21.10.2021

Заработок на сдаче квартир: Бизнес идея — заработок на аренде жилья (март 2021) — vipidei.com

Золотая жила. Как заработать на аренде, что такое схема buy-to-let и ROI?

Золотая жила. Как заработать на аренде, что такое схема buy-to-let и ROI?

Редкий инвестор сегодня имеет возможность быстро и выгодно перепродать свою зарубежную недвижимость. Более предсказуемый доход приносит сдача собственности в аренду. На какую годовую прибыль можно рассчитывать и что нужно сделать, чтобы остаться в ощутимом плюсе?

Далеко не все россияне, располагающие возможностью купить недвижимость за границей, осознали, насколько выгодной бывает рента. Выбор «неправильных» объектов для аренды и отказ от ипотечного кредитования – главные ошибки. Между тем, как уверяют эксперты, за рубежом вполне реально получить 10% и даже более 20% годовых! Как же обеспечить максимальную доходность вложений в зарубежную недвижимость?

Не надо баловать арендатора

Сосредоточимся на сценарии, когда объект покупают исключительно для того, чтобы сдавать в аренду – именно эту стратегию принято называть buy-to-let («купить, чтобы сдать»). В Москве рента приносит в среднем 4-4,2% годовых, за рубежом можно получить доход выше – но для этого нужно действовать грамотно и следовать определенным правилам.

Первый совет экспертов – сразу же понять, что под аренду не надо покупать то, что покупают для собственного отдыха. «Себя хочется побаловать – вы подбираете лучшее место, лучший вид, лучшую мебель. Все это сильно повышает стоимость покупки и эксплуатации недвижимости, уменьшая доходность», – отмечает Сергей Сандер, основатель и партнер компании Sander Estates S. A. С ним согласны эксперты компании IntermarkSavills, добавляя, что у дорогих объектов арендная ликвидность низкая, поэтому лучше иметь дело с самой востребованной недвижимостью, а именно средним ценовым диапазоном.
Не менее важно определиться с целью покупки. «Если есть желание совместить приятное с полезным, использовать недвижимость для отдыха несколько месяцев в году, а все остальное время сдавать, то выбирать нужно среди любимых курортов, – рассуждает Сергей Сандер. – Но если рассматривать это только как бизнес, следует обратить внимание и на крупные города с высоким спросом на жилье». Для получения высокого и стабильного дохода от аренды эксперт рекомендует коммерческую недвижимость – номера в апарт-отеле или мини-отели.

Как можно меньше рисков

Не менее важно правильно выбрать страну. Руководитель департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills Игорь Индриксонс советует сосредоточиться на старой Европе, например Великобритании или Франции. Прибыль владельца там зачастую ниже, чем на развивающихся рынках, – зато существуют финансовые инструменты, которые позволяют увеличить доход от вложенного капитала в четыре-пять раз. Главный из них – ипотечное кредитование.

Кроме того, в Западной Европе отлажены механизмы снижения инвестиционных рисков. Например, в Британии можно застраховать финансовые риски – на случай если арендатор испортит имущество, не внесет оплату или если возникнут юридические сложности с его выселением.

Наконец, не стоит забывать о системе гарантированной прибыли от аренды (rental guarantee). Такие программы есть и за пределами Старого Света, но гарантии в Египте и в Великобритании – это, как говорят в Одессе, две большие разницы.

Как работают управляющие компании

К тому же, живя в другой стране, недвижимостью сложно управлять самостоятельно. Находить арендаторов можно и через интернет, но вопрос уборки и текущего ремонта остается открытым.
Управляющие компании за процент от прибыли помогают решить все проблемы разом. И именно с управляющими компаниями в ряде крупных курортных комплексов можно заключить договор с гарантированной доходностью. «Стоимость услуг управляющих компаний зависит от страны, – говорит Сергей Сандер. – Обычно это комиссия от 3-5% до 10-15% от оборота или фиксированная рента. Последний вариант встречается редко и только в крупных проектах с сильным опытным менеджментом». Управляющий директор компании InvestPravo Property Элина Сиванкова рассказывает: «Несколько новых предложений с гарантией рентного дохода есть на Кипре, который пользуется круглогодичным спросом среди отдыхающих. В Португалии в таких схемах нередко участвует государство, поддерживающее рынок арендного жилья. Несколько предложений есть в Италии. Обычно управляющая компания, которая предлагает инвестору гарантированный доход, – это дочерняя структура застройщика, что обеспечивает более профессиональное обслуживание».

С некоторыми предложениями rental guarantee связана серьезная проблема: по словам Игоря Индриксонса, такие объекты могут продаваться по завышенной цене. Иными словами, гарантированный доход от аренды встраивается в цену объекта.

Здесь главный союзник и консультант инвестора – банк: беря на себя значительную часть рисков, он проверяет адекватность цены и надежность управляющей компании.

Арендный калькулятор

Сама по себе аренда – это не сверхприбыльный бизнес. «Сдача жилья внаем по доходности сравнима с консервативными банковскими вкладами, – говорит Элина Сиванкова. – Среднеевропейские показатели не превышают 5-6% годовых». Примерно такие же ставки и в программах rental guarantee.
Увеличить эффективность вложений можно, используя банковское финансирование. Игорь Индриксонс считает: россияне пока не оценили потенциал схемы buy-to-let, поскольку не понимают, что инвестора должна интересовать не столько доходность самого актива, сколько возврат инвестиций (ROI – Return of investments), то есть процент не от стоимости квартиры, а от вложенных средств. Ипотека позволяет сократить размер вложений, значительно улучшив конечный финансовый результат.

«Давайте приведем реальный пример, – говорит Сергей Сандер. – Швейцария, курортный дом отдыха в горах с термальными источниками. Стоимость студии составляет 350 000 швейцарских франков, сдавать в аренду можно 11 месяцев в году, хотя бы один месяц необходимо жить самому. Доход от сдачи в аренду составляет 600-800 франков в неделю, или 2400-3200 франков в месяц. Если взять среднюю ставку 2800 франков в месяц, умножить на 11 месяцев и вычесть 3000 франков в год на содержание, то получится порядка 8% годовых. Если недвижимость покупается с привлечением кредита, то доход на вложенные средства может оказаться выше – около 13%. Но нужно понимать, что если брать долгосрочную перспективу на 5-10 лет, то ремонт квартиры плюс сезонные перепады в заполняемости курорта могут скорректировать данные цифры».

Кредит – это выгодно

Другой пример более конкретно иллюстрирует, как ипотека влияет на прибыль инвестора. Проект с гарантированной доходностью 11,8% без учета роста стоимости актива. Инвестор покупает номер в пятизвездочном отеле на гольф-курорте. Полная цена номера – 250 000 фунтов. Начальный взнос – 82 500 фунтов, остальное покрывает ипотечный кредит под 3% годовых, получение которого гарантирует застройщик (можно взять до 70% от стоимости на 25 лет). Причем есть вариант, позволяющий выплачивать только проценты, а тело долга вернуть банку после перепродажи объекта. 6-процентная прибыль от аренды гарантирована на 10 лет. Если реальный доход выше, оставшаяся сумма делится поровну между инвестором и управляющей компанией.

Каков же предполагаемый финансовый результат этой сделки? Выплаты по кредиту составят 5250 фунтов в год. Плата за содержание объекта – ноль. Продать объект можно в любой момент, не дожидаясь полной выплаты кредита. Доход от аренды за вычетом платы за кредит – 9750 фунтов в год (11,8%). Если продать актив через пять лет, то на вложенные 82 500 фунтов можно заработать 48 750 фунтов только на аренде, а если предположить рост стоимости объекта на 5% в год, то доход составит более 111 000 фунтов. Это 134% за пять лет, или невероятные 27% годовых! 70% рисков лежит на банке, и инвестор в любом случае сохраняет свою собственность.

Go PRO!

У частного инвестора есть возможность приобщиться и к профессиональным стратегиям инвестирования. В проектах без гарантий дохода прибыль инвестора может быть самой высокой. Обычно такие предложения расходятся на уровне институциональных инвесторов, но порой и для простых смертных остается место в салоне бизнес-класса.

Игорь Индриксонс рассказывает о реальном проекте, где при покупке номера стоимостью 60 000 фунтов стерлингов в апарт-отеле клиент делает первый взнос 30% (18 000 фунтов). На остальную сумму выдается 10-летний кредит под 4% годовых. С учетом расходов на юриста начальная инвестиция составляет 19 500 фунтов. В отеле 311 номеров, значит, доля прибыли с одного номера – 0,32%. Инвестор не только зарабатывает на самом номере, но и получает долю дохода за дополнительные услуги – мини-бар, телефонные звонки и прочее. Текущая прибыль инвестора – 23 фунта за ночь.
Прогноз наполняемости отеля – 73-80%, годовой рост гостиничного рынка ожидается на уровне 5%. При этих условиях доход составит около 10% в год без использования ипотеки, что само по себе неплохо. С кредитом инвестор получит уже 23% прибыли в первый год, а с учетом роста стоимости актива отдача от инвестиций будет расти и на десятый год достигнет 50% за 12 месяцев!

Доходность формально не гарантирована, но, поскольку проектом управляет крупнейшая в мире управляющая компания (она занимается 4400 отелями, капитализация – $5 млрд), инвестор может спать спокойно.
В IntermarkSavills признают, что подобные инвестиции – это в основном удел крупных игроков, покупающих сразу 20-30 единиц, но хорошие возможности открываются и перед частными клиентами, которые желают купить даже один номер.

Сам себе лендлорд

Разумеется, любой человек может пойти более традиционным путем, просто купить жилье (с ипотекой или без) и сдавать его в аренду. Пускаясь в самостоятельное плавание, надо учитывать и нюансы национального законодательства. Инвестора должна интересовать возможность без проблем выселить арендатора в случае необходимости, а также застраховать финансовые риски. Специалисты IntermarkSavills рассказали, что проблемным рынком в этом отношении является Индия, где арендатора коммерческого объекта бывает невозможно выселить в течение 25 лет. В Европе в этом смысле сложен рынок Германии, где государство регулирует ставки и активно защищает права арендаторов. (В других европейских странах можно расторгнуть контракт, уведомив об этом жильца за один месяц.) В Великобритании существует три вида контрактов ренты. Так что без консультации с профессионалом на арендный рынок лучше не выходить.

Особенности национальной аренды

Национальные особенности каждого рынка сильно влияют на конечный результат инвестиций. Например, в Болгарии и ряде других стран иностранцам крайне редко оформляют ипотечные кредиты, а значит, о прибыли выше 5-6% годовых там можно забыть. В некоторых государствах существуют ограничения на покупку второго дома или квоты для иностранных инвесторов.

При использовании кредита лучше иметь дополнительный источник его погашения или ограничить свой инвестиционный оптимизм. Элина Сиванкова обращает внимание, что жилье далеко не всегда способно само себя выкупать. Хорошо, если при доходности 6% удалось взять кредит со ставкой ниже 4,5%, а размер налогов и прочих расходов не превышает 1,5%. Во Франции государство гарантирует окупаемость ряда объектов, которые продаются по схеме leaseback. При такой схеме инвестор также получает возможность через какое-то время вернуть НДС.

Надо признать, что инвестиционная схема buy-to-let – пока экзотика для рядового российского инвестора. По мнению экспертов IntermarkSavills, причина – в плохом понимании принципов работы западных финансовых рынков. Например, многие ошибочно полагают, что объект невозможно продать, не расплатившись полностью с банком за ипотечный кредит.

Между тем в Великобритании стратегия buy-to-let стала настолько массовой, что аналитики даже возлагали на нее вину за избыточный спрос и появление «мыльного пузыря» на рынке недвижимости. Считается, что каждый третий новый объект в Лондоне покупается с целью заработка на аренде. По данным Ассоциации агентов по сдаче жилья в аренду (ARLA), в последние годы значительно возросло число британцев, работающих с целым портфолио объектов в королевстве и за рубежом.

Можно не сомневаться, что и число россиян, сдающих жилье за границей, будет расти, поскольку очевидно, что зарабатывать на недвижимости только за счет роста рынка получается далеко не всегда.

Советы инвестору при схеме buy-to-let от ARLA (Великобритания)

Что ДЕЛАТЬ

Планируйте инвестиции на средний или длительный срок.
Убедитесь, что рентный доход превысит платежи по кредиту и дополнительные расходы.
Проведите ремонт и обставьте жилье по стандартам, соответствующим классу объекта, особое внимание уделите кухне и санузлу.

Чего НЕ ДЕЛАТЬ

Не обустраивайте жилье под аренду в соответствии с вашим личным вкусом.
Не покупайте жилье с потенциальными проблемами в обслуживании, например с обилием дерева в отделке или большим садом.
Не рассчитывайте поручить управление объектом друзьям и родственникам в свое отсутствие.
Не пытайтесь самостоятельно составить контракт – обратитесь к профессионалам.

Как заработать на сдаче в аренду недвижимости в Турции

Зароботок на турецкой недвижимости

Поток туристов в Турцию не иссякает даже в зимнее время года, в сезон с апреля по октябрь нет отбоя от желающих погреться под южным солнцем. Отели и гостиницы переполнены, да и апартаменты, сдаваемые частными лицами, не простаивают, поэтому заработок на недвижимости особенно актуален в высокий сезон. В это время квартиры 1+1 в жилом комплексе на морском побережье Аланьи сдаются за сумму в 250-500 евро/неделю, исходя их состояния жилплощади, удобств на придомовой территории, срока аренды и т. д. Длительность арендных отношений напрямую влияет на цену, подобное жилье на год можно сдать за 250-350 евро/месяц.

В прошлом году был принят закон, запрещающий сдавать в аренду физлицам на короткий срок апартаменты. Этот вид деятельности теперь приравнен к гостиничному, им могут заниматься только организации, имеющие разрешение и официальную лицензию. Специфика такого рода бизнеса требует соблюдения санитарных норм и других параметров.

Частники же оказались в самом невыгодном положении, имеющиеся в их распоряжении одна или две квартиры, больше не могут сдаваться посуточно. Что делать в такой ситуации, как грамотно распорядиться имеющейся площадью, давайте разберемся.

Что предпринять рядовым гражданам

Действующее с 22.01.2017 года положение не отменяет сдачу недвижимости частными лицами на длительный срок. Можно и дальше пускать постояльцев, если они арендуют жилье надолго. Для посуточной сдачи придется сотрудничать с предприятием, у которого оформлены соответствующие бумаги, и купить у них квартиру. Занимаясь предпринимательством, вы обязаны заплатить налог на доход. В Турции существует прогрессивная шкала, согласно которой чем больше заработок, тем большая процентная ставка налога:

Доход (лиры)

Ставка налога (%)

От 0 до 13 000

15

13 001 — 30 000

20

30 001 — 70 000

27

От 70 001

35

Риелторские агентства Турции часто занимаются арендными отношениями следующего рода: сдают помещения собственников за определенный процент. Это выгодно обеим сторонам, владельцу квартиры не нужно искать съемщиков, присматривать за домом, убирать территорию, контролировать своевременную оплату, а у компании появляется дополнительный доход.

Довольно много застройщиков создают собственные отделы сдачи площадей внаем. Владельцы квадратных метров заключают договор с застройщиком на несколько лет, по которому тот вместе с Управляющей компанией комплекса ищет квартиросъемщиков, взимает с них плату, следит за порядком, а собственник в течение длительного периода ежемесячно получает свой доход. Факт проживания постояльцев никак не отражается на сумме, прописанной в договоре.

Насколько дорога жизнь в Турции

Тот, кто думает, что жизнь за границей гораздо дороже, чем в России, сильно ошибается. Особенно этот контраст будет ощутим, когда вы переезжаете из какого-нибудь мегаполиса, например, Москвы. Даже обосновавшись в Стамбуле, Анталье или другом большом курортном городе, плата за жилье вас приятно удивит. Она будет процентов на 70 ниже, чем в столице нашей Родины. На обедах в ресторанах вы сэкономите половину суммы, а продукты обойдутся на 10-20% меньше, по исследованиям Numbeo. Возможно, такая разница в том, что зарплаты здесь тоже отличаются от московских в меньшую сторону. Но продукция в Турции очень качественная, это касается как продуктов питания, так и текстиля, одежды, обуви, предметов быта, техники.

Рынок строительства рос быстрыми темпами, пока политическая ситуация не притормозила его. Некоторое время была неуверенность, что будет происходить в стране, как это повлияет на стоимость жилья, выгодно ли инвестировать в экономику Турции. Сфера недвижимости оправилась после стагнации 2016 года, когда испортились отношения с Россией, оппозиция пыталась свергнуть действующую власть, сложившаяся непростая ситуация полностью разрешилась. Иностранцы, с опаской смотревшие на развитие событий, вновь вернулись на рынок турецкой недвижимости, доля покупок объектов гражданами других стран неуклонно растет. Причем наши соотечественники занимают почетное пятое место. Вы так же можете приобрести недвижимость на Средиземноморское побережье на нашем сайте.

Стоимость квартир ежегодно растет на 10-15%. Хотя инфляция достаточно высока в Турции, правительство постоянно реформирует законодательство, предоставляет льготы для инвесторов из-за границы, разрабатывает выгодные программы. Все эти меры поддержки жилищного сектора дают свои результаты, цены на жилье только прибавляют. Так недавний закон о получении гражданства посредством вложения капитала в имущество, значительно подстегнул интерес к турецкому рынку.

Расходы при продаже жилплощади

Если вы задумаете продать квадратные метры, осуществить это будет совсем несложно и в цене вы явно не потеряете. Но придется понести расходы — перечислить в бюджет страны налог на продажу квартиры, оплатить помощь в поиске покупателя и оформлении документов агентству, потому как своими силами выгодно осуществить эту процедуру навряд ли получится.

Продавцы недвижимого имущества обязаны заплатить процент с дохода от полученной суммы, продав жилье. Та же самая прогрессивная шкала применяется для доходов от продажи, что и прибыли от сданного в пользование дома. Напомним: до 13 тыс. лир — 15%, от 13 до 30 тыс. — 20%, от 30 до 70 тыс. лир — 27%, свыше 70 тыс. — 35%.

Есть два момента, которые нужно учитывать владельцу площади при продаже. Физлица, в собственности которых имущество находилось пять и более лет, не должны уплачивать подоходный налог. Поэтому если вам не срочно требуется эта сумма, лучше подождать. Тем более, что через пять лет владения имуществом, собственник имеет право подать документы на гражданство этого государства. Юридические лица, продавая собственность, оплачивают процент на прибыль в размере 20%.

Агентские комиссионные не имеют фиксированной ставки, каждый случай оговаривается в индивидуальном порядке. Чаще всего, это небольшая сумма, исходя из практики, этот зазор устанавливается на уровне 3-6 процентов от стоимости договора. В Турции ведется реестр лицензированных застройщиков и риелторских компаний. Этот список доступен к свободному изучению на просторах интернета. Обращайтесь только к официально зарегистрированным компаниям, которые ответственно относятся к работе, хорошо знакомы с нюансами деятельности, имеют обширные клиентские базы. Они могут предложить вам разные варианты продажи/покупки/аренды жилья в зависимости от потребностей.

Главное о недвижимом имуществе

Подведем итог всему вышесказанному. Основное, что следует понять и запомнить, совершать покупки в Турции выгодно, недвижимость каждый год становится дороже. Даже задумав продать, не останетесь в накладе. Правила покупки умещаются в трех пунктах.

  1. 1.Для владельцев имущества в Турции установлен налог, который нужно оплачивать ежегодно (один или два раза/год). Расценки одинаковы как для местного населения, так и иностранцев, в стоимостном выражении за большую часть квартир вы заплатите меньше 100 евро.
  2. 2.Собственник обязан оплачивать коммунальные расходы. Потребление учитывается на индивидуальных приборах учета. Так оплачивается электроэнергия и вода. Газ для бытовой плиты покупается отдельно в баллонах. Администрация города выставляет небольшие счета за вывоз мусора и уборку улиц, плата составляет приблизительно 10 евро/мес. Помимо личных затрат, хозяин жилплощади вносит айдат, оплачивая благополучное функционирование жилого комплекса. Чем более развита структура общедомовой территории (бассейн, фитнес-зал, детская площадка, сад, баня и прочее), тем дороже это стоит.
  3. 3.Поправки в законодательство Турции разрешают пускать квартирантов на длительный срок. Краткосрочная аренда приравнена к гостиничному виду деятельности, а он подлежит обязательному лицензированию и нуждается в ряде допусков по разным параметрам.

Компания «Сонмез»: мы знаем о недвижимости все

«Sonmez Real Estate & Construction» ведет свою деятельность с начала двухтысячных, датой основания ее считается 2001 год. Сегодня это известнейшее на средиземноморском берегу города-курорта Аланьи агентство в области недвижимости, а также надежный застройщик капитальных объектов. Предприятие накопило за долгие годы работы огромный опыт в сфере строительства зданий любой сложности. Дизайнеры и архитекторы создадут проект вашей мечты, с учетом всех требований безопасности, а высококлассные специалисты возведут его и отделают «под ключ».

Риелторская база нашей фирмы содержит самые актуальные данные по продаваемым и сдаваемым объектам города. Хотите арендовать или купить помещение с наиболее выгодным предложением — обращайтесь к нам. При подборе будут учитываться все ваши пожелания: район города, удаленность от моря, центра, наличие инфраструктуры, количество комнат и так далее. Свежая и наиболее полная информация — вот что является залогом успеха нашего агентства.

Компания «Sonmez Real Estate & Construction» представляет услуги следующего плана:

  • ·подбор по базе квартиры, отвечающей вашим запросам;
  • ·подготовка и оформление юридической документации;
  • ·контроль и сопровождение каждого этапа сделки;
  • ·ремонт и отделка частного жилья и коммерческой недвижимости.

Фирма «Сонмез» сотрудничает с банками, в случае необходимости поможет получить кредит на ипотеку по выгодной ставке. В нашей компании возможно сразу же застраховать имущество и сделать страховку от землетрясений, которая является обязательной для каждого владельца жилплощади. Компания не бросает своих клиентов даже после заключения сделки, если вам будет надо, мы будем рады посоветовать вам, где купить мебель для новой квартиры, предметы быта, технику, сделать генеральную уборку, произвести косметический или капитальный ремонт помещения.

Можем выслать за вами трансфер из аэропорта, подсказать, где находится лучший прокат автомобилей и забронировать авто. Сотрудники «Сонмез» помогут заполнить заявления и бланки на оформление договора на воду и электричество. А также рассказать о местных достопримечательностях, экскурсионных турах, что стоить посмотреть, куда сходить и т. д.. Качественное и комфортное жилье от «Сонмез» — это верный шаг в будущее, надежные инвестиции в стабильность завтрашнего дня.

Организация «Sonmez Real Estate & Construction» имеет право на осуществление деятельности как Управляющая компания. За время работы она зарекомендовала себя как успешного и хозяйственного управленца, умело справляющегося со своими обязанностями. У предприятия есть все полномочия заключать договоры с владельцами жилплощадей и сдавать пустующие объекты внаем. Это очень выгодное предложение, вложив денежные средства в дополнительное жилье, вы обеспечиваете себе стабильный доход, даже когда нет квартирантов.

Рейтинг: 5/5 — 1 голосов

Заработок на аренде: обзор стран по доходности


В недвижимость каких стран стоит вложить деньги для краткосрочных и долгосрочных инвестиций

Если вы решили попробовать себя в роли рантье и купить недвижимость за границей для пассивного дохода, определите, какие инвестиции вас интересуют — краткосрочные или долгосрочные.

Риски спекуляции


Для краткосрочных инвестиций больше подойдут рынки в фазе становления. В таких странах цены сначала резко снизились, а потом начали повышаться и имеют потенциал роста. В этом случае речь идет о перепродаже объекта после роста цен. Аналитики считают, что для воплощения в жизнь этой стратегии подойдут такие европейские города, как Бухарест, Мадрид, Барселона, София, Дублин, Братислава, Лиссабон и Варшава.

Но эта инвестиционная стратегия не лишена риска. На момент анализа еще не произошли печально известные каталонские события, которые, по всей, видимости могут обвалить цены на несколько ступеней из-за оттока бизнеса из региона.

Долгосрочные инвестиции менее рискованные, так как не предполагают быстрого возврата денег, но дают ежегодный доход от 4 до 12% годовых, что превышает проценты по европейским депозитам и помогает не только сохранить деньги от неизбежного пожирания инфляцией, но и приумножить их.

Сдача в аренду


Если говорить о наименее подверженных влиянию мирового кризиса на цены на недвижимость городах, то это Берлин, Лондон, Стокгольм, Хельсинки и Вена. Но стоимость квадратного метра в этих мировых столицах довольно высокая — от $4,5 тысяч и до бесконечности. К примеру, в центре Лондона метр площади обойдется минимум в €18 тысяч. Мы поговорим о более доступных частному инвестору вариантах с адекватным уровнем прибыли. Не забывайте, что перед тем, как подсчитывать возможную прибыль, нужно понимать, как правильно рассчитать доходы от сдачи квартиры/дома в аренду.

Испания



Кризис, который недавно пережила Испания, обернулся для нее длительным снижением цен на недвижимость. Стабилизировалась ситуация недавно. Но Каталонский кризис снова заставил цены уйти вниз из-за нестабильности ситуации в стране. Со сдачи недвижимости в аренду доходность грязными сосавит до 4%. Что касается цен обслуживания, то от €300 до €500 в год придется заплатить за территорию, отдельно понадобится заплатить за охрану, вывоз мусора, уборку, освещение — это обойдется в сумму от €500. Коммуналка отнимет от €100 до €200 в месяц за двухкомнатную квартиру. Также, понадобится внести ежегодный годовой налог. Плюс понадобится оплатить налоги за сдачу объекта в местный бюджет (процентная ставка разнится от региона). За нелегальную сдачу могут оштрафовать на €30 000.

Болгария



Аренда жилья в Болгарии приносит не более 4% годовых. Ведь вам придётся потратиться на услуги управляющей компании, налоги, ремонт.
Агентства недвижимости дают такие данные по сдаче — квартира стоимостью около €50 000 в курортном районе с одной спальней даст грязными около €3600, а чистыми на руки — около €2500. €80 придётся отдать за коммуналку, от €120 обойдутся муниципальный налог и от €300 налог на доход, а комиссия управляющей компании многоквартирного дома составит минимум €400. Если вы выберете в качестве объекта для инвестирования частный дом, то при удачном расположении объекта вырастет как выручка за сезон, так и расходы.

Нужно учитывать, что болгарский рынок курортной недвижимости пережил волну высокого спроса, обернувшийся большим количеством вошедших на рынок застройщиков. В результате предложений стало так много, что квартиры у моря дешевеют. Есть риск приобрести объект за цену, которая серьезно уменьшится уже через несколько лет. А значит, в случае продажи, вы потеряете часть вложений. Средняя цена за метр — от €700.

Грузия



Грузинские застройщики переживают подъем. Заработать на квартире можно около 5-7% годовых, а на частном доме в приморской зоне и все 10%, так как таких предложений — пока дефицит. При этом коммунальные услуги за квартиру обойдутся от 30$ до 100$ в месяц, в зависимости от сезона и уровня потребления. А плата за обслуживание объекта, в большинстве случаев, или отсутствует, или на уровне около $10 в месяц. Но если речь идет об элитных объектах, то цены за обслуживание и, соответственно, прибыль будут выше. Средняя цена недвижимости в Грузии за метр квадратный — от 500$ и выше, в зависимости от локации и статуса объекта. Можно оформить вид на жительство, но это необязательно — в стране мягкие миграционные нормы и находится там можно 365 дней в году.

Черногория



При сдаче жилья в аренду в Черногории нужно оплачивать временной налог, сумму которого определит налоговая. Это €98 для неработающих в Черногории официально и €68 для работающих ежемесячно за максимум 15-койко-мест или 7 сдаваемых комнат. Стоимость квадратного метра составит от €1200 . За покупку недвижимости нужно также заплатить 3% налог единоразово, а затем годовой — в размере 0,6% от стоимости объекта. Стоимость коммунальных услуг обойдется от €100 ежемесячно в зависимости от размеров объекта и города. Управляющей компании придется платить от €1,5 за метр в месяц. Вид на жительство предоставляют каждому, кто приобрел объект недвижимости.
Максимально возможная доходность от сдачи в аренду — 4,5% в год.

Кипр



На Кипре за коммунальные услуги придется отдать от €100. За обслуживание объекта придется выложить около €600 в товарищество собственников ежегодно и €150 за вывоз мусора. Плюс понадобится оплатить уборку и другие услуги. Доходность от сдачи составит от 2% до 4% в зависимости от объекта. Налог за сдачу варьируется от уровня дохода. Если доход меньше €19 000 в год, то налог платить не надо, если больше — то придется отдать государству от 20% до 35% в зависимости от суммы дохода. Если сдавать планируете управляющей компании, то они заберут от 20 до 30% от дохода. При продаже недвижимости придется заплатить налог на прирост капитала, в случае получения прибыли. Он составит 20%. Квадратный метр обойдется от $1100

Турция



В Турции ситуацию кардинально поменял новый закон 2017 года, запрещающий посуточную аренду квартир физическими лицами. Рынок Турции и так пресыщен, объектов очень много. А теперь иностранцы, купившие себе приморский объект для отдыха и сдачи, лишились возможности заработать на посуточной сдаче. Зарабатывать на объектах теперь могут только специально зарегистрированные компании, управляющие жилыми комплексами и апарт-отелями. Причем, если компания нарушит правила сдачи, наказание понесет собственник. Первоначально придется заплатить $2300. Повторное нарушение — больший штраф, депортация, если собственник не резидент, и опечатывание недвижимости. Еще одно нарушение — уголовное дело и, возможно, тюрьма. Единственный вариант заработать на сдаче в Турции — сдавать квартиру в долгосрочную аренду или приобретать в комплексе и сдавать через компанию. В таком случае получить можно до 4% годовых по гарантированому договору с учетом налогов.

Как заработать на зарубежной недвижимости

Во времена экономической нестабильности покупка зарубежной недвижимости по-прежнему остается не только одной из наиболее безопасных инвестиций, но перспективой переезда в европейскую страну. Однако даже если планы по переезду откладываются в силу объективных причин, зарабатывать на зарубежной недвижимости в иностранной валюте можно уже сегодня.

Покупка квартир в Европе для сдачи в аренду (buy-to-let)

Один из наиболее надежных способов вложений в кризис — квартиры в Европе для сдачи в аренду. Давно известный европейский тренд: за рубежом темпы покупки собственного жилья гораздо ниже, при этом не все европейцы даже признают необходимость данного шага, предпочитая аренду покупке. Поэтому найти клиентов для квартир за рубежом, сдаваемых в аренду, — не проблема. Кроме того, можно рассмотреть возможность краткосрочной аренды: хотя планировать заполняемость будет трудоемким процессом, доходы от туристов будут на порядок выше.

Так, покупка для сдачи в аренду признана наиболее эффективной схемой инвестирования в недвижимость Великобритании. Физические лица, остановившие свой выбор на данном виде инвестиций в 1996 году, смогли заработать до £15 тыс. на каждую потраченную тысячу. Таким образом, рекордный уровень дохода составил 1400%. Столь убедительную цифру аналитики объясняют двумя ключевыми факторами: низкой базовой % ставкой, а также стоимостью недвижимости в Великобритании, которая в течение 18 лет отличалась стабильной повышающейся тенденцией с отдельными периодами уверенного роста. При этом статистика показывает неуклонное падение количества молодых людей, готовых к покупке недвижимости в Великобритании. Ежегодное снижение доли людей, откладывающих деньги на первоначальный взнос для покупки жилья, составляет 6%. Сегодня уже 57% арендаторов отказались от данной затеи, смирившись с тем, что им придется остановиться на аренде недвижимости в Великобритании.

Если говорить о недвижимости в Австрии, процент населения, арендующего жилье, стабильно составляет 43%. При ценах на квартиры в Вене от €150 тыс., доходность от сдачи в аренду составляет около 4%. Эксперты называют сдачу такого жилья сберегательным инвестированием, большая часть доходности приносит рост стоимости самих объектов. Напомним, что в период с 2008 до 2013 года средняя стоимость недвижимости в Австрии выросла на 55,6%.

Если Вы интересуетесь получением вида на жительство, один из наиболее очевидных вариантов — недвижимость в Португалии, в стране, где сегодня созданы наиболее благоприятные и выгодные условия для получения так называемых «золотых виз». К тому же, средний уровень цен на недвижимость в Португалии на 40% ниже пиковых значений до кризиса. Однако эксперты прогнозируют рост цен на жилье в Португалии в течение ближайших нескольких лет, чему будет способствовать и привлекательная программа получения ВНЖ.

Инвестиции в апартаменты в отелях

Еще один популярный способ инвестирования — апартаменты в отелях, и к одному из главных удобств относится то, что за ними будет следить непосредственно отель. Есть возможность заключения договора на управление, где будет прописана доходность на определенные сроки. К тому же, тогда не нужно беспокоиться о поиске клиентов. Чаще всего по договору предусматривается возможность проживания до 3 месяцев в году в собственных апартаментах.

Если при покупке апартаментов за рубежом в отелях фигурирует обещанная доходность от 8% до 10%, стоит быть внимательнее. Скорее всего, речь идет о доходности на короткий срок. Это становится возможным, поскольку объект чаще всего новый, и продается по стоимости изначально в 1,5-2 раза выше рыночной. Управляющая компания при эксплуатации объекта выплачивать в течение 5 лет обещанные проценты по стоимости, после этого отказываясь от управления. Рыночные ставки на жилье оказываются в 1,5-2 раза ниже. Стандартная доходность от апартаментов за рубежом, расположенных в отелях — около 5%.

Покупка шале за рубежом

Еще одна возможность инвестировать в недвижимость — покупка шале за рубежом, где по запросам лидируют Альпы, прежде всего, шале в Швейцарии или шале во Французских Альпах. Швейцария и Франция представляются разнообразный рынок альпийской недвижимости, которая характеризуется высокой наполняемостью, разнообразной инфраструктурой, подходящей для отдыха круглый год, и продолжительными горнолыжными сезонами. При начальной стоимости около €150 тыс. доходность горнолыжной недвижимости составит порядка 5% годовых.

Инвестиции в доходные дома в Европе

Инвестиции в доходные дома за рубежом — уже давно совершенно отдельный вид бизнеса. Россияне, интересующиеся приобретением доходных домов в Европе, ставят перед собой такие цели, как инвестиции и перспектива получения ВНЖ. Некоторые из доходных домов в Европе продаются как готовый бизнес, и ведение данного бизнеса может стать основанием для получения вида на жительство.

Наиболее распространены инвестиции в доходные дома в Германии. 57% населения Германии арендуют недвижимость в Германии. Цифра вырастает до 85%, если говорить о квартирах в Берлине. Чаще всего доходные дома ориентированы на местное население, и лишь малая их доля расположена в популярных туристических зонах, относясь скорее к категории апарт-отелей с краткосрочным или среднесрочным пребыванием. В доходных домах в Германии люди живут годами: договоры заключаются на сроки от 3 до 30 лет.

Близко к доходным домам в Европе стоят инвестиции, направленные на получение краткосрочного дохода, — мини-отели и хостелы. Главное отличие данного вида инвестиций — наибольший доход гарантируется его центральным расположением в крупных туристических районах и городах. Сочетание расположения и качества может обеспечить доход от 6 до 8% годовых.

Инвестиции в супермаркеты за рубежом

Еще один актуальный вид инвестиций — супермаркеты за рубежом, которые пользуются сегодня все более высоким уровнем популярности. Так, доходность в Австрии или Германии, где созданы наиболее благоприятные условия для ведения такого вида бизнеса, — около 7-8% годовых. В Германии при бюджете покупки от €3-10 млн., особенность аренды состоит в том, что арендаторами выступают крупные немецкие сети, привыкшие арендовать недвижимость на 15 лет на жестких условиях. Если ритейлер по какой-либо причине решит съехать, ему все равно придется платить за аренду в течение этих 15 лет. Супермаркеты можно сдавать сетям или приобретать как готовый бизнес. Единственное, что супермаркеты редко выходят на рынок зарубежной недвижимости, такие объекты быстро реализуются в закрытых продажах.

Если Вы интересуетесь безопасными и надёжными инвестициями в зарубежную недвижимость, свяжитесь с нашими специалистами любым удобным для Вас способом, и мы начнем работу по подбору качественных объектов уже сегодня.

 

Читайте другие актуальные статьи по инвестициям в зарубежную недвижимость

Страны против Airbnb: как заработать на сдаче квартиры в краткосрочную аренду

Растущая популярность сервисов краткосрочной аренды меняет правила игры на рынках. Построить бизнес на посуточной сдаче жилья становится сложнее. А в некоторых наиболее популярных у туристов регионах и вовсе невозможно. Что же в таком случае делать тем, кто хочет зарабатывать на аренде квартиры за рубежом?

Десять европейских городов: Амстердам, Барселона, Берлин, Бордо, Брюссель, Краков, Мюнхен, Париж, Валенсия и Вена – потребовали от ЕС помощи в их борьбе против Airbnb и других сервисов краткосрочной аренды, сообщает The Guardian.

Причина – развитие этих платформ усугубляет жилищный кризис. Многим собственникам выгоднее работать с туристами, чем сдавать жильё на долгий срок. Как следствие, на рынке всё острее ощущается недостаток арендной недвижимости для местного населения, цены растут. Плюс ко всему меняется облик окрестностей.

Новый статус Airbnb

Airbnb уже не раз получал такого рода претензии от властей городов. Но теперь сервис поддержал главный адвокат Европейского суда Мацей Шпунар. Изучив вопрос, он пришёл к выводу, что согласно законодательству ЕС сайт следует считать поставщиком цифровой информации, а не традиционным агентством по недвижимости.

Коммерческая деятельность сервиса заключается в том, чтобы соединить владельцев недвижимости с людьми, которые желают снять жильё для краткосрочного отдыха. А это не может рассматриваться как классическое посредничество в сфере недвижимости. Поэтому компания не должна нести аналогичные риэлторским компаниям бухгалтерские, страховые и финансовые обязательства, заявил он.

В случае если этот статус будет подтверждён европейским судом, Airbnb и аналогичные ему сервисы краткосрочной аренды (TripAdvisor, Trivago, Booking.com, HomeAway и т. п.) будут освобождены от ответственности за то, чтобы собственники жилья соблюдали правила, регулирующие их арендную деятельность. Это-то и беспокоит власти популярных туристических городов.

Со своей стороны, руководство сервиса их успокаивает, подчеркивая, что сотрудничает в разработке внутренних правил более чем с 500 правительствами по всему миру. И если собственник желает размещать свой объект на портале, он должен следовать утверждённым процедурам и платить налоги.

Многим раскрученным странам платформа приносит выгоду в виде поступлений в бюджет, а непопулярным направлениям – в том числе повышенный спрос.

В 2018 году суммарный экономический эффект Airbnb в 30 странах мира достиг $100 млрд, из которых больше всего заработали США, Франция и Испания. Суммарно на них приходится $51,5 млрд. Владельцы жилья тоже в прибыли. Им удалось заработать более $65 млрд с момента основания сервиса в 2008-м.

Рисков больше, зато доходнее

Многие покупатели из России и стран бывшего СССР при выборе зарубежной недвижимости преследуют инвестиционную цель. Один из простых и наиболее доступных способов заработка – сдача купленной за рубежом квартиры в аренду.

Долгосрочный наём приносит меньший доход (в среднем 3-5% годовых при сдаче обычной квартиры в Европе или США). Посуточная аренда позволяет заработать в разы больше, чем, собственно, и привлекает. Но тут свои риски. Прежде всего – административные.

Каждый год во многих странах мира вводятся ограничения на посуточную сдачу через сервисы краткосрочной аренды. Поэтому необходимо изучить правила, условия и запреты, действующие на рынке.

Читайте также: О чем нельзя забывать, покупая зарубежную недвижимость. Советы частным инвесторам – резидентам РФ

Где закручивают гайки

Полностью ограничили арендный бизнес в многоквартирных домах власти Пальма-де-Майорки. Это случилось в прошлом году. Город устал от огромного наплыва туристов и не рад последовавшему за ним повышению арендной платы (с 2013 года на 40%). Краткосрочная аренда здесь лицензируется и допускается только в отдельных таунхаусах. По данным Inside Airbnb, сегодня на Майорке через онлайн-платформу сдаётся почти 15 тыс. жилых объектов.

Действует запрет также в некоторых районах Ибицы и на Канарских островах (Тенерифе и Гран-Канария).

В Париже, где через Airbnb предлагается около 60 тыс. квартир, домовладельцам, решившим заработать на туристах без регистрации в налоговой службе, грозит штраф. При этом сдавать квартиры и дома можно не более 120 дней в году. Подобное требование действует и во многих других городах Франции.

Сдача квартир без лицензии вне закона и в Барселоне, а на выдачу новых разрешений введён мораторий. К слову, через Airbnb в каталонской столице выставлено более 18 тыс. объектов.

В Берлине можно сдавать в аренду основное жильё (одну из комнат), а также вторую недвижимость или дом для отдыха, но при наличии регистрации в администрации района. Максимальный срок сдачи внаём – 90 дней в году.

Зарегулировать вопрос краткосрочной аренды пытаются власти Италии, Чехии и Швейцарии. Уже введены ограничения в Португалии и Канаде, а в Греции и Великобритании повышают налоги. Даже в США – на одном из самых больших туристических рынков Airbnb – активно борются с сервисом. Власти Нью-Йорка ограничили сроки сдачи жилья в аренду 30 днями.

Такие же временные рамки краткосрочной аренды установлены и для собственников жилья в Амстердаме.

С 2017 года действует полный запрет на посуточную сдачу квартиры в Турции. Касается он только физических лиц. Зарабатывать на краткосрочной аренде имеют право юридические лица, которые получили лицензию на этот вид бизнеса и выполняют ряд требований.

В Ирландии за нарушение правил краткосрочной аренды – отсутствие регистрации – собственников ждёт наказание в €5 тыс. либо тюремный арест на полгода. Правда, это касается арендного жилья, расположенного в наиболее востребованных регионах страны.

В общем, как видно, тренд глобальный. И всё говорит о том, что с каждым годом всё больше стран начнут вводить подобные ограничения.

Что делать

Что же в таком случае делать тем, кто хочет зарабатывать на аренде квартиры?

Самый очевидный вариант – перейти на рынок долгосрочной аренды. Хлопот меньше, и доход стабильный. Поскольку для многих аренда, как правило, пассивная инвестиция, то все заботы о квартире – поиск арендаторов, их заселение и выселение, перевод полученных средств, уборку и ремонт при необходимости и т. д. – можно переложить на управляющую компанию.

Учтите, высоких доходов в этой сфере быть не может. Для большинства стран Европы 3-5% после выплаты всех налогов и расходов считается очень хорошим показателем доходности.

Ещё вариант – покупка квартиры в апарт-отеле. Предложения есть почти везде: в Испании, Таиланде, Турции, Латвии, Грузии, Германии и других странах. Такие комплексы специально спроектированы для целей краткосрочной аренды. За ними также следит управляющая компания (иногда они находятся под управлением мирового гостиничного бренда), а собственник получает доход, фиксированный или фактический. Здесь отдача может быть выше – до 15-20% в развивающихся странах, например, в Таиланде.

Читайте также: Типичные ошибки покупателей доходной недвижимости в теплых странах

В статье использована иллюстрация с сайта pixabay.com

Условия цитирования материалов Prian.ru

Как максимально заработать на сдаче собственной квартиры. Факторы, влияющие на доходность от аренды

В настоящее время одним из довольно популярных видов бизнеса является сдача квартиры в аренду. Нередко такой выбор в пользу недвижимости человек делает просто по воле случая, когда ему в наследство достаётся квартира от родственника. Не менее часто люди покупают квартиры, изначально предполагая использовать их в качестве инструмента заработка.

В этой статье мы разберёмся в вопросе выбора недвижимости (речь идёт главным образом о квартирах) для последующей сдачи в аренду. Очертим для себя актуальные критерии выбора оптимального предложения и найдём лучший вариант, который действительно стоит вложенных денег. Итак, какими критериями следует руководствоваться при выборе квартиры?

Место нахождения квартиры

Пожалуй, самым важным критерием при выборе квартиры для коммерческого использования, является не сама квартира, а её удалённость от транспортных развязок и объектов инфраструктуры. Возможно, начинать поиск квартиры следует именно с этого условия, поскольку все плюсы квартиры могут нивелироваться одним только неудачным местом её расположения. Это скажется на той цене, за которую можно сдать квартиру в аренду, а следовательно приведёт к уменьшению дохода. Это явно не в интересах владельца квартиры, стремящегося получить от своей собственности максимально возможную прибыль.

Предварительный внешний осмотр

Немаловажную роль при выборе квартиры для последующей сдачи в аренду играет также то впечатление, с которым потенциальный съёмщик войдёт в квартиру. И здесь условия могут не зависеть от собственника, а подвержены влиянию окружающих. Так не следует выбирать недвижимость в неблагополучных районах. Перед покупкой обязательно следует узнать как можно больше о соседях, оценить состояние подъезда и наличие домофона. Ведь элементарный сосед может свести на нет все усилия собственника по благоустройству квартиры и отпугнуть потенциального клиента. А пострадает в первую очередь вкладчик и его деньги.

Планировка квартиры

Следует понимать, что к квартире, которая покупается для последующей сдачи в аренду, предъявляются несколько иные требования, чем к квартире, которая покупается для личного проживания. Здесь немаловажную роль играет тот формат, в котором планируется сдавать квартиру. Если предполагается сдавать квартиру по суткам или по часам, то комнаты должны иметь просторную площадь, на которой спокойно можно поместить необходимое количество мебели и бытовой техники. Условия в такой квартире должны быть максимально высокими, ведь человек готов платить высокую цену за комфорт премиального класса.

Несколько иначе обстоят дела с вопросом планировки, если предполагается долгосрочная сдача квартиры или же дальнейшего переоборудования помещения в хостел. Здесь ставку стоит делать на варианты, которые имеют больше комнат при равной квадратуре. Для хостела это является особо актуальным. Именно так можно с комфортом разместить на небольшой площади необходимое количество людей за вполне умеренную плату. Но за счёт количества, доход собственника при таком варианте сдачи квартиры не пострадает.

Состояние квартиры

Если недвижимость приобретается на вторичном рынке, то очень важным фактором является эксплуатационное состояние квартиры. Здесь следует понимать исправность таких элементарных систем, как система водоснабжения, течь кранов, бачка, система отопления, тип стеклопакета и его состояние. В общем, сюда относятся те блага, которые должны быть в жилой квартире по умолчанию. Конечно, со всем этим можно разобраться и починить в дальнейшем за свой счёт, но вот поле для торгов здесь есть определённо.

Этаж и расположение квартиры в доме

Вот уж что может очень существенно повлиять на выбор квартиросъёмщика, так это этаж, на котором расположена квартира. Здесь всё аналогично покупке жилплощади для личного пользования. Стоит отказаться от первого и последнего этажей. Первый этаж чаще всего подвержен воздействию сырости, у последнего этажа добавляются вечные проблемы с крышей, которые никому не нужны. Наилучшим выбором является покупка квартиры со второго по пятый этаж (вариант для домов советской эпохи). Ну а при надёжно работающем лифте спектр выбора расширяется от второго и до предпоследнего этажа. Конечно, можно сделать ставку и на крайние этажи, но количество проблем в этом случае может очень сильно увеличиться. Сюда же следует добавить, что от покупки угловой квартиры тоже лучше отказаться. При равных условиях она будет всегда холоднее, чем квартира не выходящая на угол дома. Хоть собственник и не предполагает личное проживание в этой квартире, но о благоустройстве будущих квартиросъёмщиков лучше позаботиться заранее. И они непременно ответят благодарностью. Ну а бизнесмен сможет установить более высокую стоимость аренды жилплощади.

Все остальные критерии выбора недвижимости с целью инвестирования и последующей сдачи в аренду являются второстепенными. И речь о них ведётся уже после приобретения жилплощади. Но при изначально правильном выборе квартиры вкладчик уже ни за что не прогадает и последующие затраты на благоустройство неизменно приведут к увеличению получаемой прибыли.

Смотрите также:

Специально для hobiz.ru

Какие квартиры сдавать в Петербурге, чтобы зарабатывать на треть больше конкурентов

Целевое назначение  Доход выше среднего по рынку Объем предложения
Бордель  30%  >500

Посуточно

25%  ≈ 2500 
Офис 

10%

≈150

Сколько зарабатывают арендодатели борделей

Всего в Санкт-Петербурге функционирует не менее 500 борделей. Подавляющее большинство из них находится в крупногабаритных квартирах исторических зданий города. Заведения действуют с ведома владельцев квартиры, которые по действующему законодательству наряду с организаторами притона могут быть привлечены к ответственности. Вот как об этом говорится в соответствующей 241 ст. УКРФ: «Деяния, направленные на организацию занятия проституцией другими лицами, а равно содержание притонов для занятия проституцией или систематическое предоставление помещений для занятия проституцией».

Теоретическая подсудность обуславливает завышение ставок аренды по сравнению с обычным жильем. Стоимость аренды квартир для борделей на 30% выше, чем аналогичного жилья под другие нужды. Это максимальная наценка за функциональное назначение жилья.

Квартиры под бордели должны обладать если не изысканной то качественной отделкой, красивой и практичной мебелью, тремя и более жилыми комнатами, домофоном, системой видеонаблюдения, интернет и ТВ. Рядом с ними желательна парковка.

Сколько можно заработать на посуточных квартирах

Для сравнения жилье, сдаваемое посуточно позволяет заработать на 25% больше, чем обычная квартира на долгосрочном рынке аренды. Для посуточных квартир принципиально наличие всей бытовой техники, оперативная уборка и близость к метро. Также важна возможность домовладельца выдавать квартирантам документы подтверждающие оплату проживания. Всего на краткосрочном рынке аренды представлено около 2500 квартир. Это самый большой объем узкоспециализированного предложения квартир.

Сколько можно заработать на квартирах под офисы

Квартиры под офисы являются наименее доходным и распространенным типом жилья. Всего в Санкт-Петербурге экспонируется около 150 таких квартир. Они способны приносить доход на 10% больший, чем обычное жилье.

Для квартир под офисы необходима хорошая транспортная доступность, парковочные места, качественный ремонт. Желательно расположение на первом этаже, наличие домофона и сигнализации. Зачастую квартиры под офисы сдаются с хорошо укомплектованной кухней и офисной мебелью. Также принципиальным является наличие интернета и хорошего покрытия мобильной связью. Дополнительным источником дохода в данном случае могут стать комплексные обеды предоставляемые арендодателем своим квартиросъемщикам.

В целом больший доход вышеозначенных квартир обуславливается не только их конструктивными особенностями или платежеспособностью арендаторов. Прибыль данного жилья — это еще и возможности и навыки их владельцев. Люди, приобретающие жилье особого назначения затем по-особенному эффективно и сдают его.

Санкт-Петербург за счет разнообразия архитектурных планировок предоставляет отличные возможности для инвестирования в ПСН. На массовом рынке данные помещения при покупке генерируют доход в 10-12% годовых. Но настоящее богатство приносят приватизированные, а не купленные коморки в центральных районах города.

Просят ли они валовой или чистый доход при аренде квартиры? | Домой Руководства

Райан Кокерхэм Обновлено 27 декабря 2018 г.

Когда вы заполняете заявку на аренду квартиры, велики шансы, что ваш будущий арендодатель потребует какой-либо документ, подтверждающий доход, чтобы убедиться, что вы способны платить аренда помесячно. Этот тип проверки помогает защитить как арендатора, так и арендодателя, поскольку обе стороны могут столкнуться с чрезмерными трудностями, если арендная плата не выплачивается регулярно за рассматриваемое имущество.Чтобы определить, совместимо ли ваше финансовое положение с рассматриваемой арендной ставкой, арендодатели часто просят арендаторов предоставить информацию, касающуюся их ежемесячного уровня дохода. Чистый доход человека часто является лучшим показателем его способности платить ренту, поскольку он представляет собой получаемую им заработную плату.

Подсказка

Практическое правило для подходящих арендаторов заключается в том, что валовой доход должен быть как минимум в три раза больше стоимости аренды.

Использование W-2 в качестве подтверждения дохода

Если домовладелец просит вас предоставить подтверждение вашего дохода, это можно сделать разными способами.Один из документов, который может запросить ваш домовладелец, — это W-2. Если вы работали на постоянной постоянной работе, ваш работодатель может предоставить вам W-2, который включает информацию о вашей годовой заработной плате и всех вычетах из вашего валового дохода. Несмотря на то, что документ W-2 поддается немедленной проверке и является законным, этот документ, очевидно, не сможет отразить какие-либо изменения в вашей занятости или уровне дохода с даты выдачи. Если вы подверглись значительным изменениям в работе или получили повышение по службе, которое дает вам значительно большую финансовую компенсацию, W-2 не сможет это продемонстрировать.

Проверка налоговых деклараций IRS

Ваша годовая налоговая декларация (точнее, форма IRS 1040) — еще один официальный документ, который вы можете использовать для подтверждения своего уровня дохода. Как и ваш W-2, этот документ не может отображать изменения, которые произошли в какой-либо момент позже даты его подачи. Форма IRS 1040 предоставляет арендодателям подтверждение как вашего валового дохода, так и вашего уровня дохода с учетом любых вычетов, которые вы могли потребовать (помечены как скорректированный валовой доход).

Отправьте письма работодателю

Если вы недавно получили работу на новой работе, которая оплачивается значительно больше, чем ваша предыдущая работа, возможно, в ваших интересах получить письмо от вашего нового работодателя с подробным описанием вашего текущего уровня дохода и продолжительности вашего контракта. если уместно. Некоторые компании также предоставляют сотрудникам доступ к электронным квитанциям о заработной плате, что также может быть полезно. В частности, в таком районе, как Сан-Франциско, где резко выросла арендная плата, этот документ может предоставить ценное доказательство дохода для лиц, которые, возможно, переехали из другого района страны, где уровень доходов и общая стоимость жизни значительно ниже.

Дополнительные формы подтверждения валового дохода

В большинстве приложений аренды есть место для добавления дополнительного дохода. Если вы получаете алименты, включите их. Если вы являетесь получателем аннуитета, добавьте его. Если вы получаете социальное обеспечение или пенсию, добавьте информацию. Приложите к заявлению выписки из банковского счета за три месяца, в которых указаны ваши входящие и исходящие транзакции. Если вы работаете не по найму, они имеют жизненно важное значение для подтверждения вашего дохода.

15 способов, которыми арендатор может показать подтверждение дохода

1.W-2 — Отчет о прибылях и убытках

Этот стандартный документ предоставляет подтверждение дохода, которое правительство использует для подтверждения дохода для целей налогообложения.

  • Pro: Этот документ выпущен работодателем и является абсолютно надежным.
  • Con: У большинства арендаторов нет доступа к этому документу. Кроме того, он не дает актуальной картины, потому что не учитывает повышение или продвижение по службе.

2. 1099 — Прочие доходы

Форма IRS 1099 — это документ, используемый для самозанятых.

  • Pro: Этот налоговый документ легко проверить.
  • Con: Самозанятый человек может иметь несколько 1099, и вы не можете проверить, будет ли работа и, следовательно, доход оставаться стабильными в течение года.

3. Федеральная налоговая декларация

IRS 1040 (индивидуальная налоговая декларация) — мой личный фаворит для проверки дохода, поскольку он является наиболее полным. Это полный документ, в то время как потенциальный арендатор может не помнить все источники дохода.

  • Pro: В налоговых декларациях никогда не завышается чей-либо доход, и это юридический документ.
  • Con: Арендаторам может быть сложно найти этот документ, и это моментальный снимок, который может быть не полностью актуальным.

4. Письмо от работодателя

Обычно это легко получить арендаторам. А если работодатель ссылается на трудовую этику арендатора, значит, уровень комфорта повысился.

  • Pro: Текущая информация и работодатель могут дать некоторые качественные отзывы о потенциальном арендаторе.
  • Con: Легко подделывается. Некоторые арендаторы могут открыть документ Word и добавить логотип компании. Обычно я звоню и благодарю человека, написавшего письмо, чтобы убедиться, что он действительно его написал.

5. Заявление о социальном обеспечении
  • Pro: Государственный доход очень стабильный. Легко проверяется, согласован и обычно не облагается налогом.
  • Con: Может быть остановлено, если Конгресс изменит правила распространения.

6.Квитанция об оплате

Арендаторы обычно получают этот документ каждый платежный период.

  • Pro: Арендатору легко найти, и он актуален.
  • Con: Необходимо сверить документ у работодателя.

7. Выписки из банка
  • Pro: Очень актуальная информация, а также с учетом налогов.
  • Con: Навязчиво для арендатора и может быть устаревшим, если арендатор имеет нетрадиционный доход.Хорошим примером этого является арендатор, который занимается продажами только на комиссионных и показывает вам только один отличный месяц.

8. Аннуитетный отчет

Аннуитет — это договор между физическим лицом и страховой компанией, по которому в обмен на единовременную денежную сумму вам обещают стабильный поток денежных средств.

  • Pro: Легко проверяемый и обычно стабильный доход.
  • Con: У этих денег обычно есть дата окончания. Вы должны прочитать дату истечения срока действия аннуитета.

9. Справка о выплате пенсий

Эта выписка в вашей налоговой декларации называется 1099-R.

  • Pro: Обычно хороший стабильный источник дохода.
  • Con: Трудно отличить ежемесячные распределения от годовых. Также пенсия может изменить размер выплаты.

10. Письмо рабочего о компенсации

Это письмо должно быть выдано страховой компанией или судом, присуждающим компенсацию.

  • Pro: Легко проверяется.
  • Con: Обычно для этого типа дохода существует продолжительность. Вы должны прочитать дату истечения срока действия аннуитета.

11. Письмо о вынесении решения суда

Это документ, выданный судебной системой и показывающий обязательный платеж.

  • Pro: Это распоряжение суда.
  • Con: Решение суда может быть обжаловано или, по крайней мере, приостановлено на значительное время.

12. Доходы от процентов и дивидендов

Это можно легко найти в налоговой декларации или брокерском отчете. В вашей налоговой декларации будут указаны 1099-INT и 1099-DIV.

  • Pro: Очень надежный доход.
  • Минус: Обычно недостаточно, чтобы иметь значение.

13. Заявление об увольнении

Это документ на случай увольнения.

  • Pro: Обычно это влечет за собой большой депозит наличными, поэтому арендатор может позволить себе арендную плату за несколько месяцев вперед.
  • Con: Обычно это разовый приток денег, на который нельзя рассчитывать при постоянной аренде.

14. Подтверждение премиальных / поощрительных выплат

Вы определенно хотите получить документацию для арендаторов на основе комиссионных, таких как агенты по недвижимости и ипотечные брокеры.

  • Pro: Арендаторы, получающие только комиссионные, могут иметь большой доход и могут быть отличными арендаторами.
  • Con: Очень сложно доказать, что этот доход является надежным.

15. Заявление о безработице

Государственный документ, выданный вашей государственной службой по трудоустройству.

  • Pro: Гарантированный доход от государства.
  • Con: Обычно доход от безработицы заканчивается в какой-то момент.

Рекомендации

  • Убедитесь, что потенциальные арендаторы по-прежнему работают на той должности, которую они указали, и что они планируют продолжать работу.
  • Если потенциальные арендаторы не имеют достаточного дохода, а вы по-прежнему хотите сдавать им в аренду, попросите соавтора.Затем вам потребуется подтверждение дохода от соправителя.
  • Убедитесь, что арендатор также может оплатить счета за коммунальные услуги.

Коэффициент покрытия арендной платы

Альтернативный (и более подробный) способ определить, соответствует ли заявитель финансовым требованиям, — это рассчитать коэффициент покрытия арендной платы. Вот как рассчитывается покрытие арендной платы на примере:

Подтвержденный ежемесячный (чистый) доход после уплаты налогов: 3800 долларов США

  • Арендная плата: 1800 долларов США
  • Коммунальные услуги: 200 долларов США (оценка)
  • Кабель: 120 долларов США (оценка) )
  • Мобильный телефон: 100 долларов США (оценка)
  • Оплата автомобиля и страхование: 400 долларов США (оценка)
  • Страхование арендатора: 150 долларов США (оценка)
  • Продовольственные товары: 150 долларов США на человека

Итого расходы : 2920 долларов США

Коэффициент покрытия арендной платы: Доход после уплаты налогов в размере 3800 долларов США / общие расходы в размере 2920 долларов США = 1.3

Это означает, что на каждый доллар расходов у арендатора есть денежный поток в размере 1,30 доллара на покрытие расходов. Это хорошая прибыль. Я стараюсь поддерживать минимальный коэффициент покрытия арендной платы на уровне 1,30 или выше.

Сводка

В этой статье представлен полный список способов подтверждения дохода. Мы все хотим найти хороших арендаторов и обеспечить хороший опыт для себя, наших клиентов и арендаторов, которых мы обслуживаем. К сожалению, некоторые люди намеренно фальсифицируют документы, чтобы получить одобрение, а некоторые совершают честные ошибки.Любой сценарий может создать кошмарную ситуацию, которой мы все хотим избежать. Найдите время, чтобы убедиться, что потенциальный арендатор может заплатить. Ты не пожалеешь об этом.

Опубликовано 11 февраля 2021 г.

Что вы думаете?

9 Ответов

Что это такое и что можно использовать

Процесс отбора арендаторов многогранен. На это уходит много времени и сил.

Тем не менее, важно убедиться, что следующий арендатор, который будет занимать вашу собственность, будет уважать ее и сможет последовательно платить арендную плату.Чтобы судить, сможет ли арендатор платить арендную плату, домовладельцы и управляющие недвижимостью должны иметь четкое представление о финансах арендатора.

Лучший способ понять это — проверить доход. Арендодатели добиваются этого, требуя от потенциальных арендаторов предоставить подтверждение дохода до подписания договора аренды.

Тем не менее, бывает сложно понять, с чего начать. Вот где мы и пришли.

Вот все, что вам нужно знать о подтверждении дохода и о том, как это может быть отличным инструментом для вашего арендного бизнеса.

Что такое подтверждение дохода?

Подтверждение дохода — это способ проверить, что потенциальный арендатор имеет стабильный источник дохода, который позволит ему с комфортом позволить себе арендную плату. Потенциальный клиент предоставляет домовладельцу или управляющему недвижимостью документы, подтверждающие доход, указанный в их заявлении.

Проверка доходов является частью процесса отбора арендаторов. Это помогает управляющим недвижимостью получить полное представление о финансовом положении своих арендаторов.

Если арендатор нечестно заявляет, что имеет стабильный поток доходов, который гарантирует его способность платить арендную плату, арендодатели рискуют сдать аренду кому-то, кого они в конечном итоге должны будут выселить из-за неуплаты арендной платы.

Что можно использовать в качестве подтверждения дохода?

Поскольку существует множество различных форм дохода, существует также множество различных способов подтверждения дохода. Важно знать, что искать в документе, который арендатор представляет в качестве подтверждения дохода. Также важно знать, как потенциальные арендаторы могут их получить.

Вот некоторые из наиболее распространенных форм подтверждения дохода, о которых следует знать, и где их найти.

  1. Квитанция о заработной плате — Квитанция о заработной плате выдается сотрудникам в конце каждого платежного периода.В нем подробно описывается их почасовая ставка или зарплата, как часто они работают, кто их нанимает и многое другое. Корешки заработной платы предоставляют арендодателям много информации о потенциальных квартиросъемщиках. Арендодатели также могут использовать их для проверки других деталей в процессе отбора арендаторов.
  2. Письмо о доходах — Письмо о доходах обычно содержит гораздо меньше информации, чем квитанция о заработной плате. Однако работодатель предоставляет это. Он подробно описывает, сколько зарабатывает сотрудник.
  3. Отчет о заработной плате и налогах (W-2) — Отчет W-2 используется для налоговых целей.Он предоставляет информацию о годовом доходе потенциального клиента. Если у вашего арендатора несколько работодателей, вы можете попросить предоставить W-2 от каждого работодателя.
  4. Налоговая декларация за прошлый год (1040) — Налоговая форма 1040 детализирует все источники дохода, которые потенциальный клиент получил за налоговый год. Недостатком использования этой формы в качестве доказательства дохода является то, что она подтверждает только доход за предыдущий год. Вам необходимо убедиться, что статус работы арендатора не изменился, чтобы получить точный отчет.
  5. Банковские выписки — Банковские выписки обычно используются для проверки доходов самозанятых арендаторов.Это потому, что у них нет традиционного источника дохода. В банковской выписке указывается только сумма денег, которая зачислена на счет, и сумма, которая будет выплачена. Вы не можете использовать его для проверки статуса вакансии.
  6. Справка о распределении пенсий — Если ваш арендатор получает пенсию, которая служит его доходом, он может предоставить вам справку о выплате пенсии. Арендатор может предоставить вам налоговую форму 1099-R. Это покажет их годовой доход от распределения пенсий.
  7. Письмо, подтверждающее доход от социального обеспечения — Некоторые потенциальные арендаторы могут получать пособия по социальному обеспечению в качестве источника дохода. Они смогут запросить письмо с подробным описанием их ежемесячных платежей.
  8. Судебные соглашения — Если у вашего арендатора есть невыполненные соглашения, которые способствуют его ежемесячному доходу, такие как алименты, плата за урегулирование или алименты, важно учитывать этот доход. Суд предоставит потенциальному клиенту письмо с подробным описанием соглашений.
  9. Письмо о компенсации работникам — Компенсация работникам распределяется в случаях, когда работник получает травму на работе. Выплата может составлять часть или общую сумму их дохода. В этом можно убедиться, написав письмо из суда или страховой компании.
  10. Письмо о компенсации по безработице — Люди, уволенные с работы, получают помощь по безработице. Есть ограничения на пособия по безработице. Однако они предназначены для прожиточного минимума.Служба занятости в вашем округе предоставит письма о компенсации по безработице.
  11. Аннуитетный отчет — Аннуитетный отчет детализирует доход, полученный по соглашению, которое потенциальный клиент имеет со страховой компанией. Эти отчеты показывают точную сумму денег, которую зарабатывает арендатор. Они также показывают график выплат. Их рассылает страховая компания.
  12. Процентный и дивидендный доход — Если вы сдаете в аренду инвестору, ему могут быть выплачены дивиденды и проценты, которые составляют часть или весь их доход.Их можно указать в налоговой форме 1040.
  13. Заявление о прекращении службы — потенциальный клиент, возможно, недавно был уволен или уволился с работы. Однако это не означает, что арендатор не имеет стабильного дохода. В зависимости от работы, ваш арендатор мог получить щедрое выходное пособие. Это может служить их доходом. В их заявлении о выходе будет указано, сколько компания им заплатит. Этот документ предоставляет работодатель.

В некоторых случаях вы можете потребовать комбинацию документов для подтверждения дохода.Это особенно относится к документам, подтверждающим временный поток доходов.

Например, выписка о дивидендах в дополнение к прошлогодней налоговой декларации даст точную картину финансов потенциального клиента.

Также важно помнить, что некоторые арендаторы могут подделать официальный документ. Это не только противоречит закону, но и подвергает вас риску сдачи в аренду плохому арендатору.

Вы должны проявить должную осмотрительность, чтобы убедиться, что документы являются достоверными и точными.Вы можете потребовать дополнительную документацию или рекомендательные письма для подтверждения дохода.

Как подтвердить доход, если арендатор является самозанятым

С ростом экономики заработка и распространением самозанятых работников вы можете обнаружить, что рассматриваете перспективу без традиционного источника дохода.

Обычно это означает нетрадиционное подтверждение дохода. Это может усложнить вам задачу. Однако вам не следует списывать со счетов самозанятого арендатора, особенно если он может предоставить вам один или оба из следующих документов:

  1. Налоговая форма 1099 — Эта налоговая форма требуется для всех, кто зарабатывает более 400 долларов США в доход от самозанятости.В нем перечислены все доходы, полученные физическим лицом за последний год. В нем также указывается, сколько налогов они платят с этого дохода.
  2. Выписки из банковского счета — Некоторые арендаторы могут не решаться предоставить свои банковские выписки для проверки. Однако это обычное дело для самозанятых людей. Банковские выписки подтверждают, что деньги поступают на счет ежемесячно. Вы можете попросить предоставить несколько отчетов за несколько месяцев, чтобы оценить их регулярный ежемесячный доход, если он колеблется.

Независимо от того, какое подтверждение дохода вы требуете от своих арендаторов, все документы должны содержать следующую информацию:

  • Дата
  • Сумма дохода
  • Ваше полное имя
  • Полное имя арендатора
  • Имя работодателя (если применимо)
  • Дополнительная идентификационная информация (номер социального страхования, дата рождения и т. Д.))

Как определить, соответствует ли арендатор требованиям к доходу: отношение арендной платы к доходу

Как только ваш арендатор предоставит вам свои документы, подтверждающие доход, что вы будете делать с этой информацией? Как это поможет вам определить, могут ли они с комфортом позволить себе арендовать вашу квартиру и не будут ли они считаться обремененными арендной платой?

Легко — вы используете соотношение арендной платы к доходу. Калькулятор арендной платы

Apartment List — полезный инструмент, который поможет вам рассчитать сумму, которую арендатор может позволить себе с комфортом для ежемесячной арендной платы.

Согласно отраслевому стандарту ежемесячная арендная плата не должна превышать 30% от ежемесячного дохода арендатора. Кроме того, общий ежемесячный доход семьи должен быть в 2-3 раза больше месячной арендной платы. Однако, в зависимости от рынка, на котором вы арендуете, арендаторы могут платить гораздо больше.

Некоторые домовладельцы предпочитают использовать «коэффициент покрытия арендной платы». Вы можете рассчитать это соотношение, разделив свой доход на общие расходы.

Хороший коэффициент покрытия арендной платы — 1.3 или выше. Например, если ежемесячный доход арендатора составляет 3000 долларов, а его расходы, включая арендную плату, составляют 2000 долларов, то коэффициент покрытия арендной платы будет равен 1,5. Это означало бы, что они могут спокойно позволить себе арендную плату.

Последние мысли

Как домовладелец или управляющий недвижимостью, поиск качественных арендаторов может сэкономить вам много времени и денег в будущем. Хорошие арендаторы обеспечивают долгосрочную финансовую стабильность. Вот почему крайне важно проявить должную осмотрительность как можно раньше.

Ваши методы проверки арендаторов должны включать требование от арендатора предоставить подтверждение дохода — иногда с несколькими документами! Независимо от того, какие методы проверки арендаторов вы выберете, важно соблюдать местные и федеральные законы.

Сколько арендной платы я могу себе позволить платить с учетом дохода и ежемесячного бюджета?

Прежде чем вы начнете подыскивать квартиру для сдачи в аренду, вам сначала нужно выяснить, сколько арендной платы вы можете позволить себе в месяц.

Управляющие недвижимостью и домовладельцы сравнивают ваш доход с арендной платой, прежде чем утвердить вас, и каждый устанавливает свой лимит.Но то, что вы соответствуете их критериям минимального дохода, не означает, что вы действительно можете позволить себе арендную плату.

Когда вы начнете искать следующее место, где можно повесить шляпу, начните с изучения вашего текущего дохода и бюджета.

Как жилье вписывается в ваш большой бюджет

Момент между решением переехать и началом поиска квартиры — идеальное время, чтобы пересмотреть свой бюджет с нуля.

Прежде чем идти дальше, начните с установки целевой нормы сбережений.Решите, какой процент своего дохода вы хотите ежемесячно направлять на повышение благосостояния. Потому что чем больше разница между тем, что вы зарабатываете, и тем, что вы тратите, тем быстрее вы сможете создать чрезвычайный фонд, выплатить необеспеченные долги, такие как студенческие ссуды, накопить богатство и начать получать пассивный доход.

Установите норму сбережений и немедленно вычтите ее из получаемой на руки зарплаты. Оставшийся доход служит вашим операционным бюджетом — используйте его как основу для нового бюджета. Попробуйте этот бесплатный шаблон, чтобы создать свой бюджет в Google Таблицах, и оставьте место для маневра для произвольных расходов.

Жилье в процентах от вашего дохода

При создании бюджета большинство людей устанавливают предел процента от своего операционного дохода, который они готовы потратить на жилье. (На самом деле я рекомендую альтернативный подход; подробнее об этом чуть позже.)

Например, вы можете решить, что готовы платить 25% своего операционного бюджета на аренду. Это соответствует средним расходам американских домохозяйств на жилье, которые, по данным Бюро статистики труда США, равны 24.96% валового дохода.

Как правило, многие арендодатели устанавливают максимальный процент в 33% от получаемой на руки зарплаты. Они дисквалифицируют всех претендентов, которые приносят домой менее трехкратную арендную плату.

Если ваш доход колеблется каждый месяц, бюджет основывается на самом низком среднем месячном доходе, а не на самом высоком. Ваш доход может быть разным, но арендная плата — нет, и вам нужно позволить себе это даже в самый худший месяц.

Тем не менее, потребности каждого бюджета уникальны, и вы можете позволить себе больше или меньше, чем обычная семья, в зависимости от других ваших расходов.

Игра с нулевой суммой: целостный взгляд на бюджет

Бюджетирование — это игра с нулевой суммой: если вы потратите больше в одной области, вам останется меньше тратить в другом месте. Думайте об этом как о пироге, который вы можете вырезать как хотите, но он остается конечным кругом.

Это означает, что вы можете потратить больше на жилье, если откажетесь от других расходов. Например, вы можете отчаяться, когда впервые исследуете арендную плату в Нью-Йорке, но, как житель Нью-Йорка, вам, вероятно, не нужна машина. Таким образом, вы продаете свой автомобиль, избавляясь не только от оплаты автомобиля, но и от всех связанных с ним расходов, включая бензин, техническое обслуживание и страховой полис.Эти деньги вы можете затем вложить в аренду, если захотите.

При составлении бюджета, как и в жизни, вы можете иметь все, что хотите, но не можете иметь все, что хотите. Потратьте больше на аренду в городе с высокой стоимостью жизни, и у вас останется меньше на другие расходы.

Переформулируйте вопрос, чтобы меньше тратить на жилье

Почему люди тратят слишком много средств на жилье? Потому что они задают неправильный вопрос.

При поиске нового дома люди спрашивают себя: «Какую максимальную сумму я могу позволить себе потратить?» Затем они выходят и смотрят дома, которые стоят такой суммы — максимум, который они могут себе позволить.

Чтобы меньше тратить на жилье и вкладывать больше денег в создание богатства, задайте лучший вопрос. Спросите себя: «Какой минимальный размер жилья мне нужен, чтобы быть счастливым?» Это подталкивает вас к поиску более доступных вариантов жилья и к более творческому подходу к оплате жилья.

Творчество часто окупается. Я не платил ни цента за жилье почти шесть лет, а до этого я все еще платил гораздо меньше, чем мои соседи. Я делаю это с помощью взлома дома: ищу способы заставить других платить за мое жилье.Вы можете пригласить соседей по комнате, сдать в аренду часть своего дома на Airbnb, сдать в аренду складские помещения с помощью таких сервисов, как SpareFoot, или даже пригласить иностранного студента по обмену — тактика, которая покрывает 90% ипотеки моего друга.

Мы с женой взламываем дом через ее работодателя, который предоставляет нам бесплатное меблированное жилье. Для развлечения ознакомьтесь с этими вакансиями, которые предоставляют бесплатное жилье, и подойдите к поиску жилья более творчески.


Помимо арендной платы: прочие жилищные расходы

Ваши жилищные расходы не заканчиваются на арендной плате.

Планируя свой бюджет, не забывайте о следующих расходах и о том, как они влияют на размер арендной платы, которую вы можете себе позволить.

Утилиты

Когда вы посмотрите на любой предполагаемый дом, выясните, какие коммунальные услуги включены в арендную плату, если таковые имеются.

Потому что коммунальные расходы быстро растут. Вы можете легко тратить сотни долларов каждый месяц, если в сумме ваши счета составят:

  • Электрический
  • Газ
  • Водопровод и канализация
  • Интернет
  • Домашний телефон
  • Кабельное ТВ

Последние два позволяют легко сократить расходы и сэкономить тысячи ежегодно.Просто мысль.

Имейте в виду, что счета за коммунальные услуги в разных домах сильно различаются. Один дом может легко стоить вам в два или три раза больше счетов за газ, электричество и воду по сравнению с другим, казалось бы, похожим домом из-за разницы в энергоэффективности или разных цен на энергию в разных муниципалитетах.

Перед тем, как переехать в дом, где вы сами оплачиваете счета за коммунальные услуги, попросите копии прошлых счетов за коммунальные услуги за каждый сезон, чтобы получить представление о расходах.

Муниципальные сборы

В некоторых городах взимается отдельная плата за вывоз, переработку мусора и другие основные коммунальные услуги сверх уже взимаемых налогов.

Дважды проверьте, взимает ли муниципалитет двойные сборы сверх налогов, прежде чем выбирать место для проживания.

Парковка

Парковка в городских районах может быть недостаточной. Некоторые домовладельцы и здания включают парковку; другие нет.

Если у вас есть автомобиль и вам нужна парковка, уточняйте условия парковки в каждой арендуемой единице, которую вы путешествуете. Вы можете обнаружить, что имеет смысл платить немного более высокую арендную плату, чтобы обеспечить включенное парковочное место, вместо того, чтобы платить отдельно за парковку или тратить 15 минут на поиск парковки каждый вечер.

Конечно, парковка на улице не обязательно является препятствием. В одних городских кварталах много уличных парковок, в других — вечный кошмар. Спросите у людей, которые действительно там живут, чтобы понять местные условия парковки.

Доступ к объектам

Парковка — не единственное удобство, которое может повысить ценность, несмотря на более высокую арендную плату. Некоторые жилые комплексы включают ценные удобства, такие как общественный тренажерный зал, бассейн, джакузи и другие удобства.

Это удобства, за которые вы можете платить отдельно, если они не включены в вашу арендную плату.Перед переездом за границу я платил около 100 долларов в месяц за посещение тренажерного зала и бассейна. Один мой друг жил в доме, где и то и другое было, хотя он платил более высокую арендную плату, чем я.

Опять же, составление бюджета — это игра с нулевой суммой. Только будьте осторожны, чтобы не использовать удобства, за которые вы на самом деле не заплатили бы, в качестве оправдания перерасхода средств на квартиру.

Страхование арендаторов

Хотя страхование арендаторов и не дорогое, оно все же увеличивает расходы на жилье в ваш бюджет.

Страхование

Арендатора покрывает все ваши личные вещи, а многие также покрывают другие расходы, такие как ответственность, если ваша собака нападет на соседа, или расходы на переезд, если вы были вынуждены покинуть свой дом раньше срока из-за пожара или стихийного бедствия. Посмотрите стоимость страхового полиса арендатора и добавьте его в свой бюджет.

Профессиональный совет : Если вы ищете страховку арендатора, обратите внимание на Lemonade . Применяется всего за 90 секунд, а правила начинаются с 5 долларов в месяц. Узнайте больше о Lemonade .

Мебель и декор

Если вы переезжаете в большой дом или впервые выезжаете из родительского дома, приготовьтесь потратить немного денег на мебель, украшения и другие товары для дома.

Конечно, вы можете купить мебель недорого и украсить свой дом, не тратя много денег. Или вы можете потратить руки и ноги на новую, высококлассную мебель и модный декор.

Я полностью обставил свой первый таунхаус бывшей в употреблении мебелью, которую купил у людей на Craigslist.Если он и не выглядел как дом по каталогу, то это потому, что я ничего не знал о дизайне интерьера, а не потому, что вы не можете найти новую мебель за малую часть ее первоначальной стоимости.

Тратите ли вы 300 или 3000 долларов на меблировку квартиры, полностью зависит от вас. Но если вы переедете в дом большего размера, чем раньше, рассчитывайте что-нибудь потратить.

Залог

Хотя это еще один разовый расход, вам все равно нужно внести залог, прежде чем вы сможете переехать в новый дом для сдачи в аренду.Арендодатели обычно взимают арендную плату от одного до полутора месяцев в качестве залога, хотя некоторые взимают больше с заявителей с более низким кредитным рейтингом.

Расходы на переезд

Самостоятельно подобрать полноразмерную кушетку не получится. И если вы не водите пикап, вы, вероятно, тоже не сможете его перевезти. Даже в этом случае потребуются десятки поездок на пикапе, чтобы переместить всю мебель, которая уместится в обычном доме.

Независимо от того, платите ли вы транспортной компании или просто арендуете грузовик, вам необходимо предусмотреть в бюджете расходы на переезд.Даже если вы нанимаете друзей и семью, чтобы помочь вам переехать, вы должны предоставить им еду и напитки в знак благодарности. Все это стоит денег.


Идеи для доступа к дому

Иногда вы просто не можете не влюбиться в дом, который ограничивает ваш бюджет.

Хотя я не рекомендую тратить слишком большую часть своего дохода на жилье, рассмотрите эти идеи, если вы обнаружите, что одержимы идеей «достатка».

1. Привести соседа по дому

Соседи по дому, конечно, платят свою долю арендной платы, которая может составить более половины, если вы предложите им самую красивую спальню или какой-нибудь другой ценный товар.

Но помимо арендной платы, соседи по дому также сокращают некоторые другие расходы на ваше жилье. Они делят с вами счета за коммунальные услуги, потенциально экономя вам сотни каждый месяц. Они могут предоставить вам мебель, произведения искусства или товары для дома, такие как кухонная утварь и столовое серебро, что избавит вас от этих затрат. И они также могут разделить с вами расходы на переезд.

Соседи по дому также учат вас жить в гармонии с другими — навык, который пригодится, когда вы выйдете замуж. Намного легче перейти от жизни с соседом по дому к жизни с супругом, чем внезапно начать идти на компромисс и приспосабливаться к чужим привычкам.

2. Зарабатывайте больше денег

Да, вы можете увеличить норму сбережений, тратя меньше. Но вы также можете увеличить его, зарабатывая больше.

Вы можете сделать это любым количеством способов, например договориться о повышении на работе или дополнить свое резюме новыми сертификатами и получить новую работу с более высокой оплатой. Или вы могли бы создать новые потоки доходов полностью, начав побочную суету.

Боковая суета тоже не должна быть утомительной. Вы можете начать бизнес параллельно с работой или превратить свое хобби в оплачиваемую работу.Некоторые работы с неполной занятостью приносят выплаты по медицинскому страхованию или другие ценные льготы, а многие просто приносят удовольствие.

Слишком много людей просто сидят и жалуются, что мало зарабатывают. Если вы хотите зарабатывать больше, вам ничего не мешает! Вы также можете получать пассивный доход, за который вам не нужно работать, вкладывая деньги в источники пассивного дохода.

3. Согласование более низкой арендной платы

В каждой долгосрочной аренде, в которой я когда-либо жил, мне удавалось договариваться с домовладельцем о более низкой арендной плате.

Нет, вам не нужна ученая степень в области переговоров. Вам просто нужно поставить себя на место домовладельца. Начните с поиска того, что домовладелец хочет больше, чем деньги.

Помните, что домовладельцы не такие жадные Скруджи, какими их выставляет пресса. Это такие люди, как вы и я, которые копили свои гроши и вкладывали их в арендуемую недвижимость, а не в фондовый рынок или облигации.

Арендодателям нужны надежные арендаторы, которые будут вовремя платить арендную плату, хорошо обращаться с своей собственностью и предотвращать повреждение, а также хорошо ладят с соседями.Более мудрые и опытные арендодатели также знают цену долгосрочным арендаторам, которые остаются дома и не требуют от них повторной смены в ближайшее время.

Приведите дружелюбный и убедительный аргумент, почему вы воплотите все, что они хотят, в идеальном арендаторе. Однажды я договорился с домовладельцем о том, что я буду платить арендную плату раньше, каждый месяц, и что, если я когда-нибудь не внесу арендную плату досрочно, арендная плата вернется к своей полной цене. Но это лишь один из многих способов договориться о более низкой арендной плате с домовладельцем.


Заключительное слово

Слишком легко потратиться на жилье.

Перед тем, как отправиться на поиски жилья, знайте пределы стоимости жилья — включая все расходы, а не только арендную плату. А еще лучше проявить творческий подход в поисках способов получить бесплатное или уменьшенное жилье или, по крайней мере, пересмотреть свой жилищный бюджет, чтобы сосредоточиться на нижнем пределе, а не на верхнем.

Если вы столкнулись с трудностями, не прибегайте к оплате аренды кредитной картой. Вместо этого поищите другие способы сократить свои ежемесячные расходы, например сэкономить на продуктах или отказаться от кабельного телевидения.Но было бы разумно вообще не попадать в такую ​​ситуацию.

Отношение арендной платы к доходу

: как составить бюджет на аренду в Нью-Йорке

Если Нью-Йорк известен чем-то одним, так это стоимостью жизни. Несмотря на то, что в наши дни существует множество скидок на аренду, все же важно знать, что вы можете себе позволить. По сути, ваш ключ к финансовому счастью — это понимание отношения арендной платы к доходу. Это поможет вам создать устойчивый бюджет, в котором деньги останутся на забавные вещи, такие как путешествия, обеды вне дома и несколько потоковых сервисов.Ниже эксперты по недвижимости делятся советами по обеспечению безопасности квартиры вашей мечты.

Челси

317 Западная 29-я улица

1 695 долл. США Никакой платы за

[email protected]Создано в Sketch. Студия | [email protected] Создано в Sketch. 1

Yorkville

227 Восточная 89-я улица

2 800 долл. США Никакой платы за

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Нолита

278 Мотт-стрит

1 995 долл. США Никакой платы за

[email protected]Создано в Sketch. 1 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Нолита

8 Spring Street

2195 долл. США Никакой платы за

[email protected]Создано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Финансовый район

2 Золотая улица

2 995 долл. США Никакой платы за

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. Студия | [email protected] Создано в Sketch. 1

Hudson Yards

505 W 37-я улица

2365 долл. США Никакой платы за

[email protected]Создано в Sketch. Студия | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Кипс-Бэй

340 E 34-я улица

2 595 долларов США Никакой платы за

[email protected]Создано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Hudson Yards

455 W 37-я улица

3 000 долл. США Никакой платы за

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Финансовый район

2 Золотая улица

2325 долл. США Никакой платы за

[email protected]Создано в Sketch. Студия | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Финансовый район

45 Уолл-стрит

2 625 долл. США Никакой платы за

[email protected]Создано в Sketch. Студия | [email protected] Создано в Sketch. 1

Финансовый район

45 Уолл-стрит

2 835 долл. США Никакой платы за

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. Студия | [email protected] Создано в Sketch. 1

Финансовый район

45 Уолл-стрит

2 735 долл. США Никакой платы за

[email protected]Создано в Sketch. Студия | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Соотношение арендной платы к доходу: правило 40-кратной арендной платы

Многие домовладельцы, брокеры и управляющие недвижимостью подписываются под этим правилом. Как правило, ваш валовой годовой доход должен в 40 раз превышать вашу ежемесячную арендную плату. В следующем примере вычисляются цифры: для квартиры стоимостью 2500 долларов в месяц валовой доход арендатора должен составлять 100000 долларов в год. И, конечно же, требуется подтверждение заработной платы, чтобы претендовать на указанное подразделение.

Все еще не уверены в цифрах? Просто возьмите свой годовой доход до вычета налогов и разделите его на 40. Это ваша сумма.

Вот еще один способ взглянуть на математику: вы должны тратить не более 30% своего дохода на аренду. Для расчета умножьте свой валовой годовой доход на 0,30, а затем разделите на 12. В итоге вы получите то же число, что и правило 40 раз.

Есть ли исключения из правила?

Вам необходимо знать, сколько вы можете позволить себе арендную плату, прежде чем подписывать договор аренды квартиры.(Из объявления об аренде по адресу 278 1st Ave. # 7D)

Если у вас отличная кредитная история, некоторые домовладельцы нарушат правило 40-кратной арендной платы. С другой стороны, некоторые здания требуют еще более высокого дохода, иногда в 50 раз превышающего ежемесячную арендную плату.

«Во многих случаях, когда квартира находится в независимой собственности или во владении небольшого предприятия, может быть некоторая гибкость», — сказала Ивана Тальямонте из Compass. «Например, было много случаев, когда, возможно, арендатор не соответствовал требованиям дохода, в 40 раз превышающему арендную плату, но имел отличную кредитоспособность, никаких обязательств и солидную сумму денег в банке.Часто заявки от мелких арендодателей рассматриваются в индивидуальном порядке ».

Гринвуд

725 Четвертая авеню

1895 долл. США Никакой платы за

[email protected]Создано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Bay Ridge

7201 Четвертая авеню

1 650 долларов США Никакой платы за

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Sheepshead Bay

710 Авеню S

2200 долл. США Никакой платы за

[email protected]Создано в Sketch. 2 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Бушвик

782 Hart Street

1 900 долл. США Никакой платы за

[email protected]Создано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Вильямсбург

100 Бродвей

2400 долл. США Никакой платы за

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. Студия | [email protected] Создано в Sketch. 1

Бушвик

477 Hart Street

1 999 долл. США Никакой платы за

[email protected]Создано в Sketch. 2 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Stuyvesant Heights

971 Lafayette Avenue

1 800 долл. США Никакой платы за

[email protected]Создано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Бушвик

83 Starr Street

2300 долл. США Никакой платы за

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 3 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Бушвик

67 Stockholm Street

1850 долл. США Никакой платы за

[email protected]Создано в Sketch. 1 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Бушвик

251 Стэнхоуп-стрит

1 800 долл. США Никакой платы за

[email protected]Создано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Brooklyn Heights

32 Joralemon Street

1 950 долл. США Никакой платы за

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Центр города Бруклин

Бонд-стрит, 33

2 850 долл. США Никакой платы за

[email protected]Создано в Sketch. 1 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Что такое гарант?

Что делать, если не удается обойти правило 40 раз? Пора найти поручителя. Поручитель — это тот, кто по закону будет обязан платить арендную плату, если вы не можете этого сделать. Этот человек должен зарабатывать от 80 до 100 раз больше месячной арендной платы.

Получение поручителя чрезвычайно полезно, если у вас нет кредита, у вас нет истории аренды, вы недавно закончили обучение или не являетесь резидентом.

Лорен Фельдесман из Compass советует арендаторам убедиться, что арендодатель будет работать с вашим конкретным поручителем в зависимости от их географического положения. «Есть домовладельцы, которые берут только трехсторонних поручителей или сторонних поручителей», — сказала она. Гарантом может быть друг, член семьи или компания-гарант.

Как найти поручителя

Для некоторых родители — хороший вариант. Для других может сработать друг, который согласится с наихудшим сценарием выплаты арендной платы, если до этого дойдет дело.

Пожалуй, лучший сценарий, который сохранит ваши отношения в целости, — это услуга поручителя аренды. Они похожи на страховые компании, где вы платите комиссию за страхование на случай чрезвычайных ситуаций. Компании-гаранты взимают около 80% арендной платы за один месяц в год. Большинство также потребует, чтобы вы вносили в 28 раз больше арендной платы и имели хорошую кредитную историю. И вот совет от профессионала: если вы ищете квартиры, которые не соответствуют вашему соотношению арендной платы к доходу, лучше всего получить гаранта до того, как заполнит какие-либо заявки.

Rego Park

65-84 Бут-стрит

1850 долл. США Никакой платы за

[email protected]Создано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Forest Hills

72-61 113-я улица

2400 долл. США Никакой платы за

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Астория

30-49 29-я улица

2200 долл. США Никакой платы за

[email protected]Создано в Sketch. 1 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Дитмарс-Стейнвей

22-60 79-я улица

1700 долл. США Никакой платы за

[email protected]Создано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Дитмарс-Стейнвей

22-09 78-я улица

2250 долл. США Никакой платы за

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Хантерс Пойнт

4545 Центральный бульвар

1895 долл. США Никакой платы за

[email protected]Создано в Sketch. Студия | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Хантерс Пойнт

4545 Центральный бульвар

2 285 долл. США Никакой платы за

[email protected]Создано в Sketch. Студия | [email protected] Создано в Sketch. 1

Хантерс Пойнт

4615 Центральный бульвар

1895 долл. США Никакой платы за

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. Студия | [email protected] Создано в Sketch. 1

Хантерс Пойнт

4615 Центральный бульвар

1895 долл. США Никакой платы за

[email protected]Создано в Sketch. Студия | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Хантерс Пойнт

4720 Центральный бульвар

1895 долл. США Никакой платы за

[email protected]Создано в Sketch. Студия | [email protected] Создано в Sketch. 1

Хантерс Пойнт

4720 Центральный бульвар

1895 долл. США Никакой платы за

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. Студия | [email protected] Создано в Sketch. 1

Риджвуд

1816 Gates Avenue

2 100 долл. США Никакой платы за

[email protected]Создано в Sketch. 3 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

А как насчет комиссий брокеров?

Ежемесячная арендная плата — не единственная плата, которую следует учитывать при поиске нового дома. Возможно, вам также придется заплатить брокерское вознаграждение, которое может составлять около 15% от годовой арендной платы.

Однако можно найти апартаменты и без комиссии. Попробуйте поискать бесплатные апартаменты на StreetEasy.

Дополнительные затраты, которые следует учитывать, помимо отношения арендной платы к доходу

Многие арендодатели требуют, чтобы арендаторы вносили арендную плату за первый и последний месяц вперед в дополнение к залоговому депозиту.

«Я бы также подумал о транспортных расходах, особенно если вы найдете отличную квартиру вдали от метро», — сказал Тальямонте. «Доступная студия может быть недоступна, если вы тратите целое состояние на Ubers».

Есть еще кое-что, на что следует обратить внимание, это аренда со скидкой на первый год аренды. Подумайте об арендных концессиях или чистой арендной плате. Хотя эти апартаменты могут выглядеть так, как будто они находятся в пределах вашего бюджета, второй год принесет неудачный сдвиг.

«Имея множество стимулов, люди могут немного отвлечься, — сказал Фельдесман. «Но когда эти льготы больше не распространяются на квартплату за второй год, вы можете обнаружить, что больше не можете себе позволить покупать квартиру».

Принятие во внимание всех этих факторов должно помочь вам определить правильную сумму арендной платы для вашего бюджета в этом году и в последующий период.

Ищете ли вы для аренды или для покупки , найдите свою следующую квартиру в Нью-Йорке на StreetEasy.

Real Estate 101: Как облагается налогом доход от аренды

В дополнение к этим ставкам налогоплательщикам с более высоким доходом может также потребоваться дополнительный налог на чистый инвестиционный доход в размере 3,8%.

Большинство объекта недвижимости сдаются в аренду на срок более года. Но если вы продаете недвижимость с прибылью после того, как владели ею в течение одного года или менее, прибыль представляет собой краткосрочный прирост капитала. Таким образом, он облагается налогом как обычный доход по вашей предельной налоговой ставке.

Налог на возврат амортизации

«Расходы» на амортизацию, на которые вы имеете право каждый год, могут сэкономить вам массу денег, когда дело доходит до налогов.

Недостатком является то, что IRS хочет получить свои деньги, когда вы продаете недвижимость. Как и многие другие налоговые льготы, связанные с инвестициями, вы не можете навсегда отказаться от уплаты налогов.

Думайте об этом как о традиционной IRA. Инвесторы могут вычесть свои взносы в IRA из своих налоговых деклараций в том году, в котором они были внесены. Таким образом, им не придется платить ежегодные налоги на дивиденды или прирост капитала. Но когда они снимают деньги, это налогооблагаемый доход. Здесь применима та же концепция. Это называется налогом на возврат амортизации.

Амортизация первоначально уменьшила ваш налогооблагаемый доход от аренды, который облагается налогом как обычный доход. По этой причине возврат амортизационных отчислений также облагается налогом по обычным ставкам подоходного налога (в отличие от благоприятных ставок долгосрочного прироста капитала).

В следующем разделе я приведу пример. Ключевым моментом является то, что если вы владели арендуемой недвижимостью в течение 10 лет и использовали амортизационные расходы в размере 5000 долларов каждый год, вы должны будете заплатить налог на возврат амортизации на 50 000 долларов при продаже.

Если вы не подали заявку на амортизацию сдаваемой в аренду собственности, вам будет выплачен налог на возврат амортизации в размере .IRS рассчитывает возврат амортизационных отчислений на основе «разрешенной или допустимой» амортизации. Таким образом, вы не можете выйти из этого, не требуя амортизационных расходов.

Пример продажи арендуемой собственности

Давайте посмотрим на упрощенный пример того, как это может работать в реальном мире.

Допустим, вы потратили 250 000 долларов на приобретение арендуемой собственности. Согласно оценке собственности, стоимость земли составляет 50 000 долларов, а стоимость здания — 200 000 долларов. Это дает вам расходы на амортизацию в размере 7 273 долларов в год.Мы скажем, что вы находитесь в группе предельного налогообложения 24% для обычного дохода и 15% для долгосрочного прироста капитала.

Вы владеете недвижимостью в течение шести лет и продаете ее за 280 000 долларов, таким образом, у вас есть долгосрочный прирост капитала в размере 30 000 долларов от продажи. Исходя из вашей ставки налога на прирост капитала в размере 15%, вы должны налог на прирост капитала в размере 4500 долларов США.

Кроме того, вам были разрешены общие расходы на амортизацию в размере 43 636 долларов за шестилетний период владения. Вы заплатите налог в размере 24% с этой суммы, а общая сумма налога на возмещение амортизации составит 10 473 долларов США.

Добавление налога на амортизационные отчисления к налогу на прирост капитала показывает общий счет налога на продажу недвижимости в размере 14 973 долларов.

Обмен 1031 может помочь вам избежать налогов при продаже

Звучит как огромный налоговый счет. Но есть и хорошие новости для инвесторов: вы можете избежать уплаты налогов на прирост капитала и амортизационных отчислений при продаже арендуемой собственности. Вам просто нужно использовать биржу 1031.

Я не буду здесь вдаваться в подробности — у нас есть руководство по 1031 бирже, которое содержит все, что вам нужно знать.Общая идея заключается в том, что если вы продаете инвестиционную недвижимость, вы не будете платить никаких налогов с продажи, если вы используете вырученные средства для покупки аналогичной недвижимости.

Вы должны купить новую недвижимость на ту же сумму, или больше, чем та, за которую вы продали первую недвижимость. И ему нужна аналогичная структура финансирования.

Если вы продаете инвестиционную недвижимость за 300 000 долларов с оставшейся ипотечной ссудой в 150 000 долларов, ваша новая недвижимость должна стоить не менее 300 000 долларов и иметь финансирование на ту же сумму или более.

И вам необходимо идентифицировать недвижимость в течение 45 календарных дней с момента продажи первой недвижимости. Вы также должны закрыть новую собственность в течение 180 дней.

Существуют и другие правила для завершения обмена 1031, поэтому обязательно изучите перед тем, как начать процесс.

Обратитесь к профессионалу, если вы не уверены.

Я рассмотрел большинство налоговых концепций, которые необходимо знать владельцам арендной недвижимости, но не все ситуации однозначны. Как и в случае с большинством других налоговых концепций, здесь есть серые зоны.

Например, вы можете не знать, подлежат ли определенные расходы вычету. Или вы можете не знать, как оценить землю, на которой построена ваша арендуемая недвижимость, на предмет амортизации. Возможно, вы не уверены, можете ли вы претендовать на вычет QBI и на какую сумму.

Невозможно покрыть все возможные налоговые ситуации, с которыми вы можете столкнуться как владелец арендуемой недвижимости. Если вы столкнулись с проблемой налога на арендную недвижимость и не знаете, что делать, проконсультируйтесь со специалистом. Налоговый юрист или авторитетный и опытный составитель налоговой отчетности может ответить на ваши вопросы.

Какой процент вашего дохода должен идти на аренду?

При аренде вашей первой квартиры — или обдумывании вопроса о следующей — важно учитывать, какой процент дохода должен идти на аренду. Если вы потратите слишком большую часть своей зарплаты на ежемесячные арендные платежи, это может означать, что вам не хватит средств для покрытия других расходов, погашения долга или достижения ваших финансовых целей.

Правило 30% — это популярное руководство для определения, какой процент дохода должен идти на аренду.Планируя бюджет на аренду, следует помнить о самых важных вещах.

Разъяснение правила 30%: сколько вы должны платить за аренду?

Проще говоря, правило 30% рекомендует, чтобы ваши ежемесячные расходы на жилье не превышали 30% вашего ежемесячного валового дохода. Итак, если вы набираете 5000 долларов в месяц, максимальная сумма, которую вы должны платить за жилье, включая аренду, составляет 1500 долларов.

Правило 30% общепринято в кругах, связанных с личными финансами. Это также руководство, которому следуют многие домовладельцы при определении того, может ли человек позволить себе арендную плату.Правило 30% вытекает из руководящих принципов дохода, установленных в 1960-х годах для государственного жилья, поэтому излишне говорить, что оно немного устарело.

Интересно, что к арендной плате применяется правило 30%, но для выплат по ипотеке используется другое число. При ипотечном кредитовании кредиторы обычно ищут заемщиков, у которых совокупные ежемесячные платежи за жилье и долги не превышают 43% их дохода. Таким образом, используя тот же самый ежемесячный доход в 5000 долларов в качестве примера, это правило предполагает, что вы потратите 2150 долларов в месяц. совмещены на оплату жилья и погашения долга.

Почему правило не всегда работает

Есть два больших недостатка, связанных с правилом 30% при принятии решения, какой процент дохода тратить на аренду. Во-первых, он не учитывает инфляцию и рост цен на аренду.

Средняя цена аренды по стране в 2018 году немного снизилась, но снова растет. В одних районах цены на аренду растут быстрее, чем в других, например в Лас-Вегасе и его окрестностях.

При этом рост заработной платы с 2007 года остается относительно стабильным, поэтому, хотя арендные ставки растут, доходы не обязательно идут в ногу со временем.

Другая проблема с правилом 30% заключается в том, что оно не соответствует вашей ситуации. При этом не учитывается, например, сколько студенческой ссуды или долга по кредитной карте вы можете погасить. Также не учитывается, сколько денег вы зарабатываете, ваши финансовые цели или состояние рынка недвижимости, на котором вы планируете сдавать в аренду.

Средний ежемесячный платеж по студенческому кредиту составляет 393 доллара США. Средняя зарплата выпускника колледжа составляет 50 944 доллара. При нынешнем уровне федерального подоходного налога эта сумма составляет 43 878 долларов, или около 3656 долларов в месяц (без учета налогов штата и других налогов). отчисления).Используя правило 30%, вам нужно будет выделять около 1097 долларов в месяц на аренду. Вычтите 393 доллара на выплаты по студенческому кредиту, и у вас останется 2166 долларов в месяц. Это может показаться много, но если учесть налоги, транспорт, здравоохранение, страхование, еду, одежду и коммунальные услуги, это может быстро исчезнуть.

С другой стороны, вы можете иметь высокий доход, зарабатывая 250 000 долларов в год. В этом сценарии, после учета федерального подоходного налога, 30% потребуют расходов около 56 000 долларов в год или 4682 доллара в месяц на аренду.Вы, конечно, могли бы это сделать, но если вы пытаетесь накопить как можно больше денег, чтобы, скажем, выйти на пенсию раньше, вы можете потратить гораздо меньше на аренду.

Какой процент дохода следует тратить на аренду?

Лучшим ответом на этот вопрос может быть то, что лучше всего подходит для вашего бюджета и финансового положения.

Если у вас нет долгов, вы можете позволить себе потратить более 30% своего дохода на аренду. Или это может быть необходимо, если вы живете на рынке жилья, где цены на аренду стремительно растут.

С другой стороны, вы можете стремиться ежемесячно тратить на аренду как можно меньшую сумму, чтобы погасить долг или приумножить свои сбережения. Тщательное планирование бюджета может помочь.

Подведите итоги своих ежемесячных и дискреционных расходов. Приложение для составления бюджета может помочь вам следить за своими расходами. Затем сложите все источники дохода и вычтите из этой суммы свои расходы.

Этот бюджет может дать вам представление о том, сколько вы тратите каждый месяц, а не приходите.И он может сказать вам, можете ли вы позволить себе платить больше за аренду или вам следует искать более низкую арендную плату.

Заключительный вывод: проявляйте инициативу, чтобы минимизировать расходы на аренду

Если похоже, что ваша арендная плата может значительно превышать 30% вашего дохода, вы можете сделать несколько вещей, чтобы снизить нагрузку на свой бюджет. Эти советы могут помочь вам сэкономить на аренде и сохранить больше ежемесячного дохода:

  • Подумайте о том, чтобы один или несколько соседей по комнате разделили стоимость аренды.(И в качестве бонуса вы также можете сэкономить, разделив такие вещи, как расходы на коммунальные услуги и питание.)
  • Спросите арендодателя, могут ли они рассмотреть возможность предложения скидки на ежемесячную арендную плату, если вы можете предложить больший залог или подписать более длительный договор аренды. Некоторые домовладельцы могут согласиться снизить арендную плату на несколько долларов, если они могут рассчитывать на стабильный доход от аренды.
  • Как вариант, поговорите со своим арендодателем об услугах по обмену на скидку на аренду. Например, они могут сократить вам перерыв, чтобы помочь с озеленением или ремонтом собственности.
  • Выберите место, которое находится близко к остановкам общественного транспорта или по которому можно легко дойти пешком, чтобы меньше тратить на бензин, чтобы передвигаться. Или, если возможно, подумайте о том, чтобы вообще избавиться от машины.
  • Если ничего не помогает, вырежьте лишнее. Если вы не можете снизить арендную плату больше, чем уже имеете, посмотрите, от чего еще можно избавиться, например, от кабельного телевидения или премиальных интернет-услуг, чтобы сэкономить на ежемесячных расходах.
.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *