • E
  • F
  • грамм
  • ЧАС
  • я
  • J
  • K
  • L
  • M
  • N
  • О
  • п
  • Q
  • р
  • S
  • Т
  • U
  • V
  • W
  • Икс
  • Y
  • Z
Investopedia является частью издательской семьи Dotdash.

Страница не найдена

  • Образование
    • Общий

      • Словарь
      • Экономика
      • Корпоративные финансы
      • Рот ИРА
      • Акции
      • Паевые инвестиционные фонды
      • ETFs
      • 401 (к)
    • Инвестирование / Торговля

      • Основы инвестирования
      • Фундаментальный анализ
      • Управление портфелем
      • Основы трейдинга
      • Технический анализ
      • Управление рисками
  • Рынки
    • Новости

      • Новости компании
      • Новости рынков
      • Торговые новости
      • Политические новости
      • Тенденции
    • Популярные акции

      • Яблоко (AAPL)
      • Тесла (TSLA)
      • Amazon (AMZN)
      • AMD (AMD)
      • Facebook (FB)
      • Netflix (NFLX)
  • Симулятор
    • Симулятор

      • Завести аккаунт
      • Присоединяйтесь к игре
    • Мой симулятор

      • Моя игра
      • Создать игру
  • Твои деньги
    • Личные финансы

      • Управление благосостоянием
      • Бюджетирование / экономия
      • Банковское дело
      • Кредитные карты
      • Домовладение
      • Пенсионное планирование
      • Налоги
      • Страхование
    • Обзоры и рейтинги

      • Лучшие онлайн-брокеры
      • Лучшие сберегательные счета
      • Лучшие домашние гарантии
      • Лучшие кредитные карты
      • Лучшие личные займы
      • Лучшие студенческие ссуды
      • Лучшее страхование жизни
      • Лучшее автострахование
  • Советники
    • Ваша практика

      • Управление практикой
      • Продолжая образование
      • Карьера финансового консультанта
      • Инвестопедия 100
    • Управление благосостоянием

      • Портфолио Строительство
      • Финансовое планирование
  • Академия
    • Популярные курсы

      • Инвестирование для начинающих
      • Станьте дневным трейдером
      • Торговля для начинающих
      • Технический анализ
    • Курсы по темам

      • Все курсы
      • Курсы трейдинга
      • Курсы инвестирования
      • Финансовые профессиональные курсы

Представлять на рассмотрение

Извините, страница, которую вы ищете, недоступна.Вы можете найти то, что ищете, используя наше меню или параметры поиска.

дома
  • О нас
  • Условия эксплуатации
  • Словарь
  • Редакционная политика
  • Рекламировать
  • Новости
  • Политика конфиденциальности
  • Связаться с нами
  • Карьера
  • Уведомление о конфиденциальности Калифорнии
  • #
  • А
  • B
  • C
  • D
  • E
  • F
  • грамм
  • ЧАС
  • я
  • J
  • K
  • L
  • M
  • N
  • О
  • п
  • Q
  • р
  • S
  • Т
  • U
  • V
  • W
  • Икс
  • Y
  • Z
Investopedia является частью издательской семьи Dotdash.

Краудфандинг и инвестирование в недвижимость

Понимание основных, дополнительных и возможных инвестиций в коммерческую недвижимость

На RealtyMogul.com мы предлагаем нашим инвесторам возможность участвовать в широком спектре различных видов инвестиций в коммерческую недвижимость. Просматривая различные предложения, потенциальные инвесторы часто замечают, что каждый проект имеет уникальную историю и ожидаемую прибыль, соизмеримую с уровнем риска. Понимание различий между характеристиками сделки поможет инвестору выбрать проект, который соответствует его срокам инвестирования, склонности к риску и ожидаемой прибыли.

Многие инвесторы ищут возможности в коммерческой недвижимости в качестве альтернативы вложения в акции и облигации, предлагая диверсификацию, а также другой профиль риска и доходности. Сравнивая различные типы инвестиционных возможностей в коммерческую недвижимость, большинство инвесторов знакомы с различными типами характеристик сделок — тип собственности, профиль арендатора и местоположение часто находятся в верхней части списка.

Инвесторы могут выбирать из множества различных типов коммерческой недвижимости, таких как многоквартирные жилые кварталы, торговые центры, офисные здания в пригороде или центральном деловом районе (в центре города), гибкие промышленные парки, отели и даже более нишевые типы недвижимости, такие как общежития для студентов и пожилых людей, складские помещения и парки передвижных домов.Каждый тип собственности имеет уникальный набор характеристик, которые определяют способ управления имуществом, уровень риска с учетом рыночных условий, относительную ликвидность и ожидаемый уровень доходности. Например, при прочих равных условиях жилые кварталы обычно считаются менее волатильными и подверженными меняющимся рыночным условиям, чем объекты гостиничного бизнеса, которые по своей природе являются более сезонными и роскошными предложениями, которые более тесно связаны с экономическими условиями на рынке.

Еще одной характеристикой сделки, которая часто является предметом внимания инвесторов в недвижимость, является тип рынка, на котором находится актив. Первичные рынки обычно несут меньший риск, чем вторичные и третичные рынки, которые часто более восприимчивы к рыночным циклам и колебаниям спроса. Представьте разницу в спросе на квартиры или офисы в центре Манхэттена или Сан-Франциско по сравнению с меньшими, менее густонаселенными рынками в более отдаленных районах.Основные, очень желательные рынки часто будут испытывать меньшие колебания арендной платы и доли вакантных площадей в условиях спада экономики из-за высокого уровня факторов спроса и высокой плотности населения в этом районе.

При анализе возможностей коммерческой недвижимости инвесторы также должны учитывать предлагаемый бизнес-план, который планирует реализовать оператор, который может быть таким простым, как покупка и удержание актива, или сложным, как разработка нового здания с нуля. Бизнес-план должен быть изложен до покупки актива и определяет план атаки от приобретения через отчуждение, включая изменения собственности, возможные понесенные расходы, прогнозируемое повышение арендной платы и предполагаемый график или период удержания.Бизнес-план проекта будет иметь серьезные последствия для уровня риска для инвесторов.

Инвестиции в коммерческую недвижимость можно разделить на различные сегменты, которые в широком смысле классифицируют их в зависимости от различных характеристик сделки. Эти сегменты часто определяются как инвестиционные стратегии Core (и Core Plus), Value Add и Opportunistic . Каждая из этих инвестиционных философий находится в разных точках спектра риска и доходности, при этом основные инвестиции считаются наименее рискованными с самой низкой ожидаемой доходностью, а оппортунистические инвестиции предлагают самый высокий уровень риска наряду с самой высокой ожидаемой доходностью для инвесторов.

Ядро

Основные инвестиции считаются наименее рискованными, поскольку они часто нацелены на стабилизированные, полностью сданные в аренду и безопасные инвестиции на основных основных рынках. Сюда входят объекты недвижимости, сданные в долгосрочную аренду арендаторам с высокой кредитоспособностью, и здания класса А в очень привлекательных местах. Эти здания часто содержатся в хорошем состоянии и практически не требуют улучшений со стороны нового владельца. Следовательно, такие инвестиции в недвижимость, как правило, не вызывают значительного повышения стоимости, а обеспечивают стабильный, предсказуемый денежный поток с относительно низким риском.Этот тип инвестиций подходит инвесторам, которые стремятся к сохранению капитала и длительным срокам владения, и часто требует приобретения с низким уровнем левериджа. Хотя эти типы инвестиций могут показаться менее привлекательными по сравнению с возможностями коммерческой недвижимости с более высокой доходностью, многие инвесторы рассматривают их как привлекательные инвестиции из-за уровня риска, который они представляют, по сравнению с другими инвестиционными возможностями на рынке, такими как корпоративные облигации и публичные акции. . Хотя основные инвестиции в коммерческую недвижимость обычно не так ликвидны, как ценные бумаги, предлагаемые на бирже, они, как правило, являются наиболее ликвидными активами по сравнению с проектами с добавленной стоимостью и оппортунистическими проектами, поскольку они представляют собой стабилизированные, привлекательные, рыночные активы.

Добавленная стоимость

Инвестиции в коммерческую недвижимость с добавленной стоимостью обычно нацелены на недвижимость, имеющую собственный денежный поток, но стремятся увеличить этот денежный поток с течением времени за счет улучшения или изменения положения собственности. Это может включать в себя физические улучшения актива, которые позволят ему управлять более высокой арендной платой, увеличение усилий по сдаче в аренду вакантных площадей в собственности качественным арендаторам или улучшение управления недвижимостью и, таким образом, повышение удовлетворенности клиентов или снижение операционных расходов, где это возможно.После того, как оператор успешно увеличил чистую операционную прибыль от собственности, он обычно стремится продать актив, чтобы получить в результате повышение его стоимости. Эти операторы часто используют средний и высокий уровень левериджа для финансирования своих проектов и увеличения прибыли для себя и своих инвесторов. Успешные проекты с добавленной стоимостью обычно приносят инвесторам более высокую финансовую отдачу, чем основные инвестиции из-за повышения стоимости, однако эти проекты несут больший риск из-за того, что на момент приобретения недвижимость не работает в полную силу — часто раз потому, что он не полностью сдан в аренду, сдается по ставке ниже рыночной, не обслуживается должным образом или плохо управляется.Если оператор не выполнит предложенный бизнес-план, он может не выполнить свои прогнозы и может быть вынужден продать недвижимость по более низкой цене, чем ожидалось. Однако для многих инвесторов проекты с добавленной стоимостью обеспечивают идеальный баланс риска и прибыли, предлагая денежный поток на месте во время приобретения со значительным потенциалом роста в виде увеличения стоимости.

Оппортунистический

Оппортунистические инвестиции в недвижимость следуют подходу, основанному на добавленной стоимости, но делают шаг вперед в спектре рисков.Оппортунистические свойства, как правило, нуждаются в значительной реабилитации, чтобы реализовать свой потенциал. Часто эти активы будут полностью пустыми на момент приобретения, или оператор будет стремиться осваивать землю с нуля. Эти типы проектов предлагают самый высокий уровень окупаемости, если бизнес-план успешен, но также несут наибольший риск, поскольку объекты недвижимости практически не имеют наличных денежных потоков на момент приобретения и имеют самые сложные бизнес-планы. Спонсоры этих проектов обычно используют высокий кредитный рычаг и часто имеют менее благоприятные условия долга и более высокие процентные ставки, чем более стабильные объекты недвижимости.Если конъюнктурные бизнес-планы успешны, они обычно приносят инвесторам более высокую прибыль, чем основные стратегии или стратегии создания добавленной стоимости за счет существенного повышения стоимости.

Инвесторы в коммерческую недвижимость должны учитывать эти различные типы стратегий и выбирать инвестиции, соответствующие их предпочтениям по срокам инвестирования, относительному уровню риска и ожидаемой доходности. На RealtyMogul.com мы предлагаем ряд продуктов, чтобы удовлетворить потребности нашей разнообразной группы инвесторов.Узнайте больше о наших различных типах инвестиционных возможностей на нашей странице часто задаваемых вопросов или связавшись с нашей командой по связям с инвесторами.

Инвестиции в коммерческую недвижимость — с чего начать

Ключевые выводы:


Инвестиции в недвижимость — отличный способ разбогатеть. Инвестиции в коммерческую недвижимость , в частности, как известно, приносят одни из самых высоких доходов. Если вы инвестируете в жилую недвижимость в течение нескольких лет и задаетесь вопросом, как инвестировать в коммерческую недвижимость, в этом руководстве вы найдете все, что вам нужно знать, чтобы начать работу.

Тенденции инвестирования в коммерческую недвижимость в 2021 году: что нового?

Офисы, отели, магазины и другие объекты коммерческой недвижимости сильно пострадали во время пандемии COVID-19 в 2020 году. Хотя пандемия еще не закончилась, ожидается, что в 2021 году коммерческая недвижимость будет следовать более широкой тенденции восстановления экономики. Многие инвесторы в коммерческую недвижимость настроены оптимистично, поскольку в настоящее время внедрены две вакцины против COVID-19.

Хотя начало 2021 года не обещает никакого восстановления, эксперты предполагают, что к концу года в коммерческой недвижимости начнется стабилизация.По словам Кэти Фойхт, глобального лидера в сфере недвижимости в Deloitte, инвесторы в коммерческую недвижимость планируют сократить расходы примерно на 25% в 2021 году. Однако новый спрос на удобства, связанные со здоровьем, такие как новые системы вентиляции, может фактически привести к росту затрат. до 20 долларов за квадратный фут.

В зависимости от типа инвестиций в коммерческую недвижимость существует несколько различных прогнозируемых тенденций на 2021 год. Давайте посмотрим, как эти различные объекты будут работать:

  • Розничные магазины: Несколько розничных магазинов и отделов обанкротились в 2020 году, и ожидается, что еще больше опустеют в первой половине 2021 года.Поскольку все больше и больше потребителей совершают покупки в Интернете, эксперты прогнозируют, что к 2025 году их будет на 25% меньше розничных магазинов. Ожидается, что розничные магазины в городских районах, таких как Нью-Йорк и Сан-Франциско, будут заменены магазинами товаров медицинского назначения, продуктовыми и другими альтернативными магазинами. .

  • Офисы: По данным CBRE, спрос на офисы может навсегда сократиться на 15%, поскольку все больше компаний перейдут на политику работы на дому. В результате предложение офисных зданий будет продолжать расти. Однако прогнозируется, что к концу 2021 года количество офисов снова стабилизируется и составит около 85.7% компаний планируют вернуться в офис.

  • Отели: Отели, по прогнозам, будут испытывать трудности в течение всего 2021 года. Ожидается, что восстановление большинства из них не произойдет до 2023 года, а высококлассные отели, предлагающие удобства для путешественников, не стабилизируются до 2025 года. Отели в более густонаселенных городах пострадают больше всего, как и многие из них. пытается держаться подальше от густонаселенных районов.

  • Склады: Склады, как ожидается, будут лидером среди инвестиций в коммерческую недвижимость.Их успех связан с тем, что компании пытаются угнаться за растущим спросом на заказы электронной коммерции. Эксперты по недвижимости прогнозируют дополнительный спрос на складские помещения в размере 250 миллионов квадратных футов в 2021 году.

  • Квартиры: Первоначально предполагалось, что квартиры выживут во время пандемии, так как многие не смогут платить за аренду. Тем не менее, многоквартирные дома работают хорошо, и спрос на жилье не снизился. Ожидается, что с квартирами по более доступным ценам и исторически низкими процентными ставками они останутся стабильными в 2021 году.

Тенденции инвестирования в коммерческую недвижимость в 2020 году

Коммерческая недвижимость, как и остальная отрасль, в будущем году претерпит серьезные изменения. В частности, на этот сектор недвижимости повлияют технологии умного строительства, изменение предпочтений покупателей жилья (я объясню ниже) и рост рабочих мест на нескольких ключевых рынках. Следуя каждой из этих тенденций, инвесторы могут укрепить свои анализаторы сделок и сделать более разумный инвестиционный выбор в 2020 году.

Одним из самых значительных изменений в сфере недвижимости за последние годы стало внедрение новых технологий, и 2020 год не станет исключением. Коммерческие инвесторы уже видели некоторые этапы процесса закрытия, управления недвижимостью и даже поиска арендаторов, чтобы как-то переехать в онлайн. Следующим по списку идет внедрение технологий умного строительства. Это относится к системам, способным либо повысить безопасность здания, либо улучшить общее впечатление арендаторов. Например, с помощью новых технологий владельцы собственности могут автоматизировать центральные операции здания (включая системы отопления, вентиляции, освещения и безопасности).По данным Wall Street Journal, 68 процентов арендаторов готовы платить больше за аренду умного здания.

Инвесторы также должны знать, как меняющиеся демографические характеристики и предпочтения покупателей жилья начинают влиять на индустрию коммерческой недвижимости. Многие миллениалы заинтересованы в переезде в пригород, но все еще не решаются пожертвовать преимуществами жизни в городской местности. Это свидетельствует о растущей популярности многофункциональных зданий и о потенциале выхода на новые пригородные рынки.Миллениалы хотят ресурсов, по которым можно ходить пешком, и коммерческим инвесторам будет разумно предвидеть эти предпочтения.

Что касается развивающихся коммерческих рынков 2020 года, инвесторам следует обратить внимание на развитие недвижимости в городах с расширяющимися возможностями трудоустройства. Исследование, проведенное Институтом городских земель, показало, что Остин, Техас; Роли, Северная Каролина; Нэшвилл, Теннесси; Шарлотта, Северная Каролина; и Бостон, Массачусетс, являются одними из наиболее перспективных регионов для инвестиций. Коммерческим инвесторам может быть полезно изучить существующие объекты недвижимости в этих районах и потенциальные инвестиции в землю.


[Хотите владеть арендуемой недвижимостью? Сходите на БЕСПЛАТНЫЙ курс по недвижимости, чтобы узнать, как инвестировать в арендуемую недвижимость, а также узнать о стратегиях увеличения денежных потоков и достижения финансовой свободы. ]


Тенденции инвестирования в коммерческую недвижимость в 2019 году

Тенденции инвестирования в коммерческую недвижимость, как и их аналоги в жилом секторе, подвержены циклическим изменениям. Фактически, вы можете легко возразить, что инвестирование в коммерческую недвижимость подвержено большему количеству изменений, чем на рынке жилой недвижимости.По крайней мере, индустрия коммерческой недвижимости состоит из нескольких секторов: промышленного, розничного, многоквартирного, офисного и гостиничного — и это лишь некоторые из них. Следовательно, ожидания каждого сектора зависят от уникальных потребностей и требований, не в последнюю очередь из которых изменяется вместе с экономикой. Излишне говорить, что бесчисленные переменные по своей сути будут влиять на производительность любого сектора коммерческой недвижимости, и инвесторы должны знать, как они влияют на текущие и будущие тенденции.

Когда книга начала закрываться в 2019 году, один сектор коммерческой недвижимости выделялся среди остальных: промышленная недвижимость. Согласно индексу собственности NCREIF (NPI), «сейчас наиболее успешным сектором CRE является промышленный сектор». Промышленная недвижимость, состоящая из складов, производственных помещений, холодильных и складских помещений, центров обработки данных и других активов, на самом деле значительно превосходит секторы квартир, офисов и розничной торговли. Во многом благодаря росту онлайн-покупок активы промышленной и коммерческой недвижимости фактически находятся в авангарде США.С. экономичны, и их стоимость никогда не выглядела лучше.

Стоит отметить, что, хотя в 2019 году коммерческая недвижимость была невероятно привлекательной, ее репутация «слишком дорогой» для среднего инвестора продолжает оставаться предметом разговоров. Повышение цен на коммерческую недвижимость было нарушено новой тенденцией, направленной на выравнивание игрового поля: краудсорсингом. Возможность краудсорсинга инвестиций в коммерческую недвижимость становится не только более осуществимой, но и более распространенной, чем когда-либо.Возможность краудсорсинга средств для инвестирования в коммерческую недвижимость теперь позволяет инвесторам в недвижимость переходить от жилищных сделок к коммерческим сделкам, что сулит хорошие перспективы для светлого будущего. Тем не менее, справедливо предположить, что мы начнем видеть все больше мелких инвесторов, прорывающихся в коммерческий мир.

Что считается «коммерческой недвижимостью?»

Коммерческая недвижимость — это недвижимость, которая обычно сдается в аренду для коммерческих и торговых целей. Инвестиции в коммерческую недвижимость включают покупку или развитие недвижимости, которая была спроектирована с намерением арендаторов жилья.В отличие от инвестора в жилую недвижимость, инвесторы в коммерческую недвижимость сдают в аренду и взимают арендную плату с предприятий, занимающих площадь в их собственности, а не с арендаторов жилой недвижимости. Следует также отметить, что необработанная земля, приобретенная для строительства коммерческой недвижимости, также включается в это определение. Коммерческую недвижимость можно разделить на пять основных типов. Продолжайте читать, чтобы узнать больше о каждом из них.

5 видов коммерческой недвижимости

Прежде чем мы перейдем к механике инвестирования в коммерческую недвижимость, важно понять различные типы коммерческой недвижимости.Таким образом, вы можете начать думать о типе коммерческих активов, на котором вы хотите специализироваться. Коммерческая недвижимость служит широкому кругу целей, но обычно подразделяется на следующие типы:

  • Офис

  • Розничная торговля

  • Промышленное

  • Многосемейный

  • Специального назначения

1. Кабинет

Самый распространенный вид коммерческой недвижимости — офисные помещения.Эти здания, которые могут варьироваться от офисов с одним арендатором до небоскребов, относятся к одной из трех категорий: класс A, класс B или класс C.

  • Объекты коммерческой недвижимости класса А, как правило, представляют собой недавно построенные или капитально отремонтированные здания, расположенные в прекрасных районах с легким доступом к основным удобствам. Ими обычно управляют профессиональные компании по управлению недвижимостью.

  • Объекты коммерческой недвижимости класса B часто представляют собой старые здания, требующие определенных капитальных вложений.Несмотря на то, что они содержатся в хорошем состоянии и управляются, эти объекты требуют незначительного ремонта и модернизации, что делает их популярной целью для инвесторов.

  • Объекты коммерческой недвижимости класса C обычно используются для перепланировки. Как правило, они плохо расположены, требуют крупных капитальных вложений для улучшения устаревшей инфраструктуры, а их высокий уровень вакантности намного выше, чем у зданий более высокого класса.

2. Розничная торговля

Еще один популярный вид коммерческой недвижимости — торговые объекты.Эти объекты, которые варьируются от торговых центров и общественных торговых центров до банков и ресторанов, часто расположены в городских районах. Размер этих объектов недвижимости может составлять от 5 000 квадратных футов до 350 000 квадратных футов.

3. Промышленное

От складов до крупных производственных площадок, промышленные здания обычно ориентированы на обрабатывающую промышленность, поскольку они предлагают помещения с заданной высотой и возможностью стыковки. Кроме того, эта коммерческая недвижимость обычно больше подходит для инвестиционных возможностей.

4. Многоквартирный дом

Многоквартирные дома состоят из жилых комплексов, многоэтажных кондоминиумов и небольших многоквартирных домов. Недвижимость квалифицируется как многоквартирная недвижимость, если в ней насчитывается более одной единицы, но она также может считаться коммерческой недвижимостью, если в ней более четырех единиц. Многие инвесторы в жилую недвижимость начинают свою деятельность с коммерческой недвижимости, открывая более крупные многоквартирные дома. Жилые арендаторы, как правило, имеют более короткие сроки аренды, чем офисные и торговые арендаторы, поэтому текучесть кадров является фактором, который следует учитывать.

5. Специального назначения

В общем, свойства специального назначения разработаны для определенного использования, настолько, что было бы трудно перепрофилировать свойство для другого использования. Автомойки, складские помещения и школы — все это примеры объектов специального назначения. Отрасли отдыха и туризма также представляют собой значительную долю недвижимости специального назначения. Общие примеры в отрасли включают отели, аэропорты, спортивные стадионы и парки развлечений.

Объекты смешанной застройки также широко используются в секторе коммерческой недвижимости, и спрос на них продолжает расти. Эти свойства представляют собой сочетание различных видов использования, таких как жилое, торговое и даже государственное сектора. В многоцелевом здании на первом этаже могут быть магазины и услуги, а на верхних этажах — квартиры. Прочтите наше руководство по многофункциональным разработкам, чтобы узнать, почему они стали такими популярными в последние годы.

Что такое собственник занимаемой коммерческой недвижимости?

Коммерческая недвижимость, занимаемая собственником (OOCRE), — это когда инвесторы покупают коммерческую недвижимость, чтобы использовать здание в своих целях.Эта стратегия может быть применена к любому из пяти типов коммерческой недвижимости, рассмотренных выше.

Возможность занять коммерческую недвижимость, в которую вы инвестируете, — лишь одно из многих преимуществ, связанных с коммерческим инвестированием. Продолжайте читать, чтобы узнать о других преимуществах, которые могут заинтересовать вас.

Преимущества инвестирования в коммерческую недвижимость

Инвестиции в коммерческую недвижимость могут быть очень полезными как в личном, так и в финансовом отношении.Для многих цель инвестирования в коммерческую недвижимость — это будущее богатство и безопасность; другие используют его для получения налоговых льгот и диверсификации инвестиционного портфеля.

Коммерческий разработчик также может воспользоваться следующими преимуществами:

  • Более высокий доход: Отличительным преимуществом инвестиций в коммерческую недвижимость является более высокий потенциальный доход. Вообще говоря, коммерческая недвижимость имеет лучшую рентабельность инвестиций, в среднем от шести до двенадцати процентов, в то время как односемейная недвижимость приносит от одного до четырех процентов.Во-вторых, коммерческая недвижимость обеспечивает меньший риск появления вакансий, поскольку недвижимость, как правило, имеет больше свободных единиц. (Учтите: одна вакансия в офисном здании с 25 коммерческими помещениями отрицательно повлияет на прибыль инвестора больше, чем одна вакансия в жилом дуплексе.) Кроме того, коммерческая аренда обычно длиннее, чем та, которую вы найдете в жилой недвижимости. Это означает, что владельцам коммерческой недвижимости приходится иметь дело с гораздо меньшей текучестью арендаторов.

  • Денежный поток: Коммерческая недвижимость имеет одно очень явное преимущество: относительно стабильный поток доходов благодаря более длительным срокам аренды.Кроме того, в коммерческой недвижимости часто бывает больше единиц, чем в жилой, что означает, что вы можете добиться экономии за счет масштаба и намного быстрее приумножить потоки доходов. Известная в отрасли как тройная чистая аренда, многие коммерческие арендаторы также платят налоги на недвижимость здания, страхование имущества и расходы на техническое обслуживание, тем самым увеличивая выгоду для вашего владельца.

  • Меньшая конкуренция: Еще одно преимущество, связанное с коммерческой недвижимостью, — это относительно меньшая конкуренция.Из-за кажущейся сложности коммерческого инвестирования коммерческое пространство, как правило, менее насыщено другими инвесторами.

  • Долгосрочная аренда: Возможно, одним из самых больших преимуществ коммерческой недвижимости являются привлекательные договоры аренды. Коммерческие здания обычно имеют более длительные договоры аренды с арендаторами по сравнению с жилой недвижимостью, что, как указывалось ранее, предлагает инвесторам впечатляющую прибыль и значительный ежемесячный денежный поток. Во многих случаях договоры аренды коммерческой недвижимости заключаются на несколько лет.

  • Деловые отношения: Мир коммерческой недвижимости предлагает инвесторам уникальную возможность участвовать в деловых отношениях. Это может привести к более профессиональному и добрососедскому взаимодействию с вашими арендаторами по сравнению с жилой недвижимостью. В некоторых случаях вы даже можете наладить отношения с владельцами бизнеса, арендующими в вашем здании. Это может быть отличным вариантом для расширения вашей сети и участия в сообществе, в которое вы инвестируете.

  • Ограниченное рабочее время: Одним из малоизвестных преимуществ эксплуатации коммерческой недвижимости является то, что по большей части вы разделяете рабочее время со своими арендаторами. Хотя часы работы могут незначительно отличаться, владельцы коммерческой недвижимости обычно не отвечают на круглосуточные запросы на техническое обслуживание или сообщения других арендаторов. С другой стороны, жилая недвижимость может потребовать дежурного сотрудника для решения вопросов 24/7. Многие коммерческие инвесторы, решившие управлять своей собственностью, пользуются этим преимуществом, поскольку это помогает разделить владение недвижимостью и обычную жизнь.

Инвестирование в коммерческую недвижимость предлагает инвесторам ряд возможностей и преимуществ, которых нет в других инвестиционных стратегиях. После осознания преимуществ инвестирования в коммерческую недвижимость следующий шаг — погрузиться в них. Прочтите следующее, чтобы получить советы о том, как начать работу в коммерческой недвижимости.

Как инвестировать в коммерческую недвижимость: начало работы

На вопрос «как инвестировать в коммерческую недвижимость» есть только один ответ: комплексная проверка.Независимо от того, в каком секторе или нише вы работаете, выполнение домашней работы и проявление должной осмотрительности имеют решающее значение для обеспечения вашего успеха в сфере недвижимости. Помимо изучения тонкостей коммерческого инвестирования, убедитесь, что вы понимаете рынок коммерческой недвижимости и то, чем он может отличаться от рынка жилой недвижимости. Если вы готовы приступить к своему первому коммерческому начинанию, обязательно следуйте следующим советам:

1. Узнайте, чем отличается коммерческая недвижимость

Первым шагом коммерческого инвестора является понимание того, что коммерческая недвижимость ценится иначе, чем жилая.В отличие от жилой недвижимости, доход от коммерческой недвижимости обычно связан с полезной площадью. Кроме того, аренда коммерческой недвижимости обычно длится дольше, чем аренда жилой недвижимости. Эти два фактора помогают проиллюстрировать, почему инвестор в коммерческую недвижимость имеет больший потенциал для получения более высокого дохода.

Местоположение является важным фактором независимо от вашей инвестиционной ниши, и коммерческое инвестирование не является исключением. Однако коммерческим инвесторам также необходимо уделять пристальное внимание типу арендатора.Местоположение и предполагаемый тип арендатора — это два фактора, которые тесно пересекаются при определении спроса. Например, пространство, предназначенное для корпоративных офисов, вероятно, будет лучше работать в центре города, чем в основном в жилом районе. Анализ недавних сопоставимых объектов может дать вам лучшее представление о том, как может работать ваша интересующая недвижимость.

2. Анализируйте сопоставимые объекты

Следующим шагом будет анализ сопоставимых объектов в данной области и исследование будущих разработок.Эти активы, также известные как «компенсационные выплаты», относятся к ценам, уплаченным за недавно проданную недвижимость, аналогичную по расположению, размеру и стилю. Анализ компромиссов поможет вам определить текущую рыночную стоимость недвижимости. Общее эмпирическое правило при определении компромиссов состоит в том, чтобы выбрать собственность, квадратные метры которой не превышают 10 процентов выше или ниже, чем у оцениваемой собственности. Это позволит проводить наиболее точные сопоставления. Узнайте больше о советах по наиболее точным сопоставимым продажам.

3. Используйте правильный показатель успеха

Инвестирование в коммерческую недвижимость включает в себя широкий спектр расчетов и понимание финансирования недвижимости. Чтобы стать игроком в сфере коммерческой недвижимости, вам следует знать несколько формул.

  • Чистая операционная прибыль: Это расчет, который равен всей выручке и расходам от определенного объекта недвижимости. Это число, настроенное до уплаты налогов, дает инвесторам представление о том, сколько они получат от инвестиций за вычетом всех необходимых операционных расходов.Операционные расходы обычно состоят из страховки, платы за управление имуществом, коммунальных услуг, ремонта, платы за уборку, коммунальных услуг и налога на имущество.

  • Ставка капитализации: Используемая для расчета стоимости приносящей доход собственности, «ставка капитализации» — сокращение от ставки капитализации — предоставит инвесторам оценку будущей прибыли или денежного потока. По сути, это отношение чистой операционной прибыли к стоимости имущественных активов.

  • Наличные деньги: Наличные деньги — это показатель, который позволяет инвесторам определить норму прибыли по их сделкам с коммерческой недвижимостью.Его обычно используют инвесторы, которые полагаются на финансирование для покупки своей собственности. Денежные средства на наличных средствах измеряют доходность вложенных наличных средств наличными по отношению к финансируемой части. Это обеспечит точный анализ эффективности инвестиций.

Приведенные выше формулы служат введением, дополняющим наше полное руководство по калькуляторам недвижимости, которое должен знать каждый инвестор.

4. Ошибки при инвестировании в коммерческую недвижимость, которых следует избегать

Для инвестора в коммерческую недвижимость так же важно знать, чего не следует делать, как и знать, что делать.Лучшие сегодняшние инвесторы уже знают об этом, и настало время сделать это и вам: снижение рисков — это единственное, что может сделать предприниматель в сфере недвижимости для успеха своего бизнеса. Снижение подверженности риску — лучший способ повысить вероятность успеха. Тем не менее, вот список некоторых из наиболее распространенных ошибок, которых следует избегать инвесторам в коммерческую недвижимость:

  • Неправильная оценка: Каждая коммерческая недвижимость уникальна, и инвесторы должны уметь учитывать отклонения, которые могут быть обнаружены в каждом активе.Неспособность учесть все детали, связанные с оценкой актива, может привести к финансовому краху. Поэтому инвесторы в коммерческую недвижимость должны полностью осознавать, что они покупают и по какой цене. Неспособность учесть пробную ценность собственности будет влиять почти на каждый шаг вперед, поэтому очень важно делать все правильно во время приобретения.

  • Финансовое невежество: Непонимание финансовых тонкостей инвестирования в коммерческую недвижимость может иметь разрушительные последствия.Если уж на то пошло, коммерческие сделки — это не то же самое, что и жилищные. Инвесторам необходимо будет изучить различия, не последняя из которых включает отношение кредита к стоимости (LTV) или коэффициент покрытия долга (DSCR).

  • Пренебрежение должной осмотрительностью: Хотя современный рынок требует принятия решительных решений, важно помнить о должной осмотрительности. Лучше проиграть сделку кому-то другому, чем купить сделку, к которой вы не готовы. В результате большему количеству инвесторов необходимо время, чтобы узнать как можно больше о недвижимости, прежде чем покупать ее.

  • Не работают с командой: Слишком много инвесторов хотят экономить деньги, делая все самостоятельно. Однако однозначно лучше работать в команде, чем работать в одиночку. Хотя на первый взгляд может показаться, что вы экономите деньги, есть вероятность, что вы теряете и деньги, и время, работая в одиночку. Тем не менее, согласовывайте свои услуги с компетентной командой и доверяйте им выполнение работы, для которой вы их наняли. Велика вероятность, что они знают о каждом процессе больше, чем вы.

В этом следующем разделе мы обсудим, как получить различные типы коммерческих инвестиционных ссуд. Хорошее знание приведенных выше формул и расчетов имеет решающее значение при представлении вашего дела коммерческим кредиторам.

Теперь, когда вы получили обзор инвестирования в коммерческую недвижимость, включая его преимущества и идеи о том, как начать работу, вам нужно задуматься о важном аспекте: как вы собираетесь финансировать эти инвестиции?

Существует широкий спектр типов коммерческих инвестиционных ссуд, и инвестор должен решить, какой вариант финансирования лучше всего соответствует его потребностям.Каждый тип ссуды имеет уникальные квалификационные требования, такие как минимальный кредитный рейтинг, уровень опыта и требования к первоначальному взносу. Эти ссуды также имеют различные условия, включая срок ссуды, процентную ставку и соотношение ссуды к стоимости (LTV). Например, один инвестор может искать ссуду, которая предлагает более низкие процентные ставки в течение более длительного срока ссуды, в то время как приоритетом другого инвестора может быть поиск краткосрочной ссуды как средства преодоления финансового разрыва. Обязательно посетите наш исчерпывающий справочник по различным типам ссуд на коммерческую недвижимость, представленный ниже:

Как получить кредит на коммерческую недвижимость

Поначалу идея получения финансирования для коммерческой недвижимости может показаться устрашающей.Тем не менее инвесторы, которые потратят время на изучение процесса и различных типов ссуд на коммерческую недвижимость, обнаружат, что они вполне достижимы. Ниже приведены основные этапы получения кредита на коммерческую инвестиционную недвижимость:

  • Физическое лицо против юридического лица: Шаг первый — определить, финансировать ли коммерческую недвижимость как физическое лицо, так и как юридическое лицо. Хотя большая часть коммерческой недвижимости приобретается коммерческими структурами, такими как корпорации, девелоперы и деловые партнерства, ее можно легко оформить в качестве индивидуального инвестора.По сути, кредитор хочет удостовериться, что заемщик сможет погасить ссуду, таким образом, требуя от заемщиков предоставить финансовые записи для обеспечения ссуды. Кредитор обычно требует от инвестора (ов) гарантировать ссуду для новых предприятий без кредитной истории.

  • Варианты ипотеки: Инвесторам важно осознавать, что жилищная и коммерческая ипотека — это не одно и то же. Во-первых, в отличие от жилищной ипотеки, коммерческие ссуды не поддерживаются государственными агентствами, такими как Freddie Mac и Fannie Mae.Во-вторых, условия коммерческого кредита отличаются от условий жилищного строительства. Коммерческие ссуды составляют от пяти до 20 лет, а жилищные ссуды обычно составляют от 15 до 30 лет. Кредиторы обычно принимают свои решения на основе финансовой и кредитной истории инвестора.

  • Отношение ссуды к стоимости: Важным показателем, который кредиторы учитывают при финансировании коммерческой недвижимости, является отношение ссуды к стоимости недвижимости (LTV). Эта цифра измеряет стоимость ссуды по сравнению со стоимостью собственности.Он рассчитывается путем деления суммы кредита на оценочную стоимость недвижимости или покупную цену. LTV будет варьироваться от 65 до 80 процентов для коммерческих кредитов, при этом более низкие LTV будут соответствовать более выгодным ставкам финансирования.

  • Коэффициент покрытия обслуживания долга: Кредиторы также обращают внимание на коэффициент покрытия обслуживания долга (DSCR). Этот показатель измеряет способность собственности обслуживать долг. Он сравнивает годовой чистый операционный доход объекта с годовым обслуживанием ипотечного долга, включая основную сумму и проценты.DSCR менее одного процента указывает на отрицательный денежный поток. Коммерческие кредиторы обычно ищут DSCR не ниже 1,25 для обеспечения надлежащего денежного потока.

После того, как вы обеспечили финансирование, вы готовы начать поиск по спискам. Однако это большой объем информации, которую нужно обрабатывать сразу. Продолжайте читать, чтобы получить ответы на некоторые из самых животрепещущих вопросов.

Коммерческая недвижимость для начинающих

Успешный инвестор в коммерческую недвижимость может сделать очень прибыльную карьеру.Многие начинающие инвесторы используют многоквартирную недвижимость в качестве шлюза для инвестирования в коммерческую недвижимость. Тем не менее, перед началом работы у вас обязательно должен быть правильный бизнес-план. Вот ответы на несколько часто задаваемых вопросов о коммерческой недвижимости, которые должен знать каждый начинающий инвестор:

Как узнать, готов ли я сделать карьеру в сфере инвестирования в коммерческую недвижимость?

Вы заинтересованы в инвестировании в коммерческую недвижимость, но все еще сомневаетесь, что делать дальше? Следующие три вопроса были разработаны, чтобы помочь вам лучше понять, подходит ли вам коммерческая недвижимость:

У вас есть способность мыслить масштабно?

Инвестиции в коммерческую недвижимость требуют, чтобы люди мыслили масштабно и непредвзято.При инвестировании в жилую недвижимость рассматриваемые объекты имеют гораздо меньшие масштабы. Имея коммерческую недвижимость, вы должны визуализировать готовый продукт даже на начальных этапах перепланировки. Если вы обсуждаете, покупать ли пятиквартирную квартиру по сравнению с недвижимостью с десятью или более квартирами, вероятно, более выгодно выбрать 10. Если пятиквартирный комплекс требует почти такого же коммерческого финансирования, как и 10 квартир, это имеет смысл мыслить масштабно и делать все возможное для увеличения прибыли.

Вы эксперт в построении отношений?

Создание сетей и построение отношений в качестве инвестора в жилую недвижимость важны, но абсолютно необходимы для коммерческих инвесторов. Основная причина для построения отношений с другими коммерческими инвесторами и частными кредиторами — это финансовые цели. Когда вы столкнетесь с покупной ценой в миллион долларов или более, вам, вероятно, понадобится финансирование. Нет лучшего способа найти капитал, чем связаться с одним из ваших личных частных кредиторов, с которым вы уже установили отношения.После того, как вы построили сеть, вы можете положиться на других людей, которые сделали свои ошибки и извлекли уроки из своих ошибок.

Можете ли вы успешно провести комплексную проверку?

Вероятно, самая важная задача, которую могут выполнить начинающие инвесторы перед тем, как начать инвестировать в коммерческую недвижимость, — это провести комплексную проверку. После того, как вы выбрали свою нишу, вы должны изучить все, что можно в этом конкретном секторе. Задайте вопросы единомышленникам в вашем местном клубе REI, найдите информацию о различных вариантах финансирования в Интернете, заранее свяжитесь с частными кредиторами.Следовательно, вы точно знаете, какую информацию предоставить им, когда придет время. После того, как вы проведете тщательную юридическую экспертизу, вы будете готовы успешно приступить к своей первой сделке с коммерческой недвижимостью.

Сводка

Инвестирование в коммерческую недвижимость поначалу может показаться устрашающим, но вы должны понимать, что основные требуемые навыки и компетенции такие же, как и при инвестировании в жилую недвижимость.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *