09.02.2023

Инвестиционный займ это: что это такое, как оформить и в чём его особенности

Договор инвестиционного займа \ Акты, образцы, формы, договоры \ Консультант Плюс

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Договор инвестиционного займа (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов: Договор инвестиционного займа

Судебная практика: Договор инвестиционного займа Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 265 «Внереализационные расходы» главы 25 «Налог на прибыль организаций» НК РФ
(Юридическая компания «TAXOLOGY»)В период с 2002 по 2016 год участник предоставлял обществу заемные средства по договорам займа. Общество учитывало процентные расходы по займам для целей налога на прибыль. В 2016 году участник общества принял решение об увеличении уставного капитала. В связи с этим общество и его участник заключили соглашение о зачете взаимных обязательств, согласно которому задолженность общества прекратись путем зачета задолженности участника по оплате дополнительного вклада в уставный капитал.
Инспекция пришла к выводу о неправомерном учете обществом начисленных по договору займа процентов в составе расходов и доначислила налог на прибыль, поскольку, по мнению налогового органа, общество было освобождено от обязанности уплачивать проценты займодавцу. Договоры займа фактически прикрывали инвестирование. Суд признал доначисление налога незаконным, так как списание кредиторской задолженности по общему правилу не предполагает предоставление встречного однородного требования, а производится, в частности, при истечении срока исковой давности, прощении долга, ликвидации кредитора и иных аналогичных обстоятельствах. Суд учел, что на момент заключения договора займа займодавец не являлся единственным участником общества и, следовательно, не мог пользоваться какими-либо преимуществами по сравнению с другими участниками общества.
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:

Подборка судебных решений за 2018 год: Статья 1041 «Договор простого товарищества» ГК РФ
(ООО «Центр методологии бухгалтерского учета и налогообложения»)Суд отказал в удовлетворении основного требования общества к другому обществу о взыскании суммы, предоставленной по договору займа, и удовлетворил встречное требование о взыскании затрат, в том числе на выкуп прав аренды земельных участков.
Суд указал, что, как следует из статьи 1041 ГК РФ, вложение денежных средств инвестором осуществляется на безвозвратной основа в целях извлечения всеми сторонами инвестиционного проекта прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели. Из анализа условий предварительного договора, инвестиционного соглашения и договора займа суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что действительная воля общества-ответчика заключалась в участии в инвестиционном проекте в качестве инвестора, и основанием такого участия являлось предусмотренное инвестиционным соглашением финансирование проекта.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Договор инвестиционного займа
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:

Путеводитель по судебной практике. ЗаемВ кассационной жалобе ответчик указывает, что суды дали неправильную правовую квалификацию соглашению о расторжении инвестиционного договора от 2 декабря 2009, определив спорные отношения как кондикционные, в то время как между сторонами существует обязательство беспроцентного займа, а денежные обязательства ответчика перед истцом возникли именно из соглашения о расторжении инвестиционного контракта и не существовали до момента его подписания сторонами.
Поскольку стороны прекратили существовавшие между ними обязательства из инвестиционного договора, определив сумму, подлежащую уплате ответчиком в пользу истца, а также установили порядок выплаты этой суммы в рассрочку, то отношения сторон подпадают под действие норм статьи 818 Гражданского кодекса Российской Федерации. Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Особенности залога и поручительства как способов обеспечения исполнения обязательств по договорам, заключенным на инвестиционных платформах
(Сарнаков И.В., Реуцкий С.Ю.)
(«Юрист», 2021, N 7)Некоторые операторы ИП при заключении договоров инвестирования с использованием технических средств платформы предлагают инвесторам одновременно принять предложение на заключение договора залога. В соответствии с указанным договором, заключенным на ИП «Поток», сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по инвестиционному договору займа на ИП, несет ответственность в виде обязанности возмещения убытков, причиненных неисполнением договора в этой части.
Кроме того, если совершение действий привело к прекращению или уменьшению стоимости заложенного права, залогодатель обязан уплатить штраф в двукратном размере от стоимости данного права, находящегося в залоге (п. 4.1, 4.2 договора залога обязательственных прав в обеспечение обязательств по договору займа ИП «Поток»). Компенсацию гражданско-правовой ответственности за нарушение, обеспеченное залогом обязательства, включая неустойку, проценты, возмещение убытков (ст. 337 ГК РФ), инвесторы получают в приоритетном перед другими кредиторами порядке (п. 1 ст. 334 ГК РФ) .

Инвестиционный договор: грамотное оформление отношений

Valuation Cap регулирует самую высокую, максимальную, оценку по мнению инвестора и стартапа, которая может быть использована для определения цены конвертации займа в акцию компании.

 

Договор конвертируемого займа, в котором отсутствует Valuation Cap являются крайне опасным и высокорисковым для потенциальных инвесторов.

В этом случае если произойдет существенное увеличение оценки компании (например, на IPO), инвестор может не получить от этого существенной выгоды.

 

Предположим, что первоначальный инвестор вложил $500 000 по договору конвертируемого займа в компанию, которая очень быстро вышла на самоокупаемость и не проводила дальнейший раунд инвестирования долгое время. На таком раунде, компания привлекла денежные средства от нового инвестора в сумме 5 миллионов при оценивании компании в 20 миллионов. Таким образом, складывается ситуация, что новый инвестор, не подвергающийся риску потерять вложение в полном объеме, получает 25% акций (5 000 000 / 20 000 000 = 0.25), а первоначальный инвестор, который поверил в команду на этапе построения проекта, всего 2,5% (500 000 / 20 000 000 = 0,025). Чтобы избежать такой ситуации и существует Valuation Cap.

Если инвестор и компания договариваются о Valuation Cap, предположим, в 5 миллионов, то в случае оценки компании в 20 миллионов, такой инвестор получил бы долю исходя из того, что следующий раунд оценивался бы в 5 миллионов, а не 20 миллионов.

Таким образом, первоначальный инвестор мог бы сконвертировать свой займ на 10% акций компании (500 000 / 5 000 000 = 0,1), а не на 2,5%, как было описано выше.

Однако, если оценка компании ниже, чем зафиксировано в Valuation Cap, то инвестор может получить скидку (Discount) на дальнейшем уровне привлечения финансирования. Так, если новый инвестор обладает ценными бумагами компании по цене в 10 евро за единицу, но между компанией и первоначальным инвестором заключен договор конвертированного займа с условием скидки в 20%, то первоначальный инвестор может превратить свой займ в такие же ценные бумаги, но уже по цене в 80 евро за единицу, получив, таким образом, больше акций и реализуя свои права раннего инвестора.

Также, при составлении договора конвертируемого займа необходимо учитывать следующие условия: Qualified Financing (что считается инвестиционным раундом, а что нет) и Most Favored Nation (механизм, при котором компания соглашается предоставить инвестору наилучшие условия, которые компания предоставляет любому другому инвестору (например, в пределах discount и valuation cap).

Как правильно заключить инвестиционный договор

Важным аспектом на этапе инвестирования становится заключение между фаундерами (заказчиками) и инвестором договора, закрепляющего их взаимные права и обязанности. И конечно, помогающего избежать возможных недоразумений. Как это правильно сделать, что нужно знать и с чего начать, рассказали эксперты: бизнес-брокер, соучредитель юридической компании EXPATPRO и детского сада нового уровня Minipolis Любомир Кузюткин и юрист, управляющий партнер Icon.Partners Вячеслав Устименко.

