brinmax

Договор инвестиционного займа \ Акты, образцы, формы, договоры \ Консультант Плюс

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Договор инвестиционного займа (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов: Договор инвестиционного займа

Судебная практика: Договор инвестиционного займа Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 265 «Внереализационные расходы» главы 25 «Налог на прибыль организаций» НК РФ
(Юридическая компания «TAXOLOGY»)В период с 2002 по 2016 год участник предоставлял обществу заемные средства по договорам займа. Общество учитывало процентные расходы по займам для целей налога на прибыль. В 2016 году участник общества принял решение об увеличении уставного капитала. В связи с этим общество и его участник заключили соглашение о зачете взаимных обязательств, согласно которому задолженность общества прекратись путем зачета задолженности участника по оплате дополнительного вклада в уставный капитал. Инспекция пришла к выводу о неправомерном учете обществом начисленных по договору займа процентов в составе расходов и доначислила налог на прибыль, поскольку, по мнению налогового органа, общество было освобождено от обязанности уплачивать проценты займодавцу. Договоры займа фактически прикрывали инвестирование. Суд признал доначисление налога незаконным, так как списание кредиторской задолженности по общему правилу не предполагает предоставление встречного однородного требования, а производится, в частности, при истечении срока исковой давности, прощении долга, ликвидации кредитора и иных аналогичных обстоятельствах. Суд учел, что на момент заключения договора займа займодавец не являлся единственным участником общества и, следовательно, не мог пользоваться какими-либо преимуществами по сравнению с другими участниками общества.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2018 год: Статья 1041 «Договор простого товарищества» ГК РФ
(ООО «Центр методологии бухгалтерского учета и налогообложения»)Суд отказал в удовлетворении основного требования общества к другому обществу о взыскании суммы, предоставленной по договору займа, и удовлетворил встречное требование о взыскании затрат, в том числе на выкуп прав аренды земельных участков. Суд указал, что, как следует из статьи 1041 ГК РФ, вложение денежных средств инвестором осуществляется на безвозвратной основа в целях извлечения всеми сторонами инвестиционного проекта прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели. Из анализа условий предварительного договора, инвестиционного соглашения и договора займа суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что действительная воля общества-ответчика заключалась в участии в инвестиционном проекте в качестве инвестора, и основанием такого участия являлось предусмотренное инвестиционным соглашением финансирование проекта.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Договор инвестиционного займа Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Путеводитель по судебной практике. ЗаемВ кассационной жалобе ответчик указывает, что суды дали неправильную правовую квалификацию соглашению о расторжении инвестиционного договора от 2 декабря 2009, определив спорные отношения как кондикционные, в то время как между сторонами существует обязательство беспроцентного займа, а денежные обязательства ответчика перед истцом возникли именно из соглашения о расторжении инвестиционного контракта и не существовали до момента его подписания сторонами. Поскольку стороны прекратили существовавшие между ними обязательства из инвестиционного договора, определив сумму, подлежащую уплате ответчиком в пользу истца, а также установили порядок выплаты этой суммы в рассрочку, то отношения сторон подпадают под действие норм статьи 818 Гражданского кодекса Российской Федерации. Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Особенности залога и поручительства как способов обеспечения исполнения обязательств по договорам, заключенным на инвестиционных платформах
(Сарнаков И.В., Реуцкий С.Ю.)
(«Юрист», 2021, N 7)Некоторые операторы ИП при заключении договоров инвестирования с использованием технических средств платформы предлагают инвесторам одновременно принять предложение на заключение договора залога. В соответствии с указанным договором, заключенным на ИП «Поток», сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по инвестиционному договору займа на ИП, несет ответственность в виде обязанности возмещения убытков, причиненных неисполнением договора в этой части. Кроме того, если совершение действий привело к прекращению или уменьшению стоимости заложенного права, залогодатель обязан уплатить штраф в двукратном размере от стоимости данного права, находящегося в залоге (п. 4.1, 4.2 договора залога обязательственных прав в обеспечение обязательств по договору займа ИП «Поток»). Компенсацию гражданско-правовой ответственности за нарушение, обеспеченное залогом обязательства, включая неустойку, проценты, возмещение убытков (ст. 337 ГК РФ), инвесторы получают в приоритетном перед другими кредиторами порядке (п. 1 ст. 334 ГК РФ) .

Инвестиционный договор: грамотное оформление отношений

Valuation Cap регулирует самую высокую, максимальную, оценку по мнению инвестора и стартапа, которая может быть использована для определения цены конвертации займа в акцию компании.

 

Договор конвертируемого займа, в котором отсутствует Valuation Cap являются крайне опасным и высокорисковым для потенциальных инвесторов.

В этом случае если произойдет существенное увеличение оценки компании (например, на IPO), инвестор может не получить от этого существенной выгоды.

 

Предположим, что первоначальный инвестор вложил $500 000 по договору конвертируемого займа в компанию, которая очень быстро вышла на самоокупаемость и не проводила дальнейший раунд инвестирования долгое время. На таком раунде, компания привлекла денежные средства от нового инвестора в сумме 5 миллионов при оценивании компании в 20 миллионов. Таким образом, складывается ситуация, что новый инвестор, не подвергающийся риску потерять вложение в полном объеме, получает 25% акций (5 000 000 / 20 000 000 = 0.25), а первоначальный инвестор, который поверил в команду на этапе построения проекта, всего 2,5% (500 000 / 20 000 000 = 0,025). Чтобы избежать такой ситуации и существует Valuation Cap.

Если инвестор и компания договариваются о Valuation Cap, предположим, в 5 миллионов, то в случае оценки компании в 20 миллионов, такой инвестор получил бы долю исходя из того, что следующий раунд оценивался бы в 5 миллионов, а не 20 миллионов.

Таким образом, первоначальный инвестор мог бы сконвертировать свой займ на 10% акций компании (500 000 / 5 000 000 = 0,1), а не на 2,5%, как было описано выше.

Однако, если оценка компании ниже, чем зафиксировано в Valuation Cap, то инвестор может получить скидку (Discount) на дальнейшем уровне привлечения финансирования. Так, если новый инвестор обладает ценными бумагами компании по цене в 10 евро за единицу, но между компанией и первоначальным инвестором заключен договор конвертированного займа с условием скидки в 20%, то первоначальный инвестор может превратить свой займ в такие же ценные бумаги, но уже по цене в 80 евро за единицу, получив, таким образом, больше акций и реализуя свои права раннего инвестора.

Также, при составлении договора конвертируемого займа необходимо учитывать следующие условия: Qualified Financing (что считается инвестиционным раундом, а что нет) и Most Favored Nation (механизм, при котором компания соглашается предоставить инвестору наилучшие условия, которые компания предоставляет любому другому инвестору (например, в пределах discount и valuation cap).

Как правильно заключить инвестиционный договор

Важным аспектом на этапе инвестирования становится заключение между фаундерами (заказчиками) и инвестором договора, закрепляющего их взаимные права и обязанности. И конечно, помогающего избежать возможных недоразумений. Как это правильно сделать, что нужно знать и с чего начать, рассказали эксперты: бизнес-брокер, соучредитель юридической компании EXPATPRO и детского сада нового уровня Minipolis Любомир Кузюткин и юрист, управляющий партнер Icon.Partners Вячеслав Устименко.

«Соглашение между инвестором и заказчиком оформляется в виде инвестиционного договора установленного образца согласно статье 9 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности». Вообще, это основной документ (инвестиционного кодекса в Украине нет), который определяет правовые и экономические основы инвестиционной деятельности в стране. Также в случае необходимости можно воспользоваться постановлением Кабинета Министров Украины № 112 «Об утверждении Положения о порядке государственной регистрации договоров (контрактов) о совместной инвестиционной деятельности при участии иностранного инвестора», – объясняет Любомир Кузюткин.

– Скажу сразу: хотя в Интернете предлагается множество шаблонов и образцов, инвестиционный договор – это не тот документ, который можно составить самостоятельно, без помощи грамотного юриста. Но все же следует знать его основные постулаты». 

Кто есть кто 

Дадим определение основных понятий в сфере инвестиций.

Заказчик (фаундер) – человек, ведущий проект, в основном это руководитель предприятия. Он отвечает за средства, которые предоставил инвестор, и за выполнение обязательств, предусмотренных инвестиционным договором. На заказчика возложена полная ответственность за финансовые результаты деятельности.

Инвестором может быть юридическое или физическое лицо, инвестирующее собственные средства в финансирование проекта. Знания и идеи, вложенные в проект, также считаются инвестицией. Инвестор нацелен получить прибыль за свой вклад в виде дивидендов или доли компании с правом управления и принятия решений или без него.

Экспертиза – интеллектуальная составляющая проекта, которая может быть весомой частью соглашения. Обычно, но не обязательно экспертиза принадлежит заказчику. Прибыль финансового инвестора должна быть минимум вдвое выше прибыли по экспертизе. В Украине достаточно сложно продать идею инвестору, если вторая сторона не вкладывает деньги, поскольку считается, что таким образом автор идеи хочет просто проверить ее жизнеспособность за чужой счет.

Что надо знать

«Перед подписанием инвестиционного договора стороны заключают меморандум или соглашение о намерениях – письменное изложение предварительно достигнутых устных договоренностей, – отмечает Любомир Кузюткин. – Меморандум заключается до того, как будет создано юридическое лицо или начат инвестиционный проект. В нем отмечается, кто является участниками проекта, их обязательства и штрафы для сторон. Меморандум, как правило, не имеет силы в суде».

Для составления инвестиционного договора требуется основательное участие всех сторон. Причем каждой следует привлечь своего юриста, который позаботится о защите интересов.

Важные условия инвестиционного договора

Условия договора должны предусматривать: 

• предмет договора; 
• цели вхождения в партнерство;
• условия управления компанией и принятия решений;
• размер и время получения доходов;
• цель и условия допуска новых партнеров;
• вхождение дополнительных инвесторов;
• условия выхода из партнерства.

Эксперт отмечает, что вместе с инвестиционным договором обычно идут еще две обязательные бумаги: уставные документы и трудовые договоры.

Устав или корпоративное соглашение регулирует отношения между сторонами и определяет четыре основных блока:

• принятие решения об увеличении уставного капитала. В случае самовольного увеличения уставного капитала заказчиком инвестор может потерять практически все свои дивиденды. Эта тема наглядно раскрыта в художественном фильме «Социальная сеть» о Марке Цукерберге и Facebook;
• принятие решений по существенным операциям – на суммы от половины стоимости компании или ее уставного капитала. Фиксируется размер таких сумм;
• распределение дивидендов: сколько, когда и как часто получает прибыль инвестор;
• назначение генерального директора и финансового руководителя / главного бухгалтера. Устанавливается порядок, кто избирает исполнителей обязанностей, сколько для этого требуется голосов, как часто и т.п.

«Трудовые договоры формируют юридическую базу для деятельности компании. Я рекомендую бессрочный трудовой договор с максимально гибкими условиями. Нужен такой, по которому один из партнеров не может увольнять сотрудников в одностороннем порядке. При этом он оставляет право быстрого выхода из соглашения с сохранением своих интересов», – советует Любомир Кузюткин.

Что получает инвестор за свой вклад? 

Кроме прямых доходов в виде регулярных или разовых финансовых выплат, инвестор может получить долю в компании с правом принятия решений или без него. Одни инвестиционные проекты обеспечивают инвестору получение прибыли ежемесячно, ежеквартально или ежегодно за короткое время после инвестирования. Другие начинают приносить плоды лишь через несколько лет, а то и десятилетий. 

Существуют и так называемые опционы. Например, когда особенно ценный сотрудник становится владельцем доли компании. В таком случае человека вводят в состав соучредителей или прописывают в его трудовом договоре премирование, соответствующее финансовым показателям компании.

Виды договоров

Мировой опыт. Существует немало вариантов инвестиционных договоров. В США обычно заключают следующие договоры:

• Convertible note, или конвертируемый заем. Инвестор покупает обязательства компании передать ему акции в будущем. Существенными условиями договора являются сумма долга, дата погашения, условия конвертации, границы оценки и процентная ставка. Для инвестора этот способ выгоден тем, что он может лучше узнать о компании, чтобы потом решить: покупать акции или вернуть сумму займа.

Например, Uber привлек 1,6 млрд долларов в виде конвертируемого долга от Goldman Sachs. Финансирование проводится в форме шестилетней облигации, которая будет конвертирована в акционерный капитал с 20–30-процентным дисконтом к оценке Uber на момент IPO.

• SAFE (simple agreement for future equity) – простое соглашение о будущем капитале. Инвестор, обеспечивающий стартап финансированием, получает право на конвертацию своих вложений в будущий акционерный капитал. При выпуске привилегированных акций такой инвестор получает долю в капитале, причем часто со скидкой. В зависимости от вида SAFE в договоре может прописываться оценочная стоимость компании, право на фиксированный заранее дисконт в 10–20 % от цены акций или MFN-оговорки (инвестор получает все преимущества, которые могут предоставляться другим инвесторам в будущем). 

• KISS (keep it simple security). Этот договор очень похож на конвертируемую облигацию. На сумму финансирования начисляются проценты по определенной ставке (обычно 4–5 %), а также закрепляется срок погашения – 18 месяцев. После окончания срока инвестор может конвертировать сумму своих вложений с учетом процентов в привилегированные акции компании. Такой договор должен фиксировать ставку процентов, срок погашения, условия конвертации и границы оценки. Преимущество KISS – получение низкозатратного финансирования в короткие сроки без длительного оформления документов и долгих переговоров. 

Украина. «Прежде чем подписывать документы, необходимо определиться, какой именно вид договора будет выгодным, – говорит Вячеслав Устименко. – Доступные варианты зависят от юрисдикции, в соответствии с которой будет заключен будущий договор. В Украине их гораздо меньше, чем в мире».

У нас возможны следующие варианты:

• Вхождение в уставной капитал путем покупки акций или доли в уставном капитале. Например, вы вкладываете в уставной капитал 1 000 у. е., взамен получаете долю в размере 10 %. Это распространенный в Украине способ инвестирования. Он удобен, не требует дополнительных налоговых обязательств, предусматривает прозрачные отношения и предоставляет инвестору возможность легально получать прибыль.
• Договор займа также достаточно частый способ оформления инвестиций в Украине. Он вполне вписывается в правовое поле и позволяет легально получать доходы от финансирования стартапа в виде процентов. Единственный недостаток – размер доходов инвестора стартапа на начальном этапе ограничен объемом процентов, к тому же если стартап будет успешным, инвестор не сможет масштабировать свою прибыль от владения долей в проектах.
• Договор о совместной деятельности. В качестве взноса в совместную деятельность инвестор может предоставить средства, а компания – привлечение своего персонала к работе. В результате каждая из сторон будет иметь определенную долю в совместной деятельности, например, с процентным соотношением 20 : 80. Этим вариантом пользуются редко, поскольку он имеет ряд недостатков, среди которых обязательная регистрация, неудобное налогообложение, а также необходимость в дальнейшем делить не только прибыль компании, но и все права интеллектуальной собственности и даже имеющееся имущество.

Начать хороший бизнес без стороннего стартового капитала – дело не из легких и не всем под силу. И найти инвестора только полдела, нужно еще правильно взаимодействовать с ним, чтобы иметь выгоду без лишних хлопот. Инвестору же необходимо взвесить все «за» и «против», прежде чем рисковать собственными средствами, обеспечить возможность контроля проекта в ходе его реализации, максимально обезопасить себя в отношении получения прибыли. Это основное, что нужно знать тем, кто собирается заключать инвестиционный договор и развивать свой денежный интеллект.

Инвестиционный займ в 2020 году

Развитие собственного бизнеса требует вложения дополнительных сумм, и не всегда эти средства есть у предпринимателей. Приходится привлекать сторонние ресурсы.

Одним из таких ресурсов является инвестиционный займ.

Что это такое

Это определённый способ заимствования денежных средств, который позволяет предпринимателям, а также владельцам крупного, среднего и, реже, малого бизнеса, совершенствовать свой производственный процесс и развивать свое дело.

Инвестиционный займ представляет собой один из видов кредитования, цель которого, помочь развитию бизнеса конкретного клиента.

Последним может выступать:

1. Владелец, то есть гражданин — довольно редко.
2. Само предприятие, то есть юридическое лицо.
3. Индивидуальный предприниматель.

Выдаётся такой кредит на основании договора. Сторонами по этому документу являются:

Инвестор	то есть, то лицо, которое вкладывает денежные средства (выдаёт ссуду) в развитие бизнеса, преследуя цель обогащения. Он только вкладывает свои накопления
Заказчик инвестирования	то есть, это такое лицо, которое отвечает за правильное размещение инвестиций в том или ином бизнес-проекте
Подрядчик	это сторона, которая занимается реализацией вложенных средств

То есть, договора инвестицонного займа — это трехстороннее соглашение по вложению средств и получению определённой суммы прибыли.

Как правило, объектами такого вида заимствования становятся:

• строительные объекты;
• производственные предприятия;
• оборудование, машины и агрегаты.

Стоит понимать, что просто так ни один инвестор не вложит свои средства в развитие какого-либо проекта. Необходим чёткий бизнес-план. Обязанность по его составлению «ложится на плечи» подрядчика.

Кроме того, необходимо подтверждение его текущего финансового состояния. Как альтернатива для обеспечения кредита, можно предложить оформить закладную на имущество или бизнес.

Законодательные акты

Как и любой другой вид заимствования, инвестиционный займ регулируется на законодательном уровне.

При оформлении такого вида договора, стоит принимать во внимание следующие правовые нормы:

1. Федеральный Закон «Об инвестиционной деятельности в РФ» от 25. 02. 1999 года № 39-ФЗ.
2. Параграф 1 главы 42 ГК РФ.
3. Налоговый кодекс РФ.

Налогообложение

По своей сути, такой займ является разновидностью инвестиционной деятельности. Поэтому НК РФ предусмотрены некоторые налоговые льготы.

К таковым можно отнести:

Все операции, которые связаны с инвестиционной деятельностью, согласно ст. 146 и 149 НК РФ, не облагаются НДС	такая льгота распространяется только на юридические лица, так как граждане не являются плательщиком этого налога
В ст. 171 НК РФ сказано	что на льготы по оплате НДС может рассчитывать та сторона договора, которая занимается инвестиционной деятельностью
Инвестиционный займ	это кредит с процентами, поэтому у стороны, которая его взяла, возникают определённые расходы по возврату средств в виде процентов. Эти расходы могут уменьшить налоговую базу по налогу на прибыль
Исходя из этого же положения, следует, что инвестор получает дополнительный доход или прибыль в виде процентов	следовательно, ему необходимо заплатить налог с этого дохода. Если инвестором является физлицо, то 13% от полученной суммы, если юрлицо — то включить сумму процентов в налоговую базу по налогу на прибыль

Требования к заемщику

Чтобы получить некую сумму для развития бизнеса, необходимо отвечать определённым требованиям. Это:

План рационального использования вложенных средств	должен быть расписан довольно подробно
Бизнес-план по дальнейшему развитию дела	с учётом вложенных капиталов, также должен быть составлен, и представлен для ознакомления потенциальному инвестору
Проект использования должен быть реалистичным, а не фантастическим	мало какой инвестор выделит средства для добычи угля на Луне
Он должен иметь стабильное финансовое положение	подкреплённое документами и желательно дополнительное обеспечение кредита залогом
Если заёмщик является партнёром в каком-либо бизнесе	то партнёр будет рассматриваться точно так же, как и сам клиент
Если у соискателя хорошая кредитная история	это будет дополнительным плюсом при оформлении

Видео: налоговый инвестиционный кредит и порядок его предоставления

Договор инвестиционного займа

Как уже упоминалось, инвестиционный займ выдаётся только при наличии соответствующего договора, который является трёхсторонним соглашением.

При составлении документов по такому кредиту необходимо руководствоваться ст. 807—810 ГК РФ.

Договор подписывается всеми тремя сторонами, тем самым подтверждая своё согласие со всеми прописанными условиями.

Между юридическими лицами

Как правило, сторонами по такому виду займа являются юридические лица — предприятия и банки. Поэтому в практике, чаще всего, встречается именно соглашения между юрлицами.

Чтобы он был действительным, он должен содержать в себе следующую информацию:

О каждой стороне

так как, в этой сделке 3 стороны, то о каждой нужно указать: полное наименование; документ, на основании которого происходит осуществление деятельности; ФИО и должность лица, которое имеет полномочия для подписания такого рода документов

Подробное описание предмета сделки, то есть самого займа

о нём нужно указать: Точную сумму — сначала цифрами, а потом прописью. Валюту. Как правило, это валюта РФ. Но, если средства будут выданы в валюте другой страны, то необходимо указать курс на день получения средств. Срок заимствования. Если это дни, то так и нужно указывать «…..дней». Если есть цель использования средств, то нужно указать её. Тогда у займодателя возникает обязанность по контролю над целевым использованием средств. Это также необходимо отразить, но в другом пункте договора. Размер процентов по кредиту. Порядок и срок оплаты долга. Обязательно нужно прописать, как это будет происходить — в конце срока единовременным платежом или аннуитетно

Эти условия являются обязательными для заключения договора инвестиционного займа. Но в документ можно также включить и следующие пункты:

Права и обязанности каждой стороны по отношению друг к другу	и ответственность за нарушение условий договора
Основания для расторжения договора в одностороннем порядке	и способы урегулирования конфликтных ситуаций до суда
Обстоятельства для подачи иска в суд	форс-мажорные обстоятельства и реквизиты каждой стороны

Договор подписывается каждой стороной, и заверяется печатью.  Если есть обеспечение займа, то предмет залога необходимо описать в этом же документе, или дополнительно составить договор залога.

Если предметом является объект недвижимости, то документы необходимо зарегистрировать в Росреестре.

С физическими особами

Нередко инвесторами выступают и физические лица. Довольно распространённая ситуация — гражданин вкладывает средства в строительство дома. Но, без договора инвестиционного займа не обойтись!

Рекомендуется, перед тем как подписывать соглашение, показать его квалифицированному юристу, который проверит каждый пункт документа. Это необходимо для того, чтобы инвестор-гражданин не попал «в лапы» мошенников.

Инвестору стоит обратить внимание на следующие пункты договора:

Реквизиты компании, которые указаны	должны полностью соответствовать тем, которые указаны в уставных документах
Объект сделки, то есть само вложение средств	должно быть расписано поэтапно, начиная с момента взноса средств на счёт заёмщика, и заканчивая моментом возврата обратно займодателю. Если речь идёт о строительстве жилья, то должны быть указаны точные сроки окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию

В договор займа также должны быть включены условия о правах и обязанностях сторон, а также об ответственности каждой стороны за нарушение условий договоренностей.

Где можно оформить

Получить инвестиционный займ можно:

У государства	на сегодняшний день, успешно функционируют несколько федеральных программ по субсидированию и льготному кредитования малого и среднего бизнеса. Крупный бизнес рассчитывать на помощь государства практически не может. Поэтому ему приходится привлекать частных инвесторов. Но, чтобы получить помощь от государства на развитие своего дела, необходимо отвечать довольно жёстким требованиям
В банке	во многих кредитных учреждениях разработаны специальные программы по кредитования на развитие и поддержание бизнеса. Но, для оформления такого кредита необходимо собрать довольно много документов, которые подтверждают платежеспособность клиента. Также нужно разработать план использования заимствованных средств и бизнес-план. Банки предпочитают работать с компаниям, имеющими стабильное финансовое положение
В инвестиционной компании	в России существует практика, когда люди, имеющие лишние денежные средства, объединяются в компании для дальнейшего вложения этих средств. Главная цель таких компаний — инвестирование для получения прибыли. Но, чтобы получить такую помощь, необходимо собрать внушительный пакет документов, а также нужно отвечать предъявляемым требованиям. Сотрудники такой компании досконально проверяют каждого претендента, и выбирают наиболее перспективного из них. Пройти отбор в такой компании равносильно выигрышу в конкурс
В любой организации, которая заинтересована в развитии конкретного бизнес-проекта	требования предъявляются индивидуальные к каждому конкретному претенденту
У частного инвестора	многие граждане, имеющие лишние денежные средства, вкладывают их в развитие бизнеса или проекта. Это не обязательно должны быть профессиональные инвесторы. Средства можно поискать и у близких знакомых, друзей и родственников. Главное условие — правильно оформить договор

Особенности кредитования

Как и любого другого вида заимствования, инвестиционный кредит имеет свои определеннее особенности. К ним можно отнести:

• заключение договора происходит только на основании документов;
• этому этапу предшествует подача заявки на получение кредита;
• как правило, такой займ оформляется под залог имеющегося имущества, недвижимости или бизнеса.

Чтобы правильно заключить договор, соискателю необходимо предъявить следующие документы:

Всю учредительную документацию	и документы, разрешающие ведение той или иной деятельности
Копии	паспортов руководителя юрлица и главного бухгалтера, а также приказа о назначении данного руководителя на эту должность
Свидетельство о государственной регистрации данного предприятия	бухгалтерская и финансовая отчётность
Документы	подтверждающие право владения на предмет залога

Существующие виды

Стоит понимать, что инвестиционный займ — это специфический кредитный продукт, который можно поделить на несколько разновидностей. Это:

Проектный	то есть, определённая сумма денежных средств выдаётся на реализацию конкретного проекта. Это может быть как абсолютно новый проект, так и ныне действующий, но с хорошим планом дальнейшей реализации
Экспансионный	инвестиции в уже работающий бизнес. То есть, существует некое предприятие, которое довольно успешно функционирует на рынке. Но, собственник бизнеса решил расширяться, он имеет для этого возможности (кроме финансовых), у него готов бизнес-план и другие документы. Ещё один вариант — открытие филиала в другой местности
Строительный	это вложения в строительство недвижимости, как жилой, так и коммерческой. Но, без разрешения на строительство, такая ссуда не будет иметь юридической силы

Для предпринимателей

Предприниматели являются полноценными участниками экономической и хозяйственной деятельности. Но, выдавать им кредиты, тем более инвестиционные, никто не торопится. Поэтому заимствование для них имеет ряд некоторых нюансов.

Это:

Предпринимателей всегда тщательнее проверяют	и нужно доказать не только своё стабильное финансовое положение, но и пройти проверку кредитора по техническим показателям
Как правило, их проверяют за годовой период	иногда и за 2 года, а юрлица — за квартальный или полугодовой
Доход ИП	должен быть настолько высок, чтобы им можно было погасить займ, и оставить средства на дальнейшее развитие
Предприниматель-новичок	практически не имеет шансов на получение такого кредита, так как не имеет результатов от своей деятельности

Формы реализации

Инвестиционный займ, как и любые другие виды вложений, необходимо правильно реализовывать, для дальнейшего получения максимальной прибыли.

Предусмотрены следующие формы реализации:

Срочное кредитование

то есть, у соискателя есть возможность получения определённой суммы денежных средств единовременно на определённый период. При таком способе реализации процентная ставка остаётся на фиксированном уровне на протяжении всего срока заимствования. Возвращать долг можно также единовременно в конце срока, или же аннуитетно, то есть равными частями через одинаковые промежутки времени. Долг необходимо внести вместе с процентами, прописанными в договоре

Открытая кредитная линия

то есть, заёмщик имеет некие расходы на реализацию какого-либо проекта. Эти средств он заимствует свободно, но в рамках конкретного срока и денежного лимита. То есть, нужно один раз подать заявку на определённую сумму займа на определённый срок, и дождаться её одобрения. А потом выбирать из этой суммы частями в течение того срока, который установлен в договоре

Отрицательные стороны

В любой юридической сделки есть свои отрицательные моменты. В инвестиционном заимствовании к таковым можно отнести:

Получить такой кредит инвестиционных паев довольно сложно	нужно не только соответствовать довольно жёстким требованиям, но и собрать внушительный пакет документов
Очень важна бизнес-репутация потенциального претендента	у него должна быть безупречная кредитная история. Нюанс! Тем предприятиям, которые вообще ни разу не брали кредитов, и которые, соответственно, не имеют никакой кредитной истории, инвесторы почти не доверяют
Даже при наличии подробного бизнес-плана	и проекта дальнейшего развития бизнеса, инвестиции — это всегда риск. Поэтому инвесторы (особенно частные) могут устанавливать высокие процентные ставки
Получить такой займ индивидуальному предпринимателю практически нереально	его проверяют ещё сильнее, чем предприятия, и требования к нему ещё жёстче
Нередко инвесторы выдают именно целевой инвестиционный кредит для бизнеса	например, они считают, что выгоднее вложить свои средства в реорганизацию производственных мощностей. Они будут жёстко контролировать использование средств именно для этой цели. Нередко, инвесторы влезают в дела бизнеса, чем только мешают!

В России далеко не каждая фирма, даже успешно развивающаяся, может получить займ именно на развитие бизнеса. Проще оформить безцелевой кредит, не пользуясь помощью государства или специальной банковской программой.

Да, условия кредитования будут не такие выгодные, но не нужно собирать много документов (по сравнению с инвестиционным займом), соответствовать довольно жёстким требованиям и ждать решения довольно длительный период. Многие бизнесмены, особенно индивидуальные предприниматели, предпочитают поступать именно так!

Конвертируемый заём как инструмент для инвестиций

Традиционно инвестиционные сделки реализуют через обычные займы или прямые инвестиции (создание совместного предприятия или покупка доли в существующей компании). Сегодня рассмотрим новый инвестиционный инструмент — конвертируемый заём.

Коротко освежим, какие задачи решают классические инструменты

Займы используются, когда компания (заемщик) нуждается в финансировании краткосрочных или долгосрочных проектов, а инвестор (заимодавец) желает заработать на этом, претендуя на доход в виде процентов. Ни заемщик, ни заимодавец не заинтересованы в создании крепких корпоративных отношений.

Прямые инвестиции используются, когда компания нуждается в серьезных денежных вливаниях на развитие бизнеса. Как правило, такая компания имеет понятный развивающийся бизнес и собственник намерен поделиться долей в бизнесе в обмен на инвестиции, а инвестор — получить бенефиты от увеличения стоимости бизнеса.

Инвестирование в стартапы

Ни один из классических инструментов не подходит для инвестирования в молодые и амбициозные компании-стартапы, особенно на ранних стадиях проекта.

Почему так?

С одной стороны у нас основатель стартапа, находящийся в поисках финансирования для своего проекта, которому кроме доли в бизнесе предложить нечего. При этом есть вера в успех идеи и ожидание финансового успеха, но общий объем необходимых инвестиций не понятен.

Кроме того, стартап, как любая молодая компания, может продолжительное время не иметь финансовых возможностей для обслуживания займа. Возврат долга и уплата процентов будут регулярно сокращать оборотные средства, а на ранних стадиях это ощутимо повлияет на рост бизнеса.

С другой стороны — инвестор, который планирует извлечь максимально возможную прибыль, поскольку именно это оправдывает высокие инвестиционные риски. И одновременно с этим инвестор желает минимизировать риски невозврата вложенных денег, если что-то пойдет не по плану.

Договориться о размере доли, которую получит инвестор, на этом этапе тоже сложно. Как оценить идею и роль данного раунда инвестиций в ее успехе?

Некий компромисс — это оформить инвестиционную сделку в форме конвертируемого займа.

В чем суть конвертируемого займа? 

Конвертируемый заём, в отличие от классических инструментов, предлагает несколько сценариев в зависимости от выполнения/невыполнения условий: 

1. Компания выполняет условия инвестиционной сделки. Инвестор получает доли (акции) в компании, а заём трансформируется в капитал компании. Размер доли, которую получает инвестор, зафиксирован изначально или определяется по формуле, описанной в договоре займа.
   
2. Компания не выполняет условия инвестицонной сделки. Инвестор вправе потребовать возврата займа и уплаты процентов, начисленных с даты предоставления займа до даты фактического возврата.
   

Для наглядности приведем пример работы механизма конвертации займа.

Пример

Иван придумал сервис «ТакогоЕщеНет». Отсутствие денег на реализацию идеи привело Ивана к поиску финансирования. По скромным прикидкам до выхода на уверенный прибыльный уровень потребуется 3 года и 1 млн. у.е. Алексей согласился инвестировать в проект.

Алексей и Иван согласовали следующие условия: 

1. Иван учреждает новую компанию в форме ООО;

2. Заём предоставляется этому ООО на 3 года, процентная ставка 5 % в первые три года и 25 % в случае невозможности конвертировать заём по независящим от него причинам;

3. Алексей имеет право конвертировать заём через три года или ранее, одновременно с привлечением нового инвестора в проект. При это полученная им доля в компании не может составить менее 15 %.

По итогам первого года работы проинвестированные средства закончились, но проект выглядит многообещающе. Иван ищет нового Инвестора, им становится Фонд, который согласовывает сумму инвестиций в 2 млн.у.е., оценивая весь бизнес в 10 млн.у.е. Фонд намерен получить 20 % в уставном капитале компании.

В этот момент Алексей решает конвертировать предоставленный им заём в долю в компании. Исходя из оценки стоимости бизнеса Фондом, его доля должна была бы составить 10 %. Однако, в договоре займа предусмотрена гарантия — его доля не может быть менее 15 %.

Таким образом, проект поднимает новый раунд инвестиций, Основатель продолжает развивать проект, а Алексей получает долю в компании 15 %. Изначально такой размер его вклада согласовать было невозможно.

Как оформить конвертируемый займ?

В 2021 году появился законодательный механизм для оформления договоров конвертируемого займаФедеральный закон от 2 июля 2021 г. № 354-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Конвертация осуществляется через увеличение уставного капитала заемщика, которым может быть ООО или АО. 

Требование по внесению вклада (для ООО) или оплате акций (для АО) исполняется путем зачета денежных требований заимодавца, вытекающих из договора.

При этом, закон предполагает участие в конвертации независимой фигуры в зависимости от организационно-правовой формы заемщика. В АО роль посредника выполняет регистратор, в ООО — нотариус.

Процедура выглядит следующим образом:

Шаг № 1. Общее собрание акционеров/общее собрание участников дает единогласное согласие на заключение договора конвертируемого займа путем принятия решения об увеличении уставного капитала;

Шаг № 2. Стороны заключают договор конвертируемого займа.

В ООО такой договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению. По заявлению нотариуса в ЕГРЮЛ вносят сведения о договоре, в том числе сведения о заимодавце и максимальной доле, которую может получить заемщикп.5 ст.19.1 ФЗ «Об ООО».

В отношении непубличного АО в ЕГРЮЛ указываются сведения только о наличии договора конвертируемого займа, но не публикуется информация о займодавце и максимальной доле, которая может быть им получена.

Шаг № 3. В случае наступления событий, которые служат основанием проведения конвертации, заимодавец направляет требование о конвертации займа:

— в ООО — требование подается нотариусу;

— в АО — регистратору.

Шаг № 4. Регистратор/нотариус уведомляет заемщика о предъявленном требовании. Заемщик может подать возражения по поводу реализации конвертируемого займа, например, в отношении размера доли, на которую претендует заимодавец.

Шаг № 5. При отсутствии возражений или снятии имеющихся противоречий:

— регистратор вносит в реестр записи о передаче акций займодавцу; 

— нотариус подает в налоговый орган сведения об увеличении уставного капитала и размере доли займодавца.  

После всех манипуляций заимодавец становится владельцем долей/акций, порядок определения размера которых был определен заранее — при заключении договора. 

Шаг № 6.Если заемщик возражает против конвертации, то спор передается на рассмотрение суда.

Какие плюсы у конвертируемого займа? 

Как вы наверняка успели заметить, конвертируемый заём может быть интересен как инвестору, так и основателю по следующим причинам:

• Быстрота оформления, что позволяет не тратить время на согласования, а начать «осваивать» инвестиционные средства, завоевывая рынок;
• Инвестор имеет свободу выбора. Если бизнес оказался успешным, инвестор может стать участником (акционером) проинвестированной компании. Если бизнес не «взлетел», инвестор вернет деньги и получит доходность в виде процентов. Или простится с деньгами, но избежит участи остаться участником недействующей компании;
• Конвертируемый заём повышает защищенность инвестиций. Инвестор снижает риски получения неликвидных долей (акций), т.к. он может вернуть полностью или частично вложенные деньги, если бизнес не достиг намеченных финансовых целей;
• Вариативность механизма конвертируемого займа позволяет основателю получить финансирование на более комфортных условиях;
• Основатель свободен в привлечении новых инвестиций и полностью свободен в принятии бизнес-решений;
• Оценка инвестиций откладывается на более поздний срок, когда идея превратится в продукт, имеющий рыночную оценку. При этом в договоре можно предусмотреть формулу, по которой определяется размер доли в результате конвертации. 

Несмотря на очевидную привлекательность, конвертируемый заём не идеален и имеет недостатки, которые необходимо учитывать, если вы решили воспользоваться таким инструментом при структурировании инвестиционной сделки. 

Ложка дегтя

Обычно механизм конвертации займа реализуется через увеличение уставного капитала и заключение корпоративного договора. Однако это не гарантирует Инвестору автоматическую конвертацию займа при изъявлении им такого решения. Именно действующий участник компании должен принять решение об увеличении уставного капитала, посетить нотариуса и предпринять действия по регистрации соответствующих изменений в ЕГРЮЛ.  

На помощь мог бы прийти опцион, который удостоверяется у нотариуса и дает возможность Инвестору автоматически получить долю в компании. Однако, нотариусы с настороженностью относятся к нестандартным условиям, а неопределенность размера доли, которую должен получить Инвестор в зависимости от оценки стоимости бизнеса, может заблокировать реализацию опциона. Кроме того, опцион выдает участник компании, а не юридическое лицо, в связи с чем конвертация займа в счет оплаты доли становится проблематичной.

Неопределенность с перспективами судебной защиты также присутствует. 

От части описанные проблемы могут быть решены за счет усложения юридической структуры и усиления корпоративного договора, в том числе высоких штрафов за неисполнение взятых обязательств, но это не исключает их полностью.

Что в итоге? Бесполезный или эффективный инструмент?

Описанные уязвимости могут навести на мысль о нежизнеспособности конвертируемого займа, но это не совсем так, как кажется на первый взгляд.

Безусловно, конвертируемый заём менее надежен, чем традиционные инструменты, но более гибок и интересен в плане настройки под потребности инвестора и основателя стартапа. 

При этом укрепление слабых мест конвертируемого займа возможно с помощью глубокой и тонкой проработки документов: договора конвертируемого займа, корпоративного договора и других корпоративных документов. 

К примеру, вы можете предусмотреть дополнительные условия, которые могут повлиять на поведение участников сделки:

• запрет на выход из бизнеса до определенного момента;
• запрет на увеличение уставного капитала;
• голосование определенным образом;
• штрафы за несоблюдение корпоративного договора.

Однако, будьте аккуратны. Формулировки в документах чувствительны к ошибкам. Некорректно сформулированное условие может нарушать запреты и ограничения, предусмотренные российским корпоративным законодательством. В таком случае договор будет не только не эффективным, но и вовсе бесполезным — разработанный механизм будет невозможно реализовать, даже обратившись к судебным процедурам.

Инвестиционное кредитование бизнеса и проектов: получить инвестиционный кредит

Какие требования предъявляются к компании-заемщику?

Компания должна работать на маркетплейсе от 3 мес

На какой срок выдается кредит?

Кредит выдается на срок от 2 мес до 2 лет, точный расчет зависит от статистики ведения бизнеса на маркетплейсе

Как долго рассматривается заявка на кредит?

Средний срок оформления 2-3 дня, но мы улучшаемся и ускоряемся каждый день)

Как быстро перечисляются денежные средства?

В течение 1 часа с момента заявки в личном кабинете

Как подается заявка на кредит поставщику маркетплейсов?

Вы можете связаться с нашими менеджерами по бесплатному телефону или же оставить заявку на сайте компании.

Как происходит выдача кредита?

После одобрения и открытия лимита, вы делаете заявку и средства поступают на расчетный счет указанный вами

Если мы вносим повторную заявку на кредит, нужны ли те же документы?

Нет, только номер нового аукциона.

Какие показатели учитываются при одобрении займа?

В первую очередь, возможности компании обеспечить займ в случае выигрыша аукциона. Компания должна быть прибыльной, то есть валюта баланса и квартальная выручка должны превышать издержки компании

Какие документы нужны для рассмотрения заявки на кредитование?

Нужен номер аукциона, в котором планируется принять участие и бухгалтерская отчетность (или же книга расходов/доходов для УСН) за весь последний год и за прошедшие кварталы.

Какова процедура возвращения займа и вывода денежных средств с электронных торговых площадок?

По окончании аукциона, денежные средства автоматически возвращаются при помощи механизма ЭТП. Каждая площадка имеет собственные установленные правила возвращения денежных средств. Мы пришлем подробную инструкцию по всем площадкам и наши менеджеры окажут консультативную помощь.

Можете ли вы предоставить список площадок, с которыми работаете?

Мы работаем с шестью основными площадками: Сбербанк АСТ, РТС-Тендер, РосЭлторг, ММВБ, ЗаказРФ, ЭТП РФ.

Опишите процесс получения денежных средств при оформлении заявки?

У разных площадок свои особенности предоставления кредита. У Сбербанка-АСТ после создания отложенной заявки, подтверждения возвращения денежных средств, компания ТК-Тендер в личном кабинете Сбербанк-АСТ получает уведомление, после чего транш отправляется на ваш лицевой счет. При поступлении обеспечения заявка блокируется.
Росэлторг осуществляет перевод денежных средств после получения клиентом договора-оферты. ТК-Тендер перечисляет кредит в необходимом размере на лицевой счет клиента. Внимательно указывайте номер лицевого счета в заявке.

Можно ли получить тендерный кредит непосредственно в день обращения?

Да это возможно. Для постоянных клиентов есть приоритет в скорости выдачи кредита. Новый клиент тоже может получить заем в день обращения, если предоставит все необходимые документы, оперативно их подпишет и оплатит процент за выдачу.

Можете ли вы предоставить список площадок, с которыми работаете?

Мы имеем аккредитацию на Сбербанк АСТ, РТС-Тендер, РосЭлторг, ММВБ, ЗаказРФ, ЭТП РФ, Фабрикант.

Как можно подать заявку на тендерный кредит?

Можно воспользоваться формой обратной связи или написать на почтовый ящик iinfo@baikalfg. ru или позвонить по телефону. Также работают популярные месенджеры: WhatsApp и Viber. В письмо вложите сканы документов ИНН/КПП, ОГРН, выписку ЕГРЮЛ, протокол о назначении генерального директора, номер извещения аукциона, на который требуется предоставление кредита. Через час после подачи документов с вами свяжется наш сотрудник и сообщит о принятом решении/

защиту прав инвесторов и собственников компаний гарантирует нотариус

Конвертируемый заём: защиту прав инвесторов и собственников компаний гарантирует нотариус

08.06.2021

8 июня 2021 года Государственной Думой в третьем чтении принят закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части конвертируемого займа», который предусматривает обязательное нотариальное удостоверение договора конвертируемого займа — механизма реализации венчурных инвестиций.

Инициатива направлена на развитие и поддержку венчурного инвестирования в малый и средний бизнес, прежде всего, в высокотехнологичные проекты, которые требуют значительной поддержки на самых ранних стадиях развития, путем создания правового механизма, обеспечивающего баланс интересов инвестора и реципиента.

Отсутствие механизма правового регулирования договора конвертируемого займа приводит к тому, что для заключения такого рода соглашений применяются совершенно разные правовые конструкции, что повышает риски для инвестора, компании или её участника. Результатом становится то, что подобные сделки «уходят» из юрисдикции Российской Федерации и совершаются в иностранных юрисдикциях. По экспертным опросам, которые проводились Фондом развития интернет-инициатив, в случае появления в российском законодательстве механизмов, обеспечивающих баланс интересов инвесторов и компаний-реципиентов, до 90% сделок перейдут в российскую юрисдикцию.

В соответствии с принятым законом, договором конвертируемого займа признается договор займа, предусматривающий право займодавца вместо возврата всей или части суммы займа и выплаты всех или части процентов за пользование займом при наступлении срока и (или) иных обстоятельств, предусмотренных этим договором, потребовать от заемщика, являющегося непубличным обществом, размещения займодавцу дополнительных акций определенной категории (типа). Договор конвертируемого займа подлежит нотариальному удостоверению. Несоблюдение нотариальной формы влечет за собой ничтожность договора конвертируемого займа.

Общество, являющееся кредитной организацией или некредитной финансовой организацией, либо общество, имеющее стратегическое значение для обеспечения обороны страны и безопасности государства, либо общество, которое создано в процессе приватизации и акции которого находятся в государственной или муниципальной собственности и предоставляют более чем 25 процентов голосов на общем собрании акционеров, не вправе являться заемщиком по договору конвертируемого займа.

Удостоверив договор, нотариус направляет его в орган, осуществляющий государственную регистрацию юридических лиц, то есть ФНС, заявление о внесении в ЕГРЮЛ сведений о заключенном договоре конвертируемого займа, в том числе об инвесторе-займодавце и размере доли в уставном капитале общества, которую он может получить. По требованию кредитора о передаче ему доли (увеличении доли) в уставном капитале ООО, нотариус направляет заявление, содержащее сведения об увеличении уставного капитала общества, а также иную необходимую информацию в Федеральную налоговую службу, если до истечения установленного срока не поступили возражения со стороны ООО.

Выполнение нотариусом функции регистратора договора конвертируемого займа, если компанией-заёмщиком выступает общество с ограниченной ответственностью, обеспечит повышенную защиту прав и интересов сторон соглашения. Нотариус — независимый высококвалифицированный юрист, который действует от имени государства, осуществляет правовую экспертизу документов и оказывает юридическую консультацию в рамках совершения каждого нотариального действия. Нотариус обеспечивает защиту сторон договорных правоотношений от возможных злоупотреблений и предотвращает возможные мошеннические действия со стороны недобросовестных участников гражданского оборота. Он устанавливает личности сторон соглашения, проверяет соответствие их воли и волеизъявления, а также разъясняет правовые последствия совершаемой сделки. Благодаря этому договаривающиеся стороны защищены от правовой неосведомленности относительно совершаемых ими юридически значимых действий, а оформление их правоотношений отвечает всем правовым гарантиям.

Что такое инвестиционный кредит?

Одна из тем, которая снова и снова возникает среди новых инвесторов, — как финансировать инвестиционную недвижимость. По правде говоря, ответ на этот извечный вопрос заключается в том, чтобы просто получить инвестиционный кредит. Имея это в виду, это учебник для начинающих о том, как работают инвестиционные кредиты. Мы расскажем, что такое инвестиционные кредиты, какие виды финансирования доступны для инвесторов в недвижимость, и каковы наилучшие методы для тех, кто рассматривает возможность получения одного из этих типов кредитов.

Что такое инвестиционный кредит?

По своей сути инвестиционный заем — это просто еще один термин для любого займа, используемого для финансирования покупки инвестиционной собственности. Как правило, инвестиционные кредиты, как правило, попадают в одну из двух категорий. Либо они склоняются к стратегии «почини и переверни», когда недвижимость устанавливается в ремонт, а затем быстро продается с прибылью, либо они склоняются к стратегии «купи и держи», когда недвижимость предназначена для сдачи в аренду и продажи. хранятся в портфеле Инвестора на длительный срок.

Инвестиционный заем может быть предоставлен для любого типа инвестиций в недвижимость, будь то коммерческая недвижимость или жилая недвижимость. Однако эти кредиты, как правило, не могут быть использованы для покупки основного места жительства. Примечательно, что, поскольку вы не будете жить в приобретаемой вами собственности, эти кредиты считаются более рискованными. Таким образом, к ним часто предъявляются более строгие квалификационные требования, чем к обычному ипотечному кредиту.

Какие виды кредитов доступны для инвесторов в недвижимость?

Теперь, когда вы лучше понимаете, что такое инвестиционный кредит, важно рассмотреть различные типы кредитов, которые доступны инвесторам в недвижимость.Хотя существует множество различных вариантов инвестиционного кредита, все они, как правило, попадают в одну из трех категорий.

Мы выложили их ниже для вашего рассмотрения. Прочитайте их, чтобы выяснить, какой тип кредита может быть лучше всего подходит для вас.

Обычный кредит

Во-первых, вы можете попробовать взять обычный кредит. Обычный кредит — это традиционный банковский кредит, который соответствует квалификационным требованиям, установленным Fannie Mae и Freddie Mac. В отличие от кредита FHA или кредита VA, обычная ипотека не поддерживается каким-либо конкретным государственным учреждением.

Преимущество использования обычного банковского кредита для ипотечного инвестиционного имущества заключается в том, что обычные кредиты, как правило, предлагают лучшие условия кредита. Хотя ставка по ипотеке, которую вы будете платить за финансирование покупки инвестиционной недвижимости, несомненно, будет выше, чем если бы вы покупали основное жилье, ставка по ипотеке, которую вы получите от обычного кредитора, вероятно, будет близка к рыночной ставке. . Как и в случае с традиционным кредитом, у вас, вероятно, также будет возможность выбрать срок кредита 15 или 30 лет.

Тем не менее, у обычного кредита есть и недостатки. Как правило, эти кредиты доступны только для наиболее квалифицированных заемщиков. Как правило, эти кредиты требуют хорошей или отличной кредитной истории и значительного первоначального взноса, обычно от 20% до 30%.

Ссуда ​​на твердые деньги

Традиционная ссуда может быть лучшим вариантом для ссуды на аренду недвижимости из-за возможности выбрать более длительный срок ссуды, но если вы следуете стратегии фиксированных инвестиций, вы можете захотеть искать в получении кредита твердые деньги, а не.Твердые деньги кредит является одним из вариантов финансирования частных денег. Как правило, эти кредиты предназначены для краткосрочного финансирования, но это не всегда так.

Большим преимуществом ссуды на твердые деньги является то, что в этом случае ваш кредитор инвестиционной собственности, вероятно, будет иметь совсем другие квалификационные критерии, чем банк или другое финансовое учреждение. Там, где традиционные кредиторы сосредоточены на вашем финансовом профиле как инвестора, кредиторы с твердыми деньгами, как правило, гораздо больше заинтересованы в самой собственности.Как правило, стоимость недвижимости после ремонта определяет, сколько вам разрешено брать взаймы.

Тем не менее, у кредита с твердыми деньгами есть и недостатки. В частности, эти кредиты, как правило, имеют гораздо более высокие процентные ставки, чем вы можете найти в банке. Ссуды на твердые деньги также могут иметь гораздо более высокие комиссии, если вы не в состоянии идти в ногу со своими ежемесячными платежами.

Как инвестор в недвижимость, вы обязаны убедиться, что вы понимаете все изложенные условия кредита, прежде чем расписаться на пунктирной линии, и убедиться, что у вас достаточно денежных средств для выполнения ваших платежей.

Кредит под залог дома

Если у вас уже есть собственный дом, другим вариантом является получение кредита под залог дома. Как следует из названия, кредит под залог собственного дома позволяет вам брать взаймы под залог собственного капитала, который вы накопили в своем доме от платежей по ипотеке. Вы должны знать, что кредиты под залог недвижимости работают так же, как ипотечные кредиты. В этом случае вам дадут деньги единовременно, и вы будете делать регулярный ежемесячный платеж как в счет основного долга, так и процентов по кредиту.

Как и в случае с любым другим видом финансирования, кредит под залог собственного дома имеет свои преимущества и недостатки.В частности, самым большим преимуществом является то, что эти кредиты обычно имеют конкурентоспособные процентные ставки. Кроме того, в зависимости от вашего кредитора, вам, возможно, не придется платить столько авансовых платежей по кредиту под залог недвижимости, как если бы вы получали обычную ипотеку.

Самым большим недостатком является то, что ваш дом, как правило, служит залогом для кредита под залог дома, а это означает, что, если вы прекратите производить платежи, кредитор может лишить вас права на ваше основное место жительства. Кроме того, существует также ограничение на сумму, которую вы можете взять взаймы.Как правило, кредиторы позволяют вам занимать до 85% капитала вашего дома.

8 видов ссуд под аренду недвижимости и принцип их работы

Использование чужих денег путем получения ссуды на сдаваемое в аренду имущество может быть хорошим способом увеличить потенциальную прибыль, если вы консервативно уравновешиваете риск и вознаграждение.

В этой статье мы рассмотрим варианты получения кредита на аренду недвижимости и обсудим, как проанализировать денежные потоки и стоимость недвижимости, чтобы помочь вам принять наилучшее инвестиционное решение.

 

Как работают ссуды на аренду недвижимости

Как правило, ссуды на сдачу в аренду жилой недвижимости выдаются с несколько более высокими процентными ставками и требуют более крупных первоначальных взносов. Ссуды на аренду недвижимости по-прежнему полностью амортизируются в течение 30 лет, так что сумма платежа одинакова каждый месяц, что упрощает составление точной проформы денежного потока.

Процентные ставки выше, а первоначальный взнос больше, потому что кредиторы рассматривают ссуды под инвестиционную недвижимость как более рискованные по сравнению с ипотекой на дом, занимаемый владельцем.Это связано с тем, что банки по своему опыту знают, что если инвестиции идут не по плану, инвестор-заемщик, скорее всего, уйдет и вернет ключи банку.

Однако несколько более ограничительные условия кредита на аренду недвижимости могут работать в пользу инвестора в недвижимость. Процентные платежи могут быть полностью списаны инвесторами на расходы в качестве налогового вычета. Более крупный первоначальный взнос создает более низкое отношение кредита к стоимости (LTV) с более низкой суммой платежа по обслуживанию ипотечного долга и потенциально увеличенным денежным потоком.

Хотя все кредиторы разные, вот некоторые из типичных требований, которые следует ожидать при подаче заявления на получение кредита на аренду жилой недвижимости:

• Минимальный кредитный рейтинг 620
• Максимальное отношение долга к доходу (DTI) 36%
• Первоначальный взнос в размере 25% или более в зависимости от типа недвижимости и кредита заемщика
• Процентные ставки и комиссии за ссуду немного выше, чтобы компенсировать кредитору дополнительный риск
• PMI (частное ипотечное страхование) не применяется при первоначальном взносе 20% и более (LTV менее 80%)
• Заемщик должен иметь резерв наличности, чтобы покрыть шестимесячные платежи по ипотеке
• Односемейные, небольшие многоквартирные дома, многоквартирные дома и таунхаусы имеют право на получение кредита на аренду жилой недвижимости

 

Варианты ссуды на аренду недвижимости

Гораздо проще и дешевле найти вариант кредита для аренды жилой недвижимости, такой как дом или дуплекс, по сравнению с большим многоквартирным домом или коммерческой недвижимостью. Если вы ищете кредит на аренду недвижимости в Интернете, вы можете бесплатно получить расчет ставки от опытного специалиста по ипотеке на Stessa.

Вот несколько вариантов, на которые стоит обратить внимание, когда вам нужен кредит для покупки арендуемой недвижимости или рефинансирования существующей ипотеки:

1. Обычный

Обычные или соответствующие кредиты — это ипотечные кредиты, с которыми знакомо большинство людей. Их предлагают традиционные кредиторы, такие как банки или кредитные союзы, а также ипотечные брокеры, которые работают с различными кредиторами и могут помочь вам найти лучшее предложение.

Процентные ставки обычно ниже, чем у других вариантов, при условии, что у вас хорошая кредитная история, а первоначальный взнос может составлять менее 25%. Соответствующие займы должны соответствовать требованиям Fannie Mae или Freddie Mac. В то время как Fannie и Freddie позволяют одному и тому же заемщику выдавать до 10 ипотечных кредитов, банки часто устанавливают нижний предел в размере около четырех кредитов.

2. ФХА Кредиты

Федерального жилищного управления (FHA) также предлагаются традиционными кредиторами и ипотечными брокерами. Требования к кредитному рейтингу и авансовые платежи обычно ниже, чем при обычном кредите, а доход от сдаваемой в аренду недвижимости может быть использован для получения квалификации.

Кредиты

FHA являются хорошим вариантом для инвесторов в многоквартирную недвижимость, которые ищут кредит на аренду недвижимости для новой покупки, нового строительства или ремонта существующей собственности. Чтобы помочь претендовать на получение многоквартирного кредита FHA, инвестор должен будет использовать одну квартиру в качестве основного места жительства в течение как минимум одного года.

3. ВА Многосемейные кредиты по делам ветеранов (VA)

являются третьим вариантом кредитов на аренду недвижимости, предлагаемых банками, кредитными союзами и ипотечными брокерами.Ипотечные кредиты, поддерживаемые Министерством по делам ветеранов США, доступны для военнослужащих, ветеранов и соответствующих супругов.

Есть несколько преимуществ использования кредита VA для аренды имущества, если вы соответствуете требованиям. Не существует минимального первоначального взноса или минимального кредитного рейтинга, и вы можете приобрести до семи единиц. Однако одна из квартир должна быть вашим основным местом жительства.

4. Портфель

Портфельные кредиты — это ипотечные кредиты на отдельные односемейные или небольшие многоквартирные дома, выдаваемые одним и тем же кредитором.Хотя у каждой собственности есть свой собственный кредит, ипотечные брокеры и частные кредиторы, которые предлагают портфельные кредиты, могут предложить заемщику «групповую скидку» для нескольких кредитов.

Условия кредита, такие как процентная ставка, первоначальный взнос, кредитный рейтинг и срок кредита, могут быть изменены в соответствии с конкретными потребностями заемщика. Однако, поскольку портфельные ссуды легче получить, когда инвестор владеет несколькими объектами недвижимости, могут также взиматься более высокие комиссии и штрафы за досрочное погашение.

5.Одеяло

Общая ссуда является хорошим вариантом для инвесторов в недвижимость, которые хотят приобрести несколько сдаваемых в аренду объектов и финансировать их все с помощью одного кредита или рефинансировать портфель существующих сдаваемых в аренду домов. Ипотечные брокеры и частные кредиторы являются двумя источниками для поиска общей ипотечной ссуды для любого типа приносящей доход собственности.

Процентная ставка, срок кредита, первоначальный взнос и кредитный рейтинг варьируются от кредитора к кредитору, и условия кредита часто могут быть изменены в соответствии с потребностями заемщика и кредитора.

Недвижимость, сдаваемая в аренду в общей ссуде, обычно обеспечена перекрестным обеспечением, что означает, что каждое отдельное имущество выступает в качестве обеспечения для другого имущества. Тем не менее, вы можете запросить пункт об освобождении, который позволяет вам продать одну или несколько групп объектов недвижимости в рамках общего кредита без необходимости рефинансирования оставшейся собственности.

6. Частный

Частные кредиты предлагаются опытными инвесторами в недвижимость и деловыми людьми, которые объединяют свой капитал и предлагают долговое финансирование владельцам сдаваемой в аренду недвижимости.Поскольку эти частные инвесторы знают, как работает бизнес в сфере недвижимости, они часто предлагают условия кредита и комиссии, адаптированные к потенциалу сделки и опыту заемщика.

Некоторые частные кредиторы могут даже занять небольшую долю в проекте и принять будущую потенциальную прибыль в обмен на более низкие комиссии или процентные ставки. Если инвестиции выполняются в соответствии с планом, частные кредиторы также могут стать отличным источником финансирования для будущих инвестиций в арендную недвижимость.

7. Финансирование продавца

Продавцы, которые владеют собственностью бесплатно (или с очень небольшим ипотечным долгом), иногда готовы выступать в качестве кредитора. Предлагая финансирование владельца или возмещение продавцом, владельцы недвижимости, которые финансируют продажу покупателю, могут получать процентный доход и получать регулярный ежемесячный платеж по ипотеке вместо того, чтобы получать выручку от продажи единовременно.

Финансирование продавца может быть хорошим вариантом для владельцев, которые хотят распределить платежи по налогу на прирост капитала в течение срока действия кредита в качестве альтернативы проведению обмена с отсрочкой уплаты налога 1031.Однако, поскольку ипотеку предлагает продавец, заемщики должны ожидать аналогичных требований по андеррайтингу, таких как проверка кредитоспособности и минимальный первоначальный взнос.

8. ХЕЛОК

Кредитная линия под залог собственного дома (HELOC) и ссуда под залог собственного дома — это два варианта получения денег из существующей собственности для использования в качестве первоначального взноса для другого кредита на арендное имущество. Эта стратегия является примером метода водопада, когда инвесторы используют денежный поток и накопление собственного капитала от сдаваемой в аренду недвижимости для финансирования будущих покупок.

HELOC действует как кредитная линия, обеспеченная долей в существующем имуществе, которую инвестор может использовать в любое время и погашать кредит ежемесячными платежами, аналогично тому, как работает кредитная карта. С другой стороны, ссуда собственного капитала — это вторая ипотека, которая предоставляет средства заемщику единовременно.

Как для HELOC, так и для ссуды под залог недвижимости кредиторы обычно устанавливают лимит заимствования в размере от 75% до 80% от собственного капитала. Процентные ставки и сборы также могут быть выше по сравнению с рефинансированием наличными с использованием обычного кредита.

 

Снижение стоимости ссуды на аренду недвижимости

Чем ниже стоимость вашего кредита, тем больше может быть ваш денежный поток. Вот некоторые из лучших способов снизить расходы по кредиту при подаче заявки на ипотечный кредит:

• Узнайте о лучших условиях кредита, поговорив с кредиторами и ипотечными брокерами, которые хорошо знакомы с местным рынком недвижимости.
• Поддерживайте хороший личный кредитный рейтинг и используйте консервативный LTV с первоначальным взносом около 25%.
• Заранее подготовьте документы для подачи заявки на ипотеку, такие как формы W-2, банковские выписки и налоговые декларации, чтобы показать кредитору, что вы серьезный инвестор в недвижимость.
• Создавайте отчеты о прибылях и убытках, отчеты о чистом движении денежных средств и капитальных расходах для любой существующей собственности, автоматически отслеживая доходы и расходы на Stessa.

 

Точная оценка денежного потока

Когда вы подаете заявку на ссуду под аренду недвижимости, кредитор захочет увидеть существующий отчет о движении денежных средств или предварительный отчет о доходах, если недвижимость в настоящее время не сдается арендатору.При расчете потенциального денежного потока обязательно учитывайте следующие статьи доходов и расходов:

• Валовой потенциальный доход от аренды
• Пособие по вакансиям (для учета упущенного дохода от сдачи в аренду в течение времени, когда недвижимость пустует)
• Сборы за аренду и управление имуществом
• Операционные расходы (ремонт, техническое обслуживание, капитальные затраты и т. д. обычно составляют 20% от валового дохода от аренды)
• Коммунальные услуги (обычно, если это многоквартирный дом с главным счетчиком газа или воды)
• Сборы ТСЖ
• Налоги на имущество
• Страхование
• Ипотечный платеж (основная сумма и проценты)

 

Вопросы эффективности аренды имущества

Существует несколько различных способов прогнозирования потенциальных финансовых показателей сдаваемой в аренду недвижимости до подачи заявки на получение кредита.Анализ денежных потоков с разных точек зрения позволяет кредитору понять, что вы проявили должную осмотрительность, а также помогает избежать принятия неверного инвестиционного решения:

.

Ставка капитализации

Ставка капитализации (ставка капитализации) сравнивает чистый операционный доход (NOI) собственности с ценой или стоимостью покупки недвижимости и является способом измерения потенциальной прибыли. NOI включает операционные расходы, но не включает обслуживание долга по ипотечным кредитам.

Поскольку ставки капитализации варьируются от рынка к рынку, расчет ставки капитализации следует использовать только для сравнения аналогичных свойств на одном и том же рынке или субрынке.Если сдаваемая в аренду недвижимость стоимостью 150 000 долларов США приносит NOI в размере 9 500 долларов США в год, предельная ставка составит 5,7%:

• Ставка капитализации = NOI / Значение свойства
• $9 500 NOI / $150 000 стоимость недвижимости = 0,063 или 6,3%

Возврат наличными

Возврат денежных средств (CoC) представляет собой отношение, которое измеряет денежные средства, возвращенные в качестве прибыли (до налогообложения), к сумме вложенных денежных средств. В отличие от формулы ставки капитализации, доходность наличными влияет на обслуживание долга от выплаты по ипотеке.

Если вы приобрели арендуемое имущество за 150 000 долларов США, используя первоначальный взнос в размере 25% (37 500 долларов США), а ваш годовой возврат денежных средств составил 3 500 долларов США (до вычета налогов, включая обслуживание долга), ваш CoC будет составлять 9,3%:

• Возврат денежных средств = Возвращенные денежные средства / Инвестированные денежные средства
• Возвращенные денежные средства в размере 3500 долл. США / вложенные денежные средства в качестве первоначального взноса в размере 37 500 долл. США = 0,093 или 9,3%

Кредит к стоимости

Loan-to-Value (LTV) сравнивает сумму ипотечного кредита со стоимостью недвижимости.

Хотя использование меньшего первоначального взноса может увеличить ваш доход наличными, инвесторы также рискуют не иметь достаточного денежного потока для оплаты операционных расходов и ипотечного кредита, если количество вакансий выше, чем ожидалось, или затраты на ремонт вырастут.

Вот почему большинство кредиторов ищут LTV не более 75%:

• LTV = сумма кредита / стоимость имущества
• Сумма кредита в размере 112 500 долларов США / стоимость имущества в размере 150 000 долларов США = 0,75 или 75%

Коэффициент покрытия обслуживания долга

Коэффициент покрытия долга (DSCR) сравнивает чистую операционную прибыль (NOI), доступную для выплаты по ипотеке (P&I или основная сумма и проценты), с общей ипотечной задолженностью.

DSCR указывает сумму денежных средств, оставшихся после выплаты ипотеки и операционных расходов.Если годовой NOI на арендуемой недвижимости составляет 9 500 долларов США, а годовой платеж по ипотеке (P&I) составляет 5 772 доллара США, DSCR будет равен 1,65:

.

• DSCR = NOI / Платежи по долгам
• 9 500 долларов NOI / 5 772 долларов платежа по долгу = 1,65

Кредиторы обычно ищут DSCR от 1,25 до 1,40 по кредиту на аренду имущества.

Заем для инвестиций — Moneysmart.gov.au

Заимствование для инвестирования, также известное как заемное или кредитное плечо, является рискованным делом.Хотя вы получаете большую прибыль, когда рынки растут, это приводит к большим потерям, когда рынки падают. Вы все равно должны погасить инвестиционный кредит и проценты, даже если ваши инвестиции упадут в цене.

Заимствование для инвестирования является рискованной стратегией для опытных инвесторов. Если вы не уверены, подходит ли это вам, поговорите с финансовым консультантом.

Как работает кредит для инвестирования

Заимствование для инвестирования является среднесрочной и долгосрочной стратегией (не менее пяти-десяти лет). Обычно это делается с помощью маржинальных кредитов на акции или кредитов на инвестиционную недвижимость.Инвестиции обычно являются обеспечением кредита.

Маржинальные кредиты

Маржинальный кредит позволяет вам занимать деньги для инвестирования в акции, биржевые фонды (ETF) и управляемые фонды.

Маржинальные кредиторы требуют, чтобы отношение кредита к стоимости (LVR) было ниже согласованного уровня, обычно 70%.

Отношение кредита к стоимости = стоимость вашего кредита / стоимость ваших инвестиций

LVR повышается, если ваши инвестиции падают в цене или ваш кредит становится больше. Если ваш LVR превысит согласованный уровень, вы получите маржин-колл.Как правило, у вас есть 24 часа, чтобы снизить LVR обратно до согласованного уровня.

Чтобы понизить LVR, вы можете:

• Внесите деньги, чтобы уменьшить остаток маржинального кредита.
• Добавьте больше акций или управляемых фондов, чтобы увеличить стоимость своего портфеля.
• Продайте часть своего портфеля и погасите часть остатка по кредиту.

Если вы не можете понизить свой LVR, ваш маржинальный кредитор продаст часть ваших инвестиций, чтобы понизить ваш LVR.

Маржинальные кредиты представляют собой инвестиции с высоким риском.Вы можете потерять гораздо больше, чем вложили, если дела пойдут плохо. Если вы не совсем понимаете, как работают маржинальные кредиты и связанные с этим риски, не берите их.

Кредиты на инвестиционную недвижимость

Кредиты на инвестиционную недвижимость можно использовать для инвестирования в землю, дома, квартиры или коммерческую недвижимость. Вы получаете доход за счет аренды, но вы должны платить проценты и расходы, связанные с владением недвижимостью. Они могут включать муниципальные ставки, страхование и ремонт.

См. Инвестиции в недвижимость для получения дополнительной информации.

Заимствование для инвестирования сопряжено с высоким риском

Заем для инвестирования дает вам доступ к большему количеству денег для инвестирования. Это может помочь увеличить вашу прибыль или позволить вам купить более крупные инвестиции, такие как недвижимость. Также могут быть налоговые льготы, если у вас высокая предельная ставка налога, например, налоговые вычеты по процентным платежам.

Но чем больше займешь, тем больше потеряешь. Основные риски заимствования для инвестирования:

• Большие потери — Заем для инвестиций увеличивает сумму, которую вы потеряете, если ваши инвестиции упадут в цене.Вы должны погасить кредит и проценты независимо от того, как ваши инвестиции идут.
• Риск капитала — Стоимость ваших инвестиций может снизиться. Если вам нужно продать инвестиции быстро, это может не покрыть остаток кредита.
• Риск дохода от инвестиций — Доход от инвестиций может быть ниже ожидаемого. Например, арендатор может съехать или компания может не выплачивать дивиденды. Убедитесь, что вы можете покрыть расходы на проживание и погашение кредита, если вы не получаете никакого инвестиционного дохода.
• Риск процентной ставки — Если у вас есть кредит с переменной процентной ставкой, процентная ставка и процентные платежи могут увеличиться. Если бы процентные ставки выросли на 2% или 4%, смогли бы вы по-прежнему позволить себе выплаты?

Заем для инвестиций имеет смысл только в том случае, если доход (после уплаты налогов) превышает все затраты на инвестиции и кредит. Если нет, вы берете на себя большой риск низкой или отрицательной доходности.

Некоторые кредиторы позволяют вам брать кредиты для инвестиций и использования вашего дома в качестве залога. Не делайте этого. Если инвестиции окажутся неудачными, и вы не сможете погасить долг, вы можете потерять свой дом.

Управление риском инвестиционного кредита

Если вы берете кредит для инвестиций, следуйте нашим советам, чтобы получить правильный инвестиционный кредит и защитить себя от больших потерь.

Присмотритесь к лучшему инвестиционному кредиту

Не просто смотрите на кредит, который предлагает ваш кредитор или торговая платформа. Походя по магазинам, вы можете значительно сэкономить на процентах и ​​комиссиях или найти кредит с лучшими характеристиками.

Не получить максимальную сумму кредита

Займите меньше, чем максимальная сумма, которую предлагает кредитор. Чем больше вы берете взаймы, тем больше ваши выплаты по процентам и потенциальные убытки.

Выплатить проценты

Выплата процентов предотвратит ежемесячный рост суммы кредита и процентов.

Отложить наличные

Имейте резервный фонд или наличные, к которым можно быстро получить доступ. Вы не хотите продавать свои инвестиции, если вам срочно нужны наличные деньги.

Диверсифицируйте свои инвестиции

Диверсификация поможет защитить вас в случае падения стоимости отдельной компании или инвестиции.

Передача и налог

Заем для инвестирования также известен как «заемные средства». Прежде чем брать кредит для инвестиций, проверьте:

• , если вы будете настроены положительно или отрицательно, и
• как это повлияет на ваш денежный поток и налоги

Дополнительную информацию о положительном и отрицательном зацеплении см. в разделе Инвестиции и налогообложение.

Кайл получает маржин-колл

Кайл вложил в акции 10 000 долларов. Он решает занять 15 000 долларов, чтобы инвестировать в большее количество акций через маржинальный кредит. Общая стоимость его акций сейчас составляет 25 000 долларов.

LVR Кайла составляет 60% (15 000 долл. США / 25 000 долл. США). Максимальный LVR, который позволяет его маржинальный кредитор, составляет 70%.

Кайл инвестировал в пять горнодобывающих компаний. Он берет на себя большой риск, поскольку он не диверсифицирован. После падения цен на сырье акции Кайла упали на 5000 долларов.Общая стоимость его инвестиций сейчас составляет 20 000 долларов. Стоимость его инвестиционного кредита по-прежнему составляет 15 000 долларов.

Кайл получил маржин-колл от своего кредитора, поскольку его LVR увеличился до 75% (15 000 долл. США / 20 000 долл. США). У него было 24 часа, чтобы снизить LVR.

Кайл использовал 2000 долларов своих сбережений, чтобы уменьшить остаток по кредиту до 13000 долларов. Это снизило его LVR до 65% (13 000 долл. США / 20 000 долл. США).

Кайл приготовил деньги на сберегательном счете на случай, если он получит еще один маржин-колл.

Различные виды инвестиционных кредитов на недвижимость

Знаете ли вы различные кредиты на инвестиции в недвижимость? Узнайте больше от Investor Loan Source, ведущего кредитора инвестиционной недвижимости, предлагающего кредиты по всей стране.

Планируете инвестировать в недвижимость? В основном есть два способа сделать это: наличными или с помощью инвестиционного кредита. Не у всех инвесторов в недвижимость есть деньги на старте. Поэтому большинство выберет инвестиционный кредитный продукт для финансирования своей покупки. Если вы впервые изучаете кредиты для инвесторов, вот краткий обзор того, какие кредиты могут быть вам доступны.

Коммерческие кредиты

Эти кредиты доступны для покупки, рефинансирования и обналичивания.В большинстве случаев они используются инвесторами для покупки всех видов коммерческой недвижимости на сумму до 10 миллионов долларов. Коммерческие кредиты отлично подходят для инвесторов, которые имеют право на традиционные кредиты, но также могут предоставить творческие решения для инвесторов, которым нужны менее традиционные варианты кредита. Эти кредиты являются хорошим вариантом для специализированных кредитов на землю.

Кредиты твердыми деньгами

Рассматривали ли вы обычную ипотеку, но вам не нужна типичная продолжительность, которая присуща традиционному ипотечному продукту? Твердые денежные кредиты хорошо подходят для частных инвесторов в недвижимость, которым нужны краткосрочные кредиты. Краткосрочные ссуды твердыми деньгами требуют выплаты в течение 36 месяцев, и они имеют высокие требования к кредитному рейтингу. На самом деле, многие твердые денежные кредиты вообще не требуют кредита. Однако, прежде чем использовать этот инвестиционный кредитный продукт, важно знать, что процентные ставки на 10% выше, чем у традиционных ипотечных продуктов.

Срочные ссуды

Инвесторы, которым необходимо быстро закрыть сделку и которым нужны частные кредиторы для инвесторов в недвижимость, могут выбрать фиксированный кредит.Это кредиты для инвесторов, которые предлагают гибкие решения в соответствии с вашими потребностями и помогают совершать стратегические покупки. Некоторые из преимуществ этих кредитов в том, что они могут покрыть до 100% от суммы покупки недвижимости и 100% финансирования расходов на реабилитацию. Большинство фиксированных кредитов доступны для домов на одну семью и многоквартирных комплексов из 2-4 квартир. Как правило, нет минимальной суммы кредита с максимальной суммой кредита в один миллион долларов.

Инвестиционные кредиты FHA и VA

Не все имеют право на эти кредиты для инвесторов в недвижимость, но если вы имеете право, эти кредиты являются отличным способом обеспечить аренду имущества.Недвижимость, финансируемая FHA, предъявляет строгие требования к заселению, например, она должна быть занята владельцем в течение первого года и может быть сдана в аренду только в следующем году. Что делает эти инвестиционные кредиты такими привлекательными, так это их низкие первоначальные взносы, облегчающие выход на рынок для начинающих инвесторов.

Кредиты на аренду

Если вы не соответствуете требованиям для получения инвестиционных кредитов FHA и VA, частный арендный кредит является еще одним вариантом для инвесторов. Эти кредиты предлагают следующие преимущества:

• Закрытие всего за 10 дней
• До 75% LTV
• 100% LTC
• Варианты кредита на 5, 20 и 30 лет
• Идеально подходит для частных домов
• 600 требований к минимальному кредитному рейтингу
• Доступно для аренды 2-4 многоквартирных домов и домов на одну семью
• Универсальные кредиты

Начинающие инвесторы часто не слышали об этом типе инвестиционного кредита, но это отличный способ получить более низкую процентную ставку по существующей ипотеке с более высокой доходностью для инвестора. Ссуды с обертыванием — это сделки, в которых кредитор берет на себя ответственность за существующую ипотеку, позволяя вам — инвестору — продавать недвижимость на условиях финансирования владельца, при этом оборачивая эту записку вокруг той, что у вас есть с вашим кредитором. Этот процесс часто сбивает с толку новых инвесторов, поэтому важно работать с кредиторами, которые часто выдают такие кредиты.

Если вы ищете кредитора для инвестиционной недвижимости, свяжитесь с Investor Loan Source сегодня по адресу https://ils.cash/, чтобы узнать больше о доступных программах для опытных и начинающих инвесторов.

Инвестиционная недвижимость и кредиты на аренду недвижимости

Обратитесь к специалисту по ипотечному кредитованию по телефону:

.

Верона

Кори — выдающийся специалист по ипотечным кредитам (просто спросите участников, которые с ней работают!). Но она также нечто большее: эксперт по финансовому благополучию, который может помочь вам с проблемами, которые выходят за рамки вашей ипотеки.

 

Что стоит за финансовыми «сверхспособностями» Кори? Она отличный слушатель и умеет решать проблемы, она знает ипотеку вдоль и поперек и помогла участникам справиться практически с любой финансовой проблемой, которую вы только можете себе представить.

 

Кори работает в сфере банковского дела и управления последние два десятилетия, а также в сфере обслуживания клиентов с 16 лет. Она приехала на саммит пять лет назад, привлеченная нашей приверженностью делу продвижения перемен, оказания влияния и восхваления разнообразия. И Кори сообщает, что ей нравится работать в Summit, потому что мы действительно заботимся о членах и помогаем им в достижении их финансовых целей.

 

Когда Кори не найдет для вас идеальную ипотеку или не поможет решить ваши финансовые проблемы, она будет проводить время со своей семьей «Брэйди Банч», состоящей из трех детей, трех приемных детей, двух больших Дудлов и ее мужа.Вероятные занятия включают походы с собаками, футбол в воскресенье, приготовление пищи или путешествия.

Ищете не только специалиста по ипотечному кредитованию, но и партнера по ипотечному кредиту, который поможет вам на каждом шагу? Познакомьтесь с Адамом Палмом.

 

Адам проработал в кредитном союзе более десяти лет и перешел на ипотечное кредитование в 2015 году. Он известен тем, что следит за тем, чтобы члены понимали все аспекты ипотечного процесса и находили кредит, который наилучшим образом соответствует их потребностям.Адам также известен тем, что держит участников в курсе на протяжении всего процесса подачи заявки и утверждения.

 

Почему Адаму нравится работать в Summit? Потому что у нас очень много общих приоритетов: приверженность финансовому благополучию участников, желание обучать и вера в важность сообщества.

 

Когда Адам не помогает участникам финансировать дом их мечты, он, вероятно, проводит время со своей женой и двумя сыновьями, тусуется с семьей и друзьями или наслаждается всеми видами спорта, особенно футболом.

Когда дело доходит до ипотечных кредитов, нет двух абсолютно одинаковых потребностей участников, и это разнообразие — одна из вещей, которые Энди Деннису больше всего нравится в работе специалистом по ипотечным кредитам в Summit. Для него нет ничего лучше, чем возможность познакомиться с участником, потратить время на понимание его потребностей, найти кредит или рефинансирование, которые ему подходят, и сделать каждый шаг процесса максимально гладким и легким. Участники, которые работали с Энди, говорят ему, что он отлично справился со всем этим!

 

Энди ценит чрезвычайно тщательный подход на каждом этапе процесса подачи заявки, начиная с предварительного одобрения.Эта приверженность означает, что клиенты Энди могут быть спокойны, зная, что, когда они найдут подходящий дом, они смогут быстро перейти от принятого предложения к закрытому кредиту.

 

Энди был финансовым защитником почти два десятилетия и провел более 15 лет в кредитных союзах, принадлежащих членам. Он большой поклонник философии кредитных союзов «люди помогают людям» и любит выдавать хорошие кредиты заемщикам, которые доверяют ему свои ипотечные потребности.

 

Пожизненный житель Мэдисона, Энди купил свой первый дом в 22 года и с тех пор владеет несколькими домами.Когда он не помогает членам с их потребностями в ипотеке, Энди любит проводить время со своей семьей, водить детей на спортивные мероприятия и посещать автомобильные выставки и мероприятия.

Имея 30-летнюю историю ипотечного кредитования, Майк Битц испытал и помог покупателям жилья ориентироваться на всех типах рынка ипотечных кредитов. Он знающий, преданный партнер, который будет усердно работать, чтобы найти кредит, который соответствует вашим потребностям. И вы можете рассчитывать на то, что Майк сделает этот процесс максимально рациональным и беззаботным.

 

Что больше всего нравится Майку в работе в Summit? Зная, что он может положиться на отличную команду по ипотечному кредитованию по каждому кредиту. Как любит говорить Майк, вы не просто выбираете его для одобрения и закрытия ипотечного кредита, вы выбираете ресурсы и приверженность всей команды Summit!

 

Когда Майк не выплачивает ипотечный кредит, он будет наслаждаться всем, что может предложить Висконсин, особенно плаванием, походами и рыбалкой.

Если бы вы могли создать своего идеального специалиста по ипотечному кредитованию, мы полагаем, что он мог бы обладать многими качествами, которые Брайс Кингсли привносит в нашу команду.

 

Умный и трудолюбивый? Проверять. Привержены заботе о интересах заемщика? Проверять. Стремитесь найти подходящее кредитное решение? Проверяйте и перепроверяйте!

 

Брайс сразу после окончания колледжа занялся финансовыми услугами, сначала работая кассиром, а затем личным банкиром. Позже он занялся ипотечным оформлением, а затем ипотечным кредитованием. Этот обширный опыт дал Брайсу отличное понимание финансовых услуг и помог ему стать выдающимся специалистом по ипотечным кредитам, которым он является сегодня.

 

Хотя его работа в сфере финансовых услуг началась в другой организации, после того, как коллега перешел на Summit и был в восторге от рабочей среды, преимуществ и возможностей для продвижения по службе, Брайс сделал то же самое.

 

Когда он не помогает участникам найти кредит, который им подходит, и не держит их в курсе на каждом этапе пути, вы, скорее всего, застанете Брайса играющим в волейбол, путешествующим или проводящим время со своим сыном.

Проработав почти три десятилетия в сфере финансовых услуг, Стив Хансен по-прежнему считает, что каждый день ставит новые и интересные задачи.Он стремится помочь каждому участнику достичь наилучшего финансового будущего, а энтузиазм, знания и целеустремленность, которые он привносит в каждую ссуду, делают это возможным! Только в 2020 году Стив помог 576 участникам Summit достичь своих целей в области ипотечного финансирования.

 

Что Стиву больше всего нравится в работе в Summit, так это возможность установить прочные связи и шанс помочь участникам осуществить свои финансовые мечты. И он воплощает эти мечты в реальность благодаря хорошему общению, частым обновлениям и сосредоточению внимания на создании беззаботного опыта ипотечного финансирования.

 

Когда Стив не работает, вы обнаружите, что он проводит время со своей семьей и их собаками. Он любит активный отдых любого рода, путешествия и посещение спортивных мероприятий.

Спросите Лейгу Ханрахан, почему участники должны использовать ее для получения ипотечного кредита, и она ответит нетрадиционно (но это правда!): Потому что она заставит вас станцевать счастливый танец! Лейга находит время, чтобы слушать, учиться и давать советы и честные мнения. С первой встречи с ней вы поймете, что вы в надежных руках!

 

Лейга работает в сфере финансовых услуг с 17 лет.С тех пор она играла различные роли в сфере финансовых услуг. Лейге нравились ее многочисленные возможности для обучения и коучинга сотрудников, налаживания связей и проведения общественных мероприятий. Но есть одна вещь, которую она любит еще больше: возможность общаться один на один с участниками.

 

Помощь участникам в поиске нужной им ипотеки — огромная страсть Лейги. И быть частью процесса, который помогает создать дом, — одно из ее самых любимых занятий.

 

Лейга имеет большой опыт работы в сфере финансовых услуг.Она описывает Summit как «фактическое определение кредитного союза» и любит работать с организацией, которая уделяет первостепенное внимание разнообразию, предлагает членам множество финансовых инструментов и управляется сильным, позитивным и вовлеченным лидером.

 

Когда Лейга не находит способ создать ипотеку «счастливого танца» для участника, вы обнаружите, что она путешествует со своей семьей, отмечает пункты своего списка желаний или проводит время на свежем воздухе, занимаясь водными видами спорта и т. д.

Мать-одиночка, которая купила свой первый дом, когда ей был всего 21 год, специалист по ипотечному кредитованию Натали помнит, насколько трудным может быть этот процесс для тех, кто впервые покупает жилье. Положитесь на Натали, которая будет вашим личным помощником на каждом этапе процесса получения ипотечного кредита.

 

До прихода в Summit Натали работала в сфере здравоохранения, розничной торговли и владела собственным небольшим бизнесом. Она присоединилась к Summit в 2019 году, сначала в качестве универсального банкира, затем перешла на должность консультанта по кредитам и присоединилась к команде по ипотечному кредитованию в 2021 году. Что привлекло Натали в Summit? Наша приверженность разнообразию и продвижению внутри, наша поддержка истинного баланса между работой и личной жизнью и то, как мы выполняем наше обещание ставить членов и сотрудников на первое место.

 

Когда Натали не поддерживает участников в их путешествии по ипотечному кредиту, вы можете увидеть, как она проводит время со своими двумя мальчиками, двумя кошками и разнообразной семьей и друзьями, работая над своим бизнесом по производству свечей и мыла, ремеслом или шитьем, кемпингом, волонтерством и ремонтом. проекты.

Сара Сторгаард знает, что покупка дома может быть связана со стрессом, и усердно работает над тем, чтобы процесс кредитования был как можно проще. Рассчитывайте на то, что она найдет время, чтобы понять ваши финансовые цели, предложит варианты ипотечного кредита для их достижения и будет держать вас в курсе каждого шага процесса.Сара хочет, чтобы ее участницы чувствовали себя уверенно, и усердно работает над тем, чтобы это произошло.

 

Сара ценит внимание Summit к финансовому образованию и любит работать в общественной организации, цели которой так тесно совпадают с ее целями. Если у вас есть вопрос о любом элементе вашей ипотеки или вы ищете помощь в решении любой из ваших финансовых целей, Сара здесь, чтобы помочь.

 

Сара, уроженка штата Мэн, сообщает, что ей очень понравилось знакомство с Мэдисон.Сара любит готовить и посещать местные рестораны, а в свободное время путешествует, ходит в походы, играет в теннис и гольф, а также проводит время со своими друзьями и собакой.

Если пришло время купить свой первый дом, или вы хотите увеличить или уменьшить размер, вы можете рассчитывать на Cody, чтобы сделать процесс оптимизированным и беззаботным.

 

Коди знает, что покупка дома — одна из самых крупных покупок, которые вы когда-либо совершали. И он стремится обеспечить вам поддержку на каждом этапе пути — от подачи заявки до выплаты.

 

Коди присоединился к Summit, потому что слышал из уст в уста о нашей культуре, ориентированной на членов и сотрудников. И за удивительно короткое время он научился, вырос и прошел путь от кассира до потребительского кредитора и специалиста по ипотечным кредитам.

 

Когда Коди не знакомит участника с деталями его лучшей ипотеки, вы можете увидеть, как он наслаждается прогулками на свежем воздухе, катанием на лодке, походами или приготовлением пищи вне дома.

Независимо от того, ищете ли вы свой первый дом или пришло время обновить или уменьшить его, рассчитывайте на Лори Бериш, чтобы получить лучшую ипотеку.

 

Лори влюбилась в дух кредитных союзов «люди помогают людям», когда она работала кассиром в старшем классе средней школы. Ей нравится работать в Summit, где, по ее словам, все сотрудники преследуют общую цель: предоставлять нашим членам отличный сервис.

 

Лори имеет более чем 10-летний опыт кредитования и усердно работает над тем, чтобы сделать процесс финансирования жилья простым и беспроблемным. Она твердо верит в силу финансового образования и стремится дать своим членам знания и инструменты, необходимые им для получения отличной ипотеки на дом, который им подходит, и точно понимать, на что они подписались.

 

Когда Лори не помогает участникам, вы, вероятно, обнаружите, что она проводит время со своими домашними животными или работает над своей целью посетить как можно больше аквариумов и зоопарков США (в настоящее время ей 15 лет, и это число растет!).

Готовы купить дом или рефинансировать его, но не знаете, с чего начать? Познакомьтесь с Эдом Гарсией.

 

Опытный ипотечный кредитор, Эд ничего не любит больше, чем находить способы облегчить сложную ситуацию.Как скажут вам его клиенты, он усердно работает, чтобы получить «да» по кредиту таким образом, чтобы помочь участникам достичь настоящего финансового спокойствия. Эду нравится учить людей управлять своими финансами, чтобы финансы не управляли ими!

 

Хотя Эд Гарсия начал свою финансовую карьеру в крупном банке, вскоре он осознал ценность членства в кредитном союзе. Что ему больше всего нравится в работе в Summit Credit Union? Возможность расширить возможности людей для достижения их финансовых целей.

 

Когда Эд не помогает участникам купить или рефинансировать дом своей мечты, вы, скорее всего, найдете его на кухне или за коптильней. В настоящее время Эд осваивает множество способов приготовления говядины — учится солить, коптить и сушить ее — к большому удовольствию своей жены и детей.

С нетерпением ждете момента, когда вам вручат ключи от вашего нового дома? Как и Боб ЛеБлан! Боб понимает все, что нужно для создания того волшебного момента, когда ваш кредит на месте и закрытие вашего нового дома завершено. И ему не терпится сделать это для вас!

 

Боб работает в ипотечном бизнесе последние 25 лет и посвятил время сбору платежей, управлению и выдаче кредитов. Он работает специалистом по ипотечным кредитам в Summit с 2015 года и подал заявку, проведя множество исследований и услышав отличные отзывы от людей, которые здесь работали. Боб говорит, что Summit оправдал все его ожидания!

 

Когда он не помогает участникам стать на шаг ближе к тому моменту, когда их новый дом будет полностью принадлежать им, вы часто застанете Боба на спортивных мероприятиях.Он большой поклонник Brewers and Packers и любит гольф. Боб также проводит как можно больше выходных в коттедже своей семьи на севере Висконсина.

Кевин привносит почти тридцатилетний опыт кредитования жилья в каждый кредит и имеет заслуженную репутацию знающего, тщательного, ориентированного на клиента обслуживания.

 

Что не менее важно, он признает, что одна только хорошая ипотека не может обеспечить финансовое благополучие. Кевину нравится рассказывать участникам о полном наборе доступных продуктов и услуг Summit.Не удивляйтесь, если он предложит вам ознакомиться с другим ресурсом Summit, который поможет улучшить ваше финансовое благополучие и сэкономить деньги.

 

Когда он не помогает участникам достичь лучшего финансового будущего, Кевин, скорее всего, будет гулять со своими собаками, играть в гольф, наслаждаться спортивным мероприятием или отличной едой.

Ищете специалиста по ипотечному кредитованию, на которого вы можете положиться, чтобы помочь вам сориентироваться на каждом этапе процесса ипотечного кредита? Познакомьтесь с Тори Вули.

 

Тори была нанята в 2009 году в качестве специалиста по ипотечному кредитованию у брокера и быстро увлеклась тем мощным влиянием, которое ипотека может оказать на финансовое благополучие потребителя. Тори пришла в Summit в 2013 году в качестве помощника в отделе ипотечных кредитов и благодаря упорному труду и настойчивости всего несколько лет спустя стала специалистом по ипотечным кредитам.

 

С тех пор Тори помогла многим участникам Summit найти наиболее подходящую ипотеку. Что Тори больше всего нравится в работе в Summit? Зная, что она сотрудничает с организацией, которая действительно заботится о своих членах и сотрудниках и поддерживает их, и делает все возможное, чтобы помочь им, независимо от того, на каком этапе их жизни они находятся или с какими проблемами они сталкиваются.

 

В свободное от работы время в отделе ипотечных кредитов Summit вы найдете Тори, проводя время с семьей, осваивая технику изготовления винила или наслаждаясь ночью под звездами во время похода.

Ищете супер отзывчивого специалиста по ипотечному кредитованию с многолетним опытом и стремлением воплотить в жизнь ваши мечты о собственности на жилье? Познакомьтесь с Джеки Лэнг.

 

Джеки почти десять лет работала в сфере финансовых услуг, а также обладает обширным управленческим опытом.Она стремится помогать участникам в достижении их финансовых целей, и это одна из причин, по которой Джеки любит работать в Summit: она знает, что мы тоже! Джеки считает, что изменить ситуацию может каждый, кто хочет, чтобы ему помогли. И благодаря ей участники всех возрастов и профессий теперь находятся на пути к лучшему финансовому благополучию.

 

Когда Джеки не помогает участникам, вы, вероятно, заметите, что она что-то делает на свежем воздухе со своими детьми и собаками. Будь то кемпинг или просто отдых на природе, она и ее семья любят наслаждаться всем, что может предложить Висконсин.

Один из наших самых опытных специалистов по ипотечному кредитованию, Кит Дженсен, привнесет в ваш кредит четвертьвековой опыт работы в области ипотечного кредитования, большую часть которого вы получите прямо здесь, на Саммите. Он помог участникам найти подходящую ипотеку в хорошие экономические времена — и сложные. И все, от тех, кто покупает жилье впервые, до пенсионеров, получили кредит, который им подходит. На самом деле, людям так нравится работать с Китом, что многие возвращаются за новым кредитом, когда они увеличивают, уменьшают или рефинансируют.

 

Кит объясняет свое долгое пребывание в должности общим видением и миссией. Он считает, что каждый член ипотечного отдела Summit работает над одной и той же целью: найти кредит, который поможет им жить лучшей финансовой жизнью.

 

Когда Кит не усердно работает в нашем ипотечном отделе, вы обнаружите, что он болеет за Висконсинских барсуков (давай, Баки!) и проводит время со своей семьей.

Ищете специалиста по ипотечным кредитам, который знает свое дело, с которым приятно работать и который имеет репутацию специалиста по подбору членов и ипотечных кредитов? Познакомьтесь с Лорой Звип.

 

Лаура, изначально владелица малого бизнеса, последние два десятилетия посвятила банковскому делу, финансам и кредитованию. Она увлечена тем, чтобы помочь участникам найти наилучший возможный кредит, и привносит свой богатый опыт в каждую ипотеку. Если вам нужен специализированный кредит, помощь в поиске программы помощи при первоначальном взносе или вы думаете, что можете столкнуться с препятствиями в процессе кредитования, положитесь на Лору. Она будет на вашей стороне, что бы вы ни встретили на пути к покупке дома.

 

Лора уже почти десять лет помогает участникам Summit найти наиболее подходящую ипотеку. Что ей нравится в работе в нашем кредитном союзе? Наша общая цель: проявлять исключительную заботу о членах.

 

Когда она не помогает участникам, Лаура любит работать в саду, путешествовать, заниматься искусством, проводить время со своей семьей и гулять со своим новым щенком.

Ипотечный процесс без стресса. Прямое и открытое общение. Восторженный и отзывчивый сервис.

 

Похоже на все, что вы хотели бы включить в свой список пожеланий к специалисту по ипотечному кредитованию? Познакомьтесь с сотрудником по ипотечному кредитованию, который выполняет все три требования: Джастин.

 

Ветеран морской пехоты, Джастин впервые присоединился к команде Summit в качестве кассира на полставки в нашем филиале Медицинского центра штата Вирджиния в Милуоки. Он уже давно руководствуется идеей «ветераны помогают ветеранам» — хороший вариант философии Summit «люди помогают людям» — и воспользовался возможностью предоставлять финансовые услуги своим коллегам-ветеранам.

 

С тех пор Джастин работал универсальным банкиром, старшим универсальным банкиром, консультантом по кредитам и страховщиком бизнес-кредитов, добавляя навыки и знания на каждом этапе пути. И ему не терпится привнести этот опыт и широту знаний в отличный ипотечный опыт для вас.

 

Когда он не помогает участникам Summit купить дом их мечты, вы увидите, как Джастин готовит или исследует район Мэдисона с женой и сыном.

Работая ипотечным кредитором почти два десятилетия, Бретт описывает себя как честного, знающего и скромного человека, который будет заботиться о ваших интересах и работать с вами для достижения ваших целей. (И, основываясь на том, что мы слышали от покупателей Бретта, мы бы сказали, что он выполняет обещанное). Бретту нравится работать с числами и людьми, и он считает, что мир ипотечного кредитования идеально подходит ему.

 

Бретт был членом команды Summit в течение последних 10 лет и пришел в Summit после тщательного исследования, которое показало, что Summit предлагает отличные условия и может стать замечательным местом для работы.

 

Когда он не усердно работает над поиском лучших ипотечных кредитов для наших участников, вы, вероятно, найдете Бретта, тренирующего молодежный баскетбол, проводящего время с семьей и друзьями или ищущего следующую Amazon, чтобы добавить в свой портфель акций.

Ищете специалиста по ипотечному кредитованию, который сделает ваш новый ипотечный кредит или рефинансирование гладким и беспроблемным? Знакомьтесь, Тэлон Брандсма.

 

Talon создает легкий и приятный опыт ипотечного кредитования, уделяя время тому, чтобы полностью понять свои цели и влияние, которое их достижение окажет на вашу жизнь. Он создает настоящее партнерство, в котором вы можете чувствовать себя комфортно, задавая вопросы, зная, что получите ответы, которые вам нужны, и всегда получите быстрый и полезный ответ. А поскольку Тэлон не торопится, чтобы по-настоящему узнать вас, он сможет предложить лучший из возможных вариантов ипотечного кредита — и может даже предложить варианты, о которых вы никогда не думали!

 

Тэлону нравится поддержка и гибкость, которые он получает от Summit, и он указывает, что именно по этой причине Summit Credit Union является лучшим рабочим местом.Он считает полезным и вдохновляющим быть частью команды, которая работает вместе, чтобы оказать положительное влияние на финансовые мечты членов.

 

Когда Талон не помогает улучшить финансовое благополучие участников, вы, скорее всего, обнаружите, что он играет в диск-гольф, гуляет с друзьями или проводит время со своими собаками.

Дом — это самая крупная покупка, которую большинство людей совершают в своей жизни, поэтому неудивительно, если у вас возникнет много вопросов о том, как все это работает. Положитесь на Эйприл Харди, чтобы убедиться, что вы получите ответы, которые ищете.

 

Эйприл не торопится, чтобы понять, что вам нужно в кредит, решить любые проблемы, которые могут у вас возникнуть, и ответить на любые вопросы. Кроме того, вы можете рассчитывать на то, что Эйприл будет рядом с вами, если вы столкнетесь с какими-либо препятствиями на пути.

 

Эйприл работает в Summit почти десять лет, перейдя от кассира на неполный рабочий день к штатному, прежде чем перейти к потребительскому кредитованию, а затем к ипотечному кредитованию в 2018 году. Что ей больше всего нравится в работе в Summit? Ощущение, что Summit помогает людям достичь большего, чем они когда-либо считали возможным.Отличным примером этого является собственная карьера Эйприл. До прихода в Summit Эйприл никогда не работала в финансовом учреждении, но Summit признал потенциал Эйприл, и она быстро перешла на должность, которая идеально подходит для ее навыков и личных качеств.

 

Когда Эйприл не помогает своим клиентам получить большой ипотечный кредит, вы можете найти ее катающейся на лодке, читающей, посещающей концерты, путешествующей или заботящейся о щенках со своим мужем.

Решаете, какое финансовое учреждение выбрать для ипотеки? Вот три веских причины выбрать Summit: 1.Мы являемся ведущим ипотечным кредитором в Висконсине; ^* 2. Мы стремимся к финансовому благополучию наших членов и сообществ, которым мы служим; и 3. У нас есть отличные специалисты по ипотечным кредитам, такие как Чад Джонсон.

 

Чад работал специалистом по ипотечным кредитам почти два десятилетия и проработал в Summit почти всю свою карьеру. Он разделяет наше стремление ставить членов на первое место и сообщает, что почувствовал влияние этой миссии с той минуты, как впервые переступил порог.

 

Чад прилагает все усилия, чтобы помочь участникам понять их варианты ипотеки и выбрать тот, который лучше всего соответствует их потребностям. Если вам нравится работать с кем-то, кто терпеливо ответит на все ваши вопросы и позаботится о том, чтобы вы получили информацию, необходимую для осознанного выбора, Чад — ваш человек!

 

Когда он не ищет лучший вариант кредита для ваших нужд, вы, вероятно, обнаружите, что Чад посещает спортивные мероприятия своих сыновей или отправляется в поездку в штат или национальный парк.

 

 

*Обозначение ипотечного кредитора № 1 в Висконсине основано на количестве кредитов, выданных в 2020 году, согласно данным Закона о раскрытии информации о жилищной ипотеке, ежегодно собираемым Бюро финансовой защиты потребителей. Результаты данных были получены через веб-сайт Бюро финансовой защиты потребителей. LEI: 254900NTAC4h20MGSU23

Уил Вейл усердно работает над тем, чтобы найти лучший вариант ипотеки или рефи для своих клиентов.Но он не останавливается на достигнутом, потому что Уил знает, что истинная проверка хорошей ипотечной ссуды — это то, что она изменит для вас в долгосрочной перспективе. Вы поняли ваш кредит до подписания заключительного заявления? Ежемесячный платеж соответствовал вашему бюджету? Помогла ли покупка этого дома достичь ваших финансовых целей?

 

Положитесь на Уила, чтобы убедиться, что вы ответите на эти вопросы утвердительно, и что вы уйдете с кредитного опыта с мыслью: «Эй, это было довольно просто!»

 

Уил работает в сфере финансовых услуг почти два десятилетия и привносит широкий спектр опыта, включая работу кассиром, персональным банкиром, коммерческим банкиром и специалистом по ипотечному кредитованию, при взаимодействии с каждым участником.Уил гордится тем, что обеспечивает исключительное обслуживание участников и своевременные ответы. Ему нравится предлагать членам Summit инновационные программы и инструменты, конкурентоспособные цены и низкие сборы. Ему нравится быть частью команды, которая ставит участников на первое место.

 

Когда Уил не помогает участникам, вы, скорее всего, найдете его на баскетбольной площадке — либо играющим, либо тренирующим AAU и школьные команды своего сына.

Когда дело доходит до финансирования дома, Клодин Карвалью считает, что знания — это мощный инструмент.Вот почему она так усердно работает, чтобы понять финансовые цели участников, изучить их варианты кредитования и предоставить им необходимую помощь в выборе кредита, который лучше всего подходит для них. Клодин гордится тем, что ставит потребности участников на первое место — и у нее есть счастливые клиенты, чтобы доказать это!

 

Клодин проработала в сфере финансовых услуг более десяти лет и провела большую часть своей карьеры в Summit. Что ей больше всего нравится в работе в нашем кредитном союзе? Зная, что она является частью команды, которая отдает должное сообществу, делает помощь другим приоритетом и принимает разнообразие.

 

Когда Клодин не ищет лучшие варианты кредитования для своих участников, вы, скорее всего, найдете ее на открытом воздухе, в походах, на велосипеде или на лодке со своей семьей (и двумя энергичными собаками!).

Невозможно создать процветающее сообщество без финансово здоровых домохозяйств.

 

Сэди Бэйл уже знала об этом, когда впервые работала в Summit — с 2011 по 2014 год, когда Сэди прошла путь от кассира Summit до кредитора и управляющего филиалом.Но потребовалось семь лет вне финансовой индустрии — работа в некоммерческой организации, получение степени магистра и открытие компании для помощи некоммерческим организациям — чтобы полностью оценить истинность этого утверждения. И именно это осознание привело ее на Саммит во второй раз в начале 2021 года в качестве специалиста по ипотечному кредитованию.

 

Сэди нравится знать, что она играет роль в расширении прав и возможностей членов своего сообщества, и что бизнес-модель Summit, принадлежащая участникам, означает, что прибыль реинвестируется в пользу участников.

 

Выберите Сэди, чтобы помочь с вашей ипотекой, и получите доступного, дружелюбного, знающего партнера, который стремится сделать так, чтобы вы чувствовали себя информированными и удобными, и который усердно работает, чтобы вы остались довольны покупкой или опытом рефинансирования.

 

Когда Сэди не работает, она любит музыку всех жанров, пение и танцы (хотя она утверждает, что у нее это плохо получается!) и прогулки на свежем воздухе, путешествия и наслаждение природой. С другой стороны, она помешана на данных и любит исследовать новую тему.

Вы готовы купить дом и ищете ипотеку. Но у вас есть вопросы — и их много. И вам нужен специалист по ипотечному кредитованию, который найдет время, чтобы понять вас и найти ипотечный кредит, который подходит вам лучше всего.

 

Знакомьтесь: Хесус Виванко-Уэрта. Он больше, чем исполнитель заказов, он гордится тем, что решает проблемы, заботится об интересах участников и делает тяжелую работу, чтобы кредитные решения, которые он предлагает, действительно соответствовали их потребностям.

 

Иисус принимает дух кредитных союзов «люди помогают людям» и каждый день воплощает его в жизнь. Он работает в кредитном союзе с 2016 года, присоединился к команде Summit в 2018 году и занялся ипотечным кредитованием в начале 2020 года. Иисус особенно ценит стремление Summit продвигать изнутри. Это было ключевой причиной, по которой он присоединился к команде Summit, и его профессиональный рост является доказательством того, что мы выполняем это обещание.

 

Когда Иисус не помогает участникам найти наиболее подходящую ипотеку, он любит проводить время со своей семьей — две маленькие дочери занимают его очень много! – или играть в футбол (когда его напряженный график позволяет!).

Как коллега-владелец дома, Натали Сервантес не понаслышке знает волнение и срочность процесса покупки дома, а также повседневные реалии и непредсказуемость владения домом (и жизни!). Объедините эту эмпатию с многолетним опытом работы в сфере финансовых услуг, и вы получите отличного специалиста по ипотечному кредитованию.

 

Натали делает каждый ипотечный кредит неподдельным азартом. В конце концов, она помогает кому-то достичь одной из важнейших вех в жизни, а что может быть более полезным? Она ценит возможность предложить членам конкурентоспособные ставки и инновационные решения по ипотечному кредитованию и рефинансированию.И Натали нравится быть частью разнообразной, знающей команды, которая занимается достижением финансовых целей участников — будь то новая ссуда или использование собственного капитала в вашем доме для реконструкции, консолидации долга или особого случая.

 

Когда Натали не помогает участникам в достижении их финансовых целей, вы обнаружите, что она проводит время с семьей и друзьями, путешествует, танцует или занимается домашним проектом «сделай сам».

Коди Привносит впечатляющий набор опыта и навыков в каждую ипотеку. Он работал на различных должностях, таких как управление филиалом, управление контакт-центром, обучение и обслуживание клиентов. То, чему он научился в каждой из этих ролей, сыграло свою роль в том, что Коди стал опытным, отзывчивым, первым членом ипотечного кредитного специалиста, которым он является сегодня.

 

Кроме недолгого пребывания в кредитном союзе в Калифорнии – и кто может обвинить его в том, что он пытался жить без зимы? – Коди провел большую часть своей карьеры в Summit. Что привлекло его в Summit в первую очередь и заставило вернуться еще? Наша приверженность разнообразию, справедливости и инклюзивности, а также то, как мы отмечаем уникальный опыт, таланты и сильные стороны каждого сотрудника.Кроме того, Коди нравится наша совместная, всегда обучающая среда, которая, по его словам, помогает ему быть отличным ресурсом для наших участников.

 

Почему вы должны полагаться на Коди для вашей ипотеки? Его стремление выслушать ваши потребности, чтобы предоставить ипотечное решение с учетом ваших потребностей и целей. И его обещание поддерживать честную и оперативную связь.

 

Когда Коди не помогает участнику найти подходящую ипотеку, вы можете найти его в бегах, в кино или наслаждаясь поездками на выходные в Чикаго или Мэдисон, чтобы посетить новые рестораны и навестить друзей.

Спросите ветерана Корпуса морской пехоты Джереми, почему вы должны выбрать его своим офицером по ипотечным кредитам, и он ответит просто: «Как и в морской пехоте, я не остановлюсь, пока мы не добьемся успеха».

 

Что помогает Джереми добиться «успешной миссии» для своих членов? Глубокие знания рынка недвижимости. Джереми пришел в Summit после нескольких лет работы в сфере продаж недвижимости, а также провел время, работая в сфере титульных услуг, и стремясь создать беззаботный опыт ипотечного кредитования.

 

Джереми присоединился к Summit, потому что он был настолько впечатлен нашими кредитными экспертами во время работы в сфере недвижимости, и воочию убедился, что мы разделяем одни и те же основные ценности. Мы очень рады видеть Джереми на нашей стороне стола!

 

После того, как он перестанет помогать участникам с их ипотечными потребностями, вы найдете Джереми с друзьями, играющими в гольф, ловящими рыбу и путешествующими.

Обратитесь к специалисту по ипотечному кредитованию по телефону:

.

Барабу

Небольшое сочувствие имеет большое значение.

 

Возьмите опыт ипотечного кредита. Как и большинство лучших специалистов по ипотечному кредитованию, Ник Рабска точно помнит, как он чувствовал себя, преодолевая неопределенность при получении первой ипотеки. И какое облегчение испытали он и его жена, когда их опытный и удивительно услужливый специалист по ипотечным кредитам Summit поддерживал их на каждом этапе пути. Ник стремится воссоздать этот опыт для своих участников. Свяжитесь с ним для вашего ипотечного кредита, и мы не сомневаемся, что он будет!

 

Ник начал свою карьеру в качестве универсального банкира в Summit в 2019 году, а позже в том же году перешел на должность помощника управляющего филиалом. В этой роли он приобрел свои знания в области финансовых услуг и заработал репутацию отличного сотрудника. В начале 2021 года он стал специалистом по ипотечным кредитам и с тех пор помогает участникам находить подходящие для них кредиты.

 

Когда Ник не усердно работает, помогая участникам в их ипотечном путешествии, вы найдете его готовящим, путешествующим и проводящим время со своей семьей.

Можно сказать, что Адам Пеллеттер родился, чтобы стать специалистом по ипотечному кредитованию Madison Summit.В конце концов, он всю жизнь проживает в Мэдисоне, окончил Висконсинский университет в Мэдисоне, имеет 15-летний опыт работы в финансовой сфере и происходит из семьи профессионалов в сфере недвижимости!

 

Адам любит вселять в своих членов уверенность в успехе на быстро меняющемся рынке недвижимости. Как? Делая сложное простым! Он не пожалеет времени, чтобы объяснить каждый шаг процесса ипотечного кредитования в четких и понятных терминах и использовать свой обширный финансовый опыт, чтобы помочь участникам найти и получить кредит, который им подходит.

 

Спросите Адама, почему он решил работать в Summit, и он укажет на инвестиции Summit в общество и наше обязательство самостоятельно выполнять все этапы ипотечного процесса. Адаму нравится быть частью организации, которая ставит членов на первое место и чувствует себя большой семьей.

 

Когда он не помогает участникам получить лучший кредит для их нужд, вы обнаружите, что Адам наслаждается семейным временем — тренирует своих сыновей-близнецов в Малой лиге или играет в гольф с женой — два любимых занятия.Неудивительно, что Адам любит все, что связано с барсуками!

Тим Грин стремится сделать ипотечный кредит простым и удобным. Он знает, что получение ипотечного кредита может быть захватывающим и напряженным! – и делает все возможное, чтобы сделать процесс максимально безболезненным. Выберите Тима для своей следующей ипотеки и знайте, что у вас будет кто-то, кто прикроет вашу спину и усердно работает, чтобы понять ваши потребности и найти кредит, который подходит именно вам.

 

Тим привносит почти двадцатилетний опыт работы в сфере финансовых услуг в каждый кредит.Он работает в Summit на протяжении большей части своей карьеры, а с 2011 года работает специалистом по ипотечным кредитам. Ему нравится доступность Summit и его стремление обучать и расширять возможности участников на их пути к финансовому благополучию. Поработайте с Тимом, и вы увидите, насколько он ценит образование и расширение возможностей участников!

 

Когда Тим не работает над поиском наиболее подходящего варианта ипотеки для своих участников, он любит проводить время со своей семьей на открытом воздухе в Висконсине, занимаясь подледной рыбалкой, играя в гольф, катаясь на лодке и отдыхая.

Полное руководство по ипотеке инвестиционной недвижимости в 2021 году

Если бы дорога к богатству недвижимостью была легкой, каждый был бы миллионером-арендодателем или квартирным торгашом.

Зарабатывание больших денег на инвестиционной собственности (недвижимость, приобретаемая с целью получения дохода от аренды или прибыли от ее перепродажи) редко бывает такой простой, как «купить дешево, продать дорого». Это требует тщательного исследования, планирования, тяжелой работы и доли удачи.

Но пока вы принимаете решения об инвестициях в недвижимость с широко открытыми глазами, финансовые выгоды могут вас удивить и порадовать.

Готовы купить инвестиционную недвижимость? Нажмите здесь, чтобы проверить свое право.

В 2019 году средний валовой доход (прибыль до расходов) от перепродажи домов — покупки, ремонта и быстрой перепродажи домов — составил 39,9%.

Другими словами, средний владелец дома зарабатывал 39 900 долларов на каждые вложенные 100 000 долларов.

Средняя доходность сдаваемой недвижимости в 2019 году составила 15%.Это означает, что средний покупатель многоквартирного дома стоимостью 500 000 долларов за год заработал 75 000 долларов!

Напротив, средняя доходность фондового рынка за последние 50 лет составляла около 8%, в то время как средняя доходность паевых инвестиционных фондов за последние 30 лет составляла 4–5%.

---

В этой статье:

---

Распространенные мифы об инвестиционной собственности

Прежде чем рассматривать преимущества покупки инвестиционной недвижимости, давайте развеем два устойчивых мифа:

Миф 1: Покупка основного жилья аналогична покупке инвестиционной недвижимости.

Факт: Хотя многие люди считают свои дома инвестициями, дом не является инвестиционной недвижимостью, если только вы не покупаете его для явной цели получения дохода от сдачи в аренду или получения прибыли от перепродажи.

Миф 2: Стоимость жилья всегда росла, поэтому основное место жительства в конечном итоге станет инвестиционной недвижимостью, если вы владеете им достаточно долго.

Факт: С поправкой на инфляцию и местные рыночные условия стоимость жилья не всегда росла.На национальном и местном уровнях цены на жилье подвержены циклам подъема и спада. Независимо от того, как долго вы владеете недвижимостью, нет никакой гарантии, что вы получите прибыль, когда перепродадите ее.

Плюсы и минусы покупки инвестиционной недвижимости

Для мелких инвесторов наиболее распространены сделки с недвижимостью двух видов: (1) покупка недвижимости для сдачи в аренду и (2) предприятия по продаже домов.

Вот самые большие преимущества и недостатки каждого из них.

Переворачивание дома за и против

Профессионалы по переворачиванию домов

• Великолепная прибыль, доставленная быстро и единовременно.
• Возможность быстрого и крупного возврата.

Если вы смотрите HGTV, вы знаете, как это сделать.

Во-первых, купите немного «проблемную» недвижимость в многообещающем районе по цене ниже рыночной — или ниже ее ближайшей будущей стоимости. Затем переделайте этот верхний фиксатор в модель дома. Когда косметический ремонт будет завершен, найдите покупателя, готового заплатить за недвижимость больше, чем вы вложили.

Промыть и повторить.

Переворачивание домов

• Высокая прибыль связана с высоким риском.
• Большие доходы могут быть обманчивы. Иногда они не включают все расходы на приобретение и ремонт недвижимости. Эти расходы обычно поглощают от 20% до 30% прибыли. В дополнение к затратам на ремонт вы будете платить расходы на закрытие, налоги на недвижимость, страховку и (часто) гонорар риэлтору. И если вы возьмете ипотеку и не перепродадите недвижимость быстро, ежемесячные платежи начнут съедать вашу прибыль.
• Если у вас нет наличных денег, вам понадобится краткосрочный кредит для покупки недвижимости.К сожалению, требования для кредитов на инвестиционную недвижимость более строгие, чем для основного жилья, и часто намного дороже.
• Ваша прибыль будет облагаться налогом на прирост капитала. Долгосрочный прирост капитала (инвестиции, удерживаемые в течение года или дольше) облагается налогом по ставке от 10% до 15%, но краткосрочный прирост капитала облагается налогом по той же ставке, что и обычный доход. Поскольку прибыль от продажи дома обычно зависит от быстрого возврата инвестиций, вы можете платить ставки до 20%, если только вы не совершаете обмен по Разделу 1031, чтобы отсрочить налоговый счет.

Самая большая ошибка, которую совершают многие новички в домашнем хозяйстве, — это недооценка стоимости покупки и ремонта недвижимости. Как владелец дома, вы держите пари, что сможете продать отремонтированный дом со значительной наценкой до того, как постоянно растущие расходы уничтожат вашу прибыль.

Эта игра не для наивных или нетерпеливых людей.

Успешный флиппер тщательно изучает местный рынок перед покупкой инвестиционной недвижимости. Идеальный район — это тот, где дома по-прежнему доступны по цене, но быстро дорожают.

Узнать текущие ставки по ипотеке.

Арендная недвижимость Плюсы и минусы

Плюсы сдаваемой в аренду недвижимости: Независимо от того, покупаете ли вы жилой комплекс или дуплекс, самым большим преимуществом сдаваемой в аренду недвижимости является предсказуемый поток доходов, который она генерирует.

В то время как трехмесячное предприятие по продаже дома может принести валовую прибыль в размере 50 000 долларов США при инвестициях в размере 200 000 долларов США, арендная недвижимость стоимостью 200 000 долларов США может приносить, скажем, 1000 долларов США в месяц после расходов. При таком уровне вы превысите сумму «быстрой прибыли» через 50 месяцев, и доходы на этом не остановятся.Они будут сыпаться месяц за месяцем, год за годом.

Помимо получения прибыли, доход от аренды поможет вам погасить кредит, который вы получили для финансирования недвижимости. А в некоторых случаях текущий и будущий доход от аренды помогает вам претендовать на более выгодные условия кредита.

Самым большим преимуществом владения арендуемой недвижимостью могут быть налоговые льготы. В дополнение к получению дохода и потенциальной прибыли от прироста капитала сдаваемая в аренду недвижимость обеспечивает вычеты, которые могут снизить налог на вашу прибыль.

Общие вычеты включают деньги, потраченные на проценты по ипотеке, ремонт и техническое обслуживание, страховку, налоги на имущество, поездки, уход за газоном, убытки от несчастных случаев (наводнения, ураганы и т. д.), а также сборы за ТСЖ и плату за содержание квартиры или кооператива.

Если после вычета расходов чистый денежный поток не является положительным, ваш доход от аренды может даже не облагаться налогом!

Минусы сдаваемой в аренду собственности: Если вы когда-либо разговаривали с арендодателем, вы знаете, что владение сдаваемой в аренду недвижимостью сопряжено с головной болью и неприятностями.

Помимо получения дохода, сдача недвижимости в аренду порождает расходы, которые составляют от 35% до 80% валового операционного дохода. (Большинство свойств находятся в диапазоне от 37% до 45%. Если ваши оценки затрат намного ниже этого, перепроверьте свои расчеты.)

Многие новые домовладельцы недооценивают стоимость владения и содержания своей собственности.

( Примечание : расходы могут не полностью вычитаться из налогооблагаемой базы. Это зависит от того, классифицирует ли IRS ваш доход от аренды как «непассивный» или «пассивный».«Если вы не тратите не менее 750 часов в год на работу с арендуемой недвижимостью, любые убытки являются пассивными и подлежат вычету только в размере до 25 000 долларов США из дохода от аренды. (К счастью, убытки свыше 25 000 долларов могут быть перенесены на следующий год.)

И когда что-то ломается — от холодильников и духовок до водопроводных труб и систем вентиляции и кондиционирования — вы тот, кто должен это починить. Если вы не умеете работать или не хотите принимать полуночные звонки от арендаторов, вам необходимо нанять управляющую компанию для решения таких задач.

Хорошей новостью является то, что фирмы по управлению недвижимостью могут взять на себя некоторые (или даже все) неприятные хлопоты – от содержания жилых помещений до наблюдения за ремонтом и техническим обслуживанием, сбора арендной платы, поиска надежных новых арендаторов и выселения бездельников.

Хорошая управляющая компания также будет иметь все необходимые договоры аренды, заявления и другие документы, чтобы ваше здание работало как хорошо смазанная машина, приносящая доход. Они также будут экспертами по законам об арендодателях-арендаторах вашего города и штата.

Но эти услуги платные.

Ожидайте платить управляющей фирме ежемесячную плату в размере от 7% до 10% от собранной арендной платы. Кроме того, некоторые фирмы по управлению недвижимостью взимают дополнительную плату за выполнение или надзор за ремонтом, за поиск новых арендаторов или даже когда арендатор продлевает договор аренды. Некоторые также взимают плату за вакансию, то есть вы должны платить ее, даже если подразделение не приносит никакого дохода.

Существует также риск бездельника, который нанесет ущерб вашему имуществу, но на его выселение уйдут месяцы.Тщательный отбор потенциальных арендаторов и покупка недвижимости в стабильных районах среднего класса может снизить риск долгосрочных вакансий и неплательщиков, но нет гарантии, что вы не столкнетесь с этими проблемами.

Нажмите, чтобы проверить сегодняшние цены.

Как получить лучший кредит на инвестиции в недвижимость

Лучшее финансирование инвестиционной недвижимости для вас будет зависеть от вашего конкретного финансового положения. Тем не менее, эти простые советы должны помочь вам финансировать больше недвижимости за меньшие деньги.

Покупайте по лучшим ценам.

Свяжитесь с несколькими кредиторами, начиная с банка, выдавшего вам первую ипотеку, чтобы сравнить процентные ставки и условия, а также расходы на закрытие и другие сборы.

Проверьте мелкий шрифт.

Всегда читайте «мелкий шрифт», чтобы выявить любые крупные сборы и дополнительные расходы, включая дополнительные расходы, связанные с количеством существующих кредитов/ипотечных кредитов, которые у вас уже есть.

Выберите более крупный первоначальный взнос, где это возможно.

По возможности снижайте процентную ставку в обмен на больший первоначальный взнос.В некоторых случаях также может иметь смысл заплатить авансовые платежи («баллы»), чтобы снизить ставку. Если вы подаете заявку на большой кредит и планируете владеть недвижимостью в течение длительного времени, уплата авансовых платежей и / или более высокий первоначальный взнос могут сократить общую сумму погашения на тысячи долларов.

Получите низкий кредитный рейтинг

За несколько месяцев до начала поиска недвижимости проверьте свой кредитный отчет, чтобы узнать, на какие типы кредитов вы имеете право. Если ваша оценка немного анемична, предпримите шаги, чтобы улучшить оценку – e. г., погасив (или погасив) как можно больше долга.

Иметь наличные в кассе.

Убедитесь, что у вас достаточно наличных денег или других ликвидных активов. Для получения ипотечного кредита на инвестиционную недвижимость обычно требуется шестимесячный резерв наличности.

Сосредоточьтесь на долгосрочных целях.

Подумайте о своих долгосрочных целях, чтобы определить, какой тип кредита будет лучше всего работать в вашей текущей и возможной будущей ситуации. Например, что бы вы сделали, если бы ваша компания заставила вас переехать в то время, когда вы занимались ремонтом и ремонтом? Вы заняли достаточно, чтобы нанять подрядчиков, чтобы закончить работу? (Если да, то насколько это уменьшит вашу прибыль и способность погасить кредит?)

Придерживайтесь бюджета.

Определите, сколько недвижимости вы можете себе позволить, и придерживайтесь своего бюджета. Начинающие инвесторы в недвижимость часто недооценивают свои затраты. Если вы покупаете только ту недвижимость, которую можете себе позволить, перерасход средств может вызвать раздражение и незначительное снижение вашей прибыли. Если вы влюбитесь в недвижимость и превысите свои ценовые ограничения, любые дополнительные расходы могут обернуться катастрофой.

Сдавать или арендовать?

Должны ли вы продавать дома или покупать недвижимость для сдачи в аренду?

Все зависит от ваших целей и от того, в какой степени вы можете использовать свои навыки, опыт (строительные навыки очень полезны) и вашего текущего финансового положения.

В целом, продажа домов обычно является более крупной авантюрой, потому что эти сделки зависят от того, вырастет ли стоимость недвижимости в ближайшем будущем. Хотя снижение цен никогда не бывает благом для владельцев недвижимости, стабильные и/или падающие цены оказывают меньшее влияние на тех, чей основной источник дохода поступает от арендной платы, чем от быстрой перепродажи недвижимости.

. В середине 2017 года самая высокая доходность по флиппингу была в Питтсбурге — 146,6%; Батон-Руж, Луизиана, 120,3%; Филадельфия, 114%; Гаррисберг, Пенсильвания, 103. 3%; и Кливленд — 101,8%, по данным ATTOM Data Solutions. Эти города возглавили список, потому что в них было много недорогих старых домов, которые можно было быстро отремонтировать. В то же время цены на жилье там также росли.

Лучшими рынками сдаваемой в аренду недвижимости в начале 2017 года были Кливленд с годовой доходностью 11,5%; Цинциннати, на 9,8%; Колумбия, Южная Каролина, на 8,6%; Мемфис, Теннесси, на 8,5%; и Ричмонд, Вирджиния, на 8,2%. Худшие рынки, как правило, располагались в крупнейших городах обоих побережий, где цены на недвижимость долгое время были заоблачными.

Но местные рынки постоянно меняются. Как и любой другой вид инвестиций, недвижимость несет в себе как риски, так и выгоды. Вы можете снизить риски, тщательно изучив рынки и варианты финансирования, но никогда не сможете полностью их исключить.

Шесть видов кредитов на инвестиционную недвижимость

Получить кредит на инвестиционную недвижимость сложнее, чем на дом, занимаемый владельцем, и, как правило, это дороже.

Многие кредиторы хотят видеть более высокий кредитный рейтинг, лучшее соотношение долга к доходу и надежную документацию (W2, платежные квитанции и налоговые декларации), чтобы доказать, что вы работали на одной и той же работе в течение двух лет.(Последнее требование может затруднить работу пенсионеров и самозанятых.)

Кроме того, большинство будет настаивать на первоначальном взносе в размере не менее 20%, и многие хотят, чтобы у вас был шестимесячный запас наличных (или почти наличных) в наличии.

Если у вас уже есть четыре ипотечных кредита, вам понадобится смекалка, чтобы получить пятый. Большинство банков не будут выдавать новые ипотечные кредиты инвесторам, у которых уже есть четыре кредита, даже если кредиты будут застрахованы государственным агентством.

Но то, что труднее получить ссуду под инвестиционную недвижимость, не означает, что вам не следует пытаться.Хотя вы можете не претендовать на обычную ипотеку, вы можете получить ее при поддержке Федерального жилищного управления (FHA) или Управления по делам ветеранов (VA). Вы также можете выбрать твердый денежный кредит или кредитную линию собственного капитала (HELOC).

Некоторые кредиторы даже не будут заботиться о вашей кредитоспособности или трудовом стаже, если они видят много потенциальных прибылей в инвестиционной собственности, которую вы рассматриваете.

Денежные ссуды

Эти кредиты в основном используются любителями недвижимости и профессиональными инвесторами в недвижимость.Также известные как ссуды на коммерческую недвижимость и ссуды «фикс-и-флип», они имеют три основных преимущества:

1. 1. Ускоренное утверждение и финансирование . В некоторых случаях кредиты будут одобрены в тот же день, когда подается заявление, и финансирование может занять всего три дня. Благодаря такой скорости ссуды на твердые деньги идеально подходят для инвесторов, которые хотят купить недвижимость быстро – до того, как ее успеют купить конкуренты.

1. 1. Легче пройти квалификацию. Если вы вносите первоначальный взнос в размере от 25% до 30%, имеете достаточные резервы наличности и хороший послужной список в качестве инвестора в недвижимость, многие кредиторы не заметят низкий кредитный рейтинг. И им может быть все равно, что у вас уже есть ипотека 4+.

1. Краткосрочные кредиты . Большинство кредитов на твердые деньги имеют сроки 1-2 года или 3-5 лет. Для тех, кто покупает недвижимость в аренду, это будет убийцей сделки. Немногие (нормальные) покупатели сдаваемой в аренду недвижимости хотят погасить кредит в течение года или двух.А вот для домохозяек эти условия идеальны, и это хорошо, потому что ипотеки на 12 месяцев не существует. Даже если бы банки выдавали краткосрочные ипотечные кредиты, большинство из них никогда бы не дали денег на недвижимость, которая нуждалась в капитальном ремонте — такую, которая не могла бы квалифицироваться как жилая .

Помимо требования о размере капитала от 25% до 30%, самым большим недостатком денежного кредита является его стоимость. Процентные ставки обычно колеблются от 9% до 14%, и многие также несут авансовые платежи (в виде «баллов») в размере от 2% до 4% от общей суммы кредита.

Обычная ипотека

По сравнению с твердыми кредитами, обычные ипотечные кредиты относительно дешевы. Однако они дороже, чем кредиты на недвижимость, занимаемую владельцем. В общем, вы, вероятно, будете платить от половины до одного процента более высокую процентную ставку за обычную ипотеку инвестиционной собственности.

Однако для некоторых будущих магнатов рынка недвижимости проблема обычных ипотечных кредитов заключается не в их стоимости, а в получении одобрения.

Предполагая, что вы будете , а не занимать квартиру в здании, большинство банков захотят увидеть следующее, чтобы утвердить ипотечный кредит на сдаваемое в аренду имущество:

• • Первоначальный взнос не менее 20%.Если вы хотите более низкую ставку, внесите 25% + первоначальный взнос. (Плюс в том, что при внесении 20% и более ипотечной страховки нет.)

• • Кредитный рейтинг 720 или выше. Баллы ниже 720 не будут (обязательно) обречены на провал вашего приложения, но они вызовут более высокие процентные ставки, более высокие сборы и более низкие LTV.

• • Шесть месяцев «ликвидных резервов» (наличные деньги или активы, которые можно легко конвертировать в наличные).

Если у вас есть четыре ипотечных кредита, многие обычные кредиторы не одобрят ваш пятый ипотечный кредит.

Хотя программа, представленная Fannie Mae в 2009 году , позволяет выдать 5-10 ипотечных кредитов заемщику, найти банк, который выдаст вам ипотечный кредит, может быть сложно, несмотря на гарантию от Fannie Mae.

Программа требует шестимесячных платежей, удерживаемых в качестве ликвидного резерва на момент расчета. Для домов на одну семью требуется скидка не менее 25%, а для домов на 2–4 единицы — 30%.Если у вас есть шесть или более ипотечных кредитов, вы должны иметь кредитный рейтинг 720 или более. Без исключений.

Проверьте ваши обычные права на ипотеку.

Ипотека FHA

Для финансирования арендуемой недвижимости ипотека FHA может быть идеальным «стартовым набором» для начинающих инвесторов.

Но есть одна загвоздка. Чтобы претендовать на щедрые ставки и условия ипотеки FHA, вы должны купить недвижимость, состоящую из 2-4 квартир, и занять единицу в здании. Тогда недвижимость квалифицируется как «владелец занят.

Ипотечные кредиты FHA не выдаются напрямую государственным учреждением. Вместо этого ссуды предоставляются частными кредиторами, и FHA страхует этих кредиторов от убытков. Это дает банкам больше стимулов кредитовать заемщиков, которые в противном случае могли бы рассматриваться как слишком рискованные.

Благодаря государственной поддержке ипотечные кредиторы FHA проявляют снисходительность в отношении минимального кредитного рейтинга, размера первоначального взноса и предыдущего опыта заемщика в сфере недвижимости.

Требование к первоначальному взносу для ипотечных кредитов FHA составляет всего 3.5% для зданий от одной до четырех квартир. (Но помните, что вы должны купить 2-4 единиц собственности, чтобы использовать FHA для инвестиционной собственности). Напротив, обычный кредит может потребовать 20% первоначального взноса при покупке двухквартирного дома и 25% первоначального взноса при покупке трехквартирного или четырехквартирного дома.

Поскольку FHA разрешает денежные подарки для первоначального взноса и использование субсидий на авансовый платеж от муниципалитета, можно даже получить дом, финансируемый FHA, не имея собственных денег.

Не менее важно и то, что агентство заявляет, что оно будет страховать кредиты заемщикам с кредитным рейтингом не ниже 500.Это более чем на 100 пунктов ниже минимумов для обычных ипотечных кредитов и ипотечных кредитов.

FHA также делает скидки для покупателей жилья, которые недавно столкнулись с потерей права выкупа, продажей без покрытия или банкротством из-за «смягчающих обстоятельств», таких как болезнь или потеря работы.

Ипотечные кредиторы FHA хотели бы, чтобы заявители имели минимальный кредитный рейтинг 580, но большинству кредиторов потребуется гораздо более высокий балл, чтобы претендовать на недвижимость из 2-4 единиц, в которой вы сдаете в аренду одну или несколько дополнительных единиц.

Проверьте соответствие требованиям FHA.

ВА Ипотека

Согласно исследованию, проведенному Национальной ассоциацией риелторов в 2016 году, 16% действующих военнослужащих владеют инвестиционной недвижимостью по сравнению с 9% населения в целом.

На это есть две причины:

1. 1. Поскольку военнослужащие часто вынуждены переезжать, они часто не могут продать свои нынешние дома по цене, которая позволила бы им окупить свои инвестиции.Таким образом, вместо того, чтобы продавать дома, они становятся отсутствующими домовладельцами.
   Ипотека
   2. VA позволяет ветеранам, военнослужащим и их оставшимся в живых супругам получать кредиты на инвестиционную недвижимость без первоначального взноса и с низкими процентными ставками по ипотечным кредитам. Как и в случае с кредитами FHA, единственным требованием является то, чтобы заемщик проживал в одной из частей здания (в данном случае не менее одного года). После этого они могут сдать все здание в аренду и жить в другом месте.

Недвижимость для сдачи в аренду может состоять из четырех квартир, а также может быть дуплексом или триплексом.Имуществом может быть даже дом, в котором сдается комната, или дом с отдельной квартирой в собственности.

Заемщики могут даже купить одну собственность, жить там в течение года, а затем повторять процесс с несколькими зданиями, пока они не достигнут максимального финансирования, известного как предел права.

Еще одно преимущество ипотечных кредитов по программе VA: заемщики могут использовать арендную плату за другие помещения в здании, чтобы претендовать на получение ссуды, включая эту арендную плату в качестве дохода. Как правило, они могут добавить 75% рыночной арендной платы к своим квалификационным доходам.

С другой стороны, сдаваемое в аренду имущество должно быть в состоянии для въезда и получить одобрение от оценщика дома VA, прежде чем ссуда может быть одобрена.

Проверьте свое право на участие в программе VA.

Кредитные линии собственного капитала (HELOC)

HELOC — это возобновляемые кредитные линии, которые обычно предоставляются с плавающей ставкой. Ежемесячный платеж зависит от текущей ставки и остатка кредита.

HELOCS аналогичны кредитным картам. Вы можете снять любую сумму, в любое время, до вашего лимита.Вы имеете право погасить кредит по своему желанию.

HELOC имеют две фазы. В течение периода розыгрыша вы можете использовать кредитную линию сколько угодно, и ваш минимальный платеж может покрывать только причитающиеся проценты. Но в конце концов (обычно через 10 лет) период розыгрыша HELOC заканчивается, и ваш кредит переходит в фазу погашения. В этот момент вы больше не можете получать средства, и кредит полностью амортизируется за оставшиеся годы.

По сравнению с обычными ипотечными кредитами, HELOC предлагают большую гибкость и более низкие ежемесячные платежи в течение периода розыгрыша.Вы можете занимать столько или меньше, сколько вам нужно — когда вам это нужно.

Потенциальными недостатками являются переменные процентные ставки (которые растут одновременно с основной ставкой Федеральной резервной системы) и вероятность того, что ежемесячные платежи могут резко возрасти после начала фазы погашения.

В некоторых ситуациях, связанных с продажей жилья, HELOC может быть более дешевой альтернативой твердому денежному кредиту.

Но в отличие от твердого кредита, HELOC может быть связан с большим риском: если вы еще не владеете инвестиционной недвижимостью, вы обеспечите HELOC своим основным местом жительства.Если вы по умолчанию по кредиту, кредитор лишит права выкупа вашего дома , а не инвестиционной собственности.

Если вы уже владеете инвестиционной недвижимостью, вы можете решить эту проблему, подав заявку на получение HELOC на одну или несколько таких объектов. Единственная хитрость — найти кредитора.

Поскольку многие инвесторы в недвижимость объявили дефолт во время жилищного кризиса 2008 года, многие банки не одобряют кредитные линии под залог недвижимости, обеспеченные инвестиционной недвижимостью. Те немногие банки, которые делают , предлагают эти HELOC, сделать их более трудными, чем когда-то.

Кредиторы захотят увидеть более низкое отношение долга к доходу (от 30% до 35% для заемщиков, занимающихся инвестиционной недвижимостью, по сравнению с 40% для тех, кто берет кредит под залог основного места жительства). И они также будут взимать более высокие процентные ставки или требовать, чтобы вы заплатили 2-3 «очка» вперед.

Однако вы можете взять HELOC по своему основному месту жительства на гораздо более выгодных условиях. Затем используйте вырученные средства для внесения первоначального взноса за инвестиционную недвижимость.

Финансирование продавца

Раз в третью «голубую луну» вы можете получить финансирование от продавца для инвестиционной собственности.Также известное как финансирование собственника, договор на землю или договор о праве собственности, это соглашение, в котором продавец выступает в роли банка, предоставляя вам частную ипотеку.

Вместо получения традиционного кредита через ипотечную компанию или банк вы финансируете покупку у существующего владельца дома.

Финансирование продавца не так просто получить. Подавляющее большинство продавцов хотят получить полную оплату при закрытии, чтобы погасить свои собственные ипотечные кредиты.

Кроме того, дом не может юридически финансироваться продавцом, если он не находится в свободной и чистой собственности.Относительно немногие дома находятся в свободной и чистой собственности. У большинства владельцев есть какая-то ипотека.

Земельные контракты, финансируемые владельцем, часто заключаются на основе 5-летней ипотеки. Это означает, что они должны быть полностью погашены всего через пять лет, независимо от того, сколько или как мало заплатил покупатель.

Некоторые поставляются с 10-летней амортизацией, что означает график платежей, при котором кредит полностью погашается за 10 лет. Этот вариант приводит к очень высоким платежам по ипотеке.

В некоторых случаях финансирование продавца может иметь смысл для флиппера дома.Но в большинстве случаев этот вид кредита невозможен и нежелателен.

Узнать текущие ставки по ипотеке.

Подать заявку на инвестиционный кредит

Готовы начать инвестировать? Посмотрите, какие кредитные программы доступны для вас, и узнайте, какие ставки доступны. Всего за несколько минут вы сузите поиск своей инвестиционной недвижимости.

Нажмите, чтобы начать.

Калькулятор инвестиционного кредита

Зачем использовать калькулятор инвестиционного кредита?

Цель Калькулятора инвестиционного кредита — проиллюстрировать, как финансирование ваших инвестиций заемными деньгами может увеличить ваш потенциальный доход.Чтобы использовать этот финансовый инструмент, вам нужно будет ввести информацию об условиях вашего кредита, а также информацию об инвестициях, которые вы рассматриваете.

Калькулятор инвестиционного кредита не только помогает проиллюстрировать потенциальные выгоды для конкретной инвестиции; это также может помочь вам определить, какие условия кредита вам нужны, чтобы сделать сделку прибыльной. Точное знание того, сколько вы можете получить, важно при сопоставлении риска с потенциальными выгодами, связанными с инвестиционными кредитами.

 

Как пользоваться Калькулятором инвестиционного кредита

Вот как это работает:

1. Введите сумму, которую вы собираетесь занять, введя в поле или используя ползунок рядом с ним
2. Введите количество лет, в течение которых вы будете возвращать кредит
3. Укажите процентную ставку по кредиту
4. Введите стоимость ваших первоначальных инвестиций — часто это то же самое, что и сумма кредита, если только вы не разделяете свой кредит на несколько инвестиций или у вас нет собственного капитала для инвестирования вместе с кредитом
5. Добавьте прогнозируемую норму прибыли на ваши инвестиции — рекомендуется сделать осторожную оценку, чтобы дать себе дополнительную передышку
6. Введите процент от вашей прибыли, который вы собираетесь реинвестировать ежегодно
7. Нажмите «Просмотреть отчет», чтобы просмотреть информацию о вашем кредите, инвестициях и их взаимодействии и влиянии на вашу чистую стоимость.

 

Для кого этот калькулятор?

Этот калькулятор наиболее полезен, если вы:

• Изучают возможность инвестирования заемных средств
• Хотите измерить прогнозируемую норму прибыли ваших инвестиций по сравнению с вашими ежемесячными платежами
• Требуется рассчитать разницу в доходах на основе процента, который вы реинвестируете.

 

Как я могу предсказать свою годовую норму прибыли?

Во-первых, помните, что ни один инвестиционный прогноз не может быть верным.Результаты, показанные Калькулятором инвестиционного кредита, используют среднюю норму прибыли, поскольку в действительности она может сильно колебаться из года в год. Как правило, инвестиции с более высокой доходностью сопряжены с более высоким риском из-за повышенной волатильности.

Несмотря на это, вы можете оглянуться на историю компании, в которую инвестируете, а также на ее конкурентов. Эта информация в сочетании с вашими знаниями о текущем экономическом климате позволит вам сделать обоснованную оценку того, какой может быть ваша средняя норма прибыли, по крайней мере, в течение срока действия вашего кредита.