«Соглашение между инвестором и заказчиком оформляется в виде инвестиционного договора установленного образца согласно статье 9 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности». Вообще, это основной документ (инвестиционного кодекса в Украине нет), который определяет правовые и экономические основы инвестиционной деятельности в стране. Также в случае необходимости можно воспользоваться постановлением Кабинета Министров Украины № 112 «Об утверждении Положения о порядке государственной регистрации договоров (контрактов) о совместной инвестиционной деятельности при участии иностранного инвестора», – объясняет Любомир Кузюткин.

– Скажу сразу: хотя в Интернете предлагается множество шаблонов и образцов, инвестиционный договор – это не тот документ, который можно составить самостоятельно, без помощи грамотного юриста. Но все же следует знать его основные постулаты». 

Кто есть кто 

Дадим определение основных понятий в сфере инвестиций.

Заказчик (фаундер) – человек, ведущий проект, в основном это руководитель предприятия. Он отвечает за средства, которые предоставил инвестор, и за выполнение обязательств, предусмотренных инвестиционным договором. На заказчика возложена полная ответственность за финансовые результаты деятельности.

Инвестором может быть юридическое или физическое лицо, инвестирующее собственные средства в финансирование проекта. Знания и идеи, вложенные в проект, также считаются инвестицией. Инвестор нацелен получить прибыль за свой вклад в виде дивидендов или доли компании с правом управления и принятия решений или без него.

Экспертиза – интеллектуальная составляющая проекта, которая может быть весомой частью соглашения. Обычно, но не обязательно экспертиза принадлежит заказчику. Прибыль финансового инвестора должна быть минимум вдвое выше прибыли по экспертизе. В Украине достаточно сложно продать идею инвестору, если вторая сторона не вкладывает деньги, поскольку считается, что таким образом автор идеи хочет просто проверить ее жизнеспособность за чужой счет.

Что надо знать

«Перед подписанием инвестиционного договора стороны заключают меморандум или соглашение о намерениях – письменное изложение предварительно достигнутых устных договоренностей, – отмечает Любомир Кузюткин. – Меморандум заключается до того, как будет создано юридическое лицо или начат инвестиционный проект. В нем отмечается, кто является участниками проекта, их обязательства и штрафы для сторон. Меморандум, как правило, не имеет силы в суде».

Для составления инвестиционного договора требуется основательное участие всех сторон. Причем каждой следует привлечь своего юриста, который позаботится о защите интересов.

Важные условия инвестиционного договора

Условия договора должны предусматривать: 

  • предмет договора; 
  • цели вхождения в партнерство;
  • условия управления компанией и принятия решений;
  • размер и время получения доходов;
  • цель и условия допуска новых партнеров;
  • вхождение дополнительных инвесторов;
  • условия выхода из партнерства.

Эксперт отмечает, что вместе с инвестиционным договором обычно идут еще две обязательные бумаги: уставные документы и трудовые договоры.

Устав или корпоративное соглашение регулирует отношения между сторонами и определяет четыре основных блока:

  • принятие решения об увеличении уставного капитала. В случае самовольного увеличения уставного капитала заказчиком инвестор может потерять практически все свои дивиденды. Эта тема наглядно раскрыта в художественном фильме «Социальная сеть» о Марке Цукерберге и Facebook;
  • принятие решений по существенным операциям – на суммы от половины стоимости компании или ее уставного капитала. Фиксируется размер таких сумм;
  • распределение дивидендов: сколько, когда и как часто получает прибыль инвестор;
  • назначение генерального директора и финансового руководителя / главного бухгалтера. Устанавливается порядок, кто избирает исполнителей обязанностей, сколько для этого требуется голосов, как часто и т.п.

«Трудовые договоры формируют юридическую базу для деятельности компании. Я рекомендую бессрочный трудовой договор с максимально гибкими условиями. Нужен такой, по которому один из партнеров не может увольнять сотрудников в одностороннем порядке. При этом он оставляет право быстрого выхода из соглашения с сохранением своих интересов», – советует Любомир Кузюткин.

Что получает инвестор за свой вклад? 

Кроме прямых доходов в виде регулярных или разовых финансовых выплат, инвестор может получить долю в компании с правом принятия решений или без него. Одни инвестиционные проекты обеспечивают инвестору получение прибыли ежемесячно, ежеквартально или ежегодно за короткое время после инвестирования. Другие начинают приносить плоды лишь через несколько лет, а то и десятилетий. 

Существуют и так называемые опционы. Например, когда особенно ценный сотрудник становится владельцем доли компании. В таком случае человека вводят в состав соучредителей или прописывают в его трудовом договоре премирование, соответствующее финансовым показателям компании.

Виды договоров

Мировой опыт. Существует немало вариантов инвестиционных договоров. В США обычно заключают следующие договоры:

  • Convertible note, или конвертируемый заем. Инвестор покупает обязательства компании передать ему акции в будущем. Существенными условиями договора являются сумма долга, дата погашения, условия конвертации, границы оценки и процентная ставка. Для инвестора этот способ выгоден тем, что он может лучше узнать о компании, чтобы потом решить: покупать акции или вернуть сумму займа.

Например, Uber привлек 1,6 млрд долларов в виде конвертируемого долга от Goldman Sachs. Финансирование проводится в форме шестилетней облигации, которая будет конвертирована в акционерный капитал с 20–30-процентным дисконтом к оценке Uber на момент IPO.

  • SAFE (simple agreement for future equity) – простое соглашение о будущем капитале. Инвестор, обеспечивающий стартап финансированием, получает право на конвертацию своих вложений в будущий акционерный капитал. При выпуске привилегированных акций такой инвестор получает долю в капитале, причем часто со скидкой. В зависимости от вида SAFE в договоре может прописываться оценочная стоимость компании, право на фиксированный заранее дисконт в 10–20 % от цены акций или MFN-оговорки (инвестор получает все преимущества, которые могут предоставляться другим инвесторам в будущем). 

  • KISS (keep it simple security). Этот договор очень похож на конвертируемую облигацию. На сумму финансирования начисляются проценты по определенной ставке (обычно 4–5 %), а также закрепляется срок погашения – 18 месяцев. После окончания срока инвестор может конвертировать сумму своих вложений с учетом процентов в привилегированные акции компании. Такой договор должен фиксировать ставку процентов, срок погашения, условия конвертации и границы оценки. Преимущество KISS – получение низкозатратного финансирования в короткие сроки без длительного оформления документов и долгих переговоров. 

Украина. «Прежде чем подписывать документы, необходимо определиться, какой именно вид договора будет выгодным, – говорит Вячеслав Устименко. – Доступные варианты зависят от юрисдикции, в соответствии с которой будет заключен будущий договор. В Украине их гораздо меньше, чем в мире».

У нас возможны следующие варианты:

  • Вхождение в уставной капитал путем покупки акций или доли в уставном капитале. Например, вы вкладываете в уставной капитал 1 000 у. е., взамен получаете долю в размере 10 %. Это распространенный в Украине способ инвестирования. Он удобен, не требует дополнительных налоговых обязательств, предусматривает прозрачные отношения и предоставляет инвестору возможность легально получать прибыль.
  • Договор займа также достаточно частый способ оформления инвестиций в Украине. Он вполне вписывается в правовое поле и позволяет легально получать доходы от финансирования стартапа в виде процентов. Единственный недостаток – размер доходов инвестора стартапа на начальном этапе ограничен объемом процентов, к тому же если стартап будет успешным, инвестор не сможет масштабировать свою прибыль от владения долей в проектах.
  • Договор о совместной деятельности. В качестве взноса в совместную деятельность инвестор может предоставить средства, а компания – привлечение своего персонала к работе. В результате каждая из сторон будет иметь определенную долю в совместной деятельности, например, с процентным соотношением 20 : 80. Этим вариантом пользуются редко, поскольку он имеет ряд недостатков, среди которых обязательная регистрация, неудобное налогообложение, а также необходимость в дальнейшем делить не только прибыль компании, но и все права интеллектуальной собственности и даже имеющееся имущество.

Начать хороший бизнес без стороннего стартового капитала – дело не из легких и не всем под силу. И найти инвестора только полдела, нужно еще правильно взаимодействовать с ним, чтобы иметь выгоду без лишних хлопот. Инвестору же необходимо взвесить все «за» и «против», прежде чем рисковать собственными средствами, обеспечить возможность контроля проекта в ходе его реализации, максимально обезопасить себя в отношении получения прибыли. Это основное, что нужно знать тем, кто собирается заключать инвестиционный договор и развивать свой денежный интеллект.

Инвестиционный займ в 2020 году

Развитие собственного бизнеса требует вложения дополнительных сумм, и не всегда эти средства есть у предпринимателей. Приходится привлекать сторонние ресурсы.

Одним из таких ресурсов является инвестиционный займ.

Что это такое

Это определённый способ заимствования денежных средств, который позволяет предпринимателям, а также владельцам крупного, среднего и, реже, малого бизнеса, совершенствовать свой производственный процесс и развивать свое дело.

Инвестиционный займ представляет собой один из видов кредитования, цель которого, помочь развитию бизнеса конкретного клиента.

Последним может выступать:

  1. Владелец, то есть гражданин — довольно редко.
  2. Само предприятие, то есть юридическое лицо.
  3. Индивидуальный предприниматель.

Выдаётся такой кредит на основании договора. Сторонами по этому документу являются:

 Инвестор то есть, то лицо, которое вкладывает денежные средства (выдаёт ссуду) в развитие бизнеса, преследуя цель обогащения. Он только вкладывает свои накопления 
 Заказчик инвестирования то есть, это такое лицо, которое отвечает за правильное размещение инвестиций в том или ином бизнес-проекте 
  Подрядчик это сторона, которая занимается реализацией вложенных средств

То есть, договора инвестицонного займа — это трехстороннее соглашение по вложению средств и получению определённой суммы прибыли.

Как правило, объектами такого вида заимствования становятся:

  • строительные объекты;
  • производственные предприятия;
  • оборудование, машины и агрегаты.

Стоит понимать, что просто так ни один инвестор не вложит свои средства в развитие какого-либо проекта. Необходим чёткий бизнес-план. Обязанность по его составлению «ложится на плечи» подрядчика.

Кроме того, необходимо подтверждение его текущего финансового состояния. Как альтернатива для обеспечения кредита, можно предложить оформить закладную на имущество или бизнес.

Законодательные акты

Как и любой другой вид заимствования, инвестиционный займ регулируется на законодательном уровне.

При оформлении такого вида договора, стоит принимать во внимание следующие правовые нормы:

  1. Федеральный Закон «Об инвестиционной деятельности в РФ» от 25. 02. 1999 года № 39-ФЗ.
  2. Параграф 1 главы 42 ГК РФ.
  3. Налоговый кодекс РФ.

Налогообложение

По своей сути, такой займ является разновидностью инвестиционной деятельности. Поэтому НК РФ предусмотрены некоторые налоговые льготы.

К таковым можно отнести:

 Все операции, которые связаны с инвестиционной деятельностью, согласно ст. 146 и 149 НК РФ, не облагаются НДС такая льгота распространяется только на юридические лица, так как граждане не являются плательщиком этого налога 
 В ст. 171 НК РФ сказано что на льготы по оплате НДС может рассчитывать та сторона договора, которая занимается инвестиционной деятельностью 
 Инвестиционный займ это кредит с процентами, поэтому у стороны, которая его взяла, возникают определённые расходы по возврату средств в виде процентов. Эти расходы могут уменьшить налоговую базу по налогу на прибыль 
 Исходя из этого же положения, следует, что инвестор получает дополнительный доход или прибыль в виде процентов следовательно, ему необходимо заплатить налог с этого дохода. Если инвестором является физлицо, то 13% от полученной суммы, если юрлицо — то включить сумму процентов в налоговую базу по налогу на прибыль

Требования к заемщику

Чтобы получить некую сумму для развития бизнеса, необходимо отвечать определённым требованиям. Это:

 План рационального использования вложенных средств должен быть расписан довольно подробно 
 Бизнес-план по дальнейшему развитию дела с учётом вложенных капиталов, также должен быть составлен, и представлен для ознакомления потенциальному инвестору 
 Проект использования должен быть реалистичным, а не фантастическим мало какой инвестор выделит средства для добычи угля на Луне 
 Он должен иметь стабильное финансовое положение подкреплённое документами и желательно дополнительное обеспечение кредита залогом 
 Если заёмщик является партнёром в каком-либо бизнесе то партнёр будет рассматриваться точно так же, как и сам клиент 
 Если у соискателя хорошая кредитная история это будет дополнительным плюсом при оформлении

Видео: налоговый инвестиционный кредит и порядок его предоставления

Когда дело доходит до финансирования дома, Клодин Карвалью считает, что знания — это мощный инструмент.Вот почему она так усердно работает, чтобы понять финансовые цели участников, изучить их варианты кредитования и предоставить им необходимую помощь в выборе кредита, который лучше всего подходит для них. Клодин гордится тем, что ставит потребности участников на первое место — и у нее есть счастливые клиенты, чтобы доказать это!

 

Клодин проработала в сфере финансовых услуг более десяти лет и провела большую часть своей карьеры в Summit. Что ей больше всего нравится в работе в нашем кредитном союзе? Зная, что она является частью команды, которая отдает должное сообществу, делает помощь другим приоритетом и принимает разнообразие.

 

Когда Клодин не ищет лучшие варианты кредитования для своих участников, вы, скорее всего, найдете ее на открытом воздухе, в походах, на велосипеде или на лодке со своей семьей (и двумя энергичными собаками!).

Невозможно создать процветающее сообщество без финансово здоровых домохозяйств.

 

Сэди Бэйл уже знала об этом, когда впервые работала в Summit — с 2011 по 2014 год, когда Сэди прошла путь от кассира Summit до кредитора и управляющего филиалом.Но потребовалось семь лет вне финансовой индустрии — работа в некоммерческой организации, получение степени магистра и открытие компании для помощи некоммерческим организациям — чтобы полностью оценить истинность этого утверждения. И именно это осознание привело ее на Саммит во второй раз в начале 2021 года в качестве специалиста по ипотечному кредитованию.

 

Сэди нравится знать, что она играет роль в расширении прав и возможностей членов своего сообщества, и что бизнес-модель Summit, принадлежащая участникам, означает, что прибыль реинвестируется в пользу участников.

 

Выберите Сэди, чтобы помочь с вашей ипотекой, и получите доступного, дружелюбного, знающего партнера, который стремится сделать так, чтобы вы чувствовали себя информированными и удобными, и который усердно работает, чтобы вы остались довольны покупкой или опытом рефинансирования.

 

Когда Сэди не работает, она любит музыку всех жанров, пение и танцы (хотя она утверждает, что у нее это плохо получается!) и прогулки на свежем воздухе, путешествия и наслаждение природой. С другой стороны, она помешана на данных и любит исследовать новую тему.

Вы готовы купить дом и ищете ипотеку. Но у вас есть вопросы — и их много. И вам нужен специалист по ипотечному кредитованию, который найдет время, чтобы понять вас и найти ипотечный кредит, который подходит вам лучше всего.

 

Знакомьтесь: Хесус Виванко-Уэрта. Он больше, чем исполнитель заказов, он гордится тем, что решает проблемы, заботится об интересах участников и делает тяжелую работу, чтобы кредитные решения, которые он предлагает, действительно соответствовали их потребностям.

 

Иисус принимает дух кредитных союзов «люди помогают людям» и каждый день воплощает его в жизнь. Он работает в кредитном союзе с 2016 года, присоединился к команде Summit в 2018 году и занялся ипотечным кредитованием в начале 2020 года. Иисус особенно ценит стремление Summit продвигать изнутри. Это было ключевой причиной, по которой он присоединился к команде Summit, и его профессиональный рост является доказательством того, что мы выполняем это обещание.

 

Когда Иисус не помогает участникам найти наиболее подходящую ипотеку, он любит проводить время со своей семьей — две маленькие дочери занимают его очень много! – или играть в футбол (когда его напряженный график позволяет!).

Как коллега-владелец дома, Натали Сервантес не понаслышке знает волнение и срочность процесса покупки дома, а также повседневные реалии и непредсказуемость владения домом (и жизни!). Объедините эту эмпатию с многолетним опытом работы в сфере финансовых услуг, и вы получите отличного специалиста по ипотечному кредитованию.

 

Натали делает каждый ипотечный кредит неподдельным азартом. В конце концов, она помогает кому-то достичь одной из важнейших вех в жизни, а что может быть более полезным? Она ценит возможность предложить членам конкурентоспособные ставки и инновационные решения по ипотечному кредитованию и рефинансированию.И Натали нравится быть частью разнообразной, знающей команды, которая занимается достижением финансовых целей участников — будь то новая ссуда или использование собственного капитала в вашем доме для реконструкции, консолидации долга или особого случая.

 

Когда Натали не помогает участникам в достижении их финансовых целей, вы обнаружите, что она проводит время с семьей и друзьями, путешествует, танцует или занимается домашним проектом «сделай сам».

Коди Привносит впечатляющий набор опыта и навыков в каждую ипотеку. Он работал на различных должностях, таких как управление филиалом, управление контакт-центром, обучение и обслуживание клиентов. То, чему он научился в каждой из этих ролей, сыграло свою роль в том, что Коди стал опытным, отзывчивым, первым членом ипотечного кредитного специалиста, которым он является сегодня.

 

Кроме недолгого пребывания в кредитном союзе в Калифорнии – и кто может обвинить его в том, что он пытался жить без зимы? – Коди провел большую часть своей карьеры в Summit. Что привлекло его в Summit в первую очередь и заставило вернуться еще? Наша приверженность разнообразию, справедливости и инклюзивности, а также то, как мы отмечаем уникальный опыт, таланты и сильные стороны каждого сотрудника.Кроме того, Коди нравится наша совместная, всегда обучающая среда, которая, по его словам, помогает ему быть отличным ресурсом для наших участников.

 

Почему вы должны полагаться на Коди для вашей ипотеки? Его стремление выслушать ваши потребности, чтобы предоставить ипотечное решение с учетом ваших потребностей и целей. И его обещание поддерживать честную и оперативную связь.

 

Когда Коди не помогает участнику найти подходящую ипотеку, вы можете найти его в бегах, в кино или наслаждаясь поездками на выходные в Чикаго или Мэдисон, чтобы посетить новые рестораны и навестить друзей.

Спросите ветерана Корпуса морской пехоты Джереми, почему вы должны выбрать его своим офицером по ипотечным кредитам, и он ответит просто: «Как и в морской пехоте, я не остановлюсь, пока мы не добьемся успеха».

 

Что помогает Джереми добиться «успешной миссии» для своих членов? Глубокие знания рынка недвижимости. Джереми пришел в Summit после нескольких лет работы в сфере продаж недвижимости, а также провел время, работая в сфере титульных услуг, и стремясь создать беззаботный опыт ипотечного кредитования.

 

Джереми присоединился к Summit, потому что он был настолько впечатлен нашими кредитными экспертами во время работы в сфере недвижимости, и воочию убедился, что мы разделяем одни и те же основные ценности. Мы очень рады видеть Джереми на нашей стороне стола!

 

После того, как он перестанет помогать участникам с их ипотечными потребностями, вы найдете Джереми с друзьями, играющими в гольф, ловящими рыбу и путешествующими.

Обратитесь к специалисту по ипотечному кредитованию по телефону:

.

Барабу

Небольшое сочувствие имеет большое значение.

 

Возьмите опыт ипотечного кредита. Как и большинство лучших специалистов по ипотечному кредитованию, Ник Рабска точно помнит, как он чувствовал себя, преодолевая неопределенность при получении первой ипотеки. И какое облегчение испытали он и его жена, когда их опытный и удивительно услужливый специалист по ипотечным кредитам Summit поддерживал их на каждом этапе пути. Ник стремится воссоздать этот опыт для своих участников. Свяжитесь с ним для вашего ипотечного кредита, и мы не сомневаемся, что он будет!

 

Ник начал свою карьеру в качестве универсального банкира в Summit в 2019 году, а позже в том же году перешел на должность помощника управляющего филиалом. В этой роли он приобрел свои знания в области финансовых услуг и заработал репутацию отличного сотрудника. В начале 2021 года он стал специалистом по ипотечным кредитам и с тех пор помогает участникам находить подходящие для них кредиты.

 

Когда Ник не усердно работает, помогая участникам в их ипотечном путешествии, вы найдете его готовящим, путешествующим и проводящим время со своей семьей.

Можно сказать, что Адам Пеллеттер родился, чтобы стать специалистом по ипотечному кредитованию Madison Summit.В конце концов, он всю жизнь проживает в Мэдисоне, окончил Висконсинский университет в Мэдисоне, имеет 15-летний опыт работы в финансовой сфере и происходит из семьи профессионалов в сфере недвижимости!

 

Адам любит вселять в своих членов уверенность в успехе на быстро меняющемся рынке недвижимости. Как? Делая сложное простым! Он не пожалеет времени, чтобы объяснить каждый шаг процесса ипотечного кредитования в четких и понятных терминах и использовать свой обширный финансовый опыт, чтобы помочь участникам найти и получить кредит, который им подходит.

 

Спросите Адама, почему он решил работать в Summit, и он укажет на инвестиции Summit в общество и наше обязательство самостоятельно выполнять все этапы ипотечного процесса. Адаму нравится быть частью организации, которая ставит членов на первое место и чувствует себя большой семьей.

 

Когда он не помогает участникам получить лучший кредит для их нужд, вы обнаружите, что Адам наслаждается семейным временем — тренирует своих сыновей-близнецов в Малой лиге или играет в гольф с женой — два любимых занятия.Неудивительно, что Адам любит все, что связано с барсуками!

Тим Грин стремится сделать ипотечный кредит простым и удобным. Он знает, что получение ипотечного кредита может быть захватывающим и напряженным! – и делает все возможное, чтобы сделать процесс максимально безболезненным. Выберите Тима для своей следующей ипотеки и знайте, что у вас будет кто-то, кто прикроет вашу спину и усердно работает, чтобы понять ваши потребности и найти кредит, который подходит именно вам.

 

Тим привносит почти двадцатилетний опыт работы в сфере финансовых услуг в каждый кредит.Он работает в Summit на протяжении большей части своей карьеры, а с 2011 года работает специалистом по ипотечным кредитам. Ему нравится доступность Summit и его стремление обучать и расширять возможности участников на их пути к финансовому благополучию. Поработайте с Тимом, и вы увидите, насколько он ценит образование и расширение возможностей участников!

 

Когда Тим не работает над поиском наиболее подходящего варианта ипотеки для своих участников, он любит проводить время со своей семьей на открытом воздухе в Висконсине, занимаясь подледной рыбалкой, играя в гольф, катаясь на лодке и отдыхая.

Полное руководство по ипотеке инвестиционной недвижимости в 2021 году

Если бы дорога к богатству недвижимостью была легкой, каждый был бы миллионером-арендодателем или квартирным торгашом.

Зарабатывание больших денег на инвестиционной собственности (недвижимость, приобретаемая с целью получения дохода от аренды или прибыли от ее перепродажи) редко бывает такой простой, как «купить дешево, продать дорого». Это требует тщательного исследования, планирования, тяжелой работы и доли удачи.

Но пока вы принимаете решения об инвестициях в недвижимость с широко открытыми глазами, финансовые выгоды могут вас удивить и порадовать.

Готовы купить инвестиционную недвижимость? Нажмите здесь, чтобы проверить свое право.

В 2019 году средний валовой доход (прибыль до расходов) от перепродажи домов — покупки, ремонта и быстрой перепродажи домов — составил 39,9%.

Другими словами, средний владелец дома зарабатывал 39 900 долларов на каждые вложенные 100 000 долларов.

Средняя доходность сдаваемой недвижимости в 2019 году составила 15%.Это означает, что средний покупатель многоквартирного дома стоимостью 500 000 долларов за год заработал 75 000 долларов!

Напротив, средняя доходность фондового рынка за последние 50 лет составляла около 8%, в то время как средняя доходность паевых инвестиционных фондов за последние 30 лет составляла 4–5%.


В этой статье:


Распространенные мифы об инвестиционной собственности

Прежде чем рассматривать преимущества покупки инвестиционной недвижимости, давайте развеем два устойчивых мифа:

Миф 1: Покупка основного жилья аналогична покупке инвестиционной недвижимости.

Факт: Хотя многие люди считают свои дома инвестициями, дом не является инвестиционной недвижимостью, если только вы не покупаете его для явной цели получения дохода от сдачи в аренду или получения прибыли от перепродажи.

Миф 2: Стоимость жилья всегда росла, поэтому основное место жительства в конечном итоге станет инвестиционной недвижимостью, если вы владеете им достаточно долго.

Факт: С поправкой на инфляцию и местные рыночные условия стоимость жилья не всегда росла.На национальном и местном уровнях цены на жилье подвержены циклам подъема и спада. Независимо от того, как долго вы владеете недвижимостью, нет никакой гарантии, что вы получите прибыль, когда перепродадите ее.

Плюсы и минусы покупки инвестиционной недвижимости

Для мелких инвесторов наиболее распространены сделки с недвижимостью двух видов: (1) покупка недвижимости для сдачи в аренду и (2) предприятия по продаже домов.

Вот самые большие преимущества и недостатки каждого из них.

Переворачивание дома за и против

Профессионалы по переворачиванию домов

  • Великолепная прибыль, доставленная быстро и единовременно.
  • Возможность быстрого и крупного возврата.

Если вы смотрите HGTV, вы знаете, как это сделать.

Во-первых, купите немного «проблемную» недвижимость в многообещающем районе по цене ниже рыночной — или ниже ее ближайшей будущей стоимости. Затем переделайте этот верхний фиксатор в модель дома. Когда косметический ремонт будет завершен, найдите покупателя, готового заплатить за недвижимость больше, чем вы вложили.

Промыть и повторить.

Переворачивание домов

  • Высокая прибыль связана с высоким риском.
  • Большие доходы могут быть обманчивы. Иногда они не включают все расходы на приобретение и ремонт недвижимости. Эти расходы обычно поглощают от 20% до 30% прибыли. В дополнение к затратам на ремонт вы будете платить расходы на закрытие, налоги на недвижимость, страховку и (часто) гонорар риэлтору. И если вы возьмете ипотеку и не перепродадите недвижимость быстро, ежемесячные платежи начнут съедать вашу прибыль.
  • Если у вас нет наличных денег, вам понадобится краткосрочный кредит для покупки недвижимости.К сожалению, требования для кредитов на инвестиционную недвижимость более строгие, чем для основного жилья, и часто намного дороже.
  • Ваша прибыль будет облагаться налогом на прирост капитала. Долгосрочный прирост капитала (инвестиции, удерживаемые в течение года или дольше) облагается налогом по ставке от 10% до 15%, но краткосрочный прирост капитала облагается налогом по той же ставке, что и обычный доход. Поскольку прибыль от продажи дома обычно зависит от быстрого возврата инвестиций, вы можете платить ставки до 20%, если только вы не совершаете обмен по Разделу 1031, чтобы отсрочить налоговый счет.

Самая большая ошибка, которую совершают многие новички в домашнем хозяйстве, — это недооценка стоимости покупки и ремонта недвижимости. Как владелец дома, вы держите пари, что сможете продать отремонтированный дом со значительной наценкой до того, как постоянно растущие расходы уничтожат вашу прибыль.

Эта игра не для наивных или нетерпеливых людей.

Успешный флиппер тщательно изучает местный рынок перед покупкой инвестиционной недвижимости. Идеальный район — это тот, где дома по-прежнему доступны по цене, но быстро дорожают.

Узнать текущие ставки по ипотеке.

Арендная недвижимость Плюсы и минусы

Плюсы сдаваемой в аренду недвижимости: Независимо от того, покупаете ли вы жилой комплекс или дуплекс, самым большим преимуществом сдаваемой в аренду недвижимости является предсказуемый поток доходов, который она генерирует.

В то время как трехмесячное предприятие по продаже дома может принести валовую прибыль в размере 50 000 долларов США при инвестициях в размере 200 000 долларов США, арендная недвижимость стоимостью 200 000 долларов США может приносить, скажем, 1000 долларов США в месяц после расходов. При таком уровне вы превысите сумму «быстрой прибыли» через 50 месяцев, и доходы на этом не остановятся.Они будут сыпаться месяц за месяцем, год за годом.

Помимо получения прибыли, доход от аренды поможет вам погасить кредит, который вы получили для финансирования недвижимости. А в некоторых случаях текущий и будущий доход от аренды помогает вам претендовать на более выгодные условия кредита.

Самым большим преимуществом владения арендуемой недвижимостью могут быть налоговые льготы. В дополнение к получению дохода и потенциальной прибыли от прироста капитала сдаваемая в аренду недвижимость обеспечивает вычеты, которые могут снизить налог на вашу прибыль.

Общие вычеты включают деньги, потраченные на проценты по ипотеке, ремонт и техническое обслуживание, страховку, налоги на имущество, поездки, уход за газоном, убытки от несчастных случаев (наводнения, ураганы и т. д.), а также сборы за ТСЖ и плату за содержание квартиры или кооператива.

Если после вычета расходов чистый денежный поток не является положительным, ваш доход от аренды может даже не облагаться налогом!

Минусы сдаваемой в аренду собственности: Если вы когда-либо разговаривали с арендодателем, вы знаете, что владение сдаваемой в аренду недвижимостью сопряжено с головной болью и неприятностями.

Помимо получения дохода, сдача недвижимости в аренду порождает расходы, которые составляют от 35% до 80% валового операционного дохода. (Большинство свойств находятся в диапазоне от 37% до 45%. Если ваши оценки затрат намного ниже этого, перепроверьте свои расчеты.)

Многие новые домовладельцы недооценивают стоимость владения и содержания своей собственности.

( Примечание : расходы могут не полностью вычитаться из налогооблагаемой базы. Это зависит от того, классифицирует ли IRS ваш доход от аренды как «непассивный» или «пассивный».«Если вы не тратите не менее 750 часов в год на работу с арендуемой недвижимостью, любые убытки являются пассивными и подлежат вычету только в размере до 25 000 долларов США из дохода от аренды. (К счастью, убытки свыше 25 000 долларов могут быть перенесены на следующий год.)

И когда что-то ломается — от холодильников и духовок до водопроводных труб и систем вентиляции и кондиционирования — вы тот, кто должен это починить. Если вы не умеете работать или не хотите принимать полуночные звонки от арендаторов, вам необходимо нанять управляющую компанию для решения таких задач.

Хорошей новостью является то, что фирмы по управлению недвижимостью могут взять на себя некоторые (или даже все) неприятные хлопоты – от содержания жилых помещений до наблюдения за ремонтом и техническим обслуживанием, сбора арендной платы, поиска надежных новых арендаторов и выселения бездельников.

Хорошая управляющая компания также будет иметь все необходимые договоры аренды, заявления и другие документы, чтобы ваше здание работало как хорошо смазанная машина, приносящая доход. Они также будут экспертами по законам об арендодателях-арендаторах вашего города и штата.

Но эти услуги платные.

Ожидайте платить управляющей фирме ежемесячную плату в размере от 7% до 10% от собранной арендной платы. Кроме того, некоторые фирмы по управлению недвижимостью взимают дополнительную плату за выполнение или надзор за ремонтом, за поиск новых арендаторов или даже когда арендатор продлевает договор аренды. Некоторые также взимают плату за вакансию, то есть вы должны платить ее, даже если подразделение не приносит никакого дохода.

Существует также риск бездельника, который нанесет ущерб вашему имуществу, но на его выселение уйдут месяцы.Тщательный отбор потенциальных арендаторов и покупка недвижимости в стабильных районах среднего класса может снизить риск долгосрочных вакансий и неплательщиков, но нет гарантии, что вы не столкнетесь с этими проблемами.

Нажмите, чтобы проверить сегодняшние цены.

Как получить лучший кредит на инвестиции в недвижимость

Лучшее финансирование инвестиционной недвижимости для вас будет зависеть от вашего конкретного финансового положения. Тем не менее, эти простые советы должны помочь вам финансировать больше недвижимости за меньшие деньги.

Покупайте по лучшим ценам.

Свяжитесь с несколькими кредиторами, начиная с банка, выдавшего вам первую ипотеку, чтобы сравнить процентные ставки и условия, а также расходы на закрытие и другие сборы.

Проверьте мелкий шрифт.

Всегда читайте «мелкий шрифт», чтобы выявить любые крупные сборы и дополнительные расходы, включая дополнительные расходы, связанные с количеством существующих кредитов/ипотечных кредитов, которые у вас уже есть.

Выберите более крупный первоначальный взнос, где это возможно.

По возможности снижайте процентную ставку в обмен на больший первоначальный взнос.В некоторых случаях также может иметь смысл заплатить авансовые платежи («баллы»), чтобы снизить ставку. Если вы подаете заявку на большой кредит и планируете владеть недвижимостью в течение длительного времени, уплата авансовых платежей и / или более высокий первоначальный взнос могут сократить общую сумму погашения на тысячи долларов.

Получите низкий кредитный рейтинг

За несколько месяцев до начала поиска недвижимости проверьте свой кредитный отчет, чтобы узнать, на какие типы кредитов вы имеете право. Если ваша оценка немного анемична, предпримите шаги, чтобы улучшить оценку – e. г., погасив (или погасив) как можно больше долга.

Иметь наличные в кассе.

Убедитесь, что у вас достаточно наличных денег или других ликвидных активов. Для получения ипотечного кредита на инвестиционную недвижимость обычно требуется шестимесячный резерв наличности.

Сосредоточьтесь на долгосрочных целях.

Подумайте о своих долгосрочных целях, чтобы определить, какой тип кредита будет лучше всего работать в вашей текущей и возможной будущей ситуации. Например, что бы вы сделали, если бы ваша компания заставила вас переехать в то время, когда вы занимались ремонтом и ремонтом? Вы заняли достаточно, чтобы нанять подрядчиков, чтобы закончить работу? (Если да, то насколько это уменьшит вашу прибыль и способность погасить кредит?)

Придерживайтесь бюджета.

Определите, сколько недвижимости вы можете себе позволить, и придерживайтесь своего бюджета. Начинающие инвесторы в недвижимость часто недооценивают свои затраты. Если вы покупаете только ту недвижимость, которую можете себе позволить, перерасход средств может вызвать раздражение и незначительное снижение вашей прибыли. Если вы влюбитесь в недвижимость и превысите свои ценовые ограничения, любые дополнительные расходы могут обернуться катастрофой.

Сдавать или арендовать?

Должны ли вы продавать дома или покупать недвижимость для сдачи в аренду?

Все зависит от ваших целей и от того, в какой степени вы можете использовать свои навыки, опыт (строительные навыки очень полезны) и вашего текущего финансового положения.

В целом, продажа домов обычно является более крупной авантюрой, потому что эти сделки зависят от того, вырастет ли стоимость недвижимости в ближайшем будущем. Хотя снижение цен никогда не бывает благом для владельцев недвижимости, стабильные и/или падающие цены оказывают меньшее влияние на тех, чей основной источник дохода поступает от арендной платы, чем от быстрой перепродажи недвижимости.

. В середине 2017 года самая высокая доходность по флиппингу была в Питтсбурге — 146,6%; Батон-Руж, Луизиана, 120,3%; Филадельфия, 114%; Гаррисберг, Пенсильвания, 103. 3%; и Кливленд — 101,8%, по данным ATTOM Data Solutions. Эти города возглавили список, потому что в них было много недорогих старых домов, которые можно было быстро отремонтировать. В то же время цены на жилье там также росли.

Лучшими рынками сдаваемой в аренду недвижимости в начале 2017 года были Кливленд с годовой доходностью 11,5%; Цинциннати, на 9,8%; Колумбия, Южная Каролина, на 8,6%; Мемфис, Теннесси, на 8,5%; и Ричмонд, Вирджиния, на 8,2%. Худшие рынки, как правило, располагались в крупнейших городах обоих побережий, где цены на недвижимость долгое время были заоблачными.

Но местные рынки постоянно меняются. Как и любой другой вид инвестиций, недвижимость несет в себе как риски, так и выгоды. Вы можете снизить риски, тщательно изучив рынки и варианты финансирования, но никогда не сможете полностью их исключить.

Шесть видов кредитов на инвестиционную недвижимость

Получить кредит на инвестиционную недвижимость сложнее, чем на дом, занимаемый владельцем, и, как правило, это дороже.

Многие кредиторы хотят видеть более высокий кредитный рейтинг, лучшее соотношение долга к доходу и надежную документацию (W2, платежные квитанции и налоговые декларации), чтобы доказать, что вы работали на одной и той же работе в течение двух лет.(Последнее требование может затруднить работу пенсионеров и самозанятых.)

Кроме того, большинство будет настаивать на первоначальном взносе в размере не менее 20%, и многие хотят, чтобы у вас был шестимесячный запас наличных (или почти наличных) в наличии.

Если у вас уже есть четыре ипотечных кредита, вам понадобится смекалка, чтобы получить пятый. Большинство банков не будут выдавать новые ипотечные кредиты инвесторам, у которых уже есть четыре кредита, даже если кредиты будут застрахованы государственным агентством.

Но то, что труднее получить ссуду под инвестиционную недвижимость, не означает, что вам не следует пытаться.Хотя вы можете не претендовать на обычную ипотеку, вы можете получить ее при поддержке Федерального жилищного управления (FHA) или Управления по делам ветеранов (VA). Вы также можете выбрать твердый денежный кредит или кредитную линию собственного капитала (HELOC).

Некоторые кредиторы даже не будут заботиться о вашей кредитоспособности или трудовом стаже, если они видят много потенциальных прибылей в инвестиционной собственности, которую вы рассматриваете.

Денежные ссуды

Эти кредиты в основном используются любителями недвижимости и профессиональными инвесторами в недвижимость.Также известные как ссуды на коммерческую недвижимость и ссуды «фикс-и-флип», они имеют три основных преимущества:

    1. Ускоренное утверждение и финансирование . В некоторых случаях кредиты будут одобрены в тот же день, когда подается заявление, и финансирование может занять всего три дня. Благодаря такой скорости ссуды на твердые деньги идеально подходят для инвесторов, которые хотят купить недвижимость быстро – до того, как ее успеют купить конкуренты.
    1. Легче пройти квалификацию. Если вы вносите первоначальный взнос в размере от 25% до 30%, имеете достаточные резервы наличности и хороший послужной список в качестве инвестора в недвижимость, многие кредиторы не заметят низкий кредитный рейтинг. И им может быть все равно, что у вас уже есть ипотека 4+.
  1. Краткосрочные кредиты . Большинство кредитов на твердые деньги имеют сроки 1-2 года или 3-5 лет. Для тех, кто покупает недвижимость в аренду, это будет убийцей сделки. Немногие (нормальные) покупатели сдаваемой в аренду недвижимости хотят погасить кредит в течение года или двух.А вот для домохозяек эти условия идеальны, и это хорошо, потому что ипотеки на 12 месяцев не существует. Даже если бы банки выдавали краткосрочные ипотечные кредиты, большинство из них никогда бы не дали денег на недвижимость, которая нуждалась в капитальном ремонте — такую, которая не могла бы квалифицироваться как жилая .

Помимо требования о размере капитала от 25% до 30%, самым большим недостатком денежного кредита является его стоимость. Процентные ставки обычно колеблются от 9% до 14%, и многие также несут авансовые платежи (в виде «баллов») в размере от 2% до 4% от общей суммы кредита.

Обычная ипотека

По сравнению с твердыми кредитами, обычные ипотечные кредиты относительно дешевы. Однако они дороже, чем кредиты на недвижимость, занимаемую владельцем. В общем, вы, вероятно, будете платить от половины до одного процента более высокую процентную ставку за обычную ипотеку инвестиционной собственности.

Однако для некоторых будущих магнатов рынка недвижимости проблема обычных ипотечных кредитов заключается не в их стоимости, а в получении одобрения.

Предполагая, что вы будете , а не занимать квартиру в здании, большинство банков захотят увидеть следующее, чтобы утвердить ипотечный кредит на сдаваемое в аренду имущество:

    • Первоначальный взнос не менее 20%.Если вы хотите более низкую ставку, внесите 25% + первоначальный взнос. (Плюс в том, что при внесении 20% и более ипотечной страховки нет.)
    • Кредитный рейтинг 720 или выше. Баллы ниже 720 не будут (обязательно) обречены на провал вашего приложения, но они вызовут более высокие процентные ставки, более высокие сборы и более низкие LTV.
    • Шесть месяцев «ликвидных резервов» (наличные деньги или активы, которые можно легко конвертировать в наличные).

Если у вас есть четыре ипотечных кредита, многие обычные кредиторы не одобрят ваш пятый ипотечный кредит.

Хотя программа, представленная Fannie Mae в 2009 году , позволяет выдать 5-10 ипотечных кредитов заемщику, найти банк, который выдаст вам ипотечный кредит, может быть сложно, несмотря на гарантию от Fannie Mae.

Программа требует шестимесячных платежей, удерживаемых в качестве ликвидного резерва на момент расчета. Для домов на одну семью требуется скидка не менее 25%, а для домов на 2–4 единицы — 30%.Если у вас есть шесть или более ипотечных кредитов, вы должны иметь кредитный рейтинг 720 или более. Без исключений.

Проверьте ваши обычные права на ипотеку.

Ипотека FHA

Для финансирования арендуемой недвижимости ипотека FHA может быть идеальным «стартовым набором» для начинающих инвесторов.

Но есть одна загвоздка. Чтобы претендовать на щедрые ставки и условия ипотеки FHA, вы должны купить недвижимость, состоящую из 2-4 квартир, и занять единицу в здании. Тогда недвижимость квалифицируется как «владелец занят.

Ипотечные кредиты FHA не выдаются напрямую государственным учреждением. Вместо этого ссуды предоставляются частными кредиторами, и FHA страхует этих кредиторов от убытков. Это дает банкам больше стимулов кредитовать заемщиков, которые в противном случае могли бы рассматриваться как слишком рискованные.

Благодаря государственной поддержке ипотечные кредиторы FHA проявляют снисходительность в отношении минимального кредитного рейтинга, размера первоначального взноса и предыдущего опыта заемщика в сфере недвижимости.

Требование к первоначальному взносу для ипотечных кредитов FHA составляет всего 3.5% для зданий от одной до четырех квартир. (Но помните, что вы должны купить 2-4 единиц собственности, чтобы использовать FHA для инвестиционной собственности). Напротив, обычный кредит может потребовать 20% первоначального взноса при покупке двухквартирного дома и 25% первоначального взноса при покупке трехквартирного или четырехквартирного дома.

Поскольку FHA разрешает денежные подарки для первоначального взноса и использование субсидий на авансовый платеж от муниципалитета, можно даже получить дом, финансируемый FHA, не имея собственных денег.

Не менее важно и то, что агентство заявляет, что оно будет страховать кредиты заемщикам с кредитным рейтингом не ниже 500.Это более чем на 100 пунктов ниже минимумов для обычных ипотечных кредитов и ипотечных кредитов.

FHA также делает скидки для покупателей жилья, которые недавно столкнулись с потерей права выкупа, продажей без покрытия или банкротством из-за «смягчающих обстоятельств», таких как болезнь или потеря работы.

Ипотечные кредиторы FHA хотели бы, чтобы заявители имели минимальный кредитный рейтинг 580, но большинству кредиторов потребуется гораздо более высокий балл, чтобы претендовать на недвижимость из 2-4 единиц, в которой вы сдаете в аренду одну или несколько дополнительных единиц.

Проверьте соответствие требованиям FHA.

ВА Ипотека

Согласно исследованию, проведенному Национальной ассоциацией риелторов в 2016 году, 16% действующих военнослужащих владеют инвестиционной недвижимостью по сравнению с 9% населения в целом.

На это есть две причины:

    1. Поскольку военнослужащие часто вынуждены переезжать, они часто не могут продать свои нынешние дома по цене, которая позволила бы им окупить свои инвестиции.Таким образом, вместо того, чтобы продавать дома, они становятся отсутствующими домовладельцами.
    2. Ипотека
    3. VA позволяет ветеранам, военнослужащим и их оставшимся в живых супругам получать кредиты на инвестиционную недвижимость без первоначального взноса и с низкими процентными ставками по ипотечным кредитам. Как и в случае с кредитами FHA, единственным требованием является то, чтобы заемщик проживал в одной из частей здания (в данном случае не менее одного года). После этого они могут сдать все здание в аренду и жить в другом месте.

Недвижимость для сдачи в аренду может состоять из четырех квартир, а также может быть дуплексом или триплексом.Имуществом может быть даже дом, в котором сдается комната, или дом с отдельной квартирой в собственности.

Заемщики могут даже купить одну собственность, жить там в течение года, а затем повторять процесс с несколькими зданиями, пока они не достигнут максимального финансирования, известного как предел права.

Еще одно преимущество ипотечных кредитов по программе VA: заемщики могут использовать арендную плату за другие помещения в здании, чтобы претендовать на получение ссуды, включая эту арендную плату в качестве дохода. Как правило, они могут добавить 75% рыночной арендной платы к своим квалификационным доходам.

С другой стороны, сдаваемое в аренду имущество должно быть в состоянии для въезда и получить одобрение от оценщика дома VA, прежде чем ссуда может быть одобрена.

Проверьте свое право на участие в программе VA.

Кредитные линии собственного капитала (HELOC)

HELOC — это возобновляемые кредитные линии, которые обычно предоставляются с плавающей ставкой. Ежемесячный платеж зависит от текущей ставки и остатка кредита.

HELOCS аналогичны кредитным картам. Вы можете снять любую сумму, в любое время, до вашего лимита.Вы имеете право погасить кредит по своему желанию.

HELOC имеют две фазы. В течение периода розыгрыша вы можете использовать кредитную линию сколько угодно, и ваш минимальный платеж может покрывать только причитающиеся проценты. Но в конце концов (обычно через 10 лет) период розыгрыша HELOC заканчивается, и ваш кредит переходит в фазу погашения. В этот момент вы больше не можете получать средства, и кредит полностью амортизируется за оставшиеся годы.

По сравнению с обычными ипотечными кредитами, HELOC предлагают большую гибкость и более низкие ежемесячные платежи в течение периода розыгрыша.Вы можете занимать столько или меньше, сколько вам нужно — когда вам это нужно.

Потенциальными недостатками являются переменные процентные ставки (которые растут одновременно с основной ставкой Федеральной резервной системы) и вероятность того, что ежемесячные платежи могут резко возрасти после начала фазы погашения.

В некоторых ситуациях, связанных с продажей жилья, HELOC может быть более дешевой альтернативой твердому денежному кредиту.

Но в отличие от твердого кредита, HELOC может быть связан с большим риском: если вы еще не владеете инвестиционной недвижимостью, вы обеспечите HELOC своим основным местом жительства.Если вы по умолчанию по кредиту, кредитор лишит права выкупа вашего дома , а не инвестиционной собственности.

Если вы уже владеете инвестиционной недвижимостью, вы можете решить эту проблему, подав заявку на получение HELOC на одну или несколько таких объектов. Единственная хитрость — найти кредитора.

Поскольку многие инвесторы в недвижимость объявили дефолт во время жилищного кризиса 2008 года, многие банки не одобряют кредитные линии под залог недвижимости, обеспеченные инвестиционной недвижимостью. Те немногие банки, которые делают , предлагают эти HELOC, сделать их более трудными, чем когда-то.

Кредиторы захотят увидеть более низкое отношение долга к доходу (от 30% до 35% для заемщиков, занимающихся инвестиционной недвижимостью, по сравнению с 40% для тех, кто берет кредит под залог основного места жительства). И они также будут взимать более высокие процентные ставки или требовать, чтобы вы заплатили 2-3 «очка» вперед.

Однако вы можете взять HELOC по своему основному месту жительства на гораздо более выгодных условиях. Затем используйте вырученные средства для внесения первоначального взноса за инвестиционную недвижимость.

Финансирование продавца

Раз в третью «голубую луну» вы можете получить финансирование от продавца для инвестиционной собственности.Также известное как финансирование собственника, договор на землю или договор о праве собственности, это соглашение, в котором продавец выступает в роли банка, предоставляя вам частную ипотеку.

Вместо получения традиционного кредита через ипотечную компанию или банк вы финансируете покупку у существующего владельца дома.

Финансирование продавца не так просто получить. Подавляющее большинство продавцов хотят получить полную оплату при закрытии, чтобы погасить свои собственные ипотечные кредиты.

Кроме того, дом не может юридически финансироваться продавцом, если он не находится в свободной и чистой собственности.Относительно немногие дома находятся в свободной и чистой собственности. У большинства владельцев есть какая-то ипотека.

Земельные контракты, финансируемые владельцем, часто заключаются на основе 5-летней ипотеки. Это означает, что они должны быть полностью погашены всего через пять лет, независимо от того, сколько или как мало заплатил покупатель.

Некоторые поставляются с 10-летней амортизацией, что означает график платежей, при котором кредит полностью погашается за 10 лет. Этот вариант приводит к очень высоким платежам по ипотеке.

В некоторых случаях финансирование продавца может иметь смысл для флиппера дома.Но в большинстве случаев этот вид кредита невозможен и нежелателен.

Узнать текущие ставки по ипотеке.

Подать заявку на инвестиционный кредит

Готовы начать инвестировать? Посмотрите, какие кредитные программы доступны для вас, и узнайте, какие ставки доступны. Всего за несколько минут вы сузите поиск своей инвестиционной недвижимости.

Нажмите, чтобы начать.

Калькулятор инвестиционного кредита

Зачем использовать калькулятор инвестиционного кредита?

Цель Калькулятора инвестиционного кредита — проиллюстрировать, как финансирование ваших инвестиций заемными деньгами может увеличить ваш потенциальный доход.Чтобы использовать этот финансовый инструмент, вам нужно будет ввести информацию об условиях вашего кредита, а также информацию об инвестициях, которые вы рассматриваете.

Калькулятор инвестиционного кредита не только помогает проиллюстрировать потенциальные выгоды для конкретной инвестиции; это также может помочь вам определить, какие условия кредита вам нужны, чтобы сделать сделку прибыльной. Точное знание того, сколько вы можете получить, важно при сопоставлении риска с потенциальными выгодами, связанными с инвестиционными кредитами.

 

Как пользоваться Калькулятором инвестиционного кредита

Вот как это работает:

  1. Введите сумму, которую вы собираетесь занять, введя в поле или используя ползунок рядом с ним
  2. Введите количество лет, в течение которых вы будете возвращать кредит
  3. Укажите процентную ставку по кредиту
  4. Введите стоимость ваших первоначальных инвестиций — часто это то же самое, что и сумма кредита, если только вы не разделяете свой кредит на несколько инвестиций или у вас нет собственного капитала для инвестирования вместе с кредитом
  5. Добавьте прогнозируемую норму прибыли на ваши инвестиции — рекомендуется сделать осторожную оценку, чтобы дать себе дополнительную передышку
  6. Введите процент от вашей прибыли, который вы собираетесь реинвестировать ежегодно
  7. Нажмите «Просмотреть отчет», чтобы просмотреть информацию о вашем кредите, инвестициях и их взаимодействии и влиянии на вашу чистую стоимость.

 

Для кого этот калькулятор?

Этот калькулятор наиболее полезен, если вы:

  • Изучают возможность инвестирования заемных средств
  • Хотите измерить прогнозируемую норму прибыли ваших инвестиций по сравнению с вашими ежемесячными платежами
  • Требуется рассчитать разницу в доходах на основе процента, который вы реинвестируете.

 

Как я могу предсказать свою годовую норму прибыли?

Во-первых, помните, что ни один инвестиционный прогноз не может быть верным.Результаты, показанные Калькулятором инвестиционного кредита, используют среднюю норму прибыли, поскольку в действительности она может сильно колебаться из года в год. Как правило, инвестиции с более высокой доходностью сопряжены с более высоким риском из-за повышенной волатильности.

Несмотря на это, вы можете оглянуться на историю компании, в которую инвестируете, а также на ее конкурентов. Эта информация в сочетании с вашими знаниями о текущем экономическом климате позволит вам сделать обоснованную оценку того, какой может быть ваша средняя норма прибыли, по крайней мере, в течение срока действия вашего кредита.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *